Bất động sản liền kề và nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005

MỤC LỤC A/ Lời mở đầu B/ Nội dung I Khái niệm bất động sản liền kề nội dung quyền lối qua bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Khái niệm bất động sản liền kề Quyền lối qua bất động sản liền kề II Thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối vấn đề đặt pháp lý Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp 1.1 Thủ tục hành 1.2 Thủ tục tố tụng dân Việc thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối C/ Kết luận DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trang 2 2 13 13 14 15 16 17 18 A/ Lời mở đầu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất (hay gọi phái sinh) chế định quyền sở hữu Điều 273 BLDS năm 2005 quy định chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề liệt kê quyền mà chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất hưởng, có quyền lối B/ Nội dung I Khái niệm bất động sản liền kề nội dung quyền lối qua bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới bất động sản Không phải tất bất động sản tồn ranh giới, mà bất động sản thuộc chất không di dời tồn ranh giới chúng tồn ranh giới tồn bất động sản liền kề Trong tất bất động sản có tồn ranh giới đất đai chiếm vị trí có vai trị quan trọng Khơng thể có mảnh đất tồn độc lập mà khơng có tiếp giáp mảnh đất khác, tồn khách quan xuất phát từ "hạn điền" thẩm quyền giao đất Các mảnh đất tiếp giáp với tách biệt theo ranh giới dùng để phân lập bất động sản với bất động sản khác hay với bất động sản xung quanh Nếu bất động sản liền kề bất động sản có chung ranh giới bất động sản xung quanh hiểu bất động sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc hay nhiều mối quan hệ định khai thác, sử dụng bất động sản Theo nghĩa hẹp bất động sản liền kề bất động sản xung quanh, bất động sản xung quanh tiếp nối bất động sản liền kề, không cần tồn ranh giới chung chúng, không cần phân biệt chất bất động sản Các bất động sản xung quanh bất động sản khái niệm mở, việc xác định bất động sản coi xung quanh bất động sản khác thông thường đề cập có ảnh hưởng hay cần thiết cho việc khai thác bất động sản xác định Tóm lại, bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền bất động sản chịu dịch quyền chúng thuộc bất động sản chất tính khơng di dời loại chúng tồn ranh giới địa lý pháp lý Theo quy định Bộ luật Dân (BLDS) bất động sản liền kề áp dụng đất đai số cơng trình xây dựng, đặc biệt chúng có mối liên hệ hữu vật lý pháp lý pháp luật ghi nhận Trên sở xác định bất động sản coi liền kề chúng tồn ranh giới xác định bất động sản phải chịu "hạn chế" nhằm phục vụ cho bất động sản Bởi hạn chế quyền chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng, ln cản trở chủ sở hữu tài sản việc thực quyền quyền sở hữu, nhiều giá trị tài sản bị giảm đáng kể phải chịu hạn chế Quyền lối qua bất động sản liền kề Thông thường bất bộng sản bị vây bọc bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu (người sử dụng) khác Quyền yêu cầu chủ bất động sản bị vây bọc trường hợp việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu thỏa mãn “nhu cầu cần thiết” họ Trong “nhu cầu cần thiết” chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc “nhu cầu lối đi” vấn đề lớn khơng dễ giải ảnh hưởng nhiều đến chủ hữu bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản có lối qua khơng thể hạn chế quyền có lối người hay người khác mà nguyên tắc phải cho người qua lối thiết lập Do đó, thiết lập quyền hạn chế sử dụng bất động sản liền kề lối qua bất động sản liền kề người khác coi vấn đề quan trọng phức tạp Quyền lối qua bất động sản liền kề quy định khoản 1, Điều 275 BLDS 2005: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi” Theo quy định này, người quyền yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu lối với tiêu chí thuận tiện hợp lý đến đường công cộng Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề vây bọc thỏa mãn yêu cầu lối Tuy nhiên, yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải vào điều kiện thực tế tồn bất động sản bị vây bọc bất động sản liền kề “Lối đi” với nghĩa “khoảng đất hẹp dùng để vào nơi đó” Lối đường cơng cộng từ bất động sản bị vây bọc qua bất động sản thuộc hay nhiều chủ sở hữu qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu khác Việc “dành lối thuận tiện hợp lý” theo quy định điều 275 BLDS 2005, nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tính thuận tiện hợp lý thể chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự định “lối đi” theo ý mà cần phải có đồng ý chủ bất động sản liền kề Phải kết hợp quyền lợi bên việc xác lập lối đi, nguyên tắc phải đảm bảo quyền lợi bên, nghiêng phía làm trầm trọng tình trạng bên Quan trọng nữa, chủ sở hữu bất động sản liền kề người láng giềng dễ dàng dẫn đến bất lợi sau khơng có giải pháp thích hợp đồng thuận họ Để tạo lập quyền có lối phải có thỏa thuận chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với chủ bất động sản liền kề Việc mở lối qua bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề so sánh với loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản khác Việc ảnh hưởng thể phương diện sau: - Lối chiếm nhiều diện tích mặt đất so với loại quyền khác (cấp nước, nước…) thế, tổn hại mở lối qua bất động sản đối chủ sở hữu bất động sản liền kề lớn (xét mặt vật chất, ra, lối cịn chiếm khơng gian) - Việc sử dụng lối người khác qua bất động sản thuộc quyền sở hữu chủ bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ bất động sản liền kề Do lối sử dụng thường xuyên, liên tục, cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà người liên quan đến chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Trong việc cấp, nước liên tục, nước chảy chuyển động học xảy khối không gian hẹp, nhiều trường hợp khơng nhìn thấy, khơng ảnh hưởng đến người nói chung chủ sở hữu bất động sản nói riêng Việc sử dụng lối liên quan đến an ninh, tập quán sinh hoạt chủ sở hữu bất động sản liền kề, vậy, quy định “thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên” pháp luật quy định lối mà không quy định cho hình thức sử dụng bất động sản liền kề Pháp luật quy định tính “thuận tiện” lối áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc đồng thời quyền lựa chọn họ đưa yêu cầu lối Tuy nhiên, “thuận tiện” khái niệm tuyệt đối, xác định theo ý chí chủ quan chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, vây bọc có biểu đặc điểm khác Sự thuận tiện xác định khuôn khổ bất động sản bị vây bọc bị bất động sản vây bọc lối thuận tiện chỗ ngắn nằm phần bất động sản bị vây bọc Trong trường hợp bất động sản bị nhiều bất động sản khác vây bọc, bất động sản liền kề tiếp giáp với đường cơng cộng lối thuận tiện mở bất động sản có chiều dài lối ngắn Tính thuận tiện thơng thường trùng với tính hợp lý xảy trường hợp không đồng quan điểm Nếu coi lối thuận tiện lối ngắn đến đường cơng cộng, lí cịn phụ thuộc vào thiệt hại gây việc mở lối chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng thời không gây bất tiện sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh họ Nếu coi quyền lối dạng vật quyền (quyền đối vật), mảnh đất phải phục vụ cho mảnh đất khác xem xét quan niệm vật đối vật khơng phụ thuộc vào ý chí chủ sở hữu, chủ sử dụng mảnh đất Nếu vậy, chủ sở hữu, chủ sử dụng mảnh đất bị vây bọc đương nhiên hưởng quyền Nhưng coi quyền có lối dạng trái quyền (quyền đối nhân), quyền lối quyền chủ thể yêu cầu chủ thể khác phải đáp ứng nhu cầu định, quyền lối khả năng, thuộc nội dung lực pháp luật Trong trường hợp nên xem để bên thỏa thuận, pháp luật can thiệp bên không thỏa thuận Sự can thiệp pháp luật thông qua quy định pháp luật định quan nhà nước có thẩm quyền Theo quan niệm BLDS Pháp, BLDS Bắc kỳ, BLDS Sài Gịn lối thuận tiện lối ngắn đường công hay thủy đạo Các quy định pháp luật dựa tiêu chí “đảm bảo thuận tiện” hiểu theo nghĩa Tuy nhiên, “lối ngắn nhất” “ít gây thiệt hại” khơng phải lúc đồng nghĩa với Nếu xét theo logic thơng thường với chiều rộng, chiều cao, lối ngắn có diện tích nhỏ chiếm khơng gian nhỏ nhất, thiệt