Luận văn thạc sĩ Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường: Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm quản lí và phát triển bền vững thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

Bé gi,o dôc vụ ®uo t!o bé n«ng nghiÖp

vu ptnt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

111i hip du©n

LuEn vn thc su

HÀ NỌI - 2012

Bé gi,o dôc vụ ®uo t!o bé n«ng nghiÖp

vu ptnt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

111i hip du©n

Chuyên ngành : Kinh tế TNTN và Môi trườngMã số : 60 - 31 - 16

LuEn vn thic sU

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Nguyễn Bá Uân

HÀ NỌI - 2012

Tác giả xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và các ý kiến đóng góp của các thầy

cô giáo của Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi trong quá trình học

tập, nghiên cứu và hoan thành luận văn nay.

Do trình độ, kinh nghiệm, điều kiện thực hiện và thời gian nghiên cứu hạn chếnên Luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, tác giả mong nhận được những ý kiến

đóng gop.

Luận văn được hoàn thành tại Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi.

HàNội, ngày thang năm 2012

Tác giả luận văn

Lại Hợp Duân

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các thông tin,

tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc Kết quả nêu trong luận

văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bat kỳ công trình nào trước đây.

Hà Nội ngày thang năm 2012

Tác giả luận văn

Lại Hợp Duân

DANH MỤC HÌNH VỀ

Hình 1.2: Quan hệ giữa giá cả và lượng Cung - - +5 +3 vseseerssreerreerrs 8

Hình 1.3: Trạng thái cân bằng của cung và cầu về BĐS trên thị trường 12

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 2.1: Diện tích nha ở xây dựng mới qua các năm ở TP Ha Nội 37Bảng 2.2: Kết quả phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội từ khi chương

trình phát triển nhà ở ra đời - 2 25+ £+EE+EE£EEtEEEzEEeEkerkerrerrkrred 40, 41

2.4: Lý do muốn đồi nhà 2-2 2S E+EE£+EE+EE+EE£EE£EEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEErrEerrkrrkerg 43

Bang 2.8: Nguyên nhân giá nhà đất cao -¿- + + 2+Ez+EEeEEeEEEEEEeEkerkerkrrrrrred 50

Bang 2.12: Thông tin dé kiếm được ngôi nha ces essessessessessesessessesseesesseese 62

Chữ viết tắt

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

: Chữ viết đầy đủ

: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

: Khu công nghiệp

: Thị trường bat động sản.: Bat động sản.

: Thanh phó.

: Uy ban nhan dan.: Chủ nghĩa xã hội.: Tư bản chủ nghĩa.

: Xã hội chủ nghĩa.

: Khu đô thị.

4 Phương pháp nghiên cứu

5, Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tải51 Ý nghĩa khoa học

52 Ý nghĩa thực tiễn.

6, Những kết qua dự kiến đạt được của luận văn.7 Két cấu của luận văn

'CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN.

1.1 Khái niệm và phân loại thị trường bắt động sản

1.11 Khải niệm, thuộc tính của th tưởng bắt động sản1.12 Phan loại tị tường bt động sn,

12 Đặc điểm thị trường bắt động sản

12.1 Những đặc điểm nói chung của thị trường BĐS

1.2.2 Những đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội.

1.3 Những yếu tổ cấu thành thị trường bắt động sản

1.3.1 Các yêu tổ cầu về BBS 5

1.3.2 Các yếu tổ cầu thành về cung 8

1.33 Giá ca nhà ở 2

1.33 Các nhân tổ khác, 13

1.4 Tác động của thi trường bắt động sin đến nền kinh tế 14

1.4.1 Thị trường bat động sản góp phần nâng cao đời sống nhãn dân.

1.4.2 Thị trường BØS tác động đến nhiều loại thị trường khác trong nền kính 15

1.4.3 Thị trường BĐS phát triển iên thông với thị trường lao động 15

1.44 Thị tường BĐS ảnh hưởng lan toa vào thị trường tài chính, tiền tệ 16

1.45 Thị trường bất động sản ảnh bưởng đến sự ổn định xã hội 16

1.4.6, Phát triển thi trường BĐS góp phần thúc diy đổi mới i

15, Những tác động của thị trường bắt động sin đối với

trong thời gian vừa qua

Kết luận Chương 1 eeeeeieirrtrierrrrrrreen 1

'CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BDS TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI“THỜI GIAN QUA

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phổ Hà Nội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên a

21.2 Về diễn kiện xã hội 2

213 Vedi 22.2 Thực trạng thị trường bắt động sản tại Hà Nội . -<-242.2.1 Tỉnh hình thị trường bắt động sản và sử dụng đất tại Hà Nội 4

2.2.2 Các quy định pháp luậtiên quan tới tị trường nhà ở 3

2.23 Tình hình Cung về bt động sin 36

2.24, Tinh hình cầu vẻ bit động sẵn ta Hii Nội 422.5 Tình hình giá cả nhà 6 4

2.3 Thực trạng quản lý nhà nước đối với t trường nhà ở trên địa ban

lộng sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

24.1 Những kết qua dat được 35

2.4, Dinh giá chung về thị trường bat

24.2 Những hạn chế cơ bản và nguyên nhân 37

'CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MOT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BAN NHAM QUAN LÝ VA PHÁTTRIEN BEN VỮNG THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN TREN DIA BAN THÀNH PHO.HÀ NỘI.

331.Những phương hướng cơ bản phát triển thị trường BDS tại Hà Nộ

3.11 Dự báo v sự sự phát tiên của thị rường BĐS tên địa bản Ha Nội 6

bàn Hà nội "” n

ch m

3.2.1, Hoàn thiện hệ thống luật pháp và cơ chế chính

3.2.2 Đội mới ổ chức và cơ chế quản ý tị tường bắt động sản m3.23 Nâng cao hiệu quả sử dạng quỹ nhà đt thuộc sở hữu nhà nước trên địa bản

PHAN MỞ DAU

1 Tính cấp thie của để

Thị trường Bắt động sin (BDS) có tim quan trọng trong sự phít triển nền kinht của mọi quốc gia, đặc biệt với nén kinh tế chuyển dồi theo hướng phát triển kinhtế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.

‘Thi trường BĐS là một thị trường phức tạp, diễnthất thường, khô đảnh

gid, khó kiếm soát, chịu sự tác động lớn của chính sách tiền tệ, tin đụng, tâm lý Ở

Việt Nam, thị trường này hoạt động mang tính tr phát, thiểu chuyên nghiệp tinh

minh bach thấp, nhiều khuyết tật và dễ tổn thương phn lớn các doanh nghiệp đều

6 quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trưởng, các thủ tục hành

chính qua rườm rà, hàm chứa nhiều rủi ro vì vậy phát triển và quản lý có hiệu

quả thị trường BĐS đang được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm.

Van kiện Đại hội đại bigu toàn quốc lần thứ VII của Ding đã khẳng định: Tổ

chức, quản lý 13 thị trường BBS chăm lo giải quyết vẫn đề nhà ở cho nhân dan,

nhất là ở các vùng đô thị: phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây đụng và Kinhlà kinhdoanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng

doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước (1 trang 100), Đằng thờivăn kiện cũng đã nhắn mạnh sự cần thiết phải: Ban hành những qui định cụ thể vsở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đt Qui định việc ính giá chuyển quyềnsir dụng dit trong giá trị BĐS Tiên tệ hoá BĐS thuộc sử hữu Nhà nước làm cơ sở

‘ho việc thực hiện chính sách đầu ne xây dựng kết cầu ha tằng, chính sách cổ phần

hhod một số doanh nghiệp nhà mec, chính sách phát triển các khu công nghiệp vàâu dân cư mới, chính sách về nhà ở, (I-trang 239)

‘Van kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng tiếp tục khẳng định.

và yêu cằm: ° phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS; áp dụng các biện

pháp mạnh mê, đằng bộ để xoá bỏ bao cấp về dit, chẳng đầu cơ trục lợi, kích eddo, gây khan hiển “sốt” nhà đất giả tao, tham những, chiếm dụng trái phép và lãng

phi đất dat” (2 — trang 196,197).

nước, thị trường BĐS nói chung, nhà ở nói riêng trên địa bàn cũng dần hiện rõ nét

đặc trưng cơ bản của nó Tuy nhiên, các yếu tổ để hình thành, để hoạt động của các.

thị trường này vẫn chưa diy đủ; khung pháp lý chưa được hoàn thiện đồng bộ Vì

vậy, đã tạo ra một vẫn để bức xúc, đ là: thị trưởng chính quy nhỏ bé, chậm chap.chưa hiệu quả, còn thị trường phi chính quy (thị trường ngắm) thì sôi động, bất ổn.

