Khóa luận tốt nghiệp: Hoàn thiện CTTĐ dự án đầu tư tại công ty cổ phần EuroWindow Holding

Mặc dù các DAĐT có những cách tiếp cận khác nhau từ góc độ nghiên cứu, nhưng một dự án bao giờ cũng gồm 4thành phan chính: - Mục tiêu của dự án thé hiện ở 2 mức: mục tiêu phát triển lâu

TRƯỜNG DAI HỌC KINH TE QUOC DAN

LỜI CẢM ƠN

ĐỀ hoàn thành luận văn này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các

thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế quốc dân và khoa Đầu tư đã giúp đỡ tận

tình cho em trong quá trình học tập và thực tập Đặc biệt, em xin bay to lòng

kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Cô giáo Tiến sĩ Hoàng Thị Thu Hà đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp.

Đồng thời xin chân thành cam ơn tập thể lãnh đạo, các anh chị Phòng Đầu

tư CTCP Eurowindow Holding đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và giúp

đỡ tôi hoàn thành nghiên cứu này trong quá trình thu thập số liệu và truy xuất

thông tin.

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo, các tổ chức và cá nhân đã giúp đỡ trong quá trình nghiên cứu và thực hiện khoá luận tốt nghiệp

này.

Mặc dù đã có gang hết sức nhưng chắc chan sẽ không tránh khỏi những sai

sót, rat mong được sự đóng góp chân thành của các thầy cô giáo dé dé tài được

hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thùy Linh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Nguyễn Thùy Linh, xin cam đoan răng:

- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong chuyên đề này là trung thực và chưa hề được

sử dụng dé bảo vệ một học vị nao Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh

giá được tác giả thu thập trong quá trình thực tập.

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khoá luận này đã được cảm ơn và các thông

tin trích dẫn trong chuyên đề đã được chỉ rõ nguồn gốc

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thùy Linh

1.1.2 Tính chất của dự án AGU tự ccccccscccccrrrrrverrrrrreerree 6

1.13 Nội dung của dự án AGU Ẩưf St TS 1 E1 11111 1111111111 erey 81.1.4 Phân loại dự án đầu ti ccccccccccerktirerrtrrrrrtrrrrrrrrrrrk 9

12 Tham định dự án đầu tư tại doanh nghiệp -c5cccccccca 10

1.2.1 Khái niệm và vai trò của thẩm định dự án dau tư tại doanh nghiệp LŨ1.2.2 Nội dung thẩm định dự án dau tư tại doanh nghiệp - 12

1.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đâu tif -©cccccccccccssrereeres 20

1.2.4 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng CTTĐ dự án đầu tư -5-52 221.2.5 Những nhân to anh hưởng đến quá trình thẩm định dự án đầu tư 23

CHUONG II: THỰC TRẠNG CTTĐ DỰ ÁN DAU TƯ TẠI CÔNG TY CO

PHAN EUROWINDOW HOLDING GIAI DOAN 2016-2021 - 27

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Eurowindow Holding 27

2.1.1 Cơ cầu tổ chức và mạng lưới hoạt AON ¿- 25e+cceecerersrssree 28

2.1.2 Sơ đô bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban 31

2.1.3 Thực trang hoạt động kinh doanh của CONG Ẩy « «sec 38

2.2 Thực trạng CTTĐ dự án đầu tư của CTCP Eurowindow Holding 43

2.2.1 Căn cứ của hoạt động thẩm định dự án tại CÔNG ÍJ) c2 432.2.2 Đặc điểm của các dự án đâu tu được thẩm định tại CONG fy 44

2.2.3 Nguồn nhân lực và cơ sở vật chất dé thực hiện CTTĐ dự án đầu tư tại

DADT TẠI CTCP EUROWINDOW HOLUDING - ẶcẶccceceeee 74

3.1 Định hướng phát triển của CTCP Eurowindow Holding 74

3.1.1 Dinh hướng phát triển CHUNG vescecceccessesscsssessessesssessessecsesssessessessesssssseeseeses 743.1.2 Định hướng về CTTĐ dự án đầu tư tại CTCP Eurowindow Holding đến

/177/82/PPEEEREER 75

3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại Công ty Cổ

Dhéin Eurowindow ð8r(/)1.1/,1-0 hẪa 76

3.2.1 Hoàn thiện quy trình thấm định dự án AGU tiư -c-5: 5c ccccsssce2 76

3.2.2 _ Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đâu tự -c-cccccccccercred 763.2.3 Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định dự án đâu tư 80

3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ CTTD dự án dau tư 80

3.2.5 Kiện toàn hệ thống thông tin thẩm định dự án đâu tư - 81

3.3 Một số kiến nghị - 5 5 ST TH HE E2 1212121212211 ướy 83KẾT LUẬN 5c SE 121121121 21111121121121111E 1111111101121 11 1 re 84

TÀI LIEU THAM KHẢO -22222215%22+tEE2222221111111E22212121111crerrrte 85

DANH MỤC SƠ DO, BANG BIEU

Sơ đồ

Sơ đô 2.1: Sơ đô tổ chức CTCP Eurowindow Holding -:©-2©5s5s5sscs+ss¿ 28

Sơ đồ 2.2: Sơ đô bộ máy tổ chức của CTCP Eurowindow Holding -. 31

Sơ đồ 2.3: Nội dụng thẩm định DAĐT tại CTCP Eurowindow Holding 51

Bảng 2.5: Bảng phân tích độ nhạy khi thay đổi giá bản căn hộ tăng giảm 5% và chỉ

phí sử dung dat tăng giảm 10% của dự án An Khánh -©ce©cz+csscscccees 58

Bang 2.6: Khao sát một số dự án trên địa ban lân cận cua dự án An Khánh 60

Bang 2.7: Bảng TMĐT của dự án An Khánh, - scSScSSkssieksseeesers 63

Bang 2.8: Bảng hạng mục sản phẩm của Ai GN 55-525255c+cecxectecerersssez 63Bảng 2.9: Bảng dòng tiền dự án An Khánh - -©2+©52+5£+c++£Ee+E+E+Eerxerxrreee 65

Bảng 2.10: Bảng phân tích độ nhạy theo giá ban căn hộ và đơn giá nộp tiên sửu dungđất thay đổi tăng/giảm 5% thì LNTT thay đổi nhu SAU: 55555 5s+csccs+se2 66

Bảng 2.12: Số lượng các du an được thẩm định và dự án qua thẩm định dé di vào

thực hiện tại CTCP Eurowindow Holding giai đoạn 2017-2021 - 68

Bảng 2.13: Số lượng dự án và thời gian thẩm định DAĐT tại CTCP Eurowindow

Holding giai đoạn 2017-2021 - «<< kề TH Hàng Hàn gàng 69

Lời mở đầu

1 Tinh cấp thiết của dé tài

“Đầu tu là hoạt động chủ yếu, quyết định sự phát triển và khả năng tăng trưởng

của doanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hìnhthành và bổ sung những tai sản cần thiết dé thực hiện những mục tiêu kinh doanh

Hoạt động này được thực hiện tập trung thông qua việc thực hiện các dự án đầu tư”

Đề thực hiện dự án đầu tư có hiệu quả, doanh nghiệp cần làm tốt công tác Lập dự án

và Tham định dự án đầu tư Trong đó thấm định là công tác quan trọng trong việc

đánh giá khách quan lại những phân tích về cơ hội đầu tư Công ty Cổ phầnEurowindow Holding đã có hơn 20 năm hoạt động trong ngành đầu tư, đề lại ấn tượngtại các dự án bất động sản có quy mô lớn ở cả trong và ngoài nước Tuy nhiên, trongCTTD dự án đầu tư tại công ty vẫn còn một số thiếu sót

Nhận thức được yêu cầu cấp thiết đang đặt ra trong thực tiễn nói trên, tôi lựa chọn

dé tai “Hoàn thiện CTTD dự án dau tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding”

làm khoá luận tốt nghiệp

2 Mục đích của khoá luận

Hệ thống hóa những van dé cơ bản của thẩm định dự án đầu tư.

Phân tích thực trạng thâm định dự án đầu tư tại Công ty Cô phần EurowindowHolding từ đó rút ra được những mặt được, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháphoàn thiện, nâng cao chất lượng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

- Những vấn đề cơ bản về thâm định dự án đầu tư

- _ Thực trạng thầm định dự án đầu tư tại Công ty Cô phần Eurowindow Holding

- Giai phap hoan thién, nang cao chat luong thâm định dự án đầu tư tại Công ty

Cổ phần Eurowindow Holding

Phạm vi nghiên cứu:

- Nội dung, phương pháp thấm định dự án dau tư dưới góc độ chủ đầu tư

- Thuc trang thâm định dự án

4 Phuong pháp nghiên cứu

Dé thực hiện nội dung nghiên cứu, chuyên dé sử dụng tổng hợp các phương phápnghiên cứu khoa học kinh tế, phương pháp logic, phương pháp phân tích, đặc biệt là

phương pháp thống kê.

5 Kếtcấu

Khoá luận gồm có phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dungchính gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về dự án đầu tư và thâm định dự án đầu tư tại các doanh nghiệp

Chương 2: Thực trạng thâm định dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow

Holding.

Chương 3: Hoàn thiện CTTD dự án dau tư tại Công ty Cô phần Eurowindow Holding

CHUONG I:

TONG QUAN VE CTTD DU AN DAU TU TAI

CAC DOANH NGHIEP

gánh chịu khi tiến hành đầu tư.”!

