Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư từ thực tiễn ở thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ HAI YEN

PHAP LUAT VE QUAN LY VA SU DUNG QUY BAO TRI CHUNG CƯ TỪ THUC TIEN Ở THÀNH PHO HA NOI

HA NOI - 2023

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ HAI YEN

PHAP LUAT VE QUAN LY VA SU DUNG QUY BAO TRI CHUNG CƯ TU THUC TIEN Ở THÀNH PHO HA NOI

Chuyén nganh: Luat Kinh té

Mã so: 8380101.05

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYEN QUANG TUYẾN

HÀ NOI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trong bat kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,

tin cậy và trung thực lôi đã hoàn thành tat cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại Học Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đê nghị Trường Đại Học Luật xem xét để

tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Vũ Hải Yên

LOI CAM ON

Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành dưới sự hướng dẫn khoa học trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thay đã tận tình hướng dẫn trong suốt thời

gian làm Luận văn.

Xin chân thành cám ơn đến Quý thầy cô giảng dạy, Ban Giám hiệu và các phòng chức năng của Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, đã tạo

moi điều kiện giúp đỡ, góp ý cho tác giả trong quá trình thực hiện Luận văn.

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới các Luật su, Công

chứng viên và các anh chị, bạn bè đồng nghiệp đã giúp tôi có những nguồn tai

liệu, thông tin quý giá; và những đóng góp chuyên sâu Đặc biệt là nhữngngười thân trong gia đình đã quan tâm chia sẻ cùng tôi những lúc khó khăn,

động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu dé hoàn

thành Luận văn này.

Do giới hạn về mặt thời gian và trình độ nghiên cứu nên Luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi rất mong nhận được sự cảm thông và đóng góp ý kiến của Quy thay, cô giáo dé Luận văn được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!

Chương 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VA TONG QUAN PHÁP LUẬT

VE QUAN LY, SỬ DUNG QUY BAO TRI NHÀ CHUNG CƯ 9 1.1 Ly luận về quan lý va sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 9

1.1.1 Khai quát về quỹ bảo trì nhà chung cư -2- 2-5 s+csezsecsz 9

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà

CHUNG CƯ - Q1 1v TH ng 15

1.1.3 Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 19

1.2 Lý luận về pháp luật quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cw 20 1.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà

1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thi hành pháp luật về quản lý va sử dụng

quỹ bảo trì nhà chung Cư + + xk + E*vEEeEEeekeseeeeeersrere 25

Kết luận Chương 2-2 5£ £+S£+SE+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEE122121 211cc, 28

Chương 2: THUC TRANG PHÁP LUẬT VE QUAN LY VÀ SỬ DỤNG QUY BAO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ VÀ THUC TIEN THỰC HIỆN TẠI MỘT SÓ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHO HÀ NỘII - 2-2 52+2E£+EE£EEE2EEEEEEEEEerkrrrxee 30

2.1 Thực trạng pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo tri nhà

CHUNG CU 0001215 30

2.1.1 Các quy định về quản lý quỹ bao trì nhà chung

cư -2.1.2 Các quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư -. 2.1.3 Quy định về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm về quản lý,

sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung Cư 5 +5 «++s£+sec+ex+s+

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý và sử dụng

kinh phí bảo trì nhà chung cư ở Việt NÑam -

-«-2.2.1 Kết Ua 8v183010192122 5 2.2.2 Những hạn chế, tỒn tại - 5c St E2 St 1E 1121151111111 115123111 xcE 2.2.3 Nguyên nhân của hạn chế, bất cập - ¿2 s2 2+£2+se£x+rxzzszez

Kết luận Chương 2 -¿- 2-2 SSSE2E2E12E12E1271717121121121111 11111 xe Chương 3: ĐỊNH HUONG, GIẢI PHAP BO SUNG HOÀN THIEN

CÁC QUY PHAM PHÁP LUAT VE QUAN LÝ VÀ SU DỤNG QUY BAO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ VÀ NANG CAO HIỆU

QUA THI HANH THUC TIEN TẠI HÀ NỘI

-3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý và sử dung quỹ

bảo trì nhà chung Cưr - - s55 11v ng ngư

3.2 — Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý va sử dụng kinh

phí bảo trì nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thi hành tại

một số chung cư trên dia bàn thành phố Hà Nội

3.2.1 Về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư -3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quản lý và sử

dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tại một số chung cư trên địa bàn

thành phố Hà Nội - 2- 2 2S EeEEEEEE 2E E111 1xx,

Kết luận Chương 3 - 2 2s SE‡EE SE 1E 1E11211211111111211 1.111 c0 KẾT LUẬN 2-225< 2< SE EEEE1211211211 11 11111111111211 2111 11c

TÀI LIEU THAM KHẢO - 2-52 E+EE‡EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkerkee

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Qúa trình đô thị hóa mạnh mẽ ở nước ta đã gây áp lực về nhu cầu nhà ở tại các đô thị, thành phố lớn Sự gia tăng dân cư nhanh chóng trong điều kiện quỹ đất xây dựng nhà ở có hạn và ngày càng đắt đỏ dẫn đến việc phát triển phân khúc thị trường nha chung cư Hiện nay, nhà chung cư trở thành

loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị Nhu cầu dau tư xây dựng, sở hữu và

khai thác, sử dụng nhà chung cư ngày càng phát triển đa dạng, phong phú,

đáp ứng nhu cầu, thị hiểu của người dân Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được phê duyệt kèm theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ đã

xác định tăng ty trọng nhà ở chung cư, phan đấu thực hiện đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu mÏ sàn; đến năm 2020, tỷ lệ nhà ở

chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay trên

cả nước có 4.422 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung

cư thương mại, tái định cư Số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại Hà

Nội (2.498 chung cu, trong đó có 1.579 chung cư cũ va 919 chung cư thương

mại) và thành phố Hồ Chí Minh (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư

thương mại và 573 chung cư cũ) [22] Đặt trong bối cảnh đó, phân khúc thị trường nhà chung cư tại các đô thị lớn ở nước ta có sức hấp dẫn đối với các

nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) do lượng cung nhà chung cư

không đáp ứng nhu cầu của người dân Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư được triển khai thực hiện; đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Dé đưa các hoạt động kinh doanh BĐS và quản lý nhà ở đi vào nền nếp, pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói

riêng được xây dựng với việc ban hành Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh

doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, các văn bản pháp luật này mới chỉ chú ý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS và quản lý nhà nước về nhà ở mà chưa có đầy đủ

các quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư Thực tiễn sử dụng nhà chung cư

thời gian qua phát sinh tranh chấp giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà chung

cư với Ban Quản trị hoặc tranh chấp giữa Ban Quản trị nhà chung cư với chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý tòa nhà về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà

chung cư Việc giải quyết loại tranh chấp này gặp rất nhiều khó khăn, vướng mặc do thiếu các quy định về van dé này Luật Nha ở năm 2015, Luật Kinh

doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dan thi hành được ban hành thay thế Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 với một trong

những sửa đổi, bố sung về quản ly và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Tại Điều 107, Điều 108, Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thé về van đề này: “Đối với căn hộ, phan diện tích khác trong nhà chung cu mà chủ dau tư bán, cho thuê mua thì chủ dau tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền ban, tiền thuê

mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận ban giao và duoc quy

định rõ trong hợp đông mua bán, hợp đông thuê mua” (điểm a khoản 1 Điều 108) Dẫu vậy, trên thực tế tại nhiều khu chung cư hiện nay, mặc dù đã vào sinh sống một vài năm nhưng cư dân thậm chí không biết gì về khoản quỹ bảo trì chung cư này Thực trạng này xuất phát từ một vài lý do như sau: ¡) Chủ

Đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định và không thông báo cho cư dân thông tin về khoản tiền này cũng như kế hoạch bàn

giao; ii) Tòa nhà chưa tô chức Hội nghị nhà chung cư và chưa bầu Ban Quan trị nên chưa có đơn vị tiếp nhận quỹ bảo trì trong trường hợp có sự bàn giao; iii) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa cư dân với chủ đầu tư

không có quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên liên quan đến việc nộp và quản lý khoản quỹ bảo trì chung cư này Điều này cho thấy việc thực thi pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bào trì nhà chung cư không hề đơn giản.

