Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội

Tuy nhiên, luận vănnghiên cứu về hoạt đông chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS rên dia bảnthánh phố Hà Nội, nến có thể theơn khảo được các quy định của pháp luật nói chung,không th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHAP

TRƯỜNG DAI HỌC LUAT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ THUY LINH

PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐÀU TƯ, KINH DOANH BAT DONG SAN VÀ THỰC TIEN THI HANH TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HA NỘI - 2019

NGUYEN THỊ THUY LINH

PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐÀU TƯ, KINH DOANH BAT DONG SAN VẢ THỰC TIEN THI HANH TREN DIA BAN THÀNH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THAC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Ứng dụng

Mã 5UD07068.

HÀ NỘI - 2019

MỤC LỤC

PHANMG DAU 11 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Dai tuợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của hận văn 3 3.1 Đối trợng nghiên cứu 5

32 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiền cứu của hận văn 6

5 Phuong pháp nghiên cứu sử dung để thực hiện hiện văn 7

6.¥ nghia khoa hạc và thục tiễn của hận vẫn 7

7.Bé cục cia hận văn 8

CHU ONG L 9NHONG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN BAU TƯKINH DOANH BAT BONG SAN VÀ PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG

DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN 9

LA Khéiniém, ajc điểm của dy án đầu tw kink doamh bất động sản 9

11.1 Khổ niệm dr án đâu tư kinh doanh bất động sin 9

11.2, Đặc ifm de án đầu lánh doanh bất động sin n

12 Khái niệm, đặc điểm va ý nghĩa cia việc chuyển nhượng dv án đầu teXinh doanh bất động sản l

121 Khả niên, đặc điển chuyển nhương dự én đâu tr kinh doanh bit động

sản 14

1.3 Ly uận vé pháp luật chuyển nhượng dự ân đầu tư kinh doanh bắt động

sin 19

131 Khá niêm, dic điểm của pháp luật chuyển nhương dự dn đầu hư lành

doanh bit động sin 9

132 Các yêu cầu đất ra đối với pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tơ inh

doanh bit động sin 21

133 Các nhóm quy phạm đều chỉnh pháp luật về chuyển nhương de đn đâu tr

ảnh đoanh bất động sẵn 21.3.4 Hình thúc của pháp luật chuyén nhượng dự án đầu tơ kinh downh BBS 26

14 Những yéu tố tác động đến pháp hật chuyển nhượng dy án đầu tw kink

đeanh bat 26

1.41, Chế độ sở hữu 36 1.43 Điều kiện kính té- xã hội của ting giai doen 2

1.43: Hã nhập quốc tổ 2KET LUẬN CHƯƠNG 1 28

CHƯƠNG 2 29

THY'C TRANG PHAP LUAT VA THỰC TIEN THI HANH PHAP LUAT VECHUYÊN NHƯỢNG DỰ AN ĐẦU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN

‘TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI

21 Thục trạng pháp hật về chuyển nhượng dự án đầu tw kinh doanh bắt

311 Nội dung các quy nh về nguyên ắc chuyển nhường một phân hoặc toàn

bổ dự ánĐTEDBĐS

312 Nội dng các quy dinh vé chỗ thể rong chuyển nhượng một phần hoặc

31.3 Nội dung các quy đãnh về điều liên chuyén nhương một phần hoặc toàn

16 dự án đầu hơ kinh doanh bit đồng sẵn 36

31.4 Nội dung các quy định vi tỉnh tự và thủ tục chuyễn nhượng một phin hoặc toàn bộ dự án đầu tr lạnh doanh bit động sin +

21.5 Nội ding các quy Ả nh vé hợp đẳng chuyễn nhượng một phẫn hoặc toàn

32 Thục tến thi kành pháp luật về chuyén nhượng dự án đầu tw inh doanhSắt động sin tại hành phố Hà Nội “32:1 Tổng quan về đu kiên inh tế, chính tr, xã hội tại TP Hà Nội và nhữngtác ding ảnh hướng côn các yêu tổ này din chuyển nhương dự án đầu tự inh

doanh bit đồng sin 44

322 Khó quất và tình hình thi hành hoạt đông chuyển nhượng dự án đâu hr

323 Kết quả thí hành hoạt đông chuyễn nhương dự án đầu h kinh doanh bit

22.4 Những han chế, vướng mắc, vi pham trong thi hành pháp luật vé chuyễn

hương dự án ĐTKDBĐS trén dia bản TP, Hà Nội và nguyên nhân 30

KET LUẬN CHƯƠNG 2 61CHƯƠNG $ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE CHUYEN'NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

3.1 Định huớng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư khử:doanh bit động sin trên dja ban thành phố Hà Ni

3.1.1, Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu ty kính doanh bất

động sản của ring địa bin Thành phố Hà Nội phấi đặt trong sự phủ hợp với

đông sin du tiên cơ sở dim bảo nguyên tie công kh, minh bạch trong

KDBĐS 63

3.1.3, Hoàn thiện pháp luật vỀ chuyển nhượng dự án đầu tr lạnh doanh bitđông sin phẩ: dit rong tổng thé ci cách hệ thing phép luật về đầu hạ lánhdoanh nổi chung và pháp luật về đều hy kánh đoanh bit động sin nói riêng 643.1.4 Hoàn thiện pháp luật vé hop đồng chuyén nhương dự án đầu tơ kinh

doanh bất đồng sin phấ: due trên việc tham khảo và tấp thu có chọn lọc lính

"nghiệm và thục tin pháp ly của nước ngoài và vin đ này, 65

32 Gii pháp khắc phục vuớng mắc trong áp dung pháp hạt về chuyển

nhượng dự án đầu tw kinh doanh bat động sản tại địa bản Thành phố Hà

Nai 65

3.21, Giải phép cho những vướng mắc vé với điều liên chuyển nhượng mộtphin hoặc toàn bộ dự án ĐTKDBĐS 43.2.2 Giải pháp cho những vướng mắc vé Điệu liện của bản chuyển nhượng de

3.26, Gidi pháp cho những vướng mắc về chính sich phát iển kinh tổ và đội

"ngũ nhân sự cán bộ phục vụ hội nhập quốc té ES

33 Giải pháp nâng cao hiệu quả pháp hật về chuyển nhượng dy án đầu tư

332 Ting mức xử phat đối với các truing hợp lách luật bằng những hopđẳng ta hình nhằm bán non dự án đầu te lánh doanh BĐS, tạo arin de và

333, Cần có cơ ch thanh tr, kiểm ra thường xuyên, đốt xuất va có cơ chế xử

lí nghiệm minh đối với việc chuyển nhương du án đầu tơ kinh đoanh bất độngsin không đã đều lên và chuyỄn nhượng dự án tr hình m

33.4 Ben bánh, rả soát đẳng bộ hệ thống vin bản quy phạm pháp lu, các cơ

ch và chính cách cña các nh vực liên quan n

335 Có các động thé biển chuyỄn tích cục hơn trong công tác năng cao khảtăng kiểm soát thị trường bit động sin của Nhà nước nKET LUẬN CHƯƠNG 3 14KẾT LUẬN 7DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

smi ngành 25UD Tác giã của để tài khóa luận: “Pháp ật về cimyẫu nhượng đự ánđầu te, kink đoanh bất động sân và thực tễu thi hành trên dja bàn Thành phỗ Hà

Nội"

“Tôi xin cam đoạn đây là công trình nghiên cửu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nê trong Luin vin chưa được công bổ trong bất kỹ công tình nàoXhác Các sổ liệu trong luận vin la trùng thục, có nguồn gốc 18 rùng, được trích din

đăng theo quy dink

Bui có st dng các tả liệu của các tác giả khác Sự tấp thủ này mảnh bạch qua

danh mục tả lệ tham khẩo

"Nội ding đổ ti khóa luận sâu những kiến thức của tác gid có giới hạn nênnhững nội dung tinh bày không tránh khấi những sơ uất và thiểu ớt Tác gi rt mong nhận

được những ý kiến ding gop của các th cô giáo

Tôi xin chu trách nhiệm về tính chính xác va trung thực của Luận vin này,

Xin chân thành cảm on!

