Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

NGUYEN THỊ BÍCH NGỌC

PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT DOI VỚI DOANH NGHIỆP VA THUC TIEN THI HANH TAI TINH VINH PHUC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HOC

Hà Nội - 2017

NGUYEN THỊ BÍCH NGOC

PHAP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DOI VỚI DOANH NGHIỆP VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI TINH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Mã số : 60380107 Chuyên ngành : Luật kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội - 2017

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của

riêng tÔI.

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này HỌC VIÊN

Nguyễn Thị Bích Ngọc

Trong quá trình hoàn thành luận van này, tác gia đã nhận được sự giúp

đỡ, cung cấp tài liệu, sự chỉ bảo tận tình của cô giáo hướng dẫn là PGS.TS Doãn Hồng Nhung, các anh (chị) cán bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, các cán bộ Trung tâm thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất vì sự giúp đỡ quý báu này.

Mặc dù đã hết sức cố gang trong việc thu thập tài liệu và tim tòi, nghiên cứu nhưng do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu có hạn, cùng với những hạn chế của bàn thân tác giả, Luận văn chắc chắn khó tránh khỏi những khiếm khuyết cần được xem xét, chỉnh sửa Em mong nhận được sự phê bình và góp ý của các Thay, cô, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp dé công trình khoa học này được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

\ 0871002121357 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT DOI VỚI DOANH NGHIỆP - 2-5 << <2 Es£S£ 4 EsEs£seEsEsesessssseseseeeree 8 1.1 Ly luận pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp 8 1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê dat đối với doanh nghiép 11 1.3 Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp -. - 15 1.4 Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam 16 1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 5+ 5s SeSE+teEeESEzEzEererrsred 16 1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất dai năm 2003 16 1.4.3 Thời kỳ từ Luật dat đất dai năm 2003 đến trước Luật dat dai năm 201317 1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay 5-52 5252224 17 1.5 Kinh nghiệm cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở một số quốc gia "8712011107077 Ô 21 KET LUẬN CHƯNG - 5 5-5° << 2 s£s£ S2 Ss£sEseseseEs=sesesessese 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT DOI VOI DOANH NGHIEP TAI VIET NAM VA THUC TIEN THI HANH TẠI TINH VĨNH PHÚC - 2-5 5£ << sEs£ SE EsEseseEeEseseseseescse 26 2.1 Quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 26 2.1.1 Quy định về căn cứ cho thué đấT - 55t St E2 ‡E‡ESE2E2E£ESEEErkrxrree 26 2.1.2 Quy định về điều kiện cho thuê đất 5+5 sE‡E‡E2E+E£ESESErxsxeree 27 2.1.3 Quy định về chủ thé trong quan hệ cho thuê đất c- -cccscs+xssa 33 2.1.4 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiỆD ~- 35 2.1.5 Quy định về thẩm quyên cho thuê đất - + - SE 2E+E£E‡EvEztzxrrez 4] 2.1.6 Quy định về thời han sử dung đất thuê của doanh nghiệp - 42

đến thuê đất đối với doanh ng hiỆp) + - St ESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrkred 49 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh PHUC - << <5 5 5 5 5 990 00 0 00980906 51 2.2.1 Diéu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vinh Phúc tác động đến việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - 55s: 31 2.2.2 Một số thành tựu trong công tác thi hành pháp luật về cho thuê dat đối

với doanh nghiệp tại tinh Vinh PHÚC - c3 +33 E*‡+*EEEE++seeeeesssss 57

2.2.3 Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về cho thuê dat đôi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc - 63 2.2.4 Nguyên nhân dan đến những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về cho thuê đất đôi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vinh

KET LUẬN CHƯNG 2 -° 5< 5£ S<s sEs se sEsEseseseEseseseserseee 67 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHAP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DOI VỚI DOANH NGHIỆP TỪ THỰC TIEN THI HANH TẠI TINH VĨNH

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cân dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 2S tt SE5113131511111111111111511115 1x5 69 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp can dam bảo phù hợp với nên kinh tế thị trường và yêu câu hội nhập quốc tẾ 70

/7/2847128A//128//7:2/2 7777 ĂẶĂẶẼẽẽ 71

3.2.4 Hồn thiện pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp phải gắn với hồn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác cĩ liên

3.2.5 Hồn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải chi trong đến chính sách tài chính, tao điều kiện dé 6n định chi phí đầu vào của

