Quyền bề mặt theo quy định của bộ luật dân sự việt nam năm 2015

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT

KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM QUYỀN BỀ MẶT

1.1.1 Khái niệm quyền bề mặt

Bộ luật dân sự năm 2015 đã cập nhật lý thuyết "vật quyền" trong việc sửa đổi chế định tài sản và quyền sở hữu từ Bộ luật dân sự năm 2005, chuyển sang chế định quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản Mặc dù không sử dụng thuật ngữ vật quyền, nhưng nội dung của chế định quyền sở hữu và quyền khác vẫn phản ánh các nguyên tắc của vật quyền, đặc biệt là chế định về "quyền bề mặt" Để hiểu rõ về quyền bề mặt, cần phải giải thích các thuật ngữ pháp lý như quyền, vật quyền và quyền bề mặt.

“ Quyền ” là điều mà Nhà nước và pháp luật hoặc xã hội công nhận cho được hưởng, được làm, được đòi hỏi [8]

"Vật quyền" được hiểu đơn giản là quyền sở hữu đối với tài sản Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, khái niệm này được phân tích từ hai góc độ khác nhau.

Vật quyền, theo định nghĩa trong học thuyết pháp lý của các nước chịu ảnh hưởng của luật La Mã, là quyền thực hiện trực tiếp và ngay lập tức trên một vật mà không cần sự hợp tác của người khác Mặc dù luật La Mã không đưa ra khái niệm vật quyền và các luật gia La Mã không phân biệt quyền tài sản thành vật quyền và trái quyền, lý thuyết vật quyền vẫn được xây dựng từ kết quả phân tích của các học giả sau này.

Khoa Luật - ĐH QUỐC GIA HN

Trong luật La Mã, quyền sở hữu được xác định bởi 9 đặc điểm chính Chủ thể có quyền tạo ra hoặc mua tài sản, từ đó trở thành chủ sở hữu với toàn quyền đối với tài sản đó Quyền sở hữu cho phép chủ sở hữu thực hiện mọi hành vi liên quan đến tài sản để đáp ứng nhu cầu cá nhân, không phụ thuộc vào ý chí hay hành vi của người khác Các quyền này mang tính chất tuyệt đối và độc nhất, tức là chủ sở hữu nắm giữ tất cả quyền lợi liên quan đến tài sản Từ những đặc điểm này, các luật gia đã phát triển khái niệm vật quyền, trái ngược với trái quyền.

Vật quyền được hiểu là tổng hợp các quy định pháp luật liên quan đến vật, bao gồm đối tượng, nội dung, căn cứ phát sinh và chấm dứt của vật quyền Nó cũng đề cập đến nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền và các hạn chế mà người có vật quyền cần tuân thủ Tóm lại, vật quyền chính là quy định pháp luật về quyền của chủ sở hữu và những người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản.

Khái niệm vật quyền được sử dụng phổ biến trong hệ thống pháp luật dân sự của các nước thuộc hệ thống Civil Law, như Bộ luật Napoleon (1804) - bộ luật dân sự đầu tiên quy định về vật quyền trong phần thứ hai Tương tự, Bộ luật dân sự Nhật Bản cũng có những quy định về vật quyền tại phần này Bộ luật dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga năm 1995 cũng đề cập đến quyền sở hữu và các loại vật quyền khác trong phần thứ hai Sau 20 năm, dự thảo Bộ luật dân sự mới nhất của Nga dự kiến thay đổi tên gọi thành “vật quyền” nhằm đảm bảo tính ngắn gọn và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Trong quá trình xây dựng dự thảo Bộ luật Dân sự năm 2015, Ban soạn thảo đã đề xuất khái niệm “vật quyền” và sửa đổi chế định “Tài sản và quyền sở hữu” từ Bộ luật Dân sự năm 2005 thành “Quyền sở hữu và các vật quyền khác”.

Dự thảo sửa đổi nhằm xây dựng hệ thống vật quyền đầy đủ tại Việt Nam bằng cách thừa nhận nhiều loại vật quyền bên cạnh quyền sở hữu, phân định rõ các hình thức sở hữu để bảo vệ quyền tài sản của chủ thể pháp luật Tuy nhiên, trong dự thảo cuối cùng được Quốc hội thông qua, khái niệm vật quyền đã không còn được sử dụng, mà thay vào đó là “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản” Lý do không sử dụng thuật ngữ vật quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là do cần có sự cân nhắc và thuyết phục khi áp dụng thuật ngữ mới, nhằm đảm bảo sự dễ hiểu và tiếp cận cho mọi người dân, tránh gây khó khăn trong việc hiểu biết pháp luật.

"Quyền bề mặt" là một khái niệm mới được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam, trong khi ở nhiều quốc gia khác, khái niệm này đã tồn tại từ lâu trong hệ thống luật dân sự.

Dựa trên tư liệu lịch sử, các nhà nghiên cứu cho rằng thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm.

11 năm 439 Trước Công nguyên, khi luật 12 Bảng của nhà nước La Mã ra đời

Thuật ngữ quyền bề mặt xuất hiện trong Bộ tập hợp Corpus Juris Civilis, bộ luật dân sự lớn nhất của La Mã dưới thời hoàng đế Justinian vào năm 529 Sau Công Nguyên.

Quyền bề mặt là quyền liên quan đến bề mặt đất để xây dựng công trình, thuộc quyền sở hữu theo luật La Mã, chỉ áp dụng cho phần mặt đất mà không bao gồm khoáng sản dưới lòng đất hay không gian trên mặt đất Quyền này có thể chuyển nhượng như tài sản thông thường và bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền địa dịch, quyền dụng ích cá nhân, và quyền cầm cố Quyền bề mặt có hai dạng đặc biệt: quyền thuê đất canh tác lâu dài và quyền xây dựng trên đất của người khác Là một vật quyền phụ thuộc, quyền bề mặt được xác lập dựa trên tài sản của người khác, cho phép người sử dụng hưởng lợi ích mà tài sản đó mang lại, đồng thời không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu Do đó, quyền bề mặt được xem là vật quyền hạn chế theo quy định của pháp luật các quốc gia.

Quyền bề mặt (Superficies) cho phép sử dụng bề mặt đất để xây dựng tài sản gắn liền với đất, thường là các công trình trên đất của người khác Người sở hữu quyền bề mặt có quyền hưởng lợi từ bề mặt, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, thừa kế và bảo vệ quyền lợi thông qua kiện tụng Quyền này có thể được thiết lập thông qua thỏa thuận với chủ đất và yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý Quyền bề mặt tương tự như quyền canh tác, có thể vô thời hạn hoặc kéo dài trong một thời gian dài, và cũng có thể chấm dứt khi hết thời hạn thuê hoặc không thanh toán tiền thuê Nguyên tắc "Superficies solo cedit" khẳng định rằng mọi tài sản trên đất thuộc về chủ sở hữu đất, và nguyên tắc này vẫn được công nhận ở nhiều quốc gia hiện nay.

Quan điểm khác cho rằng quyền bề mặt không chỉ bao gồm quyền sử dụng không gian trên mặt đất mà còn cả không gian dưới lòng đất Đây là quan niệm phổ biến được áp dụng tại hầu hết các quốc gia Châu Âu, như trong hệ thống pháp luật của Đức và Nga.

Hà Lan và một số quốc gia khác quy định rằng quyền bề mặt cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền đối với các bất động sản hữu hình, phục vụ cho việc khai thác công dụng của đất Quyền bề mặt bao gồm cả không gian trên mặt đất và trong lòng đất Khi một cá nhân sở hữu quyền bề mặt, họ cũng đồng nghĩa có quyền sử dụng không gian trên mặt đất.

SO SÁNH QUYỀN BỀ MẶT VỚI QUYỀN HƯỞNG DỤNG VÀ QUYỀN THUÊ ĐẤT DÀI HẠN

1.2.1 So Sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng 1.2.1.1 Điểm giống nhau

Trong hai Bộ luật Dân sự trước đây của Việt Nam năm 1995 và năm

Năm 2005, một số quy định về quyền tài sản đã được thiết kế, nhưng chưa được hệ thống hóa thành các chế định riêng biệt, không đáp ứng yêu cầu thực tiễn Do đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định về quyền sở hữu cùng với quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của người khác, phản ánh thực tế khách quan trong đời sống cộng đồng dân cư Việt Nam Trong đó, quyền hưởng dụng và quyền bề mặt là hai loại quyền nổi bật, có nhiều điểm tương đồng cơ bản.

Về căn cứ xác lập: Cả quyền hưởng dụng và quyền bề mặt đều được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc

Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt có hiệu lực đối với tất cả cá nhân và pháp nhân, trừ khi có quy định khác trong luật liên quan.

Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi hết thời hạn, khi chủ thể từ bỏ quyền của mình, hoặc theo thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật.

Thứ nhất , theo định nghĩa được nêu tại Bộ luật Dân sự năm 2015

Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất, mặt nước, và không gian trên và dưới mặt đất thuộc về chủ thể khác Chủ thể này có quyền khai thác và sử dụng các tài nguyên trên bề mặt để xây dựng, trồng cây, và canh tác Họ cũng được quyền sở hữu tài sản mà mình tạo lập trên bề mặt đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở và các quy định pháp luật liên quan.

Quyền hưởng dụng là quyền của một cá nhân hoặc tổ chức được khai thác công dụng và nhận hoa lợi từ tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác trong một khoảng thời gian xác định Mặc dù không phải là chủ sở hữu, nhưng chủ thể có quyền hưởng dụng vẫn được hưởng lợi tức từ tài sản đó Quyền này độc lập với quyền sở hữu và chỉ cho phép chủ thể nhận hoa lợi mà không được phép thay đổi tính chất hoặc công dụng của tài sản.

Thứ hai, về hiệu lực

Quyền bề mặt được thiết lập khi chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, và không gian trên mặt đất cho chủ thể quyền bề mặt, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật liên quan Quyền bề mặt chỉ có hiệu lực trên bất động sản và bắt đầu có hiệu lực ngay khi việc chuyển giao diễn ra.

Quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác Khác với quyền bề mặt chỉ áp dụng cho bất động sản, quyền hưởng dụng có thể áp dụng cho cả bất động sản và động sản Để thực hiện quyền hưởng dụng, chủ thể phải có sự chiếm hữu thực tế đối với tài sản.

Thứ ba, về thời hạn

Thời hạn quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, thỏa thuận hoặc di chúc, nhưng không được vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất, theo khoản 1, Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quyền hưởng dụng khác với quyền bề mặt ở chỗ thời hạn phụ thuộc vào chủ sở hữu tài sản Thời hạn này được xác định qua thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của luật, nhưng không vượt quá cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu là cá nhân, và tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân, cho đến khi pháp nhân đó chấm dứt tồn tại.

1, Điều 260 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Thứ tư, về chấm dứt quyền:

Chấm dứt quyền đối với quyền bề mặt và quyền hưởng dụng có nhiều điểm tương đồng, nhưng cũng có hai điểm khác biệt cơ bản thể hiện rõ bản chất của hai quyền này.

Quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai Bởi vì quyền bề mặt gắn liền với đất đai, khi Nhà nước quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người được giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng, hoặc do vi phạm pháp luật đất đai, quyền bề mặt của các chủ thể khác cũng sẽ tự động chấm dứt.

Quyền hưởng dụng có thể chấm dứt theo quyết định của Tòa án, vì tài sản thuộc về chủ sở hữu, không phải người hưởng dụng Khi người hưởng dụng vi phạm trong việc khai thác hoa lợi, chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt quyền hưởng dụng Quyền này sẽ chấm dứt khi bản án của Tòa có hiệu lực Ngoài ra, quyền hưởng dụng cũng có thể chấm dứt nếu tài sản không còn tồn tại, tuy nhiên, quyền bề mặt không có căn cứ để chấm dứt theo lý do này.

Thứ năm, về xử lý tài sản khi chấm dứt quyền

Việc xử lý tài sản theo quy định pháp luật có bản chất khác nhau, đặc biệt là trong trường hợp quyền bề mặt Sau khi quyền bề mặt chấm dứt, việc xử lý tài sản trở nên phức tạp và tốn kém về thời gian cũng như chi phí Cần phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không và lòng đất nguyên vẹn như ban đầu, trong khi thời hạn xử lý tài sản trước khi trả lại là 6 tháng Điều này yêu cầu di dời hoặc phá bỏ các tài sản đã hình thành trên các khu vực này trước khi xác lập quyền bề mặt.

Tài sản của chủ thể quyền bề mặt bao gồm các yếu tố như mặt đất, mặt nước, không gian trên mặt đất và lòng đất, do đó chúng được coi là bất động sản.

Quyền hưởng dụng đặt ra yêu cầu phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu, vì người hưởng dụng không phải là chủ sở hữu của tài sản đó Tài sản được trả lại có thể là bất động sản hoặc động sản Pháp luật hiện chưa quy định cụ thể về việc có yêu cầu tình trạng ban đầu của tài sản hay không Tuy nhiên, bản chất của quyền hưởng dụng đòi hỏi rằng hiện trạng của tài sản phải được giữ nguyên giống như trạng thái ban đầu mà người hưởng dụng đã tiếp nhận từ chủ sở hữu.

1.2.2 So sánh quyền hưởng dụng với quyền thuê đất dài hạn

PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.3.1 Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

Pháp luật Nhật Bản hiện nay là sự kết hợp giữa các nền lập pháp bản địa và ngoại lai, bao gồm ảnh hưởng từ các quốc gia phương Đông như Trung Quốc và Triều Tiên, cũng như từ các quốc gia phương Tây như Đức, Pháp và Hoa Kỳ Mặc dù tiếp nhận nhiều nguồn luật khác nhau, pháp luật Nhật Bản đã đạt được sự hoàn thiện cao, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định quyền bề mặt tại chương 4, phần II, nhấn mạnh rằng mặc dù Nhật Bản công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng cũng áp dụng nhiều quy định quản lý nhằm tăng cường vai trò của nhà nước Điều này dẫn đến sự khác biệt trong quyền bề mặt giữa Nhật Bản và Việt Nam Theo luật, quyền sử dụng đất được xem là một phần của quyền sở hữu, tức là chủ sở hữu đất đai có quyền sử dụng tài sản của mình, mà không tách rời quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu.

Quyền năng tồn tại độc lập với quyền sở hữu, bao gồm 28 quyền năng khác nhau Khi một người không phải là chủ sở hữu sử dụng đất, việc sử dụng đó dựa trên quyền bề mặt, quyền này có hiệu lực cả dưới mặt đất Quy chế và hệ quả pháp lý của quyền bề mặt hoàn toàn khác biệt so với quyền sử dụng đất của chủ sở hữu Trong khi quyền sử dụng tài sản mang tính tự do, quyền bề mặt lại bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên.

Quyền bề mặt được gọi là “chijoken” hay quyền thương địa Tại Điều

Theo Điều 265 Bộ luật dân sự Nhật Bản, người có quyền thượng địa được phép sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình như nhà ở, cầu cống và trồng cây, không chỉ giới hạn ở việc xây dựng Mục đích của quy định này là bảo vệ quyền lợi liên quan đến cây trồng và các công trình xây dựng Khái niệm cây trồng ở đây chủ yếu tập trung vào cây ăn quả và cây lấy lá Chế độ pháp lý áp dụng cho hai loại vật quyền là superficies và emphiteusis tương tự nhau về phạm vi và vai trò của Chijoken.

Thỏa thuận xác lập quyền giữa các bên không yêu cầu văn bản công chứng, nhưng việc công chứng lại có giá trị đối kháng với bên thứ ba Điều này có nghĩa là nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ áp dụng với bên thứ ba khi văn bản được công chứng Theo Điều 566 của Bộ luật Dân sự Nhật Bản, nếu hợp đồng mua bán đất bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt của bên thứ ba mà người mua không hay biết, người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu không đạt được mục đích Tuy nhiên, nếu hợp đồng không thể hủy bỏ, quyền lợi của các bên có thể bị ảnh hưởng.

Người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vòng một năm kể từ khi biết được sự thật, thể hiện sự bảo vệ tối đa cho quyền bề mặt Khi quyền bề mặt đã được xác lập, mảnh đất có thể đã được khai thác và sử dụng bởi bên thứ ba trong hợp đồng mua bán, khiến cho cả chủ sở hữu và người mua không còn quyền năng đối với tài sản Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo vệ quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.

Thời hạn tối đa của quyền bề mặt theo Bộ luật Dân sự Nhật Bản chỉ là 50 năm, ngắn hơn nhiều so với quy định của nhiều quốc gia khác Trong khi quyền sử dụng tài sản ở Nhật Bản là vĩnh viễn cho chủ sở hữu (trừ khi có quy định pháp luật hạn chế), quyền bề mặt lại có thời hạn cụ thể Sự khác biệt này nổi bật trong pháp luật dân sự Nhật Bản so với các quốc gia khác, bao gồm cả Việt Nam, nơi Điều 270 Bộ luật Dân sự quy định về thời hạn quyền bề mặt.

