MỤC LỤC A MỞ ĐẦU 1 B NỘI DUNG 4 I Khái quát chung về các khái niệm có liên quan 4 1 Quyền đối với bất động sản liền kề 4 2 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề 5 3 Quyền bề mặt 7 II TÌNH HUỐNG 9 1.
MỤC LỤC A MỞ ĐẦU B NỘI DUNG I Khái quát chung khái niệm có liên quan Quyền bất động sản liền kề Ranh giới bất động sản liền kề .5 Quyền bề mặt II TÌNH HUỐNG Tóm tắt tình Giải tình 10 IV ĐÁNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 18 C KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 A MỞ ĐẦU Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Nhân dân, Nhân dân, Nhân dân Tất nhà nước ta Nhân dân làm chủ, tất quyền lực nhà nước thuộc Nhân dân mà tảng liên minh giai cấp công nhân với giai cấp nơng dân đội ngũ trí thức Nhà nước sử dụng pháp luật công cụ hữu hiệu để quản lý xã hội đảm bảo trật tự quốc gia Trong mối quan hệ với luật chuyên ngành Luật dân đứng vị trí trung tâm với tư cách luật gốc có vai trị quan trọng đời sống xã hội Như ta biết, đất đai tài nguyên vô giá, định đến phồn vinh quốc gia Khơng vậy, cịn tài sản có ý nghĩa quan trọng người Cùng với phát triển sản xuất đời sống, nhu cầu sử dụng đất người ngày phong phú đa dạng Xuất phát từ lợi ích giai tầng xã hội dựa địi hỏi cơng xây dựng phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm tạo lập môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, đồng thời tạo sở pháp lý vững để giải dứt điểm có hiệu tranh chấp đất đai nảy sinh Tranh chấp đất đai tượng xã hội xảy hình thái kinh tế - xã hội Tranh chấp đất thường mâu thuẫn lợi ích kinh tế, quyền lợi từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản tranh chấp “biên giới” mảnh đất Việc giải tranh chấp đất đai bên tự tiến hành thông qua đường thương lượng, hịa giải quan nhà nước có thẩm quyền thực dựa việc áp dụng quy định pháp luật Vì lẽ đó, để sâu tìm hiểu vấn đề xoay quanh việc tranh chấp đất đai, nhóm lớp K6G chúng em xin chọn “Tình 2” để làm đề tài cho tập nhóm lần hai Chúng em làm tập nhóm với mong muốn củng cố thêm kiến thức cho thân mình, đồng thời hội để tiếp cận vấn đề thực tiễn – nguồn hỗ trợ hữu ích cho kinh nghiệm làm việc sau Nhưng chưa tiếp xúc với nhiều tài liệu tham khảo, với trình độ có hạn nên tập nhóm khơng tránh khỏi có sai sót hạn chế q trình làm Do chúng em mong có giúp đỡ, bổ sung, đóng góp ý kiến từ phía thầy bạn để làm cho tập nhóm chúng em trở lên chất lượng hơn, thuyết phục B NỘI DUNG I Khái quát chung khái niệm có liên quan Quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề ghi nhận pháp luật dân nhiều quốc gia giới Đặc biệt, từ thời La Mã cổ đại quyền luật gia La Mã giải thích, quy định khác cụ thể cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân Bên cạnh đó, quyền bất động sản liền kề đề cập thuật ngữ khác: Dịch quyền, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Quyền địa dịch Bộ luật dân năm 2005 trước sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chưa đưa định nghĩa rõ ràng Điều 273 Bộ luật dân năm 2005 quy định:“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thỏa thuận khác” Từ thuật ngữ này, Bộ luật dân năm 2015 nâng lên thành chế định độc lập chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Quyền bất động sản liền kề” Theo Điều 245 Bộ luật dân năm 2015:“Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Điều luật đưa khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề điều kiện cần thiết hợp lý bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác Quyền bất động sản liền kề tồn không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng bất động sản cách bình thường theo cơng dụng tài sản khai lợi cách bình thường Vì hiểu cách