Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong thời kỳ covid 19 nghiên cứu tại xã đa tốn, hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG  - NGUYỄN QUANG TIẾN KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI KỲ COVID-19: NGHIÊN CỨU TẠI XÃ ĐA TỐN, HÀ NỘI HÀ NỘI - 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG  - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI KỲ COVID-19: NGHIÊN CỨU TẠI XÃ ĐA TỐN, HÀ NỘI Người thực : NGUYỄN QUANG TIẾN Mã SV : 630862 Khóa : 63 Ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn : ThS NGÔ THỊ HÀ HÀ NỘI - 2022 LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giảng dạy tận tình thầy giáo, giáo Học viện nói chung đặc biệt thầy giáo, cô giáo Khoa Tài ngun & Mơi trường nói riêng giúp em trang bị kiến thức chuyên môn đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững công tác sau Với kính trọng lịng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ thầy giáo, cô giáo khoa Đặc biệt, suốt q trình nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp cố gắng thân, em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình cô giáo ThS Ngô Thị Hà, giảng viên Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên & Môi trường Với quỹ thời gian có hạn kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp, bảo thầy, giáo bạn để khóa luận hồn thiện Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè người thân động viên, khích lệ, giúp đỡ cho em suốt thời gian học tập thực đề tài khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 16 tháng năm 2022 Sinh viên thực Nguyễn Quang Tiến i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Yêu cầu nghiên cứu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 bất động sản .4 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Thị trường nhà 1.1.4 Giá bất động sản 12 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà 19 1.2 Cơ sở thực tiễn 23 1.2.1 Thực trạng Covid-19 đến thị trường bất động sản nước giới 23 1.2.2 Thực trạng bất động sản huyện Gia Lâm thời kỳ covid-19 25 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 27 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 2.2 Nội dung Nghiên cứu 27 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội .27 2.2.2 Tổng quan nhà chung cư xã Đa Tốn .27 ii 2.2.3 Giá nhà chung cư xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội thời kỳ covid 19 27 2.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà chung cư xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội thời kỳ covid 19 27 2.2.5 Đề xuất số giải pháp phát triển thị trường bất động sản xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội thời kỳ covid 19 .27 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 27 2.3.2 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 29 2.3.3 Phương pháp sử dung mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà .30 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính .30 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Đa Tốn 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Kinh tế - Xã hội .33 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất xã Đa Tốn 35 3.3 Tổng Quan nhà chung cư xã Đa Tốn 41 3.3.1 Khái quát nhà chung cư Vinhomes Ocean Park 41 3.3.2 Mặt thiết kế hộ điển hình tịa 41 3.3.3 Tiện ích 41 3.3.4 Thực trạng giá nhà chung cư xã Đa Tốn 42 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà chung cư xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội giai đoạn 2019-2021 .46 3.4.1 Khái quát yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 46 3.4.2 Kiểm định độ tin cậy - Cronbach’s Alpha liệu khảo sát 48 3.4.3 Phân tích nhân tố EFA 49 3.5 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội 53 iii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 Kết luận 56 Kiến nghị .56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 60 iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản EFA Nhân tố khám phá BXD Bộ Xây dựng BQLXD Ban quản lý xây dựng v DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS nhà 28 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất xã Đa Tốn năm 2021 40 Bảng 3.2 Bảng giá trung bình hộ 43 Bảng 3.3 Kết phân tích độ tin cậy biến quan sát 49 Bảng 3.4 Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test .50 Bảng 3.5 Kết giải thích biến mơ hình 50 Bảng 3.6 Ma trận nhân tố xoay 51 Bảng 3.7 Kết phân tích hồi quy tuyến tính 52 vi DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Vị trí xã Đa Tốn 31 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất xã Đa Tốn năm 2020 39 Hình 3.3 Hình ảnh studio 44 Hình 3.4 Hình ảnh ngủ 44 Hình 3.5 Hình ảnh ngủ 44 Hình 3.6 Hình ảnh ngủ 45 vii Trong đó: PRICE logarit tự nhiên giá bất động sản - biến phụ thuộc X1, X2, X3, X4 nhóm yếu tố ảnh hưởng β số β i hệ số biến quan sát µ i sai số 3.4.2 Kiểm định độ tin cậy - Cronbach’s Alpha liệu khảo sát Kết kiểm định độ tin cậy biến quan sát hệ số Cronbach’s Alpha để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà Vinhomes OceanPark khách hàng Bảng 3.3 cho thấy nhóm yếu tố có hệ số Cronbach’s Alpha lớn 0,7, chứng tỏ số liệu nghiên cứu đảm bảo độ tin cậy Do vậy, biến đưa vào bước phân tích nhân tố khám phá 48 Bảng 3.3 Kết phân tích độ tin cậy biến quan sát Ký Mức độ hài lòng STT Hiệu Tương Cronbach's quan Alpha biến tổng biến bị loại I Đặc điểm xung quanh nhà Cronbach’s Alpha = 0,720 Diện tích đất chung toàn khu (m2) SL 0,670 0,710 Các siêu thị mua bán SHOP 0,623 0,710 Bể bơi SW 0,654 0,701 Độ rộng đường liên quan đến BĐS (m) WID 0,680 0,710 II Đặc điểm thiết kế Cronbach’s Alpha = 0,791 Số lượng phòng ngủ BED 0,766 0,690 Diện tích hộ (m2) SH 0,709 0,701 Số lượng phòng tắm BATH 0,636 0,703 Số tầng tòa nhà ST 0,607 0, 741 Cách bố trí ban cơng BAL 0,681 0,697 III Đặc điểm vị trí tiếp cận Cronbach’s Alpha = 0,746 10 Vị trí (biến giả định): 11 Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm huyện (TP) (km) IV Giá trị kinh doanh 12 Giá trị hộ thu nhập có từ việc cho LOC 0,642 0,714 DIS 0,640 0,715 Cronbach’s Alpha = 0,740 thuê định kỳ VALUE 0,607 0,657 3.4.3 Phân tích nhân tố EFA Kết kiểm định tính thích hợp phân tích nhân tố khám phá bảng 3.4 cho thấy, hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) = 0,715, thỏa mãn điều kiện 0,5 < KMO < Như vậy, liệu phân tích EFA hồn tồn thích hợp Ngồi ra, kiểm định Barlet 2.671,532 với mức ý nghĩa Sig = 0,000 < 0,05, cho thấy biến quan sát có tương quan với thỏa mãn điều kiện phân tích nhân tố 49 Bảng 3.4 Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy 0,715 Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 2.671,531 df 378 Sig 0,000 Kết đánh giá mức độ giải thích biến quan sát mơ hình với nhân tố cho thấy tổng phương sai giải thích có giá trị 73,178% > 50%; hệ số Eigenvalue có giá trị lớn Số liệu cho thấy, nhân tố nghiên cứu phù hợp 73,178% biến thiên giá nhà giải thích nhóm nhân tố Bảng 3.5 Kết giải thích biến mơ hình Tổng phương sai giải thích Hệ số Eigenvalues Thành phần Tổng Phương sai Tích lũy (%) (%) Tổng Phương sai (%) Tích lũy (%) 8,533 29,474 29,474 3,968 15,873 15,873 4,022 14.364 39,749 3,806 15,223 31,096 3,035 10,840 54,838 3,631 14,523 45,619 1,876 6,700 73,178 3,576 