Chuyên đề thực tập: Những nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản thành phố Hà Nội

Bất động sản còn là bộ mặt của những khu đô thị bởi việc quản lý và phát triểntốt thị trường bất động sản sẽ thúc đây nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, từ đó khôngchỉ khai thác tốt tài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

Sek TẾ Q

iva)

Dé tai:

NHUNG NHAN TO ANH HUONG TOI GIA BAT DONG SAN

THANH PHO HA NOI

Ho va tén sinh vién: Đỗ Thanh Hải Lớp: Kinh tế và Quản lý đô thị K59

Mã sinh viên: 11171382

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Thanh Huyền

Hà Nội, tháng 4 năm 2021

MO 0 0 |

1.Tính cấp thiết của d6 tài - ¿5c s EEE2E212122121121211211211211 1111111111 tre 1

VÄ\ (0n 001340150) 0 2 3.Pham Vi NGhiSN CUU TT e 4 2

4 Phuong phap nghién CUU 0 25.Kết câu chuyên G6 c.cccccccccssssssessesssssessessessusssessessessusssessessessusssessessessusssessessessnseseess 3

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC NHÂN TO ANH HUONG TỚI GIA BAT29) e7) 0 4

IR6u v4.0 co dAa4AŒAŒAgŒA 4

LLL Mt 86 Khai miGn ÔÒỎ 4

1.1.1.1.Khái niệm bất GONG 0 4

1.1.1.2.Khái niệm thị trường bat GONG SAN eee - i 5

1.1.1.3 Khai niệm giá bất động SAN oe eeceeeccccccsssesssesssssssssseessecssessecssecssecsesssesssecseeeseeees 51.1.2.Đặc điểm bất động sản - 2-52-5252 SE E 121121121121 11 111111111 ty 71.1.3.Co sở khoa học hình thành giá bất động sản - 2-2 s22 +£++£zzxzez 8IIENE :a 81.1.3.2.Lãi suất ngân Wang eccecccesseesecsessessessessesscsessessessesssssessssesessessessesseseaneaees 91.1.3.3.Quan hệ cung-cầu - + + +++£+EE£EE£EE£EE2EEEEEE7121121122171 21.211 rxeeU 10

1.1.4.Các nhân tô ảnh hưởng tới giá bất động sản 2-2-5 ©5z+cz+csscxeei 12

1.1.4.1.Nhân tố tự nhiên - 2 + ©x+2E2EE£EEEEEE212112717171121111 1111.211 121.1.4.2.Nhân tố nhân khẩu - 2+ £++£+EE+EE£EE2EEEEEEEEEEE2E122171 21121121 14L.1.4.3.Nhan t6 Kinh 78 aaa 7—^ˆ^ 151.1.4.4.Nhân tố xã hội 2¿- 2522 2E2E1EE12712112112712111112112111111 211 cty l6

1.1.4.5.Nhân tỐ quốc tẾ 2-©2¿++2+SE+EE£+E+£EEEEEEEEE2E12112717112112111111211 11T x0 17

1.2.Cơ sở pháp lý 2222222vcc21111111 1t t2 1.1 18

CHƯƠNG II THUC TRANG VÀ NHỮNG NHÂN TO ANH HUONG GIA BATĐỘNG SAN TẠI THÀNH PHO HA NỘI 2-2-2 ©52+S£+£++£xtzE+Errxrrxee 192.1.Tồng quan tình hình kinh tế-xã hội Thành phố Hà Nội - 19

2.1.1.1.Vị trí địa lý - 56-5 2k 2 2211221 221221 T1 T211 1111 eee 19

° N5 in 11 19

2.1.1.3.Thuỷ Vat eccecces cccsesssessessessvcssessessessussssssessessusssessessessuessessessessuessessessecsseeseeses 19

2.1.1.4.Khí DAW cece cecccccsesssessessecssessessscsecsuesssssecsucsusssecsecsessuessessessusauessecsessesaseeseeses 20

2.1.2 Dac điểm kinh tế-xã WGi oe.ceeceeccscsccsesseessessessecssssessessesseessessecsecsuessessessesseesseeses 202.2.Thực trang thị trường bat động san Thành phố Hà Nội - - 212.2.1.Tình hình bat động sản tại Thành phố Hà Nội - 2-55-5252 5+: 212.2.2 Tinh hình quan lý Nhà nước về bất động Satoe ceccecsessecssessessesseessessessessesseeses 252.2.2.1.Ban hành và thực thi chính sách giá đối với thị trường bat động sản 252.2.2.2.Chính sách tín dụng của Nhà nước đối với thị trường bat động sản 26

2.2.2.3.Kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trong hoạt động của thị trường bất động