DAĐT được nhìn nhận dưới nhiều góc độ tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu củachủ thé đầu tư: 2“Xét về mặt hình thức chúng ta có thê hiểu DAĐT là tập hợp hồ sơtài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế

hoạch đề đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong

tương lai Xét về mặt nội dung, DAĐT chính là một tập hợp các hoạt động có liênquan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo

ra các kết quả cụ thé trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn

lực xác định Xét trên góc độ quản lý, DAĐT là một công cụ quản lý việc sử dụng

vốn, vật tư, lao động dé tao ra cac két qua tai chinh, kinh té , xã hội trong một thời

gian dài Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất

định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định Mặc dù các DAĐT có những

cách tiếp cận khác nhau từ góc độ nghiên cứu, nhưng một dự án bao giờ cũng gồm 4thành phan chính:

- Mục tiêu của dự án thé hiện ở 2 mức: mục tiêu phát triển (lâu dai): hiệu quả vànhững tác động kinh tế xã hội mang lại cho đất nước thông qua việc thực hiện dự án;mục tiêu trước mắt: chính là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn

1 Giáo trình Kinh tế đầu tư

2 Tham khảo: https://luatduonggia.vn/du-an-dau-tu-la-gi-cac-dac-diem-va-phan-loai-du-an-dau-tu/

khô thời gian và các nguon lực của mình đê đóng góp vào việc thực hiện mục tiêu

phát triển

- Kết quả của dự án: là những kết quả cụ thể có thé định lượng và được tạo ra từ

các hoạt động khác nhau của dự án Các kết quả được coi là cột mốc đề đánh dấu tiến

độ của dự án, vì vậy chu trình của dự án phải thường xuyên theo dõi và đánh giá.

- Các hoạt động của dự án: đó là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện

trong dự án dé tạo ra kết quả nhất định, những nhiệm vụ và hành động này cũng cómột lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các bên tham gia thực hiện và từ đó tạo thành

kê hoạch làm việc của dự án.

- Các nguôn lực của dự án: là nguôn lực tai chính và con người dé tiên hành các hoạt động của dự án, giá tri và chi phí của các nguôn lực này được thực hiện bang

ngân sách của dự an.”

Theo Luật Đầu tư 2020 quy định: “DAĐT là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn

hoặc đài hạn dé tiến hành các hoạt động dau tư kinh doanh trên địa bàn cụ thé, trong

khoảng thời gian xác định.”

Do đó, theo nhiều nghĩa, DAĐT được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, nhưng kháiniệm DAĐT có thé được tóm tắt như sau: “DADT là một tập hợp thông tin va ditliệu, tư liệu, hoạt động và tập hợp các yếu tố tài chính, lao động, v.v., dé thực hiện

kế hoạch đã lập trước đó Mục tiêu cuối cùng của hoạt động này là biến ý tưởng và

tầm nhìn thành hiện thực Đồng thời, DAĐT là cơ sở dé các cơ quan nhà nước có liên

quan thực hiện các biện pháp quan lý và chấp thuận dau tư Là cơ sở dé nhà đầu tưthực hiện hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án, đặc biệt quan trọng là

thuyết phục nhà dau tư quyết định đầu tư và bên cho vay tài trợ vốn cho dự án.”

1.1.1.2 Vai trò của DADT:4

“Đối với mỗi chủ thể khác nhau, DAĐT có vai trò khác nhau:

> _ Đối với Chủ đầu tư

DADT là cơ sở quan trọng nhất đề nhà đầu tư quyết định đầu tư vào dự án

Là cơ sở để Chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tài trợ vốn

3 Tham khảo: https://luatduonggia.vn/du-an-dau-tu-la-gi-cac-dac-diem-va-phan-loai-du-an-dau-tu/

* Tham khảo: https://luattritam.com.vn/cap-phep-dau-tu/Tam-quan-trong-cua-viec-lap-du-an-dau-tu

Là căn cứ cho nhà đầu tư xây dựng KHĐT, theo đõi đôn đốc và kiểm tra quá trình

thực hiện dự án.

DAĐT là công cụ giúp Nhà đầu tư xác định được cơ hội đầu tư tốt, giảm thiểu rủi

ro, giảm chi phí cơ hội.

DADT là công cụ dé tìm kiếm đối tác liên doanh, là căn cứ soạn thảo hợp đồngliên doanh, giải quyết tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án

DAĐT là công cụ tìm kiếm các DAĐT từ các đối tác trong và ngoài nước

DAĐT là phương tiện đề nhà đầu tư thuyết phục các tô chức tài chính tiền tệ trong

và ngoài nước tải trợ hoặc vay vôn.

DADT là cơ sở để lập kế hoạch thực hiện đầu tư, giám sát, đôn đốc, kiểm tra quá

trình thực hiện dự án.

> _ Đối với Nhà nước

DAĐT là tài liệu dé các cấp có thâm quyền xem xét cấp giấy phép đầu tư, là căn

cứ pháp lý để tòa xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư

trong quá trình thực hiện dự án.

> Đối với Nhà tài trợ

Dự án dau tư là căn cứ dé các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án dé quyết

định có nên tai trợ von hay không, tai trợ dén mức độ nào cho dự án đê đảm bảo mức

độ rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.”

1.1.1 Đặc điểm của dự án đầu tu®

“Thứ nhất, luôn có mục tiêu rõ ràng: Có thê là những lợi ích về mặt kinh tế — xã

hội, tài chính Chúng luôn được thé hiện rõ rang trong đề xuất DAĐT Bat ké là

DAĐT xây dựng thuộc lĩnh vực nào, thời gian thực hiện là bao lâu, chi phí ước tính như thê nao, thì cũng đêu phải có mục đích rõ rang và những mục tiêu cụ thê.

Mục tiêu đầu tư cũng là một trong những nội dung quan trọng được thé hiện trong

đề xuất DAĐT nộp kèm với hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư Chính vi vậy, déđược xét duyệt dự án, thì người việc chuẩn bị về kinh phí, đội ngũ nguồn nhân lực,

chủ đầu tư phải đặt ra những mục tiêu cụ thé phù hợp với tiến trình thực hiện dự án

5 Tham khảo: https://luatsux.vn/du-an-dau-tu-la-gi-dac-trung-va-phan-loai-du-an-dau-tu/

Thứ hai, có thời gian ton tại hữu hạn Một DAĐT được 4n định trong một khoảng

thời gian thực hiện cụ thể

Thời hạn hoạt động của DAĐT trong khu kinh tế không quá 70 năm

Thời hạn hoạt động của DAĐT ngoài khu kinh tế không quá 50 năm DAĐT thựchiện tai địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế —

xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì

thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.

Thứ ba, có sự tham gia của nhiều bên như: Nhà đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý

nha nước, tô chức cung cap dịch vụ tu vân dau tư, nhà tài trợ dự án.

Nhà đầu tư có quyền chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần DAĐT cho nhà đầu

tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật đầu tư 2014 Baogồm:

— Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm đứt hoạt động:

— Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trườnghop nhà dau tư nước ngoài nhận chuyên nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư cóđiều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

— Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinhdoanh bat động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượngquyền sử dụng dat;

— Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác

của pháp luật có liên quan (nếu có).”

1.1.2 Tính chất của dự án đầu tư6

“Tinh hợp pháp

Dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là nội dung dự án phải phù hợp với

chính sách và pháp luật của quốc gia Dé làm được điều này, các nhà phát triển dự án

phải nghiên cứu kỹ các chủ trương, chính sách của đất nước cũng như các văn bảnpháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư

5 Tham khảo: https://lawkey.vn/du-an-dau-tu/

Các DAĐT cần tuân thủ chính sách pháp luật của Việt Nam về loại hình, đối tượngđầu tư, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ như ma tuý, hàng lậu và các loại khác mà pháp

luật không cho phép.

Nếu là dự án về xây dựng công trình phải thuộc quy hoạch của Nhà nước, đất sửdụng hợp pháp, không lắn chiếm

Tĩnh khoa học

Dé đảm bảo được yêu cầu này, người xây dựng dự án bắt buộc phải có một quátrình nghiên cứu tỉ mi và kỹ lưỡng dé tính toán chính xác nội dung của từng công

trình.

Đặc biệt đối với những nội dung phức tạp như phân tích tài chính, kỹ thuật

Trong quá trình soạn thảo dự án cần tham khảo ý kiến của các tổ chức chuyên môn

về dịch vụ đầu tư Bất kỳ dự án nào cũng đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng, chuyên

môn và hiểu biết thị trường Ngân hàng sẽ đánh giá cao các dự án đáp ứng các yêu

câu trên.

Tĩnh thực tiên

Đề đảm bảo tính thực tiễn, nội dung của dự án phải được nghiên cứu, xác định

căn cứ vào hoàn cảnh, tình huông cụ thê liên quan trực tiêp hoặc gián tiép đên hoạt

giấy phép hoạt động của dự án.”

1.1.3 Nội dung của dự án đầu tư7

- “Các căn cứ lập dự án, sự cân thiệt phải đâu tư dự án Cân nêu căn cứ pháp lý và căn cứ thực tiễn của toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện toàn bộ dự án.

- Nghiên cứu về thị trường dự án Trong đó có các nội dung cân đê cập: Giới thiệu sản phâm, dịch vụ được đưa vào dé sản xuât, kinh doanh trong dự án; căn cứ lựa chon sản phâm dự án; Dự báo nhu câu tiêu dùng của sản phâm ở hiện tại, tương lại; Xem

xét, xây dựng mạng lưới tô chức tiêu thụ sản phâm của dự án.