hại nhỏ lại gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản nhiều (phải phá cơng trình, hàng cây…) So với việc tạo lối dài nhiều không thực thực tế Mặc dù vậy, lối ngắn tiêu chí để xác định lối gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Khoản điều 275 BLDS quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định” Căn vào quy định này, sau chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chấp thuận để có lối đi, phải thỏa thuận tiếp điều kiện yếu tố xác định lối Các quy trình thường tiến hành đồng thời mà tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đó) Nếu BLDS thời kỳ Pháp thuộc BLDS Sài Gòn trước quy định việc “thuận tiện” đồng nghĩa với “lối ngắn nhất”, quy định khoản điều 275 xác định “thuận tiện gây phiền hà nhất” Với quy định này, Luật Dân mềm dẻo dung hịa lợi ích bên Điều 275 BLDS 2005 quy định việc xác lập lối trước tiên bên thỏa thuận, tiêu chí sau sở định hướng cho việc thỏa thuận Các bên thỏa thuận điều khoản lối đi, có bất đồng q trình thỏa thuận việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng điều khoản khác lien quan đến lối quan nhà nước có thẩm quyền định Luật không xác định người có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định vấn đề Căn vào khoản điều 275 suy đốn chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu điều kiện lối tiện ích dành cho chủ sở hữu bất đông sản bị vây bọc, mục tiêu việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung Nếu quyền yêu cầu có lối thuộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc việc thỏa mãn quyền u cầu thuộc nhiệm vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề, với nghĩa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tạo lập thông qua quan hệ trái quyền Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu có lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối Xét góc độ này, quan hệ nghĩa vụ tạo lập chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Việc xác lập nghĩa vụ trường hợp không giống việc xác lập nghĩa vụ dựa sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận chủ thể Trong trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền tự định đoạt bên bị hạn chế phương diện chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí chiều dài, chiều rộng… lối đi, đưa yêu cầu bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, cần thấy rằng, chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tạo lối “thuận tiện hợp lý nhất” cho chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc dẫn đến hậu khác chủ sở hữu bất động sản liền kề khác, chủ sở hữu bất động sản liền kề chịu hạn chế lối bất động sản họ Chính vậy, việc đánh giá thuận tiện, hợp lý bên thỏa thuận xác định, khơng thảo thuận được, Tịa án quan cuối định vấn đề lien quan đến lối Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự xác định số chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu lối qua bất động sản họ Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu từ chối đưa chứng chứng minh chủ sở hữu bất động sản khác người phải đáp ứng nghĩa vụ Điều dẫn đến việc kéo dài tranh chấp tạo bất lợi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng có điều kiện để khai thác bất động sản Theo nghĩa hẹp, việc bảo vệ quyền người vơ hình trung làm tổn hại đến quyền lợi người khác (trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề) Nhưng xét khía cạnh luật dân sự, bảo vệ quyền người làm thiệt hại đến quyền lợi người kia, tổng thể, xã hội không bị thiệt hại, tổng quyền nghĩa vụ chủ thể khơng thay đổi Vì vậy, xét khía cạnh lợi ích chung, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho lợi ích xã hội Khai thác có hiệu bất động sản khơng đáp ứng nhu cầu chủ sở hữu bất động sản, mà tạo cải vật chất cho xã hội, việc bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề pháp luật quy định Sự thiệt hại chủ sở hữu bất động sản liền kề trường hợp bù đắp việc bồi thường thiệt hại có yêu cầu Khi lối xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản liền