Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Mở rộng hoạt động cho vay mua bất động sản dự án tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân - NCB

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh QuangDo sự cạnh tranh mạnh mẽ của các ngân hàng thương mại nhà nước, đồng thờikết hợp với xu hướng phát triển của thị trường, Ngân hàng

Trang 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

VIEN NGAN HANG - TAI CHÍNH

os Luis

Dé tai:

MO RONG HOAT DONG CHO VAY MUA BAT DONG SAN

DU AN TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Phùng Thanh Quang

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

DANH MỤC BANG BIEU

LOT MỞ ĐẦU -55 2222 2222 2222 tt re l

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG CHO VAY MUA NHÀ

CUA NGAN HANG THUONG MAL 00 ccccccsscsssesssesssessesssesssessssssesssesssessesssessseesees 4

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại - 22 2 2 EeEE£2EE+Exerxrrerrxerxees 4

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mai 2-2-2 2+ ++£++£x+xzzxezrxees 41.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mai trong nền kinh tẾ 2-52 2552 4

1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mại .- - «+ +-«++s«++ 6

1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại - - 10

1.2.1 Tổng quan về nghiệp vụ cho vay mua nhà - 2 2 s2 s+2E£+££+£+2sz+š 10

1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà dự án n0 5Š 20

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà dự án 26CHUONG II: THUC TRANG HOAT DONG CHO VAY MUA BAT ĐỘNG

SAN DU AN CUA NHTMCP QUOC DAN - NCB -2-52ccz+csezcsee 342.1 Giới thiệu khái quát về Ngân hang thương mai cỗ phần Quốc dân — NCB 34

2.1.1 Lich sử phát triỂn -¿- ¿- ¿+ ©E+SE9EE2EE2E2E12121711111211211211 111111111110 342.1.2 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của NCB giai đoạn 2015 — 2017 35

2.1.3 Các đơn vị có trách nhiệm trong hoạt động cho vay mua nhà dự án tai NCB 36

2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà dự án của NHTMCP Quốc Dân —

chỉ nhánh Hà Nội - - G2 212211211213 21215211 1111111011112 11 T1 11T 1k re 37

2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua bat động sản dự án của NCB 37

2.2.2 Quy đinh về cho vay mua bat động sản dự án của NCB - 402.2.3 Phân tích kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án tai NCB 432.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh cho vay mua bắt động sản dự án tạiNHTMCCP Quốc Dân 2-2 SE SE+SE9EE2EE+EEEEEEEEEEE101121111111111E11 111111111 xe 53

PIN N00 - 53

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhan ceccsccscessessessessessessesessessessessessesessesesessessesseseeaeees 60SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

Trang 3

CHUONG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOAT ĐỘNG CHO VAY MUA BAT ĐỘNG SAN DỰ ÁN TẠI NHTMCP QUOC DAN - NCB - 65

3.1 Định hướng phát triển của NCB 2-2-5222 EESEEeEEE 2 EEEEEEErrrrrkerrees 65

3.1.1 Tiềm năng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án - 653.1.2 Định hướng phát triển của NCB 2- 2¿©2+2+++Ex++EEt2EEerErerkesrxerrrees 68

3.2 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NCB 69

3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho hoạt động cho vay mua nhà dự án 693.2.2 Điều chỉnh cơ chế, chính sách cho vay, hoàn thiện sản phẩm 70

3.2.3 Tăng cường sự Op tC ee eeesceesseeeseeceneeceeeesaeeesaeceeeceeeesaeeeeaeeeteeseneeseaees 72

3.2.4 Nâng cao hiệu quả hoạt động truyền thông -2- 2-2 2 sz+£z+£scseei 743.2.5 Nâng cao công tác đào tạo và phát trién nguồn nhân lực - 76

3.2.6 Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro một cách

I285010 000272757 79

3.3 Kiến nghị nâng cao chất lượng và mở rộng quy mô cho vay mua nhà dự án

0.002 79

3.3.1 Kiến nghị đối với chính phủ -° 2s se se ssssessersssssesserserssss 79

3.3.2 Kiến nghị đối với NHNN scs<©csccsexssrsereerrstrserserssrssrrssrssre 80KET LUẬN 5-5-5521 21 E1 112121217111211211 1.21111112111111 111111111 ere 83

TÀI LIEU THAM KHẢO 2-2 ses£s£ssEss£EssSxseEssersserseessersserse 85

PHỤ LỤC

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069

Trang 4

DANH MỤC CAC TU VIET TAT

Tén viét tat Giải thích

BĐS Bắt động sản

BP QHKH Bộ phận quan hệ khách hàng BP.TNTD Bộ phận tác nghiệp tín dụng

CV PTĐT Chuyên viên phát triên đối tác

CV TNTD Chuyên viên tác nghiệp tín dụng CVQHKH Chuyên viên quan hệ khách hàng

DV & TM Dịch vụ và thương mại

DVKD Don vi kinh doanh

NHTMCP Ngân hàng thương mại cô phan

NHTM Ngan hang thuong mai

NH Ngan hang

QD Quyét dinhTCTD Tổ chức tin dụng

TSBD Tai sản bao dam

SV: Nguyén Hai Yén — MSV: 11155069

Trang 5

TT Thông tư

TT.TĐTS Trung tâm thâm định tài sản

TTGN To trinh giai ngan

TP PTDT Trường phòng phát triên đối tácTMCP Thuong mại cô phan

TNHH Trách nhiệm hữu han

Trang 6

DANH MỤC BANG BIEU

1 Danh mục bảng

Bảng 2.1: Phân tích sự tăng trưởng của chỉ tiêu doanh số mua nhà dự án tại NCB

giai đoan 2015 — 2 ÏÍ7 cv 1H 1H TH HH rry 45 Bảng 2.2: Dư nợ hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NCB giai đoạn 2015 — 2017 45

Bảng 2.3: Số lượng khách hang vay mua nhà tai NCB giai đoạn 2015-2017 48

Bảng 2.4: Danh sách khách hàng hoạt động CVMNDA tại NCB phân theo dư nợ

cho vay giai đoạn 2015 — 2Ö 7 -. c + + s + 33EESEErrrrserrrrrrrrrerree 48

Bảng 2.5: Số lượng các dự án được NCB tài trợ, và các chủ đầu tư hợp tác giai đoạn

"ba AẢA.S 49

Bảng 2.6: Danh sách đối tác Nhà dự án của NCB -¿-+¿©-++cs++zxccrseee 50

Bảng 2.7: Tỷ trọng nợ nhóm 2 so với dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà dự án

tai NCB giai đoạn 2015 — 2 17 .- + 3231121351151 ekrre51

Bảng 2.8: Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà bat động sản dự án 53Bảng 2.9: Chính sách ưu đãi về lãi suất cho khách hàng vay sản phẩm nha

CUA NCB ooo eee 56

Bang 2.10: Chính sách ưu đãi cung cấp sản pham cho vay tiêu dùng không TSBD

đối với KH mua BĐS dự án tại NCB ccccc tt 57

Bảng 2.11: Chương trình thi đua nội bộ “Quan quân cho vay nhà dự án” cua NCB 58

Bảng 2.12: Chương trình chăm sóc đối tác Nhà dự án của NCB - 58

Bảng 3.1: Một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mai có uy tín cần thiết lập mối

h8 {há NT 72

Bảng 3.2: Một số Sàn giao dịch bất động sản có uy tín cần thiết lập mối quan hệ

Trang 7

vay mua nhà giai đoạn 2015 — 2Ö Ï7 - «tk esekreersersessrre 47

Biểu đồ 2.4: Dư nợ nhóm 2 của hoạt động cho vay mua nha dự án cua NCB

gal doan 2015 v00 51

Biéu đồ 2.5: Tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà dự án tại

I0 52

Biểu đồ 3.1: Ton kho bat động sản năm 2017 -¿- ¿2+2 ©++2x++zx2zxvzxssrsz 67

Biểu đồ 3.2: Cơ cấu tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn năm 2017 68

3 Danh mục sơ đồ

Sơ đồ 3.1: Mô hình liên kết giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp - - 74

Sơ đồ 3.2 : Chiến lược truyền thông sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 75

Trang 8

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là một trong những nước có tốc độ gia tăng dân số cao, hiện tại dân

số của Việt Nam là 96.697.744 người vào ngày 19/09/2018 theo số liệu mới nhất

từ Liên Hợp Quốc Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người/km? cao gấp 8-9lần mật độ chuẩn, hơn nữa có tới 34,7% dân số sống ở thành thị Khi mở cửa, hộinhập với thế giới, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam với phần đông dân số là dân sốtrẻ, năng động và có thu nhập cải thiện từng ngày đã chứng kiến một sự gia tăngnhanh chưa từng có Với xu hướng đô thị hóa, dòng người chuyên từ nông thôn

ra thành thị diễn ra mạnh mẽ, kéo theo đó là định hướng phát triển lâu dài tại đôthị tăng lên nhanh chóng tạo ra sức ép to lớn về vấn đề nhà cửa của người dân.Theo thông tin từ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có tới 1,5 triệu lao động

chưa có nhà ở tối thiêu cần thiết, vì vậy nhu cầu về nhà ở đáp ứng phù hợp với

từng đối tượng vẫn tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản Việt Nam đạt được nhiều triển biến tích cực, năm

2016 mỗi người dân Việt Nam chỉ sở hữu bình quân 22,8m2/người và năm 2017

nỗ lực dat mức 23,4 m?/ngudi, tuy vẫn còn thấp so với mức chuẩn của thé giới là 25m?/người nhưng đã phải có sự nỗ lực rất nhiều từ chính sách nhà nước cho tới các

DN bat động sản khi chuyên hướng đầu tư bat động sản vào phân khúc vừa túi tiền,nhà ở cho người có thu nhập thấp Với lượng người tại đô thị ngày càng lớn trongkhi diện tích đất ở bị quy hoạch lại nhường cho các dự án mở rộng cơ sở hạ tầng thìcác dự án chung cư cao tang là một việc pháp tối ưu dé giải quyết vấn đề diện tích ởbình quân của mỗi người Với sự quan trọng của nó, bất động sản là tiền đề để thúc

đây các ngành có liên quan khác như ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi

măng, trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà thầu thi công, don vi tu van, đồng thời

tăng thu nhập của người dân khi “có an cư thì mới lập nghiệp”.

Giải quyết van đề nhà ở cấp thiết không chỉ là trách nhiệm của chính phủ, màcòn là sự chung tay của các tổ chức trong nền kinh tế NHTM nắm bắt được nhu cầu

về nhà ở của người dân, do đó đã mở ra gói sản phẩm dịch vụ cho vay hỗ trợ nhucầu nhà ở, giúp người dân có thể sở hữu căn hộ riêng cho bản thân và gia đình

mình Hoạt động cho vay mua nhà càng ngày càng bộc lộ được những tiềm năng vàtriển vọng đối với các NHTM, dem lại cho các NHTM nhiều lợi ích

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 |

Trang 9

Do sự cạnh tranh mạnh mẽ của các ngân hàng thương mại nhà nước, đồng thờikết hợp với xu hướng phát triển của thị trường, Ngân hàng TMCP Quốc dân — NCBtập trung phát trién mảng Ngân hang bán lẻ với chủ yêu các khách hàng cá nhân, hộ

kinh doanh, các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong hoạt động tín dụng với các sản

phẩm đa dạng như cho vay kinh doanh siêu tốc, cho vay tiêu dùng không yêu cầu

tài sản đảm bảo, cho vay mua ô tô, và đặc biệt là sản phâm cho vay mua bất độngsản dự án nhằm đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở của người dân — một trong ba

sản phẩm cốt lõi của ngân hàng

Nhà dự án là các dự án bất động sản của các chủ đầu tư xây dựng đang trongquá trình thi công hoặc sắp cất nóc như chung cư, biệt thự liền kề Cho vay nhà dự

án mang lại lợi nhuận to lớn cho ngân hàng, một khoản vay có thể có thời hạn lêntới 25 năm Đồng thời, hoạt động cho vay mua nhà dự án chứa đựng ít rủi ro, khingân hang hướng tới các khách hàng có thu nhập 6n định, sở hữu lịch sử tín dụngtốt Hơn nữa, các dự án mua nhà, chủ yếu là các dự án mà ngân hàng tài trợ vì thế

mà quá trình thu hồi nợ diễn ra dé dàng, và khi có nợ xấu xảy ra thì ngân hàng có

thê xử lý tài sản đảm bảo (đa phần là tài sản được hình thành từ món vay) ngay lập

tức bang cách chuyên nhượng lại cho nha đầu tư, hoặc tìm kiếm khách hàng khácphù hợp với hợp đồng từ đó giảm thiểu được các chi phí cán bộ nguồn, và chi phíquản lý khoản vay và tỷ lệ nợ xấu chiếm phần trăm rất nhỏ ( chỉ 0.76% năm 2017).Qua tìm hiểu thực tế và qua một thời gian thực tập tại NCB, em đã nhận thấy đượctiềm năng, tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà dự án khi chỉ chiếmkhoảng 13% tong dư nợ nhưng dem lại tới một phần tư tổng lợi nhuận thuần từ hoạtđộng kinh doanh của ngân hàng Đồng thời nhận thấy những điểm hạn chế trongquy trình cho vay như thời gian thâm định kéo dài cũng như quản trị rủi ro sau vay

còn mang tính hình thức dẫn đến tỷ lệ nợ quá hạn rất cao chủ yếu là dư nợ quá hạn

1 — 9 ngày, vì vậy em đã quyết định chon dé tài “Mở rộng hoạt động cho vay muabắt động sản dự án tại Ngân hàng thương mại cỗ phan Quốc Dân — NCB” dé làmchuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình

2 Mục đích nghiên cứu

Chuyên đề của em được nghiên cứu nhằm mục đích

* Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân

hàng NCB

s* Thứ hai, nghiên cứu chi tiết về hoạt động cho vay mua bất động sản dự ánSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 2

Trang 10

của Ngân hàng NCB

s* Thứ ba, dé ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộnghoạt động cho vay mua bất động sản của Ngân hàng NCB

3 Đối tương và phạm vỉ nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua bất động sản dự án của Ngân

hàng NCB

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà bất động sản của Ngân hàng

NCB các năm 2015, 2016, va 2017

4 Phuong pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng đề nghiên cứu bao gồm:

s* Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động chovay mua nhà, báo cáo chỉ tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng NCB

s* Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối của các

số liệu đã thu thập được Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua bất động

sản dự án của Ngân hàng NCB cũng như các hoạt động khác của ngân hàng có liên

quan.

s* Phương pháp thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp

5 Kết cấu của đề tài

Kết cau của luận văn ngoài Lời mở đầu và Kết luận được chia thành 3 chương:Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua bất động sản của Ngân

SV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 3

Trang 11

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG CHO VAY MUA BAT DONG SAN CUA NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại là một loại hình tô chức tín dụng được phép nhận tiềngửi; cung cấp các dịch vụ kiểm tra tài khoản; cho vay kinh doanh, cá nhân và thếchấp; cung cấp các sản phẩm tài chính cơ bản như chứng chỉ tiền gửi (CDs) và tàikhoản tiết kiệm cho cá nhân và doanh nghiệp nhỏ Ngân hàng thương mại tạo tiền

bằng cách cung cấp các khoản vay và tìm kiếm lợi nhuận từ những món nợ đó

Nguồn: Investopedia.comTrên thé giới có nhiều khái niệm về NHTM dưới nhiều góc độ khác nhau, tuynhiên nhìn chung NHTM có thé định nghĩa một cách ngăn gọn là: “NHTM là loạihình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động của ngân hàng đó là hoạt độngkinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung chủ yếu và thường xuyên lànhận tiền gửi, sử dụng số tiền này dé cấp tín dụng và cung cap các dịch vụ thanhtoán và các hoạt động kinh doanh khác nhằm mục tiêu lợi nhuận.”

Nguồn: Luật các tổ chức tín dụng 2010

1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế

Với chức năng của mình như trung gian tài chính, trung gian thanh toán,

NHTM giữ vai trò quan trọng trong nén kinh tế thể hiện qua các nội dung sau:

Ngân hàng thương mại là kênh cung cấp von cho nên kinh tế

Đề phát triển kinh tế, các đơn vị kinh tế cần phải có một lượng vốn lớn đầu tưcho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác NHIM huy động cácnguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi thành phần kinh tế như: vốn tạmthời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ nguồn tiết kiệm cá nhân Băngvốn huy động được trong xã hội thông qua hoạt động tín dụng, NHTM đã cung cấpvốn cho mọi hoạt động kinh tế, đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quátrình sản xuất Nhờ có hoạt động của hệ thống NHTM và đặc biệt là hoạt động tíndụng, các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, cải tiễn máy móc,

công nghệ dé tăng năng suất lao động, nâng cao hiệu quả kinh tế và chat lượng sản

pham cho xã hội

Trang 12

Ngân hàng thương mại là câu nối các doanh nghiệp thị trường

Nhờ cơ chế thị trường, làm biến đổi hoạt động ruỗng lát trong các doanhnghiệp, xí nghiệp khơi dậy sức sống bằng các dây chuyền sản xuất hiện đại năngsuất cao thực hiện chuyển giao công nghệ từ các nước tiên tiến Thông qua hoạt

động tín dụng của NHTM đã giúp cho các doanh nghiệp có thể đứng vững trong thị

trường trong việc hỗ trợ nguồn vốn cùng với nguén vốn tự có ít oi của doanh nghiệp

để cải tiến công nghệ kỹ thuật, đào tạo nhân viên, phát triển nguồn nguyên liệu mới,

mở rộng quy mô hoạt động,

NHTM là công cụ dé nhà nước điều tiết vĩ mô

Hệ thống ngân hàng được chia thành hai cấp: Ngân hàng Nhà nước và Các

Ngân hàng thương mại Thông qua hoạt động tín dụng và thanh toán trong hệ thông

liên ngân hàng dưới sự giám sát và quản lý chặt ché của Ngân hàng Nhà nước da

góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông ,thông qua việc cungứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế NHTM thực hiện việc dẫn dắt cácluồng tiền tập hợp va phân chia vốn của thị trường, điều khiển chúng một cách hiệu

quả và thực thi gián tiếp các mục tiêu của nhà nước: “Nhà nước điều tiết ngân hàng,

ngân hàng dẫn dắt thị trường”

NHTM là cau nối nén tài chính quốc gia và nên tài chính quốc tế

Với xu hướng phát triển của nền kinh tế là hội nhập vào cộng đồng kinh tế khuvực và toàn thế giới, việc mở rộng quan hệ giao lưu kinh tế là một tất yếu, qua đó

giúp cho mọi quốc gia phát huy được lợi thế của mình Thông qua các nghiệp vụ tài

trợ xuất nhập khâu, bảo lãnh, quan hệ thanh toán với các tổ chức tài chính, ngânhàng và doanh nghiệp quốc tế, NHTM giúp cho việc thanh toán, trao đổi mua bánđược diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, an toàn, hỗ trợ đắc lực cho các hoạt độngkinh tế đạt được hiệu quả cao

NHTM gop phan thúc day tiêu dùng phát triển

Bên cạnh những hỗ trợ tín dụng đối với các doanh nghiệp, các NHTM càngngày các phát triển các sản phẩm hướng tới các khách hàng cá nhân như cho vay

mua nhà, mua ô tô, cho vay tiêu dùng, Qua đó thúc đây đời sống xã hội, và là

động lực phát triển cho các cá nhân trong kinh doanh, lao động

NHTM đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội

NHTM đảm bảo an toàn các quỹ tiền tệ, thanh toán thông suốt, góp phần tiếtSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 5

Trang 13

kiệm chi phí của toàn xã hội Các khoản tiền gửi tiết kiệm tại các ngân hàng thươngmại là một trong những phương thức đầu tư ít rủi ro yêu thích của công chúng vừa

phục vụ mục đích thanh toán chi tiêu và tìm kiếm lợi nhuận

1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mai

Ngân hàng thương mại là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho xã hội

Thành công của ngân hàng phụ thuộc vào năng lực xác định các dịch vụ tài chính

mà xã hội có nhu cau, thực hiện cung cấp dịch vụ đó một cách có hiệu quả Dướiđây là những hoạt động điển hình của ngân hàng thương mai:

NHTM thu hút tiền gửi tiết kiệm từ cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp,

tổ chức kinh tế trong toàn xã hội Ngân hàng cung cấp dịch vụ nhận tiền gửi dé baoquản hộ với cam kết hoàn trả đúng hạn cho người gửi tiền và trả lãi cho việc sẵnsàng hi sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng sử dụng tạm thời

dé kinh doanh — là nguồn thu nhập quan trọng của nhiêu hộ gia đình như một phan

thưởng dé khuyến khích họ tiết kiệm

Ngoài ra, ngân hàng không chỉ bảo quản tiền gửi của khách hàng, mà còn thựchiện ủy thác của khách hàng trên phạm vi quốc gia hoặc toàn cầu như chỉ hộ, thu

hộ, chuyển tiền, quản lý hộ, thông qua tài khoản tiền gửi thanh toán liên kết vớimoi tổ chức và cá nhân có nhu cầu Đây là nguồn huy động vốn với chi phí rẻ đồngthời thu được nguồn phí dịch vụ của ngân hàng thương mại, tuy nhiên nguồn vốn

này thường thay đổi bất thường do đó ngân hàng cần đảm bảo được tính thanh

khoản của mình tránh trường hợp vỡ nợ.