Trước tình hình trên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg

ngày 9/10/2018 về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư Chỉ thị này giao nhiệm vụ cụ thé cho các Bộ, ngành chức năng phải rà soát sửa đối, bô sung các văn ban quy phạm pháp luật liên quan; tô chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm

đối với các chủ thé có hành vi vi phạm nghiêm trong trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật Dé góp phần vào việc thực hiện nghiêm túc Chỉ thị này của Thủ tướng Chính phủ,

học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cu từ thực tiễn ở thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về nhà chung cư nói chung, và pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư nói riêng là chủ đề có tính thời sự và thực tiễn cao thu

hút nhiều luật gia nghiên cứu Trong thời gian nghiên cứu luận văn này, tác giả đã tiếp cận, tham khảo nhiều công trình nghiên cứu có liên quan như:

Tác gia đã tiễn hành tham khảo một số công trình nghiên cứu như

i) Lương Hải Binh (2011), Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà

chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

ii) Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật về quản lý chung cư ở

Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

ii) Huỳnh Trọng Nghĩa (2018), Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại thành pho Hồ Chi Minh, Luận văn thạc sĩ luật học.

Đặc điêm chung của các công trình nói trên là đêu nghiên cứu hoạt

động quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư một cách chung nhất Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu nghiên cứu đáng ghi nhận thì các công trình nói trên chưa tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quản lý và sử

dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

Bên cạnh đó, tác giả cũng tiến hành nghiên cứu bổ sung các nguồn tài

liệu và công trình khác có liên quan đến hoạt động quản lý và sử dụng nhà

chung cư như:

iv) Khuất Vũ Hữu Trung (2017), Dia vị pháp lý của Ban Quản trị nhà

chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 1x)

Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2019), Bình luận khoa học Luật Nhà ở năm

2014, Nxb Tư pháp, Hà Nội;

v) Dương Ngọc Hà (2019), Kinh phí bảo trì chung cư: SỐ tiền lớn, quản lý lỏng léo, Báo Tuôi trẻ online, ngày 21/11 v.v.

Theo đánh giá của tác giả, các công trình nghiên cứu nói trên đã nghiên cứu giải quyết những vấn đề lý luận về pháp luật nhà chung cư với nhiều chủ

dé cụ thé như hợp đồng mua bán nhà chung cư, ban quan trị nhà chung cư,

Đối với lĩnh vực pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tác giả nhận thấy chưa được các tác giả nghiên cứu một cách cụ thể, chuyên sâu

trong một công trình nghiên cứu độc lập Hơn nữa, những nghiên cứu này

chưa cập nhập kịp thời những sửa đối, bố sung của Dự thảo Luật Nhà ở năm

2014 (sửa đổi), Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 (sửa đổi) Vì vậy, các kết quả rút ra về chế định quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà

chung cư từ các công trình kể trên khó tránh khỏi tính phiến diện, thiếu đầy đủ, hệ thống và toàn diện cũng như tính thời sự chưa được cập nhập kỊp thời Trên cơ sở kế thừa các thành qủa nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề tài được công bó, học viên di sâu tìm hiểu pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tham chiếu từ thực tiễn một số chung cư tại Hà Nội

trong khuôn khô một bản luận văn thạc sĩ luật học.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu3.1 Mục dich nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tông quát của luận văn là đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo tri nha chung cư va nâng cao hiệu quả thực hiện tại một số chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong

thời gian tới.

3.2 Nhiệm vu nghiên cứu

Với những mục đích nêu trên, Luận văn này cần giải quyết được những

nhiệm vụ nghiên cứu như sau:

- Tổng hợp và phân tích các quan điểm lý luận liên quan đến các khái

niệm "nhà chung cu", "quỹ bảo trì nhà chung cu", "quan lý và sử dụng quỹbảo trì nhà chung cư đây là những khái niệm quan trọng được tác giả tậptrung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật có liên quan trong quátrình hoàn thành luận văn.

- Tổng hợp, phân tích các quy định trong hệ thống quy định pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Trong đó, tác giả đã phân

tích về cấu trúc hệ thống pháp luật, nội dung các quy định pháp luật điều chỉnh van dé về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cu .

- Tổng hợp, phân tích, đánh giá thực trạng thực thi các quy định pháp

luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư hiện hành Từ những vướng mắc còn ton tại chỉ ra những nguyên nhân làm co sở dé kiến nghị các

biện pháp hoàn thiện pháp luật.

- Đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thi hành tại một số chung

cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian tới 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Những đôi tượng nghiên cứu của luận văn gôm:

- Hệ thống quan điểm lý luận về quản lý Nhà ở nói chung, về quản lý

và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư nói riêng của Đảng và Nhà nước trong

bối cảnh tình hình mới ở nước ta.

- Các trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học, cơ sở lý luận về quản

lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

- Nội dung các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động bảo trì nhà

chung cư, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư như Luật Nhà ở năm

2014, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về bảo trì nhà chung cư, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tại một số chung cư trên địa bàn Hà Nội.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư từ thực tiễn ở Hà Nội” là một đề tài có phạm vi nghiên cứu có liên quan đến nhiễu chế định

pháp luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, trong giới hạn của Luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu một số vấn dé trọng tâm như sau:

- Giới hạn về nội dung Luận văn tiên hành nghiên cứu nội dung các

quy định pháp luật trong Luật xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và

các văn ban hướng dẫn thi hành dé làm rõ các nội dung về bảo trì nhà chung

cư vả quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

- Giới hạn về không gian Tác giả tập trung nghiên cứu việc thực hiện

các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tại

thành phố Hà Nội.

- Giới hạn về thời gian Tác giả nghiên cứu nội dung quy định pháp luậtvà thực tiễn áp dụng các quy định đó trong giai đoạn từ năm 2014 đến nay.

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu cơ bản cho việc tìm hiểu luận văn này như sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy

vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin xem xét nguồn gốc, bản chất, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; mối quan hệ giữa lĩnh vực pháp luật này với các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan như pháp luật về nhà ở thương mại, pháp luật về nhà ở xã hội và pháp luật về bảo hành nhà ở

- Ngoài ra, một số phương pháp nghiên cứu cụ thê như sau:

Tại Chương 1, tác gia áp dụng các phương pháp nghiên cứu như: phân

tích, diễn giải, phương pháp bình luận dé làm rõ một số van đề lý luận về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và pháp luật về quản lý và sử

dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

Tại Chương 2, tác giả áp dụng một số phương pháp nghiên cứu như: so

sánh, hệ thống, đối chiếu, đánh giá để phân tích nội dung các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và thực tiễn thi hành tại một số chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tại Chương 3, tác giả áp dụng một số phương pháp như: tổng hợp, lập luận lôgic, quy nạp dé đưa ra các định hướng hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thi hành tại một số chung cư trên địa bàn

thành phố Hà Nội.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Kế thừa và phát huy các thành tựu nghiên cứu của các công trình trước đó, tại Luận văn này tác giả muốn đóng góp những van dé sau:

Một là, Luận văn này là công trình có tính cập nhật nhất về hệ thống các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Công

trình này cũng là công trình tổng hợp và phân tích nội dung các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.m

Hai là, Luận văn này đã đánh giá một cách khách quan các thành tựu

và vướng mắc còn tôn tại trong quá trình thực thi các quy định pháp luật về

quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tại thành phố Hà Nội.

Luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà quản lý phân

khúc thị trường nhà chung cư, đối với nhà đầu tư kinh doanh dự án nhà chung

cư, các ban quản tri nhà chung cư va cư dân cua tòa nha chung cư v.v Luan

văn còn là chuyên khảo bồ ích cho các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.

7 Bố cục của luận văn

Luận văn được chia thành 3 chương, cụ thể sau:

- Chương 1 Một số van đề lý luận về quản ly và sử dụng quỹ bảo tri

nhà chung cư và pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và thực tiễn thực hiện tại một số chung cư trên địa bản

thành phố Hà Nội.