Và diy phức tạp: các giao dịch mua bán phi chính quy này tổn tại dưới nhiều bình

thức da dang trong tắt cả các khâu, nổ chỉ phối Khoảng 70-80% các giao địch vé nhà

đất, đô thị và các BĐS khác, gây méo quan hệ thị trường và to ra sự bắt ôn cho thị

trường BĐS nói chung va thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn Hà Nội Nhân thứcnày, Thành uỷ, UBND Thành phố Hà nội đã lập

đượcin phat triển thị

trường BDS, trong đó có lĩnh vực thị rường nhà ở của Thành phổ nhằm thie déy sự

phát triển của thị trường nay

“Xuất phát từ tinh cấp thiết và thực trang hoạt động của thị trường nhà ở trên.địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua, cùng với những kiến thức đã được nghiên

cứu học tập, kết hợp với những kinh nghiệm hiễ biết qua môi trường công tác thực

tẾ tác giá chọn dỀ tài "Nghiên cứu, đề xuất mật sổ giải pháp nhầm quản lý và

phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn.

thạc sĩ của mình

2 Mục đích nghiên cứu

“Thông qua nghiên cứu hệ thống cơ sở lý luận v khái niệm, phân lại, quản lý

thị trường BĐS, những cơ sở thực tiễn về phân ích, đánh giá thực trạng hoạt động,

những thành công và hạn chế của thị trưởng nhà ở trên địa bản Thành phố Hà Nộithời gian qua, Từ đó dé ra những giải pháp cơ bản va khả thi trong việc phát triển thị

trường nha ở trên địa bàn Thành phố thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.311 Đi tượng nghiền cư

Đổi tượng nghiên cứu của đ tả là các hoạt động quản lý và đầu tư phát tiểnbền vững thị trường BDS (chủ yếu là thị trường nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ,

sử dụng mục dich làm nhà ở cho các ting lớp dan cư) và những nhân tổ tác động tớicác hoạt động này.

3.2, Phạm vỉ nghiên cứu:

Luận văn nghiên hoạt động đầu tư phát triển và quản lý thị trường nhà ở trên.

địa bản Thành phố Hà Nội giai đoạn từ 1993 đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên tiếp cận phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của

chủ nghĩa Mac - Lê Nin, ĐỀ tải nghiên cứu áp dụng những phương pháp nghiên cứu

như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê kết hợp với việc nghiên cứu tổng

kết thực tiễn và kế thừa những thông tin, số liệu thứ cấp của một số công trình

nghỉ cứu liên quan để giải quyết các vẫn đề nghiên cứu của đề5, Ý nghĩa khoa học và thực tiễn cia

5.1 Ý nghĩa khoa học

DD tải đã hệ thống hoá các cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bắt động sản

nối chung vé quản lý và phát trim tị trường Kinh doanh bí động sin nói riêng từ đô

đồ tìm ra một s giải pháp có co sở khoa học và khả thnhằm quản ý và phát triển bền

vững thị trường kinh doanh bat động sản.

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu và các giải phápÈhuất của luận văn sẽ là di liệu tham khảo

«quan trong khả thì cho công tác quản lý nhà nước đổi với thị trường kinh doanh bắt động

sản trên địa bản Thành phổ Hà Nội

6 Những kết quả dự kiến đạt được của luận văn:

- Trinh bày có hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về BDS và thị trường BDS,

- Phân tích thực trang thị trưởng BĐS trên địa bản Ha Nội

7 Kết chu của luận văn

Ngoài phần mở dau, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận.văn gồm 3 chương chính:

“Chương 1: Lý luận chung về thị trường BDS

Chương 2: Thực trạng thị trường BDS trên địa bàn thành phố Hà Nội

thời gian qua

Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp eo bản nhằm quản lý và

phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG I:

LÝ LUẬN CHUNG VE THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN,

Khai niệm và phân loại thị trường bắt động sin

1.1.1 Khái niệm, thuộc tính cia thị trường bắt động sin1 Khải niệm

Mỗi một đất nước, một quốc gia, lãnh thé đều có tải sản riêng của mình Các.

tải sản đỏ có nguồn gốc tự nhiên như đất dai, sông suối, mặt nước tự nhiên, rừng,

biển hoặc là có nguồn gốc là vật chất do con người tạo ra trong suốt quá trình lịch.sử phit iển Mặc dù có nhiều dạng khắc nhau, các nước đều chia ti sản quốc gia

làm hai loại chính là BĐS và động sản Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các

nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất dai và những

gắn liền với đt đại

Bộ luật Dân sự nước ta quy định tại Điều 181 “8ÐS là các tài sản không diđi được bao gồm: a) Dt đai; b) Nhà ở, công trình xây dụng gắn iễn với đắt điAé cá các tài sản gắn liền với nhà ó, công trink xây dng đó; c) Các tài sản khácsẵn iễn với đt dais d) Các tài sẵn khác do pháp luật gu định

Trên thực tế có nhiễu cách hiểu và định nghĩa khá khác nhau về khái niệm

BĐS, nhưng nhìn chung vẫn thông nhất ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất

gắn liền với đất dai, có tinh không dich chuyển được.

Cũng theo các quan niệm trên thì nhà ở - công nh váy emg với mục dich đểở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hồ gia dinh, cá nhân - là một bộ phận của hàng

hoá BĐS và luôn gin liễn với đắt 6.

2 Các thuộc tinh của thị trường bắt động sin

* Tĩnh bắt động

“Thuộc tinh nảy là thuộc tính đặc trưng của BĐS Thuộc tính nay có ý nghĩa het

sức quan trong là giá cả BĐS gắn liền với địa điểm, vj t cụ thể mà né toa lạc và

hoàn toàn mang tính chất địa phương.

* Tĩnh không đồng nhất

chắn không bao giờ có cũng vị tr.

* Tính khan hiểm

Đất đai là nguồn nguyên liệu khan hiểm và không tái tạo được, diện tích đất tự

nhiên của từng quốc gia về nguyên tắc là cố định, không thay đổi Chính vì vậy,

diện tích đất là có hạn so với sự phát tiễn loài người Tính khan hiểm của BDS làmột thuộc tính nỗi bật, tạo ra sự mắt cân đối giữa cung và cầu dưới dạng thiểu cung,

do đồ làm cho giá BĐS tăng trong dai hạn.

* Tĩnh bồ

BĐS, đặc biệt la đất đại có tinh bn vững cao, có đsống kinh tế dải, Nếu

được sử dụng đúng cách và bao vệ tốt, đất dai được coi là bén vững vĩnh

với các công trình xây dựng, tuổi thọ được tinh tir hang chục năm đến hàng trăm.năm, Vì vậy, chu kỳ khai thác, sử dụng cho các mye tiêu cư trú, thương mại, và các,mục tiêu khác thường là rất lâu dải.

