Luận văn thạc sĩ luật học: Kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

Dẫu vậy, thời gian qua đã có một số công trình khoa học về van đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình cụ thé sau: i Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai 2012, “Một

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

TÔ HÒNG MAI

KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

HÀ NOI - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

TÔ HONG MAI

KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã so: 8380101.05

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYEN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trong bat kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,

tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toántat cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại học Luật thuộcĐại học Quốc gia Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Tô Hồng Mai

LOI CAM ON

Luận văn tốt nghiệp cao học được hoan thành dưới sự hướng dẫn khoa học trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thay đã tận tình hướng dan trong suốt thời

gian làm Luận văn.

Xin chân thành cám ơn đến Quý thầy cô giảng dạy, Ban Giám hiệu

và các phòng chức năng của Trường Đại học Luật thuộc Đại học Quốc gia

Hà Nội, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ, góp ý cho tác giả trong quá trình

thực hiện Luận văn.

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới các Luật sư, Công

chứng viên và các anh chị, bạn bè đồng nghiệp đã giúp tôi có những nguồn tài

liệu, thông tin quý giá và những đóng góp chuyên sâu Đặc biệt là những người thân trong gia đình đã quan tâm chia sẻ cùng tôi những lúc khó khăn,động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu dé hoànthành Luận văn nảy.

Do giới hạn về mặt thời gian và trình độ nghiên cứu nên Luận văn khôngtránh khỏi những thiếu sót, vi vậy tôi rất mong nhận được sự cảm thông va

đóng góp ý kiến của Quý thay, cô giáo dé Luận văn được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ việt tat

Chương 1: LÝ LUẬN VE KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG

CHUYEN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUẬT

VE KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐÁTT 2-5252 5<22zczxezxerxeres 8

1.1 Lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đẤT, ST 1212212211211211211211111111 111k 8

1.1.1 Ly luận về chuyên nhượng quyền sử dụng dat wo 81.1.2 Lý luận về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền

sử dụng đất -cs 2k t ExEE211211211211211211 1111111111111 11k 12

1.2 Ly luận pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển

nhượng quyền sử dụng đẤT - 00 2S 2n 222212121 xerre, 17

1.2.1 Khái niệm va đặc điểm pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi

trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2- 2-5 s+cscs+: 17

1.2.2 Yêu cầu đối với pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong

chuyền nhượng quyền sử dụng đắt 2-2 2s+cszs+zxecxeee 19

1.2.3 Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dịch

tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất -ce- 20

Kết luận Chương I - 2-2-5 SE2EE2EE2EE2E157157171211211211211 21111 txeE 22 Chương 2: THUC TRANG PHAP LUAT VE KIEM SOÁT GIAO

DỊCH TƯ LOI TRONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG

DAT VÀ THUC TIEN THUC HIEN TẠI VIET NAM 23

2.1.1.

2.1.2.

2.1.3.

2.1.4.

2.1.5.

2.1.6.

2.2.

2.2.1.

2.2.2.

2.2.3.

Thực trạng pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đẤt - 2-52 5 SsEEcEzEcrEerxerxererree

Về điều kiện chuyền nhượng quyền sử dụng

đất . -Về chủ thé có quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đắt

Về nội dung hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng dat

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dung đất

Về nghĩa vu tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về xử lý vi phạm pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng Gat -+ 22+s+cszs+zxecseee Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết quả đạt ẨƯỢC - -G vn ng ng ng Hạn chế, vướng 1 Nguyên nhân của hạn chê, vướng MAC -« «++s+++s++++ Kết luận Chương 2 - 2-52 SESE2E22E12E1211121717121121121111 11111 xe Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT VA NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC HIEN TẠI VIET NAM 2-©2ccccccccrxecersecee 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng

đắt -. -3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Việt Nam Ăn, 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất -2 2s+cszs+zxzseee 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Kết luận Chương 3 2-2552 2E2E2E121112127171211211211 1111111 xe.

KET LUẬN - ¿©5252 2< 2E 2E EEE2122112112112110711111 111211211211 1 1e

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2-22 525z£xezxzsced

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

BLDS Bộ luật dân sự

GCNQSDD | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NSNN Ngân sách nhà nước

QSDĐ Quyên sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

XHCN Xã hội chu nghĩa

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tàiDat đai là một loại tài sản đặc biệt và tăng giá trị theo thời gian Mộttrong những nguyên nhân khiến đất đai ngày càng có giá trị lớn là tính khan

hiểm của nó Dat dai không do con người tạo ra bị giới hạn bởi không gian,

diện tích; trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng (do

sự gia tăng dân số) Điều này có nghĩa là yếu tố “cung” về dat dai không đáp

ứng yếu tô “cầu” về đất đai Chính sự bất tương tích thích giữa “cung” và

“cầu” về đất đai khiến cho người chiếm giữ đất đai có khả năng thu được lợi

nhuận lớn từ việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất Ở một khía cạnh khác,

việc có đất giúp cho tô chức, cá nhân có thé thu được số tiền rất lớn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, yêu tố tư lợi luôn tiềm ẩn trong giao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống pháp luật không hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất sẽ tạo “kẽ hở” dé tổ chức, cá nhân lợi dung

chuyên nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích tư lợi hoặc việc thực thipháp luật không hiệu quả, nghiêm minh có không ít tổ chức, cá nhân thực

hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, không đúng

pháp luật để chiếm đoạt số tiền chuyên nhượng Thực tiễn công tác đấutranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai thời gian qua

cho thấy nếu không kiểm soát hiệu quả giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gây thất thoát, lãng phí rất lớn tài nguyên đất đai và làm

cho một số người giàu lên rất nhanh chóng, tạo ra sự bat công xã hội Dat daitrở thành “miếng mỗi béo bd” để các nhóm lợi ích thâu tóm, xâu xé chiếmđoạt sự chênh lệch về địa tô trong giao dịch quyền sử dụng đất Mặt khác,phải thăng than thừa nhận răng hệ thống chính sách, pháp luật thường xuyên

được rà soát, sửa đôi, bố sung, hoàn thiện song vẫn còn “khoảng trong”, van còn “kẽ hở” bi tổ chức, cá nhân lợi dụng thực hiện giao dịch tư lợi trong

chuyên nhượng quyền sử dụng đất Đề tìm ra giải pháp mang tính khoa học,

có giá trị thuyết phục thì cần phải nghiên cứu, đánh giá một cách hệ thống,day đủ, toàn điện về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sửdụng đất theo pháp luật Việt Nam Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài “Kiểm

soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyên sử dụng đất theo pháp luật

