báo cáo nhóm thẩm định giá quy trình thẩm định giá

BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM Thời gianSinh viên thực hiệnCông việcMức độ đóng góp05/03/2021-Huỳnh Vũ Kiệt Xác định tài sản thẩmđịnhPhan Hiệp Lan Anh Tìm các giấy tờ hợppháp có liên quanHà Thạc

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TÀI SẢN

Giới thiệu chung về tài sản thẩm định

Tờ bản đồ số: 65 Địa chỉ: 487/47A/44 Huỳnh Tấn Phát, khu phố 1, phường Tân Thuận Đông, quận

7, thành phố Hồ Chí Minh.

Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng

Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị

Thời gian sử dụng: Lâu dài

Nguồn gốc sử dụng: công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất Đặc điểm nhà ở:

Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ

Kết cấu nhà: Tường gạch, sàn BTCT, mái bằng

Mô tả đặc điểm tài sản

Ngôi nhà tọa lạc tại vị trí: 487/47A/44 Huỳnh Tấn Phát, khu phố 1, phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Hẻm 3 sẹc – nhánh, độ rộng hẻm 3m

Nhà thẩm định có 2 tầng (1 trệt, 1 lầu) tầng trệt bao gồm: 1 phòng khách, 1 bếp, 1 nhà vệ sinh Lầu 1 bao gồm: 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh Để xây dựng cảm giác thoải mái, ngôi nhà được xây dựng với một không gian mát mẻ và tươi sáng Phòng khách ở tầng 1 sáng và thoáng mát Nhà bếp lớn, và nó có đầy đủ các dụng cụ và thiết bị nhà bếp Phòng ngủ thoải mái, khép kín có nhiều ánh sáng để giúp nó trở nên rõ ràng, gọn gàng và thông gió tốt, lý tưởng cho việc học tập và làm việc Thêm vào đó toàn bộ ngôi nhà được vách gạch chắc chắn, cầu thang đúc kiên cố, kiến trúc theo kiểu hiện đại, nhiều không gian sống, tạo cảm giác thoải mái, an toàn cho chủ hộ.Trong khi ngôi nhà nằm trong một con hẻm, nó gần với nhiều tiện nghi, làm cho cuộc sống thoải mái hơn, và nơi này không bị ngập lụt khi trời mưa hoặc mực nước dâng lên Hơn nữa, đây là một khu phố an toàn và giàu văn hóa để sống.

Hình ảnh tài sản thẩm định:

Ngôi nhà nằm ở vị trí trung tâm, gần các tiện ích:

1.2.3 Đặc điểm pháp lý: o Có đầy đủ giấy tờ: có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà o Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất o Không có tranh chấp về bất động sản

Thu thập thông tin tài sản so sánh

1.3.1 Tài sản so sánh số 1

Tài sản so sánh 1 tọa lạc tại hẻm 487/12/6 Huỳnh Tấn Phát, khu phố 1, phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Tài sản so sánh 1 nằm ở Hẻm: 3 sẹc – nhánh, độ rộng hẻm 3m.

Mô tả: 4 tầng Tầng trệt: 1 phòng khách, 1 bếp, 1 nhà vệ sinh Lầu 1: 1 phòng ngủ,

1 nhà vệ sinh Lầu 2: 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh Sân thượng: 1 sân thượng, 1 nhà vệ sinh.

Thửa đất số 522, tờ bản đồ số 65

Cần thẩm định 5.500 6.000 3.750 Đơn giá

Mục đích sử dụng Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở

Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, hệ thống thoát nước tốt Điện ổn định, hệ thống thoát nước tốt Điện ổn định, hệ thống thoát nước tốt Điện ổn định, hệ thống thoát nước tốt

Hướng Tây Tây Tây Tây

An ninh Tốt Tốt Tốt Tốt

Tình trạng pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Thanh toán ngay Thanh toán ngay Thanh toán ngay

27 ֍ Tài sản thẩm định và 3 tài sản so sánh đều nằm trên đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh ( Cùng hẻm, cùng cấp hẻm và độ rộng hẻm ) Do đó sẽ không điều chỉnh yếu tố Vị Trí. Đặc điểm ֍ Hướng: Cả Tài sản thẩm định và 3 tài sản so sánh đều cùng hướng Tây. ֍ Cảnh quan: đều nhìn ra khu dân cư.

Các yếu tố cần điều chỉnh

Theo đơn giá của 3 công ty xây dựng (Công Ty xây dựng ADA, Artech, Kiến trúc mới) thì ta tính được đơn giá xây dựng trung bình là 5.400.000 đồng/m 2 ( nguồn: mục tài liệu tham khảo ) ֍ Sân thượng: Do tài sản thẩm định và tài sản so sánh số 3 không có sân thượng, tài sản so sánh số 1 và số 2 thì có sân thượng nên cần điều chỉnh yếu tố này:

- Chi phí đề có 1 sân thượng của tài sản = Diện tích sân thượng (m2) * đơn giá xây dựng trung bình.

- Chi phí để có 1 sân thượng là

= 25 * 5.400.000 = 135.000.000( đồng ) ֍ Phòng ngủ: Tài sản thẩm định và tài sản so sánh 3 có cùng số phòng ngủ là 2, nhưng tài sản so sánh 1 thì có 3 phòng ngủ và tài sản so sánh 2 có 4 phòng ngủ. Nhà có nhiều phòng thì số tiền sẽ cao hơn nên chúng tôi sẽ điều chỉnh số phòng tùy vào độ chênh lệch của từng căn tài sản so sánh đối với tài sản thẩm định Diện tích phòng ngủ của tài sản thẩm định là

- Chi phí để có 1 phòng ngủ là

28 ֍ Phòng vệ sinh: Tài sản thẩm định và tài sản so sánh 3 có cùng số phòng vệ sinh là

2, tuy nhiên tài sản so sánh 1,2 lại có số phòng vệ sinh là 4, do đó cần điều chỉnh yếu tố này.

