Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về cap GCNQSDĐ là một lĩnh vực quan trọng của pháp luậtđất đai, qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có một số công trình nghiên cứu có liên quan đến dé t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYEN HAI LY

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HOC

HÀ NOI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Toi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu cua riêng tôi Cac

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bat kỳ công trình nào

khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tincậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tat cả các môn hoc và đã thanh toán tất cảcác nghĩa vụ tài chính theo quy định cua Trường Đại Học Luật- Dai hoc Quốc

gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Truong Đại Học Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

ÿ/(9E.100 |

1.Tính cấp thiết của đề tài -¿- + Ss E2 2E 1E 1111211211111 11 1x re, |

2 Tình hình nghiên cứu để tầi ác tt TH 2111211211211 011111211211211 11c 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiÊn CỨU - c ++ + **9kESskEseekerersreree 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2-2 2 +++£+E£+E++£++£++rx+rxerxersee 6

5 Phuong phap nghién 0u: 01 7

6 Những đóng góp mới của luận VAN ou ee eececeseceseeeneeeseeeeneceaeeeseeeteeeeneenaees 8

7 Kết cấu của luận văn : cccctccvvt tri 9

Chương 1.MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE GIẦY CHUNG NHAN QUYEN

SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE THUC THI CAP GIAY CHUNG

NHAN QUYEN SU DỤNG DAT eeececscccssssssesscscscerscsececsvsveecassveesacevansesesaves 10

1.1 Lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dung dat -: 10

1.2 Lý luận pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng

GALL 20

Kết luận Chương L 2 ¿SE SEEE£SE££EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrree 31

Chương 2 THUC TRANG PHAP LUẬT VE THỰC THI CAP GIAY CHUNGNHAN QUYEN SU DUNG DAT VA THUC TIEN THUC HIEN TAI THANHPHO HA NỘII 2-5 SE E1 1E 1E 1111121111111111111 1111111111111 111 cte 33

2.1 Thực trạng pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyén sử dụng

" 33

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại thành phố Hà Nội - 2-2-2 + ©E+£E£2E2EE£EE+EEerxerkerkees 52

Kết luận chương 2 - + 2 2++E+EE+EE£EEEEEE2EE2115115717171211211211211 11T xeC 62

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VẺ

THUC THI CAP GIÁY CHUNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NANG

CAO HIỆU QUA THUC THI TẠI THÀNH PHO HÀ

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệulực, hiệu quả áp dụng pháp luật về thực thi cắp GCNQSDĐ tại Thành phố Hà

NỘI 20000022 corsusssscsususassvsusassvsusasssssasasavsusassvssacatavsusasavsnsacatansneacaves 67

Kết luận chương 3 - ¿2 2SESE+SE£EE2EEE2E12111211717171211211211 1111 T1 xe 73

KẾT LUẬN - 5c tt E21 vSEEE111515111151E1111515111111511111111111111111 111121 76

TÀI LIEU THAM KHẢO - ¿- St kề t*E‡EE‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkekrrkererkrei 7]

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIET TAT

HĐND Hội đồng nhân dân

LDD Luat dat dai

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản quan

trọng của mỗi quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toan dân do Nhà nước

đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; song trên thực tế Nhà nước khôngtrực tiếp chiếm hữu, sử dung mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng 6n định lâu đài (gọi chung là người sử dụng đất) Dé người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả

sử dụng đất thì một trong những biện pháp pháp lý bảo đảm quyền của người sửdụng đất là Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất (GCNQSDD)

Xét về bản chất pháp lý, GCNQSDD là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sửdụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn các quyền năng sử dụng đấtcủa mình Cap GCNQSDĐ là van đề mang tính kinh tế, xã hội và cũng là van déphức tạp về mặt pháp lý Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và cácvăn bản hướng dẫn thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thé cho phù hợpvới đòi hỏi của thực tiễn song do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh

tế - xã hội, nhiều quy định của các văn bản nay không còn phù hợp Dé việcquản lý và sử dụng đất đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đây mạnh toàn diện côngcuộc đổi mới và hội nhập quốc tế, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ hopthứ 6 đã thông qua Luật Dat dai năm 2013 và có hiệu lực kế từ ngày 01/7/2014.Đạo luật này ra đời có những sửa đôi, bổ sung nhằm công nhận và bảo hộ quyền

sử dụng đất; trong đó có các quy định về cấp GCNQSDĐ Luật đất đai năm

2013 đang được các cấp, các ngành và các địa phương triển khai thực hiện Vìvậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu nội dung của các quy định về GCNQSDD củaLuật đất đai năm 2013 góp phần thực hiện có hiệu quả đạo Luật này trên thực tế.

Hà Nội là trung tâm văn hóa lớn nhât của cả nước, nơi đây có nên kinh tê

phát triển nhanh, đời sống vật chất được nâng lên, kéo theo đó là nhu cầu sử

dụng đất đai ngày càng lớn làm cho đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị lớn.Vai trò của đất đai là hết sức to lớn, đòi hỏi chúng ta ngày càng quan tâm nhiềuhơn đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác cap GCNQSDD Trên địa bànthành phố Hà Nội thời gian gần đây, số lượng đơn thư về đất đai tăng lên độtbiến; trong đó chiếm ty lệ đáng ké là các khiếu nại, tranh chấp liên quan đếncông tác cap GCNQSDĐ Mặc dù, Đảng bộ, chính quyền và các cơ quan chứcnăng của thành phố đã có nhiều cố gang trong việc xử lý, giải quyết các đơn thưkhiếu nại về đất đai nói chung và khiếu nại về cap GCNQSDĐ nói riêng song sốlượng các vụ khiếu nại về van dé nay vẫn không ngừng gia tăng với tính chấtngày càng gay gắt, phức tạp Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và cầnphải làm gi dé giải quyết hiệu quả những vụ việc này Dé trả lời cho câu hỏi nàythì cần thiết phải có nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện, có hệ thống, kháchquan thực trạng thi hành pháp luật về cap GCNQSDĐ đặt trong bối cảnh triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Với những lý do cơ bản trên đây, em lựa chọn đề tài “Pháp luật về thựcthi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hà Nội”

làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cap GCNQSDĐ là một lĩnh vực quan trọng của pháp luậtđất đai, qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có một số công trình nghiên cứu có liên quan đến dé tai, có thê ké đến như:

Sách chuyên khảo:

- Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bat động sản- Những van dé byluận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội: Nội dung của cuốnsách nghiên cứu về việc đăng ký bất động sản về mặt lý luận và thực tiễn, đồngthời rút ra được nhận định đây là cơ sở để minh bạch hóa các giao dịch, cácquyên liên quan đến bat động sản, cung cấp các thông tin chính xác về bat độngsản và giao dịch về bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé thựchiện quyên sở hữu, quyên sử dụng bât động sản có hiệu quả, tạo niêm tin trong

2

nhân dân khi mua bán bất động sản Mặt khác, việc đăng ký bất động sản sẽ

ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranhchấp liên quan đến bắt động sản

Cuốn sách "Tim Hiểu Quyển Sử Dụng Dat Của Tổ Chức, Cá Nhân Trình Tự, Thủ Tục Cấp Giấy Chứng Nhận Quyên Sử Dụng Dat Va Các Văn Bản

-Về Giao Dat, Cho Thuê Dat, Thu Tiên Sử Dụng Dat, Boi Thường Thiệt Hai Khi Nhà Nước Thu Hoi Dat” của luật sư Nguyễn Thi Chi (chủ biên) do NXB Lao Động xuất bản vào năm 2019: Cuốn sách cập nhật đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Dat dai từ 2013 đến 2019 trong các lĩnh vực giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, thu tiền sử dung đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,bồi thường thiệt hại về đất

Các bài viết:

- Tác giả Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), Giá trị pháp lý củaGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Khoahọc pháp lý, TrườngĐại học Luật TP Hồ Chí Minh, (Số 02): Bài viết đưa ra bamức độ về giátrj pháp lý của GCNQSDD và phân tích ưu điểm, hạn chế của mỗimức độ, thôngqua đó đối chiếu với quy định hiện hành và thực tiễn áp dụng cácquy định về vấn đề này của Việt Nam nhằm làm rõ hạn chế, bất cập của chúng.Qua đó, bài viết cũngđã đưa ra một số kiến nghị cụ thể trong việc hoản thiệnpháp luật Đất đai liên quanđến vấn đề nà

- Tác giả Lê Ngọc Anh với bài viết “Cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng - thực trạng vagiải pháp” đăng trên Tap chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học

và ứng dụng công nghệ, So 9, tháng 5 năm 2022: Bài viết bàn về thực trạng và giải pháp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat là một công cụ hữu hiệu déNhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo quy định của pháp luật Giấychứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp cho người sử dụng đất dé đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của

nguoi có quyền sử dụng đất và tài sản gan liền với đất, đặc biệt đối với quyền sửdụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng.

- Nguyễn Thanh Tùng, Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện phápluật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất qua thực tiễn tại tỉnh Bắc Ninh, đăng trên Tap chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 9, tháng

5 năm 2022: Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh Trên cơ sở đó tìm ra nguyên nhân nhữngbất cập còn tồn tại và dé ra giải pháp nâng cao hiệu quả của cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênthực tế

- Trần Thị Thu Hà, Những vấn đề pháp lý đặt ra về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, đăng trênTạp chí Công Thương số 12/2019: Bài viết tìm hiểu tình hình thực hiện phápluật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác găn liền với đất ở TP Hồ Chí Minh, ghi nhận những thành quả đã đạt đượccũng như nêu lên những bat cập, thiếu sót của công tác này Đồng thời bài viếtcũng nêu những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng caohiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liền với đất.

Luận án, luận văn:

- Luận văn của tác giả Diệp Hồng Di (2012), Thủ tục hành chính về việc cấp Giấy chứng nhanquyén sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (Từ thực tiénThanh phố Hồ Chí Minh), luận văn thạc sĩ Bài nghiên cứu đã phân tích, đánh giá công tác cap GCNQSDD ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn TP Hồ Chí Minh Qua đó, rút ra những mặt đã làm được,những mặt còn hạn chế, yếu kém chỉ ranguyên nhân và đưa ra những giải phápnhằm thúc day tiễn độ cũng như hiệu quảcấp GCN của Thành phố

- Luận văn “Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Ở Cho Cá

Nhân, Hộ Gia Đình” của tác giả Nguyễn Thị Lựu bảo vệ thành công năm 2022

tại Học viện khoa học xã hội: Luận văn đã nghiên cứu, hệ thống hóa các quyđịnh của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung ở ViệtNam, nghiên cứu thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá

nhân, hộ gia đình trên địa bàn Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Các công trình, bài viết trên đây giải quyết được một số van dé lý luận

và thực tiễn pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm:

Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của Giấy chứng nhận

quyên sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với dat;

Hai là, phan tích cơ sở ra đời, khái niệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc củapháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất

Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành trong phạm vi cả nước va ở một sô địa phương cụ thê.

Bốn là, đưa ra định hướng và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khácgắn liền với đất.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống,toàn điện và day đủ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tham chiếu từ thực tiễn thi hành tạithành phố Hà Nội thì chưa có công trình, bài viết công bố đề cập Trên cơ sở kế thừa những kết quả của các công trình khoa học, bài viết liên quan đến đề tài đã được công bố, luận văn đi sâu nghiên cứu pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực

5

tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Thông qua việc làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật vềthục thi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đánh giá các quy định củaphápluật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đánh giá thực tiễn thihành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ giađình trên địa bàn Thành phố Hà Nội Từ đó, luận văn hướng đến làm rõ nhữnghạn chế, bất cập, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, bấtcập và nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnói chung và trên địa ban Thành phố Hà Nội nói riêng

3.2 Nhiệm vu nghiên cứu

Đê đạt được mục đích nêu trên, Luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thê sau đây:

Một là, phân tích một số van đề lý luận về GCNQSDĐ; bao gồm: phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSDĐ; lý giải cơ sở ra đời của

GCNQSDĐ và nội dung của GCNQSDD.

Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về thực thi cấpGCNQSDĐ; bao gồm: i) Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấpGCNQSDĐ; ii) Phân tích các yêu tô tac động đến pháp luật về cap GCNQSDĐ; iii) Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấpGCNQSDĐ; iv) Cấu trúc về nội dung pháp luật về cap GCNQSDĐ v.v

Ba là, nghiên cứu nội dung của pháp luật về thực thi cap GCNQSDD vađánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

Bốn là, đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thực

th cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứuĐối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào một số nội dung chủ yếu sau

đây:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật đấtđai nói chung và các bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta;

- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thihành về cấp GCNQSDĐ;

- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khô của một bản luận văn thạc sĩ luật, học viên giới hạn

phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thê sau:

- Về nội dung Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành khu trú vào một sốnội dung cu thé: i) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ; ii) Điều kiện cấpGCNQSDĐ; iii) Tham quyền cấp GCNQSDĐ; iv) Trình tự, thủ tục cấpGCNQSDĐ; v) Nghĩa vụ tài chính của người sử dung đất được cap GCNQSDĐ;vi) Xử lý vi phạm pháp luật về cap GCNQSDD

- Vé phạm vi Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về cấpGCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Về không gian Nghiên cứu pháp luật về cap GCNQSDD và thực tiễn

thực hiện từ năm 2018 - 2022.

5 Phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ

bản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật

lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin nghiên cứu nguôn gôc, bản chât, đặc điêm

của GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; quá trình hình thành và pháttriển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; mối quan hệ giữa pháp luật về thực thicấp GCNQSDĐ với pháp luật về đăng ký đất đai, pháp luật về giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất ;

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể

sau:

i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu,phương pháp hệ thống được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn

dé lý luận về GCNQSDĐ và pháp luật về cap GCNQSDD;

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về cap GCNQSDĐ và thực tiễn thi hiện tại thành phố Hà Nội;

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải

được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện

pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà

Nội.

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn có những đóng góp cụ thê như sau:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Làm rõ thực trạng pháp luật về thực thi cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất ởnước ta; chỉ ra những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 trong việchoàn thiệncác quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Làm rõ được thực tiễn thi hành pháp luật về thực thi cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.Trên cơ sở đó, chỉ ra đượcnhững hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật vềcấp Giấy chứng nhận

quyên sử dụng đất cũng như là hạn chế, bat cập trong quátrình tô chức, thực thipháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Kêt cầu của luận văn

Ngoài lời cam đoan, danh mục các từ việt tắt, mục lục, mở đâu, két luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được bô cục với 03 chương cụ thê như

sau:

- Chương 1 Một sô van đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dung đất

và pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat.

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội.

- Chương 3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thực thi cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi tại thành phố

Hà Nội.

CHUONG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE GIÁY CHUNGNHAN QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE THUC THI CAP

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT1.1 Ly luận về giay chứng nhận quyền sử dung dat

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng dat1.1.1.1 Khái niệm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Nhăm làm sáng tỏ khái niệm đặc điểm giấy chứng nhận QSDD trước hết cần xác định các định nghĩa có liên quan bao gồm: Quyền sử dụng, Quyền sửdụng đất

QSD được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau: “OSD /à quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ” (Điều 189).

“Khai thác” ở đây được hiểu là khai thác những gid tri sử dung của tài sản với mục đích đáp ứng nhu cầu chất hoặc tinh thần, đồng thời thoả mãn các yêu cầu trong sản xuất, kinh doanh Kết hợp với đó là tiếp thu những kết quả do tự

nhiên mang lại của tài sản Do vậy, tài sản được sử dụng là một trong những

quyên năng của chủ sở hữu Chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo ý chí tùy nghi của mình.

Chủ sở hữu có thê trực tiếp sử dụng tải sản nhưng thông qua hợp đồng thì

có quyền chuyền giao cho chủ thé khác Đối với cơ quan, tổ chức Chủ thé nàyđược QSD tài sản trên cơ sở được ấn định tại 01 văn bản của CỌNN có thầmquyền

Ở nước ta: QSDĐ là một loại ‘vat quyền” nhưng được hạn chế được phátsinh trên cơ sở của “quyền sở hữu toàn dân về đất đai” mà NN đại diện cho nhândân làm chủ thé chủ sở hữu, thông qua các hình thức NN trao cho các chủ théđược phép SDD Các chủ thé có QSDĐ được quyên thực hiện các quyền: chiếm

hứu, sử dụng, định đoạt.

OSDĐ có những đặc điểm sau:

10

Thứ nhất, QSDĐ được pháp luật quy định từ căn cứ phát sinh, thực hiện

và cham dứt Đồng thời, QSDĐ bao gồm những quyền: Được cấp GCNQSDĐ;khai thác và hưởng thành quả trên đất và được NN bảo vệ khi có sự xâm phạmQSDD của chủ thé sử dụng.

Thứ hai, QSDĐ có tính hạn chếMột là, QSD là quyền phái sinh từ QSH toàn dân về đất đai Trên nền

tảng của QSH toàn dân , QSD được hình thành Từ QSH toàn dân mà pháp luật

quy định, NN thông qua các hình thức cụ thé dé trao QSDD cho NSD Vì vậy, QSDD là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

Hai là, QSH toàn dân về đất đai là “quyền độc lập” còn QSDĐ là “quyền phụ thuộc” Do là “quyền độc lập” mang tính bao quát, đầy đủ NN được quyền

tuyệt đối QL và sử dụng, định đoạt toàn bộ von đất dai trong phạm vi dat nước.

Chính sự đầy đủ này nên NN đã quy định nội dung của QSDĐ, quyết định traoQSDD cho các chủ thé, thu hồi lại QSDD thông qua NSDĐ, NN trao QSDDnhưng NSDD bị hạn chế về rất nhiều nội dung: không được tự ý chuyển mục

đích SDDĐ

Ba là, QSH toàn dân về đất đai có tính bất biến trong khi đó QSDĐ thìkhông Tính bất biến của QSH toàn dân về đất đai là không bị thay đổi về thờigian, còn QSDD lại bị giới hạn trong thời hạn SDP đối với từng loại đất [33]

Thuật ngữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" ra đời kê từ khi Luật Datđai năm 1987 tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đainăm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng nhưđược nhiều tài liệu, công trình nghiên cứu giải thích Theo đó: Giấy chứng nhậnquyến sử dụng đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nha nước cóthâm quyền cấp cho người sử dụng đất dé dam bảo họ quyền và lợi ích hợp phápcủa người có quyền sử dụng đất va tài san gắn liền với đất Cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà ướcnhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăngcường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai

lãi

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thờigian cụ thể năm 2003 theo "Luật Đất Đai năm 2013" quy định: "Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thâm quyềncấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất" Đến năm 2013, Luật được sửa đổi bố sung thêm khoản 16, Điều 3Luật Đất đai 2013 quy định: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyên sở hữu tài sản khác gan liên với dat".

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý đểNhà nước xác nhận quyén sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnlién với dat hợp pháp

Nghiên cứu nội dung các quy định về cap GCNQSDD của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có thé hiểu thuật ngữ: Cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyên nhằm công nhận quyên sử dung đất hợp pháp của người sử dung đất thông qua việc trao cho họ một chứng thư pháp lý có tên gọi là giấy chứng nhậnquyên sử dụng dat Cap GCNQSDD thể hiện hoạt động của cơ quan nhà nước

có thâm quyền đối với một loại tài sản đặc biệt của người dân Đây là hoạt động

vừa mang tính pháp lý; vừa mang tính nghiệp vu, kỹ thuật của cơ quan nha nước

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập căn cứ pháp lý đầy

đủ để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất;quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà cũng như thực hiện các

chức năng quản lý của mình đôi với đât đai, nhà ở.

Nói cách khác, cấp giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của nhànước cho người sử dụng đất; đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất; các quyền khi chuyên quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi

khi có tranh chap, khiêu nai, tô cáo về dat dai.

Thứ hai, là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác nhận việctrao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; mà quyết định trao quyền là mộthình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhànước Đồng thời, cap GCNQSDD còn nhằm mục dich bảo vệ chế độ sở hữu toàn

thu đủ nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng.

Hoạt động này không chỉ nhăm tăng cường vai trò, trách nhiệm của nhà nước trong thực hiện quyên đại diện chủ sở hữu toàn dân; mà còn nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đât đai trong giai đoạn hiện nay.

Thứ ba, thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ so địa chính phục vụ lâu dai cho

công tác quản lý nhà nước về đât đai

13

Hoạt động này nhằm thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính; từ đóphục vụ lâu dài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Thực chất, hoạt độngnày là thủ tục hành chính nham thiết lập một hệ thống hồ so địa chính day đủ,

chặt chẽ giữa nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để nhà nước quản lý,

nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng; quản lý đất đúng mục đích,đúng pháp luật Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, nhà nước có thể hoàn thiện chế độ quản lý về đất đai để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm; hiệu quả, khoa học.

1.1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những đặc điểm cơ bản như sau:

GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thấm quyền được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm

-phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Giấy này được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

- GCNQSDD là kết qua hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê khai,đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính.Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hé đơn giản Dé có thécấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩmquyên phải thâm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sửdụng đất; điện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranhgiới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính 6n định lâu dài của việc

sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranhchấp về đất đai với các chủ sử dụng đất lân cận Trên cơ sở xác minh, thu thậpday đủ các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở dé cơ quan nhà nước có thâmquyền cấp GCNQSDD nhằm xác định tinh hợp pháp của việc sử dung đất cho

một chủ thé Do đó, GCNQSDD là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác

14

nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát,thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính.

- Cap GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại điện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Điều này có nghĩa là không phải bất

10 cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quyđịnh của pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thâm quyền mới được cấp GCNQSDD Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ

phải theo trình tự, thủ tục, thâm quyên, điều kiện, đối tượng v.v được pháp luật

quy định rất chặt chẽ.

- Việc cap GCNQSDD là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính

kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thâm quyên - Tính pháp lý thể hiện khi cap GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thâm quyên phải tuân thủ cácquy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thâm quyền, trình tự, thủ tục v.v

do pháp luật quy định - Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thé hiện để có thé cấpGCNQSDD cho người sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thâm quyền phải thâmtra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy

trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham

mưu, giup việc là co quan tài nguyên va môi trường Các quy trình kỹ thuật,

định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới dạng văn

bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định dé áp dung thống nhất giữa các

địa phương trong cả nước.

1.1.2 Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tô chức và công dân.

Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất gópphần đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước đối với các loại tài sản này Do đất đai

là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng lại được sử dụng, khai thác bởi nhiều chủ

15

thê khác nhau nên nhà nước cần phải quản lý, kiểm soát việc sử dụng, khai tháccũng như định đoạt tài sản này Bên cạnh đất đai thì nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất là những tài sản có giá trị lớn và có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế

xã hội của quốc gia.

Thông qua hoạt động cap GCNQSDĐ, nhà nước có thé:

- Xác nhận hiện trạng Bất động sản cũng như những biến động liên quan;

- Chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của các chủ thê;

- Tạo điều kiện để nhà nước có những chính sách trong xây dựng, quy hoạch; phát triển những tài sản này, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của

cá nhân, tổ chức Bên cạnh đó, cũng không thé không đề cập đến một nguồn thukhá lớn được đem lại cho ngân sách nhà nước từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính dé được cấp GCN như thu thuế sử dụng đất, thuế thunhập cá nhân, tiền sử dụng đắt, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính

Thứ hai, là chứng từ pháp lý đảm bảo mọi quyền lợi đối với chủ sở hữuđất, nhà ở và tài sản liền kề gan liền với đất đã được Bộ tài nguyên và Môitrường cấp

Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất thì hoạt động cấp Giấychứng nhận là việc cấp một loại chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợppháp giữa nhà nước và người sử dụng đất Đây sẽ là cơ sở để nhà nước bảo vệquyền lợi cho họ, đặc biệt là khi xảy ra các tranh chấp đất đai.

Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng làđiều kiện dé người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền năng mà pháp luậtghi nhận; đặc biệt là các quyền năng về chuyền quyền sử dụng đất Một trong các nguyên tắc, điều kiện để thực hiện các quyền năng đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận Vì vậy, một mảnh đất không có giấy chứng nhận sẽ gần như là một mảnh đất “không có giá trị”, bởi lẽ nó sẽ hoàn toàn không thểđược giao dịch trên thị trường Và quan trọng hơn, đối với người sử dụng đất và

16

sở hữu nhà ở, khi có giây chứng nhận thì họ sẽ hoàn toàn yên tâm trong việc sử

dụng đất; gắn bó và đầu tư lâu dài trên đất

Thứ ba, Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch

dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bắt động sản công khai, lành

mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bat động san.

Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toànlãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu đượcnguồn tài chính lớn hơn nữa Quản lý việc người sử dụng đất được thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choquyền sử dụng dat đối với thửa đất đã được cấp GCNQSDD trên mọi địa bàn

trực thuộc các tỉnh thành giao dịch trên thị trường GCNQSDĐ là căn cứ xác lập

quan hệ về đất đai, là tiền đề dé phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân,

hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.

Từ việc xác lập quan hệ về đất đai tạo điều kiện để chủ sở hữu thực hiệncác quyền chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thé chấp quyền sử dung đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường bat động sản, trong đó có thị trường về quyền sử dụng dat, thị trường nhàở; thúc đây nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng

xã hội chủ nghĩa.

Đất đai là hàng hóa đặc biệt Vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường nó phải có đầy đủ các “giấy tờ pháp lý” thì mới giảm thiém được rủi

ro cho các bên Đồng thời, các giao dịch về đất đai được đặt dưới sự quản lý và

giám sát của nhà nước, được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận

trên giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành thị trường bắt động sảncông khai, lành mạnh, tránh thao túng hay dau co trái phép bat động san

Nói cách khác, phải minh bạch hóa thị trường bất động sản vì vai trò của thị trường này đối với sự phát triển kinh tế — xã hội; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; cũng như góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước; ngăn

17

ngừa và phòng chống những hiện tượng tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thôngtin về bất động sản.

1.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một trong những hoạt động không théthiếu và vô cùng quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai Khi có đầy

đủ những điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan cóthâm quyền sẽ tiễn hành những thủ tục dé cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, khi cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, cơ quan có thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât chung cho các thửa đât đó.

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gan liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp cácchủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và traocho người đại diện.

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

18

gan liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thi được nhận Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác găn liên với đât ngay sau khi cơ quan có thâm quyên câp.

4 Trường hợp quyền sử dung đất hoặc quyền sử dung đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgăn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất, trừ trường hop vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gan liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thi được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với dat dé ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chông nêu có yêu câu.

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp

tiên sử dụng đât đôi với phân diện tích chênh lệch nhiêu hơn nêu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc

19

thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiĐiều 99 của Luật này”.

1.2 Lý luận pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngdat

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Cấp GCNQSDĐ có phạm vi rộng hơn so với thực thi cấp GCNQSDĐ Hoạt động cấp GCNQSDĐ chính là việc công nhận QSDĐ hợp pháp cho NSDĐ, còn thực thi cap GCNQSDĐ là việc các cơ quan nhà nước tiến hành các bước dé cấp

GCNQSDBD cho NSDĐ.

Quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ phải tuân theo các quy định của phápluật nên có thé nói cơ sở của việc thực thi cấp GCNQSDDBD chính là các văn bảnquy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai Trong các nội dung quản lýnhà nước về đất đai, nhà nước có thâm quyền cấp GCNQSDD Dé thực hiện nộidung này, trong hệ thong phap luat quy dinh về chủ thé thực hiện, căn cứ cấp

20

giấy chứng nhận QSDĐ, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền và nghĩa vụ củacác cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi việc cap GCNQSDD.Những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá trình thực thicấp GCNQSDĐ không chỉ giới hạn trong các văn bản pháp luật đất đai mà cònđược quy định cụ thé trong các văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ luật

dân sự

Thực thi cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng của quản

lý nhà nước về đất đai được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật Do vậy, có thé hiểu:

Pháp luật về thực thi cấp GCNOSDD là tổng hợp các quy phạm pháp luật đất dai do cơ quan nhà nước có thẩm quyên ban hành nhằm điều chỉnh các moi quan hệ xã hội phát sinh trong việc thực thi việc cấp giấy chứng nhận quyên sử

dụng dat.

*Déc điểm:

Pháp luật về thực thi cap GCNQSDD có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật về thực thi cấp GCNQSDD thuộc nhóm pháp luật công,được nhà nước ban hành với mục đích điều chỉnh những quan hệ xã hội giữamột bên là cơ quan nhà nước có thâm quyền quản lý nhà nước về đất đai vớimột bên là cá nhân, tổ chức với tư cách là NSDĐ; điều chỉnh quan hệ xã hội giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc thực thi cap GCNQSDD.

Thứ hai, pháp luật về thực thi cap GCNQSDD điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện việc cap GCNQSDD.

Thực thi cap GCNQSDĐ là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, vừa do luật hành chính điều chỉnh lại vừa do các quy định của Luật đất đai điều chỉnh, bên cạnh đó còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình

Thứ ba, pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ quy định cụ thé về quyền va

trách nhiệm của nhà nước, quyên và nghĩa vụ của các chủ thê sử dụng đât khi

21

tham gia quan hệ pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ Nhà nước tham gia quan

hệ pháp luật đất đai hoàn tòa khác với tư cách pháp lý của NSDĐ Trên cơ sởcác quy định của pháp luật do chính Nhà nước ban hành, các quyền của Nhànước được cụ thé hóa và được thực thi trên cơ sở hệ thống các cơ quan nhà nước

có thâm quyền chung và thâm quyền chuyên môn Các quyền đó chính là quyềnđược thực thi các nội dung quản lý Nha nước về cap GCNQSDD đồng thời cũng

là nghĩa vụ của Nhà nước,t rách nhiệm của người đại diện chủ sở hữu trong việc

hiện thực hóa các nhiệm vụ do mình quy định Đối với chủ thé su dụng dat,quyền được cap GCNQSDD là quyền lợi rất cơ ban giúp các chủ thé này thiếtlập quan hệ hợp tác với nhà nước đồng thời thực hiện trên thực tế các quyền cụthé của NSDĐ trong các giao dich dân sự về đất đai, cùng với việc quy địnhquyền của chủ thê sử dụng đất, các nghĩa vụ của họ cũng được pháp luật về cấpGCNQSDĐ quy định một cach cụ thể.

Thứ tư, pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ gồm: các quy định về nội dung và các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDD.

Các quy định về nội dung cấp GCNQSDD bao gồm: các trường hợp đượcthực thi cap GCNQSDD, điều kiện, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quy định vềnghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDD

Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện cấp GCNQSDĐ: thành phần hồ

sơ cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp

GCNQSDĐ.

Thứ năm, pháp luật về thưc thi cap GCNQSDĐ gồm các quy phạm pháp

luật mang tính pháp lý và mang tính kỹ thuật:

- Về tính pháp lý, các quy định về thực thi cap GCNQSDD do cơ quan nha

nước ban hành theo đúng quy định tại Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

- Về tính kỹ thuật nghiệp vu, các quy định về cap GCNQSDD chiếm phan lớn được cơ quan nhà nước ban hành và mang “tính bắt buộc” thực hiện bằng sức mạnh của bộ máy cưỡng chế của Nhà nước mà còn chưa đựng trong đó các

22

quy phạm mang “tính kỹ thuật, nghiệp vụ” như: bản đồ giải thửa; mẫu GCNQSDD và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong GCNQSDD

1.2.2 Cấu trúc về nội dung của pháp luật về thực thi cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

Nội dung pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ được phân thành nhóm các quy phạm pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung thực thi cấpGCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về các trường hợp được thực thicấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện dé cấp GCNQSDĐ; quy định

về nghĩa vụ tài chính khi thực thi cấp GCNQSDĐ; quy định về thâm quyền thựchiện cap GCNQSDĐ

Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thực thi việc cấpGCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thực hiện cấp

GCNQSDĐ.

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý vi phạm pháp luật về thực thi việc cap GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm cácquy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền

và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về viphạm pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ.

1.2.3 Yéu cầu của pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

Pháp luật về thực thi cấp QSDĐ cần phải đáp ứng những khía cạnh sau:

Thứ nhất, pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ bảo vệ chế độ sở hữu toàndân đối với đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý thống nhất nhăm đảmbảo việc sử dụng đất hợp lý Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ

23

chức, hộ gia đình cá nhân NSDĐ được hưởng quyền và phải thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy đinh

Bảo vệ lợi ích hợp pháp của NSDĐ thực chất là bảo vệ chế đố sở hữu

toàn dân, thực hiện giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật

nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sửdụng đất

Thông qua việc thực thi cấp GCNQSDD, quy định nghĩa vụ pháp lý giữa

cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hànhpháp LĐĐ về thực thi cấp GCNQSDĐ Đây là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xácđịnh các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm;

cũng như xác định các nghĩa vụ mà NSDĐ phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính vê sử dung dat, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng dat có hiệu quả,

Thứ hai, pháp luật về thực thi cấp GCNQSDD là biện pháp bảo đảm dé Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất; đảm bảo cho đất đai sử dụng đượcđầy đủ, hợp lý

Toàn bộ diện tích các loại đất là đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai.

Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.Thông qua việc điều chính bằng pháp luật đối với hoạt động đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, NN công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản, trong

đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng quá trình giải quyết tranh chấp vềQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước theo chiến lược pháttriển ngành địa chính, gồm có:

- Các thông tin cần cung cấp với đất được giao QSDĐ: tên chủ sử dụng,

vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá

trình SDD và cơ sở pháp lý.

24

- Thông tin đối với đất chưa giao QSD: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

(thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).

Thứ ba, pháp luật về thực thi GCNQSDD hạn chế rủi ro trong các giao dichbất động sản

Thực thi cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có mối

quan hệ thiết yếu với sự vận hành của thị trường bat động san, thi trường von 6

mỗi quốc gia Mục tiêu co bản là công khai hóa các quyền về BĐS, xác lập hồ

sơ pháp lý cho từng thửa đất, từ đó giúp các giao dịch về bất động sản được thiếtlập, thực hiện an toàn, hạn chế rủi ro Với việc quy định hệ thống đăng ký chínhxác, thuận lợi, chi phí hợp lý sẽ giúp tiết kiệm chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ), nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, góp phần biến đất đai thành tài sản thực tế, lưu chuyên trong quá trình kinh doanh: đất biến thành tư bản, có lợi cho quá trình huy động vốn va phát huy nội lực vì

tính cạnh tranh của nên kinh tê quôc gia.

1.2.4 Các yếu tô ảnh hưởng đến pháp luật về thực thi cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

1.2.4.1 Yếu t6 về chính trị- kinh tế- xã hội

Thứ nhát, quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng và hoàn thiện chínhsách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về thực thi cấpGCNQSDĐ nói riêng Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng là sự địnhhướng về mặt chính trị cho hoạt động lập pháp, lập quy ở nước ta Hoạt động xây dựng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thực thi cap GCNQSDDnói riêng không thể “thoát ly” các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng

về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ day mạnh toàndiện công cuộc đổi mới đất nước Ở nước ta, trong điều kiện một Đảng cầmquyền, một trong những phương thức lãnh đạo của Đảng là ban hành các quanđiểm, đường lối, chủ trương về phát triển đất nước Trên cơ sở đó, Nhà nước théchế hoá các quan điểm, đường lối của Dang bang các quy định của pháp luật déquản lý xã hội Vì vậy, pháp luật về thực thi cap GCNQSDD đã thê chế hoá

25

quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về vấn đề này Như vậy, quan điểm,đường lối của Đảng có tác động trực tiếp đến quá trình xây dựng và hoàn thiệnpháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thực thi cap GCNQSDĐ nói riêng.

Thứ hai, chễ độ sở hữu toàn dân về đất đai: Ở nước ta, do tính đặc thù củachế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tác động đến nội dung các quy định của pháp luật về thực thi cấp GCNQSDĐ thé hiện: không phải bat cứ cơ quan nhà nước nào cũng có thâm quyền thực thi cấp GCNQSDĐ mà chỉ những cơ quan được pháp luật quy định có thâm quyền thực thi việc cap GCNQSDD

Thứ ba, cơ chễ quản lý kinh tế: Trước đây, trong cơ chế quản lý kinh tế tập

trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hoá cao độ, đất đai không được thừa nhận là

tài sản và không được phép trao đồi trên thị trường pháp luật nghiêm cấm việc

mua bán, chuyên nhượng đất đai Do đó, đất đai có gia tri thap Van dé thuc thi

cấp GCNQSDD dường như ít gặp phải những khó khăn, phức tap Pháp luật vềthực thi cấp GCNQSDĐ trong thời kỳ này chưa phát triển Tuy nhiên, kế từ khinền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủtrương xây dựng và phát triển nhiều thành phần kinh tế; các thành phần kinh tếbình đăng trước pháp luật; quyền tự do kinh doanh của công dân được pháp luậtcông nhận và bảo hộ Trong điều kiện kinh tế thị trường cơ chế quản lý đất đai

có sự thay đối: Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là loại hàng hoá đặc biệt(là một loại quyền về tài sản) và được trao đôi trên thị trường; thừa nhận khunggiá đất đất đai ngày càng trở nên có giá Việc thực thi cấp GCNQSDĐ gặpnhiều khó khăn do gặp phải nhiều phát sinh các tranh chấp khiến cho việc thựcthi cấp GCNQSDD tốn kém về thời gian và công tác xác minh thực trạng Déduy tri sự ôn định tình hình kinh tế - xã hội va phát triển đất nước Nhà nước banhành các quy định về thực thi cấp GCNQSDD nhằm giải quyết van đề này Đây

là vấn đề mang tính thời sự và phức tạp, vì vậy, pháp luật về thực thi cấp cấpGCNQSDĐ thường xuyên được rà soát, sửa đôi, bé sung và hoàn thiện nhằmđáp ứng yêu cầu của quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

26

Thứ tư, quá trình hội nhập quốc tế: Để gia nhập Tổ chức Thương mại thếgiới, nước ta cam kết tuân thủ và thực thi nghiêm chỉnh các quy định, luật lệ của

Tổ chức này Những nguyên tắc cơ bản mà Tổ chức Thương mại thế giới đặt ra

và yêu cầu các quốc gia thành viên phải cam kết; đó là: Nguyên tắc bình đăng,không phân biệt đối xử trong kinh doanh; nguyên tắc công khai, minh bạch; cảicách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một đầu mối và thống nhất quy trình chung áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc giải phóng mặt băng dé thực hiện các dự án đầu tư, cơ chế một giá trong quá trình áp giá bồi thường là những nội dung liên tục được sửa đôi, bổsung và điều chỉnh trong pháp luật hiện hành thời gian qua, chúng đã, đang tiệmcận và dần hài hòa với pháp luật thế giới.

Những điều kiện về chính trị, kinh tế xã hội nêu trên nêu được đảm bảo tốt

sẽ tác động tích cực tới thực thi về cấp GCNQSDB, néu dam bao không tốt sẽảnh hưởng không tốt tới việc thực thi về cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.

1.2.4.2 Yếu to về pháp luật

Pháp luật là yếu tố vô cùng quan trọng, là tiền dé, là cơ sở dé thực thi phápluật về cap GCNQSD Pháp luật về thực thi cấp GCNQSD là tổng thé các quyphạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức,thưc thi về cấp GCNQSĐ như: trình tự, thủ tục, cách thức tổ chức cấpGCNQSĐ; thâm quyền thực thi việc cấp GCNQSD.,

Cùng với quá trình phát triển của pháp luật đất đai, chế định thực thi cấpGCNQSĐ cũng dần được hoàn thiện Tuy nhiên, những đổi mới của nó vẫnchưa đủ sức đáp ứng sự đòi hỏi của xã hội về nhiều mặt, như: tính hiệu quả Thậm chí thực thi cap GCNQSD trong một sé trường hợp còn có một số hạn chế xảy ra Nguyên nhân chính của những hạn chế này là do các quy định của pháp luật còn chưa được đây đủ.

Với quy định về thực thi cấp GCNQSD của Luật Dat dai đã tạo ra cơ sở pháp lý cho việc thực thi cấp GCNQSĐ Cụ thé hoá Luật Dat dai năm 2013 về vẫn đề này, Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi

27

hành Luật đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi bổsung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật đất đai; Nhị định só148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đôi bổ sung một số nghị định quy địnhchỉ tiết thi hành Luật đất đai; Đây là các văn bản có ý nghĩa quan trọng đềcập khá day đủ, chi tiết thâm quyên, trình tự thủ tục thực thi cấp GCNQSDD nóiriêng là cơ sở và là điều kiện tiên quyết cho pháp luật về thực thi cấpGCNQSDD trên thực tế, là cơ sở pháp lý để các địa phương ban hành quy định

cá nhân trong xã hội.

Theo nghĩa hẹp, xét trong quá trình tô chức thực thi về cap GCNQSDD thì con người trong thực thi về cap GCNQSDĐ là những người trực tiếp thực hiện

việc cap GCNQSDD và một sô cá nhân tô chức có liên quan.

Bao gồm: Cán bộ, công chức làm việc trong các cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai là những con người có vai trò vô cùng quan trọng, vì họ là nhữngngười trực tiếp tham mưu cho cơ quan nhà nước ban hành việc thực hiện cấp GCNQSDĐ, thực hiện công tác tuyên truyền về pháp luật, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm trong thực thi về

28

cấp GCNQSDD Dovay, năng lực, trình độ, tinh thần trách nhiệm, phẩm chấtđạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức này có ảnh hưởng vô cùng to lớn đếnviệc thực thi về cấp GCNQSDĐ Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chứcnày phải được thường xuyên giáo dục về chính trị, tư tưởng, nâng cao phâm chatđạo đức, có ý thức trách nhiệm cao, thường xuyên được đào tạo, bồi đưỡng phápluật và chuyên môn về lính vực cấp GCNQSDĐ, tích cực chủ động tham mưu

cho cơ quan nhà nước đưa ra những chủtrương, chính sách đảm bảo cho việc

thực thi về cap GCNQSDĐ hiệu quả.

Đối với đội ngũ các bộ của UBND các cấp, là người trực tiếp thực thi cấpGCNQSDĐ, bên cạnh các tiêu chuẩn về phẩm chất đạo đức, tư tưởng chính tri

thì yếu tố quan trọngnhất là về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, về tô chức thực

thi về cap GCNQSDD Do vậy, đối tượng này thường xuyên phải được tậphuấn, bồi dưỡng nghiệp vu, tang cường việc tự học tập nâng cao trình độ Bêncạnh đó, cần phải có bản lĩnh vữngvàng, nếu không dé sa vào những cám dé do lợi ích vật chất đưa lại Đối với người dân cần có ý thức chấp hành tốt trong việc thực thi cấp GCNQSDD bên cạnh việc thực hiện quyền của mình thì cần tôn trọng quyềncủa người khác, thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình trong thực thi cắp GCNQSDĐ.

1.2.4.4 Yếu tổ về cơ sở vật chất trong thiết bị và nguon luc tai chinh phuc

vu viéc thuc thi cap GCNQOSDP

Thực thi GCNQSDD là một quá trình phức tap bao gồm nhiều hoạt động khác nhau Các hoạt động này chỉ được vận hành hiệu quả trên một nên tảngcơ

sở vật chất và nguồn lực tài chính phục vụ cho việc cấp GCNQSDĐ đáp ứngyêu cầu đặt ra Thực hiện các hoạt động trong quá trình cấp GCNQSDĐ đòi hỏi

cơ sở vật chất kỹ thuật rat lớn, đó là xác minh thực địa, khảo sát, đo đạc, Đảm bảo cơ sở vật chat, trang thiết bi trong công tác thực thi cap GCNQSDD cónghĩa là làm cho hoạt động thực thi cấp GCNQSDDBD có đầy đủ điều kiện vật chất cần thiết, phù hợp để vận hành có hiệu quả.

29

Dé đáp ứng yêu cầu này thì cơ sở vật chất, trang thiết bị trong thực thi cấpGCNQSDĐ phải luôn được đầu tư nângcấp cả về số lượng lẫn chất lượng.Trong đó, cần chú ý đặc biệt tới tính hiện đại của các phương tiện khoa học kỹthuật Bởi vì, ứng dụng khoa học công nghệ trong hoạt động này là một xu thếtất yếu hiện nay, đảm bảo tính chính xác trong việc khảo sát, đo đạc, kiểm đếmđất nông nghiệp bị thu hồi để xây dựng phương án bồi thường chính xác, dambảo quyền lợi của người dân.Bên cạnh đó, dé đảm bảo cho hoạt động này diễn ra

bình thường.

Từ phân tích trên cho thấy, các yếu tô đảm bảo cho pháp luật về thực thicấp GCNQSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong đó yếu tố con người làquan trọng nhất Dù pháp luật có hoàn thiện đến đâu, cơ sở vật chất có đảm bảođến đâu nhưng con người không đảm bảo về năng lực trình độ, pham chat daođức thì việc thực thi cấp GCNQSDĐ sẽ không đem lại hiệu quả Song dù conngười được đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn trình độ, năng lực, phẩm chất nhưng chưa có những đảm bảo về chính trị, chưa có các quy định của pháp luật và không có các điều kiện cơ sở vật chất thì cũng không thể tổ chức việc thực thi cấp GCNQSDĐ được Do vậy, dé pháp luật về thực thi cấp GCNQSDD đưa lại

hiệu quả thì cân chú ý tât cả các điêu kiện vừa nêu trên.

30

Kết luận Chương 1

Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về thực thi cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chương 1 Luận văn đã đạt được kết quả nghiên cứu sau:

Một là, có thê thấy việc thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làmột nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế,chính trị và xã hội to lớn Đối với người dân, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là một chứng thư pháp lý dé Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợppháp Đây là một bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất khiến người sửdụng đất yên tâm sử dụng đất 6n định lâu dài, khuyến khích họ dau tư bồi bồ, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là điều kiện cần thiết dé người sử dụng đất thực hiện việc chuyền quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàndân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nước năm bắt được hiện trạng sử dụng đất,phân loại các chủ thể sử dụng đất hợp pháp và chưa hợp pháp

Hai là, pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra đờinhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động thực thi việc cấp giấy chứng nhận quyền

31

sử dụng đất đảm bảo sự bình đắng, dân chủ, khách quan, công bằng ngăn ngừatình trạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

32

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHAP LUAT VE THỰC THI CAPGIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT VA THUC TIEN

THUC HIEN TAI THANH PHO HA NOI

2.1 Thực trạng pháp luật về thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

2.1.1 VỀ các trường hợp được thực thi cấp giấy chứng nhận quyền sứdụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật Dat đai 2013, Nhà nước cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai năm 2013:

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụngđất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gan liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo dang sử dụng đất

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014; trừnhững trường hợp sau: (1)T6 chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất

dé quản ly; (2) Người dang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thi tran (thuê đất công ích của xã)

- Người được chuyên đổi, nhận chuyên nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận

33

quyên sử dung đất khi xử lý hợp đồng thé chấp bằng quyền sử dụng đất dé thu

hôi nợ:

+ Người được chuyển đổi: Chuyên đổi quyền sử dụng đất nông nghiệptrong cùng một xã, phường, thị tran với hộ gia đình, cá nhân khác Điều kiện déchuyên đổi đất nông nghiệp là phải chuyển đổi cho hộ gia đình, cá nhân kháctrong cùng một xã và mục đích sử dụng vẫn là đất nông nghiệp (trên thực tế các

hộ gia đình, cá nhân chuyên đổi cho nhau đề dồn điền, đổi thửa, tiện đi lại, chăm SÓC ).

+ Nhận chuyển nhượng (người mua đất), tuy nhiên trường hợp này phải

mua có đât có đủ điêu kiện câp Sô đỏ hoặc đã được câp Sô đỏ.

+ Được thừa kế: Người được thừa kế bằng di chúc hoặc thừa kế theo phápluật (nếu di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà có đủ điều kiện cấp Số đỏ thìkhi khai nhận di sản sẽ làm thủ tục chuyên tên).

+ Nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Khi nhận tặng cho thì phải làm thủ tục

sang tên (thủ tục sang tên trước bạ).

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành: Đây là trườnghợp người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

vệ dat đai của cơ quan nhà nước có thâm quyên đã được thi hành.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Lợi thế của khu đất đấu giá là

pháp lý đã rõ ràng, tạo nhiêu điêu kiện thuận lợi trong việc xin cap sô đỏ.

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

34

- Người mua nhà ở, tài sản khác gan liền với đất: Dé được chứng nhậnquyền sở hữu thì điều kiện trước tiên là những loại tài sản trên ton tại tại thờiđiểm cấp Giấy chứng nhận.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Là người được Nhà nước thanh lý, hóa giá

nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các

thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tô chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất

quyền sử dụng đất hiện có: Gồm người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhómngười sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.

- Người sử dung dat đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mat:Theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xâydựng đã cấp được thực hiện trong 04 trường hợp sau:

Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyên sở hữu công trình xây dựng đã cấp bi 6, nhòe, rách, hư hong;

Do thực hiện dồn điền, đối thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cau cấp đôi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chong.

35