- Nghiên cứu phương diện kỹ thuật, công nghệ của dự án theo các nội dung sau:

Địa điểm xây dựng dự án; Quy mô, quy trình sản xuất; Nhu cầu các yếu tố đầu vàophục vụ cho quá trình sản xuất sản phẩm, nguồn cung và phương thức cung cấp; Lựachọn công nghệ và thiết bị phù hợp

- Nghiên cứu về tổ chức quản trị dự án Tùy theo từng dự án cụ thé để xác định

mô hình tổ chức thích hợp, từ đó là cơ sở cho việc tính toán nhu cầu nhân lực

- Nghiên cứu tài chính dự án Bao gồm các nội dung chủ yếu sau: Xác định tổng

vốn đầu tư, cơ cấu các loại vốn và nguồn tài trợ; Đánh giá khả năng sinh lời của dự

án; Xác định thời gian hoàn vốn của dự án; Đánh giá mức độ rủi ro của dự án

- Xem xét về lợi ích kinh tế xã hội của dự án Cần đánh giá, so sánh lợi ích do dự

án tạo ra cho xã hội, cho nền kinh tế và chi phí mà xã hội phải trả trong việc sử dụngcác nguồn nhân lực cho dau tư dự án, cụ thé: khả năng tạo ra nguồn thu cho ngânsách, tạo công ăn việc làm, nâng cao mức sống cho người dân, tăng thu và tiết kiệm

ngoại tệ, phát triển cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện cho các ngảnh, các dự án khác phát

triển theo.

- Kết luận và kiến nghị: Thông qua những nội dung đã nghiên cứu cần đưa ra kếtluận tông quát về khả năng thực hiện dự án; những khó khăn, rủi ro có thể gặp trongquá trình chuẩn bị và thực hiện dự án; đồng thời đưa ra những đề xuất, kiến nghị chocác bên liên quan dé cùng phối hợp trong quá trình triển khai dự án.”

7 Ths Nguyễn Lệ Quyền, Bài giảng “Quản lý DAĐT”

1.1.4 Phân loại dự án đầu tưẺ

“Đề thuận tiện cho việc theo dõi và quản ly dự ấn, người ta tiễn hành phân loạiDADT Việc phân loại có thể dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau như:

Theo quy mô gom có: dự án lớn va dự án nhỏ

Theo phạm vi gom có: dự án trong nước và dự án quốc tế

Theo tính chất:

« DAĐT có cấu phan xây dung: Là những DAĐT như xây dựng mới, cải tao,

nâng cấp, mở rộng dự án đã đầu tư xây dựng bao gồm cả phần mua tải sản,mua trang thiết bị của dự án

« DADT không có cấu phần xây dựng: Là những DAĐT như dự án mua tài sản,

nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất, mua, sửa chữa, nâng cấp trang thiết

bị máy móc và dự án khác

Theo thời gian gồm có: dự án ngắn, trung và dài hạn Nhưng chủ yếu các dự án là

trung và dài hạn

Theo lĩnh vực đâu tu:

e DADT vào lĩnh vực giao thông vận tải: La DAĐT xây dựng các công trình

giao thông đường bộ hoặc đường thủy, các hoạt động đầu tư duy tu bảo dưỡng

phát triển hệ thống giao thông

e DADT vào lĩnh vực Nông — Lâm — Ngư — Diêm nghiệp: là những DAĐT phát

triển ngành trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, thủy lợi, sản xuất muối và pháttriển nông thôn

e DADT lĩnh vực công nghiệp: Là những DADT vào ngành cơ khí, luyện kim,

điện, năng lượng mới, năng lượng tái tạo, dầu khí, hóa chất (bao gồm cả hóadược), vật liệu nỗ công nghiệp, khai thác khoáng sản, công nghiệp tiêu dùng,công nghiệp thực phẩm, công nghiệp chế biến khác,

« DADT vao lĩnh vực xây dựng: Là những DADT xây dựng công trình nhà ở,

công sở, hạ tầng kỹ thuật đô thị

8 Giáo trình Kinh tế đầu tư Đại hcọ Kinh tế quốc dân

Với dự án của các doanh nghiệp, chủ yếu được quan tâm theo hai cách phân loại

đó là theo nội dung và theo tính chất loại trừ

Theo nội dung:

« DADT mới: thường là những dự án rất lớn, liên quan đến những khoản dau tu

mới, nhăm tạo ra những sản phâm mới, độc lập với quá trình sản xuât cũ.

« DAĐT mở rộng: nhằm tăng năng lực sản xuất dé hình thành nhà máy, phân

xưởng mới, dây chuyền sản xuất mới với mục đích cung cấp thêm những sảnphẩm cùng loại cho thị trường

¢ DADT nâng cấp (chiều sâu): liên quan đến việc thay đổi công nghệ, tạo ra một

công nghệ mới cao hơn trong một tô chức cũ

Theo tỉnh chất loại trừ:

Các dự án độc lập (không có tính loại trù) thì việc thực hiện dự án này không liên

quan đến việc chấp nhận hay bác bỏ dự án kia Các dự án được coi là phụ thuộc khichấp nhận dự án này có nghĩa là bác bỏ dự án kia bởi những giới hạn về nguồn lựchoặc sự liên quan có tác động lẫn nhau về công nghệ, môi trường ”

1.2 Tham định dự án đầu tư tại doanh nghiệp”

Tham định dự án là khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị dự án Qua kết quảcủa quá trình thâm định, nhà đầu tư sẽ ra quyết định có đầu tư vào dự án hay không

1.2.1 Khái niệm và vai trò của thẩm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp

1.2.1.1 Khái niệm

“Thâm định DAĐT là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách khách quan, khoahọc và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện

và hiệu quả của dự án dé từ đó ra quyết định đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án.”

“Trước tiên, cần đánh giá DADT và quyết định đầu tư tiến hành ở giai đoạn trướckhi đầu tư Đánh giá DAĐT là một quá trình tạo sản phâm, không giống như các sảnphẩm khác, đây là một sản phẩm "tư van" trí tuệ và kinh nghiệm từ thâm định viên.Trong quá trình thực hiện, cần phải nhận thức được tầm quan trọng của việc đánh giá

9 Tài liệu bài giảng Thẩm định dự án đầu tư — Ths Lương Hương Giang

dự án và không nên quan niệm rằng đây chỉ là một quá trình hợp pháp hóa dé các dự

án được phê duyệt, cấp vốn vay hoặc được tài trợ.”

Nhiệm vụ của thâm định DAĐT: “Rà soát, xem xét, phân tích, đánh giá các dự án

và đưa ra các kết luận, khuyến nghị Phân tích và đánh giá dự án phải hợp pháp, khách

quan, toản diện, chính xác va kip thời.”

Mục đích của thâm định DAĐT: “Phục vụ cho việc ra quyết định đầu tư Việc phêduyệt quyết định đầu tư chỉ dựa trên kết quả thâm định dự án CTTD DAĐT nhằmkiểm tra, phân tích, đánh giá làm sáng tỏ một loạt các van đề có liên quan đến tínhkhả thi trong quá trình thực hiện dự án trong mối liên hệ mật thiết với các thông tin

có thé có và các giả thiết về môi trường trong đó dự án sẽ hoạt động, từ đó dự tínhnhững kết qua mà dự án sẽ đem lại dé có được những quyết định đầu tư đúng đắn.”

Sản phẩm của CTTD DADT: “chính là Báo cáo thâm định (cùng với các văn bản

xử lý có liên quan) trong đó phải nêu được những nhận xét và kiến nghị cụ thê đốivới từng nội dung của dự án Với bản chất và mục tiêu đó, CTTD DADT đóng vaitrò quan trọng trong quá trình hình thành và thực hiện DAĐT Dé góp phan quản lýtốt hoạt động đầu tư và xây dựng cần thiết phải quản lý tốt công tác chuẩn bị đầu tư

trong đó có lập, thâm định và phê duyệt DADT Tham định DAĐT là một yêu cầu

không thé thiếu và là cơ sở dé quyết định đầu tư.”

1.2.1.2 Vai trò của thẩm định DAĐT tại các doanh nghiệp

“Chủ đầu tư (doanh nghiệp) là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động

đầu tư nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi sẽ giúp cho doanh nghiệp tránhđược sự lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa được lợi ích mang lại từ hoạt động đầu tưcủa dự án Vì vậy, việc thâm định dự án sẽ giúp cho doanh nghiệp xem xét, cân nhắc

lại các thông tin trọng dự án nhằm loại bỏ những sai sót có thể xảy ra và lựa chọnnhững dy án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định dau tư chính xác

Thâm định DADT là cơ sở dé Chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tài trợvốn Đối với các dự án cần vốn đầu tư lớn, doanh nghiệp không có khả năng sử dụnghoàn toàn vốn tự có dé thực hiện, các doanh nghiệp sẽ tiến hành vay vốn từ các tô

chức tài chính thông thường là các ngân hàng Dé thuyết phục các tổ chức tài chính

cho vay vốn, doanh nghiệp cần chứng minh được sự hiệu quả của dự án và lợi nhuận

do dự án mang lại Các tổ chức tài chính sẽ dựa vào các căn cứ đó dé đưa ra quyếtđịnh có cho doanh nghiệp vay vốn hay không

Là căn cứ cho nhà đầu tư xây dựng KHĐT, theo đõi đôn đốc và kiểm tra quá trình

thực hiện dự án.

