MỤC LỤC
Kê khai nghĩa vụ tài chính va đóng thuế thu nhập cá nhân (kê cả trường hop được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử. Như vậy, giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quá trình chuyên giao quyền sử dụng đất giữa các bên với mục đích thu được lợi ích kinh tế, tài chính. Đây là một khía cạnh quan trọng của thị trường BĐS, ảnh hưởng đến giá trị tài sản và còn ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển. của xã hội. Nhưng nếu “tư lợi” với mục đích thu được lợi ích chính đáng đúng pháp luật thì hoàn toan hợp lý, nó còn góp phan phát triển kinh tế và thị trường BĐS. Còn “tư lợi” được phân tích trong luận văn chủ yếu nói đến “tư lợi” bất chính lợi dụng lỗ hồng của pháp luật mang về những lợi ích kinh tế cho bản thân ảnh hưởng xấu tới thị trường và xã hội. Các đặc điểm của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất:. Thứ nhất, chủ thể của giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất có thê là cá nhân hoặc tô chức có thâm quyền liên quan đến việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thê được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tô chức kinh tế, tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thứ hai, tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi lợi. ích của cá nhân hoặc tổ chức bị xâm phạm. Giao dịch tư lợi thường được thực hiện với mục đích thu lợi về kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân và Nhà nước. Theo thống kê có đến khoảng 70% các giao dịch về chuyển nhượng đất đai diễn ra trên thị trường không chính thức, gây thất thu cho ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản. Thứ ba, việc giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất về hình thức vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật nhưng mục đích trục lợi của cá nhân người giao kết, nghĩa là mang trong nó yếu tố bất hợp pháp ở dạng ân, nếu không được phát hiện nó vẫn tồn tại công khai, có giá trị bắt. buộc thực hiện và được pháp luật bảo vệ. ii) Tiêu chí xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xác định giao dich tư lợi trong chuyển nhượng quyên sử dụng đất có thé dựa trên một số tiêu chí chính sau đây:. Thư nhất, một trong những dấu hiệu quan trọng của giao dịch tư lợi là sự chênh lệch đáng ké giữa giá mà bên mua trả và giá trị thực tế của tài sản đất đai. Nếu giá giao dịch thấp hon đáng kê so với giá trị thực tế, có thể nguy. cơ có giao dich tu lợi. Thứ hai, về quá trình giao dịch thiếu sự minh bạch, chăng hạn như việc không công bố thông tin về giá trị giao dịch, các bên liên quan, hoặc điều kiện. giao dịch, có thê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi. Thứ ba, nếu có sự thay đôi chủ sở hữu liên tục hoặc nhanh chóng đối với một tài sản đất đai cụ thé, có thé là dau hiệu của các giao dich tư lợi hoặc. thương vụ không minh bạch. Thứ tư, các giao dịch diễn ra nhanh chóng hoặc liên tiếp. Khi có sự liên tục trong các giao dịch chuyên nhượng đất đai với các bên tham gia khác. nhau và thời gian giữa các giao dịch ngăn, có thê đê cập đên việc sử dụng các. giao dịch tư lợi để tránh trách nhiệm thuế hoặc làm lợi ích tài chính cá nhân. Thứ năm, nếu các bên liên quan sử dụng các lỗ hồng của pháp luật dé che giấu thông tin về giá tri thực tế của giao dịch hoặc sự liên quan của họ, có thê là dấu hiệu của giao dịch tư lợi. Thứ sỏu, liờn quan đến người mụi giới khụng rừ ràng. Nếu cú sự xuất hiện của người mụi giới khụng rừ ràng hoặc khụng cú sự minh bạch về vai trũ của họ trong giao dịch, có thê đề cập đến việc sử dụng người môi giới để che giấu giao dịch tư lợi. Các tiêu chí này thường được sử dụng dé đánh giá xem một giao dich chuyên nhượng quyền sử dung đất có tinh tư lợi hay không. Việc sử dung cùng lúc nhiều tiêu chí này có thể giúp xác định giao dịch có sự tư lợi hoặc sự thiếu minh bạch. iii) Hậu quả của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ gây ra những hậu quả xấu ảnh hưởng tới kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia. Theo quy định, các tô chức tín dụng thường có quyền cho vay tiền cho khách hang dựa trên giá tri chuyên nhượng quyền sử dụng đất, với mức vay thường dao động từ 70% đến 80% của giá tri đất được chuyên nhượng.
Pháp luật về kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyên nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều hành các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp. Tóm lại, pháp luật kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là một tập hợp quy định pháp lý, mà còn là một công cụ mà nhà nước sử dụng để quản lý và kiểm soát các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nham đảm bao tính hợp pháp và công bằng trong các giao dịch này, đặc biệt là để ngăn chặn các.
Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thé SDD không có quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thé SDD theo các hình thức: thuê dat trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước; giao đất có thu tiền SDD mà được miễn tiền SDD, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước va chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở. Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%) x Giá chuyển nhượng - Trường hợp giá chuyên nhượng thấp hơn hoặc bang giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất. mỶ tại Bang giá đất do Uy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. c, Phí công chứng. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyền nhượng quyên sử dụng đất được tính như sau:. - Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất. - Công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có tài sản găn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất [3]. d, Lệ phí cap Giấy chứng nhận quyền sử dung đất. Căn cứ điều kiện cụ thé của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tinh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. e, Phí thâm định hồ sơ. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chat phức tạp của từng loại hỗ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thê của địa phương dé quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Về xử lý vi phạm pháp luật về kiểm soát giao dịch tw lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc thì chế tài hành chính chỉ được áp dụng dé xử lý đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế. Do đó, dé áp dụng chế tài hành chớnh cho cỏc hành vi cụ thộ trong lĩnh vực thuế cần xỏc định rừ liệu hành vi đó có vi phạm hành chính hay không, và đánh giá mức độ nguy hiểm của hành vi đó đối với xã hội. Dựa trên đánh giá này có thé áp dụng các biện pháp chế tài thích hợp. Theo quy định hiện hành, các biện pháp chế tài hành chính chỉ được áp dụng đối với một số nhóm vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế. Hình phạt tiền thường áp dụng cho hầu hết các hành vi vi phạm pháp luật thuế, và mức phạt có thể thay đổi tùy thuộc vào loại hành vi vi phạm cụ thể. Trong trường hợp người nộp thuế vi phạm bằng cách khai sai thông tin, gian lận số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn trả, nếu đây là lần vi phạm đầu tiên và có những tình tiết giảm nhẹ, và người nộp thuế đã tự nguyện nộp đủ số tiền thuế trước khi cơ quan có thẩm quyền ra quyết định xử phạt, cơ quan Thuế sẽ. lập biên bản dé xác định loại vi phạm là khai thiếu thuế. Còn đối với hành vi gian lận và trốn thế thì có thé sẽ bị phạt tiền gấp từ 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế đối với người nộp thuế, tùy từng trường hợp có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ hay không theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn. Trong quá trình thực hiện pháp luật thuế, nếu hành vi vi phạm pháp luật thuế nói chung, và đặc biệt là trong quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền. sử dụng đất, cau thành một hoặc nhiều tội phạm được quy định trong Bộ Luật Hình Sự, người vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự. Về mặt pháp lý, chế tài hình sự là sự áp dụng của luật pháp nhà nước đối với những người có hành vi vi phạm luật hình sự, nhưng hành vi này có liên quan trực tiếp đến. lĩnh vực thuế. Những hành vi này chung quy có đặc điểm là do những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến lĩnh vực thuế thực hiện một cách cố ý hoặc vô ý, nhằm xâm phạm đến các quyền lợi phát sinh trong mối quan hệ thuế và được bảo vệ bởi luật hình sự. Về lý thuyết, việc áp dụng chế tài hình sự đối với những người vi phạm pháp luật thuế thực chất giải quyết hai vấn đề cơ bản như sau:. Thứ nhất, xác định xem hành vi vi phạm pháp luật thuế có cấu thành tội. phạm hay không?. Thứ hai, xác định những hình phạt nào sẽ được áp dụng đối với người vi phạm tội đó, và cơ sở pháp lý nào được áp dụng dé thực hiện điều nay?. Vì vậy, về nguyên tắc, nếu hành vi vi phạm hành chính về thuế có tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội đến mức không thê giới hạn chỉ ở mức xử lý vi phạm hành chính, cơ quan có thâm quyền có thể xem xét việc xử lý băng biện pháp hình sự nhằm trừng phạt một cách xứng đáng những người vi phạm và ngăn ngừa các hành vi vi phạm trong tương lai. Trong thực tế, các hành vi vi phạm pháp luật về thuế thường rất đa dạng và phức tạp, và có thê xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau.Vì thế nếu như quá trình khai thế mà thỏa mãn các dấu hiệu cấu thành của tội phạm thì sẽ vẫn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 200 của Bộ luật Hình sự năm 2015 hiện hành. Theo đó, tuỳ mức độ hành vi vi phạm mà người khai giá thấp đề trốn thuế có thé bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự, cụ thé:. Người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 như sau:. Tội trốn thuế. c) Loi dung chức vụ, quyền hạn;. đ) Tái phạm nguy hiểm. Khi người vi phạm không thuộc trường hợp bị xử lý hình sự như quy định. trên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn. Xử phạt hành vi trốn thuế. Phat tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm. a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hỗ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, ké từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc kế từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c khoản 4 và khoản 5 Điều 13. Nghị định này;. b) Không ghi chép trong số kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định nay;. c) Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp. người nộp thuế đã khai thuế đối với giá trị hàng hóa, dịch vụ đã bán, đã cung ứng vào kỳ tính thuế tương ứng: lập hóa don ban hàng hóa, dịch vụ sai về số lượng, gia trị hàng hóa, dịch vụ dé khai thuế thấp hơn thực tế và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế;. d) Sử dụng hóa đơn không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp hóa. đơn để khai thuế làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm;. đ) Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp. chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dich thực tế dé xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số. thuế phải nộp hoặc làm tăng sô thuế được hoàn, được miễn, giảm;. e) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyên đồi mục dich sử dụng, khai thuế với cơ quan thuế;. ứ) Người nộp thuế cú hoạt động kinh doanh trong thời gian xin.
Cục Thuế Hà Nội đã gửi Thư ngỏ tới NNT thực hiện chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội thông qua các Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, các Văn phòng công chứng và Bộ phận “Một cửa” của UBND các quận, huyện, thị xã cũng như tại Cục thuế TP Hà Nội, các Chi cục Thuế trực thuộc, đồng thời phát tới từng người dân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đề tránh những rủi ro pháp lý không đáng có với cơ quan Thuế, co quan chức năng cũng như khi phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện do nguyên nhân từ việc kê khai giá chuyền nhượng bat động sản không chính xác, trung thực và đầy đủ, tại Thư ngỏ Cục Thuế Hà Nội một lần nữa đề nghị: Người nộp thuế cần nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về thuế và các pháp luật có liên quan khi kê khai giá mua bán chuyên nhượng trên hợp đồng công chứng và khi kê khai nghĩa vụ về thuế, phí phải nộp.
Đề đảm bảo công tác đấu tranh phòng chống tội phạm mà đặc biệt là tội phạm vi phạm trật tự quản lý về thuế, tài chính ma cu thé là sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để xác định sai số tiền thuế phải nộp nên cần phải xử lý thật nghiêm để các bị cáo có điều kiện được giáo dục và cải tạo thành người. Đối với ông Đào Thanh V3 và ông Đào Xuân V4 là những đồng sở hữu và sử dụng đất với vợ chồng bị cáo V và C, có chia tri giá tai sản khi chuyển nhượng thửa đất số 17 nói trên, tuy nhiên ông V3 và ông V4 không biết việc thỏa thuận cũng không có thống nhất hạ giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng.
Các bị cáo phải chịu án phí hình sự sơ thâm theo quy định của pháp luật. Án phí hình sự sơ thâm: Buộc các bị cáo Nguyễn Thanh B, Nguyễn Văn A, Thái Thị T, Nguyễn Hữu V và Mạc Thị C mỗi bị cáo phải nộp.
Ké từ đầu năm 2020, nhiều địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Ria — Vũng Tau đã tra lại hàng nghìn hồ sơ sau khi cán bộ thuế thanh tra rà soát và thay rang giá trị kê khai bất động san trong hợp đồng mua bán có dấu hiệu thấp hơn giá trị thực. Thực tế, việc khai man giá chuyển nhượng thấp hơn 5 lần giá thị trường không hiếm gặp, trong năm 2022, Bộ Tài chính thống kê nhiều hồ sơ điều chỉnh giá kê khai chuyển nhượng gấp đến 20 hay 40 lần giá ban đầu.
Ngành thuế can tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về thuế thông qua các hình thức như: Để “thư ngỏ” với nội dung vận động người dân, doanh nghiệp chấp hành nghĩa vụ thuế tại các văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng công chứng và bộ phận “một cửa”, các chỉ cục thuế; tuyên truyền trên website của các cơ quan thuế, các phương tiện thông tin đại chúng và các kênh thông tin xã hội; phối hợp với sở tư pháp các địa phương chi đạo các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tuyên truyền, hướng dẫn người dân kê khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch. Dé chan chỉnh hoạt động công chứng, góp phần ngăn chặn tình trạng trốn, tránh thuế trong chuyền nhượng BĐS, Bộ Tư pháp đã có công văn yêu cầu sở tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, hướng dẫn người đi công chứng kê khai đúng giá thực tế mua bán dé làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
- Đề tài này mở ra cơ hội cho việc tiếp tục nghiên cứu về các khía cạnh khác liên quan đến chuyên nhượng quyên sử dụng đất và cách kiểm soát giao dịch tư lợi trong tương lai, đặc biệt sắp tới sẽ có dự thảo sửa đôi Luật Đất Đai. Như vậy, kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng và phức tạp trong pháp luật Việt Nam, đòi hỏi sự quan tâm và sự hợp tác của nhiều bên dé đảm bảo tính minh bach, hợp pháp và công bang trong các giao dịch liên quan đến dat đai.