Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Giang

Vì vậy, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nền tảng pháp lý vững chắc để người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình cũng như góp phần hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ KIM NGÂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ KIM NGÂN

PHÁP LUẬT VE CHUYEN DOI MỤC DICH SỬ DỤNG DAT

TỪ THỰC TIEN THI HANH TẠI TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Luật kinh té

Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Toi xin cam đoan đáy la công trình nghiên cứu cua riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa

từng dùng dé bảo vệ lay bat kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này déu được chỉ rõnguôn gốc

Hà Nội ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn

Vũ Kim Ngân

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã

nhận được sự hướng dan, chi bảo tận tình của các thay cô giáo, sự giúp do, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dip hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc tới TS Tran Nguyên Cường đã tận tình hướng dan, dành nhiễu công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện dé tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới quý thay cô giáo tại Đại học Luật — Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giúp do tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạomọi điều kiện thuận lợi và giúp đố tôi VỀ mọi mặt, động viên khuyến khích tôihoàn thành luận văn.

Mặc dù đã có gang hết sức trong quá trình thực hiện và hoàn thiện Luận

văn, nhưng vẫn không thể ránh khỏi những thiếu sót Tác giả mong nhận

duoc sự góp ý tu quý thay cé giáo và người quan tam dén van dé nay nham gop phan tot hon nữa cho bài Luận văn nay.

Tác giả luận van

Vũ Kim Ngân

il

LOT CAM ĐOAN - 5c 5c 2x2 22122112212110211211011211.11 211011 11 re i LOT CAM ON 8 5 ii DANH MỤC CAC TU VIET TẮTT - 2-2 s+E+EE+EE£EEEEEEEeEkerkrreerkered vi

DANH MỤC BANG THONG KE, BIEU ĐÔ -2- 2552552222 vii

96271070257 ::‹‹- 1 Chương 1 LÝ LUẬN VE CHUYEN DOI MỤC DICH SU DUNG DAT

VA PHAP LUAT VE CHUYEN DOI MỤC ĐÍCH SỬ DUNG ĐÁT 9

1.1 Lý luận về chuyền đổi mục đích sử dụng dat - 2z s+csecsce2 9

1.1.2 Ý nghĩa của việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất - 15 1.2 Lý luận pháp luật về chuyên đổi mục dich sử dụng đất - l6

1.2.1 Khái niệm 2¿©+£++£+EE+EEEEEEE211E211711211211211211211 211 1 l6

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật chuyền đổi mục đích sử dung đất 18 1.2.3 Nguyên tac của pháp luật chuyên đổi mục đích sử dung đất 20 Tiểu kết Chương - 2-5-5 £SE£+EESEE9EEEEEEEEE71211211211211211711111 1.11 xe 24 Chương 2 THỰC TRẠNG VA THUC TIEN THI HANH PHAP LUAT

VE CHUYEN DOI MỤC DICH SU DUNG DAT TREN DIA BAN TINH

BAC GIANGwoo ceccecccsssssssessessessessssssssssssecsecsessessussusssssasssessessessessessessussseeseeseeseees 252.1 Thực trạng pháp luật về chuyên đổi mục dich sử dung đất - 252.1.1 Thực trạng pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất ở một số

nước trên thé giới - + 2 + E+SE+E£+EE2EEEEEEEEEEEEEEEEE1211211211117171 1.1.1 xe 25

2.1.2 Thực trạng pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất ở Việt Nam 292.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dung dat trên địa

bàn tỉnh Bắc Giang -¿- +: s5 SE£+ESE1EE1EEEE2171211211211211 111111111111 xe 422.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Bắc Giang - 42

11

2.2.2 Về việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 44

V902 CHUNG an 52

2.3.1 Đánh giá về pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng dat 522.3.2 Đánh giá quá trình thực thi pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng

đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang - 2-2 z+E+SE£EESEE2E2EEEEEEEEE12E.21 2E crre, 56

Tiểu kết Chương 2 -¿- 2-52 SsSESE22EE2E12E12719717112112117112111111 1111.11.16 60 Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE CHUYEN DOI

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐÁT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỊ HÀNH

TREN DIA BAN TINH BAC GIANG -2-©22222+2EcEEEcrrxrrrkrrrkeee 63

3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục dich sử dung đất và

nâng cao hiệu quả thi hành trên địa ban tỉnh Bắc Giang . 5 633.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải

phù hợp với quan điểm, đường lối, chính sách của Dang và Nhà nước 63 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải giải

quyết hài hòa mối quan hệ giữa việc bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và phát triển

S0) t6 6c 80000 64 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyền đổi mục dich sử dụng đất 64

3.2.1 Về quy định pháp luật khái niệm chuyền đổi mục đích sử dụng dat 643.2.2 Về quy định các loại đất -:- + sex E 2171111121121 1 111 cre 65

3.2.3 Về quy định được chuyên đổi mục đích sử dụng đất - 65

3.2.4 Về quy định tổ chức hội nghị lấy ý kiến - 5552 ©5z2cz+z<ccxec 663.2.5 Về quy định công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - 66

3.2.6 Về quy định phân cấp thâm quyền cho phép chuyên đổi mục đích sử

dụng đất - :- s+ct 2t EE2112112112111712121211 21111111 11 1111111111211 11 11 1 re 67

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích

sử dung đất trên địa bàn tinh Bắc Giang ¿ 2 2+cs+x+rxerxerxrzrerrerrxee 67

iv

3.3.1 Giải pháp đối với cơ quan nhà nước có thầm quyền - 67

3.3.2 Giải pháp nhằm nâng cao ý thức của người dân -s- 5z c5+¿ 69 Tiểu kết Chương  2-52-5652 2EE2E19E157171712112112112111111 1111.11.11 xe 71 KET LUAN 2257 -+1ÔÔỒÔỎ 72 TÀI LIEU THAM KHAO 2-52 ©2E+EESEEEEEEEE221211 22121121 xe 74

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

CNH-HDH : Công nghiệp hóa — Hiện đại hóa

UBND : Ủy ban nhân dân

XHCN : Xã hội chu nghĩa

VI

DANH MỤC BANG THONG KE, BIEU DO

Bang 2.1: Tinh hình biến động sử dung đất nông nghiệp, dat ở nông thôn, đất

ở đô thi, đất đô thi từ năm 2010 đến năm 2020 -ccc¿¿cccveccrrrrree 46

Bảng 2.2: Diện tích chuyên đối mục dich sử dụng đẤC, ác tre 47của tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010-2020 - 2+ ©2¿©52+S£+£++£Et£xerEczrzrerreee 47

Bảng 2.3: Kế hoạch chuyển đổi mục dich sử dụng đất của - - 48

thành phố Bắc Giang thời kỳ 201 1 - 2020 -¿2 2+++£E+zEezEezrzrerrxee 48Bảng 2.4 Danh sách khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đủ

điều kiện chuyển nhượng tính đến 4/202 1 2 2 2 22 s+£E+£Ez£EzEz+xezxsee 49 Bảng 2.5 Một số dự án chung cư trên địa bàn thành phố Bắc Giang năm 2019 50

vii

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi phương diện của đời sống Đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể Cùng với quá

trình đổi mới đất nước, đất đai dan trở thành nguồn lực tài chính quan trong

không thé thay thé được Tuy nhiên, do bị hạn lượng và có vị trí cố định trong

không gian nên dé đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước, nhu cầu sử dụng

đất của người dân, việc chuyền đổi mục dich sử dụng dat dần trở lên phô biến

và trở thành xu hướng mang tính quy luật.

