MỤC LỤC
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thé là tài liệu tham khảo đối với cơ quan, t6 chức, nhà chức trách trong việc ban hành, sửa đối, bổ sung và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, đây còn là nguồn tài liệu dé các tổ chức, cá nhân có.
NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG DU ÁN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN VA PHAP LUAT VE CHUYEN.
Khi tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư trên cơ sở nguồn lực của minh, sau khi phân tích các yêu tố của môi trường đầu tư kinh doanh sẽ quyết định mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức đầu tư kinh doanh..Sau khi hoàn tất thủ tục gia nhập thị trường, xác lập tư cách pháp lý chủ thể kinh doanh theo hình thức nhất định, nhà đầu tư sẽ tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh theo định hướng, mục tiêu đã lựa chọn. Ở chiều ngược lại, trường hợp pháp luật không cho phép các nhà đầu tư được chuyền nhượng dự án, phan dự án kinh doanh bắt động sản, khi họ gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án, rất có thể dự án sẽ được triển khai không đúng tiến độ, không bảo đảm chất lượng, hiệu quả như được phê duyệt, thậm chí dẫn đến vi phạm pháp luật..Điều này, không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án, ảnh hưởng đến chủ thể có liên quan, mà còn ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội, gây lãng phí, giảm hiệu quả đầu tư chung của xã hội.
Pháp luật chuyển nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động sản là tong thể các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, các bên có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng trên cơ sở bình đăng, thỏa thuận, thiện chí, hợp tác và trung thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế đối với các bên và diéu chỉnh các quan hệ phát sinh giữa cơ quan, người có thẩm quyển với các bên giao dịch chuyển nhượng, bên có liên quan nhằm bảo đảm yêu cau quản ly. - Đối với bên chuyên nhượng, bên chuyên nhượng có quyền như: Yêu cầu bên nhận chuyền nhượng thanh toán giá trị của hợp đồng chuyên nhượng dự án, biểu hiện băng một số tiền cụ thể theo phương thức, cách thức, thời gian, địa điểm do các bên thỏa thuận; quyền yêu cầu bên nhận chuyên nhượng nhận bàn giao hồ sơ, tài liệu liên quan đến dự án, phần dự án được chuyên nhượng; quyền yêu cầu bên nhận chuyên nhượng nhận bàn giao dự án trên thực địa; quyền yêu cầu phối hop dé thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyên nhượng dự án.
Sự phù hợp giữa pháp luật với kinh tế là cơ sở bảo đảm tính khả thi, tính hiệu quả trong điều chỉnh pháp luật, là cơ sở thúc đây quan hệ kinh tế, kinh doanh bất động sản phát triển, bao đảm cho các giao dich chuyên nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động an toàn, hiệu qua va tao ra diéu kién thuan loi su phat trién cua thi trường bat động sản. Ngược lại, khi pháp luật về chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản không phan ánh đúng tinh chất, mức độ phát triển của các quan hệ xã hội trong các giao dịch chuyển nhượng dự án, không phù hợp với văn hóa, đạo đức và truyền thống tốt đẹp của dân tộc sẽ không tạo được môi trường pháp ly ôn định, thuận lợi cho các giao dịch kinh tế, kinh doanh bat động sản, cũng như các giao dịch chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bat động sản phát triển.
Từ những quy định về nội dung thâm định hồ sơ chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thé thấy, việc thâm định hồ sơ đề nghị chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bat động sản có thé khái quát theo các tiêu chí sau: Nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh bat động sản, nguyên tắc đặc thù trong chuyển nhượng dự án; điều kiện về bên chuyên nhượng, bên nhận chuyển nhượng và dự án, phần dự án chuyển nhượng: thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án; ngoài ra, việc chuyên nhượng dự án phải bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên chuyên. Theo đó, hợp đồng gồm những nội dung chủ yêu sau: Tên, địa chỉ các bên chuyên nhượng: Thông tin cơ bản dự án đã được phê duyệt; Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phan dự án chuyên nhượng; Giá chuyên nhượng: Phương thức va thời hạn thanh toán; Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng dat; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Giải quyết tranh chấp; Các trường hợp cham dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý; Thời điểm hiệu lực của hợp đồng.
- Bên chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho khách hàng, các bên có liên quan và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyên nhượng dự án kinh doanh bat động sản và công khai quyết định cho phép chuyên nhượng dự án, phần dự án trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Trường hợp, các bên trong quan hệ chuyên nhượng có căn cứ cho răng quyết định hoặc hành vi của cơ quan, người có thâm quyền là trái pháp luật xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại toà.Việc xác định thâm quyên, hình thức, trình tự, thủ tục, thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện được thực hiện theo Luật khiếu nai năm 2011, Luật tố tụng hành chính năm 2015, Luật hoà giải, đối thoại tại toà án năm 2020.