Theo quy định năm 2015, thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo luật, thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất Trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, các hệ quả pháp lý liên quan đến đất và tài sản chỉ phát sinh khi quyền bề mặt được xác lập Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt phải phục hồi trạng thái ban đầu của đất và di dời công trình, cây cối Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại quyền bề mặt với giá thị trường, người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng Nếu có tập quán trái ngược, ưu tiên áp dụng tập quán theo Điều 269.

Bộ luật dân sự Nhật Bản) [5] Xét thấy nguyên tắc áp dụng điều luật này có

Tại Việt Nam, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định cụ thể, tập quán sẽ được áp dụng Tuy nhiên, tập quán này không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, theo quy định tại Điều 5 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Sự khác biệt này cho thấy rằng việc công nhận quyền sở hữu đất đai có thể vượt qua cả quyền lực của pháp luật Luật về quyền bề mặt được sửa đổi và bổ sung năm 2014 tại Bỉ quy định tương tự như luật dân sự Nhật Bản, với thời hạn tối đa cho quyền bề mặt là năm mươi năm, trừ khi có khả năng gia hạn quyền này.

Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định rõ ràng về chế độ pháp lý của quyền bề mặt, cho thấy tầm quan trọng của quyền này trong đời sống dân sự tại Nhật Bản Quy định chặt chẽ này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự liên quan đến quyền bề mặt Việt Nam cũng đang học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm từ nền pháp luật này trong quá trình xây dựng chế định quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015.

1.3.2 Quyền bề mặt trong pháp luật Hoa Kỳ

Hợp chủng quốc Hoa Kỳ là quốc gia tiêu biểu của hệ thống pháp luật Common Law, nhưng có sự phân chia giữa luật Liên bang và luật của các bang, dẫn đến mỗi bang có hệ thống luật riêng Không phải bang nào cũng tuân theo dòng họ Common Law, như trường hợp của bang Louisiana Tuy nhiên, dù được xây dựng theo hệ thống Common Law, chế định về quyền bề mặt ở Hoa Kỳ vẫn tồn tại.

31 lại, nó đã được quy định tương đối chi tiết tại pháp luật của một số bang lớn nhƣ bang Chicago hay bang Louisiana, …

Hoa Kỳ công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, và pháp luật bảo vệ quyền này một cách nghiêm ngặt, coi đây là một quyền cơ bản của công dân.

Khi mua nhà tại Mỹ, người mua sở hữu toàn bộ tài sản của mảnh đất, bao gồm không gian trên và dưới lòng đất cùng quyền sở hữu vĩnh viễn Chủ nhà phải nộp thuế nhà đất hàng năm, thường dao động từ 1-3%, với mức trung bình khoảng 1,5% Các quy định này đã đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế quốc gia, tối đa hóa khả năng sinh lời của đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong xã hội Mặc dù luật pháp công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước vẫn giữ vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, bao gồm quyền quyết định quy hoạch, xử lý tranh chấp và thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng với bồi thường hợp lý cho người dân.

Trong Bộ luật Dân sự bang Chicago, quyền bề mặt (Surface right) là quyền sử dụng bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào, khai thác xuyên qua bề mặt, xác lập tư cách, duy trì, cải tạo và trả lại bề mặt đất cùng các lợi ích liên quan Chủ sở hữu đất có quyền định đoạt đối với mảnh đất của mình, trong khi người khác có quyền chiếm hữu và sử dụng khu vực đó.

Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

Việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 đánh dấu một bước đột phá trong tư duy pháp luật dân sự, khi mà trước đó, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 không ghi nhận quyền này Chủ thể muốn sử dụng đất của người khác phải thông qua các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều rủi ro cho người thuê hoặc mượn đất khi họ đầu tư xây dựng nhưng không có cơ sở pháp lý bảo vệ quyền sở hữu tài sản trên đất Quyền bề mặt được công nhận không chỉ bảo vệ quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất của người khác mà còn phân tách quyền sở hữu đất và quyền sở hữu tài sản Sự tách bạch này, cùng với sự giao thoa về nhu cầu và lợi ích, sẽ nâng cao hiệu quả khai thác tài nguyên gắn liền với đất và đạt được mục tiêu kinh tế tốt hơn.

Quyền bề mặt đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội và mang lại ý nghĩa tích cực cho việc sử dụng hiệu quả tài nguyên Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về quyền bề mặt tạo ra hành lang pháp lý nhằm tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai, ngăn chặn tình trạng bỏ trống dự án và thất thoát tài sản của Nhà nước Đồng thời, quyền bề mặt khuyến khích các chủ thể khai thác tối đa tiềm năng của tài nguyên.

Quyền bề mặt cho phép các chủ thể khai thác tối đa không gian trên, mặt đất và dưới lòng đất, từ đó tạo ra lợi ích tối đa cho xã hội trong nền kinh tế thị trường Nhiều chủ sở hữu quyền sử dụng đất không thể hoặc không có nhu cầu khai thác toàn bộ quyền của mình, trong khi những chủ thể khác chỉ cần một phần quyền sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Việc này không chỉ mang lại lợi ích cho người sử dụng quyền bề mặt mà còn cho chủ sở hữu đất đai, vì họ chỉ cần chi trả chi phí cho quyền sử dụng bề mặt mà không phải trả toàn bộ chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với thương nhân và nhà đầu tư, khi họ có thể sở hữu quyền bề mặt và lòng đất với chi phí thấp hơn, giảm bớt gánh nặng tài chính.

Khi một doanh nghiệp muốn đầu tư vào sản xuất và kinh doanh ổn định, việc sở hữu đất để xây dựng là rất quan trọng Để có quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cần phải đầu tư một khoản vốn lớn Trong trường hợp thuê đất, mối quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê có thể dẫn đến rủi ro, vì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào và chỉ cần bồi thường cho bên thuê Điều này khiến bên thuê không muốn đầu tư nhiều vào đất Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp và bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận về quyền bề mặt, tình hình sẽ ổn định hơn trong suốt thời gian thỏa thuận.

Doanh nghiệp được toàn quyền như một chủ sở hữu trong việc xây dựng, canh tác và sử dụng đất, cũng như sở hữu và chuyển nhượng tài sản tạo ra trên đất Điều này tạo ra sự ổn định cho chủ thể quyền bề mặt, giúp họ yên tâm đầu tư và giảm thiểu chi phí, từ đó khuyến khích đầu tư xã hội trên đất của người khác.

Quyền bề mặt, dưới góc độ pháp lý, đã được ghi nhận thành một chế định pháp luật, đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân Trong bối cảnh luật pháp Việt Nam chưa công nhận quyền này hoặc khi xảy ra tranh chấp mà chưa có quy định cụ thể, quyền bề mặt trở thành cơ sở để các bên liên quan có thể căn cứ vào Bộ luật Dân sự nhằm tìm ra phương hướng giải quyết tốt nhất, mang lại lợi ích cho tất cả các bên.

Quyền bề mặt là một quyền tài sản mới được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, trong khi Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 không đề cập đến quyền này Lịch sử cho thấy quyền bề mặt đã xuất hiện từ rất sớm, từng tồn tại trong Luật Dân sự La Mã cổ đại trước Công Nguyên Nhiều hệ thống pháp luật hiện nay, đặc biệt ở Châu Âu, đều thừa nhận ảnh hưởng của Luật La Mã, đặc biệt là trong lĩnh vực Luật Dân sự Do đó, các quy định về quyền bề mặt trong pháp luật của các quốc gia khác nhau có nguồn gốc từ luật Dân sự.

Trong pháp luật La Mã và nhiều hệ thống pháp luật hiện đại, quyền bề mặt được coi là một trong những vật quyền phụ thuộc, cho phép người sử dụng bề mặt đất để xây dựng tài sản gắn liền với đất Quyền bề mặt được hình thành qua thỏa thuận với chủ sở hữu đất, trong đó người có quyền bề mặt phải trả một khoản chi phí hợp lý, tương tự như tiền thuê đất Tuy nhiên, tại Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vấn đề pháp lý về quyền bề mặt cần điều chỉnh để phù hợp với chế độ sở hữu này Sự ra đời của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, lần đầu tiên quy định về quyền bề mặt từ Điều 267 đến Điều 273, đánh dấu bước tiến quan trọng trong lập pháp, cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và hoàn thiện thể chế kinh tế, thúc đẩy giao lưu dân sự.

Việc nghiên cứu và hoàn thiện lý luận về quyền bề mặt cần được thực hiện với sự tôn trọng các quy luật của thị trường Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận nghiêm túc và những bước đi đầu tiên trong việc xây dựng khung pháp lý phù hợp.

NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT

CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN BỀ MẶT

Theo Điều 268 BLDS 2015 :Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”

Quyền bề mặt không tồn tại một cách tự động như quyền sử dụng đất, mà phát sinh dựa trên quyền sử dụng đất với những điều kiện nhất định Pháp luật dân sự công nhận quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, thỏa thuận hoặc di chúc Nội dung cụ thể của các căn cứ xác lập này thể hiện rõ ràng trong các quy định pháp lý.

Căn cứ thứ nhất, theo quy định của pháp luật

Quyền bề mặt là quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất của người khác, yêu cầu chủ thể thực hiện phải tuân thủ các quy định pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014 và Luật Hàng không dân dụng 2014 Mặc dù quyền bề mặt được quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015, thuật ngữ này vẫn chưa được đề cập trong các luật chuyên ngành, mà thường được gọi là thuê quyền sử dụng đất.

Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định rõ ràng về các trường hợp xác lập quyền bề mặt theo luật định Hơn nữa, trong các văn bản pháp luật hiện hành của Việt Nam, thuật ngữ "quyền bề mặt" cũng không được đề cập, điều này làm cho việc xác định căn cứ xác lập trở nên khó khăn.

Thuật ngữ này là một khái niệm mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam, nhưng nếu xem xét từ bản chất, nó phản ánh những thay đổi và tiến bộ trong cách thức quản lý và điều chỉnh các vấn đề pháp lý hiện nay.

Quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc về chủ thể khác không phải là một vấn đề pháp lý mới.

Luật đất đai quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có những trường hợp cho phép thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất và những trường hợp chỉ cho phép giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất Cụ thể, theo Điều 183 Luật đất đai năm 2013, có hai trường hợp đáng chú ý: Thứ nhất, khi nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm, người sử dụng chỉ được thực hiện giao dịch dân sự đối với tài sản trên đất Thứ hai, khi nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, người sử dụng có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với cả quyền sử dụng đất.

Cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê và giao đất có thu tiền sử dụng đất là những hình thức sử dụng đất mà người sử dụng phải trả toàn bộ tiền một lần, tương đương với việc "mua đứt" quyền sử dụng đất trong thời gian dài từ 50 đến 70 năm hoặc lâu dài không thời hạn Pháp luật trao nhiều quyền hơn cho những người này, như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn và cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 183 và Chương XI Luật Đất đai năm 2013 Ngược lại, các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm chỉ phải chi trả một khoản tiền nhỏ.

Các chủ thể được nhà nước cho thuê đất hàng năm không có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất Họ chỉ được phép tạo lập tài sản trên đất và thực hiện giao dịch với các tài sản này, không phải quyền sử dụng đất Người mua tài sản sẽ tiếp tục được nhà nước cho thuê đất trong thời hạn sử dụng còn lại Do đó, về bản chất, quyền của các chủ thể này tương tự như quyền bề mặt, khác với quyền sử dụng đất thông thường.

Mặc dù chưa có quy định chính xác về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Đất đai, quyền của các chủ thể sử dụng đất được xác lập trên cơ sở nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê hàng năm Quyền này mang những đặc điểm pháp lý của quyền bề mặt, với việc giới hạn quyền của các chủ thể chỉ liên quan đến tài sản họ tạo lập, không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.

Căn cứ thứ hai, theo thỏa thuận của các bên:

Một trong những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự là tôn trọng tự do và tự nguyện cam kết giữa các bên, miễn là thỏa thuận không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Do đó, quyền bề mặt có thể được xác lập thông qua thỏa thuận giữa người sử dụng đất và người muốn thiết lập quyền bề mặt trên diện tích đất đó Thỏa thuận này thường được lập dưới dạng hợp đồng, như hợp đồng thuê hoặc hợp đồng mượn Bản chất của thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập quyền bề mặt dựa trên hợp đồng dân sự, trong đó thể hiện ý chí của hai hoặc nhiều bên.

Để một hợp đồng dân sự có hiệu lực, cần thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Các điều kiện này bao gồm năng lực chủ thể, quyền tự do định đoạt ý chí, và đảm bảo rằng mục đích cũng như nội dung giao dịch không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp Các chủ thể này bao gồm cá nhân, pháp nhân và các đối tượng khác Đối với cá nhân, họ phải là người đã thành niên, không mất năng lực hành vi, không gặp khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, cũng như không bị hạn chế năng lực hành vi Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp đặc biệt được quy định.

Theo Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch dân sự không bị xác định là vô hiệu Đối với pháp nhân, chủ thể này tham gia giao dịch thông qua người đại diện theo pháp luật và người đại diện theo ủy quyền Người đại diện thực hiện giao dịch nhân danh người được đại diện, từ đó phát sinh quyền và nghĩa vụ của pháp nhân, phù hợp với chức năng và nhiệm vụ được quy định trong Điều lệ pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.

Tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện của các bên, thể hiện qua ý chí tự do của mỗi chủ thể Điều này có nghĩa là các bên phải có quyền tự quyết định về ý chí và số phận của mình, không bị ép buộc, lừa dối hay chịu áp lực từ bất kỳ ai khác.

Giao dịch tự nguyện cho phép các bên tham gia quyền lựa chọn chủ thể, tự do thỏa thuận về đối tượng, giá cả, thời gian, địa điểm và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, nếu có sự áp đặt ý chí hoặc thiếu tính tự nguyện trong giao dịch dân sự, điều này có thể dẫn đến việc giao dịch đó bị tuyên vô hiệu.

HIỆU LỰC CỦA QUYỀN BỀ MẶT VÀ THỜI HẠN QUYỀN BỀ MẶT

2.2.1 Hiệu lực của quyền bề mặt

Theo quy định tại Điều 269 BLDS năm 2015 về hiệu lực của quyền bề mặt nhƣ sau:

Quyền bề mặt bắt đầu có hiệu lực khi chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, hoặc không gian trên mặt đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác.

2 Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”

Quy định về hiệu lực của quyền bề mặt bao gồm hai nội dung chính: thời điểm phát sinh hiệu lực và đối tượng mà quyền bề mặt áp dụng Thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt được xác định rõ ràng.

Thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, và không gian trên mặt đất cho chủ thể có quyền bề mặt đánh dấu sự khởi đầu của quyền bề mặt Đây là thời điểm thực tế mà người có quyền bề mặt bắt đầu tiếp cận và sử dụng đất, nước, không gian phía trên và lòng đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh, sản xuất và khai thác tiềm năng Do đó, thời điểm này chính là thời điểm quyền bề mặt chính thức có hiệu lực.

Thứ hai, là thời điểm xác lập do thỏa thuận

Bình đẳng thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng trong luật dân sự, cho phép các bên tự do xác định thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt theo thỏa thuận Thời điểm này có thể được xác định trước khi người có quyền bề mặt thực sự khai thác, miễn là ý chí và hợp đồng được thể hiện hợp pháp Quy định này thể hiện bản chất ưu việt của luật dân sự, đề cao sự tự nguyện và tự giác của các bên Chẳng hạn, khi A thỏa thuận với B cho thuê quyền bề mặt trong 40 năm trên 250 m² đất, hai bên có thể thống nhất thời điểm có hiệu lực quyền bề mặt là sau 01 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, tức là thời điểm xác lập quyền bề mặt được xác định theo thỏa thuận của các bên.

Thứ ba, là thời điểm khác do luật liên quan có quy định

Hiện nay, quyền sử dụng đất và quyền khai thác mặt đất, mặt nước chủ yếu được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 Quyền bề mặt được xác lập theo luật, trong mối quan hệ thuê đất với nhà nước, có hiệu lực từ thời điểm đăng ký và vào sổ địa chính Để đảm bảo quản lý nhà nước, thời điểm đăng ký sử dụng đất được coi là mốc thời gian để các chủ thể xác lập quyền hợp pháp Các luật chuyên ngành được ban hành trước khi Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 có hiệu lực từ 1/1/2017 thường không quy định rõ về hiệu lực này.

Hy vọng rằng trong tương lai, các nhà lập pháp Việt Nam sẽ tích cực đưa các quy định về quyền bề mặt vào luật chuyên ngành Điều này sẽ giúp tránh sự trùng lặp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng trong thực tế.