Trong những năm qua trên khắp các vùng miền của Việt Nam, nhiều khu

đô thị mọc lên và dần đi vào hoạt động Đó hầu hết đều là thành quả của quátrình chuyên đổi mục dich sử dụng đất đất trồng lúa để thực hiện dự án xâydựng khu đô thị Và Bắc Giang với vi tri dia lý tương đối thuận lợi, tập trung

đông dân, tốc độ đô thị hoá cao, đồng thời là thị trường tiêu dùng rộng lớn, là

một trong những tỉnh có mức độ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa

tương đối lớn Day là xu thé tất yếu trong quá trình CNH — HĐH đất nước, tạo nên động lực mới cho sự phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, bên cạnh

những giá trị tích cực như nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ

tục hành chính trong việc phân phối lại đất, đa dạng các hình thức có được đất

của người sử dụng đất, thì quá trình chuyển đổi mục dich sử dụng đất cũnggây ra nhiều bức xúc, ảnh hưởng xấu đến mục tiêu ban đầu hướng tới Cụ thênhư việc diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp; việc quản lý, sửdụng dat cũng trở lên khó khăn làm gia tăng hoạt động mua bán, trao đổi,

chuyển đổi mục đích trái pháp luật Từ đó kéo theo một lượng lớn người lao

động ở nông thôn đồ ra thành thi do bị thu hút bởi sự tăng cao của giá đất

Điều này đã gây lên sự bất ồn trong xã hội như: van đề về 6 nhiễm môi

trường, sự đòi hỏi phải giải quyết nhu cầu về chỗ ở, về việc làm

Vì vậy, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nền tảng pháp lý vững

chắc để người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình cũng như góp phần

hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai, đáp ứng nhu cầuphát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Bắc Giang nói riêng và cả nước nói chungtrong thời kỳ phát triển đất nước thì việc nghiên cứu thực trang, tìm hiểu

nguyên nhân va dé xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyền đổi mục đích sử dụng đất là hết sức cần thiết.

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã lựa chọn đề tài:

"Pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh

Bắc Giang” làm đề tài luận văn thạc sĩ

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu

Tìm ra những nguyên nhân và dé xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệuquả thực hiện pháp luật về chuyên đôi mục đích sử dụng đất ở Việt Nam nói

chung và trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng.

2.3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu

như sau:

- Nghiên cứu những van dé lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

và pháp luật về chuyền đổi mục đích sử dung dat

- Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển đổi mục đích sửdụng dat từ thực tiễn thi hành tại tinh Bắc Giang

- Thu thập số liệu có liên quan đến việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất

trồng lúa sang đất xây dựng khu đô thị trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

- Làm rõ những tồn tại, hạn chế của pháp luật về chuyên đổi mục đích sử

dụng đất và trong quá trình áp dụng pháp luật này.

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

áp dụng pháp luật về chuyển đổi mục dich sử dụng đất.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng:

- Các quan điểm, lý luận, pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng dat

- Các quy định pháp luật về chuyên đổi mục dich sử dụng dat

- Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh Bắc Giang.

3.2 Phạm vi nghiên cứu:

Pham vi nội dung: Luận văn nghiên cứu lý luận và thực trạng, thực tiễn

thực thi pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất thực hiện dự án khu đô thị Vì hoạt động này đang diễn ra ngày càng

thường xuyên hơn ở các địa phương trên khắp cả nước (trong đó có tỉnh BắcGiang) và điều này không chỉ gây ra một số những hệ luy về mặt chính trị xã

hội cho các địa phương mà còn có thể ảnh hưởng đến an ninh lương thực của

đất nước Luận văn không nghiên cứu các hình thức chuyền đổi mục dich sử

dụng đất khác, nêu có dé cập đến cũng chỉ mang tinh minh hoạ, làm rõ nội

dung nghiên cứu của đề tài

Pham vi không gian, thời gian: Luận van sẽ tập trung nghiên cứu thực

tiễn triển khai các quy định pháp luật về chuyên đôi mục đích sử dụng dat nông nghiệp sang đất thực hiện dự án khu chung cư đô thị trên địa bàn tỉnh

Bắc Giang trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2020 Vì trong giai đoạnnày, VIỆC kiểm kê đất đai được thực hiện (05 năm một lần theo quy định củaLuật Dat dai) cùng với đó công tác tổng kết thi hành Luật Dat đai năm 2003được tiễn hành, Luật Dat dai năm 2013 được ban hành

4 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Luận văn có tính mới và những đóng góp cụ thê như sau:

- Về phương điện lý luận, luận văn góp phan củng cô và hoàn thiện cơ sở

lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất để các cơ quan nhà nước có thâm

quyền, các tổ chức, các cá nhân tham khảo, vận dụng trong quá trình góp ý,

thực hiện, sửa đổi bố sung, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp

luật về chuyên đối mục dich sử dụng đất nói riêng

- Về phương diện thực tiễn, luận văn có những đề xuất, những giải phápnâng cao hiệu quả sử dụng đất từ cơ quan quản lý Nhà nước đến các tô chức,

cá nhân sử dụng đất Những đề xuất này xuất phát từ việc nghiên cứu thực tế việc hiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở tinh Bắc Giang nên có giá trị về mặt thực tiễn Những giải pháp đó được đề xuất trong luận văn nhằm góp phần nâng cao hơn nữa trách nhiệm của các chủ thé, hiệu quả các biện pháp hỗ trợ và đảm bảo thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất,

cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện nhiệm vụ của các cơ quan chức năngtrong hoạt động chuyên đổi mục đích sử dụng đất Đồng thời, có thé áp dungkết quả nghiên cứu này đề làm tài liệu tham khảo cho những nghiên cứu khác,hoặc thậm chí hỗ trợ trong việc giảng dạy môn Luật đất đai trong các trường

đại học, cao đăng ở nước ta hiện nay.

5 Tổng quan tài liệu

Đất dai là tài sản của tự nhiên, do con người cải tạo, nâng cấp, tận dụng

và biến đất đai thành một phần không thê thiếu trong cuộc sống, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển của đất nước Dat đai có hạn lượng cho nên

van dé quản lý, sử dụng đất sao cho có hiệu quả, dam bảo cần bằng giữa nhucầu của người sử dụng đất với sự phát triển của kinh tế xã hội đất nước và phùhợp với việc bảo vệ, phát triển nguồn tài nguyên đất luôn là van dé được sựquan tâm của các nhà khoa học, các nhà quản lý và của cộng đồng dân cư cả

nước Do vậy, vấn đề chuyên đổi mục đích sử dụng đất trong đó có chuyền đổi mục đích sử dung đất nói chung và chuyên đôi mục đích sử dung đất nông

nghiệp sang đất thực hiện dự án khu chung cư đô thị không phải là vấn đề

mới mà đã được nhiều bài viết, công trình khoa học nghiên cứu, đề cập đến.

Trong đó không thé không kê đến những bài viết, công trình nghiên cứu khoa

học sau:

Cuốn sách “Vé chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay” của

Trần Thị Minh Châu sau khi đưa ra những van dé lý luận va thực tiễn vềchính sách đất nông nghiệp, tác giả đã đề xuất giải pháp để hoàn thiện Cùngvới hướng nghiên cứu trên còn có công trình: cuốn sách “Đổi mới chính sách

về chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, đô thi hóa ở Việt Nam” của Nguyễn Quốc Hing; cuốn sách “Van dé ruộng dat ở Việt Nam” của GS.TS Lâm Quang Huyên; cuốn sách “Kinh nghiệm quốc tế

về nông nghiệp, nông thôn, nông dân trong quá trình công nghiệp hóa ” của

Đặng Kim Sơn; Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Xây dựng cơ chế pháp lýbảo vệ đất nông nghiệp trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa” củaViện Khoa học Pháp lý — Bộ tư pháp

Về giáo trình có “Giáo trình Luật Đất đai” do PGS.TS Doãn HồngNhung làm chủ biên, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội (2020); giáo trình “Giáo

trình Luật Đất đai” do TS Trần Quang Huy chủ biên, Nxb Công an nhân dân (2019) Các công trình này nghiên cứu về lý luận, pháp luật về đất đai liên quan đến các vấn đề như: sở hữu đất đai, vài trò của nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước, thủ tục hành hành chính về đất đai, quyền

của người sử dụng đất Đây là các tài liệu quan trọng, giàu ý nghĩa cho việcnghiên cứu, học tập và tìm hiểu về lĩnh vực đất đai