- Vay vốn từ NHNN

Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dự trữ bắt buộc, dự trữ thanhkhoản) hoặc mat khả năng thanh khoản tạm thời, NHTM thường vay NHNN dé đápSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 6

Trang 14

ứmg nhu cầu chi trả cấp bách của NHTM Hình thức vay chủ yếu là tái chiết khấu(và tái cấp vốn) Khi cần tiền, các ngân hàng thương mại mang những thương phiếu

đã được ngân hàng chiết khấu (hoặc tái chiết khấu) lên tái chiết khấu tại NHNN

Trong điều kiện không có thương phiếu, NHNN cho NHTM vay đưới hình thức tái

lượng cao Lãi suất phụ thuộc nhiều vào cửa số chiết khâu của NHNN và uy tin của

NH đi vay.Khi NHNN áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, thường lãi suất liên ngân

hàng gia tăng.

- Vay trên thị trường vốn

Cũng giống như các doanh nghiệp khác, các ngân hàng cũng vay trung và dài

hạn với quy mô lớn dé đáp ứng nhu cầu đầu tư và tài trợ của minh bằng cách pháthành các giấy nợ như kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu trên thị trường vốn Đây làkhoản vay không có đảm bảo, quy mô vốn vay phụ thuộc vào uy tín của ngân hànghoặc mức độ trả lãi suất của ngân hàng

Hoạt động tín dụng

Cấp tín dụng là thỏa thuận dé tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặccam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả

Tín dụng là hoạt động cơ bản và đặc trưng của ngân hàng thương mại Tín

dụng ngân hang bao gồm nhiều hình thức khác nhau dựa trên sự khác biệt của quytrình cấp tín dụng, hoặc đối tượng, mục tiêu cấp tín dụng, Ngân hàng thương mai

cấp tín dụng dưới các hình thức: cho vay; chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển

nhượng và giấy tờ có giá khác; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; baothanh toán trong nước, bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép

thực hiện thanh toán quốc tế; các hình thức cấp tín dụng khác sau khi được Ngânhàng Nhà nước chấp thuận Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại được

Trang 15

phân loại theo các nghiệp vụ cấp tín dụng như sau:

a Cho vay thương mại

Cho vay thương mại là các khoản cho vay ngăn hạn (thường dưới 12 tháng)

tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp Ngân hàng thương mại cho vay

đối với người bán đưới hình thức chiết khấu thương phiếu, va cho vay trực tiếp đối

với các khách hàng là người mua, giúp họ có vốn dé mua hàng nhằm mở rộng sảnxuất kinh doanh

b Chiết khấu

Chiết khấu là việc ngân hàng ứng trước tiền cho khách hàng (người thụhưởng) tương ứng với giá trị của giấy tờ có giá mà ngân hàng mua lại trừ đi phầnthu nhập của ngân hàng dé sở hữu một giấy nợ chưa đến hạn

Nếu ngân hàng chiết khấu muốn có tiền để đáp ứng nhu cầu thanh khoản thì

có thê chiết khấu lại tại một ngân hàng khác - được gọi là tái chiết khấu

c Tài trợ dự án

Ngân hàng tài trợ trung và dài hạn dựa trên khả năng thu hồi vốn của các dự

án của doanh nghiệp (NPV) như cho vay mua sắm tài sản cố định, tài trợ xây dựngnhà máy, phát triển ngành công nghệ cao,

d Cho vay tiêu dùng

Ngân hàng thương mại cho khách hàng vay vốn để mua nhà ở, ô tô và các tàisản bền lâu, trang trải chi phí du học, du lich, dé thúc day tiêu dùng trong công

chúng Cho vay tiêu dùng phụ thuộc lớn vào thu nhập của dân cư, tình trạng sức

khỏe của khách hàng Nhiều khoản vay với thời hạn dài và không yêu cầu tài sảnđảm bảo vì vậy lãi suất cho vay thường cao

e Tài trợ cho các hoạt động của chính phủ

Các ngân hàng thương mại tài trợ cho nhu cầu chỉ tiêu lớn và thường là cấpbách của chính phủ băng cách mua trái phiếu chính phủ, thông qua đó ngân hàng cóthé tăng thu nhập cho chính ban thân ngân hang và dam bảo tính thanh khoản

f Bao lãnh

Bảo lãnh của ngân hang là cam kết của ngân hàng đối với người thụ hưởng

về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu khách hàng của ngân hàng không thựchiện/ hoặc thực hiện không đầy đủ như cam kết Ngân hàng thường bảo lãnh choSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 8

Trang 16

khách hàng của mình mua chịu hàng hóa và trang thiết bị, phát hành chứng khoán,vay vốn của tô chức tin dụng khác

g Cho thuê tài chính

Cho thuê tài chính là việc ngân hàng bỏ tiền mua máy móc, thiết bị, phương

tiện vận tải và các động sản khác để cho khách hàng thuê theo những thỏa thuận

nhất định trong thời gian trung và dài hạn Khách hàng phải trả gốc và lãi dưới hìnhthức tiền thuê hàng kỳ và phải mua bảo hiểm tài sản và người thụ hưởng là ngânhàng Khi hết thời hạn cho thuê khách hàng có thê tiếp tục thuê hoặc mua lại tài sản

đó.

h Bao thanh toán

Bao thanh toán là một hình thức ngân hàng cấp tín dụng cho bên bán hàng thông

qua việc mua bán các khoản phải thu phát sinh từ việc mua bán hàng hóa giữa bên

bán và bên mua hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán Thông qua nghiệp

vụ bao thanh toán, khách hàng được đảm bảo việc thu nợ, tránh các rủi ro không trả

nợ hoặc không có khả năng trả nợ của người mua Mọi rủi ro không thu được tiềnhàng đều do người tài trợ gánh chịu Bao thanh toán có một vai trò vô cùng đặc biệttrong hoạt động thương mại quốc tế gặp phải các thủ tục pháp lý phức tạp, khó khăn

trong khoảng cách địa lý, rào cản ngôn ngữ và văn hóa,

1.1.3.1 Các hoạt động khác

Bên cạnh các nghiệp vụ cơ bản trên, NHTM còn cung cấp các dịch vụ như

thanh toán bằng cách NHTM là trung gian dé thực hiện sự trao đổi giữa các khách

hàng của mình như thu chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt: séc, thẻ thanhtoán, dé thu phí dịch vụ cho bản thân ngân hàng

Ngân hàng đa dạng hóa các khoản mục đầu tư nhằm sử dụng và khai thác tối

đa các nguồn vốn huy động và phân tán rủi ro dé mang lại thu nhập tối đa cho ngân

hàng Các công cụ đầu tư của ngân hàng chủ yếu là chứng khoán Chính phủ ngắnhạn, cô phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp tiềm năng

Ngân hàng mua bán ngoại tệ cho khách hàng nhằm đáp ứng nhu cầu trong

xuất nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ, vay trả nợ nước ngoài, thậm chí cả nhu cầu

tích trữ ngoại tệ của dân chúng Đây là một hoạt động mua bán một loại tiền này laymột loại tiền khác và hưởng chênh lệch giá mua bán đem lại thu nhập cho ngân

Trang 17

hàng.

Các ngân hàng thực hiện việc giữ vàng va các giấy tờ có giá, giấy tờ cam cố

hoặc những giấy tờ quan trọng khác và các tài sản của khách hàng trong két (vì vậy

còn gọi là dịch vụ cho thuê két)

Ngoài ra, ngân hàng còn thực hiện một số hoạt động khác như tư vấn ngân

hàng, tài chính, kinh doanh vàng, lưu ky chứng khoán,

1.2 Nghiệp vu cho vay mua bat động sản của Ngân hàng thương mại

1.2.1 Tổng quan về nghiệp vụ cho vay mua bat động sản

1.2.1.1 Khái niệm cho vay mua bat động sảnĐầu tiên, “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặccam kết giao cho khách hàng một khoản tiền dé sử dụng vào mục đích xác định theo

thỏa thuận theo nguyên tắc hoàn lại cả gốc lẫn lãi” — theo Điều 4 - Luật các tô chức

tín dụng 2010

Hoạt động cho vay khách hàng được phân loại theo nhiều cách thức như:

- Phân loại theo mục đích sử dụng vốn: cho vay phục vụ mục đích sản xuất

kinh doanh, cho vay tiêu dùng;

- Phân loại theo thời gian cho vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung dài hạn;

- Phân loại theo hình thức bảo đảm: Cho vay không có bảo đảm, cho vay có bảo đảm;

- Phân loại theo phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo hạn

mức, cho vay theo dự án dau tư, cho vay hợp vốn

Cho vay tiêu dùng là một trong những nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng

thương mại, bat đầu từ các hãng bán lẻ do yêu cầu day mạnh tiêu thụ hàng hóa Dicùng với sự phát triển của nền kinh tế đồng thời đời sống xã hội được cải thiện,Ngân hàng cho vay đối với người tiêu ding nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hang

tiêu dùng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyền, học tập, trước khi họ có

khả năng tài chính dé chỉ tiêu.

Nhà ở được coi là một loại hình tiêu dùng đặc biệt khác biệt so với các hàng

hóa thông thường khác, có thé ké như:

+ Là bất động sản nên không thé di chuyển, đưa đi bán rộng rãi và thường cóthời gian sử dụng tương đối dài

Trang 18

+ Nha ở mang tính chất cố định về quỹ đất, hình dáng, kiến trúc, và điều kiệnđịa lý Nhà ở vừa là tài sản cá nhân, nhưng đất ở còn thuộc sự quản lý của nhà nước,

vừa là một hộ trong một quần thé dân cư nên có tinh xã hội tương đối rộng.

+ Lượng đầu tư vào nhà ở một lần tương đối lớn do các chi phí mua bán,

chuyền nhượng hay chi phí xây dựng, sửa chữa khá cao

Từ đó, ta có thé đưa ra kết luận “cho vay mua nhà là việc mà tô chức tín dụngcấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục địch mua sắm, xây dựngnhà ở với nguyên tắc hoàn lại cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuậntrong hợp đồng tín dụng”

Cho vay mua nhà là hoạt động cho vay nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở đượcgiải ngân từng lần theo tiễn độ xây dựng, thường có thời hạn cho vay tương đối dài,

và được bảo đảm bằng chính tài sản hình thành trong tương lai từ khoản vay đó.Khách hàng trả nợ băng phương thức trả góp theo thu nhập, vì vậy việc đánh giá giátrị tài sản nợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với NH, NH không chỉ quyết định

dựa trên thu nhập tương lai của người vay mà còn phải xem xét đến giá trị và tình

hình biến động giá của tài sản Vì khoản tín dụng này thường có giá trị lớn và thời

hạn cho vay dài, nên sự biến động theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những rủi ro

và thiệt hại lớn cho NH.

