Luận văn thạc sĩ luật học: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

TRẢN VIỆT QUANG

Tham quyền giải quyết tranh chấp quyên sử dụng dat và thực

tiên áp dụng tại tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự, mã số

Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TRUNG TÂM THONG TIN THU VIE q

TRƯỜNG ĐẠI HOC LUẬT HÀ NỘIPHÒNG ĐỌC _ -Í⁄4?

NGƯỜI HƯỚNG DÂN KHOA HỌC: Tiến Sỹ Trần Anh Tuấn

HÀ NỘI - 2014

Tính cấp thiết của dé tài Tình hình nghiên cứu đề tài

Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp luận và phương pháp nghiền cứu Mục dich và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài

Những điểm mới của luận văn

CO CaU CUA LUAN VAN ocỌỘỌỘi no aoộÓóÓóÓ⁄

MOT SO VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE THẤM QUYỀN GIẢI QUYET TRANH CHAP QUYEN SỬ DỰNG DAT CUA TOA ÁN

.1 Khái niệm về tranh chấp QSDĐ và thắm quyền giải quyết tranh chap QSDD

1.1 Khái niệm về tranh chấp QSDD ÔÔÔÔÔÔÔÔÔÔÔÔỒÔÓÔ ÔÓÔỒÓ Ố Ố

1.2 Khái niệm ý nghĩa về thâm quyên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

.2 Cơ sở khoa học của việc xây dựng các quy định về thâm quyền giải quyết tranh

2.1 Việc xây dựng các quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử

dụng đât dựa vào tính chât của quan hệ có tranh châp và chức năng, nhiệm vụ củacác cơ quan nhà nước

dung dat căn cứ vào yêu câu khách quan của sự phát triên kinh tê - xã hội

2.2 Việc xây dựng các quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử

2.3 Việc xây dựng các quy định về thâm quyền giải quyết tranh chap quyền sử dụng

dat được dựa trên tinh chat đơn giản hay phức tạp của tranh chap và điêu kiện vê

£huyen miễn; ngii€p vụ của tới nơi eee DO TA Blue sesee ox ngờ SỈ th rconews eam Gà een mreemen ena

gia tô tụng của đương sự được thuận lợi

.2.4 Đáp ứng yêu câu đảm bảo việc giải quyết tranh chap của Toa án và việc tham

¡.3 Lược sử các quy định của pháp luật về thâm quyên giải quyết tranh chap QSDD

G0 THẾ GR ¿ caa sam La Bn aS hơng RE So RO RR I HN NNR 380054580002 15

1.3.1 Giai đoạn từ khi ban hành Luật cai cách ruộng đất năm 1953 đến trước khi

008180090906) 111 4 1Š

1.3.2 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành

Luật Đất đai năm 1993 - c2 2211121211212 1 HH Ha 17 1.3.3 Giai đoạn từ sau khi ban hành Luật Dat dai 1993 đến trước khi ban hành Luật

0718/1820 E0 18

1.3.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Dat đai năm 2003 đến nay . 2- 7-55: 20 KET LUẬN CHƯNG | 22 1 222122 1g reeie 23 0 21019))1€ã,aiiiẳaẳiaẳiaẳaẳaẳaẳaẳầaiadadaaaăậẢỶẢẢ 24 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT HIỆN HANH VE THAM QUYEN GIẢI QUYẾT

TRANH CHAP QUYEN SỬ DỰNG DAT CUA TOA ÁN series 24 2.1 Thực trạng pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chap quyền sử dụng đất

GS Tỗ ẩn [heo AT VIỆG «cuc cuiik SAD tử HA Re Waa NR RNa cae 8450608 24

2.1.1 Về quy định hồ giải tiền tố tụng đối với tranh chấp quyền sử dụng đất và

thâm quyền dân sự của Tồ án 5: + St E212211211221521211211211211211112112112111 111 re 24 2.1.2 Về các loại tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thâm quyền dân sự của Tồ

án 26

2.1.3 Quy định về thâm quyên của Tồ án đối với quyết định cấp giấy chứng nhận

0S)9 90a 36

2.2 Thực trạng pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tồ án

theo cap va theo 1h 0ì dầdaẢẢẮÁẮẶIẶẮẶ 4] 2.2.1 Tham quyền giải quyết tranh chấp QSDD của Tồ án nhân dan các cấp 4} 2.2.2 Tham quyền giải quyết tranh chap QSDD của Tồ án theo lãnh thổ 43 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 - 522-2222 2 2221222212222211221111212112211 re 46

THỰC TIEN ÁP DUNG PHÁP LUẬT VE THÁM QUYEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP QUYEN SỬ SUNG DAT CUA TOA ÁN TINH VĨNH PHÚC VA MOT SO :4i5)8)/6110 ằằẼẼẲẼ 47

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD tại Toà

an nhan dan tinh Vinh 006) 1 47

3.1.1 Về những kết quả đạt được trong áp dụng pháp luật về thâm quyên giải quyết tranh Chap QSIDĐ S21 22 2121212221121212212122112122111212112121211111111211211121 reo 47

3.1.2 Về những tồn tại, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về thâm

quyền giải quyết tranh Chap QSIDĐ 2.5222 2222122122121121111211211211211211112 1E 49 3.1.3 Về nguyên nhân của khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về

thâm quyền giải quyết tranh chấp QSIDĐ 022222 1221211221212221121111211212 ke 57 3.2 Một số kiến nghị nhăm đảm bảo thực hiện thẩm quyền giải quyết tranh chap

CSG) Gd Tá Bi min, HH cuuneesannen nưnh commana 103080001188 as NICTG9.S0BNIGLERDDBSHONHGS0818003 59

3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDĐ 59 3.2.2 Kiến nghị thực hiện pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDĐ 65 KẾT LUẬN CHƯNG 3 viceccscssssssssssessessessssssesssecssecsscsnscsssenscenecsneesuceuseesncetsentesreeeneeeneeneee 69 KẾT LUẬN CHUNG

DANH MỤC VIET TAT

— BLDS Bộ luật dân sự

_ BLTIDS _ Bộ luật tô tụng dân sự

— _GCNQSDĐ Giây chứng nhận quyên sử dụng dat | HP Hién Phap

—— =LCCRD Luật cai cach ruộng dat | LĐĐ | Luat dat dai

mm QSDD Quyén sử dung dat _“THT | Thôngtưliêntịch — “TAND - Tòa án nhân dân

| TANDTC ~ Tòa An nhân dân Tôi cao | UBND Ủy ban nhân dân

— VKSND - Viện Kiểm Sát nhân dân

| VKSNDTC Viện Kiêm Sát nhân dân Tôi cao |

DANH MỤC BANG BIEU

Bang số 3.1: Số liệu thống kê thụ lý, giải quyết vụ việc về tranh chấp QSDD

của TAND 09 huyện thuộc tỉnh Vĩnh Phúc năm 201] - Ăc ẶS Si 48

Bang số 3.2: Số liệu thống kê thụ lý, giải quyết vụ việc về tranh chấp QSDĐ

của TAND 09 huyện thuộc tinh Vĩnh Phúc năm 2012 c cài 48

Bang số 3.3: Số liệu thống kê thụ lý, giải quyết vụ việc về tranh chấp QSDD

của TAND 09 huyện thuộc tỉnh Vĩnh Phúc năm 20l3 - 5552 c++xssxs2 49

Bảng số 3.4: Kết quả án sơ thẩm của Toà án nhân dân cấp huyện ở tỉnh Vĩnh Phúc bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thắm -¿ -c-2cc+cccccscs 50

LỜI NÓI ĐAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ông cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp” đê nói về vai trò của đất đai nơi ở đối với cuộc sống của con người Đất đai là nhân tố quan trọng trong việc tạo ra một cuộc sống ôn định phát triển là tài sản quan trọng đối với tat cả mọi người Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường khi quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở thành hàng hóa có thể tặng cho, chế chấp thừa kế giá trị QSDĐ thường rất cao nên dẫn đến những giao dịch liên quan đến QSDD trở lên phức tạp các tranh chap phát sinh là điều không thé tránh khỏi Hiện nay, các tranh chấp đất đai diễn ra nhiều nơi với quy mô ngày một lớn và mức độ nghiêm trọng ngày càng khó kiểm soát Một trong những vấn đề rất đáng

được lưu tâm nghiên cứu để áp dụng hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung là vấn đề thâm quyền giải quyết tranh chấp Tuy nhiên về phương diện lý luận chưa có những luận giải thích đáng về khái niệm, cơ sở khoa học của

việc xây dung các quy định về thẩm quyén của Toà án đối với các tranh chấp về QSDĐ cũng như chưa có nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn lich sử Về phương diện pháp luật thực định thì các quy định về vấn đề này đang ngày một hoàn thiện hơn và mới đây nhất đã được sửa đổi bởi Luật Đất đai (LDD) năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) Tuy nhiên, những quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn nhiều điểm cần bàn luận và cần có cách hiểu thống nhất để tránh việc gây cản trở đến xử lý các mâu thuẫn trong xã hội

liên quan đến tranh chấp QSDĐ qua đó xây dung và củng cố lòng tin của người dân

vào chính sách của nhà nước.

Thực tiễn tố tụng cho thấy các tranh chấp về đất đai nói chung ngày càng

diễn biến phức tạp Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ tuy nhiều nhưng chưa đáp ứng được hết yêu cầu trong bối cảnh đất nước hội nhập kinh tế quốc tế Trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ khi được vận dụng vào thực tiễn tại các Tòa án

địa phương đã nay sinh nhiều vướng mắc bat cập có nhiêu ý kiến quan điểm khác

nhau về cùng một vụ việc dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất trong áp dụng pháp

luật công tác giải quyết tranh chấp do đó đạt hiệu quả chưa cao không được triệt

đê.