Quyền bề mặt, khi được xác lập, có hiệu lực đối với mọi cá nhân và pháp nhân, trừ khi có quy định khác trong luật Chủ thể của quyền bề mặt bao gồm chủ sở hữu đất và người được cấp quyền bề mặt, có thể là cá nhân hoặc pháp nhân Quyền bề mặt không được xâm phạm và người sở hữu quyền này có quyền thực hiện các hoạt động sử dụng, khai thác hợp pháp Tuy nhiên, trong một số trường hợp như dự án phục vụ kinh tế - xã hội hoặc quốc phòng - an ninh, quyền bề mặt có thể bị chấm dứt trước thời hạn, ảnh hưởng đến lợi ích của người có quyền bề mặt Chi tiết về thời hạn của quyền bề mặt đã được phân tích cụ thể trong mục 2.2.2 của chương 2.

Khi quyền bề mặt có hiệu lực, chủ thể sở hữu quyền này có quyền tự bảo vệ và ngăn chặn mọi hành vi xâm phạm quyền lợi của mình bằng các biện pháp hợp pháp Nếu các biện pháp tự bảo vệ không đủ hiệu quả, chủ thể có thể sử dụng các phương thức khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Điều này bao gồm việc yêu cầu sự can thiệp từ Tòa án hoặc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Biện pháp 59 quyền khác được quy định bởi pháp luật nhằm giải quyết vụ việc giữa các bên, được đánh giá cao hơn so với các biện pháp khác Điều này giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia giao dịch quyền bề mặt.

2.2.2 Thời hạn của quyền bề mặt

Theo Điều 144 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, thời hạn được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác và thường do các bên thỏa thuận Tuy nhiên, nếu pháp luật hoặc cơ quan có thẩm quyền ấn định thời gian, các bên phải tuân theo Điều 270 quy định thời hạn quyền bề mặt dựa trên luật, thỏa thuận hoặc di chúc, không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 phân loại thời hạn quyền sử dụng đất thành đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn Đất sử dụng ổn định lâu dài bao gồm đất ở của hộ gia đình, đất nông nghiệp của cộng đồng, đất rừng và đất thương mại, dịch vụ, cũng như đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp công lập.

Theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2013, đất được phân loại cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao, và các công trình sự nghiệp khác Ngoài ra, đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, giao thông thủy lợi, và các di tích lịch sử - văn hóa cũng được quy định Đất xây dựng các công trình công cộng không có mục đích kinh doanh, cũng như đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và tổ chức kinh tế theo khoản 3, Điều 127 cũng nằm trong phạm vi quản lý của luật này.

Theo Điều 128 Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không bị giới hạn về thời gian, trái ngược với đất sử dụng có thời hạn, thời gian này được ghi rõ trong quyết định giao đất và công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước Cụ thể, Điều 126 quy định thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp theo các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều 129.

Năm 2013 đánh dấu 50 năm, khi hết thời hạn, hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp có thể tiếp tục sử dụng đất theo quy định Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp tối đa là 50 năm Sau khi hết hạn, nếu có nhu cầu, Nhà nước sẽ xem xét việc gia hạn cho thuê đất Đối với tổ chức sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc cho các dự án đầu tư, việc giao đất và cho thuê sẽ được quyết định dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất.

Thời hạn giao đất ở Việt Nam được quy định như sau: đối với đất sử dụng không quá 50 năm, có thể kéo dài tối đa 70 năm cho các dự án đầu tư lớn hoặc ở khu vực kinh tế - xã hội khó khăn Đối với dự án kinh doanh nhà ở, thời hạn giao đất phụ thuộc vào thời gian của dự án, và người mua nhà có quyền sử dụng đất lâu dài Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được thuê đất tối đa 99 năm, và có thể gia hạn khi hết thời hạn Đối với đất nông nghiệp phục vụ công ích, thời gian thuê không quá 5 năm, trong khi các công trình công lập tự chủ tài chính có thời hạn tối đa 70 năm Quyền sử dụng đất có thể được gia hạn nhiều lần, cho thấy tính linh hoạt trong quản lý đất đai, với điều kiện thời hạn sử dụng đất chính phải được tuân thủ.

62 khi quyền sử dụng đất hết thời hạn thì quyền bề mặt cũng hết thời hạn theo

Pháp luật Việt Nam không yêu cầu các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong thỏa thuận hoặc di chúc Điều này có nghĩa là quyền bề mặt có thể được xác định trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không Để phòng tránh tranh chấp do thời hạn không rõ ràng, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rằng nếu thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn, mỗi bên có quyền chấm dứt quyền bề mặt bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước ít nhất một khoảng thời gian nhất định.

NỘI DUNG CỦA QUYỀN BỀ MẶT

2.3.1 Các quyền năng của chủ thể quyền bề mặt

Căn cứ theo quy định tại Điều 271 BLDS Việt Nam năm 2015, nội dung của quyền bề mặt đƣợc xác định:

Chủ thể quyền bề mặt được phép khai thác và sử dụng mặt đất, mặt nước, cũng như không gian trên và dưới mặt đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác nhằm mục đích xây dựng công trình, trồng cây và canh tác, nhưng phải tuân thủ các quy định của Bộ luật và pháp luật liên quan đến đất đai và xây dựng.

63 quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này

3 Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao”

Có thể thấy nội dung của quyền bề mặt căn cứ vào Điều 271 BLDS năm

2015 đƣợc thể hiện thông qua các vấn đề cơ bản sau đây:

Quyền bề mặt, theo Điều 271, xuất phát từ cổ luật La Mã, cho phép sử dụng không gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hoặc công trình khác, đồng thời quy định quyền canh tác Việc sử dụng đất ngày càng đa dạng, và dù mục đích là xây dựng hay canh tác, chế độ pháp lý của hai quyền này tương tự nhau Trên thế giới hiện nay có hai hướng quy định: giữ nguyên mô hình luật La Mã với các quy định dẫn chiếu, như ở Nhật Bản, Đài Loan, Hà Lan, hoặc gộp hai mục đích thành một, loại bỏ quyền canh tác, khiến nội hàm quyền bề mặt trở nên rộng hơn, như trong pháp luật dân sự Thái Lan.

Theo Bộ luật dân sự Việt Nam, chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác và sử dụng đất, nước, không gian trên mặt đất và lòng đất thuộc quyền sử dụng của người khác để xây dựng công trình, trồng cây xanh và canh tác Chủ thể này cũng được sở hữu tài sản hợp pháp mà mình tạo ra, miễn là không vi phạm quy định pháp luật Điều này có nghĩa là chủ thể quyền bề mặt có thể tự do thực hiện các hoạt động của mình một cách hợp pháp trong thời gian được hưởng quyền bề mặt mà không bị cản trở.

A đã ký thoả thuận cho B thuê quyền bề mặt 500m2 trong 30 năm Trong thời gian này, B có quyền nuôi trồng thủy hải sản, xây dựng nhà hàng, quán cà phê, và cầu treo để phục vụ du lịch.

Thứ hai, phạm vi không gian của quyền bề mặt:

Pháp luật các quốc gia hiện nay không thống nhất về quyền bề mặt và không gian ngầm, với một số quốc gia cho phép quyền này kéo dài xuống dưới lòng đất, trong khi những quốc gia khác lại không quy định Bối cảnh ra đời của các Bộ luật Dân sự (BLDS) cũng có thể không tính đến việc sử dụng không gian ngầm Tuy nhiên, Điều 832 BLDS Đài Loan đã được sửa đổi để mở rộng quyền bề mặt đến không gian ngầm, điều này trước đây chỉ quy định quyền bề mặt đối với phần phía trên mặt đất Hiện tại, không gian ngầm đang được khai thác hiệu quả cho nhiều mục đích khác nhau.

Dân số toàn cầu ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tự nhiên vượt quá khả năng đáp ứng Việc xây dựng công trình ngầm trong lòng đất có thể được xem như việc khai thác một bề mặt "nhân tạo", tức là những công trình này không phải do tự nhiên tạo ra mà do con người tạo ra Tuy nhiên, các công trình ngầm vẫn phải nằm trên một bề mặt nhất định Do đó, nếu không có quy định rõ ràng về quyền sử dụng bề mặt kéo dài đến lòng đất, việc xác định quyền sử dụng lòng đất để xây dựng sẽ gặp khó khăn, mặc dù về bản chất, việc xây dựng công trình ngầm và trên mặt đất là tương tự nhau.

Theo quan điểm về quyền sở hữu đất, quyền của chủ đất bao gồm cả không gian phía trên và dưới lòng đất Tuy nhiên, với sự gia tăng của các công trình ngầm, cần phân chia rõ ràng quyền sử dụng đất ở bề mặt tự nhiên và không gian ngầm Ví dụ, một cửa hàng bán đồ uống ở ga tàu điện ngầm có không gian trên mặt đất là trụ sở của một công ty khác, cho thấy rằng cùng một diện tích đất nhưng bề mặt lại là ranh giới phân chia quyền sở hữu Đặc biệt, Bộ Luật Dân sự Đài Loan đã thiết lập quy định về quyền bề mặt bị phân chia trong không gian ngầm, mở rộng khái niệm quyền sử dụng đất.