DAĐT là công cụ giúp Chủ đầu tư xác định được cơ hội đầu tư tốt, giảm thiểu rủi

ro, giảm chỉ phí cơ hội Thâm định DAĐT giúp cho Chủ đầu tư (doanh nghiệp) phát

hiện được những rủi ro có thé xảy ra trong tương lai, từ đó doanh nghiệp chủ độngđưa ra những biện pháp nhằm ngăn ngừa hoặc giảm thiêu rủi ro một cách thiết thực

và có hiệu quả nhất

DAĐT là công cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh, là căn cứ soạn thảo hợp đồngliên doanh, giải quyết tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án.”

12.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp

1.2.2.1 _ Sự cần thiết phải dau tư

“Đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia và là một lĩnh

vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của cơ sở vật chất và công nghệ của

nên kinh tế Đối với cơ sở sản xuất và hoạt động dịch vụ, hoạt động đầu tư là một bộ

phận của hoạt động sản xuất, kinh doanh có mục đích bồ sung cơ sở vật chất kỹ thuật

mới, duy trì hoạt động của cơ sở vật chất kỹ thuật hiện có là điều kiện dé phát triển

sản xuất, kinh doanh và dịch vụ của doanh nghiệp

Đầu tư là hoạt động chủ yếu, quyết định khả năng tăng trưởng và phát triển củadoanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hình thành

và bố sung những tài sản cần dé thực hiện mục tiêu kinh doanh Hoạt động này đượcthực hiện tập trung thông qua việc triển khai các DAĐT

DAĐT là một tập hợp các hoạt động kinh tế cụ thể với các mục tiêu, phương pháp

và phương tiện cụ thể nhằm đạt được trạng thái mong muốn Nội dung của DAĐTđược thé hiện trong thuyết minh kinh tế và công nghệ, là tài liệu phan ánh chân thực

và chính xác kết quả nghiên cứu thị trường, môi trường kinh tế - công nghệ và môitrường pháp lý, về tình hình tài chính

Vì vậy, có thể nói hoạt động đầu tư là một trong những quyết định chiến lược của

doanh nghiệp Đây là một quyết định tài trợ dai hạn có ảnh hưởng đáng kê đến kếtquả hoạt động kinh doanh của công ty Tính toán sai vốn đầu tư có thé dẫn đến lãngphi vốn 6 ạt, thậm chí gây hậu quả nghiêm trong cho doanh nghiệp Hoạt động đầu

tư có vai trò rất quan trọng đối với sự hình thành và phát triển của một doanh nghiệp

và đòi hỏi phải có sự tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định đầu tư

Đề dam bảo tiến độ của các hoạt động đầu tư diễn ra suôn sẻ, đạt được các mục

tiêu mong đợi, mang lại lợi ích kinh tế và xã hội cao, cần phải chuẩn bị trước khi đầu

tư vốn Đó là xem xét, tính toán một cách toản diện các yếu tố thị trường, kinh tế,

công nghệ, kinh tế tài chính, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp luật, liên

quan đến quá trình thực hiện đầu tư để phát huy hiệu lực, hiệu quả đầu tư Sự không

chắc chắn phải có thể đoán trước được.”

1.2.2.2 Nội dung về pháp lý

“Mục đích của việc thẩm định điều kiện pháp lý của dự án là thâm tra sự phù hợp

về mặt pháp lý của dự án với quy hoạch và các quy định của nhà nước

Các căn cứ thâm định:

- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành và vùng đầu tư

- Hệ thống các văn bản pháp quy của Nhà nước điều chỉnh vùng và lĩnh vực đầu

tư của dự án.

- Hồ sơ pháp ly của dự án:

e_ Văn bản chấp thuận chủ trương dau tu của dự án

e Tài liệu liên quan đến quy hoạch khu đất của cơ quan có thâm quyền (chi

giới đường đỏ/ giấy phép quy hoạch/ Quy hoạch tông mặt bằng/ Quy hoạchchỉ tiết)

e_ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (quyết định cấp đất, thuê đất, giây

chứng nhận quyền sử dụng đất)

e Báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được cơ quan có thầm quyền phê

duyệt.

¢ Biên bản bồi thường, giải phóng mặt bang và hỗ trợ tái định cư

e Văn bản liên quan đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực địa điểm dự án (hạ

tầng điện; hệ thống cấp, thoát nước )

Tham định tính pháp lý của dự án là nội dung thẩm định đầu tiên dé đánh giá mộtDAĐT Thâm định điều kiện pháp ly của dự án là tiền dé dé thâm định các nội dung

tiếp theo Nếu dự án không đảm bảo tính pháp lý thì dự án không thể thực hiện được

Đề thẩm định điều kiện pháp lý của dự án, cần phải xem xét cá nội dung sau:

- Thâm định dự án có thuộc danh mục, lĩnh vực cắm đầu tư hoặc danh mục lĩnh

vực đầu tư có điều kiện

- Thâm định sự phù hợp của dự án với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã

hội.

- Thâm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quyhoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng và quy hoạch có liên quan theo quy địnhcủa pháp luật về quy hoạch đã được cấp có thâm quyền quyết định hoặc phê duyệt

- Tham định sự phù hop của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước; cácquy định về tiêu chuẩn, quy phạm và định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật

cụ thể; quy phạm sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm

về tĩnh không đối với các công trình cầu cống, hàng không: tiêu chuẩn về môi tường,tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật;

- Thâm định sự phù hợp của dự án với các quy ước, thông lệ quốc tế

- Thâm định các chế độ ưu đãi

- Tham định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng”

1.2.2.2 Nội dung về phương diện thị trường

a Mục đích

“Mục đích thâm định thị trường là nhằm đánh giá tính khả thi về sản phẩm và dịch

vụ dự án dự định số lượng và chất lượng sản phẩm sản xuất và cung ứng; giá bán sảnphẩm cũng như cách thức phân phối và xúc tiến bán hàng có phù hợp với khách hàng

mục tiêu của dự án.

- Đánh giá hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án.

- Đánh giá sự phủ hợp của sản phẩm dự án (đặc điểm, chất lượng) với khách hàng

mục tiêu.

- Đánh giá tính chính xác trong việc xác định quy mô của dự án về khía cạnh thị

trường, giá của sản phẩm dịch vụ dự án dự định cung cấp, làm cơ sở hco việc thâm

định các khía cạnh kỹ thuật, tổ chức quản lý nhân sự, tài chính và thẩm định lợi ích

kinh tê xã hội của dự án.

- Đánh giá về khả năng cạnh tranh của sản phâm dự án.”

b Yêu cầu và thông tin

“- Thu thập đầy đủ các thông tin, thông tin phải đảm bảo độ chính xác và tin cậy

e Thông tin thứ cấp về cung cầu các sản pham và dịch vụ cùng loại, dit liệukinh tế vĩ mô, dữ liệu về nhân khẩu học

e Thông tin sơ cấp về nghiên cứu thị trường

e Thông tin về ngành kinh doanh cũng có thể thu thập được từ nhiều nguồn

như các báo cáo phân tích ngành của các bộ, sở chuyên ngành, các công ty chứng

khoán, các hiệp hội, các nghiên cứu thị trường của công ty tư vấn, công ty nghiên cứuthị trường Với báo cáo phân tích ngành, người thâm định có thể có được các thôngtin tổng quan về nganh, phân tích hiện trạng, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội,thách thức đối với sự phát triển ngành, triển vọng của ngành, thị phần của các doanh

nghiệp trong ngành, các đánh gia năng lực hoạt động và năng lực tai chính của doanh nghiệp trong ngành.

e Thông tin về môi trường vĩ mô cấp quốc gia va cấp địa phương: có thé thuthập thông tin qua các báo cáo nền kinh tế; các báo cáo đánh gá môi trường đầu tư,kinh doanh cấp quốc gia va cấp địa phương do các bộ ở trung ương, các sở ở các địaphương, các cơ quan xúc tiến đầu tư thương mại, các viện, các công ty chứng khoán,kiểm toán thực hiện Báo cáo phân tích môi trường kinh tế vĩ mô đưa ra bức tranhtoàn cảnh về nền kinh tế như tăng trưởng và phát triển kinh tế; quy mô và tốc độ tăng

trưởng kinh tế; cơ cau kinh tế theo nganh, vùng, thành phần kinh tế; lạm phát, lãi suất,

tỷ giá hồi đoái, tình hình xuất nhập khẩu, cán cân thương mại, phân tích về thực trạng

thu hút và sử dụng vốn đầu tư,

- Sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp.”

c Nội dung

“Tham dinh nhu cau:

« Kiém tra những số liệu về nhu cầu quá khứ

« _ Xác định lại tính hợp ly của phương pháp dự trù nhu cầu dự án.

« So sánh, phân tích nhu câu dự trù theo dau người do dự án dé xuât với nhu cau

theo dau người ở các nước lân cận.

Tham định thị phan của dy án:

Tham định thị phần từng loại sản phẩm của dự án ở từng khu vực thị trường, theo

từng thời gian khi dự án di vào hoạt động

Tham định giá bán dự trù của sản phẩm dự án dự kiến:

- Chi phí sản xuât ước tinh của dự án và so sánh với chi phí sản xuat của các nhà

cạnh tranh trong và ngoài nước hiện đang có sản phẩm đó tiêu thụ trên thị trường

- Đôi với thị trường trong nước, cân phải so sánh những lợi thê và bât lợi vê chi phí các yêu tô dau vao của dự án so với các nhà cạnh tranh hiện tai và có thê có trong

tương lai.

