A.LỜI NÓI ĐẦU Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Đó là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Thực tế, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các bất động sản bị bao bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra, đều có thể khai thác và sử dụng được. Do vậy sự ra đời của một chế định về “Quyền đối với bất động sản liền kề” là một điều tất yếu. B.NỘI DUNGI.Khái niệm chung về bất động sản : Trước khi phân loại thành động sản và bất động sản thì BLDS 2015 đã xác định những gì được coi là tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm 2015 xác định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy động sản và bất động sản được xác nhận là tài sản. Sau đó Điều 107 BLDS 2015 đã liệt kê những gì là bất động sản và quy định động sản là những tài sản không phải bất động sản. Theo đó: “1. Bất động sản bao gồm:a) Đất đai;b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”Như vậy, có thể thấy tiêu chí xác nhận một tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất cố định hay không thể di dời của tài sản.Việc xác định bất động sản là cơ sở quan trọng để xác định quyền đối với bất động sản liền kề. Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với nhau. II. Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề 1.Khái niệm bất động sản liền kềMột bất động sản được phân lập với các bất động sản khác qua ranh giới của các bất động sản ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có các bất động sản thuộc bản chất không di dời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm bất động sản liền kề. Như vậy bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền với bất động sản khi chúng thuộc bất động sản không di dời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý. Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Và hai bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.2.Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kềRanh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sở hữu đối với một bất động sản nào đó. Việc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ, cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.Quy định về ranh giới giữa các bất động sản theo Điều 175 BLDS năm 2015:“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản theo Điều 176 BLDS năm 2015:“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Theo những quy định này, thì ranh giới giữa các bất động sản được pháp luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng, vì chúng dựa trên các tiêu chí khác nhau khi xác định.Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới, không phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp lí. Quy chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản khác. 3. Quyền đối với bất động sản liền kề Theo BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các quy định về quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất động sản của các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định. Theo Điều 245 BLDS năm 2015 quy định : “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Có thể thấy rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể mở lối đi, hệ thống dẫn thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay các nhu cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác để phục vụ mục đicha khai thác bất động sản của mình. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ được xác lập đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị bao vây bởi các bất động sản khác không thể tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật. Điều 245 BLDS năm 2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân sự Việt Nam về chế định quyền đối với bất động sản liền kề. Đây là lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự nên ra một cách hoàn chỉnh, đầy đủ, chi tiết khái niệm quyền và sử dụng thuật ngữ “quyền với bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” so với các bộ luật dân sự trước đây. III. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề1.Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Điều 246 BLDS năm 2015 quy: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc”. Theo đó, có bốn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đó là: do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.a. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập do địa thế tự nhiênĐây là một cơ sở hoàn toàn mới trong BLDS 2015 mà các bộ luật dân sự trước đây chưa hề đề cập đến. Trong thực tế có nhiều nơi theo địa thế tự nhiên cùng với sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiết theo thời gian có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Đặc điểm của địa thế tự nhiên thường thấy là nước ở chỗ cao chảy xuống chỗ thấp. Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi bốn bất động sản khác ở các hướng khác nhau và do bị vây bọc nên bất động sản ở giữa này không có đường thoát nước. Lúc này quyền đối đối với bất động sản liền kề về việc thoát nước sẽ được phát sinh với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy. b. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo quy định của luật Các quyền được xác lập theo quy định ở đây không do các bên tạo lập theo thỏa thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật. Chúng bao gồm: Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kềTheo Điều 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Căn cứ theo điều luật này thì mọi cá nhân, pháp nhân đều có quyền đối với bất động sản liền kề, đây cũng là một điểm mới trong BLDS năm 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực của quyền. Cũng theo điều luật này thì quyền đối với bất động sản được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, nhưng trừ trường hợp luật khác có quy định khác. Điều này có nghĩa là sau khi chuyển giao, người được chuyển giao bất động sản nghiễm nhiên được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề mà không cần thỏa thuận gì thêm. Người được chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà , quyền sử dụng đất được sử dụng loại quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trước đó. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Căn cứ theo quy định tại Điều 236 BLDS 2015 thì : “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngày tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền đối với bất động sản liền kề bất động sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. c. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo thỏa thuậnTự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng đối với bất động sản liền kềc đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản đề xác lập quyền sử đối với bất động sản liền kề với những nội dung cụ thể. Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, Tòa án sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền, thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sủ dụng đất có được quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền đối với bất động sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.d. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo di chúc Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể dựa trên di chúc. Khi một người lập di chúc để lại bất động sản của mình cho người khác theo di chúc thì người lập có thể đưa ra yêu cầu về quyền đối với bất động sản liền kề cho một hoặc nhiều bất động sản con là một điều kiện trong nội dung di chúc. Được quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Thực tế cho thấy một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản con không có lối đi ra đường công cộng. Vì vậy, điều luật này ra đời là một quy định của pháp luật xác lập quyền đối với bất động sản liền kề khi khi phân chia bất động sản.
MỤC LỤC A LỜI NÓI ĐẦU B NỘI DUNG .3 I Khái niệm chung bất động sản : II Khái niệm chung quyền bất động sản liền kề Khái niệm bất động sản liền kề Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề .6 III Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề Căn xác lập quyền bất động sản liền kề .6 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề IV Nội dung quyền bất động sản liền kề .11 Quyền lối bất động sản liền kề .11 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác 13 Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác 14 Quyền cấp, thoát nước 14 V Một số bất cập kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định quyền bất động sản liền kề 16 C KẾT LUẬN .18 TÀI LIỆU THAM KHẢO: 19 A LỜI NĨI ĐẦU Do đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật Quyền bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển quyền bất động sản Đó quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Thực tế, quyền quan trọng có ý nghĩa chủ sở hữu Nhờ có quy định pháp luật mà bất động sản bị bao bọc, vây quanh bất động sản khác chủ sở hữu khác có lối ra, khai thác sử dụng Do đời chế định “Quyền bất động sản liền kề” điều tất yếu B NỘI DUNG I Khái niệm chung bất động sản : Trước phân loại thành động sản bất động sản BLDS 2015 xác định coi tài sản Theo Điều 105 BLDS năm 2015 xác định: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Như động sản bất động sản xác nhận tài sản Sau Điều 107 BLDS 2015 liệt kê bất động sản quy định động sản tài sản bất động sản Theo đó: “1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản.” Như vậy, thấy tiêu chí xác nhận tài sản mang tính chất bất động sản tính chất cố định hay di dời tài sản Việc xác định bất động sản sở quan trọng để xác định quyền bất động sản liền kề Khi pháp luật quy định bất động sản quyền bất động sản liền kề phải điều chỉnh quan hệ chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với II Khái niệm chung quyền bất động sản liền kề Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác qua ranh giới bất động sản Tuy nhiên tất bất động sản tồn ranh giới, mà có bất động sản thuộc chất không di