- Chương 3 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý và

sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thực hiện tại một số chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chương 1

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VÀ TONG QUAN PHÁP LUAT VE

QUAN LY, SỬ DỤNG QUY BAO TRI NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Ly luận về quan lý va sử dung quỹ bảo trì nhà chung cư 1.1.1 Khái quát về quỹ bảo trì nhà chung cw

1.1.1.1 Khải niệm

* Khải niệm quỹ

Muốn tìm hiểu khái niệm quỹ bảo trì nhà chung cư thì trước tiên cần

giải mã nội hàm khái niệm quỹ.

Mặc dù, quỹ là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống

xã hội và trong các văn bản pháp luật như quỹ xóa đói, giảm nghẻo; quỹ từ

thiện; quỹ khuyến học; quỹ tín dụng; quỹ đầu tư; quỹ hỗ trợ tài năng tre ;

song lại có rất ít sách, báo giải thích nội hàm của thuật ngữ hoặc khái niệm quỹ Theo Từ điển Tiếng Việt thông dung: “Qũy: Số tiền thu góp dé dùng

vào việc chung” [16, tr.626] Như vậy, theo theo khía cạnh ngôn ngữ nguồn

tiền của quỹ không phải do ngân sách nhà nước cấp mà nó được hình thành

từ sự đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào một công việc chung Ngân sách nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần kinh phí cho quỹ.

* Khai niệm bao tri

Bao trì được hiểu là bao dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ

thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng [14, tr.53] Bảo trì công trình xây dựng (tiếng Anh: Construction maintenance) là hoạt động nhằm bao đảm sự vận hành ồn định của công trình và đảm bảo an toàn đúng theo thiết kế cho người sử dụng.

Công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì;

quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa

hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù

hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt Nội dung

bảo trì bao gồm: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa

chữa công trình [13] Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định

kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhăm duy trì chất lượng nhà ở [12] Chủ sở

hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định

được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ởđó Việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và

pháp luật về xây dựng [12] Chủ sở hữu được tự thực hiện việc bảo tri, cải tao hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy

định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì

phải thuê don vi, cá nhân có năng lực thực hiện bảo tri, cải tạo [12].

Bảo trì khác với bảo hành Tại Việt Nam, bảo hành và bảo trì nhà ở,công trình được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật

Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 và một số văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) khác.

Bảo hành là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thé xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình Bảo hành nhà ở gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng của các bộ phận cấu thành nên nha ở, tức là các bộ gắn liền, không tách rời, bao gồm cả hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp

điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, hệ thống nước thải, chất thải sinh hoạt Bảo hành gồm khắc phục các trường hợp

nghiêng, lún, nứt, sụt công trình và các nội dung khác theo thỏa thuận trong

hợp đồng và sửa chữa, thay thế các thiết bị gắn với nhà ở theo thời hạn quy

10

định của nhà sản xuất Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư trong vòng 60 tháng ké từ ngày đưa vào sử dụng.

Tùy vào từng quan hệ, trách nhiệm bảo hành thuộc về nhà thầu thi công, nhà cung ứng thiết bị, bên bán hoặc cho thuê mua nhà ở Chủ sở hữu

nhà ở có trách nhiệm bảo trì.

Kinh phí bảo trì công trình xây dựng là khái niệm dé chỉ khoản tiền

được dùng dé thực hiện các công việc nhằm bảo đảm cho công trình xây dựng có thê được khai thác, sử dụng một cách hiệu quả, đảm bảo đáp ứng các điều

kiện, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với nhà chung cư Bên cạnh đó, khái niệm chi phí bảo trì chỉ khoản chi phí thực hiện việc bảo trì công trình Trong tiếng Việt, từ "chi phí" ý muốn chỉ khoản phí cụ thể như chi phí vận chuyển, không đề cập đến vấn đề nguồn tiền Do vậy, có sự khác biệt tương đối về nghĩa

giữa “chi phí” và "kinh phí" mặc dù ít có sự phân biệt trong việc sử dụng hai

từ này trên thực tế.

Với việc làm rõ nội hàm của hai khái niệm trên, ta có thể xác định kinh

phí bảo trì khác với kinh phí quản lý hoạt động vận hành nhà chung cư Căn

cứ Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, kinh phí quản ly van

hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng

hàng tháng hoặc theo định kỳ dé trả cho đơn vị quản lý vận hành dé các don

vị này thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư Kinh phí quản lý vận hành

được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định nhân (x) với điện

tích (m7) sử dung căn hộ hoặc phan diện tích khác không phải căn hộ trong

nhà chung cư Như vậy, kinh phí bảo trì là khoản tiền được dùng để bảo

dưỡng, tu sửa nhăm bao đảm cho công trình xây dựng có thé được khai thác, sử dụng đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan Quỹ bảo trì là

nguồn cung cấp kinh phí/cung cấp khoản tiền được dùng vảo việc bảo trì nhà, công trình xây dựng hay các đồ vật khác trong quá trình sử dụng.

11

* Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm chung cư theo định nghĩa từ gốc Hán Việt là chung cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gom nhiễu dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thong

công trình ha tang sử dụng chung [14].

Một công trình nhà chung cư được tạo ra dưới một khế ước - hay còn

gọi là hợp đồng về quyền sở hữu cho chủ sở hữu về quyền sở hữu riêng đối

với phần căn hộ (hay còn gọi là phần Nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và phần sở hữu chung bao gồm nhưng không hạn chế ở khuôn viên khu đất và mặt bằng công

trình trên vị trí xây dựng Như vậy, người sở hữu một căn hộ chung chư

không chỉ có quyền sở hữu với không gian chung cư của mình mà còn được sở hữu những tiện ích, không gian chung, khu vực sinh hoạt chung khác thuộc

dự án chung cư Pháp luật Việt Nam đã ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với căn hộ (phần nhà ở) trong Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tác giả nhận

thấy rằng, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất về quyền sở hữu này Cụ thể, trong quá trình công tác của minh trong ngành luật, trong các vụ việc tư van

chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư, nhiều khách hàng đã soạn thảo sẵn

hợp đồng chuyên nhượng là quyền sở hữu đối với đối tượng là căn hộ chung

cư mà không dé cập đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu chung đối với các

khu vực thuộc quyền sở hữu chung đã được ghi nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên thực tế, cách nói sở hữu nhà chung cư dễ dàng bị hiểu rằng chỉ ghi nhận quyền sở hữu đối với căn hộ mà không xác định quyền sở hữu của chủ căn hộ

với phần không gian, diện tích sử dụng chung.

Đến năm 2005, lần đầu tiên Luật Nhà ở của nước CHXHCN Việt Nam đã

12

định nghĩa khái niệm nhà chung cư Luật Nhà ở năm 2014 vẫn có định nghĩa khái niệm Chung cư và bổ sung thêm nội hàm cho khái niệm nay Định nghĩa này phù hợp với các quan điểm chung của xã hội về nhà chung cư khi làm nồi bật nội hàm của khái niệm là (i) nhà xây từ hai tầng trở lên nhằm mục đích dé ở

hoặc hỗn hợp ở và kinh doanh (ii) bao gồm phan sở hữu riêng (các căn hộ chung cư) và phan sở hữu chung như hành lang, thang máy, khuôn viên

Từ những định nghĩa đã nêu, để thống nhất về định nghĩa Chưng cư trong Luận van cua mình, tac giả định nghĩa như sau: “Chung cu là công trình xây dựng có từ 2 tang trở lên do thương nhân có chức năng kinh doanh bat động sản dau tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh Quyên sở hữu của các

cư dân đối với chung cư bao gom sở hữu riêng và sở hữu chung".

