Luận văn thạc sĩ luật học: Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Với sự ra đời của Luật nhà ở 2014 đã mở ra cơ hội cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, đánh dẫu một bước chuyên biến lớn không chỉ trongcác quy định của pháp luật mà còn cả đối với

TRẢN SƠN BÁCH

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA

NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật quốc tế

Mã số: 60380108

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Năng

HÀ NỘI - NĂM 2016

Tôi xin cam đoan đây là công trình của riêng tôi Các so liệu,

ví du trong luận văn là trung thục Những kêt luận trong luận văn

chưa từng được ai công bố trong bat kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Trần Sơn Bách

XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

5798Ẻ/9527.100005 |

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài - 2 5-52 sex 1

2 Tình hình nghiên cứu dé tai cccecescesccscssessessessesessessessessesestesesseeseeeen 5

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài - s5: 3

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài - 5-5-6 s+ESk‡EEEEEEEEEEEEEEEEEErkrkereee 3

5 Các câu hỏi nghiên cứu của dé tài 2c St SEkeEEEEEEErkererkekee 4

6 Phương pháp nghiÊn CỨU G1 3113381113311 11111 11 E1 re 4

7.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài -¿ c sen Set Sex sEcrerrrsrsree 5

8 Bố cục của luận VAN .eecccccscccscscsesesececscscsesescsescscscavsvevstsususacacscacacsesesescaees 5CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE QUYEN SỞ HỮUNHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM c-ccs¿ 6

1.1 Một sô khái niệm về quyên sở hữu, người nước ngoài và nhà ở thuộc

quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam - - 2 sex 61.1.1 Khái niệm, nội dung quyên sở hữu theo pháp luật Việt Nam 61.1.2 Khái niệm người nước ngoài và nhà ở thuộc quyên sở hữu của

HQMHỜI HƯỚC HĐOÔÌ cv vkn 9

1.2 Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 141.2.1 Cơ sở pháp lý điều chỉnh quyén sở hữu nhà ở của người nước

13012781278 /4/20(2///EP 08 3 14

1.2.2 Đặc trưng cơ bản của quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài

z70//2\/27//PEREEEEREE = 15

1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của người

nước ngoài tại Viet NAM, - c1 ki 17

Tiểu kết chương l ¿- ¿+ 2 +E9EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEE1E1111 111 x 20CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ MỘT SỐQUOC GIA VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 21

2.1.2 Giai đoạn từ sau khi Pháp lệnh nhà ở 1991 có hiệu lực đến trước

khi có Luật nhà ở 2(Š + <1 332331 3* 1 E+*EEE+EEEEEEeeEEreeeereeeerevrs 21

2.1.3 Giai đoạn từ sau khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến trước khi cóNghị quyết số 19/2008/Q1HH12 - 25+ Sk+‡Ek‡EEEEEEE+EEEEEEEEEEEEEerkerrkerkd 272.1.4 Giai đoạn từ khi có Nghị quyết số 19/2008/QH12 đến trước khi

Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì hành . << <5 << <ssss s3 32

2.2 Quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người

MU Ti, KHI MIỆU NI aise ec stink khẩn ni nn ah Săn 42

2.2.1 Doi tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt NAM, 42

2.2.2 Điêu kiện dé tô chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tai /720\/21//NERNMMIA 43

2.2.3 Quy định về quyên và nghĩa vụ cụ thể của chủ sở hữu nhà ở là

HQUỜI HƯỚC HĐOÔÌ Gv ngu 46

2.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thé giới - 2- 252: 51

2.3.1 Kinh nghiệm từ INdONnCXIA .c 5c 3E ++sEEEkeseeeseseeers 52 DeBus Bel Qihl 'NRE NINH CLE SUI esate ase cas es CAS ANC SA SARC 1280805200187 kâN 52 2.3.3 Kinh nghiém ttt Mp viccccccccccccsccccessccsessecessseeeessssecessneeessseeesssseeenssaes 54

2.3.4 Kinh nghiém tlt UC ccccscccccscsscssescssvsssssssssssstessssssvssssssssasstsssseseesen 55

2.3.5 Kinh nghiệm tie MAlAysia . c5 + E++seEEeeeeeeeeeeeessrs 56

Tiểu kết chương 2 - 2 s22 SE EEE1211211211171111111 1111111 crx 59CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ HÀNH VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀNTHIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA NGƯỜI NƯỚCNGOÀI TẠI VIỆT NAM -¿- 2-52 9 EEE1211212111111111111e 11111 crxe, 60

3.1 Thực trạng sở hữu nha ở của người nước ngoài tại Việt Nam 60

3.1.1 Thực trạng số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

3.2.1 Thuc trạng thi hành các quy định cua pháp luật 65 3.2.2 Nguyên nhán của (HC trang .ecccccccccccccsscccceccccsssseeesecssesseeeeeeseneaas 76 3.3 Phương hướng hoàn thin - 5553 2+ +++sseeeeerrreerres 78

3.3.1 Một số giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyên

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt NẠI - << + 78

3.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện việc triển khai tổ chức thực hiện quyên

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt NaI! << «+ 83

Tiểu kết chương 3 ¿- - 5+ ESE+E+E9EEEEE2E5E5E1E17121117121 7111111 xe 86.450007.)0015 87

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO.

kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ là một xu hướng tất yếu của mọi quốc

gia trong tiễn trình phát triển, trong đó có Việt Nam Việt Nam ké từ nhữngnăm 1991-2006 đã có những bước chuyên mình tích cực để hòa chung xu thếhội nhập khi chuyền từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế thị

trường, tham gia vào nhiều diễn đàn kinh tế lớn như diễn đàn Hợp tác kinh tếChâu A- Thái Bình Dương (1998), gia nhập tổ chức Thương mại Thế giớiWTO (2006) Điều này dẫn tới việc số lượng người nước ngoài vào Việt Nam

dé dau tư, làm việc, học tập ngày càng gia tăng Theo thống kê của Bộ Laođộng- Thương binh và Xã hội, tính đến năm 2013 có khoảng 77.359 người

nước ngoài làm việc tại Việt Nam Với số lượng người nước ngoài đang cư

trú tại Việt Nam lớn như vậy, nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu tất yếu, cần

phải được quan tâm Chính vi thế ké từ khi mở cửa, hội nhập quốc tế cho đến

nay, Nhà nước Việt Nam đã có chính sách cho phép người nước ngoài được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được cụ thê hóa trong các quy định của pháp luật

từ khi có Pháp lệnh nhà ở 1991, Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12

về việc thí điểm cho tô chức, cá nhân nước ngoai mua va sở hữu nhà ở tạiViệt Nam va gần đây nhất là Luật nhà ở 2014 Có thé khang định, các quyđịnh của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở trong các văn bản nêu trên đã tạo ra

hành lang pháp lý đảm bảo cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài,

đồng thời thu hút thêm nhiều nhà đầu tư tới Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở,

phát triển hạ tầng tại Việt Nam

Tuy nhiên, qua một thời gian triển khai cho phép người nước ngoài mua

và sở hữu nhà ở, các quy định của pháp luật điều chỉnh về quyền sở hữu nhà ởcủa người nước ngoài đã bộc lộ những điểm bat cập nhất định, là nguyên

nhân chủ yêu gây ra thực trạng số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà ởtại Việt Nam hiện nay còn thấp, chưa đạt được các mục tiêu trong các chínhsách Đảng và Nhà nước ta đã đê ra.

đó, chúng ta sẽ thay được những điểm khó khăn, bat cập trong việc áp dụng,thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nướcngoài Từ đó tìm ra được giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo

cơ sở pháp lý vững chắc cho người nước ngoài khi tới Việt Nam mua và sở

hữu nhà ở.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong khoa học pháp lý đã có một số công trình, đề tài nghiên cứu về

van dé quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tai Việt Nam như:

- ThS Chu Mạnh Hùng, Chinh sách mới về nhà ở cho người nước ngoàitại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008 Bài viết đã có sự phân tích về đốitượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ởngười nước ngoài theo quy định của Luật nhà ở 2005, Nghị quyết số19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tô chức, cá nhân nước ngoài mua và sởhữu nhà ở; đánh giá được sự cần thiết phải đặt ra các quy định đó trên thực tẾ

- TS Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định

cu ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb

Xây dưng, 2010 Cuốn sách đã nghiên cứu các quy định của pháp luật liênquan tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cưtại nước ngoài ở Việt Nam, đưa ra thực trạng về nhu cầu sở hữu nhà ở đối vớihai đối tượng trên, đưa ra được những điểm còn hạn chế, bất cập trong cácquy định của pháp luật, đồng thời kèm theo đó là các giải pháp hoàn thiện

luật.