2 Phân loại thị trường bắt động sản

Hàng hóa BĐS đồng vai trở quan trọng hình thảnh nên thị trường BĐS, do đó48 phân loại thị trường BBS cần đánh giá và phân tích một số đặc diém cia hinghóa BS, cụ thé như sau

- Hàng hoá BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tổ tập quản, thị hiểu và tâm lý,

tính cộng đồng Giá cả của hàng hoá BĐS không giống như các hàng hoá thông

thường mà còn chịu sự chỉ phối nhiễu của các vẫn để thuộc về khu vực địa lý như:

su phi tiễn của lng nghề, thối quen, tp quấn đồng họ, yếtâm lý, thậm chí cảin ngưỡng, ôn giáo, tâm inh v.v của dân cư sinh ông tại đô,

- Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có “tinh long” kém và chịu sự tác động lớn.

tử các yếu 16 đầu tư khác Do khó có thể di dời và tồn tại lâu bén nên thông thường.

giá cả của BĐS cao hơn nhiều so với các loại hàng hoa thông thường: mặt khác,hang hoá nảy còn chịu ảnh hưởng nhiều của các yéu tổ thị hiểu, tập quán Nhìnchuntàng hoá BDS không dé chuyển đổi thànhn (tinh lòng kém), Thêm vào đó

BĐS cũng là hàng hod chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tổ đầu tư và các hàng hóalân cận Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ ting

kinh tẾ kỹ thuật, các khu công viên giải tí v.v ẽ kim tăng vẻ dep và ming cao gid

của đất dai và các công tinh xây dựng trong khu vực đó; bên cạnh đó, yếu tổ môi

trường cũng cỏ th làm gi cả nhà ở trong vũng giểm xuống

- Thị trường BĐS có thể được phân thành: thị trường đất dai, thị tường nhà ở,

thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng,

kho ting), phục vụ cho như cầu thương mại (khách sạn văn phòng nhà hùng khuvai chơi giải í,.).

- Như vậy, chức năng của thị tưởng BĐS là đưa người mua và người bán

BDS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao địch; phân phối BĐS theo quy

Tuật cung câu; phát t

1.2 Đặc điểm thị trường bắt động sản.

1.2.1 Những đặc điểm nói chung cia thị trường BĐS

‘Thi trường BĐS ở chịu sự chỉ phối bởi quy luật kinh tế hàng hoi: Quy luật gid

én BDS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

tri, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của của thị trường hing hoá với các

tổ sắc định: sản phim, số lượng nhủ í

DS có những đặc điểm i

BDS bị chỉ ph

Các giao dich trên thị trường BĐS néi chung chủ yéu là giao dich các quyền

và giá cả Tuy nhiên, do hàng hoá

à là một ải sản cổ định có gi lớn nên thị trường

bởi thi trường đắt ở và có một số đặc điểm riêng sau:

và lợi ích liên quan đến nhà ở, đắt ở, Do luôn gắn liên với đắt ở, mà trong điều kiện

đất đại thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thing nhất quản lý nên các giao dich

về BDS trên thi tường thực chất là giao dich các quyén và lợi ch từ việc sử dụngnó Vi vay, giá cá BDS không phản ảnh giá tị của nhà ở dit 6, mà giá BĐS cònchịu ảnh hưởng của nhiều nhân tổ khác, đặc biệt là đt ở,

1.22 Những đặc điểm của thị trường BĐS Hà

“Cũng giống như thi trường BĐS nói chung, nhưng thi trường BĐS trên dia

bản thành phố Hà Nội còn có một số đặc điểm chủ yêu khác:

vực, cục bộ không giống các địa phương khác vì cung cầu thường xuyên mắt cân

đối Có những vùng, những khu vực của thành phố Hà Nội, thi trường BĐS hoạt

động khả nhộn nhịp trong khí đỏ cỏ những ving, những khu vực lại gin như đóngbăng, Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quản, v.v của mỗi ving, mỗi quận

huyện và ngay trong một quận, huyện thi giá cả của cũng một loại BĐS tương,

đương nhau lại có những đơn giá rit khác nhau do được quyết định bai vị tr, hình

thi dit, hưởng đất Có thể nói sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá,

xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng miễn của thành phố

Hà Nội cũng khác nhau về số lượng, tích chất và chất lượng Từ đó dẫn đến sự khác

nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS.

Thứ lai, thị trường BĐS bị chỉ phối trực tiếp các cơ chế chính sách pháp luật

của nhà nước cũng như thành phổ Hà Nội Những quy định pháp luật chỉ phổi, điều

chỉnh trong lĩnh vue này bao gồm: qui định vé các quyển mua bán, thé chấp, gop

vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giaodịch BDS Là một trong những hàng hoá có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc

diễm riéng có của BĐS nên các giao dich về BĐS không thể diễn ra như nhiễu hing

hoá thông thường mà di cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo Những

giấy tờ này phải đảm bio việc giải quyết phức tap cũng như chịu sự chỉ phối và.

điều chỉnh của hệ théng các quy định pháp luật có liên quan ở nước ta, BDS được

Hiển pháp công nhận là loi tải sản đa sở hữu, trong 46 có thể thuộc sở bữu Nhànước, có thể thuộc sở hữu tr nhân hoặc tập thé Do chế độ sở hữu về BDS rất rõ

rang, minh bạch nên việc mua, bán, chuyên nhượng loại tài sản này trên thị trường

không bị pháp luật ngăn cấm Về mặt pháp lý, người chủ sở hữu BĐS được Nhànước cấp cho những loại giấy tờ có giá tri pháp lý (Giấy chứng nhận quyển sở hữu)bắt buộc dé khẳng định sở hữu và chủ quyền hợp pháp trước pháp luật và được phápluật bảo vg Nhưng ngược lại nếu không (hoặc chưa) có giấy chứng nhận trên thìviệc chuyển nhượng hợp pháp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn Trong khi chuyển

nhượng một cách hợp pháp gặp nhiễu khó khăn như vậy tì do áp lực của cung sầu, người mua và người bán BĐS, người cho thuê và người thuê vẫn tiền hình cácgiao dich để thực hiện các chuyển nhượng, cho thuê ma không cần đến hai loi giấy

-trên Những giao dich loại này đã tạo ra một loại thị trường “ngdm”, thị trường “phi

chính quy” về BĐS, Điều đỏ cho thấy, các quy định pháp luật cảng đơn giản vi chặt

chẽ về thủ tục, các chỉ phí liên quan đến việc mua bản càng ít thi việc mua bán diễn

ra cảng nhanh vả thuận lợi.

Thứ ba, độ tễ của cung và cầu vé BDS lớn hơn so với các hàng hoá khác Khinhu cầu về một bàng hoá thông thường nào đó trên thị trường tăng lên thi các nhà

cung cấp sẽ nhanh chóng tim mọi biện pháp để sản xuất hoặc nhập khẩu để cung.

cắp, Đối với BĐS, do không thé “sin xuất" hoặc “nhập khẩu” đất đai nên khi cầu về

BDS tăng thì cung trên thị trường không thé thích ứng nhanh chóng nhu cầu ấy.

Thứ ae, những giao dịch trên thi trường BĐS cần những chuyên gia tư vẫn

chuyên nghiệp có tinh độ cao Đối với BĐS thi gi trị và giá cả của nó cũng có

những đặc bgt BĐS thưởng cổ giá tị lớn và giá cả hàng hoá BDS chị sự tắc động

của nhiều yêu tổ phức tạp nên khi mua bán, giao dich ngoài việc phải cổ sự tinh

toán kỹ lưỡng thi thông thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới,định giá BĐS có tinh độ cao đã qua đảo tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm

được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS.

1.3 Những yếu tổ cầu thành thị trường bắt động sin

Các tác nhân tham gia vào thị trường nhà ở rất đa dang, tuỷ thuộc vào cách

thức tham gia, có thể phân chia như sau: người tham gia vào hoạt động cung BĐS,người tham gia vào hoạt động cầu BBS, hoặc va là người cưng, vừa là người cần

1 Các yếu tố cầu về BĐS

- Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu, thực hiện các dự án vào mục đích

công cộng đưới hình thức không thu tiền, hoặc có thu tiễn sử dụng nhà, đất:

s6 một số người dân có tn muỗn đầu tr kinh doanh, họ cổ như cầu mua BĐS để

kiếm bis

- Những người chuyên kinh doanh BĐS Đây là những người thông qua quả

trình kinh doanh BĐS nhằm mục tiêu thụ lợi nhuận

~ Ngoài ra, còn có các tác nhân khác tham gia vào thị trường BĐS như các cơ

quan quản lý nhà nước, các ngân hàng, các nhà thầu xây dựng và các tổ chức và cá

(Quan hệ tên được xây dựng trên giá thiết là ắt cả các nhân tổ khác không đối,

trừ giá cả P và số lượng Q.