Trong Luận án Tiến sĩ kinh tế chính trị “Chuyển đổi mục đích sử dụngđất nông nghiệp và tác động của nó đến các nhóm lợi ích ở tỉnh Bắc Ninh”,

tác giả Nguyễn Công Thắng đã phân tích, góp phần làm rõ lý luận và thực

tiễn về chuyên đổi mục dich sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các mục

đích khác, vai trò quản lý của nhà nước và những tác động của việc chuyên

đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đối với lợi ích của các cộng đồng dân

cư khác nhau trong xã hội Cùng hướng nghiên cứuu này còn có: Luận văn

thạc sĩ “Đánh giá tác động của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp? sang dat đô thị tại một số xã, thị tran trên địa bàn huyện Mê Linh,

thành pho Hà Noi” của tác giả Nguyễn Đức Khánh; Luận văn Thạc sĩ “Thu

hôi đất vì mục đích kinh tế ở Việt Nam hiện nay ” của Nguyễn Minh Tuấn

TS Phạm Thu Thủy đã chỉ ra những thành tựu, hạn chế của pháp luật

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và nguyên nhân của những hạn chế đó trong Luận án Tiến sĩ Luật học “Pháp Luật vẻ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam” Trên cơ sở đó, tác giả rút ra định

hướng và giải pháp hoàn thiện Cùng hướng nghiên cứu này còn có: Luận ánTiến sĩ Luật học “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật dat dai ở ViệtNam” của tác giả Nguyễn Cảnh Quý; Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về sử

dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam” của Nguyễn Danh Kiên

Về bài viết có: Bài viết “Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất nôngnghiệp ở Việt Nam từ kinh nghiệm một s6 nước trên thé giới và một số địa

phương ở nước ta” của Lê Duy Thụ va Trần Quốc Khánh đăng trên Tạp chí KT&PT Số 177 (ID bên cạnh việc phân tích đặc trưng về quản lý đất nông nghiệp ở một số nước trên thé giới và ở nước ta còn đúc rút được những bài học về quản ly đất nông nghiệp trong thời kỳ đổi mới CNH — HĐH Cùng

hướng nghiên cứu trên nhưng có sự đánh giá tổng quan trong lĩnh vực đất đai

có bài viết: Bài viết “Sự tac động của Luật đất dai 2003 đến việc hình thành

và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” của PGS.TS Nguyễn QuangTuyến trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; Bài viết “Pat dai và thi

trường bắt động sản ” của TS Nguyễn Đình Bồng

Các công trình nghiên cứu trên đã tiếp cận pháp luật về quản lý đất đai

và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất dưới nhiều góc độ khácnhau, từ đó đưa ra những cái nhìn tổng quát và toàn diện giải quyết một số

van dé lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyên đổi mục đích sử dụng đất, nội dung quy định chuyên đổi mục đích

sử dụng đất Tuy nhiên, trong các công trình khoa học nêu trên, chưa cócông trình nào nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật chuyển đổi mục đích sử

dụng đất nông nghiệp sang đất thực hiện hiện dự án chung cư đô thi và thực

tiễn thực thi pháp luật về chuyền đổi mục đích sử dụng đất trên dia bàn tỉnh

Bắc Giang Do vậy, trong Luận văn này sẽ kế thừa những kết luận, những đánh giá khoa học của những công trình khoa học nêu trên có liên quan đến

dé tài, đồng thời Luận văn sẽ làm rõ thêm lý luận và pháp luật về chuyền đổi

mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thực hiện dự án chung cư đô thị

và thực tiễn công tác này trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

6 Phương pháp nghiên cứu

Đề thực hiện được các mục tiêu nghiên cứu nói trên, ngoài phương pháp

luận chủ nghĩa duy vật biện chứng, trong Luận văn này sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp, giải thích được sử dụng chủ yếu ở

chương 1 và chương 2 dé phân tích, lý giải, lập luận những van đề lý luận về

chuyển đổi mục dich sử dụng đất, pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng

đất; phân tích, giải thích các quy phạm pháp luật về chuyên đổi mục dich sử

dụng đất

Phương pháp thống kê cũng được dùng trong việc xử lý số liệu từ những

báo cáo tình hình sử dụng đất dé có cái nhìn khái quát về thực trạng thi hành pháp luật về chuyền đổi mục dich sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

Phương pháp so sánh pháp luật dùng dé so sánh quy phạm pháp luật vềchuyền đổi mục dich sử dụng đất hiện hành so với giai đoạn trước đây

Phương pháp bình luận được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và đưa

ra giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyền đổi mục đích sử dung dat.

7 Kết cầu của Luận văn

Kết cấu Luận văn gồm có 03 chương:

Chương 1: Lý luận về chuyên đổi mục đích sử dung đất và pháp luật về

chuyền đổi mục dich sử dụng dat

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về

chuyển đôi mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

Chương 1 LÝ LUẬN VE CHUYEN DOI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG DAT

VÀ PHÁP LUẬT VE CHUYEN DOI MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT

1.1 Lý luận về chuyển đổi mục dich sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc diém của chuyển doi mục dich sử dụng đất

1.1.1.1 Về khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đấtTrong xu thế nền kinh tế nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng vào nềnkinh tế thé giới thì việc chuyển đổi mục đích sử dung đất nhằm đáp ứng nhu

cầu khai thác tối đa lợi ích của đất, đem lại giá trị kinh tế tốt hơn là quyền lợi chính đáng của mỗi tổ chức, mỗi gia đình, cá nhân sử dụng đất Song, dé dam bảo quản lý Nhà nước về đất đai, việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất cũng giống như những công tác liên quan đến pháp luật đất đai khác, cũng cần phải

phải tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục Tuy nhiên,trong các văn bản quy phạm pháp luật ở nước ta hiện nay không có quy định

về khái niệm hay định nghĩa về chuyên đổi mục đích sử dụng dat

Trong các văn bản Luật Đất đai từ năm 1987 đến năm 2003 đều có cácquy định về chuyên đổi mục đích sử dụng đất Năm 2013, Luật đất đai 2013

được ban hành, tiếp tục kế thừa và có các quy định về chuyền đổi mục dich sử dụng đất Mặc dù được ghi nhận từ năm 1987, tuy nhiên thời điểm này chưa

có văn bản pháp luật về đất đai nào quy định về khái niệm hay định nghĩa về chuyền mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến chuyên đổi mục đích sử dụng

đất gián tiếp, ví dụ như các quy định trong Luật đất đai năm 2013 cũng chỉnêu các trường hợp chuyền đổi mục đích sử dụng

Theo Từ điển tiếng Việt, “chuyển” có nghĩa là “có sự vận động, đổikhác, không con đứng yên hoặc giữ nguyên trạng thái cũ nữa” [23, tr.188];

“trục đích” là “cái vạch ra lam đích nhằm đạt cho được” [23, tr.737]; con “sứ dụng” nghĩa là “dung trong một công việc” [23, tr.980] Như vay, có thể hiểu

chuyên đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục tiêu khai thác công

dụng, đặc tính hữu ích của loại đất này sang loại đất khác Lấy ví dụ cho

khái niệm này có thé ké đến việc chuyên đổi mục dich sử dụng đất trồnglúa sang xây dựng khu đô thị,

Trên thực tế tồn tại nhiều khái niệm về chuyên đổi mục dich sử dụng đấtkhác nhau, mỗi tác giả lại có cái nhìn và cách tiếp cận khác nhau liên quan

đến vấn dé này Theo tác giả Nguyễn Công Thang trong Luận án Tiến sĩ của

mình, khái niệm về chuyền đôi mục dich sử dụng đất là: “Hiểu theo nghĩa

thông thường, “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” nói chung bản thân nó đã

đủ nghĩa là sự thay đổi về mục đích sử dụng của đất Điều đó được giải nghĩa là: chủ thể sử dụng đất không sử dụng cho mục đích trước đây nữa và sẽ thay đổi nó sang mục đích sử dụng đất khác Đất đó có thể là đất nông nghiệp,

nhưng cũng có thể là đất phi nông nghiệp” [27]

Cũng theo tác giả Nguyễn Công Thắng: “Vé mặt pháp lý, chuyển đổi

mục đích sử dung đất là thay đổi muc dich sử dung đất theo quy hoạch sử

dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành chính (trong trường hợp phải xinphép) khi người sử dụng đất có yêu cau” [27]

Còn theo tác giả Trần Long trong Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình, khái niệm chuyền đổi mục dich sử dụng đất được hiểu là: “Một cách khái quát

nhất, chuyển mục dich su dung dat la viéc thay đổi mục dich sử dụng dat dai

theo ý chí của co quan nhà nước có thẩm quyển Còn xét trên phương diện

quan lý nhà nước về đất dai, chuyển đổi mục dich sử dung đất là chuyển dichdat dai từ một nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất nhất định sangmột nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất khác ” [24]

Tác giả Võ Thị Hòa Lan lại có quan điểm ngắn gọn về chuyên đổi mục

đích sử dụng đất như sau: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục dich sử dụng cua đất” [22].

