Các đặc điểm cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: Thứ nhất, chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là việcchuyển giao dự án hoặc phan dự án được
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
DANG VĂN CHIEU
CHUYEN NHUONG DU AN DAU TU
KINH DOANH BAT DONG SAN
LUẬN VAN THAC SĨ LUAT HOC
Hà Nội - 2023
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
DANG VAN CHIEU
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Ma số: 838 01 01 05
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAM HỮU NGHỊ
Hà Nội - 2023
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trong bat kỳ công trìnhnào khác Các trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy vàtrung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và hoàn tất đầy đủ
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại học Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại họcLuật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn
Xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Đặng Văn Chiêu
Trang 4MỤC LỤC
9)09 9/8990 44 ÔÒỎ i
\ 19/9809 + ii
DANH MỤC TU VIET TAT.uu.ceccccccccccccccccssessesscsessesssssessssesstssessestesteatsneaees vi
MO DAU once ceccssssssessssssssssessssssscsssssscssessecsuessssssessusasecsseesecsusesecsusesesssecsessseeseeeses | Chương 1: NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG DU
AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN VA PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG DU ÁN DAU TU KINH DOANH BAT DONG
1.1 Một số van dé lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản ¿22-52 21 2S TT TH 2211211211011211211111121111 1 1 erre 10
1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động
1.1.2 Đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat
AGI SQW 800000n01010ẼẺ58586®e 12
1.1.3 Sw can thiét chuyén nhwong dw an dau tw kinh doanh bat
TONG SAW ooo eccescssccessecsnecsseeesceessecsseeeseeeceessecssessaeesseessaeesaeseeeenaeesaeenaees 18
1.2 Một số van đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản 2 2-52 SEcEESEESE 2 2E EEEEerkerrrrei 23
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tie kinh doanh bắt động sảm - 5 55-5 SccEtecteEEEEEEErererrerreeo 23 1.2.2 Các nguyên tắc, điều kiện của pháp luật đối với việc chuyển
nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sảm -. - 31
1.2.3 Cơ cấu về nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự an dau tư
kinh doanh bất động sản 55c 5c tru 33
ii
Trang 51.3 Các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bat động sản -2- 2-52 s+csczse>ez 37
LBL VEU 6 KANN tnnglỤỤẢ 371.3.2 VEU tO CHINN tHE occcccccccscssessesssessessessessesssssssssssssssessesssssusssssseeseeseeses 39
1.3.3 YEU tố XG hội ¿5< SE TT 21121212111 eterrrey 40 KET LUẬN CHƯNG I - 2 2S EềEEE2EEEEEEEEEEEEEEErkerkerkrreee 42
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG DU
ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT DONG SAN Ở VIỆT NAM 43
2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
L1 '8./0 Ấy NA gHaa 61
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sảm -+©5c5ccccccccerereerrees 72
2.1.7 Xử phat vi phạm hành chính trong hoạt động chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sảm 25 5c cccccccrcercees 73
2.1.8 Giải quyết tranh chấp liền quan đến việc chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bat bắt động sản 52552 Scccccccerereerrees 76 2.2 Đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản 2-52 SSSEEEcE 2 2E xerxerkerkrrei 77
iii
Trang 62.2.1 Những ưu điểm của các quy định pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sảm 5c cccccccereercees 71 2.2.2 Một số hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bắt động sảm - 2-5552 ScccteceErEerkerkererres 82
KET LUẬN CHƯNG 2 - 2-5252 E2 1110112112111 1111 90
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THUC HIỆN PHÁP LUẬT VE CHUYEN
NHƯỢNG DU ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN TẠI
cầu của thực tiỄm 5-5 St St TS E121 211.1 94
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản gắn với bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thé trong quan hệ pháp luật về chuyén nhượng dự án 95 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất động sản gắn với nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sảm 96 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản - ¿52+ 2+Sz+£+zxerxcrxerei 98
iv
Trang 73.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản - - 103
3.3.1 Nâng cao nhận thức và ý thức thượng tôn pháp luật về chuyển
nhượng dự án dau tư kinh doanh bắt động sản - 104
3.3.2 Thực hiện có hiệu quả công tác theo dõi thi hành pháp luật, kiểm
tra việc thi hành pháp luật và xứ ly văn bảnguy phạm pháp luật liên
quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản 106 3.3.3 Nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra gắn với xử ly vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 107 3.3.4 Phát huy có hiệu quia cơ chế công khai, minh banh trong hoạt
động chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất động sản 108
3.3.5 Đơn giản hóa và nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành
chính trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
Trang 8DANH MỤC TU VIET TAT
CHU VIET TAT CHU VIET DAY DU
BLDS : Bộ Luật dân sự
Luật DT : Luật Đầu tư
Luật DD : Luật Dat đai
Luật KDBDS : Luật Kinh doanh bắt động sản
Luật TM : Luật Thương mại
UBND : Ủy ban nhân dân
VI
Trang 9MỞ DAU
1 Tính cấp thiết của đề tài Chuyén nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là một chế định
pháp luật có vi trí, vai trò quan trọng được quy định trong Luật KDBDS 2014
và văn bản hướng dẫn thi hành Tầm quan trọng đó được thể hiện ở việc: Các
giao dịch chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản thường là các giao dich có giá trị kinh tế lớn; việc chuyển nhượng ảnh hưởng đến nhiều chủ thé, không chỉ là bên chuyên nhượng, bên nhận chuyên nhượng, ma còn bao gồm các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án, phan dự án chuyển
nhượng; việc chuyển nhượng có thé ảnh hưởng đến cam kết của chủ đầu tư vềmục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan, người có thâm quyền
phê duyệt Thực tế đó, đòi hỏi cần phải có hành lang pháp lý đủ mạnh dé bao đảm an toàn, hiệu quả trong giao dịch chuyển nhượng dự án Bên cạnh đó,
chế định pháp luật này còn có mối liên hệ với nhiều quy định pháp luật kháckhi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án như: Pháp luật về đầu tư, pháp
luật dân sự, đất đai, doanh nghiệp , nhưng hiện nay những quy định này đã
có những thay đổi nhất định Vì vậy, đòi hỏi quá trình nghiên cứu, cũng nhưthực hiện pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
phải có cái nhìn toàn diện trong đánh giá các quy định của pháp luật.
Xuất phát từ vị trí, vai trò và mối liên hệ của pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản với các quy định pháp luật khác
có liên quan, việc đầu tư nghiên cứu dé có nhận thức đúng là điều rất quan
trọng Đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, khi mà các giao dịch về chuyểnnhượng dy án đầu tư kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến vớiquy mô và giá trị ngày càng lớn Các thương vụ chuyển nhượng không chỉ có
sự tham gia của các nhà đầu tư trong nước, mà còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài làm cho hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng sôi động Bên cạnh đó, khi tham gia vào giao dịch này, các nhà đầu tư không
chỉ quan tâm lợi ích kinh tế, tài chính, mà còn đặc biệt quan tâm đến tính an
Trang 10toàn pháp lý của các thương vụ Điều này càng làm cho việc nghiên cứu pháp
luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong bối cảnh thị trường đang có những bước phát triển là điều rất có ý nghĩa.
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, thị trường giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản nói
riêng, pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ởViệt Nam qua từng thời kỳ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thé
bởi những văn bản pháp luật khác nhau Tính từ khi Luật KDBĐS 2006 có
hiệu lực đến nay, pháp luật điều chỉnh việc chuyên nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản trải qua các giai đoạn sau: Giai đoạn từ 01/01/2007 đến ngày 01/7/2015 được điều chỉnh bởi Luật KDBĐS 2006 và Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; Giai đoạn từ ngày
01/7/2015 đến ngày 01/01/2021 được điều chỉnh bởi Luật KDBĐS 2014,
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của chính phủ; Giai đoạn từ
ngày 01/01/2021 đến nay được quy định tại Luật KDBĐS 2014 đã được sửa đôi, bé sung theo quy định tại Điểm b, c, Khoản 2, Điều 75, Luật DT 2020 va được hướng dẫn tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính
phủ Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyên nhượng dự án đầu tưkinh doanh bất động sản cũng còn có những ton tại, hạn chế, bat cập nhất địnhlàm ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bat động san.