cụ thể:“Quyền sử dụng bất động sản liền kề việc bất động sản chịu khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác” Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề: Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lí việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Thứ hai, không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Thứ ba, không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề: Đối với xác lập: là, quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể Hai là, quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định luật Ba là, quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc người để lại tài sản Đối với chấm dứt: là, bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Hai là, việc sử dụng, khai thác bất động khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Ba là, quyền bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận bên theo trường hợp khác theo quy định luật Ranh giới bất động sản liền kề Vấn đề ranh giới bất động sản liền kề quy định Bộ Luật Dân năm 2005 Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản: “1 Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận chủ sở hữu theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 trở lên mà khơng có tranh chấp Người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, tỉa cành phần vướt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng người sử dụng đất có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung; không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.” Còn Bộ luật Dân năm 2015, ranh giới bất động động sản liền kề quy định Điều 175: “1 Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung Người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Như vậy, thấy Điều 175 Bộ luật dân năm 2015 tiếp tục kế thừa Điều 265 Bộ luật dân năm 2005, xếp hệ thống lại theo trình tự logic hợp lí hơn, dễ dàng cho việc áp dụng để giải quan hệ xã hội Quyền bề mặt Đây vấn đề Bộ luật Dân năm 2015 Theo quy định Điều 267 Bộ luật dân năm 2015 “Quyền bề mặt quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác” Như vậy, hướng tiếp cận Bộ luật dân năm 2015 tiếp cận quyền bề mặt với nội hàm rộng Trong đó, khoảng khơng gian bên bề mặt đất, bề mặt đất lòng đất thuộc phạm vi tác động quyền Hơn nữa, mục đích thực quyền mở rộng, cho phép chủ thể quyền thực hành vi mà pháp luật không cấm Với hướng tiếp cận phù hợp với xã hội đại mà đó, khoa học cơng nghệ người thực nhiều hoạt động liên quan đến bề mặt đất xây cơng trình bên đất (tàu điện, đường cao tốc…), cơng trình ngầm lịng đất (tầu điện ngầm, nhà cửa, đường ống, cống…), canh tác, nuôi dưỡng, trồng trọt bề mặt đất… Về xác lập thời điểm xác lập: Quyền bề mặt xác lập theo thỏa thuận, theo di chúc theo quy định pháp luật Trên thực tế, quyền bề mặt xác lập thơng qua ý chí bên thống nhất, thỏa thuận theo ý chí bên để lại di chúc Tuy nhiên, chưa trường hợp thể rõ việc xác lập quyền bề mặt theo quy định pháp luật Việc xác lập quyền bề mặt theo quy định pháp luật đưa nhằm tạo sở cho văn pháp luật ban hành liên quan đến việc xác lập quyền bề mặt theo quy định pháp luật Theo quy định Bộ luật dân năm 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng khơng gian mặt đất, mặt nước lịng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Theo nguyên tắc chung, quyền bề mặt có hiệu lực cá nhân, pháp nhân Về chấm dứt quyền bề mặt: Thời hạn hưởng quyền bề mặt hết; Chủ thể có quyền bề mặt chủ thể có quyền sử dụng đất một; Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền mình; Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định Luật đất đai; Theo thỏa thuận bên theo quy định luật (Điều 272 Bộ luật dân năm 2015) Trường hợp quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng khơng gian mặt đất, mặt nước lịng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu trước quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước quyền bề mặt chấm dứt quyền sở hữu tài sản thuộc chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản mà phải xử lý tài sản chủ thể có quyền bề mặt phải tốn chi phí xử lý tài sản (Điều 273 Bộ luật dân năm 2015) Về thời hạn quyền bề mặt: Thời hạn quyền bề mặt xác định theo quy định luật, theo thỏa thuận di chúc không vượt thời hạn quyền sử dụng đất Như vậy, để hưởng quyền bề mặt thời hạn tối đa phải tuân theo quy định pháp luật đất đai Mỗi loại đất đai Nhà nước quản lý có thời hạn sử dụng không giống thực xác lập quyền bề mặt phải tìm hiểu thời hạn mà Nhà nước cấp quyền sử dụng cho chủ thể có quyền sử dụng đất Theo quy định chung, trường hợp thỏa thuận di chúc không xác định thời hạn quyền bề mặt bên có quyền chấm dứt quyền lúc phải thông báo văn cho bên biết trước 06 tháng Về nội dung quyền bề mặt: quy định Điều 271 Bộ luật dân năm 2015, theo đó: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác để xây dựng cơng trình, trồng cây, canh tác sở hữu tài sản tạo lập không trái với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản quy định khác pháp luật có liên quan Trường hợp quyền bề mặt chuyển giao phần tồn chủ thể nhận chuyển giao kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt chuyển giao II TÌNH HUỐNG Tóm tắt tình Ngun đơn: Ơng Trần văn T, sinh năm 1955 Bị đơn: Ông Lê Văn Q, sinh năm 1957 Nội dung: Năm 2016 Ông T Ơng Q có tranh chấp vấn đề ranh giới đất, vậy, ơng T làm đơn khởi kiện Toà án yêu cầu giải Sau tiến hành xét xử, Toà án nhân dân cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm bác đơn kiện ông T, tuyên giữ nguyên trạng sử dụng đất hai bên với nhận định “khơng có chệnh lệch lớn thức tế sử dụng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có sở xác định ơng Q lấn chiếm đất ông T” Vấn đề tiếp tục xảy ông T tiếp tục xây gặp phải rắc rối khiến cơng trình khơng thể xây lên cao ông Q xây nhà từ trước làm 20 địn tay lấn gần 20 cm khoảng không phần đất nhà ông T Sau nhiều lần thỏa thuận không thành, ngày 16/05/2017, Ông T tiếp tục làm đơn khởi kiện Tòa án yêu cầu giải vụ việc với nội dung u cầu ơng Q cắt phần địn tay lấn sang đất để trả lại khoảng không phần đất cho ơng Sau thụ lí đơn khởi kiện ơng T, ngày 08/06/2017, Tồ án nhân dân Huyện B, tỉnh H định đình giải vụ án với lí “Đây vụ tranh chấp ranh giới đất giải án có hiểu lực pháp luật nên đương khơng có quyền khởi kiện” Yêu cầu nhóm: a Xác định đối tượng tranh chấp vụ kiện trên? b Theo em, quan điểm Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H tranh chấp ranh giới đất có khơng? Tại Sao? c Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định pháp luật dân hành? Giải tình 2.1 Xác định đối tượng tranh chấp vụ kiện trên? Theo nội dung tình trên, ông T làm đơn khởi kiện ông Q Tòa án Sau tiến hành xét xử, Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm bác đơn kiện ông T, tuyên giữ nguyên trạng sử dụng đất hai bên Theo nhận định Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm Tịa án nhân dân cấp phúc thẩm khơng có chênh lệch thực tế sử dụng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có sở xác định ơng Q lấy chiếm đất ơng T Từ ta thấy đối tượng tranh chấp tình theo yêu cầu đề “ranh giới đất” hai mảnh đất nhà ông T nhà ông Q Tiếp tục xem xét tiếp nội dung tình trên, ta thấy rõ sau ơng T tiếp tục xây dựng nhà dở dang gặp rắc rối nhà ông Q vốn xây dựng từ trước làm 20 đòn tay lấn gần 20 cm khoảng không