Việt Nam ” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiếp cận dưới khía cạnh pháp luật đã

có nhiều công trình nghiên cứu được công bố Tuy nhiên, phân tích về kiểmsoát giao dich tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên phươngdiện pháp luật thì đường như còn ít công trình đề cập Dẫu vậy, thời gian qua

đã có một số công trình khoa học về van đề này được công bố mà tiêu biểu

phải kể đến các công trình cụ thé sau: i) Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị

Nắng Mai (2012), “Một số giao dịch tu lợi trong thực tiễn chuyển nhượng

quyên sử dụng đất”, Nxb Lao động, Hà Nội; ii) Phạm Tuấn Anh (2014),

“Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng dat nhằm hạn chế giao dich tư loi”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại hoc Quốc

gia Hà Nội; iii) Từ Nguyên (2010), “Tham những đất dai đã là thói quen”;iv)Viện nghiên cứu Phát triển TP.HCM (2007), “Những bất cập trong chínhsách dat dai và hệ quả”, thành phé Hồ Chí Minh; v) Phan Thị Vân Hương(2013), “Một số y kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hop đồng chuyển

nhượng quyên sử dụng dat theo quy định của Dự thảo Luật Dat dai sửa đổi `, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Nguyễn Hoài Nam (2013), Hop dong chuyển nhượng quyên sử dung dat - Những van

đề lý luận và thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội; vii) Nguyễn Thị Thùy Liên (2010), “Đánh giá công tác dau gidquyên sử dụng đất trên địa bàn thành pho Viét Tri - tinh Phu Tho giai doan

2007 - 2010", luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia HàNội; viii) Nguyễn Xuân Trọng và Trần Hoài Nam (2010), “Vướng mắc vềpháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp, khiếu nại về dat đai”, nguồn:http://isponre.gov.vn; ix) Nguyễn Cảnh Quy (2006), Hoàn thiện cơ chế điều

chính pháp luật đất đai ở Việt Nam, Luận án tiễn sỹ luật học, Học viện Chính

trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; x) Đặng Hùng Võ (2023), Kiểm soát quyên

lực trong quản lý đất đai, Tạp chí Luật học, số 4-2023 v.v.

Các công trình nghiên cứu trên đây đã đề cập trực tiếp đến một số giao

dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất từ góc độ lý luận và thựctiễn hoặc phân tích những bat cập của pháp luật đất đai nói chung và chế địnhchuyên nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; nghiên cứu thực trạng thamnhũng trong lĩnh vực đất đai và kiểm soát quyền lực trong quản ly đất đai

Tuy nhiên, dường như còn ít các công trình nghiên cứu, phân tích về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất từ góc độ pháp luật Trên cơ sở kế thừa kết quả của các công trình liên quan đến đề tài được công bố, luận văn đi sâu nghiên cứu về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyên sử dụng đất theo pháp luật ở nước ta.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là giải quyết một số vấn đề lý luận vềkiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyên sử dụng đất theo pháp

luật; tìm hiểu thực trạng các quy định của pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất và đánh giá thực tiễn thực hiện Trên cơ

sở đó, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định một số nhiệm vụnghiên cứu cụ thê sau đây:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượngquyền sử dụng đất thông qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm của giao dich

tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tiêu chí xác định và các loại

giao dich tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất; giải mã nội hàm

khái niệm, đặc điểm kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất; nguyên tắc kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền

sử dụng đất; các phương thức kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về kiểm soát giao dịch tưlợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích kháiniệm, đặc điểm; cấu trúc về nội dung; yêu cầu đối với pháp luật về kiểm soát

giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Phân tích thực trạng pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong

chuyền nhượng quyền sử dụng đất và đánh giá thực tiễn thực hiện.

- Đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dịch tư lợi trongchuyên nhượng quyền sử dụng đất; giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dich

tư lợi trong chuyên nhượng quyên sử dung đất và nâng cao hiệu quả thực hiện

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Dé giải quyết yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tượng

nghiên cứu, bao gồm các vấn đề cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lỗi của Đảng về phòng chống tham nhũng, tiêu cực

trong lĩnh vực đất đai; về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật đất đai trongthời kỳ đây mạnh toàn diện công cuộc đôi mới và hội nhập quôc tê.

- Trường phái lý thuyết, cơ sở khoa học, học thuyết pháp lý về kiểmsoát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng dat.

- Nội dung quy định của pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trongchuyên nhượng quyền sử dụng đất

- Thực tiễn thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trongchuyền nhượng quyền sử dụng dat

4.2 Pham vi nghiên cứu

Kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

pháp luật Việt Nam là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiềulĩnh vực pháp luật Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ;luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vào một số nội dung chủ yếu sau đây:

- Giới hạn về nội dung Luận văn nghiên cứu kiểm soát giao dich tư lợi

trong chuyên nhượng quyền sử dung dat theo pháp luật Việt Nam chủ yếu khu trú vào các quy định về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của Luật Dat đai năm 2013; một số quy định có liên quan của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) và các văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm một số van dé cụ thé sau: i) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ii) Chủ thé thực hiện

chuyên nhượng quyền sử dụng dat; iii) Nội dung hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất; iv) Trình tự, thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất; v)Nghĩa vụ tài chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; v) Xử lý vi phạmpháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất

- Giới hạn về phạm vi Luận văn nghiên cứu thực trạng thực hiện kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyên sử dung đất theo pháp luật

Việt Nam trong phạm vi cả nước.

- Giới hạn về thời gian Luận văn nghiên cứu kiểm soát giao dịch tư lợi

trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ năm

2013 dé nay

5 Phương pháp nghiên cứuLuận văn nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin nghiên cứu nguồn gốc, bảnchat của kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất theopháp luật; quá trình hình thành và phát triển của lĩnh vực pháp luật này với cáclĩnh vực pháp luật có liên quan như pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất; pháp luật tài chính về đất đai; pháp luật về công chứng

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ

thê sau:

- Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tích được sử dụng xuyênsuốt toàn bộ các chương của luận văn

- Phương pháp lịch sử, phương pháp đánh giá được sử dụng dé nghiên

cứu Chương 1 Lý luận về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyên

nhượng quyền sử dụng dat

- Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận được sử dụng nghiên

cứu Chương 2 Thực trạng pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong

chuyên nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

- Phương pháp tông hợp, phương pháp quy nạp được sử dụng nghiên

cứu Chương 3 Định hướng, giải pháp hoan thiện pháp luật về kiểm soát giao

dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực

hiện tại Việt Nam.