Tác gã luận vin

Nguyễn Thi Thuỷ Linh

LỜI CẢM ON

Trong thời gian nghiên cửu và hoàn thành dé tis luận văn “Pháp Indt về chmyễnnmgng ä án đần tr, kinh ñomi bắt động sản và thục tiễu thỉ hành trên địa bàn

Thành phỗ Hà Nội”, tối đã nhân đoợc rt nhiễu ax quan tân, giỏp đổ, trợ của các

thấy giáo, cô giáo các al chỉ em đẳng nghiệp và nhông người thân cũ tôi Ti để tô

cũng nhận được những sự giúp đổ, đóng góp ÿ kiến của các Luật sự các chuyên gia về Tĩnh vục này

“Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Nguyễn Thi Dung đã quan tâm, động viên, hướng dẫn tôi tin tình trong suốt quá tình thục hiện để tả luận vẫn

thạc 6 luật học, cô đãchỉa sẽ nhiễu kẫn thúc và kinh ngưệm để ôi hiễu rõ hơn vì línhvực mình nghiên cứu và đẳng hành cùng tôi dé hoàn thành luận vin này:

"Tôi xin được gũi lời cảm ơn các thay giáo, cô giáo đã nhiệt tình giảng đây, trang,

‘bi kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cửa tại Trường Đạt học Luật

Hà Nội

Tôi cũng xin gũi lôi cảm om tới Công ty Tư vấn A&S, Công ty Tư vẫn LNP, các

"ban bỏ, đẳng nghiệp và ga đính đã hỗ tro, khích lệ và giúp tôi có thêm nhiều thông tin

trong quá tình hoàn thánh dé ti này,

Tác gia luận vin

Nguyễn Thị Thuỷ Linh

Bat động ấn BES

Đầu tự lánh doanh bất động săn ĐTKDBBS Kinh doanh bất động săn KDBBS

Quyên sĩ ding đất SDB

PHAN MỞ BẦU

1 — Tinhedp thiếtcađề tai

Sự phát triển rong lãnh vục KDBĐS đang trở nền rất ôi động kéo theo đó lá ny xuấthiện của rất nhiều dự án đâu trKDBBS thi nhau mọc lên, đồng thời hoạt động chuyển,nhượng dự án cũng dẫn trở nôn phổ biển

Tính din nay, thị trường BĐS Việt Nam đã chúng tiễn nhiễu bước nhấy vợt lớn, théTiện õ nhất trong biểu đổ giá tị phiéu côn các công ty KDBĐS được niém yết Theothống kê cia Vietstock, tinh din ngày 03/05/2019 có 64156 doanh nghiệp bit đông sẵn

niêm yét công bé kit quả kinh đoanh cu 1/2019 Trong 3 tháng đều năm 2019, các doanh ngệp bắt động sin niém yét đã tạo ra hơn 51,217 tỷ đẳng doanh thu và 6,736 tỷ

đồng lợi nhuận smu thuê Két quả này giản gin 5% vé doanh thụ và giảm 1396 vì lợi

nhuận so với cùng kỹ năm 2018, tương ứng mắt 2,894 tỷ đồng và 96i tỷ đẳng"

Thành phổ Hà Nội là thành phố đồng dn thử bai và công là trung âm lớn v giao

dich nh tổ và quốc tổ cũa cả nước, qua quá tình phát biển thục hiện công cuộc công

"nghiệp hóa hiện đi hỏa thi việc chuyển nhương dự án đều tơ kinh đoanh bất động sindin ra ngày cảng phổ biển Công tác này dem lạ những thành tu đồng kỄ góp phin

vào sự phát triển nh tế — xã hồi chúng của thành phổ, song cũng bốc lô những hạn chế

ẩn kêm nhất din

Theo báo cáo tinh hình kinh tế của Tổng cục Thống kả, từ đầu năm 2016 din ga

năm 2018, tị trường BĐS Việt Nam, bao gỗm cả thi trường BĐS trên die bin Thành,

phô Hà Nối, ghỉ nhận hàng lost host động mua bán, chuyển nhượng dự án (MEA) đến,

2 hts iviebloclcva/201105/loi-nhuan-cạc-doanh- nghiep

bat-dong-san-niem-yet-bien-dong-s-sa0-trong-quy-dau-nam-737-677374 him (uy cập ngày 10/05/2019)

didn ra một cách kin tông và đoợc thục biện đưới inh thúc chuyén nhương vẫn chủ sở

Hữu chứ không theo tình ty thủ tục mà Luật KDBĐS 2014 và các vin bản hướng din thi hành đã quy dink Việc chuyển nhượng theo hình thúc "ngàn" như vừa nêu đã gây ra

nhiều tác đông tiêu cục cho ar phút triển của thi trường BĐS cũng như khiến nguẫn,

"ngân sich Nhà nước bi thất thu một lượng tién đáng kể

nhượng dự én chưa hợp lý Điều này đã dẫn tới việc một số lượng lớn doanh nghiệp tại

Hà Nội hiên nay muốn Em cách lách luật để ngầm thục hiện các giao dich chuyển

nhượng với nhau, thoát khối sự giám sát, quản lý của Nhà nước.

Như vậy, pháp luật vé KDBDS hiện hành đã không còn phù họp với các quan hệ xã hồi phát inh trong finh vực này hiện nay Sự phát tiễn tị trường KDBĐS tei Việt Nam

nổi chúng và tủ Hà Nội nó riêng dif ra với tốc độ khá nhanh, trong ki tốc đồ thay đãicủa pháp luật chung và pháp luật của đa phương vấn con nhiều điển han chế Việc ththành các quy Ảnh pháp luật trong nh vục này trên thục tẾ cũng gip rt nhiều khỏ khán,

các cơ quan quấn lý Nhà nước thường đối mất với nhiễu hing hing ki giải quyét những tranh chấp phát sinh trong lnh ve này:

ĐỂ khắc phục nhông vướng mắc, tổn tử từ thục trang pháp luật và thục tin hoạtđồng chuyển nhương dự án BĐS thi yêu cầu cấp thiết đặt ra a ph som hoàn thién hệ

thống pháp luật chính sách về EDBĐS nói chung, chuyển nhương dự án BBS nói riêng,

cũng như phã đỗi mới cách thức, tình tạ th tục chuyển nhượng nhằm đơa host độngKDBDS ở Hà Nội phát iễn lấp với xu thể của thời dai

Từ những lý do trên, ác giã quyết định chon để tài “Pháp hột về chuyễn nhượng

động sin và tục tu thi hành trêu địa bàn Thành plpt” đ làm Luận vin bio vệ thạc &

‘Tinh hình nghên cấu đề tài

Từ khi hình thành đến nay có không nhiễu công tinh nghiên cửu chuyên site

chuyển nhượng de án đầu bơ kinh doanh bất động sin Qua nghiên cửu tác gã đã than,

khảo qua và thấy có nhiều luận én, để tả, bai viết nghiên cửu liên quan din vẫn để

KDBDS, cụ thể như cau:

Luận vin thạc đ Luật học năm 2009 cöa Nguyễn Tuần Anh với để tài "Quản lý nhànước đối với kin doanh bất động sản tại Thành Phố Hé Chi Minh” Tuy nhiên, luận vănnghiên cứu về hoạt đông chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS rên dia bảnthánh phố Hà Nội, nến có thể theơn khảo được các quy định của pháp luật nói chung,không thi tham khảo thụ trang côn đa bản áp đụng

Công các công bình nghiên eins “Hoàn thiện pháp uật vé chuyển nhường dự án đầu

từ inh doanh bit động sin ở Việt Nam hiện nay’ Lê Thùy Dương 2011), Luân văn

thạc luật học, trường Đai học Luật Hà Nội “Các vin để pháp lý về chuyển nhượng dự

án trong đầu tu lành doanh bit động sản”: Pham Thị Hẳng Nga 2012), Khoa luận tốt nghiệp, Trường Dai Học Luật Hà Nội, Bai viết “Một số bắt cập trong quy Ảnh của pháp

uất về chuyển nhượng dự án đầu ti”: Trương Thé Côn/ Nghề Luật Học Viện Tự Pháp,

số 3/2012 Đây là nhõng công trình khoa học nghiên cứu các quy định của pháp luật

nhường dự én, phân ích các quy din và đưa ra những kết quả dat

được trong chuyển nhượng de án, bin canh đỏ cũng nêu ra những nguyên nhân và mốt

vi hoạt động chuyé

Sách "Pháp luật về kính đoanh bit động sản”, TS Trin Quang Huy ~ TS NguyễnQuang Tuyển G009), Nab Tư pháp, Ha Nội Công tỉnh khắc họa khá rổ nét về các hoạtđông kinh doanh bit động sin.

Nhân chung, các công tình khoa học trên di mang đốn cho tác giã một cá nhìn khá

toàn điện vì thi tring BĐS và những gốc độ tiấp cân khác nhau thuộ: lĩnh vục

KDBDS Tuy vậy, cho đến nay chưa có một công tình nào di sâu nghién của, phân tính

một cách chi tất các vẫn đề liên quan dén Thực trang th hành pháp luật vỀ chuyểnnhương dự án đầu tr KDBĐS trên đa bản thành phố Ha Nội, mất khác, các công trình

"nghiên cửu tiên đâu căn cứ theo quy định cia Luật KDBĐS năm 2006 dé luận giã, phân

tích, hiên nay vẫn bản này đã hit hiệu lục thi hành và được thay thé béi Luật KDBĐS

ấn 2014, Sau khi cô Hiển pháp nêm 2013, Luật Bit di năm 2013, Luật KDBĐS năm,

2014 và các vin bản hướng dẫn thi hành, từ diy, các hoạt động KDBĐS đều mang một

tiên mao mối, ngày căng dip ứng với yêu cầu của nên kinh tổ tỉ tring, nhất 1 ti truờngBĐS

én cạnh đó, xét đến thực in thị hành pháp luật về chuyển nhượng mốt phần hoặctoàn bộ dự án đầu trKDBBS tại Thành phố Hà Nội thông qua tổng hop tính hình từ cácdoanh nghiệp và thục tẾn các vụ việc tei đơn vi công tác, tắc giả nhận thấy con khánhiều vướng mắc và bit cập khi tiên hành thủ tue, đặc biệt ranh giới giữa chuyểnnhượng một phẫn và chuyển nhượng toàn bổ dự án BĐS tai Hà Nội hién nay chưa thục

mâu th

'artõ ring, din dén nh ich xung đột vé Io ich giữa các bên liên quan trongquan hệ chuyển nhượng Đất rong béi cảnh thi truimg BĐS tei Ha Nội dang rất sục ối,

các công trình nhà ở bình thành trong tương lại ngày cảng được tiển khai phổ biển Vì

vây việc nghiên cứu đề ti “Pháp luật về cbuyln nhượng đ án đẫu hợ lanh doanh bắt

đồng sân và thực tin th hành trên địa bản Thành phd Hà Nội" vừa di bảo tính mới,cian thất, tính thời my và phù hop với xu thể, điều lận, hoàn cảnh mới ở Việt Nam trongquá trình hội nhập kinh tế quốc tế

3 Đối trợng nghiền cứu, phạm vỉ nghiên cứu của hiện văn.