10

Đất đai đối với mỗi quốc gia, mỗi con người là quý báu, và giá trị hơn tất

cả bởi nó được gây dựng, vun đắp từ xương máu, công sức của các thế hệ đi

trước, nó là nơi sinh sống của con người, là nguồn gốc, nền tang dé xây dựng phát triển cuộc sống, phát triển đất nước Vì vậy đất đai đặc biệt và có ý nghĩa

khác xa với các loại tài sản khác Các cá nhân, tô chức, hộ gia đình chỉ cóquyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu của đất Quyền sử dụng đất có

thé giao dịch, trao đổi, mua bán được, do đó, có thé nói, quyền sử dụng đất là

một loại tài sản đặc biệt.

Từ những phân tích nêu trên, có thể hiểu là, chuyền đôi mục đích sử

dụng đất là sự chuyền đổi từ mục đích sử dung đất này sang mục đích sử dụng

đất khác bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyên đổi mục đích

sử dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thầm quyên.

1.1.1.2 Về đặc điểm của chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhắc đến quyền sử dụng đất, người ta nghĩ ngay đến một loại tài sản đặc

biệt gắn liền với pháp luật mà con người có thể thực hiện việc trao đổi,chuyển nhượng nhưng không có quyền sở hữu Nhằm phát triển, sử dụng cóhiệu quả cũng như ngăn chặn những tiêu cực liên quan đến đất đai, pháp luật

quy định việc sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng mục đích sử dụng đất Do

vậy, việc chuyển đổi mục dich sử dụng đất gồm có những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, việc chuyên đôi mục dich sử dụng đất không dẫn đến sự thay

doi về chủ sở hữu, nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất dai

Ngay từ khi thành lập, Dang đã nêu ra đường lối hoạt động là: “Tat ca

quyền lực thuộc về nhân dân”, vì vậy, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai Đất đai được sử dụng vì mục đích chung, không phải của riêng ai hay

tổ chức nào.

Người dân được hưởng các quyền, lợi ích từ việc sử dụng dat, các quyền này được thực hiện trong giới hạn đã được quy định: Sử dụng đất đúng mục

11

đích, không tự ý chuyền đổi mục đích sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2013,

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc cho phép

chuyên sang sử dụng vào mục đích khác thông qua việc giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyên đổi mục đích sử dụng đất Chỉ khi được pháp luật quy

định là cơ quan nhà nước có thâm quyền, thì cơ quan đó mới có quyền chophép chuyền đổi mục đích sử dụng đất, còn tất cả các cơ quan nhà nước khácnăm ngoài quy định mà tự ý cấp phép cho người dân đều được coi là trái pháp

luật Từ điều này có thê thấy, Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai, tuy nhiên việc thực hiện quyền đó vẫn đặt dưới sự kiểm soát của pháp luật Nhà nước thống nhất trong hoạt động quản lý đất đai nói chung và trong công tác chuyền đổi mục đích sử dụng đất nói riêng, đồng thời đảm bảo hiệu quả trong việc phân chia quyền lực giữa các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa

phương.

Cơ quan thực hiện việc cho phép chuyển đổi mục dich sử dụng đất là cơquan quản lý Nhà nước về đất đai Sau khi thực hiện chuyên đôi mục đích sửdụng dat thì kết quả sẽ được lưu lại trong hồ sơ địa chính,

Thứ hai, chuyên đổi mục đích sử dụng đất vừa mang tính chất của quan

hệ pháp luật hành chính vừa mang tính chất của quan hệ pháp luật dân sự

Quan hệ pháp luật hành chính là quan hệ phát sinh từ quá trình quản lý

hành chính của Nhà nước, bao gồm 2 chủ thể là cơ quan Nhà nước và người

sử dụng đất Khác với những quan hệ khác, trong mối quan hệ pháp luật hành

chính, quyền của cơ quan Nhà nước sẽ tương ứng với nghĩa vụ của người sử

dụng đất và ngược lại Cụ thé trong chuyén đôi mục dich sử dụng đất, quan hệ

pháp luật hành chính được thể hiện ở mối quan hệ giữa cơ quan quản lý Nhànước về đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất thông qua việc cho

phép chuyền đổi mục đích sử dụng đất, xử phạt vi phạm hành chính trong quá trình chuyên đổi mục đích sử dụng đất, Đây là mối quan hệ phục tùng, thể

12

hiện tuân thủ của một bên theo ý chí của bên kia trong mối quan hệ Người sử

dụng đất có được chuyên đổi mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ

thuộc vào cơ quan nhà nước có thầm quyền, đồng thời phải tuân thủ các quy

định về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ đo Nhà nước quy định.

Quan hệ pháp luật dân sự là quan hệ phát sinh trong lĩnh vực dân sự

được các quy định pháp luật dân sự điều chỉnh, ở đó, các bên trong quan hệ

này vừa mang quyền, vừa mang nghĩa vụ với nhau Yếu tố dân sự trong việc

chuyển đổi mục đích sử dụng đất thé hiện ở quyền của người sử dung dat Việc chuyền đổi mục dich sử dụng dat trồng lúa sang đất xây dựng khu đô thi mặc du được hình thành một cách khách quan nhưng xuất phát từ ý chí của người dân, được thực hiện một cách chính đáng, không bị ép buộc Quyền lợi này được pháp luật đất đai ghi nhận và đảm bảo thực hiện bằng biện pháp

chí Chuyên đôi Chuyên mục đích sử dung dat

Chỉ cân có nhu cau chuyển déiNgoai các trường hợp không phải

xn và có đủ điều kiện sau: xin phép cơ quan nhà nước có thâm

HH Có Giấy chứng nhận (hoặc céquyén thì tất cả các trường hợp còn được quyết định giao đất, cho thuêlại chỉ được chuyển từ mục đích

mục dat); này sang mục đích khác khi có _ — Dat không có tranh chap; quyết định cho phép chuyển mục

- Quyên sử dung đất nông nghiệp đích của cơ quan nhà nước có thâm

13

không bị kê biên dé bao đảm thiquyên (quyết định của UBND cấp

hành án; tỉnh, UBND cấp huyện).