Hiện nay, ở những mức độ khác nhau đã có những công trình, tác phẩmkhoa học nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat
động sản Các công trình, tác phẩm này có những đóng góp nhất định về mặt
lý luận, cũng như thực tiễn trong việc thực hiện pháp luật về chuyền nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bat động san Tuy nhiên, như đã dé cập pháp luật vềchuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất động đã có những sửa đổi, bổsung nhất định Trong khi phan lớn các công trình, tác pham khoa học về van
đề này được nghiên cứu trên cơ sở các quy định cũ Thực tế này đặt ra yêu
Trang 11cầu cấp thiết về việc nghiên cứu, cập nhật, hệ thống hóa, hoàn thiện những
vấn đề lý luận, cũng như pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản làm cơ sở dẫn đường cho hoạt động thực tiến.
Xuất phát từ những lý do trên, việc lựa chọn đề tài “Chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bat động sản theo pháp luật Việt Nam” làm luận
văn tốt nghiệp là cần thiết Thông qua đề tài này, học viên cập nhật, hệ thống hóa và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về chuyên nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Qua đó, đánh giá các quy định pháp
luật hiện hành trong mối liên hệ với pháp luật cũ, định hướng cho việc hoànthiện pháp luật trong tương lai và các giải pháp cụ thé dé nâng cao hiệu quảthực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat
động sản tại Việt Nam.
Các công trình khoa học đã phát hành sách như: Pháp luật kinh doanh
bất động sản của TS Lưu Quốc Thái (2018), NXB Lao động; Pháp luật kinh
doanh bất động sản của TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến chủ
biên (2009) NXB Tư pháp; Giáo trình thị trường bất động sản của Trịnh Hữu
Liên, Nguyên Bá Long chủ biên (2017) NXB Nông Nghiệp; Bình luận Luật
Kinh doanh bat động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành của
TS Nguyễn Minh Oanh (2018), NXB Lao động; Bình luận Khoa học Luật
kinh doanh bat động sản (hiện hành) sửa đồi, b6 sung năm 2020 của PGS.TSNguyễn Quang Tuyến (2020), NXB Chính trị Quốc gia sự thật; Những vấn đềpháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam (2016) của TS Lưu QuốcThái, NXB Hồng Đức
Trang 12Đối với các tác phẩm nêu trên, các tác giả đã trình bày một cách có hệ
thống các vấn đề về: Bất động sản; thị trường bat động san; các quyền liên
quan đến bất động sản; hệ thống pháp luật đất đai, bất động san của Việt Nam
và trên thế giới; dịch vụ công trong thị trường bất động sản; kinh doanh hànghóa bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản Ngoài ra, các tác giả còn tập trung phân tích, luận giải,
bình luận từng khía cạnh các vấn đề pháp lý liên quan đến Luật kinh doanh
bat động sản hiện hành.
Thông qua nghiên cứu các tác phẩm nêu trên, người đọc không chỉ có
cái nhìn tổng quan pháp luật về kinh doanh bat động sản, thị trường bat động sản, mà còn có thê tìm hiểu chỉ tiết từng khía cạnh pháp lý các quy phạm pháp
luật về kinh doanh bất động sản Đây là cơ sở tài liệu tạo nền móng nghiên
cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bat động sản nói chung và pháp luật
về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng
Các luận văn ngành luật đã công bồ như: Pháp luật chuyền nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại tỉnh Quảng Bình (2019) củatác giả Võ Thị Diệu Hương; Pháp luật về kinh doanh bat động sản qua thựctiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế (2020) của tác giả Nguyễn Ngọc Huy; Pháp luật
về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam (2014) của tác giả Nguyễn
Thị Xuân; Hợp đồng chuyền nhượng dy án trong hoạt động kinh doanh bat
động sản theo pháp luật Việt Nam (2018) của tác giả Trần Thị Loan; Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản(2022) của tác giả Đỗ Xuân Trọng
Các luận văn nêu trên, ngoài việc nghiên cứu tông quan pháp luật về kinh doanh bat động sản, còn có sự nghiên cứu chi tiết những quy định quan
trọng được quy định trong luật kinh doanh bất động sản Cụ thé, các tác giả
nghiên cứu các khía cạnh lý luận cơ bản về bất động sản, kinh doanh bất động
sản, chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cơ cầu pháp luật
kinh doanh bất động san , nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh bat
Trang 13động sản về: Chủ thể pháp luật về kinh doanh bất động sản, bất động sảnđược đưa vào kinh doanh, công khai thông tin về bất động sản, xử phạt viphạm trong kinh doanh bắt động sản; nghiên cứu các loại hợp đồng trong kinhdoanh bat động sản, so sánh hợp đồng kinh doanh bat động sản và hợp đồng
kinh doanh dịch vụ bất động sản; nghiên cứu các vấn đề pháp lý về nguyên
tắc, điều kiện, thẩm quyên, hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyền nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản; nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bat động sản; nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật
và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bat động sản
Nhìn chung các luận văn nêu trên, ngoai các vần đề lý luận cơ bản, cáctác giả đã có đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản,chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản, trên cơ sở đó đưa rađược những kiến nghị, dé xuất nhất định dé hoàn thiện pháp luật và nâng caohiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, chuyền nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bat động sản Các tác pham đã dé lại những giá trị nhất
định, có ý nghĩa trong việc nghiên cứu, học tập, tham khảo, cũng như hoạt
động thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu các tác pham nay, người đọc cócái nhìn đa chiều, toàn điện hơn những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bắt động sản
Các tác phẩm khoa học đã được công bố trên các tạp chí như: Một số
van đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản (2014) của tác giaNguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý số 02, Tr (35-41); Phápluật về hợp đồng chuyền nhượng dự án đầu tư (2018) của tác giả Trương ThếCôn, Tạp chí nghề luật, Số 02, Tr (36-44); Hoàn thiện pháp luật về chuyênnhượng dự án bất động sản (2021) của tác giả Võ Trung Tín, Trương Văn
Quyên, Tap chí Nghiên cứu lập pháp, số 3+4, Tr (86-95); Chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bắt động sản nhìn từ Luật kinh doanh bat động sản 2014(2019) của tác giả Đỗ Xuân Trọng, Tạp chí Công thương; Một số hạn chế củaLuật kinh doanh bất động sản 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp của tácgiả Lưu Quốc Thái (2017), Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05, Tr (65-72)
Trang 14Các tác phâm nêu trên đề cập, phân tích sâu một số khía cạnh liên quan
đến các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, chỉ ra những bất cập, hạn chế, cũng như những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyên
nhượng dự án bat động sản Day là những tài liệu có giá trị gợi mở dé ngườiđọc có cái nhìn đa chiều, với nhiều cách tiếp cận khác nhau, từ đó có cái nhìn
toàn diện và đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan được chính xác.
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Thứ nhất, nghiên cứu làm rõ các vấn đề lý luận về: Chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm và sự cần thiết về chuyên
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; làm rõ khái niệm, đặc điểm, sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật đối với giao dịch về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản, nguyên tắc, điều kiện, cơ cấu pháp luật vềchuyên nhượng dự án kinh doanh bất động sản và các yếu tô ảnh hưởng đến
pháp luật chuyền nhượng dự án bat động san trong nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, hệ thong, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật vềchuyền nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản hiện hành trên cơ sở đối
chiếu, so sánh ở một mức độ nhất định với các quy định cũ về vấn đề này, từ
đó tìm ra căn nguyên của sự thay đổi của pháp luật hiện hành so với pháp luật trước đây và tác động, ảnh hưởng của những thay đổi này đối với thị trường
bât động sản Đông thời, qua đây, nhận diện các vân đê có liên quan đên việc
Trang 15chuyên nhượng dự án bất động sản như: Chủ thể có quyền chuyển nhượng,nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, chủ thể có thâm quyền cho phép
chuyển nhượng dự án bất động sản, các chủ thể khác có ảnh hưởng trực tiếp
từ VIỆC chuyên nhượng dự án bắt động sản; các nguyên tắc, điều kiện, thànhphần hồ sơ, trình tự, thủ tục, hợp đồng về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bat động sản Qua đó, đánh giá về tính thống nhất, tính phù hợp, tính kha thi của các quy định pháp luật về van dé này và những tác động về mặt kinh tế, chính trị, xã hội từ việc thực hiện quy định của pháp luật về chuyên
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản
Thứ ba, trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá các quy định hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, luận văn nêu định
hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này, đồng thời đề xuất một
sỐ giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyên nhượng dự ánđầu tư kinh doanh bất động sản trong thực tiễn hiện nay
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu4.1 Đối twong
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các tri thức lý luận, các quy định
pháp luật hiện hành về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
theo pháp luật Việt Nam.