3.1 Đối tượng nghiéu cứn:

Đổi tượng nghiên cửu của luận văn này bao gốm,

ấn dé về KDBĐS và ch

- Hệ thống các quy định pháp luật liên quan din các nhường

dây án đầu tyKDBBS, nlar Luật KDBDS và các vin bản hướng dn ti hành, Luật thương

sei, Luật doanh ngiệp Luật đắt đụ, ng các vin bản phép luật ién quan khác

- Các quan đễm khoa học đã được các tắc gid nghiên cửu và công bổ rong các công

tình nghiên cứu vé KDBBS và hop đồng chuyễn nhượng dự án đầu từ KDBĐS

3.2 Pham vỉ nghiên cien

Đây là để ti co phạm vi nghiên cứu rồng và liên quan đồn nhiễu finh vục phápuất khác nhau Trong khuôn khỗ của mốt luân vin thạc đ luật tác giš giới hạn phạm vi

"nghiên cứu ð những nội dàng cu thể sas

- Giới bạn pham vi nghiên cửa về nội dung Nghiên cửa tim hiểu các quy ảnh về hợp

đẳng chuyển nhượng dự in ĐTKDBĐS của Luật KDBĐS 2014, các uy định vé chuyển

nhượng quyền sở dung dit của Luật Đất đứ 2013 và các văn bản pháp luật cô liên quan

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu và không gian: Đánh giá thục tin áp đong pháp luật vỀ

chuyển nhương dự án đều te KDBDS rong phạm vi Thành phố Ha Nội

6 đề cập kh so sinh và đánh giá với các quy đính pháp uật hiện hành:

4 Mặc tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của hiện văn.

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn dé về quy đính củaphp luật trong việc chuyển nhương dự án đều từ KDBĐS Hiện hành Đảng thải đánh

ag thục trang thi hành pháp luật vé chuyển nhượng dự án đều từ KDBĐS trên dai bản

TP Hà Nội thời gian gin diy và hoàn thiện các quy dinh ci pháp luật vé hop đồng chuyển nhương dự án trong hoạt động KDBDS ð Việt Nam

ĐỂ đạt được mục iêu nói trân, đồ tải đặt ra các nhiễm vụ nghiÊn cứa cụ thé

~ Nghiên cứu làm sing tô một số vẫn dé lý luận cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu hơ

tinh doanh bất động sản, như th nào là dự án đầu hr kinh doanh bất đông sản, kháiniễm đặc đễm và ý nghĩa của host động chuyén nhương dự án đầu tử inh domnh bit

ng si Đẳng thờ làm sáng 18 một số vin dễ ly hn cơ bản ca pháp loi chuyển hương dự án đầu h ánh doen bất động sin nhu các yêu cầu dit ra đối với pháp luật, nổi dang và hình thức cùng nhông yêu tổ tác đồng đến pháp luật 4 có nền tăng nhằm đánh giá về quy đính pháp luật hiện hành.

-Nghên ei phân ích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiên hành tiên

quan din điều kiên trình thự thủ tục, hop đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh:

bit động sin trên nin ting lý luân đã phân tích: Nêu, phân tích và đảnh giá những si

pham thường gặp trong hoạt đông chuyển nhượng ch án thông qua các dr án thực tẾ tiêndia bản thành phô Hà Nội để từ đó đính giá những thiêu hụt của quy định pháp luật vàcác iên pháp pháp tý khác đ kim soát và năng cao iu qua thục thi pháp luật

- Đi xuất Ảnh hướng và một sổ kiễn nghĩ về hoàn thiện các quy dinh ci pháp luật

shim nâng cao hiệu quả thực th pháp luật chuyển nhượng dự én ĐTKDBĐS

5.Phuơng pháp nghién cứu sử dung đ thục hia hận văn

Tác giã sử đụng phương pháp luận duy vật biển chúng kết hợp phương pháp phân

tích, so sánh, tổng hợp, logic, phương pháp quy nap và đến gi, nhắm đánh giá và đưa

xe quan điểm trên cơ s tiếp thụ các kiến thúc nh tx hội và phép luật

Phuong pháp biên ching duy vật của chủ ngiĩa Mác.Lê Nin và tr tường Hỗ ChiMinh, cũng như quan điẫn đường lối chính sách cia Đăng và Nha nước về quan hệ kinh

tẾ xây dung trong cơ chế thị trường ni chung và quan hệ chuyển nhương dự án trongđầu tự kinh doanh bất đồng sin nói riêng là cơ sở phương pháp luận cho việc tim hiễu

"nghiên cứu đánh giá vận để theo một quan điểm đúng din tiên ching và kho học

Tit of các phương pháp này đều duoc kết hop và sở dụng dé lý giải những vin đểđất ra trong nội đụng khóa luận Cu thể, lôi một luận điểm được đưa ra th kêm theo đó

là các luận cử để chúng mình phâních luận diém đó Sau kh phân tích, tác gã s tổnghop lạ vấn để và dun ra kết luân Trong quả tình phân tích, tác giã có thể két hợp sửdạng phương pháp quy nạp và đỗ :

được thé hiện bằng phoơng pháp logic

giã Sự gắn kết gũa các Chương của khóa luận

6 Ý nghia khoa học và thục tến của lận vẫn

Vi mục dich và nhiệm vụ nghiên cửa nh tên, tác giả mong ring luận vin sẽ

ốp phần tao ra một góc nhìn su sắc, hoe học và thực tifa vi pháp luật chuyển nhượng

dây án đầu tơ bánh đoan bất động sin và thực tin cia hoạt đồng này rên đa bảnthànhpho Hà Nội cụ thể

đầu tơ kinh doanh bất động sẵn nói iêng

~ Ý nga thục tấn: Kết qui nghiên cứu của dé ti cũng la những tả liệu them khẩo hồu ích cho các cơ quan hồu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu tim ra các giã

php hoàn thin phép luật và tổ chức hoàn hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu

từ tình doanh bit động sẵn, giúp các cơ quan nhà nước c thẩm quyền kiểm soát và

quân lý hoạt động này một cách hợp ý và hiệu qua

1-Bố cục của hận văn

Luận văn về để tit “Pháp Mật về chmyẫu nhrgng ấy tu dn tr, kinh donk bắt

động sâu và thực tu thi hành trêu din bàn Thành phố Hà Nội” này ngoài phần mỡ đầu kết luân, dank mục từ viết tất và danh mục t liệu tham khảo, được kết cầu gém 3 chương

Chương 1: Lý luân v chuyển nhượng dy án đầu te kính doenh bắt động sin và phápoật về chuyễn nhượng dự án đầu tr ánh doanh bất động sin

Chương 2: Thue trang pháp luật vé chuyển nhượng dự én đầu tơ lanh doanh bất đồngsản và thục tif thi hành rên da bản thánh phổ Hà Ni

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương dợ án đều tơ Hình doanh bit động sin

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐÀU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN VÀ PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHUONG DỰ AN BAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

LL Khéinigm, đặc điểm của dyn đầu tư kinh doamh bit động sin

1-11 Khải việm de ấu du tr kinh doanh bắt động sản

Dưới góc đồ nh tế thi đầu tơ được biểu lẽ: “Tiệc bổ vấn mn, vất lực, tài

lực vào cổng vide gi trên cơ 26 tinh toán hiệu quả lanh t xã hội" hay “Đẫu el hoạt

đồng sit chong các nguẫn lực hiển tai nhầm dem lại cho nễn Fah tế xã hội những kết

quả trong hương la lên hơn các ngiẫn lực đã s ng đễ đạt được các kết quá đó“

Dưổi góc 6 pháp lý- “Dah he Ba vide nhà đu te bổ vốn bằng tài sân hữu lồn

và võ hình đễ hình thành tà sẵn tiễn hành các hoạt đông đầu he theo guy ảnh cũa luật

này và các văn bản pháp luật có liên quan “5

Trong đùi ống xã hồi, kính doanh được biễu nh sau “Ta vide

ib tìm Lo lãi đầu ne vn để hanh doanh” Duổi gộc đồ pháp lý: “hot doanh là cáchoạt động đẳu ne ăn niắt mua bản, cioig ứng ch vin do các chỉ thể kinh doanh hẳn

hành một cách độc lấp, thường xuyên trên thủ trường nhằm muc đích lợi nhuận" hay

chức buôn bán

“Kin doanh là việc thực luận lên tie một mét sổ hoặc tất c các công doom cia quá

trành đẫu hự từ cân suất đẫn nâu thụ sân phn hoặc cimg ứng dich vụ trên tt trườnghầm muc ich sink lợi"

Ninrviy, hoạt đông đầu tơ kinh doanh có thể được hidula wie các nhà kin doen

"bổ các loại tài sẵn hành một một số hoặc tất cé các công đoạn ci quá tình đều

tư, từ sin xuất đền tiêu thụ sẵn.

đích sinh lợi, nói cách khác đầu tư kinh doanh 1à các hoạt động sở đụng nguén vốn.