6 Những đóng góp của luận văn

- Luận văn hệ thống hóa, góp phần củng cố, hoàn thiện hệ thống cơ sở

lý luận pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dựa trên lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu; lý thuyết về quản trị tốt; lý thuyết về sự thượng tôn pháp luật

- Luận văn nghiên cứu có hệ thống, toàn điện về lý luận và thực tiễn

pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụngđất góp phần cung cấp luận cứ khoa học nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luậtnày và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam.

Luận văn góp phần bổ sung hệ thống học liệu phục vụ công tác giảng

dạy, học tập, nghiên cứu khoa học của các cơ sở đào tạo luật và là tài liệu

tham khảo bồ ích cho quá trình rà soát, đánh giá, hoàn thiện hệ thống pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu tranh phòng chống tham

nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai

7 Bố cục của luận văn

Ngoài lời cam đoạn, danh mục các từ viết tắt, lời nói đầu, kết luận,danh mục tài liệu tham khảo; luận văn được bồ cục với 03 chương:

Chương 1 Lý luận về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyên

nhượng quyền sử dụng dat

Chương 2 Thực trạng pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam.

Chương 3 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về kiểm soátgiao dich tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng dat và nâng cao hiệu quảthực hiện tại Việt Nam.

1.1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đấti) Khái niệm và đặc điểm của giao dịch tư lợi trong chuyên nhượngquyên sử dụng dat

Trên thế giới, thuật ngữ giao dịch tư lợi (self-dealing transactions) đã

được đề cập ở nhiều công trình nghiên cứu Theo Từ điển Black’s Law, giao

dịch tư lợi là giao dịch mà người tham gia giao dịch đề thu lợi cho bản thânthay vì làm lợi cho người ma mình đang nhận nghĩa vụ ủy thác [50].

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì: Chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyên giao đất cùng với

quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyên nhượng Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa

thuận giữa các bên.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 thì: “3 Viécchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấpquyên sử dụng đất, góp vốn bằng quyên sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quanđăng kỷ dat dai và có hiệu lực kề từ thời điểm đăng ky vào số địa chính” [32]

Dé được cơ quan đăng ký đất dai đăng ký vào sé địa chính thi các bên chuyền nhượng quyền sử dụng dat bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục

như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tạiđiểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất dai năm 2013: “a) Hop dong chuyển

nhượng, tang cho, thé chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng dat, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực ” [32].

Kê khai nghĩa vụ tài chính va đóng thuế thu nhập cá nhân (kê cả trường hopđược miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biếnđộng cho cơ quan đăng ký đất đai Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng

được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển

nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất [29].

Như vậy, giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quá trình chuyên giao quyền sử dụng đất giữa các bên với mục đích thu được

lợi ích kinh tế, tài chính Đây là một khía cạnh quan trọng của thị trường

BĐS, ảnh hưởng đến giá trị tài sản và còn ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển

cho bản thân ảnh hưởng xấu tới thị trường và xã hội.

Các đặc điểm của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, chủ thể của giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử

dụng đất có thê là cá nhân hoặc tô chức có thâm quyền liên quan đến việc xác

lập giao dịch quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, những chủthê được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tô

chức kinh tế, tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ hai, tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi lợi

ích của cá nhân hoặc tổ chức bị xâm phạm Giao dịch tư lợi thường được thựchiện với mục đích thu lợi về kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân và

Nhà nước Theo thống kê có đến khoảng 70% các giao dịch về chuyển nhượng đất đai diễn ra trên thị trường không chính thức, gây thất thu cho

ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản

Thứ ba, việc giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất

về hình thức vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật nhưng mục đích trụclợi của cá nhân người giao kết, nghĩa là mang trong nó yếu tố bất hợp pháp ởdạng ân, nếu không được phát hiện nó vẫn tồn tại công khai, có giá trị bắtbuộc thực hiện và được pháp luật bảo vệ.

ii) Tiêu chí xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyên sử dụng đất cóthé dựa trên một số tiêu chí chính sau đây:

Thư nhất, một trong những dấu hiệu quan trọng của giao dịch tư lợi là

sự chênh lệch đáng ké giữa giá mà bên mua trả và giá trị thực tế của tài sản

đất đai Nếu giá giao dịch thấp hon đáng kê so với giá trị thực tế, có thể nguy

cơ có giao dich tu lợi.

Thứ hai, về quá trình giao dịch thiếu sự minh bạch, chăng hạn như việc không công bố thông tin về giá trị giao dịch, các bên liên quan, hoặc điều kiện giao dịch, có thê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi.

Thứ ba, nếu có sự thay đôi chủ sở hữu liên tục hoặc nhanh chóng đốivới một tài sản đất đai cụ thé, có thé là dau hiệu của các giao dich tư lợi hoặcthương vụ không minh bạch.

Thứ tư, các giao dịch diễn ra nhanh chóng hoặc liên tiếp Khi có sự liêntục trong các giao dịch chuyên nhượng đất đai với các bên tham gia khácnhau và thời gian giữa các giao dịch ngăn, có thê đê cập đên việc sử dụng các

10

giao dịch tư lợi để tránh trách nhiệm thuế hoặc làm lợi ích tài chính cá nhân.

Thứ năm, nếu các bên liên quan sử dụng các lỗ hồng của pháp luật déche giấu thông tin về giá tri thực tế của giao dịch hoặc sự liên quan của họ, cóthê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi

Thứ sáu, liên quan đến người môi giới không rõ ràng Nếu có sự xuấthiện của người môi giới không rõ ràng hoặc không có sự minh bạch về vai trò

của họ trong giao dịch, có thê đề cập đến việc sử dụng người môi giới để che giấu giao dịch tư lợi.