CAC Aoanh NGHIED PP - ậăăăăăăă 73

3.3 Giải pháp hồn thiện pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp 73 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối

với anh HghÌÊD se se sresienLiniGiinLg06-161151562061660àS00L40555.080546703066-100ã001040 890.86 75

KET LUẬN CHƯNG 3 - 2 <-5£ << se sEsEseseseEseseseserseee 77 KET 800.0 211 /(/(Œ00Ỡ3äà 78 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - 5 5s s2 << seseses s2 3:19809 92177 4A‹A ,)H ƠỎ

HĐND : Hội đồng nhân dân SDĐ : Sử dụng đất

UBND : Ủy ban nhân dân

1, Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, gop phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp Thực tiễn hơn 30 năm thực hiện đường lỗi đổi mới (từ Dai hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đến nay), đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển nhanh chóng về số lượng, đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng ké vào chuyên dịch cơ cau kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Dat đai năm 1993, Luật Dat dai sửa đôi, bổ sung năm 1998, Luật Dat dai sửa đôi, bố sung năm năm 2001, Luật Dat đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Có thé nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyên nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguôn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiép Hoạt động quản lý, sử dung đất của các doanh

nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ

những ton tại, hạn chế nhất định Tại hầu hết các địa phương, việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, làm phát sinh nhiều tham ô, tham nhũng từ đất đai; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất sạch còn thấp; có sự phân biệt rõ rệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất Hơn nữa khi Luật Đất đai năm 2013 và đồng loạt các luật mới có hiệu lực đi vào thực tiễn, cũng đã nảy sinh rất nhiều những bất cập do sự lúng túng của các cơ quan thực thi, trông chờ vào văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời ở góc độ

mới và hội nhập.

Vĩnh Phúc là một trong những tỉnh có hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp diễn ra khá sôi động do tỉnh Vĩnh Phúc là vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ, có vị trí gần Thủ đô Hà Nội — trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa lớn nhất cả nước Với sự phát triển nhanh chóng và năng động về kinh tế, môi trường đầu tư thông thoáng, tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong đó có nhiều dự án đầu tư đã được thực hiện khá khả quan Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên dia ban tỉnh cũng bộc lộ nhiều hạn chế Vì vậy, nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đưa tỉnh Vĩnh Phúc phát triển nhanh chóng, góp phan to lớn vào phát triển kinh tế đất nước chúng ta cần tìm hiểu, đánh giá một cách toàn diện thực tiến thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc Đây cũng chính là lý do học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, van đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thé dé cap đến một số công trình, bài báo tiêu biểu như:

Nguyễn Tho Phú (1997), “Hoàn thiện chế định pháp luật về quyên sử dụng và quyên cho thuê đất trong Luật đất đai Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu các quy định của Luật Dat dai 2003 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dung đất và thu hôi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Bùi Thi Chín (2011), Những vấn dé pháp lý về giao đất, cho thuê dat, chuyển mục dich sử dụng đất, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất, cho thuê dat, thu hôi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Đại hoc Quốc gia Hà Nội;

Nguyễn Quốc Chinh (2016), “Pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Chi Minh”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện hay, Luận án tiễn sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học Việt Nam;

Nguyễn Thị Dung, Đề tài cấp cơ sở: Pháp luật về giao đất, cho thuê đất

ở nước ta, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, đăng trên trang:Vncpl.gov.vn;

Trần Bình Trọng (2006), Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;

Dang Anh Quân (2016), Bat cập trong các quy định về giao dat, cho thuê đất của Luật dat dai năm 2013, Tap chí Nhà nước và pháp luật số tháng

5/2016, Tr 64-73.

Nguyễn Xuân Trọng (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng dan thi hành, Tạp chí Luật học số đặc san năm 2013/2014, Tr 72-77.

Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm mới cuả Luật dat dai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển muc dich sử dung đất, Tạp chí dân chủ và pháp luật, Số tháng 8/2014, Tr 10-14.

Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau Có

công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một sô khía cạnh

thông qua việc đánh giá thực trạng cho thuê đất Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng từ đó đưa ra những tồn tại, bất cập trong thi hành pháp luật về vấn đề này và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều tra đa dạng về loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, công ty cô phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Nhóm đối tượng này có thé hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề (công nghiệp, xây dựng, dịch vụ, thương mại, nông nghiệp)và phân bố dưới nhiều hình

thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc phi tập trung) Tuỳ vào lĩnh

vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thương mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tư liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp) Tuy nhiên, trong khuôn khô có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt băng sản xuất kinh doanh Luận văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về sự cần thiết phải có quy định của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Bên cạnh đó, luận văn phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan cũng như có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới; nghiên cứu thực trạng và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi

hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu chuyên sâu và có hệ

thống các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành về van dé nay trén dia ban tinh Vinh Phuc Luan văn dé xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hon nữa hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp thông qua thực tiễn thi hành tại tỉnh

Vĩnh Phúc.

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên

cứu cụ thê sau đây:

Thứ nhất, luận văn nghiên cứu những van dé lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp dé từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước với doanh nghiệp thuê đất.

Thứ hai, luận văn nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay.

Thứ ba, luận văn làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.

Thứ tw, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó.

Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao

hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc.

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được tiến hành thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu

hội chủ nghĩa.

Bên cạnh đó, luận văn còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu

sau đây:

- Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá,

bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp dé làm cơ sở cho những kết luận khoa học Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

- Phương pháp tong hợp được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những đề xuất, kiến nghị.

- Phương pháp so sánh luật học được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai về cho thuê đất qua các thời ky dé thấy được xu thế vận động của chế định này ở nước ta.

- Phương pháp phân tích logic quy phạm được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện những mâu thuẫn trong nội dung quy định pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê dat.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn đã phân tích được một số van đề lý luận cơ bản về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp như khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc cho thuê đất; khái quát được pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp qua các thời kỳ Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các doanh

bat cập trong quá trình triển khai thực hiện, từ đó đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.

7 Kết cầu của luận van

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cau thành 03 chương gồm:

Chương 1: Những van đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại

Việt Nam và thực tiễn thi hành tai tỉnh Vĩnh Phúc.

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

1.1 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trong; là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia, là điều kiện cơ bản cho mọi hoạt động của đời song va san xuat Viét Nam là một nước dựa vào nông nghiệp nên van dé dat đai là một van dé luôn được quan tâm hàng đầu, trong quá trình xây dựng, đôi mới đất nước, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì van dé đất đai trở thành một van dé bức thiết, đặt ra các yêu cầu sao cho sử dụng hiệu quả, hợp lý, bền vững, gia tăng được giá trị của đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản Luật đất đai Dat dai là nguồn tài nguyên của đất nước, dé có được giá trị đến thời điểm hiện tại giá trị của đất đai tồn tại giá trị lao động, cải tạo của các thế hệ đi trước, do đó đất đai không thé là sở hữu của riêng một cá nhân nào mà phải thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, “toàn dân” không thé tự mình thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đất gồm chiếm hữu sử dụng, định đoạt, do đó phải thông qua thiết chế của Nhà nước dé thực hiện các quyền năng của mình Người dân thông qua các quy định của pháp luật trao quyền cho Nhà nước thay mặt mình thực hiện quyền của chủ sở hữu Mặt khác, Nhà nước là một thiết chế chính tri được lập ra dé thay mặt người dân quan ly các vấn đề khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội trong đó có việc quản lý đất đai, do đó Nhà nước cũng được trao cho chức năng thống nhất quản lý đất đai.

Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp khi thuê đất ở Việt Nam Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần đảm bảo những yêu cầu sau đây:

đó là: cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng mục đích, đúng diện tích và đúng đối tượng.

Thứ hai, các quy phạm pháp luật thê hiện rõ nội dung được thê hiện trong Luật Đất đai năm 2013 là phân định rõ vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và trách

nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở

hữu toàn dân về đất đai với chức năng quản lí Nhà nước về đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đôi, bô sung làm rõ hơn vai trò đại diện chủ sở hữu Theo đó, Luật quy định việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua các cơ quan gồm Quốc hội, HĐND các cấp, Chính phủ và UBND các cấp với định chế rõ ràng hơn, cụ thể hơn về quyền hạn của các cơ quan này Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai

được xem xét, đánh gia với ba tư cách: (1) Tư cách đại diện chu sở hữu toàn dân

về đất đai; (ii) Tư cách thống nhất quản lí đất đai; (ii) Tư cách của người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể Trong mỗi tư cách, Nhà nước có các quyền hạn và nhiệm vụ không giống nhau Luật đất đai năm 2013 đã có quy định đề cập rõ hơn quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước dưới khía cạnh thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về dat dai’ Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có một số quyền luật định như quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyên mục đích sử dụng đất; quyền quy định hạn mức sử dụng và thời hạn sử dụng đất; quyền thu hồi, trưng dung đất; quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho các đôi tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không sử dụng được đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cần phải có cơ chế phân phối quỹ đất đến những người sở hữu thực sự.

* Nguyễn Quang Tuyến (2014), "Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013", Tạp chí Luậthọc, (Đặc san về Luật Đất đai 2013), tr.78-84.

Thứ ba, Luật đất đai 2013 thé hiện rõ nội dung chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Về bản chat, phân phối và phân phối lại dat đai là tong hop các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thâm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất Dé thực hiện phân

phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử

dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay) Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tô chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược điểm này Luật Đất dai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng) Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiễn hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất dang sử dụng ồn định.

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992, 2013 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng đã ra đời nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công băng, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất.

1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê dat đối với doanh nghiệp Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra định nghĩa, giải thích thế nào là thuê đất Cụ thé: “Nhà nước cho thuê quyên sử dung đất là việc Nhà nước quyết định trao quyên sử dung đất cho đối tượng có nhu cẩu sử dụng đất thông qua hợp dong cho thuê quyên sử dung đất” (Khoản 8, Diéu 4) Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên

được quy định tại Luật Dat đai năm 1993 Ta có thé thấy, hình thức cho thuê

đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ra đời gắn liền với việc chuyền đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế “xin-cho”, xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình dang trong việc tiếp cận đất đai giữa các chủ thể SDĐ.

Như vậy, cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dung đất.

Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật Dat đai 2013, chúng ta có thé thay hoạt động cho thuê đất nói chung va cho thuê đất đối với

doanh nghiệp nói riêng có một sô đặc diém cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp: Hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp làm phát sinh QSDĐ thông qua Hợp đồng cho thuê đất.

So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ cho thấy mặc dù giữa các hình thức này có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của doanh nghiệp, song hoạt động cho thuê đất vẫn có điểm khác biệt chủ yếu sau đây:

Hoạt động Nhà nước giao đât-Hoạt

động Nhà nước công nhận QSDD

Hoạt động Nhà nước cho thuê đất

Hoạt động Nhà nước cho thuê đất Hoạt động Nhà nước giao dat, công được thực hiện thông qua Hợp đồng

QSDD phát sinh dựa trên cơ chế

thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của

hai bên: Nhà nước-Doanh nghiệp có

nhu cầu thuê đất

Quan hệ giữa Nhà nước và doanh

nghiệp trong thuê đất thể hiện tính bình đăng hơn, mang yếu tố, quy

luật của thị trường.

nhận QSDD được thực hiện thông qua

một Quyết định hành chính

QSDD phát sinh phụ thuộc chủ yếu

vào ý chí chủ quan của Nhà nước là

đại diện chủ sở hữu đất đai;

Quan hệ giữa Nhà nước với người

SDD trong giao đất, công nhận QSDĐ thể hiện tính mệnh lệnh hành chính bat bình đăng và phụ thuộc.

Thứ hai, về quan hệ chủ thé Hoạt động cho thuê đất đôi với doanh nghiệp phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là doanh nghiệp có nhu cầu SDĐ Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ lại diễn ra giữa doanh nghiệp SDĐ (doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ôn định lâu dài hoặc có thời hạn) với bên thuê lại Hơn nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức chính trị quyền lực vừa là đại điện chủ sở hữu đất đai; nên ở một mức độ nhất định, hoạt động cho thuê này vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước Trong

khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDD với bên thuê lại khác nên sự tự do thỏa

thuận ý chí bình dang được thé hiện đậm nét hơn.

Thứ ba, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất đối với doanh nghiệp là đất

đai-tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc

sở hữu toàn dân Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đôi với doanh nghiệp nói riêng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, thâm quyền, hình thức và trình tự thủ tục cho thuê dat.

Thur tw, về nghĩa vụ tài chính Nếu như trong hoạt động Nhà nước giao đất, có những đối tượng SDD phải nộp tiền SDD (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh tế, sản xuất vv ) và có những đối tượng không phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh vv ), thì hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng , người sử dụng đất là doanh nghiệp luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Thứ năm, mặc dù pháp luật hiện hành cho phép doanh nghiệp được cho

thuê lại QSDD song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp chúng vẫn có những điểm khác biệt sau:

Nhà nước cho thuê đất Người SDĐ cho thuê lại đất Về đối tượng: Nhà nước cho doanh Doanh nghiệp cho người khác thuê lại

nghiệp QSDD

Về tư cách pháp ly: Nhà nước là đại | Về tư cách pháp ly: Đây là trường diện chủ sở hữu thực hiện quyền định | hợp doanh nghiệp cho người khác đoạt đất đai thong qua hình thức cho | thuê lai QSDD được Nhà nước cho thuê đất thuê đất

Về căn cứ pháp lý: Nhà nước cho Về căn cứ pháp lý: doanh nghiệp cho thuê đất làm phát sinh QSDĐ của người khác thuê lại QSDĐ sau khi đã doanh nghiệp thuê đất (QSDĐ ban được Nhà nước cho thuê đất dé sử đầu) dụng (QSDD phái sinh)

Phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp cụ thê là:

Có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đó là hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Theo Điều 56 Luật Dat dai 2013 thì đã liệt kê tương đối chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng đất dé có thé áp dụng hình thức thuê đất, các chủ thé tùy vào mục dich sử

dụng đất, tùy vào khả năng tài chính của mình mà có thé lựa chọn một

trong hai hình thức cho thuê đất nêu trên trước khi đề nghị Nhà nước giao đất hoặc có thể sửa đổi xin chuyên hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất

đai vào sử dụng sao cho phù hợp với pháp luật và phù hợp với tình hình sử

dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp thuê đất có thé được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm Hai hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm có một số khác biệt trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi, nếu được cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá thuê ghi trong hợp đồng Thông thường, đối với loại hình này đặt sức ép khá lớn lên doanh nghiệp sử dụng đất vì khoản tài chính dé trả tiền thuê là khá lớn Ngược lại, thuê đất trả tiền hăng năm thì doanh nghiệp sử dụng đất sẽ căn cứ theo hợp đồng thuê đất, hằng năm đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách và số tiền thuê đất được chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên doanh nghiệp sử dụng đất Tuy nhiên, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì doanh nghiệp sử dung đất có nhiều quyên lợi hơn, do ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn Cụ thể, đối với doanh nghiệp sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hang năm không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thé chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dung

đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất trong khi doanh nghiệp sử dụng đất thuê đất trả tiền một lần có thể được thực hiện một số quyền liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép.

1.3 Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Đất đai là yêu tố không thé thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, chi phí về đất đai là một yêu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp Vì thế, cơ chế chính sách đất đai đặc biệt là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp phù hợp sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động cuat doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chính tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp Do đó, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách và thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp là hết sức cần thiết Dé Nha nước thực hiện tốt được chức năng quan lý đối với đất đai, hoạt động cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, cho thuê đất đôi với doanh nghiệp phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch sử dụng đất không chỉ dé quản ly mà còn là công cụ quan trọng dé điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá

trình tối đa hoá giá trị của bat động san;

Thứ hai, cho thuê đất đối với doanh nghiệp đúng thâm quyền, đúng đối tượng Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất Thực tế cho thấy, việc cho thuê đất sai thâm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mat 6n định chính tri, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng dat Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc nay trong công tác cho thuê dat.

Thứ ba, cho thuê dat đúng trình tự, thủ tục Đây là một trong những nguyên tắc nham đảm bảo cho hoạt động cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả cho thuê đất.

1.4 Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam 1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993

Từ Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai chỉ có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất": đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyên mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất.

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003

Đến Luật Dat đai năm 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyên quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung về "cho thuê đất" mới được ghi nhận Luật đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình SDD của các doanh nghiệp, đặt nên móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thống Nhà nước xác định giá các loại đất dé tính thuế chuyển quyền SDD, thu tiền khi cho thuê đất Pháp luật cũng thừa nhận đất có giá trị và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất.

1.4.3 Thời ky từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất dai

nam 2013

Luật đất dai năm 2003 đã một lần nữa khang định đất dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao dat str dung ôn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai năm 2003 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các doanh nghiệp có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hiệu quả, hợp lý tài nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các tô chức quốc té Tuy nhién, trong điều kiện hội nhập quốc tế sâu rộng hiện nay Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số hạn chế đòi hỏi tiếp tục bố sung, hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển kinh tế đất nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong và ngoài nước có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất,

kính doanh.

1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng

đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao ”, “Thu hẹp các đối tượng được

giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhân mạnh: “Quy định cụ thê điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thê dé xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng ” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ hop

thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây là cơ

sở pháp lý quan trọng nhất dé thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết.

Luật Dat dai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60 Các quy định về cho thuê đất được sửa đồi, bé sung theo hướng mở

rộng đối tượng thuê đất Tạo lập sự bình dang trong diéu kién tiép can dat

của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện cho thuê đất phù hợp Về cơ bản, pháp luật dat đai về van dé cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ Luật đất đai năm 2013 đến nay kế thừa những nội dung của các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và có sửa đổi, bố sung một số nội dung cho phù hop với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập.

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện hoạt động cho thuê đất đối với đồi tượng sử dụng đất là doanh nghiệp cụ thể như sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai năm 2013 Điều 14 quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước cho thuê đất dé thực hiện dự án dau tư Đây là một điểm mới trong Luật Dat đai năm 2013 so với Luật Dat dai năm 2003 Luật Dat đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thé xin giao đất, xin thuê đất, Luật dat dai năm 2013 đã quy định cụ thé điều này Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai.

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Theo quy định tại Nghị định này Nhà

nước sẽ căn cứ vào bảng giá đât do Nhà nước quy định đê tính sô tiên người

thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị trường Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định: “ Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mai, dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phan trăm giá đất dé xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3% Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiêu không thấp hơn 0,5% ” Có thé thay, giá đất được lay làm mốc cơ bản dé quy đổi ra giá thuê của các loại đất khác nhau Điều này không chỉ giúp người thuê đất có thể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó có sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, đồng thời

còn giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh.

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 sửa đôi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định này đã b6 sung trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê và bồ sung quy định đối với trường hop được Nhà nước cho thuê đất nhưng người thuê đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiễn độ ghi trong dự án đầu tư Đây là căn cứ pháp lý vô cùng quan trọng góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp đồng thời tạo thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn.

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Dat đai Nghị định đã bồ sung các quy định cụ thé dé thực hiện quyền cho thuê tài sản găn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền hàng năm; chuyển nhượng quyền

sử dụng đất gắn VỚI VIỆC chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư;

việc sử dụng đất đôi với trường hop mua, bán, chuyển nhượng phan vốn góp, cô phan trong doanh nghiệp, cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Quy định

chỉ tiết việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng đất, không thực hiện nghĩa

vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất đối với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư nhăm tạo điều kiện thuận lợi đề triển khai thực hiện trên thực tế.

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất,cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Thông tu đã quy định cụ thé về hồ sơ khi tiến hành thủ tục thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong qua trình tiếp cận đất thuê.

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất.

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực dat đai.

Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động dau giá quyền sử dụng đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat.

Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ tài chính sửa đôi Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng dat dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat.

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/ND-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-43/2014/ND-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014.

Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên va Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực dat đai.

Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, quy định việc t6 chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat.

Như vậy, những quy định về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, qua các thời kỳ đã có sự kế thừa, bổ sung Hon ba năm, sau khi Luật đất dai 2013 có hiệu lực thi hành, về cơ bản pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra, đảm bảo kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp khi tiếp cận đất thuê, góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Song bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vướng mac chồng chéo Nội dung này sẽ được phân tích cụ thé trong chương

hai của luận văn này.

1.5 Kinh nghiệm cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới

Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân), trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98% Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà Nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến Chính phủ Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá

đất Trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật) Đồng thời có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải hợp lực cùng nhau dé tìm ra giải pháp sao cho không có những hậu qua đáng tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan Nhờ vậy, cho đến nay, từ một vùng đất của những khu nhà 6 chuột, khu vực trung tâm thành phố Singapore đã biến thành một trung tâm tài chính thương mại hiện đại Trong các cuộc điều tra khác nhau từ nhỏ đến lớn, Singapore đã liên tục được các chuyên gia hàng đầu thế giới xếp hạng là đô thị đáng sống, phát triển bền vững và sống tốt trên toàn cau.”

Tại Trung Quốc hiện nay quy định 3 loại quyền SDĐ đó là:

Thứ nhất là quyền SDĐ được cấp: là hình thức quyền SDĐ phổ biến nhất, ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp một khoản phí cô định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích SDĐ: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng, giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế, thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền SDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thâm quyền nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý dat đai Don xin gia han cấp quyền SDD phải được nộp trước ít nhất 1

năm trước khi hết thời hạn được cấp.

Thứ hai là quyền SDĐ được giao là hình thức quyền SDĐ được Nhà

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/the-gioi/quy-hoach-va-quan-ly-dat-dai-kinh-nghiem-tu-singapore, Ngay truy cap 05/8/2017.

nước giao không thu tiền trong một giai đoạn nhất định, thông thường là giới

hạn mục đích sử dụng như sử dụng cho mục đích quân sự, Chính Phủ, các dự

án hạ tầng công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài giao quyền SDD Tuy nhiên, do bị hạn chế bởi các van dé sử dụng và chuyên nhượng do đó các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường ít sử dụng các quyền này Nhìn chung, quyền SDĐ được giao nên được chuyên thành quyền SDD được cấp dé người SDD có thể chuyển nhượng.

Thứ ba là quyền thuê công trình và quyền SDĐ: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở hơn là mua quyền SDD thanh toán 1 lần Thời hạn thuê tôi đa là 20 năm và có thé được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền

SDD không có công trình thường rất hiếm vì có ít giá trị sử dung.’

Nhìn chung, luật đất đai Trung Quốc mà cụ thể là vấn đề thuê đất đối với doanh nghiệp cũng có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam Nhất là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp có thu tiền sử dụng đất Thời hạn cho thuê đất là lâu dài và căn cứ vào nhu cầu SDĐ của từng doanh nghiệp cụ thể và phân loại các loại đất khác nhau.

Ở Đài Loan tồn tại ba hình thức sau đây: Nhà nước bán đất cho tổ chức, cá nhân; Nhà nước cho thuê đất và Tổ chức, cá nhân mua đất

Đối với hình thức thuê đất ở Đài Loan, Nhà nước tiễn hành xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao sau đó sẽ cho các doanh

nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Như vậy, Nhà nước sẽ đứng ra thực hiện hết các thủ tục, xây dựng sẵn cơ sở hạ tầng Điều này tạo thuận lợi rất lớn khi doanh nghiệp tiến hành đầu tư sản xuất, tiết kiệm thời gian, kinh phí cho doanh nghiệp và đạt hiệu quả kinh tế cao."

> http://www.vusta vn/vi/news/Kinh-nghiem-quan-ly-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-va-van-de-doi-voi-Viet-Nam, Ngay truy cap 05/8/2017.

* https://www.linkedin.com/pulse/kinh-nghiém-phat-trién-khu-c6ng-nghiép-ctia-dai-loan,Ngày truy cập 05/7/2017.

Như vậy, nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước nay.

Mỗi quốc gia khi đưa ra chính sách pháp luật về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng đều dựa trên đường lối chính trị của giai cấp cầm quyền và hoàn cảnh cụ thé của từng quốc gia Dù chính sách pháp luật về đất đai có khác nhau giữa các quốc gia song nhìn chung các quốc gia đều hướng tới tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai và áp dụng phù hợp với quy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường nhằm thúc đây phát triển kinh tế, tạo môi trường bình đăng giữa các doanh

nghiệp Đây là những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam trong quá trình xây

dựng và ngày càng hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai mà cụ thể là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 của luận văn làm rõ những vẫn dé lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, phân tích khái niệm, đặc điểm, phân loại cũng như là những nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp Chương 1 của luận văn cũng đã nghiên cứu lịch sử hình thành quy định về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng, những điểm khái quát lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp như: Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp, khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp, các nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp, khái quát lịch sử pháp luật về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ở Việt Nam, đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm cho thuê đất của một số quốc gia trên thé giới Những nghiên cứu này đóng vai trò là cơ sở lý luận nền tảng cho việc nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở chương tiếp theo.

THUC TRẠNG PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT DOI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VA THUC TIEN THI HANH TAI TINH VĨNH PHÚC

2.1 Quy định pháp luật về cho thuê dat đối với doanh nghiệp 2.1.1 Quy định về căn cứ cho thuê đất

Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vai trò của kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thé căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Việc nhân mạnh vai trò của kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì kế hoạch sử dụng là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhăm tô chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lan chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây 6 nhiễm môi trường dẫn đến những tôn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Trong phan nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định phải “Xác định vị trí, điện tích đất phải thu hồi dé thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp

xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vi trí, điện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận dé dau gia quyén su dung đất thực hiện dự án nha ở, thương mại, dịch

vụ, sản xuất, kinh doanh” và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm

của cấp huyện”” nhăm đảm bảo đủ căn cứ cho thuê đất 2.1.2 Quy định về điều kiện cho thuê đất

Điều kiện cho thuê đất đối với doanh nghiệp được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai năm 2013, Mục II Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 06/01/2017 sửa đôi, b6 sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Đây là một điểm mới trong Luật Pat đai năm 2013 so với Luật Dat dai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thé xin thuê đất, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể điều này.

Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai Dé khắc phục tinh trạng trên, Luật Dat đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất với hai loại điều kiện.

Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thâm quyên trong việc quyết định cho thuê đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa Cụ thể:

” Điểm c Khoản 4 Điều 40 Luật đất đai năm 20135 Điểm đ Khoản 4 Điều 40 Luật đất đai năm 2013

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thâm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi có một trong

các văn bản sau đây:

- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyên mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyên mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

So với Luật Đất đai năm 2003 và các quy định hiện hành thì quy định

mới về điều kiện chuyên mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn Hiện

tại tat cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không ké quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Ngoài ra, tại mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã b6 sung quy định: Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định cho thuê đất dé thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm theo quy định tại khoản 3 Điều 49 của Luật đất đai năm 2013 và không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng

Chính phủ hoặc trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 nếu tiếp tục thực hiện dự an Đây là một căn cứ pháp quan trong cho các co quan có thâm quyền cho thuê đất thi hành pháp luật trong thực tiễn, đồng thời quy định này tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp thuê đất, góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính về cho thuê đất hiện nay.

Điều kiện thứ hai áp dụng đối với các doanh nghiệp xin thuê đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã cho thuê đất nhưng các doanh nghiệp không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân Doanh nghiệp muốn được Nhà nước cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Một là, doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiễn độ của dự án đầu tư, cụ thể:

Doanh nghiệp phải có von thuộc sở hữu của mình dé thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

Doanh nghiệp có khả năng huy động von dé thực hiện dự án từ các tô chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tô chức, cá nhân khác.

Hai là, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ký quỹ là: “việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tô chức tín dụng dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ” Chế định ký quỹ ra đời để bảo đảm bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, nếu không thì bên có quyền có thể yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của bên kia gây ra.

Chế định ký quỹ xuất hiện nhiều trong các lĩnh vực pháp lý khác nhau, trong đó có lĩnh vực đầu tư Theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 thì trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải ký quỹ dé bảo đảm thực hiện dự án Tuy nhiên, không phải tất cả dự án đầu tư đều phải thực hiện ký quỹ mà thông thường phát sinh đối với các dự án bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, không phải mọi dự án được Nhà nước cho thuê đất đều phải thực hiện ký quỹ mà thông thường phát sinh đối với các dự án bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng `

Việc ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được quy định cụ thể tại Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2014.

Theo đó, nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất dé thực hiện dự án dau tư.

Tuy nhiên, có một số trường hợp cụ thể không phải ký quỹ đó là:

Trường hop thứ nhất, nhà đầu tư tring đấu giá quyền sử dung đất dé thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Trường hợp thứ hai, nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dung đất theo quy định của pháp luật về dau thầu;

Trường hợp thứ ba, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyên nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp von, huy động vốn theo tiễn độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

Trường hợp thứ tư, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liên với đât của người sử dụng đât khác;

Truong hop thứ năm, nhà dau tư là đơn vi sự nghiệp có thu, công ty phat triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để phát triển kết cau ha tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế.

Việc ký quỹ theo quy định được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư sau khi dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm cho thuê đất; đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư thì thời điểm ký quỹ là thời điểm cho thuê đất.

Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký dau tư theo nguyên tắc lũy tiễn từng phần như sau:

Đối với phan vốn đến 300 ty đồng, mức ký quỹ là 3%;

Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.

Trong đó, vốn đầu tư của dự án theo quy định này không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹ được tính theo vốn đầu tư của dự án tương ứng với từng giai đoạn cho thuê đất.;

Ba là, doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao dat, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư khác

xác định theo các căn cứ sau đây:

Căn cứ thứ nhất là kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

Căn cứ thứ hai là nội dung công bố về tình trang vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat dai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dự án sau phải áp dụng điều kiện này, đó là:

Nhóm dự án thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng nha ở dé bán hoặc dé cho thuê hoặc dé bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

Nhóm dự án thứ hai là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

Nhóm dự án thứ ba là dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ

ngân sách nhà nước.

Thời điểm thâm định các điều kiện nói trên được thực hiện đồng thời với việc thâm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyên mục đích sử dụng đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thâm định được thực hiện trước khi tô chức phiên dau giá quyền sử dụng dat.

Luật Dat dai năm 2013 cũng bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven bién và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận băng văn bản của các bộ,

ngành có liên quan nhăm đảm bảo an ninh quôc gia và toàn vẹn lãnh thô.