1.2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua bat động sảnNhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sông của cư dân đô

thi mà còn là điều kiện vật chất dé phát triển đô thị Nhà ở là một công trình quan

trọng mà con người dùng để ở và sinh hoạt trong thời gian dài, là một trong nhữngđiều kiện quan trọng để tái sản xuất lao động, dé tiễn hành các hoạt động kinh té xã

hội.

Đối với nền kinh téPhát triển ôn định và bên vững thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho

người dân có nhà ở là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước Việc

ngân hàng cung cấp các sản phẩm cho vay mua nhà có ảnh hưởng rất lớn đối với thịtrường bat động sản, NHTM trở thành cau nối giữa việc xây dựng, mua bán, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, khuyến khích đầu tư vàolĩnh vực bất động sản, góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở từ đó tăng các giao dịchSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 11

Trang 19

mua bán nhà phát sinh Ngoài ra, các NH còn liên kết, tài trợ cho các công ty xâydựng, tổ chức kinh doanh nhà ở, và công ty bảo hiểm để cung cấp cho cho kháchhàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động, từ

đó còn góp phan thúc day các ngành nghề khác như ngành xây dựng, ngành vật liệuxây dưng, ngành máy móc xây dựng, môi giới, tư vấn nhà ở, Qua đó giúp Chínhphủ đạt được những mục tiêu tăng trưởng kinh tế và ôn định xã hội giúp nâng caochất lượng cuộc sống người người lao động, nhất là lao động có thu nhập thấp và

thu nhập trung bình.

Đối với khách hàngTheo tháp nhu cầu của Maslow, nhu cầu sinh lý như ăn uống, nơi trú ngụ lànhu cầu cơ bản của con người, khi đáp ứng được những nhu cầu thấp hơn, người ta

mới có thé đáp ứng được nhu cau như giao lưu tình cảm, được quý trọng hay tự théhiện bản thân Do quá trình đô thị hóa, lượng người ở các tỉnh lẻ đồ về các thànhphó lớn ngày càng đông, lượng sinh viên ra trường hàng năm có nhu cầu ở lại thànhphó tìm kiếm việc làm ngày càng lớn, vì vậy mà nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao

Tuy nhiên do sự chênh lệch về mức thu nhập hàng tháng của người lao động và giá

cả đất đai, nhà cửa, căn hộ nên nhiều người dân chưa thể sở hữu được ngôi nhà nhưmong muốn Nhờ sự tài trợ của NH mà cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp cóthé tìm thấy một căn hộ phù hợp, hoặc các hộ gia đình khá giả sẽ tim thay nhữngcăn biệt thự tiện nghỉ trong khi thu nhập hiện tại không đủ dé chi trả Từ đó, người

dân có thé giảm thiểu chi phí đi thuê tại các thành phố đông dân cư, tiết kiệm chi

phí đi lại đồng thời chính những khoản nợ sẽ là động lực cho họ để lao động siêngnăng và nỗ lực hết mình hơn

Đối với ngân hàng thương mại

- Đề thỏa mãn các nhu cầu ngày càng phong phú của người dân, tạo thói quencho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện ích NH, và nhằm giảm thiêu rủi ro cho ngânhàng thì việc đa dạng hóa cấp tín dụng là điều không thể thiếu Hoạt động cho vaymua nhà là một trong những hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng, hướng vào các

đối tượng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực về nhà ở, do vậy xét về mặt quản

trị ngân hàng, phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở sẽ giúp ngân hang

phân tán bớt rủi ro Trong thời đại cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng, thì hướng

Trang 20

mục tiêu vào đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình — chiếm phần lớn trong xãhội để đảm bảo thị phần của mình

- Khách hàng cá nhân và hộ gia đình là một thị trường đầy tiềm năng Hoạtđộng cho vay mua nhà thu hút được nhiều khách hàng, mở rộng thị trường và nâng

cao vị thế của ngân hàng đưa hình ảnh của mình rộng rãi tới công chúng Nhu cầu

về nhà ở tại các khu đô thị là rất lớn, thông qua các khách hàng cá nhân sử dụng sảnphẩm này, sẽ là cầu nối dé ngân hàng thâm nhập thị trường

- Với tổng dư nợ lớn, và thời hạn cho vay dài mang lại nguồn thu nhập ổn địnhcho ngân hàng Bên cạnh các khoản thu nhập chính từ khoản vay, ngân hàng có thétăng doanh thu và lợi nhuận từ các sản phẩm bán chéo như thẻ tín dụng, cho vay

tiêu dùng không tài sản đảm bao,

- Hơn nữa, mỗi khách hàng cá nhân là một nhân tố quan trọng trong hoạt độngcủa các Doanh nghiệp, các Don vị hành chính sự nghiệp, các Tổ chức trong nềnkinh tế Vì vậy thông qua hoạt động này, NH gián tiếp thực hiện hợp tác với cácCông ty kinh doanh nhà ở, BĐS, công ty bảo hiểm, đây làm một cơ hội tốt để NH

có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng và đồng thời

tạo thêm cơ hội thu hút khách hàng từ chính các công ty này.

1.2.1.3 Đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay mua bat dong san tai NHTMCho vay mua nhà là một hình thức san phẩm của nghiệp vụ cho vay tiêu dùng,chính vì vậy, CVMN bao gồm những đặc điểm của cho vay tiêu dùng như:

a Về đối tượng cho vay

Đối tượng của hoạt động cho vay mua nhà có thé là người tiêu dùng hay các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, đối tượng chủ yếu của hoạt động

cho vay mua nhà hướng tới người tiêu dùng Đối tượng của cho vay mua nhà là

những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép.

Trong gói sản phẩm cho vay mua nhà, các đối tượng khách hàng được chiatheo từng phân khúc để từ đó ngân hàng có thể đưa ra các chính sách ưu đãi,phương thức thu hút khách hàng, và dự án phù hợp với nhu cầu của từng phân khúc

- Cac đối tượng có thu nhập thấp: đây là những khách hàng có điều kiện tàichính hạn hẹp, mong muốn sở hữu căn hộ của riêng mình nhưng do có thu nhập

thấp hơn mặt băng trung bình của địa bàn Đây là nhóm đối tượng khách hàng dễ bị

Trang 21

tốn thương khi có sự biến động về công việc ảnh hưởng tới nguồn thu nhập trả nợ

ngân hàng.

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng có mong

muốn cải thiện đời sống với những căn hộ cao cấp tiện nghi hơn trước Đây là nhómkhách hàng rất tiềm năng trở thành mục tiêu hướng tới chủ yếu của các ngân hàng

do số lượng đông, thu nhập tương đối ổn định

- Cac đối tượng có thu nhập cao: Day là nhóm đối tượng đòi hỏi phải có sựphục vụ đặc biệt từ phương thức giao tiếp đến loại hình nhà ở cung cấp Những ngôi

nhà mà đối tượng này hướng tới thường là chung cư cao cấp, biệt thự hoặc nhà liền

kề, có thé là homestay phục vu cho cả nhu cau tiêu dùng và kinh doanh Đây là

nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt, giá trị của các khoản vay thường lớn vàmang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng

b VỀ khoản vay

- Quy mô khoản vay

Mặc dù cho vay mua nhà là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nhưng

quy mô của các khoản cho vay mua nhà lớn hơn rất nhiều so với quy mô trung bìnhcủa các khoản vay tiêu dùng thông thường vì bản thân đối tượng tài trợ của cáckhoản vay là các căn hộ, nhà ở, hay biệt thự có giá tri rất lớn Chính vì vậy mà chovay mua nha góp phan đáng kể vào ty trọng du nợ hoạt động cho vay bán lẻ do sốlượng và quy mô vốn vay không nhỏ

- _ Thời hạn vay

Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiênđến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay được tính toán dựa trên lươngthực lĩnh và phần thu nhận dành cho việc trả nợ của khách hàng Cho vay mua nhàthường có kỳ hạn rất dài (có thé từ 10 năm đến 30 năm) do vậy mặc dù có thể manglại lợi nhuận rất lớn cho ngân hàng thương mại nhưng đi kèm với đó là rủi ro cũngrất lớn vì thời hạn dài có thé gây ra những van dé về biến động bat động sản hay sức

khỏe, thu nhập của khách hàng.

c Về lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay mua nhà phụ thuộc vào thời hạn trả nợ và là hình thức chovay có tài sản đảm bảo Cho vay mua nhà là khoản vay có thời gian trả nợ tương đối

Trang 22

dài vì vậy để bù đắp chi phí cơ hội của việc cho vay của ngân hàng và các rủi ro cóthể gặp phải thì lãi suất thường khá cao Các ngân hàng thường áp dụng lãi suất thảnỗi phù hợp với tình hình kinh tế và chính sách của từng thời ky NH và khách hang

ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất

cố định

d Phương thức thanh toán

- Trang sốc đều, lãi tính theo du nợ giảm dần: Khoản nợ ban đầu được chiađều thành các kỳ trả nợ, hàng kỳ khách hàng phải trả nợ gốc đã được quy định theo

hợp đồng, và tiền lãi được tính trên số dư nợ thực tế còn lại tại thời điểm thanh toán.