“hoặc cùng ting dich vụ trên thí trường nhằm mục,

Theo Từ didn Từ và ngũ Hán Việt của Giáo sơ Nguyễn Lên “BĐỹ là tài sốn

không at đồi được "6 Tei khoản 1 Điều 107, Bộ luật Dân nự2015 quy ảnh cụ thể hơn về

bit đông sin Theo đó BĐS bao gầm dit đủ và những thử năng cao giá t sử dụng của

BĐS là nhà, công tỉnh xây dựng và các tài sân khác

Dưới gốc đô pháp 1y, khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bắt động sin 2014 quyinks 'ônh doanh bắt đồng sẵn là việc du ne vẫn để thục hiện hoạt đồng xậy chingmua nhận chuẩn nhương để bản, chuyễn nhương: cho Hổ, cho thuế lại cho thuê

mua bắt động sân: thực hiện dich viet môi giới bắt đồng săn: dịch vụn sản giao dịch

bắt động săn; dich vine te vẫn bắt đồng sci hoặc quản lý bắt động sân nhằm mục dich

sinh ot

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể hiểu Đầu hr kinh doanh BĐS là việc

các tổ thúc, cá nhân kinh doanh tơ bổ vẫn đầu tử tạo lập, mua, hận chuyỂn nhượng

thud, thuê mua bit động sin để bán, chuyển nhượng, cho thuê Ie, cho thuê, thục hiệndich vụn môi giới bất động sẵn, địch vụ sin giao dịch bắt động sẵn, dich vụ bơ vẫn bắt

đông sin hoặc quản tý bit déng sản mua nhằm mục đích lợi nhuận,

Trên thục tễ đâu tr lạnh doanh BĐS có thé được thực hiên đưới ha hình thúc đó

la đầu hư trụ tấp và đầu h gián iễp Đâu h rục tấp là việc nhà đầu tr s dụng vén

để tao lip tà sản và đơa ti sẵn đó lư thông trên thi truờng và kiém lợi nhuận Ngược

lạ, đều tư gián tấp là đầu tr vào những BĐS sin có trên thi truờng để kiễm lợi nhuận

thông qua chênh lệch giá

Nggấn Lin G007), Từ đến Từ vì ngữ Bán Vật, WB Vinhạc, Hi Nội, 91

iu hrkinh doanh BĐS lá đầu hevao đất dai, tải sin gắn liền với đất vi thé, sơVới cácTnh vue đều tơ khác thì đầu tự nh doanh BĐS có một sổ khác tiệt cơ bin sa

- là ngành nghề lanh doanh có đầu liên: không phải moi chủthễ đều có thé thục hiện

tinh doanh BĐS, mà phii là các chi thi có đã đều kiện theo quy định của pháp luật

mới được phép đầu tư kinh donnh BĐS

- Chủ thd đẫu he: Moi chủ thé có thể than gia đầu tơ kh đáp ứng đã các yêu cầu theo

quy Ảnh pháp luật như mọi tổ chức, cá nhân, các đổi toợng trong nước, đốt tượng nước

ngoài

- Hình thúc đầu ne Đa dang, Đầu tơ trục tấp, đầu he gián tp, đầu tơ trong nước, đều

tư nước ngoài, đầu tơ đuổi hình thúc tạo lập các sẵn phim BĐS để giao dịch, hoặc dướiHình thúc thực hiện các giao dịch BĐS đã có sẫn để tìm kiểm lợi nhuận;

- Sin phi đầu tr Phong phú, đu dang: có những sin phim thuẫn tay là QSDĐ, cỏ

sản phẩm bao gm cả nhà, các công tỉnh xiy đụng gắn liên với đất

- Ngiẫn vẫn đầu ne lớn: host động đâu ts kinh doanh: BĐS đôi hii vẫn đầu tơ lớn tir

chỗ đâu teva các nguén iy động khác để thục ién dự án” Nhu cầu về vén trong hoạt

đồng kinh doanh này không bao giờ giảm, nghy of lôi dự én đã hình thành thi hoạt

dng mus bán, cho thuê cũng difn ra hit sức lâu đi và phúc tạp, tín thanh khoản thtrường kém làm cho chi đầu nro khẩn tong việc thụ hồi lei vấn

- Thời gian thu hỗ vẫn châm: ĐÃ hoàn thành các thủ tục hành chỉnh khác nhau, đặctiệt là khẩu bỗi thường giải phỏng mất bing xây dung công tình hạ ting nôn côngtrình phi mắt một thời gian khá đai dẫn dn khả năng thụ hải vốn từ các d án sẽ lâu

hơn sơ với các fin vục khác

- Cổ sụ ương tắc vớt các ngành lạnh tễ trong xã hộ: Kink doanh BĐS phát tiễn kéo

Nggấn rỗxgh G009), Quin ý hà mu với ay inten down vỗ động mi Tiềh nhổ Hộ CM,

ain Vin Mae ý, Đường Đthọc Lie Tinh Độ Hộ Tí Meh, z7

theo các ngành nghề khác hinh thánh và hát it nhơ tơ vẫn lập - quin lý dé, Khảo

sit dia chất th công công tinh, sin xuất vậtiệu xây dựng, đặ tiệt 14 mới quan hỗ vái

thi trường tải chính Hoạt đồng đầu từ nh doanh BĐS sẽ tha lạ nguẫ lợi nhuận và

at cân bing cho thị trường tà chính hoạt dng?

- oat hình inh doanh mạo Hin: lợi nhuận lớn ning rik xo cũng tắt nhiễu” Thịtrường bất động sin phụ thuộc rt nhiễu vào sự iễn động cia kinh tế, x8 hội và thị

Hiểu nguôi tiêu ding,

+ trong lính vue đầu tr kinh doanh bắt động sẵn, dự

é xây dụng các công tình, nhà ở và mong muốn mang lai lợinhuận Dự án đầu tơ kinh doanh bit động sin có thôi gian bất đầu và thời gian kết thúc

nhất inh,

kiến các công việc cụ th

1.12 Đặc di tự du đầu think doanh bất động sân

De án đâu bơ ình doanh BĐS là một dang cụ thể của dự án đầu bơ nói chung,nên vé cơ bin nó mang những đặc trung của một chr án đầu tư và được điều chỉnh bối

php luật đầu tơ Dự án kính doanh bit động sản beo gầm dự án nhà ð, dy án khu đổ thị

mới dự án hạ ting kỹ thuật km công nghiép và dự án đầu hrxây đọng công tình),VỆ

cơ bản dự án đầu lánh doanh bit động sin có những đặc diém cơ bin:

Thứ nhắt, dự án phấi được thục hiện gắn liễn với quyền sở đụng đất côn chủ đều,

t thông qua sơ cho pháp của nhà nước bing các bình thức: giao đất hoặc cho thuê

Ê Nguyễn Tan Anh 2008), Quần ý hả nước đối với inh doar bít động sin tei Thành hề Hồ Chí

inh, Luin vin Thc sỹ, Trường Đạtọc Loit Thành Thổ Hồ Chi Minh 3

Ê 1s "Tản Quang Huy T5 Ngavin Quang Tuyin 2008), “Tháp hit vì ah down bit ing sin", Nob Te

49, Hi NGL 47.

'Ẻ Nguyễn Ten (2008), Quần hả amc iw nen dour bit đồng sin tri Tis phd Hồ Chỉ

‘Minh, Luận Vinuc of Laithac, Hường Đạihọc Loit thi phô Hồ Chỉ Mh,

Đội với đầu trục tấp chủ đầu tơ sẽ thục hiện dự án bing cách bố vốn xây đụng ce

án bit động sẵn nin chủ đầu te phải có được quyền sử dụng dit hợp pháp trước khi

thục hiện durin Ngược li, với đầu từ gin tếp nhà đầu tư chỉ bồ vin để thục hiện đềuturvio các ủy án đã có sấn và năm giữ phần vốn góp hay cỗ phần côn minh đôi với một

dây áa, hoặc đầu hư các đự án không thuốc dự án nh doanh bất dng sân

Thứ ho, dor án xây dụng tiên một dia bản lãnh thổ nhất ảnh, mang tinh đaphương cao Mỗi dự án xây đựng mang tinh quy mô và sử dung nhiễu diện tích đấttrong điểm cite quốc gia, mỗi một khu vực xây dựng dự án cổ những thuận lợi và

dụng đó, các tài sẵn khác gắn liền với đất đai! Dự án đầu tơ là tài sẵn gắn liên với đất,

được cắp giây chúng nhân quyên sỡ dụng đất để trục hiện dự dn trên đất cơ ngoài re

dây ấn là "một ti sin có đăng lý quyền sỡ itu thể hiện ti giấy chứng nhận đầu tr và

hồ sơ liên quan, khẳng định quyện sỡ hiếu cũa chỗ sở hữu chính là chủ đều tư nên no là

bit đông sẵn của nha đầu hy

12 Khái wigm, đặc điẫm và ý ughia cña việc chmyễn nhượng dy én dn te kink doanhbắt ộng săn

1.2.1 Ki uiệm, đặc điều chmyễn nhorợng tự du đền tr kink đom bắt động sin1.2.11 Khe mềm chuyễn nhượng ch án dt anh doanh bắt động sân

`” Khoản | Điền 174 Bộ hit din ar 2005

Theo từ dién tổng Việt thông dụng: “Chmyln nhượng: là nhương lại cho người

khác cá thuốc quyẫn số hits của minh hoặc quyển lợi mình dang được hưởng “2 Nine

nhượng dự án

vây từ khái niêm chung vé chuyển nhương chúng ta có thể hiéw chư

là iậc chuyển nhươngtoàn bô quyển ngiĩa vụ vài ích hợp pháp đối với dự án từ chủđầu hrcũ sang chủ đầu tơ mới phù hop với quy ảnh côn pháp luật