- Đối với thị trường nước ngoai (nếu sản phẩm dự án có triển vọng lớn đối với thịtrường nước ngoài): đòi hỏi phải đánh giá kỹ lưỡng những lợi thé và bat lợi về chiphí sản xuất trong trường hợp xuất khẩu hàng hóa

- Tìm hiểu giá bán sản phâm của các nhà cạnh tranh trên thị trường hiện tại và dự

báo tương lai.

- Phân tích những điều kiện về phương thức bán chịu của các xí nghiệp cạnh tranh,thủ đoạn chèn ép của các xí nghiệp nước ngoài và phải tính đến tình trạng hàng hóanhập lậu không chịu thuế

Thâm định chương trình tiếp thị:

- Các hình thức quảng cáo, chao hang và tính toán chi phí phục vu cho các hình

thức tiếp thị

- Các kênh phân phối trên từng loại thị trường cụ thé, đặc biệt đối với những thi

trường mới.

- Những hình thức tô chức dịch vụ trong và sau bán hàng.”

1.2.2.3 Về phương diện kỹ thuật

- Các văn bản pháp quy, chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước; Quyhoạch tông thể phát triển ngành và phát triển kinh tế xã hội của địa phương, vùnglãnh thô

- Các chỉ tiêu, định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu chuẩn, quy trình, quy phạm quyđịnh đối với nganh, lĩnh vực đầu tư của dự án

- Các quy ước, điều ước và thông lệ quốc tế

- Yêu cầu về thiết bị, công nghệ của dự án

- Thông tin điều tra, khảo sát thực tế và các dự án tương tự”

c Nội dung

“Tham định phương pháp sản xuất:

So sánh các phương pháp sản xuất hiện có, rút ra mặt ưu nhược của từng phương

pháp trong môi trường đầu tư cụ thể, qua đó xác định phương pháp được lựa chọncủa dự án đã hợp lý và tốt nhất hay chưa

Xác minh về mặt kỹ thuật các yêu tô đâu vào:

Tham tra về mặt kỹ thuật đối với nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, phươngtiện chuyên chở, cước phí chuyên chở vá khả năng cung ứng của các nguồn nguyên

liệu Nên tăng ty lệ nguyên vật liệu trong nước dé tiết kiệm chỉ ngoại tệ và nhằm hạ

giá thành sản

Máy móc thiết bị:

- Kiểm tra tính đồng bộ về mặt số lượng và chất lượng thiết bị máy móc, phụ tùngthay thế

- Kiểm tra lại giá bán của máy móc thiết bị

Quy mô sản xuất, kinh doanh của dự án:

Địa điểm xây dựng công trình của dự án:

- Nguyên vật liệu và chi phí chuyên chở nguyên vật liệu.

- Nhiên liệu và chi phí chuyên chở nhiên liệu.

- Điện năng.

- Nguồn nhân công

- Cước phí chuyên chở thành phẩm đến nơi tiêu thụ

Các hợp đồng ký kết về cung cấp thiết bị-máy móc:

- Xem xét độ tin cậy, khả năng cung ứng và quy mô hoạt động của bên cung ứng.

- Theo dõi, xem xét tiễn độ, quá trình chế tạo

- Hình thức thanh toán của hợp đồng mua bán máy móc, thiết bị

- Kiểm tra tổng chỉ phí mua máy, bồ trí và chạy thử

- So sánh giữa hợp đồng bán chịu và trả ngay

- Xem xét kỹ các điều khoản quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ bồi hoàn thiệthại trong trường hợp bên cung cấp không thực hiện”

1.2.2.4 Nội dung về môi trường

- “Nên xem xét mức độ ảnh hưởng môi trường của dự án (xác định môi trường

trước và sau khi dự án được thực hiện).

- Cách thức sử dụng các phế pham

- Phương pháp xử lý chất thải

- Kết quả sau khi xử lý.”

1.2.2.5 Nội dung về phương diện tổ chức quản trị

- “Ngày khởi công, triển khai dự án.

- Hình thức tô chức doanh nghiệp

- Tư cách cô đông trong CTCP

- Cấp lãnh đạo

- Cơ câu tô chức của dự án”

1.2.2.6 Nội dung về phương diện tài chính, tài trợ

a Mục đích

“Mục đích của việc thầm định dự án về mặt tài chính là nhằm xem xét mức doanh

lợi vê cơ bản có bảo đảm yêu câu doi hỏi cua nhà dau tư hay không? Chúng ta cân

xem xét các mặt.”

b Căn cứ thâm định

- “Luật thuế hiện hành của Nhà nước” (Luật thuế TNDN, thuế VAT )

- “Nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng”

- “Nội dung kỹ thuật dự án”

- “Nội dung tổ chức quan lý nhân sự của dự án”

- “Thông tin khảo sát về giá, bảng giá sản phẩm của các công ty

Tham định về nhu cầu vốn của dự án:

¢ V6n đầu tư cho tài sản cé định

« Vốn lưu động

« Những chi phí trước khi sản xuất.

Tham định chỉ tiêu doanh thu, chi phí và lợi nhuận:

¢ So sánh những chỉ tiêu về doanh thu, chi phí bán hàng, lợi nhuận, thời gianthu hdi vốn, điểm hoa vốn, trị giá thuần, tỷ suất doanh lợi nội bộ giữa dự án với những

số liệu thực tế đạt được ởnhững công ty trong và ngoài nước cùng sản xuất một loại

mặt hàng tương tự.

« VỀ phương diện tài trợ, phải biết mục đích tài trợ của các tổ chức tài trợ,xem xét các nguồn tài trợ

Kiểm tra độ an toàn về mặt tài chính, tinh khả thi của các chỉ tiêu tài chính: Thông

qua các chỉ tiêu thể hiện khả năng trả nợ, thời gian hoàn vốn, các điểm hòa vốn, hiện

giá thuần (NPV), tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR) ”

1.2.2.7 Về phương diện kinh tế - xã hội

“Thâm định khía cạnh kinh tế - xã hội là việc tổ chức đánh giá một cách khách

quan, khoa học và hệ thông hiệu quả của dự án trên góc độ của nên kinh tê và của

toàn xã hội.

Về bản chất, thâm định khía cạnh kinh tế - xã hội DAĐT chính là quá trình đánh

giá lại (có mục đích) giữa cái giá (chi phí mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các

nguồn lực sẵn có của minh cho dy án với lợi ích do dự án tạo ra cho toàn bộ nền kinh

tế (chứ không chỉ cho chủ đầu tư)

a Mục đích

Tham định kinh tế xã hội DAĐT là một trong những nội dung của thâm định dự

án nói chung Mục đích của thầm định kinh tế - xã hội là nhằm đánh giá và lựa chọn

dự án có tính khả thi về khía cạnh kinh tế - xã hội

Kêt qua của thâm định khía cạnh kinh tê - xã hội có tác dụng không chỉ đôi với các cơ quan quản lý nhà nước mà còn có ý nghĩa đôi với các định chê tài chính và đôi

với chủ đâu tư.

b Yêu câu

Xác định mức đóng góp của dự án vào nên kinh tê đât nước thông qua sự so sánh với các dự án khác nhau trên các mặt: thuê nộp vào ngân sách Nhà nước, sô ngoại tệ tiêt kiệm hoặc thu được, sô công nhân và sô việc làm do dự án mang lại.

Xác định lợi ích về phương diện xã hội khác: hệ thống giao thông, thông tin liênlạc, hệ thống điện, nước trước và sau khi dự án được hình thành

Dự án đã thu hút được bao nhiêu lao động, với mức lương bình quân bao

Là xem xét tổng quát những nội dung, tiêu chí trọng yếu cần thâm định DAĐT

Giúp người xem hình dung được tổng quan, quy mô của dự án Tuy nhiên, thẩm định

19 Tham khảo: https://thamdinhgiathanhdo.com/phuong-phap-tham-dinh-du-an-dau-tu

tổng quát chưa đi sâu vào chỉ tiết nên khó có thé phát hiện được các yếu tố chưa hợp

ly dé sửa đôi, chấp nhận hay bác bỏ

Tham định chi tiết:

Sau khi đã thẩm định tổng quát, người ta đi vào chỉ tiết Người thâm định đi sâuvào từng nội dung chi tiết của dự án từ các điều kiện pháp lý, tính khả thi thực hiện

đên mặt hiệu quả của dự án.

Người thâm định đưa ra ý kiến đánh giá, đồng ý, bác bỏ hay sửa đổi với mỗi nộidung, chỉ tiêu xem xét Trong trường hợp, nếu một số nội dung trọng yếu của dự án

bị bác bỏ, có nghĩa là dự án không còn giá trị lớn khi thực hiện, thì có thể bác bỏ toàn

bộ dự bán mà không cần xem xét đến các nội dung phía dưới.”

1.2.3.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

“Là phương pháp tiễn hành so sánh các chỉ tiêu trọng yếu của dự án với các dự án

đã, đang xây dựng hoặc đang hoạt động Từ đó, có thể rút ra các ưu điểm và nhượcđiểm của bản dự án thâm định dé có được quyết định đúng đắn về đầu tư dự án haykhông Một số chỉ tiêu dùng dé đối chiếu, so sánh với các nội dung ở dự án thâm định

như sau (tuỳ từng dự án sẽ áp dụng những chỉ tiêu so sánh khác nhau):

- Chỉ tiêu về cấp công trình xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế của nhà nước

- Chỉ tiêu về trang thiết bị, công nghệ

- Các chỉ tiêu tông hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư

- Các tiêu chí trong về sản xuât: Nguyên vật liệu, nhân công, chi phí quản lý, tiên

lương, tiêu hao năng lượng sản xuat, ”

1.2.3.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

“Là việc xem xét yêu tố thay đổi: vượt chi phí đầu tư, sản lượng đạt thấp, gia tri

chi phi đầu vào tăng và giá tiêu thụ san phẩm giảm, Giúp biết được dự án nhạycảm với các yêu tố nào đề từ đó đưa ra biện pháp phù hợp, hạn chế rủi ro

Quy trình thực hiện:

Bước 1: Xác định các yếu tô có ảnh hưởng lớn đến chỉ tiêu xem xét

Bước 2: Cho các yêu tô đó thay đôi theo I tỉ lệ nhất định (tăng, giảm 5%, 10%, 15%)

Bước 3: Tính lại các chỉ tiêu hiệu qua va đưa ra kết luận.