- Tra góp cho NH số tiền cô định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi Như vay

dựa trên cách tính toán phù hợp của ngân hàng phụ thuộc vào thời gian vay và mức

lãi suất, khách hàng phải luôn luôn trả một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đếnđợt trả cuối cùng

- - Trả nợ sốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàngtháng Tuy nhiên để đảm bảo khả năng thu hồi nợ, phương thức thanh toán nàythường rất được áp dụng do quy mô khoản vay lớn có thé dẫn đến nhiều rủi ro

Tùy theo từng phương thức thanh toán, ngân hàng có những điều chỉnh mứclãi suất nhất định nhằm đảm bảo lợi ích của bản thân ngân hàng và khách hàng

e Hình thức cho vay

Trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại, các khoản vay

thường được tài trợ dưới 2 hình thức:

- Cho vay trực tiếp: Ngân hàng trực tiếp tìm kiếm khách hàng, thẩm định vacho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay

- Cho vay gián tiếp: Là hình thức cho vay mà trong đó NH mua các khoản

nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa hay dịch vụ cho người

có nhu cầu mua nhà Thông thường trong hoạt động cho vay mua nhà, các NH tài

trợ cho các dự án xây dựng của công ty nhà đất, sau đó nhà đầu tư và khách hàng

mua nhà ký hợp đồng bán chịu hàng hóa, thường thì người mua phải trả trước mộtphan giá trị tài sản, định ky NH sẽ trực tiếp thanh toán khoản tiền mua nhà phải nộp

của khách hàng cho nhà đầu tư và thu nợ từ phía khách hàng mua nhà

f Các phương thức cho vay mua nhà

Trang 23

- Cho vay mua nhà: Là hình thức hỗ trợ khách hang vay vốn nhằm mục đíchmua nhà ở/ nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà từ bên thứ 3 không phải chủ đầu

tư (đã được cấp đầy đủ các giấy tớ liên quan như quyền sở hữu nhà ở, quyền sử

dụng đất ở), hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai/ nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở mà chưa được cấp giấy tờ liên quan

đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

- Cho vay xây nhà: Ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn nhằm mụcđích nâng cấp nhà ở/một phần nhà ở hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có nhằm

kép dài thời gian sử dụng, tăng chất lượng sử dụng nhà ở

- Cho vay sửa nhà: Ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn nhằm mụcđích cải tạo, khôi phục những phần bị hao mòn hư hỏng, phục hồi hình thái tự nhiên

của ngôi nhà.

ø Về tài sản bảo đảmTài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà ở thường chính là quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tương lai được hình thành từ vốn

vay hoặc các bất động sản khác Việc đăng ký sẽ chiếm một khoảng một thời giannhất định do việc thế chấp tài sản thường được công chứng và đăng ký giao dịchbảo đảm tại các Ủy ban nhân dân quận hoặc trung tâm đăng ký giao dịch tài sản tại

về việc thế chấp cho ngân hàng Mặt khác, giá trị của tài sản bảo đảm biến độngphụ thuộc vào thị trường bất động sản Do vậy đòi hỏi cán bộ làm công tác tín dụngphải thâm định, định giá tài sản một cách khách quan, có tính đến các yếu tô biếnđộng của thị trường để xác định giá trị tài sản bảo đảm một cách phù hợp Từ đóđưa ra quyết định tài trợ vốn với một tỷ lệ hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu của

khách hàng, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi ro xảy ra.

1.2.1.4 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua bắt động sản dự án tại NHTM

Đầu tiên, nhà ở dự án là là căn hộ chung cư/nhà biệt thự/nhà ở liền ké/nha ở

độc lập thuộc dự án được chủ đầu tư chuyên nhượng/bán cho khách hàng theo hợp

đồng mua bán nhà Nhà ở được hiểu bao gồm (i) nhà ở đã hoàn thành xây dựng, đưa

vào sử dụng và (ii) nha ở hình thành trong tương lai.

Khách hàng là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (bao gồm cả tổ chức, cá nhânnước ngoài) có nhu cầu vay vốn tại NHTM để thanh toán tiền mua nhà ở theo hợp

Trang 24

đồng mua bán nhà

NHTM tài trợ cho dự án va CDT phải thế chấp dự án đó tại ngân hàng dé vayvốn Trong quá trình liên kết hợp tác, CĐT sẽ giới thiệu những khách hàng có nhucầu vay vốn dé mua Căn hộ của Chủ đầu tư thuộc Dự án cho NH CDT cũng hỗ trợ

cung cấp các hồ sơ, tài liệu liên quan đến Nhà ở, Dự án nếu NH có yêu cầu

Chủ đầu tư ký kết với khách hàng hợp đồng mua bán/ chuyền nhượng căn hộchung cư/nhà biệt thự/nhà ở liền ké/nha ở độc lập bao gồm cả hợp đồng mua bán

nhà hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã được xây dựng hoàn thành — được gọi

là hợp đồng mua bán nhà Đây là nguồn vốn tự có của khách hàng, thông thườngkhi đóng đủ 30% giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư mới tiễn hành ký kết hợp đồng muabán nhà với khách hàng Trên cơ sở giới thiệu của chủ đầu tư, khách hàng cung cấp

day đủ hồ sơ đề nghị vay vốn theo yêu cầu của NH, NH sẽ thâm định, xét duyệt vàthông báo kết quả băng văn bản cho khách hàng và chủ đầu tư Điều kiện kháchhàng vay; hạn mức, thời hạn, lãi suất cho vay; trình tự, thủ tục cấp tín dụng và cácvấn đề liên quan khác của khoản vay được thực hiện theo quy định của pháp luật và

NH trong từng thời kỳ Sau thâm định, nếu khách hàng đủ điều kiện vay vốn thì NH

sẽ ký hợp đồng tín dụng với khách hàng, theo đó ngân hàng cam kết cho kháchhang vay dé thanh toán tiền mua Nhà ở cho Chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà

Và hợp đồng thế chấp được ký kết ký kết giữa NH và khách hàng, theo đó kháchhàng sử dụng nhà ở và toàn bộ quyên tài sản phát sinh từ, hoặc có liên quan đến

Hợp đồng mua bán nhà dé đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của mình tai NH theo Hợp đồng

tín dụng và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo yêu cầu của NH và theo quyđịnh của pháp luật Đồng thời NH, chủ đầu tư và khách hàng cùng ký kết biên bảnthỏa thuận ba bên Sau khi hoàn tất các thủ tục, NH giải ngân khoản tiền vay theocách thức đã quy định tại hợp đồng tín dụng Việc giải ngân được thực hiện theotiến độ thanh toán tại hợp đồng mua bán nhà vào ngày đến hạn theo hợp đồng muabán nhà, khách hàng phải thanh toán tiền mua bán nhà cho chủ đầu tư, phụ thuộcvào quy định của Hợp đồng tin dụng, Hợp đồng mua bán nha bằng vốn tự có củakhách hàng Số tiền còn lại được NH giải ngân trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu

tư theo tiến độ được nêu trong hợp đồng mua bán nhà Chủ đầu tư thực hiện thủ tụcmua bán nhà và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng theo tiến độ thỏa thuận tại

Trang 25

hợp đồng mua bán nhà và chuyển giao bản chính giấy chứng nhận cho NH ngaykhi nhận được từ cơ quan Nhà nước có thâm quyền trong trường hợp khách hàngchưa hoàn tat các nghĩa vụ từ hợp đồng tín dung NH

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm:

- Đảm bảo đã đáp ứng đầy đủ và đúng quy định pháp luật trong quá trình thực

hiện (i) thủ tục xin phép, triển khai thực hiện Dự án: (ii) thủ tục mua ban/chuyén

nhượng Nhà ở.

- Không làm thay d6i nội dung và hiệu lực pháp lý của Hợp đồng mua bán nhà

đã được NH nhận thé chấp dưới bat kỳ hình thức nào khi chưa có sự đồng ý bằngvăn ban của NH(bao gồm nhưng không giới hạn các hành vi: chỉnh sửa, bổ sung,hủy bỏ, chấm dứt, thay thế, Hợp đồng mua bán nhà)

- Thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết với Khách hàng theo Hợpđồng mua bán nhà, Hợp đồng tín dụng

- Thông báo cho NH về các hành vi vi phạm Hợp đồng mua bán nhà củaKhách hàng trước khi xử lý và cam kết việc xử lý vi phạm đó không làm ảnhhưởng đến quyên lợi của NH theo Hop đồng thé chấp, Biên bản thỏa thuận ba bên

và các văn bản có liên quan khác.

- Đảm bảo tất cả các hồ sơ, tài liệu, thông tin đã cung cấp cho NH là chính

xác và hợp pháp.

1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà là khả năng xảy ra tổn thất về kinh tếphát sinh tỏng quá trình thực hiện hoạt động cho vay mua sắm, sửa chữa, xây dựng

nhà ở do các nguyên nhân phát sinh từ quan hệ giữa các bên tham gia (phía ngân

hàng, từ khách hàng, hoặc nhà đầu tư) hoặc do những nguyên nhân khách quan

khách gây nên.

Rui ro về dao đức

Rui ro đạo đức xảy ra khi các bên tham gia cố tình thực hiện sai các quy định

hoặc thỏa thuận nhằm mang lại lợi ích cho mình

- Rui ro đạo đức có thể xuất phát từ phía khách hàng trong việc cung cấp sai

lệch thông tin như về nguồn thu để trả nợ hoặc mục đích sử dụng vốn vay Nhiều

khách hàng cung cấp thông tin về tiền lương, thu nhập thực lĩnh cao hơn rất nhiều

Trang 26

lần so với thực tế nhăm có được khoản tiền vay lớn hơn Hoặc khách hàng vay muanhà sử dụng vốn vay không đúng mục đích đã thỏa thuận với ngân hàng từ đó cóthé dẫn đến khả năng không hoàn trả được khoản nợ gốc và lãi cho ngân hàng Rui

ro ngân hang còn có thé gặp phải khi khách hàng cé tình chây i không trả nợ ngân

hàng.

- Rui ro còn bắt nguồn từ đạo đức của chuyên viên tín dung trong quá trìnhtìm kiếm khách hàng, thẩm định pháp lý và tài chính của khách hàng có thé sửachữa thông tin khách hàng cho phù hợp với pháp chế cho vay nhằm mục đích hỗ trợ

khách hàng hoặc để đạt chỉ tiêu KPI cho bản thân

- Rủi ro dao đức từ phía chủ đầu tư có thé xảy ra khi nhà đầu tư đình chệ, chihoãn trong việc triển khai và hoàn tất dự án đúng tiến độ gây đến thiệt hại cho cả

ngân hàng và khách hàng vay vốn

Rui ro tác nghiệp

Rủi ro tác nghiệp thường gặp phải khi chuyên viên tín dụng thiếu kinh nghiệmhoặc kỹ năng nghiệp vụ trong việc thu thập thông tin, thẩm định đánh giá khách

hàng dẫn đến những sai lầm khiến cho NH giải ngân cho vay không đúng người

hoặc sau khi vay khách hàng không có khả năng trả nợ.

Rui ro thanh khoản

Khi ngân hàng cung cấp hoạt động cho vay mua nhà yêu cau có tài sản đảmbảo, hầu như khách hàng thường thế chấp chính căn hộ đó (số đỏ hoặc hợp đồng

mua bán của tài sản hình thành trong tương lai) Vì khoản nợ thường có thời hạn

dài, thị trường bất động sản gặp nhiều biến động, trong trường hợp khách hàng

không hoàn trả được khoản nợ đúng hạn thì ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo,

khi đó khoản tiền thu hồi được phụ thuộc rất lớn vào khả năng thanh khoản của

chính căn hộ đó.