rất nhiều yêu tổ ảnh hưởng đến số lượng cầu BĐS Cu thể có~ Dân số: ảnh hưởng quan trong nhất đối với nhu cẫu nhà ở là din số bởi đơn

giản vì nhà ở là đành cho dân và sự hiện diện hoặc vắtmặt của dân chúng sẽ ảnh

hưởng đến nhu cầu sử dụng BĐS Do đó, sự phát triển số lượng đơn vị nhà ở phảitheo sự tăng dân số trong cộng đồng Bên cạnh dân số thì nhân khẩu học, cơ cầu din

sé theo la tubi, nghề nghiệp giới inh và mức thu nhập quyết định như cầu nhà ởkhông giống nhau Đặc biệt với thành phố Hà Nội nhu cẩu tăng dân số cơ học hangnăm rất lớn và không kiểm soát được

~ Thu nhập: Yếu tổ thứ bai ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS là thu nhập, dân

chúng thiểu hut tiễn bạc thi không thể cổ điễu kiện mua BĐS, tuy nhiền nhu cầu về

BDS lạ rất lớn Khi nhân dân có như cầu tức thu nhập của họ đủ để thanh toán các

chỉ phí thì lượng cẩu thực tế về BĐS rất lớn Trái lại đối với một số người, việcthanh toán quá nhiều khoản chỉ phí thiết yếu sẽ hạn chế số tiễn khả dựng cho mục

địch cầu về cầu BĐS, Vi vậy, khi phân tích thu nhập dưới góc độ là một yếu tổ ảnh

hưởng đến nhu cầu về BĐS, người ta tập trung phân tích phần tổng tha nhập của

người dân chỉ phí cho việc sử dụng vé cầu BĐS Mức thu nhập cũng giống như din

số, không chỉ ảnh hướng tới toàn bộ nhu cầu BĐS ma còn ảnh hưởng đến việc cấu.

thành của nbu cầu đó

- Khả năng vay tiền (gn dụng): Mua một tải sản BDS là điều mà mọi người

cho là việc tạo mai lớn nhất đổi với mỗi người nhóm một số người có đủ khả năng

thanh toán để mua một tài sản BĐS chiếm ty lệ không lớn trong tổng dân số Đểlim báo khả năng thank toán cho việc mua BDS, người ta có

thức tn dụng thé chấp: đễ thực hiện giao dich, Do đó, khả

iu về BĐS Đối với những thành phổ lơn như thành phố Hà Nội ti

dụng để phục vụ cho các hoạt động về cầu BĐS li rất lớn, các tổ chức tin dụng,ï dụng các hìnhdụng có ảnh

hưởng đến nhu

ngân hàng đã và đồng vai trò quyết định đến cấu thành thị trường BĐS Đối với

người thuê mướn, chỉ phí tấn dụng th chấp ảnh hưởng đến cung về BĐS, nó quyếtđình mức giá cho thuê Với mức lãi thể chấp thấp có thé chấp nhận thi nhu cầu vềBĐS cũng gia tăng Trong thời gian gin đây trên địa ban thành phố Ha Nội việc han

chế cho vay đối với hoạt động mua BĐS đã làm cho thị trường BĐS trở nên vô

“cùng trim lắng, một số tổ chức tin dung thắt chat trong việc cho vay cũng đã xây ratắt nhiễu hệ ụyiêu cực trong hoạt động kinh doanh BĐS

đẩy mức lã suất len ca.

= Những thay đổi về th hiểu Khi con người tìm được một sự chun mực sngtốt hơn, họ dip lại sự mong muốn và niém tin tưởng của người thân trong cuộc

sống sẽ thay đổi tương ứng Do vậy, vie chọn nơi nào để sinh sống không chỉ được

quyết định bởi mức thu nhập, mà còn là vấn đẻ sở thích cá nhân.

= Ngoài ra các yến tổ v gi cả của hàng hoá có thé thay thể, dự báo vỀ tươnglai, chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS cũng ảnh hưởng đến cầu về BĐS

Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác thì số lượng cầu vé một loại hàng

hoá BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thé

3 Các yếu tế cầu thành vé cung:

Người cung BĐS, trước hết là Nhà nước và những tổ chức, cả nhân được Nhà

nước giao quyển sử dụng BĐS Ngoài ra, người cung BĐS còn có các công ty kinh

doanh BĐS nhà ở được Nhà nước giao dit hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng

nhà ở và bán cho dân cư.

Di với các dự án án xây dưng lớn như các dự án phát tiễn các khu đô tị

mới, chủ yếu là do các tổng công ty nhà nước hoặc nhả thầu nước ngoài thực hiện,

còn các công tình BĐS tư nhân chủ yếu là các nhà thầu tư nhân thực hiện.

Số lượng cung BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường.

Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu diễn trong đồ thị với các điều kiện

là các yếu tổ khác không thay đổi.P

Trong đó

S: đường cung về BDSP: Giá cả BDS

86 lượng cũng về BDS

fe) Q

HìnhQuan hệ giữa giá cả và lượng cùng

“Cũng như cầu về BDS, có nhiều yếu tổ ảnh hưởng đến cung của nó, Cụ th là:- Giá thành khai phát BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà

đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành

cao hay thấp côn phụ thuộc vio Ii suất cho vay của ngân hằng, tỉnh hình lạm phát

nếu lãi suit cho vay của ngân hàng giảm di thì đường cung sẽ dich chuyỂn sang

phải (cung tăng do có nhiều người đầu tư vio BĐS).

- Chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng các loại

thuế liên quan thi cung về BĐS sẽ giảm

- Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự bio sắp tới giá nhà sẽ tănglên thì họ găm BĐS lại do đó cung sẽ giảm,

- Tình trang và tuổi thọ của BĐS cũng ảnh hưởng không nhỏ tới quyết địnhcung BĐS của các nhà đầu tư

~ Vige chuyển đối mục đích sử dụng và cầu trúc của BĐS có tác dụng đối với

cung về BĐS Ngoài việc gii toi, nguồn dự trừ BĐS lại thay đổi do việc chuyển

đồi Việc chuyển đổi có thể tăng lên một số các đơn vị BĐS bằng cách đổi hoặc các

trúc khác thành các loại bình BDS khác nhau Mặt khác một s

có thé thay đổi các đơn vị nhà ở thành những mục dich nhu cầu sử dụng BĐS khácnhau Do đ

chuyển đổi có

ta phải kết hợp dự bảo về tăng và giảm để xác định việc chuyên đổi có.

ảnh hưởng gi đối với thị trường BĐS hay không Việc chuyển đổi không phải là nhhưởng chủ yếu trong việc thay đổi nguồn BBS.

- Xây dmg mới các loại hinh BBS: Việc xây dựng mới thay đổi nhiề từ nămnày sang năm khác và nhất là từ vùng này sang ving khác Đó cũng là yêu tổ lớnnhất trong việc thay đổi nguồn cung về BĐS hàng năm Việc xây dựng mới chỉ xảy.ra khí đâm bảo đã điễu kiện về nguồn lực có sin Các nguồn lực đó a: đắt đá, laođộng, vốn và các kỹ năng kinh doanh Giá cả đạt được từ các nguồn nay phải tương

xứng với nhau và với giá nhà ở trên thị trường Những thay đổi có tính khả dungcủa các nguồn này sẽ làm biến đổi giá cả và ảnh hưởng đến khả năng xây dựng đểthu lợi

DE nhận thấy các nguồn lực nảy cỏ tính khan hiểm Đắt dai là nguồn tảinguyên có hạn do có hạn chế về môi trường hoặc do quan điểm của Chính phủ đốivới việc Khoanh ving dit Lao động cổ thé thiểu do không đã trình độ chuyên môn,

nghiệp vụ để đáp ứng công việc Việc thiếu vốn hay còn gọi là "sự bóp chẹt tín

dụng” kể cả nguồn cung ứng tiền giảm sút và lãi suit tăng cao đã hạn chế việc xâydmg mới các loại hình BĐS, Sự thiểu hụt vốn cũng cho thấy sự thu hut về nguyên

vật liệu Sự thiểu hụt về kiến thức trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thi lại phổ biển.

hơn vĩ bản chit của việc xây dung mới các loại hình BDS đôi hỏi công nghệ hiện

dai và kỹ năng phát triển thị trường.