4.2 Phạm vi
Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu chuyên sâu pháp
luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo LuậtKDBĐS 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2014, không
nghiên cứu việc chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với
dự án áp dụng theo quy định của Luật ĐT 2020 Ngoài ra, luận văn còn
nghiên cứu các quy định pháp luật như: Pháp luật dân sự, pháp luật về đầu tư,
pháp luật về đất đai ở phạm vi hẹp có liên quan đến nội dung luận văn
Trang 16Pham vi vé không gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên phạm vi lãnh thé Việt Nam
Phạm vi về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp
luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu tác giả nghiên cứu một số quy định phápluật cũ có liên quan để có cơ sở so sánh, đối chiếu quá trình hoàn thiện phápluật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản
5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp luận nghiên cứu
Đề làm rõ các van dé thuộc nội dung nghiên cứu của luận văn, tác giả
sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng va duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac-Lénin trong toàn bộ quá trình nghiên cứu luận
văn Vận dụng các nguyên lý, quy luật, cặp phạm trù của triết học Mác-Lênin
một cách phù hợp làm cơ sở phương pháp luận trong quá trình nghiên cứu.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp như: Diễn dịch, quy nạp, phân
tích, tổng hợp dé làm sáng tỏ các nội dung những van dé lý luận cơ bản vềchuyên nhượng và pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản; sử dụng phương pháp hệ thống, so sánh, phân tích, tổng hợp, đánh giá đề làm rõ thực trạng pháp luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; sử dụng phương pháp tông hợp khi nghiên cứu nội dung về định
hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật trong chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản
6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
6.1 Ý nghĩa khoa học
Luận văn sẽ bổ sung và góp phần hoàn thiện lý luận về chuyên nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản, pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản Luận văn sẽ là cơ sở tải liệu phục vụ học tập,
Trang 17nghiên cứu trong các cơ sở đảo tạo về luật, là nguồn tư liệu tham khảo cho
người làm công tác xây dựng chính sách, pháp luật, cho công tác quản lý nhà
nước đối với hoạt động kinh doanh bắt động sản.
6.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thé là tài liệu tham khảo đối với cơquan, t6 chức, nhà chức trách trong việc ban hành, sửa đối, bổ sung và nângcao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanhbất động sản Ngoài ra, đây còn là nguồn tài liệu dé các tổ chức, cá nhân có
hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt có giao dịch chuyển nhượng dự
án bất động sản tham khảo và vận dụng trọng thực tiễn.
7 Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
đề tài được cấu trúc làm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh
bất động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bat động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam.
Trang 18Chương 1
NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG DU ÁN DAU
TU KINH DOANH BAT DONG SAN VA PHAP LUAT VE CHUYEN
NHƯỢNG DU AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN
1.1 Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
đầu tư đối với một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp,
hợp tác xã kinh doanh bat động sản phải đáp ứng được các điều kiện do pháp
luật quy định Sau khi trở thành chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư phải bảo đảm
việc triển khai, thực hiện dự án theo đúng nội dung về mục tiêu, quy mô, tiễn
độ của dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt dé tạo ra
những sản phẩm, hàng hoá bất động sản cho thị trường bất động sản theo định
hướng, kế hoạch phát triển thị trường bat động sản của nhà nước
Chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là người có quyền sở
hữu, quyền sử dụng đối với các tài sản, hàng hoá bất động sản được tạo lập từ
dự án Do vậy, pháp luật hiện hành không chỉ quy định quyền thực hiện giao
dịch về bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các sản phẩm, hàng hoá
bất động sản được hình thành từ dự án, mà còn được chuyền nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư khác đểtiếp tục kinh doanh (Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014)
Theo quy định tại Khoản 4, 5 Điều 3, Nghị định số 02/2022/NĐ-CPngày 06/01/2022 của Chính phủ, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bat động sản được hiéu như sau:
“Chuyển nhượng toàn bộ dự án bat động sản là việc chủ dau tư chuyển
giao toàn bộ dự án bat động sản và các quyên, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của
10
Trang 19chủ dau tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận
chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyên chấp thuận ”
“Chuyển nhượng một phân dự án bat động sản là việc chủ dau tư chuyển giao phan dự án bat động sản được phép kinh doanh và các quyén, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ dau tư, các bên có liên quan (nếu có) đối
với phan dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp
đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyên chấp thuận ”
Bên cạnh các khái niệm nêu trên, liên quan đến việc chuyên nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản, tác giả Đỗ Xuân Trọng có đề xuất mộtkhái niệm về “Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh batđộng san” Theo quan điểm của tác giả Đỗ Xuân Trọng [39, tr 58]:
“Chuyển nhượng dự án dau tư trong hoạt động kinh doanh bat độngsản là việc chủ dau tư cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phan vốn và quyên
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản cho chủ dau tư mới Chủ đâu tư kinh
doanh bắt động sản mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa
những quyên và nghĩa vụ của nhà dau tư mới (hoặc phan dự án) được chuyển giao dé dau tư kinh doanh ”
Theo cách hiểu của tác giả Đỗ Xuân Trọng, so với các khái niệm nêu
trên, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa phản ánh đầy đủ các khía cạnh, những nội dung về chuyên nhượng dự án như:
Việc chuyên nhượng dự án phải được lập thành văn bản; việc chuyên nhượng
dự án phải được cơ quan, người có thẩm quyền cho phép và cũng chưa thé
hiện được mối liên hệ giữa việc chuyên nhượng dự án với chủ thể có quyền
và nghĩa vụ liên quan đên dự án được chuyên nhượng.
Từ những điều trình bày trên đây, chuyển nhượng dự án dau tư kinhdoanh bat động sản là việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phan dự án đâu tưkinh doanh bat động sản, các quyên, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của bên
11
Trang 20chuyển nhượng, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án hoặc phan dự án
được chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng để tiếp tục dau tư kinh doanh thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản và được sự chấp thuận của
cơ quan, người có thâm quyên trong co quan nhà nước.
1.1.2 Đặc điểm về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat
động sản
Cùng với với những hoạt động kinh doanh bat động sản khác được quyđịnh tại Luật KDBDS 2014, chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat
động sản có những đặc điểm rất đặc thù so với các hoạt động kinh doanh bất
động sản khác, sự khác biệt này xuất phát từ việc đối tượng chuyển nhượng là
một dự án đầu tư kinh doanh bat động sản, không phải là một sản phẩm bat
động sản thông thường Các đặc điểm cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản gồm:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là việcchuyển giao dự án hoặc phan dự án được chuyển nhượng từ bên chuyển
nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, gắn với một cơ hội dau tư kinh doanh
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư dự
án đầu tư kinh doanh bat động sản có thể chuyên nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án cho nhà đầu tư khác Việc chuyên nhượng toàn bộ hay một phần dự
án đầu tư kinh doanh bắt động sản phụ thuộc vao nội dung giao dịch được thể
hiện trong hợp đồng chuyên nhượng dự án và việc chuyển nhượng này đối
với các bên luôn gan với một cơ hội dau tư kinh doanh.
Hợp đồng chuyên nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản có
hiệu lực giữa bên chuyên nhượng và bên nhận chuyền nhượng là cơ sở pháp
lý dé bên chuyền nhượng chuyển giao dự án, phần dự án, hồ sơ của dự án cho
bên nhận chuyên nhượng Việc chuyền giao dự án, phần dự án được chuyênnhượng được thực hiện trên cơ sở cam kết, thỏa thuận của các bên không viphạm điều cắm của Luật, không trái với đạo đức xã hội Các bên có thể thỏathuận về thời gian, địa điểm, thủ tục, phương thức chuyên giao dự án đề việc
12
Trang 21chuyên giao này được thuận lợi, hiệu quả, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh
của các bên Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển giao dự án các bên cũng phải đáp ứng được các điều kiện nhất định do pháp luật quy định.
Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, với tư cách là chủ đầu tư đối với
dự án, phần dự án được chuyền nhượng, bên nhận chuyển nhượng có quyền của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyên nhượng Bên nhận chuyên nhượng tiếp tục đầu tư, thực hiện dự án,
phần dự án nhận chuyền nhượng theo tiến độ được phê duyệt Bên chuyểnnhượng trở thành chủ sở hữu, người có quyền sử dụng đối với bất động sản
được hình thành từ dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng và được quyền đưa các sản phẩm hàng hóa bất động này vào giao dịch trên thị trường đề tìm
kiếm lợi nhuận Vì vậy, nhận chuyền nhượng dự án bat động sản đối với bênnhận chuyên nhượng luôn gan liền với một cơ hội đầu tu kinh doanh
Đối với bên chuyền nhượng, sau khi chuyền nhượng dự án, bên chuyên
nhượng thu về một khoản tiền là giá trị của dự án, phần dự án đã chuyểnnhượng Khoản tiền này sẽ là một nguồn lực tài chính để bên chuyển nhượngtái đầu tư vào dự án khác, tìm kiếm cơ hội đầu tư kinh doanh mới hoặc sử
dụng đề đầu tư vào phần dự án hiện còn để tạo ra sản phẩm bat động san dua
vào giao dich trên thị trường, thực hiện mục tiêu tim kiếm lợi nhuận Như vậy, đối với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sau khi các bên
hoàn tất quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm về việc chuyên nhượng dự án, các bên
sẽ thu về được những nguồn lực nhất định phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh
doanh, tìm kiếm lợi nhuận Đó là nguồn lực, điều kiện, là cơ hội mà các bên
có được từ việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án dau tu kinh doanh bất động sản là việc
chuyển giao quyên, nghĩa vụ và lợi ích có liên quan từ bên chuyển nhượng,
bên có liên quan sang bên nhận chuyển nhượng
Hoàn thành việc chuyển nhượng dự án về pháp lý và trên thực tế cũngđồng thời chuyền giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích có liên quan từ bên chuyển
13
Trang 22nhượng, bên có liên quan sang cho bên nhận chuyển nhượng đối với dự án
hoặc phan dự án được chuyên nhượng Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án trước khi được chuyển nhượng Vì vậy, bên chuyển nhượng có đầy đủ quyền của chủ tư đối với dự án, phần dự án được chuyên
nhượng Chủ đầu tư thực hiện dự án theo mục tiêu, quy mô, tiến độ đã được
cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng, chủ đầu tư sẽ có các sản phẩm, hàng hóa bat động sản dé đưa vào kinh doanh, giao dịch trên thị trường dé tìm kiếm lợi nhuận Tuy nhiên, sau
khi hoàn tất việc chuyển nhượng, chủ đầu tư là bên chuyên nhượng sẽ phảichuyển giao quyền này cho bên nhận chuyền nhượng đối với dự án, phần dự
án đã chuyên nhượng Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền mà bên
chuyển nhượng có được từ dự án, phần dự án được chuyền nhượng.
Bên cạnh việc chuyển giao quyền, thì các nghĩa vụ của bên chuyểnnhượng phát sinh từ dự án như: Nghĩa vụ bảo đảm mục tiêu, quy mô, tiễn độ
của dự án, nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi của khách hàng liên quan đến dự án cũng sẽ được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận
chuyên nhượng sẽ tiếp nhận nghĩa vụ đối với nhà nước, với tô chức, cá nhân
có quyền lợi liên quan đến dự án, phần dự án được chuyên nhượng và có trách
nhiệm thực hiện đúng các nghĩa vụ được chuyên giao
Như vậy, việc hoàn tất nghĩa vụ chuyển giao dự án, chuyển giao quyên, nghĩa vụ và lợi ích từ bên chuyên nhượng, bên có liên quan cho bên nhận
chuyển nhượng là sự kiện pháp lý làm cham dứt quyên, nghĩa vụ của bênchuyên nhượng, đồng thời làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của bên nhận
chuyên nhượng đôi với dự án, phân dự án được chuyên nhượng.
Thứ ba, chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là giao
dich có giá trị lớn, phức tạp và thường gắn liền với việc chuyển giao quyên sử
dụng đất
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công
trình, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, dự án đầu tư
14
Trang 23xây dựng kết cầu hạ tang dé chuyên nhượng hoặc cho thuê quyền sử dung đất(Khoản 2, Điều 3, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chínhphủ) Mỗi dự án đều mang lại những giá trị kinh tế, xã hội nhất định và điều
này phụ thuộc vào mục tiêu, quy mô, công năng sử dụng, cũng như khả năng
đáp ứng của dự án đối với đòi hỏi của đời sống xã hội
Đề thực hiện một dự án bat động sản, các nhà đầu tư phải đáp ứng cácđiều kiện về đầu tư kinh doanh bất động sản như: Điều kiện về chủ thé, điềukiện về năng lực tài chính, điều kiện về việc chấp hành pháp luật có liên quanđến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Ngoài ra, dé triển khai thực
một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải đầu tư nhiều
nguồn lực, thực hiện rất nhiều công việc cho đến khi có được sản phẩm là
hàng hóa bất động sản để đưa vào kinh doanh, giao dịch trên thị trường Vì
vậy, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các giao dịch chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bat động sản thường có giá trị kinh tế lớn
Với tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh, giao dịch chuyểnnhượng dự án được thực hiện thông qua sự kiện pháp lý là hợp đồng, hợp
đồng chuyên nhượng dự án giữa bên chuyên nhượng và bên nhận chuyển
nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực về: Chủ thể, nội dung,
mục đích của giao dịch, hình thức của giao dịch và ý chí của các bên tham gia
giao dịch theo quy định của luật dân sự Ngoài ra, do kinh doanh bất động sản
là một hoạt động đầu tư kinh doanh, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện,
do đối tượng của giao dịch là dự án, phần dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản luôn gắn liền với đất đai, cho nên khi thực hiện giao dịch này còn phải
đáp ứng các điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai cho nên các giao dịch này thường phức tạp hơn các giao dich dân
sự, cũng như các giao dịch kinh doanh, thương mại thông thường.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình Các công trìnhxây dựng luôn được xây dựng trên đất Vì vậy, để có quyền đầu tư dự án kinh
doanh bất động sản, chủ đầu tư trước tiên phải có quyền sử dụng đất hợp
15
Trang 24pháp Do vậy, khi chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì
luôn gắn liền với việc chuyển giao quyền sử đất từ bên chuyển nhượng cho
bên nhận chuyền nhượng Vì vậy, khi chuyển nhượng dự án, các bên khôngchỉ quan tâm đến nội dung của một giao dịch thông thường, mà phải quan tâmđến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyên nhượng theo quy
định của pháp luật về đất đai dé bảo đảm giao dịch chuyền nhượng dự án, gan với chuyên giao quyền sử dụng đất đúng quy định của pháp luật.
Thứ tư, chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là giao
dịch có liên quan dén quyên, nghĩa vụ và trách nhiệm cua nhiêu chủ thê
Trong giao dịch chuyền nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản,
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những chủ thé chính, có
quyên, nghĩa vụ và trách nhiệm trực tiếp liên quan đến dự án, phần dự ánchuyên nhượng Trong đó, bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bat động sản đang có quyền và nghĩa vụ đối với dự án bat động sản là đối tượng chuyên nhượng (Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 02/2022/ND-
CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ) Bên nhận chuyền nhượng bắt buộc cũngphải là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bat động sản, muốn nhận chuyênnhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng được các tiêu
chuẩn, điều kiện nhất định do pháp luật quy định Bên chuyền nhượng và bên
nhận chuyển nhượng được tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận các nội dung của
giao dịch chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, miễn là
không vi phạm điều cam của Luật, không trái với đạo đức xã hội Việcchuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ liên quan trực tiếp
đên quyên, nghĩa vụ và lợi ích của các chủ thê này.
Ngoài bên chuyên nhượng và bên nhận chuyển nhượng, các tô chức,
các nhân đã thực hiện các gia dịch dân sự, kinh doanh, thương mại với bên
chuyên nhượng, có liên quan đến dự án, phan dự án được chuyển nhượng vi
dụ như: Các tô chức tín dụng, các tô chức, cá nhân có quan hệ mua bán, thuêmua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các nhà thầu đã,
16
Trang 25đang thực hiện các gói thầu liên quan đến dự án, phần dự án được chuyên
nhượng cũng là những chủ thé có quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan đến
dự án, phần dự án được chuyển nhượng Do vậy, việc chuyển nhượng dự án
cũng sẽ ảnh hưởng đên quyên, nghĩa vụ và lợi ích của các chủ thê này.