6 diy cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vẫn

trong doanh nghiệp, sắp nhập, mua ai doanh nghiệp, theo đó

Mt là chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhương vấn trongdoanh nghiệp Chuyển nhượng der án thục chất là chuyển nhương tài sẵn cũa doanh:nghiệp cho bên thứ ba, Chuyển nhương vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượngquyền sở hữu phẩn vốn góp của các cổ đông thành viên trong doanh nghiệp Việc

chuyển nhương nay có thể lâm they đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lê sở hữu) mma không đương nhiên dẫn din thay đổi bất kỳ nôi dụng nào trong dự án ma doanh: nghiệp đó thuc hiện Bai vi doanh nghiệp là một thục thể pháp luật độc lập với cỗ đông thành viên cña nó

Ha là chuyển nhượng dự én cổ méi quan h với việc sáp nhập, mua li dosntnghiệp nhung không tring nhau Đối với việc sáp nhập doanh nghiệp, doanh nghiệpđược cáp nhập sẽ kê thừa toán bộ quyền và ngấa vụ côn doanh nghiệp bị sắp nhập, Do

đồ, su khi hoàn tit thủ tục sp nhập, doanh nghiệp bi sáp nhập si chim đất tổn tạ và

các dự án của doanh nghiệp này (niu cd) sẽ đương nhiên tip tue được thục hiện bãi

doanh ngưệp được sáp nhập.

1.212 Đặc đễn của chuyẫn nhượng dự án Âu tranh doanh bắt động sân

ChuyỄn nhượng dự én đầu h kính doanh bất đồng sin gắn lién với hoạt dingchuyển nhương quyên ử dụng đất xát đốn cũng cũng là giao dich đất đa thông qua hop2} Royễn Linh (2014), Tư didn Bằng Viet thing dng, Nab Thời đ, Hà Nội e175

đẳng Dưới khía canh nh t thi chuyển nhượng QSDP là hành vi của chỗ s đụng đất(bin chuyễn nhường) he nguyện chuyễn giao đất và các lợi ch từ đất dai cho bân nhậnchuyển nhương để lấy một khoản tién nhất ảnh Đây la gao dich “Hôn mua vừa

bán”, mang đầy đã đặc trung của quan hộ thi trường)” Giao dich chuyển nhương dự én

đầu tr ảnh doanh bit déng sin cũng là việc chuyén nhượng QSDĐ từ chủ sở dụng đất

sang cho nguồi mua và nhận một khoản tién tương ứng với giá ti QSDĐ chuyển

nhượng kèm theo quyển phát biển dự án những geo dịch không shim phục vụ đốisống sinh hoạt thông thường ma nhim muục iêu lợi nhuận và cả hai bin đầu ph là chủthể kinh doanh BĐS Do đó, chuyển nhương dn đâu từ nh doanh bất động sẵn cũngnang một sổ đặc diém của chuyển nhượng quyển sử dụng đắt rong lánh doanh bit động

sản nine:

Thứ nhất gịá chuyỂn nhường de án không phản ánh giá trí thực của hàng hóa dir

án đầu từ nh doanh bit đông sin mà chi là chỉ số hân ánh khš năng tha lợi từ dự ánhoặc hiệu quả vn đầu tơ, do dự án kinh doanh bất đông sin a hàng hóa vé hình Mitkhác, cr án bit động sản cũng có tinh d biệt nén nhiều trường hợp, người chyểnnhượng có lợi thể về ar độc quyên và chuyễn nhượng với gi rt sao

Thứ hơi, geo dich chuyển nhương dự án bị ác động bởi những thay đổi của tị

trường BĐS

Thị trường BĐS thường bị tác động bỗi nhiễu yêu tổ nôn biên động thất thường,những cơn sốt “hổng lah" thường xây ra heo nhịp dé ting trưởng hoặc muy giảm củanên ánh tế và theo ch kỉ

Thư ba, giao dich chuyển nhượng dự én có môi in hộ mật thết với th trường

vốn, ti chính

Nguyễn Thủ Hồng Nhưng 2012), Phip Sắt về đuyÖn hương qayin sở ding đất trọng kh dom bắt đồng

ật, Lần Tên Luật học, Tường Đạ học Luật Hà Nội, 7E

4} Ngojin Thụ Hing Nhưng (2012), Phip tắt về đuyÖn hương quvin sở dụng đất rang ph dowh bắt đồng

sản, Tuần én Din ậthọc, Tường Đạ học Luật Hà Nội Œ 77

Ngoài ra thị trường chuyển nhượng còn có quan hệ trục tp với thị trường xây

dạng thi trường lao động và thị trường hàng hỏa khác, Dao động của th trường này có

ảnh hường en tổ tối sự phát iễn Gn inh của nền inh tổ quốc dn

Thứ nr giao dich chuyên nhượng de dn chịu sự chi phối ct yêu tổ pháp uậtQuyển sở dung đất là hang hóa đặc biệt, các giao dich liên quan đến QSDĐ tác

đông manh mỡ din hiw hét các hoạt động kinh tổ - xã hi Do đó, các giao dich về

QSDĐ đều chit sơ chỉ phối và điều chỉnh chất chế cia hé thống pháp luật về BĐS vàchuyển nhương dự án cũng vậy, Các chính sách pháp luật luôn có tác đông manh méđến giao dịch chuyển nhượng dự án

Thứ nd, host động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sin theehiện Các doanh nghiệp này theo quy đính phổi là tổ chức, cả nhân kinh doanh bất độngsản dap ứng diéu kiận về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, pit đáp ứng đềukiện vi vốn pháp Ảnh và có đăng kỹ ngành nghề kinh doanh bất động sản Theo quy

inh khoăn 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sin 2014 thi đoanh nghiệp hoặc hop

sau đầy gọi chung là doanh nghiệp) và có vẫn php đính không đoợc thấp hơn

20 tỷ ding trở trường hop tổ chúc, hộ gia inh, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bit đông sin quy mô nhé, không thường xuyên thì không phi thành lập

doanh nguập nhưng phi kẽ khai nộp thu theo quy dinh cia phap luật

1.2.2, Fughia cia hoạt động chuyẫn uhrpug dhe án đầu tr Kink doa bắt động sản1.2.2.1, Đã với doanh nghập cluyễn nhượng dhe ân inh doanh bắt đồng sân

Thi tấn hành chuyển nhượng dự án đầu bơ Lành doanh BĐS, chủ đều bơ và does

"nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những mục đích cơ bản smu:

- Som nit khối những de án cổ tinh rõ ro cao, kinh doanh không hiệu qui.Ở diy có thé

là dự án đang tiển khai nhưng doanh nghiệp cen vốn nên cén chuyển nhượng hoặc là

dự án đã xây dung xong nhưng không bán đoợc hàng, buộc chủ đầu tư phã bán dit sĩ

dự a với giárš đã thụ hỗ vấn đâu tr

- Tiên hành chuyển nhượng mốt phin de án để ting năng lục thục hiện dự án, phân ải chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp gai quyét ap lực tử chính dang dé năng Trường

hop này là đo doanh nghiệp chưa giải quyết được bài toán thiéu vấn, trong khi các ngânhàng thương ma lại han chế cho vay Do đó, gi pháp tối tu là phi chuyển nhượng

một phn dự án.

- Chuyển nhượng đự án đầu tơ nh doanh BĐS cũng có thể giúp doanh nghiệp được

hướng lợi nhuận trục tấp từ việc chuyển nhượng dư én Trường hop này thuờng lànhững doanh nghiệp chủ din tạo lập đự dn sau đó chuyển nhượng

1.2.2.2, Đối với doanh ngập nhấn chuyễn nhương dự ăn đu ne Hanh demnh bắt đồng

Hot đông lánh đoanh quyễn sử dụng đất thông qua hình thúc chuyển nhượng

đự ân, có ý nghĩa quan trong không chi đối với bên chuyển nhượng ma con bên nhận

nhương bôi vi

- Doanh nghiệp nhận chuyễn nhượng trường là doanh nghiệp có đủ năng lục tả chính, thông qua host động nhân chuyển nhương dự án các doanh nghiệp này HÊt kiém được

thời gian thọ hiện các thi tue trong giai đoạn chuẩn bị đầu ty sau khí nhân chuyễn

nhượng thành công có chai ngay dự án, chip thời cơ, đáp ứng nh cầu về nhà

& của các đối tượng đặc biệt là đôi với các đồ thị Lom nh thành phổ Hà Nội

- Các doanh nghiệp nhân chuyén nhượng có cơ hôi tiếp nhận với những dự án mã trước

đây chun có đồ năng ive kinh nghiêm, tit chính để trở thành chủ đâu hr Thông quahost động chuyển nhương một phần hoặc toàn bộ de án, các doanh nghiệp này có thểtiấp nhân vai trò chỗ đầu tơ và tiếp tục tiễn khai vớ giá có thể thấp hơn so với đâu trgay từ ban đầu