Bên cạnh những bổ sung quan trọng mang tính thống nhất về nhận thức và nguyên tắc áp dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng như nêu trên, so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ còn bổ sung nhiều quy định mới khác làm cho các quy định pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hoàn thiện hơn, chặt chẽ hơn. - Bồ sung quy định sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyền nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì một bên đề nghị cơ quan có thâm quyên thực hiện thu hồi đất dé cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 6, Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022).
“Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Dau tư, thẩm quyên, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tu.” Theo quy định này, đôi với các dự án kinh doanh bat động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 29. Khoản 4,5, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định: Sau khi giao kết hợp đồng và ít nhất 15 ngày trước ngày ban giao dự án, bên chuyển nhượng phải thông báo băng văn bản cho khách hàng, các bên có liên quan biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên phương tiện thông tin đại chúng (Báo địa phương, Đài truyền hình địa phương, Đài truyền hình Trung ương).Trường hợp khách hàng, các bên có.
Cụ thé là giải quyết mối quan hệ giữa: (i) Các nguyên tắc được quy định trong BLDS 2015, Luật TM 2005 với các nguyên tắc được quy định tại Luật KDBDS 2014; (ii) Giải quyết mâu thuẫn về hợp đồng về hiệu lực hợp đồng chuyền nhượng dự ỏn giữa Luật KDBĐS 2014 và Luật DD 2013; (iii) Xỏc định rừ thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyền nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 4, Điều 37, Luật ĐT 2020. Liên quan đến vấn đề này, Khoản 2, Điều 50, Luật XD 2014 (được sửa đổi, bố sung theo quy định tại Khoản 9, Điều 1, Luật sửa đổi, bé sung một số điều Luật xây dựng có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) có quy định về phân chia dự án đầu tư xây dựng thành các dự án thành phần và phân kỳ đầu tư.Theo quy định này, dự án đầu tư xây dựng cũng có thể phân thành các dự án thành phần khi đáp ứng điều kiện mỗi dự án thành phan có thé vận hành, khai thác độc lập, các dự án thành phần sau khi chia được quản ly như các dự án độc.
Đề thực hiện có hiệu hoạt động thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về chuyền nhượng dự án dau tư kinh doanh bat động san, cơ quan, người có thâm quyên cần trú trọng các giải pháp sau:(1) Trước khi ban hành chương trình, kế hoạch thanh tra, kiểm tra hàng năm, cần phải thực hiện thu thập thông tin, khảo sát, nắm tình hình thực hiện các quy định pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản, đặc biệt là những khiếu nại, tố. Dé nâng cao hiệu quả thực hiện thu tục hành chính về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản, cần phải bao đảm các nội dung sau: (1) Khi bản hành thủ tục hành chỉnh phải rừ về thõm quyờn tiếp nhận thủ tục hành chính, thâm quyên giải quyết thủ tục hành chính, trách nhiệm phối hợp giải quyết thủ tục hành chính, thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính, trình tự, thủ tục giải quyết thủ tục hành chính, thời hạn giải quyết thủ tục hành chính, phí, lệ phí giải quyết thủ tục hành chính; (2) Các quy định về thủ tục hành chính phải được công khai, minh bạch để cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan thực hiện và giám sát việc thực hiện của cơ quan, người có thâm quyên trong có quan nhà nước; (3) Khi tiếp nhận yêu cau giải quyết thủ tục hành chính, cần phải đề cao trách nhiệm người có thâm quyền trong việc.
Thứ ba, dé việc chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bảo đảm an toàn pháp lý, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng và giữa các bên với cơ quan nhà nước có thâm quyền, các chủ thé trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có nhận thức và thực hiện đúng những vấn đề pháp lý về: Mot là, bảo đảm các nguyên tắc trong chuyển nhượng dự án dau tư kinh. Trong đó, các yếu tố thuộc cơ sở hạ tầng xã hội, thường xuyên biến đổi, đặc biệt trong bối cảnh nước ta đang chủ trương từng bước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thì việc hoàn thiện pháp luật, trong đó có pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước quan tâm thực hiện.Tuy nhiên, việc hoàn thiện pháp luật nói chung, pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải bảo đảm các định hướng được nêu tại Mục 3.1 nêu trên và giải quyết có hiệu quả những ton tại, hạn chế của các.