— Trong thời hạn sử dụng dat

M Chuyên đôi nhăm tạo ra sự thuận Chuyên sang mục đích sử dụng dat

uc

dich „

nghiệp dụng đât lợi cho hoạt động canh tác nông khác theo mong muôn của người sử

Chỉ áp dụng đổi với đất nôngKhông phân biệt loại đất đượcĐối nghiệp và bị giới hạn bởi địa giớichuyên chỉ cần đăng ký biến độngtượng hành chính (trong phạm một vi(đối với trường hợp không phải xin(loại xã, phường, thị tran) phép) hoặc có quyết định cho phép

đất) chuyển mục đích sử dụng (đối với

trường hợp phải xin phép)Thay Có thay đôi về người sử dung đâtKhông thay đối về người sử dụngđổi về (hộ gia đình, cá nhân trực tiếpđất, chỉ thay đổi về mục đích sửngười sản xuất nông nghiệp đổi đấtdụng đất

sử nông nghiệp cho nhau), không

dụng thay đổi về mục đích sử dụng đất

đất

Thời Có hiệu lực khi được cơ quanCó hiệu lực khi được cơ quan nhà

điểm đăng ký đất đai đăng ký vào sốnước có thâm quyền cho phép

có hiệu địa chính chuyền mục đích sử dụng đất, trừ

lực trường hợp không phải xin phép

Không phải nộp lệ phí trước bạ,Phải nộp tiền sử dụng đất (hâu hết

được miễn)

1.1.2 ¥ nghia cua viéc chuyén doi muc dich sw dung dat

Chuyén đổi mục dich sử dung đất có ý nghĩa quan trong, đóng vai trò là nền tảng thúc đấy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thương mại, góp phần

củng cố nén văn hóa và chính trị, đưa đất nước tiễn xa hơn trên con đường đôi

mới, hội nhập quốc tế Nâng cao hiệu quả chuyên đôi mục đích sử dụng đấtvới mục đích:

- Mở rộng các phương thức có được đất của người sử dụng

- Tinh gọn thủ tục hành chính trong việc chia lại đất

- Pam bảo việc sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế, và giá trị tinh thần

cao.

Nhà nước cho phép tô chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục dich

sử dụng đất đồng nghĩa với việc cho phép họ chuyền sang sử dụng đất vào

mục đích khác Hoạt động này có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc

đây nền kinh tế đất nước phát triển, khai thác tối đa, triệt dé giá trị kinh tế đất dai đem lại, từ đó tạo điều kiện thúc đây CNH — HĐH nhanh chóng đáp ứng

nhu cau phát triển của đất nước, cũng như nhu cầu của người dân Cụ thé:

Đối với Nhà nướcViệc chuyên đôi mục đích sử dụng đất đảm bảo cho đất đai được sửdụng đúng mục đích, không trái với quy định của pháp luật, từ đó nâng cao

hiệu quả sử dụng đất Bên cạnh đó, công tác này xác lập mối quan hệ pháp lý giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với tô chức, hộ gia đình, cá nhân có đất, làm cơ sở để giải quyết các vấn đề về đất đai nhờ vậy mà người dân có đất yên tâm thực hiện các quyền trên đất của mình.

Chuyên đổi mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng đối với pháttriển nền kinh tế đất nước, tạo điều kiện thúc day quá trình công nghiệp hóa,

15

hiện đại hóa, đưa đất nước sánh vai với các cường quốc trên thế giới.

Đề thực hiện công tác này, đòi hỏi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất

phải nộp các khoản phí liên quan đến đất đai như lệ phí chuyên mục đích sử

dụng đất, tiền sử dụng dat, Điều này không chỉ là công cụ dé Nhà nước

khuyến khích người dân sử dụng đất hợp lí, tiết kiệm mà còn góp phần tăngnguồn thu từ đất đai cho ngân sách quốc gia phục vụ sự nghiệp phát triển đấtnước.

Thay đổi mục dich sử dụng đất cũng là một cách làm nâng cao giá trị của đất Sở dĩ nói như vậy là vì loại đất trước và sau khi chuyền đổi thường có giá trị khác nhau, thậm chí là chênh lệch khá lớn Nhiều trường hợp giá đất chỉ 1 triệu đồng, nhưng khi thay đổi mục đích sử dụng đất giá lại tăng vọt Chang hạn như đất trồng lúa có giá trị tương đối thấp, nhưng giá trị của đất xây dựng

khu đô thị lại rất cao, nên khi chuyên mục đích từ đất trồng lúa sang đất thựchiện dự án khu đô thị thì giá trị đất đã được nâng lên Điều này làm cho đấtđai trở lên có giá, đồng thời nâng tổng giá trị tài sản của quốc gia lên cao hơn

V.V.

Đối với người dân

Chuyên đôi mục dich sử dụng đất giải quyết nhu cầu về đất sử dụng đất của người dân cho các mục đích như đầu tư, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác; tạo ra sức sản xuất mới, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất Bên cạnh vai trò giải quyết nhu cầu về đất đai, việc chuyên đổi mục dich sử

dụng đất cũng đem lại cho người dân nhiều lợi ích khác như: giải quyết đượckhó khăn trong vấn đề việc làm, nâng cao mức tu nhập, nâng cao mức sống

của người dân.

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng dat

1.2.1 Khái niệm

Như trên đã nêu, chuyên đổi mục đích sử dụng đất là sự chuyên đổi từ

16

mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác bằng quyết định

hành chính trong trường hợp chuyền đổi mục dich sử dụng đất phải xin phép

hoặc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ

quan Nhà nước có thâm quyên.

Theo Từ điển thuật ngữ pháp lý: “Pháp luật: Tổng hợp các qui tắc xử sựthể hiện ý chí của nhà nước có tính bắt buộc chung do nhà nước đặt ra hoặc

thừa nhận va được nhà nước dam bao thực hiện bằng Sức mạnh cưỡng chế”

[30, tr.93].

Theo quy định của pháp luật đất đai, chuyên đổi mục dich sử dụng đất nhưng không làm thay đổi chủ sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất vừa mang tính chất của quan hệ pháp luật hành chính lại vừa có tính chất của

quan hệ pháp luật dân sự Do vậy, quan hệ pháp luật trong việc chuyền đổimục đích sử dụng đất không chỉ chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luậttrong luật đất đai mà còn có chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luậtkhác như: luật hành chính, luật dân sự

Từ những vấn đề nêu trên rút ra kết luận, pháp luật chuyển đổi mục đích

sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp pháp luật do Nhà nước ban hànhnhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chuyển đổi mục

đích sử dụng đất và được Nhà nước đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế.

Pháp luật về chuyền đổi mục đích sử dung đất là một bộ phận của pháp

luật đất đai và bao gồm các quy định như sau: các quy định pháp luật về thâmquyên; các quy định pháp luật về loại đất được chuyền đổi mục đích sử dụngđất; các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục; các quy định pháp luật vềnghĩa vụ tài chính và về việc xử lý vi phạm pháp luật trong quá trình chuyên

đổi mục đích sử dụng đất.

Luật Dat đai 2013 quy định có nhiều loại đất khác nhau, trong đó có đất

17

trồng lúa, là loại đất có các điều kiện phù hợp dé trồng lúa Tuy nhiên Luật

này lại không đề cập đến đất xây dựng khu đô thị Khu đô thị có thể hiểu là

một khái niệm để chỉ về một khu vực được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ

tang xã hội, hạ tang kỹ thuật, cảnh quan, Ngoài khu vực dé ở khu đô thị còn

có các công trình dịch vụ phục vụ khu đô thị, cũng có thể xuất hiện các công

trình dich vụ chung của toàn đô thị, Việc chuyên đôi mục dich sử dụng đấttrồng lúa sang đất xây dựng khu đô thị là một phan trong việc chuyền đổi mục

dich sử dụng đất nói chung, do đó cần phải tuân thủ pháp luật về chuyên đổi

mục đích sử dụng đất

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật chuyển doi mục đích sử dụng dat

Xuất phát từ đối tượng và phương pháp điều chỉnh riêng biệt mà pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất có những đặc điểm khác với các quan

hệ pháp luật khác.

Một là, pháp luật về chuyển đổi mục dich sử dung đất có mối liên hệchặt chế với các lĩnh vực pháp luật khác.

Ngoài các quy định pháp luật dat đai, pháp luật về chuyển đôi mục dich

sử dụng đất còn có mối liên hệ với pháp luật tài chính, pháp luật hành chính,pháp luật hình sự, luật đầu tư

Pháp luật đất đai: quy định căn cứ, điều kiện, nguyên tắc, thâm quyền cho phép chuyền đất sang mục đích sử dụng khác, các trường hợp chuyên đôi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyên, van dé

đăng ký đất dai, cấp GCNQSDD sau khi chuyên đổi mục dich sử dụng dat

Pháp luật tài chính: Trong quá trình chuyên đổi mục đích sử dụng đất,pháp luật tài chính được thé hiện trong các quy định về nghĩa vụ tài chính

Pháp luật hành chính: được thé hiện thông qua các quy định pháp luật về

xử lý vi phạm hành chính, cũng như thâm quyền của các cơ quan hành chính

Pháp luật hình sự: pháp luật hình sự điều chỉnh các hành vi vi phạm pháp

18

luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị xác định là tội phạm Đối với các

hành vi đó, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng các chế tài pháp luật hình sự quy

định.