13,506 73,178 Kết bảng 3.5 cho thấy nhân tố thứ có mức ảnh hưởng mạnh đến giá nhà Vinhomes (đặc điểm thiết kế hộ) với 29,474% khác biệt hệ số Eigenvalue 8,533 Kết ma trận xoay xác định trọng số tải Bảng 3.6 cho thấy, từ nhóm nhân tố với 12 biến quan sát xếp thành nhóm khơng theo thứ tự ban đầu Hệ số tải biến có giá trị > 0,5 Theo Hair cs (1998), hệ số tải > 0,3 xem đạt mức tối thiểu; hệ số tải > 0,4 xem quan trọng; hệ số tải > 0,5 xem có ý nghĩa thực tiễn Như vậy, nghiên cứu này, biến đưa vào mơ hình nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn 50 Bảng 3.6 Ma trận nhân tố xoay Thành phần STT Biến SL 0,593 SHOP 0,565 SW 0,560 WID 0,501 BED 0,856 SH 0,854 BATH 0,765 ST 0,755 BAL 0,563 10 LOC 0,810 11 DIS 0,790 12 VALUE 0,645 3.3.4.4 Phân tích hồi quy Mơ hình nghiên cứu giả thiết kiểm định phương pháp phân tích hồi quy Phương pháp thực hồi quy nhằm xác định mức độ tác động nhân tố đến giá nhà khu vực nghiên cứu (đặc điểm xung quanh, thiết kế, vị trí, giá trị thương mại) Kết phân tích hồi quy cho thấy giá trị R2 hiệu chỉnh = 0,621 cho biết biến độc lập mơ hình giải thích 62,1% biến đổi biến phụ thuộc, đồng thời giá trị cho thấy 62,1% khác biệt giá nhà giải thích nhóm yếu tố 12 biến quan sát đưa vào mơ hình nghiên cứu Kết phân tích phương sai cho giá trị Sig = 0,000 cho thấy mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến phù hợp với nghiên cứu Bên cạnh đó, hệ số Dubin Watson (DW) = 1,831 thỏa mãn điều kiện < DW < 3, mơ hình nghiên cứu khơng có 51 tượng tự tương quan Hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflatinon Factor VIF) tất nhóm yếu tố có giá trị thấp, nhỏ cho thấy số liệu tượng đa cộng tuyến Bảng 3.7 Kết phân tích hồi quy tuyến tính Mơ hình Hệ số hồi quy Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa chuẩn hóa B Beta Hằng số Đặc điểm 1,546 Thống kê đa cộng Sig tuyến Chấp nhận VIF 0,000 xung 0,124 0,185 0,000 0,797 1,676 Đặc điểm thiết kế 0,343 0,493 0,000 0,667 1,646 -0,257 -0,121 0,000 0,664 1,234 0,132 0,123 0,000 0,758 1,568 quanh (X1) (X2) Đặc điểm vị trí (X3) Giá trị kinh doanh (X4) Sig = 0,000 Hệ số R2 = 0,618 Hệ số R2 hiệu chỉnh = 0,621 Durbin - Watson = 1,831 Hệ số (β) bảng 3.7 đa số mang dấu dương cho thấy nhóm yếu tố có mối quan hệ tuyến tính chiều với giá nhà Vinhomes, có nhóm yếu tố vị trí có hệ số hồi quy âm, nghĩa biến độc lập tác động nghịch chiều lên biến phụ thuộc, biến độc lập tăng, biến phụ thuộc giảm Hệ số (β) cho biết mức độ quan trọng nhóm yếu tố mơ hình nghiên cứu Nhóm yếu tố “thiết kế” có ý nghĩa quan trọng tới giá nhà chung cư Vinhomes với hệ số β = 0,493, tiếp đến nhóm yếu tố “đặc điểm tiện ích xung quanh”, “giá trị kinh doanh”, “đặc điểm vị trí” với hệ số β có giá trị 0,185; 0,123; 0,121 Trong 52 đó, thấy nhóm yếu tố “giá trị kinh doanh” “đặc điểm vị trí” có mức độ ảnh hưởng thấp gần ngang Kết thể phương trình hồi quy chuẩn hóa sau: PRICE = 1,546 + 0,185*X1 + 0,493*X2 – 0,121*X3 + 0,123*X4 Nhìn chung, nghiên cứu đạt mục tiêu đề xác định nhóm yếu thể mức độ ảnh hưởng đến giá nhà chung cư Vinhomes Giá nhà cao nhóm yếu tố “thiết kế”, “đặc điểm tiện ích xung quanh” “giá trị kinh doanh” thuận lợi tăng giá trị; ngược lại, giá nhà thấp nhóm yếu tố “vị trí” xa trung tâm đường lớn khu 3.5 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội Mặc dù thời kỳ đại dịch bùng nổ giá nhà Hà Nội nói chung Gia Lâm nói riêng không ngừng tăng lên Các nhà đầu tư lĩnh vực BĐS hứng thú mảng nhà sẵn, nhà chung cư với phân khúc khác Yếu tố nhà đầu tư quan tâm với thông tin yếu tố thiết kế như: diện tích ngơi nhà, số lượng phịng nhà Thêm vào vị trí, đặc điểm