dời tồn ranh giới, tồn ranh giới có khái niệm bất động sản liền kề Như bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền với bất động sản chúng thuộc bất động sản không di dời được, loại chúng có ranh giới địa lý pháp lý Bất động sản liền kề bất động sản có tiếp giáp ranh giới bất động sản Và hai bất động sản liền kề lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chúng có chủ sở hữu khác Từ việc xác định bất động sản liền kề xác định hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác Sự hạn chế bất động sản dạng quyền người khác bất động sản khơng thuộc sở hữu Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề Ranh giới bất động sản có tác dụng phân lập bất động sản với bất động sản khác nhằm xác định quyền chủ sở hữu bất động sản Việc xác định bất động sản coi đối tượng nghĩa vụ, đối tượng quyền sở hữu khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa đích thực cho chủ sở hữu tài sản Cơ sở để xác định ranh giới diện tích, hình dáng, kích thước bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền xác định Quy định ranh giới bất động sản theo Điều 175 BLDS năm 2015: “1 Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thoả thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung Người sử dụng đất sử dụng khơng gian lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Quy định mốc giới ngăn cách bất động sản theo Điều 176 BLDS năm 2015: “1 Chủ sở hữu bất động sản dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thoả thuận với việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn ranh giới để làm mốc giới ngăn cách bất động sản; vật mốc giới sở hữu chung chủ thể Trường hợp mốc giới ngăn cách bên tạo nên ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý mốc giới ngăn cách sở hữu chung, chi phí để xây dựng bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý đáng chủ sở hữu dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ Đối với mốc giới tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ, lỗ thơng khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý Trường hợp nhà xây riêng biệt tường sát liền chủ sở hữu đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường Đối với mốc giới chung, bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu từ chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Theo quy định này, ranh giới bất động sản pháp luật quy định nhiều dạng khác nhau, khái niệm loại ranh giới lại chưa pháp luật quy định cách rõ ràng, chúng dựa tiêu chí khác xác định.Tóm lại, bất động sản liền kề bất động sản có chung ranh giới, tất bất động sản liền nhau, cạnh coi bất động sản liền kề mà chúng phải tồn ranh giới thực tế pháp lí Quy chế pháp lí ranh giới bất động sản liền kề pháp luật tập quán ghi nhận Ranh giới bất động sản để phân lập bất động sản với bất động sản khác Quyền bất động sản liền kề Theo BLDS 2015 quy định quyền bất động sản liền kề bao gồm quy định quyền chủ sở hữu chủ sở hữu xác định sử dụng bất động sản chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn số nhu cầu định Theo Điều 245 BLDS năm 2015 quy định : “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” Có thể thấy rằng, điều luật cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền mở lối đi, hệ thống dẫn nước, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc hay nhu cầu cần thiết khác phạm vi bất động sản người khác để phục vụ mục đicha khai thác bất động sản Quyền bất động sản liền kề xác lập bất động sản có vị trí khó khăn, bị bao vây bất động sản khác khơng thể tiếp giáp với cơng trình hạ tầng kĩ thuật Điều 245 BLDS năm 2015 điểm tiến lịch sử pháp luật dân Việt Nam chế định quyền bất động sản liền kề Đây lần luật dân nên cách hoàn chỉnh, đầy đủ, chi tiết khái niệm quyền sử dụng thuật ngữ “quyền với bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” so với luật dân trước III Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Điều 246 BLDS năm 2015 quy: “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thoả thuận theo di chúc” Theo đó, có bốn xác lập quyền bất động sản liền kề là: địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thoả thuận theo di chúc a Quyền sử dụng bất động sản liền kế xác lập địa tự nhiên Đây sở hoàn toàn BLDS 2015 mà luật dân trước chưa đề cập đến Trong thực tế có nhiều nơi theo địa tự nhiên với tác động địa hình, khí hậu thời tiết theo thời gian xác lập quyền bất động sản liền kề Đặc điểm địa tự nhiên thường thấy nước chỗ cao chảy xuống chỗ thấp Nếu bất động sản bị vây bọc bốn bất động sản khác hướng khác bị vây bọc nên bất động sản khơng có đường nước Lúc quyền đối bất động sản liền kề việc thoát nước phát sinh với chủ sở hữu bất động sản nằm thuận theo địa tự nhiên dòng chảy b Quyền sử dụng bất động sản liền kế xác lập theo quy định luật Các quyền xác lập theo quy định không bên tạo lập theo thỏa thuận mà phát sinh trực tiếp từ quy định pháp luật Chúng bao gồm: - Hiệu lực quyền bất động sản liền kề Theo Điều 