1 MỞ ĐẦU Trong đời sống thực tiễn hiện nay, có những vấn đề bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau Khi đó, việc yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liề.
A MỞ ĐẦU Trong đời sống thực tiễn nay, có vấn đề bất động sản bị vây bọc bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác Khi đó, việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn nhu cầu thiết yếu họ mà số nhu cầu có lối qua bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản có lối qua khơng thể hạn chế quyền sử dụng lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Nó khơng làm chủ sở hữu quyền lợi phần bất động sản đem mở lối mà liên tục ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, kinh doanh,… Đồng thời chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tùy tiện mở lối qua bất động sản khác khơng thuộc sở hữu Do đó, vấn đề quyền lối qua bất động sản liền kề vấn đề đặc biệt quan trọng, phức tạp Xuất phát từ thực tiễn nhóm lớp K7D nghiên cứu quy định pháp luật dân quyền bất động sản liền kề áp dụng để giải tình cụ thể B NỘI DUNG I CƠ SỞ LÍ LUẬN Khái niệm quyền bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm bất động sản Khi nói đến tài sản theo quy định Điều 105 BLDS 2015 thì: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Như thấy tài sản bao gồm có tiền, vật, giấy tờ có giá, động sản bất động sản Những tài sản coi bất động sản quy định Khoản Điều 107 BLDS 2015, theo bất động sản tài sản bao gồm: “a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” Việc phân loại tài sản thành bất động sản động sản cách phân loại tài sản luật La Mã cổ đại, xem cách phân loại tài sản mang tính truyền thống, tồn luật dân hầu giới Chứng tỏ cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn pháp lý Tài sản coi bất động sản hệ thống pháp luật nước ta chuyển hoá từ cách liệt kê tài sản coi bất động sản đến việc phân định thông qua việc mơ tả tính chất tài sản coi bất động sản kết hợp với việc liệt kê mơ tả tính chất chung bất động sản 1.2 Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác qua ranh giới bất động sản Tuy nhiên tất bất động sản tồn ranh giới, mà có bất động sản thuộc chất khơng di rời tồn ranh giới, tồn ranh giới bất động sản ta có khái niệm bất động sản liền kề Như vậy, bất động sản liền kề bất động sản có tiếp giáp ranh giới bất động sản Và hai bất động sản liền kề lập quyền bất động sản liền kề chúng có chủ sở hữu khác 1.3 Quyền bất động sản liền kế Theo Điều 245 Bộ luật dân (BLDS) 2015 quy định Quyền bất động sản liền kề: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” Như bất động sản liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền với bất động sản chúng thuộc bất động sản không di dời được, loại chúng có ranh giới địa lý pháp lý Các quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân bao gồm: - Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: Nhu cầu nước để dùng lối để thoát nước thải thiết yếu Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối cấp, nước thích hợp, đảm bảo cảnh quan vệ sinh môi trường Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề quy định Điều 252 BLDS 2015 - Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác: Được quy định Điều 253 BLDS 2015 theo đó: “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường”. - Quyền lối qua: Bất động sản bị vây bọc bất động sản khác cần phải có lối để đường cơng cộng Lối phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý thuận tiện, gây phiền hà cho bên Do Quy định Điều 254 BLDS 2015 quy định rõ quyền - Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: Điều 255 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường.” Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Theo quy định Điều 246 BLDS 2015, quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thoả thuận theo di chúc * Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận nguyên tắc bản, mang chất quan hệ pháp luật dân Nguyên tắc cho phép chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng để tạo lập quyền, nghĩa vụ dân Tuy nhiên, pháp luật quy định “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác ” khơng có nghĩa chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng nhu cầu Để chủ sở hữu nhà, người sử dụng bất động sản liền kề đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền Việc thoả thuận phải đảm bảo nguyên tắc chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Các bên tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận không trái điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Chỉ đạt thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ nhà, người sử dụng đất tiến hành hành vi cần thiết việc khai thác, sử dụng bất động sản Trong trường hợp bên không đạt thoả thuận cần thiết quyền bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải * Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật Việc xác lập quyền bất động sản liền kề không theo thoả thuận chủ thể mà tuân theo quy định pháp luật Bao gồm: - Chuyển giao bất động sản xác lập quyền bất động sản liền kề Căn vào quy định Điều 247 BLDS 2015, “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao”. Theo đó, chủ sở hữu thực việc chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất đương nhiên chuyển giao quyền bất động sản liền kề mà không cần có thoả thuận đặc biệt khác Người chuyển giao không cần thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất chuyển nhượng thực quyền bất động sản liền kề họ Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao tài sản cho người khác chủ sở hữu tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản chuyển giao - Xác lập quyền bất động sản liền kề theo thời hiệu Theo quy định Điều 236 BLDS 2015 thì: “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Quyền bất động sản liền kề coi quyền bất động sản, người sử dụng bất động sản liền kề cơng khai, liên tục vịng ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền bất động sản liền kề họ Họ có quyền bất động sản liền kề mà họ sử dụng suốt thời gian trước quyền tồn có chấm dứt quyền bất động sản liền kề - Xác lập quyền bất động sản liền kề phân chia bất động sản Theo quy định Khoản Điều 254 BLDS 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù”. Điều luật quy định việc xác lập lối qua cho chủ sở hữu bất động sản với bất động sản liền kề Đó quyền quyền bất động sản liền kề Như vậy, chủ thể, muốn xác lập quyền bất động sản liền kề, xác lập theo bốn cứ, việc tuân theo quy định pháp luật, tôn trọng thoả thuận với nhau, chủ thể cịn xác lập quyền bất động sản liền kề theo di chúc (ý chí người chết định đoạt, cho phép sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền để khai thác công dụng bất động sản hưởng quyền) địa tự nhiên (chủ thể có tài sản “bắt buộc” phải thực quyền bất động sản liền kề khai thác công dụng bất động sản thuộc quyền sở hữu mình) Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề Pháp luật dân tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận chủ thể Vì thế, trường hợp, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thoả thuận với việc sử dụng bất động sản liền kề tn theo thoả thuận Trong trường hợp, bên chủ thể khơng có thoả thuận với nhau, tuân theo quy định pháp luật Cụ thể, Điều 248 BLDS 2015 quy định rõ nguyên tắc thực quyền với bất động sản liền kề: “1 Bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”. Như vậy, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt mối tương quan với quyền lợi ích chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để thực quyền nghĩa vụ việc khai thác công dụng bất động sản; hạn chế tối đa hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Chấm dứt quyền bất động sản liền kề Cũng quyền dân khác, quyền bất động sản liền kề phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo với điều kiện pháp luật quy định Theo quy định Điều 256 BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp: “1 Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Theo thỏa thuận bên Trường hợp khác theo quy định luật.” Quyền lối qua Quyền lối qua bất động sản liền kề quy định Điều 254 BLDS 2015 sau: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Tình Ngun đơn: bà Ngũn Thị T, sinh năm 1970 Bị đơn: ông Trần Văn S, sinh năm 1965 Năm 2018, bà T mua miếng đất gần nhà ơng S (xã Bình Đức, huyện Châu Thành, Tiền Giang) để mở nhà máy xay xát lúa gạo xuất Trước đó, ơng S có chừa lối với chiều ngang gần 2m cho người hàng xóm (tức người bán đất cho bà T.) sử dụng Trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp bà T thường để xe tải gây ồn, bụi làm ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình ơng S Ngoài ra, ơng S còn cho biết, bà T cịn có lối khác với chiều ngang 15m để đường lớn Do đó, ông S không muốn bà T tiếp tục sử dụng lối cũ Ngược lại, bà T muốn ông S phải mở rộng lối cũ thành 4m để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của gia đình bà Sau đó, bà làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết Năm 2019, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành tiến hành xét xử sơ thẩm Tại bản án dân sự sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã bác đơn kiện bà T, với lý do: Doanh nghiệp bà T không bị bất động sản liền kề vây bọc, bà lối khác thuận tiện cho việc lại, kinh doanh với chiều ngang 15m ông S nêu Tuy nhiên, tịa sơ thẩm u cầu ơng S phải giữ nguyên lối cũ trước Bà T không đồng tình với phán quyết của tòa án nhân dân dân cấp sơ thẩm và kháng cáo với lý cần có lối với chiều ngang rợng 4m để xe tải dễ vào Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang sửa phần án sơ thẩm Theo đó, Tòa án tỉnh Tiền Giang chấp nhận phần kháng cáo bà T, buộc ông S phải bán thêm cho bà T 16m 2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm cho rằng: Lối sẵn có bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất gạo Do đó, theo đạo ủy ban nhân dân tỉnh, quan chức phải kiểm tra, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn doanh nghiệp kinh doanh xuất gạo, có doanh nghiệp bà T YÊU CẦU ĐỐI VỚI NHÓM: Xác định đối tượng tranh chấp vụ kiện trên? Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và phán quyết của tòa án nhân dân cấp phúc thẩm? Nêu rõ cứ pháp lý? Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định Bợ ḷt dân sự 2015? Phân tích tình Trên sở thảo luận, tìm hiểu vấn đề liên quan quyền bất động sản liền kế, từ tình cụ thể trên, nhóm xin phân tích tình dựa trường hợp: Trường hợp 1: Lối 15m đất mà ơng S nói đến có trước bà T mua đất từ nhà hàng xóm ơng S Trong trường hợp này, lối 15m bà T có trước, tức bà T khơng có đủ để làm phát sinh quyền bất động sản liền kề quy định Điều 254 Bộ luật Dân năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ” Trường hợp 2: Lối 15m có sau bà T mua đất từ nhà hàng xóm ơng S Tức có lối 2m nhất, bà T hưởng quyền bất động sản liền kề theo quy định Điều 254 BLDS 2015 Nhưng đó, bà T đồng thời phải thực nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề theo quy định Điều 173 Bộ luật dân 2015 Nghĩa vụ chủ sở hữu việc tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội:“Khi thực quyền sở hữu, quyền khác tài sản chủ thể phải tơn trọng, bảo đảm trật tự, an tồn xã hội, không lạm dụng quyền để gây trật tự, an tồn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác” Trả lời câu hỏi Cơ sở pháp lí: Điều 254 BLDS 2015 Quyền lối qua Điều 247 BLDS 2015 Hiệu lực quyền bất động sản liền kề Điều 256 BLDS 2015 Chấm dứt quyền bất động sản liền kề Điều 202 Luật đất đai 2013 Hòa giải tranh chấp đất đai 3.1 Đối tượng tranh chấp vụ kiện Đối tượng tranh chấp vụ kiện là: quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền lối qua Cụ thể phần đất mà ông S chừa cho bà T để sử dụng làm lối (chiều rộng 2m) 3.2 Nhận xét phán Tòa án sơ thẩm phúc thẩm 3.2.1 Nhận xét phát Tịa án cấp sơ thẩm Ta thấy phán Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện Châu Thành gồm phần là: - Quyết định bác bỏ đơn kiện bà T - Quyết định yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối cũ trước * Về định bác bỏ đơn kiện bà T Tòa án nhân dân huyện Châu Thành Theo quan điểm nhóm thấy việc Tòa bác bỏ đơn kiện bà T có sở Bởi vì: Thứ nhất, theo Khoản Điều 254 BLDS 2015 quyền lối qua bất động sản liền kề: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Theo bà T khơng có quyền u cầu ơng S mở rộng lối Tịa án xác minh việc bà T có lối khác thuận tiện cho việc lại, kinh doanh với chiều ngang 15m tức nhà bà T không bị bao bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối Thứ hai, theo Khoản 2, điều 254 BLDS 2015 quyền lối qua bất động sản liền kề thì: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định” Ở đây, việc bà T thường để xe tải gây ồn, bụi… ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt gia đình ơng S nên việc bà T yêu cầu ông S mở rộng lối không