tiện ích xung quanh tòa nhà vấn đề mà nhà đầu tư trọng Dựa theo kết nghiên cứu, đề tài đề xuất số giải pháp để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt thời kỳ Covid-19 - Chính phủ ban ngành nên đưa sách hợp lý để hỗ trợ cho nhà phát triển đầu tư BĐS, từ tạo an tồn cho hoạt động kinh doanh sản xuất họ Trong suốt thời kỳ đại dịch, giá BĐS tiếp tục tăng với nguyên nhân thiếu nguồn cung BĐS dẫn tới cân cung cầu thị trường Trong đó, nhu cầu nhà người dân cao q trình thị hóa nhanh chóng Việt Nam Tuy nhiên, ảnh hưởng đại dịch cắt đứt chuỗi cung ứng dẫn đến giá vật liệu thô hàng loạt tăng giá Tóm lại, phủ nên đưa sách hỗ trợ lãi suất vay nợ cho nhà đầu tư, lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà thiết lập lại sách hạn mức, thời hạn vay nợ cho người mua nhà nhà kinh doanh 53 - Chính phủ nên tạo điều kiện thuận lợi cho người đầu tư BĐS để tiếp cận với quỹ đất “sạch” với giá hợp lý Thực tế cho thấy, bước kinh doanh BĐS nhà đầu tư ln gặp phải khó khăn tiếp cận với quỹ đất để phát triển dự án cung cấp sản phẩm BĐS cho thị trường, đặc biệt BĐS nhà xã hội, nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp Trong giai đoạn Covid, giá nhà tăng cao so với thu nhập người dân, thu nhập người dân có phần bấp bênh sút giảm Rõ ràng, người trẻ với thu nhập khơng ổn định khó khăn để tiếp cận với thị trường BĐS, từ đó, ảnh hưởng nhiều đến phát triển xã hội - Chính phủ tiếp tục thực cải cách sách liên quan đến thị trường BĐS, đặc biệt giai đoạn Covid-19 Hiện tại, tiếp cận quỹ đất thị trường BĐS chưa thực minh bạch, chế tiếp cận quỹ đất phức tạp thủ tục Thêm nữa, sách thuế phí liên quan đến thị trường BĐS khơng hồn hảo dẫn tới khó khăn định cho nhà đầu tư người mua nhà Cần thực cải cách theo hướng minh bạch hóa thị trường, ổn định sách thuế, phí để tạo mơi trường cạnh tranh công nhà đầu tư, kinh doanh BĐS Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh bất động sản.Các quan quản lý nhà nước nhà thị trường bất động sản địa phương cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư; huy động vốn mua bán, chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để quản lý tốt thị trường Kiểm tra thường xuyên sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát uốn nắn sai phạm giao 54 dịch, mua bán, thực dịch vụ kinh doanh bất động sản Kiên xử lý sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật giao dịch hành vi gian dối, “ làm giá” gây ổn định thị trường kiểm sốt, cấu lại tín dụng BĐS đảm bảo sử dụng mục đích, tránh rủi ro Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay lĩnh vực bất động sản theo quy định pháp luật; tiếp tục cho vay dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay dự án nhà thương mại, nhà xã hội, nhà cho công nhân cấp phép khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường 55 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Huyện Gia Lâm nói chung xã Đa Tốn nói riêng có bước chuyển biên mạnh mẽ lĩnh vực BĐS với khu đô thị lớn, có vị trí quan trọng tiếp giáp nhiều tuyến đường quan trọng thủ Hà Nội góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, trị xã hội toàn thành phố Với lợi kết nối với khu vực khác thông qua nhiều tuyến giao thông huyết mạch chạy qua địa bàn xã như: Cao tốc Hà Nội - Hưng Yên, Hà Nội Hải Phịng… diện mạo nơng thơn điển hình Đa Tốn mang vóc dáng hài hịa nơng thơn đô thị Qua đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, TP.Hà Nội ta thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà là: đặc điểm xung quanh nhà, đặc điểm thiết kế, đặc điểm vị trí tiếp cận giá trị kinh doanh Ta thấy mức ảnh hưởng