Rit ro lãi suất

Lãi suất là giá cả của các sản phẩm ngân hàng, nên có tác động trực tiếp đến

giá trị tài sản Có và tài sản Nợ của ngân hàng Mọi sự thay đổi của lãi suất đều cóthé tác động đến việc tăng, giảm thu nhập, chi tiêu và lợi nhuận của NH

Vì vậy, rủi ro lãi suất là khả năng xảy ra tồn thất về thu nhập hoặc vốn của tổ

chức tin dung do những biến động về lãi suất Rui ro lãi suất có thé phát sinh từ: (i)

Trang 27

chênh lệch thời điểm ấn định mức lãi suất mới của tài sản và nguồn vốn; (ii) thayđổi mỗi quan hệ giữa các mức lãi suất thị trường khác nhau của các tài sản và nguồnvốn khác nhau; (iii) thay đổi mối quan hệ lãi suất ở các kỳ khác nhau; (iv) thay đổilựa chọn của khách hàng về duy trì hạn còn lại của ác tài sản và nguồn vốn (khách

hàng vay trả gốc trước han hoặc khách hàng gửi tiền rút gốc trước hạn)

Tuy nhiên, hiện nay các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách áp dụng cả

lãi suất thả nổi và lãi suất cố định tùy thuộc vào thỏa thuận với khách hàng, vàchính sách chiến lược của từng thời kỳ

1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà dự án

tai NHTM

Trước hết, mở rộng được hiểu là việc làm tăng quy mô và mở rộng phạm vi so

với trước Tuy nhiên theo từng đối tượng khác nhau, trong các lĩnh vực khác nhau

thì khái nêm mở rộng sẽ khác nhau.

Vì vậy xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà dự án là việc tăng

cường hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phương diện nhằm nâng cao doanh số,

chất lượng và lợi nhuận từ dịch vụ này”.

Việc mở rộng cho vay mua nhà dự án của NH được thể hiện cụ thể như sau:

Đối với khách hàng: Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thỏa mãnđược tối đa nhu cầu hợp lý của khách hàng về von vay dé đáp ứng nhu cầu mua nhàcủa họ như mức vay tối đa, điều kiện vay vốn, lãi suất áp dụng,

Đối với nền kinh tế: Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu vềvốn của thị trường bất động sản Là kênh dẫn vốn quan trọng trong việc dịchchuyền một khối lượng lớn các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm én định hơn nềnkinh tế, tạo điều kiện thúc đây tăng trường các ngành nghề khác như xây dựng, sảnphẩm vật liệu, đồng thời tạo công ăn việc làm và góp phần nâng cao chất lượngcuộc sống của người dân

Đối với ngân hàng thương mại: đáp ứng tối đa nhu cầu hợp lý của khách hàng,

điều chỉnh chính sách mở rộng dé thu hút được tất cả các đối tượng, chú ý đến chấtlượng sản phẩm và dịch vụ kèm theo của hoạt động cho vay mua nhà ngày càng

được nâng cao.

Trong chuyên đề, tác giả chỉ xem xét đến sự mở rộng hoạt động cho vay tại

Trang 28

NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là:

- Sumo rong vé dia ly va số lượng:

+Với đặc điểm của nhà dự án, NH cố gắng mở rộng phạm vi cho vay ở cácvùng kinh tế phát triển — các khu đô thị từ nhỏ đến lớn nhằm đáp ứng tất cả nhu cầu

của khách hàng.

+Vé mặt số lượng, ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng về số

lượng khách hàng, tăng trưởng về doanh số, dư nợ cho vay đối với các cá nhân, hộgia đình sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở Đồng thời mở rộng các dự án

được NH chấp thuận, hoặc các dự án NH tài trợ nhằm tìm kiếm các khách hàng có

thu nhập thấp cho tới khách hàng có thu nhập cao

- Sy cải thiện cả về chất lượng sản phẩm dich vụ, tăng tiện ích và tinh năng

của sản phẩm, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro dé tăng hiệu quả cho vay NHphải kết hợp các yếu tố khác nhau như chính sách cho vay, chính sách khách hàng, nhăm đảm bảo hiệu quả và chất lượng các khoản vay

Hoạt động cho vay mua nhà được xác định là sản phẩm cốt lõi trong sản

phẩm tín dung bán lẻ Mỗi ngân hàng có những thế mạnh và định hướng phát triển

riêng, trong thực tế không có chỉ tiêu tổng hợp nào có thể phản ánh một cách chínhxác sự phát trién hoạt động cho vay nhu cau nhà ở, theo quan điểm của tác giả, cácchỉ tiêu đánh giá sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở bao gồm:

1.2.2.1 Nhóm chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về quy mô

s* Doanh số hoạt động cho vay mua nha

Doanh số hoạt động cho vay mua nhà là tổng số tiền khách hàng có nhu cầuvay mua nhà đã nhận được qua các lần giải ngân tính trong một giai đoạn/thời kỳnhất định, thường tính theo năm tải chính

Doanh số cho vay phản ánh kết quả về việc phát triển, mở rộng hoạt động chovay với tốc độ tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nếu như các nhân tố cố định thì

doanh số cho vay càng cao phản ánh việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của

ngân hàng càng tốt, ngược lại doanh số cho vay của ngân hàng mà giảm khi các yếu

tố khác không thay đôi thì chứng tỏ hoạt động của ngân hàng không tốt

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:

Trang 29

Mức chênh lệch doanh số CVMN = Tổngdoanhsố - Tổng doanh số

năm nay so với năm trước CVMN năm (t) CVMN nam (t-1)

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối

Tốc độ tăng trưởng = Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệtđối x 100%

doanh số (%) Tông doanh sô CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh phan trăm tăng trưởng của năm (t)

so với năm (t-1)

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng

Titrongdoanh = _ — Tổng doanh số CVMN năm (t) x 100%

số CVMN (%) Tông doanh sô về hoạt động cho vay của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này tính toán doanh số của hoạt động CVMN chiếm bao

nhiêu phan trăm trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng

Tỷ trọng doanh số = Tổng doanh sốCVMNDA năm (t) x 100%

CVMNDA (%) Tông doanh sô CVMN năm (t)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoat động cho vay mua nhà dự án

chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng doanh số của hoạt động cho vay mua nhà.Chỉ tiêu này càng cao thé hiện được sự tập trung về nguồn lực tài chính của ngânhàng trong loại hình sản phâm nhà ở dự án, so với tổng thé các sản phẩm mua nhà

bao gồm cho vay mua nhà dự án và cho vay mua, sửa chữa nhà ở

s* Dự nợ hoạt động cho vay mua nhà

- Dung cho vay: là số tiền khách hang còn nợ ngân hàng tại một thời điểm,

không phụ thuộc vào doanh số cho vay và thu nợ vì dư nợ có thể tồn tại năm này

qua năm khác, miễn là còn trong thời hạn hợp đồng Chỉ tiêu này phản ánh số nợ

mà ngân hàng đã cho vay và chưa thu nợ được tại thời điểm xét duyệt

Dư nợ Dư nợ Doanh số cho Doanh số thu

ky này = kytrudc + vay trong kỳ - no trong ky

- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng du nợ tuyệt đối

Giá tri tăngtrưởng = Tổng dư nợ - _ Tổng dư nợ CVMN năm

dư nợ tuyệt đối CVMN năm (t) (t-1)

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng du nợ tương đốiSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 22

Trang 30

Tỷ lệ tăng trưởng = Giátrịtăng trưởng dưnợtuyệtđối x 100%

dư nợ (%) Tông dư nợ năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu phản ánh phần trăm tăng trưởng của năm này so với năm

trước

- Chi tiêu phản ánh sự tăng trưởng về ty trọng

Tỷ trọng CVMN (%) Tông dư nợ CVMN x 100%

Tông dư nợ cho vay

Chỉ tiêu này cho biết cơ cấu của hoạt động cho vay khách hàng của ngân hàngbằng việc thé hiện phan trăm của dư nợ cho vay mua nhà trong toàn bộ dư nợ cho

cau của haojt động cho vay mua nhà của ngân hàng

s* Số lượng khách hàng hoạt động cho vay mua nhà

- _ Số lượng khách hàng vay mua nha

Chỉ tiêu này phản ánh số lượng khách hàng của ngân hàng qua các thời kỳ,cho thấy khả năng thu hút khách hàng của ngân hàng trong thời kỳ Chỉ tiêu nàytăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầu của người dân và khảnăng phát triển chiến lượng marketing hiệu quả, chất lượng chuyên viên tín dụngđược cải thiện Trong điều kiện cạnh tranh ngân hàng gay gắt như hiện nay, kháchhàng sẵn sàng chuyên sang ngân hàng khác có lãi suất, phí hap dẫn, chất lượng phục

vụ tốt hơn Do vậy đòi hỏi NHTM phải không ngừng hoàn thiện, tạo dựng hình ảnh

dé giữ nền khách hàng cũ và phát triển thêm khách hàng mới Việc có càng nhiềukhách hàng tin tưởng lựa chọn và sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở góp

phần gia tăng thị phần cho NHTM.

s* SỐ lượng các dự án đầu tư, số lượng chủ đầu tư liên kết trong hoạt động cho

vay mua nhà dự án

Chỉ tiêu số lượng các dự án được ngân hàng tài trợ phản ánh khả năng đầu tư

vốn vào hoạt động tín dụng cho vay mua nhà dự án của ngân hàng Chỉ tiêu nàySV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 23

Trang 31

càng lớn thể hiện được quy mô hoạt động cho vay mua nhà dự án của ngân hàng

càng được mở rộng

Số lượng các dự án được ngân hàng chấp thuận thể hiện được sự mở rộng phát

triển trong đối tượng khách hàng có thể vay vốn mua nhà dự án ngày càng được

nâng cao

1.2.2.2 Nhóm chỉ tiêu phan anh mức độ rủi ro

s* Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn

Nợ quá hạn: là chỉ tiêu phản ánh các khoản nợ đến hạn mà khách hàng không

có khả năng trả nợ cho ngân hàng và không có lý do chính đáng Khi đó ngân hàng

sé chuyén từ tai khoản dư nợ sang tai khoản khác gọi là tài khoản trả ng quá han

Nợ quá hạn bao gồm no cần chú ý (Nợ nhóm 2) và nợ xấu (Nợ nhóm 3 — 5)

Tỷ lệ nợ quá = Nợ quá hạn x 100%

hạn (%) Tông dư nợ

Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn tại ngân hàng, đồng thời phản ánhkhả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ

của ngân hàng đối với các khoản vay

Đây là chỉ tiêu được dùng dé đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng

tại ngân hàng Ty lệ nợ quá hạn càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân

hàng càng kém , và công tác quản trị rủi ro sau cho vay còn yếu

s* No nhóm 2 và tỷ lệ nợ nhóm 2

Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là toàn bộ các khoản nợ bị quá hạn từ 10 đến dưới