phần đất ông T nên ông T khơng thể xây dựng nhà lên cao Ơng T u cầu ơng Q cắt bỏ phần địn tay dư lấn sang phần đất nhà ông T ông Q không đồng ý Từ ta thấy rõ đối tượng tranh chấp tình “ranh giới đất” hai phần đất mà “khoảng khơng mặt đất” giáp ranh đất ông T ông Q Câu hỏi đặt “khoảng khơng mặt đất” giáp ranh phần đất ông T ông Q lại đối tượng tranh chấp tình này? Pháp luật có quy định “khoảng không mặt đất” phần đất cá nhân? 10 Điều 174 Bộ luật Dân năm 2015 quy định Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản phải tuân theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây vượt q độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định khơng xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, người có quyền khác tài sản bất động sản liền kề xung quanh.” Cũng theo Điều 175 Bộ luật Dân năm 2015 quy định Ranh giới bất động sản: “1 Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Khơng lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung Người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 quy định Những hành vi cấm hoạt động xây dựng sau: “11 Sử dụng cơng trình khơng với mục đích, cơng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian quản lý, sử dụng hợp pháp tổ chức, cá nhân khác khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung" 11 Vì vậy, từ sở pháp lý ta thấy cá nhân sử dụng đất phải có nghĩa vụ tơn trọng phần khơng gian phần đất người khác, không xâm lấn, lấn chiếm khoảng không gian phần đất người khác Ở tình việc ơng Q lấn 20 cm 20 địn tay sang phần khơng gian phần đất ông T gây ảnh hưởng đến quyền lợi ông T phần không gian phần đất ơng T xảy tranh chấp 2.2 Theo em quan điểm Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H tranh chấp ranh giới đất có khơng? Tại sao? Ta xem xét lại tình huống: “Khi ơng T tiếp tục xây nhà lại gặp rắc rối ơng Q xây dựng nhà từ trước làm 20 đòn tay lấn gần 20 cm khoảng không phần đất nhà ông T nên ông T khơng thể xây nhà lên cao Ơng T u cầu ơng Q cắt phần địn tay lấn sang khơng gian đất nhà ông ông Q không đồng ý Do đó, ngày 18/06/2018, ơng T tiếp tục làm đơn khởi kiện Tòa án yêu cầu giải Nội dung đơn khởi kiện yêu cầu ông Q cắt phần địn tay lấn sang đất ơng để trả lại khoảng không phần đất ông Sau thụ lý đơn kiện ông T, ngày 21/08/2018, Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H định đình giải vụ án Lý đình là: Đây vụ tranh chấp ranh giới đất giải bằn án có hiệu lực pháp luật nên đương khơng có quyền khởi kiện.” Như vậy, Tòa án cho tranh chấp ranh giới đất khơng có lẽ tranh chấp ranh giới đất đai giải án trước Bản án trước, Tòa án vào giấy chứng nhận sử dụng đất hai ông T Q với thực tế vốn không chênh lệnh nhiều, việc xác định ranh giới đất đai thực địa giấy chứng nhận sử dụng đất bình thường xác định mặt đất khơng tính đến khoảng khơng mặt đất Theo nhóm, Tịa án nhân dân huyện B, tỉnh H chưa vào nội dung vụ việc, đơn giản xét tranh chấp khoảng không ông T tranh chấp ranh giới đất mà việc xét xử nên tịa khơng giải nữa, điều khơng có Bởi lẽ: 12 Căn khoản Điều 175 Bộ luật dân năm 2015:“Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Khơng lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung.” Ranh giới xác định giữ nguyên trạng cũ theo án Sơ thẩm Phúc thẩm Tòa án vào năm 2016, ranh giới thực tế có chênh lệch khơng đáng kể so với giấy chứng nhận sử dụng đất đó, ranh giới xác định Căn khoản Điều 175 Bộ luật dân năm 2015: “Người sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Căn Điều 174 Bộ luật dân năm 2015: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản phải tuân theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây vượt q độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định khơng xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, người có quyền khác tài sản bất động sản liền kề xung quanh.” Căn khoản Điều 170 Luật đất đai năm 2013: “Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lịng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan.” 13 Dựa vào pháp luật quy định nêu ơng Q phải thực nghĩa vụ xây dựng tôn trọng ranh giới bất động sản ông T ông Q; ơng Q sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phải phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác Chính điều đó, chúng em khẳng định lại quan điểm Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H khơng có 2.3 Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định pháp luật dân hành? Sơ lược nội dung vụ án: Trước Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm bác đơn khởi kiện ông T giữ nguyên trạng sử dụng đất hai bên Tịa án hai cấp cho khơng có chêch lệch lớn thực tế sử dụng với “sổ đỏ” Sau đó, ơng T tiến hành xây dựng nhà phần đất quyền xây dựng đất phát ơng Q xây dựng nhà trước làm 20 địn tay lấn gần 20cm khoảng không phần đất nhà ông T nên ông T xây dựng nhà lên cao được, ông T tiếp tục khởi kiện Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H Tuy nhiên, Tòa án lại định đình giải vụ án với lý tranh chấp ranh giới đất giải án có hiệu lực pháp luật nên đương khơng có quyền khởi kiện Như trình bày (mục 2.2), theo quy định Bộ luật dân năm 2015 khoản Điều 175, Điều 267, Điều 268 Điều 269 ơng T khởi kiện u cầu ơng Q cắt phần địn tay lấn sang đất để trả lại khoảng khơng gian phần đất có sở “Điều 175: Ranh giới bất động sản … “2 Người sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác 14 Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Điều 267: Quyền bề mặt “Quyền bề mặt quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lịng đất mà quyền sử dụng thuộc chủ thể khác” Điều 268: Căn xác lập quyền bề mặt “Quyền bê mặt xác lập theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc” Điều 269: Hiệu lực quyền bề mặt “Quyền bề mặt có hiệu lực kể từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lịng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định” Bên cạnh đó, việc xác lập quyền bề mặt thỏa thuận hai bên, bên tự thoả thuận thời hạn quyền bề mặt mà không vượt thời hạn sử dụng đất Nếu để lại di chúc quyền bề mặt xác lập cần lưu ý quyền phải xác lập từ quyền sở hữu hợp pháp Nghĩa chủ sở hữu đất người có quyền bề mặt kí kết hợp đồng nhằm xác lập quyền bề mặt chủ đất phải chủ sở hữu hợp pháp đất Trong trường hợp quyền bề mặt xác lập từ người khác mà sở hữu quyền bề mặt quyền bề mặt trước phải xác lập cách hợp pháp Như vậy, từ phân tích nêu trên, nhóm nhận định vụ việc sau: Đầu tiên, ông T quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, tức ông T chủ sở hữu hợp pháp phần đất Việc ơng Q làm nhà lấn 20 đòn tay gần 20cm khoảng không phần đất ông T mà không cho phép hay thỏa thuận ông Q ông T, khơng có di 15 chúc để lại cho ông Q quyền khoảng không gian phần đất ông T không xác lập theo quy định pháp luật cho thấy ông Q khơng có quyền bề mặt phần đất ơng T, hành vi ông Q vi phạm pháp luật Điều làm cho ông T xây dựng nhà cao lên được, suy việc làm ông Q làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích ơng T Thế nên, yêu cầu ông T việc buộc ông Q cắt phần đòn tay lấn sang đất hồn tồn có chấp nhận Kết luận, nhóm xác định quan hệ pháp luật vụ việc “tranh chấp khoảng khơng”, đó, ngun đơn ông T bị đơn ông Q Đồng thời, Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H phải có trách nhiệm thụ lý vụ án theo quy định pháp luật Về quan điểm giải nhóm vụ việc này, quan có thẩm quyền cần buộc ơng Q phải có trách nhiệm tháo dỡ 20 đòn tay lấn sang đất ông T trả lại phần không gian bị lấn chiếm, cụ thể sau: Thứ nhất, Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh H phải chấp nhận yêu cầu nguyên đơn việc buộc bị đơn tháo dỡ phần đòn tay lấn sang đất nguyên đơn để trả cho ngun đơn khoảng khơng nằm phía phần đất Theo quy định pháp luật hành, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản liền kề, bao gồm việc sử dụng không gian phía đất (khoảng khơng) Cụ thể: Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ: “Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan” Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 nghiêm cấm việc: “Sử dụng cơng trình khơng với mục đích, cơng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm khơng gian quản lý, sử dụng hợp pháp tổ chức, cá nhân khác khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung” (khoản 11); Các Điều 174, 175 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản phải tuân theo 16 pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây vượt độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, người có quyền khác tài sản bất động sản liền kề xung quanh”, “Người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác” Khoản 2.8.12 Điều 2.8 Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch Xây dựng QCVN: 01/2008/BXD ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng quy định: “Quan hệ với công trình bên cạnh: Cơng trình khơng vi phạm ranh giới: - Không phận nhà kể thiết bị, đường ống, phần ngầm đất (móng, đường ống), vượt ranh giới với lô đất bên cạnh; - Không xả nước mưa, nước thải loại (kể nước ngưng tụ máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh” Như vậy, với việc phần đất tranh chấp xác định thuộc quyền sử dụng nguyên đơn phân tích phần việc 20 địn tay nhà ông Q lấn tầm 20cm khoảng không phần đất mà không đồng ý nguyên đơn, trái với quy định pháp luật nêu trên, gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất nguyên đơn trường hợp nguyên đơn có nhu cầu xây dựng mở rộng diện tích nhà để tận dụng hết diện tích đất trường hợp nguyên đơn có nhu cầu chuyển nhượng đất cho người khác, Vì vậy, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải tháo dỡ tài sản để trả cho ngun đơn khoảng khơng nằm phía phần đất tranh chấp có Trong trường hợp tháo dỡ 20 đòn tay làm ảnh hưởng đến tồn nhà ơng Q ơng T có nghĩa vụ hỗ trợ chi phí tháo dỡ cho ơng Q Thứ hai, chi phí thẩm định, án phí sơ thẩm, chi phí ủy thác tư pháp chi phí khác phát sinh có liên quan, ơng Q có trách nhiệm phải chịu tồn chi phí Trong trường hợp ơng T nộp tạm ứng trước tồn chi phí ông Q phải có nghĩa vụ trả cho ông T số tiền (Căn khoản Điều 17 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định án phí lệ phí Tịa án) Cuối cùng, trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân IV ĐÁNH GIÁ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Bộ luật dân năm 2015 kế thừa, phát triển thành tựu Bộ luật dân năm 2005 phần liên quan đến pháp luật tài sản Quyền sở hữu quyền khác tài sản xây dựng tổng thể vật quyền mà đó, quyền sở hữu chiếm vị trí trung tâm Bộ luật dân năm 2015 xây dựng quan niệm đắn việc xác lập quyền bề mặt, ranh giới đất, quyền bất động sản liền kề, tạo điều kiện cho việc tháo gỡ loạt vướng mắc thực tiễn Việc ghi nhận quyền bề mặt Bộ luật dân năm 2015 có tác động tích cực để nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản xã hội khơng bị đóng băng mà ln tham gia lưu thông kinh tế, sử dụng cách hiệu tiết kiệm Bên cạnh đó, với quy định này, giải vấn đề phát sinh thực tiễn mà chưa có sở pháp lý để giải xử lý tài sản đất trường hợp