Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 3

Việc một NH chủ động xúc tiến việc phát triển, mở rộnghoạt động cho vay nói chung và hoạt động CVMN nói riêng sẽ giúp cho hìnhành, thương hiệu của NH đó ngày càng trở trở nên rộng khắp,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

VIEN NGAN HANG - TAI CHINH

Dé tai:

GIAI PHAP MO RONG CHO VAY MUA NHA TAI NGAN HANG

TMCP DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM (BIDV)

-CHI NHANH SO GIAO DICH 3

Sinh viên thực hiện : Lê Thị Nhung

Mã sinh viên : 11163932

Lớp : Tài chính Quốc tế 58

Giáo viên hướng dẫn : ThS Lê Vân Chi

Hà Nội - 2019

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

DANH MỤC BANG BIEU, HÌNH

LOT MỞ DAU s<-+e<SE.dEESE.44EE7E2431E772441E722131 E2441Eprkeeorree 1CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ỞCUA NGÂN HÀNG THƯƠNG MAL -e-s°s°©sssevssesssessersserssessee 3

1.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại - - 3

1.1.1 Nghiệp vụ cho vay của Ngân hang thương mại ¿55+ +<+++s<++s 3 1.1.2 Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hang thương mại 6

1.2 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại 11

1.2.1 Quan niệm về mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 111.2.2 Sự cần thiết của mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với Ngân hàng

"n0 0P 131.2.3 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng hoạt động cho vay mua nhà củaNgan hang thuong Main 141.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGAN HÀNG DAU TƯ VA PHÁT TRIEN VIỆT NAM - CHI NHÁNH SỞ

Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở 50019: 6 32

2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động CVMN tại Ngân hàng Dau tư và Phát triển

Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dich 3 - - c5 + ++s + setsserrserrsrererrree 322.2.2 Chính sách CVMN tai Ngân hang Đầu tư và Phát triển Việt Nam — Chinhánh Sở giao dich Ổ - «vn TH HH Hà HH nh nh 332.2.3 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng hoạt động CVMN tại Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dich 3 - -<<<c<<xsx2 38

2.2.4 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dịch 3 -2©2+cs+cs=s2 45

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ

TẠI NGAN HÀNG DAU TU VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM - CHI NHÁNH

SỞ GIAO DỊCH 4 22s ©ssEes+tseESeEseErsttserserserrsrrssrssrasrrsrrssrssree 52

3.1 Nhận định về tình hình bất động sản trong thời gian sắp tới và nhu cầu vay

3.2 Mục tiêu và định hướng về mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngânhàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dich 3 533.3 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hang Dau tu và Pháttriển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dich 3 - 2-2-2 2+szx++xz+xzzxerxeez 54

3.3.1 Giải pháp mở rộng quy mô và số lượng dịch vụ CVMN 54

3.3.3 Các giải pháp hỗ tro cceccccccsccsesssscsessssssesessssesessescsecscsesecsescsesecscsesesseseseees 56

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

ACB Ngân hàng Thương mai Cô phân Á Châu

DANH MỤC BANG BIEU, HÌNH

Bảng 1.1 Tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng hoạt động CVMN của Ngân

i05: 0 1117077 19

Bảng 2.1 Kết quả huy động vốn tại Ngân hàng Dau tư và Phát triển Việt Nam — Chi I0 6B Ả 28

Bang 2.2 Tình hình tín dụng tại BIDV — Chi nhánh SGD 3 - ‹++- 30

Bảng 2.3 Phan trăm dư nợ của BIDV — Chi nhánh SGD 3 .: -:- 31

Bảng 2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV — Chi nhánh - 31

S60 31

Bảng 2.5 Quy định về mức CVMN tối đa của BIDV 2-©5¿©52 5 ssccse2 34 Bang 2.6 Quy định về thời hạn CVMN của BIDV 2-c5-ccccccccccrserxeee 35 Bảng 2.7 Tình hình doanh số CVMN tại BIDV — CN SGD 3 các năm 2016, 2017, "0 1 38

Bang 2.8 Tình hình dư nợ tại CVMN tại BIDV — CN SGD 3 các năm 2016, 2017, "01 — 39

Bảng 2.9 Tình hình nợ xấu CVMN tại BIDV — CN SGD 3 các năm 2016, 2017, "0 40

Bảng 2.10 Tình hình lợi nhuận từ CVMN tại BIDV — CN SGD 3 các năm 2016,

"0/0 107 4I

Bảng 2.11 Mở rộng SP cho vay mua nhà của BIDV 5c << 43

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của BIDV cccccccrrrrtrrrrrrrtrrrrrrrrrrree 26

Hình 2.2 Sơ đồ Bộ máy quản lý của BIDV - 2-2-2 +52+E£+E+erEezEezrxrrxerxee 27 Hình 2.3 Sơ đồ Cơ cấu tổ chức chi nhánh của BIDV cc¿5ccscscccve: 28 Hình 2.4 Tỷ lệ tăng trưởng số lượng KH cá nhân vay mua nhà của BIDV — Chi nhánh SGD 3 so với toàn hệ thống BIDV - ¿2 2 E+E£2EE+EEeEEezEzrxrrxerxee 45

LỜI MỞ ĐẦU

LÝ DO CHỌN ĐÈ TÀI

Người Việt Nam chúng ta thường nói: Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”, và

đó cũng chính là mục tiêu mà ai cũng hướng đến trong cuộc sống, bởi vì khi chúng

ta không còn phải lo lắng về nơi ăn, chốn ở nữa thi chúng ta mới yên tâm và dốc

toàn lực cho công việc, từ đó có thé trở nên thành công hơn trong cuộc sống Vay

nhưng mong muốn, mục tiêu đó lại rất khó đề thực hiện với nhiều người, bởi phầnlớn dân số nước ta đều là những người có mức thu nhập trung bình hoặc thấp, còngiá tri của một căn nhà hiện nay lai rất cao Chính vì vậy, việc tích góp đủ tài sản démua nhà, dé được “an cư” sớm lai là điều rất khó khăn đối với nhiều gia đình, đặcbiệt là đối với những cặp vợ chồng trẻ

Bên cạnh đó, dân số đang ngày càng tăng lên, cùng với việc hội nhập kinh tế,

lao động đến từ các nước khác trên thế giới đến sống và làm việc tại Việt Nam ngày

càng nhiều khiến cho mong muốn có thể sở hữu nhà ở cũng tăng lên chóng mặt, vìvậy nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở tại các khu đô thị lại trở thành một bài

toán nan giải Người dân thì có nhu cầu mua nhà, nhưng hầu hết họ lại không có đủ

vốn Vậy nên việc các NHTM tham gia vào hoạt động CVMN là rất cần thiết, bởihoạt động này không những có ý nghĩa to lớn đối với kinh tế - xã hội mà còn đemlại lợi nhuận không nhỏ cho chính các Ngân hàng đó.

Nhận thấy tính cấp thiết của việc mở rộng hoạt động CVMN của các NHTM,

thông qua những kiến thức đã được học ở nhà trường cùng với quá trình thực tập tại

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dich 3, em

đã quyết định lựa chọn đề tài: “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngânhàng TMCP Đầu tư va Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dịch 3” làm

đề tài cho chuyên đề thực tập của mình

KET CAU DE TÀI

Chuyên đề gồm 3 chương:

> Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân

hàng thương mại

> Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dịch 3

> Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tai Ngân

hang Dau tư và Phát triển Việt Nam — Chỉ nhánh Sở giao dịch 3

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của giáo viên

hướng dẫn Ths Lê Vân Chi và sự giúp đỡ của các anh chi Phòng khách hàng cá

nhân Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Sở giao dịch 3

giúp em có thê thực hiện và hoàn thành chuyên đề này

Em xin chân thành cảm ơn!