90 ngày hoặc các khoản nợ được điều chỉnh lại kỳ hạn trả nợ lần đầu Đây là cáckhoản nợ cần được kiểm soát chặt chẽ vì nó cho thấy khả năng trả nợ của kháchhang dang bị suy giảm và có nguy cơ chuyên xuống nhóm nợ xấu

Công thức

Tỷ lệ nợ nhóm 2(%) = Tổng dư nợ nhóm 2 x 100 (%)

Tông dư nợ

s* No xâu và tỷ lệ nợ xâu (%)

Nợ xâu hay nợ khó đòi là các khoản nợ dưới chuan và bi nghi ngờ vê khả năng

trả nợ lẫn kha năng thu hôi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra khi các khách

hàng vay bị suy giảm nghiêm trọng khả năng trả nợ, đã tuyên bố phá sản hoặc đã

Trang 32

tâu tán tài sản Nợ xấu gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc thường trên 90ngày căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào

các nhóm thích hop Gồm có: Nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngò),

nhóm 5 (nợ có khả năng mat vốn)

Tỷ lệnợxấu(%) = TổngnợxấuCVMN x 100%

Tông dư nợ

Chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu được dùng đề phân tích thực chất tình hình chất lượng tín

dụng tại ngân hàng, tổng nợ xấu của ngân hàng bao gồm nợ quá hạn, nợ khoanh, nợquá hạn chuyền về nợ trong hạn, chính vì vậy chỉ tiêu này cho thấy thực chất tìnhhình chất lượng tín dụng tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tíndụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân hàng đối với

các khoản vay Tỷ lệ nợ xấu càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng

càng kém và ngược lại.

1.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của hoạt động cho vay mua bắt động

sản

> NHTM cũng là một đơn vi kinh doanh hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận do

vậy chỉ tiêu thu nhập là một chỉ tiêu quan trọng giúp ngân hàng đánh giá hiệu quả

của chất lượng tín dụng Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà được đo bằng dư

nợ cho vay mua nhà nhân với NIM cho vay mua nhà Khó có thể xây dựng được

một chỉ tiêu định lượng phản ánh một cách cách chính xác thu nhập từ động cho vay

nhu cầu nhà ở vì có những thu nhập hoặc chi phí gián tiếp không thé lượng hóa hếtđược khi tính toán phân bổ cho hoạt động này Các ngân hàng có thé tính toán thu

nhập bằng công thức:

Thu nhập từ hoạt động Dư nợ cho vay nhu NIM hoạt động cho vay

cho vay nhu cầu nhà ở — cầu nhà ở bình quân nhu cầu nhà ở

Đề đạt được mức lợi nhuận cao nhất thì ngân hàng cần tăng doanh thu bang

cach nang cao chat lượng dich vụ, da dang hoa các sản pham, tim kiém những

khách hàng tiềm năng, có uy tín song song với đó ngân hàng cũng cần giảm tối

đa các chi phi.

Ty trọng Thu nhập từ Thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà x 100 (%)

hoạt động cho vay mua Tông thu nhập từ hoạt động cho vay

Trang 33

nhà (%)

Ý nghĩa: Thông qua chỉ tiêu tỷ trọng thu nhập hoạt động cho vay mua nhà, cho

biết lợi nhuận từ CVMN chiếm bao nhiêu phan trong tông lợi nhuận mà ngân hàng

thu được từ hoạt động cho vay Qua đó ngân hàng có thể nhận biết được hiệu quảkinh doanh, chất lượng quản lý cũng như đánh giá được mức độ 6n định về quy mô

và tình trạng kinh doanh hiện hành Nếu tỷ trọng lớn cho thấy quy mô cho vay mua

nhà đang được mở rộng, tình hình phát triển vững chắc chứng tỏ mức độ thành cônghiện tại của hoạt động và xu hướng phát triển của ngân hàng trong tương lai

Tỷ trọng thu nhập = Lợi nhuận từ hoạt động CVMNDA x 100%

CVMNDA (%) Lợi nhuận từ hoạt động CVMN

Y nghia: Chi tiéu nay cho biết, lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay mua nhà dự

án chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng lợi nhuận thu được từ mảng sản phầmnhà Chỉ tiêu này càng cao, càng chứng tỏ được tiềm năng mở rộng của hoạt động

CVMNDA.

1.2.3 Các nhân tô ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua bat động sản dự án

Cũng giống như những ngày nghề kinh doanh khác, hoạt động cho vay muanhà dự án chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố bao gồm cả khách quan và chủquan Dé mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nha dự án thì ngân hàng cầntìm hiểu và xem xét tới sự biến động của những nhân tổ này

1.2.3.1 Nhân to khách quan

Nhân tố khách quan là tất cả những gì tồn tại bên ngoài chủ thể, không phụthuộc vào ý thức, ý chí của chủ thể và tham gia trực tiếp vào hoạt động của chủ thể

Đó là môi trường tự nhiên, phương thức sản xuất vật chất, những quan hệ chính trị,

xã hội, ké cả những hiện tượng tin thần tồn tại với tư cách là khách thé của hoạt

động.

a Môi trường vĩ mô

- Sự biến động của nên kinh tế

Sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập,thanh toán, chỉ tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư Môi trường kinh tế liên

tục biến động, nó bao gồm tat thay những sự thay đổi của các chỉ tiêu sau đây

Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sốngSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 26

Trang 34

của người dân được cải thiện, thu nhập cao hơn và ôn định Khi đã đáp ứng đượcnhững nhu cầu chi tiêu cơ bản, người dân có suy nghĩ tích lũy dé mua sắm tài sảnvật chất dài lâu như xe cộ, nhà cửa Nền kinh tế tăng trưởng giúp người dân yên tâm

và tin tưởng rang trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao vàthuận lợi thì khi đó những khoản nợ ngân hàng sẽ trở thành động lực, lý do dé họhăng say lao động, tích cực đóng góp, còn trong điều kiện kinh tế suy thoái thì vayngân hàng sẽ trở thành trở ngại tâm lý, gánh nặng tinh thần của người dân

Thứ 2, về lãi suất: Lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất huy động vốn tăng

từ đó làm cho lãi suất CVMN của các NHTM cũng tăng cao, đồng thời chi phí muanhà tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động

CVMN của ngân hàng.

Thứ 3, van dé lạm phát: Khi lạm phát gia tăng làm cho nội tệ bi mat giá, khoảntiền dành cho chi tiêu tăng lên, người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng Hoạtđộng huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động chovay nói chung và CVMN nói riêng Đồng thời nền kinh tế xảy ra lạm phát sẽ làmcho giá nhà dự án tăng cao, sẽ không phải là thời điểm thích hợp dé người dân xemxét đến việc mua nhà

Thứ 4, thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởngđến sự linh động trong việc mua nhà của người dân Khi thị trường bất động sản cónhiều cơ hội tăng trưởng, các nhà đầu cơ trở nên yêu thích khi đầu tư tiền vào lĩnh

vực bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô CVMN

Thứ năm, thu nhập của người dân ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số hoạt độngcho vay mua nhà của ngân hàng Khi thu nhập dân cư 6n định thì nhu cầu mua nhà

ở càng tăng đồng thời làm tăng nhu cầu vốn đáp ứng cho hoạt động cho vay muanhà của các NH (nguồn tiền huy động được)

- Môi trường chính trị - pháp luật

Đầu tiên, tất cả các hoạt động đều phụ thuộc vào tình hình chính trị của một

quốc gia Tình hình chính trị ôn định tạo điều kiện dé các nhà đầu tư trong vàongoài nước yên tâm rót vốn vào thị trường làm thị trường bat động sản phát trién, sốlượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn

Dong thời, khi có sự ôn định về chính tri, người dân mới san sang mua sam nhà cửa,

Trang 35

tìm kiếm sự an cư của mình Môi trường chính trị ổn định sẽ giúp ngân hàng cónhững chiến lược và định hướng dài hạn, từ đó phát triển tốt hoạt động của mình.Ngược lại, môi trường chính tri có nhiều biến động bat ồn, sẽ ảnh hưởng tới chiếnlược phát triển trung và dài hạn của ngân hàng

Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội Mọi thành phầnkinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật.Hoạt động cho vay mua nhà dự án của NHTM phải tuân thủ và tham chiếu theo Bộluật dân sự của Quốc hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật các tổ

chức tín dụng, đặc biệt là Luật Nhà ở, Luật đất đai,

- _ Môi trường văn hóa xã hội

e Trinh độ dân trí

Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối thấp, chính vì vậynguôn thu nhập thường không cao và nhu cầu mua nhà chủ yếu tập trung ở một sốthành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nang Do đó, các NHTMcần tập trung nguôn lực dé tài trợ cho các dự án chung cư dành cho đối tượng khách

hàng có thu nhập thấp nhiều hon dé có thé tăng doanh số cho vay mua nha dự án

của mình.

e Thói quen

Thói quen chỉ tiêu, tiết kiệm mang đặc điểm của ba vùng miền trên cả nước

ảnh hưởng rất nhiều đến các chính sách cho vay mua nhà của NHTM Đồng thờithói quen chuyển dan từ việc sử dụng tiền mặt sang hình thức thanh toán chuyênkhoản cũng gây nên ảnh hưởng tới hình thức thanh toán tiền vay

e Tâm lý

Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng, điều này ảnhhưởng đến quá trình làm việc, đàm phán với khách hàng trong quá trình giới thiệusản pham và thu thập thông tin của chuyên viên tín dụng Khi nào cần mềm mỏng,hợp tình chí lý, khi nào cần sự cứng rắn kiên quyết đòi hỏi sự linh động của cán bộ

nhân viên ngân hàng.

Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải quan

tâm đúng mực tới van dé tâm lý khách hàng, làm sao dé khách hàng mạnh dan tin

tưởng và thây được lợi thê của việc vay vôn ngân hàng so với các phương thức vay

Trang 36

mượn khác.

e Dân số

Yếu tố dân số tác động lớn tới nhu cầu nhà ở, bao gồm tỉ lệ tăng dân sé, kết

cầu dân số, xu hướng dịch chuyên dân sé, Với tình hình dân số càng ngày càng

tăng, mà diện tích đất ở tại các khu đô thị càng ngày càng bị thu hẹp thì giải phápnhà ở dự án là một giải pháp tối ưu Đối tượng là những người trẻ, mới lập gia đình

và có thu nhập chưa được cao thì nhu cầu nhà ở và đặc biệt là nhu cầu nhà ở chung

cư tăng lên đáng ké, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động CVMN

- Môi trường công nghệ

Công nghệ ngày càng tiên tiến ảnh hưởng đến việc thiết kế sản phẩm mới,

phương thức tiếp cận khách hàng và hình thức thanh toán nợ vay Đây được coi làyếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM Vì vậy các NH phải nhanhchóng năm bắt va ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình.Đặc biệt cần phải nâng cấp phần mềm corebanking, internet banking, phục vụ

cho quá trình quản trị khách hàng và khả năng thanh toán nhanh chóng, thuận tiện.

b Môi trường vi mô

- Đối thủ cạnh tranhTrong quá trình hội nhập và phát triển, các NHTM nhỏ phải cạnh tranh với các

NHTM thuộc sở hữu nhà nước, các NHTM nước ngoài, ngân hàng liên doanh — là

những ngân hàng có uy tín lâu đời, khả năng thu hút nguồn tiền gửi cao và là điểmtựa tinh thần cho khách hàng Các ngân hang không ngừng nâng cao tiềm lực tàichính, công nghệ, con người, cải tiến quy trình nghiệp vụ dé nâng cao khả năngcạnh tranh Những năm gan đây, khối các NHTM cô phan không ngừng đổi mớitrên mọi mặt, nhất là việc góp vốn của một số cổ đông lớn là các ngân hàng nướcngoài để nâng cao năng lực tài chính cũng như quản trị điều hành Mỗi ngân hàng

đều xác định cho mình một chiến lược riêng với những thế mạnh riêng dé chiếm

lĩnh thị thị trường và thị phần

- _ Khách hang

Số lượng khách hàng sử dụng một sản phâm dịch vụ là một trong những tiêu

chí đánh giá sự thành công của sản phâm dịch vụ đó Sản phẩm cho vay nhu cầunhà ở hướng tới đối tượng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, do vậy, thu hút đượcSV: Nguyễn Hải Yến — MSV: 11155069 29

Trang 37

càng nhiều khách hàng là một trong những yếu tố then chốt tạo nên sự thành côngtrong việc triển khai sản phẩm

Tư cách đạo đức của khách hàng thể hiện thông qua thiện chí trả nợ của khách

hàng Khách hàng có thé làm giả các hồ sơ pháp lý hoặc hồ sơ tài chính dé đủ điều

kiện vay vốn hoặc khách hàng có khả năng tài chính tốt những không có thiện chí

trả nợ thì ngân hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay.

- Đối tácTrong hoạt động cho vay mua nhà dự án thì sự hợp tác từ phía nhà đầu tư cũng

là một nhân tố đáng chú ý Việc thi công, cất nóc đúng tiễn độ hay quá trình thanhtoán tiền tài trợ hoặc tiền ứng trước ảnh hưởng rất lớn đến uy tín cũng như rủi ro

trong hoạt động cho vay mua nhà dự án của ngân hàng.

tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc sở hữu của ngân hàng Vốn tự có bao

gồm vốn chủ sở hữu và lợi nhuận không chia hoặc cổ phiếu quỹ Vốn tự có chiếmmột ty trọng rất nhỏ trong tông nguồn vốn của ngân hàng (thường chỉ chiếm từ 9 —

15%) Nó được xem như cái nệm chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân

hàng, giúp ngân hàng thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chỉ trả và phá sản Mức

độ an toàn của Vốn tự có thê hiện qua chỉ tiêu CAR, chỉ tiêu này càng cao thì số

tiền được cung cấp cho hoạt động cho vay càng lớn theo quy định của NHNN, đồng

thời nó góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh và uy tín của ngân hàng với khách

hàng.

Nguồn vốn huy động là nguồn lực chính cho hoạt động tín dụng Khi quy mô

huy động vốn lớn, khả năng cho vay ra càng nhiều Nếu chi phí huy động thấp thi

Trang 38

ngân hàng có điều kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh Điều này tạo

thuận lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN dự án nói riêng.

Nguồn vốn huy động được phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, mức

độ lạm phát, thu nhập của khách hàng và chính sách lãi suất, quà tặng kỉ niệm ngày

lễ, của ngân hàng.

b Uy tín, thương hiệu của NHTM

Những ngân hàng có năng lực tài chính vững mạnh cũng đồng nghĩa với mộtthương hiệu mạnh và nổi tiếng Giá trị của thương hiệu đôi khi còn cao hơn giá trị

các tài sản hữu hình của ngân hàng Thương hiệu sẽ mang lại cho ngân hàng nhiều

lợi ích như: Dễ dàng được khách hàng nhận diện trong hàng loạt các nhà cung cấpdịch vụ là ngân hàng hoặc phi ngân hàng; Một sản phâm có thương hiệu tốt có vẻ cóchất lượng cao hơn so với sản phẩm cùng loại những thương hiệu chưa được phốbiến, thừa nhận; Tạo hình ảnh tốt về kinh nghiệm và tính đáng tin cậy; Tạo điềukiện cho ngân hàng thâm nhập thị trường và cung cấp các chủng loại sản pham mới

thông qua các kế hoạch tiếp thị; Cung cấp cho ngân hàng khả năng bán sản phẩm,

dịch vụ của mình với gia cao hơn so với các ngân hang có thương hiệu kém hon.

Uy tín, thương hiệu của NHTM thể hiện trên một số mặt như chất lượng và sự

đa dạng của các sản phẩm dịch vụ, kỹ năng tư vấn và xử lý nghiệp vụ của cán bộ

ngân hàng, thời gian xử lý giao dịch, chăm sóc sau bán hàng

c Chính sách vay vốn, sản phâm cho vayNhìn chung, chính sách vay vốn và sản phẩm cho vay của từng ngân hàng đều

có những đặc điểm cốt lõi như nhau Tuy nhiên khách hàng trước khi vay vốn sẽxem xét, so sánh chính sách tín dụng và sự khác biệt của sản phẩm cho vay mua nhàgiữa các ngân hàng khác nhau dé lựa chọn ngân hang nào mang lại lợi ích cao nhấtcho mình do vậy chính sách tín dụng ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý đi vay củakhách hàng Đồng thời sự đa dạng phong phú của các sản phẩm dịch vụ như đa

dạng kỳ hạn trả nợ, đa dạng các mức lãi suất ứng với các thời kỳ vay, có nhiều hình

thức vay phù hợp với thu nhập và chi tiêu của khách hàng, thì chắc chắn khách

hàng sẽ nhận thấy được những tiện ích khi vay vốn và họ sẽ chủ động tìm đến.

d Quy trình cấp tín dụngQuy trình cấp tín dụng bao gồm các bước cơ bản sau: Tiếp thị khách hàng,

Trang 39

nhận hồ sơ, thâm định khách hàng -> Lập báo cáo dé xuất tín dụng -> Phê duyệt cấptín dụng -> Ký kết hợp đồng -> Giải ngân -> Theo dõi, kiểm tra sau cho vay ->Điều chỉnh tín dụng -> Thu hồi nợ vay

Khi các khâu trong quy trình cấp tín dụng được thực hiện một cách bài bản vàchính xác theo những tiêu chí nhất định có thể thu hút được khách hàng và đưa ramột quyết định nhanh chóng và kịp thời về việc có cấp tín dụng hay không

e Chất lượng cán bộ và cơ sở vật chất

Yếu tố con người luôn là điều kiện không thé thiếu trong hoạt động kinhdoanh của NH Chất lượng tín dụng thé hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên

NH Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định khách

hàng Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn nghiệp vụ, có

tỉnh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng

cho vay nói chung và CVMNDA nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng CVMNDA thuận lợi hơn.

f Chính sách quảng bá của ngân hàng

Không phải khách hàng nào cũng năm rõ về lĩnh vực tài chính ngân hàng,đồng thời một bộ phận khách hàng có thu nhập thấp không có điều kiện và khả năngtiếp xúc với sản phẩm cho vay mua nhà dù họ có nhu cầu hay không Ngân hàngcần phải có những chính sách marketing dé giới thiệu, cung cấp thông tin về sản

phẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như các cuộc trao đổi giới thiệu sản pham,

các chương trình ưu đãi, khuyến mại, nếu các hoạt động này được thực hiện tỐt,rộng rãi và chuyên nghiệp sẽ góp phan mang tên tuổi của ngân hàng (đặc biệt là cácngân hàng nhỏ) lại gần với dân chúng, thể hiện được sự cần thiết và ưu đãi của sảnphẩm cho vay mua nhà Điều này không chỉ tăng số lượng khách hàng mà còn giúp

ngân hàng gia tăng lợi nhuận.

g Mang lưới hoạt động của ngân hàng

Hiện nay các hoạt động cho vay, cấp tín dụng hầu như chỉ được triển khai quakênh phân phối truyền thống của các ngân hang thương mại — các phòng giao dịch,chi nhánh Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, điều quan trọng không kém khi họ

xem xét tới sản phâm của ngân hàng, đó là vị trí địa lý của chỉ nhánh ngân hàng đó

Trang 40

Dù ngân hàng có đưa ra nhiều mức ưu đãi, lợi ích nhưng khách sẽ đắn đo khi phải

giao dịch tại nơi có khoảng cách khá xa so với mình Một ngân hàng có mạng lưới

chi nhánh rộng khắp đồng nghĩa với việc sẽ có khả năng bán được nhiều sản phamdịch vụ, tiếp xúc được với mọi tầng lớp dân cư, ở mọi vùng lãnh thổ, chiếm lĩnh

được thị phần lớn và luôn sẵn sàng cung ứng sản phâm dịch vụ cho khách hàng

Tuy nhiên dé mở rộng được mạng lưới hoạt động phụ thuộc rất lớn vào tiềm lực tài

chính của ngân hàng đó.

h Năng lực quan tri rủi ro

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở luôn tiềm ân những rủi ro khó lường donhiều nguyên nhân gây nên Rủi ro có thể xuất phát từ những nguyên nhân khách

quan như biến động của môi trường chính trị, thay đôi về chính sách vĩ mô của Nha

nước, hành vi cố tình lừa đảo của khách hàng Rủi ro cũng có thể xuất phát từnhững nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng như sự thiếu hoàn chỉnh, đồng bộtrong các chính sách, quy trình cấp tín dụng, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ làm

công tác tín dụng Do vậy, nâng cao năng lực quản tri rủi ro sẽ đảm bảo hoạt động

cho vay nhu cầu nhà ở phát triển một cách an toàn, hiệu quả hơn Năng lực quản trị

rủi ro hạn chê là nguyên nhân phát sinh ra nợ quá hạn, nợ xâu.

Tiêu đề	Mở rộng hoạt động cho vay mua bất động sản dự án tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân - NCB
Tác giả	Nguyễn Hải Yến
Người hướng dẫn	TS. Phùng Thanh Quang
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Ngân hàng
Thể loại	Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Năm xuất bản	2019
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	98
Dung lượng	25,62 MB