đề tài nghiên cứu khoa học aphân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế việt nam

Kết cấu của đề tài nghiên cứu khoa học...vChương 1: TỔNG QUAN VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM...11.1.. Thị trường bất động sản phát triển sẽ kéotheo các

HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN

Khoa Tài chính – Đầu tư

-

-Đề tài nghiên cứu khoa học

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAMGiảng viên hướng dẫn: TS Vũ Thị Nhài

Nhóm sinh viên thực hiện:

Hà Nội, tháng 5 năm 2023

Bùi Thị Vân Anh 71134201003

Nguyễn Thị Lan Anh 71134201007

Đoàn Thị Thủy 71134201124

Đoàn Quỳnh Trang 71134201126

Mục lục

Lời mở đầu iii

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu iii

2 Mục đích nghiên cứu iii

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu iv

4 Phương pháp nghiên cứu iv

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn iv

5.1 Ý nghĩa khoa học iv

5.2. Ý nghĩa thực tiễn iv

6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu khoa học v

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 1

1.1 Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm 1

1.1.2 Vai trò, chức năng của thị trường bất động sản 2

1.1.2.1 Chức năng của thị trường bất động sản 2

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản 4

1.2 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế 7

1.2.1 Ảnh hưởng tích cực 7

1.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực 8

Chương 2: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 10

2.1 Giới thiệu khái quát về thị trường bất động sản của Việt Nam 10

2.2 Phân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế Việt Nam 12

2.3 Đánh giá thực trạng ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế Việt Nam 14

2.3.1 Ảnh hưởng tích cực 14

2.3.2 Ảnh hưởng tiêu cực 16

Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM .18

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam 18 3.1.1 Huy động nguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xã

hội 18

3.1.2 Nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản 19 3.1.3 Tăng công công tác quản lý nhà nóc về bđs hình thành và phát triển

thị trường bất động sản chính thức 19

3.1.4 Khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản đồng thời

đảm bảo công bằng kinh tế 19

3.2 Giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của thị trường bất động sản đến nền kinh tế Việt Nam 20

Kết luận 25Danh mục tài liệu tham khảo 26

ii

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế củamỗi quốc gia, trong đó có nền kinh tế Việt Nam Trải qua nhiều bước thăngtrầm, thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành và phát triển cùngvới sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp vai trò to lớn trong

sự phát triển của kinh tế chung

Hiện nay, khi thị trường bất động sản biến động, các thị trường, các ngànhcông nghiệp cũng có khả năng biến động theo và lan rộng đến toàn bộ nềnkinh tế Thị trường bất động sản có sự liên kết vô hình nhưng khá chặt chẽ đốivới những ngành nghề kinh tế khác Thị trường bất động sản phát triển sẽ kéotheo các ngành nghề kinh tế phát triển và ngược lại, khi thi trường bất độngsản suy thoái, rơi vào khủng hoảng có thể kéo theo sự suy thoái của các ngànhnghề, thị trường khác, từ đó làm cho nền kinh tế chao đảo, thậm chí dẫn đến

sự suy thoái kinh tế dài hạn

Vì vậy, sự cấp thiết hiện tại là phải nghiên cứu rõ về thị trường bất động sản

và ảnh hưởng của nó, bao gồm cả mặt tích cực và tiêu cực đến nền kinh tế,qua đó đề ra định hướng và giải pháp để phát triển tốt thị trường bất động sản,tránh gây thiệt hại nặng nề đến nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp,ngành công nghiệp đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường bất động sản, cũngnhư các ngành nghề, doanh nghiệp liên quan nói riêng Chính vì lý do trên,việc nghiên cứu đề tài: “Phân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đếnnền kinh tế Việt Nam” là vô cùng cần thiết cả về lý luận và thực tiễn