Bên cạnh đó, như trình bày ở trên, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản là một giao dịch đầu tư kinh doanh có đối tượng là dự án
bat động sản Day có thể coi là một tài sản đặc biệt vì tài sản này là sự kết hợp
giữa tai sản có tính chất sở hữu (nhà, công trình xây dựng ) va tai sản với tính
chat là quyền tai sản (quyền sử dụng đất) Trong đó, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất, chứ không được định đoạt đất đai Ngoài ra, để tạo lập một dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản, chủ đầu tư phải đáp ứng được nhiều điều kiện, yêu cầu theo quyđịnh của pháp luật và phải thực hiện đúng cam kết khi thực hiện dự án theo
phê duyệt của cơ quan, người có thâm quyên Vì vậy, việc thực hiện chuyên
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có sự kiểm soát của cơ
quan, người có thâm quyền trong cơ quan nhà nước dé bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên, cũng như lợi ích chung của xã hội Đây là chủ thê
có vai trò rất quan trọng trong giao dịch chuyên nhượng dự án đầu tư kinhdoanh bat động sản
Thứ năm, chuyển nhượng dự an dau tư kinh doanh bất động sản phải
được hiện theo một trình tự, thu tục do pháp luật quy định
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với tinh chat là
một hoạt động đầu tư kinh doanh được xác lập trên cơ sở nguyên tắc thuộclĩnh vực pháp luật tư Bên cạnh đó, như trên đã trình bày, do đối tượng
chuyền nhượng là một dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản luôn gắn liền với
quyền sử dụng đất, việc tạo lập dự án phải được cơ quan, người có thâmquyền chấp thuận và phê duyệt theo mục tiêu, quy mô, tiễn độ nhất định Khi
các bên thực hiện chuyển nhượng dự án sẽ kéo theo sự thay đổi chủ đầu tư
17
Trang 26của dự án, phần dự án được chuyên nhượng, có thể ảnh hưởng đến hiệu quả
thực hiện dự án Vì vậy, việc chuyển nhượng dự án cần phải được sự kiểm soát của cơ quan, người có thâm quyền Sự kiểm soát của cơ quan, người có
thâm quyền đòi hỏi việc chuyển nhượng dự án phải theo một trình tự, thủ tụcnhất định do pháp luật quy định Đây là điều cần thiết để bảo đảm yêu cầu
quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm lợi ích chung của xã hội liên quan đến
hiệu quả thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bat động sản
Với những đặc điểm trên, so với các hoạt động kinh doanh bất động sản
khác, chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những điểm
đặc trưng khác biệt đó là: (1) Các bên trong quan hệ chuyền nhượng bắt buộc
phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; (2)
Đối tượng chuyên nhượng là toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản,
không phải là một sản phẩm bat động sản cụ thé; (3) Việc chuyên nhượnggan với chuyển giao dự án, quyền, nghĩa vụ phát sinh từ dự án, bên nhận
chuyền nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ đối với phần dự án chuyên nhượng và tiếp tục đầu tư vào dự án theo mục tiêu, tiễn độ đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt; (4) Việc chuyển nhượng dự án liên quan
đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của nhiều chủ thé; (5) Chuyên nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bat động sản phải theo thủ tục do pháp luật quy định
1.1.3 Sự can thiết chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat
động sản
Với tính chất là hoạt một hoạt động đầu tư kinh doanh, chịu sự chi phối
của các quy luật kinh tế thị trường, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là nhu cầu khách quan và cần thiết vì những lý do sau:
Thứ nhất, bảo đảm quyền tự do kinh doanh của nhà dau tư
Quyên tự do kinh doanh là một trong những quyền Hiến định (Điều
33, Hién Pháp 2013) Theo đó, khi đã đáp ứng day đủ các điều kiện gia nhập
thị trường, nhà đầu tư có quyên tiến hành hoạt động kinh doanh theo ý chí của
mình, miễn là không vi phạm điêu cam của Luật, không trái với đạo đức xã
18
Trang 27hội Trường hợp, kinh doanh các ngành nghề có điều kiện, nhà đầu tư phảithỏa mãn điều kiện kinh doanh ngành nghề đó trong suốt quá trình đầu tưkinh doanh (Khoản 1, Điều 11, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP).
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản là một hoạt động đầu tư kinh doanh, là quyền của nhà đầu tư được pháp luật ghi nhận (Khoản
1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014; Điều 46, Luật DT 2020) Vì vậy, nhà đầu tư
được quyền tự do quyết định các vấn đề liên quan đến giao dịch chuyên nhượng dự án Cụ thể, nhà đầu tư có toàn quyền lựa chọn bên nhận chuyển
nhượng dự án, quyết định chuyên nhượng một phần hay toàn bộ dự án, có
quyền thỏa thuận nội dung của giao dịch chuyển nhượng mà không bị sự rằng buộc hay hạn chế, can thiệp của bat cứ cơ quan, tô chức cá nhân nao, miễn là các quyết định, định đoạt của nhà đầu tư, các nội dung thỏa thuận của các bên
không vi phạm điều cam của Luật, không trái đạo đức xã hội Như vậy, có thểthay quyén tu do kinh doanh của nha đầu tu được biểu hiện một cách rõ nét
thông qua các quy định về quyền của chủ dự án kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, do chuyển nhượng dy án đầu tư kinh doanh bat động sản có
tác động ảnh hưởng lớn không chỉ đến quyền lợi của các bên trong giao dịch,
mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác, ảnh hưởng đến việcthực hiện mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan nhà nước có
thâm quyền phê duyệt Do vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động san, các bên phải thỏa mãn những điều kiện nhất
định và phải thực hiện thủ tục hành chính về chuyên nhượng để được cơ quan,
người có thâm quyền thấm định, kiểm soát và ra quyết định cho phép hoặc
không cho phép chuyển nhượng theo các tiêu chí cụ thể do pháp luật quyđịnh Đây là sự hạn chế quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư, nhưng là sự
hạn chế cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, không xâm phạm đến
quyên và lợi ích hợp pháp của người khác
Thứ hai, phát huy tinh năng động, chủ động, sáng tạo của nhà dau tư
trong hoạt động dau tư kinh doanh
19
Trang 28Khi tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư trên cơ sởnguồn lực của minh, sau khi phân tích các yêu tố của môi trường đầu tư kinh
doanh sẽ quyết định mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức đầu tư kinh
doanh Sau khi hoàn tất thủ tục gia nhập thị trường, xác lập tư cách pháp lýchủ thể kinh doanh theo hình thức nhất định, nhà đầu tư sẽ tiến hành hoạtđộng đầu tư kinh doanh theo định hướng, mục tiêu đã lựa chọn
Qúa trình tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư chịu sự tác
động của quy luật kinh tế thị trường như: Quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự nghiên cứu, phân tích để
đưa ra những quyết định, những lựa chọn phù hợp với diễn biến, đòi hỏi của
thị trường dé bảo đảm lợi ích tốt của nhà đầu tư Quyền được chuyền nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, cụ thê chủ đầu tư có thê
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định tại Khoản 1, Điều
48, Luật KDBĐS 2014 là một trong những quyền rất quan trọng và cần thiết
Việc chuyên nhượng một phần hay toàn bộ dự án xuất phát từ mục đích
cụ thé mà chủ đầu tư hướng đến, có thé chuyển nhượng nhăm mục dich thu
hồi vốn đầu tư để thực hiện dự án khác, có thể chuyền nhượng dé có nguồn
tiền dé giải quyết khó khăn về mặt tài chính của chủ dau tư, có thé chuyển
nhượng dé tái cơ cau danh mục dau tư phù hợp chiến lược đầu tư kinh doanh
của nhà đầu tư, có thê chuyển nhượng để thích ứng trước những diễn biếnthay đổi của thị trường Như vậy, có thé thấy việc pháp luật ghi nhận quyềnchuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản cho chủ đầu tư là cơ sở
dé họ phát huy tinh chủ động, năng động, sáng tạo trong hoạt động dau tukinh doanh Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong nền kinh tế thịtrường với nhiều biến động, thay đổi trong thời đại hiện nay
Thứ ba, khắc phục khó khăn, phát huy lợi thé của các nha dau tư trong việc triển khai, thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản
Mỗi nhà đầu tư kinh doanh bat động sản đều có lợi thế cạnh tranh và
có những hạn chế nhất định so với nhà đầu tư khác Có nhiều lý do dé nhà đầu
20
Trang 29tư quyết định chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản, trong đó có thể là chuyển nhượng dự án nhằm khắc phục khó
khăn từ việc triên khai thực hiện dự án.
Khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, họ có
thể gặp nhiều khó khăn như: Khó khăn về tài chính, khó khăn do cùng mộtlúc phải thực hiện nhiều dự án, khó khăn do quy mô dự án quá lớn ảnh hưởngđến hiệu quả quản trị, kiểm soát chất lượng, tiến độ dự án Irong những
trường hợp này, việc nhà đầu tư quyết định chuyên nhượng dự an, phần dự án
cho một nhà đầu tư khác sẽ làm giảm bớt khó khăn, áp lực từ việc thực hiện
dự án Thực hiện được điều này, nhà đầu tư có điều kiện và nguồn lực tốt hơn cho việc thực hiện phần dự án, hay các dự án còn lại được hiệu quả theo đúng
mục đích, tiên độ đê ra.
Đối với nhà đầu tư là bên nhận chuyền nhượng, dé được nhận chuyên
nhượng dự án, trước tiên họ phải đáp ứng được điều kiện tối thiểu của bênnhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Đây là điều kiện cần dé
nhận chuyên nhượng và được quyền đầu tư kinh doanh đối với dự án, phần dự
án nhận chuyên nhượng Bên cạnh đó, dé bảo đảm hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư
rõ ràng còn phải có sự cân đối nguồn lực của mình, lợi thế cạnh tranh của mình so với các nhà đầu tư khác hoặc đánh giá được cơ hội, kết quả có được
từ việc nhận chuyên nhượng dự án Đây là điều kiện đủ để bảo đảm khả năng
có thé triển khai và thực hiện dự án được chuyên nhượng có hiệu quả Do vậy,
có nhận thấy, đối với nhà đầu tư nhận chuyên nhượng, khi quyết định việcnhận chuyển nhượng, ở một góc độ nào đó là nhằm phát huy lợi thế cạnhtranh của họ so với các nhà đầu tư khác, mặt khác họ cũng thay được cơ hội,tiềm năng, kết quả có thể đạt được từ việc nhận chuyền nhượng dự án
Thứ tư, bảo dam dự án đầu tu kinh doanh được thực hiện một cách
hiệu quả
Như phân tích ở trên, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản đối với bên chuyển nhượng có thé là nhằm giải quyết khó khăn
21
Trang 30trong việc thực hiện dự án Đối với bên nhận chuyên nhượng, sau khi nhận
chuyển nhượng, họ có được một cơ hội đầu tư kinh doanh mới từ việc nhận chuyển nhượng dự án Do vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản, không chỉ làm cho thị trường phát triển hơn, mà còn đảm bảocho dự án, phần dự án chuyền nhượng được triển khai hiệu quả hơn từ các
nhà đầu tư có năng lực thực sự Ở chiều ngược lại, trường hợp pháp luật không cho phép các nhà đầu tư được chuyền nhượng dự án, phan dự án kinh doanh bắt động sản, khi họ gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự
án, rất có thể dự án sẽ được triển khai không đúng tiến độ, không bảo đảm
chất lượng, hiệu quả như được phê duyệt, thậm chí dẫn đến vi phạm phápluật Điều này, không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án, ảnh hưởng đến
chủ thể có liên quan, mà còn ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội, gây
lãng phí, giảm hiệu quả đầu tư chung của xã hội Do vậy, việc pháp luật chophép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản là cơ sở dé bao đảm cho dự án được thực hiện một cách hiệu quả
Thứ năm, thúc day sự phát triển của thị trường bat động sản
Cùng với các hoạt động kinh doanh bất động sản sẵn có, kinh doanh
bất động sản hình thành trong tương lai, chuyên nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản là một trong những hoạt động đầu tư kinh doanh bat động
sản được thực hiện trên thị trường bất động sản Vì vậy, các giao dịch chuyền
nhượng dự án càng sôi động, càng phát triển thì càng thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung Khác với các giao dịch kinh doanh bất
động sản khác, giao dịch chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động thường là
các giao dịch có giá trị kinh tế lớn, tính chất của giao dịch thường phức tạp và mỗi giao dịch được thiết lập có ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, cũng như lợi ích
chung của xã hội Vì vậy, giao dịch chuyên nhượng dự án được nhà nướckiểm soát chặt chẽ hơn, với các điều kiện khắt khe hơn so với các giao dịchkinh doanh bất động sản khác Điều này là cần thiết, vì sự 6n định, an toànpháp lý của các giao dịch nay là tiền dé, là điều kiện bảo đảm để các giao dich
22
Trang 31kinh doanh bất động sản khác phát sinh từ dự án, phần dự án được chuyền
nhượng được ổn định và an toàn pháp lý Day cũng chính là điều kiện thúc đây sự phát triển của thị trường bat động sản được lành mạnh và ồn định.
1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bắt động sản
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bắt động sản
1.2.1.1 Khái niệm pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản
Chuyền nhượng dự án án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã đề cập thường là các giao dịch có giá trị kinh tế lớn, tính chất của giao dịch phức tạp,
khi giao dich được thiết lập không chỉ tác động, ảnh hưởng đến quyên lợi củacác bên tham gia giao dịch ma con ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ thê
khác, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu, quy mô, tiễn độ của dự án đã được co quan, người có thẩm quyền phê duyệt Ngoài ra, chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bắt động sản có đối tượng kinh doanh là dự án bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vìvậy, sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động chuyên nhượng dự án
dau tư kinh doanh bat động sản là rat quan trọng và cần thiết.
Sự điều chỉnh bằng pháp luật, thông qua pháp luật sẽ tạo ra hành lang
pháp lý, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ thê liên quan đến việcchuyên nhượng va các chủ thé có liên quan khác, qua đó bảo đảm an toan
pháp lý, hiệu quả kinh tế, công khai, minh bạch, ngăn ngừa tiêu cực trong hoạt động chuyển nhượng, thúc đây thị trường bat động san phát triển, nâng
cao hiệu lực quản lý nhà nước và bảo đảm quyền tự do kinh doanh cho cácchủ thé trong nền kinh tế thị trường Hiện nay, khái niệm pháp luật về chuyểnnhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hay khái niệm pháp luật vềchuyên nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đã
23
Trang 32được một sô tác giả nghiên cứu, đê cập.
Theo quan điểm của tác giả Đỗ Xuân Trọng [39, tr 64]: “Pháp luật vềchuyển nhượng dự án dau tư trong kinh doanh bat động sản là tổng thé các
quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ hình thành trong hoạt động chuyển nhượng dự án dau tư trong kinh doanh bắt động sản, nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà nước đối với các hoạt động
của thị trường bat động sản, quyên và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh
cũng như các bên có liên quan ”.