1.2.3.4 Phương pháp dự báo

“Sử dụng các số liệu điều tra thống kê & vận dụng phương pháp dự báo thích hợp

để đánh giá, nhìn nhận thị trường về cung cầu sản phẩm của dự án sau khi sản xuất(thi công xong) tung ra thị trường tiêu thụ Mặt khác, đánh giá các thiết bị, nguyên

vật liệu và các đầu vao khác, ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án

Nếu qua các số liệu thong kê, dự báo, đầu tư du án sẽ mang lại lợi ích lớn, giảm

thiểu rủi ro, tính khả thi thực hiện cao khi đó người thâm định sẽ đưa ra quyết địnhđầu tư và ngược lại.”

1.2.3.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

“Là phương pháp thực hiện dé cao tinh an toàn, nhằm đảm bảo dự án được hoànthành và đi vào hoạt động trơn tru Chính vì thế người thâm định phải dự đoán đượcnhững rủi ro có thé xảy ra trong tương lai dé từ đó có biện pháp phòng ngừa kịp thời

và hạn chê tôi đa tác động mà rủi ro đó gây ra, hoặc phân tán bot rủi ro.

Thông thường, các rủi ro được phân ra làm hai giai đoạn:

Giai đoạn khi thực hiện dự án: Gôm rủi ro chậm tiên độ, vượt mức đâu tư, cung

cấp dịch vụ không đảm bảo, rủi ro về tài chính, rủi ro đo thiên tai, chính trị

Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động: Rui ro về yêu tô tô dau vào không đúng tiên độ, rủi ro vê thiêu von kinh doanh, rủi ro ở khâu quản ly dự án, rủi ro bat khả kháng (thiên tai, hỏa hoan, )”

1.2.4 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng CTTD dự án dau tu"

1.2.4.1 Số lượng dự án được thẩm định

“Số lượng dự án được thấm định tăng dần qua các năm chứng tỏ Công ty đang

dân nâng cao vi thê cũng như uy tín của minh đôi với các đôi tac.”

1.2.4.2 Số dự án được tiên hành trên sô dự an thâm định

“Chủ đầu tư (doanh nghiệp) có thể lập dự án hoặc thuê tư vấn lập Nhưng quá trìnhthâm định sẽ giúp doanh nghiệp loại bỏ các dự án không đảm bảo tính khả thi Do đó,

không phải dự án nào được lập và thâm định cũng được di vào thực hiện.”

11 Tài liệu bài giảng Thẩm định DAĐT - Ths Lương Hương Giang

1.2.4.3 Tỷ lệ dự án hiệu quả

“Khả năng thu hồi vốn phụ thuộc lớn vào các dự án hoạt động có hiệu quả haykhông Dự án hoạt động có hiệu quả sẽ giúp cho Chủ đầu tư thu hồi vốn và lãi đầy

đủ, đúng han Vi vậy, tỷ lệ dự án đạt hiệu quả cao trong CTTD sẽ phản ánh được

đúng thực tế hiệu quả và chat lượng của dự án trong CTTD DAĐT.”

1.2.4.4 Thời gian thẩm định

“Thời gian thâm định của dự án càng nhanh chứng tỏ CTTD DAĐT của doanhnghiệp đang được cải thiện tích cực Đây là tín hiệu tốt không chỉ thể hiện sự hoàn

thiện trong CTTĐ của doanh nghiệp mà còn giúp doanh nghiệp năm bắt kịp cơ hội

đầu tư Từ đó, càng nâng cao vị thế của doanh nghiệp trong ngành đầu tư.”

1.2.5 Những nhân tổ ảnh hưởng đến quá trình thẩm định dự án dau tư!2

1.2.5.1 Nhân tổ chủ quan

- “Cán bộ thẩm định: hoạt động thẩm định dự án là hoạt động chủ yếu được thựchiện bởi con người Con người đóng vai trò quan trọng mang tính quyết định trongCTTĐ DAĐT Kết quả của quá trình thâm định dự án là tổng hợp kết quả của việcđánh giá dự án theo nhiều phương diện qua nhận định chủ quan của con người vì con

người là chủ thé trực tiếp tổ chức và thực hiện thấm định theo kỹ thuật và phươngpháp của mình Mọi yếu tố khác đều không có ý nghĩa nếu như cán bộ thẩm định

không đủ trình độ, mọi sai lầm từ cán bộ thâm định đều gây ra hậu quả gây ảnh hưởngtrực tiếp đến quá trình thực hiện dự án Cán bộ thâm định sẽ là người kiểm tra, đánh

giá dự án Vì vậy, chất lượng hoạt động thâm định phụ thuộc nhiều vào cán bộ thâm

nghịch, gây rủi ro cho Công ty Do đó, việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn có liên

quan đên dự án là rat cân thiệt.

Vấn đề là các nguồn thông tin phải đảm bảo độ tin cậy, có ý nghĩa quyết định

Trong môi trường cạnh tranh như hiện nay, thì tính kip thời của các nguồn thông tin

thu thập được có ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng thâm định, sự chậm trễ của

thông tin làm ảnh hưởng không tốt trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và các bên đối

tác va có thê lam mat cơ hội tai trợ cho một dự án tot.

Ngoài ra, bên cạnh việc có được các nguồn thông tin đầy đủ, chính xác va kip thời

thì việc lựa chọn phương pháp xử lý, lưu trữ và sử dụng các thông tin đó đúng mục đích cũng cân được quan tâm.

Các thông tin này chủ yếu đến từ đối tác Mặc dù thâm định viên và đối tác có

mỗi liên hệ trực tiếp nhưng thông tin cung cấp hầu hết có độ chính xác không cao nênBLD bồ sung thông tin chính xác, mat nhiều thời gian làm chậm dự án Đánh giá từcác phương tiện truyền thông, Internet, Các thông tin thu thập được từ phía đối tác,nhưng tỷ lệ thông tin thực tế còn ít và rất nhỏ Không có kiểm tra tiến độ dự án thường

xuyên.

Thông tin rất quan trọng trong quá trình thâm định DAĐT nhưng việc thu thậpthông tin sao cho hiệu quả dé phuc vu qua trinh thâm định lại cần phải có trang thiết

bị hỗ trợ và phương pháp thu thập hợp lý, hiệu quả.

Tất cả các căn cứ dé đưa ra các đánh giá và kết luận của dự án đều phụ thuộc vao

nguồn thông tin thu thập được trong quá trình thâm định Vi vậy, nguồn thông tin

phục vụ cho quá trình thấm định không day đủ, thiếu chính xác sẽ dẫn đến các kếtluận thâm định không xác đáng Do đó:

— Quá trình thu thập thông tin cần phải dựa vào nguồn số liệu tin cậy, có sự kếthợp giữa nhà nước với cơ quan, công ty dé thu thập số được thông tin từ nhiều nguồn,nhiều chiều

— Thông tin cần phải thu thập kịp thời Cần phải xây dựng một hệ thống thông tincập nhật, chính xác là yêu cầu cần thiết đối với CTTĐ

— Việc xử lý thông tin cần cần trọng, tỉ mi, cân nhắc kỹ lưỡng dé đưa ra quyết

định chính xác vê hiệu quả dự án.

Công tác tổ chức thẩm định dự án: Là việc bỗ trí sắp xếp quy định trách nhiệm,

quyền hạn của các cá nhân, bộ phận tham gia thâm định, trình tự tiến hành cũng như

mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận đó trong việc thực hiện, cần có sự phân công

phân nhiệm cụ thể, khoa học và tạo ra được cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ trongkhâu thực hiện nhưng không cứng nhắc, tạo gò bó nhăm dat được tính khách quan vảviệc thâm định được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện mà vẫn bảo đảm chính xác

Sự phối hợp các bộ phận trong quá trình thâm định sẽ tránh được sự chồng chéo, pháthuy được những mặt mạnh, hạn chế những mặt yếu của mỗi tác nhân và trên cơ sở

đó giảm bớt chi phí cũng như thời gian thâm định Như vậy việc tổ chức, điều hànhhoạt động thâm định néu xây dựng được một hệ thống mạnh, phát huy tận dụng được

tối đa năng lực sáng tạo của cá nhân và sức mạnh tập thê sẽ nâng cao được chất lượng

thâm định

- Trang thiết bị hỗ trợ cho CTTĐ: việc thâm định dự án đòi hỏi cần phải có nguồn

thông tin lớn và phải được thực hiện nhanh chong, kip thời Vì các thiết bị hỗ trợ choviệc lưu trữ thông tin, truy cập tìm kiếm thông tin và những phần mềm ứng dụng choCTTD là rất cần thiết dé đảm bảo việc thấm định được chính xác

Với việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin như hiện này đã tạo điềukiện cho các ngân hàng ngày càng hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ đắc lực chocông tác chuyên môn của minh Bằng hệ thống máy tính hiện đại và các phần mén

chuyên dụng đã giúp cho CTTD tai chính dự án diễn ra thuận lợi hơn, với việc tinh

toán các chỉ tiêu được nhanh chóng, chính xác chỉ trong tích tắc rút ngăn thời gianthấm định dự án Chỉ trong thời gian ngắn máy tính có thé xử lý lưu trữ được mộtkhối lượng thông tin không lồ, với khả năng nối mạng như hiện nay thì việc truy cập

để tìm kiếm những thông tin cần thiết phục vụ cho thâm định dự án là rất đơn giản vànhanh chóng giúp cho ngân hàng tiết kiệm được rất nhiều chỉ phí Với việc ứng dụngcác phần mềm chuyên dụng đã giúp cho cán bộ thâm định giải quyết được những van

dé tưởng chừng không thé làm được Từ đó, chất lượng thâm định ngày càng được

nâng cao.