Hai là, pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất bản chất thuộc

lĩnh vực pháp luật công.

Có thể thấy, đang tồn tại một mối quan hệ không cân xứng và không

bình đăng giữa co quan Nhà nước với người sử dụng dat trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Trong mối quan hệ này Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có chức năng thong nhất quan lý đất đai, có thé ra quyết định hay nói cách khác là ban hành các quy định, còn người sử dụng đất chỉ có thé chấp thuận làm theo, thực thi theo

pháp luật.

Ba là, pháp luật về chuyển đổi mục dich sử dụng đất có moi quan hệ mật

thiết với pháp luật nông nghiệp

Việt Nam là một nước có lợi thế về nông nghiệp, sản xuất lúa gạo đứngthứ hạng cao trên thế giới, vị trí của đất trồng lúa là không thể thay thế được,

do đó cần thiết phải bảo vệ, giữ gìn quỹ đất này Tuy nhiên hiện nay, diện tích đất trồng lúa bị thu hẹp đáng kể chủ yếu là do quá trình đô thị hóa và sự chênh lệch giá đất giữa dat trồng lúa và đất thé cư Trong khi đó, phần lớn người dân Việt Nam sống với nghề nông quanh năm suốt tháng, nhất là người dân vùng nông thôn Việc giảm sút, thu hẹp diện tích đất này do việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất đã tác động trực tiếp đến quá trình sản xuất nông

nghiệp, cụ thể là sản lượng lúa giảm, chuỗi doanh nghiệp liên quan bị ảnhhưởng, , tiềm an nguy cơ thiếu lương thực

Bồn là, chủ thê của quan hệ pháp luật chuyên đổi mục đích sử dụng đất

gồm có các cá nhân, hộ gia đình, tô chức sử dụng đất và Cơ quan Nhà nước

có thâm quyên Khác với môi quan hệ giữa các bên trong chuyên nhượng

19

quyền sử dung dat, trong mỗi quan hệ pháp luật chuyên đổi đất, môi quan hệ

giữa các bên là bat bình dang về ý chí Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng

đất phải tuân thủ các mệnh lệnh hành chính theo quy định pháp luật của Cơ

quan Nhà nước có thâm quyền Đối với tổ chức, cơ quan Nhà nước có thâm

quyền cho phép chuyền đổi mục đích sử dụng đất là UBND cấp tỉnh, còn đốivới hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện Do đó tùy vào từng trường hợp

mà cơ quan có thâm quyền cho phép chuyên đổi mục đích sử dụng đất phù

hợp.

Mặc dù, các chủ thể trong mối quan hệ pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng dat mang tính bất bình đăng, tuy nhiên, có thé thấy, trong mối quan hệ này, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất cũng được thể hiện ý chí tự quyết của mình ở chỗ đề nghị hay không đề nghị việc chuyển đổi mục đích sử dụng

đất

1.2.3 Nguyên tắc của pháp luật chuyển đổi mục dich sử dụng đất

Pháp luật chuyền đổi mục đích sử dụng đất có các nguyên tắc điều chỉnh

như sau:

1.2.3.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đất đai là tài sản quý báu, là thành quả của quá trình dựng nước và giữ nước của ông cha ta Do vậy, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, không thé dé bat kỳ một cá nhân hay tổ chức nào chiếm làm của riêng Nhà nước với quyền lực chính trị của mình, nhân danh, thay mặt người dân quản lý đất đai Thông

qua nhà nước, người dân thực hiện quyền quyền của mình

Việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất cũng phải tuân thủ nguyên tắc này.Tức là, chỉ sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ,

đồng thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyên cho phép bằng quyết định hành

chính thì người sử dụng đất mới có quyền chuyên đổi mục đích sử dụng đất

1.2.3.2 Nguyên tắc dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

20

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều tất yếu dé đáp ứng nhu cầu

phát triển kinh tế - xã hội cũng như nhu cầu của người sử dụng đất Mặc dù

việc này gây ra nhiều ảnh hưởng như: diện tích đất nông nghiệp giảm sút dẫn

đến sản lượng lúa gạo giảm, ngươi dân mat công ăn việc làm nhưng van dé

này sẽ được giải quyết nếu việc chuyên đôi mục đích sử dụng đất được thực

hiện chặt chẽ, dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đặt dưới sự giám

sát của Nhà nước Bên cạnh đó, việc tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn góp phan tiết kiệm đất đai, sử dụng dat hiệu quả, tối ưu.

1.2.3.3 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa nước ta diễn ra tương đối mạnh mẽ đã tác động tích cực tới sự phát triển cơ sở hạ tầng, tuy nhiên kéo theo đó là sự suy giảm của quỹ đất nông nghiệp Dé cải thiện tình hình đó,

Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản:

- Nhà nước xây dựng các chính sách bảo vệ đất trồng lúa nước, hạn chế

việc chuyển đôi mục đích sử dụng của loại đất này.

- Nang cao trách nhiệm cải tạo dat trồng lúa của người sử dụng đất

Bên cạnh việc bảo đảm số lượng về mặt diện tích đất nông nghiệp Nhà

nước ta còn ưu tiên nâng cao chất lượng dat, tăng hiệu quả sử dụng đất; thực hiện song hành công cuộc CNH-HĐH gắn với an ninh lương thực chứ không phải bảo vệ nền nông nghiệp là phải đi ngược lại với tiền trình CNH-HDH của đất nước Việc chuyên đổi mục đích từ đất trồng lúa sang sử dụng vào

mục đích khác, cụ thé là khu đô thị phải tuân thủ theo đúng quy hoạch, kếhoạch sử dung đất được cơ quan có thâm quyền phê duyệt, đồng thời cũngphải đảm bảo tuân thủ nghĩa vụ về tài chính khi thực hiện việc chuyên đổinày Những quy định trên nhằm hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyền đôi

mục đích sử dụng đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa sang mục đích khác; đây mạnh khai thác nguồn đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích nông

21

1.2.3.4 Nguyên tắc Nhà nước điều tiết phan giá tri tăng thêm từ đất dai

do việc chuyển đổi mục dich sử dụng đất

Do tạo ra sự chênh lệch lớn về giá tri đất đai giữa đất trước và sau khi

chuyền đổi mục đích nên đòi hỏi nhà nước phải có hệ thống chính sách, phápluật thống nhất để điều chỉnh vấn đề này

Ở nước ta, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất lần đầu được quy định tại Luật Dat dai năm 2003 và được khang rõ hơn tại Luật Dat dai năm 2013; trong đó tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất, thuế là các công cụ tài chính được Nhà nước đề cập nhằm thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.

1.2.4 Yêu cầu đối với pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng dat

Thứ nhất, pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất phải đảm bảotính khả thi Tính khả thi được thể hiện thông qua mối quan hệ giữa giữa phápluật với sự phát triển kinh tế - xã hội Nếu như pháp luật về chuyên đôi mụcđích sử dụng đất phản ánh đúng, đủ, kịp thời những vấn đề đang tôn tại trên

thực tế sẽ góp phần thúc day sự phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, pháp luật về chuyên đổi mục dich sử dụng đất phải đảm bảo

tính hợp pháp, hợp lý Dé được nhân dân ủng hộ, tự giác chấp hành thì pháp

luật về chuyên đổi mục đích sử dung đất phải đáp ứng yêu cầu về tính hợp

hiến, hợp pháp, thống nhất với các văn bản luật có hiệu lực cao hơn Ngoài ra,pháp luật này không được chồng chéo, mâu thuẫn với các văn bản pháp luậtkhác, luôn đảm bảo sự thống nhất, phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị,văn hóa, xã hội, với pháp luật quốc tế, với đường lối, chủ trương chính sáchcủa Đảng và nhà nước.