2 Mục đích nghiên cứu

Tìm hiểu về thị trường bất động sản Việt Nam cũng như ảnh hưởng của nóđến nền kinh tế, từ đó rút kinh nghiệm và đưa ra giải pháp nâng cao, duy trì

và phát triển ảnh hưởng tích cực, khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của thị trườngbất động sản đến doanh nghiệp và nền kinh tế Việt Nam hiện nay.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Ảnh hưởng của thị trường bất động sản Việt Namđến nền kinh tế Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu khoa học sẽ tập trung nghiên cứuchủ yếu thị trường bất động sản của 2 thành phố lớn và đông dân là thành phố

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế ViệtNam trong khoảng thời gian gần đây (từ năm 2019 đến nay)

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu khoa học sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhaunhư thống kê, phương pháp đối chiếu - so sánh, phương pháp phân tích - tổnghợp, từ đó rút ra các đánh giá, làm rõ vấn đề cần nghiên cứu

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

5.1 Ý nghĩa khoa học

- Nghiên cứu về ảnh hưởng của thị trường bất động sản Việt Nam đến nềnkinh tế Việt Nam áp dụng các phương pháp nghiên cứu nhằm xem xét, nhìnnhận những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến kinh tế Việt Nam

- Kết quả của nghiên cứu sẽ đóng góp vào việc hoàn thiện cơ sở khoa học củanghiên cứu kinh tế học về ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến cácngành công nghiệp, nghề nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung

5.2.Ý nghĩa thực tiễn

- Nghiên cứu sẽ chỉ ra các ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của thị trường bấtđộng sản đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và các ngành, nghề liên quannói riêng

iv

- Đề tài cũng trình bày một số giải pháp có giá trị tham khảo cho việc pháttriển thị trường bất động sản, nâng cao ảnh hưởng tích cực, giảm thiểu tối đaảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản đến nền kinh tế

6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu khoa học

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, kết cấu của đề tài bao gồm:

- Chương 1: Tổng quan về ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nềnkinh tế

- Chương 2: Phân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tếViệt Nam

- Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của thị trường bấtđộng sản đến nền kinh tế Việt Nam

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

1.1.1.2 Bất động sản là gì?

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệpAnh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì gắnliền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứ được xem là gắn liền vĩnh viễn như

là nhà cửa, gara, vật kiến trúc trên đất hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dướimảnh đất đó là bất động sản

Ở nước ta, căn cứ theo khoản 1 điều 107 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.3 Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sảntại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định - PGS.TS Thái Bá CẩnThị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cácquan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định -PGS.TS.Hoàng Văn Cường

1

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản,dưới góc độ của một đề tài nghiên cứu khoa học, sau khi tổng hợp các kết quảnghiên cứu, nhóm tác giả đưa ra khái niệm thị trường bất động sản như sau: Thịtrường bất động sản là nơi hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, muabán – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham giatrên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trịvào thị trường

1.1.2 Vai trò, chức năng của thị trường bất động sản

1.1.2.1 Chức năng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến các khía cạnh khác nhaucủa đời sống và hoạt động của con người, nó thực hiện hàng loạt các chức năngchung và có những đặc thù riêng

a Chức năng điều hòa, xác lập cân bằng giá, trong đó cung tương ứng với cầuKhi giá giao dịch thấp hơn giá cân bằng thị trường thì cung thừa

Khi giá giao dịch cao hơn giá cân bằng thị trường thì cầu cao

Giá giao dịch ổn định lại khi có thông tin về sự bão hòa của thị trường, về

xu hướng khách hàng, chi phí xây dựng, chính sách kinh tế và xã hội của Nhànước trong lĩnh vực xây dựng và v.v…

Chức năng điều hòa của thị trường thể hiện ở chỗ thị trường tự vận hành,theo học thuyết của nhà kinh tế học Adam Smith, đây là “bàn tay vô hình” phân

bổ các nguồn lực theo các lĩnh vực thương mại và hướng các thành viên của thịtrường đến mục tiêu không định trước của họ, như hình thành cơ cấu kinh tếhiệu quả và đáp ứng các lợi ích xã hội

b Chức năng thương mại

Chức năng thương mại là xác định giá, giá trị sử dụng của bất động sản vàthu lợi nhuận trên vốn đầu tư