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Căn theo điều luật cá nhân, pháp nhân có quyền bất động sản liền kề, điểm BLDS năm 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực quyền Cũng theo điều luật quyền bất động sản chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật khác có quy định khác Điều có nghĩa sau chuyển giao, người chuyển giao bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề mà khơng cần thỏa thuận thêm Người chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu họ Người chuyển nhượng nhà , quyền sử dụng đất sử dụng loại quyền với nội dung, phương thức người chuyển giao thực trước Tuy nhiên, pháp luật khơng cấm bên có thỏa thuận khác Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản cho người khác chủ sở hữu tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản chuyển giao - Xác lập quyền bất động sản liền kề theo thời hiệu Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Căn theo quy định Điều 236 BLDS 2015 : “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề coi quyền bất động sản, người sử dụng bất động sản liền kề cách cơng khai, liên tục, ngày tình ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề họ thừa nhận bất động sản thuộc sở hữu người khác Họ có quyền bất động sản liền kề bất động sản mà họ sử dụng suốt thời gian trước quyền tồn có làm chấm dứt quyền bất động sản liền kề c Quyền sử dụng bất động sản liền kế xác lập theo thỏa thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nguyên tắc mang chất quan hệ dân Nguyên tắc cho phép chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng để tạo lập quyền, nghĩa vụ dân Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu quyền sử dụng bất động sản liền kềc bất động sản họ, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền Việc thỏa thuận phải tuân thủ nguyên tắc chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Các bên tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội Chỉ đạt thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ nhà, người có quyền sử dụng đất tiến hành hành vi cần thiết việc thực quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc lựa chọn số cá chủ sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản đề xác lập quyền sử bất động sản liền kề với nội dung cụ thể Trong trường hợp bên không đạt thỏa thuận quyền bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Căn vào yêu cầu chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, điều kiện thực tế bên, Tòa án định Quyết định tịa án bác bỏ chấp nhận yêu cầu án Trong trường hợp Tịa án chấp nhận u cầu bên có quyền, tồn án đưa định sau : chưa có quyền sử dụng bất động sản liền kề định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sủ dụng đất có quyền đó, đồng thời tịa án xác định giới hạn quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền bất động sản liền kề khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề d Quyền sử dụng bất động sản liền kế xác lập theo di chúc Việc xác lập quyền bất động sản liền kề dựa di chúc Khi người lập di chúc để lại bất động sản cho người khác theo di chúc người lập đưa yêu cầu quyền bất động sản liền kề cho nhiều bất động sản điều kiện nội dung di chúc Được quy định khoản Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Thực tế cho thấy bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác dẫn đến tình trạng hay nhiều bất động sản khơng có lối đường cơng cộng Vì vậy, điều luật đời quy định pháp luật xác lập quyền bất động sản liền kề khi phân chia bất động sản Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề Theo quy định Điều 256 BLDS năm 2015: “Quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người; Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; Theo thỏa thuận bên; Trường hợp khác theo quy định luật.” Cũng quyền dân khác, quyền bất động sản liền kề phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo với điều kiện pháp luật quy định Theo quy định Điều 256 BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp: - Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu người Căn vào điều kiện để xác lập quyền bất động sản liền kề, bất động sản phải tồn ranh giới để phân lập bất động sản Ranh giới có ý nghĩa mặt pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu khác không thuộc tài sản chung Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung hai hay nhiều chủ thể độc lập chủ sở hữu có phần quyền hay có quyền ngang khối tài sản chung Bất động sản thuộc sở hữu chung chưa phân chia chỉnh thể thống mặt pháp lý chủ sở hữu có phần quyền tồn bất động sản chung mà phần bất động sản khối tài sản chung Vì vậy, bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quyền bất động sản liền kề nhập làm (thuộc chủ sở hữu nhất) khơng cịn tồn ranh giới bất động sản mặt pháp lý - Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng nữa, họ thể thơng qua hành vi pháp lý đơn phương, hình thức định như: + Từ bỏ quyền bất động sản liền kề thơng qua lời nói hay văn bản: Việc thể ý chí phải bảo đảm yêu cầu điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Những hành vi chủ sở hữu bất động sản sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ coi tự chấm dứt quyền bất động sản liền kề + Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, chủ sở hữu tạo quyền bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng thiết lập trước Trong trường hợp bất động sản địa tự nhiên bị vây bọc, mà vây bọc khơng cịn quy hoạch, sạt lở đất… coi cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản - Theo thoả thuận bên Theo nguyên tắc chung pháp luật dân sự, chủ thể có quyền thỏa thuận việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, không trái pháp luật đạo đức xã hội Nếu quyền bất động sản liền kề thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định pháp luật bên quan hệ sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thỏa thuận chấm dứt quan hệ Các bên thỏa thuận chấm dứt quyền bất động sản liền kề, đồng thời giải hậu pháp lý việc chấm dứt - Trường hợp khác theo quy định pháp luật Ngoài trên, quyền tài sản chấm dứt theo quy định pháp luật, thơng qua án, định có hiệu lực pháp luật Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác IV Nội dung quyền bất động sản liền kề Quyền lối bất động sản liền kề Quyền lối bất động sản liền kề quy định Điều 254 BLDS năm 2015 sau: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Bất động sản bị vây bọc bất động sản khác cần phải có lối để đường công cộng Lối phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý thuận tiện, gây phiền hà cho bên Do vậy, yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bất động sản khác coi đáng đáp ứng hài hịa với quy tắc kể Người yêu cầu phải có có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu phù hợp với nguyên tắc nêu Việc phải dành lối cho bất động sản bị vây bọc bất động sản khác nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối chạy qua Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Đây nguyên tắc đền bù tương đương luật dân Việc đền bù bên thỏa thuận Tuy nhiên, để việc mở lối đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện hợp lý nhất” thực cách xác cơng thực tế điều khó Do đó, nguyên tắc thỏa thuận bên để có lối thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bất động sản khác ưu tiên sử dụng thực tế Nếu bên không thỏa thuận vấn đề quan nhà nước có thẩm quyền đứng giải Việc dành lối cho bất động sản bị vây bọc nhu cầu, lợi ích khai thác sử dụng bất động sản Mặt khác, việc xác định lối trường hợp thực tế vấn đề phức tạp Do vậy, để hạn chế dự liệu vấn đề phức tạp nảy sinh trình khai thác, sử dụng bất động sản tránh việc xảy tranh chấp sau này, pháp luật quy định trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định Khoản Điều 254 BLDS 2015 mà khơng có đền bù Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển quyền quan trọng, nhằm bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho công dân Bởi thế, Điều 255 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an tồn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường.” Đây quyền sử dụng bất động sản liền kề, nhiên, mức độ sử dụng bất động sản liền kề không nhiều so với quyền lối qua bất động sản liền kề Ở đây, việc sử dụng chủ yếu khơng gian thường ảnh hưởng nhiều đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề Do vậy, nguyên tắc đền bù tương đương trường hợp không đặt Tuy nhiên, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nguồn nguy hiểm cao độ, q trình hoạt động ln chứa đựng khả gây nguy hiểm cho người, động, thực vật xung quanh Vì thế, người có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản người khác việc phải tuân thủ nguyên tắc hợp lý, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Nếu chủ sở hữu đường dây gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề trình mắc đường dây, đường dây bị đổ, va quệt… chủ sở hữu đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại sở lỗi mức độ thiệt hại gây Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác quy định Điều 253 BLDS 2015: “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường.” Đây coi nhu cầu cấp thiết canh tác sản xuất Quyền cấp, thoát nước Nhu cầu nước để dùng lối để thoát nước thải thiết yếu Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối cấp, nước thích hợp, đảm bảo cảnh quan vệ sinh mơi trường Quyền cấp nước qua bất động sản liền kề quy định Điều 277 BLDS 2005 Kế thừa quy định đó, BLDS 2015, Điều 252 quy định: “Trong trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dịng nước chảy Người sử dụng lối cấp, nước phải hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua lắp đặt đường dẫn nước; gây thiệt hại phải bồi thường Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, nước khơng phải bồi thường thiệt hại.” Việc sử dụng nước sinh hoạt sản xuất nhu cầu thiếu người, nhiều trường hợp không phiền lụy bất động sản liền kề việc cấp