kề, quyền lối trở thành dạng vật quyền (quyền chủ thể loại tài sản lối đi), quyền bất động sản thuộc sở hữu người khác Pháp luật nước ta nước không quy định việc thay đổi lối lối xác lập Tuy nhiên, lối khái niệm bất động, thay đổi tùy thuộc vào phát triển kinh tế mục đích việc sử dụng bất động sản bị vây bọc Việc thay đổi lối thực theo ba hướng: Thứ nhất, thay đổi vị trí lối so với vị trí lối dạng ban đầu Chủ sở hữu bất động sản liền kề mà tạ lập lối có quyền thay đổi lối khác với lối ban đầu cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với điều kiện việc tạo dựng lối chi phí khơng làm xấu tình trạng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Trong nhiều trường hợp, lý canh tác xây dựng, xây dựng lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận thay đổi lối để bảo đảm quyền lợi mình, khơng làm ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cách thiết lập lối vị trí khác so với vị trí lối ban dầu, phải tính đến tiêu chí thuận tiện cho bên có lối Thứ hai, thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản vị vây bộc thuộc sở hữu mình, dẫn đến việc cần thiết phải thay đổi lối để đáp yêu cầu việc sử dụng bất động sản bị vây bọc Sự thay đổi cịn phát triển xã hội mà phương tiện liên thông qua lối thay đổi, cần phải có lối rộng hơn, lối ban đầu khơng cịn đáp ứng nhu cầu việc khai thác bất động sản bị vây bọc Đây việc thay đổi khó khăn phức tạp Việc mở rộng lối bất động sản liền kề trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản liền kề nhiều đáp ứng nhiều nguyên nhân khác (khơng cịn chỗ để mở rộng lối đi, lối mở rộng xâm phạm đến cơng trình xây dựng chủ sở hữu bất động sản liền kề mà chấp nhận được) Tuy nhiên, việc đền bù tương ứng chủ sở hữu bất động sản vị vây bọc với chấp thuận chủ sở hữu bất động sản liền kề áp dụng Nếu khơng có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền vấn đề trở 10 nên phức tạp, theo nguyên tắc chung khơng có quyền tước đoạt trái pháp luật quyền lợi ích hợp pháp người khác Việc mở rộng lối thực tế áp dụng cho việc mở rộng đường giao thơng mục đích cơng cộng với việc đền bù theo quy định nhà nước Đây vấn đề có tính thời thời điểm chưa có giải pháp tồn diện, hợp lí mang tính khả thi cao thực tiễn mà giải pháp tạm thời mang tính tình áp dụng cho thời điểm, trường hợp hay địa phương Vì vậy, quy định cụ thể thực tế cịn có điểm khác biệt Yêu cầu hoàn toàn thuộc bên cần có lối (chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản đủ lối cần thiết) Vấn đề mở rộng lối đi, đường giao thơng lợi ích cơng cộng khơng cịn bó hẹp khn khổ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lĩnh vực dân mà chủ thể quan hệ hành với chủ thể quan hệ dân chủ thể khác Thứ ba, thay đổi tổng thể lối bao gồm thay đổi vị trí mở rộng lối Hình thức coi tổng hợp hai hình thức cộng lại mang dấu ấn hình thức thay đổi Tuy nhiên "lối thuận tiện" khái niệm động cịn thay đổi theo u cầu bên phụ thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội khu vực, khu dân cư Cùng với phát triển xã hội khoa học kĩ thuật, phương tiện vận tải u cầu cấp thiết khác, lối thay đổi Việc thay đổi lối với chủ sở hữu bị vây bọc yêu cầu khách quan cần đáp ứng, phải bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề theo nguyên tắc không làm tổn hại đến quyền họ Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu lối hợp lí khái niệm động mang tính thực tiễn pháp lý lối 11 cho người, cho gia súc, phương tiện cần thiết để phục vụ sản xuất, kinh doanh Tính hợp lí trường hợp biến đổi phụ thuộc vào mục đích việc sử dụng lối đi, phương tiện qua lối Ngồi ra, tính hợp lí cịn phụ thuộc vào bất động sản liền kề phải tạo lối (lối qua nhà, qua mảnh đất với vị trí, diện tích khác khơng đồng với nhau) Nếu "khơng có lối đi" chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu tất chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn yêu cầu lối cho Nhưng tồn lối khơng đủ họ có quyền yêu cầu chủ sỏ hữu bất động sản có lối di thỏa mãn "cho đủ" u cầu họ Khơng có lối áp dụng cho trường hợp: "khơng