Diện tích phòng ngủ của tài sản thẩm định là 3m2

- Chi phí để có 1 phòng vệ sinh là

2.3.1.3 Tính giá tài sản thẩm định

Yếu tố điều chỉnh TSTĐ TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Gía bán( triệu đồng) chưa xác định 5.500 6.000 3.750 Đơn giá (triệu đồng/ m 2 ) chưa xác định 31,97 35,50 61,06

Các yếu tố tuyệt đối

Giá bán sau điều chỉnh tuyệt đối

5.262.400.000 5.692.200.000 3.750.000.000 Đơn giá sau điều chỉnh tuyệt đối

Theo như bảng giá suất vốn đầu tư xây dựng tổng bộ phận và kết cấu công trình có hiệu đến hiện tại (năm 2020): Nhà từ 2 – 3 tầng kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép sàn; mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ: 7.546.000 đồng/m Ta có bảng chi phí xây dựng 2 mới:

Chi phí xây dựng mới

- Theo như khảo sát thị trường, thu được dữ liệu: 3 ngôi nhà nằm trên đường Huỳnh Tấn Phát, có kết cấu chính tương tự, có sổ đỏ, không tranh chấp diện tích và giá đất lần lượt:

Yếu tố TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

= 3,263,886,680 Giá thị trường của 1 m 2 đất = 4,201,710,700 / 66.7

= 84,754,263.31 Giá trung bình trên thị trường của 1 m đất 2

Giá thị trường của đất thẩm định 44.2 x 73,147,938 = 3,233.138,860 đồng

- Theo thông tư của Bộ Tài Chính Số: 45/2018/TT-BTC về tính hao mòn của tài sản cố định hữu hình thì nhà Cấp 2 (Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ) thì tuổi đời kinh tế của nhà cấp 2 là 50 năm.

- Tài sản thẩm định giá được sửa chữa mới, duy tu vào năm 2016.

Tuổi đời hiệu quả của tài sản thẩm định 2021 – 2017 = 4 năm

Tuổi đời kinh tế của nhà cấp 2 50 năm

Tỷ lệ hao mòn lũy kế của tài sản thẩm định = = 8%

Giá hiện tại của tài sản thẩm định = 500,601,640 x (1-8%) = 460,553,509 đồng

Tổng giá trị của tài sản thẩm định = 460,553,509 + 2,771,312,483

2.3.3 Xác định giá của tài sản thẩm định

- Theo phương pháp so sánh, ta xác định được giá trị của tài sản thẩm định:

- Theo phương pháp chi phí, ta xác định được giá trị của tài sản thẩm định:

=> Từ 2 phương pháp xác định giá trị của tài sản trên ta xác định giá trị trung bình của tài sản thẩm định : ( 2.771.312.483+ 3.231.865.992 ) / 2 = 3,001,589,238 ( đồng ) Đơn giá tài sản thẩm định: 3,001,589,238 / 66,34 = 45,245,542 ( đồng/m ) 2

CHƯƠNG 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá : Bà Bùi Thị Hoàn

Tài sản thẩm định: Nhà ở. Địa điểm thẩm định giá: 487/47A/44, khu phố 1,phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Mục đích thẩm định giá : Bán nhà 487/47A/44, khu phố 1,phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Thời điểm thẩm định giá: 9/04/2021. Đơn vị thẩm định giá: Công ty thẩm định giá Lộc Phát. Địa chỉ: 25 Lê Thị Kỉnh, Phước Kiển, Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

1 Những căn cứ pháp lí để thẩm định giá

1.1 Các văn bản pháp qui về thẩm định giá

- Pháp lệnh Giá 40/2002/ PL-UBTVOH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/ND-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 cúa Chính phú quy định chi tiết một hệ thống cúa Pháp lệnh Giá

- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghi định số 170/2003 / ND-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định 101/2005 / ND-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ và Thẩm định giá;

- Thông báo số 15/2004 / TT-BTC ngky 9 điều 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003 / NĐ-CP ngáy 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;

- Thông tư số 17/2006 / TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101 / 200S / ND-CP ngày 03 tháng 8 năm 200S của Chính phủ về thẩm định giá;

- Quyết định số 24/2005 / QĐ-BTC ngày 18/4 / 2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn tham định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005 / QĐ-BTC

32 ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Bản quyền 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).

1.1 Các văn bản qui về Đất đai,Bất động sản

- Luật đất đai số 13/200/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cúa Chính phủ và phương pháp xác định giá trị và khung giá các loại hình;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 cùa Chính phủ vê bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tin hướng dẫn số 16/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông báo số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung thông tin 116/2004 /TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghi định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 cùa Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn phát triển, bổ sung Thông báo số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 90/2006 /NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một điều chỉnh của Nghị định số 188/2004 /ND-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Giáo sư Chính phủ V/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản;

- Thông số 01/200S/TT BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hợp tác thuế trên một hệ điều hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngành 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

Định giá tài sản thẩm định

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá : Bà Bùi Thị Hoàn

Tài sản thẩm định: Nhà ở. Địa điểm thẩm định giá: 487/47A/44, khu phố 1,phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Mục đích thẩm định giá : Bán nhà 487/47A/44, khu phố 1,phường Tân Thuận Đông, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Thời điểm thẩm định giá: 9/04/2021. Đơn vị thẩm định giá: Công ty thẩm định giá Lộc Phát. Địa chỉ: 25 Lê Thị Kỉnh, Phước Kiển, Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

1 Những căn cứ pháp lí để thẩm định giá

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Những căn cứ pháp lí để thẩm định giá