Căn cứ vào tính chất của công trình, pháp luật phân loại nhà ở nhà chung cư thành loại A, B, C dựa trên các nhóm tiêu chí ve: (i) quy hoach-kién trúc; (ii) hệ thống, thiết bi kỹ thuật; (iii) dich vụ, hạ tang xã hội; (iv) chat

lượng, quan lý, vận hành Chung cư đạt 18/20 tiêu chí là đạt A, B, loại C là

không đạt Việc phân loại nhà chung cư có thê được phân loại theo những tiêu

chí khác, ví dụ như căn cứ vào giá trị và chất lượng tiện ích của nhà chung cư

mà có thê chia thành chung cư cao cấp, nhà chung cư trung cấp và nhà chung

cư bình dân.

Sau khi được duyệt quy hoạch dự án, thiết kế, thi công, giám sát, bàn

giao công trình đưa vào sử dụng, bảo trình theo quy định Với thiết kế là công trình nhiều tầng, phục vụ nhiều cư dân quá trình khai thác, sử dụng nhà chung

cư rat dé đối mặt với van đề hao mòn, hư hỏng, xuống cấp theo thời gian va đặt ra yêu cầu về duy tu, bảo đưỡng dé các hạng mục cụ thé của nhà chung cu được đảm bảo về độ an toàn, độ bền công trình, công năng sử dung dé đáp

ứng yêu cầu sử dụng của cư dân.

Từ những phân tích nêu trên, tác giả đưa ra một định nghĩa về quỹ bảo

13

trì nhà chung cư như sau: Quỹ bảo tri nhà chung cư là quỹ tiễn tệ hình thành từ các khoản tiền do chủ sở hữu nhà chung cư, người thuê mua căn hộ phải đóng góp hoặc chủ dau tư đóng góp theo quy định của pháp dé chỉ trả cho

việc bảo tri nhà chung cu nhằm bảo đảm sự vận hành bình thường an toàn

của nhà chung cư theo quy trình, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan, đáp ứng yêu cầu khai thác, sử dụng nhà chung cư.

1.1.1.2 Đặc điểm

Quỹ bảo trì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, đôi tượng đóng góp quỹ là các chủ sở hữu của nhà chung cư hoặc chủ đầu tư.

Trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì được xác định công bằng giữa các chủ sở hữu, căn cứ diện tích căn hộ, khu vực thuộc quyền sở hữu, quản lý,

sử dụng của các chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư nhà chung cư trích 2% tông số tiền

bán nhà chung cư dé đóng góp kinh phi bảo trì nhà chung cư theo quy định của

Luật Nhà ở năm 2014 Cư dân có trách nhiệm phải nộp kinh phí bảo trì thông

qua việc chủ đầu tư trích 2% từ tổng số tiền bán nhà chung cư dé cải thiện tinh trạng xuống cấp của chung cư sau thời gian đi vào vận hành sử dụng Quyền

hạn và trách nhiệm quản lý quỹ thuộc về Ban Quản trị nhà chung cư.

Thứ hai, về mục đích sử dụng.quỹ được xác định được sử dụng vào mục đích bảo trì nhà chung cư bao gồm: bảo dưỡng, sửa chữa các hạng mục công trình, các trang thiết bị là phần sở hữu chung của nhà chung cư

theo quy định của pháp luật Mục đích sử dụng quỹ pháp luật và các văn

bản nội bộ, quy chế của Hội nghị nhà chung cư quy định Ban Quản trị nhà chung cư chịu sự giám sát của cộng đồng cư dân nhà chung cu Dé đảm

bảo Quỹ bảo trì nhà chung cư được sử dụng đúng mục đích, Ban Quản trị

nhà chung cư có trách nhiệm công bố công khai việc sử dụng quỹ bảo trì

hàng năm tại Hội nghị nhà chung cư.

14

Thứ ba, quy mô, hạng, cấp của công trình quyết định quy mô của quỹ.

Mức độ tiện nghi, tiện ích công trình, thiết bị kỹ thuật phục vụ đời sống cư dân chính là các tiêu chí để phân loại quy mô của công trình chung cư Với các công trình chung cư có quy mô cao cấp, tức có nhiều hạng mục công trình, trang thiết bị thì việc bảo trì cảng lớn và phức tạp dẫn đến chỉ phí bảo trì

cao Trong khi đó, các chung cư có quy mô nhỏ hơn, hạng thấp hơn lại đòi hỏi quỹ bảo trì nhà chung cư thấp hơn với quy trình bảo trì đơn giản hơn.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của quan lý và sử dụng quỹ bao trì nhà

chung cư

Khái niệm quản lý và sử dụng quỹ bao trì nhà chung cu

Dưới góc độ lý luận, quản lý là một hành vi của con người điều khiến,

chỉ đạo, giữ gìn, nếu xác định quản lý là hành vi thì phải có người quản lý

(chủ thể quản lý), đối tượng bị quản lý và mục đích của hoạt động quản lý Do

đó, hoạt động quản lý không thể độc lập mà nó chịu sự tác động, ảnh hưởng từ nhiều yếu tô khác.

Nhà chung cư là tài sản (chung) của (các) chủ sở hữu (căn hộ) nhà

chung cư và do đó họ là chủ thể quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Căn cứ vào yếu tố sở hữu nha chung cư, pháp luật về Nhà ở của nước ta phân thành chung cư một chủ sở hữu và chung cư nhiều chủ sở hữu Đối với trường

hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thì phần diện tích của nhà chung cư sẽ được phân chia rõ ràng về phần diện tích chung và diện tích riêng Trong đó phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung là phần thuộc phạm vi sử dụng quỹ

bảo trì nhà chung cư để tu sửa, bảo dưỡng nhằm đáp Ứng sự ồn định, hoạt động bình thường của các khu vực này Để có thé sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư một cách hiệu quả, chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện quyền chủ thé quản lý, sử dụng quỹ bao trì nhà chung cư thông qua tô chức đại điện theo

ủy quyên của các chu sở hữu nhà chung cư là Ban Quản tri nhà chung cư va

15

Ban Quản trị sẽ thực hiện theo các quy phạm đã định Chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì thông qua việc trích 2% tông số tiền bán nhà chung cư; xét về bản chất chỉ là thu hộ, nên không có quyền giữ khoản tiền này vì bat kỳ lý do hay mục đích nào Trường hợp chủ đầu tư cố tình trì hoãn chuyển giao hay sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích là hành vi vi phạm pháp luật.

Quỹ bảo trì nhà chung cư là đối tượng của hoạt động quản lý, sử dụng

quỹ Quy mô của quỹ này phụ thuộc vào giá trỊ của các căn hộ chung cư trong

tòa nhà, bởi lẽ theo quy định số tiền đóng qũy bảo trì nhà chung cư được tính

trên cơ sở giá bán căn hộ Luật Nhà ở năm 2014 quy định người mua nhà

chung cư phải đóng quỹ bảo trì nhà chung cư băng 2% giá trị căn hộ và số tiền này được nộp cho chủ đầu tư khi nhận nhà và chủ đầu tư có trách nhiệm nhận số tiền từ người mua và thực hiện các hoạt động quản lý tạm thời thông

qua việc gửi khoản phí này vào ngân hàng sau bảy ngày ké từ khi thu và phải

bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị nhà chung cư ngay sau khi Ban Quảntrị nhà chung cư được thành lập Khoản kinh phí của Quỹ bảo trì nhà chung

cư, bao gồm tiền lãi phát sinh trong quá trình gửi ngân hàng mà chưa sử dụng chỉ được sử dụng sau khi hết thời gian bảo hành công trình xây dựng theo quy

định của pháp luật Thông thường với yêu cầu bảo trì thường xuyên, liên tục, Quỹ bảo trì nhà chung cư có thé được dùng hết trước khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, và cần được đóng bồ sung bởi các công dân dé đảm bảo Quỹ bảo trì luôn trong trạng thái sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu bảo trì của tòa nhà.

- Về mục đích, yêu cầu quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư: Mục

đích của hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư chính là bảo trì

nhà chung cư và | phía người mua nhà có toàn quyền chiếm giữ, quyết định

việc sử dụng, thông qua đại diện của mình là Ban Quản trị nhà chung cư Quỹbảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định phải được gửi tại ngân hàng

thương mại và được quản lý trực tiếp bởi Ban Quản trị nhà chung cư theo các

16

quy định của pháp luật và quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động quản lý, sử dụng kinh quỹ bảo trì nhà chung cư là phải đảm bảo an toàn ở mức độ cao nhất, và rủi ro ở mức độ thấp nhất, sử

dụng hiệu quả, đúng mục đích và đảm bảo quỹ bảo trì nhà chung cư luôn đủ

và sẵn sàng dé thực hiện các hoạt động bảo trì cần thiết.