có lối ao, hồ, kênh, biển có chênh lệch đáng kể độ dốc khoảnh đất trục đường công cộng" (Điều 210 BLDS Nhật Bản) Trên thực tế bất động sản thông thường bị vây bọc nhiều bất động sản khác Nếu bất động sản vây bọc thuộc sở hữu nhà nước, đưa vào để sử dụng cho mục đích cơng cộng, mà sử dụng mà không cần phải tuân theo quy tắc đặc biệt pháp luật khơng đặt vấn đề sử dụng bất động sản liền kề Vì rằng, sử dụng chúng thỏa mãn u cầu mình, phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản định (đường đi, hệ thống tưới, tiêu nước ) miễn phải phù hợp với quy tắc sử dungh loại bất động sản Mỗi bất động sản sử dụng vào mục đích cộng cộng có đặc tính, chức định quan, tổ chức khác quản lí với quy tắc khai thác, sử dụng khác Người ta tự mở lối đường cơng cộng mà khơng cần phải xin phép ai, tự tiện đấu dây điện vào hệ thống tải điện, đục đường ống để lắp đặt đường nước cho nhà mình, đào đường để đặt ống dẫn nước khơng có đồng ý quan, tổ chức quản lí, kinh doanh loại 12 tài sản Bất cá nhân, tổ chức "mở cửa sổ, mở lỗ thơng khí " phần đất, phần không gian đươc đưa vào sử dụng cho mục đích cơng cộng Như vậy, ngun tắc, cá nhân, tổ chức sử dụng hạn chế bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đưa vào sử dụng mục đích cơng cộng khơng vi phạm điều cấm quy định quy chế bất động sản Tóm lại, quyền lối dạng quyền bất động sản của người khác áp dụng cho bất động sản liền kề với chất không di, dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (một quyền pháp luật thừa nhận) chủ sở hữu bất động sản liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật quy định Trong quan hệ này, người có quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng lối bất động sản liền kề Khi có lối quyền lối biến hành dạng vật quyền chủ thể quyền thực quyền theo ý chí khn khổ quyền Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thỏa mãn lối cho II Thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối vấn đề đặt pháp lý Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Những năm vừa qua, với phát triển kinh tế, tranh chấp dân nói chung tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản nói riêng diễn biến tương đối phức tạp Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan hành cấp tiến hành theo thủ tục hành Tịa án nhân dân cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân Trên sở áp dụng quy định pháp luật dân để giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản 13 liền kề Mỗi thủ tục có thuận lợi khó khăn định Dưới số tình cụ thể đưa để làm rõ thủ tục áp dụng thực tiễn để giải tranh chấp loại quyền 1.1 Thủ tục hành Ơng N bà M, trú thành phố T, có hai người anh H chị L Ơng bà có ngơi nhà bốn gian có diện tích 140m2, kích thước 20 x 7m Năm 1988, chị L lấy chồng, ông bà cho chị phần đất phía với diện tích 56m 2, kích thước 8m x 7m Gia đình chị L làm nhà sử dụng lối qua nhà ông bà để ngõ chung Năm 1990, anh H nước ngoài, đồng ý cha mẹ anh H xây nhà đất cũ cha mẹ Gia đình chị L sử dụng lối qua nhà trước Năm 1997, chị L bán nhà cho ông Th, thời gian đầu gia đình ông Th sử dụng lối Năm 1998, mâu thuẫn gia đình anh H khơng cho gia đình ơng Th qua nhà với lý cho gia đình chị L nhờ, chị L bán nhà khơng chấp thuận anh H gia đình ơng Th khơng qua Tuy nhiên , gia đình ơng Th sử dụng lối qua nhà anh H để ngõ chung yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) phường giải Qua điều tra, tìm hiểu thực tế vào quy định BLDS 2005 UBND phường giải thích cho anh H biết gia đình ơng Th quyền có lối qua nhà anh để ngõ chung chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, nhà ơng ơng bị vây bọc mà khơng có lối đường công cộng UBND động viên ông Th bù đắp khoản tiền cho anh H Cả hai gia đình đồng ý cách giải phường cam đoan khơng có khiếu kiện Trên sở đó, UBND phường xác nhận ranh giới nhà ở, đất làm sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền hữu nhà quyền sử dụng đất cho hai gia đình Đây loại tranh chấp phổ biến khu đô thị quy hoạch, nhà nước có chủ trương cấp giấy 14 chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho hộ gia đình Giải tranh chấp dân liên quan đến nhà ở, đất UBND phường theo thủ tục hành chinnhs cách giải hữu hiệu dựa sở pháp luật phong tục, truyền thống nhận thức bên tranh chấp dân để đạt đồng thuận Có thể nói cách giải mang lại hiệu cho thời điểm tại, mà cho tương lai 1.2 Thủ tục tố tụng dân Tranh chấp quyền có lối qua bất động sản loại tranh chấp phổ biến phức tạp ranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Những tranh chấp loại xảy nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối phân chia bất động sản mà bất động sản phân chia không thỏa mãn quyền có lối riêng Ví dụ chia tài sản chung vợ chồng nhà ly hơn: Tịa án nhân dân thành phố H giải cho anh C chị T ly hôn, tài sản Tòa án định: chị T sở hữu tầng nhà anh C sở hữu tầng lầu nhà Khi án có hiệu lực, chị T không cho anh C sử dụng cầu thang từ tầng lên, đồng thời không cho anh C sử dụng hệ thống cơng trình phụ xây dựng tầng Trong trường hợp này, phán Tịa án khơng đề cập đến ngun tắc, anh C có quyền sử dụng cầu thang lối chung thuộc bất động sản bị phân chia cơng trình phụ nằm tầng một, theo quy định pháp luật lối phải nằm bị phân chia Từ ví dụ cho thấy việc phân chia bất động sản không rõ ràng dẫn đến tranh chấp việc sử dụng mà đặc biệt tranh chấp quyền sử dụng bất động sản liền kề Trong nhiều trường hợp, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không giải kịp thời phù hợp với pháp luật tập qn dẫn đến hậu nghiêm trọng mặt xã hội 15 Việc thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dạng quyền tài sản bất động sản người khác, hình thành phát triển sở quyền sở hữu tư nhân đất đai Tuy nhiên, đất đai coi tài sản đặc biệt, phận quan trọng cấu thành nên lãnh thổ quốc gia chịu chi phối quyền lực quốc gia phạm vi lãnh thổ thuộc chủ quyền quốc gia, sở hữu coi quyền quan trọng nhất, tảng quyền dân khác Bởi vậy, quốc gia có quy định khác pháp luật nói chung quyền sở hữu đất đai nói riêng Ở nước ta, với phát triển điều kiện kinh tế, xã hội… quyền sở hữu tài sản nói chung mở rộng phạm vi đối tượng lại thu hẹp số nội dung quyền sở hữu đối tượng định, đặc biệt quy định quyền sở hữu bất động sản đất đai coi đối tượng đặc biệt Để đảm bảo có lối cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo điều kiện cho họ khai thác, sử dụng bất động sản họ đồng thời gây phiền hà cho bên Việc xác lập lối thường diễn có phân chia bất động sản Theo quy định khoản điều 275: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Quy định phù hợp trường hợp bất động sản đất đai nhà tầng (chỉ có tầng trệt), khái niệm hay xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với lối chung Nhưng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà nhà tầng Tuy nhiên, cần quy định trường hợp mà khơng làm thay đổi nội dung bao hàm tất trường hợp phân chia bất động sản theo hướng sau: 16 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có không đủ lối để khai thác, sử dụng bất động sản có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối thuận tiện hợp lý đến đường công cộng; người yêu cầu phải đáp ứng yêu cầu đó, người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao lối bên thỏa thuận, có tranh chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp bất động sản phân chia làm nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau, chia phải đảm bảo cho tất chủ sở hữu, chủ sử dụng có lối theo quy định khoản mà khơng có đền bù C/ Kết luận Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển quyền bất động sản, đất đai bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, sở phát sinh tài sản bất động sản khác Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà cịn mang tính thực tiễn sâu sắc 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 1, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 1, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006 Phạm Cơng Lạc, Quy chế pháp lí ranh giới bất động sản liền kề", Tạp chí nhà nước pháp luật, số 11/2001 Bộ luật Dân năm 2005 www.google.com.vn 18