quản lý chất lượng xây dựng công trình tiểu luận chất lượng chung cư cao tầng

Do đó, việc đảm bảo chấtlượng xây dựng nhà chung cư đang là một vấn đề cấp thiết đối với các chủ thể, bao gồmcác cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công

TRƯNG Đ䄃⌀I H伃⌀C XÂY DNG

KHOA ĐÀO T䄃⌀O SAU Đ䄃⌀I H伃⌀C

****************

TIỂU LUẬN MÔN H伃⌀C

QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH

TIỂU LUẬN: CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Lê Hồng Thái

Học viên thực hiện: Lê Quý Huy Hoàng

MSHV: 2212057

Lớp: QLDA 2022

Khóa: Tháng 12/ 2022

Chuyên ngành: Quản lý Dự án – Quản lý dự án xây dựng

Hà Nội 04/2023

1

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

1 Tính cấp thiết của đề tài 3

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có: 3

CHƯƠNG 1: 4

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 4

1.1 Chung cư cao tầng 4

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng 4

1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng 4

1.2 Chất lượng chung cư cao tầng 4

1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng 4

1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng 5

1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng 5

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình 6

1.4.1 Đối với giai đoạn đầu tư xây dựng 6

1.4.2 Đối với giai đoạn quản lý khai thác và bảo trì 7

CHƯƠNG 2: 8

THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY 8

2.1 Vấn đề quy hoạch 8

2.2 Vấn đề kiến trúc 8

2.3 Vấn đề kết cấu và hệ thống kỹ thuật 9

2.4 Chất lượng của công tác vận hành, bảo trì, bảo quản và dịch vụ 10

2.5 Chất lượng của công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự 10

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 11

KẾT LUẬN 12

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việc xây dựng chung cư, đặc biệt là các chung cư cao tầng, là một vấn đề đang được

xã hội quan tâm bởi tính đa dạng về đối tượng sử dụng Chung cư là loại hình nhà ở có mật độ dân cư đông đúc, hoạt động liên tục cả ngày lẫn đêm và có những người sử dụng đặc biệt như người già, trẻ em hay người khuyết tật Tuy nhiên, thực tế cho thấy một số chung cư trên toàn quốc trong quá trình thi công, sử dụng và vận hành tồn tại các khiếm khuyết về chất lượng, gây ra sự phản ứng tiêu cực của xã hội Do đó, việc đảm bảo chất lượng xây dựng nhà chung cư đang là một vấn đề cấp thiết đối với các chủ thể, bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công và chủ quản

lý sử dụng công trình

Do vậy, việc đưa ra các tiêu chí đánh giá và phương pháp đánh giá chất lượng chung

cư cao tầng là cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu những bất cập còn tồn tại trong chất lượng chung cư cao tầng

- Đưa ra biện pháp để nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng chung cư cao tầng

- Phạm vi nghiên cứu: Chung cư cao tầng trên phạm vi cả nước trong thời gian gần đây

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp:

- Phương pháp phân tích

- Phương pháp tổng hợp

5 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chất lượng chung cư cao tầng

Chương 2: Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng hiện nay

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

3

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 1.1 Chung cư cao tầng

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng

a) Nhà chung cư

Theo điều 3 – Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014: Nhà chung

cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

b) Chung cư cao tầng

Nhà cao tầng có thể được định nghĩa theo số tầng hoặc chiều cao Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9363:2012 “Khảo sát cho xây dựng – Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng” thì “Nhà cao tầng là nhà ở và các công t爃Ānh công cộng có số tầng lớn hơn 9” 1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1.2 Chất lượng chung cư cao tầng

1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng

Theo Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng - Đề tài cấp Bộ mang mă số RD-05-02 đă được Hội đồng Khoa học công nghệ chuyên ngành của Bộ Xây dựng nghiệm thu, chủ nhiệm đề tài GS.TS.Ngô Thế Phong [2]: “Chất lượng là sự tổng hòa các đặc trưng và đặc tính phản ánh năng lực của sản phẩm, đáp ứng các yêu cầu rơ ràng và tiềm ẩn đối với sản phẩm đó Các yêu cầu rơ ràng là chỉ các yêu cầu đă được quy định trong các tiêu chuẩn, quy phạm, dự án, hồ sơ thiết kế, hợp đồng và các tài liệu

khác Các yêu cầu tiềm ẩn là chỉ sự mong muốn của khách hàng hoặc xă hội đối với sản phẩm hoặc chỉ các yêu cầu không quy định”