Do vậy, việc dự đoán về xây dựng mới phãi xem xết kỹ tính khả dung của các

nguồn liên quan Quả thực, yéu tổ cơ bản ảnh hưởng đến sự bién đồi trong xây dựng

mới là sự thay đổi về giá thành và kha năng về vốn.

- Chất lượng của các loại hình BĐS là yêu cầu rất quan trọng, nó thể hiện ởtuổi thọ và sự thích dung của BĐS đó Tuổi thọ lầu bền của BĐS thể biện ở độ bềnchắc của căn nhà do chất lượng xây dựng (kết cầu, vật ligu, ) Tuổi thọ của BĐS

côn phụ thuộc vào công tác bảo quản, duy tu sửa chữa trong qué tình sử dụng,"Những BDS kém chất lượng và bảo quân không tốt sẽ hư hỏng nhanh, kim sụt giảmnguồn cung Điều này cần được các nhà quản lý và chuyên gia BĐS nghiên cứu và

có biện pháp khắc phục.

- Tỉnh thích dụng và tiện nghỉ của các loại hình BĐS: Người mua cổ khuynh

hướng tim "những tiện nghĩ" là tinh hop pháp về quyen sử hữu và thuận lợi cho

việc ăn ở Những tiện nghi này có thé bao gồm những đặc trưng vật chất thuận lợi,

khoảng không gian và các điều kiện liên quan đến điều kiện ở Các nét đặc trưng

như thể thường khó có thé được đánh giá bằng các tỷ lệ khách quan hoặc bằng kỳthuật Có nhiều yếu tố tiện nghỉ không hoàn toàn khách quan, chúng lệ thuộc vào sởthích, tinh trạng và quan điểm chung Những nét đặc trưng vẻ tiện nghỉ này thường.hay thay đối, khó đánh giá Việc dự đoán các thị trường BĐS, trên cơ sở yếu tổ tiện

nghị rất phức tạp vì sự khó khăn của việc dự đoán quan điểm, thấi độ của người

mua người bin, người thuê và của chủ đất đối với các đặc trưng của ú nghỉ

Quan điểm về sự quan trong của các Ú nghĩ đồ thay đổi theo thời kỳ, có tính chất

mới lạ về lối kiến trúc, truyền thống và đời sống của từng vùng Những thay đổi

tương ty trong tương lai có thé đoán trước và phải được xem xết trong khỉ nghiên

cứu thị trường nhà ở Ngày nay để nâng cao chất lượng quy hoạch xây dựng,

thường có xu hướng giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trả Những thay đổi chính

về các đặc trưng, thiết kế hay thiết bị của nhà ở rất chậm chap.

~ Về vị trí: đặc điểm khác thường khác của BĐS là vị trí cố định của nó Đốivới những thay đổi rong cộng đồng có th việc tin dụng dit không côn thích hop

nữa Một toà nhà gần như mới có thể trở thành lỗi thời và phải đập xuống gây ra sự

lãng phí một số tiền khá lớn Tuy nhiên, những phí phạm đó có thể được giảm.

xuống nếu đơn vị nhà đó được chuyển đổi linh hoạt sang việc sử dụng khác Vị trí

cổ định trở nên trim trọng hơn do tui tho của các ngôi nhà khi được so sánh vớimức thay đổi của cộng đồng mà các ngôi nhà nằm trong khu vực đó Điều này là

hiện thực đối với những cộng đồng phát triển nhanh Loại nhà lỗi thời thường bị rút

ngắn tổi thọ kinh tế của ngôi nhà là một ảnh hưởng đáng kể đổi với tỷ lệ đập phá

các ngôi nhà trong cộng đồng Do đó, đây cũng chính là nguyên nhân của những,thay đổi nguồn cung.

- Đối tượng thích hợp: Nồi chung, tuổi tho của BĐS là phải có tính linh động,

48 đáp ứng các nhủ cầu thay đổi của người sử dung lâu dài hoặc như c: tủa nhữngngười sử dụng Tính linh hoạt là một lý do quan trọng đổi với mức độ thay đổicham và thận trọng trong việc thiết kể Tuổi thọ cũng có nghĩa là sản phẩm đó có

thể đáp ứng tốt hơn yêu cẫu và mức thu nhập khác nhau của sử dụng.

Việc lựa chọn BDS là một hinh vi của th trường với các tiêu chuẩn tuổi the

của loại hình BDS đó, sở thích và các nhu cầu tiện nghĩ khác.

Như vậy, nghiên cứu cung va cầu về BĐS, chúng ta có thể thấy rõ mối quan

hệ giữa chúng:

0——®e———© ~ Eo: Điểm cân bằng thị trường.

«Po: Giá cả ti điểm cân bằng= Qo: Số lượng tai điểm cân

cả BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiểm tương đối va mức cầu của

người mua, So sinh với giá cả hing hod thông thường, giá cả nhà ở có các đặc trưng

~ Tính song trùng, ức là bao gm cả giá đt và giá công trình;

- Tỉnh khu vực:

= Có ha loại hình giá cá: giá mua bán và giá cho thuê:

- Giao địch BĐS thực chất la giao dich quyền lợi mà BĐS đó mang li, quyền

lợi không giống nhau th giá cả cũng khác nhau;

~ Giá cả BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoải việc chịu.

ánh hưởng của tinh bắt động và tinh dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tinh cá biệt

của người mua và người ban;

+ Theo xu hướng đồi hạn, giá cả BĐS luôn có khuynh hướnging lên vì đấtđai là tải nguyên có han,

Can cứ vào các hình thức và công dung của hàng hoá BĐS giao địch trên thị

trường, có các loại giá như sau:

- Gitổng (gid toàn bộ) và gid đơn vị (một loi đơn vi hàng hóa BĐS qui

~ Giá thị trường, gi 1 thuyết và gi ước nh: gi th tường in hn thực tế

‘qua giao dich và biến động theo thời gian, lý thuyết là giá BĐS giả thiết đượchình thành hợp lý trên thị trường công khai; giá ước tính lả giá được xác định bằng.

một phương pháp định giá nào đó, thường được ding rộng rã trong mua bán, cho

thuê, thể chấp chuyển nhương, nhà ở

~ Giá thuê ding cho giao địch cho thuê

Giá thé chip, dùng để thể chấp khi vay tiền

~ Giá đền bù, dùng iải phỏng mặt bing

= Giá ding cho mục dich đầu tư- Giá sử dạng hiện thời

- Giá trưng mua lạ khi Chỉnh phủ cin huy động lại BĐS.

1.33 Cúc nhântổ khác

- Các cơ quan quản lý nhà nước: Trong quá trinh vận hành thị trường BĐS,

các cơ quan quản lý nhà nước có quyền quy định các quy tắc hoạt động kinh doanh

trong thị trường, đồng thời có chỉnăng quản lý, giám sát hoạt động kinh đoanh.

Ngoài ra các cơ quan Nhà nước còn cung cắp một số dịch vụ cho kinh doanh BS.

Kể từ khi muốn mua BĐS thì người mua hoặc nhà kinh doanh đã phải giao thiệp

với các cơ quan quân lý nhà nước như công chứng địa chính quả lý đô thị, quảnlý xây dựng, kiến trúc và quy hoạch đô thi, Thông qua cúc dịch vụ và chức năng

quản lý của mình, các cơ quan quản lý nhà nước.

iy phép xây dựng, xác nhận quyền hợp pháp của BĐS, giới han các

= Hệ thống ngân hàng Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn

lớn Vì vậy, hoạt động kinh doanh tê thị trường BĐS cần phải huy động vẫn từ

các định chế ải chính hoạt động trên thị trường vỗn các định ch tai chính này chủếu là các ngân hàng

Do đặc tinh không thể dĩ dồi và lâu bền của BĐS nên thường được đồng lim

tải sản thể chấp Chính vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường BĐS để định giá

BDS làm ti sản thể chấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn tr, ngân hing sẽphit mại BĐS là tải sin thé chip, lúc này ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị

trường BĐS Mặt khác, chính các ngân hang cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh.

doanh trên th rường BDS, thậm chi ổ chúc riêng một bộ phận (công ty trực thuộcngân hàng) để chuyên doanh BĐS.