22

23

Tiểu kết Chương 1

Sau khi nghiên cứu lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và pháp

luật chuyền đổi mục đích sử dụng đất tác gia rút ra một số kết luận cơ bản như

Sau:

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt hơn nữa lại là nơi sinh sống của con

người cho nên đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc giao đất cho người dân sử dụng 6n định, lâu dài Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao do sự gia tăng về dân số, kinh tế phát triển đặc biệt là thời kì CNH-HĐH đất nước thì chuyên mục đích sử dụng đất dần trở thành một trong những nhu cầu thường xuyên của người sử dụng đất,

đồng thời đây cũng là khái niệm khá quen thuộc trong lĩnh vực đất đai

Dé giải quyết hài hòa việc chuyển đôi mục dich sử dụng đất với việc bảo

vệ đất thì pháp luật về chuyên đôi mục đích sử dụng đất được ban hành Sự rađời của lĩnh vực pháp luật này tạo cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh các quan

hệ pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất Pháp luật về chuyền đổimục dich sử dụng đất là lĩnh vực pháp luật tổng hợp Nó bao gồm các quy

phạm pháp luật đất đai, quy phạm pháp luật tài chính, quy phạm pháp luật

hành chính, Pháp luật chuyển đôi mục dich sử dụng đất thuộc lĩnh vực pháp

luật công và có liên quan chặt chẽ với pháp luật nông nghiệp.

Đề pháp luật về chuyên đổi mục dich sử dụng đất thực thi có hiệu quả thìphải đảm bảo các nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dựa trên quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và nguyêntắc Nhà nước điều tiết phan giá trị tăng thêm từ dat đai do việc chuyên đôimục đích sử dụng đất

24

Chương 2 THUC TRANG VÀ THỰC TIEN THI HANH PHAP LUẬT

VE CHUYEN DOI MUC DICH SU DUNG DAT TREN DIA BAN TINH

BAC GIANG

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển đối mục dich sử dung đất

2.1.1 Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị là động lực cho sự phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế, đây cũng đã và đang trở thành xu thế mà mọi quốc gia trên thế giới hướng tới Do đó người dân có nhu cầu chuyền đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác nhằm nâng cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cũng là lẽ đương nhiên Trên thế giới quá

trình này diễn ra tương đối sớm và mạnh mẽ, nhất là ở một số quốc gia có nềnkinh tế và hệ thống pháp luật phát triển như: Mỹ, Pháp, vv Việc chuyền mục

đích sử dụng đất một cách hợp lý đã đem đến cho những quốc gia này sự thay

đổi về mức sống của người dân, kích thích và mở ra nhiều cơ hội phát trién

2.1.1.1 Các quy định pháp luật về căn cứ chuyển đổi mục đích sử

dụng đất

Mỹ là một trong số các nước dẫn đầu thế giới không chỉ về kinh tế mà hệ thống pháp luật đất đai cũng tương đối đa dạng và phức tạp Luật đất đai của

Mỹ ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này là quyền cơ bản

của công dân được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ Bên cạnh việc công nhậnquyền sở hữu tư nhân, pháp luật Mỹ vẫn khang định vai trò và vị trí quyếtđịnh của Nhà nước trong quản lý đất đai [25]

Còn ở Trung Quốc, theo Hiến pháp năm 1982 và Luật quản lý đất của

Trung Quốc quy định, đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước), còn đất khu vực nông thôn và đất nông

25

nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động (đại diện là ban lãnh đạo

thôn do người dân trong thôn bầu ra) [38].

Ở nước Pháp, hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu: sở hữu tài nguyên

đất đai và sở hữu nhà nước Mặc dù duy trì chế độ sở hữu tài nguyên về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện rất chặt chẽ

va được coi là một nước điền hình về quan ly đất đai ở Châu Âu [25]

Còn ở Việt Nam, “dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thong nhất quản ly” Nhà nước thực hiện các quyền của chủ sở hữu thông qua các quyền định đoạt, điều tiết các nguồn lợi từ đất dai, Nhà nước sẽ trao quyền

sử dụng đất cho người dân qua các hình thức khác nhau.

2.1.1.2 Các quy định pháp luật về thẩm quyên chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhà nước Trung Quốc cho phép người sử dụng đất có quyền định đoạt

đối với đất đai: chuyên nhượng, cho thuê Nhà nước chỉ khống chế bằng các quy định về mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất Theo Luật Địa

chính năm 1986 của Trung Quốc, “Chính phú có thể thu hôi đất thuộc sở hữutập thé và chuyển nó thành đất thuộc sở hữu nhà nước ” [33, Điều 44 và 45];

“Khi Chính phủ thu hồi đất thuộc sở hữu tập thể, chính quyển sẽ bôi thường công bằng và hợp lý cho nông dân địa phương, và tiêu chuẩn bồ sung sẽ do chính quyên cấp tỉnh xác định” [33, Điều 48].

Còn ở Mỹ, pháp luật đất dai khang định vai trò, vị trí vô cùng quan trọng của Nhà nước “Nhd nước có các quyên định đoạt như sau: quy định mục dich

sử dụng đất; quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyén quy định

quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; xử lý các tranh chấp về

quyên sử dụng đất và quyên ban hành các quy định về tài chính dat” [25] Pháp luật Mỹ đảm bảo công bằng cho người bị thu hồi đất thuộc sở hữu tư

nhân để phục vụ các lợi ích công cộng Về bản chất, ở Mỹ quyền sở hữu tư

26

nhân đối với đất đai so với quyền sử dụng đất ở Việt Nam là tương đươngnhau Việc thay đôi hiện trạng hay thay đổi mục dich sử dụng đất được quan

lý chặt chẽ và theo một quy trình rõ ràng Luật pháp của Mỹ cho phép sở hữu

tư nhân về đất đai, nhưng không có nghĩa là người dân muốn làm gì trên

mảnh đất của mình cũng được Nước Mỹ rộng hơn 9,3 triệu km2 nhưng từng

thửa đất đều được đánh dấu, chia thành các khu vực, gọi là zoning Chỉ cần vào mạng, chỉ tiết của từng thửa đất được hiện rõ để ai cũng biết khi xây

dựng, phải lùi may mét từ chỉ giới trước sau, trái phải và được xây cao tối đa

bao nhiêu mét Khu đất đã được quy hoạch là đất ở thì hầu như không có

chuyện được phép mở cửa hàng buôn bán, hay mở quán ăn Một biệt thự cũvừa được đỡ bỏ dé xây mới ở thủ đô Washington, thủ tục xin phép cũng tuân

thủ các bước như xây mới hàng rào, nhà mới không thay đổi mục đích sử

dụng, tuân thủ khoảng cách với các nhà xung quanh và chiều cao thì bị khống

chế như suốt hàng trăm năm qua

Cũng tương tự như các nước Mỹ, Trung Quốc, việc cho phép chuyên đồi

mục đích sử dụng đất ở Việt Nam thuộc thầm quyền của Nhà nước, cụ thé làUBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh

Có thé thấy, dù công nhận chế độ sở hữu đối với đất đai là khác nhau nhưng các quốc gia trên thế giới đều hướng tới tăng cường vai trò quản lý của

Nha nước đối với đất đai Điều này nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tàinguyên, tạo điều kiện phát triển hợp tác giữa các quốc gia

2.1.1.3 Các quy định pháp luật VỀ trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích

sử dụng đất

Bên cạnh sự phát triển không ngừng của công nghiệp và đô thị, dân số

cũng có xu hướng ngày càng tăng trên toàn thé giới Dé đáp ứng nhu cau về

dat đai, các quốc gia đã thực hiện việc thu hồi đất dé chuyền sang sử dụng vào

mục đích khác Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có điều kiện về tự nhiên, kinh tế,

xã hội khác nhau, do đó tùy thuộc vào đặc trưng riêng thì mỗi quốc gia có

27

cách thực hiện khác nhau.