Với cách hiểu nêu trên, tác giả Đỗ Xuân Trọng đã nêu được ba vấn đề
liên quan đến pháp luật chuyên nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản,
đó là: (1) Là tổng thé quy phạm pháp luật do co quan nhà nước ban hành; (2)
điều chỉnh quan hệ phát sinh trong hoạt động chuyền nhượng: (3) Mục dich
nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyên nhượng Tuy nhiên, tác giả chưa xác định rõ được quan hệ chuyên nhượng gồm những quan hệ cụ thể nào, được hình
thành trên cơ sở nảo và chưa phản ánh đầy đủ được mục đích điều chỉnh củapháp luật đối với việc chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo quan điểm của tác giả Võ Thị Diệu Huong [15, tr.18]: “Pháp luật
về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản được hiểu là những
quy phạm pháp luật điều chỉnh moi quan hệ xã hội giữa bên chuyển nhượng,bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan trong hoạt động chuyểnnhượng như tổ chức tín dụng, quỹ dau tư tài chính hoặc các nhà đầu tư khác,
thậm chí có thể là Nhà nước trong mối quan hệ về quản lý hành chính hoặc thực hiện chế tài khác đối với các vấn dé phát sinh trong hoạt động này ”
Đối với cách hiểu của tác giả Võ Thị Diệu Hương, tác giả mới chỉ thé hiện được các chủ thé trong quan hệ chuyên nhượng, chưa xác định được quan hệ chuyền nhượng gồm những quan hệ cụ thé nào, được hình thành trên
cơ sở nào và chưa thê hiện được mục đích điều chỉnh của pháp luật đối với
viéc chuyén nhượng dự an đầu tư kinh doanh bat động sản
24
Trang 33Từ những quan niệm trên, với đặc điểm, tính chất của giao dịch chuyền
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã phân tích, đề cập, một cách tổng quát, có thê hiểu:
Pháp luật chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là tong thể các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa bên chuyển nhượng, bên
nhận chuyển nhượng, các bên có liên quan đến dự án, phần dự án được
chuyển nhượng trên cơ sở bình đăng, thỏa thuận, thiện chí, hợp tác và trung
thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế đối với các bên và diéu
chỉnh các quan hệ phát sinh giữa cơ quan, người có thẩm quyển với các bên giao dịch chuyển nhượng, bên có liên quan nhằm bảo đảm yêu cau quản ly nhà nước, lợi ích chung của xã hội, lợi ích nhà nước và không xâm phạm đến
quyên và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác
1.2.1.2 Đặc điểm pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Đặc điểm pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản là những dấu hiệu đặc trưng dé phân biệt pháp luật chuyền nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với các lĩnh vực pháp luật khác Đặc điểm pháp luật chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phan
ánh đặc điểm hoạt động chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất độngsan Các đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất
động sản gôm:
Thứ nhất, chủ thé quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tưkinh doanh bắt động sản
Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với tính chất là một
quan hệ pháp luật được xác lập trên cơ sở sự kiện pháp lý là hợp đồng chuyên
nhượng dự án Chủ thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản gồm: Bên chuyên nhượng, bên nhận chuyền nhượng, cơ
quan, người có thâm quyên cho phép chuyên nhượng dự án và các tô chức, cá
25
Trang 34nhân khác đã xác lập các giao dịch với bên chuyên nhượng dự án, có liên quan đên dự án.
Trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án, bên chuyền nhượng
và bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp, hợp tác xã) và phải đáp ứng được các điều
kiện nhất định theo quy định của pháp luật Cơ quan, người có thâm quyềntrong cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép chuyển nhượng dự án có thé
là UBND cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ và được xác định căn cứ vào tínhchất, quy mô và thẩm quyền quyết định đầu tư đối với dự án Bên cạnh cơ
quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, pháp luật quy định co quan có thâm quyền tiếp nhận, thâm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án và co quan dé xuất cơ quan, người có thấm quyền xem xét quyết định cho phép chuyền nhượng dự án.
Ngoài ra, đối với dự án, phần dự án, mà bên chuyên nhượng đã thực hiện các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với tổ chức, cá nhân khác
có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyên nhượng, thì khi thực hiệngiao dịch chuyên nhượng dự án có liên quan đến các chủ thé này, bên chuyênnhượng, cũng như bên nhận chuyển nhượng cũng có quyên và nghĩa vụ pháp
lý nhất định đối với các chủ thể này Điều này phụ thuộc vào nội dung và việc
thực hiện nội dung giao dịch giữa bên chuyên nhượng với các tô chức, cá
nhân trước đó có liên quan đên dự án, phân dự án chuyên nhượng.
Các chủ thể quan hệ pháp luật chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bat động sản, các chu thể có liên quan, tùy thuộc vào tư cách, địa vị pháp lý
trong quan hệ pháp luật mà có các quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau và họ
cũng có trách nhiệm pháp lý khác nhau liên quan đến giao dịch chuyên
nhượng dự án Khi tham gia vào quan hệ pháp luật này, đòi hỏi các chủ phải
xác định đúng tư cách, địa vị pháp lý của mình để có ứng xử phù hợp theo
quy định của pháp luật, phù hợp với thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Thứ hai, đối tượng trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án
26
Trang 35dau tư kinh doanh bat động sản
Đối tượng của giao dịch trong quan hệ pháp luật về chuyên nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bat động sản là toàn bộ dự án bat động san hoặc một
phần dự án bất động sản Đây vừa là một tài sản, vừa là một hàng hóa được
phép giao dịch trên thị trường khi các tài sản, hàng hóa này đáp ứng được các
điều kiện theo quy định của của pháp luật Đặc tính của đối tượng của giao
dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là bên nhận
chuyên nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên chuyên nhượng phát sinh từ
dự án và có các quyền của chủ đầu tư dự án, được quyền tiếp tục tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh, hưởng lợi nhuận và tự chịu trách nhiệm, tự
chịu rủi ro từ hoạt động kinh doanh của mình.
Thứ ba, mục đích, lợi ích mà các chủ thể hướng tới trong quan hệ pháp
luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản
Các chủ thé trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như các chủ thé có liên quan tùy vào tư cách,
địa vị pháp lý mà có các quyền và nghĩa vụ khác nhau, điều nay cũng quyđịnh mục đích, cũng như lợi ích mà các chủ thé tham gia vào quan hệ pháp
luật này cũng khác nhau.
- Đối với bên chuyển nhượng, mục đích và lợi ích bên chuyển nhượnghướng tới là giá trị, hay nói cách khác là số tiền mà bên chuyển nhượng thu vềkhi chuyên nhượng dự án, phần dự án cho bên nhận chuyên nhượng, hạn chếthấp nhất những chỉ phí phát sinh từ việc chuyển nhượng dự án, không phải
gánh chịu những rủi ro từ việc chuyên nhượng dự án.
- Đối với bên nhận chuyên nhượng, mục đích và lợi ích mà bên nhận
chuyền nhượng hướng tới là bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế từ giao dịch chuyển nhượng Bên chuyên nhượng, cũng như bên nhận chuyển nhượng đều hướng tới an toàn pháp lý, không bên nào muốn gánh chịu rủi ro pháp lý,
bên nào cũng hướng tới mức chỉ phí thấp nhất liên quan đến chuyên nhượng
27
Trang 36Tuy nhiên, đối với giá trị của du án chuyển nhượng, bên chuyên nhượng luôn
mong muốn giá trị cao nhất có thé, trong khi bên nhận chuyên nhượng muốn
bỏ ra chi phí thấp nhất dé có được quyền sở hữu dự án Điều nay, dẫn đến các
bên cần phải ngồi lại với nhau trên ban đàm phán, thương lượng dé xác định
giá trị của dự án, phân dự án được chuyên nhượng.