"Ngoài ngân hàng, các định chế tải chính khác như các công ty bảo hiểm, công.

ty tài chính quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trườngBDS

- Các nhà thầu xây dựng: Đây là các công ty hoặc cá nhân làm dịch vụ nhận

thầu xây đựng các công trình cho các chủ đầu tư kính doanh BĐS nhà ở Nhà thầuxây dựng nhiều khi cũng mỡ rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS

- Các tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động dich vụ tư vin khác Các tổ

chức, cá nhân tham gi các hoại động dich vụ tư vẫn khúc bao gỗm các dịch vụ tưvấn kỹ thuật như thiết kể, thì công, lắp đặt tư vấn kinh tế và pháp luật Các địchvụ tự vấn kinh tế và pháp luật chủ yếu của các công ty tư vẫn nhà đất làm các địchvụ môi giới, định giá, cung cấp thông tin về nhà đất và tư vẫn pháp hụt Thị trường

BĐS cảng phát triển thi hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS cảng phát triển

theo hướng chuyên môn hod

1.4 Tác động của thi trường bắt động sản đến nền kinh tẾ

Thị trường BĐS được xác định trong mồi quan hệ tác động của thị trường này.ôi với các thi trường khác và đối vớ tổng thé nên kinh ế quốc dân Thể hiện trong

các nội dung sau:

1.4.1 Thị trường bắt động sản góp phần nâng cao đồi sống nhân dã

Thứ nhút, thị trường BĐS phát tiễn thúc đây khoa học, kỹ thuật và công nghệ,

nâng cao chất lượng cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp,

của con người, cho nhu cầu văn hỏa, xã hội, thé thao, giao tiếp của cộng đồng Sự

vận động và phát triển của thị trường BDS cũng đồng thời là kết quả của sự tác

động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tổ cơ bản li cung và cầu, đồ cũng là sự tác

động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhủ cầu tiêu dùng

ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, di lạ, sinh hoại, nơi con người thực.hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác

Thứ hai, thị trường BĐS phát triển ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường.

hàng hóa thị trường vốn góp phần thúc dy sự phát trién chung của thi trường dp

ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người

1.42 Thị trường bit động sin tác động đến nhiều loại thị trường khác trongnền kinh tế

Do các quan hệ liên đối, nhân quả, sự vận hành thị trường BĐS có ác động tới

nhiều loại thị trưởng khác, Dễ thấy nhất là thị trường tư liệu sản xuất vŠ máy móc:thiết bị và vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào.

cho như cầu xây đựng các lạo hình BĐS: tắt cả các chỉ phí vẻ vật iệu xây dựng vềmáy móc thiết bị đều nhập lại cũng với các chỉ phí khác trong quá trình tạo lập tisản BĐS dé hình thành tổng chỉ phí (giá thành) của tải sản BĐS đó Khi ải sin BĐSđược trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả được các bên nhất trí xác định có.

thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó Tuy nhiên, dù giá cao hay giá thấp thì việc"mua bin ti sin BĐS cũng đồng thi là việc chấp nhận việc mua - bản một lẫn nữa

đối với các cấu thành của BĐS, trong đỏ có vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị

tạo nên BĐS,

1.4.3 Thị trường BĐS phátThị trường BDS trực

‘én liên thông với thị trường lao động

tác động vào thi trường lao động và ngược lại Việc

xây dung các laojj hình BBS trên đắt luôn luôn đồi hỏi phải huy động nguồn lực laođộng tham gia Khi cầu của thị trường BĐS tăng lên thi việc tăng cung hàng hóa chủyếu phụ thuộc vào việc tạo lập thêm những bàng hóa BĐS mới Điều này đồng

nghĩa với việc tạo thêm nhiễu việc làm trên thị trường lao động Ngược lại, khi

lượng cung về BDS vượt lượng cầu rên thị trường thì việ lao động trên các công

trình xây dựng, trang trại bị mắt việc, sa thai là điều khó tránh khỏi, tgo ra hàng,

loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính tr phải giải quyết

1a.j trường BDS ảnh hưởng lan toa vào thị trường ti chin, tiền tệ

Tác động của thị trường BĐS còn lan tỏa sâu đậm vào thị trường tải chính tiễn tệ Trên thực tẢ, khi lãi suất tiền gửi thập đảng kể so với li nhuận có thể thu

-được từ kinh doanh BĐS, từ dầu cơ BDS thi nhiều nhà kinh doanh sẵn sing khong

sửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiễn gửi ra khỏi ngân hàng, đảm phán để được

ngôn hàng cho vay thêm để đầu tu vào BDS, Tinh trang này tie động mạnh vào thị

trường tin dụng tới cả phía cung và phía cầu tín dụng

Ở trang thải bình thường, thị trường BĐS và thị trường tải chính tiễn tệ nương

tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch BĐS luôn luôn kéo theo những,

giao dich tải chính tiễn ¢, Đơn gián nhất trong mỗi quan bệ này là tổ chức tài

chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bản BĐS để giúp ho thanh toán các,

khoản tài chính với nhau một cách an toàn và hiệu quả ở mức phúc tạp hơn, tổ

chức tài chính tiền tệ có thé cho bên mua BĐS vay một khoản tai chính để thanh.toán cho bên bán Hoặc cho bên bán vay một khoảnchính để nâng cấp,sản

trước khi đem bán & tim cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với

tổ chức kinh doanh BĐS để cùng sở hữu tài sản nhà ở và bán ra trên thị trường Từ.sắc mỗi quan hệ này, không it ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ð đã được hìnhthành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thể giới

1-45 Thị trường bắt động sin ảnh hưởng đến sự dn định xã hội

Thị trường BDS giữ vĩ tí quan trong đối với sự ôn định xã hội Thị trường

BĐS trong dé có bao gồm nha ở, đất ở bất cứ một xã hội nào đều gắn với chính sich

đất dai của một quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh cũng có nghĩa làchính sách đất đại phù hợp, xã hội ổn định Hơn nữa một th trường BĐS không

hoạt động hoặc hoạt động không lành mink: giá cả lên xuống thất thường, người có

tiễn thực hiện đầu cơ, buôn bản đất ai, lũng đoạn giá cả sẽ tác động trực ấp vào

mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghỉ vào chính sách pháp luật.

làm cho xã hội thiểu ôn định, vì đắt đai nhà ở và các công trình BĐS khác luôn gắn

chat với hoạt động sin xuất và đôi sống con người và các hoạt động xã hội của conngười Thực tế ở các nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà.thị trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngằm, hiện tượng buôn bin đầu cơ đắt đai phát

triển đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đắt dai, người dân hoài nghỉ với chính

xách dit dai của Nhà nước, quan hệ xã hội về đất đi, nhà ở đã có những biểu hiện

tiêu cực

1.46, Phát triển thị trường bắt động sim góp phần thác đẩy đổi mới chính sách

và quản lý

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục đổi

oat động kinh doanh BĐS, Vi chỉ có thông10 dich dân sự mới được thực hiện và chính ở thị trường.

mới bổ sung, hoàn thiện chính sách về

cua thị trường này, các

này sẽ bộc lộ những vin để không phủ hợp thực tiễn của chính sich nhà dit, sự

không phủ hợp trong quản lý Nhà nước về nhà dit Trên cơ sở đồ Nhà nước tiễn

hành nghiên cứu nhằm đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách và thực hiện đổi mới.sông tie quản lý nhà đất tạo điều kiện cho các quan hệ nhủ đất được phát tiễn phù

hợp với bản chất của quan hệ nhà đất la quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội Đồng thời

thông qua đó mà thị trường BĐS được mở rộng và phát tiễn, khắc phục nh trạngcủa một thị trường không chính thức (bị trường ngằm), khắc phục tinh trạng bảnhchính hóa các quan hệ dân sự vé nhà đất, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thaythị trường Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bỗ sung, hoàn thiện

công tác quản lý nhà đất, quản lý BBS: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đắt đai,

đăng ký tài sản lập bản đổ địa chính cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất (sửhữu đắo hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất dai, đây là điều kiện trực tiếp làm rõ ranhgiới và xác lập từng BDS cụ thé như một hàng hỏa cụ thể Thị trường BĐS hình.

thành và phát triển góp phần xác lập mi quan hệ kinh tẾ giữa Nhà nước với người

sở hữu BĐS (người sử dụng dat), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính

sich và hoàn thiện công tắc quản lý nhà nước.