- Thời gian thẩm định: thâm định dự án là một quá trình xem xét, đánh giá canthận tat cả các nội dung cũng như các vấn đề có liên quan đến dự án Thêm vào đó,mỗi dự án lại có tính chất kỹ thuật và đặc thù khác nhau, mỗi dự án lại liên quan đếncác lĩnh vực và chuyên môn khác nhau Chính vi thế, việc thẩm định dự án thường

tốn nhiều thời gian và công sức Nếu thời gian quy định cho việc thâm định quá ít sẽ

không đủ dé đánh giá đầy đủ, chính xác dự án

- Chỉ phí thẩm định: thâm định dự án được thực hiện bởi cán bộ thâm định Lợiích mà cán bộ thâm định được hưởng sau khi hoàn thành công việc cũng là một yếu

tố ảnh hưởng không nhỏ đến thái độ và kết quả của hoạt động thâm định dự án.”

1.2.5.2 Nhân tô khách quan

- “Thông tin cung cấp từ nhà dau tr: một trong những căn cứ quan trọng dé thâmđịnh dự án là bản DAĐT cũng như những hồ sơ pháp lý, tài chính có liên quan đếnnhà đầu tư và dự án Tất cả những tài liệu trên hầu hết đều do nhà đầu tư cung cấp

Nếu như nhà đầu tư không trung thực, cung cấp tài liệu không chính xác và đầy đủ

thì quá trình thâm định sẽ gặp rất nhiều khó khăn và các đánh giá thâm định cũng

không chính xác.

- Môi trường kinh tế: Nền kinh tế nước ta hiện nay phát triển thiếu đồng bộ va

không 6n định nên gây ra nhiều hạn chế trong việc cung cấp thông tin chính xác dé

phục vụ CTTD Bên cạnh đó, các chính sách, định hướng, chiến lược phát triển kinh

tế xã hội theo vùng, lãnh thổ, ngành chưa được xây dựng cu thể, đồng bộ và én địnhcũng là nguyên nhân khiến cho việc phân tích, đánh giá dự án gặp nhiều khó khăn

- Môi trường pháp lý: Môi trường pháp lý là yêu tô quan trọng quyết định tốc độcũng như sự chính xác của CTTD DAĐT Việt Nam là một quốc gia đang phát triểnvới nhiều bất cập trong pháp luật nên vấn đề pháp lý còn nhiều yếu kém Các thủ tục

pháp lý còn rườm rà, các quy định lỏng lẻo, tính minh bạch pháp lý thấp Trongnhững năm gan đây, Nhà nước đã khắc phục và sửa đôi một số điều luật dé tăng tính

chặt chẽ cho hệ thống pháp lý, tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm bat cập gây khó khăncho nền kinh tế nói chung và CTTD DADT nói riêng

Ngoài ra còn nhiêu yêu tô năm ngoài tâm dự báo của chủ đâu tư như: thiên tai,

chiến tranh, khủng bố, làm cho chủ đầu tư không thé thu hồi vốn.”

CHUONG II:

THUC TRANG CTTD DU AN DAU TU TAI CONG TY CO

PHAN EUROWINDOW HOLDING GIAI DOAN 2016-2021

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Eurowindow Holding

CTCP Eurowindow Holding tên tiếng Anh Eurowindow Holding Joint Stock

Company, là công ty cô phần hoạt động theo mô hình Holding, nhằm quản lý phanvốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào các công ty thành viên, công ty liên kết, công ty

hợp tác.

Thành lập năm 2007, Eurowindow Holding hoạt động trong các lĩnh vực: Sản

xuất, Kinh doanh Vật liệu xây dựng & nội thất; Phát triển dự án bất động sản; Xây

dựng & Quan lý xây dựng; Quan lý và Kinh doanh bat động sản; Tài chính — Ngân

hàng.

Ngoài thương hiệu nồi tiếng Eurowindow và Melinh PLAZA, với chiến lược pháttriển bền vững, Eurowindow Holding đã và đang phát triển hàng loạt các dự án bat

động san lớn trong và ngoài nước.

Gần hai thập kỷ hình thành và phát triển, Eurowindow Holding luôn khang dinh

vai trò của đơn vị tiên phong với các sản phẩm chat lượng uy tin hang đầu Việt Nam

Trụ sở: Tầng 16, Tòa văn phòng Eurowindow Office Building, số 2 Tôn ThấtTùng, Trung Tu, Đống Đa, Hà Nội

Số điện thoại: (84.24) 3747 4700

Fax: (84.24) 3747 4759

Email: ewh-info @eurowindow-holding.com

Website: https://www.eurowindowholding.biz

Vốn điều lệ đăng kí va thực góp: 3.000.000.000.000 đồng (Ba nghìn ti đồng)

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Cảnh Sơn — Chủ tịch HĐQT

Giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp: 2500271160 do Sở Kế hoạch & Đầu tư

Hà Nội cấp lần đầu ngày 16/03/2007 và đăng kí thay đổi lần thứ 15 ngày 15/05/2018

2.1.1 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động?

kinh doanh ¬ Quản lý và

vật liệu xây kinh doanh dựng và nội bat động sản

thất

Ba động sản

Sơ đồ 2.1: Sơ đô tổ chức CTCP Eurowindow Holding

> “Trong lĩnh vực Xây dung va Quan ly xây dựng, Eurowindow Holding

có công ty thành viên là nhà thầu xây dựng với 50 năm kinh nghiệm như CTCP Dau

tư & Xây dựng số 1 Hà Nội (HICC1) và công ty thành viên là tổng thầu quản lý nhiều

dự án lớn trên khắp cả nước

CTCP Đầu tư và Xây dựng số 1 Hà Nội (HICC1) - với gần 50 năm kinh nghiệmthi công các công trình dân dụng bao gồm nhà ở, công trình văn hóa, công nghiệp vàcác công trình kỹ thuật bao gồm đường xá, cầu cống đã dé lại nhiều dau ấn với nhiều

công trình xây dựng có quy mô lớn của Thủ đô và các tỉnh thành phía Bắc, điển hình

13 Nguồn: https://eurowindow-holding.com/

như: tòa tháp Than Công — 57 Láng Hạ, khách sạn 11 tang Giảng Võ, chợ Đồng Xuân,

khu biệt thự Ciputra

Chuyên nghiệp và năng động, HICC1 đã và đang khang định thế mạnh của mìnhtrên thị trường: một nhà thầu, nhà đầu tư chuyên nghiệp và là đối tác tin cậy cảu khách

hang trong và ngoài nước.

> Trong lĩnh vực Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng và nội thất,

Eurowindow Holding nỗi tiếng với thương hiệu Eurowindow - Nhà cung cấp tongthé về cửa hang đầu Việt Nam và hệ thống trung tâm thương mại Melinh PLAZA -Nơi chuyên kinh doanh vật liệu xây dựng hoàn thiện và trang thiết bị nội thất nhậpkhẩu lớn nhất Việt Nam

Eurowindow là thương hiệu hàng đầu Việt Nam về các sản phẩm cửa sô, của đi

và vách ngăn làm từ chất liệu uPVC Từ sản phẩm cửa uPVC đầu tiên, đến nayEurowindow đã cung cấp đa dạng các dòng sản phẩm như: cửa nhôm và vách nhômkính lớn, cửa gỗ, của nhôm gé, Nham đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng trên

cả nước.

Với mạng lưới phân phối rộng khắp Việt Nam, sản phẩm của Eurowindow được

sử dụng trong nhiều dạng kiến trúc khác nhau: từ khách sạn, biệt thự, chung cư — căn

hộ cao cấp đến trung tâm thương mại lớn, các tòa cao ốc văn phòng hiện đại, Đếnnay, trên cả nước đã có hàng chục nghìn côn gtrinhf sử dụng sản phẩm của

Một số dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động như: Tổ hợp đa chức năng Hà

Nội — Mátxcơva (Liên Bang Nga), Tổ hợp đa chức năng Eurowindow Multi Complex(Cầu Giấy - Hà Nội), TTTM Vicentra (Vinh - Nghệ An), TTTM Melinh PLAZA (Mê

Linh — Ha Nội), TTTM Melinh PLAZA Hà Đông (Hà Đông — Hà Nội), Tòa nhà văn

phòng Eurowindow Office Building (Đống Đa — Hà Nội), Tòa nhà chung cư

Eurowindow Tower Nghệ An (Vinh - Nghệ An), Tòa tháp Thành Công - 57 Láng Ha

(Hà Nội), Khu đô thị Nghĩa Đô (Từ Liêm — Hà Nội), Khu du lịch nghỉ dưỡng

Mövenpick Resort Cam Ranh va Radisson Blu Resort Cam Ranh (Khánh Hòa).