thiết kế hộ lớn ảnh hưởng tơi giá trị nhà thấy chênh lệch studio, ngủ, ngủ ngủ từ 300tr tỷ đồng Trên sở đánh giá ta thấy điểm điểm mạnh yếu từ có giải pháp phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực xã Đa Tốn Tuy nhiên giá nhà chung cư địa bàn xã Đa Tốn sau tăng trưởng mạnh giai đoạn 2018-2019 có dấu hiệu chững lại dịch covid 19 giá mức cao chưa thể tiếp cận với lớp người lao động trẻ với thu nhập thấp giá trị hộ rẻ studio 950 triệu đồng Bên cạnh lợi phát triển thị trường BĐS cần phải tiếp tục tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh bất động sản, nâng cao chất lượng, tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho quy hoạch, kể quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch ngành làm sở cho thị trường bất động sản phát triển Kiến nghị Để có đánh giá đầy đủ chuẩn xác cần tiếp tục nghiên cứu sâu yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn xã Đa Tốn Mở rộng phạm vi nghiên cứu địa bàn lân cận để có mẫu số liệu khách quan nhằm có kết xác cao địa bàn tồn huyện 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt: Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Nhà xuất Hồng Đức Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Tuyết Anh (2021) Tổng quan phân tích nhân tố khám phá EFA Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Phương Nam, Bùi Lê Vinh & Ngơ Thị Hà (2021) Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản 2021 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông Nghiệp, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật đất đai NXB trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2002) Pháp lệnh giá Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ luật dân NXB trị quốc gia thật Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014) Luật nhà 2014 ( Sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020) NXB trị quốc gia thật Tài liệu Tiếng Anh: Aliyev, K., Amiraslanova, M., Bakirova, N & Eynizada, N (2019) Determinants of housing prices in Baku: empirical analyses International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(2), 281–297 https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2018-0062 10 Assaf, S A., Bubshaitr, A A & Al‐Muwasheer, F (2010) Factors affecting affordable housing cost in Saudi Arabia International Journal of Housing Markets and Analysis, 3(4), 290–307 https://doi.org/10.1108/17538271011080628 11 El‐Haram, A M., & Horner, W M (2002) Factors affecting housing maintenance cost Journal of Quality in Maintenance Engineering, 8(2), 115–123 http://doi.org/10.1108/13552510210430008 12 Filotto, U., Giannotti, C., Mattarocci, G & Scimone, X (2018) Residential mortgages, the real estate market, and economic growth: evidence from 57 Europe Journal of Property Investment & Finance, 36(6), 552–577 https://doi.org/10.1108/JPIF-09-2017-0060 13 Hair, J.F., Black, W.C., Babin, BJ., Anderson, R.E & Tatham, RL (1998), Multivariate data analysis, 5th ed, Upper Saddle River NJ, Prentice – Hall 14 Jayantha, W M., Oladinrin, O T (2020) An analysis of factors affecting homeownership: A survey of Hong Kong households The Journal of Housing and the Built Environment, 35, 939–956 https://doi.org/10.1007/s10901-019-09723-6 15 Miller, N., Peng, L & Sklarz, M (2011) House Prices and Economic Growth The Journal of Real Estate Finance and Economics, 42, 522–541 https://doi.org/10.1007/s11146-009-9197-8 16 Rahadi, R A., Wiryono, S K., Koesrindartoto, D P & Syamwil, I B (2015) Factors influencing the price of housing in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 8(2), 169–188 https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2014-0008 17 Wu, Y X., & Guo R (2011) Analysis of Influence Factors of Real Estate Price Based on DEMATEL Approach In: Zhou, M (Ed.), Education and Management ISAEBD 2011 Communications in Computer and Information Science, vol 210 Springer, Berlin, Heidelberg https://doi.org/10.1007/9783-642-23065-3_15 Tài liệu internet 18 Cổng thông tin điện tử huyện Gia Lâm (2021) Xã Đa Tốn cần xử lý dứt điểm vụ việc tồn đọng công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng địa bàn xã https://gialam.hanoi.gov.vn/chi-tiet-tim-kiem/-/view_content/6466181-dongchi-pho-chu-tich-ubnd-huyen-lam-viec-voi-xa-da-ton-ve-cong-tac-quan-lydat-dai.html Truy cập ngày 28/4/2022 19 Đinh Thùy Dung (2021) Chi phí tái tạo gì? https://luatduonggia.vn/phuong-phap-chi-phi-tai-tao-la-gi-cong-thuc-cuaphuong-phap-chi-phi-tai-tao/ Truy cập ngày 26/4/2022 58 20 Đinh Thùy Dung (2021) Phương pháp vốn hóa trực tiếp gì? https://luatduonggia.vn/phuong-phap-von-hoa-truc-tiep-la-gi-noi-dung/ Truy cập ngày 5/5/2022 21 Smartland(2021) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà chung cư https://smartland.vn/cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-nha-o-chung-cu/.Truy cập ngày 10/5/2022 22 Tiến Dũng (2021) Kế hoạch sử dụng đất xã Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội năm 2021 https://vietnammoi.vn/ke-hoach-su-dung-dat-xa-da-ton-gia-lam-ha-noi-nam2021-20210419110457982.htm Truy cập ngày 26/5/2022 23 Ha, N (2021) Các yếu tố làm tăng giá nhà thời lỳ Covid-19 Truy cập tại:https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/cac-yeu-to-lam-tang-gianha-bat-chap-tac-dong-cua-dich-covid19-335788 Truy cập ngày 28/5/2022 24 Hà Văn Dũng (2016) Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tạp chí tài online, Kỳ I tháng 11/2016 Truy cập trang: https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/xac-dinh-cac-nhan-to-anhhuong-den-gia-bat-dong-san-115338 Truy cập ngày 28/5/2022 59 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐS NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN I THÔNG TIN CHUNG VỀ NGƯỜI TRẢ LỜI Họ tên: …………………………………… ……… Tuổi:  Dưới 25 tuổi  25 - 34 tuổi  35 - 49 tuổi  50 - 60 tuổi  Trên 60 tuổi Giới tính:  Nam  Nữ Trình độ học vấn:  Tốt nghiệp Trung học phổ thông (cấp III)  Dạy nghề/Trung cấp  Cao đẳng/Đại học  Trên Đại học  Khác (xin nêu rõ)…………………………………………………………… Nghề nghiệp:  Nội trợ/Lao động tự  Nghỉ hưu  Làm việc tổ chức/doanh nghiệp tư nhân  Cán bộ/công chức/viên chức Nhà nước  Khác(xin nêu rõ): ………………………………………………………………… Thông tin BĐS anh/chị giao dịch khu vực nghiên cứu  Loại BĐS:………………  Vị trí:……………………  Diện tích:………………………  Giá thực tế giao dịch:…………………………… II PHẦN CÂU HỎI Xin ông/ bà cho biết quan điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS nhà (căn hộ) cách đánh dấu (x) vào bảng 60 (1 = Rất không ảnh hưởng, = Không ảnh hưởng, = Không ý kiến, = Ảnh hưởng, = Rất ảnh hưởng) Thang đo TT Kí hiệu Diện tích đất chung tồn khu (m2) SL Diện tích hộ (m2) SH Số lượng phòng ngủ BED Số lượng phòng tắm BATH Số tầng tòa nhà ST Cách bố trí ban cơng BAL Sự diện siêu thị mua bán SHOP Sự diện bể bơi SW Vị trí (biến giả định): LOC + BĐS vị trí đường trục nội khu + BĐS vị trí đường phụ 10 Độ rộng đường liên quan đến BĐS (m) WID 11 Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm DIS huyện (TP) (km) 12 Giá trị hộ thu nhập có từ việc VALUE cho thuê định kỳ Xin trân trọng cảm ơn ông/ bà trả lời vấn trên!! Đa Tốn, ngày……tháng……năm 2022 Người vấn Người trả lời vấn (Ký tên ghi rõ họ tên) (Ký tên ghi rõ họ tên) 61 62