Bộ luật dân sự Việt Nam hiện nay được xây dựng với quan niệm rộng, bao gồm mặt đất, mặt nước, khoảng không gian phía trên và lòng đất Trong khi các loại vật quyền khác nhau đều có đối tượng là tài sản, bao gồm động sản và bất động sản, thì quyền bề mặt lại có những đặc điểm riêng biệt, bao hàm cả mặt đất, mặt nước, không gian trên mặt đất và lòng đất.

Khoảng không gian quyền bề mặt có thể bị giới hạn bởi độ cao và độ sâu, nhưng cũng bao gồm toàn bộ bề mặt trên và dưới đất tùy theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật Hiện tại, việc xác định không gian này chủ yếu dựa vào ước lượng của các bên liên quan do thiếu công cụ đo lường chính xác Pháp luật Việt Nam cần xây dựng các công thức cụ thể để xác định không gian đối tượng của quyền bề mặt, bởi quyền bề mặt, mặc dù là tài sản vô hình, nhưng khi tham gia vào giao dịch dân sự cần có tính "xác định" Tính xác định này dựa trên các số đo tổng hợp như chiều cao, chiều rộng, chiều dài và độ sâu, có thể được xác định thông qua vị trí địa lý thực tế và các cơ quan địa chính Việc này giúp đảm bảo quyền lợi của các chủ thể liên quan được bảo vệ một cách tối ưu.

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật cụ thể quy định về khai thác và sử dụng không gian ngầm tại Việt Nam, nhưng trong tương lai, các nhà làm luật sẽ hướng tới việc xây dựng chế định pháp lý cho vấn đề này Tác giả đề xuất nên học hỏi kinh nghiệm từ pháp luật Đài Loan, nơi đã áp dụng hiệu quả các quy định liên quan Thực trạng tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng cho thấy nhiều khu nhà cao tầng và khu dân cư mọc lên nhưng không tận dụng được không gian ngầm, dẫn đến việc chưa khai thác hiệu quả lợi ích kinh tế, chẳng hạn như xây dựng các công trình ngầm để đỗ xe và các khu mua sắm nhỏ.

67 tránh đƣợc tình trạng bến bãi đỗ xe thiếu và chật, đảm bảo mỹ quan đô thị, vừa đem lại hiệu quả kinh tế cao

Theo quy định tại khoản 2, Điều 271 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, quyền bề mặt không chỉ bao gồm quyền sử dụng đất mà còn bao gồm quyền sở hữu đối với tài sản tạo lập trong quá trình thực hiện quyền bề mặt.

Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu tài sản hợp pháp được tạo lập trên cơ sở quyền bề mặt đã xác lập Quyền sở hữu tài sản này phải được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, trong khi việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất chỉ thực hiện theo yêu cầu của chủ thể có quyền, không bắt buộc Khi quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ, chủ thể nhận chuyển giao sẽ thừa kế quyền bề mặt trong phạm vi tương ứng với phần quyền được chuyển giao.

Thứ tư, về việc chuyển giao quyền bề mặt đƣợc quy định tại khoản 3, Điều 271 BLDS năm 2015

Quyền bề mặt đƣợc xác định là vật quyền có thể chuyển giao Tuy nhiên, việc có thể chuyển giao hay không phải dựa trên các cơ sở nhƣ:

Thỏa thuận ban đầu giữa chủ sở hữu bất động sản và bên thuê là yếu tố quyết định việc bên thuê có quyền cho bên thứ ba thuê lại hay không Ví dụ, nếu A cho B thuê đất, thì việc B có thể cho C thuê lại phải dựa trên sự đồng ý của A và B.

Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật và có mối quan hệ chặt chẽ với nhà nước, đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ các quy định hiện hành.

CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT

2.4.1 Chấm dứt quyền bề mặt

Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất mát hoặc phá hủy tài sản như nhà, công trình xây dựng hoặc cây trồng Thông thường, quyền bề mặt có thể chấm dứt theo thỏa thuận giữa các bên hoặc do một bên đơn phương chấm dứt khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định Chủ đất có quyền đơn phương chấm dứt nếu người thuê không thực hiện nghĩa vụ trả tiền (thường là chậm trả 02 năm) hoặc gây tổn hại đến đất Người thuê quyền bề mặt có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu không có thỏa thuận về thời hạn, và theo BLDS Đài Loan, họ còn có thể trả trước tiền thuê cho ba năm tiếp theo để từ bỏ quyền bề mặt đã xác định thời hạn Việc quy định căn cứ chấm dứt quyền bề mặt khác nhau giữa các quốc gia do sự khác biệt trong hình thức sở hữu đất đai Ở Việt Nam, theo BLDS năm 2015, có năm căn cứ chấm dứt quyền bề mặt được quy định tại Điều 272.

Quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi thời hạn được quy định trong thỏa thuận, di chúc hoặc pháp luật đã hết Thời hạn này xác định khoảng thời gian mà một cá nhân hoặc tổ chức được phép hưởng quyền bề mặt Chẳng hạn, nếu A là chủ sở hữu mảnh đất X và đã thỏa thuận cho B quyền bề mặt trong 20 năm, thì sau khi hết thời gian đó, quyền bề mặt của B sẽ không còn hiệu lực.

X đó Hết thời hạn 20 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt

Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là hai thực thể pháp lý khác nhau Mặc dù họ có thể khác nhau, nhưng chủ thể có quyền sử dụng đất có khả năng chuyển nhượng quyền này cho người có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế Khi hai chủ thể này trở thành một, quyền bề mặt sẽ chấm dứt Ví dụ, nếu A giao quyền bề mặt cho B, con trai duy nhất của mình, với 1 hecta quyền sử dụng đất trong 20 năm, và sau 2 năm A qua đời, B sẽ là người thừa kế duy nhất quyền bề mặt.

A được hưởng thừa kế Lúc này, B trở thành chủ sử dụng đất nên quyền bề mặt sẽ chấm dứt

Thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình (khoản

Quyền bề mặt là tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu Khi không còn nhu cầu khai thác quyền này và không muốn chuyển nhượng cho người khác, chủ sở hữu có thể từ bỏ quyền của mình Việc từ bỏ quyền được hiểu là chủ thể không còn kiểm soát quyền đó và tuyên bố chính thức về sự từ bỏ.

A đã ký thỏa thuận cho B quyền bề mặt trên 200m2 đất để canh tác và xây dựng cửa hàng ăn uống Tuy nhiên, B sau đó tuyên bố "từ bỏ quyền bề mặt" trên diện tích này Điều này sẽ dẫn đến việc chấm dứt quyền bề mặt của B.

Thứ tư, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của

Theo Luật Đất đai (khoản 4), thu hồi đất là hành động mà Nhà nước quyết định lấy lại quyền sử dụng đất từ những cá nhân hoặc tổ chức đã được giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng.

Có 72 quyền sử dụng đất được cấp cho các mục đích khác nhau, hoặc có thể thu hồi quyền sử dụng đất khi người sử dụng vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất của nhà nước vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp như xây dựng căn cứ quân sự, công trình phòng thủ, hoặc ga, cảng quân sự (Điều 61) Ngoài ra, đất cũng sẽ được thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đặc biệt là cho các dự án quan trọng do Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, và trụ sở cơ quan nhà nước (Điều 62) Việc thu hồi đất cũng xảy ra khi có vi phạm pháp luật về đất đai, như sử dụng đất không đúng mục đích hoặc cố ý hủy hoại đất (Điều 64) Thêm vào đó, quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi khi chấm dứt việc sử dụng theo quy định pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất, gây nguy cơ đe dọa tính mạng con người, dẫn đến việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai và mất quyền sử dụng đất của chủ thể.

73 quyền bề mặt cũng chấm dứt theo bởi nó không thể tồn tại khi không có cơ sở là quyền sử dụng đất

Ví dụ: A thỏa thuận với B thuê quyền bề mặt với diện tích 1000 m 2 trên diện tích đất của A Năm 2015, nhà nước ra quyết định thu hồi diện tích đất

Diện tích 1000 m² của A được sử dụng để xây dựng căn cứ quân sự phục vụ cho quốc phòng an ninh Mặc dù thỏa thuận thuê quyền bề mặt giữa A và B chưa hết hạn, nhưng do đất đai của A bị thu hồi, quyền bề mặt mà B thuê cũng tự động chấm dứt theo quy định pháp luật.

Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật

Các bên có quyền thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt vào bất kỳ thời điểm nào, hoặc quyền bề mặt có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Các bên liên quan đến quyền bề mặt có thể thỏa thuận về việc thiết lập, điều chỉnh hoặc chấm dứt quyền bề mặt, miễn là không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Việc chấm dứt quyền bề mặt có thể được thực hiện qua nhiều phương thức khác nhau.

Trong hợp đồng, việc thỏa thuận ngay từ đầu là rất quan trọng; theo quy định tại khoản 1, quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi “thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết”.

Trong hợp đồng ban đầu, các bên không xác định thời điểm chấm dứt quyền bề mặt Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện quyền này, các bên có thể thỏa thuận về việc chấm dứt Quyền bề mặt sẽ được chấm dứt theo quy định tại khoản 5 của Điều này.

Trong hợp đồng ban đầu, các bên đã thỏa thuận rõ ràng về thời điểm chấm dứt quyền bề mặt Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện quyền bề mặt, các bên đã thống nhất bỏ thỏa thuận ban đầu.

Thỏa thuận mới về thời điểm chấm dứt quyền bề mặt có thể được thực hiện ngay khi đạt được thỏa thuận hoặc vào một thời điểm khác trong tương lai Trong trường hợp này, quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo quy định tại khoản tương ứng.

THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN BỀ MẶT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC

Quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam đã kế thừa các nguyên tắc cốt lõi từ pháp luật La Mã và các quốc gia khác, đồng thời điều chỉnh phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội và truyền thống của Việt Nam Các quy định về quyền bề mặt sẽ giúp giải quyết những vấn đề thực tiễn hiện nay, như xử lý tài sản trên đất khi thu hồi đất sau khi hết hạn thuê, cũng như tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, những vấn đề mà hiện tại vẫn còn thiếu cơ sở pháp lý hoặc gặp nhiều kẽ hở.

Quyền bề mặt đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền tài sản, quyền sở hữu và quyền sử dụng, tự động chuyển giao mà không phụ thuộc vào trạng thái tài sản hay ý chí của các bên khi chấm dứt quan hệ pháp luật Tuy nhiên, việc thực thi pháp luật trong thực tiễn vẫn gặp phải một số vấn đề cần được giải quyết.

Thứ nhất, khó khăn và vướng mắc trong việc nhận thức các quy định của pháp luật về quyền bề mặt

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra quy định mới về quyền bề mặt, nhưng hiện tại vẫn còn thiếu các nghiên cứu lý luận và tổng kết thực tiễn áp dụng quyền này Điều này dẫn đến khó khăn cho các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong việc thực thi pháp luật, bao gồm Tòa án, Viện kiểm sát, cơ quan thi hành án, thẩm phán và luật sư.

Việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền bề mặt đang gặp nhiều khó khăn và lúng túng, không chỉ đối với các cơ quan nhà nước mà còn với cá nhân, pháp nhân và tổ chức trong xã hội Những khó khăn này ảnh hưởng đến việc chuyển giao, xác lập, thực hiện, sử dụng và khai thác quyền bề mặt Do đó, cần có sự nghiên cứu và trao đổi nhiều hơn trong thời gian tới để nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện quyền bề mặt.

Thứ hai, khó khăn, vướng mắc về thủ tục đăng ký đối với chủ thể có quyền bề mặt

Theo tác giả, cần có quy định cụ thể về việc đăng ký quyền bề mặt tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Pháp luật các quốc gia công nhận quyền bề mặt và quy định về đăng ký, ghi nhận mối quan hệ giữa cá nhân và tài sản Việc đăng ký quyền bề mặt có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết tranh chấp và giúp Nhà nước kiểm soát hiệu quả chính sách đất đai Đăng ký phải thực hiện công khai tại cơ quan có thẩm quyền, nhưng hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ chế thực hiện, đơn vị chủ trì (Bộ Tư pháp hay Bộ Tài nguyên và Môi trường) và quy trình, thủ tục đăng ký Cơ chế công khai về việc đăng ký quyền bề mặt cũng chưa được quy định rõ ràng.

Việc công khai thông tin là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và ngăn ngừa tranh chấp không cần thiết Do đó, cần có hướng dẫn rõ ràng về trình tự và thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này sẽ giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn và thiết lập cơ chế xử lý tranh chấp hiệu quả khi cần thiết.

Thứ ba, khó khăn, vướng mắc trong việc tính toán chi phí chuyển giao quyền bề mặt

Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ về việc tính toán chi phí chuyển giao quyền bề mặt, đặc biệt khi có yếu tố chi phí cấp quyền Mức phí này có thể được xác định dựa trên giá thị trường, khung giá đất của Nhà nước, hoặc thỏa thuận giữa các bên Một thách thức lớn là xác định mức chuyển nhượng quyền bề mặt hợp lý, nhằm cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt, cũng như giữa người được cấp quyền lần đầu và những người tiếp theo.

Việc xác định trách nhiệm của những người được cấp quyền bề mặt trong việc bảo vệ và quản lý tài sản chung gặp nhiều khó khăn và vướng mắc Điều này cũng bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại liên quan đến bề mặt đất hoặc bề mặt bất động sản.

Khi phân tích quyền bề mặt theo lát cắt ngang, chúng ta xác định quyền này liên quan đến không gian trên đất, bề mặt đất và không gian dưới lòng đất Ngược lại, khi xem xét quyền bề mặt theo lát cắt dọc, chúng ta cần đánh giá mối ràng buộc giữa các chủ thể quyền này, cụ thể là cách thức mà các chủ thể có quyền sử dụng không gian phía trên và phía dưới đất tương tác với nhau.

83 trên bề mặt đất, chủ thể có quyền sử dụng bề mặt đất và chủ thể có quyền sử dụng trong lòng đất

Trong ví dụ cụ thể, A là chủ sở hữu mảnh đất, trong khi B được cấp quyền sử dụng bề mặt để nuôi cá và trồng hoa sen trong ao thuộc quyền sở hữu của A Điều này cho thấy sự phân chia quyền sử dụng đất giữa chủ sở hữu và người được cấp quyền, đồng thời nhấn mạnh tính hợp pháp của việc sử dụng tài nguyên nước và đất đai cho mục đích nông nghiệp.

A, C đƣợc cấp quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao, D đƣợc cấp quyền xây cầu vƣợt phía bên trên mảnh đất Nhƣ vậy, sẽ khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thường của B, C, D nếu mảnh đất của A bị ô nhiễm nguồn nước nghiêm trọng và ảnh hưởng đến A, bởi B, C, D đều thực hiện các hoạt động nhất định khác nhau nêu trên để khai thác bề mặt của mảnh đất mà A là chủ sở hữu

Việc xác định trách nhiệm bồi thường và quản lý bề mặt giữa các chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau gặp nhiều khó khăn Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của các chủ sở hữu trên cùng một diện tích đất hoặc bất động sản Chẳng hạn, chủ kinh doanh nhà hàng không được gây hại đến cá và hoa sen, như việc xả rác thải làm chết chúng Ngược lại, người nuôi cá và trồng hoa sen cũng phải đảm bảo không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhà hàng, ví dụ không làm ô nhiễm nguồn nước Bên cạnh đó, việc xây cầu của một chủ sở hữu khác cũng không được gây nguy hại cho hoạt động kinh doanh và nuôi trồng phía dưới Qua phân tích, có thể thấy Bộ luật Dân sự năm 2015 còn thiếu quy định về trách nhiệm bồi thường trong các trường hợp này.

84 nhiệm trong việc quản lý, sử dụng bề mặt giữa các chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau

Việc sử dụng lòng đất để xây dựng các công trình phục vụ mục đích kinh doanh và công cộng, như đường ngầm và tuyến metro, đặt ra nhiều câu hỏi về quyền lợi của chủ thể có quyền bề mặt Khi Nhà nước quyết định thu hồi lòng đất, cần xác định rõ nội dung quyết định này, liệu có thu hồi cả bề mặt tự nhiên hay không, và có cần bồi thường, hỗ trợ hay tái định cư cho các chủ thể quyền bề mặt khi cuộc sống của họ không bị ảnh hưởng Với sự gia tăng dân số nhanh chóng, không gian mặt đất đang trở nên hạn chế, do đó, việc phân chia quyền sử dụng đất giữa bề mặt và không gian ngầm là cần thiết, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Thứ sáu, khó khăn, vướng mắc trong việc bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu đất

Theo quy định pháp luật, quyền bề mặt được xác lập sẽ hạn chế sự can thiệp của chủ sở hữu đất đối với việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt Chủ sở hữu đất chỉ có quyền thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định, chủ yếu là khi người có quyền bề mặt không thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong thời gian quy định.

Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện chưa có quy định rõ ràng bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất khi người có quyền bề mặt không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc có hành vi hủy hoại đất Do đó, cần thiết bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu yêu cầu thu hồi quyền bề mặt trong trường hợp người có quyền bề mặt không thanh toán đúng hạn hoặc cố ý làm hư hại đất, bất chấp sự can thiệp của chủ sở hữu.

KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VỀ QUYỀN BỀ MẶT

3.2.1 Kiến nghị về lập pháp Một là, ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật dân sự

2015, tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức, các chủ thể trong xã hội thực thi luật này

Hai là, về tên gọi của “quyền bề mặt” Ban soạn thảo sử dụng tên gọi

Quyền bề mặt hiện nay chưa phản ánh đầy đủ đối tượng của nó, vì không chỉ bao gồm mặt đất và mặt nước mà còn cả khoảng không gian và lòng đất Theo PGS.TS Đỗ Văn Đại, thuật ngữ này dường như được vay mượn từ “droit de superficie” trong pháp luật Pháp, mà ngay cả các tác giả Pháp cũng cho rằng không chính xác Mặc dù Ban soạn thảo đang áp dụng cách hiểu rộng hơn theo các quốc gia Châu Âu, nhưng để phù hợp hơn, điều luật nên được sửa đổi thành “quyền bề mặt, lòng đất và không gian”.

Việc ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền bề mặt là cần thiết để xác định rõ cơ quan quản lý Nhà nước và áp dụng công nghệ vào quá trình công khai thông tin Điều này sẽ tạo ra nguồn thông tin mở, giúp người dân tra cứu nhanh chóng và chính xác các quy định pháp luật liên quan Tác giả đề xuất cần có văn bản chung thống nhất cho việc đăng ký tài sản, nhằm khắc phục tình trạng phân tán và mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật hiện hành Đăng ký tài sản, bao gồm quyền bề mặt, là nhu cầu thiết yếu trong xã hội Việt Nam, vì vậy việc xây dựng quy phạm pháp luật về trình tự và thủ tục đăng ký là cần thiết để điều chỉnh hiệu quả các quan hệ tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch.

Cần ban hành các văn bản pháp luật quy định về việc tính chi phí chuyển giao quyền bề mặt, nhằm tạo cơ sở cho các bên xác định chi phí cấp quyền bề mặt (nếu có) Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia khai thác quyền sử dụng bề mặt, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Năm là, bổ sung quy định pháp luật nhằm xác định trách nhiệm giữa các chủ thể có quyền bề mặt chồng lấn; đồng thời, quy định rõ ràng về trách nhiệm chung của các chủ sở hữu quyền bề mặt đối với những tác động ảnh hưởng đến diện tích đất hoặc bất động sản của các chủ sở hữu cấp quyền.

Khi xây dựng chế định pháp luật dân sự, cần cân bằng lợi ích giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Đặc biệt, trong quy định về quyền bề mặt, nhà làm luật đã quy định chặt chẽ quyền của chủ thể có quyền bề mặt mà chưa đề cập đến quyền của chủ sở hữu đất (Điều 271) Điều này tạo ra sự không bình đẳng giữa các bên trong giao dịch dân sự liên quan đến quyền bề mặt và có thể dẫn đến khó khăn trong giải quyết tranh chấp Chẳng hạn, khi chủ thể có quyền bề mặt thực hiện quyền của mình nhưng gây thiệt hại cho quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất, như trường hợp A cho B thuê quyền bề mặt 40 năm trên 500m² đất, B trồng cây và sử dụng thuốc độc hại, dẫn đến ô nhiễm đất và nguồn nước sinh hoạt của gia đình.

Ô nhiễm môi trường gia tăng do quyền bề mặt, mà trong đó A không có căn cứ để chấm dứt quyền này đối với B Điều này dẫn đến sự bất công khi không có quy định cho phép A chấm dứt quyền bề mặt trong những trường hợp nhất định Từ những phân tích trên, tác giả đề xuất cần bổ sung các quyền và nghĩa vụ cơ bản của chủ sở hữu đất trong Bộ luật dân sự 2015, đặc biệt là tại Điều 271, cùng với các căn cứ để chấm dứt quyền bề mặt của chủ sở hữu.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng như nguyên tắc quyền bề mặt là vật quyền tuyệt đối, tác giả kiến nghị bổ sung một căn cứ mới vào Điều 272 về chấm dứt quyền bề mặt.

“Điều 272 Chấm dứt quyền bề mặt

Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1 Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;

6 Chủ sở hữu đất có quyền chấm dứt việc thực hiện quyền bề mặt của chủ thể có quyền bề mặt khi có căn cứ cho rằng chủ thể có quyền bề mặt làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đai và có nguy cơ hủy hoại đất đai nhưng phải thông báo trước cho chủ thể có quyền bề mặt trong một thời hạn hợp lý bằng văn bản”

Bảy là, tác giả kiến nghị xây dựng thêm một Điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ cơ bản của chủ sở hữu đất nhƣ sau:

“Điều… Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất:

1 Được hưởng những lợi ích từ việc chuyển giao quyền bề mặt cho người có nhu cầu về quyền bề mặt;

2 Yêu cầu chủ thể có quyền bề mặt chấm dứt việc thực hiện quyền của mình trong trường hợp người có quyền bề mặt làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đất đai thuộc sở hữu của mình nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng;

3 Không được thực hiện các công việc nhằm cảm trở, gây khó khăn hoặc xâm phạm đến các quyền và lợi ích hợp pháp khác của chủ thể có quyền bề mặt;

4 Thực hiện chuyển giao quyền bề mặt theo sự thỏa thuận của các bên;

5 Yêu cầu chủ thể có quyền bề mặt chấm dứt thực hiện quyền bề mặt nếu chủ thể quyền bề mặt không thực hiện việc thanh toán chi phí quyền bề mặt;

6 Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”

Khi quyền bề mặt còn thời hạn, chủ thể có toàn quyền sử dụng bề mặt để khai thác, xây dựng công trình, trồng cây và canh tác trên các khu vực như mặt đất, mặt nước và không gian trên đó Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu tài sản được tạo lập và quyền như một chủ sở hữu đối với bề mặt Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ ràng về việc chủ thể quyền bề mặt có quyền cầm cố, cho thuê hay thế chấp quyền bề mặt để đảm bảo nghĩa vụ hay không Do đó, cần có quy định cụ thể để hướng dẫn Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm tránh sự hiểu lầm và cách hiểu khác nhau về vấn đề này.

Chín là, theo khoản 2, Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Theo quy định, trong trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt, mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước ít nhất 06 tháng Điều này cho thấy người sử dụng đất có quyền đơn phương chấm dứt quyền bề mặt Tuy nhiên, quy định này tồn tại một sự bất hợp lý, vì

90 định này có sƣ mâu thuẫn với quy định tại Điều 272 Bộ luật Dân sự năm

Năm 2015, Bộ luật Dân sự đã quy định tại Điều 272 nhưng không đề cập đến trường hợp người sử dụng đất đơn phương chấm dứt quyền bề mặt theo khoản 2, Điều 270 Điều này cho thấy một thiếu sót trong việc hoàn thiện quy định về chấm dứt quyền bề mặt.

2015 Do vậy, tác giả kiến nghị nên sửa đổi, bổ sung Điều 272 nhƣ sau:

“Điều 272 Chấm dứt quyền bề mặt

Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1 Theo quy định tại Khoản 2, Điều 270 Bộ luật này”

Theo khoản 3, Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc "chuyển giao" quyền bề mặt chưa rõ ràng về khả năng định đoạt và thế chấp quyền này Tác giả cho rằng chủ thể quyền bề mặt có quyền giống như chủ sở hữu, bao gồm cả quyền thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên, hiện tại, do chưa có cơ chế đăng ký công khai cho quyền bề mặt, việc thế chấp sẽ gặp khó khăn Do đó, việc xây dựng khung pháp lý cho đăng ký quyền bề mặt là cần thiết để công nhận quyền bề mặt như một loại tài sản có thể dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong tương lai.

91 mặt đương nhiên trở thành một loại tài sản dùng để góp vốn vào các doanh nghiệp

Tiêu đề	Quyền Bề Mặt Theo Quy Định Của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam Năm 2015
Tác giả	Ngô Thị Mây
Người hướng dẫn	PGS.TS Phùng Trung Tập
Trường học	Đại học Quốc gia Hà Nội
Chuyên ngành	Luật dân sự và tố tụng dân sự
Thể loại	luận văn thạc sĩ luật học
Năm xuất bản	2019
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	107
Dung lượng	1,56 MB