Vì tài nguyên đất có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài vàthường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiếtđối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả.

c Chức năng tái phát triển (phục hồi) của thị trường bất động sản

Chức năng này được thể hiện ở chỗ các doanh nghiệp không có khả năngcạnh tranh và yếu kém tự đào thải khỏi nền kinh tế, doanh nghiệp làm ăn khônghiệu quả có thể bị phá sản Cơ chế thị trường mang đến cho mọi người cơ hộitìm kiếm các hướng mới, nhưng không cho họ bất kỳ sự đảm bảo nào liên quanđến hiệu quả tài chính

Về mặt xã hội, thị trường bất động sản thừa nhận các khoản đầu tư cầnthiết vào bất động sản chỉ đơn giản là bởi vì người mua sẵn sàng chi trả chúng

Vì thế, việc loại bỏ khỏi thị trường các chủ doanh nghiệp và chủ sở hữu các bấtđộng sản không hiệu quả sẽ đưa đến việc nâng cao mức độ ổn định và tăngtrưởng kinh tế

d Chức năng thông tin

Là phương pháp đặc biệt của thị trường mà qua đó thông tin thu thậpđược nhanh chóng và truyền tải thông tin tổng hợp một cách khách quan sẽ chophép người mua và người bán bất động sản liên quan ra quyết định có lợi chomình

e Chức năng môi giới

Chức năng được thể hiện ở chỗ, thị trường bất động sản là nhà trung gianlớn nhất và là chỗ gặp nhau của rất nhiều chủ thể độc lập về kinh tế do phâncông lao động xã hội của người mua và người bán Thị trường xác lập mối liên

hệ giữa họ với nhau và tạo ra tình thế phải lựa chọn bạn hàng Tham gia vào thịtrường bất động sản gồm có các nhà trung gian chuyên nghiệp, như các nhà kinhdoanh, nhà định giá, các đại lý, môi giới, bảo hiểm, các nhà cho vay tín dụng thếchấp và các đối tác khác cung cấp các dịch vụ cho các bên quan tâm

3

f Chức năng kích thích

trường thu được lợi ích kinh tế của việc sử dụng các thành tựu khoa học

kỹ thuật vào xây dựng và sử dụng tài sản bất động sản Cạnh tranh kinh tế tạo ra

và hỗ trợ tích cực các hoạt động thương mại, tìm kiếm các khả năng mới đểquản lý hiệu quả hơn tài sản bất động sản sở hữu

g Chức năng đầu tư

Thị trường bất động sản là phương pháp hấp dẫn để bảo toàn và gia tăngtài sản Nó có khả năng chuyển đổi tiền tiết kiệm và tích lũy của người dân từdạng dự trữ thụ động chuyển sang dạng vốn đầu tư có hiệu quả hơn, mang lạithu nhập cho chủ sở hữu bất động sản Trong đó, bản thân tài sản bất động sản

đã là bảo hiểm chắc chắn cho các rủi ro đầu tư

h Chức năng xã hội

Chức năng xã hội thể hiện sự gia tăng hoạt động tích cực của toàn xã hội,lao động của người dân để trở thành chủ sở hữu của căn hộ, đất đai và các côngtrình hiện đại khác Các chủ sở hữu bất động sản hình thành nên tầng lớp có thunhập trung bình (trung lưu) trong xã hội Kết quả của việc phân chia lại nhiềulần đất đai, nhà và công trình trên thị trường là sự chuyển giao chúng cho nhàđầu tư chiến lược nhằm đảm bảo quá trình khai thác sử dụng mang lại hiệu quảcao nhất

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Có thể nói, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản có vai tròrất quan trọng trong nền kinh tế Đã là nền kinh tế thị trường, thì tất yếu phảithừa nhận thị trường bất động sản, vấn đề là định hướng và quản lý cho thịtrường này phát triển một cách lành mạnh Vai trò của thị trường bất động sảnđược thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau:

a Thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản,

là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản Đó chính là nơi thực hiệnquá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinhdoanh bản thân bất động sản Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyểnhoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất độngsản)

Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽtạo điều kiện tốt cho sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồngthời, người tiêu dùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngừng trệ, sự chuyểnhóa gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quátrình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo

b Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển

Thị trường bất động sản phát triển sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất pháttriển, tạo ra nguồn vốn cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh Thực tế chothấy trong các hoạt động liên kết, liên doanh với nước ngoài ở Việt Nam, nước

ta thường góp vốn dưới dạng đất đai, còn vốn đầu tư được huy động từ nướcngoài

Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanhhơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển

Các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằngbất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Khithực hiện thế chấp bất động sản, nguồn vốn như được tăng thêm gấp đôi vì nhờ

đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng

c Góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước

Bởi vì bất động sản là một đối tượng giao dịch kinh tế và do đó sẽ phátsinh các quyền lợi và nghĩa vụ kinh tế Đối với nước ta, nguồn thu của Nhà nước

5

liên quan đến bất động sản là nguồn thu cố định và chiếm một phần không nhỏtrong cơ cấu các nguồn thu của Nhà nước.

Hoạt động của thị trường bất động sản phát triển làm tăng lượng hàng hóa

và tăng số lượng các giao dịch trên thị trường và thông qua việc thu thuế và phíliên quan đến giao dịch bất động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhànước

d Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệquốc tế

Trong quá trình hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn liền với thịtrường nước ngoài Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần tạo điềukiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia các hoạt động của thị trường bất độngsản trong nước và các chủ thể trong nước đầu tư ra nước ngoài

Đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và cóthể cư trú, sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng các quan hệ hợp tác tronglĩnh vực bất động sản nói riêng và các lĩnh vực khác nói chung, mở rộng quan hệquốc tế, tăng cường tình hữu nghị, sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước và cácdân tộc trên thế giới

e Góp phần vào việc ổn định xã hội

Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, nhất là thị trườngđất đai, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, ảnh hưởng tiêucực đến đời sống nhân dân và các hoạt động nói chung

Khi thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần thúc đẩykinh tế - xã hội, góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản đặcbiệt là về nguồn cung nhà ở cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp và nhữngngười lao động chân tay Do đó góp phần làm ổn định xã hội hơn

f Góp phần đổi mới chính sách, pháp luật

Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, tamới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó đểsửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng.

Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủyếu qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bấtcập của các chính sách, của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nước

sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả công tácquản lý đất đai, quản lý bất động sản Từ đó, khắc phục được tình trạng thịtrường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự vềđất đai

1.2 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế

tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD

sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 - 2 USD.Ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP Đặc biệt, lĩnhvực bất động sản có khả năng lan toả đến đến trên 40 ngành kinh tế quantrọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xâydựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính -ngân hàng Như vậy, khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi chochính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia Bên cạnh tạocông ăn việc làm cho lực lượng lớn người lao động, thị trường bất động sản

7

Năm Tốc độ tăng trưởng GDP

So với các nước trong khu vực và trên thế giới thì tốc độ tăng trưởng kinh

tế của Việt Nam vẫn ở mức cao Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triểnmạnh mẽ Sự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam có sự đóng góp của nhiều ngànhkinh tế Cơ cấu GDP của Việt Nam thay đổi theo xu hướng tỷ trọng ngành nôngnghiệp giảm, tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên Trong đó khôngthể không nói đến sự đóng góp của ngành xây dựng vào tổng sản phẩm quốc nộitrong thời gian qua

Càng ngày thị trường bất động sản càng khẳng định vai trò quan trọng củamình trong nền kinh tế quốc dân Không những thế, nó còn thúc đẩy nhữngngành khác phát triển, tăng giá trị tổng sản phẩm quốc nội Thị trường bất độngsản phát triển sẽ dẫn đến sự phát triển của nhiều ngành kinh tế như ngành vậtliệu xây dựng, ngành du lịch, khách sạn… Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mớiđây đưa ra một nghiên cứu cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trongGDP giai đoạn 2019 - 2021 là khoảng 14% Thị trường bất động sản có khảnăng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thànhnhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thịtrường Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