1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng

Khi đánh giá chất lượng chung cư cao tầng cần phải thông qua nhiều mặt khác nhau như: Quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị tòa nhà, thi công, kinh tế,… Tuy nhiên,

để đánh giá được hết tất cả các mặt trên yêu cầu một khối lượng công việc rất lớn liên quan đến nhiều chuyên ngành khác nhau, trong phạm vi tiểu luận này chỉ đề cập đến 1 số khía cạnh

1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng

Vị trí Khoảng cách đến các điểm dịch vụ Quy hoạch tổng thể khu nhà Khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà

Các vấn đề chung Không gian chức năng giao tiếp (sảnh, phòng đa năng) Không gian chức năng phục vụ công cộng

Không gian chức năng quản lý hành chính và kỹ thuật Không gian chức năng giao thông

Không gian chức năng của căn hộ Không gian kỹ thuật

Cơ cấu các loại căn hộ trong chung cư cao tầng nhỏ/ trung bình/ lớn

Tầng hầm, mái, cửa sổ, nền và sàn Diện tích sử dụng tối thiểu bộ phận, toàn phần trong căn hộ Chiều cao thông thủy của tầng

Vi khí hậu trong căn hộ

Số lượng, thiết kế cầu thang bộ, thang máy Diện tích chỗ để xe

Chỉ tiêu dân số trong công trình

Giải pháp kết cấu Chi phí phương án kết cấu Tính toán kết cấu đúng đủ, phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế Giải pháp kết cấu không yêu cầu biện pháp thi công phức tạp

thuật tòa nhà

Hệ thống cấp điện, thiết bị điện

Hệ thống cấp thoát nước

Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống ống hơi, ống thông gió và điều hòa không khí

Hệ thống chống sét

5

TT Nhóm tiêu chí Tiêu chí

Hệ thống thu gom rác thải

Hệ thống thông tin, truyền hình

Biện pháp thi công Tiến độ thi công Quá trình thi công và nghiệm thu Chi phí thi công

Tổ chức thi công

Giá công trình trong giai đoạn thiết kế Giá quyết toán

Hiệu quả kinh tế xã hội của công trình

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình

1.4.1 Đối với giai đoạn đầu tư xây dựng

Hoạt động đảm bảo chất lượng công trình xây dựng phụ thuộc vào quá trình đầu tư xây dựng, từ bước chuẩn bị đầu tư (lập dự án đầu tư) đến thực hiện đầu tư, công tác khảo sát thiết kế, thẩm định, phê duyệt và thi công xây dựng công trình

- Các yếu tố kiến trúc, kỹ thuật: Vi khí hậu; Tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình (tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn và công nghệ thi công) Vị trí địa điểm xây dựng công trình, đặc điểm địa hình, địa chất, thủy văn

- Các chủ thể tham gia vào dự án: Tư vấn lập, thẩm định dự án; Thẩm tra Thiết kế kỹ thuật Các cơ quan quản lý nhà nước, Chủ đầu tư, Ban QLDA, Tư vấn giám sát xây dựng, kiểm định dự án và đặc biệt là nhà thầu thi công

- Các chế độ chính sách trong công tác quản lý xây dựng, tiền vốn và các yếu tố xã hội tác động đến dự án

1.4.2 Đối với giai đoạn quản lý khai thác và bảo trì

- Công tác tổ chức quản lý khai thác, bảo trì công trình xây dựng

- Các điều kiện tự nhiên xã hội, ý thức của người

- Các quy định trong quản lý khai thác (Quy định bảo trì, duy tu sửa chữa)

- Nguồn vốn đảm bảo cho công tác bảo trì, duy tu sửa chữa

- Các hoạt động quan trắc, kiểm định đánh giá chất lượng, khả năng chịu lực của công trình trong quá trình khai thác

CHƯƠNG 2:

THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY 2.1 Vấn đề quy hoạch

Hiện nay để tăng hiệu quả kinh tế cũng như muốn tăng diện tích đất dành cho nhà liền

kề, biệt thự nên các chủ đầu tư đã tăng tối đa mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng mật độ chung cư quá dày, thiếu diện tích cây xanh và thiếu các không gian công cộng Chẳng hạn, qua tìm hiểu và so sánh các khu chung cư cao tầng đã xây dựng như Khu đô thị Linh Đàm, Dự án Kim Văn Kim Lũ,… chúng ta nhận thấy rằng:

- Trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo khoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà Hiện nay, để tăng hiệu quả kinh tế, cũng như tăng diện tích đất muốn dành nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tư

đã tăng mật độ xây dựng tối đa, giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) có khi chỉ cách nhau không đầy 14 m, ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng của người sử dụng

- Việc thiết kế các công trình công cộng cả về quy mô và không gian vẫn chưa được chú trọng Tại nhiều khu đô thị mới không được thiết kế các công trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ, để tạo thành một khu

đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ

- Trước đây, trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ các công trình chịu hướng nóng Đông - Tây; còn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gió chủ đạo Còn nay, nhà quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn sao bám trục đường nên nhiều căn hộ phải chịu cảnh nắng nhiệt đới quanh năm suốt tháng, ảnh hưởng rất lớn đến sức khoẻ của người sử dụng căn hộ

- Hầu hết các khu đô thị mới hiện nay đều thiết kế đường giao thông nội bộ kiểu bàn

cờ Các lối chính ra vào khu đô thị được bố trí quá nhiều, tuy nhiên lại chưa đấu nối đồng

bộ với đường giao thông khu vực xung quanh, làm tập trung phương tiện giao thông gây

ùn tắc vào giờ cao điểm

2.2 Vấn đề kiến trúc

- Tại nhiều khu vực, chi tiết thiết kế buồng phòng, do nhiều lý do khác nhau mà các chủ đầu tư xây dựng đã cho ra đời những căn hộ không hợp lý về thành phần buồng phòng Không ít thiết kế bố trí bếp cùng không gian tiền sảnh hoặc lấy phòng khách là trung tâm làm đầu mối giao thông trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay

8

trên phòng ngủ tầng dưới, một số phương án khác lại không tạo được mối liên hệ giữa bếp với ban công hoặc lô gia

- Đặc biệt, ở nhiều khu đô thị mới, các chung cư cao tầng không có chỗ phơi nên quần

áo chăn chiếu phơi ra ban công, thậm chí có khu nhà không có ban công phải đua cửa sổ

ra làm chỗ phơi nhìn rất nhếch nhác, xộc xệch Đã có hiện tượng xuất hiện các “chuồng cọp” ở ban công, một là để chống trộm hoặc đề phòng gió thổi bay quần áo

- Nhiều khu đô thị mới đang sử dụng cửa đi pano gỗ kín đặc còn cửa sổ lại là nhôm kính đẩy, phía trên không có ô văng che chắn nên khi mưa, không khí ngột ngạt, đóng cửa vào cho khỏi hắt lại càng bí

- Các khu chung cư tính toán diện tích trông giữ xe chưa hợp lý Chẳng hạn tại dự án chung cư Thăng Long Victory (Nam An Khánh), tính trung bình một căn hộ chỉ được gửi

2 xe máy và 2 hộ chỉ được gửi 1 xe ô tô tại tầng hầm

2.3 Vấn đề kết cấu và hệ thống kỹ thuật

- Thực tế cho thấy, do việc sử dụng và quản lý không chặt chẽ nên các công trình chung cư cao tầng xây dựng trước đây tuổi thọ chỉ đạt 70-80% so với tuổi thọ thiết kế

- Hiện nay, mặc dù đã có nhiều văn bản quy định về xây dựng, quản lý chung cư nhưng tuổi thọ công trình vẫn chưa đạt mức cao Chẳng hạn như chung cư vừa xây dựng xong, đưa vào sử dụng đã xẩy ra sự cố ở các mức độ Do đó, đây là vấn đề cần được quan tâm xử lý

- Nhiều tòa chung cư do các nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan mà chỉ sau một thời gian đưa vào sử dụng đã xuống cấp