Những tác động của thị trường bất động sản đối với nỀn kinh tẾ nước ta

trong thời gian vira qua :

“heo đảnh giá chung của các chuyên gia thị trường BĐS ở nước ta trong thời

gian vừa qua thiếu minh bạch, bắt dn, tiềm dn nhiều rủi ro và có những tác động

không thuận lợi đến phát triển kinh tỄ - xã hội của đất nước, cụ thể do những

nguyên nhân và ở những vẫn để sau:

Nhu cầu nhà ở cho người cổ thu nhập thấp tăng cao: Tại các đô thị lớn nhưHà Nội và Thành phổ Hồ Chi Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhủ cầu

bức thiết về nhà ở rất lớn và ngày cảng gia tăng do phát triển kinh tế và gia tăng dân.số cơ học Tuy nhiên mite giá nhà ở đành cho người cổ thu nhập thấp li cao, cao

hơn các nước tong khu vực, Sức ép này sẽ the động không lành mạnh lên thị

trường bắt động sẵn và trật tự an toàn xã hội.

Chi phí sản xudt kink doanh tăng: Giá nhà đắt tăng sẽ diy chỉ phí sản xuất

kinh doanh tang, làm tăng giá cả hang hóa sản xuất trong nước, đối vớ

phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm

tiêu ding nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội

nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngây nay

Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu te mước ngoài: Các công ty

nước ngoài sẽ tim kiểm cơ hội đầu tr ở những nước khác có giá thuế văn phòngthấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn Mặt khác, đối với kết cầu hạ ting như ở Việt

Nam thi sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển

hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thai Lan

Co cấu phát triển kính ế không đằng đầu giữa các ngành, các lnk vực: Đa số

các nhà đầu tư kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trườngBDS, một thị trường dang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ

lợi nhuận cao Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vồn đăng ký của.các nhà đầu te nước ngoài vào BBS đã tăng đột biển và đạt dén con số 2,5 ti USD,riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.

Giá cả tăng và gây lam phát: Giá dit tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng,loạt đổ vốn vào xây dmg các cao ốc, văn phông và căn hộ cao cấp đã khiến một

khối lượng tiền khá lớn được tung vio thị trường, tong khí các công trinh chưa

hoàn tat, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những.

nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta

Chi phí đền bù, giải toa đắt cao: Giá đắt tăng dẫn đến chỉ phí giải toa, đền bù

tăng cao, đồng nghĩa với chỉ phí đầu tư xây dựng kết cầu ha ting tốn kém hơn, cảng

khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ ting

Gia tăng khoảng cách giàu nghèo: Một nhôm người sẽ giàu lên nhờ chuyển.

nhượng BDS hoặc nhận được sé lợi nhuận lớn từ kinh doanh BDS, trong khi việc

người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời Hiện nay,

Khoảng cách giảu nghêo ở nước ta đang ngày một ma rộng,

Thị trường thiểu mink bạch, thông tin chưa đầy đủ: Thị trường BĐS ở Việt

Nam thiểu minh bạch vì đây chỉ là lại gỉ:

đầu tự lớn, trong khi thị trưởng nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đếntân chơicủa những và các nhà các

dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân ở Việt Nam, điển hình là ở.các đô thi lớn như Hà Nội và Thành phổ Hồ Chi Minh, nhu cầu mua nhà và đắt để

đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%Người din hiện nay rất khó khan trong việc

thu thập các thông tin để mua được một căn hộ mà thường phải thông qua mỗi giới

DS Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiểu minh bạch, thông ti chưa đầy đủ màcác hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn.trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sich nhà nước, đồng thi tiếp

tay cho tham những,

Kết luận Chương 1

Thị trường BDS có ảnh hưởng trực tiếp và quan trong đến đồi sống văn hóa,xã hội, kinh tế va chính trị, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước.ngoài tạo nguồn vén cho đầu tư phát triển kinh tế của đất nước Quá trình phát triểnnên kinh tế ở nước ta cho thấy vai trò và những đóng góp to lớn của thị trường bắtđộng sản đối với tiền trình phát triển kinh tế đất nước, và việc ning cao chất lượng

cuộc sống của từng gia đình

vượt tr ngoài tim kiểm soát Theo đánh giá chưng, thị trường bắt động sin ở nước

ta hiện nay thiếu minh bạch, bit ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác độngkhông thuận lợi đến sự phát tr én kinh tế - xã hội của đắt nước.

Để thị trường BĐS ở nước ta phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, edn

thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với quả trình phát triển củathị trường này bằng các giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn

CHƯƠNG 2

“THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS

TREN DJA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI THỜI GIAN QUA

2.1, Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phổ Hà Nội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên“Thành phố có

tinh Ha Tây cũ vào Thành ph Hà Nội thì điều kign tự nhiên còn nhiều hạn chế Tuyvị tí đc địa về mặt địa lý, tước khí Hà Nội mổ rộng sắt nhập

nhiên sau khi chính thức mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà

Nội đã có những thay đổi va phát triển mới.

độ Đông, tiếp giáp với các tinh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, Hòa

Bình ở phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía Đông, Hòa Bình cùng

Phú Thọ ở phía Tây

- Bia hình

Địa hình Hà Nội thất

Đông với độ cao trung bình từ $ đến 20 mét so với mực nước biển Nhờ phù sa bồi

theo hướng Tây bắc xuống Đông nam? Tây sangđắp, ba phần tư diện tích của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông Đà, haibên sông Hồng và của các con sông nhỏ khác Phần dign ích đồi núi phần lớn thuộc

các huyện Sóc Sơn, Ba Vi, Mỹ Đức, với định núi ao nhất li Ba Vì cao 1.281 m~ Khí hậu:

Khí hậu Hàï tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm của khí hậu nhiệt

juanh năm nhận được lượng bức xạ mặt trời rất đồi dào.

đối gió mùa im thành pl

và có nhiệt độ cao Thành phổ có đủ bn mia xuân, hạ, thu, đông.

thấp, nhưng Hà Nội lạ là một trong những thành phố có giá sinh hoạt đất đỗ nhất

thể giới và giá BĐS không thua kém các quốc gia giàu có, Điều này đã khiến những

din cư ở Hà Nội, đặc biệt là tẳng lớp cổ tha nhập thấp, phải ng trong điều kiện

chất chi, hig tiện nghĩ

‘Theo số liệu năm 2003, khoảng 30% dân số Hà Nội sống dưới mức 3 mỶ nhàở một người Ở những khu phố trung tim, tinh trang côn bi đất hơn nhiều Nhà nướccũng không đủ khả năng hỗ trợ cho người dân, Chỉ khoảng 30% cán bộ, công nhân,

bi nha 6.

viên chức được phân p

Do truyền thống văn hóa và những khó khăn về vật chất, tinh trạng 3, 4 thé

ng sống chung trong một ngôi nhà rắt ph bi i Mỗi năm Thành phổ

xây dựng hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá nhà vẫn ở mức quá cao so với khả

năng của phần lớn người dân Gan như các gia đình trẻ ở Hà Nội chưa có nhà ở,phải sống ghép chung hoặc thuê nhà ở tạm Với giá 1 tỷ tới 2 ty đồng một căn hộ

chung ex, một người dân có thu nhập trung bình chỉ có có thể mua được sau rắt

nhiều năm tích lũy tải chính Bên cạnh những khu chung cư mới mọc thêm ngày

cảng nhiễu, vẫn còn những bộ phận dân cư phải sống trong những điều kiện hết sức

lạc hậu và khó khăn Từ bãi An Duong,

Yén Phụ, Tây Hồ, hing tram gia đình sống trong những căn nhà lợp mái tre được.

n dai đất giữa Sông Hồng thuộc địa phận.