1 ằaa.a ( (A(ŒgŒữgữ.L-X ga Yãốaa 26

2.3.Thực trạng giá bat động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội 272.3.1.Căn cứ xác định giá bất động sản trên địa bàn thành phố 272.3.2.Giá bat động sản trên địa ban Thành phố Hà Nội -: 272.3.2.1.Giá đất cc c2 HT 2111212 g1 11 reo 27

2.3.2.2.Giá nhà ở ©cc 222 k2 EE1221122112211271.21111121.11 11.1.1111 e 30

2.4.Sự biến động của giá bất động san tại Thành phố Hà Nội - 322.4.1.Tình hình biến động giá bất động sản Thành phô Hà Nội - 322.4.2.Nguyên nhân của sự biến động giá bất động sản -¿- 2-2 s52 332.5.Những nhân tô anh hưởng tới giá bất động sản Thành phố Hà Nội 34

"W8 hoi dAN na 34

2.5.2.Đặc điểm tự nhiên của bất động sản -2- 2-52 S2+E2EcEerEerkerkerkererreee 34

2.5.3.Khả năng sinh lời từ bat động sản - 52-52 SEEEE 2E EeEErrErrkrrkervee 35

2.5.4.Cung cầu bat động sản - 2: 5222 22E 2E 221222121122112711211 21121112212 e 362.5.5.Tình hình chính trị, kinh tế, xã hội quốc tẾ -. 2 ¿ +¿+++cs++zxz+cs+¿ 36

CHUONG III MỘT SO GIẢI PHAP VÀ KIÊN NGHỊ NHẰM TANG CƯỜNG SỰ

ON ĐỊNH GIA BAT DONG SAN NHỮNG NAM TỚI - cc: c55c: 383.1.Giải pháp tăng cường sự ổn định giá bat động sản những năm tới 383.1.1.Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản - 5: 5- 383.1.2.Về phía ngân hàng và các chính sách tài chính -. -¿- ¿+s++-++ 383.1.3.V6 phia Nha NUGC 0n 44454 393.2.Kiến nghi coeceecceccscscsssscsscesessessesscsscsvcscsessesssssssscsucsecsessessesscssesessessessessessessesseaees 40KẾT LUAN oi ccecccccssssececsesececsesesscsesesucscsvsucacsvsucacsesusacstsucacansususaesesucacsessacavseacanaeeeees Al

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bắt động sản được coi là nền móng của nền kinh tế vì nhân tố này không chỉchiếm một lượng lớn tài sản quốc gia mà còn ảnh hưởng đến các ngành nghề kinh tếkhác Bất động sản còn là bộ mặt của những khu đô thị bởi việc quản lý và phát triểntốt thị trường bất động sản sẽ thúc đây nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, từ đó khôngchỉ khai thác tốt tài sản quốc gia mà còn thu hút được nguồn vốn và kéo theo sự phát

triển của các thị trường khác, tạo nguồn thu lớn cho nền kinh tế đô thị ngày càng tăngtrưởng Do đó, sức ảnh hưởng của bất động sản là rất lớn nên cần phải chú trọng đảmbảo sự phát triển bền vững của thị trường này Năm 1993, cùng với sự ra đời của Luật

đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức được công nhận, mở cửa cho

các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư và cải thiện chất lượng cho thị trường này

Tính đến năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều khúc thăng

trầm và có những lúc thay đổi rất nghiêm trọng Tuy vậy, trong vòng 5 năm từ

2016-2020, thị trường bat động sản phát triển ôn định, không có hiện tượng phát triển nóng,

"bong bóng" hoặc trầm lắng, suy thoái, đóng góp quan trọng cho việc nâng cao sự

thịnh vượng của đô thị và vĩ mô hơn là toàn bộ nền kinh tế Việt Nam Không chỉ duy

tri được sự 6n định, thời gian qua, thị trường bất động sản còn có sự phát triển, tăng

trưởng cả về quy mô, cơ cau hàng hóa và doanh nghiệp Theo số liệu thống kê của

Bộ Kế hoạch và Dau tư, hiện số vốn đăng ký và đang triển khai ở các dự án bat động

sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng; thu hút vốn FDI trong 5 năm trở lại đây đạt khoảng

17,63 tỷ USD; đóng góp khoảng 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế; tổng thu liênquan đến bat động san đạt khoảng 11% GDP; xuất hiện nhiều doanh nghiệp phát triểnbat động sản lớn như VINGROUP, FLC, SUNGROUP, NOVALAND Điều đó đãthu hút nhiều doanh nghiệp, các dự án startup cùng tham gia vào lĩnh vực này Do đó,bất động sản mang tính cạnh tranh cao bởi tính thiết yếu và giá trị mà tài sản nàymang lại là rất lớn Vì vậy, em đã chọn đề tài: “Những nhân tố ảnh hưởng tới giá bấtđộng sản thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung: Nghiên cứu những nhân tổ ảnh hưởng tới giá bất động sảnThành phố Hà Nội

Mục tiêu cụ thể:

i) Hệ thống hoá cơ sở lý luận về bat động sản

ii) Nghiên cứu giá bat động sản thực tế trên địa bàn Thành phó Hà Nội

iii) Nghiên cứu sự biến động của giá bat động sản trên địa bàn Thành phố Hà

iv) Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bat động sản Thành phố Hà Nội

v) Dé xuất các giải pháp giúp tăng cường sự ổn định giá bat động sản trong

những năm tới.