Các tiêu chí này thường được sử dụng dé đánh giá xem một giao dichchuyên nhượng quyền sử dung đất có tinh tư lợi hay không Việc sử dungcùng lúc nhiều tiêu chí này có thể giúp xác định giao dịch có sự tư lợi hoặc sựthiếu minh bạch

iii) Hậu quả của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ gây ra

những hậu quả xấu ảnh hưởng tới kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia

Thứ nhất về kinh tế, giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sửdụng đất còn có tác động không nhỏ đến nền kinh tế Trường hợp khi các bênthỏa thuận mức giá chuyên nhượng trong hợp đồng vượt xa giá trị thực tế, mụcđích là để huy động vốn từ các tổ chức tín dụng Theo quy định, các tô chức tíndụng thường có quyền cho vay tiền cho khách hang dựa trên giá tri chuyên

nhượng quyền sử dụng đất, với mức vay thường dao động từ 70% đến 80% của giá tri đất được chuyên nhượng Do đó, dé vay được số tiền lớn hơn giá trị thực

tế của tài sản, có thé xảy ra hiện tượng cán bộ tín dụng và khách hàng hợp tác nhằm làm cho hồ sơ vay tiền của họ trở nên hợp pháp Trong trường hợp khách

hàng không thể thanh toán nợ, ngân hàng sẽ phải chịu tốn thất vì số tiền thu được

từ việc thanh lý tài sản thường ít hơn số tiền đã vay Hơn nữa, các giao dịch như

vậy trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng dat gây nên môi trường dau tư

11

không lành mạnh, không cân đối, tạo ra sự lo lắng trong tâm lý của các nhà đầu

tư nước ngoài và ảnh hưởng đến nên kinh tế quốc gia

Thứ hai về chính trị, Khi giao dịch tư lợi diễn ra thường xuyên màkhông có biện pháp kiêm soát, người dân có thé mat lòng tin vào chính phủ và

hệ thống chính trị của quốc gia Điều này có thê dẫn đến sự bất mãn và không

tuân thủ các quy định pháp luật và chính tri.

Thứ ba về xã hội, khi các giao dịch tư lợi diễn ra phổ biến, giá nhà đất tăng cao do sự cạnh tranh mua bán Điều này gây khó khăn cho người mua

nhà đất thực sự muốn sở hữu nơi ở và gây sự chênh lệch giàu nghèo trong xãhội Giao dich tư lợi trong chuyền nhượng quyền sử dụng dat gây ra tình trạngmất bình đăng giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất Tình trạngđầu cơ dẫn đến việc mắt cân bằng giữa cung và cầu cũng như giá trị của đấtđai trên thị trường.

1.12 Lý luận về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

i) Khái niệm và đặc điểm kiểm soát giao dich tu lợi trong chuyén nhượng quyên sử dung đất

Theo Từ điển tiếng Việt thì kiểm soát là xem xét để phát hiện, ngănngừa kip thời việc làm sai trái với thỏa thuận, với quy định [28].

Như vậy, kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sửdụng đất là quá trình áp dụng các quy định pháp luật để giám sát và hạn chế

các hành vi tư lợi trong giao dịch chuyển nhượng đất Mục tiêu của việc kiểm soát là đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong hoạt động giao dịch chuyển

nhượng quyên sử dụng đất

Một số đặc điểm chính của kiểm soát giao dịch tư lợi:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật và quy định được thiết lập đề điều chỉnh

và kiểm soát giao dịch chuyển nhượng đất Các quy định này bao gồm các

12

quy tắc về việc định giá đất, quy hoạch đô thị, cấp phép xây dựng, giao dịchbất động sản và quản lý quyền sử dụng đất.

Thứ hai, quy trình và thủ tục kiểm soát giao dịch tư lợi được thiết lập

dé đảm bảo sự minh bạch và tuân thủ Điều này bao gom việc xác định các

bước, phê duyệt và công khai thông tin liên quan đến giao dịch đất.

Thứ ba, các cơ quan chức năng có trách nhiệm giám sát và kiểm tra thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và tránh các hành vi tư lợi Việc tăng cường giám sát và kiểm tra

giúp phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm.

Thứ tư, cải thiện minh bạch và công khai trong giao dịch chuyểnnhượng đất là một yếu tố quan trọng trong việc kiểm soát giao dịch tư lợi.Điều này có thê đạt được thông qua việc công khai thông tin về quy hoạch đô

thị, giá trị đất, quyền sử dụng đất và các giao dịch bất động sản.

Thứ năm, Thiết lập các biện pháp ngăn chặn các hành vi giao dịch tưlợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất Để đảm bảo tính hiệu quả của

kiểm soát, cần có các biện pháp xử lý nghiêm minh đối với những người vi

phạm quy định và tham gia vào các giao dịch tư lợi.

ii) Ý nghĩa cua kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyển

sẽ cung cấp cho nhà nước các công cụ và biện pháp đề thực hiện thanh tra,

kiểm tra và xử lý các vi phạm, đặc biệt khi cá nhân và tô chức lợi dụng các lỗhồng trong quy định của pháp luật đề thực hiện các giao dịch tư lợi

Thứ hai, dé hạn chế các giao dịch tư lợi nhằm tăng nguồn thu cho ngân

13

sách nhà nước Cần phải xem xét lại các giao dịch chuyền nhượng quyền sửdụng đất giữa cá nhân và tổ chức Nhiều trường hợp giá trị ghi trong hợpđồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá trị thực tế của tài sản Thường thìgiá này được thỏa thuận bởi các bên dựa trên giá quy định bởi Nhà nước.Trong một số trường hợp, giá này còn thấp hơn khung giá Điều này đã dẫnđến việc Nhà nước bị thiệt hại về nguồn thu ngân sách khi người sử dụng đất

đã tránh trách nhiệm thuế.

Thứ ba, tạo điều kiện dé tạo sự an tâm, mạnh dan đầu tu cho các doanh

nghiệp, góp phan nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường batđộng sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ đất đai

Hiện nay, các cơ quan chức năng đã nhận biết được tình trạng này, tuynhiên, vì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá

nhân thuộc loại giao dịch dân sự, theo nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự

là tự thỏa thuận và tự nguyện, nên Nhà nước chưa có cách hiệu quả dé xử lý

van đề này Do đó, cần xem xét và điều chỉnh các quy định về biện pháp và kế

hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương, bao gồm việc xâydựng Bảng giá các loại đất dựa trên giá đất của từng vùng giá trị trong khung

giá đất Đồng thời, cần quy định cụ thé về việc sử dụng dịch vụ tư vấn giá dat,

điều kiện và nội dung của hoạt động tư vấn giá đất.

iii) Nguyên tắc kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyén

sử dụng đất

Nguyên tắc kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sửdụng đất là một phần quan trọng của chính trị và pháp luật đất đai để đảm bảo

công bang, minh bach, và hiệu quả trong quá trình chuyền nhượng quyền sử

dụng đất Dưới đây là một số nguyên tắc quan trọng trong việc kiểm soát giaodich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, cần phải minh bach và công khai Tat cả các giao dịch chuyềnnhượng quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện một cách minh bạch và công

14

khai Thông tin về giá trị giao dịch, các bên liên quan, và điều kiện giao dịch nênđược công bố rộng rãi dé ngăn ngừa gian lận và giao dịch tư lợi.

Thứ hai, cần xác định giá trị thực tế: Giá trị của tài sản đất đai trong

giao dịch nên được xác định dựa trên giá tri thực tế tại thời điểm giao dich.

Các biện pháp đánh giá độc lập và đáng tin cậy nên được áp dụng dé đảm bảo

rằng giá trị được xác định chính xác.

Thứ ba, về thanh tra và kiểm tra: Nhà nước cần có các cơ quan thanh tra

và kiểm tra có thẩm quyền dé theo dõi và đánh giá các giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Các cơ quan này nên có khả năng tiến hành kiểm tra tài chính, xem xét hỗ sơ giao dịch, và yêu cầu giải trình từ các bên liên quan.

Thứ tư, về xử lý vi phạm: Đối với các trường hợp vi phạm quy định về

giao dịch tư lợi, cần thiết phải có quyền hình phạt và xử lý hành vi vi phạm một cách nghiêm ngặt Các biện pháp phạt bồi thường và xử lý hình sự nên

được áp dụng theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, cần có sự kết hợp giữa các ban ngành: Sự hợp tác giữa các cơ

quan chức năng, xã hội dân sự và ngành công nghiệp đất đai là cần thiết để

đảm bảo hiệu quả của kiểm soát giao dịch tư lợi Các bên liên quan nên làmviệc cùng nhau dé ngăn chặn và xử lý các giao dịch không đúng quy định

Những nguyên tắc này cùng với việc thiết lập một hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả có thê giúp đảm bảo rằng chuyền nhượng quyền sử dụng dat diễn ra theo cách công bằng và bảo vệ lợi ích của người dân và nhà

nước, hạn chế được các giao dịch tư lợi

iv) Các phương thức kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển nhượngquyên sử dụng đất

Có một số phương thức và biện pháp kiểm soát giao dịch tư lợi trongchuyển nhượng quyền sử dung đất mà các cơ quan chức năng và pháp luật có

thé áp dụng dé đảm bảo tinh minh bạch, công bằng và hợp pháp.

15

Thứ nhất, yêu cầu công bố thông tin Các bên tham gia giao dich cần phải

công bồ thông tin liên quan đến giao dịch, chăng hạn như giá trị, bên mua, bên bán, và điều kiện giao dịch Việc này giúp tạo sự minh bạch và cho phép cộng đồng và cơ quan chức năng theo dõi quá trình giao dịch một cách cận thận.

Thứ hai, các cơ quan quản lý đất đai cần duyệt và kiểm tra các hồ sơ

chuyền nhượng đất để đảm bảo tính hợp pháp và đáng tin cậy của giao dịch.

Thứ ba, Sử dụng các phương pháp định giá đất đai chính xác đề xác định

giá trị thị trường của tài sản Các biện pháp này có thể bao gồm sử dụng bảng giá

đất địa phương, thâm định độc lập, hoặc quy định giá trị dựa trên thị trường

Thứ tư, yêu cầu các bên tham gia giao dịch sử dụng hợp đồng ràng

buộc giá, trong đó giá bán đất phải không thấp hơn giá trị thị trường Việc này

giúp ngăn chặn các giao dịch tư lợi với giá thấp hơn giá trị thật của đất.

Thứ năm, Các cơ quan chức năng cần thực hiện kiểm tra và thanh trađịnh kỳ hoặc dựa trên thông tin nếu có nghi ngờ về tính hợp pháp của giao

dịch Các biện pháp này bao gồm việc kiểm tra hồ sơ và kiểm tra tình trạng

thực tế của đất đai

Thứ sáu, sử dụng công nghệ và blockchain Công nghệ mới như

blockchain có thể được áp dụng dé tạo ra hệ thống ghi chép an toàn và minh

bạch cho các giao dịch đất đai Điều này giúp ngăn chặn gian lận và giảm

thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch.

Thứ bảy, sự hợp tác giữa các cơ quan chức năng, bao gồm cả cơ quan

thuế, cơ quan quản lý đất đai, và cơ quan xử lý tội phạm tài chính, là quantrọng đề đảm bảo tính hiệu quả trong kiểm soát giao dịch tư lợi

Các phương thức và biện pháp này có thé được kết hợp và tùy chỉnh dé

phù hợp với ngữ cảnh và tình hình cụ thé của từng quốc gia và vùng lãnh thô.Quá trình kiểm soát giao dịch tư lợi đòi hỏi sự hỗ trợ của nhiều bên, bao gồm

cả chính phủ, cơ quan chức năng, và cộng đồng, để đảm bảo tính minh bạch

và công băng trong giao dịch đất đai

16

1.2 Lý luận pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi

trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Khái niệm pháp luật về kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyển

đến quyền sử dụng đất.

Việc kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthé hiện sự can thiệp của nhà nước thông qua việc áp dụng các quy định cụthé của pháp luật Những quy định này không chỉ giới han ma còn hướng dẫn

cách thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất theo hướng nào

đó Chúng tạo ra một môi trường pháp lý để kiểm soát và điều hành các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong việc ngăn chặn các

giao dịch phi chính đáng.

Tóm lại, pháp luật kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng

quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là một tập hợp quy định pháp lý, mà

còn là một công cụ mà nhà nước sử dụng để quản lý và kiểm soát các hoạt

động liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nham đảm bao tính hợp pháp và công bằng trong các giao dịch này, đặc biệt là để ngăn chặn các

giao dịch tư lợi.

17

* Đặc điểm pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượngquyên sử dụng đất

Một trong những đặc điểm pháp luật quan trọng nhất trong kiểm soátgiao dịch tư lợi là sự minh bạch và công khai Pháp luật cần đòi hỏi rằng cácthông tin liên quan đến giao dịch đất đai, bao gồm giá trị giao dịch, bên mua,

bên bán, và điều kiện giao dịch, phải được công bố một cách rộng rãi Điều

này giúp đảm bảo tính minh bạch và cho phép cộng đồng và các cơ quan chức

năng theo dõi quá trình chuyền nhượng đất một cách cận thận.

Pháp luật cũng phải chú trọng đến việc quản lý rủi ro trong quá trìnhkiểm soát giao dịch tư lợi Các biện pháp kiêm soát cần được lập ra dé ngănchặn các giao dịch không hợp pháp và giảm thiểu rủi ro trong quá trìnhchuyển nhượng đất Điều này bao gồm việc thiết lập các quy tắc và quy định

dé đảm bảo rang giao dich đất đai phải tuân thủ các quy định pháp luật và

không bị lạm dụng.

Pháp luật cần xác định rõ các tiêu chí và quy tắc dé xác định giao dịch

có tính chất tư lợi Điều này giúp phân loại và kiểm soát các giao dịch này một cách hiệu quả Các yếu tổ như giá thấp hơn giá trị thực tế của đất, sự

tham gia của các bên liên quan có quyên lợi, và sự không minh bạch trongquy trình giao dịch có thé được sử dụng để xác định giao dịch tư lợi

Pháp luật cần xác định rõ các biện pháp xử lý và trách nhiệm pháp lýđối với những người vi phạm các quy định về giao dịch tư lợi Điều này có

thể bao gồm việc thu hồi đất, xử lý hình phạt hành chính hoặc hình phạt hình

sự Điều này đảm bảo rằng các giao dịch không hợp pháp sẽ phải chịu trách

nhiệm và bị xử lý một cách nghiêm khắc

Cuối cùng, pháp luật cần có sự hợp tác giữa các cơ quan chức năng,

bao gồm cả cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai, và cơ quan xử lý tội phạmtài chính để đảm bảo tính hiệu quả trong kiểm soát giao dịch tư lợi Sự hợp

18

tác này giúp tăng cường khả năng kiểm tra và đánh giá các giao dịch đất đai

một cách toàn diện.

1.2.2 Yêu cau đối với pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết, cần thiết lập một khung pháp lý để tạo điều kiện cho sự can

thiệp và kiểm tra giám sát của nhà nước đối với các giao dịch tư lợi trong lĩnhvực chuyền nhượng quyên sử dụng đất Sự phát triển của quy định pháp luật

về giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ cung cấp công

cụ cho nhà nước để thực hiện thanh tra, kiểm tra, và xử lý các vi phạm trong

trường hợp cá nhân và tô chức tận dụng sự chồng chéo của quy định pháp luật

đề thực hiện các giao dich tư lợi

Tiếp theo, cần hoàn thiện hơn nữa chế độ sở hữu toàn dân đối với đấtđai Vì tính đặc thù của chế độ này tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được cấp

dựa trên quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do đó, nhà nước cần: Tăng cường bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và đảm bảo rằng quyền

này không bị vi phạm.

Cuối cùng, cần có những quy định pháp luật cụ thé dé hạn chế những

giao dịch tư lợi và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hiện tại, thực tế đã

chứng minh sự tồn tại của nhiều giao dịch tư lợi trong chuyền nhượng quyền Sửdụng đất, khi mà giá trị ghi trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế

của tài sản Điều này đã dẫn đến thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước và sự lợi dụng của các khoảng trống trong quy định pháp luật đề trốn thuế.

Dé giải quyết van đề này, cần xem xét và cập nhật các quy định về biện

pháp và kế hoạch trién khai việc ban hành bang giá đất tại các địa phương Cụ

thé, cần xem xét:

- Thiết lập bảng giá đất dựa trên mức giá đất thực tế tại từng khu vực,đông thời quy định rõ vê việc sử dung tư vân gia dat và các điêu kiện liên quan.

19

- Xác định rõ quyền và nhiệm vụ của t6 chức tư vấn giá đất, đặc biệttrong việc xây dựng bảng giá dat và định giá cụ thé cho các loại đất.

- Tăng cường kiểm tra và xử lý nghiêm việc vi phạm trong giao dịchchuyên nhượng quyền sử dung dat dé tránh thâm hụt ngân sách nhà nước khi

người sử dụng đất không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế.

1.2.3 Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dich tw lợi trong chuyén nhượng quyền sử dụng dat

Dé dam bảo thực hiện pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong

chuyên nhượng quyền sử dụng đất, cần xác định và thực hiện một số điềukiện quan trọng sau đây:

Thứ nhất, cần phải có quy định rõ ràng và cụ thể Pháp luật cần có cácquy định cụ thê về giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyên sử dụng dat,

bao gồm định nghĩa rõ ràng về loại giao dịch này và các yêu cầu, điều kiện cụ thê đề thực hiện chúng.

Thứ hai, trao quyền và nhiệm vụ cho cơ quan chức năng Cần thiết lập

quyén và nhiệm vụ rõ ràng cho các cơ quan chức năng trong việc kiểm soát

và giám sát giao dịch tư lợi Các cơ quan này cần có quyền tiến hành thanhtra, kiểm tra, và xử lý vi phạm

Thứ ba, cần có bảng giá đất chính thức Cần xây dựng và công bố một bang giá đất chính thức, dựa trên thị trường và giá trị thực tế của đất ở từng vùng Điều

này giúp ngăn chặn việc ghi giá đất thấp hơn thực tế trong các hợp đồng

Thứ tư, quy định rõ về việc sử dụng các tổ chức tu van giá đất dé đảm

bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá tài sản đất đai.

Thứ năm, yêu cầu các bên tham gia giao dịch tư lợi phải báo cáo chỉ tiết

về giao dịch cho cơ quan chức năng và công khai thông tin về giá trị giao dịch

Thứ sáu, thiết lập các biện pháp xử lý nghiêm việc vi phạm các quyđịnh về giao dịch tư lợi, bao gồm việc xử phạt hành chính, thu hồi tài sản, vàtruy cứu trách nhiệm hình sự.

20

Thứ bảy, tạo cơ chế giám sát liên tục và định kỳ dé đảm bảo tuân thủ

pháp luật và ngăn chặn việc vi phạm.

Thứ tám, các cơ quan chức năng cần hợp tác chặt chẽ để chia sẻ thông

tin và tài liệu liên quan đến kiểm soát giao dịch tư lợi, đặc biệt là giữa cơ quan

thuế, cơ quan địa phương, và các cơ quan liên quan khác.

Thứ chín, t6 chức các chương trình giáo dục và tạo nhận thức trongcộng đồng về tác động của giao dịch tư lợi và vai trò của pháp luật trong việc

ngăn chặn chúng.

Bằng cách thực hiện những điều kiện này, pháp luật có thể đảm bảorằng kiểm soát giao dich tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất đượcthực hiện một cách hiệu quả và công bằng, đồng thời bảo vệ lợi ích của ngânsách nhà nước và người dân.

21

hưởng lớn đối với sự phát triển của xã hội.

Ngoài ra, chương | cũng đã phân tích các nguyên tắc, phương thức kiểm soát, tiêu chí xác định, hậu quả, và các đặc điểm pháp luật của việc kiểm soát giao dịch tư lợi trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình nghiên cứu cho thấy đây không chỉ là một vấn đề lý luận mà còn là

một thách thức thực tế quan trọng Tính minh bạch, công bằng và hiệu quảtrong việc quản lý tài sản đất đai của quốc gia là việc cần thiết dé bảo đảm sựphát triển bền vững và ôn định

Hậu quả của các giao dịch tư lợi không chỉ giới hạn ở mức độ kinh tế mà còn động chạm đến các khía cạnh chính trị và xã hội Sự không minh bạch và công bằng trong quá trình chuyên nhượng quyền sử dụng đất có thé tạo ra những tác động tiêu cực, thậm chí làm giảm niềm tin của người dân đối với hệ thống pháp luật.

Chương 1 không chỉ đóng vai trò là bước khởi đầu, mà còn là cơ sở lý

luận quan trọng cho sự hiểu biết sâu sắc hơn về tầm quan trọng của việc kiểmsoát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này không

chỉ bao quát mà còn làm nỗi bật những điểm cần được tập trung và phát triển

trong những chương tiếp theo, nhằm đưa ra những đề xuất cụ thê và thiết thực

hơn để nâng cao hiệu quả của hệ thống pháp luật trong vấn đề này.

22

Chương 2

THUC TRẠNG PHAP LUAT VE KIEM SOÁT GIAO DỊCH TƯ LỢI

TRONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT VA

THUC TIEN THUC HIEN TAI VIET NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

Chế định về chuyên nhượng quyền sử dụng đất đã ra đời cùng với việc

ban hành Luật Dat đai vào năm 1993 qua nhiều lần sửa đổi, bố sung Khi LuậtĐất đai năm 2013 được thông qua, chế định này vẫn tiếp tục tồn tại và ngàycàng hoàn thiện hơn theo thời gian Chuyển nhượng quyền sử dụng dat đóngvai trò quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, đây là một phần quan trọng

của nên kinh tế thị trường.

Về mặt pháp lý, chuyên nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức quan trọng của giao dịch đất đai được thực hiện thông qua các hợp đồng Khi đó, chủ

sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với một

phan diện tích đất cụ thé và chuyển nhượng chúng cho một chủ thé khác dé sử dụng Về mặt kinh tế, điều này tương đương với việc chuyên nhượng các lợi ích

kinh tế liên quan đến đất đai từ người sử dụng đất này sang người sử dụng đất

khác, và điều này thê hiện sự tương tác của quan hệ thị trường.

2.1.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng dat

* Điều kiện của bên chuyén nhượng

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtđược chuyền nhượng quyên sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giây chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Dat dai năm 2013

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án.

23

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyền nhượng có đủ 04 điều kiệntrên thì được phép chuyền nhượng Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoàiviệc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyền nhượng phảikhông thuộc trường hợp cam nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều

191 Luật Dat đai 2013

Trong trường hợp:

- Nếu người nhận chuyên nhượng không thuộc trường hop cắm nhận

chuyên nhượng hoặc đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyểnnhượng có điều kiện thì chỉ cần bên chuyên nhượng có đủ 04 điều kiện theokhoản 1 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng hợp pháp

- Nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp cắm nhận chuyên

nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyên nhượng

có điều kiện thì dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng vẫn trái pháp luật, không thé sang tên Giấy chứng nhận.

2.1.2 Về chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dat Luật dat dai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định các chủ

thé sau đây có quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất:

« Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

‹ Tổ chức su nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê

đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Tuy nhiên việc thực hiện quyền chuyền nhượng của tô chức này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thâm quyền;

« Tổ chức kinh tế nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất có nguồn

gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê

24

đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng dat, tiền thuêđất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

« Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nôngnghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất;nhận chuyên nhượng và chuyên mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nha nước có thẩm quyền

cho phép chuyên mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sangđất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat thu tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê;

« Tổ chức kinh tế nhận góp vốn băng quyền sử dung đất của hộ giađình, cá nhân, tô chức kinh tế khác trong 02 trường hợp dưới đây:

- Đất của tô chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyền nhượng quyên sử dụng đất;

- Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nha

nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

« Hộ gia đình, cá nhân sử dung đất nông nghiệp được Nhà nước giaotrong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

« Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thâm

quyền cho phép chuyên mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê;

« Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam đượcNhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

25

« Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nướcViệt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất đề thực hiện dự án;

‹ Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài, người Việt Nam định cu ở nước ngoài với tô chức kinh tế mà tổ chứckinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01

tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhànước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiềnthuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai dé góp vốn liên doanh với tổchức nước ngoai, cá nhân nước ngoài (trong trường hợp này, giá trị quyền sử

dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh);

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn băng quyền sử dụng dat với tư cách là t6 chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

« Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sửdụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuộctrường hợp:

- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường

hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh

nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê theo quy định;

- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng dé thực

hiện các dự án đầu tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

được Nhà nước giao đất;

26

« Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyên nhượngquyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bên chuyển đổi, bên chuyền

nhượng, bên tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn băng QSDĐ, bên thé chấp,bên cho thuê (bên cho thuê lại) QSDD (gọi chung là bên tiến hành giao dịchQSDĐ) và bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặngcho, bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thế chấp, bên

thuê (bên thuê lại) (gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ có quyền giao

dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với bên tiến hành giao dịch

- Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ)

Về nguyên tắc, để thực hiện quyền giao dịch Quyền Sử Dụng Đất

(QSDĐ), bên thực hiện giao dịch cần phải là chủ thé sở hữu QSDD Tư cáchcủa bên thực hiện giao dịch cần phải được xác nhận bởi cơ quan nhà nước cóthâm quyén thông qua việc cấp Giấy Chứng Nhận QSDĐ Vi vậy, khi quyđịnh về thời điểm và điều kiện thực hiện giao dịch QSDĐ, Luật Dat đai yêu

cầu rằng bên thực hiện giao dịch phải có Giấy Chứng Nhận QSDĐ Tuy nhiên, có một số trường hợp mà Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể sở hữu QSDD thực hiện giao dịch.

Những người không phải là chủ thể sở hữu QSDĐ vẫn có quyền thựchiện giao dịch, bao gồm:

Người thuê dat từ chủ đầu tư hoặc từ Nhà nước dé xây dựng cơ sở hạ tang

27

trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,hoặc khu kinh tế (với điều kiện họ là chủ đầu tư cơ sở hạ tang) có quyền thựchiện tất cả các giao dịch, ngoại trừ giao dich chuyển nhượng QSDD Nếu họ trảtiền thuê đất hàng năm, ho cũng có quyên cho thuê lại QSDĐ.

Người không có Giấy Chứng Nhận QSDD tại Việt Nam, nhưng được tặng cho QSDĐ hoặc thừa kế QSDD có quyền tặng hoặc chuyển nhượng

QSDD Trong trường hợp này, bởi vì bên thực hiện giao dịch không phải là

chủ thé sở hữu QSDĐ, họ không cần phải được cấp Giấy Chứng Nhận Do

đó, các đối tượng này có quyền thực hiện giao dịch mà không cần GiấyChứng Nhận Quyền Sử Dụng Dat, ngoại trừ trường hợp người thuê đất từ chủđầu tư đầu tư cơ sở hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao, hoặc khu kinh tế Trong các trường hợp nêu

trên, bên thực hiện giao dịch chỉ cần có Giấy Chứng Nhận QSDĐ mang tên

người nhận (trong trường hợp tặng cho), hoặc Giấy tờ chứng minh quyền thừa

kế (đối với trường hợp thừa kế) Tuy nhiên, trong các trường hợp khác, người không phải là chủ sở hữu QSDĐ chỉ có quyền thực hiện giao dịch QSDĐ khi

được chủ sở hữu cho phép.

- Phải được Luật Dat dai cho phép giao dịchTheo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịchQSDD bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sựnghiệp công lập tự chủ tai chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các chủ thé này có quyền giao dịch

khi SDD theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD, ma

không được miễn tiền SDD, trừ trường hợp được miễn tiễn SDD để thực hiện

dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuêđất dé thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà

28

tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDD nhưgiao đất có thu tiền SDD mà không được miễn tiền SDD; nhận chuyênQSDĐ Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDD theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trong trường hợp bên cho thuê

lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuêmột lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 (trướcngày Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu ha tangtrong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước

Các chủ thể nêu trên có quyền giao dịch QSDĐ thông qua các hìnhthức: chuyên nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp vốnbăng QSDĐ Đối với giao dịch tặng cho QSDĐ, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài chỉ có quyền tặng cho QSDD trong trường hợp QSDĐ được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cô phan của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê lại QSDD và trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người Việt Nam định cư ởnước ngoài có quyền tặng cho trong các trường hợp được Nha nước giao đất;nhận chuyên nhượng QSDD, thuê lại QSDD của chủ đầu tư kết cau hạ tầngtrong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

Đối với giao dịch chuyển đổi QSDĐ, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước mới có quyền này Giao dịch thừa kế, đương nhiên, chỉ có cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) mới có quyền

dé thừa kế QSDĐ Giao dịch chuyên đổi chỉ áp dụng cho chủ thé SDD là hộ

gia đình, cá nhân trong nước SDĐ theo, trừ trường hợp các đối tượng nàySDD theo hình thức thuê đất của Nhà nước

29

Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thé SDD không

có quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thé SDD theo các hình thức: thuê dat trảtiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuêcòn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ nhưgiao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước; giao đất có

thu tiền SDD mà được miễn tiền SDD, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước va chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có

quyền tặng khi QSDĐ được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi

đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất Riêng đối vớidoanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không

có quyền tặng cho ngay cả khi QSDĐ có được do Nhà nước giao đất có thu

tiền và không được miễn tiền SDĐ.

- Không bị hạn chế quyền định đoạt

Dé tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp

ung các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp

do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận Theo quy định tại điểm ckhoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, các trườnghợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thê bị kê biên QSDĐ để bảođảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDD trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia

đình, cá nhân là dân tộc thiêu số SDD do Nhà nước giao đất theo chính sách

hỗ trợ của Nhà nước; bên tiễn hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng [32]

Ngoài trường hợp này, tuy Luật Dat đai không dé cập đến, nhưng thựctiễn xét xử cho thấy, chủ thé SDD còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy

30

định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể:trong trường hợp QSDD bị thé chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyềnquyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại,thế chấp QSDĐ.

Bên tham gia giao dịch

- Phải là người được phép tham gia giao dịchTheo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người được phép

tham gia vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng

dân cư, t6 chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vén dau tư nước ngoài Tuy nhiên, trong các chủ thé này, chỉ có hộ giađình, cá nhân trong nước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyền đổiQSDĐ, nhưng không có quyền nhận góp vốn Cộng đồng dân cư chỉ có quyền

tham gia vào giao dich tặng cho và thừa kế QSDĐ Quyền nhận thé chấp QSDD chỉ áp dụng cho tổ chức tin dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước Quyền nhận tặng cho không áp dụng cho tổ chức kinh tế Quyền nhận tặng cho, quyền nhận thừa kế và quyền nhận chuyền nhượng QSDD không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Namđịnh cư ở nước ngoai dau tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cum côngnghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Không bị hạn chế quyén tham gia giao dịch

Luật Dat dai quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào giao dịch Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham

gia vào giao dịch chuyên đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng

xã, phường, thị tran Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, tô chức kinh tế không có quyền nhận chuyền nhượng, nhận tặngcho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng

31

phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho,nhận chuyển nhượng QSDD trong các khu vực nay Người Việt Nam định cư

ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyền nhượng, nhận tặng cho QSDD ở găn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở Đối

với các loại đất khác thì chi được nhận chuyên nhượng QSDD trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổchức kinh tế không phải là t6 chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyềnnhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác Người không

đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao

dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân 16, bán nền.

Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai

đề cập đến, nhưng bên tiễn hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải dap ứng các điều kiện về năng lực của chủ thé theo quy định của Bộ

luật Dân sự [47].

2.1.3 Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sửdụng dat là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyên đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thé chap, gop von quyén sử

dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên

kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng voi người sử dụng đất”.

Quy định này cho thấy, chuyên quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

được phép chuyền quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền

sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyên

đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn.

Chuyên nhượng quyên sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyền

quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.

32

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đắt, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng: thời hạn sử dụng đất

còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

- Giá chuyền nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyên nhượng;

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy bannhân dân cấp có thâm quyền chứng thực Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà

nước có thâm quyên, các bên trong hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

dat bat đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của minh theo hợp đồng Giá chuyển

nhượng do hai bên thoả thuận trên co sở bảng giá do uy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo

quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất

Như vậy, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất

(bên chuyên nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận

chuyền nhượng, bên nhận chuyền nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển

nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật [40].

33