làm từ nhiều năm trước, không có điện, không có trường học và không được chăm

sóc về yté

Việc chia đất công cũng là một vấn đề gây bức xúc trong dư luận xã hội

[Nh năm 2006, Báo chí đặt vind hại 3000 ty đồng do Quyết

định duyệt giá đất của UBND Thành phố Hà Nội

‘Theo số liệu của Tổng cục thông kê năm 2011 thì năm 2010 Thành phố HàNội có 650 cơ sở khám chữa bệnh trực thuộc Sở Y tế Thành phổ, trong đồ có 40

"Nhà nước tÌ

bệnh viện, 29 phòng khám khu vực và 575 trạm y tế, Số giường bệnh trực thuộc Sở

Y tế Hà Nội là 11.536 giường, bằng khoảng 1/20 số giường bệnh cả nước; tính

trung bình ở Hà Nội 569 người giường bệnh so với 310 người giường bệnh ở Thành

nằm điều ti Cũng theo thống kê năm 2010, Thành phổ Hà Nội có 2.974 bác si

2.584 y sĩ và 3.970 tá, nữ hộ sinh 1.173, so với Thành phố Hỗ Chí Minh 6.073 bac

Hồ Chí Minh Điều này dẫn đến tinh trạng, nhiều bệnh viện có 2-3 bệnh nhân

si, L875 y sĩ và 10.474 y tá, nữ hộ sinh 2.345 Do sự phát triển không đồng đều,

những bệnh viện lớn của Hà Nội, cũng là của cả miễn Bắc, chỉ tập trung trong khu

vực nội thành Cùng với hệ thống y tế của nhà nước, Hà Nội cung có một hệ thông.

bệnh viện, phòng khám tw nhân dang din phát triển.

Là thành phố thủ đô và có vị trí ở trung tâm của miễn Bắc, bên cạnh con

sông Hồng, giao thông tir Hà Nội đến các tinh thành khác của cả nước tương đối

thuận tiện, bao gồm cả đường không, đường bộ và thủy và đường sit

“Trong nội đô, các tuyển đường thường xuyên xảy ra tỉnh trạng ủn tắc do cơ

sử hạ tang thấp kém, lượng phương tiện tham gia giao thông quá lớn, đặc biệt là các

phương tiên giao thống cá nhân cộng thêm ý thức tham gia giao thông của ngườidân côn rất thấp Trên những đường pho Hà Nội, vi hè thường bi chiếm dụng để

kinh doanh, để xe, buộc người di bộ phải đi dưới lòng đường Trong những năm gin

Hà Nội chỉ phát tri

“Thành phổ thiết kế chưa khoa học, không đồng bộ và hệ thống đảo chiều giao thông

thêm 5 tới 10 km đường mỗi năm Nhiễu trục đường của

ở một số điểm không hợp lý Thêm nữa hiện trợng ngập Ging mỗi khi trười mưa.

cũng gây khó khăn cho người tham gia giao thông.

2.1.3 Về điều kiện kinh tế.

Vĩ thể trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ rất lâu trong lịch sử"Tên những con phố như Hàng Bạc, Hàng Duong, Hàng Than đã mình chứng cho

Chi Minh và khu

điều này Gần đây, với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phi

vực Nam Bộ, Hà Nội cũng chiếm vị tri quan trọng thứ hai trong nền kinh tế ViệtNam.

‘Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả nước và

khoảng 41% so với toàn ving Đồng bing sông Hồng, Trong bảng xếp hạng về chỉ

Ha Nội la một trong những địa phương nhận được đầu tư trực tip từ nước

ngoài nhiều nhắc, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án, Thành phổ cũng là địa điểm

của 1.600 văn phòng đại điện nước ngoài, 14 khu công nghiệp cũng 1,6 vạn cơ sởsản xuất công nghiệp Bên cạnh công ty nhà nước, các doanh nghiệp tư nhân cũng

đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Hà Nội.

Sau khi mở rộng địa giới bảnh chính, với hơn 6 triệu dân, Ha Nội có khoảng

3,3 triệu người đang độ tuôi lao động Mặc dù vậy, những thành phố vẫn thiếu laođộng có trình độ chuyên môn cao Cơ cầu và chất lượng nguồn lao động chưa dich

chuyển theo yêu cầu của cơ cấu kinh tế Hà Nội cũng đang phải đối đầu với những.

khó khăn khác Năng lực cạnh tranh của nhiều sản phẩm địch vụ cũng như sức hấp.

dẫn của môi trường đầu tư của Thành phổ thấp Chit lượng quy hoạch phát triển các

ngành kinh tế ở Hà Nội không cao và thành phố cũng chưa huy động tốt tiềm năng

kinh tế rong dân ex

Nhu vậy có thể nói„kinh tế và xã hội hiện nay của Ha Nộihiện nay côn nhiễu ban với việc phát tiễn của thị trường BDS, tuynh n với đặc thù là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính tị của cả nước Hà Nội vẫncòn những lợi thể để phát triển tốt hơn nữa thi trường BDS

2.2 Thực trạng thị trường bắt động sin tại Hà Nội

22.1 Tình hình thị trường bắt động sin và sử dụng đất tại Hà Nội

“Thị trưởng mua bản BĐS ở Ha Nội hiện có 2 loại: thị trường chính thức vả thịtrường không chính thức.

Loại mua bán có đủ các điều kiện pháp lý và có đăng kỹ với cơ quan quản lý

nhà nước có thẩm quyền thường được gọi là thị trường chính thức Những giao dichđủ điều kiện pháp lý chủ yếu là những BĐS đã được cắp giấy chứng nhận quyển sử

dung và quyển sở hữu Những BĐS này khi được mua hoặc bán thì người chủ sở.hữu đến cơ quan có thim quyền để công chứng hợp đồng mua bán, đăng ký sang

tên đổi chủ, đồng thời họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tải chính với Nhà nước như nộp

thuế chuyển quyền sở hữu vi quyền sử dụng, nộp các loại thuế theo qui định.

Giao dich trên thị trường chính thức bao gồm giao dịch bán thuộc sở hữu Nhà

nước cho người dang thuê theo các qui định của phip luật và các giao dịch chuyển

nhượng của các hộ gia định có diy đủ giấy tờ hợp pháp,

“Tuy nhiền, tến độ cấp ey chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở đỏ thị còn rất chậm, số nhà ở thuộc sở hữu tư nhân có đẩy đủ giấy tờ hợp lệcôn thấp, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều BDS tham gia thị

trường không có đủ điều kiện pháp ý:

Loại thứ hai, là các giao dich BĐS nhà ở không có đã giấy tờ hợp pháp, không

đăng ký với cơ quan quân lý nhà nước có thẳm quyền, các giao dich chủ yêu là trao

ếp giữa người mua và người bản trên thị trường, những giao dịch trên thị

tay trực

trường như vậy thường được gọi là thị trường không chính thức (thi trường ngằm).

Theo số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính tại 7 phường thuộc quận Cầu Giấy

(Ha Nội, trong 1822 vụ mua, bản chuyển nhượng nhà đất từ năm 1999 đến nay thì

có tới 80% các vụ mua bán, chuyển nhượng nhà đắt không đến đăng ký tại cơ quan

nhà nước có thẳm quyển và không nộp thu chuyển quyển sử dụngtrước bạ, chủ yếu là mua bắn tro tay.

‘Tham gia hoạt động mạnh mẽ trong thị trường này có nhiều loại đối tượng,ngoài những người có BĐS ra côn rit nhiễu tổ chức, cá nhân tham gia làm dich vụ

mỗi giới Hiện tai Thành phố Hà Nội, ước tính có hing trăm trung tâm tư vẫn và

dịch vụ nhà dit không đăng kỹ kinh doanh, Ho hành nghề chủ yêu bằng dịch vụ“chỉ tỏ, môi giới” để kiểm lời Nhiều khi họ còn tung thông tin tất thiệt vỀ chủ

trương, ch sách của Đảng vả Nhà nước, hoặc thôi phông các hiện tượng, sự việcmang tính cá biệt gây hoang mang trong nhân din nhằm diy giá thị trường lên để

hưởng chênh lệch.

“Tham gia thị trường không chính thie cồn có những tổ chức, cơ quan Nhà

nước lợi dụng chính sách của Nhà nước để thuê đắt với mục tiêu mở rộng sản xuất,

nhưng thực chất là kinh doanh BDS Nhiều người tìm mua BĐS nhà ở thuộc loại