Một số dự án đang triển khai như: Khu đô thị Eurowindow River Park (Hà Nội),Khu đô thị Eurowindow Garden City (Thanh Hóa), Khu du lịch nghỉ dưỡng biển

Wonder City Vân Phong Bay (Khánh Hòa).

Tiếp tục phát triển một số dự án như: Khu du lịch nghỉ đưỡng Quảng Xuân Luxury

(Quảng Bình), Khu nhà ở thương mại và dịch vụ Eurowindow Sapphire

Garden (Yên Bái), Khu đô thị Eurowindow Lake City (Hà Nội), Khu nhà ở thương

mại và dich vụ Eurowindow Residences (Hà Nội), TTTM Thé thao — Văn hóa Yên

Hòa (Hà Nội), Khu đô thị sinh thái và TTTM Quốc Oai (Hà Nội), Khu nhà vườn sinh

thái Đồng Quang (Hà Nội)

> Trong lĩnh vực Quản lý và Kinh doanh bất động sản, Eurowindow Holding

hiện đang trực tiếp quản lý, vận hành và kinh doanh nhiều dự án bất động sản do

Eurowindow Holding phát triển, bao gồm: các trung tâm thương mại, tòa nhà văn

phòng, khách sạn, chung cư, khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng biển đăng cấp quốc

tế

Hoạt động phát triển, quản lý và kinh doanh Bắt động sản

Thông qua các công ty thành viên hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bat động sản,EWH tham gia vào tat cả các giai đoạn đầu tư và phát triển — Khai thác kinh doanh

và Quản lý vận hành các dự án.

Hoạt động kinh doanh và quản lý các dự án Bất động sản

Hiện tại EWH thông qua các công ty thành viên đang thực hiện đầu tư vào nhiều

dự án tại các vị trí đắc địa ở trong và ngoài nước với một số phân khúc trọng tâm, bao

gồm: Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng

Một số dự án BĐS tiêu biéu phải kế đến: Eurowindow Multi Complex (Cau Giấy

— Hà Nội), Tổ hợp Da chức năng Hà Nội — Matsxcơva (Liên Bang Nga), Khu đô thịmới Nghĩa Đô (Từ Liêm — Hà Nội), Tòa nhà văn phòng Eurowindow số 2 Tôn Thất

Tùng (Đống Đa — Hà Nội), Melinh PLAZA Thanh Hóa (thành phố Thanh Hóa), Khu

du lịch sinh thái biển Hòn Ngang — Bãi Cát Tham (Khánh Hòa), Khu du lịch nghỉ

dưỡng Movenpick Resort Cam Ranh và Radision Blu Resort Cam Ranh (Khánh Hòa)

EWH vừa là nhà đầu tư — phát triển dự án — vận hành — kinh doanh (thông qua

sàn giao dịch BĐS là chi nhánh của EWH), vừa là người quản lý các dự án này Tại

EWH, có Ban quản lý các dự án có nhiều kinh nghiệm, năng lực trong công việc quản

lý các dự án từ khi bắt đầu đến khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng các dự án đã

mang lại nguồn doanh thu và lợi nhuận ôn định, tăng trưởng cho EWH qua các năm

> Trong lĩnh vực Tài chính — Ngân hàng, Eurowindow Holding hiện là côđông lớn, đang đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào ngân hàng Techcombank - một trongnhững ngân hàng thương mại cô phần lớn nhất Việt Nam.”

2.1.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban

5 Ban Ti ý WAY OUNGCH AN FUEONNOÔM Kồ-MANMEING T6-NT-DT J wens ‘Let WH HỒ RỢ TÔ THU

8 Than De HPESIBÁ -HPMSHMĐỀN ,ppx5jpgpS HAlặGISđuĐ- -UPKỳMMdMg (W⁄8l@egdwg -BPVEuWđM@ - TUMjCTHĐOI

= EOHHE Gen agit ect HOBALDONT AGL TH apes Tor db Vai QuyếtPista vipa

ỗ 4 3 > 28 ge £ 4 Lạ : § 9 2 3 LÊ lo ? 3 tu? 32 Ê 2 os af G5 39 || of số of gỗ of of nộ gỠ Š š Ses a3 35 cŠH ẹ $ 22 £ ¢: 1š 6 2 25 fe SẼ 5% go §U §> a oe vẽ ao lesen oy he ig

= 5 ea kả ‡Ÿ O¥ a1|| 2E 25 H ze j§ 28 tệ Ec Peg fe fe Os gs fe ap ấ a

HH: p68) | 9 83) |? oe iiss fe) |e te *ý Se t3 5| led 5 rg “4 2 ap 3% 2) ee § § 4 8 is] a 2x § ae ae bã Oe £Ề 38 Fiee BE RS tại 8b ak] | §

z : SẼ i 5 4 Ỷ š ì 3 4 + H š 33

ề f ` "86

E CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN

0

— 0 -' ~===_ fio cho glan tidp

Sơ đồ 2.2: Sơ đô bộ máy tổ chức của CTCP Eurowindow Holding

2.1.2.1 Ban thanh tra

- _ Kiểm tra đột xuất công việc theo kế hoạch của các phòng ban trong quá trìnhtriên khai XDCB để phát hiện các sai phạm, gian lận, tiêu cực, thất thoát và quy trách

nhiệm cụ thể cho từng cá nhân, đơn vi cụ thé vi phạm.

2.1.2.2 Văn phòng HDOT

- _ Hỗ trợ, giúp việc cho Chủ tịch trong việc quan lý, kiểm soát hoạt động các

khối của EWH, quản lý các đơn vị thành viên, các đơn vị góp vốn và là cầu nối giữ

CTHDOT và các lãnh đạo phòng ban, đơn vị, khối trong tập đoàn

- Kiém soát hoạt động của các khối

- _ Thực hiện công tác thư ký, hành chính văn phòng, đào tạo nhân sự lãnh dao

cho các phòng ban và các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của BLĐ

2.1.2.3 Ban Tổng giám đốc

- Tổ chức thực hiện các nghị quyết của HĐQT và Đại hội đồng cô đông

- Quyết định tất cả các vấn đề không cần phải có nghị quyết của HĐQT

- Đề xuất số lượng người lao động và tư van cho HĐQT trong việc xác định mức

lương, thưởng và các điêu khoản khác trong chê độ lao động đôi với các cán bộ quản

- _ Xây dựng/ Thâm định các cau trúc tài chính

- _ Tổ chức triển khai, xây dựng, thâm định, tong hợp, phân tích, báo cáo đánhgiá thực hiện ngân sách, các chỉ tiêu, và kiểm soát rủi ro tài chính

- _ Thực hiện thu xếp vốn, lập phương án thu xếp tài chính dam bảo nguồn vốn

- - Xây dựng các quy chế, quy định, quy trình, hướng dẫn; tổ chức đào tạo, bồi

dưỡng, tăng năng lực quản lý tài chính

Phòng kế toán

- Cập nhật các chứng từ kế toán phát sinh hàng ngày dé ghi sô kế toán

- Báo cáo Tài chính, Báo cáo thuế định kì và hàng năm của EWH có bao gồm sốliệu kế toán của Sàn giao dịch Bất động sản theo quy định của chế độ kế toán Việt

Nam

- Cung cấp các thông tin tài chính kịp thời, chính xác cho BLĐ của công ty, đặc

biệt là các thông tin: Doanh số bán hàng Lỗ/lãi lũy kế, Các khoản nợ phải thu phảitrả đã tới hạn Đề xuất phương án xử lý các thông tin này

- Mở số theo dõi mọi loại tài sản của Công ty dưới dạng hiện vật va tri giá Cùngvới phòng Hành chính nhân sự thực hiện các cuộc kiểm kê tài sản cuối năm LÀ thànhviên đương nhiên của Hội đồng xử lý các tài sản thừa/ thiéu/ hư hại phát hiện trongkiểm kê

- Tham gia xây dựng các quy định của Công ty về quản lý tài chính, thưởng phạt Thâm định các Hợp đồng kinh tế của Công ty

- Kiểm tra xác định tính đồng bộ hợp lý của các bộ chứng từ thanh lý hợp đồng;

Kiểm tra Báo cáo Tài chính định kỳ và hàng năm của cá đơn vị trực thuộc Công ty.

- Hướng dẫn giúp đỡ kế toán viên của các đơn vị thành viên (trong thời gian học

việc).

- Thực hiện công việc bảo quản, lưu giữ các tài liệu kế toán theo quy định của

Luật kế toán Việt Nam Giữ gìn bí mật số liệu kế toán và các thông tin tài chính của

Công ty.

- Theo dõi thực hiện thu chi tài chính trong nội bộ EWH, theo dõi kế hoạch và

thực hiện hô so cap von của các đơn vi thành viên.

Phòng dau tư

- _ Thực hiện phân tích, đánh giá cơ hội dau tư

- Pau mối cong tac M&A va lap kế hoạch triển khai dự án

- Phan tích và đề xuất các giải pháp dé nâng cao hiệu quả dau tư dự án bat độngsản và thực hiện một số công việc cụ thể được phân công trong quá trình triển khai

dự án bất động sản

- Phan tích, định giá danh mục bat động sản hiện hữu của EWH, đề xuất phương

án nắm giữ hoặc chào bán, tham gia triển khai theo phương án phê duyệt

- Phan tích, định giá danh mục đầu tu góp vốn/mua cô phan/trai phiếu vì mục

đích sinh lời.