- Ngô Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học,

Khoa Luật- Đại học quốc gia Hà Nội, 2013 Nội dung của luận văn có phântích được các quy định của pháp luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12

vê quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đông thời đưa ra

Hà Nội, 2011 Luận văn có đưa ra được một số điểm hạn chế trong các quyđịnh của Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12, tuy nhiên chưa có sựphân tích chuyên sâu về các quy định của pháp luật cũng như chưa đưa ra

được giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Qua việc tham khảo các công trình nghiên cứu, đề tài trên có thé thay có

rất ít công trình tập trung nghiên cứu chuyên sâu về quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài tại Việt Nam mà thường liệt kê, gộp luôn cả việc phân tích

các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước

ngoài Các công trình mới chỉ tập trung vào việc nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành nhưng chưa có sự phân tích các quy định của pháp luật nhà ở qua từng thời ky và so sánh quy định giữa các thời kỳ với nhau Do vậy, luận văn sẽ có sự mở rộng, không chỉ phân tích các quy định của pháp

luật hiện hành mà còn so sánh đối chiếu với các quy định trước đây, thậm chí

so sánh đối chiếu với quy định của một số quốc gia trên thé giới về van dé

này.

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài

Luận văn sẽ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật vềquyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được quy định trong Luật nhà ở vàcác văn bản pháp luật có liên quan khác như Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật

kinh doanh bat động sản, Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của

người nước ngoài tại Việt Nam Phạm vi nghiên cứu sẽ được mở rộng không chỉ phân tích các quy định của pháp luật hiện hành mà còn quy định của pháp luật qua từng thời kỳ, không chỉ nghiên cứu quy định của pháp luật tại Việt

Nam mà còn nghiên cứu các quy định của pháp luật quốc gia các nước trên

thế giới về quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đê tài là dựa trên cơ sở lý luận đê nghiên cứu

pháp luật trên cơ sở giải quyết các vấn dé trên thực tế Cu thé, về mặt lý luận,

đề tài nghiên cứu và đưa ra các khái niệm, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của cácvấn đề liên quan tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, tập trung vàoviệc phân tích các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người

nước ngoài qua từng thời kỳ Qua đó có sự so sánh, đối chiếu giữa các quy

định ở các thời kỳ khác nhau cũng như so sánh đối chiếu với các quy định

pháp luật của quốc gia khác Về mặt thực tiễn, đề tài tập trung tìm hiểu việc

áp dụng các quy định vào thực tiễn cuộc sống, từ đó đưa ra được những điểm

tích cực và những điểm còn hạn chế, nguyên nhân gây ra những điểm còn hạn

chế Qua đó, đề tài hướng đến việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện các quyđịnh của pháp luật, đưa ra các giải pháp nhằm đảm bảo thực thi các quy địnhcủa pháp luật trên thực tế

5 Các câu hỏi nghiên cứu của đề tài

Dé tài sẽ tập trung trả lời các câu hỏi: Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài? Tại sao cần thiết phải đặt ra chế định quyền sở hữu nhà ởcủa người nước ngoài tại Việt Nam? Quyên sở hữu nhà ở của người nước

ngoài được pháp luật quy định ở dau? Trong những van bản nao? Có sự khác

biệt giữa quyền sở hữu nhà ở người nước ngoài với các đối tượng khác như

công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay không? Thực

trạng triển khai các quy định này như thế nào? Tại sao lại xảy ra thực trạng

đó? Những giải pháp nào có thể triển khai thực hiện nhằm hoàn thiện các quyđịnh của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài?

6 Phương pháp nghiên cứu.

Trên cơ sở nền tang là các nguyên ly của chủ nghĩa Mac — Lénin, cácnguyên tắc cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch

sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng vàNhà nước về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Đề tài

pháp luật Việt Nam qua từng thời kỳ cũng như giữa pháp luật Việt Nam và

pháp luật thế giới Phương pháp phân tích, tổng hợp thống kê các thông tin,

tài liệu, số liệu liên quan như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà

nước; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài vềquyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, từ đó đưa ra được giải pháp kiến

nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện cơ chế quản lý của Nhà nước vềvan đề trên

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Với sự ra đời của Luật nhà ở 2014 đã mở ra cơ hội cho người nước ngoài

mua nhà tại Việt Nam, đánh dẫu một bước chuyên biến lớn không chỉ trongcác quy định của pháp luật mà còn cả đối với thị trường nhà ở tại Việt Nam.Với đề tài này, người viết hy vọng có thé đưa ra được những đóng góp trong

việc hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các quy định về quyên sở hữu nhà ở của

người nước ngoài, đồng thời bổ sung nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho

công tác nghiên cứu, giảng dạy luật học Bên cạnh đó, đề tài cũng có ý nghĩa

thiết thực cung cấp các thông tin tới những người nước ngoài đang có ý địnhmua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cung cấp các giải pháp hoàn thiện phápluật, giải pháp hoàn thiện cơ chế triển khai thực hiện tới cơ quan quản lý, các

nhà làm luật.

8 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số van đề lý luận chung về quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài tại Việt Nam.

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam và một số quốc gia vềquyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Chương 3: Thực trạng thi hành và phương hướng hoàn thiện pháp luật

về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

1.1 Một số khái niệm về quyền sở hữu, người nước ngoài và nhà ở

thuộc quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam

1.1.1 Khái niệm, nội dung quyên sở hữu theo pháp luật Việt Nam

1.1.1.1 Khái niệm về quyên sở hữu

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới

đều luôn xác định quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản của côngdân, quyền cơ bản của con người cần được bảo vệ và tôn trọng Điều này đãđược khắng định trong nhiều văn kiện, tuyên ngôn quan trọng trên thế giới, cụ

thé theo quy định tại Điều 17 Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên

Hợp Quốc năm 1948:

“1) Ai cũng có quyên sở hữu, hoặc riêng tư hoặc hin hiệp với người

khác.

2) Không ai có thể bị tước đoạt tài sản một cách độc đoán ”

Với một vị thế, vai trò quan trọng như vậy nên Bộ luật dân sự Việt Nam

2005 dành han Phần thứ hai trong bảy phan (Tir diéu 163 đến diéu 279) dé

quy định về quyền sở hữu va tài sản Tài sản và quyền sở hữu là hai khái niệm

có mối quan hệ mật thiết với nhau, các quan hệ tài sản luôn xuất phát từ quan

hệ sở hữu và quan hệ sở hữu lại là tiền đề, xuất phát điểm cho tính hợp pháp

của các quan hệ khác trong đó có quan hệ sở hữu Bộ luật dân sự 2005 có

định nghĩa về quyền sở hữu tại Điều 164 bang cách liệt kê những nội dungcủa quyên sở hữu và chủ thể của quyền này như sau:

“Quyên sở hữu bao gom quyền chiếm hữu, quyền sử dung và quyên định

đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyên làquyên chiếm hữu, quyên sử dụng, quyên định đoạt tài sản ””

Như vậy có thê hiểu rằng, quyên sở hữu là quyền năng của chủ thé trongmột phạm vi nhất định theo quy định của pháp luật được thực hiện các quyền

Bộ luật dân sự, vấn đề tài sản và quyền sở hữu chủ yếu được quy định trongHiến pháp và trong các văn bản pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai,

Pháp lệnh hợp đồng dân sự, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, Luật công ty Tuy

nhiên các văn bản này đều chưa định nghĩa một cách rõ ràng về cụ thé về khái

niệm quyền sở hữu cho đến khi Bộ luật dân sự ra đời Bộ luật dân sự ra đời

cùng với đó định nghĩa khái niệm quyền sở hữu đã tạo ra tiền đề, cơ sở pháp

ly cho các chế định khác cũng như củng có, phát triển chế định về quyền sở

hữu trong các văn bản pháp luật chuyên ngành như trong Luật nhà ở, Luật

doanh nghiệp, Luật đất đai

1.1.1.2 Nội dung của quyển sở hữu

- Quyên chiém hữu

Theo quy định tại điều 182 Bộ luật dân sự 2005, chiếm hữu là một trongnhững nội dung cơ bản của quyền sở hữu bao gồm quyền nắm giữ và quyềnquản lý tài sản Nam giữ tức là việc người chiếm hữu giữ tài sản trong phạm

vi kiểm soát và làm chủ của mình trong khi đó quản lý lại có ý nghĩa rộnghơn Xét về mặt chủ thể, người chiếm hữu có thể là chủ sở hữu tài sản vàcũng có thể không phải là chủ sở hữu tài sản Chính vì thế mà pháp luật Việt

Nam chia việc chiếm hữu thành hai loại là chiếm hữu có căn cứ pháp luật và

chiếm hữu không có căn cứ pháp luật

- Chiém hữu có căn cứ pháp luật: Theo quy định tại Điều 183 Bộ luậtdân sự 2005 thì chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là việc người chiếmhữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên căn cứ dopháp luật quy định như được chuyển giao tài sản thông qua giao dich dân su;

phát hiện và giữ tài sản vô chủ Người chiếm hữu tài sản của người khác có

căn cứ pháp luật chỉ thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách

thức và thời hạn do chủ sở hữu xác định.

trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu trong khi

chủ sở hữu của tài sản lại là người khác.

- Quyên sử dụng

Theo quy định tại điều 192 Bộ luật dân sự 2005: “Quyên sử dụng làquyên khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Khai thác côngdụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản dé phuc vu nhu cầu, mục dich

của bản thân ví dụ như việc cho thuê nhà để hưởng các khoản lợi nhuận, cho

vay tài sản dé hưởng lợi tức cho vay' Sử dụng tai sản là một trong nhữngquyền năng quan trọng của chủ sở hữu, chủ sử dụng có toàn quyền khai thác

công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản miễn sao không làm ảnh hưởng tới lợi ích

của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.Cũng giống như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng dưới góc độ chủ thê thìngười sử dụng có thé không phải là chủ sở hữu tài sản đồng thời cũng có thé

là chủ sở hữu tài sản Tùy vào từng trường hợp sử dụng tài sản có căn cứ pháp luật hay sử dụng tài sản trái pháp luật mà người sử dụng được hoặc không được hưởng hoa lợi, lợi tức cũng như khai thác công dụng từ tài sản đó.

- Quyên định đoạt

Theo quy định tại điều 195 Bộ luật dân sự 2005: “Quyển định đoạt làquyên chuyển giao quyên sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyên sở hữu tài sản”.Người không phải là chủ sở hữu chỉ được quyền định đoạt tài sản người kháctrong trường hợp được ủy quyền định đoạt hoặc trong trường hợp do phápluật quy định như trưng mua, trưng thu tài sản VỀ nguyên tắc, chủ sở hữu có

toàn quyên định đoạt tài sản của mình miên sao đảm bảo hài hòa giữa lợi ích

!T,S Trần Thị Huệ- Khoa Luật dân sự- Đại học Luật Hà Nội (2008), “Quyền sở hữu và quyền năng

của chủ sở hữu”, Thông tin pháp luật dân sự tại địa chỉ:

https://thongtinphapluatdansu.com/2008/01/03/35325/ ngày truy cập 12/6/2016.

cụ thể, thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan có thâmquyền (Khoản 2 Diéu 49 Luật đất dai 2013), hay như trường hợp chủ sở hữu

nhà ở là người nước ngoài chỉ được phép chuyên nhượng tài sản là nhà ở cho

người đủ điều kiện sở hữu mà không nhằm mục đích kinh doanh (Khoản 8Diéu 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dan thi hành chỉ tiết Luật nhà ở

2014).

1.1.2 Khái niệm người nước ngoài và nhà ở thuộc quyền sở hữu của

nguoi nudc Hgoài.

1.1.2.1 Khái niém Hgười nwéc ngoài.

Trước đây khái niệm người nước ngoài đã được đề cập trong nhiều vănbản quy phạm pháp luật khác nhau như trong Khoản 1 Điều 3 Pháp lệnh Nhậpcảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000 quyđịnh: “Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” Pháp lệnhnày còn đưa ra khái niệm về “Người nước ngoài thường trú” và khái niệm

“Người nước ngoài tam tru” theo đó người nước ngoài thường trú là người

nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam, người nước ngoài

tạm trú là người nước ngoài cư trú có thời hạn ở Việt Nam.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày03/06/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho

tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng địnhnghĩa về “cá nhân nước ngoài” và “doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài”

như sau:

“1 Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam

2 Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà dau

tư nước ngoài thành lập dé thực hiện hoạt động đâu tu nước ngoài tại ViệtNam hoặc doanh nghiệp Việt Nam do nhà dau tư nước ngoài mua cô phan,

sáp nhập, mua lai để trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật Việt

Nam; ”

Hiện nay, ở Việt Nam khái niệm người nước ngoài được quy định ở

nhiều văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh,

cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì khái niệm người nước ngoài được định nghĩa:

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nướcngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quả cảnh, cư trú tai

Việt Nam `.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng

11 năm 2008 của Quốc Hội về quốc tịch:

“Người nước ngoài cư tru ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người

không quốc tịch thường tru hoặc tạm trú ở Việt Nam”

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày

15 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành các quy địnhcủa Bộ luật dân sự 2005 về quan hệ dân sự có yếu tô nước ngoài:

“Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gomngười có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch”

Như vậy có thể thấy rằng các quy định của pháp luật Việt Nam về khái

niệm người nước ngoài qua từng thời kỳ còn chưa có sự thống nhất cả về tên

gọi lẫn nội hàm, có văn bản khái niệm người nước ngoài còn bao gồm cả tổ

chức và cá nhân, có văn bản chỉ định nghĩa khái niệm người nước ngoài với

tư cách cá nhân theo giấy tờ nhân thân, theo quốc tịch của chủ thê Song, kháiniệm người nước ngoài nên được hiểu theo nghĩa rộng, tức không chi dùng déchỉ cá nhân nước ngoài mà còn dùng để chỉ pháp nhân nước ngoài, điều nàycũng phù hợp với các quy định của pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ khi màcho phép tổ chức nước ngoài cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Tựu chung lại, có thé định nghĩa khái niệm người nước ngoài một cách day

đủ và hoàn toàn đúng với bản chất như sau”:

“ Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gomngười có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch”

1.1.2.2 Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam.

Giống như nhiều tài sản khác, nhà ở cũng là một loại tài sản gắn liền vớiquyền sở hữu của chủ sở hữu Nhà ở thường có giá trị lớn và giữ vai trò quan

trọng trong cuộc sống của mỗi cá nhân, mỗi gia đình hiện nay Chính vì vậy,

khái niệm nhà ở đã tồn tại từ lâu và được định nghĩa trong Luật nhà ở 2005 và

Luật nhà ở 2014 Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014:

“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhucẩu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ”

Như vậy, để một công trình được coi là nhà ở thì cần phải đáp ứngnhững điều kiện:

Tht nhất, phải là công trình xây dựng được tạo thành bởi sức lao độngcủa con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liênkết định vị với đất , được xây dựng theo thiết kế, tiêu chuẩn và quy trình theoquy định của pháp luật về xây dung’

Tht hai, công trình xây dựng này phải được xây dựng nhằm mục dich dé

ở và một số nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác như là nơi gặp gỡ, giao lưu,sinh hoạt văn hóa, thờ cúng tổ tiên giữa các thành viên trong gia đình, dòng

họ.

Việc đưa ra khái niệm, điều kiện về nhà ở là hoàn toàn cần thiết để tránhtrường hợp nhằm lẫn nhà ở với một số công trình xây dựng khác như nhàhàng, trụ sở làm việc hay nhằm lẫn với nhà tạm, nhà trên thuyền là nhữngcông trình tự phát của con người, được xây dựng không theo tiêu chuẩn kỹ

* Nguyễn Hồng Bắc (2011), Hoi - đáp những quy định của tư pháp quốc tế Việt Nam về người

nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nxb Tư Pháp, tr 7.

: Khái niệm về “Cổng trinh xây dựng” theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng 2014

thuật mà pháp luật quy định cần thiết dé đảm bảo an toàn cho con người khi

cư, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội Tuy nhiên không

phải tất cả loại hình nhà ở trên người nước ngoài đều được phép sở hữu mà họ

chỉ được sở hữu một số loại hình nhất định Trước đây, theo quy định tại Nghịquyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoàimua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định về loại hình nhà ở mà người nướcngoài được mua và sở hữu có phạm vi khá hẹp theo đó tại khoản 2 Điều 1

Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì: “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài

được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cưtrong dự án phat triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chếhoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại” Như vậy các quy định của phápluật về nhà ở trước đây chỉ cho phép người nước ngoài được sở hữu một loạihình nhà ở duy nhất đó là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ởthương mai (dv án phát triển nhà ở thương mai là dự án trong đó nhà ở đượcdau tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường) Doivới các loại hình nhà ở khác và nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở

xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, dự án phát triển nhà ở của

hộ gia đình, cá nhân thì người nước ngoài không được phép sở hữu.

Hiện nay theo quy định của Luật nhà ở 2014, nhà ở mà tổ chức, cá nhân

nước ngoài được phép sở hữu đã được mở rộng hơn rất nhiều, cụ thé theo

khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hai hình thức sau:

Tứ nhất, đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy địnhtại khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014, bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập

hoặc một cụm công trình nhà ở;

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tang kỹ thuật và hạtầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

- Dự án dau tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà

có dành diện tích đất trong dự án dé xay dung nha 0;

- Dự án đầu tu xây dựng công trình có mục đích sử dung hỗn hop dé ở

và kinh doanh.

Tht hai, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mạibao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3

Luật nhà ở 2014 được hiểu:

- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộcquyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt

thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư: là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công

trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xâydựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh

Như vậy có thể thấy so với các quy định trước đây, nhà ở mà người nước

ngoài được phép sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở 2014 đã được mở rộng

hơn khá nhiều về loại hình cũng như phạm vi Cụ thể đối với trường hợp

người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì họ sẽ

được sở hữu nhiều loại hình nhà ở như công dân Việt Nam; đối với trườnghợp người nước ngoai mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì họ chỉ

được phép sở hữu nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng

lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1.2 Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

1.2.1 Cơ sở pháp lý điều chỉnh quyén sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam.

Ở Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo khu vực,

loại hình và với một số lượng nhà ở nhất định Đây là một trong những quyền

sở hữu cơ bản của con người không chỉ được pháp luật quốc tế công nhận màcòn được pháp luật Việt Nam ghi nhận từ lâu trong một số văn bản như: Hiến

pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 16 Pháp lệnh số

51-LCT/HĐNN8 ngày 06 tháng 4 năm 1991 của Hội Đồng Nhà Nước về nhà ở:

“Người nước ngoài có quyên sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành dau tưhoặc trong thời gian định cư, thường tru dai hạn tại Việt Nam”, khoản 2 Điều

9 Luật số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội về nhà ở,Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoàimua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 7 Luật nhà ở 2014 Ngoài các quy

định của Luật nhà ở, không thể không nhắc tới các quy định của pháp luật có

liên quan khác như Bộ luật dân sự, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật kinh doanhbat động san , đây đều là những quy định tạo nên nền tảng pháp lý vững chắccho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Như vậy, tựuchung lại, cơ sở pháp lý của pháp luật Việt Nam điều chỉnh quyền sở hữu nhà

ở dành cho người nước ngoài hiện nay tập trung chủ yếu ở một số các văn bản

sau:

- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013

- Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 của Quốc Hội

- Luật số 24/2008/QH12 ngày 13/11/2008 của Quốc Hội về Quốc tịch

- Luật số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội về Nhà ở

- Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội về Dat đai

- Luật số 47/2014/QH13 ngày 16/06/2014 của Quốc Hội vé Nhập cảnh,xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam

- Luật số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc Hội về Đầu tư

- Luật số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội về Kinh doanhbất động sản.

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định

chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

Ngoài các văn bản quy phạm pháp luật trong nước, quyền sở hữu nhà ở

dành cho người nước ngoài tại Việt Nam còn phải chịu sự điều chỉnh bởi các

quy định trong các Hiệp ước song phương, đa phương mà Việt Nam đã ký

kết, là thành viên như:

- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Bang Nga, 2012.

- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Xô, 1982.

- Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Cu Ba, 1984.

Đây đều là các cơ sở pháp lý nhằm đảm bảo cho các quy định về quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài được thực hiện do thực tế hiện nay, cácquốc gia trên thế giới vẫn chưa có sự thống nhất với nhau về việc định danh

tài sản, động sản, bất động sản Chính vì thế, các nước thường ký kết với nhau

các Hiệp định tương tro tư pháp nhằm dam bảo thống nhất trong việc áp dụngpháp luật, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài khi người

đó tới quốc gia sở tại làm việc, sinh sống

1.2.2 Đặc trưng cơ bản của quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam.

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được hình thànhtrên cơ sở sự tuân thủ các nguyên tắc đối xử quốc gia (National Treatment),

nguyên tắc đãi ngộ công dân khi Việt Nam tham gia vào các điều ước quốc tế

song phương, điều ước quốc tế đa phương Đây là các chế độ pháp lý thường

gặp và là hành lang pháp lý mà các quốc gia tạo ra nhằm bảo vệ quyên lợi của

công dân nước mình trên lãnh thổ của quốc gia khác Theo nguyên tắc này thì

các quốc gia buộc phải thực hiện đối xử bình đăng giữa công dân của nước

mình với công dân của quốc gia khác Nói cách khác, nếu công dân của quốc

gia nước sở tại được hưởng một số quyền nhất định thì quốc gia sở tại cũngphải dành những quyền đó cho công dân của quốc gia khác đang cư trú tạinước đó Tuy nhiên, nguyên tắc này không được áp dụng trong tất cả mọitrường hợp, có những quyền năng mang tính đặc thù nhất định như quyền bầu

cử, quyền ứng cử mà quốc gia nước sở tại chỉ dành riêng quyền đó cho công

dân của quốc gia mình Trong số các quyền mà người nước ngoài được hưởng

thì quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền tuy không mang tính chấtđặc thù như quyên bầu cử, quyền ứng cử nhưng lại có sự tác động mạnh mẽtới nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân nước sở tại

Chính vì thé, quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài mặc dù đã được

pháp luật nhiều quốc gia trên thé giới quy định và thừa nhận, song vẫn cònnhiều quốc gia trong đó có Việt Nam, Indonesia, Singapore thắt chặt và hạnchế quyền này của người nước ngoài thông qua các chính sách về thuế, quản

lý về số lượng nhà ở, khu vực được phép sở hữu

Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam còn cónhững nét đặc trưng nhất định, khi so sánh với các quyền khác Cụ thé, theoquy định của pháp luật Việt Nam thì chủ sở hữu tài sản là chủ thể có đủ baquyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tai sản Tuynhiên, quyền sở hữu tài sản là nhà ở của người nước ngoài trong trường hợp

này dường như chưa được trọn vẹn so với các chủ sở hữu nhà ở khác như

công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trong ba quyềncủa chủ sở hữu nêu trên thì quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản củangười nước ngoài là những quyền bị pháp luật hạn chế khá nhiều Cụ thé,Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 đã từng có quy định hạn chếquyền sử dung nhà ở của người nước ngoài, theo đó theo quy định tại khoản 1

Điều 6 Nghị quyết 19 thì: “76 chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt

Nam chỉ được dùng nhà ở vào mục dich dé ở, không được dùng dé cho thuê,

làm văn phòng hoặc sử dụng vào muc dich khác” Như vậy pháp luật Việt

Nam thời kỳ này không cho phép người nước ngoài sử dụng nhà ở vào các

mục đích khác như cho thuê để hưởng lợi từ tài sản là nhà ở Hay theo quyđịnh tại khoản 8 Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thihành Luật nhà ở 2014 có quy định: “Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân người

nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời”, tức làpháp luật đã có sự can thiệp tới quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu nhà ở

Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài còn có những đặc

trưng rất riêng biệt như họ chỉ được phép sở hữu nhà trong một thời hạn nhất

định (50-70 năm) với một số loại hình nhà ở như nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ

và bị giới hạn vé sỐ lượng nhà ở được phép sở hữu

Việc pháp luật Việt Nam hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đảm bảo một nền

kinh tế phát triển ôn định, hạn chế được tình trạng người nước ngoài vào ViệtNam đầu cơ đất dai gây bat 6n cho thị trường bat động sản Đây cũng là cáchthức và xu hướng chung mà nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng hiện naynhằm quản lý, điều tiết một cách có hiệu quả quyền sở hữu nhà ở của ngườinước ngoài khi cho phép họ được hưởng quyền này

1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của người

nước ngoài tại Việt Nam.

1.2.3.1 Khái niệm về xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở

Mỗi một quốc gia trên thế giới có một hệ thống pháp luật riêng của mình

và các hệ thống pháp luật đó khác nhau, thậm chí trái ngược nhau Xung đột

pháp luật là hiện tượng hai hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thé

áp dụng dé điều chỉnh một quan hệ pháp luật này hay một quan hệ pháp luậtkhác Van dé cần giải quyết là chọn một trong các hệ thống pháp luật đó dé ápdụng giải quyết quan hệ pháp luật trên” Trong số các quan hệ của tư pháp

quôc tê, có thê thây răng quan hệ sở hữu có yêu tô nước ngoài là một trong

“TS Bùi Xuân Nhự (chủ biên, 2012), Giáo trình tư pháp quốc tế, nxb Công an nhân dân, tr 27.

các quan hệ thường làm phát sinh hiện tượng xung đột pháp luật Khi đó cần

thiết phải có một hệ thông pháp luật cụ thé dé giải quyết xung đột

Xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở là hiện tượng hai hay nhiều

hệ thống pháp luật đồng thời đều có thể áp dụng để điều chỉnh quan hệ phápluật về sở hữu nhà ở có yêu tố nước ngoài

1.2.3.2 Nguyên tắc giải quyết xung đột

Hiện nay để giải quyết vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu nóichung và xung đột pháp luật về nhà ở nói riêng, hầu hết pháp luật của cácnước trên thế giới trong đó có Việt Nam đều thống nhất áp dụng một nguyêntắc chung để giải quyết xung đột đó là áp dụng luật của nước nơi có tài sản(nguyên tac Lex rei sitae) Cụ thé theo quy định tại khoản 1 Điều 766 Bộ luậtdân sự 2005 thì: “Viéc xác lap, thực hiện, thay đổi, chdm dứt quyền so hữu tàisản, nội dung quyên sở hữu đổi với tài sản được xác định theo pháp luật củanước nơi có tài sản đó ` Hay Điều 164, Bộ luật dân sự 1991 của Liên BangNga cũng có quy định: “Quyên sở hữu tài sản được xác định theo pháp luậtcủa nước nơi có tài sản”, khoản 1 Điều 24 Luật tư pháp quốc tế của Ba Lanquy định: “Quyên sở hữu và quyên tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luậtnước nơi có tài sản” Như vậy việc áp dụng nguyên tắc Lex rei sitae nhằmgiải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu đã được pháp luật nhiều nướctrên thế giới thừa nhận, đặc biệt khi áp dụng nguyên tắc này vào giải quyếtxung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở lại càng trở nên triệt để do tài sản

là nhà ở là loại tài sản mang tính chất cố định, khó có thé di chuyên nên mang

tính ôn định cao Trừ trường hợp hiện nay với sự phát triển của khoa học vàcông nghệ, một số loại nhà ở đã trở nên không còn mang tính chất cố định

như trước mà đã có thé di chuyên, và việc xác định tài sản đang trên đườngvận chuyền như vậy là vấn đề phức tạp vì tài sản không nằm cô định một chỗ

mà có thé di chuyền từ quốc gia này sang quốc gia khác

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì nhà ở

được coi là một dạng bat động sản (Khoản I Điều 174 Bộ luật dân sự 2005),

song khái niệm động sản và bât động sản không phải là khái niệm được hiêu

một cách thống nhất trên toàn thế giới mà mỗi quốc gia lại có sự định nghĩa

khác nhau, điều này làm phát sinh xung đột pháp luật về định danh trong tư

pháp quốc tế Chính vì thé, dé giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữunhà ở thì trước hết cần giải quyết xung đột pháp luật về định danh tài sản là

bất động sản hay động sản Ở Việt Nam hiện nay, việc định danh tài sản làđộng sản hay bat động sản phụ thuộc vào quy định cua pháp luật của nước nơi

có tài sản tồn tại (khoản 3, Diéu 766 Bộ luật dan sự 2005) Tuy nhiên, đối vớiviệc giải quyết xung đột về định danh tài sản trong Tư pháp quốc tế vẫn chưa

có sự đồng nhất mà chủ yếu hiện nay để giải quyết vấn đề này các nước

thường ký kết các Hiệp định tương trợ tư pháp với nhau và áp dụng hệ thuộcLuật nơi có tài sản dé phân biệt tài sản là động sản hay bất động sản Ví dụnhư trong Khoản 3, Điều 39, Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam vàLiên Bang Nga cũng có quy định: “Việc phân biệt di sản là động sản hay bat

động sản được xác định theo pháp luật của bên kí kết nơi có di sản đó” hayKhoản 3, Điều 35 Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Liên Xô(cũ), khoản 3, Điều 34 Hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam và Cu Bacũng đều ghi nhận nguyên tắc giải quyết xung đột này

Tiểu kết chương 1Nhu vậy, có thé thấy răng trong chương 1, Luận án đã đưa ra đượcnhững khái niệm chung nhất về quyền sở hữu, về người nước ngoài, nhà ởngười nước ngoài được phép sở hữu nham thé hiện một cách tổng quan nhất

về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Bên cạnh đó, quanhững phân tích về nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thê phầnnào lý giải được sự cần thiết phải đặt ra chế định quyền sở hữu nhà ở cho

người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay Đó là yếu tô hoàn toàn can thiết vàphù hợp với bối cảnh hội nhập hiện tại, khi mà các quốc gia trong đó có ViệtNam đang thực hiện chính sách mở cửa, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư,

những người có trình độ, kỹ năng vào Việt Nam đầu tư, làm việc và sinh sống6n định Chính vì thế người nước ngoài cần có một hệ thông pháp luật nhằmtạo cơ sở, nền tảng cho quyền sở hữu nhà ở, giúp họ yên tâm hơn khi tham giavào các giao dịch mua bán nhà ở hay tiến hành các hoạt động đầu tư tại Việt

Nam.

CHUONG 2QUY DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM VA MOT SO QUOC

GIA VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ O CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI2.1 Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam qua

từng thời kỳ.

2.1.1 Giai đoạn từ trước khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991.

Trước khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991, các quy định về quyền sở hữucủa người nước ngoài khi tới Việt Nam làm ăn, cư trú được quy định chủ yếu

trong Quyết định số 122-CP ngày 25 tháng 04 năm 1977 của Hội đồng Chínhphủ về Chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống ở

Việt Nam Theo đó, theo quy định tại Điều 7 Quyết định số 122-CP thì người

nước ngoài được hưởng quyên sở hữu cá nhân vé thu nhập hợp pháp, về tưliệu sinh hoạt và tư liệu sản xuất theo pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, đối vớitài sản là bất động sản, ruộng đất, đất dé ở, đất canh tác, nhà kho, nha máy, xi

nghiệp thì người nước ngoài không có quyền sở hữu Bối cảnh đất nước ta

trong giai đoạn sau năm 1975 là hết sức phức tạp khi có nhiều thế lực thù địchnước ngoài chống phá Chính vì thế, Nhà nước Việt Nam thời kỳ này khôngthừa nhận quyền sở hữu nhà đất của người nước ngoài, cùng với đó triển khaicác chính sách chặt chẽ về quản lý nhà ở dành cho người nước ngoài khi tiếnhành quốc hữu hóa, tịch thu tài sản là nhà ở thuộc sở hữu bất hợp pháp của

họ, thể hiện qua Quyết định số 111/CP ngày 14 tháng 04 năm 1977 của Hộiđồng Chính phủ về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủnghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam

2.1.2 Giai đoạn từ sau khi Pháp lệnh nhà ở 1991 có hiệu lực đến

trước khi có Luật nhà ở 2005.

Pháp lệnh nhà ở 1991 được coi là cơ sở pháp lý đầu tiên đặt nền móng

cho chế định quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Thời kỳ

những năm 1991-1999 được coi là giai đoạn phát triển thành công của ViệtNam trong việc chuyền từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế

thị trường Đây cũng là thời kỳ mà Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà

đỉnh cao là việc trở thành thành viên của diễn đàn Hop tác kinh tế Châu

Á-Thái Bình Dương năm 1998, đây là diễn đàn có ý nghĩa hết sức quan trọng

đối với Việt Nam, là khu vực viện trợ phát triển lớn nhất, chiếm tới 65% tổng

số vốn đầu tư nước ngoài, 75% tổng số khách du lịch quốc tế tới Việt Nam"

Chính vi thế, nhằm thu hút các nhà dau tư nước ngoài tới Việt Nam dé thựchiện các dự án đầu tư cũng như tạo điều kiện cho họ 6n định cuộc sống, Pháplệnh nhà ở 1991 lần đầu tiên quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nướcngoài tại Việt Nam, cụ thê:

2.1.2.1 Về đối tượng sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh nhà ở 1991 về Quyền sở hữu nhà ở

tại Việt Nam của người nước ngoài:

“Người nước ngoài có quyên sở hữu nhà ở trong thời gian tiễn hành đâu

tu hoặc trong thời gian định cu, thường tru dai hạn tại Việt Nam, nếu diéuước quốc tế mà Việt Nam kỷ kết hoặc tham gia không có quy định khác ”

Như vậy, pháp lệnh nhà ở 1991 phân loại người nước ngoài có quyền sở

hữu nhà ở tại Việt Nam gồm hai đối tượng:

- Người nước ngoài tiễn hành đầu tư tại Việt Nam theo quy định củapháp luật về đầu tư Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1987, sửa đôi năm

1990 và 1992 đều quy định các tổ chức kinh tế nước ngoài có tư cách phápnhân và các cá nhân nước ngoài đều được phép đầu tư trực tiếp vào Việt Namđối với những lĩnh vực mà pháp luật không cắm Đặc biệt đối với những lĩnhvực xây dựng các công trình nhà ở, kết cấu hạ tầng là những lĩnh vực nhànước Việt Nam khuyến khích, các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào

những lĩnh vực này sẽ nhận được nhiều ưu đãi và việc dành cho người nước

ngoài quyền sở hữu nha ở trong thời gian tiến hành đầu tư cũng được coi là

một ưu đãi đôi với họ nhăm ôn định cuộc sông.

7 Bai viét: “Những thành tựu trong tiễn trình hội nhập kinh té quoc tế của Việt Nam”, Bộ Ngoại

giao Việt Nam, tại địa chỉ:

http:/www.mofahcm.gov.vn/vi/mofa/nr091019080134/ns120222162217 ngày truy cập 9/6/2016.

- Người nước ngoài định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam Theo quy

định tại khoản 2 Điều 1 Pháp lệnh về nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú, đi lại của

người nước ngoài tại Việt Nam năm 1992 thì người nước ngoài thường trú là

người nước ngoài cư trú không thời hạn tại Việt Nam Sau khi đủ điều kiệnnhập cảnh vào Việt Nam, tùy vào mục đích hay đáp ứng đủ điều kiện mà họ

được đăng ký thường trú tại Việt Nam.

2.1.2.2 Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt NamThứ nhất, đỗi với người nước ngoài tiễn hành dau tư tại Việt Nam muốnđược hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải đáp ứng các điều kiện

của pháp luật đầu tư tại thời điểm này Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

1987 cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được đầu tư vào Việt Nam

trong mọi lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân, trừ những lĩnh vực như khai tháckhoáng sản, cung ứng điện, xuất nhập khẩu, du lịch phải được Chủ tịch Hội

đồng Bộ trưởng cho phép Đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, bất động

sản, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 rất khuyến khích tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam trong lĩnh vực này, tạo điều kiện rất

thuận lợi cho người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam Riêng đối với tô

chức nước ngoài, pháp luật đầu tư thời kỳ này chỉ đặt ra điều kiện duy nhấtđối với các tô chức nước ngoài là phải có tu cách pháp nhân Cụ thé theo quyđịnh tại Điều 4, Điều 5 Nghị định 139-HĐBT năm 1998 của Hội đồng Bộtrưởng quy định chi tiết việc thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam vềđối tượng điều chỉnh của Luật đầu tư nước ngoài thì tổ chức kinh tế nướcngoài có tư cách pháp nhân theo đó được hiểu là:

- Có tư cách tham gia các quan hệ dân sự một cách độc lập (ký kết hợpdong, thực hiện nghĩa vụ đã cam két), có tu cách là nguyên đơn và bi don

trước toà án;

Sau khi dam bảo đủ điều kiện được phép đầu tư vào Việt Nam, tô chức,

cá nhân nước ngoài sẽ được cấp Giấy phép đầu tư, đây được coi là cơ sở để

họ có thé xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Mặc dù các quy địnhcủa pháp luật nhà ở trao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp người nước

ngoài tiến hành đầu tư vào Việt Nam tuy nhiên các quy định của pháp luật

thời kỳ này về quyền sở hữu nhà ở dành cho đối tượng này còn chưa có quy

định rõ ràng, cụ thể về số lượng nhà ở, loại hình nhà ở, thời gian sở hữu, trình

tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Giấy phép đầu tư cho

người nước ngoài Rõ ràng, đây là điều chưa hợp lý và có phan thiếu sót trong

các quy định của pháp luật, gây khó khăn và thiệt thòi cho đối tượng ngườinước ngoài vào Việt Nam theo hình thức đầu tư

Thứ hai, đối với người nước ngoài định cư, thường trú dài hạn tại ViệtNam nếu muốn được hưởng quyên sở hữu nhà ở tại Việt Nam họ cần phải đápứng điều kiện về nhập cảnh và thuộc trường hợp cho phép thường trú dài hạncủa cơ quan quản lý xuất nhập cảnh

Vé diéu kiện nhập cảnh: Theo quy định tại Điều 1 Nghị định 4-CP năm

1993 hướng dẫn chi tiết Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú, đi lại củangười nước ngoài tại Việt Nam 1992 thì người nước ngoài muốn nhập cảnhvào Việt Nam thì phải làm thủ tục xin cấp thị thực tại cơ quan đại diện ngoạigiao hoặc cơ quan lãnh sự hoặc cơ quan đại diện khác được ủy quyên cấp thị

thực của Việt Nam ở nước ngoài Trong trường hợp người nước ngoài mang

hộ chiếu miễn thị thực của nước có ký kết Hiệp định miễn thị thực với Chính

phủ Việt Nam thì không phải làm thủ tục xin cấp thị thực nhưng phải khai báotên cơ quan, tô chức hoặc cá nhân ở Việt Nam mà mình đến làm việc hoặc cưtrú Khi làm thủ tục xin cấp thị thực thì người nước ngoài cần phải có một sốloại giấy tờ cần thiết sau:

- Don xin nhập cảnh theo mau của cơ quan quản lý xuât nhập cảnh

mà thời gian lưu lại không quá 48 giờ (Khoản 3 Diéu 8 Nghị định 4-CP).

Người nước ngoài nếu có một trong các loại giấy tờ sau và chứng minh được

mục đích thường trú dài hạn tại Việt Nam thì cơ quan quản lý xuất nhập cảnhhoặc Bộ ngoại giao sẽ cấp giấy chứng nhận thường trú dài han (thé thong

tru) cho họ:

- Don xin đăng ký cư trú (theo mẫu)

- Hộ chiếu

- Phiếu xuất nhập cảnh tại Việt Nam

- Giấy tờ chứng minh mục đích thường trú tại Việt Nam đã được cơquan có thâm quyền của Việt Nam chấp thuận

Có thể thấy rằng, điều kiện quan trọng nhất đối với người nước ngoài khi

họ xin đăng ký thường trú tại Việt Nam đó là họ chứng minh được mục đích

thường trú của họ Tuy nhiên pháp luật quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam

thời kỳ này lại không quy định rõ những trường hợp nào thì họ được phép cư

trú dai hạn trên lãnh thô Việt Nam và những trường hợp nao họ không đượcphép Quy định này là một điểm thiếu sót không hề nhỏ, khiến cho việc ápdụng pháp luật gặp trở ngại, đồng thời dễ phát sinh cơ chế xin cho, ảnh hưởngtrực tiếp tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

2.1.2.3 Quy định về quyên và nghĩa vụ cụ thể của chủ sở hữu nhà ở là

người nước ngoài.

- Các quyên cụ thể

Người nước ngoài khi đáp ứng đủ các điều kiện về sở hữu nhà ở tại ViệtNam thì họ sẽ trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở đó, đồng thời phát sinh

những quyền như công dân Việt Nam theo quy định tại Điều 17 Pháp lệnh

- Các nghĩa vụ cụ thể

Bên cạnh việc được hưởng những quyên, chủ sở hữu nhà ở còn phải

gánh vác những nghĩa vụ nhất định theo quy định tại Điều 18 Pháp lệnh nhà ở

1991:

- Đăng ky nhà ở tại Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyên;

- Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

- Bảo đảm và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo nhà ở phải xin phép Uỷ ban

nhân dân cấp có thắm quyên;

Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam lại cónhững điểm khác biệt cơ bản so với các chủ sở hữu nhà ở khác, cụ thé:

Về thời hạn sở hữu nhà ở: Theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh nhà ở

1991, Điều 18 Nghị định 60-CP về quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dung dat

ở tại đô thị thì người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời giantiễn hành đầu tư (phụ thuộc vào thời hạn dau tr được cấp trên Giấy chứngnhận dau tư) hoặc trong thời gian định cư, thường trú dai hạn tại Việt Nam(phụ thuộc vào thời gian cư trú được cấp trên Thẻ thường trú) Ngoài ra theoquy định tại Điều 22 Nghị định 60-CP thì trường hợp người nước ngoài cham

dứt việc định cư ở Việt Nam mà không thực hiện việc bán, tặng cho, dé thừa

kế nhà ở trong thời hạn 90 ngày ké từ ngày rời khỏi Việt Nam thì Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở của họ bị đương nhiên mất giá trị, nhà ở của người

nước ngoài được giao cho Nhà nước Việt Nam quản lý và sử dụng Tuy nhiên, pháp luật nhà ở lại không quy định rõ việc quản lý và sử dụng nhà ở này ra sao, thuộc trách nhiệm của cơ quan nào?

Về số lượng nhà ở được phép sở hữu: Theo quy định tại Điều 18 Nghị

định 60-CP thì cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu 01 nhà ở

cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước ViệtNam Tuy nhiên, đối với các đối tượng khác như tô chức, cá nhân đầu tư vàoViệt Nam thì pháp luật chưa có quy định cụ thể về số lượng nhà ở mà họ

được phép sở hữu.

Về hình thức sở hữu: Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 60-CP thì cá

nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở nếu họ mua nhà ở của các doanh nghiệp Nhà nước Việt Nam

chuyên kinh doanh nhà ở hoặc tự tạo lập nhà ở theo giấy phép của cơ quan

Nhà nước có thâm quyền hay thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt

Nam.

Nhận xét chung.

Tóm lại, pháp luật Việt Nam thời kỳ đổi mới đã tạo điều kiện dé người

nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư, sinh sông, học tập và làm việc có thê

yên tâm, ồn định về nơi ở Các điều kiện đặt ra đối với họ đều khá dé dang và

không phải trải qua nhiều quy trình, thủ tục cũng như giấy tờ phức tạp Tuy

nhiên, có thé nhận ra điểm hạn chế trong các quy định của pháp luật về quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài thời kỳ này đó là thiếu tinh chi tiết, cácquy định còn sơ khai chưa có hướng dẫn cụ thê như quy định cụ thé về quyền

sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài vào Việt Nam theo hình thức đầu tư;chưa quy định về việc xử lý tài sản là nhà ở khi hết thời hạn sở hữu; chưa quy

định rõ các trường hợp người nước ngoài được phép cư trú dài hạn trên lãnh

thô Việt Nam Như vay, có thê thấy rõ việc thiếu tính chi tiết, cụ thé trong cácquy định của pháp luật nhà ở thời kỳ này về quyền sở hữu nhà ở dành chongười nước ngoai là một rào cản lớn ảnh hưởng tới việc tiếp cận quyền nay

Của người nước ngoài.

2.1.3 Giai đoạn từ sau khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến trước khi

có Nghị quyết số 19/2008/QH12

Luật nhà ở 2005 ra đời kế thừa và phát huy các quy định của pháp lệnhnhà ở 1991, tạo cơ sở pháp lý cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoàitại Việt Nam Mặc dù các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở củangười nước ngoài thời kỳ này còn khắt khe và tồn tại nhiều điểm hạn chế Tuy

nhiên đây là kết quả đạt được sau hàng loạt những nỗ lực của Việt Nam trongviệc thực hiện các chính sách mở cửa, tham gia vào mối quan hệ hợp tác khu

vực như Asean, tích cực tham gia vào đàm phản, ký kết các Hiệp định thương

mại tự do, gia nhập tô chức Thương mại Thế giới WTO Chính vì thế, nhằm

thu hút hơn nữa số lương các nhà đầu tu nước ngoài tới Việt Nam dé thực

hiện các dự án đầu tư cũng như tạo điều kiện cho họ ôn định cuộc song Luat

nhà ở 2005 thừa hưởng chế định quyền sở hữu nha ở của người nước ngoài tại

Pháp lệnh nhà ở 1991, đã có các quy định cụ thê như sau:

2.1.3.1 Về đối tượng sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở 2005 thì đối tượng được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm có:

- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinhdoanh, nơi đăng ký hộ khâu thường trú;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 Luật nhà

hop nhất định ho mới có quyền sở hữu nha ở, cụ thé theo quy định tại Khoản

1 Điều 125 Luật nhà ở 2005 thì tô chức, cá nhân nước ngoàải nếu thuộc trườnghợp đầu tư xây dựng nhà ở dé cho thuê tại Việt Nam thi sẽ được cơ quan nhà

nước có thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu đối với nhà ở đó Đối

với trường hợp tô chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở dé bán thi

sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, họ chỉ được quyền ban nha ởnay cho cac đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Có thê thấy răng, các quy định của pháp luật về nhà ở thời kỳ này chỉ

cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức

đầu tư xây dựng nhà ở dé cho thuê Các trường hợp khác như dau tư xây dựngnha ở dé bán hay tô chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, thừa kế nhà ởthì họ không được sở hữu, hay đứng tên trên Giấy chứng nhận nhà ở mà chỉ

được hưởng giá trị của nhà ở đó thông qua việc bán nhà ở cho đối tượng

thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy, nếu so với các quy định

của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì các quy định của Luật nhà ở 2005 lại có

phần hạn chế hơn quyền sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài khi mà chỉquy định duy nhất một đối tượng được phép sở hữu nhà ở Quy định này mặc

dù có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài song phần nào

vẫn thu hút họ đầu tư vào Việt Nam thông qua việc cho phép người nước

ngoài quyền bán nhà ở đã đầu tư xây dựng để kinh doanh, hưởng phần giá trịtài sản Điều này hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật đầu tư

2005, pháp luật kinh doanh bat động sản 2006 cũng như chính sách của nhànước ta lúc bấy giờ trong việc thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực xâydựng nha ở, kết cau hạ tang, các dự án quan trọng và có quy mô lớn, đặc biệt

là các nhà đầu tư nước ngoài

2.1.3.2 Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.Theo quy định tại điểm a, khoản 4 Điều 43 Nghị định 90/2006/NĐ-CPhướng dan thi hành chi tiết Luật nhà ở 2005 thì tổ chức, cá nhân nước ngoàikhi đề nghị cap Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dé trở thành chủ sở hữu

hợp pháp cần phải có các loại giấy tờ sau:

- Giấy tờ về dự án nhà ở cho thuê: Giây chứng nhận đầu tư hoặc quyếtđịnh phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư Dé được cấp những loại giấy tờtrên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy

định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản Theoquy định tại khoản 2 Điều 4, điểm a khoản 1 Điều 10 của Luật kinh doanh bấtđộng sản 2006 thì hoạt động bỏ von đầu tư tạo lập bat động san cho thuênhằm mục đích sinh lời là một hoạt động kinh doanh bất động sản, nằm trong

phạm vi được phép hoạt động của tô chức, cá nhân nước ngoài Cùng với đó

Luật đầu tư 2005 quy định kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư có điềukiện” nên để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì chủ đầu tư cần phải đápứng các điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (7ổ

chức, cá nhân khi kinh doanh bat động sản phải thành lập doanh nghiệp, phải

có vốn pháp định toi thiểu là 6 tỷ đồng Việt Nam’) và phải tiễn hành thủ tụcđăng ký đầu tư, thủ tục thâm tra dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầutu®, Ngoài ra, các giấy tờ về dự án nhà ở của người nước ngoài trong trườnghợp này gắn liền với dự án nhà ở cho thuê nên chắc chắn để được cấp giấyphép đầu tư hay quyết định đầu tư họ phải đủ điều kiện tham gia vào các giaodich, hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam Theo quy định tại khoản 2 Điều 61

Nghị định 90/2006 và Điều 131 Luật nhà ở 2005 thì tố chức, cá nhân nước

ngoài khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam thì phải đáp ứngđiều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thời hạn cư trú từ 03 tháng

liên tục trở lên.

- Giấy chứng nhận quyền sử dung dat: Theo quy định tại khoản 7 Điều

9, điểm e khoản 1 Điều 35 Luật đất đai 2003 thì pháp luật đất đai thời kỳ nàycho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam được Nhànước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chothuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Chính vì thế, họ được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dâncấp Tỉnh sau khi đã có Giấy chứng nhận đầu tư và làm thủ tục xin đăng kýcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai; trong

đó ghi rõ thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất, loại hình sử dụng đất.Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì

khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ngoài giấy tờ như

Giây chứng nhận đâu tư đã nêu ở trên, phải có thêm văn bản của chủ sử dụng

© Điểm e, khoản 1 Điều 29 Luật đầu tư 2005,

” Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết Luật kinh doanh bất động sản 2006

® Điều 46, 47 Luật đầu tư 2005

đất đồng ý cho phép sử dung đất xây dựng nha ở đã được công chứng hoặcchứng thực của Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên”.

Như vậy, có thể thấy rằng điều kiện dé tổ chức, cá nhân nước ngoài được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo các quy định của Luật nhà ở 2005 gan liénvới các điều kiện đặt ra đối với nha dau tư khi tới Việt Nam dau tư, xây dung

nhà ở theo dự án Chính vì thế, khi tiễn hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải xuất trình được các loạigiấy tờ chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam, chứng minh họ đủ điềukiện đầu tư vào lĩnh vực nêu trên

2.1.3.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thé của chủ sở hữu nhà ở là

nguoi nudc Hgoài.

Luật nhà ở 2005 mặc dù có liệt kê các trường hợp tổ chức, cá nhân nước

ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng lại chưa có quy định cụ

thể về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở đối với nhà ở đó Đến khiNghị định 90/2006/NĐ-CP ra đời hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005cũng chỉ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở chothuê thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở đối với nhà ở đó với thời hạn theo Giấy chứng nhận đầu tư, cótrách nhiệm nộp tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính kháctheo quy định của pháp luật Như vậy, pháp luật về nhà ở thời kỳ này chophép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Namthông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê nhưng chưa có quyđịnh cụ thé về việc thực hiện các quyền (wJ tặng cho, dé thừa kế, thé chapnhà ở, ủy quyên quản lý ) và gánh vác nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như cácchủ sở hữu nhà ở khác Đây là điểm còn thiếu sót trong các quy định của phápluật cũng như là một rào cản lớn cho người nước ngoài khi họ muốn sở hữu

nhà ở tại Việt Nam.

” Khoản 5 Điều 43 Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết Luật nhà ở 2005

Nhận xét chung.

Tóm lại, có thé thấy răng dé tiếp cận với quyền sở hữu nha ở tại ViệtNam thời kỳ này, người nước ngoài phải đáp ứng rất nhiều điều kiện cũng

như phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp Điều này là hoàn toàn dé hiểu bởi lẽ

quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại thời điểm Luật nhà ở 2005 có

hiệu lực còn gan liền với hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở dé cho thuê

tại Việt Nam Chính vì thế quyền sở hữu nhà ở của họ còn phải chịu sự điều

chỉnh bởi Luật đầu tư 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006, pháp lệnh về

nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000

hay thậm chí là các chính sách của pháp luật đất đai 2003 đối với người nướcngoài Người nước ngoài bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở (phụ £huộc vào

thời hạn được cấp Giấy chứng nhận dau tư và được sở hữu nhà ở không quánăm muoi năm) cũng như bị hạn chế về đối tượng, phạm vi sở hữu khi chicho phép họ được sở hữu nhà ở thông qua một hình thức duy nhất là đầu tưxây dựng nhà ở để cho thuê Đối với những trường hợp người nước ngoàiđược hưởng thừa kế, tặng cho nhà ở thì pháp luật thời kỳ này lại không có

quy định cụ thể Đây là điểm lùi trong các quy định của Luật nhà ở 2005 so

với Pháp lệnh nhà ở 1991 về đối tượng người nước ngoài được hưởng quyền

sở hữu nhà ở khi bỏ qua đối tượng người nước ngoài vào Việt Nam cư trú lâu

dai đặc biệt khi họ có người thân, vợ, chồng, cha mẹ con cái đang thường trútại Việt Nam, những người có công trong việc xây dựng và bảo vệ Tổ quốcViệt Nam muốn vào Việt Nam cu trú, ôn định cuộc sông Mặc dù vậy, có thê

thay pháp luật thời kỳ này tuy có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của ngườinước ngoài song phần nào vẫn cho phép họ vào Việt Nam đầu tư xây dựngnhà ở nhăm mục đích kinh doanh, đồng thời tạo lập thêm nhiều bất động sảnphục vụ nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao ở Việt Nam

2.1.4 Giai đoạn từ khi có Nghị quyết số 19/2008/QH12 đến trước khi

Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành.

Nhận thấy rõ những điểm còn thiếu sót trong các quy định của pháp luật

vê quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng như nhăm

tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tham gia đầu tư, các nhà khoahọc, các chuyên gia, các nhà quan lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yêntâm làm việc lâu dài tại Việt Nam Đồng thời cụ thể hóa chủ trương, đườnglỗi của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh té quốc tế, tranh thủ mọi thời cơ

để phát triển đất nước, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư

nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam Nghị quyết số 19/2008/QH12

về việc thí điểm cho tô chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam đã được Quốc hội thông qua nhăm thực hiện các mục tiêu đề trên,

qua đó gỡ “mit that’, mở rộng phạm vi đối tượng người nước ngoài được mua

và sở hữu nha ở tại Việt Nam cũng như quy định một cách chi tiết, cụ thể hơn

về điều kiện sở hữu nhà ở đối với họ Nghị quyết 19/2008/QH12 chứa đựng

nhiều nội dung mới và do là lần đầu tiên thực hiện nên được tiến hành thí

điểm dé tổng kết va rút kinh nghiệm, từ đó mới triển khai cụ thé các nội dungnày vào Luật nhà ở để đảm bảo tính hiệu quả, tính khả thi của pháp luật trên

thực tế

2.1.4.1 Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì có 05 nhóm

đối tượng người nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nambao gồm:

- Cá nhân nước ngoài có dau tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định củapháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Namtheo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trongnước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý

trong doanh nghiệp đó;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ

tướng Chính phủ quyết định;

- Ca nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội cótrình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặcbiệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

- Doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam

theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bắt động sản, có nhucầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở Doanhnghiệp có vốn dau tư nước ngoài theo quy định của pháp luật trong trườnghợp này là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiệnhoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc cũng có thể là doanh nghiệp

Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoải mua cô phan, sap nhap, mua lai dé tructiếp quan ly theo quy định của pháp luật Việt Nam `

Như vậy, có thể thấy so với các quy định của pháp luật trước đây thì đối

tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được mở

rộng hơn rất nhiều Nghị quyết số 19/2008/QH12 đã có sự tách bach, phân

biệt giữa hoạt động đầu tư và hoạt động kinh doanh bat động sản Trước đây,quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam luôn gắn liền với việcđầu tư dự án xây dựng nhà ở cho thuê, mà hoạt động cho thuê nhà ở theo

pháp luật kinh doanh bất động sản lại là hoạt động kinh doanh bất động sản

buộc nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đó là thành lập doanh nghiệp có vốnpháp định tối thiểu là 6 tỷ Việt Nam đồng Chính vi thé nên gây ra rất nhiềukhó khăn cho người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam dokhông đáp ứng đủ điều kiện trên Ngoài ra, điểm khác biệt rõ ràng nhất giữa 5loại đối tượng sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết 19/2008/QH12 vớiLuật nhà ở 2005 đó là họ được sở hữu nhà ở gan liền với hoạt động đầu tưhoặc có thé không gan liền với hoạt động đầu tư như những người không phải

là nhà đầu tư nhưng họ có khả năng quản lý, điều hành doanh nghiệp và được

các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh như

Khai niệm “Doanh nghiệp có vốn dau tự nước ngoài” theo khoản 1 Điều 3 Nghị định

51/2009/NĐ-CP hướng dan thi hành chi tiệt Nghị quyét sô 19/2008/QH12.

Tổng giám đốc, Giám đốc, Phó giám đốc Hay nhóm những người có kỹ

năng đặc biệt như các nghệ nhân, chuyên gia, huấn luyện viên thể dục, thê

thao được các cơ quan, tô chức tại Việt Nam xác nhận và mời về làm việc thìcũng được phép mua nhà ở tại Việt Nam Như vậy có thê thấy răng, quyền sở

hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã trở nên đa dạng và không

còn phụ thuộc vào hoạt động đầu tư như các quy định của pháp luật trước

đây.

2.1.4.2 Về điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 3 Nghị quyết số 19/2008/QH12, Điều 5, Điều 6Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thi hành Nghị quyết 19 thì tổchức, cá nhân nước ngoài muốn mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đápứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, đôi với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạtđộng tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanhbất động sản và có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tạidoanh nghiệp đó thì cần phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng

nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp

luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thắm quyền của Việt Nam cấp còn thờihan từ 01 năm trở lên'" Luật đầu tư 2005 quy định doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được phép thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam trong các

lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không cấm va đáp ứng đủ điều kiện đối

với những lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận đầu

tư Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ cần chứng minhđược có hoạt động dau tư tại Việt Nam thông qua các giấy tờ hợp pháp do cơquan nhà nước có thâm quyền cấp như Giấy chứng nhận đầu tư và có nhu cầu

về nhà ở cho người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp thì sẽ đủ điều

kiện đê được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 6 Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn chỉ tiết thi hành Nghị quyết 19/2008/QH12