- Đổi vớ những dự én oi vào iễn khai kính doanh thi các doanh nghiệp khi nhận

chuyển nhương đẳng thời cũng tấp nhận được nguồn khách hang có sẵn cia các chr ánnày, Điều này là một li th rất lớn rong tinh trang thi truờng bit đồng sẵn chưa hoàn

toàn ph băng nhự hiên nay

1.2.23 Đối vớt hoạt đồng đều tr lanh doanh bắt đồng sân tới chang

Bên cạnh ý ngiễa đổi với các doanh nghiệp chuyển nhượng và nhận chuyển

nhượng, có thể thấy ring hoạt động chuyển nhượng dự án đều từ kinh doanh BĐS

mang một số ÿ nghĩa quan trong đối với host động đầu tr kinh doan bit đông sẵn nói

chúng như sau

Thứ nhất chuyễn nhương du án sé giúp gii quyết nh trạng dự án “treo” Khícác nhà đâu tr nh doanh BĐS vi mét sổ Lý do chủ quan như thiếu yến, mục dich đều

từ không tô ring hoặc do một số ý do khách quan khác như điều kiện ty hiên, việc

Đổi thường, gi phóng mất bằng thủ tue phién ha của các cơ quan Nhà mde mêking tiếp tục đấu tr sẽ dẫn dfn tinh trang air án bi ngừng trổ (hay còn goi là dự án

treo), gây lãng phí về tiền côn, đắt de® Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biên pháp

tối vụ đỂ sớm nit khối những dự án có tính rit ro cao, linh doanh không hiệu quả, giúpcho thị trường bit đồng sin vận động một cách liên tục và kéo theo sự phát iễn của các

ngành nghề liên quan

Thứ hơi, chuyễn nhượng dự én sẽ giúp các nhà đầu từ thụ hồi vấn, giải quyếtđược áp lục tải chính Chuyễn nhượng dự án là giải phép tét nhất giúp doanh nghiệp

thu hỗi vốn, giải quyết được áp lực tài chính dang đề nặng, tự giã thoát cho bản thân,

Xôi các ngân hing thương mai không thé vào cuộc dé tập trung vào nghành nghề lạnh

doanh chính của mảnh, khối phục lại sự tên tại và phát tiễn của doanh nghiệp

“hư Thụ Hồng Nex G012), "Cứ vnđ hấp W vd dyin terng din rng đu kh đonh bất ông

sin Hoa hin Gengilp nường Đạt học Lait a Nội v21

Thứ ba việc chuyển nhượng dự én đầu tư còn giúp tạo điều kiên dy nhanh tốc độ

chu chuyển dòng vốn đều tơ” và tính hiệu quả trong kính doanh tai nguyên đất khi

doanh nggưệp thiêu vẫn đầu hy hoặc đầu hy ám hiệu qua ẽ dẫn din việc đự ứn đầu tư bíngưng tr, đỡ dang Hầu qua la mét dién tích đất không nhỏ bị bổ hoang và một lươngtiên vốn đầu tơ "bị chốn" trong dit gây tác động âu cục din sự phat tiển liên tục của

thi trường BBS

Thine việc chuyén nhượng dự án tao được cơ hội việc làm cho người eo đồng

trong ngành xây dụng góp phin thục hién an sinh xã hối Giúp doanh nghiệp được

hướng lợi nhuận trực tip từ việc chuyển nhượng dự én trong trường hop xây dungshim chuyển nhượng

Mặt khác, host động này còn góp phần giải quyết tintrang ử đọng sẵn phim côn

các ngành sin xuất vật liệu xây dụng như xi măng gach, đi, ct, sồi, sit thép, giúp các

"ngành lành t này pt ida.

1.3 Lý hận về pháp hật chuyển nhượng dự án đầu tw kink đoanh bất động sin

13.1.Kh im, đặc điẫu cis pháp hật cmyễu uhwong dyed đền tr kink doank

Ất động san

1.3.11 Khải niệm pháp luật chuyễn nhượng đục án đầu tr han doanh bắt động sản

Pháp luật về chuyển nhượng der án đầu tr kinh doanh bit đồng sản luôn có mrthay đổ, phát tiễn cùng với tùng gai đoạn lich sử của dit nước Nur nhận xé cũaPOSTS Phạn Hữu Ngủ: “Tide chính thie thừa nhận đắt có giá và mổ réng các quyểncủa người sử dụng đất đã phối thai cóc rên để pháp lý co thí tường QSDB 6 Tiét Nam

hin thành và phát tiễn” Cho din Luật Kinh doanh bắt động sin 2006 thi host động

5 py Thụ Hồng Nẹ G012) "Cứ vn hấp ý v dyin tmang in ong duu doubt ding

đập Hoa bản nghửp, rưngĐhle Lat Ha Nộ 27

` Phạm fa Nghĩ C002) "Nlõng vẫn de hấp lý của th ting QSDD ở Viết Nam’ Hội tảo: Xây

dango ở áp lý về ta tating QSDĐ ở Việt Nam, Bộ môn pip hat nh doanh - Khoa Luật Để

Quốc ga cae 263/201

chuyển nhượng dự én ĐTKDBĐS đã chính thức được ghi nhân va có hành lang pháp ly

éiéu chính, din được hoàn thiên ở Luật Kinh doanh bắt động sản 2014.

C6 thể định ngiãa nh sau: Pháp lut về chuyễn nhương dự án đầu tư Hình doanh:BĐS là tổng hợp các quy pham pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy dink, xácnhận và bảo vé quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cả nhân rong việc thục hiện các giao dich

chuyển nhượng dự án trong đầu tư kin doen BĐS

1.3.12 Đặc điễn cũa pháp luật chuyễn nhượng đc ân đầu hư nh doanh bắt động sân

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu he Linh doanh BĐS có những đặc điểm co

bin sau đây

Thứ nhắt, pháp luật quy din quyên chuyển nhương dự án đầu tr inh doanh:BĐS của tổ chức, cả nhân được thực hiện dua trên chỗ độ sỡ hiếu toàn dân vé đất điMoi tổ chức, cả nhân trong xã hồi không có quyển sở hữu đất, họ đoợc Nhà nước (daidin chủ sở hữn) giao dit và QSDĐ để sỡ dụng én định lâu di Việc chuyển nhượng dự

án đu tư kình đonnh bit động sẵn chỉ được thục hiên sau khi chủ đều tơ chuyển nhượngdip ứng các điều lúện do Nhà nước dit ra; giao dich chuyễn nhượng phải dave Nhànước công nhận thông qua viée chấp thuận chỗtrương v việc chuyễn nhương a én

QSDD theo quy đính bị han chế, phéi phụ thuộc vào chủ sở hữu đất (dai điện 1a Nhà nước), chủ đầu te không được tơ do mua bán, din đoạt dự án.

Thứ hai, theo Luật Kinh doanh bit động sin 2014 chủ đầu tr nhận chuyển

nhượng phải có đồ năng lục về kinh nghiệm, tài chính Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng

dự án côn phi dim bảo các nguyên tắc chuyển nhương theo quy định ti Điều 52 Luật

Tinh doanh bật đông sin 2014

Thứ ba, 1à chủ sỡ hữu dei điện đổi với đất đi, Nhà nước có quyin đu tất phầndia tô chênh lệch thông qua pháp luật v thuê đỗ báo dim lợi ich cia toàn din đối vớidit dei, Điễu rất giá bị đất ting lân không do người sở dụng dit tạo ra mã do Nhà nước,

do các ổ chúc, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc ths thuÊ tha nhập từ việc

chuyển nhượng dự án

Thứ ng việc chuyển nhương quyền sở dụng đất phải tuân theo tỉnh tự thủ tục

được quy đính chit chế: Do dit đa nói chung là tà sin có giá ti lớn, gá cả tiễn động thất thường, tinh rồi zo cao, thuộc sở hiểu của toàn din nên pháp luật quy định thủ tục

chuyển nhương dự án không đơn giản nh giao dich các tai sin thông thường khác

@ Hình thức giao dch: hop đồng bằng vấn bin

(0 Các giao dich chuyểi

nước có thấm quyển đồng thời bão dim tính công kai, minh bạch

Như vậy, pháp loật về chuyễn nhượng de án đầu từ kính doanh BĐS có nhiễu đặc idm khác với mua bán đất di và mua bán các hãng hỏa khác

nhượng dự án phải xin chấp thuận chi trương tại cơ quan Nhà

1.3.2 Các yên cầu đặt ra db với pháp tật cimyẫn uhrợng dhe án đầu tr lành đomnh

bắt ộng săn

Thứ nhắt pháp luật phải bảo dim mơ toàn phép lý, phòng nga và chia sẽ rõ

to Các quy ảnh điều chỉnh giao dich chuyển nhượng dự án đều từ lành doanh BĐSphải hiểu qui, cụ thổ, chuẩn xác và én định dé bảo dim an toàn cho các bin tham gia

giao dich, tạo điều kiên cho giao dich thuận lợi, tron ven, bude các bên thục hiện giao.