- Các vấn đề về cơ sở hạ tầng kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang thoát nạn, phòng cháy chữa cháy nhiều chủ đầu tư chưa có sự quan tâm đúng mức

- Tầng hầm thi công không đúng thiết kế nên bị nứt, rò rỉ thấm nước qua vách hầm;

- Chủ đầu tư lắp đặt thang máy không đúng với nhãn hiệu ghi trong Hợp đồng mua bán

- Thang máy thường xuyên bị hư hỏng

- Chủ đầu tư thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng

- Một số hộ dân đập các bức tường trong các căn hộ, làm thay đổi thiết kế ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng đưa vào sử dụng

- Chủ đầu tư có vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng dự án như: thiết kế, thi công, giám sát, quản lý chất lượng công trình, PCCC, rút ruột, đánh tráo, giảm chất lượng vật liệu trang thiết bị trong căn hộ

2.4 Chất lượng của công tác vận hành, bảo trì, bảo quản và dịch vụ

- Về việc chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành nhưng không thu 2% kinh phí bảo trì và trong Hợp đồng mua bán căn hộ không quy định khoản kinh phí này

- Chủ đầu tư không đóng góp quỹ kinh phí bảo trì

- Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị

- Chủ đầu tư không báo cáo công khai việc quản lý quỹ kinh phí bảo trì

- Chủ đầu tư muốn nắm giữ quyền quản lý vận hành nhà chung cư để có thể thu lợi nhuận từ đó

- Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư là công ty con của chủ đầu tư

- Ban quản trị lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành không thông qua Hội nghị nhà chung cư, vi phạm Luật Đấu thầu, không minh bạch

2.5 Chất lượng của công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự

- Hệ thống thoát nước sàn ở các nhà vệ sinh thấm dột, bốc mùi hôi

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây ô nhiễm môi trường

- Nguồn nước sinh hoạt thường xuyên bị đục

- Tình trạng ô nhiễm môi trường tại các phần diê ‡n tích sử dụng chung

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung, lấn chiếm lòng lề đường để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây mất an ninh trật tự

- Các đơn vị bảo vệ do chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp quản lý vận hành thuê chưa làm tốt trách nhiệm gây mất an ninh trật tự

10

CHƯƠNG 3:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO

TẦNG

Qua sự phân tích trên đây, chúng ta nhận thấy rằng, để có thể cải thiện và nâng cao chất lượng của chung cư cao tầng thì về tổng thể, cần phải có giải pháp và biện pháp thực hiện như sau:

- Thứ nhất, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý Nhà nước phải hoàn thiện, đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý các khu đô thị mới đặc biệt là các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo cơ sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá

cả, nâng cao chất lượng nhà ở chung cư cao tầng Đồng thời điều chỉnh những quy định pháp lý không còn phù hợp với tình hình thực tế

- Thứ hai, tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị

- Thứ ba, quản lý xây dựng và chất lượng công trình xây dựng Để bảo đảm chất lượng xây dựng cho khu đô thị mới trong đó có chất lượng của các chung cư cao tầng, cần phải lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực hoạt động để thực hiện dự án Chủ đầu tư

có nghĩa vụ: Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; Kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; Tổ chức nghiệm thu, thanh toán quyết toán công trình; Thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng; Chịu trách nhiệm về các quyết định của mình, chịu trách nhiệm về việc bảo đảm công trình thi công đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả

- Thứ tư, nâng cao nghiệp vụ quản lý nhà chung cư Các doanh nghiệp dịch vụ quản

lý nhà chung cư cần được hưởng chế độ ưu đãi để hạ phí quản lý chung cư xuống mức thấp nhất nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng dịch vụ Bên cạnh đó, để các doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả và cạnh tranh lành mạnh, không được để hình thành chế độ độc quyền

- Thứ năm, cần phải có một bộ máy quản lý vận hành nhà ở chung cư cao tầng nhằm đảm bảo và khai thác hiệu quả nhà chung cư cao tầng và điều quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi của người dân sống trong khu chung cư này Trong những năm đầu tiên đưa vào vận hành ngôi nhà, chủ đầu tư có thể thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo