Tiểu luận pháp luật đại cương đề tài tìm hiểu về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của bộ luật dân sự việt nam

● Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được x

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHCHÍNH TRỊ VÀ LUẬT

TIỂU LUẬNPHÁP LUẬT ĐẠI CƯƠNG

ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.2 Những đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán tài sản: 4

1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ: 4

1.2.2 Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù: 4

1.2.3 Mục đích chuyển giao quyền sở hữu: 4

1.3 Những nội dung của hợp đồng mua bán tài sản: 4

1.3.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán: 4

1.3.2 Chất lượng của tài sản mua bán: 5

1.3.3 Giá và phương thức thanh toán: 6

1.3.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán: 6

1.3.5 Địa điểm giao tài sản:

1.3.6 Phương thức giao tài sản: 7

1.4 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản: 7

1.5 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản 8

1.6 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản: 8

CHƯƠNG 2.THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 10

2.1.Quy định của BLDS về thời điểm chuyển quyền sở hữu 10

2.2.Quy định của bộ luật dân sự 2015 về thời điểm chịu rủi ro 10

2.3 Ví dụ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu 11

2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất 12

CHƯƠNG 3.TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU 16

3.1 Sự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản 16

3.2 Rủi ro phải chịu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản 17

KẾT LUẬN 19

TÀI LIỆU THAM KHẢO 20

LỜI MỞ ĐẦU1.Lí do chọn đề tài

sản là một vấn đề trung tâm và cốt lõi trong các mối quan hệ xã hội và pháp luật.Mua bán tài sản là một trong những quan hệ pháp luật được các nước trên thế giới quan tâm và trong đó có Việt Nam.Ở Việt Nam, mua bán tài sản được quy định trong bộ luật dân ự năm 2015,đây không chỉ đơn thuần là loại hợp đồng mà bộ luật dân sự Việt Nam quy định mà là sự phổ biến,quan trọng trong đời sống của con người Hợp đồng mua bán tài sản ra đời nhằm để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên có liên quan cũng như là công cụ lý giúp cho Nhà nước có thể ngăn chặn,giải quyết mọi tranh chấp có thể xảy ra ,bảo vệ chủ thể khi tham gia vào giao dịch này.

Trong quá trình học tập, tìm hiểu,nghiên cứu, chúng tôi cảm thấy hợp đồng mua bán tài sản là vô cùng quan trọng và cấp thiết.Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển quan hệ hợp đồng.Chính vì lí do đó mà chúng tôi chọn đề tài “Tìm hiểu về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của bộ luật dân sự 2015” làm đề tài tiểu luận thi cuối kì của mình.

2.Mục tiêu nghiên cứu

Dựa trên những quy định chung bộ luật hợp đồng mua bán tài sản, những nghiên cứu đi trước của các bậc nghiên cứu cũng như những kiến thức tích lũy trong quá trình học tập, nghiên cứu tài liệu liên quan.Người viết mong muốn khẳng định vai trò quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản trong quan hệ pháp luật cũng như trong đời sống con người.Trong phạm vi đề tài, người viết đưa ra những ý kiến, đóng góp nhằm góp phần và hoàn thiện hợp đồng mua bán tài sản.Bên cạnh đó người viết còn nhấn mạnh vào những lợi ích nhằm phát huy tối đa quyền lợi của chủ thể

3.Phạm vi nghiên cứu

Do phạm vi đề tài quá rộng,người viết chỉ nghiên cứu đề tài dựa trên bộ luật dân sự năm 2015 và các bên tài liệu có liên quan Người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu,phân tích,so sánh ,đối chiếu giữa lí luận và thực tiễn để đưa ra những giải pháp để khắc phục những hạn chế của bộ luật mua bán tài sản.

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN1.1 Khái niệm:

Theo Điều 430, Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”

1.2 Những đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán tài sản:

Hợp đồng mua bán tài sản có các đặc điểm sau đây:

1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ:

Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật.

1.2.2 Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù:

Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản Đặc điểm có đền bù trong Hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù

1.2.3 Mục đích chuyển giao quyền sở hữu:

Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê

ài sản.

Những nội dung của hợp đồng mua bán tài sản:1.3.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán:

Tài sản được quy định tại Bộ luật dân sự đều có thể là đối tượng của Hợp đồng mua bán Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cũng phải thỏa mãn những

quy định của pháp luật về chế độ pháp lí của đối tượng trong giao dịch dân sự Đối tượng của hợp đồng mua bán phải được phép giao dịch Nếu đối tượng của Hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ.

Đối tượng của Hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có những chứng từ hoặc bằng chứng khác để chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán Quyền tài sản là đối tượng của Hợp đồng mua bán phổ biến là chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các đối tượng của quyền sở ữu trí tuệ chuyển giao được Cho dù đối tượng của Hợp đồng mua bán là vật cụ thể hay một quyền tài sản thì phải được xác định rõ.

Đối tượng của Hợp đồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lại Trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc chuẩn bị được hình thành.

1.3.2 Chất lượng của tài sản mua bán:

● Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thoả thuận.

● Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

● Khi các bên không có thoả thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

● Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

1.3.3 Giá và phương thức thanh toán:

● Giá, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

● Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

1.3.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán:

● Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

● Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý ● Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận Nếu không xác định

hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán

ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

1.3.5 Địa điểm giao tài sản:

Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo địa điểm thực hiện nghĩa vụ như sau:

● Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;

● Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản.

1.3.6 Phương thức giao tài sản:

● Tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua ● Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều

lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản:

Hợp đồng mua bán thường được thực hiện ngay sau khi các bên đạt được thỏa thuận về đối tượng và giá cả Trong quy trình này, bên mua sẽ thanh toán tiền, và sau đó, bên bán sẽ chuyển giao vật phẩm cho bên mua Tuy nhiên, cũng có khả năng mà các bên có thể đạt được thỏa thuận khác nhau, như việc nhận tiền trước rồi chuyển giao vật phẩm sau, hoặc chuyển giao vật phẩm trước và nhận tiền sau.

Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là một lượng lớn tài sản, các bên thường có thể thực hiện việc chuyển giao vật phẩm thành nhiều lần, mỗi lần tương ứng với một số

lượng hay khối lượng nhất định Sau khi hoàn tất hợp đồng, các bên có thể thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, hoặc kinh doanh của họ.

Hợp đồng mua bán không chỉ là một công cụ pháp lý quan trọng, mà còn là phương tiện tạo điều kiện cho các cá nhân và tổ chức thực hiện trao đổi hàng hóa Nó đáp ứng nhu cầu đa dạng từ sinh hoạt tiêu dùng đến sản xuất kinh doanh Trong một nền kinh tế đa dạng, quan hệ mua bán thể hiện mối liên kết về trao đổi vật liệu và sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác nhau, góp phần tạo điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của các thành phần này Hơn nữa, quan hệ mua bán còn đóng góp vào việc nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, và tinh thần của cộng đồng.

1.5 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Căn cứ theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Điều 431 Đối tượng của hợp đồng mua bán

1 Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

2 Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán”

1.6 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản:

Hợp đồng mua bán có thể có nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc vào thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật Hình thức này đóng vai trò quan trọ việc xác định quyền và nghĩa vụ của từng bên, cũng như trách nhiệm dân sự đối với những hành vi vi phạm hợp đồng.

Cụ thể, hình thức của hợp đồng mua bán có thể được thực hiện bằng miệng hoặc bằng văn bản, tùy thuộc vào thoả thuận của các bên Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính chính xác và pháp lý.

Hình thức của hợp đồng mua bán không chỉ là phương tiện để xác định người bán và người mua, mà còn là căn cứ quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng Nó cũng giúp xác định trách nhiệm dân sự của bên nào vi phạm hợp đồng,

tạo ra cơ sở pháp lý cho quá trình giải quyết tranh chấp nếu có Như vậy, hình thức của hợp đồng mua bán không chỉ là một quy định hình thức, mà còn là yếu tố quyết định quan trọng trong quản lý và thi hành hợp đồng.

CHƯƠNG 2.THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN2.1.Quy định của BLDS về thời điểm chuyển quyền sở hữu

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao đối với tài sản.

Điều 238 BLDS năm 2015 quy định:

"Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản."

Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo nguyên tắc chiếm hữu là sở hữu Theo đó, người được chuyển giao tài sản sẽ trở thành chủ sở hữu của tài sản đó kể từ thời điểm họ chiếm hữu tài sản.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có thể quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản khác với thời điểm chiếm hữu tài sản Ví dụ, theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định là thời điểm đăng ký biến động về quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, các bên trong hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản có thể thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Thỏa thuận này phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực nếu pháp luật quy định như vậy.

2.2.Quy định của bộ luật dân sự 2015 về thời điểm chịu rủi ro

Theo quy định tại Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản được quy định như sau:

● Nguyên tắc chung

● Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

● Trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu

● Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định về thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của các bên trong trường hợp tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm đoạt trái phép.

định này, bên bán chịu rủi ro đối với tài sản cho đến khi tài sản được giao cho bên mua Điều này có nghĩa là, nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm đoạt trái phép trong thời gian này, thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường Bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản Điều này có nghĩa là, nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm đoạt trái phép kể từ thời điểm này, thì bên mua phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên bá

Trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký Điều này có nghĩa là, nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm đoạt trái phép trong thời gian này, thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua, ngay cả khi bên mua đã nhận tài sản.

Các bên có thể thỏa thuận khác về thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản, nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

2.3 Ví dụ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu

*Ví dụ

A bán cho B một con lợn cái và thỏa thuận rằng B sẽ được chuyển quyền sở hữu khi con lợn được chuyển giao và dẫn đi Nhưng trước khi B dẫn đi thì nó đã hạ sinh một con lợn n Vậy con lợn con ở đây là tài sản chưa chuyển giao mà sinh ra hoa tức và lợi tức thì phần lợi đó sẽ thuộc về bên nào?

Ở đây lợi ích được sinh ra nhưng không xác định được bên nhận được phần lợi Căn cứ theo Điều 161 Bộ luật dân sự 2015:

“1 Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

2 Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.“

Trong trường hợp này tài sản phát sinh hoa tức và lợi tức là con lợn cái chưa được chuyển giao cho bên B nên nằm trong trường hợp chưa chuyển giao mà phát sinh hoa tức và lợi tức Như vậy hoa tức và lợi tức trong trường hợp này là con lợn con sẽ thuộc về phía A Tuy nhiên nếu A và B có thỏa thuận nào khác thì sẽ phải làm theo đúng thỏa thuận đó

2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

*Quyền sở hữu nhà:

Điều 238 Bộ luật dân sự 2015: “Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”.