Từ những phân tích trên tác giả kết luận rằng quản lý và sử dụng quỹ

bảo trì nhà chung cư là việc tổ chức đại diện theo ủy quyên của chủ sở hữu

nhà chung cu lưu giữ và chỉ tiêu kinh phi bao trì được thực hiện bởi theo quyđịnh của pháp luật”.

Đặc điểm của quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Đặc điểm như sau:

Một là, chủ thể thực hiện phải tuân thủ kế hoạch và quy trình bảo trì đối

với từng tòa nhà chung cư cụ thê.

Nhà chung cư là một công trình xây dựng có nhiều tầng với các kết cầu

xây dựng xếp chồng lên nhau Hoạt động xây dựng, thiết kế, hoàn thiện công

trình nhà chung cư đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao và phải có hồ sơ đáp ứng

được các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật chặt chẽ Những nội

dung quy trình bảo trì hạng mục công trình và trang bị, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư phải được trình bảy trong hồ sơ công trình.

Việc quy định chặt chẽ về các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cũng như quy

trình bảo trì nhằm đảm bảo tuổi tho, sự an toàn vận hành va sử dụng nhà

chung cư Các chủ thé có liên quan như Chủ đầu tư, Ban Quan trị nhà chung cư không được dưới bat kỳ hình thức nào thay đổi, chỉnh ly, các nội dung về

quy trình bảo trì, kế hoạch bảo trì trong hồ sơ công trình đã được phê duyệt.

Đề hoạt động sử dụng nhà chung cư nói chung, bảo trì nhà chung cư nói riêng

được thực hiện đúng một cách hiệu quả, các chủ thể có liên quan như Chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư phải xây dựng kế hoạch cụ thé thực hiện công

17

tác bảo trì chi tiết đối với công trình (thường là hàng năm) Nhằm đáp ứng yêu cầu bảo trì hiệu quả, đảm bảo an toàn cho cư dân, do đó các chủ thể quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư cần là những cá nhân có trình độ, kiến thức trong lĩnh vực kỹ thuật xây dựng, kỹ thuật điện để đảm bảo việc quản lý

và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư một cách hiệu quả.

Hai là, hoạt động quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư là hoạt

động tự quản.

Pháp luật hiện nay chỉ điều chỉnh các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc đối với việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Các vấn đề cụ thê

do Ban Quản trị tòa nhà và cư dân tự quyết định như lựa chọn ngân hàng gửi quỹ, thời hạn, vv Pháp luật chỉ điều chỉnh cụ thé trong trường hợp kinh phí bảo trì được ngân sách nhà nước cấp Đối với quỹ bảo trì nhà chung cư có nguồn gốc ngoài ngân sách nhà nước thì do các chủ thể đóng góp tự quyết

định việc quản lý, sử dụng Tính tự quản đòi hỏi sự công tâm, khách quan

của chủ thé quản lý, sử dụng quỹ Lợi ích của cộng đồng cư dân là trên hết trong quá trình quản lý, sử dụng loại quỹ này Mặt khác, cần phát huy vai

trò giám sát của cộng đồng cư dân và các cơ quan hữu quan để đảm bảo

hiệu quả sử dụng quỹ, tránh tạo kẽ hở cho kẻ gian trục lợi bất chính từ việc

quản lý, sử dụng quỹ.

Ba là, sự thông nhất, không tách rời giữa chủ thé quan lý, sử dụng quỹ

bảo trì nhà chung cư.

Quỹ bảo trì nhà chung cư do một chủ thể thực hiện mà không có sự

tách biệt giữa việc quản lý với sử dụng Chủ thé quản lý đồng thời là người sử dụng, chỉ tiêu nguồn kinh phí của quỹ này Vì vậy, vấn đề quan trọng đặt ra là phải có quy chế quản lý, sử dụng chặt chẽ, có cơ chế giám sát, kiểm tra, công

khai, minh bạch thông tin về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chính xác, kịp thời, đầy đủ để đảm bảo việc sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, tránh

biên thủ, xà sẻo v.v.

18

1.L3 Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Các nguyên tắc cơ bản gồm:

Một là, tuần thủ pháp luật.

Nguyên tắc này đòi hỏi chủ đầu tư, Ban Quản trị và cộng đồng cư dân chung cư phải thực hiện nghiêm túc trách nhiệm, nghĩa vụ của mình trong

quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việc xác định khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư mà chủ đầu tư phải trích 2% từ tong số tiền bán nhà nộp quỹ bảo trì nhà chung cư; việc thu nộp, bàn giao, tiếp nhận loại quỹ này nhà

phải tuân thủ thời hạn, phương thức theo đúng quy định Việc quản lý, sử

dụng, thanh quyết toán các khoản thu chi, gửi giữ tại ngân hàng, duy trì phát triển nguồn kinh phí bảo trì phải đảm bảo thủ tục, trình tự, hồ sơ theo đúng

quy định của pháp luật.

Hai là, nguyên tắc công khai, minh bach.

Chủ đầu tư, Ban Quản trị phải công khai, minh bạch việc quản lý, sử

dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Quá trình quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư phải tôn trọng ý kiến đóng góp của cư dân; có cơ chế bảo

đảm quyền được biết, được tham gia y kiến và được giám sát của cư dân

chung cư, của các cơ quan, tổ chức liên quan Quá trình này phải thực hiện đúng quy trình, công khai, minh bạch thông tin băng các hình thức cụ thể, hợp

lý theo quy định pháp luật và quy chế hoạt động của Ban Quản trị, của Hội

nghị nhà chung cư.

Ba là, nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đúng mục đích, kịp

thời, hiệu quả.

Chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư phải quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo đúng mục đích bảo trì nhà chung cư; tuyệt đối

không sử dụng nguồn kinh phí này vào các mục đích khác Đồng thời, việc

quản lý, sử dụng quỹ bảo trì phải đảm bảo yêu cầu nhanh chóng, kịp thời,

19

hiệu quả trong việc bảo trì nhà chung cư Theo đó, trong mọi trường hợp, phảibảo đảm đáp ứng kịp thời, hiệu quả việc bảo trì các hạng mục công trình,

trang thiết bị cần bảo trì hoặc hư hỏng, xuống cấp theo quy trình và kế hoạch bảo trì đã đề ra v.v.

1.2 Lý luận về pháp luật quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 1.2.1 Khai niệm pháp luật về quan ly và sw dụng quỹ bảo trì nhà

chung cw

Trên cơ sở nghiên cứu nội dung các quy định về quản lý va sử dung quỹ

bảo trì nhà chung cư và căn cứ vào khái niệm pháp luật của Lý luận về nhà nước

và pháp luật có thé hiểu pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung

cư như sau: Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bao gồm

tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện

bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước nhằm diéu chỉnh nhóm quan hệ xã hội

về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đảm bảo quản lý chặt chẽ, sử

dung đúng mục dich, hiệu quả kinh phí trong bao tri nhà chung cư.

Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có một số đặc điểm chủ yếu sau:

Một là, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư là các quy định của một số đạo luật điều chỉnh trực tiếp.

Luật Nhà ở quy định về hội nghị nhà chung cư, Ban Quản trị nhà chung cư; quy chế quản lý nhà chung cư; các loại hình nhà ở và các vấn đề

khác về nhà 6

Luật Kinh doanh bat động sản quy định về đầu tư kinh doanh nhà ở nói

chung và nhà chung cư nói riêng: quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và nhà chung cư nói riêng: quy định về chuyển nhượng, thuê,

thuê mua nhà chung cu

20

Bộ luật dân sự quy định về nguyên tắc ký kết; điều kiện chủ thé ký kết

hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thanh toán kinh phí bảo trì nhà chung cư; quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng quỹ

bao trì nhà chung cư

Hai là, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bao

gồm nhóm quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công và nhóm quy định thuộc

lĩnh vực pháp luật tư.

Nhóm quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công gồm quy định về quản lý nhà nước về nhà chung cư (trong đó có quỹ bảo trì nhà chung cư); quy định về thanh tra việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng quỹ

bao trì nha chung cu

Nhóm quy định thuộc lĩnh vực pháp luật tư gồm quy định về ký kết

hợp đồng bao tri nhà chung cư; quy định về phương thức thanh toán chi phí bảo trì nhà chung cư; quy định về lựa chọn đơn vị thực hiện chức năng bảo

trì nhà chung cư

Ba là, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bao gồm các quy định về nội dung và các quy định về hình thức.

Các quy định về nội dung gồm quy định về quy chế quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc

trích nộp 2% tông số tiền bán nhà để hình thành quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về thâm quyên giải quyết khiếu nại, tổ cáo, xử lý vi phạm pháp luật

về quản lý và sử dụng quỹ bảo tri nhà chung cu

Các quy định về hình thức gồm quy định về trình tự, thủ tục thanh toán

kinh phí bảo trì nhà chung cư; quy định về trình tự, thủ tục xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về trình tự,

thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo; giải quyết tranh chấp về quản lý và sử

dụng quỹ bảo trì nhà chung cư v.v.

21

1.2.2 Cấu trúc về nội dung pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cw

Xét về cau trúc, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bao trì nhà chung cư bao gồm các quy định sau:

Một là, nhóm quy định chung.

Nhóm này bao gồm quy định về đối tượng áp dụng, phạm vi điều chỉnh; quy định về nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định các hành vi bị cam về quản ly và sử dung nhà chung cu

Hai là, nhóm quy định về quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư.

Nhóm này bao gồm quy định về thẩm quyền quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về nội dung quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị trong quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư;

quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tổ cáo về quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư; quy định về giải quyết tranh chấp về quản lý quỹ bảo trì

nha chung cu

Ba là, nhóm quy định về sử dung quỹ bao tri nha chung cư.

Nhóm này bao gồm quy định về lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ bảo

trì nhà chung cư; quy định về ký kết hợp đồng bảo trì nhà chung cư; quy định về phương thức thanh toán phí bảo trì nhà chung cư v.v.

1.2.3 Yêu cầu đối với pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì

nhà chung cw

Thứ nhất, pháp luật về quản ly va sử dung quỹ bao trì nhà chung cu

phải hợp hiến và hợp pháp.

Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, trong hệ

thống pháp luật, Hiến pháp là đạo luật có giá trị pháp lý cao nhất Hiến pháp

còn được gọi là đạo luật gốc, đạo luật “mẹ” quy định những nội dung quan

trọng nhat của dat nước như chê độ chính tri; quyên con người, quyên va

22

nghĩa vụ cơ bản của công dân; chế độ kinh tế, văn hóa - xã hội, giáo dục, y tế; khoa học, công nghệ và môi trường: tổ chức bộ máy nhà nước Các văn bản

quy phạm pháp luật phải dựa trên các quy định của Hiến pháp dé chi tiết hóa trong từng lĩnh vực cụ thể đảm bảo có nội dung phù hợp với Hiến pháp và không được mâu thuẫn, trái với quy định của Hiến pháp Vì vậy, nội dung các

quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải phù hợp, không được mâu thuẫn, trái với quy định của Hiến pháp Mặt khác, việc soạn thảo, xây dựng, ban hành các quy định của pháp luật về quản lý và

sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải tuân thủ đúng quy định về thê thức,

thời hạn, thầm quyên; trình tự, thủ tục, nội dung do Luật Ban hành văn bản

quy phạm pháp luật năm 2015 và các đạo luật khác có liên quan quy định.

Thứ hai, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và của

từng địa phương ở mỗi thời kỳ phát trién.

Đề đảm bảo các quy định sau khi được soạn thảo, ban hành đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển của đất nước, đi vào cuộc sông va phát huy giá tri, tác dụng tích cực thì trước khi soạn thảo, xây dung cần tiến hành tổng

kết thực tiễn thực hiện dé phát hiện những quy định, những điểm bat cap, lạc hậu không còn phù hợp hoặc phát hiện các “khoảng trống” chưa được pháp

luật điều chỉnh; đồng thời, cơ quan soạn thảo cần tiễn hành điều tra xã hội

học, phỏng vấn các đối tượng chiu sự tác động dé phat hién, nam bat nhu cau

điều chỉnh của pháp luật Mặt khác, trong quá trình soạn thảo các quy phạm pháp luật, cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiến hành đánh giá tác động của các quy phạm này đến những đối tượng chịu sự điều chỉnh (bao gồm tác động tích

cực vả tác động tiêu cực) Bên cạnh đó, sau khi xây dựng xong dự thảo văn

bản quy phạm pháp luật cần tiến hành lấy ý kiến góp ý của các đối tượng chịu

sự tác động dé tiép thu, điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp Có như vậy, mới

23

mong pháp luật được xây dựng có tính khả thi, phù hợp với thực tiễn của cuộc sống: tránh lãng phí thời gian, công sức, tiền của và các nguồn lực khác vào

xây dựng pháp luật.

Thứ ba, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định và giữa các

quy định này với những lĩnh vực pháp luật khác có liên quan.

Tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo

trì nhà chung cư được hiểu là các quy định về van dé này không có nội dung

chồng chéo, mâu thuẫn; thậm chí trái ngược, phủ định lẫn nhau Mặt khác, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có liên quan mật thiết với các lĩnh vực pháp luật khác Thực tiễn thực hiện cho thấy khi hệ thống pháp luật có sự mâu thuẫn, chồng chéo sẽ gây ra những trở ngại, khó

khăn cho các cơ quan áp dụng và ngược lại Vì vậy, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

trong nội dung các quy định và giữa các quy định này với những lĩnh vực

pháp luật khác có liên quan.

Thứ tư, pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải

đảm bảo tính công khai minh bạch, dân chủ; tham vấn ý kiến của nhân dân và

trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước.

Đề pháp luật phát huy được vai trò là công cụ chủ yếu, là phương thức

cơ bản dé nhà nước quản lý xã hội dựa trên các nguyên tắc cơ bản của quản trị tốt thì đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu về công khai minh bạch, dân chủ;

tham vấn ý kiến của nhân dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước.

Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải đảm bảo

tính công khai minh bạch, dân chủ được hiểu là các quy định phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ, tường minh; tránh những quy định chung chung, thiếu cụ thể gây

ra cách hiểu khác nhau dẫn đến việc áp dụng không thống nhất Những quy

24

định này được công bồ rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên các nền tảng xã hội, Internet và tại các điểm sinh hoạt dân cư công cộng tại các

khu chung cư, tại trụ sở các cơ quan nhà nước dé người dan được biết; có thé dé dàng truy cập, tra cứu, tìm hiểu khi cần thiết Mặt khác, nội dung các quy định về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư không được kỳ thị, phân biệt, đối xử hoặc o bé, ưu ái đối với bat cứ tổ chức, cá nhân nao Moi tô

chức, cá nhân đều được hưởng quyền và nghĩa vụ như nhau trước pháp luật.

Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải đảm bảo tính dân chủ, tham vấn ý kiến nhân dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan

nhà nước có nghĩa là pháp luật phải quy định quyền tham gia ý kiến góp ý,

phản hồi của người dân tương ứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các cơ quan

nhà nước; pháp luật cần tạo cơ chế đảm bảo thực thi quyền cho người dân;

đồng thời, đảm bảo trách nhiệm giải trình của các cơ quan nhà nước và có các chế tài xử lý nghiêm minh, kịp thời đối với bất cứ tô chức, cá nhân nào không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng yêu cầu, quy định về van đề này của

pháp luật v.v.

1.2.4 Các yếu tô đâm bảo thi hành pháp luật về quản lý và sử dung

quỹ bảo trì nhà chung cw

i) Tinh hiệu qua cua các văn bản quy phạm pháp luật

Đối với hoạt động thực thi pháp luật trong tất cả các lĩnh vực thì các

quy phạm pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật là cơ sở pháp lý

triển khai các hoạt động, thủ tục ở các giai đoạn Do đó, tính hiệu quả của các văn bản quy phạm pháp luật thé hiện ở sự phù hợp với quan hệ xã hội mà nó điều chỉnh, không gây nên nhiều cách hiểu, cách áp dụng, phù hợp với các

quy định khác trong hệ thống pháp luật.

ii) Ý thức tuân thủ và chấp hành của chủ thể thi hành pháp luật

ĐỀ các quy phạm pháp luật được thực hiện nghiêm túc và hiệu quả trong đời sống xã hội cần có ý thức pháp luật tốt của các chủ thể thực hiện pháp luật Ý

25

thức pháp luật sẽ quyết định đến hành vi của từng chủ thể trong từng hoàn cảnh Ý thức pháp luật chính là sự hiểu biết, thái độ và niềm tin đối với pháp luật Với

các chủ thể có hiểu biết pháp luật đầy đủ, có thái độ tôn trọng pháp luật và niềm tin vào sự công bằng của pháp luật thì trước những hoàn cảnh cụ thé chủ thé đó

có thể có những hành vi phủ hợp với các quy định của pháp luật.

iii) Công tác chỉ đạo, kiểm tra, giám sát quá trình thi hành pháp luật

Việc chỉ dựa vào ý thức pháp luật của một chủ thé nào đó là chưa đủ dé

đảm bảo thực hiện đầy đủ pháp luật Các cơ quan có thẩm quyền phải thường

xuyên kiểm tra, giám sát quá trình thực thi pháp luật trên thực tế và khuyến

khích các hành động tuân thủ pháp luật trong xã hội Các hoạt động này chỉ

phát huy hiệu quả nếu được thực hiện một cách đồng bộ, kip thời, thường

xuyên, liên tục Đề công tác chỉ đạo, kiểm tra, giám sát được hiệu quả thì mỗi

cá nhân có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra, giám sát cần nghiêm túc chấp hành

các quy định pháp luật phát huy tính năng động, chủ động, sáng tạo của mình nhưng cũng đồng thời đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ, nhịp nhàng và

hiệu quả giữa các cơ quan, tô chức liên quan.

iv) Trình độ hiểu biết pháp luật và năng lực tổ chức thực thi pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức và trình độ hiểu biết pháp luật của nhân dân

Đề quá trình thi hành pháp luật có hiệu quả đòi hỏi trình độ nhận thức pháp luật cũng như kỹ năng áp dụng pháp luật, tổ chức thực thi pháp luật của

đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước Đồng thời, trình độ nhận thức pháp luật

của các tầng lớp nhân dân trong xã hội cũng rất quan trọng trong việc quyết

định hiệu quả thực thi pháp luật Với tầm quan trọng đó, các cơ quan có thâm quyền cần phải đây mạnh công tác tuyên truyền, phô biến, giáo dục pháp luật và mỗi người dân cần có ý thức tự trau dôi hiểu biết về pháp luật dé tuân thủ

các nội dung được pháp luật quy định, biết sử dụng pháp luật vào việc bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của minh cũng như của người khác và đấu tranh với

các hiện tượng tiêu cực, vi phạm pháp luật trong xã hội.

26

v) Các diéu kiện vật chất- kĩ thuật cân thiết cho thi hành pháp luật

Trong bối cảnh hội nhập, toàn cầu hóa, phát triển kinh tế tri thức, kỷ nguyên số và cách mạng công nghiệp 4.0 hiện nay, các điều kiện vật chất-kỹ

thuật ngày cảng đóng vai trò quan trọng trong việc đạt hiệu quả cua quá trình

thi hành pháp luật Do đó, Nhà nước cần quan tâm đầu tư trang thiết bị cần

thiết, đồng bộ, tiên tiến, chú trọng xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số, đầu tư

hệ thống hạ tầng mạng đảm bảo phù hợp với môi trường thực thi pháp luật hiện nay v.v.

27

Kết luận Chương 1

Chương này nghiên cứu một số vấn đề lý luận về quỹ bảo trì nhà chung cư và pháp luật về quỹ bảo trì nhà chung cư Trên cơ sở kết quả nghiên cứu,

luận văn rút ra một số kết luận chủ yếu sau đây:

1 Nha chung cư sau một quá trình vận hành, sử dụng khó tránh khỏi

chất lượng bị xuống cấp; một số hạng mục, trang thiết bị kỹ thuật sử dụng

chung cho cư dân tòa nhà bị hư hỏng hoặc không đảm bảo thông số kỹ thuật

Quỹ bảo trì nhà chung cư hình thành nhằm mục đích đáp ứng kinh phí

phục vụ cho việc sửa chữa, khắc phục những hư hỏng, đảm bảo chất lượng

phục vụ đời sống của cư dân Pháp luật nhà ở hiện hành quy định chủ đầu tư

phải trích 2% tổng số tiền bán nhà đề thành lập quỹ bảo trì nha chung cư Qũy

này do Ban Quản trị nhà chung cư quản lý và sử dụng theo nguyên tắc sử

dụng đúng mục đích, tiết kiệm, công khai minh bạch và đúng pháp luật

2 Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bao gồm tong hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện

bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã

hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì đảm bảođúng mục đích, đúng pháp luật, công khai minh bạch

Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có một số đặc điểm cơ bản gồm: i) Là lĩnh vực pháp luật bao gồm quy phạm pháp luật của một số đạo luật có liên quan; ii) Là lĩnh vực pháp luật bao gồm nhóm các quy định về nội dung và nhóm các quy định về hình thức; iii) Là lĩnh vực pháp luật có các quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy định thuộc lĩnhvực pháp luật tư

Cấu trúc nội dung pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư gồm nhóm quy định chung; nhóm quy định về quản lý quỹ bảo trì

nha chung cư; nhóm quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cu

28

Pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư phải đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như: i) Phải đảm bao tính hợp hiến, hợp pháp; ii) Phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ; iii) Phải đảm bảo tinh khả thi; iv) Phải dam bảo tính công khai minh bạch, dân chủ; tham vấn ý kiến của nhân dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước

Việc thực hiện lĩnh vực pháp luật này cần có các yếu tố như: 1) Chất lượng của VBQPPL; ii) Ý thức pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước

và sự hiểu biết pháp luật của nhân dân; iii) Công tác chỉ đạo, kiểm tra,

giám sát việc thi hành; iv) Các điều kiện vật chất- kĩ thuật cần thiết cho thi

hành pháp luật v.v.

29

Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE QUAN LÝ VÀ SỬ DUNG

QUY BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ VÀ THUC TIEN THUC HIỆN TẠI

MỘT SÓ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

2.1 Thực trạng pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà

chung cư

Quy định về việc hình thành quỹ bảo trì nhà chung cư là một nhóm các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh việc hình thành quỹ bảo trì nhà chung cư Trong đó, có những vấn đề pháp lý chính cần được quy định và phân tích như: nguồn hình thành quỹ - nhóm các quy định về nguồn tài chính dùng dé hình thành quỹ bảo trì nha chung cư; chủ thể đóng quỹ bảo trì chung cư — quy

định về các chủ thể có quyền và nghĩa vụ đóng quỹ bảo trì nhà chung cư; mức đóng quỹ bảo trì nhà chung cư — quy định về số tiền mà các chủ thể phải đóng theo quy định của pháp luật dé hình thành quỹ bảo trì nhà chung cư; thời điểm đóng quỹ bảo trì nhà chung cư — quy định về thời điểm các chủ thé có trách

nhiệm đóng quỹ bảo trì nhà chung cư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền để

đóng vào quỹ bảo trì nhà chung cư.

2.1.1 Các quy định về quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư

2.1.1.1 Về các van dé chung có liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư Nội dung quy định về phan diện tích sở hữu chung

Theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở năm 2014, phần sở hữu chung của nhà chung cư được xác định bao gồm các phần diện tích:

1) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoải phần diện tích thuộc sở

hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư được ghi nhận trong Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

ii) Nhà sinh hoạt cộng động của nha chung cư Nha sinh hoạt cộng đồng

30

là không gian sinh hoạt chung thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư nên

phải được sử dụng đúng mục đích chung, các cá nhân, chủ sở hữu riêng không

được sử dụng không gian này cho mục đích cá nhân với bất kỳ lý do nảo.

(1m) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị phục vụ hoạt động sinh hoạt trong công trình nhà chung cư bao gồm nhưng không giới hạn ở các hạng

mục như kết cấu chịu lực, các trang thiết bị phục vụ hoạt động sinh hoạt như thang máy, hệ thống điện, nước, gas và hệ thong hang muc thoat hiểm như thang bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống đường dây truyền tải điện

năng, cáp quang internet

iii) Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật nam bên ngoài khu vực nha chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư như hệ thống đường bộ, hệ thống

đường điện, đường nước duyệt;

iv) Cac công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không

thuộc diện đầu tư xây dựng dé kinh doanh hoặc phải ban giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây

dựng nhà ở được phê duyệt.

Căn cứ quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quy chế quản lý và sử dụng nha chung cư, Điều 34 quy định về các hạng mục nhà chung

cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung dé bảo tri bao gồm:

Một là, các hạng mục và phần diện tích sở hữu chung, cụ thể: phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các

chủ sở hữu nhà chung cư và nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư.

Hai là, hệ thong trang bi, thiét bi thudc công trình nha chung cư, là

phan sở hữu chung nham để phục vụ cho nhu cầu sử dụng chung của các cư dân trong nha chung cư, có thé kế đến: hệ thống thang máy, hệ thống máy

bơm nước, hệ thống đèn chiếu sáng, hệ thống đường truyền internet

31

Ba là, hệ thống ha tầng kỹ thuật không nam trong dự án nhà chung cu nhưng được kết nỗi với nhà chung cư, đó thường là các công trình công cộng,

công trình phúc lợi như công viên, vườn cây cảnh, và các công trình khácđược xác định trong nội dung của dự án được phê duyệt;

Bồn là, Hệ thống chức năng dé xử lý nước thải, hút bé phot

Năm là, phần diện tích khác được quy định thuộc quyền sở hữu chung

của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Các hạng mục được liệt kê nêu trên có đặc điểm chung là những hạng mục cơ bản, không thể thiếu để duy trì công năng sử dụng ổn định của nhà chung cư, đảm bảo an toản và tiện ích cho các chủ sở hữu, cư dân sống tại nhà chung cư Do đó, các hạng mục này cần được thường xuyên kiểm tra, bảo trì

dé đảm bảo công năng sử dụng tốt nhằm bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu, cư dân sống tại nhà chung cư.

Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư hiện nay còn nhiều quy định về hoạt động bảo trì nhà chung cư, sử dụng và quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư chưa được rõ ràng, cụ thể Tác giả nhận thấy rằng,

quy chế về quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay đang tập chung vào các quy định có tính tổng quát ma chưa cụ thé hóa từng nội dung quy định dan đến một số vướng mắc, tranh chấp vẫn xảy ra trên thực tế.

* Quy định pháp luật về hỗ sơ công trình nhà chung cư

Theo Quy chế Quản lý và sử dụng nhà chung cư hiện hành thì trách nhiệm về việc lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc về chủ đầu tư công trình nhà ở đó Ngoài ra, tại Điều 5 Quy chế Quản lý và sử dụng nhà chung cư cũng xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc lưu trữ hồ sơ tại khoản 2.

Cụ thê khoản 2 quy định, trong 20 ngày làm việc tinh từ ngày ma Ban quản trị

nha chung cư có văn bản yêu câu ban giao hô sơ công trình nhà chung cư thì

32

chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện việc bàn giao hồ sơ sao y từ bản chính dé ban giao theo yêu cầu của ban quản trị nhà chung cư Có thể thay rằng việc lưu trữ hồ sơ công trình nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng

trong công tác quản lý và vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung

cu cần các thành phần hồ sơ trong Hồ sơ nhà chung cư dé nắm rõ được các đặc điểm kỹ thuật được thé hiện trong các bản vẽ hạng mục công trình, thông tin về việc bảo trì, bảo dưỡng và sử dụng các trang thiết bị có trong hồ sơ công trình, bản vẽ các khu vực chức năng của công trình nhà chung

cư Từ những thông tin đó mà Ban quan trị nhà chung cư có thể thực hiện được tốt chức năng quản lý và sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật Việc bàn giao thành phần hồ sơ nói trên được chủ đầu tư và Ban Quản trị nhà chung cư tiến hành theo thủ tục được pháp luật quy định nhằm

dam bảo việc ban giao được đầy đủ, kip thời

Sau khi Ban quản trị đã nhận đầy đủ hồ sơ công trình từ chủ đầu tư, Ban Quản trị là chủ thể có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại một

trong các địa điểm sau: (i) tai nhà sinh hoạt cộng đồng; (1) văn phòng của Ban Quản trị; (ii) tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống nhất Việc quyết định địa điểm điểm lưu trữ hồ sơ do Ban Quản trị nhà chung cư quyết định, Ban quản trỊ có trách nhiệm lưu trữ, bảo quản hồ sơ một cách an toàn và phải công khai về địa chỉ lưu trữ hồ sơ Việc pháp luật hiện hành quy định cụ thê về địa điểm lu trữ hồ sơ công trình, các quy định về đảm bảo hồ sơ công

trình được bảo quản an toàn tránh hư hỏng, mất mát đã cho thấy tầm quan trọng của việc lưu trữ hồ sơ công trình trong hoạt động sử dụng nhà chung cư

nói chung và hoạt động bảo trì nhà chung cư nói riêng.

Đề dam bảo tính chính xác của việc ban giao hồ sơ, tránh phát sinh

những tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quan trị nhà chung cư thì trước khi

bàn giao hô sơ công trình nhà chung cư các bên cân thực hiện việc kiêm đêm

33

trang thiết bị, tình trạng thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy

định của Luật Nhà ở

* Quy định pháp luật về quan lý, vận hành nhà chung cư

Quản lý vận hành nhà chung cư là một nhóm các công việc nhằm đảm bảo cung cấp cho cư dân sinh sống tại nhà chung cư có điều kiện sống đáp

ứng các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật, yêu cầu của cư dân như: hoạt

động của hệ thong trang thiét bi sir dung chung, hé thong thang may, may bơm nước, máy phat điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy,

dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng ; các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi

trường, chăm sóc cảnh quan va các dịch vụ khác nhằm đảm bảo hoạt động bình thường của tòa nhà chung cư và đáp ứng các yêu cầu được thống nhất bởi cư dân sinh sống tại nhà chung cư.

Nhằm đảm bao tính thống nhất trong các hoạt động bảo trì nha chung cư

và có chủ thê chịu trách nhiệm chính về hoạt động quan trọng này, pháp luật quy

định đối với trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị vận hành thì các công việc

bảo trì nhà chung cư phải được thực hiện bởi đơn vi này Việc quy định đơn viquản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị chịu trách nhiệm quản lý, vận hành nhà

chung cư nhằm đảm bảo việc xác định trách nhiệm của đơn vị này đối với toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc sử dụng quỹ bảo tri nhà chung cư Don vi

quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp có thé tự mình thực hiện việc bảo

trì hoặc ký hợp đồng với bên thứ ba thực hiện việc bảo trì nếu đơn vị vận hành

không đủ khả năng thực hiện công việc đó và có cơ sở rằng bên thứ ba có đủ

năng lực dé thực hiện hoạt động bảo trì Trong trường hợp đó, đơn vị vận hành có trách nhiệm về chất lượng mà bên thứ ba thực hiện.

* Quy định của pháp luật về trách nhiệm bảo trì

Luật nhà ở năm 2014 Quy định chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm bảo

trì phần sở hữu riêng và có trách nhiệm đóng góp vào quỹ bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư.

34