Ở Trung Quốc, chính sách quản lý đất đai mang tính nhị nguyên đã gây

ra sự bất công đối với không chỉ khu vực nông thôn, mà còn có những tác

động không tích cực tới cả khu vực thành thị Sở dĩ nói như vậy là vì, đất đai

sau khi được chuyền đôi mục đích sử dụng đất sang đất đô thị đã làm giá đất

tăng vọt Điều này kích thích chính quyền địa phương thu hồi đất nông nghiệp

dé mở rộng đất đô thị, thu lợi, thay vì sử dụng hiệu quả quỹ đất hiện có ở đô

thị Hơn thé nữa, việc đất nông nghiệp bị thu hồi bừa bãi còn ảnh hưởng đến

việc bảo hộ quỹ đất nông nghiệp Tất cả những điều này đã tạo cơ hội chochính quyên địa phương mặc sức thu hồi đất nông nghiệp chuyền sang đất đôthi dé thu tiền chênh lệch, tư lợi cá nhân

Nhằm chấm dứt tình trạng đất nông nghiệp bị chuyền đôi 6 ạt, Quốc

vụ viện Trung Quốc đã ban hành Quyết định về tăng cường cải cách chặt

chẽ quản ly đất đai Nội dung văn bản nhắn mạnh đến việc không cho phép việc chuyên đôi mục dich sử dụng đất nhăm bao đảm an ninh lương thực; quy định việc kiểm tra chính quyền địa phương trong định giá đất; nêu các biện pháp ngăn chặn việc thu hồi đất của nông dân với giá quá thấp dé chuyên nhượng cho tư nhân.

Đề khống chế việc chuyên đồi đất nông nghiệp, Luật quan lý đất dai sửa đổi năm 2004 đã có những quy định về vấn đề này Theo đó, khi sử dụng một

diện tích đất nông nghiệp vào mục đích khác thì phải bồi hoàn đất đó bằng đất

có diện tích và chất lượng tương đương và mục đích sử dụng khác sau khi

chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch Trong một số trường hợp việc thu

hồi ruộng đất do Quốc vụ viện thực hiện phê chuẩn Dé ngăn chặn sự lạm

quyên, tư lợi cá nhân, các quy định về việc thu hồi đất ngày càng được củng

cố và quy định chặt chẽ hơn [20].

Con ở Han Quoc, mặc dù dat đai thuộc sở hữu tư nhân song nhiêu

28

trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân cho mục đích quốc

phòng — an ninh, dự án xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng khu đô thị mới, Tương

tự như vậy, ở Singapore mặc dù tồn tại hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu

tư nhân song việc thu hồi đất chỉ thực hiện để sử dụng vào mục đích công

cộng [44].

Ở Việt Nam, việc chuyên đổi mục dich sử dụng đất được thực hiện theo

trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật nhằm mục đích đảm bảo lợi ích của các bên, cũng như hạn chế tình trạng dự án treo.

2.1.2 Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Việt

Nam

2.1.2.1 Các quy định pháp luật VỀ căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Dé việc sử dụng đất đạt hiệu quả, phát huy tối đa nguồn lực đất dai đáp

ứng yêu cau phát triển đất nước thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đấttrồng lúa sang thực hiện dự án xây dựng khu đô thị phải tuân thủ theo đúngquy định của pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ

chuyên đổi mục đích sử dụng đất tại Điều 52 Có thể thay bén canh nhu cau

của người dan có dat, việc chuyển đổi mục dich sử dung dat phải căn cứ vào

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Sau khi chuyên déi mục dich sử dụng đất thì tat cả các thông tin liên quan đến mảnh đất trước và sau khi chuyên đổi phải trùng khớp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã đề ra trước đó từ vị trí đất cho đến diện tích đất phải thu hồi.

Điều này phù hợp với thực tiễn những năm trước năm 2013 (trước khi Luậtđất đai năm 2013 ban hành), khi tình trạng chuyên đổi mục đích sử dụng đấttràn lan, 6 ạt dan đến bỏ hoang, gây lãng phi tài nguyên đất đai Quy định này

đã đem đến một làn gió mới, khắc phục đáng kể tình trạng trên, đảm bảo

nguyên tắc “cần đất đến đâu thì sử dụng đến đấy ”.

Về chuyền đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thực hiện dự án

29

khu đô thị còn phải có điều kiện đảm bảo an ninh lương thực địa phương nên

đất chuyên trồng lúa nước sau khi được chuyên sang đất phi nông nghiệp thì

người sử dụng dat có nghĩa vụ nộp một khoản tiền dé Nhà nước bồ sung diệntích đất chuyên trồng lúa nước bị mat hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồnglúa [4, Điều 134]

Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang xây dựngkhu đô thị phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế của người dân thông

qua sự xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị tran nơi có đất Các văn

bản này này phải xác định được mục tiêu, quy mô của dự án nhà ở, khu đô

thị; đồng thời người có nhu cầu sử dụng đất phải đang thực sự cần đất trên thực tế có nhu cầu chuyền mục đích sử dụng đất và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.

Từ thực tế nhận thấy, còn có khó khăn khi triển khai các quy định này,

cụ thé: việc chuyên đổi mục dich sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sửdụng đất hàng năm của UBND cấp huyện (được quy định tại Điều 52 LuậtĐất đai 2013) Tuy nhiên, áp dụng quy định tại Điều 40 Luật Đất đai năm

2013 về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho thấy, thực tế gặp một số khókhăn là kỳ họp HĐND cấp tỉnh, huyện cuối năm mới phân bổ vốn đầu tư cho

các công trình, dự án và phát trién KT-XH năm sau.

Một trong hai căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được

Luật Dat đai quy định là dựa vào nhu cầu sử dụng đất dé thé hiện cụ thé mức

diện tích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo đó, cơ quan có thâmquyền sẽ dựa vào nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đãphê duyệt mà cho phép mức diện tích được chuyên đổi mục đích Tuy nhiên,nhu cầu chuyền đổi mục đích sử dụng đất của người dân với diện tích là bao

nhiêu lại chịu sự điều chỉnh của các quy định về thủ tục đăng ký khi chuyển đổi mục đích sử dụng dat Cụ thé, theo thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày

30

29/9/2017 quy định, nếu chuyên đổi mục đích một phần thửa dat thì hầu hết

các trường hợp phải thực hiện tách thửa và diện tích các thửa đất sau khi tách

thửa phải thỏa mãn quy định về diện tích tối thiểu tách thửa do UBND cấp

tinh quy định Tuy nhiên hiện nay, người dân phải đối mặt với nhiều khó khăn

liên quan tới vấn đề này, nguyên nhân là do có sự chênh lệch về diện tích tốithiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp ở các địa phương Theo quy

định của pháp luật đất đai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển đôi mục dich sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nên những gia

đình không có điều kiện kinh tế họ thường chỉ có nhu cầu chuyển một phần

diện tích Trường hợp thửa đất nông nghiệp đang sử dụng có diện tích thửa đất nhỏ hơn quy định thì người sử dụng đất chỉ có hai lựa chọn:

Một là, chuyên đổi mục dich sử dụng đối với toàn bộ diện tích thửa dat,

đồng nghĩa với việc người sử dụng đất sẽ phải nộp một khoản tiền sử dụngđất khá lớn;

Hai là, không chuyền đối mục dich sử dụng đất, cũng có nghĩa là sẽ xảy

ra tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích

Những quy định trên có thể nói chưa phù hợp với thực tiễn và ít nhiều đã

cản trở nhu cầu được chuyền đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng dat trên thực tế Do đó, cần thiết phải sửa đổi bồ sung, ban hành các quy định mới phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người dân hơn, tạo điều kiện cho họ thực hiện tối đa quyền lợi và mong muốn của mình.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp viphạm pháp luật về dat đai vẫn có thé chuyên đổi mục đích sử dụng đất Cuthé, nếu như trước đây, theo Khoản 3, Điều 58 Luật đất đai 2013, người đượcnhà nước cho phép chuyên đôi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư phải không vi phạm pháp luật đất đai, thì hiện nay theo dự thảo Luật đất

đai sửa đổi quy định doanh nghiệp vi phạm pháp luật đất đai nhưng đã khắc

31