- Đối với cơ quan, người có thâm quyền cho phép chuyền nhượng, các
cơ quan nha nước có thâm quyên thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
bắt động sản và thị trường bất động sản Mục đích và lợi ích mà các cơ quan
hướng tới là bảo đảm các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bắt động sản được thực hiện một cách nghiêm minh nhằm bảo
đảm lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nước và không xâm phạm đến quyền
và lợi ích hợp pháp của chủ thé khác Đồng thời, bao đảm quyền tự do kinh
doanh, sự 6n định trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thị trường
- Đối với tổ chức, cá nhân đã xác lập các giao dich với bên chuyên nhượng có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng, mục đích
và lợi ích mà các chủ thể này hướng tới là các giao dịch mà các tổ chức, cánhân này đã thực hiện, sau khi dự án, phần dự án được chuyên nhượng,chuyên giao thì quyền lợi vẫn phải được bảo đảm theo đúng nội dung cam kếtthỏa thuận trước đó với bên chuyển nhượng
Thứ tư, sự kiện pháp lý làm phát sinh quyên, nghĩa vụ và trách nhiệmcủa các chủ thé trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinhdoanh bat động sản
Sự kiện pháp lý là những sự kiện nảy sinh trong thực tế cuộc sống màkhi sự kiện đó xảy ra làm phát sinh, thay đổi cham dứt một quan hệ pháp luật
theo quy định của pháp luật Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat
động sản là một quan hệ pháp luật Quan hệ pháp luật này không tự nhiên
phát sinh, mà nó chỉ phát sinh thông qua sự kiện pháp lý là hành vi giao kếthợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh doanh bất động sản đượcthiết lập giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi các bên
28
Trang 37đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, quyên và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể trong quan hệpháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là sựkiện pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng, bênnhận chuyển nhượng và bên thứ ba có liên quan đến việc chuyên nhượng dự
án, phan dự án được chuyên nhượng Quyền và nghĩa vụ cụ thé của các bênđược các bên xác lập, thỏa thuận và được thê hiện trong hợp đồng chuyển
nhượng dự án Trong đó, các bên có các quyên và nghĩa vụ cơ bản như sau:
- Đối với bên chuyên nhượng, bên chuyên nhượng có quyền như: Yêucầu bên nhận chuyền nhượng thanh toán giá trị của hợp đồng chuyên nhượng
dự án, biểu hiện băng một số tiền cụ thể theo phương thức, cách thức, thời gian, địa điểm do các bên thỏa thuận; quyền yêu cầu bên nhận chuyên nhượng
nhận bàn giao hồ sơ, tài liệu liên quan đến dự án, phần dự án được chuyênnhượng; quyền yêu cầu bên nhận chuyên nhượng nhận bàn giao dự án trên
thực địa; quyền yêu cầu phối hop dé thực hiện các thủ tục liên quan đến việc
chuyên nhượng dự án Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ như: nhận thanh
toán, ban giao hồ sơ tai liệu, bàn giao dự án, phần dự án được chuyền nhượng
trên thực dia, phối hợp hoàn thành các thủ tục liên quan đến dự án, phần dự
án được chuyền nhượng
- Đối với bên nhận chuyên nhượng, ngoài các quyền và nghĩa vụ đối
ứng với bên chuyên nhượng liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyên
nhượng, bên nhận chuyên nhượng có các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tưđối với dự án, phần dự án được chuyền nhượng theo quy định của pháp luật
- Đối với bên thứ ba có liên quan, bên thứ ba có liên quan là bên đã xáclập các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với bên chuyên nhượng,
nhưng các bên chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ với nhau liên quan
đến dự án, phần dự án được chuyên nhượng Trong trường hợp này, theo quyđịnh, quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với phần dự án được chuyển
29
Trang 38nhượng vẫn được bảo đảm Thông thường bên nhận chuyển nhượng sẽ kế
thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với bên thứ ba Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận với nhau về các vấn đề liên quan
đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba liên quan đến phần dự án chuyênnhượng Sự thỏa thuận nay, ngoài việc bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện
chung theo quy định của BLDS 2015, còn phải bảo đảm các quy định về chuyền giao quyền, chuyền giao nghĩa vụ được quy định cụ thể trong BLDS
2015 và nguyên tắc bao đảm quyên lợi của khách hàng theo quy định pháp luật về kinh doanh bat động sản.
Thứ sáu, hệ quả pháp lý trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự
án đâu tư kinh doanh bắt động sản
Hợp đồng chuyên nhượng dự án được thiết lập và có hiệu lực, buộc các
bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình theo đúng cam kết, thỏa thuận Việc các bên thực hiện đúng, đủ quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền và nghĩa nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối
với dự án, phần dự án đã được chuyển nhượng Đồng thời, làm phát sinhquyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyên nhượng với tư cách là nhà đầu tư đốivới dự an, phần dự án được chuyên nhượng Ké từ thời điểm hoàn tất việc
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng cam kết về việc bảo đảm thực hiện dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng
mục tiêu, nội dung, tiên độ đã được cơ quan, người có thâm quyên phê duyệt.
Thứ bảy, pháp luật về chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất
động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau
Như đã đề cập, chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
chịu sự điều chỉnh, chi phối trực tiếp của Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dan thi hành Ngoài ra, chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bất động sản có bản chất là hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, cho nên cũng chịu sự điều chỉnh pháp luật đầu tư, doanh nghiệp, thương mại,
pháp luật dân sự, đất đai, Bên cạnh đó, các dự án đầu tư kinh doanh bat động
30
Trang 39sản, thường gan liền với quyền sử dụng đất, là một loại hàng hóa đặc biệt
thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, việc chuyên nhượng dự án tác động ảnh hưởng lớn đến lợi ích chung của xã
hội và ảnh hưởng đến mục tiêu, quy mô, tiến độ dự án đã được cơ quan,người có thâm quyên phê duyệt Cho nên, việc chuyên nhượng dự án còn phải
chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật hành chính về thủ tục cho phép chuyên nhượng dự án Từ đặc điểm này, yêu cầu đặt ra là khi xây dựng, hoàn thiện pháp luật, cũng như thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có cái nhìn toàn diện trong nhìn nhận, đánh giá
các vấn đề pháp lý và trong việc thực hiện pháp luật để bảo đảm hiệu lực,hiệu
quả trong thực tiễn.
1.2.2 Các nguyên tắc, điều kiện của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với việc chuyên nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bat động sản là cần thiết và quan trọng Vi vậy, dé bảo đảmhiệu quả điều chỉnh của pháp luật, khi xây dựng, thực hiện và bảo vệ quan hệpháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh batđộng sản cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Trong thực tiễn,
nguyên tắc có thể được hiểu là những tư tưởng, quan điểm chỉ đạo xuyên suốt định hướng cho hành vi, xử sự của mỗi chủ thé trong thực tiễn đời sống, là
kim chỉ nam dẫn đường, bảo đảm hành vi, xử sự của mỗi chủ thể được chuẩn
mực theo đúng định hướng đã đề ra.
Theo cách hiểu chung nhất, nguyên tắc pháp luật là những tư tưởng,
quan điểm mang tính chỉ đạo xuyên suốt cho quá trình xây dựng, thực hiện vàbảo vệ pháp luật Nguyên tắc pháp luật về chuyền nhượng dự án dau tư kinh
doanh bat động sản có thé được hiểu là những tư tưởng, quan điểm chỉ đạo
mang tính định hướng xuyên suốt trong việc xây dựng pháp luật, thực hiệnpháp luật và giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tưkinh doanh bất động sản
31
Trang 40Chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có tính chất
của một quan hệ về đầu tư kinh doanh, vừa có tinh chất của quan hệ pháp luật
hành chính, vì vậy khi thực hiện chuyển nhượng dự án, các bên trong quan hệ
chuyền nhượng ngoài chịu sự chi phối bởi những nguyên tắc chung trong lĩnh
vực pháp luật về dân sự, đầu tư kinh doanh, thương mại như: Nguyên tắc bình
đăng, thỏa thuận, nguyên tắc thiện chí, trung thực; nguyên tắc công khai,
minh bạch (Điều 3, BLDS 2015, Điều 10, Điều 11, Luật TM 2005, Điều 4,
Luật KDBĐS 2014), còn phải tuân theo những nguyên tắc riêng được quy
định trong Luật KDBĐS 2014 như: Nguyên tắc đáp ứng yêu cầu chuyểnnhượng; nguyên tắc áp dụng pháp luật; nguyên tắc được sự cho phép của cơquan, người có thấm quyén (Diéu 48, Luật KDBĐS 2014, Điều 9, Nghị định
số 02/2022/NĐ-CP) Các nguyên tắc này được nhà làm luật đặt ra để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của giao dịch, cũng như lợi ích các chủ thể liên quan đến
giao dịch, nhưng không ảnh hưởng đến lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà
nước và lợi ích của các chủ thê khác.
Ngoài các nguyên tắc mang tính định hướng trên, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện nhất định như: Điều kiện đối với chủ thể chuyên
nhượng, điều kiện đối với chủ thể nhận chuyên nhượng, điều kiện đối với dự
án được chuyển nhượng (Điều 117, BLDS 2015, Điều 49, Luật KDBĐS
2014) Việc đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định là cơ sở bảo
đảm tính hợp pháp trong việc chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh batđộng sản và bảo đảm phần dự án, dự án được chuyên nhượng được tiếp tụctriển khai theo đúng nội dung, tiễn độ đã được phê duyệt
Các nguyên tắc, điều kiện khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản là tiền đề tiên quyết để các bên tham chiếu, định hướng về mặt
tư tưởng trước, trong khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cũng như giảiquyết các van đề tranh chấp phát sinh nếu có sau chuyển nhượng Đồng thời,đây cũng là một trong những nội dung co quan, người có thẩm quyền thẩm
32