3 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Chuyên đề tập trung nghiên cứu về những nhân tố ảnh hưởng tớigiá bất động sản tại Thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện sự

ổn định giá bat động sản trong những năm tới

Về không gian: Nghiên cứu những nhân tổ ảnh hưởng tới giá bất động sản Thànhphô Hà Nội

Về thời gian: Nghiên cứu những nhân tổ ảnh hưởng tới giá bat động sản Thànhphó Hà Nội từ 2015 đến 2020

4 Phương pháp nghiên cứu

Dé thực hiện mục địch nghiên cứu, chuyên dé sử dụng một số phương pháp

như:

Phương pháp tiếp cận, thu thập dữ liệu: Thu thập đữ liệu từ các nguồn Internet

và phỏng van trực tiếp tại Thành phố Hà Nội va dữ liệu tại công ty TNHH Thuongmại Địa ốc Nhà Xanh

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Sử dụng đề chọn lọc các thông tin quan trọngtrong tat cả các thông tin đã thu thập được và tiến hành phân tích, tong hop

Phương pháp so sánh: So sánh giá bất động sản được quy định tại Thành phố

Hà Nội.

5 Kết cấu chuyên đề

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, kết cầu chuyên đề gồm

3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về các nhân tô ảnh hưởng tới giá bat động sản

Chương II: Thực trạng giá bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động

sản tại Thành phố Hà Nội

Chương III: Giải pháp nhằm tăng cường sự ổn định giá bất động sản trong những

năm tới.

CHUONG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÁC NHÂN TO

ANH HUONG TỚI GIÁ BAT ĐỘNG SAN

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm bat động sản

Bat động san là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở rất nhiều nước trên thégiới Trong tiếng Anh, thuật ngữ bất động sản được gọi bằng từ “real estate” hay “realproperty” có nghĩa ngược với động sản “personal property”, Trung Quốc sử dụngkhái niệm “dia sản” Theo một cách dễ hiểu và phổ biến, bất động sản là các tài sản

có tính cố định, không thé di dời, tồn tại lâu dài, ồn định bao gồm đất đai và những

gì gan liền với đất (tự nhiên hoặc nhân tạo)

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2015 về Bắt động sản và động sản:Bắt động sản bao gồm:

a) Dat dai;

b) Nhà hoặc những công trình xây dựng gắn liền với dat dai;

c) Tài sản khác gan liền với đất đai, nha, công trình xây dựng;

đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Dựa theo những khái niệm trên, phải chăng tất cả đất đai đều là bất động sản?Phải chăng tất cả công trình kiến trúc đều là bất động sản và những tài sản gắn liền

với các công trình kiến trúc đó cũng là bất động sản? Vì vậy, việc phân định tài sản

bất động sản và tài sản động sản không đơn giản Điều này gây khó khăn cho những

nhà thấm định trong việc định giá giá trị của bất động sản Trong quá trình định giá

bất động sản, nhằm tránh những sai lầm trong công tác này, các nhà nghiên cứu đãchỉ ra những đặc trưng chỉ riêng của bất động sản nhằm phân biệt giữa bất động sản

và động sản Vậy nên, tài sản bất động sản cần có những điều kiện sau:

— Bat động sản phải là yếu tô có ích cho con người

— Bất động sản phải được sở hữu bởi các cá nhân hoặc các tô chức

— Bất động sản cần đo lường được giá tri

— Bất động sản không thé hoặc khó di dời

— Bat động sản phải tồn tại lâu dai

1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Qua những nghiên cứu từ xa xưa và những nghiên cứu khoa học ngày nay, thị

trường là phạm trù mang nội dung luôn luôn đổi mới Với mỗi thời đại khác nhau,

khái niệm thị trường lại được trình bày theo những cách khác nhau Qua quá trình

tổng hợp, có thê nói rằng “Thị trường là nơi gặp gỡ của cung và cau, là nơi người

mua và người bán thực hiện trao đôi, giao dịch, mua bán các hàng hoá và dịch vụ”.

Như vậy, bản chat của thị trường là giải quyết các mối quan hệ Vì vậy, có thé thay

rằng người mua và người bán là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Sự tác động qualại giữa hai lực lượng cung và cầu, giữa người mua và người bán sẽ hình thành nêngiá và lượng cân bằng đối với mọi hàng hoá Trong thị trường, mọi hàng hoá và dịch

vụ đều có giá trị được tính bằng tiền

Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, trong lĩnh vực bất động sản, các nhà

nghiên cứu đã đưa ra rất nhiều khái niệm về thị trường bất động sản Thông qua quá

trình nghiên cứu, tổng hợp, thị trường bất động sản có thể được định nghĩa như sau

“Thị trường bất động sản là “nơi” dién ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, thé chap và các dịch vụ khác như môi giới, trung gian, tư van có liên quan

đến bat động sản giữa các chủ thé trên thị trường mà ở đó vai trò quan lý nhà nước

có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh

khái niệm giá tri thị trường của bat động san được nghiên cứu va chuẩn hoá đề thuận

tiện trong việc nghiên cứu, thống kê, giao dịch và quản lý Theo một cách dễ hiéu,người mua và người bán đều phải có đầy đủ thông tin và thời gian quyết định trên thị

trường mua bán công khai Khái niệm này về giá trị được xem là đồng nghĩa với giátrị trao đổi mà nói theo một cách khác là thuận mua vừa bán

Một khái niệm khác về giá trị bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông

sỐ hay giả định của nhà đầu tư Nhằm minh họa về giá tri đầu tư, có thé ví dụ một

trường hợp một công ty tham gia nâng cấp một khu biệt thự hay một căn hộ cũ kỹ có

vị trí thuộc khu bảo tồn Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này sẽ không nhiềunhưng nhằm bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án này, các công ty thamgia sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế Vì vậy, với mức thuế ưu đãi thì giá trị của

dự án này sẽ được đánh giá tích cực hơn trong đối với các nhà đầu tư

Bên cạnh những giá trị nêu trên, có một khái niệm về giá tri rất đáng được quan

tâm là giá trị có thé bảo hiểm tức là chi phí phải dé nâng cấp hay sửa sang, thậm chí

là xây dựng lại một bất động sản nào đó Khi đánh giá, nhận định về giá trị có thé bảohiểm, các định giá viên và các nhà đầu tư thường quan tâm đến chi phí ước tính dé

xây dựng lại tòa nhà Giá trị có thể bảo hiểm có thể bỏ qua phần phần đất nền vì đất

thường không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy hại có thê xảy ra

Nhưng giá trị sử dụng của bất động sản vẫn là ưu tiên hàng đầu của con người

Đối với mỗi các nhân khác nhau thì nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ khác nhau vì

thê mà giá tri sử dụng đôi với môi người sẽ khác nhau.

b) Giá cả bat động sản

Như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên

cơ sở quan hệ cung-cầu về bat động sản trên thị trường Có thé hiểu rằng giá ca bat

động sản được biéu hiện bằng tiền của tài sản mà bên bán và bên mua có thé chấpnhận Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá nhà Dat đai không có giá thành xâydựng Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá của nó càng cao Giá cả của đất đai

hay nói cách khác là giá trị của đất đai được biéu hiện dưới hình thức tiền tệ được gọi

là giá đất Giá nhà được tính bang các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí kháccần thiết dé xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản đặc biệt hơn những loại hàng hoá khác vì thế

mà giá cả bất động sản có một số đặc trưng riêng Giá cả bất động sản phụ thuộc vàogiá trị sử dụng, tính khan hiếm tương đối và nhu cầu của người mua Nhắc đến giá cảbat động sản thì người ta thường hiểu là giá mua bán, chuyên nhượng và giá thuê batđộng sản:

— Giá mua bán, chuyển nhượng: là giá trị thị trường phụ thuộc vào sự thoả thuận

giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:

6

Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyên sử dụng đất

— Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

1.1.2 Đặc điểm bat động sản

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm giống

với hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những điểm riêng biệt:

“Bắt động sản là hàng hoá có vị trí co định, không di doi được ” Bất động sảnluôn gan liền với đất đai, mà đất đai lại có vị trí cố định và bị giới hạn về diện tích vakhông gian Do đó, giá trị của bat động sản gan liền với từng vi trí cụ thé Tuy nhiên,yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà được

định giá chủ yếu bởi khoảng cách đến những khu vực quan trọng trong thành phố như

các trung tâm, các công trình công cộng như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường

học Khi những yếu tố này thay đổi thi tính vị trí cố định của bat động sản sẽ thay

đổi Do vậy, trong đầu tư kinh doanh hoặc định giá bat động san, các nha dau tu va

các nhà định giá cần phải dự tính trước các thay đổi này Việc đầu tư các công trình

bất động sản cần đồng thời đi đôi với việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao

thông, các trung tâm thương mại, y tế, giáo dục nhằm giảm khoảng cách đến các trung

tâm Bởi đặc tính có định về vị trí nên giá trị va lợi ích mang lại của bat động sản chịutác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện môitrường, điều kiện kinh tế-xã hội

“Bat động sản là hàng hoá có tính lâu bên ” do đất đai là tài sản của thiên nhiên,

một loại tài nguyên được coi như không thé bị phá huỷ trừ khi có tác động của con

người hay xảy ra thiên tai, xói mòn Những công trình kiến trúc sau khi xây dựnghoặc sau một thời gian sử dụng và được cải tạo, nâng cấp có thê tồn tại lâu hơn nữa

Do đó, tính lâu bền của bất động sản chỉ tuổi thọ của các công trình xây dựng trênđất Cần phân biệt rõ ràng giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong trạng thái hoạt động bình thường mà chí phí sửdụng bat động sản lại ngang bang với lợi ích thu được từ bat động sản đó Còn tuổithọ vật lý cham dứt khi các kết câu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,không thé dam bảo an toàn cho việc tiếp tục sử dụng Khi đó, nếu thấy việc tiễn hànhcải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây mới thì có

7

thé kéo dài tuổi thọ vật lý dé tăng thêm được nhiều lần tuổi thọ kinh tế Vì tính chất

lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi mà lại có thé sử dụng

vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng

“Bat động sản là hàng hoá có tính cá biệt và khan hiếm ” Cũng giỗng với đấtđai, tính khan hiém của bất động sản là do diện tích bề mặt trái đất có hạn Trong

cùng một khu vực, hai bất động sản cạnh nhau thì đều có những yếu tố khác nhau.Trên thị trường bat động sản không thé tồn tại hai bat động sản hoàn toàn giống nhau

kế cả hai công trình xây cạnh nhau và cùng thiết kế vì chúng có vị trí không gian khácnhau Trong một toà nhà, các căn phòng đều có hướng và cấu tạo khác nhau Bên

cạnh đó, tính di biệt luôn được các nhà dau tư, các kiến trúc sư đến nhằm tao sự hấp

dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân

“Hàng hoá bất động sản chịu sự chỉ phối của pháp luật và chính sách của Nhà

nước ” Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi đơn vịcũng như mỗi người dân Những giao dịch về bất động sản thường có tác động rấtmạnh đến hau hết những hoạt động kinh tế xã hội Dé duy trì sự én định và khai thác

có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước luôn dành sự quan tâm đặc

biệt đến bất động sản và thị trường bất động sản nhằm quản trị hoạt động của thị

trường bat động san Mặt khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu mà bat động san gắn liền với đất đai, do đó, bat động sản chịu sự chi phối

và sự quản lý của pháp luật, của Nhà nước.

“Hàng hoá bắt động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau ” Giá trị của một bất động

sản này có thé bị tác động của bất động sản khác do đó sự ảnh hưởng lẫn nhau của

bất động sản là rất lớn Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kếtcấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu

vực đó Trên thực tế, việc xây dựng bat động sản nay làm tôn thêm vẻ dep va sự hấp

dẫn của bat động sản khác là hiện tượng rat phô biến

1.1.3 Co sở khoa học hình thành giá bat động sản

1.1.3.1 Địa tô

“Địa tô là phần sản phẩm thang dư do những người sản xuất trong nông nghiệp

tạo ra và nộp cho người chu sở hữu ruộng đât” Dia tô gan liên với sự ra đời và tôn

tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Từ địa tô được dùng dé ám chỉ phần thặng dư

của thu nhập bình quân của những người tạo ra chúng Tuy nhiên, trong chủ nghĩa tư

bản, địa tô lại chính là phần thặng dư của công nhân làm thuê nộp cho những nhà tưbản thể hiện rõ bản chất bóc lột trong địa tô Địa tô phản ánh quan hệ sản xuất của

ba giai cấp: địa chủ, nhà tư bản nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Có

ba loại địa tô là địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyên Trong chế độ

chủ nghĩa xã hội, khi không còn sự tư hữu, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũngmất đi Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn ton tại Nhưng loại địa tô này lại thuộc về nhànước xã hội chủ nghĩa và địa tô tuyệt đối thuộc chế độ này khác với địa tô tuyệt đối

trong chủ nghĩa tư bản.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp có thể được giải thích

bởi sự khác nhau của yếu tố chỉ phối đến mức địa tô Sự khác nhau về vị trí và các

công trình xây dựng, các cơ sở hạ tầng trên đất là điều khác biệt cơ bản giữa đất đô

thi và đất nông nghiệp Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng dat, do đó quyếtđịnh khả năng sinh lời của đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Những yếu tố

như vị trí mảnh đất, chất đất, điều kiện địa hình, điều kiện khí hậu có ảnh hưởng rất

lớn đến địa tô của đất Đó là cơ sở dé định giá đất, làm tiền đề hình thành nên công

tác nghiên cứu, định giá bất động sản

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hang là một trong những yếu tố quan trong làm cho giá bất động

sản có thé thay đối Có thé thấy ngay rang lãi suất ngân hàng cao, các nhà dau tư sẽ

có xu hướng mua cô phiếu, gửi tiết kiệm vào ngân hàng nhiều hơn việc đầu tư vàobất động sản và ngược lại, khi lãi suất ngân hàng giảm thì việc đầu tư vào bất độngsản sẽ thu được lợi nhuận cao hơn so với việc gửi tiền vào ngân hàng Trong quá trìnhphát triển kinh tế-xã hội, lãi suất thường có xu hướng giảm, vì vậy giá bất động sảnngày càng tăng, việc kinh doanh bất động sản luôn sinh lời Trong phạm vi nền kinh

tế vi mô, có thể nói lãi suất mỗi ngân hàng gần như nhau, không phân biệt thành thịvới nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá bất động sản nói chung,

chứ không quyết định giá bất động sản ở thành thị hay ở nông thôn cao hơn

1.1.3.3 Quan hệ cung-cầu

Thông qua tình hình giá cả thị trường ta có thể nhận biết được mối quan hệ cungcầu đối với mỗi loại hang hoá và tác động ngược trở lại cung cầu dé hình thành cungcầu mới phù hợp với thị trường Quan hệ cung cầu đối với bất ké mọi hàng hoá vàdịch vụ nào bao gồm cả hàng hoá bất động sản là mối quan hệ có tính chất quy luật

Trong ngắn hạn, cung của một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không

co giãn, tức là không thé phản ứng kịp thời với sự thay đổi của cầu do việc xây nhà

thường mat nhiều thời gian Trong khi đó cầu tăng lên sẽ làm cho giá bat động sản

được đây lên cao

Trong dài hạn, lợi nhuận thu được từ bat động san cao ví dụ như bat động san

cho thuê sẽ thúc day việc xây dựng thêm bat động sản cho thuê, nên lượng cung tăng

lên dẫn tới giá thuê giảm xuống

Mặc dù cung bat động sản có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh hiện nay,khi cầu cũng luôn tăng và thậm chí còn tăng nhanh hơn nên giảm giá bất động sảnchỉ là van đề ngăn hạn, thị trường sẽ nhanh chóng lay lại sự cân bang cung cầu và giábất động sản tăng lên là một xu hướng bền vững

a) Cung trong thị trường bất động sản

“Cung bat động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bat động sảnsẵn sảng đưa ra thị trường dé trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhấtđịnh”.

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn

cung từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhànước đầu từ xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khácthuộc sở hữu Nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc

cá nhân thực hiện theo các quy định của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triểnnhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa

Có rất nhiều yếu tô ảnh hưởng tới nguồn cung bat động sản trên thị trường, cácyếu tô phải ké đến bao gồm: Quy hoạch và sử dụng dat đai, nha ở; thẩm quyền phân

bồ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thé; hạn chế về quyền sử dung đất; sự phát

triên của hệ thông kêt câu hạ tâng; ảnh hưởng của yêu tô nguôn nguyên vật liệu cho

10

xây dựng và các chính sách và pháp luật của Nhà nước Trong đó yêu tố quan trọngnhất là yếu tố về mặt quy hoạch.

Đối với các hàng hoá bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so với giá Giábất động sản tăng lên nhưng nguồn cung lại không phản ứng mau lẹ với sự gia tăngcủa giá vì việc xây dựng các công trình bất động sản đòi hỏi thời gian xây dựng rất

lâu Bên cạnh đó, sự suy giảm của các nguồn cung hiện tại đối với nhà cửa chỉ có thé

bị giảm xuống qua một thời gian dài khai thác hoặc do bị phá huỷ hay thay đổi việc

sử dụng.

b) Cầu trong thị trường bat động san

“Cau về bat động sản là khối lượng bat động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng

chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối

lượng bat động sản đó trên thị trường”

Cau về bat động sản bao gồm, đất đai cho công nghiệp, đất đai cho sản xuất, hệthống hạ tầng giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây

dựng và các loại nhà, công trình khác Trên thị trường bất động sản, bên cạnh cầu nhà

đất thông thường còn xuất hiện cầu giả của những nhà buôn bán bất động sản làmtăng giả cầu về nhà ở nhằm gây ra căng thắng quan hệ cung cầu về nhà ở và làm giánhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm: Aplực gia tăng dân số; nguồn thu nhập tăng dẫn tới chất lượng đời sống tăng; quá trình

đô thị hoá; mét va thị hiếu nhà ở và các chính sách của chính phủ

Ngoài ra, còn một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô của cầu vềbất động sản như trình độ phát triển, sự chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, sự pháttriển và hoàn thiện hệ thống kết cau ha tang, tác động của quá trình hội nhập kinh tế

khu vực và quôc tê

11

1.1.4 Cac nhân tố ảnh hưởng tới giá bat động sản

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá bất động sản chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị

trí cụ thé của mỗi bat động sản trong khu vực ví dụ như khoảng cách đến trung tâmthành phó, các khu thương mại, địa điểm công sở, bệnh viện, trường học hay các khu

dân cư Việc đánh giá ưu thế yếu tổ vị trí của bat động sản là cực kỳ quan trọng vàcần thiết bởi sự ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản trong quá trình định giá

b) Diện tích

Diện tích bất động sản hay diện tích mảnh đất liền với công trình bên trên cần

vừa phải, không quá lớn hay quá nhỏ, phù hợp với mục đích sử dụng của mỗi cá nhân.

Manh đất lớn quá hay nhỏ quá đều không dé dàng trong quá trình sử dụng và khanăng tài chính của người sử dụng Thông thường mảnh dat có diện tích vuông van,

mặt tiên lớn được định giá cao.

c) Địa hình của bat động sản

Địa hình vị trí của khu vực chứa bất động sản cao hơn hay thấp hơn so với cácbất động sản khác trong cùng khu vực có tác động đến giá trị bất động sản Ở nhữngkhu vực thấp - vùng trũng, việc thường xuyên xảy ra tình trạng ngập nước vào mùamưa hay bị hiện tượng thủy triều như bat động sản ven biên thì giá của bat động sản

sẽ thấp, trường hợp ngược lại thì giá của bất động sản sẽ cao hơn Đối với các bấtđộng sản du lịch, nghỉ dưỡng thì hai địa hình nổi bật sẽ mang giá trị lớn: một là ở nơithật cao và hai là ở nơi cực thâp như là ven biên.

d) Hình thức của bat động sản

12

Bat động sản có hình thức, kiến trúc xây dựng phù hợp với thị hiểu, văn hóatừng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn Ở mỗi địa phương khác nhau thì hình thức của

bất động sản cũng sẽ khác nhau

e) Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất

Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đắt, lòng đất sẽ ảnh hưởngtới mức giá khác nhau Nếu mục đích sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp thì cần

quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất) và ngược lại nếu cần mua đất dé ở, dékinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến yếu tổ này

f) Điều kiện cơ sở hạ tang

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá bất động sản chủ yếu bao gồm:

điện nước, bệnh viện, trường học, công viên Chất lượng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ảnh

hưởng tới giá bất động sản bao gồm hệ thống giao thông đường xá, kết cấu tông thể

của mạng lưới giao thông

g) Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá bất động sản bao gồm môi trường tự

nhiên và môi trường văn hoá Chất lượng môi trường tự nhiên ví dụ như địa thế, địa

chất, độ dốc, không khí, hướng gió, độ ô nhiễm tiếng ồn Điều kiện môi trường vănhoá ví dụ như trình độ văn hoá, loại hình nghề nghiệp, các dân tộc tôn giáo, gia tộc

dòng họ

h) Yếu tố quy hoạch

Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá bất động sản ở tính chất sử đất trong khu

vực, việc hạn chế sử dụng dat Mức độ ảnh hưởng tới giá bat động sản có tương

quan với tính chất của từng phân khu chức năng khác nhau trong đô thị ví dụ như:khu nhà ở thì quan tâm tới sự hoàn mỹ của môi trường, khu thương nghiệp thì chú

tâm đến môi trường kinh doanh, khu công nghiệp thì trọng tâm là giao thông vận tải

và các điêu kiện cơ sở hạ tâng

13

i) Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

Các hàng hoá bất động sản có vị trí ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố vềthiên tai như bão lũ, động dat thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các bat động

sản ở vùng thiên nhiên an lành.

1.1.4.2 Nhân tố nhân khẩu

Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phan trong tổng dân số, như

về tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tốc độ tăng dân số Cácthống kê này là một yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ qua, chúng có tác động tới

bất động sản được định giá và cũng quyết định đến cả các loại bất động sản đang có

nhu cầu trên thị trường Sự thay đổi lớn trong nhân khẩu học của một quốc gia có thê

có một tác động lớn đến xu hướng bat động san trong nhiều thập ky Tình trạng nhân

khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền kinh tế xã hội Tác động của nhân tố nhân khẩuđến giá bất động sản có mối quan hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân

khâu và câu thành nhân khâu gia đình.

a) Mật độ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu còn được hiéu là mật độ dân sé, là số người dân trên một đơn

vị diện tích hay thể tích Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu về nhà ở và đất ở

tăng vì thế giá nhà đất tăng lên

b) Yếu tố nhân khẩu

Yếu tố nhân khẩu thường có mối quan hệ với trình độ được giáo dục và tố chất

văn hoá của nhân khâu Yếu tổ này có ảnh hưởng khá lớn đến giá bat động sản Khunhà ở cho những cá nhân có tô chất tốt thường là xã hội trật tự, ôn định, môi trườngtốt đẹp, do đó về mặt tâm lý tạo được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng

nhu câu về bât động sản.

c) Cấu thành nhân khẩu gia đình

Kết cấu gia đình hiện nay ngày càng nhỏ do sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá Gia đình nhỏ với đôi vợ chồng làm trung

14

tâm dang dan thay thế các đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường Sựthay đôi kết cau nhân khẩu này của mỗi gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà

ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và

nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó tạo xu thế với loại hình nhà ở này và giá ngày

câu bât động sản có tương quan với xu thê của nên kinh tê.

b) Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập kinh tế, thu hút các vốn đầu từ nước ngoài như FDI, FPI

sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bat động sản và giá trị sẽ tăng theo, điển hình là những

sự kiện lớn tam cỡ khu vực như tham gia WTO, ASEAN, TPP và mới đây nhất là

Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam — Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được ký

kết và có hiệu lực sẽ ảnh hưởng đến thị trường bắt động sản.

c) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, bên cạnh những vấn đề ăn no mặc ấm,

con người sẽ có nhu câu tiêu dùng mới, điên hình là việc hình thành nên những yêu

15

câu cao về chat lượng, diện tích nhà ở dan đên tăng nhu câu vê nha dat và làm cho

giá nhà ở khu vực đó tăng.

d) Mức lãi suất cho vay

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản bất động sản là lượng

tiền lưu thông lớn Do người dân thông thường không có khả năng chỉ trả ngay một

khoản tiền lớn nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản khác thế chấp đề cókhoản vay Với mức lãi suất vay thấp, người dân sẽ có nhu cầu vay nhằm mục đíchmua nhà nhiều hơn dẫn tới tăng cầu về nhà đất Vì vậy, các nhà đầu tư hoặc các nhânviên định giá bất động sản cần phải luôn năm được tình trạng về chính sách cho vay

làm nhà ở, đặc biệt là mức biên động lãi suât.

e) Khả năng mang lại thu nhập từ bat động san

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận ròng hàng năm từ bất động sản mang lại cótác động quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ

bất động sản càng cao thì giá chuyên nhượng trên thị trường của nó càng cao và ngược

lại Điều này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với một mức giá

tốt, sau đó người kế tiếp lại bán được với mức giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm bat

nghiệp, người di cư mới

b) Yếu tố phong thuỷ

Khoa học phong thuỷ thường được những người làm kinh doanh rất quan tâm,đặc biệt là trong van dé đầu tư bất động sản Theo chuyên gia, có 2 nhân tố ảnh hưởng

16

trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản là thiên thời và địa lời Yếu tố thiênthời được hiểu là thời vận lên xuống của bất động sản, là những thời điểm phát triểncực thịnh của năng lượng thổ hay những lúc suy giảm do hành thuỷ Về phan địa lợi,

dé xác định mảnh đất, ngôi nhà đó có phải là nơi tốt dé đầu tư hay không, cần căn cứvào 5 yếu tố: nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ, tứ cận viên, ngũ liên thông cận

giáo (gần chợ, sông, đường giao thông chính, công viên và trường học) Trong đó,

sông phải là sông thiên nhiên, tương đối lớn, có nhiều nước sạch, trong, có sự luânchuyển chứ không phải là sông đọng, ít nước, bị ô nhiễm hay kênh dao thăng tapkhông uốn lượn Nên tránh mua, đầu tư bất động sản năm gần nghĩa trang, đền chùa,bệnh viện, nhà xác, hồ rác, trụ điện cao thế, cột anten viễn thông vì những nơi nayvốn tích tụ nhiều nguồn năng lượng âm, tạp nhiễu, sẽ tác động trực tiếp đến sức khỏecũng như cuộc sông của con người.

1.1.4.5 Nhân tố quốc tế

a) Tình hình kinh tế thế giới

Sự tăng trưởng nền kinh tế của một quốc gia không thé cô lập và tách rời với sự

phát triển của kinh tế thế giới mà ít nhiều đều chịu sự ảnh hưởng và có quan hệ mật

thiết với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Cho nên, sự thịnh suy nền kinh tế

của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế thégiới và sự phát triển của thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ

b) Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của các mối quan

hệ kinh tế Do đó, việc đảm bảo mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia

khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn sẽ có lợi

cho nhà đầu tư nước ngoài, tăng đầu tư nước ngoài vào, khiến cho nhu cầu bất độngsản tăng, từ đó đây nhanh giá bất động sản lên cao và ngược lại Đặc biệt khi xảy ra

xung đột vũ trang, quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, hậu quả là nhu

câu vê bât động sản rớt xuông.

17

Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ về việc quy định

khung giá đất

Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội

về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố HàNội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024

Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND của Uy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội

về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xácđịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phó

Hà Nội.

Quyết định số 3023/QĐ-UBND của Uy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội vềviệc ban hành bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thunhập cá nhân đối với việc chuyên nhượng nhà trên địa bàn thành phó Hà Nội

18