CHUONG 1:

CO SO LY LUAN VE HOAT DONG CHO VAY MUA NHA O CUA

NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại

1.1.1 Nghiệp vụ cho vay của Ngân hàng thương mai

1.1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay

Hoạt động cho vay đóng một vị thế vô cùng quan trọng với chính bản thâncác NHTM, lý do là vì những thu nhập có được từ hoạt động này chiếm một lượngkhá đáng ké trong tông nguồn thu của NH, cùng với đó nó giúp bảo đảm việc trả lãisuất cho những khoản tiền mà NH huy động được trong nền dân cư Theo khoản 4,điều 14, Luật các tổ chức tín dụng 2010 thi “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận dé tô

chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản

tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tàichính, bao thanh toán, bảo lãnh NH và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác” Như vậycho vay là một hoạt động cấp tín dụng, cụ thé theo khoản 1, điều 2, Thông tư sé

39/2016/TT-NHNN: “Cho vay là hình thức cap tín dụng, theo đó tô chức tin dung

giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đíchxác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả

cả gốc và lãi”

Tựu chung lại thì: Hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động của hai bên

tham gia, trong đó một bên (NHTM) cung cấp một nguồn tài chính nhất định, cung

cấp một khoản tiền cho bên còn lại (khách hàng hay người đi vay), trong đó người

đi vay (khách hàng) có nghĩa vụ sẽ phải trả lại khoản tiền vay cho bên cho phía

NHTM trong khoảng thời gian đã thống nhất từ trước và thường là sẽ phải kèm theo

lãi suất ứng với khoản vay đó Cho vay hay không là quyền của NHTM, dựa vàoviệc thâm định KH và thấm định khoản vay dé đưa ra quyét định Hoạt động chovay là hoạt động mang đến rất nhiều rủi ro cho NH, đặc biệt là việc NH có thểkhông thu hồi lại được hay mat đi khoản tiền đã chi ra cho KH vay, vì vậy NHthường sẽ đưa ra những yêu cầu sao cho KH phải làm theo những điều kiện ràng

buộc khi đi vay nhằm đảm bảo việc có thể thu hồi được khoản nợ khi đến hạn KH

phải trả cho NH theo thỏa thuận từ trước Nhờ lãi suất cho vay thường lớn nênNHTM luôn nhận lại một khoản doanh thu không nhỏ từ hoạt động nay.

1.1.1.2 Vai trò của hoạt động cho vay

> Thứ nhất, hoạt động cho vay giữ một vai trò quan trọng trong việc thu hút

von vào nên kinh tê:

Một trong những đặc trưng của hoạt động cho vay đó là có quy mô rộng

cùng với mạng lưới KH lớn và đa dạng Cùng với đó, xuất hiện trong xã hội với vai

trò là một trung gian tài chính của mình, NHTM đã trở thành cầu nối vốn trong nềnkinh tê, trở thành câu nôi giữa người cân vôn đê đâu tư và người đang thừa vôn.

Như vậy, khi các dự án kinh doanh đang bị thiếu và cần một khoản vốn lớn

dé thực hiện, hay các dự án đó đang cần vốn đầu tư vào thì sẽ được nhận một phần

vốn từ các nguồn vốn nhàn rỗi khác do NHTM tập hợp Vấn đề về vốn luôn là vấn

đề phức tạp và khó khăn với bat cứ chủ thé kinh doanh hay doanh nghiệp nào trong

việc biến những ý định đầu tư, kinh doanh ban đầu của mình trở thành hiện thực

Việc các NHTM giúp các chủ thé kinh doanh thỏa mãn được nhu cầu vay vốn nay,

có nghĩa rằng các dự án kinh doanh đó đã được giải quyết van đề về vốn, tránh khỏi

nguy cơ không thê thực hiện được Đây cũng chính là cách để giúp cho nền kinh tế

phát triển ôn định hơn, Giúp cho kinh tế, xã hội ngày càng được cải thiện, đồng thờigiúp tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động, giải quyết được vấn đề thất

nghiệp hiện nay.

> Thứ hai, hoạt động cho vay đem lai cho NHTM lợi nhuận lớn và giúp quá

trình hoạt động khác được day mạnh trong NH:

Có thê nói cho vay là hoạt động mang rất nhiều rủi ro khó lường, tuy nhiênđây lại là hoạt động đem lại thu nhập chính cho các NH Hiện nay có đến 80% thunhập của các NHTM là đến từ hoạt động tín dụng, và trong đó thì lợi nhuận có được

từ hoạt động cho vay là hoạt động chiếm một tỷ trọng rất lớn

Cùng với đó, nhờ có hoạt động cho vay mà các đơn vị kinh doanh cũng nhưcác doanh nghiệp có thé có được nguồn vốn nhanh chóng, kịp thời từ NH để tiễnhành hoạt động sản xuất, hoạt động kinh doanh của mình, góp phần tạo ra bước đệmban đầu dé cho dự án hay hoạt động kinh doanh của họ được thành công Khi các

dự án, kế hoạch của họ thành công, thì lợi nhuận thu được không chỉ giúp cho đơn

vị, doanh nghiệp di vay du tiền trả nợ cho NHTM mà phần tiền lời từ việc đầu tư,kinh doanh đó còn có thé được gửi lại vào NH, tức là nhờ hoạt động cho vay màhoạt động huy động vốn của NHTM cũng sẽ tăng lên

> Thứ ba, hoạ động cho vay giúp cân bằng cung — cau trong dịch vụ hàng

hóa:

Sau khi một doanh nghiệp đi vay vốn ở NHTM, doanh nghiêp đó nếu muốnthu về được lợi nhuận, tức là sẽ có thể hoàn trả lại khoản vay cho NH thì doanhnghiệp đó phải có được kết quả kinh doanh tốt, có thé hiểu là các SP mà doanhnghiệp tạo ra phải được tiêu thụ, hay nói theo cách khác thì phải có một lượng

người tiêu dùng sẵn sàng mua những hàng hóa đó.

Còn về phía người tiêu thụ SP, người ta phải có những nguồn thu nhậpnhất định, Nếu muốn mua được hàng hóa, SP mình mong muốn thì họ phải cótrong tay một lượng tai chính được tích lũy trong một thời gian nào đó Và vớinhững người mong muốn mua SP mà không có đủ vốn thì họ sẽ tìm đến kênh

vay vốn ở các NHTM

Do vậy hoạt động cho vay của NHTM chính là giải pháp hữu hiệu dé thỏamãn cho cả phía doanh nghiệp và người dân đang có mong muốn tiêu dùng hànghóa, dịch vụ Doanh nghiệp được NH cấp vốn dé tiếp tục mở rong sản xuất, pháttriển hoạt động kinh doanh của mình thì đồng thoi NHTM cũng day mạnh, mở rộng

hoạt động cho vay đối với đối tượng KH là các cá nhân dé có thé đây nhanh tiến

trình tiêu thụ hàng hóa Chính vì cơ chế hoạt động này mà NHTM với hoạt động

cho vay đã góp một phần rất quan trọng trong việc cân bằng, điều hòa lượng cung

và cầu về hàng hóa cũng như dịch vụ trong hiện nay

> Thứ tư, hoạt động cho vay góp phan mở rộng quá trình sản xuất kinh

doanh của doanh nghiệp, day mạnh cải tiến khoa học kỹ thuật cũng nhưđôi mới công nghệ, thiét bị trong sản xuất

Việc vay vốn từ các NHTM không những có thể giải quyết được nhu cầuvốn cần thiết cho bên đi vay mà còn có thé giúp thay đổi cách suy nghĩ, cách làm

của họ Phải làm sao để có những giải pháp sử dụng vốn mang lại hiệu quả tối

ưu, cùng với đó còn phải củng cố kinh doanh, mở rộng quy mô, cải tiễn dâychuyền sản xuất, vậy thì việc khuyến khích tiếp thu công nghệ, đầu tư thêm thiết

bị mới và cải tiễn kỹ thuật trong sản xuất sẽ là cách thiết thực nhất dé có thé làm

được những việc đó Hơn nữa, trong xu thế hội nhập nền kinh tế trên thế giới và

thời đại Cách mạng công nghệ 4.0 như hiện nay thì đây là việc tất yêu của bên đivay vốn nói chung cũng như của các doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ vayvôn nói riêng.

1.1.2 Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại

Hiện nay, CVMN được phân là một trong những hoạt động cho vay tiêudùng của NHTM Theo Nguyễn Văn Tiến và cộng sự (2014), cho vay tiêu dùngđược hiểu “7à một hình thức tin dụng, qua đó ngân hang cho khách hàng là cá nhân

hay hộ gia đình vay một lượng tiền nhất định để mua hàng hóa hay dịch vụ sử dụng

vào mục đích tiêu dùng ” Cũng theo đó, nhờ có các khoản tiền NH cho vay đã giúpcho người dân có thể trang trải được những nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống nhưvân đê về nhà ở, mua sam, di lại, xe cộ,

Như vậy, CVMN được xếp vào là một hình thức của cho vay tiêu dùng,trong đó NHTM cho KH là những người có nhu cầu tiêu dùng có thé dùng một sốtiền nhất định của NH vào mục đích là mua sắm, sửa chữa hay xây dựng nhà ởcùng với thỏa thuận là phải trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho NH theo như đúngnhững thỏa thuận từ trước trong hợp đồng tín dụng CVMN thường có thời gian

vay là đài hạn và trả nợ theo phương thức trả góp Việc đánh giá đúng, thâm định

đúng giá trị của tài sản nợ đóng một vai trò hết sức quan trọng cho các NH cho

vay Trong CVMN thì NH cũng cần phải quan tâm tới giá trị cũng như tình hình

biến động giá cả của tài sản, tức là bất động sản được mua, do giá trị của khoảnvay mua nhà là khá lớn cho nên bất cứ sự đôi chiều theo chiều hướng không tốtnào cũng sẽ mang đến những rủi ro và thiệt hại rất lớn cho NHTM cho vay

1.1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại

Hoạt động CVMN là một khoản cho vay của NH, nên hoạt động nay cũng sé

có những đặc điểm giống như một khoản cho vay bình thường, cụ thê như sau:

> Thứ nhất, “hoat động cho vay là hoạt động dựa trên cơ sở có lòng tin với

nhau ”: NH chỉ cho KH vay hay giải ngân khi thực sự có lòng tin, khi có thétin tưởng rằng việc KH sử dụng khoản vay đó là có tính hiệu quả và đúngmục đích khi đi vay, hay KH có thể hoàn trả được khoản tiền vay (cả gốc

lẫn lãi) đúng thời hạn cho NH theo thỏa thuận từ trước Còn KH thì cũng

phải có lòng tin, sự tin tưởng răng trong thời gian sắp tới, những khoản tiền

mà họ kiếm được hoàn toàn có thể thỏa mãn được trách nhiệm trả nơ đốivới NH cho vay Có thê nói đặc điểm đầu tiên này chính là một tiền đề để cóthê đưa ra các hướng đi kế tiếp giữa NHTM và KH

> Thứ hai, “hoat động này chính là sự chuyển giao một tài sản có thời

han”: Bởi vi với tat cả các khoản cho vay thi NH đều phải có cho mình một

thời gian hoàn trả đối với KH nhất định, được thỏa thuận trước với người đi

vay nhằm mục đích có thé bảo dam NH có đủ nguồn tài chính, nguồn tiền

nhất định, làm sao dé có thé hoàn trả lãi suất cho các kênh huy động của

NH Vì vậy, NH cho vay phải có cho mình thời hạn trả nợ cho món vay một cách hợp lý.

> Thứ ba, “hoạt động cho vay phải dựa trên nguyên tắc bôi hoàn”: Hoạt

động này giữa NHTM va KH không đơn giản chi là hoạt động mà KH đi

mượn vốn từ NH mà đó chính là điển hình của một hoạt động kinh doanh,

vì vậy khi đi vay, bên người vay vốn có nghĩa vụ phải hoàn trả tất cả cáckhoản nợ đối với NH cho vay bao gồm cả khoản nợ gốc ban đầu và phần lãivay sinh ra từ khoản nợ gốc, cùng với đó KH phải thanh toán cho NH cáckhoản chỉ phí phát sinh trong quá trình đi vay theo những điều khoản ghi rõtrên hợp đồng vay vốn mà hai bên đã thống nhất từ trước

> Thứ tư, “hoat động cho vay là hoạt động có rất nhiều rủi ro lớn cho NH”:

Như chúng ta cũng biết thì trong các hoạt động kinh doanh luôn luôn có mộttình trạng đó là thông tin bất đối xứng, chính vì vậy mà khả năng xảy ra rủi

ro đạo đức hay là cả lựa chọn đối nghịch là rất khó tránh khỏi NH hoàn

toàn có thể xem xét, thâm định không chính xác về khoản vay, về đối tượng

đi vay, hay sau khi cho vay có thé xảy ra sự việc không tốt đó là người đi

vay rơi vào tính trạng làm ăn thua lỗ và không thé trả được khoản nợ Ngoài

ra, hoạt động cho vay còn phụ thuộc rất nhiều vào những chuyên biến củanền kinh tế, xã hội, những chuyền biến về pháp luật chỉ cần một biếnđộng nhỏ cũng có thé làm ảnh hưởng đến các khoản vay bat cứ lúc nào

Ngoài ra, CVMN còn có một số đặc điểm riêng khác với những đặc điểm của chovay như sau:

- _ Về đối tượng hướng tới của hoạt động cho vay:

Đối tượng của hoạt động CVMN hay nói chính xác hơn là đối tượng là người đivay của hoạt động này chính là những người dân có đầy đủ năng lực pháp lý vàbên cạnh đó phải duoc pháp luật cho phép.

- Thời hạn cho KH vay:

Các khoản vay dé hình thành nên nhà ở, hay các khoản KH vay dé sở hữu nhađất phần lớn là có kỳ hạn vay dài, thường là từ 10 năm cho đến 30 năm tùy vàotừng loại hình vay, tùy vào địa bàn cũng như khả năng thu nhập của KH Vớimột khoảng thời gian cho vay dài như vậy thì hoạt động CVMN có rủi ro rất

lớn, bởi hoạt động này còn phải chịu những tác động, thay đổi của tình hình kinh

tế - xã hội

- Quy mô của khoản vay:

Quy mô của hoạt động CVMN thường là lớn hơn nhiều so với các khoản vaykhác của hoạt động tiêu dùng thường thấy Câu trả lời là do giá trị của căn nhà là

rất lớn

- Về lãi suất cho vay:

Cũng do đặc điểm về thời gian cho vay tương đối dài nên hoạt động CVMNthưởng có lãi suất khá cao và có thê thả nổi theo từng năm

1.1.2.3 Các hình thức cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại

> Hình thức cho vay trực tiếp: Đây là một phương thức cho vay mà trong đó

NHTM thực hiện cho KH có mong muốn vay vốn mua nhà vay một cáchtrực Với hình thức vay này, NHTM sẽ đứng ra dé đại diện cho người muahoàn thành việc giải ngân thanh toán số tiền phải trả cho việc mua nhà chobên bán BĐS Người mua sẽ phải trả lại phần nợ gốc và lãi của khoản tiền

mà NHTM đã đứng ra dé tất toán khi đến hạn theo như hợp đồng đã kí trước

đó với NH.

> Hình thức cho vay gián tiếp: Đây là phương thức cho vay mà trong đó

NHTM sé ký với doanh nghiệp bán BĐS một hợp đồng đề xác nhận về việc

NH đó sẽ đứng ra tài trợ cho bên mua nhà tương ứng Sau đó, công ty BĐS

va KH mua nhà sẽ tiến hành ký một hợp đồng bán chịu hàng hóa Thườngthì người mua nhà sẽ phải trả một phan giá trị của tài sản, tức là một phầngiá trị nhất định của ngôi nhà, sau đó doanh nghiệp BĐS sẽ bàn giao tài sản,hay ban giao ngôi nhà cho người đi mua nhà, đồng thời doanh nghiệp sẽ tiễnhành tập hop lại tat cả hóa đơn bán hàng cần thiết dé trình lên NH cho vay

kèm theo đề nghị NH giải ngân NHTM sẽ dựa trên bộ giấy tờ đó dé tất toán

cho công ty BĐS Và cuối cùng thì người mua nhà sẽ tiến hành thanh toán

định kỳ cho NHTM.

1.1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà

Hiện nay, không thé phu nhat duoc su cap thiết của hoạt động CVMN Nhờ

có sự hiện diện của các NH mà thị trường BĐS nói chung và thị tường CVMN nóiriêng càng ngày càng có cơ hội mở rộng hơn, cụ thể như sau:

> Đối với người di vay von: Nhờ việc được NH cho vay mua nhà đã giúp cho

KH bớt đi khó khăn trong trong nhu cau cấp thiết về nhà ở của minh, đặcbiệt là với những cá nhân, cặp vợ chồng trẻ hay những gia đình chưa có

được căn nhà mơ ước, giúp họ thỏa mãn được vấn đề về nhà ở ngay cả lúc

họ chưa thê tích lũy đủ được số tiền khá lớn cho khoản mua nhà Và khi cóđược nhà ở thì chính cuộc sống của những người đó sẽ trở nên ồn định hơn,

chất lượng sống của họ sẽ ngày càng được cải thiện Thêm vào đó, đây cũng

là một kênh đầu tư hữu ích cho người dân, cho những người có máu đầu tưkinh doanh khi họ có một số tiền nhàn rỗi bởi đầu tư vào thị trường BĐShiện nay khá được ưa chuộng do có một thực tế là cung BĐS nhà ở nhỏ hơn

so với cầu, cùng với đó là việc giá trị của một BĐS thường sẽ không bị mat

giá trị nhiều, thậm chí là giá trị BĐS sẽ có thé tăng lên rất nhiều trong tươnglai, tạo ra một khoản lợi nhuận không hê nhỏ đôi với những ai dau tư vào.

> Đối với NHTM:

Hoạt động CVMN góp phần giúp vị trí, thương hiệu của chính các NHTMđược nâng cao hơn Việc một NH chủ động xúc tiến việc phát triển, mở rộnghoạt động cho vay nói chung và hoạt động CVMN nói riêng sẽ giúp cho hìnhành, thương hiệu của NH đó ngày càng trở trở nên rộng khắp, vị thế của NH

đó trong lĩnh vực cho vay sẽ được cải thiện, được mọi người biết đến và cân

nhắc khi có ý định đi đi xin cấp một khoản vốn vay, từ đó còn giúp choNHTM có được cơ hội đây mạnh hơn những hoạt động khác của mình như

hoạt động mở tài khoản, hoạt động huy động vốn, hay dịch vụ NH điện tử

cũng được mở rộng thêm

Hoạt động CVMN còn góp phần giúp NHTM có thê phân tán rủi ro trong

quá trình cho vay và nguồn thu nhập cũng nhờ hoạt động này được cải thiện.Như chúng ta đều biết, nếu như NH chỉ tập trung vào việc cho vay chủ yếu

với đối tượng là các KH doanh nghiệp, do quy mô và lượng vốn vay của KH

doanh nghiệp thường lớn hơn, tuy nhiên nếu như hoạt động này xảy ra rủi ronào đó như KH làm ăn thua lễ thì khoản tiền mà NH bị mat đi sẽ lớn hơn rấtnhiều, sẽ gây ra những biến động tiêu cực không hề nhỏ tới chính tình hình

kinh doanh của NH cho vay Do vậy hoạt động CVMN với đối tượng là KH

cá nhân được xem là một giải pháp giúp phân tán các rủi ro một cách hữu

hiệu cho NH.

> Đổi với nên kinh tê:

Hoạt động CVMN giúp góp một phần tạo gia tăng sự phát triển cho cácthành phan trong nên kinh tế hiện nay Hoạt động CVMN là một kênh hỗ trợvôn cực kỳ hiệu quả cho dân chúng đê người dân có thê chi tiêu, thỏa mãn

những mong muốn phát sinh về nhà ở của mình, nhằm hướng tới mục tiêuchất lượng cuộc sống cho bản thân cũng như cho cả gia đình được cải thiệnhơn Cùng với đó, để có thể thỏa mãn những mong muốn thiết yêu về nhà ở

của người dân thì các yếu tố cau nên nên kinh tế tham gia trực tiếp hay thậm

chí là tham gia không trực tiếp vào quá trình hình thành nên nhà ở, đất ở phảiluôn có ý thức nâng cao, mở rộng, đa dạng hóa hơn và day mạnh phát triển

về hình thức, thị hiếu, các kênh đầu tư nhà ở Và từ những điều đó sẽ giúptạo ra được những sự phát triển tích cực đề cạnh tranh với các đối thủ

- _ Hoạt động CVMN của NH giúp tạo ra sự cân bằng về mặt kinh tế - xã hội

Việc một cá nhân hay hộ gia đình có được ngôi nhà mơ ước của mình sẽ giúpcho họ có cuộc sống ồn định hon, giúp họ có thể thoải mái làm ăn, có cuộcsống vui vẻ hơn, chất lượng cuộc sống được cải thiện và từ đó nền kinh tế -

xã hội sẽ trở nên 6n định Bên cạnh đó, khi NH trợ giúp KH bằng việc chovay với khoản vay mua nhà sẽ giúp kích thích nhu cầu tiêu dùng các SP liênquan đến nhà ở BĐS, khi đó thì các doanh nghiệp kinh doanh có thể đảm bảo

được đầu ra cho SP của mình, từ đó kích thích cho nền kinh tế ngày càng

tăng trưởng và phát triển, giúp giải quyết được nhu cầu công ăn việc làm chongười dân.

1.1.2.5 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà

> Rủi ro về dao đức nhân viên

Đây là rủi ro xảy ra mà khi nhân viên trong quá trình giải quyết tín dụngkhông làm theo đúng những quy định, quy trình đối với những mối quan hệ thânquen, quen biết, từ đó việc thẩm định tín dụng đối với KH sẽ không được chínhxác, dẫn đến nguy cơ các khoản nợ mà KH nợ NH sẽ không được chi trả Còn

một trường hợp nữa trong loại rủi ro này đó là việc nhân viên cố ý làm giả giấy

tờ, hồ sơ của KH khi vay vốn để chiếm dụng vốn của NH Thực tế đã có rấtnhiều vụ việc như vậy bị phanh phui, vậy nên các NH cũng cần phải cân trọngtrong yếu tố này

> Rủi ro thẩm định hồ sơ khách hàng

Đây là rủi ro gặp phải khi nhân viên thu thập, phân tích thông tin từ KH đưa

ra những kết quả thiếu chính xác, sai lệch trong quá trình kê khai và thâm định hồ

sơ, từ đó dẫn đến việc NHTM giải ngân, cho vay không đúng người, hoặc là saugiải ngân KH không có năng lực thực thi trách nhiệm trả lại khoản vay cho NH.

10

> Rủi ro về tài sản và trả nợ

Hiện nay khi thực hiện hoạt động CVMN, hau hết các NHTM thường cho

KH thé chấp chính căn hộ đó Và rủi ro xảy ra khi chủ đầu tư triển khai dự án khônghoàn thành đúng tiến độ, cùng với đó KH vay vốn không có khả năng tra đượckhoản nợ như đã thỏa thuận với NH từ trước, mà TSDB là ngôi nhà thì chưa hoàn

thành, kết quả là thu hồi nợ không đúng hạn

> Rui ro về lãi suất

Thực tế thì trên thị trường hiện nay thì lãi suất luôn luôn có sự biến động vàthay đổi khó lường trong khi lãi suất mà NHTM cho KH vay lại thường là một mứclãi suất gần như không đổi Hiện nay các NHTM đã ứng phó với rủi ro này bằngcách áp dụng cả lãi suất thả nồi và lãi suất có định tùy thuộc vào thỏa thuận với KH

> Rủúi ro về pháp luật và thể chế

Đây là một rủi ro cần lưu ý bởi chỉ cần các chính sách của chính phủ có bất

kỳ một biến động nhỏ nao trong liên quan đến BĐS hay liên quan đến hoạt độngcấp tín dụng CVMN thì ngay lập tức nó sẽ có tác động rất lớn đến những hoạt động

BĐS hay cụ thể hơn là hoạt động CVMN của NH cũng như việc đi vay của KH.

Việc có bất cứ một chính sách nào đó thay đổi sẽ gây ra sự xáo trộn, tác động lớnđến tâm lý của người đi mua nhà, từ đó cũng gây ra những ảnh hưởng, xáo trộn lớn

đến hoạt động CVMN của NH

> Rủi ro tín dụng

Đây là một rủi ro khó tránh được trong hoạt động cho vay tín dụng của NH.

Có thé hiểu rằng rủi ro tín dụng trong hoạt động CVMN xảy ra khi mà người đi vay

vốn không thể hoàn thành được đúng những thỏa thuận, điều khoản ban đầu của

hợp đồng CVMN, cụ thể là người vay vốn có thê chậm trả khoản vay cho NH, trả

nợ không đúng thời hạn hay trả nợ không đầy đủ với các khoản nợ cả gốc và lãi, từ

đó có thé mang lại những thiệt hại rất lớn về tài sản, nguồn lực tài chính cũng như

gây ra nhiều khó khăn trong việc xúc tiễn các hoạt động khác của NHTM

1.2 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại

1.2.1 Quan niệm về mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

Theo định nghĩa của Từ điển Bách khoa Việt Nam (2005) thì mở rộng đượchiểu là quá trình làm rộng thêm, làm lớn lên hay là quá trình làm tăng thêm về một

số khía cạnh của sự vật, hiện tượng nào đó trong một thời gian hay trong một thời

11

kỳ nhât định, nó bao gôm cả việc tăng thêm vê quy mô hay cả về sự phát triên về cơ

câu, chat lượng Có thê hiệu rang, mở rộng là sự tăng tiên cả vê quy mô, sô lượng

và cả vé mat chat lượng.

Trước tiên, khi chúng ta đề cập về mở rộng hoạt động CVMN, theo quanđiểm của các bài nghiên cứu trước đó như của Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) thìchúng ta cần phải xem xét hay nghiên cứu về việc “mở rộng theo cả hai chiềuhướng” như đã nói ở trên Chiều hướng đầu tiên, chúng ta phải là xét đến việc mởrộng hoạt động CVMN theo chiều rộng, có nghĩa là chúng ta phải chú ý về việc

nâng cao, mở rộng về mặt quy mô, số lượng các tiêu chí như số lượng KH, số

lượng SP dịch vụ hay thay đổi quy mô, số lượng các phương thức, kênh phân phốihoạt động CVMN sao cho chúng trở nên đa dạng hơn Chiều hướng thứ haichúng ta phải xét đến đó là mở rộng hoạt động CVMN theo chiều sâu, có thể hiểu

là mở rộng không chỉ coi trọng về số lượng mà chúng ta phải xem xét đến chấtlượng của hoạt động chúng ta xét đến nữa Dé đạt được mục tiêu mở rộng hoạtđộng CVMN theo chiều sâu, NHTM cần phải chú ý nâng cao chất lượng của các

hoạt động có liên quan đến CVMN của mình, như chú ý đến chất lượng của SP

cho vay, hay chú ý nâng cao hơn về giá trị dịch vụ, chất lượng phục vụ KH có nhu

cầu đi vay mua nhà, nâng cao nghiệp vụ, thái độ, phâm chất của nhân viên saocho có thé thỏa mãn được mong muốn của KH, làm cho KH cảm thấy hài lòng

nhất Thêm vào đó, việc mở rộng, gia tăng các giá trị hoạt động như trên thì cũng

phải chú ý đi kèm với tiêu chí là làm sao để vẫn có thể phù hợp với những địnhhướng của NH cũng như làm sao dé có thé phù hợp với tiềm lực vốn có của mình,tránh dé xảy ra tình trang không hay đó là mở rộng, nâng cao hoạt động CVMN

một cách tràn lan (về số lượng SP, dịch vụ, quy trình ) nhưng lại không thé quan

lý hết được, từ đó gây ra hậu quả là có dé ra tiêu chí phát triển, nâng cao chatlượng SP, dịch vụ nhưng không thực hiện được một cách hiệu quả, gây ra nhiều

lãng phí không đáng có về ca chi phi cũng như công sức của mọi người, cùng với

đó gây ra nguy cơ gia tăng rủi ro của các hoạt động khác của NHTM.

Như vậy, dé hoạt động CVMN được mở rộng một cách hiệu quả, các NH cần

chú ý đến những điều như sau:

- Thi nhất, doi với KH di vay: Việc mở rộng hoạt động CVMN đồng nghĩa

với việc phải nâng cao sự hài lòng trong quá trình làm việc với NH của

người di vay cũng như nâng cao mức độ thỏa mãn các mong muôn của họ về

12

số lượng SP, về sự đa dạng trong các kênh phân phối, trong các phương thức

mà NH cho vay hay làm hài lòng về các SP dịch vụ kèm theo đối với KH

- _ Đối với các NHTM cho vay: Hoạt động CVMN được coi là mở rộng khi mà

phần trăm của hoạt động này chiếm một lượng lớn và qua các năm, năm saulớn hơn năm trước tính trong tổng số dư nợ cho vay của NH Tuy nhiênkhông phải chỉ về chỉ tiêu khối lượng được mở rộng mà NH còn cần phải dé

ý đến giá trị, chất lượng của hoạt động cho vay này, cần phải bảo đảm đượcrằng việc mở rộng hoạt động CVMN cũng phải được đi kèm với việc bồi

dưỡng, phát triển về chất lượng của hoạt động Dé có thé đạt được mục tiêu

đó, trong điều kiện hiện nay, các NHTM cần phải hoàn thiện nghiệp vụ cho

vay của mình, xây dựng được cho mình chất lượng về SP, dịch vụ đi kèmthật vững chắc, thỏa mãn được mong muốn của người đi vay vốn Cùng với

đó thì việc nâng cao, hoàn thiện các nghiệp vụ cho vay theo những quychuẩn, chuẩn mực của các thông lệ quốc tế là điều hết sức cần được chútrọng, và từ đó có thé tăng thêm lòng tin đối với các KH, những người tìmđến NH dé thỏa mãn van dé của họ Thêm vào đó, để có thể có thế mạnhcạnh tranh, có lợi thế hơn so với các NHTM khác về hoạt động đó cũng như

dé có thé mở rộng hơn thị trường, thi phần của mình thì NH cũng cần phải ápdụng, tiếp thu thêm với những bước tiến của công nghệ phần mềm mới, đáp

ứng thị hiểu của người dân Ngoài ra, việc mở rộng CVMN chỉ được coi là

có bước tiến nhất định khi trong quá trình cho KH vay vốn, NH có thé lường

trước và khống chế được những khó khăn có thê phát sinh, bởi vì nếu mởrộng một cách ồ ạt, hay chỉ cần một sơ suất nhỏ trong khâu nào đó nhưngcũng có thể trở nên vượt qua tầm kiểm soát của NH, thậm chí gây ra ảnhhưởng tới các hoạt động khác của hệ thống

- Poi với xã hội: Hoạt động CVMN được coi là mở rộng một cách đáng mừng

khi nó góp phần vào sự phát triển, tăng trưởng kinh tế, tài chính, đóng góp

cho sự phát triển ở nhiều khía cạnh trong xã hội

1.2.2 Sự can thiết của mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với Ngânhàng thương mại

NH là nơi có nhiệm vụ cung ứng, triển khai những dịch vụ, SP tài chính đối

với người dân cũng như là đối với nền kinh tế của đất nước, khi chúng ta nhắc về sự

có mặt của NHTM thì chúng ta không thể không nhắc tới sự có mặt của các hoạtđộng tài chính của NH, và đương nhiên chúng ta phải ké tới việc mở rộng dịch vụ,

mở rộng hoạt động CVMN Hiện nay, với tình hình cạnh tranh khá gay gắt thì các

13

NH cần phải chú ý về nguồn lực của minh để có thé hoàn thiện các gói SP nhằm

mục đích là có lợi thế nhiều hơn nữa đề có thể tìm kiếm được nhiều KH cho NHcủa minh, từ đó mới có thé gia tăng lợi nhuận Chính sự đa dạng cũng như những

điểm đặc biệt trong các SP CVMN không những có thé mang lại ích lợi cho các

NHTM và các KH của minh mà từ đó còn giúp đây mạnh cho nên kinh tế ngày càngphát triển và tăng trưởng hơn nữa Có thé giải thích răng, khi NH đưa thêm nguồnvốn ra ngoài thị trường sẽ góp vào một phần không nhỏ vào việc kích thích thị

trường nhà cửa đất đai hay thị trường BĐS, tiếp theo thì các doanh nghiệp sản xuất

như sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất các mặt hàng gia dụng cũng sẽ đượchưởng lợi, ngoài ra còn có thê giải quyết nhiều vấn đề cho doanh nghiệp và xã hộinhư không để quá nhiều hàng hóa bị tồn kho hay giúp cho nhiều người dân có thêmviệc làm ổn định hơn Do vậy, mở rộng hoạt động CVMN là việc làm rất có ýnghĩa, đóng góp phần làm cho vị thế của NH ngày càng trở nên lớn mạnh, từ đógiúp nâng cao vị thế của các NHTM và của cả ngành NH đối với nền kinh tế, và

việc mà các NH tiến hành mở rộng, phát triển hoạt động CVMN giúp nâng cao hơn

nữa lòng tin trong người dân, nhất là những cá nhân và hộ gia đình đang có mongmuôn được câp vôn đi vay mua nhà.

Có thê kết luận rằng, mở rộng CVMN là một trong những quá trình tất yếu

của mỗi NH cũng như của toàn xã hội Khi thị trường BĐS hay thị trường nhà cửa

đất đai cho người dân được cải thiện, các hoạt động CVMN sẽ có khả năng được

đây mạnh và mở rộng không chỉ về số lượng mà còn về chất lượng, quy mô hay

chủng loại.

1.2.3 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng hoạt động cho vay mua nhà củaNgân hàng thương mai

1.2.3.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay mua nhà

Doanh số CVMN được hiểu là toàn bộ số tiền mà NH cho KH vay choviệc mua nhà trong kỳ, chỉ số này giúp phản ánh một cách kịp thời về hoạt động

CVMN của NHTM vào một thời kỳ nhất định nào đó có được mở rộng hay

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối” có ý nghĩa là cho

biết doanh số CVMN năm (t) tăng hoặc giảm một giá trị là bao nhiêu về mặttuyệt đối so với năm (t-1) Khi mà chỉ tiêu này tăng lên có nghĩa là tổng sốtiền mà NH cho vay mua nhà cũng tăng lên, hay NH có thé đáp ứng nhiều

hơn về mong muốn vay vốn của người đi vay và nó cũng minh chứng cho

việc hoạt động CVMN của NH đã được mở rộng hơn.

b) Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối

- - Công thức:

“Giá trị tăng trưởng doanh số CVMN tương đối = Giá trị tăng trưởng doanh

số tuyệt đối / Tổng doanh số CVMN năm (t-1)”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “giá trị tăng trưởng doanh số CVMN tương đối” thể hiện

được tốc độ tăng trưởng về doanh số CVMN năm (t) thay đổi như thé nào sovới năm (t-1) Khi mà chỉ tiêu giá tri tăng trưởng doanh số tương đối tănglên, cũng giống như chỉ tiêu giá trị tăng trưởng tuyệt đối, nó thể hiện rằngdoanh số của hoạt động CVMN qua các năm của NHTM đã tăng lên mộtcách tương đối, hay hoạt động CVMN được chứng minh là có mở rộng hơn.c) Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng doanh số CVMN

- Công thức:

“Tý trọng doanh số CVMN = Doanh số CVMN / Tổng doanh số của hoạt động

cho vay”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “ty trọng doanh số CVMN” thê hiện rằng doanh số của

hoạt động CVMN đang chiếm tỷ lệ là bao nhiêu phần trăm trong tổng doanh

số cho vay của NH Khi tỷ trọng của hoạt động CVMN tăng lên, cho thấyrằng tỷ lệ của CVMN so với hoạt động cho vay đã tăng lên và điều đó cũngcho thấy rằng hoạt động CVMN của NH đó đã được mở rộng

1.2.3.2 Chỉ tiêu phản ánh về dự no CVMN

Chỉ tiêu du nợ CVMN được hiểu là tổng số tiền mà KH đang nợ NH tại một

thời điểm nhất định nào đó Hay nói cách khác thì chỉ tiêu này cho biết tổng số tiền

mà NH đã cho KH có nhu cầu vay mua nhà dùng tuy nhiên vẫn chưa thể thu hồi

được ở một thời điểm nào đó mà chúng ta xét đến

a) Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng của dư nợ tuyệt đối

- Công thức:

“Giá trị tăng trưởng dư nợ CVMN tuyệt đối = Tổng dư nợ CVMN năm (t)

— Tong dư nợ CVMN năm (t-1)”

15

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “giá trị tăng trưởng dư nợ CVMN tuyệt đối” cho chúng ta

biết rang du nợ CVMN năm (t) của NH tăng hoặc giảm so với du nợ CVMNcủa năm (t-1) một con SỐ tuyệt đối là bao nhiêu Nếu chỉ tiêu nàycó su gia

tăng qua các năm, có nghĩa là khoản tiền mà người đi vay đang nợ NH cho

việc mua nhà của họ qua các năm tăng lên, hay hoạt động CVMN của NHngày càng phát triển về lượng, đồng nghĩa với việc đã được mở rộng hơn

b) Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối

- - Công thức:

“Gia trị tăng trưởng dư no CVMN tương đối = Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt

đối / Tong dư nợ CVMN năm (t-1)”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “giá trị tăng trưởng dư nợ CVMN tương đối” cho thấy tốc

độ tăng trưởng của du nợ CVMN năm (t) so với năm (t-1) tăng hay giảm về

số tương đối là bao nhiêu phần trăm Cũng tương tự như chỉ tiêu phản ánh sựtăng trưởng dư nợ tuyệt đối, chỉ tiêu này tăng lên qua các năm cũng là mộtminh chứng cho việc CVMN đang được mở rộng hơn.

c) Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng dư ng CVMN

- Công thức:

“TY trọng = Tổng dư nợ CVMN/ Tổng dư nợ hoạt động cho vay”

- Y nghĩa: Tỷ trọng của dư nợ CVMN phản ánh việc dư nợ của hoạt động

CVMN đang chiếm một lượng là bao nhiéuphan trăm so với tổng dư nợ của

tất cả các hoạt động cho vay của NH Khi tỷ trọng này tăng lên qua các năm

thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng

1.2.3.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng CVMN

a) Tỷ lệ nợ xấu

Nợ xấu là một trong những tiêu chí để đánh giá về chất lượng nghiệp vụ tíndụng của NH cho vay Theo phân loại hiện hành thì nợ xấu là nợ từ nhóm 3 trở đi,bao gồm các khoản nợ: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mắt vốn

- Cong thức:

“Ty lệ nợ xấu của hoạt động CVMN = Nợ xấu của hoạt động CVMN / Tổng dư

nợ của hoạt động CVMN”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “tỷ lệ nợ xấu của hoạt động CVMN” cho chúng ta biết tổng

nợ xấu của hoạt động CVMN chiếm tỷ lệ là bao nhiêu trong tổng dư nợ hoạt

động CVMN của NHTM Nếu tỷ lệ nợ xấu của hoạt động CVMN tăng lên,

điều đó chứng tỏ rang lượng vốn của NH dang bị chiếm dụng cũng như kha

năng bị mât vôn tăng lên, rủi ro mât vôn cũng từ đó mà tăng lên Chỉ tiêu nợ

16

xấu này lớn chứng tỏ chất lượng của hoạt động CVMN của NHTM đang cầnphải được xem xét lại Thực tế cho thay rằng chúng ta không thé tránh khỏi

rủi ro trong kinh doanh nên các NHTM thường sẽ phải đồng ý với một mức

tỷ lệ nợ xấu nhất định là quy chuẩn chung cho các NHTM được coi là giới

hạn của sự an toàn Theo thông lệ của quốc tế và của nước ta thì với giới hạn

đó nam ở mức dưới 3%

b) Tỷ trọng lợi nhuận từ hoạt động CVMN

- - Công thức:

“Ty trong lợi nhuận từ hoạt động CVMN = Lợi nhuận thu từ hoạt động

CVMN / Tổng lợi nhuận thu từ hoạt động cho vay”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “tỷ trọng lợi nhuận từ hoạt động CVMN” cho thấy lợi

nhuận đạt được từ hoạt động CVMN chiếm một mức là bao nhiêu phần trăm

SO VỚI tong lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay nói chung của NH Tytrọng này mà càng lớn thì minh chứng rằng hoạt động CVMN của NHTMđang ngày cảng được mở rộng.

c) Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động CVMN

- Công thức:

“TY suất lợi nhuận từ hoạt động CVMN = Lợi nhuận thu từ hoạt động

CVMN / Tổng dư no CVMN”

- Y nghĩa: Chỉ tiêu “tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động CVMN” cho chúng ta biết

cứ một đồng dư nợ từ hoạt động CVMN của NH sẽ làm ra được bao nhiêu

đồng lợi nhuận cho NH Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động CVMN mà càng cao

thì thé hiện rằng chất lượng hoạt động CVMN của NH càng cao, hoạt động

này của NHTM đang ngày càng được mở rộng.

1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng quy mô dịch vụ CVMN

17

khả năng cao là họ sẽ bỏ lỡ đi cơ hội tăng thêm lợi nhuận cho mình, thậm chí lànguy cơ có thé mat đi một lượng KH đáng ké do hiện nay việc cạnh tranh giành lay

thị phần giữa các NHTM là không thê tránh khỏi Cũng sẽ dễ hiểu nếu một NH có

sở hữu số lượng SP, dịch vụ đa dạng, thỏa mãn được mong muốn, thị hiểu của KH,giúp cho KH có thể tiếp cận một cách dễ dàng thì lợi thế cạnh tranh với các NH

khác sẽ được nâng cao, trở thành một lợi thế mạnh cho NHTM

Chỉ tiêu này minh chứng cho sự đa dạng của SP, dịch vụ CVMN mà NHTM

có thể cung ứng cho KH, về cả hình thức, số lượng, cách tiếp cận Sự đa dạng về

SP, dịch vụ của hoạt động CVMN là yếu tố không thé thiếu dé nhằm biết được NHđang chú trọng mở rộng hoạt động CVMN, qua đó phản ánh lợi thế, năng lực cạnhtranh cua NH so với các NH còn lại, chứng minh được vi thế trong lĩnh vực CVMN

của mỗi NH Tuy nhiên, sự đa dạng về SP, dịch vụ cũng cần được NH triển khai

dựa trên sự tương ứng về nguồn lực sẵn có của mình nhằm bảo đảm có thê đạt đượchiệu quả, tránh hiện tượng có mở rộng, đa dạng về SP, dịch vụ nhưng không thểquản lý được hết, gây thất thoát cho chính NH Việc NH có thé thực hiện da dang

về SP, dịch vụ của hoạt động CVMN mà họ cung cấp hay không thể hiện được nănglực nắm bat, hiểu rõ tâm lý, thị hiếu của người đi vay, cho thấy được khả năng đánhgiá, hiểu rõ thị trường mua nhà nói riêng và thị trường kinh tế nói chung Việc đadạng về SP, dịch vụ được phát triển qua các năm sẽ giúp giải quyết được các mongmuốn được hỗ trợ cho việc vay mua nhà ở cho người đi vay, qua đó cũng thể hiệnđược NH đã có sự mở rộng trong hoạt động CVMN.

b) Đối tượng, số lượng khách hàng

Việc mở rộng quy mô, mở rộng tập KH cũng như đối tượng, số lượng KHcủa mình có một ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc tăng thêm doanh thu cho NH,bởi yếu tố KH là yếu tố quyết định đến bat kỳ hoạt động nào của một NHTM Chỉtiêu này càng lớn thì càng chứng tỏ được năng lực, vị thế của NH, cho thay NHTM

có thé lôi kéo được cho mình ngày càng nhiều hơn lượng KH, lượng người có mongmuốn được hỗ trợ vay mua nhà đến với mình nhờ việc năm bắt được mong muốn,thị hiếu của KH trong CVMN cũng như cho thấy NH đó có thể tiếp cận được hầuhết các đối tượng KH tiềm năng, qua đó cho thấy sự mở rộng trong hoạt độngCVMN.

18

Bảng 1.1 Tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng hoạt động CVMN của

Ngân hàng thương mại

2.1 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng Chỉ tiêu này tăng ® Hoạt động

trưởng dư nợ tuyệt đối CVMN được mở rộng

2.2 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng | Chỉ tiêu này tăng ® Hoạt động

trưởng dư nợ tương đối CVMN được mở rộng

3 Chỉ tiêu phản

ánh chất

lượng CVMN

vê

3.1 Tỷ lệ nợ xấu - Chỉ tiêu nay tăng cao ® Chat

lượng CVMN chưa hiệu quả

- Mức ty lệ an toàn < 3%

3.2 Tỷ trọng lợi nhuận từ hoạt

động CVMN

Chỉ tiêu này tăng > Chat lượng

CVMN hiệu quả > Hoạt động

CVMN được mở rộng

3.3 Tỷ suất lợi nhuận từ hoạtđộng CVMN

Chỉ tiêu này tăng > Chất lượng

CVMN hiệu quả ® Hoạt động

Trên thực tế các tiêu chí đánh giá trên vẫn chỉ mang tính tương đối, các đánh

giá vé sự mở rộng hoạt động CVMN của CN SGD 3 còn phải dựa trên việc so sánh,đánh giá với các chỉ tiêu của toàn NH, so sánh các chỉ tiêu với các CN khác nhau

của BIDV cũng như so sánh với các NHTM, bởi vì có thể các chỉ tiêu trên của

BIDV - Chi nhánh SGD 3 tăng, nhưng mức tăng lại thấp hơn so với toàn NH haythấp hơn nhiều so với các NH khác thì cũng không thé nói là hoạt động CVMNđang mở rộng được Tuy nhiên trong chuyên đề này, do hạn chế về việc tiếp cận sốliệu của các NH khác nên việc so sánh các chỉ tiêu CVMN của SGD 3 dé chủ yếu sẽ

là so sánh với chỉ tiêu của toàn hệ thống BIDV

1.2.4 Các nhân tổ ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

Bat cứ một loại hình dich vụ nào của NHTM cũng đều bị ảnh hưởng bởi

rất nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả các tác nhân khách quan cũng như cả cáctác nhân, nhân tố chủ quan Chính vì vậy, khi NH muốn xem xét làm sao dé mởrộng hoạt động CVMN của mình thì cần phải nghiên cứu, đồng thời phải đưa rađược những xem xét cũng như phải nhận định một cách kỹ càng các yếu tổ cóảnh hưởng đến hoạt động CVMN dé có thé đề ra những chiến lược, kế hoạch haynhững cách làm phù hợp dé tránh được tối đa những rủi ro mà các nhân tố ấyđem lại.

1.2.4.1 Nhân to khách quan

Các nhân tố khách quan mà có tác động đến hoạt động CVMN của NHTM

chính là các nhân tố bên ngoài có ảnh hưởng đến hoạt động CVMN Những nhân đókhông có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ của chính NH đó, tuy

nhiên chúng lại có những anh hưởng một cách đáng kể tới các hoạt động của NH.

Các NHTM không thé tránh khỏi những yếu tố khách quan này khi chúng gây ranhững tác động nhất định đến NHTM, mà chính bản thân các NH phải đề ra nhữnggiải pháp dé làm sao có thể phòng ngừa những khó khăn do các yêú tố đó mang tới

a) Môi trường kinh tế

> Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Nền kinh tế gồm rất nhiều các chủ thé và

chúng luôn có mối quan hệ qua lại cũng như có sự ràng buộc với nhau Cóthé nói rằng khi nền kinh tế có bat cứ một sự biến động nao thì cũng sẽ gâyảnh hưởng và cũng sẽ làm cho các yếu tố khác nhau trong nên kinh tế bị ảnhhưởng, và hoạt động CVMN của NHTM cũng không phải là ngoại lệ Khi

sông trong một nên kinh tê phát triên, thì người dân sẽ có cảm giác yên tâm

20

hơn về cuộc sống trong tương lai của mình, từ đó mong muốn về chỉ tiêucho cuộc sống hàng ngày, trong đó có mong muốn chỉ tiêu cho mua nhà,BĐS cũng sẽ tăng lên, vì vậy, việc NHTM mở rộng hoạt động CVMN sẽ là

điều tất yếu Ngược lại, khi nên kinh tế mất 6n định, tăng trưởng bị trì trệ thìngười dân sẽ phải suy nghĩ, tính toán kỹ càng hơn trong chi tiêu, tiêu dùngcủa mình Họ phải chi tiêu hợp lý hơn nhằm bảo đảm cho cuộc sống dén ra

ở mức bình thường, vậy nên người dân sẽ ít nghĩ đến việc vay vốn mua nhà

hơn, hay thậm chi là không có đủ khả năng đi vay để có thé có được một

căn nhà cho mình.

> Lãi suất: Lãi suất cũng có tác động to lớn đến hoạt động thường ngày của

người dân Lãi suất của hoạt động CVMN sẽ tăng khi mà lãi suất trên thị

trường biến động mạnh, làm cho chi phí cho việc mua nhà của người dântăng lên, gây ra tâm lý e đè mua nhà ở, từ đó mong muốn đi vay mua nhàcủa KH giảm đi, gây ảnh hưởng không tốt đến việc mở rộng CVMN của

NH.

> Lam phát: Khi lạm phát xảy ra thì đồng tiền sẽ bị mất giá Khi đó, người

dân sống trong nên kinh tế sẽ ít gửi tiền vào NH hon, nó gây ra hệ lụy là NHhuy động vốn sẽ ngày một khó khăn hơn trước Việc vốn huy động bị ít đi

sẽ khiến NH có ít nguồn vốn để cho vay hơn, tác động xấu đến hoạt động

CVMN của NH.

b) Môi trường pháp lý

Nếu môi trường pháp lý không rõ ràng, hay cụ thể hơn là những văn bản

hướng dẫn, những quy định, điều lệ pháp luật không cụ thể, không rõ rằng, nó sẽtạo những kẽ hở, trong tương lai sẽ gây ra những ton thất không nhỏ đến các bêntham gia vay vốn Còn ngược lại, với một môi trường pháp luật có sự chặt chẽ, nó

sẽ giúp mang đến một môi trường làm ăn lành mạnh, ôn định, từ đó thì hoạt động

mở rộng CVMN sẽ trở nên tốt hơn, dễ dàng phát triển hơn Bên cạnh đó, Với mộtmôi trường pháp luật chặt chẽ và ôn định thì sẽ giúp cho các NHTM có thêm cơ hộithuận lợi đề triển khai một đường lối phát triển ôn định, tạo điều kiện dé nâng caohiệu quả hoạt động cho vay, đồng thời với một hệ thống pháp lý tốt, chính phủ và

nhà nước có thé kiểm soát cũng như phát trién, triển khai được các van dé tài chính

nhiều hơn nữa

c) Môi trường xã hội

Thường thì những nơi có mong muốn về nhà ở cao là nơi có đông dân cư cótrình độ dân trí, văn hóa cũng như có một nguôn thu nhập tôt, và vì vậy mong muôn

21

đi vay vốn đề được hỗ trợ mua nhà sẽ cao hơn các khu vực khác Tương tự, khu vực

có đông dân cư, cơ cấu dân số trẻ hay có số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thìmong muốn tiêu dùng nhà ở cũng nhiều hơn so với những vùng khác, vậy nên NHnên cân nhắc mở rộng hoạt động CVMN tại những nơi này

d) Đối thủ cạnh tranh

Vẫn đề này luôn là yếu tố có tác động rất lớn đến sự đi lên của các thành

phan trong nền kinh tế Ví dụ trong ngành NH thì những sự khác biệt về lãi suất cho

vay, khác biệt về đa dạng SP, cạnh tranh về chính sách tín dụng, chính sách huy

động nguồn vốn nhàn rỗi của các NH khác sẽ tác động một cách trực tiếp đến cáchoạt động của NHTM, hoạt động CVMN cũng thuộc trong số đó Đây chính là mộtcuộc đua dé giành lấy thị phan, giành lay KH về cho mình

e) Nhân tố về khách hàng vay vốn

Việc kiểm định người đi vay vốn là cực kỳ quan trọng đối với mỗi NH, bởi

vì đây là là bước đầu tiên để NH xem xét năng lực trả nợ của KH, nhận định xem

liệu khoản vay vốn của người đi vay có mức độ rủi ro như thé nào Dé có thể phêduyệt cho KH vay vốn, NH phải kiểm tra những điều sau:

- KH phải đáp ứng được những đáp ứng về năng lực hành vi ma NH đưa ra;

- KH phải thỏa mãn điều kiện tài chính ở mức cho phép, tùy vào giá trị của

từng khoản vay;

- KH phải thỏa mãn được về mức độ khả thi của khoản vay, tức là mức độ khả

thi của dự án nhà ở mà người đi vay dự định đầu tư vào ;

- KH phải có đủ tài sản đảm bảo dé đáp ứng được yêu cầu của NHTM đưa ra;

Khi KH đáp ứng được những yêu cầu mà NH đưa ra ở trên thì NH mới thực

hiện hỗ trợ vốn Chính vì vậy, không phải người đi vay nào cũng được NH phêduyệt.

Một điều nữa cũng cần phải nhắc đến đó là người dân chúng ta thường cótâm lý, thói quen tiết kiệm, cho rằng phải tích góp được đủ tiền rồi mới nên đimua cho mình căn nhà ở, mới xây dựng, sửa sửa chữa lại căn nhà của mình Đa

phần thì người dân đều không có ý nghĩ đến vấn đề đi vay vì lo ngại vướng phải

một khoản nợ vào mình, hay người dân chủ yếu có tâm lý không muốn tiếp xúc,

làm việc với NHTM, họ e ngại các thủ tục hành chính phức tạp bắt buộc phải

hoàn thành trong quá trình xin vay vốn Chính vì vậy nên việc đây mạnh pháttriển hoạt động CVMN của NH để CVMN, xây dựng nhà ở còn hạn chế gặpnhiêu hạn chê.

22

1.2.4.2 Các nhân to chủ quan

Việc NHTM có thể mở rộng, phát triển được hoạt động CVMN của mình

hay không được quyết định phan lớn là dựa vảo chính những giá trị nội tại của NH.Chúng ta có thé ké đến các yếu tô tác động như:

a) Khả năng tài chính của NHTM

Khả năng tài chính của chính NHTM là một yếu tố cần thiết để các nhà lãnhdao của NH cân nhắc dé dé ra được chiến lược lâu dài cho NHTM Có thể nói sứcmạnh, năng lực tài chính của NHTM được ồn định thi NH mới có thể mở rộng pháttriển vào các khoản cho vay có hiệu quả được, từ đó thì hoạt động CVMN sẽ đượcphát triển, mở rộng thêm

b) Chính sách tín dụng và cơ chế CVMN

Mỗi một NHTM lại đề ra một chính sách hoạt động tín dụng riêng của mình,đúng với chiến lược được đưa ra của từng NH Chúng tạo nên cái hay riêng chotừng SP, dịch vụ cho vay của mỗi NH, từ đó có thê gây tác động mạnh mẽ đến khả

năng mở rộng các hoạt động của NH, trong đó có CVMN Nhưng có một điều phải

chú ý đó là khi đề ra những chính sách của mình, NH cũng cần phải chú ý đến chấtlượng hoạt động cho vay, phải đề phòng những khó khăn mà khoản vay có thé

mang lại.

c) Trình độ chuyên môn của các cán bộ nhân viên tín dụng

Với đặc điểm riêng của KH cá nhân là thông tin không rõ ràng, chính xácnhư khách hàng doanh nghiệp nên các cán bộ của hoạt động cho vay tín dụng phảitrang bị cho mình kiến thức chuyên môn cao, có năng lực, có khả năng nắm bắt tâm

lý và nhạy bén với tình hình tốt thì mới có thể kiểm tra, xem xét triệt để KH vàkhoản tiền vay vốn, từ đó mới đề ra được hướng giải quyết cho vay chính xác.Thêm nữa, cán bộ tín dụng phải là người có đạo đức nghé nghiệp tốt, để không xảy

ra việc có những người vì lợi ích cá nhân của mình mà không tuân thủ đúng cácbước kiểm tra và kiểm định KH, gây ảnh hưởng đến tình hình của NH Một điềucũng rất quan trọng nữa đó là hình ảnh, bộ mặt của NH cũng được KH nhớ tới nhờcác cán bộ tín dụng mà họ có cơ hội tiếp xúc, bởi khi nhân viên NH có nghiệp vụtốt, giao tiếp tốt làm hài lòng người đi vay thì sẽ tạo nên nhiều thiện cảm hơn đốivới KH.

d) Khả năng quản lý và trình độ phát triển khoa học công nghệ của NH

Đây cũng là một trong những yếu tổ quan trong tác động trực tiếp tới việc

mở rộng CVMN của NHTM Một NH nếu được trang bị đầy đủ các công nghệ tiên

23

tiễn, ứng dụng được những tiến bộ, đổi mới của khoa học vào việc chăm sóc KH,ứng dụng vào những quy trình quản lý SP, quản lý các hoạt động khác của mình thìhoàn toàn có thé dé dàng thu hút được thêm nhiều KH hơn nữa nhờ vào những tiện

ích có thêm được Cùng với đó, những tiến bộ của khoa học công nghệ sẽ giúp cho

NH áp dụng công nghệ vào công việc, giúp NH quản lý dữ liệu KH một cách đơngiản và chặt chẽ hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí phát sinh không đáng cócho NH Tất cả những diều đó là tiền đề quan trọng để NHTM mở rộng thêm nữahoạt động cho vay của mình.

24

nước của dân tộc Việt Nam

2.1.1 Tâm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lối

Giá trị cốt lõi

“Hướng tới khách hàng — Đổi mới phát triển — Chuyên nghiệp sáng tạo —Trách nhiệm xã hội — Chất lượng và đáng tin cậy”

25

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý

a) Cơ cấu tô chức

NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ

"Công ty TNHH BIDV

Quốc tế (BIDVI)"

“Công ty Liên doanh

Bảo hiểm Lào Việt

"Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB)"

b) Bộ máy quản lý

BAN TONG GIẢM ĐỐC

VA KE TOAN TRƯỞNG

HỘI BONG ALCO

UB CONG NGHE THONG

TIN

HỘI DONG TIN DỤNG

CÁC ỦY BAN/HĐ KHẮC

27

c) Cơ cấu tổ chức chỉ nhánh

BẠN

-GIAM BOC

KHOI QUAN LÝ KHOI QUAN LÝ KHOI KHOI QUAN LÝ KHOI

KHACH HANG RUI RO TAC NGHIEP NỘI BỘ TRỰC THUỘC

Hình 2.3 Sơ dé Cơ cấu tổ chức chỉ nhánh của BIDV

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh cia BIDV — Chi nhánh Sở giao dịch 3

2.1.3.1 Tình hình huy động vốn

Huy động vốn là một công tác vô cùng quan trọng đối với bất kỳ một NH

nào Trong các năm qua, BIDV - CN SGD 3 đã tích cực triển khai công tác huy

động vốn của mình băng những chương trình ưu đãi hấp dẫn và đưa ra những SPhuy động vốn mới, đã đóng góp phần nào vào việc thu về một lượng tiền huy độngkhá lớn từ dân cư và các tô chức doanh nghiệp, các tô chức kinh tê, cụ thê được

biêu hiện ở bảng sau:

Bảng 2.1 Kết quả huy động vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

động” nguon von huy 571.259 | 683.584 | 746.967 | 112.325/19,66 |63.383 |9,27

Cơ cầu nguồn von huy động

- Tiền gửi tổ chức kinh tế |217.078|280.269|358.544|63.191 |29,11 |78.275 |27,93

-_ Tiền gửi dân cư 354.181|403.315|388.423|49.134 |13,87 |-14.892 |-3,69

Phân theo loại tiên gửi