dich ding pháp hit, xây dụng cơ chế để bảo về quyền lợi cho các khách hing

Pháp luật không được quy đính chung chúng, không phủ hop thực tỉ sẽ dẫn đến tình trang suy difn, áp đất tùy tận ép dụng không thống nhất ủi điều chỉnh các quấn

hệ liên quan đến chuyển nhượng du én Pháp luật phù hợp thực tổ sẽ ngân chin được

tình trang chuyển nhượng dự án bừa bã, mua bán, đầu cơ tai pháp kiểm lõi, ngắn ngừa

tình trang chuyển nhương “ngần”, mua bán dit đủ theo hình thúc lách luật ma Nhà

raiée không kiểm soit được giy tht thụ thud; góp pin bio vé quyển và lợi ich hop

hấp cho nguời đân và các nhà đầu tr kin does trên thi trường BĐS, năng co tn công khai mình bạch của th trường BĐS, giúp cho ngudi din và các nhà đấu từ BĐS năng cao ÿ thức tuân thủ đúng pháp luật đất đa, bởi 18, theo quy di hiện hành, khí

chuyển nhương dự án trái quy định sẽ bị xử phạt hành chính, truy thu thuế Š

Thứ hai, pháp luật phất 0 dim tính công khai, minh bach, thông qua

@ Chế 8ô côngkôni, minh bach vi thông in dự án BĐS, đốt tượng chuyển nhượng

vã điều liên chuyển nhương đơ án BĐS, vỀ tình rạng pháp lý ct dr án và cong cấp các

thông tin dự én BĐS

(@ _ Minhbachv chính sich ti chính id thục hiện việc chuyển nhượng dự án BĐS(a) Minh bach về các biên pháp xử lý và pham pháp hit như xử lý hành vì trênthuỷ, không lâm thủ tục chuyễn nhượng sich nhiễu them những

Gx) Bio dim Nhà nước kiểm soát tốt các gao dich chuyển nhượng dự án đầu tetinh doanh BĐS, khẳng chế được tính trạng đầu cơ, chuyển nhượng dự án BĐS ngoài

võng pháp luật kiẫm soát được giá cd dự án BĐS

Thứ ba, tính tấp cần và mỡ tông độ beo phủ của pháp luật HỆ thống pháp luật

hả tạo điều kiện linh hoạt và df ding đỄ phin lớn các tổ chúc, cá nhân trong xã hội cổ

đã điễu kiện có thể dẾ ding tham ga giao dịch TS Nguyễn Thị Nga cho ring tinh dễ

tiếp cân cũng là một trong những tiêu chỉ đánh giá mic đồ hoàn tiện và sự phố hợp của bit kỹ hệ thắng pháp luật nào trin thể giới Mét hệ thống pháp luật được coi là dễ tip

căn khi hệ thống pháp luật đó đọc, dễ hiểu, df ding thực hiện, không gây tranh cấ và

}® Niguim a Thấy G019, ‘Pp hột về duyỄn nhượng qyền sở ng đắt ong đu nh dow vắt động

surat de hn bị Thành phổ Ha NG, Luận vin TrạcsTaithọc, Viên Dahoc mỹ Ha Nôb,x 28

uy luận ri chiêu nhau” Đố: với hf thống pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS tht

tinh df tp cân và mỡ rông đồ bao ghủ đòi hồi pháp luật phai thể hiện được

(9 Khining thục hiên quyền chuyễn nhượng dự án của các chỗ thé thông qua lệthem gia giao dich chuyén nhương de án đúng pháp luật

(@ Dinh ga mức độ tinh hoạt và áp dạng các hình thúc giao dịch chuyển nhượng

da dang, phong phú Tiêu chi vé việc tăng cường tinh tiép cận và mute đô tấp căn đối Hồi phải rà soát lạ, đều chỉnh để bảo đăm hiệu quả thực thi

1.3.3 Các nhóm guy pham điều chỉnh pháp luật về chuyén nhượng dy áu dn tr hôn:doauh bắt động săn

VỀ cơ bin, các nhóm quy phạm điêu chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án

đâu tư kính doen bat động sẵn bao gồm

1.331 Nhôm qp phạm về nguyên tắc chhyễn nhường dụ án BĐS

Các quy pham pháp luật đều chỉnh chế định này buộc phii có sơ tuân thổ tuyệt

đối các nguyên tắc ci host động kinh doanh BĐS, Cụ th, nội ding các nguyên tắcChuyển nhương được quy định tei Điều 48 Luật lánh doanh BĐS năm 2014 gém các nôi

dang như sau

~ Chủ đều ech án bất động sản được chuyển nhượng toàn bé hoặc mốt phn dự án cho

chỗ đâu tr khác dé tp tue đều hơ kính doanh,

- Việc thuyễn nhượng toàn bô hoặc một phin dự án bit động sin phải bảo dim yêu cầu không làm thay đổi mục tiêu của dự án, không lâm they đổi nội ding của dự án bo

đầm quyền lợi ofa khách hàng và các bên có liên quan;

Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp init về thể chấp quyển ở dụng đất ở Việt Nam, Duận án tiến sỹ hật

"học, Viên Nhà nước và Pháp hat -Viên Khoa học 2 hội Việt Nam, trổ.

- Việc thuyễn nhượng toàn bộ hoặc mt phân dự án bit đông sẵn hãi được cơ quan nhà

nước có thim quyển quyết dinh việc đều hr đẳng ý bing vin bản Chủ đều te nhận,chuyển nhương được cấp GiẤy chúng nhân quyễn sở dụng dit, quyền sỡ hữu nhà ở vàtii sin khác gin liên véi đất hoặc được đăng lợ biễn động vào gây chúng nhân dé cậpcho chủ đầu tr chuyển nhương theo quy dinh côn pháp luật v đất đại

- Chủ đầu hz hân chuyễn nhượng toàn bộ hoặc một phin dự án BĐS không phải âm lại

hồ sơ dự án, quy hoạch xây đụng và Giấy pháp xây đụng cũa dự án néu không có they

đỗi v nội dang chip thuận chỗ trương đầu hạ quyết Ảnh đầu te của dự đa

13332 Nhóm quy pham về chủ thễ giao dich

Chủ thể chuyển nhương và nhận chuyển nhương dơ án bit động sin beo gầm

1à các domnh nghiệp kinh doanh BĐS hay các hô gia đính, cá nhân không inh

doanh, có thé à các tổ chúc, cá nhân trong nước hoặc nước ngoi; chủ thể dai diễn giao

Chủ

ich hay thục hiện giao dich cho chính minh

Việc xéc định 8 răng những điều kiện a8 chỗ thể thục hiện chuyễn nhượng đự ánBĐS cũng như những điều kiện ki thục hiện nhân chuyển nhượng dr án, quy nh cụthể các iễu kiện hoạt đông góp phân ngăn chin các chỗ thể kém năng lục, lờa dio themage lam rối loa thí turing khó kiểm soát được hoạt động cia các chủ thể, Quy Ảnh mỡxông cho nhiều loạ chỗ thể được chuyển nhượng dự én, bảo dim sự bình ding giữa cácchủ thể trong gao dịch chuyển nhượng BĐS, thúc đấy hoạt đông kinh doanh BĐS pháttiến

133.3 Nhôm quy phạm về dds tương giao dich (dean chuyẫn nhường)

VỀ nguyên tắc, không phải tắt sĩ dự án đều được chuyển nhượng và muốnchuyển nhương thi phii được luật pháp cho pháp, phii đáp ứng các điều lúện về quyhoạch về tả chứ

1.3.3.4 Nhóm qu phan về bình tự thi tue cuyễnnhượng dự án BĐS

Việc chuyển nhương dự án BĐS phải tuân theo tỉnh tự thi tue được quy dinkchit chế Do là tử sin có gá bỉ lớn, giá cả biến động thất thường tính rũ ro cao, Đất

đủ thuộc sở hữu toàn din nôn pháp luật quy định thủ tue giao dich không đơn giản nine

hủ tục giao dich các tử sin thông thường khác VỀ cơ bản gỗm các bước:

@ Xin chấp thuận cho phép chuyển nhương dự én bit đông sin của Cơ quan nhànước có thim quyên dé thim ta xác nhận đã điêu kiện chuyễn nhượng

G —_ Eykếtliep ding va ban gao ar én

1.3.3.5 Nhóm quy phạm về quyển va ngla vụ cũa các bên giao dich, Hop đẳng

chẩn nhượng die én BĐS

Quy ảnh pháp luật rổ răng, chất chế về quyền và ngiữa vụ là cơ sở dé các bên

them gia ký kết và thục hién hop đẳng, bảo dim av an toàn rong giao dich Hạn chế

tranh chip do thiểu biểu biết hoặc một bên lợi dụng các quy đính pháp luật không chitchế dé tha thuận các diéu khoản gây bit lợi cho bên kia và các bân có iên quan khác

Thác với mua bản các hàng hỏa thông thường, trong gao dich chuyển nhượng dự

án BĐS, các bên phải l kết hop đẳng bằng vin bản rên cơ sở sơ chấp thuận cia cơ

ấm quyển, phải thực hiền các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi

quan nhà nước có

chuyển nhương dự án như nộp thu thu nhập kh chuyển nhượng

Hop đồng bing vin bản là công cụ pháp li ghỉ nhân một cách diy đã và công khainhất các quyền, ngiĩa vụ, trách nhiệm của các bên chuyển nhượng BĐS, là cơ s để gaicqayit các ranh chấp, vi phạm hop đồng, bảo vé quyén lợi ích hop pháp ci các bôn,đầm bảo tỉnh công kh, mình bạch rong chuyển nhương dự án BĐS

1.34, Hình thie cña pháp tật cimyẫn nhượng ñy dn dnt kink đomnh BĐS

Hình thúc côa việc điều chỉnh pháp luật đổi với giao dich chuyển nhượng dự án

đầu tr kinh doanh BĐS ở các nước với những điều kiện kinh tỉ xã hội khác nhau sẽ có

say khác nhao Ở Việt Nam, quan hộ chuyén nhượng đự án bit động sân được quy ảnh:trong vin bản pháp luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh bit động sin 1014 N go ra

còn được quy đính Luật Thu tin nhập doanh nghiệp 2008, sửa đổi 2014, Luật các tổ

chúc tin dung năm 2010 quy đính các ngiễa vụ ti chính kh thục hiện giao dich chuyénnhương de án BĐS, quy inh vie hình thành và phat tidn các ổ chức tin dụng hd trợ

cho host động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS

Các fin vực pháp luật trên có mỗi quan hệ chất chế với nhau, bỂ sung cho nhautrong việc đều chỉnh các gieo dich về BĐS nói chung và giao dich chuyển nhượng dự

én BBS nổi riêng Qua mốt gia đoạn phát tiễn kình té-x8 hội khác nhau thi việc đềuchảnh cũng theo đó mà thay đổi phát

14 Những yếu t6 tác động đến pháp hật chuyển nhượng dự án đầu te lánh sanh

141 Cụ lộ sở lim

‘Theo quy định của pháp luật, dit đa thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện

chỗ sở hữu và thống nhất quản lý Moi tổ chúa, cá nhân trong xã hội không cô quyén sửHữu đất họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và QSDĐ để sử dụng ôn Ảnh.lâu di Pháp luật chuyển nhương dự án BĐS quy dinh cụ thé các ndi dong như chủ thểdave quyền chuyển nhượng: dit được chuyển nhượng: quy định vé thuế chyểnnhương, đều bi chi phối bối chỗ độ sở hữu toàn din về đất đi

Nhà nước dé ra các chỗ Ảnh nhằm ngăn chin đuợc tình trang chuyển nhượng dự

án bữa bã, mua bán, đầu cơ tri pháp kiêm lời, ngăn ngừa tỉnh trang chuyển nhượng

“agin, mua bán dit đi theo hình thức lách luật ma Nhà nước không kiểm soát đượcgây thất thụ th, góp phần bảo v quyén và lợi ich hop pháp cho người din và các nhàđầu từ ảnh doanh trén thị trường BĐS, giúp kiểm soát và bình dn th trường Tuy nhiên,

Hot đông chuyển nhương dự án bit động sin phụ thuộc rất lớn vào chính sách

ti chính điều kiện kinh tế của tùng thos đểm Việc mỡ rông hay thất chất chính sách tikhóa đều nghy lập túc có ác động đến tị trường bất động sẵn Cho nên việc sử dụngchính sich tả chính như mốt công cụ pháp lý tính hoạt để kiểm soát, bình én giá BĐS,điểu tt hop lý các lợi ích từ BĐS, bio dim căn bằng giữa ting trường nh tổ và éndivin xã hồ, không đỄ xây ra tin trang "sốt gi’, "bong bóng BĐS" gây nguy hi cho

nên ánh tế

1.4.3 Hội nhập qu

Vi mặt tích cục, thục hiện chủ trương hội nhập kánh tẾ âu rồng vào nén nh tế

thé giới Việt Nam đã tiên hành dam hán và lợ kết được Hiệp Ảnh thương mai tự do

FP với các quốc gia là đối tác thương mai lồn của Việt Nam đẳng thoi công tiên hành dim phán và gia nhập các Hiệp định kình tổ da phương nh cơ chế cite WTO, công đồng

tinh tổ seen GC) Điều này gidp cho việc xây dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu,furkinh doanh bất ding sin có nhiêu diém thuận lợi, tạo điều liện dy mạnh cải cách thủtục hành chính để giúp mối trường đầu tơ thông thoáng và thuận lợi hon Đẳng thei, việc

co sự xuất hiện của các doanh nghiệp kinh doanh bit động sin nước ngoài giúp nâng cao

tinh canh tranh từ đ nâng cao chất lượng của thị trường Lành doanh bất động sin

Tuy nhiên, hội nhập quốc tế cũng tạo ra áp lực vé trình độ chuyên môn và chính

sách phát tiễn để theo lip ben bé quố: tổ nhưng không đánh mất thé mạnh, hoa nhập

nhưng không hoà ten

KET LUẬN CHƯƠNG 1

“Trong Chuong 1, tác giả đơn ra những vin đồ lý luận về host động chuyển nhượngdây án kính đoanh bit đồng sin công như lý luận về pháp luật trong vin dé này:

Từ những khá quất và lý luận thông qua các khả niệm về BĐS, đặc điểmKDBDS va chuyển nhương dự án đầu tr KDBĐS, tác gã đi din din việc xác Ảnh dự

án đầu tr kinh doanh BĐS 1a một loại bắt đồng sẵn cô giá ti Tử vie lâm rõ bản chấtcủa bất động sẵn đã cho thiy hành vi chuyễn nhương dự án đầu tư kinh đoanh BĐScông chính là chuyển nhương bit động sin hay chính la chuyển nhương QSDD thôngaqua hop đồng và khẳng định chuyển nhượng dự án 1a host đông cần it trong các hoạt

đông kinh doanh dv án bất đồng sin.

Cũng tei diy, từ cơ sở kind tổ - xã hội và qui định của pháp luật của hoạt đồngchuyển nhương đự án tên thực tẾ cho ta thấy đuợc ý nghĩa của host động chuyểnnhượng Từ đó khẳng Ảnh chuyển nhượng dợ án là hoạt đông cin thất trong các hoạt

đông kinh doanh dx án bit đồng sin.

Tir những nối ding bao quất vé hoạt động chuyển nhương đự án đầu tr rongChương 1 tác giã sẽ tình bày chi tết thục rạng pháp loật và thực tn thi hành về điềukiện, chủ thể, hợp đồng chuyển nhượng và tình tự thủ tục chuyển nhường dự án đầu hư

kinh doanh bắt động sản trên địa ban Thanh phô Hà Nội trong Chương 2 sau đây.

CHUONG 2

THUC TRANG PHAP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHÁP LUAT

VE CHUYỂN NHUONG DỰ AN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG

SAN TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI.

2.1 Thực trạng pháp hột về chuyển xhượng dy án đầu tw kinh đoanh bắt

2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chmyẫu nhượng một phẫu họ

‘x iu ĐTKDBĐS

trong hoạt động kinh doanh bất dng sin

Vi vậy, nguyên tắc chuyển nhương dự án cũng phi tuân thủ theo nguyên tắc hoạt động

Chuyển nhượng là một hoạt đồng nề

ánh doanh bit động sin Đồng thi, chuyỂn nhượng dợ én cũng mang những nguyên

tie ông tạo nến sợ khá: biệt đãi vái cá hoạt động kính doanh bắt động sin khác,

Khoản), iu 48 Luật KDBĐS năm 2014 quy định như sau

“2 Tie chuyễn nhương toàn bổ hoặc một phần dự ân bắt động sce phải báo đâm yêu

cẩu san đập.

a) Không là they đỗi mục tiêu cũa che ân

b) Không lam they nội hong của chin,

) Báo đôn quyễn lợi của Hhách hồng và các Bn có liên gue

3111 NgintẮc bình đẳng trước pháp luật

Luật KDBĐS 2014 tạ khoản 1 Điễu 4 đã ghi nhận nguyên tắc trong KDBĐS là

"Binh đẳng trước pháp luật Nguyễn tắc này thể hiên mọi chủ đều tư kh tham ga

chuyển nhương dự án đều có vĩ thé ngang nhau trước pháp luật và được pháp luật bảo

“Mặt là, chủ đầu te được bình đẳng trong việc tham gia cluyẫn nhượng: cơ hội

agit các chủ du tơ tham gia chuyển nhượng de án là như nhau không co bất ki một ar

thiên vi nào, chỗ đầu từ rong một đều kin và méi trường giáng nhau thi sẽ cũng được

them gia chuyển nhường đự án Khi các chủ đầu tơ đáp ting được những đầu kiện cụ thểsma Luật quy định th bu được tham gia vào chuyển nhượng ủy án

Hai là chủ ine bình đẳng về quyên và ngiĩa vụ: chủ đều tư có quyền lợi vànghĩa vụ lành nhau ma không bị phần biệt đổi xử Chủ đầu tự kồi chuyển nhượng dự án

"ngoài được hướng ar bình ding truờc pháp luật đều cổ quyển te do thôn thuận rên cơ

sở tôn trong quyền và loi ich của các bên thông qua hop đồng để thể hiện ý chi cia

"mình năm trong môn khỗ ca pháp uit cho phép

Ba lá, chủ đều he được tình đẳng trong việc thục hiên ngiĩa vụ tài tính ithem gje chuyển nhượng bất ii chủ đầu te não cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tải chính

cho cơ quan có thim quyển đổ thu vào ngân sich nhà nước, không «i cổ quyén trốn tránh ngiĩa vụ này:

"Bắn là chủ đầu tư bình đẳng rong qua trinh in chấp thuận cơ quan thim quyềnđược chuyển nhượng dự án tất cf các chủ đầu tr đều phải tuân th theo tình tự thủtue dhyễn nhượng nhất ảnh,

2.112 Nguyên tắc cổng ha, minh bach

Khoản 3 Điều 4 Luật KDBDS 2014 có quy định zõ sang sing "DBĐS phải trung thục, công khai, minh bạch” Neha là khí tham gia các hoạt động kinh doanh bắt đồng, sẵn phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch.

Nguyên tắc này đợc thể hiện nh sau: Các nhà đầu tơ phi cổng kel thông tin

vi BĐS khi don vào chuyển nhương thông tin vi BĐS được công kh; các chủ thể

ánh đoanh phi cũng cấp diy đồ thông tin cho khách hing trong các giao dich về BĐS

nổi chung va trong chuyển nhượng dự án nổi riêng theo quy dink ti Điều 6 Luật Kinh

doanh BĐS năm 2014