Với những lý do trên tôi đã mạnh dan lựa chọn dé tai" Tham quyên giải

quyết tranh chấp QSDĐ và thực tiễn ấp dụng tại Toà án nhân dân tinh Vĩnh Phúc” làm dé tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đã có một số bài viết về vấn dé này như “Thdm quyên giải quyết tranh chap dat dai cua Toà án nhân dân" của Th.S Trần Quang Huy tạp chí Toà án nhân dân (TAND) số 17 năm 2004 nội dung chủ yếu liệt kê và so sánh phân tích những điểm

mới về thầm quyên giải quyết tranh chấp đất đai của TAND theo quy định của LDD

1993 với LĐĐ 2003 Bài viết: “Một số vấn dé về việc giải quyết tranh chấp và khiếu nại về đất dai theo quy định tại các Điều 136 và 138 của LĐĐ 2003” của Th.S Đặng Xuân Đào, Tạp chí Toa án nhân dân số 29 năm 2004, dé cập và so sánh thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất dai của TAND với thẩm quyển giải quyết

tranh chấp đất đai (TCĐĐ) của cơ quan hành chính nhà nước, các căn cứ giải quyết

các tranh chấp khiếu nại về đất dai Bài viết '*'Thẩm quyên giải quyết tranh chấp dat dai cua Toà án nhân dân” của tác giả TS Trần Anh Tuan, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 07 tháng 04 năm 2009 Bài viết: “Tham quyên dân sự của Tòa án theo lãnh thô dưới góc nhìn lịch sử và so sánh ” của TS.Trần Anh Tuan năm 2013.

Về luận văn, luận an, đã có công trình nghiên cứu là Luận văn: “Tham quyên giải quyết tranh chấp đất đai của TAND” năm 2010 của Th.S Nguyễn Thị Mai đưa ra những đánh giá các quy định về thâm quyền cũng như đánh giá chung về việc áp dụng các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Tuy nhiên, trong bối cảnh Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS )sua đổi năm 2011 và LĐĐ 2013 có nhiều điểm mới, nhất là những quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDD thi nhiéu van dé vé tham quyén giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án cũng cần được nghiên cứu thêm Xét cho đến nay thì Luận văn này là công trình nghiên cứu chuyên sâu về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án theo BLTTDS sửa đổi và LDD 2013 Tác giả sẽ phân tích ở góc nhìn tổng thé, sâu sắc và

toàn diện về những lý luận và thực tiễn tai địa phương nhăm nâng cao chất lượng

giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Toà án và tiếp tục hoàn thiện hơn nữa những quy

định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ.

3 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là lý luận chung về thâm quyên giải quyết

tranh chấp đất đai nói chung và thâm quyền của Toà án trong giải quyết tranh chấp về QSDĐ nói riêng Các quy định của pháp luật Việt Nam về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ từ khi thực hiện Luật cải cách ruộng đất (LCCRD) từ năm 1953 đến nay trong tâm là nghiên cứu thắm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND theo

quy định cua LĐĐ 2003 và LDD 2013, thực tiễn áp dung các quy định của LĐĐ va

BL.TTDS về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDĐ của TAND trên cơ sở đó dé đưa ra những đánh giá toàn diện các quy định của pháp luật hiện hành và kiến nghị về thâm

quyên của TAND trong giải quyết tranh chấp về QSDĐ.

3.2 Pham vi nghiÊn cứu

Nội dung cua dé tai bao gom nhiều van dé khác nhau như khái niệm tranh chấp QSDĐ thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD , pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật hiện hành về thâm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Toà án Tuy nhiên trong khuôn khổ của một luận văn thạc sỹ, tác giả tập trung nghiên cứu thẩm quyền dân sự của TAND trong việc giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại

khoản 7 Điều 25 BLTTDS sửa đối năm 2011 và LĐĐ 2003 và LDD 2013 Luận văn

cũng nghiên cứu thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND theo lãnh thổ va thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD theo cấp xét xử Qua đó sẽ làm nỗi bật được sự phân định thâm quyền giữa TAND và UBND (UBND) đồng thời đánh giá điểm mới, tích cực của những quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ theo LĐĐ 2013, cũng như đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDD của Toà án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá từ thời điểm LĐĐ 2003 có hiệu lực (01/07/2004) đến nay, các

quy định trong các Thông thư liên tịch (TTLT) hướng dan áp dụng có liên quan, trong

đó tập trung nghiên cứu đánh giá sâu thực tiễn áp dung, những khó khăn, vướng mắc bất cập trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Toà án.

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề thực hiện đề tài, tác giả đã sử dụng tổng hợp các phương pháp trong nghiên cứu khoa học bao gồm: Phương pháp tông hợp phương pháp phân tích.

phương pháp thống kê so sánh đối chiếu

Nền tang của các phương pháp nêu trên là cơ sở phương pháp luận của chủ

nghĩa Mac-Lénin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch su.

5 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Làm rõ van dé lý luận về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDD các quy định của pháp LĐĐ về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDD của TAND: thực tiễn áp dung các quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD tai địa phương từ đó đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD của Tòa án.

Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài luận văn được xác định

như sau:

- Làm rõ một số van đề lý luận về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ ý nghĩa, cơ sở khoa học của việc xây dựng các quy định về thâm quyên giải quyết tranh chap QSDD của Tòa án;

- Phân tích đánh giá sự phát triển của các quy định về thắm quyền giải quyết tranh chấp QSDD cua Tòa án;

- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của BLTTDS sửa đổi năm 2011, LĐĐ 2003 Đánh giá những quy định mới trong LĐĐ 2013 về thắm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND.

- Xác định những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về thấm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ, qua đó kiến nghị hoàn thiện quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ.

6 Những điểm mới của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu có tính hệ thống những van dé liên quan

đến thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án, thể hiện những điểm mới sau:

- Có cái nhìn toàn diện, sâu sắc về van đề nghiên cứu là thâm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ.

- Đánh giá điểm mới trong quy định của LĐĐ 2013, cũng như quy định về thầm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Tòa án trong BLTTDS sửa đổi bố

sung nam 2011:

- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về thâm quyền giải

quyết tranh chấp QSDD.

- Đề xuất kiến nghị nhăm hoàn thiện các quy định về thâm quyển giải quyết tranh châp QSDĐ và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDD của Tòa án.

7 Cơ câu của luận văn

Ngoài mục lục, danh mục các chữ viết tắt, lời nói đầu, kết luận tài liệu tham khảo luận văn được kết cau thành ba chương:

Chương |: Một số van đề lý luận về thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ

của Tòa án.

Chương 2: Thực trạng pháp luật hiện hành về thâm quyền giải quyết tranh

chấp QSDĐ của Toà án.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thấm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án tỉnh Vĩnh Phúc và một số kiến nghị.

CHƯƠNG 1

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE THÁM QUYEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CỦA TOÀ ÁN

1.1 Khái niệm về tranh chấp QSDĐ và thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án

1.1.1 Khái niệm về tranh chấp QSDĐ

Việc nhận diện bản chất pháp lý của tranh chấp QSDĐ sẽ là tiền đề cho việc

xác định thâm quyền giải quyết tranh chap QSDD của Toà án Do vậy, tại tiêu mục này, Luận văn sẽ nghiên cứu, luận giải làm rõ khái niệm, đặc điểm của tranh chấp

Theo nghĩa rộng thì tranh chấp đất đai là biểu hiện sự mâu thuẫn bat đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Theo nghĩa hẹp tranh chap đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thé tham gia quan

hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất đai Theo

Giáo trình LDD của trường Đại học Luật Hà Nội thì “Tranh chấp đất đai là sự bat đồng mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất dai” [20.tr455] Tranh chấp dat đai bao gồm tranh chấp về chủ thể có QSDĐ, tranh chấp về các giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về địa giới hành chính Vậy tranh chấp đất đai có đồng nghĩa với tranh chấp QSDĐ hay không cũng là vấn đề cần được làm sáng tỏ về phương diện lý

Dưới góc độ là một quyền dân sự thì tranh chấp QSDĐ là một dạng tranh chap dân sự biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, chiếm hữu sử dụng đối với đất đai khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đất đai Tuy nhiên để hiểu rõ hơn về khái niệm tranh chấp QSDĐ dưới góc độ dân sự, chúng tôi tiếp cận từ khái niệm tranh chấp đất đai được xác định trong các quy định của LDD hiện hành Qua đó đánh giá nội hàm của khái niệm này dé có

cách nhìn nhận theo nghĩa đầy đủ nhất.

Trong các quy định của LDD 1987 và LDD 1993 déu có dùng thuật ngữ

"tranh chap vê QSDD và tài san gan liên với dat” mà không có phân giải thích

thuật ngữ Nhưng đến LDD 2003 tại khoản 26 Điêu 4 về giải thích từ ngữ thì “Tranh chấp dat dai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ cua người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [11 tr.12] Kết hợp lập luận trên và với quy định tại Điều 136 LDD 1993 quy định tranh chấp đất dai đã được hoà giải tại UBND xa, phường thị tran mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì thâm quyền giải quyết được xác định theo hướng: “Tranh chấp về QSDD mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì đo TAND giải quyết ” thì chúng ta có thê nhận thay có sự tương đồng giữa hai thuật ngữ “Tranh chap dat đai” và “Tranh chap về

QSDbD” Tuy nhiên nếu hiểu theo cách nhìn của Giáo trình LDD của Trường Đại

học Luật Hà Nội thì tranh chấp đất đai là một thuật ngữ rộng hơn tranh chấp

Nghiên cứu các quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 cho thay “ Dat dai, tài

nguyên nước là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý” Tiếp theo đó, Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định tiếp “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận QSDD Người sử dụng dat được chuyển QSDD, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật QSDĐ được pháp luật bảo hộ” [3, tr.28] Nếu hiểu khái niệm tranh chấp QSDD theo nghĩa rộng thì đó là sự xung đột về thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong việc sử dụng đất bao gồm các tranh chấp ai là người được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ; tranh chấp phát sinh khi người sử dụng chuyên QSDĐ và tranh chấp khi người sử dụng thực hiện các quyền và nghĩa vụ

luật quy định đôi với QSDĐ.

Nếu ở góc độ phân tích độc lập khái niệm “tranh chấp QSDD” theo hướng dua trên cơ sở tách nghĩa "tranh chấp” và “ QSDĐ” chúng tôi càng nhận thấy sự hợp lý khi hiểu khái niệm này theo nghĩa rộng Như chúng ta đã biết theo quy định pháp luật Việt Nam thì “QSDD” là quyền bị giới hạn khi mà người sử dụng dat hợp pháp không được hoàn toàn thực hiện mọi mong muốn đề thực hiện nhu cầu hoặc mục đích mà chỉ được phép thực hiện những gì mà pháp luật cho phép Điều 105 LĐĐ 2003 quy định về quyền chung của người sử dụng đất “Được cấp giây chứng nhận QSDD; được hưởng thành quả lao động đầu tư từ đất; được Nhà nước bảo hộ

khi bị người khác xâm phạm đến QSDD hợp pháp” [11 tr.120] Ngoài ra các quyên khác được quy định tại Điều 106 LDD 2003 gồm “Quyén chuyển đôi chuyền nhượng cho thuê, cho thuê lại thừa kể tặng cho QSDĐ: quyền thé chap, bảo lãnh góp von bằng QSDĐ: quyền được béi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [11 tr.120] Chi với hai điều nêu trên chúng tôi thay rang những xung đột về quyền và lợi ích của các chủ thể không chỉ nguyên vẹn là xung đột về việc ai là người được sử dụng đất mà còn bao gồm cả những xung đột phát sinh từ việc chuyển đôi chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ: thé chap, bảo lãnh góp vốn băng

LDP năm 1993 năm HĐXX03 đều sử dụng thuật ngữ "tranh chap về QSDĐ

va tài sản găn liền với đất" thế nhưng nội hàm của khái niệm lại được giải thích khác nhau trong các văn bản hướng dẫn TTLT 02 ngày 28/7/97 hướng dẫn giải

quyết các tranh chap QSDĐ theo Khoản 3 Điều 38 LDD 1993 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là người có quyền sử dụng các giao dịch liên quan tới QSDD: thừa kế QSDĐ) mà chi đề cập rất chung chung là tranh chấp về tài san trên đất và QSDĐ TTLT số 01 ngày 3/1/HDXX02 thay thé Thông tư 02 nêu trên cũng không sử dụng thuật ngữ “tranh chap về QSDD va tài sản gắn liền với đất” mà sử dụng một thuật ngữ khác là các tranh chấp liên quan đến QSDĐ Theo đó các tranh chấp liên quan đến QSDĐ được giải thích bao gồm tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ: Tranh chap hợp đồng chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Thừa kế QSDĐ: Tranh chấp về tài sản gan liền với việc sử dụng đất.

Xét về logic ngôn ngữ thì thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến QSDĐ” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ nếu hiểu theo nghĩa rộng sẽ bao gồm 3 loại: Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDD hay cụ thé hơn là kiện đòi dat đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới): Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDD và thé chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn băng giá trị QSDĐ: Tranh chấp thừa kế QSDĐ” [19, tr.53] Còn tranh chấp về QSDD theo nghĩa hẹp rộng chỉ bao hàm tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ.

[rong phạm vi của Luận văn này tranh chấp QSDĐ được tiếp cận theo nghĩa

rộng bao hàm các dang tranh chấp liên quan đến QSDD Qua các phân tích ở trên có thê rút ra khái niệm về tranh chấp QSDD như sau: Tranh chấp QSDĐ là các tranh chap vé các quyên, nghĩa vụ sử dụng đất của người sư dụng đất theo quy định pháp luật, bao gôm tranh chap về việc ai là người có QSDĐ: tranh chấp hợp đông chuyên đồi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: thừa kế QSDĐ: thé chấp

hoặc bao lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

So với các loại tranh chấp dân sự khác tranh chấp về QSDĐ có một số đặc

điểm riêng sau đây:

- Đối tượng của tranh chấp QSDĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ich phat sinh từ quá trình sử dụng dat.

- Các chủ thé của tranh chấp QSDD chi là chủ thé quản lý va sử dụng đất.

không có quyền so hữu đối với đất đai bởi dat đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý.

- Tranh chấp QSDĐ luôn gan liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà

còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước.

I.I.2 Khái niệm, ý nghĩa về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dung đất của Toà an

1.1.2.1 Khái niệm thâm quyên giải quyết tranh chấp quyên sử dụng của Toà án

Việc nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án sẽ

được tiếp cận từ việc nghiên cứu về thâm quyền dân sự của Toà án Xét về thuật ngữ thì trong tiếng Anh, thuật ngữ Jurisdistion được sử dụng để chỉ thâm quyền hoặc phán quyết tức là quyền lắng nghe và phán quyết vụ kiện hay đưa ra án lệnh nào đó của Toà án hoặc vùng lãnh thé mà trong phạm vi đó thâm quyền của Toà án (Jurisdistion of Court) được thi hành Trong tiếng Pháp thắm quyền “Compétence” được hiểu là quyền của cơ quan nhà nước, hành chính hay tư pháp, quan chức hành chính hay tư pháp được làm một số việc, được quyết định và ra một số van dé trong phạm vi được pháp luật cho phép Trong tiếng Việt, thuật ngữ “tham quyền” là thuật ngữ dùng dé chỉ “quyển xem xét, kết luận và định đoạt vấn đề theo pháp luật hoặc chỉ một tư cách về chuyên môn được thừa nhận dé có ý kiến có tính chất quyết định van dé” [24, tr.1128] Theo Từ điển Luật học thì “thẩm quyền” được hiểu là “tổng

hop các quyên và nghĩa vụ hành động quyết định của các cơ quan nhà tô chức thuộc hệ thông bộ máy nhà nước do pháp luật quy định” [25 tr 459] Còn theo

cuốn Giáo trình Luật tố tụng hành chính Trường Đại học luật Hà Nội HĐXXOI thi định nghĩa “Tham quyền là quyền hạn theo pháp luật quy định ca cơ quan công quyển và công chức giữ chức vụ nhà nước nhất định” [22 tr 29].

Mặc dù trong ngành khoa học pháp ly hiện nay, các nhà nghiên cứu chưa

nhất quán trong việc đưa ra khái niệm thâm quyền nhưng qua các định nghĩa ở trên có thể thay rằng, đối với khái niệm thấm quyền thì một trong những yêu tố không thé thiếu đó là quyền hạn được trao cho một cơ quan được quyền hành động và đưa ra quyết định trong giới hạn do luật quy định dé giải quyết van dé tồn tại Như vậy, có thé rút ra định nghĩa về thâm quyên như sau: 7) hâm quyên là quyén hạn cua một cơ quan được xem xét và ra quyết định về một van đề nhất định trong phạm vi của mình

theo quy định cua pháp luật.

Theo pháp luật của nhiều nước trên thế giới thì thâm quyền cua Toa án trong tố tụng dân sự được hiểu dưới hai góc độ là thâm quyên theo loại việc và thầm quyền theo phạm vi lãnh thổ Theo cách tiếp cận này, thâm quyền của Toà án được hiểu là khả năng của Toà án trong việc xem xét giải quyết một vụ kiện căn cứ vào ban chất của vụ việc (thâm quyền theo loại việc) cũng như căn cứ vào phạm vi lãnh thổ (thâm quyền theo lãnh thé) Ở Việt Nam khái niệm về thẩm quyền của Toa án được tiếp cận đưới ba góc độ là thẩm quyền theo loại việc, thầm quyên của Toà án các cấp và thâm quyền của Toa án theo lãnh thổ Thâm quyền dan sự của Toà án được định nghĩa là “ quyền xem xét giải quyết các vụ việc và quyền hạn ra các quyết định khi xem xét giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng dân sự của Toà

án”[21, tr.58-59].

Trên cơ sở các khái niệm được xây dựng và luận giải ở trên, Luận văn đưa ra

khái niệm về thâm quyền giải quyết tranh chap QSDD là “Tham quyén của cơ quan nhà nước nhằm tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật đề giải quyết bất dong, mâu thuẫn giữa các bên, qua đó phục hồi các quyên lợi bị xâm phạm, dong

thời xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai `.

Việc nghiên cứu cho thấy, trong thực tế, đôi khi người ta không phân biệt rõ giữa tranh chấp đất đai với khiếu nại, tố cáo về đất đai cũng như việc phân định thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND với thâm quyền giải quyết

tranh chấp QSDD cua UBND Tuy nhiên dé khắc phục điều nay, ngay khi nghiên

cứu khái niệm thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ tác giả Luận văn xuất phát từ quy định của Hiến pháp là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vi vậy, việc phân định thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toa án và cơ quan quản lý là UBND phải xuất phát từ bản chất của quyền lợi có tranh chấp là quyền lợi trong quan hệ dân sự hay trong quan

hệ quản lý về đất đai.

Trên cơ sở tổng hợp các kết quả nghiên cứu ở trên có thể đưa ra khái niệm về

thầm quyền của Toà án trong giải quyết tranh chấp QSDĐ như sau:

Thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án là thâm quyên dân sự cua Toà án trong việc thu lý, giải quyết các tranh chấp về QSDĐ được tiếp cận dưới ba góc độ là thâm quyên theo loại việc, theo cấp và theo phạm vi lãnh thổ Trong đó, thâm quyên theo loại việc xác định những tranh chấp QSDĐ mà Toà án có thâm quyền thụ lý, giải quyết theo thủ tục tô tụng dân sự; thâm quyên theo cáp phân định tranh chấp QSDĐ thuộc thâm quyên sơ thẩm của TAND cap huyện và TAND tỉnh; thẩm quyên theo lãnh thé phân định thâm quyên giải quyết tranh chấp

OSDD giữa các Toà án cùng cấp.

1.1.2.2 Ý nghĩa của các quy định về thâm quyên giải quyết tranh chấp quyên sử dụng đất của Toà án

Việc quy định rõ thẩm quyên giải quyết tranh chấp QSDD giúp các cơ quan chức năng chủ động thực hiện việc giải quyết, tránh dun day trách nhiệm hoặc gây khó khăn cho người dân khi họ tiếp cận công lý Mặt khác, việc quy định thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ một cách hợp lý tránh được sự chồng chéo trong việc thực

hiện nhiệm vụ giữa Toà án với các cơ quan nhà nước, giữa các Toà án với nhau, gop

phần tạo điều kiện cần thiết cho Toà án giải quyết nhanh chóng và đúng đăn các tranh chấp QSDĐ nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp.

Việc quy định thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ một cách khoa học sẽ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các đương sự, giải quyết kịp thời các mâu thuẫn tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân Từ đó, giúp ồn định tình hình kinh tế xã hội thúc đây giao dịch về QSDĐ diễn ra nhanh chóng.

Việc quy định thấm quyền của các Toà án về giải quyết tranh chấp QSDĐ một cách hợp lý còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định những điều kiện về

chuyền môn nghiệp vu cần thiết của đội ngũ cán bộ ở mỗi Toa án và tạo điều kiện

cho Toà án có thê giải quyết nhanh chóng đúng dan các tranh chap, củng cô niềm

tin của nhân dân vào cơ quan tư pháp.

Ngoài ra việc quy định thâm quyền giải quyết tranh chap QSDD giữa các Toà án một cách khoa học còn tạo thuận lợi cho các đương sự tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp trước Toà án đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho Toà án trong

việc xác minh giải quyết nhanh chóng tranh chấp.

Các quy định về thâm quyên giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án là cơ sở pháp lý đê xác định đúng thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD của Toà án là căn cứ dé Toà án xem xét quyết định thụ lý vụ án tranh chap đất đai theo đúng quy

định của pháp luật.

1.2 Cơ sở khoa học của việc xây dựng các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án

1.2.1 Việc xây dựng các quy định về thấm quyên giải quyết tranh chap quyỀn sử dụng đất dựa vào tính chất của quan hệ có tranh chấp và chức năng,

nhiệm vụ của các cơ qHan nhà nước

Việc xác định thâm quyền của Toà án theo loại thủ tục tố tụng nào phải căn cứ vào tính chất của loại quan hệ pháp luật nội dung mà Toà án cần giải quyết Thông

thường các nhóm quan hệ pháp luật nội dung có cùng tính chất sẽ được điều chỉnh

bởi các quy phạm pháp luật của từng ngành luật nội dung riêng biệt Các tranh chấp QSDD phát sinh từ quan hệ dân sự có tính tài sản sẽ thuộc thầm quyền dân sự của Toà án với tư cách là một cơ quan tư pháp có nhiệm vụ bảo vệ các quyền dân sự Theo khoản | và khoản 3 Điều 102 của Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam (HP) năm 2013 thì " 1 Toà án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam thực hiện quyền tư pháp” và “3 Toà án nhân dân có trách nhiệm bảo

vệ công ly, bảo vệ quyền con người, quyền công dân bảo vệ ché độ xã hội chủ nghĩa, bảo

vệ quyên lợi ích của Nhà nước, quyền lợi ich hợp pháp của tổ chức, cá nhân 3, tr.55] Chính vì vậy, việc Tòa án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các

tranh chấp dân sự khác nói chung chính là việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ đã được luật định cho ngành Tòa án Đối với các tranh chấp về quan hệ đất đai nhưng

không phải là tranh chấp về quyền dân sự mà có yêu tố quản lý về đất đai thì cần được xác định là những tranh chấp thuộc thâm quyền của cơ quan hành chính là

UBND các cấp.

Các quy định về thâm quyền tại BLTTDS sửa đôi và LDD năm 2003, 2013 hiện nay đều được xây dựng dựa vào đối tượng của tranh chấp Nếu đối tượng tranh chấp là QSDĐ va tài sản gắn liền với dat theo quy định của pháp luật về đất đai thì sẽ thuộc thâm quyền dân sự của Toà án Đề xác định những tranh chấp về QSDD do Toà án giải quyết theo thủ tục tổ tụng dân sự sẽ tuân theo các quy định tại khoản 1 Điều 136 của

DD 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan và khi LĐĐ 2013 có hiệu lực từ ngày

01/7/2014 thì việc xác định đối tượng tranh chấp dựa vào các loại giây tờ được quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 cũng như căn cứ vào Điều 203 để xác định thắm quyền của Toà án giải quyết tranh chấp.

Trong một số trường hợp đề giảm bớt áp lực về công việc của ngành Toà án,

đồng thời xuất phát từ ý nghĩa của việc hoà giải tranh chấp trong nội bộ nhân dan, pháp luật quy định Toà án chỉ có thấm quyền giải quyết sau khi tranh chấp QSDD đã được các cơ quan, tô chức khác giải quyết trước hoặc đương sự đã yêu cầu nhưng co quan tổ chức có thâm quyền không giải quyết trong thời hạn do pháp luật quy định Đối với một số tranh chấp QSDD, Toà án chỉ có thâm quyên giải quyết khi đã được hoà giải tại UBND cấp xã.

1.2.2 Việc xây dựng các quy định về thẩm quyên giải quyết tranh chấp quyền sứ dụng đất căn cứ vào yêu cầu khách quan của sự phát triển kinh tế- xã hội

Dat nước hội nhập kinh tế quốc tế đời sống kinh tế xã hội phát triển nhanh chóng và toàn diện, QSDD ngày càng có vai trò quan trọng, đất đai chi phối nhiều mỗi quan hệ trong xã hội, bởi số giao dịch liên quan đến đất đai rat da dạng va phổ biến, đồng thời thể hiện rõ tính chất của quan hệ dân sự chính vì vậy việc quy định thâm quyền của Toa án — cơ quan xét xử - trong việc giải quyết tranh chap QSDD chính là một sự tất yếu đáp ứng nhu cầu khách quan.

1.2.3 Việc xây dựng các quy định vé thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất được dựa trên tính chất đơn giản hay phức tạp của tranh chấp và điều kiện vê chuyên môn, nghiệp vu của đội ngũ cán bộ Toà án

TAND là cơ quan xét xử của Nhà nước, bảo vệ công lý Vì thế, trong cơ cầu tổ chức của mình Toà án có đội ngũ cán bộ chuyên môn được đào tạo bài bản về kỹ năng nghiệp vụ giải quyết các loại án Đặc biệt, những năm gần đây thì đội ngũ cán

bộ chuyên môn ngày càng được nâng cao về chuyên môn nghiệp vụ có thê đáp ứng

yêu cầu về giải quyết tranh chấp QSDD - vốn là loại tranh chấp có tính phức tạp cả về sự việc và áp dụng pháp luật.

Trong bối cảnh trình độ chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ Toà án ngày càng được nâng cao nên hầu hết các tranh chấp về QSDĐ có thé do TAND cấp huyện đảm nhiệm Tuy nhiên pháp luật cũng cần có dự liệu đối với những tranh chấp về QSDĐ có tính chất phức tạp đòi hỏi có những điều kiện đặc biệt về chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ Toà án hay để đảm bảo tính khách quan khi giải

quyết vụ việc mà ở Toà án huyện giải quyết sẽ không thực hiện được hoặc những vụ

việc đòi hỏi những điều kiện về phương tiện kỹ thuật, về ủy thác tư pháp với nước ngoài sẽ do TAND cấp tỉnh giải quyết Các tranh chấp về QSDĐ có tính phức tạp thì cần quy định thuộc thâm quyền của Toà án cấp tỉnh giải quyết Đó là các tranh

chấp về QSDD thuộc các trường hợp sau:

- Việc vận dụng chính sách, pháp luật có nhiều khó khăn và phức tap;

- Vân đề xác minh thu thập chứng cứ có nhiều khó khăn hoặc phải giám

định kỹ thuật phức tạp;

- Đương sự là cán bộ chủ ở địa phương, những người có uy tín trong tôn giáo

mà xét thấy xét xử ở TAND cấp huyện sẽ không có lợi về chính trị;

- Vụ việc có liên quan tới Tham phan, Pho chanh an, Chanh an Toa an nhan

dan cap huyén;

- Theo yêu cầu của đương sự nếu Toà án thay có lý do chính đáng.

1.2.4 Đáp ứng yêu cau đảm bảo việc giải quyét tranh chấp của Toà an và việc tham gia tổ tụng của đương sự được thuận lợi

Việc phân định thâm quyên giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Toà án theo lãnh thổ phải được tiến hành trên cơ sở đảm bảo việc giải quyết tranh chấp của Toà án được nhanh chóng, đúng đăn; bảo đảm việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; tạo thuận lợi cho các đương sự tham gia tô tung, tránh sự chồng chéo trong việc thực hiện thẩm quyền giữa các Toà án cùng cấp Ngoài ra việc phân định thấm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Toà án theo lãnh thổ còn phải bảo đảm quyền tự định đoạt của đương sự Trong một số trường hợp pháp luật cần quy định cho nguyên đơn có quyên lựa chọn một trong

các Toả án có điều kiện giải quyết vụ việc mà không phụ thuộc vào ý chí của bị

Các tranh chấp QSDĐ là tranh chấp liên quan đến bat động sản do vậy việc xây dựng các quy định về thâm quyên sẽ theo nguyên tắc ưu tiên thấm quyên của Toà án nơi có bất động sản Bởi lẽ, đối tượng của tranh chap QSDD là bat động sản không thé dịch chuyên được và thông thường các giấy tờ tài liệu liên quan đến QSDĐ sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có đất đó lưu giữ Do vậy, Toà án nơi có đất tranh chấp sẽ là Toà án có điều kiện tốt nhất để tiến hành

xác minh xem xét tại chỗ tình trạng của tài sản và thu thập các giấy tờ tài liệu liên

quan Đối với các tranh chấp về QSDD, các bên đương sự không có quyền thoả thuận

về việc yêu cầu Toà án nơi không có bat động sản giải quyết.

Đối với các tranh chap về QSDĐ nhưng không phải là quan hệ tranh chấp chính

thì việc xác định thâm quyên của Toà án sẽ được ưu tiên cho Toà án nơi bị đơn là cá

nhân cư trú, làm việc hoặc Toa án nơi bị đơn có tru sở nếu họ là cơ quan, tô chức Trong những trường hợp này, việc quy định Toà án có thấm quyền giải quyết là Toà

án nơi cư trú làm việc, có trụ sở của bị đơn sẽ tạo điều kiện thuận lợi để bị đơn người đại diện hợp pháp của họ tham gia tố tụng Đối với các trường hợp này,

quyền của các bên đương sự trong việc thoả thuận với nhau về việc yêu cầu Toà án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc giải quyết tranh chấp cũng cần được ghi nhận.

1.3 Lược sử các quy định của pháp luật về thầm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án

1.3.1 Giai đoạn từ khi ban hành Luật cải cách ruộng đất năm 1953 dén

trước khi ban hành LĐĐ 1987

Sau cách mạng tháng Tám, ngày 04-12-1953, Quốc hội nước Việt Nam dân

chủ cộng hòa (Khóa II) đã thông qua LCCRD 1953 Đây là văn bản luật có ý nghĩa

hết sức quan trọng nhăm “thu tiêu quyền chiếm hữu ruộng dat của giai cấp địa chủ thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân” [4 tr 9] LCCRĐ 1953 quy định

cụ thể về tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất và tài sản của thực dân Pháp, của

địa chủ, của ác bá cường hào; đối với ruộng đất văng chủ và ruộng đất bỏ hoang; ruộng đất, tài sản của ngoại kiều, đồng thời, quy định về việc phân chia ruộng đất cho nông dân ban cô nông và trung nông không có ruộng dat và thiêu ruộng dat.

Đề có căn cứ cơ sở pháp lý bao vệ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân LCCRĐ 1953 đã quy định thành lập Toà án đặc biệt ở những nơi phát động quân

chúng thực hiện cải cách ruộng đất Toà án đặc biệt có nhiệm vụ xét xử bọn cường

hào gian ác và những kẻ chống lại hoặc phá hoại cải cách ruộng đất và xét xử những vụ tranh chấp về ruộng đất và tài sản có liên quan đến ruộng đất Điều 36

LCCRĐ 1953 quy định: “Toa án nhân dân đặc biệt có nhiệm vụ xét xử những vụ

tranh chấp về ruộng đất và tài sản có liên quan đến ruộng đất” [4 tr 14].

Tiếp theo đó, một số các văn bản dưới Luật ra đời như: Thông tư số 73/TTg ngày 07-07-1962 của Thủ tướng chính phủ quy định “Vé quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất văng chủ "; Nghị quyết số 125/CP ngày 28-06-1971 của Chính phủ về việc tăng cường công tác quan lý ruộng dat; Nghị định số 01-ND/75 ngày 05-03-1975 của Chính phủ quy định “Xác định quyên sở hữu ruộng đất của nông dân lao

động đã được cách mạng chia cấp trong kháng chiến chống Pháp; Ngày 20 - 9 —

1976, Ban chấp hành Trung ương ban hành Chi thị 235/CT-TW về van đề giải quyết tranh chấp ruộng đất ở Miền Nam Theo các văn ban nay, việc giải quyết tranh chap

ruộng đất trong nội bộ nhân dân được Đảng, nhà nước ta chỉ đạo trên cơ sở nâng

cao giác ngộ chính trị, cách mạng, tăng cường đoàn kết, tự thương lượng, nhân nhượng giúp đỡ lẫn nhau để giải quyết các vụ tranh chấp một cách có lý, có tình, không có hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể nào cho mọi trường hợp tranh chấp.

Đến năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201-QD/CP ngày 1] tháng 07 năm 1980 “vé thống nhất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước” Đây là văn bản pháp luật đầu tiên quy định cụ thể các nội dung quản lý đất đai của Nhà nước, quyên và trách nhiệm của người sử dụng đất; đăng ký thống kê, thu hồi đất Đây cũng là văn bản pháp lý đầu tiên quy định và phân định rõ thâm quyên giải quyết tranh chấp ruộng đất của cơ quan hành chính các cấp và thâm quyền giải quyết tranh chấp

ruộng đất của TAND.

Tham quyền giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính thời kỳ này được phân định thành các trường hợp theo địa giới hành chính cấp huyện, cấp tỉnh Thắm quyền dân sự của Toà án trong giải quyết tranh chấp đất dai được quy định khá mờ nhạt và không có sự phân định giữa thẩm quyền của Toà án theo tố tụng dân sự hay

tô tụng hành chính Việc phân định thâm quyền giải quyết tranh chap dat dai cua

Toà án nhân dân và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính dựa vào yếu tô chủ thê tranh chấp.

1.3.2 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Dat dai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật Dat dai năm 1993

LDD 1987 thông qua ngày 19 tháng 12 năm 1987 Day là LDD đầu tiên của nước ta đánh dấu một bước phát triển mới của pháp luật đất đai nói chung và pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng.

So với với LCCRD 1953 và các văn bản pháp luật trước đó, LDD 1987 là

văn bản pháp lý đầu tiên của Nhà nước ta quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý” [4 tr 63] thông qua đó mà chế định giải quyết tranh chấp đất đai đã có nhiều điểm khác so với các văn bản pháp luật ở thời kỳ trước Theo Điều HDXX, 22 LDD 1987 thì thâm quyền giải quyết tranh chap đất đai thuộc về các cơ quan hành chính các cấp, TAND không có thắm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai.

Các văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ 1987 gồm: Quyết định số 13/HĐBT ngày 01-02-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số van dé cấp bách về ruộng dat; Nghị định số 30/HĐBT ngày 23 tháng 03 năm 1989 của Hội đồng Bộ trưởng về thi hành LDD cũng chỉ quy định rõ thêm thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính.

Sau LĐĐ 1987, Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm 1989 được Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành ngày 07/12/1989 Đây là văn bản pháp ly đầu tiên quy định về thắm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các vụ án dân sự của Nhà nước ta Về thâm quyền, Điều 10 Pháp lệnh không quy định Toà án có thắm quyền giải quyết các vụ án dân sự về tranh chấp đất đai Tuy nhiên, cũng như ở giai

đoạn trước, pháp luật của Nhà nước ta ở giai đoạn này chỉ quy định cho người sử

dụng đất “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dung đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao, nghiêm cam

việc mua bán đất”.

Như vậy, ở giai đoạn này thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDD cơ bản

thuộc về thẩm quyền cua cơ quan hành chính chính quyên các cấp.

TRUNG TÂM TH ÔNG N THỰ VIỆN' TRƯỜNG ĐẠI HỌC LU I HA NO! PHONG DOC 1122 _|

1.3.3 Giai đoạn từ sau khi ban hành Luật Đất dai 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai 2003

Thực hiện HP 1992 ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội (khóa IX) đã thông qua LDĐ 1993 Cùng với việc tiếp tục khang định “Dat đai thuộc sở hữu toàn din do nhà nước thống nhất quan lý”, LDD 1993 lần đâu tiên quy định “Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyên đổi, chuyển nhượng cho thuê thừa kế, thé chap QSDD” (khoản 2 Điều 3) Theo đó, quy định giải quyết tranh chap đất đai và thâm quyền giải quyết tranh chap đất dai cũng đã có thay đổi so với pháp luật thời kỳ trước Khoản 2 Điều 38 LDD 1993 quy định: Các tranh chap về QSDD mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nha nước có thâm quyền thì do UBND giải quyết Khoản 3 Điều 38 Luật này quy định:

Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan

Nhà nước có thâm quyên và tranh chấp về tài san gắn liền với việc sử dụng đất đó thì đo Toà án giải quyết.

Như vậy căn cứ để xác định thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của

TAND là người sử dụng đất có hay không có GCNQSDĐ Tuy nhiên trong quá

trình thực hiện, Toà án địa phương gặp rất nhiều khó khăn lúng túng trong việc xác định thấm quyền giải quyết tranh chấp do không thống nhất cách hiểu về

GCNQSDĐ Dé khắc phục tình trạng này, ngày 28-07-1997, TANDTC,

VKSNDTC, Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư số 02/TTLT hướng dẫn: “Theo quy định tại Điều 36 LDD năm 1993, thì Giấy chứng nhận QSDĐ phải là giấy do Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương (cụ thể là Tổng cục Địa chính) phát hành theo LĐĐ năm 1993 (thường gọi là bìa đỏ) và do cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp cho người sử dụng đất” [17, tr 237].

Quy định tại TTLT số 02/TTLT gây ra nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc xác định thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cơ quan hành chính nhà nước và Toà án dan đến din day trách nhiệm giải quyết giữa Toà án và UBND

trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Dé khắc phục những vướng mắc này, TANDTC, VKSNDTC Tổng Cục địa chính đã ban hành TTLT số 01/TTLT ngày 03-01-2002 thay thế TTLT số 02/TTLT.

Thông tu này đã xác định được thâm quyên giải quyết các tranh chấp liên

quan đến QSDĐ:

- Thâm quyên đối với tranh chấp về QSDĐ đã có GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDDở tại đô thị do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp theo quy định của LDD 1987 và LDD 1993.

- Phân định rõ các trường hợp GCNQSDD” và “GCNQSDD do cơ quan nha

nước có thâm quyên cấp”

- Thâm quyền của Toà án đối với tranh chấp về QSDĐ chưa được cấp GCNOSDĐ nhưng có một số loại giấy tờ được coi là hợp pháp đã được hướng dẫn khá cụ thé tại TTLT số 01/TTLT và Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999

- Thâm quyền của Toà án đối với tranh chấp về QSDĐ không có một trong số các loại giấy tờ thì TTLT số 01/2002/TTLT - TANDTC-VKSNDTC-TCDC

Như vậy, hướng dẫn của TTLT số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC thi hành khoản 3 Điều 38 LDD 1993 và LDD 1993 đã mở rộng thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND phân định rõ rang hơn thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa TAND và cơ quan hành chính Hướng dẫn về GCNQSDD cũng đã có sự thay đổi qua các thời kỳ ngày càng thể hiện sự phân định thâm quyền giải quyết tranh chấp đát đai giữa cơ quan hành chính nhà nước với TAND đã rành mạch rõ ràng hơn Đối với tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thâm quyên thi do UBND giải quyết.

Cạnh đó, Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 sửa đổi bổ sung năm 1998 quy định bổ sung thâm quyên giải quyết của Toà án trong việc giải quyết các khiếu kiện đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Mặc dù đã có nhiều các quy định tiến bộ trong việc giải quyết tranh chấp QSDD nhưng LDD 1993, sửa đổi bé sung năm 1998 và năm 2001 cũng như các văn bản khác của giai đoạn này đã bộc lộ rõ những hạn chế sau đây:

Chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quan lý LDD quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp trong khi các mối quan hệ về kinh tế được dé cập điều chỉnh còn ít Trong thực tế, van dé đòi lại nhà dat vẫn

tiếp tục xảy ra và còn nhiều ý kiến khác nhau trong xử lý "Hệ thống các văn bản về đất đai ban hành nhiêu nhưng thiếu đồng bộ chồng chéo phức tạp không đủ độ minh bach, quá nhéu văn bản nhưng vẫn thiếu sự hướng dẫn tạo ra sự roi ren ngay trong chính hệ thống văn bản pháp luật” [13 tr 154] Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quy định nguyên tắc quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ

thê nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành các cấp.

“Công tác thanh tra va xử lý vi phạm pháp luật về đất đai công tác giải quyết khiếu nại tố cáo tranh chấp đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng yêu cầu” [13 tr 150].

Các quy định về thấm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của LDD 1993 và các quy định về thấm quyền xét xử đối với các quyết định hành chính hành vi hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 được sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã dẫn đến không ít xung đột trên thực tế Chế định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp dat dai được quy định trong LDD 1993 tuy đã có bước thay

đổi đáng ké so với LĐĐ 1987 nhưng nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu.

Số vụ việc tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền giải quyết của cơ quan hành chính các cấp ngày càng gia tăng và hiệu quả giải quyết không dứt điểm, khiếu nại, bức xúc kéo dai Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, tại kỳ họp số 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua LDD 2003 thay thế LDD 1993.

1.3.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất dai năm 2003 dén nay

LĐĐ 2003 là văn bản quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta, với nhiều nội dung mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND Điều 136 LDD 2003 quy định: “ tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật này và tranh chấp về tài sản găn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết” (11, tr 164].

So với LĐĐ 1993, LDD 2003 có một số điểm mới về thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Cụ thé là LĐĐ 2003 đã quy định cụ thể tranh chấp thuộc thẩm

quyền giải quyết của Toà án theo hướng mở rộng hơn Tranh chấp dat đai phải qua

thủ tục bắt buộc hòa giải tại UBND xã, phường, thị tran trước khi khởi kiện tại Toa án Đối với tranh chấp về QSDD mà đương sự không có GCNQSDD và một trong

các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 5 Điều 50 LĐĐ 2003 do cơ quan hành

chính có thâm quyền giải quyết Quyết định giải quyết của co quan hành chính cấp

trên trực tiếp là quyết định giải quyết cudi cùng Đồng thời với quy định nay, Pháp lệnh sửa đôi bô sung một số điều của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 đã được sửa đổi bd sung năm 1998 2006 cũng sửa đổi về thâm quyên của Toà án đối với việc giải quyết các khiếu kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai cụ thể:

Trường hợp UBND huyện quận thị xã, thành phó thuộc tỉnh là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên UBND cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường là quyết định

cuối cùng.

Qua gần 10 năm thi hành LĐĐ 2003 đã phát huy khá tốt vai trò 6n định các

mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bat cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình

an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua LDD 2013, Luật nay sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với LDD 2003, LDD 2013 có 14 chương với HĐXX2 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tôn tai, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành LDD 2003 LDD 2013 vừa tiếp tục kế thừa luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của LĐĐ 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo sỡ những hạn chế bat cập trong giải quyết tranh chấp QSDĐ Theo đó, LDP 2013

có một số đồi mới cơ bản như sau:

Điều 203 LĐĐ 2013 đã bổ sung thẩm quyền dân sự của Toà án theo sự lựa chọn của đương sự trong trường hợp người sử dụng đất không có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Luật mới làm rõ hơn những trường hợp nào, UBND cấp huyện có thấm quyền, những trường hợp nao, UBND cấp tinh có thầm quyền giải quyết và quyền khởi kiện quyết định hành chính ra TAND nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của cơ quan hành chính Những quy định

mới bô sung tại khoản 2 3 4 của Điều 203 đã đưa ra một hướng giải quyết hoàn toàn hợp lý cho người dân được lựa chọn con đường đi ngăn nhất, nhanh nhất và quan trọng nhất là việc giải quyết triệt dé tranh chấp tránh tình trạng tranh chấp không có hồi kết như tồn tại vẫn thấy nhiều năm qua.

Tuy nhiên dé LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 được thực hiện hiêu quả thống nhất và phát huy đúng vai trò mang tính lịch sử của mình thì

việc sớm đưa ra các văn bản hướng dân thực thi đông bộ là việc làm cân thiệt.

KET LUẠN CHƯƠNG 1

Chương | Luận văn đã làm sáng tỏ những van dé cơ bản liên quan đến đề tài nghiên cứu như khái niệm tranh chấp về QSDĐ và thầm quyền của Toà án đối với các tranh chấp về QSDĐ ý nghĩa của việc quy định về thâm quyền của Toà án đối với các tranh chấp về QSDĐ.

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận Luận văn đã làm sáng tỏ cơ sở khoa học của

việc xây dựng các quy định về thâm quyền của Toà án đối với các tranh chấp về QSDD như tinh chất của quan hệ có tranh chấp và chức năng nhiệm vụ của các cơ quan nhà nước; yêu cầu khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội; tính chất đơn giản hay phức tạp của tranh chấp và điều kiện về chuyên môn, nghiệp vụ của đội

ngũ cán bộ Toà án ; đáp ứng yêu cầu đảm bảo việc giải quyết tranh chấp của Toà án và việc tham gia tô tụng của đương sự được thuận lợi.

Việc nghiên cứu về lược sử pháp luật Việt Nam về thâm quyền giải quyết tranh chấp về QSDD của Toà án giúp cho chúng ta có một góc nhìn sâu sắc, toàn diện hơn khi nghiên cứu về thực trạng các quy định về thầm quyền giải quyết tranh

chấp về QSDD của Toà án tại Chương 2 của Luận văn.

CHUONG 2

THUC TRANG PHÁP LUAT HIEN HANH VE THAM QUYEN GIẢI QUYET TRANH CHAP QUYEN SU DUNG DAT CUA TOA AN

2.1 Thực trạng pháp luật về thầm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án theo loại việc

Trong Mục này 3 nội dung căn bản liên quan đến thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Toà án theo loại việc sẽ được tiếp cận bao gồm quy định về

hoa giải tiền tố tụng của UBND đối với tranh chấp QSDD và thâm quyên dân sự của Toà án; Về các loại tranh chấp QSDĐ thuộc thẩm quyên dân sự của Toà án; thầm quyền của Toà án đối với quyết định cap GCNQSDD.

2.1.1 Về quy định hoà giải tiền tô tụng doi với tranh chấp quyền sử dụng

dat và thấm quyên dân sự của Toà án

Hoà giải là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp đỡ các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn bất

đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện tự thỏa thuận Hoà giải

tranh chấp QSDĐ có nhiều ưu điểm nếu hòa giải thành nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà tốn kém cho các bên đương sự mà còn giảm bớt công việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp; phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết nội bộ nhân dân, tiết kiệm được thời gian công sức trong việc khiếu kiện phát huy được vai trò của các tô chức đoàn thé quan chúng đồng thời qua hòa giải, các đương sự hiệu biết thêm về pháp luật và chính sách đất đai của Nhà nước.

Xuất phát từ những ý nghĩa trên, từ LDD 1987, LĐĐ 1993 cho đến LDD 2003, LDD 2013 đều đã có qui định về thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chap về đất dai Khoản | Điều 135 LDD 2003 qui định:“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp dat dai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp dat đai thông qua hòa giải ở cơ sở” Tiếp thu tinh than này, LĐĐ 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 qui định thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai là một thủ tục hành chính về đất đai (Điều 195) Khoản | Điều 202 Luật này tiếp tục ghi nhận: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp dat đai thông qua hòa giải ở cơ sở”.[12,

tr.238]

Kết qua nghiên cứu cho thấy giữa LĐĐ 2003 với LDD 2013 phan qui định về hòa giải tranh chấp đất đai không có nhiều thay đôi ngoài việc thay đôi thời hạn

giải quyết hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã Cu thé là khoản 2 Điều 135 LDD

2003 qui định: “Thoi hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kê từ ngày UBND xã, phường thị tran nhận được don”, trong khi đó theo Khoản 3 Điều 202 LDD 2013

thì “Thu tục hòa giải tranh chấp đất dai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu câu giải quyết tranh chấp

dat dai” [12, tr 239]

Mac dù Điều 135 LDD 2003 qui định theo hướng khuyến khích thực hiện

hòa giải giữa các bên tranh chap đất đai nhưng tại Khoản | Điều 136 Luật này lại có qui định: “?zanh chap đất dai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị tran mà

một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí" thì được giải quyết như sau:

"Tranh chấp về OSDP mà đương sự có GCNOSDĐ hoặc có một trong các loại giấy

tờ quy định tại các khoản 1, 2 va 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp VỀ tai sản gan lién với đất thì do TAND giải quyết `.

Quy định trên dẫn tới cách hiểu trong thực tiễn tố tụng tại Toa án là mọi

tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hoà giải cơ sở Theo Công văn số 116/KHXX ngày 22 tháng 7 năm 2004 của TANDTC thì đối với các

tranh chấp QSDĐ các đương sự chỉ có quyền khởi kiện ra Toà án khi việc hòa giải tại UBND cấp xã không thành Dưới góc độ lý luận cũng có ý kiến cho răng nếu

vận dụng theo quan điểm thực tiễn trên thì 100 % tranh chấp liên quan đến bất động

sản đều phải giải quyết thông qua con đường hòa giải cơ sở v.v Ví dụ: Nếu người

chét dé lại di sản là nhà đất tại phường X quận Y của Hà Nội, nhưng những người

thừa kế lại cư trú ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau thì những người thừa kế bắt buộc phải có mặt tại Hà Nội để tham gia hoà giải cơ sở trước khi khởi kiện ra Toà

án “Điều này gây mất thời gian và tổn phí cho các đương sự trong việc đi lại Trường hợp vợ chồng muốn ly hôn và chia tài sản vợ chồng là nhà đất cũng phải

yêu cầu và chờ UBND xã, phường hoà giải xong rồi mới có thể kiện ra Toà án dé yêu cầu ly hôn và chia tài san vợ chồng Phải chang vấn dé không còn là khuyến

khích hoà giải cơ sở nữa mà là bắt buộc phải hoà giải cơ sở và quyén tự định đoạt

của đương sự đã không được tôn trọng một cach đúng mức” [ 18, tr.256 |.

Tuy nhiên vướng mắc này đã phần nào được giải quyết trong hướng dẫn tại Nghị quyết 05/2012/NQ - Hội đồng Tham phán TANDTC Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HDTP đã có những hướng dẫn theo hướng thu hẹp hơn phạm vi

QSDD thì phải tiến hành hòa giải tai UBND xã phường thị tran nơi có đất tranh chấp Còn đối với tranh chấp liên quan đến QSDD như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ tranh chấp về thừa kế QSDĐ chia tài sản chung của vo chong là QSDĐ thì không phải tiến hành hòa giải tai UBND xã, phường thị tran nơi có đất

tranh chấp trước khi khởi kiện ra Toà án nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo

quy định cua BLTTDS.

Điều 203 LDD 2013 đã không tiếp thu tính hợp lý của các hướng dan trong Nghị quyết 05/2012/NQ - HĐTP và chi sửa đồi văn từ theo hướng từ “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhát tri ” thành “Tranh chap dat dai đã được hòa giải tại UBND cáp xã mà không thanh ” Ngoài ra, việc nghiên cứu cũng cho thấy pháp luật hiện hành đã thiếu vắng các quy định về quyền khởi kiện ra Toà án đối với tranh chap về QSDD trong trường hợp UBND xã phường không có điều kiện để tiễn hành hoà giải

hoặc không hoà giải trong thời hạn luật định Ngoài ra pháp luật cũng không có quy

định về thẩm quyền của Toà án về ghi nhận kết quả hoà giải thành tranh chap về QSDĐ do UBND xã, phường tiến hành cũng như không có quy định về việc đương sự có quyền khởi kiện ra Toà án trong trường hợp UBND xã, phường đã hòa giải xong và

có biên bản hòa giải thành nhưng sau đó các bên đương sự không thực hiện hoặcthực hiện không đúng thỏa thuận ghi trong biên bản hòa giải thành.

2.1.2 Về các loại tranh chấp quyên sử dung đất thuộc thấm quyền dân sự

của Toà an

2.1.2.1 Tranh chấp quyên sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc giáy tờ hợp pháp khác

LDD 1993, LDD 2003 đều đã có qui định phân định thâm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ giữa TAND với UBND trên tiêu chí GCNQSDĐ, tài sản trên đất và bản chất của quan hệ có tranh chấp là quan hệ sử dụng đất hay giao dịch khác về QSDĐ Kế thừa hai văn bản pháp luật trên LĐĐ 2013 tiếp tục có qui định phân định thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa TAND với UBND Tuy nhiên so

với Điều 136 LDD 2003 thì Điều 202 LDD 2013 đã có qui định cu thé hơn có sự tách bạch rõ ràng vé phạm vi thực hiện chức năng giữa các cơ quan khi giải quyết tranh chấp đồng thời mở rộng thâm quyên giải quyết tranh chấp QSDD cho Toa án và thu hẹp thâm quyền của UBND.

Thâm quyền của Toà án giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dung đất đã có GCNQSDD thuộc lần đầu được ghi nhận tại Khoản 3 Điều 38 LDD 1993 Theo quy định này thì “ Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dung đất đã có giấy chứng nhận cua cơ quan Nhà nước có thâm quyền và tranh chấp về tài sản gan liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết ` Ké thừa và phát triển quy định của LDD 1993 về thấm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về QSDD, Điều 136 LDD 2003 và Điều 203 LDD 2013 đều quy định theo hướng tranh chấp

về QSDD mà đương sự có GCNQSD hoặc có các giấy tờ được coi là hợp pháp thì thuộc thâm quyên dân sự của Toà án.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 LDD 2003 thì “7zanh chấp về QSDĐ mà đương sự có giấy chứng nhận OSDP hoặc có một trong các giấy tờ qui định tại các khoản 1, 2 và 5 của điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài san gắn liên với đất thì do TAND giải quyết” LĐĐ 2013 không sử dụng thuật ngữ "tranh chấp về QSDĐ” mà lại sử dung thuật ngữ “tranh chap dat đai” Theo đó, Khoản | Điều 203 LĐĐ 2013 quy định Toà án có thẩm quyền đối với “Tranh chấp dat dai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gan liên với đất thì do TAND

giải quyết".

Điều 136 LĐĐ 2003 và Điều 203 LDD 2013 còn mở rộng thêm thâm quyền giải quyết tranh chấp của Toà án đối với những trường hợp tranh chấp đất đai mà

đương sự có một trong các loại giấy tờ hợp pháp khác theo pháp luật đất đai Kết

quả nghiên cứu cho thấy pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về các loại tranh chap QSDĐ thuộc thẩm quyền dân sự của Toà án mà chỉ có những quy định khái quát có tính phân định giữa thâm quyền dân sự của Toà án và UBND trên cơ sở dấu hiệu có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp khác về QSDĐ có tranh chấp dé khang định đó là tranh chấp liên quan đến một quyên dân sự (hay quyền tài sản) đã được pháp luật thừa nhận Việc xác định các tranh chấp QSDĐ cụ thể thuộc thầm quyền dân sự của Toà án phải dựa vào các quy định của BLTTDS các hướng dẫn

liên ngành trước day, thực tiễn tô tụng dân sự tại Toa án dé xác định đó là tranh

chấp về việc ai là người có QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng chuyên đổi chuyên

nhượng cho thuê cho thuê lại QSDD, thế chấp hoặc bảo lãnh góp vén băng giá trị

QSDD hay tranh chấp về thừa kế QSDĐ v.v.

Cụ thể là TTLT số 01/TTLT đã có những hướng dẫn cu thé về thâm quyền của Toà án đối với tranh chấp về QSDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ mà mới chỉ có một số loại giấy tờ theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999

theo hướng phân biệt :

+ Nếu tranh chấp ai là người có QSDĐ đó thì do UBND có thâm quyền giải quyết.

+ Nếu tranh chấp hợp đồng chuyên đổi, chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh góp vốn bang giá trị QSDD thì Toa án áp dung các quy định của pháp luật tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với việc sử dụng đất đó thì Toà án có thâm quyền thụ lý giải quyết theo thủ tục chung.

Tuy nhiên, việc nghiên cứu cho thấy TTLT số 01/TTLT năm 2002 hoàn toàn

không dé cập tới thâm quyền của Toà án đối với tranh chấp thừa kế về QSDĐ Hạn

chế về thấm quyền này đã được bổ sung trong Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-08-2004 của Hội đồng Thâm phán Toà án nhân dân tối cao theo hướng Toà

án có thắm quyên giải quyết.

Cụ thể là tiểu mục 1.2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-08-2004 của Hội đồng Thâm phán Toà án nhân dân tối cao “Đối với trường hợp đất

do người chết dé lại mà người đó có một trong các loại giây quy định tại các Khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của LDD năm 2003, thì ké từ ngày 01/7/2004 QSDD đó cũng là di san, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế” Việc nghiên cứu cho thay Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-08-2004 của Hội đồng Thâm phán Toà án nhân dân tối cao không chỉ rõ Toà án có thâm quyền đối với các giao dịch về QSDĐ chưa được cấp chứng nhận QSDĐ mà có một số giấy tờ được coi là hợp lệ Tuy nhiên theo tinh thần của Nghị quyết này thì có thể suy luận trong trường hợp đương sự chưa được cấp chứng nhận QSDĐ mà có một trong các loại giấy tờ được pháp

LĐĐ quy định thì QSDĐ vẫn được pháp luật thừa nhận và Toà án hoàn toàn có

thảm quyền giải quyết đối với các tranh chấp về hợp đông chuyên đôi chuyền

nhượng cho thuê cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh góp vốn băng giá trị QSDD Việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay công nhận hợp đồng được thực hiện theo các hướng dẫn cụ thê tại Mục 2 “Việc

giải quyết tranh chap hợp đồng chuyên nhượng QSDD”, Phan II của Nghị quyết số

02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-08-2004 của Hội đồng Thâm phán Toa án nhân dân tối cao.

- Tranh chấp về QSDĐ có các giáy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1 Diéu 50

LDP năm 2003, Khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 LDD năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng ôn định được UBND xã, phường thi trân xác nhận là đất không có tranh chap và có giấy tờ hợp lệ thì đủ điều kiện để được cấp GCNQSDD và không phải nộp tiền sử dụng đất Nếu họ chưa được xét cap GCNQSDD mà tranh chấp đất

đai xảy ra thì Toà án vẫn thụ lý giải quyết Theo quy định này Tòa án có thâm quyền sẽ giải quyết các tranh chấp QSDĐ khi đương sự có một trong các loại giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dung dat đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyên cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà

miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp hoặc có tên trong số đăng ký ruộng dat, số địa chính;

- Giây tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản găn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDD, mua bán nhà ở gan liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uy ban nhân dân xã, phường, thị tran xác

nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp

- Giây tờ do cơ quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Với các giây tờ nêu trên, Toà án sẽ không gặp nhiều khó khăn trong việc xác định ai là người có QSDĐ bởi vì trong quá trình làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ, các đối tượng này phải được chính quyền địa phương xác nhận là đất

đó đã sử dụng ôn định lâu dài phù hợp với qui hoạch Do đó hai tiêu chí đặt ra là vừa là người sử dụng đất ôn định vừa có các giây tờ hợp lệ đê từ đó Tòa án xác

định rõ QSDĐ thuộc vẻ ai.

Khi giải quyết loại tranh chấp này, TAND yêu cầu các bên đương sự không

chi xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ nhăm chứng minh QSDĐ của mình mà còn

phối hợp với UBND cấp xã trong việc cung cấp các loại giấy tờ xác nhận liên quan đến việc sử dụng 6n định lâu dai của chủ sử dụng đất quy hoạch chi tiết đôi với đất tranh chấp Bên cạnh đó cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành cung cấp các loại ban đỗ, số đăng ky đất đai số mục kê dé có được đầy đủ các thông tin về thửa dat, chủ sử dụng và nguồn gốc đất dai, thời gian được QSDD các biến động dat đai Từ đó, Toà án có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết một cách chính xác và đúng pháp

luật đối với những người xuất trình đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ theo qui định tại khoán 1 Điều 50 LDD năm 2003.

Việc nghiên cứu cho thay LDD năm 2013, có hiệu lực từ ngày | tháng 7 năm

2014, thẩm quyền dân sự của Toà án đối với tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc một trong các giây tờ nêu trên được tiếp tục khang định tại khoản 1 Điều 100 LDD năm 2013 mà không có bổ sung thay đổi gì Khi đương sự có một trong các giây tờ này thì tranh chấp về QSDD sẽ thuộc thâm quyền dân sự của Tòa án và Toà án sẽ có quyền quyết định trên cơ sở các quy định của pháp luật liên quan

đối với quan hệ tranh chấp.

- Tranh chấp về OSDP có các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 2 Diéu 50

LĐĐ năm 2003, Khoản 2 Điều 100 LĐĐ 2013:

LĐĐ năm 2003 không những qui định việc cấp GCNQSDĐ cho người có giấy tờ được coi là hợp lệ qui định tại khoản 1 Điều 50 LDD năm 2003 mà còn qui

định việc cấp GCNQSDD cho cả trường hợp người đang sử dụng dat là hộ gia đình, cá nhân nhưng giấy tờ hợp lệ không chính chủ mà vẫn mang tên người khác Khoản

2 Điều 50 LDD năm 2003 qui định: “ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có mội trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên

người khác, kèm theo giấy tờ vẻ việc chuyên QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thu tụcchuyên QSDĐ theo quy định của pháp luật, nay được Uy ban nhân dân xã, phường,

thi trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cap giấy chứng nhận OSDD

và không phai nộp tiền sw dụng đất” Theo nghiên cứu thì quy định này tiếp tục

được kế thừa tại khoán 2 Điều 100 LĐĐ năm 2013 mà không có sự thay đổi bô sung Khi đương sự có một trong các giấy tờ này thì về nguyên tac QSDĐ của ho được pháp luật thừa nhận là một quyền dân sự và tranh chấp về QSDĐ trong những trường hợp này vẫn thuộc thâm quyền dân sự của Tòa án bao gồm tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại QSDĐ thế chấp hoặc bảo lãnh góp vốn băng giá trị QSDĐ hay

tranh chấp về thừa kế QSDĐ.v.v.

Trong các giao dịch chuyên QSDĐ trong thực tế, các bên đương sự chỉ có giấy tờ về việc chuyên nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan và đến trước ngày 1/7/2004 (ngày LDD năm 2003 có hiệu lực) vẫn chưa làm day đủ thủ tục chuyên QSDĐ theo qui định của pháp LDD Xét trên nguyên tắc, việc chuyển

QSDD như vậy là chưa tuân thủ các qui định của Bộ Luật Dân sự và pháp LDD

nhưng đây là thực tế khá phô biến trong giao dịch về QSDĐ của người dân Việt Nam Thực tế người dân còn ngại những thủ tục hành chính về đất đai, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như thuế chuyển QSDD, phí và lệ phí về đất đai.

Như vậy, trong khi chưa hoàn thiện được các loại giấy tờ về QSDD thì việc Toà án

có trách nhiệm thụ lý các tranh chấp như trên là hoàn toàn hợp lý Vì xét cho cùng người sử dụng đất có thể xuất trình giấy tờ chứng minh QSDĐ của mình các giấy tờ xác định rõ thời điểm thực hiện giao dịch dân sự về đất đai, có chữ ký của các bên liên quan thể hiện đầy đủ ý chí và nguyện vọng trong việc xác lập giao dịch đồng thời có xác nhận của UBND có thâm quyền về quá trình sử dụng đất Bên chuyền nhượng đã nhận đủ tiền hoặc gần đủ tiền, đã bàn giao dat cho nguoi nhan chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã sử dung đất, xây dung nhà ở, công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, khi có tranh châp xảy ra TAND căn cứ vào các giấy tờ mà đương sự sử dụng trong quá trình thực hiện

các giao dịch về QSDĐ để công nhận QSDĐ công nhận hoặc hủy giao dịch theo

qui định của Bộ luật dân sự và các qui định của pháp luật về đất đai.

- Tranh chap về QSDĐ có các giáy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 5 Điễu 50 LPP năm 2003, Khoản 3 Điêu 100 LDP 2013:

Khoản 5 Điều 50 LDD năm 2003 qui định: “Hộ gia đình, cả nhân được sử

dung dat theo ban án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án

Go to

cua cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất dai cua co quan nha

nước có thâm quyên đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận OSDD sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cua pháp luật” Quy định này tiếp tục

được kế thừa trong Khoản 3 Điều 100 LDD năm 2013 Theo đó “Hộ gia đình, cá nhán được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định cua TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết qua hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất dai của co quan nhà nước có thâm quyên đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận OSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực

hiện theo quy định cua pháp luật".

Theo các quy định tại Khoản 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 và Khoản 3 Điều 100 LDD năm 2013 thì nếu có những giấy tờ trên thì QSDĐ của đương sự sẽ được công nhận Do vậy, tranh chấp về QSDĐ có một trong các giấy tờ xác định QSDD trên vẫn thuộc thâm quyền dân sự của Tòa án bao gồm tranh chấp vẻ việc ai là

người có QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại QSDĐ thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ hay tranh chấp

về thừa kế QSDD v.v.

Nhu vậy, theo các quy định tại Điều 50 LDD năm 2003 và Điều 100 LDD

2013 thì trường hợp chủ sử dung đất có một trong các loại giấy tờ cân thiết theo pháp LDD hoặc quyết định của cơ quan tư pháp như bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính có thâm quyền đã được thi hành thì khi xảy ra tranh chấp và có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết thì Toà án có thâm quyên phải thụ ly và giải quyết tranh chấp đó Khi giải quyết các tranh chấp QSDD có một trong các

loại giấy tờ qui định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LDD năm 2003 và khoản 1, 2 và 3

Điều 100 LĐĐ 2013 thì Toà án tuỳ thuộc vào quan hệ tranh chap để xác định thắm quyền theo loại việc đối với tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ; Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn băng giá trị QSDĐ; Thừa kế QSDĐ Khi đã thụ lý vụ án, Toà án có quyền quyết định về chủ thể có QSDĐ, công nhận hoặc không công nhận giao dịch về QSDĐ; công nhận bác bỏ quyền thừa kế hoặc chia thừa kế QSDĐ trên cơ

sở các quy định có liên quan.

2.1.2.2 Tranh chấp QSDĐ không có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ

hợp lệ khác

Van đề này trước đây đã được hướng dẫn khá cụ thé tại TTLT số

01/2002/TTLT theo hướng dẫn sau đây:

+ Nếu tranh chấp ai là người có QSDĐ đó thì do UBND có thâm quyền giải

+ Nếu tranh chấp hợp đồng chuyền đổi chuyên nhượng, cho thuê cho thuê lại QSDĐ va thé chấp hoặc bảo lãnh góp vén bang giá trị QSDĐ thi Toà án áp dụng các quy định của pháp luật tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

+ Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác găn liền với việc sử dung đất đó thì Toa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết nhưng có sự phân biệt 3

trường hợp:

Nếu đương sự có văn bản của Uỷ ban cấp có thâm quyền xác nhận việc sử

dung đất là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận QSDD thì Toà án giải quyết cả tranh chấp về tài sản và cả tranh chấp QSDĐ.

Nếu đương sự không có văn bản của Uy ban cấp có thâm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng có văn ban cua Uy ban cấp có thắm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể xem xét để giao QSDĐ thi Toà án giải quyết tranh chấp về tài sản đồng thời xác định ranh giới, tam giao QSDĐ đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thâm quyền tiền hành các thủ tục giao QSDĐ và cấp giầy chứng nhận QSDD.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng dat là không hợp pháp, tài sản không được phép tôn tại trên đất đó thì Toà

án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản trên đất.

Kết quả nghiên cứu trên cho thay đối với tranh chấp QSDĐ không có giây tờ thi TTLT số 01/TTLT năm 2002 chỉ quy định về thâm quyền Toà án trong việc tuyên bố vô hiệu và xử lý hậu quả đối với tranh chấp hợp đồng chuyên đổi, chuyền nhượng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh góp vốn băng giá

trị QSDĐ: tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với việc sử

dụng đất đó nhưng không đề cập tới thâm quyền của Toà án đối với tranh chấp thừa kế về QSDD.