thoát nước Trường hợp thường xảy bất động sản bị vây bọc khơng có nguồn nước cần thiết bị úng nước Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên lối cấp thoát nước nguyên tắc hợp lý khơng cản trở ngăn cản dịng nước chảy Quyền dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề ghi nhận Điều 33 Luật Tài nguyên nước: “Tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước xả nước thải vào nguồn nước quyền dẫn nước qua đất bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng tổ chức, cá nhân khác theo quy định Luật Bộ luật Dân sự” Theo quy định bất động sản vị trí tự nhiên mà việc cấp, nước khơng thể thực phần đất có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành lối cấp nước, thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp + Quyền cấp nước vị trí tự nhiên: Do vị trí tự nhiên mà bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hay nước máy chủ sở hữu bất động sản áp dụng đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu họ để xây dựng đường ống dẫn nước Vị trí đặt đường ống bên tự thỏa thuận + Quyền nước vị trí tự nhiên: Thốt nước tự nhiên hiểu nước từ nguồn nước tạo tự nhiên (nước mưa, nước ngầm, nước dịng chảy tự nhiên ) mà khơng có tác động người Pháp luật quy định nước tự nhiên có bất động sản thuộc quyền sở hữu người Tuy nhiên, có trường hợp chủ sở hữu khơng muốn giữ lại lượng nước Việc nước làm ảnh hưởng đến lợi ích người khác Điều 250 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề” Qua đó, thấy rằng, lượng nước tự nhiên tích tụ lần thông qua mái nhà không trực tiếp chảy xuống bất động sản người khác Tuy nhiên “trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, nước khơng phải bồi thường thiệt hại” Như vậy, nước mưa sau chảy xuống bất động sản lại chảy tràn sang bất động sản liền kề khơng vi phạm quy định Điều 250 đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp + Thoát nước thải sinh hoạt: Khác với nước tự nhiên, nước thải có tính chất thường xun, liên tục nước khơng Vì vậy, theo quy định chung, nước thải để chảy tràn lan mặt đất, chúng phải thoát khỏi bất động sản theo đường dẫn nước xác định Điều 251 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng khác phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề, đường công cộng nơi sinh hoạt công cộng” Tuy nhiên trường hợp bất động sản bị vây bọc mà dẫn nước thải trực tiếp nơi quy định sử dụng quyền bất động sản liền kề để làm cống ngầm hoăc rãnh thoát nước nơi dẫn nước qua bất động sản khác Ở đây, điều luật không quy định sử dụng bất động sản liền kề mà sử dụng bất động sản Tuy nhiên vị trí đường ống phải xác định dựa thỏa thuận chủ sở hữu, việc đặt đường dẫn nước mà gây thiệt hại chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua V Một số bất cập kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định quyền bất động sản liền kề Theo quy định khoản Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Thực tế cho thấy việc phân chia bất đốngj sản nhà nhiều tầng phân chia theo phần Vậy khoản chưa thỏa đáng chỗ “dành lối cần thiết cho người phía trong” nên kiến nghị bổ sung thêm dành lối cần thiết cho người phía 2 Quyền xây dựng hệ thống tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề quy định Điều 255 BLDS năm 2015 quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tuy nhiên mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc họp đồng cung cấp dịch vụ thường bên cung cấp dịch vụ đảm nhiệm Vì pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản liền kề chưa chặc chẽ Vì cần bổ sung thêm tổ chức cung cấp dịch vụ có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề Khoản Điều 254 BLDS năm 2015 có nhắc đến “lối thuận tiện, hợp lí” phần quyền bất động sản liền kề chưa rõ BLDS năm 2015 chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp lí lối lại thông thường phục vụ sinh hoạt cá nhân hay phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ Điều chưa đáp ứng yêu cầu hộ gia đình kinh doanh C KẾT LUẬN Xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đai khơng thể di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật BLDS 2015 có quy định cụ thể quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác TÀI LIỆU THAM KHẢO: Bộ luật Dân Nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 Luật tài nguyên nước năm 2012 https://text.xemtailieu.com/tai-lieu/quyen-su-dung-han-che-bat-dong-sanlien-ke-theo-phap-luat-viet-nam-hien-nay-43582.html ... quyền bất động sản liền kề Căn xác lập quyền bất động sản liền kề .6 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề IV Nội dung quyền bất động sản liền kề .11 Quyền lối bất động sản liền. .. quyền bất động sản liền kề Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác qua ranh giới bất động sản Tuy nhiên tất bất động sản tồn ranh giới, mà có bất động sản. .. chung bất động sản : II Khái niệm chung quyền bất động sản liền kề Khái niệm bất động sản liền kề Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề