Chuyên đề thực tập: Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng phục vụ cho dự án xây đựng đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng

Từ thực tế thực hiện công tác GPMB ở nước ta có thể nêu ra khái niệm về công tác GPMB nhưsau:“GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất tổ chức, cá nhân, hộ gi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA MOI TRƯỜNG, BIEN DOI KHÍ HẬU & ĐÔ THI

Dé tai:

ĐÁNH GIA CONG TÁC GIẢI PHONG MAT BANG PHUC VU CHO

DU AN XAY DUNG DUONG TAY THANG LONG DOAN TU

DUONG PHAM VAN DONG DEN DUONG VAN TIEN DUNG

Ho và tên sinh viên : NGUYEN THU HÀ

Mã Sinh Viên : 11171315

Lop : KINH TE & QUAN LÝ ĐÔ THỊ 59Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS ĐINH ĐỨC TRUONG

Hà Nội, tháng 04/2021

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian nghiên cứu, tìm hiểu và với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầygiáo PGS.TS Đinh Đức Trường cùng với các thầy cô trong khoa Môi trường, Biến

đổi khí hậu và Đô thị, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình với đề tài : “

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng đường Tây Thăng Long

đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng ” Thời gian làm luận

văn là một dịp tốt để em có điều kiện hệ thống lại kiến thức đã được học trong 4 nămtại trường và giúp em biết cách áp dụng lý thuyết vào thực tế

Mặc dù bản thân đã cố gắng hết sức nhưng vì điều kiện thời gian có hạn, kinhnghiệm thực tế còn ít, trình độ còn hạn chế nên bài chuyên đề tốt nghiệp của em khôngtránh khỏi những thiếu sót Em rất mong được sự chỉ bảo đóng góp ý kiến của các thầy

cô giáo giúp cho chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn chỉnh hơn, từ đố kiến thức

chuyên môn cũng được hoàn thiện và nâng cao.

Cuối cùng em xin trân thành cảm ơn các thầy cô giáo — những người đã tận tâmgiảng dạy trau đồi cho em những kiến thức khoa học lẫn xã hội trong suốt 4 năm học

tập và rèn luyện tại trường, các thầy cô đã chắp cánh cho em bước vào tương lai trở

thành một người có ích cho xã hội.

Em xin trần trọng cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em xin được cam đoan dé tài: “ Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự ánxây dựng đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đườngVăn Tiến Dũng ” được tiến hành công khai, dựa trên sự cố gắng, nỗ lực của mình và

sự giúp đỡ không nhỏ từ phía cơ sở thực tập, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình, khoa học

của PGS.TS Dinh Đức Trường.

Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong đề tài là trung thực và hoàn toàn khôngsao chép hoặc sử dụng kết quả của đề tài nghiên cứu nào tương tự Nếu phát hiện có sựsao chép kết quả nghiên cứu đề tài khác, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

Hà Nội, ngày 22 tháng 04 năm 2021

Sinh viên

Nguyễn Thu Hà

il

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN - 2-2222 2EE 2 1 211271121121127112T1211711 11.11.1101 1110111 re iLOI CAM DOAN wu eeccsssssssesssessssssesssecssessssssecssecsssssecsuessssssesssecsuetsesssecsuessusssecssessuesseseses ii

MUC LUC 22 -:::: iii

DANH MỤC VIET TAT uoceccsscsssessessesssessessecsecssessessssesssessessesssssuessessesssssessessessessesseesess v

DANH MỤC CAC BANG BIEU.D cescssssssessessssssessessessesssessecsecsusssessessecsnsssessessessnsaseeseeaes viDANH MỤC HINH 00 .ccsscsscsssessessscssessessecssessessecsecsuessessessscssessessessessssssessesssasessesseesees viiLOI MO DAU ooieecccccccsccsssscssessessessesscsscsvesscsvsssseesassucsucsucsvssvsassseseesucsucavesssssesassaesseaneseeass |

CHƯƠNG I : TONG QUAN VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHONG MAT BẰNG 4

I.I Các khái niệm -2-5-©5< 2E 2k2 2 EE1E712112112711171211211 1111.1111.4

1.1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng 2-2-2252 E+2Et2E2EEEEEeEErrEerrkerkrree 41.1.2 Đặc điểm của công tác GPMB - ¿5c St E2 2112112121111 11111 cxe 4

1.1.2.1 Đối tượng của GPMB rất đa dạng và phức tạp -5-c5-5sssc5s¿ 41.1.2.2 Quá trình GPMB phần lớn diễn ra trong một thời gian dài, đòi hỏi lượng

vốn ION veccsecessecsesscseseesecscsucsesecsesucsuceesucsesecsesussucsssucatsucsestcsesusscarsucsesassneasanearsueatenes 5

1.1.2.3 GPMB làm tăng mức sinh lời cho khu đất và các khu lân cận 51.2 Sự cần thiết của công tác GPMB 22- 552 2x22222E1221221 22112211221 2E.crtree 61.3 Van đề thu hồi và bồi thường GPMB 2- 2 52+SE2E2£EE2EEEeEEEEEeEEerxrrkrree 7

1.2.1 Đối tượng phải bồi thường thiệt hại - 2-52 2252+E+EeEEerEerxersrrerree 71.2.2 Đối tượng được đền bù thiệt hại ¿5-2-5 SE+SE+E£E2E2EEEEeEEerkrrkrrerree 7

1.2.3 Tái định Cư s-2¿©225t+2x 2E 221271E7112112112217121121121111211211 111121 xctrrre 81.2.4 Bồi thường, hỗ tro cecceccecsesssessessessscssessessessvcsuessessecsessuessessessesssessesseeseeeseeseess 8

1.4 Các nhân tô anh hưởng tới công tác GPMB oo eccesceceeseeseessesseeseeseessessesseeseseeseens 8

1.4.1 Các cơ chế, chính sách pháp lý của Nhà nước -¿- s¿ss+cs++c++ 81.4.2 Công tác định giá dat, định giá đền bù đất và các tài sản trên đất 81.4.3 Quy mô cua dự án va lượng vốn dành cho dự án s- + sezezxez+xerxee 91.5 Cơ sở pháp lý dé xây dựng quy định pháp luật về đền bù GPMB 91.6 Những quy định về bồi thường GPMB 2-2 5£+2£+S++£xc£EzEeerxerxersee 101.7 Trình tự, thủ tục tô chức thực hiện giải phóng mặt bằng ¬—— 161.8 Kinh nghiệm GPMB của một số dự án khác - - + +x+x+Ett+kererezxerereree 21

1.8.1 GPMB Dự án cầu Vĩnh Tuy trên dia bàn Quận Long Biên 21

1.8.2 GPMB Dự án Đường vành đai 3 qua Hà Nội ( đoạn Mai Dịch - Pháp Vân)

1.8.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Hà Nội khi thực hiện GPMB các dự án 23

ili

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN

XÂY DỰNG TUYẾN DUONG TÂY THĂNG LONG DOAN TỪ DUONG PHAM

VAN DONG DEN DUONG VAN TIỀN DŨNG 5ccccccvvisrrrrrrrrrrrrrre 24

2.1 Giới thiệu khái quát tình hình kinh tế - xã hội Quận Bac Từ Liêm va công tác

GPMB ta QUAN 000177 24

2.2 Giới thiệu chung về dự án xây dựng đường Tây Thăng Long đoạn tit đường

Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng - 2-2 2+S++E++Ee£EerEerEerxerxee 26

2.3 Thực trạng GPMB của dự án xây dựng đường Tây Thang Long đoạn từ đường

Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng 2- 2 2+S++E+E££EerEerxerxerxee 31

2.3.1 Tổng quan về dự án - 2 2- + 2+EE+EE£EE£EEEEEE2EEEEEE2E121121171711211 1121 xe 31

2.3.2 Trình tự thực hiện dự án - - G2221 1112511111911 1 1115111118511 18211 xe 31

( Nguồn:Hồ sơ pháp lý chung của GPMB dự án xây dựng tuyến đường Tây ThăngLong đoạn từ đường Văn Tiến Dũng đến Phạm Văn Đồng) 5- 5+: 362.3.3 Kết quả đạt được của dự án 5252k EEEEE121121121171 1111k, 37

2.4 Đánh giá công tác GPMB của dự án Gv HH ngư,40

2.4.1 Một số tồn tại trong quá trình GPMB 2 2+52+cz+EczEerxerxersereee 40

2.4.2 Nguyên nhân của những ton tại trên - 2-2 52 £+x+£Ee£Ez+E++Exerxersez 41

CHUONG III : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP DAY NHANH TIEN ĐỘ CÔNG

TÁC GPMB DU ÁN XÂY DỰNG TUYẾN DUONG TÂY THANG LONG DOAN

TU DUONG PHAM VAN ĐÔNG DEN DUONG VĂN TIEN DŨNG 44

3.1 Dinh hướng phát trién của Quận Bắc Từ Lidm ccccceccccsesssessessseessecstesseesseessees 44

3.1.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2030 - ¿+44

3.1.1.1 Mục tiêu tong quát phát triển kinh tế- xã hội - 5 + s2 +2 443.1.1.2 Các chỉ tiêu kế hoạch chủ yếu đến năm 2030 - ¿2-5 +52 443.1 Một số giải pháp dé thúc đây công tác GPMB - 252 cccxczxcrerssree 45

3.1.1 Co vác 0 0 - 45

3.1.2 Một số giải pháp nhằm day nhanh quá trình GPMB phục vụ cho dự án xây

dựng tuyến đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đường

Văn Tiến Dũng -¿- 2-52 SE 3E EEEEE191111121121111111111111111111.11 11111111 gye 46

3.1.2.1 Về phía các nhà quản lý ¿- ¿- 2 £+E+EE+EE+EE+EE+EEZEEEEerEerkerxerksree 463.1.2.2 Về phía đối tượng thực hiện công tác GPMB ¿5-55 55+: 483.1.2.3 Về phía đối tượng phải chịu thi hành (các hộ dân cư nằm trong diện giải

007 :‹:1 50

KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, - ¿22 2 SE£EE£EE£2EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkrrer 52

IV 1881200697 0084 a4 54

IV

DANH MỤC VIET TAT

TNMT Tài nguyên môi trường

ĐTXD Đầu tư xây dựng

DANH MỤC CAC BANG BIEU

Bang 2.1 Trinh tự thực hiện GPMB dự án xây dựng đường Tay Thang Long đoạn từ

đường Pham Văn Dong đến đường Văn Tiến Dũng 2-2-2 5++z2££+£xvzxczez

VI

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất năm 2020 Quận Bắc Từ Liêm — TP Hà Nội 24Hình 2.2 Bản đồ vị trí khu vực dự án - - - St Sk+E‡EEEESE+EEEEEESEEEEEkrkererkrkrrrrree 27

vil

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hà Nội, thủ đô ngàn năm văn hiến, là trung tâm kinh tế văn hóa, chính trị của cả

nước Việt Nam Vì vậy, việc quan tâm đúng mực vào sự phát triển của Hà Nội là mộtđiều tất yếu Quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển, làn sóng di dân từ nông thôn ra

thành phố ngày một nhiều, đời sống nhân dân ngày càng nâng cao Cùng với sự pháttriển của nền kinh tế là sự đòi hỏi về xây dựng hệ thống giao thông trên toàn thành phốngày càng cấp bách Đề thi công được các dự án về giao thông một cách nhanh chóngthì giải phóng mặt băng là rất quan trọng Đây cũng là một vấn đề gây bức xúc hiện

nay.

Giải phóng mặt bằng là một công việc phức tạp, nhạy cảm liên quan đến nhiềuvấn đề, tác động đến nhiều mặt xã hội và cộng đồng dân cư Thực tiễn cho thấy công

tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết dé thực hiện dự án đúng tiến độ, điều

đó cũng có nghĩa là các dự án đem lại mức lợi nhuận cao nhất theo dự tính và người

dân cũng được đền bù thỏa đáng

Trên thực tế địa bàn Hà Nội hiện nay, giải phóng mặt bằng vẫn chưa thực hiệntốt, gây nhiều bức xúc trong dư luận, tình trạng phiếu kiện của người dân về việc đền

bù là khá pho biến, dẫn đến việc người dân chống đối, không hợp tác với các cơ quanchức năng, không nhận tiền bồi thường Các chính sách của nhà nước liên tục đượcthay đổi sao cho phù hợp và dem lại lợi ích nhân dân Chính phủ đã ban hành nhữngquy định khác nhau để giải quyết công tác đền bù giải phóng mặt bằng như:

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi dat

Nhận thấy được tầm quan trọng của công tác giải phóng mặt bang đối với mỗi dự

án đầu tư xây dựng, đồng thời xem xét và tìm hiểu về tình hình thực tế, thấy được

công tác thực hiện cũng như những khó khăn trong quá trình thực hiện công tác

GPMB phục vụ cho dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long đoạn từ đườngPhạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng, em quyết định lựa chọn dé tài : “ Đánhgiá công tác giải phóng mặt bằng phuc vụ cho dự án xây đựng đường Tây Thăng Longđoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng” làm chuyên đề báo cáothực tập tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu của đê tai

Mục tiêu tông quan

Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng công tác GPMB của dự án xây dựng tuyếnđường Tây Thăng Long đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng

dé tìm hiéu những hạn chế và các nguyên nhân của những hạn chế ấy Từ đó tim ragiải pháp nhằm thúc đây tiễn bộ của công tác GPMB

Mục tiêu cụ thể

Chương 1 : Nêu ra được những cơ sở lý luận, đặc điểm để làm điểm tựa lí luậnvững chắc cho các phân tích, đánh giá sau

Chương 2 : Tìm hiểu thực trạng kinh tế - xã hội của Quận Bắc Từ Liêm, thực trạng

dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Văn Tiến Dũng đếnPhạm Văn Đồng Từ đó kết hợp với các cơ sở lý luận, sử dụng phương pháp so sánh,

đánh giá dé thấy được những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế ấy

Chương 3 : Xác định rõ phương hướng với tầm nhìn xa, từ đó, tìm ra được nhữnggiải pháp nhằm thúc đây tiễn bộ của công tác GPMB

3 Câu hỏi nghiên cứu

Với mục đích nghiên cứu trên, chuyên đề sẽ trả lời cho các câu hỏi sau:

- _ Thực trạng công tác GPMB của dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long

diễn ra như thế nào?

- Trong quá trình thực hiện gặp phải những khó khăn gì?

- _ Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn đó?

- Một số giải pháp nhằm thúc đầy tiến độ GPMB trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Doi tượng nghiên cứu

Công tác GPMB dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long đoạn từ đườngPham Văn Đồng đến đường Văn Tiến Dũng

- Pham vi nghiên cứu

+ Về không gian : Trục đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Phạm Văn

Đồng đến đường Văn Tiến Dũng

+ Về thời gian : Thời gian thực hiện từ 2019 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra khảo sát : Thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến

công tác GPMB các dự án đầu tư xây dựng công trình tại Quận Bắc Từ Liêm

- Phuong pháp tiếp cận hệ thong : Sử dụng các lý thuyết về quản lý dự án đầu tư

xây dựng công trình và GPMB dé hệ thống hóa những tồn tại và nguyên nhân

trong công tác GPMB.

- Phương pháp phân tích : Đánh giá và phân tích thực trạng công tác bồi thường

GPMB dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long đoạn từ đường Pham VănĐồng đến đường Văn Tiến Dũng

- _ Phương pháp tổng hop so sánh: Dựa vào các bài học kinh nghiệm trên thế giới

và ở Việt Nam dé so sánh, tổng hợp những bài học quý giá, từ đó đề xuất các

giải pháp tổ chức thực hiện GPMB, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công

trình.

6 Kết cấu của chuyên dé

Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyền đề bao gồm các phần sau:

Chương I : Tổng quan lý thuyết về công tác GPMB

Chương II : Thực trạng công tác GPMB của dự án xây dựng

Chương III : Một số giải pháp nhằm đây nhanh tiến độ GPMB của dự án xây dựng

CHƯƠNG 1 : TONG QUAN VE CÔNG TÁC GIẢI PHONG

MAT BANG

1.1 Cac khai niém

1.1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng

Công tác GPMB là một trong những vấn đề có vị trị đặc biệt quan trọng cho việcxây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóacủa cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng Thực tiễn chứng minh rằng GPMB có vaitrò lớn trong việc quyết định đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng Từ thực tế

thực hiện công tác GPMB ở nước ta có thể nêu ra khái niệm về công tác GPMB nhưsau:“GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất (tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối tượng như nhà

ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng để thi công công

trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho các đối tượng phải di

đời ”

Nhu vậy, GPMB thực chất là việc Nhà nước thu hồi lại đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh

tế Theo khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2013 quy định : “ Dat dai thuộc sở hữu của toàn

dân do Nhà nước đại điện sở hữu.” Chính vì vậy mà chỉ có Nhà nước mới có quyền

thu hồi đất của người dân đang sử dụng va giao dat cho các chủ dự án dé tiến hànhthực hiện dự án đầu tư xây dựng

Trong khái niệm này có liên quan đến van đề bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

và tài sản trên đất Bồi thường thiệt hại GPMB là việc chi trả cho những ton thất về đấtdai và tài sản trên đất, chi phí tháo đỡ, di chuyền nhà ở và chi phí dé ôn định đời

sông, chuyển đổi nghề nghiệp cho những người có liên quan đến khu vực bị giải

phóng.

1.1.2 Đặc điểm của công tác GPMB

Dé hiểu rõ hơn về công tác GPMB, chúng ta sẽ xem xét những đặc điểm nồibật, những đặc điểm anh hưởng trực tiếp đến công tác GPMB

1.1.2.1 Đối tượng của GPMB rất da dạng và phức tap

Công tác GPMB liên quan đến rất nhiều đối tượng có ảnh hưởng trực tiếp đến côngtác GPMB Cụ thể như:

- Vi trí của dự án là nơi trực tiếp xây dựng dự án, là khu vực mà công tác GPMB

- Doi tượng xã hội: Đó là các bên có liên quan đến công tác GPMB như các hộ

dân cư, các tổ chức dang sinh sống và hoạt động trên địa bàn bị giải phóng, hay chủ dự

án đầu tư xây dựng

1.1.2.2 Quá trình GPMB phần lớn diễn ra trong một thời gian dài, đòi hỏi lượng vốn

lớn.

GPMB của phần lớn các dự án đầu tư xây dựng đều diễn ra trong khoảng thờigian dai do phải trải qua rất nhiều giai đoạn Từ việc kiểm kê về đất và tài sản trên dat,việc định giá đất đền bù, việc vận động, tuyên truyền tỉnh thần tự nguyện tự giác củacác hộ dân cư đến việc chi trả tiền đền bù, GPMB trai trả mặt bằng cho chủ đầutư Chính vì chiếm một quỹ thời gian khá dài như vậy và ảnh hưởng đến rất nhiềuyếu tô nên lượng vốn đầu tư dành cho công tác GPMB luôn chiếm một phần khá lớn

trong tông sô vôn đâu tư của dự án.

Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng thường được xây dựng tại các khu dân cưđông đúc Mặt bằng cần giải tỏa không phải là đất trống mà phải lấy vào đất đang sửdụng của các cá nhân, tô chức, do vậy phát sịnh quan hệ bồi thường thiệt hại về đất vàtài sản trên đất Trong điều kiện hiện nay, giá đất, giá bất động sản đang ngày một tăngcao, mặt khác mặt bằng dành cho các dự án xây dựng luôn đòi hỏi một quỹ đất rộnglớn nên dù giá tiền đền bù đã được tính theo khung giá Nhà nước thì lượng vốn cần

cho mỗi công tác GPMB vẫn luôn là một thách thức đối với các nhà dau tư.

1.1.2.3 GPMB làm tăng mức sinh lời cho khu đất và các khu lân cận

Việc GPMB dé lay mặt bằng xây dựng đã đem lại những mức sinh lời đáng kểcho chính khu đất và các khu lân cận Đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng,giao thông đô thị thường làm cho giá đất các khu vực xung quanh tăng lên rất cao

1.2 Sự cần thiết của công tác GPMB

Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá có vị trí quan trọng gắn liền với cuộcsống của con người Không những thé nó đánh dấu ranh giới lãnh thé, là tài sản củaquốc gia Dat đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động, trai quanhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nên kinh tế trở thành một tài sản có giá

trị lớn và quan trọng.

Đất đai Việt Nam chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời gian và xuthế chung của thế giới Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng cùng vớiquá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên khan hiếm vàquan trọng hơn Nhu cầu về đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng,

các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà quản lý

Nước ta sau nhiều năm đổi mới đã đạt được những mục tiêu quan trọng về kinh

tế, văn hóa, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế đã đưa đất nước ta

vững bước trên con đường công nghiệp hóa hiện đại hóa, trên con đường hội nhập và

phát triển Sự phát triển đó được thé hiện thông qua từng khía cạnh của đời sống như :Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách đồng bộ cơ sở hạ tầng, cáctrung tâm dịch vụ thương mại dịch vụ, khu thé thao vui chơi giải trí ngày càng pháttriển mạnh mẽ Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tang thì nhu cầu về

đât đai ngày cảng tạo ra một sức ép lớn đôi với toàn xã hội như :

Dân số tăng, nhu cầu về chỗ ở cũng tăng đặc biệt là nhu cầu chỗ ở của người dân

đô thị do quá trình đô thị hóa cùng với sự di dân từ nông thôn ra thành thị dé kiếm việc

làm ngày càng nhiều.

Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu

về đất xây dựng dé thực hiên các khu công nghiệp, khu chế xuất cao, các trung tâm

thương mại dịch vụ.

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giaothông vận tải cần phải mở rộng Khi mà đô thị hóa cao thì nhu cầu vận chuyền và đi lại

của người dân ngày càng tăng, việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm mới

tuyến đường là rất quan trọng

Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều

đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt mà cảlâu dài như : Xây dựng các trung tâm thé thao, câu lạc bộ văn hóa,

Đề đáp ứng các nhu cầu đang trở thành nỗi bức bách mà cả xã hội đang quan tâm

thì việc GPMB là một tất yếu khách quan Đây là một biện pháp quan trọng dé thúcđây biệc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô

thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ

Trong moi dự án đầu tư xây dựng, mặt bằng luôn là điều kiện tiên quyết dé các

dự án được bắt đầu Chính vì vậy, công tác GPMB luôn đóng vai trò quan trọng không

thé thiếu trong các dự án

Thứ nhất, GPMB luôn là van đề phát triển Trong mọi quá trình phát trién,GPMB để xây dựng các công trình là điều không thê tránh khỏi, nhịp độ phát triểnngàng càng cao thì như cầu GPMB ngày càng lớn và là một thách thức không chỉtrong lĩnh vực kinh tế mà còn cả trong lĩnh vực xã hội và chính trị

Thứ hai, như đã nói GPMB là một yêu cầu tất yếu của mọi dự án Hiện nay, đấtđai ngày một khan hiếm, mặt khác các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án xây dựngphát triển cơ sở hạ tầng lại luôn nằm trong các khu dân đông đúc, để có thể triển khaimột dự án xây dựng, việc đầu tiên là phải GPMB đề có một quỹ đất nhất định

Thứ ba, GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm

và có hiệu quả Đề thực hiện được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát hợp lý phảichuyên đôi đất có mục đích sử dụng kém hiệu quả sang đất có mục đích sử dụng cóhiệu quả kinh tế cao

1.3 Vấn đề thu hồi và bồi thường GPMB

1.2.1 Đối tượng phải bôi thường thiệt hai

Tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcộng đồng, phát triển kinh tế

1.2.2 Đối tượng được đền bù thiệt hai

Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình cá nhân trong nước, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất mà đất

bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một

cách hợp pháp.

Người bị thu hồi, bị thiệt hai tài sản gắn liền với dat bị thu hồi được bồi thường dat,tài sản hoặc hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại ND 197/2004/NĐ-CP ngày

3/12/2004.

1.2.3 Tái định cư

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại ND

197/2004/ND-CP mà phải di chuyên chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong những hình

thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- _ Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền dé tự lo chỗ ở mới

1.2.4 Bồi thường, hỗ trợ

ND 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ quyết định về bồi thường hỗ

trợ:

- Bồi thường, hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích bị thu hồi

- _ Bồi thường, hồ trợ về tài sản hiện có gan liền với đất va các chi phí đầu tư vào

đất bị Nhà nước thu hồi

- _ Hỗ trợ dé ôn định sản xuất và sản xuất tại khu tái định cư

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB

1.4.1 Các cơ chế, chính sách pháp lý của Nhà nước

Chính sách pháp lý về GPMB quy định nội dung từ công tác chuẩn bị đến tổchức thực hiện Các chính sách này quy định quyền và nghĩa vụ của các bên bồithường cũng như bên được bồi thường Đó cũng là cơ sở pháp lý xuyên suốt quá trình

định mức đền bù thiệt hại, hỗ trợ đền bù, Trong những năm gan đây, hệ thống pháp

lý đất đai nói chung, cơ sở đền bù GPMB nói riêng đã được cơ quan Nhà nước cóthầm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hóa quy định của phápluật đất đai vẫn chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý không cao

1.4.2 Công tác định giá đất, định giá đền bù đất và các tài sản trên đất

Sự hợp tác của người dân, những hộ dân cư và các tổ chức hoạt động trên địa bàn

giải phóng cũng là một nhân tố lớn anh hưởng đến công tác GPMB Việc định giá đất

và giá đền bù phải cố gắng sao cho hợp lý và được người dân chấp thuận Tuy nhiênđây là một van đề vô cùng khó khăn vi giá đất trên thực tế cũng bị chi phối bởi nhiều

yếu tô

-Do tài nguyên đất là hạn chế trong khi nhu cầu mở rộng, GPMB phục vụ công tácphát triển ngày càng lớn Thực tế hiện nay, giá đất đang có xu hướng tăng đặc biệt ở

các khu đô thị.

- Tính chất của đất đai: Do tính chất và vị trí của đất đai có khả năng sử dụng vào

nhiều mục đích như đất nông nghiệp, có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giaothông, gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thê sử dụng với đáp ứng được nhiều

như câu khác nhau làm cho giá trị của đât được nâng lên.

- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đếnmức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và

chiếu sáng được lắp đặt quy mô loại gì? Hệ thống thông tin liên lạc có đang được trang

bị hiện đại Sẽ là nhân tổ trực tiếp tác động đến giá tri sử dụng khu dat, làm cho giáđất tăng lên hoặc giảm xuống

Tuy nhiên, trên thực tế giá đất đền bù theo quy định không thể phù hợp với giá

thực tế nên luôn là vấn đề gây tranh cãi cho người dân và là nhân tố gây cản trở

GPMB.

1.4.3 Quy mô của dự án và lượng vốn dành cho dự án

GPMB vốn là công tác tạo mặt bằng xây dựng cho các dự án Quy mô của dự án

lớn hay nhỏ quyết định trực tiếp đến phạm vi của khu vực GPMB Bên cạnh đó, lượngvon dự kiến cho GPMB là một yếu tố quyết định đến tiến độ thực hiện dự án Một dự ánđầu tư xây dựng thường được diễn ra trong một khoảng thời gian dài và phạm vi rộng lớn

Dự kiến ban đầu về lượng vốn dành cho GPMB là vô cùng quan trọng Do trong thời gian

dài thực hiện dự án, có rất nhiều sự thay đổi về giá đất, giá bat động sản nên nếu không

dự kiến một lượng vốn phù hợp sẽ có thể bị vướng mắc trong quá trình thực hiện dolượng vốn ban đầu không dé chi trả cho công tác GPMB Dé đưa ra một lượng vốn dự

kiến phù hợp đòi hỏi các nhà quản lý phải có một tầm nhìn xa, bao quát và định hướng

được sự thay đối về giá đất trên thị trường bat động sản

1.5 Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về đền bù GPMB

Hiến pháp năm 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách đền bù

GPMB qua những điều khoản quy định cụ thê sau :

Điều 17 quy định : “ Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân ”Điều 18 quy đinh : “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng 6n định

lâu dài tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theoquy định của pháp luật ”

Điều 23 quy định : “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, vìlợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bôi thường tài sản của cánhân hoặc tổ chức theo giá thị trường ”

Điều 58 quy định : “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải

đề dành, nhà ở, tư liệu sản xuất và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc các tổ chứckinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại điều 17 vàđiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dan ”

Luật đất đai năm 2013 quy định :Điều 12 : “ Nhà nước xác định giá các loại đất dé tính thuế chuyển quyên sửdụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất đai khi thu hồi đất ”

Điều 17 : “ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi dat đang sử dụng

của người sử dụng đất đề sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại ”

Điều 28 : “ Co quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì cóquyền thu hồi đất đó Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người dang sử dụngbiết về lý do thu hồi dat, thời gian, kế hoạch di chuyên, phương án đền bù thiệt hại ”

Điều 73 : “ Người sử dụng đất có quyên sau:

6- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi ”

Điều 79 : “ Người sử sụng đất có nghĩa vụ sau :6- Đền bù cho người có đất bị thu hồi dé giao cho mình ”

1.6 Những quy định về bồi thường GPMB

Bồi thường thiệt hại về đấtNguyên tắc bồi thường thiệt hại về đấtĐiều 9 nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014:

Người bị nhà nước thu hồi dat có đủ điều kiện quy định tại điều 8 của nghị định47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiệnđược bồi thường thì UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét hỗ trợ

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằngviệc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng Nếu không có dat dé bồi thường thì bồi

thường bằng quyền giá trị sử dụng đất theo thời điểm có quyết định thu hồi Trườnghợp bồi thường băng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì

phan chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền.

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà

chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của

10

pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được

bôi thường, hỗ trợ dé hoàn trả ngân sách nhà nước.

Giá đất dé tính bồi thường là giá dat theo mục đích dang sử dụng tại thời điểm cóquyết định thu hồi do UBND cấp tỉnh tuyên bố theo quy định của chính phủ, khôngbồi thường theo giá dat sẽ được chuyển mục đích sử dung

Điều kiện được bồi thường thiệt hại về đấtNgười bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thi được bồi

thường:

- Có giây chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dat dai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thầm quyền theo quy định củapháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ôn định, được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có

tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất dai của

nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoa miền

Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thâm

quyền cấp hoặc có tên trong số đăng ký ruộng đất, số địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyên nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất

sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gan liền với đất ở theo quy

điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng dat theo

quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không cótranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khâu thường trú tại địa phương vàtrực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng cóđiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất 6n định, không có tranh chap

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng dat đã được sử dụng 6n định từ trước ngày 15 tháng 10năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thầm quyền đã được thi hành

- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,

2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm

có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không

vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thâm quyền phê duyệt đã công

bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhândân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết địnhquản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế

Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miéu,

am, từ đường, nhà thờ họ được Uy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận

là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp

không có nguôn gôc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất nhận chuyên nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho

việc chuyên nhượng không có nguôn từ ngân sách nhà nước;

+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

12

Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân

Điều I1 nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định

1 Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng 6n định lâu dài hoặc có

đủ điều kiện được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được

bồi thường theo giá đất ở

2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển

nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

được bôi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dung đất do Nhà nước

hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thâm quyền thì khi Nhà nước thu hồi

chỉ được bồi thường chỉ phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở

Theo điều 13 nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014

1 Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyên chỗ ở được

bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiềntheo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

2 Diện tích đất bồi thường bang giao dat ở mới cho người có đất bị thu hồi caonhất bang han muc giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tíchlớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địaphương và số nhân khâu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêmmột phan diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của

đất bị thu hồi

Bồi thường thiệt hại về tài sảnNguyên tắc bồi thường tài sảnĐiều 18 nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014

- Chủ sở hữu tài san gan liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thiđược bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộcđối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cu thé được bồi thường hoặc

ho trợ tài sản.

13

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gan liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác địnhtrong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tao lập sau khi có quyết định thu hồi dat đượccông bồ thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyên được, thì

chỉ được bồi thường các chi phi tháo đỡ, vận chuyên, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,

vận chuyên, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợpvới pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồithường băng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương

đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính

theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà,

công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tạikhoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:

Mức bồi Giá trị hiện có của Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ

thường nhà, nhà, công trình bị phần trăm theo giá trị hiện có

công trình thiệt hại + của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định băng tỷ lệ phần trămchất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, côngtrình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hon

100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với

nhà, công trình bị thiệt hại;

14

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây

dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng banhành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá đỡ một phần, mà phan còn lạikhông còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợpnhà, công trình xây dựng khác bị phá đỡ một phan, nhưng van tôn tại và sử dụng đượcphan còn lại thì được bôi thường phan giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửachữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công

trình trước khi bị phá dỡ.

- Tài sản gan liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không được bồi thường

- Tài sản gan liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài sản theo quy định tạiĐiều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

thi hành Luật Dat dai.

Boi thường về di chuyên mô ma

Đối với việc di chuyên mồ ma, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí về đấtđai, đào, bốc, di chuyền, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán

và thực tế tại địa phương

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1 Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụthu hoạch đó Gia tri sản lượng của vụ thu hoạch được tinh theo năng suất của vụ cao

nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tạithời điểm thu hồi đất

2 Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tinh băng giá trị hiện có của vườncây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu

hồi đất.

3 Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thé di chuyển đến địa điểm khácthì được bồi thường chi phi di chuyền và thiệt hại thực tế do phải di chuyên, phải trồng

lai.

4 Cay rừng trông bang nguôn von ngân sách nha nước, cây rừng tự nhiên giao

cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị

15

thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý,chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

5 Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được bồi thường theo quy định sau:

a) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì

không phải bồi thường:

b) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thìđược bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thé di chuyénđược thì được bồi thường chi phi di chuyên và thiệt hại do di chuyên gây ra; mức bồithường cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế

1.7 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện giải phóng mặt bang

Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Điều tra xác lập sô liệu về dat đai, tài san

Lập, thấm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bàn giao đất cho Chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất

Khiêu nại và giải quyêt khiêu nại

Cưỡng chế thi hành Quyết định thu hồi dat giải phóng mặt bằng

16

Bước 1: Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Khi nhận được Quyết định về thu hồi đất, cho thuê đất hoặc quyết định giaonhiệm vụ chuẩn bị mặt bang dé xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị tô chức thực hiện công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư đến Uỷ ban nhân dân quận, huyện nơi có đất bị thu hồi;đồng thời báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố đề tông

hợp, theo dõi.

Bước 2: Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Trong thời hạn không quá 05 ngày sau khi nhận được hồ sơ của Chủ đầu tư, Uỷ

ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư cho dự án; đồng thời giao nhiệm vụ cho các cơ quan, đơn vị có liên quan BanBồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện (nơi đã thành lập) hoặc Phòng Tài chính

quận, huyện là cơ quan thường trực của Uy ban nhân dân các quận, huyện chiu trách

nhiệm thâm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân quận, huyện quyết định

- Trong thời hạn không quá 10 ngày sau thành lập, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư có trách nhiệm trình Chủ tịch UBND quận, huyện phê chuẩn kế hoạchgiải phóng mặt bằng cho đơn vị được giao đất, trong đó bao gồm cả nội dung về ápdụng chính sách giá đất tính bồi thường thiệt hại, giá bồi thường, hỗ trợ về tài sản, câycối, hoa mau, giá bán nhà hoặc thu tiền sử dụng đất tái định cư, các khoản hỗ trợ theo

quy định.

- Trong thời hạn không quá 03 ngày sau khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch Uy bannhân dân quận, huyện có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch thực hiện giải phóng mặtbằng, quyết định các nội dung áp dụng chính sách theo thầm quyền; đồng thời báo cáo

Uỷ ban nhân dân thành phố và Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thànhphố dé tong hop, chi dao

- Các co sở pháp lý dé thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tai định cư; kế

hoạch thực hiện và các chính sách áp dụng được niêm yết công khai trong suốt thờigian hực hiện tại nơi làm việc của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trụ sở

Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi thu hồi đất Trong thời gian niêm yết, Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Uy ban nhân dân phường, xã, thị tran phải phâncông cán bộ thu thập ý kiến đóng góp, phản ánh của các tổ chức, cá nhân

Bước 3: Điều tra xác lập số liệu về đất đai, tài sản để làm cơ sở lập phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

17

- Căn cứ kế hoạch giải phóng mặt bằng được Chủ tịch UBND quận, huyện phêduyệt, chậm nhất sau 3 ngày, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Chủ đầu tư

phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn tổ chức họp với các tô chức, cánhân sử dụng đất nằm trong phạm vi dự án dé phổ biến các văn bản chính sách liênquan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và hướng dẫn kê khai; tổ chức phat tờ kêkhai theo mẫu đến người có đất bị thu hồi dé thực hiện việc kê khai Cuộc họp này

phải được lập biên bản và lưu vào hô sơ.

- Trong thời hạn không quá 05 ngày kê từ ngày nhận được tờ khai, các tô chức,

hộ gia đình bị thu hồi đất phải kê khai và nộp lai tờ khai cho Hội đồng bồi thường, hỗtrợ, tái định cư quận, huyện Quá thời hạn trên, tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất khôngnộp tờ khai thì Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị tran lập biên bản vi phạm hành chính;đồng thời ra văn bản kiến nghị Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện

căn cứ vào hô sơ quản lý nhà, đât, nhân hộ khâu đê lập hồ sơ.

- Điêu tra, xác nhận hồ sơ làm căn cứ bôi thường, hô trợ và tái định cư

Bước 4: Lập, thấm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư

- Căn cứ kế hoạch thực hiện, các biên bản điều tra, kê khai và xác nhận hồ sơ,Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư.

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công khai dự thảo phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị tran hoặc nơiHội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công khai làm việc tại địa phương; đồng

thời gửi tới người sử dung nhà, đất bị thu hồi dé người bị thu hồi đất để kiểm tra, góp ýkiến trong thời hạn là 03 ngày

- Sau khi thực hiện công khai phương án tại trụ sở Uy ban nhân dân xã, phường,

thị tran và đến từng chủ sử dụng đất bị thu hồi dé kiểm tra, góp ý kiến, Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư quận, huyện hoàn thiện các phương án chỉ tiết và tổ chức

thấm định Thời gian xem xét, thâm định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư quận, huyện không quá 7 ngày (theo ngày làm việc) Trước khi trình Chủ tịch

UBND quận, huyện quyết định phê duyệt, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cưđược niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị tran dé người bi

thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời han là 03 ngày Sau khi đãniêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lần 2, Hội đồng bồithường, hỗ trợ và tái định cư quận, huyện tô chức phúc tra (nếu thấy cần thiết) và trình

18

Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt Thời hạn không quá 03 ngày (theo

ngày làm việc).

- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Uy ban nhândân quận, huyện chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chủ đầu tư tổ chứccông khai phương án, tiến độ thực hiện; phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường, xã, thịtran và các tô chức Doan thé vận động, giải thích dé các tổ chức, cá nhân có liên quan

- Tổ chức được giao đất phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

và Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị tran tô chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ đến

từng đối tượng Người đang sử dụng đất ký biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt

bằng cho chủ đầu tư

- Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và nhận nhà tái định cư người đang sử

dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư quận, huyện và Chủ dự án.

- Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi tái định cư và các cơ quan Nhà nước

có thầm quyền có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính theo quy định dé cácđối tượng tái định cư ôn định đời sống và sinh hoạt

Bước 6: Bàn giao đất cho Chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao đất

Sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt băng, chậm nhất trong thời hạn 03ngày Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tổ chức việc ban giao mặt bằng trênthực địa cho chủ đầu tư

Đối với các dự án lớn có phân kỳ đầu tư hoặc dự án có yêu cầu tiến độ thi cônggấp cần bàn giao trước một phần đất, Chủ dự án lập hồ sơ để Sở Tài nguyên Môi

trường và Nhà đất tô chức bàn giao mốc giới phần diện tích đất đã hoàn thành giải

phóng mặt băng, (có sự giám sát của Thường trực Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằngthành phd)

19

Bước 7: Khiêu nại và giải quyêt khiêu nại

1 Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý với quyết định phê duyệt phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư của cấp có thâm quyền thì được khiếu nại theo quy định củaLuật Khiếu nại tổ cáo Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thâmquyền để giải quyết trong thời hạn 30 ngày ké từ ngày công bố quyết định phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; quá thời hạn này đơn khiếu nại không còn

thời hiệu dé xem xét.

2 Khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Chủ tịch UBND quận, huyện raquyết định giải quyết lần đầu Nếu đương sự còn tiếp tục khiếu nại thì Thanh tra thànhphố Hà Nội kiểm tra, kết luận, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định Quyếtđịnh giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân thành phố là quyết định giải quyết cuối

cùng theo quy định của Pháp luật.

3 Trong khi các cơ quan chức năng đang kiểm tra, xem xét theo quy định tạiKhoản 1, 2 Điều này thì người khiếu nại vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất,

thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt băng đúng

thời gian và kế hoạch

Bước 8: Cưỡng chế thi hành Quyết định thu hồi dat giải phóng mặt bang

- Uỷ ban nhân dân các cấp phối hợp với các tô chức chính trị — xã hội, tô chức xãhội vận động người bị thu hồi đất tự giác chấp hành, thực hiện quyết định thu hồi dat,giải phóng mặt bằng

- Trong quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt băng, người có đất bị thu hồikhông chấp hành quyết định thu hồi đất, kế hoạch giải toa có hành vi cố ý gây cản trởthì Uỷ ban nhân dân quận, huyện ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnhvực quản lý và sử dụng đất đai; t6 chức thực hiện cưỡng chế theo quy định của phápluật để giải phóng mặt bằng

- Chủ tịch UBND quận, huyện ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo thẩmquyền đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; Uỷ ban nhân dân

thành phố ủy quyền cho Chủ tịch UBND các quận, huyện ra quyết định cưỡng chế và

tổ chức thực hiện cưỡng chế đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức Khi Chủ

tịch UBND quận, huyện có quyết định cưỡng chế, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư có trách nhiệm giám sát các lực lượng tiến hành cưỡng chế và xác nhận việcbàn giao giữa lực lượng tiến hành cưỡng chế với chủ đầu tư Trình tự, thủ tục tổ chứcthực hiện cưỡng chế giải phóng mặt bang thực hiện theo Nghị định của Chính phủ

20

1.8 Kinh nghiệm GPMB của một số dự án khác

1.8.1 GPMB Dự án cầu Vĩnh Tuy trên dia bàn Quận Long Biên

Đây là một trong những công trình trọng điểm kỷ niệm 1000 năm Thăng Long —

Hà Nội bị chậm tiến độ, gây nhiều bức xúc và ảnh hưởng đến đời sống dân sinh cũng

như sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phó Dự án được kỳ vọng hoàn thành vào

năm 2007, nhưng chủ đầu tư xin lùi đến tháng 6/2010

Theo phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt , có hơn 38.000m2 dat ở,172.000m2 đất nông nghiệp và hơn 49.000m2 đất trưng dụng, với tổng số tiền phải

cho tra gan 340 ty đồng Công tác GPMB phục vụ thi công dự án rat lớn và phức tap,

phải di dời 1.216 hộ dân, 5 co quan, 572 ngôi mộ (tại quan Long Biên) với 497 hộ dân,

16 cơ quan, 2 hợp tác xã (tại quận Hai Bà Trưng) - tương đương việc GPMB nhiềucông trình trọng điểm của Thành phố

Trong quá trình triển khai thực hiện, công tác GPMB đã thực hiện theo đúng

trình tự, thủ tục, đúng các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TDC Dat phục vụ TDC là

quỹ đất trên địa bàn Quận Long Biên Ngoài ra, đại diện các sở, ban, ngành thành phó,quận, phường Vĩnh Tuy cũng nhiều lần tô chức đối thoại trả lời công khai, cụ thể về

cơ ché,chinh sách khi thực hiện thu hồi đất Do vậy, đại đa số các hộ dân và cơ quan,

tổ chức đã tự giác chấp hành di chuyền, ban giao mặt bằng dé triển khai xây dựng

công trình.

Tuy nhiên, công tác GPMB dự án này vẫn còn 1 số hạn ché, đó là :

- Việc xác định nguồn sốc đất, diện tích đất thuộc diện đền bù còn chưa rõ ràng

- Có nhiều khiếu nại, thắc mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC như giáđền bù thấp, vị trí khi TDC không phủ hợp, chất lượng không tốt Do đó, 1 số hộ dânkhông chấp hành khiến Quận phải áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất đối với

các hộ dân vẫn cô tình không bàn giao mặt băng.

- Sau khi có phương án điều chỉnh, bổ sung lại quy hoạch thì lại xuất hiện thêm 1

số hộ cần bố trí TDc nhưng khi đó quỹ đất TDC của phường đã hết

- Hơn nữa trong thời gian thực hiện dự án, Hà Nội đang ráo riết cải cách hànhchính nên khó khăn trong việc thực thi các văn bản pháp luật liên quan đến công tác

GPMB.

Tu những han ché trên, rút ra bài hoc khi thực hiện GPMB dự án này là:

21

- Đề xác định nguồn gốc đất, diện tích đất thuộc diện đền bù, cần phải huy độngcác tô chức, đoàn thé, t6 dân phố cùng vào cuộc, trên cơ sở đó UBND Phương có văn

bản xác định cụ thể

- Cần có khi TDC đồng bộ, hoàn chỉnh, đi trước 1 bước, hạn chế tình tràn bổsung, điều chỉnh quy hoạch đã có

- Xây dựng chính sách về giá đền bù phải phù hợp vị trí, loại đất, thời điềm

1.8.2 GPMB Dự án Đường vành dai 3 qua Hà Nội ( đoạn Mai Dịch - Pháp Vân)

Dự án xây dựng giai đoạn I đoạn Mai Dịch — Pháp Vân thuộc đường Vành dai 3

(Hà Nội) có tổng chiều dai theo quy hoạch là 10.24km đi qua địa bàn các Quận, HuyệnCau Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân và Thanh Trì

Mặc dù đã được Chính phủ, Bộ GTVT, UBND Thành phố Hà Nội quan tâm vànhiều lần can thiệp nhưng đây lại được coi là 1 trong những dự án “ rùa” do công tácGPMB chậm tiến độ nặng nề

Công tác GPMB dự án này cũng được thực hiện theo đúng các trình tự thủ tục

như đã quy định Tuy nhiên, sở dĩ chậm như vậy là do:

- Thứ nhất, các văn bản pháp lý liên quan đến quy hoạch đường vành đai 3 đến

nay vẫn còn không minh bạch.

- Thứ hai, công tác quản lý còn yếu kém, cụ thể: việc xác minh nguồn gốc đátcòn khó khăn, các sở, ban , ngành không phối hợp chặt chẽ với nhau, không giải đáp

thắc mắc cho người dân

- Thứ ba, ý thức của người dân bị thu hồi còn kém : họ tự chuyên đổi mục đích

sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đến khi thực hiền đền bù thì họ không chấpnhận giá đất nông nghiệp

Từ đó rút ra bài học kinh nghiệm khi GPMB, đó là:

- Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án phải minh bạch, rõ ràng, được các cấp

có thâm quyền phê duyệt và các chính sách liên quan đến công tác GPMB phải côngkhai cho mọi người đân được biết

- Các sở, ban, ngành phối hợp chặt chẽ với nhau Các cán bộ phải làm công táctuyên truyền, giải thích, vận động người dân chấp hành theo quy định của nhà nước

- Các chính sách về giá đền bù, giá TDC phải thống nhất, phù hợp

22

1.8.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Hà Nội khi thực hiện GPMB các dự an

Từ thực tế công tác GPMB ở nước ta và thông qua tìn hiểu một số nghiên cứu về

vấn đề này, sau đây là một số bài học kinh nghiệm có thể áp dụng cho công tác GPMB

ở Việt Nam.

Một là cần đổi mới công tác GPMB theo hướng tích cực chủ động, tăng cường

trách nhiệm của chính quyền cơ sở đồng thời đổi mới phương pháp chỉ dao, day mạnhcải cách tài chính, nâng cao hiệu lực của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và pháttriển đô thị Tập trung cao cho công tác GPMB với phương châm kiên quyết, hiệu quả

Hai là đảm bảo lợi ích của các bên liên quan: Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thuhồi đất thông qua việc áp dung các chính sách của Nha nước một cách linh hoạt, phùhợp với tình hình, không cứng nhắc

Ba là hình thành các tô chức chuyên trách làm công tác GPMB tạo hiệu quả thiếtthực trong công tác điều hành, chỉ đạo nhằm đáp ứng yêu cầu của công tác GPMB

trong hiện tại và lâu dài.

Bốn là quan tâm đúng mức đến công tác tuyên truyền vận động Công tác nàycần được làm thường xuyên và tích cực tránh tình trạng chỉ làm khi có vướng mắc

trong GPMB.

Nam là trước khi thực hiện GPMB cần phải xây dựng khu nha TDC đảm bảo ônđịnh đời sống cho người dân, đồng thời tạo được công ăn việc làm cho những người bị

ảnh hưởng.

Sáu là tiến hành đào tạo cho đội ngũ tham gia GPMB, cùng với việc nâng cao ý

thức cho người dân

23