hợp lý Từ hai điểm thấy việc Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bác bỏ đơn kiện bà T hoàn toàn hợp lý có pháp luật * Về định yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối cũ trước Tịa u cầu ơng S phải giữ nguyên lối cũ trước dựa việc tôn trọng quyền đối bất đống sản liền kề bà T chuyển giao từ chủ sở hữu cũ theo Điều 247 BLDS 2015 hiệu lực quyền bất động sản liền kề: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Theo quy định việc bà T mua lại phần đất người chủ trước theo quyền sử dụng bất động sản liền kề (phần đất 2m ông S người chủ trước làm đường đi) người chủ trước chuyền giao cho bà T 3.2.2 Nhận xét phán Tòa án phúc thẩm Tại phiên Tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang yêu cầu ông S bán cho bà T 16m² đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng với lí lối sẵn có bà T khơng đủ để nhà máy hoạt động xuất gạo Phán Tịa án nhân dân tỉnh Tiền Giang có điểm bất hợp lý sau: Thứ nhất, theo lời khai ơng S bà T có lối khác thuận tiện cho việc lại, kinh doanh với chiều ngang 15m điều tòa án nhân dân sơ thẩm xác minh bà T khơng có đủ để phát sinh quyền lối theo Khoản 1, Điều 254 quyền lối qua bất động sản liền kề BLDS 2015 Thứ hai, trình sử dụng, doanh nghiệp bà T gây ảnh hưởng tới việc sinh hoạt ơng S mà khơng có bồi thường hay thỏa thuận ông S trách nhiệm phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với yêu cầu bà T Mặt khác, lối lối chung mà ông S cho bà T sử dụng Thực tế bà T tiếp tục sử dụng lối gây ảnh hưởng tới việc sinh hoạt ông S để bảo đảm quyền lợi ơng S làm mà pháp luật khơng cấm mảnh đất bao gồm quyền yêu cầu chấm dứt sử dụng lối Thứ ba, Tòa xét xử cho bà T yêu cầu mở rộng lối cho lối sẵn có bà T khơng đủ để nhà máy bà T hoạt động Nhưng theo tình bà T có lối khác 15m thuận tiện cho việc lại, kinh doanh tức bà T đáp ứng nhu cầu phục vụ hoạt động xuất gạo nhà máy việc tịa yêu cầu ông S bán bán cho bà T 16m² đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng không hợp lý Thứ tư, việc quy định lối đến đường công cộng Khoản Điều 254 BLDS 2015 hiểu lối dành cho người mà không bao gồm phương tiện phục vụ cho việc khai thác bất động sản bị vây bọc cách hiệu phương tiện giao thông vận tải, phục vụ sản xuất kinh doanh bà T Như vậy, với lí do, mà nhận xét phán Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang có điểm bất hợp lý 4 Quan điểm giải nhóm Trường hợp nhất, quan điểm nhóm hịa giải ơng S bà T: Pháp luật dân có quy định quyền tự cam kết, thỏa thuận việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo đó pháp luật bảo đảm cam kết, thỏa thuận đó khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Trường hợp đã thương lượng lối đi, mà bên kia vẫn khơng đồng ý, bạn có giải tranh chấp lối đi theo trình tự thủ tục quy định luật đất đai sau: Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai: "Điều 202: Hòa giải tranh chấp đất đai 1.Nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hịa giải giải tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải sở Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai địa phương mình; trình tổ chức thực phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai Ủy ban nhân cấp xã thực thời hạn không 45 ngày, kể từ ngày nhận đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai Việc hòa giải phải lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hịa giải thành hịa giải không thành Ủy ban nhân dân cấp xã Biên hòa giải gửi đến bên tranh chấp, lưu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp Đối với trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, người sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên hòa giải đến Phòng Tài nguyên Môi trường trường hợp tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên Mơi trường trường hợp khác” Phịng Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp định cơng nhận việc thay đổi ranh giới đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" Trường hợp thứ hai, khơng hịa giải theo quan điểm nhóm chúng tơi bà T khơng có đủ điều kiện sở để yêu cầu ông S mở rộng lối cũ thành 4m để phục vụ sản xuất cho doanh nghiệp lí sau: Thứ nhất, theo lời khai ơng S bà T có lối khác thuận tiện cho việc lại, kinh doanh với chiều ngang 15m để đường lớn khơng có đủ để phát sinh quyền lối theo Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015 quyền lối qua bất động sản liền kề Thứ hai, trình sử dụng, doanh nghiệp bà T gây ảnh hưởng tới việc sinh hoạt ông S mà bồi thường hay thỏa thuận Thứ ba, lối lối chung mà lối ông S cho bà T sử dụng Thực tế bà T tiếp tục sử dụng lối tiếp tục ảnh hưởng tới việc sinh hoạt ông S, để bảo đảm quyền lợi ơng S làm mà pháp luật khơng cấm mảnh đất bao gồm quyền yêu cầu chấm dứt sử dụng lối bà T, theo Khoản Điều 256 BLDS 2015 việc chấm dứt quyền bất động sản liền kề: “Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền” bà T có lối rộng 15m nên để chấm dứt quyền bất động sản liền kề bà T III NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT Những khó khăn Hiện nay, tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản liền kề ngày nhiều Tuy nhiên việc giải tranh chấp cịn mắc phải số khó khăn là: Thứ nhất, pháp luật chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý lối lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại? BLDS năm 2015 chưa quy định rõ vấn đề nên lối thuận tiện, hợp lý hiểu lối sử dụng cho việc lại, sinh hoạt ngày Điều dẫn đến vướng mắc việc giải có tranh chấp xảy ra, với mục đích sử dụng đất khác cần có đường khác Thứ hai, Khoản Điều 254 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác nhau, chia phải dành lối cho người phía mà khơng có đền bù” Quy định phù hợp trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau phân chia quỹ đất để tạo lập lối Trường hợp ngược lại, bất động sản sau phân chia khơng cịn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, lối tạo lập bất động sản gốc phân chia cho chủ sở hữu, thân bất động sản nhỏ khai thác sử dụng cơng Xét mặt lý thuyết bất động sản có giá trị có lối đường cơng cộng, bất động sản bị vây bọc mà lối quyền lối quyền đáng đảm bảo khai thác cơng bất động sản Nhưng bất động sản liền kề chịu phiền lụy này? Pháp luật hành quy định bất động sản có nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản phía phân chia mà khơng quy định nghĩa vụ bất động sản liền kề khác Thứ ba, vấn đề thỏa thuận đền bù quyền sử dụng bất động sản liền kề khó khăn tồn hai hệ thống giá: Đó giá Nhà nước quy định để thực nghĩa vụ tài thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự tốn, phạt vi phạm hành đất đai giá thị trường thực dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường) Hiện tại, có chênh lệch tương đối hai hệ thống giá Luật Đất đai năm 2013 quy định sở xác lập hệ thống giá đất Thực tế giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất thị trường khác Những bất cập gây khó khăn việc thỏa thuận bồi thường của bên yêu cầu quyền sử dụng bất động sản liền kề Đứng trước hai hệ thống giá, bên khó thống đến phương án đền bù thỏa đáng, trường hợp bên hưởng quyền bất động sản liền kề đưa phương án thỏa thuận bên có nghĩa vụ lại cho chưa thỏa đáng Thực tiễn xét xử Tòa án thường tuyên chủ sử dụng đất phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc quyền bất động sản liền kề, phần đền bù khơng đề cập đến tun phải đền bù mức đền bù có nhiều quan điểm khác Điều gây khó khăn không nhỏ cho công tác thi hành án Thứ tư, Điều 247 BLDS 2015 hiệu lực quyền bất động sản liền kề quy định: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực với nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Thế thực tế có nhiều tranh chấp người chuyển giao nhà, chuyển giao quyền sử dụng đất không người chuyển giao thông báo đầy đủ thỏa thuận chủ sở hữu lối chung dẫn tới người chuyển giao nhà, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng thực quyền sử dụng 2 Đề xuất hướng giải Việc giải tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản liền kề gặp phải nhiều vướng mắc, khó khăn Để giải khó khăn nhóm chúng tơi xin đưa số đề xuất sau: Thứ nhất, BLDS cần quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý lối không đủ Về lối thuận tiện, hợp lý, pháp luật hành quy định: vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Thêm nữa, pháp luật cần quy định rõ lối khơng đủ (trong trường hợp có lối lối nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc) Về lối không đủ, pháp luật hành cần phải quy định rõ lối không đủ khu vực thành thị lối khu vực nơng thơn, sở xác định lối khơng đủ có thống để giải tranh chấp, khiếu nại đất đai Thứ hai, pháp luật cần quy định rõ quyền lối qua bất động sản liền kề trường hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần mua bán, thừa kế mà có bất động sản bị vây bọc lối xác lập phạm vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay với bất động sản liền kề khác Thứ ba, vấn đề thỏa thuận đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề dành lối Cần xây dựng giá đất, quy định cụ thể việc xác định giá đất thị trường Xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất để cung cấp thông tin giá đất cho người dân có nhu cầu thẩm định giá trị bồi thường có nhu cầu Trên sở thông tin giá đất hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, Tòa án quan có thẩm quyền giải khiếu nại, khởi kiện tranh chấp quyền bất động sản liền kề áp dụng trường hợp bên tranh chấp thống phương án đền bù Như vậy, đảm bảo phán tòa án định quan hành có thẩm quyền bên tranh chấp chấp thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi phán quyết, định Thứ tư, Luật hành nên có quy định cụ thể việc ghi nhận tình trạng pháp lý bất động sản, sở xây dựng hồ sơ pháp lý thống nhất, tập trung bất động sản với mục tiêu công khai hóa thơng tin thị trường bất động sản Đó điều kiện cần thiết đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản, tránh tranh chấp khơng cần thiết q trình chuyển giao quyền sử dụng đất Hơn nữa, với quy định thông tin bất động sản cung cấp cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu giúp cho họ có sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân liên quan tới bất động sản Đó điều kiện tiên đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề IV NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 SO VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 Các quy định liên quan đến quyền bất động sản liền kề BLDS 2015 có phù hợp so với BLDS 2005, cụ thể là: Thứ nhất, so với luật dân 2005, BLDS 2015 bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế” Việc bỏ cụm từ có ý nghĩa sau: Thứ nhất, từ “sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng” dễ dẫn đến hiểu lầm với “quyền sử dụng” nội hàm quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dụng” để không gây nhầm lẫn Thứ hai, yếu tố “hạn chế” không cần thể thuật ngữ “định danh” quyền mà nội hàm nên nội hàm quyền khác thể Thứ hai, Điều 245 đưa khái niệm “quyền với bất động sản liền kề” quy định BLDS 2015 so với luật dân trước Các BLDS trước có nhắc đến cụm từ quyền bất động sản liền kề, chẳng hạn quyền quy định Điều 265 – 279 BLDS 2005 BLDS 2005 không quy định quyền bất động sản liền kề Ngày nay, Điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” BLDS 2015 có đưa số quyền bất động sản liền kề quyền cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, lối qua… khơng cho biết ngồi quyền chi tiết này, quyền đơí với bất động sản liền kề cịn có quyền khác khơng Đây khác biệt đáng lưu ý so với BLDS 2005 Điều 273 BLDS 2005 nêu thêm “và nhu cầu cần thiết khác” Thực ra, khái niệm “quyền với bất động sản liền kề” Điều 245 BLDS 2015 đủ rộng không giới hạn quyền chi tiết nên hiểu có “tiểu quyền” khác tùy vào quy định cụ thể hay tùy vào thỏa thuận chủ thể có quyền bất động sản liền kề Thứ ba, quy định xác lập quyền với bất đọng sản liền kề, Khoản Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bới bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác” Quy định đền bù yêu cầu mở lối quy định khoản nên dẫn tới thực trạng người yêu cầu buộc người yêu cầu đền bù trước mở lối Ngày nay, Điều 254 BLDS 2015 thay quy định “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Với quy định mới, việc đền bù hệ việc mở lối điều kiện để mở lối ... bất động sản Và hai bất động sản liền kề lập quyền bất động sản liền kề chúng có chủ sở hữu khác 1.3 Quyền bất động sản liền kế Theo Đi? ??u 245 Bộ luật dân (BLDS) 2015 quy định Quyền bất động sản. .. tài sản coi bất động sản kết hợp với việc liệt kê mơ tả tính chất chung bất động sản 1.2 Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác qua ranh giới bất động sản. .. thừa nhận quyền bất động sản liền kề họ Họ có quyền bất động sản liền kề mà họ sử dụng suốt thời gian trước quyền tồn có chấm dứt quyền bất động sản liền kề - Xác lập quyền bất động sản liền kề