thu hồi đất hết thời hạn thuê đất; tranh chấp quản lý, sử dụng nhà chung cư, Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm đạt quy định quyền bề mặt, ranh giới đất quyền bất động sản liền kề tồn nhiều hạn chế Thơng qua tình trên, thấy việc áp dụng luật để giải vấn đề liên quan đến ranh giới bất động sản liền kề vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề, quyền bề mặt chưa đạt 18 hiểu cao Bởi có văn pháp luật mang tính khái qt, chưa có văn hướng dẫn thi hành quy định cũ thể rõ khái niệm vấn đề ranh giới đất nào? Khoảng không gian bên mặt đất nào? Điều tạo nên khó khăn việc giải tranh chấp dân lĩnh vực đất đai mà đặc biết liên quan đến tranh chấp ranh giới bất động sản liền kề quyền bề mặt thực tế Theo khoản Điều 175 Bộ luật dân năm 2015, người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất… Với quy định đó, đối tượng quyền sử dụng đất khơng mặt đất mà cịn khơng gian bên lịng đất bên Người có quyền sử dụng đất có quyền khai thác khơng gian lòng đất đến độ cao, độ sâu theo ý chịu hai giới hạn: quy định pháp luật quyền sử dụng đất người khác Trong đó, đối tượng quyền bề mặt khoảng khơng gian mặt đất lịng đất, chí tài sản cụ thể gắn với đất (căn nhà, gốc cây,…) Trong chừng mực đó, phân tích đối tượng quyền bề mặt kết “cắt nhỏ” đối tượng quyền sử dụng đất Quy định quy định cách chung chung, khơng có để giải tranh chấp ranh giới khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng bất động sản giải tranh chấp Chính vậy, để việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến quyền bề mặt, ranh giới đất, quyền bất động sản liền kề đạt hiệu tốt thực tiễn, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, cần có nghị định Chính phủ rõ ràng, cụ thể hướng dẫn thi hành luật hay văn liên quan để điều chỉnh hay hướng dẫn giúp cho việc áp dụng luật thực tế đạt hiểu cao Thứ hai, kiến nghị lên quan có thẩm quyền sớm có văn hướng dẫn sửa đổi, bổ sung khoản Điều 175 Bộ luật dân năm 2015 theo hướng quy định cụ thể, người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất có chiều cao chiều sâu bao 19 nhiêu mét, để có giải tranh chấp, bảo đảm cho pháp luật tuân thủ thống Thứ ba, để quyền bề mặt đáp ứng kỳ vọng nhằm giải tồn thực tế sử dụng đất nước ta nay; đồng thời triển khai cách thuận lợi, thống thực tế, thân quan quản lý nhà nước cần khẩn trương ban hành văn quy phạm hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục thực quyền bề mặt tương ứng đăng ký sở hữu, chuyển nhượng, thu hồi… Bên cạnh đó, pháp luật đất đai phải có điều chỉnh nhằm đưa quy định điều chỉnh loại tài sản cách phù hợp Những đòi hỏi đòi hỏi khối lượng thời gian, công sức nghiên cứu khổng lồ tốn Do đó, trước thực áp dụng “Quyền bề mặt” vào sống cần có thí điểm tổ chức áp dụng loại tài sản số dự án có sử dụng đất Nhà nước để từ có điều chỉnh, đánh giá mặt pháp lý, hiệu thực tế loại tài sản cách cụ thể rõ ràng, phù hợp, khách quan Thứ tư, tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, nâng cao ý thức người dân việc tôn trọng quyền tài sản người khác, thông tin cho họ hiểu quyền bề mặt, ranh giới đất, vấn đề liên quan đến bất động sản liền kề để tránh rủi ro tranh chấp dân đất đai, nhà thực tiễn đảm bảo pháp luật thực hiệu 20 ... ngữ ? ?Quyền bất động sản liền kề? ?? Theo Điều 245 Bộ luật dân năm 2015:? ?Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động. .. khác Quyền bất động sản liền kề tồn không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng bất động sản cách... bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Điều luật đưa khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề điều kiện cần thiết hợp lý bất động sản liền kề thuộc