Luận văn thạc sĩ Luật học: Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

ĐINH TRỌNG MINH

GIẢI QUYẾT TRANH CHAP DAT DAI THEO THỦ TỤC TÔ TUNG DAN SỰ TẠI CAC TOA ÁN NHÂN DAN Ở TINH LAO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN HỮU THƯ

HÀ NOI - 2018

riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phan Hữu Thư.

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bat ky công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Đỉnh Trọng Minh

đã trực tiếp hướng dẫn, định hướng và tận tình chỉ dạy trong quá trình tôi thực hiện

luận văn.

Xin được bay tỏ lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu nhà trường, Khoa

Sau đại học, Khoa Luật Dân sự trường Đại học Luật Hà nội đã tạo mọi điều kiệnthuận lợi giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô đã trang bị nhiều kiến thức

quý báu trong quá trình đào tạo tại trường Đại học Luật Hà Nội, anh chị, bạn bè

đồng nghiệp và gia đình đã luôn giúp đỡ và động viên để tôi có đầy đủ điều kiện vàđộng lực dé hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, tháng 9 năm 2018Tác gia

Dinh Trọng Minh

MỞ ĐẦU

Chương 1: MOT SO VAN DE CHUNG VE GIẢI QUYẾT TRANHCHAP DAT DAI THEO THU TUC TO TUNG DAN SU TAI TOA AN NHAN DAN

1.1 Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thu tụctố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

1.2 Pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

tại Tòa án nhân dân

Chương 2: THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP DAT DAI THEO THỦ TỤC TÓ TỤNG DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DAN O TINH LAO CAI VÀ KIÊN NGHỊ HOÀN THIEN

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dânở tỉnh Lào Cai những năm gần đây

2.2 Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai

tại các Tòa án hiện nay

2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranhchấp đất đai tại Tòa án

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra pho biến trong xã hội Đặc biệt, khi nước ta chuyển đôi sang nén kinh té thi truong, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rất đáng được quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, tổn thương đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ôn định chính trị, trật tự an toàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết đứt điểm sẽ dé dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt

quan tâm.

Nhìn chung, trong thời gian qua các quy định của pháp luật về đất đai đã từng bước đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo vệ có hiệu quả chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, góp phần đáng ké vào việc đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm hơn Bộ luật Dân sự năm 1995 đã bước đầu thiết lập cơ chế dé giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Luật Đất đai năm 2013 thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2015 thay thế cho Bộ luật Dân sự năm 2005 đã phần nào giải quyết được những hạn chế trong việc đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất - một trong những quyền cơ bản mang tính đặc thù được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và Luật Dat dai, gop phan ôn định trật tự, an toàn xã hội, thúc đây quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Mặc dù vậy, hiện nay ở nước ta các văn bản pháp luật điều chỉnh việc tranh chấp đất dai và giải quyết tranh chấp đất đai có nhiều nhưng chưa thực sự đồng bộ: nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng

và có phần kém hiệu quả.

Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng Mỗi năm, Tòa án nhân dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp đất đai Nhìn chung, ngành Tòa án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về đất đai, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận răng vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn, trong đó có cả yếu tô khách quan như: Pháp luật chưa thực sự đồng bộ; nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những người tiến hành tổ tụng chưa thực sự nhận thức day đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các tồn tai, vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môn của một số Thâm phán còn hạn chế, v.v

Mặt khác, dé góp phan giải quyết những van đề lý luận và thực tiễn dé hoàn thiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ở nước ta, cần có những công trình khoa học nghiên cứu một cách có hệ thống về các van dé này Đây là việc làm có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn cấp thiết.

Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên và xét thấy địa bàn tỉnh Lào Cai là nơi tác giả sinh sống và làm việc có tình hình tranh chấp đất đai phức tạp và đặc thù nên việc nghiên cứu dé tài “Gidi quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” là một nhu cầu cấp thiết trong tình hình hiện nay.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Van đề tranh chấp đất đai là một chủ đề “zó»g” Vì vậy, các chuyên gia trong ngành, nhà làm luật cùng với tình hình sửa đổi, b6 sung của các bộ

luật, luật và các văn bản quy phạm liên quan cũng xem đây là một đê tài

mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận van đề Liên quan đến dé tài luận văn này có thé ké đến một số nghiên cứu, bài viết đã được công bố: “Giải quyết tranh chấp đất dai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông ”, Luan văn thạc sĩ luật học của tác gia Nguyễn Thị Thu Hà (2013), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Thẩm quyên giải quyết tranh chấp dat dai của Tòa án theo Luật Dat dai năm 2013”, tác giả Đặng Thi Phượng, Tap chí Tòa án nhân dân số 06/2014, Tòa án nhân dân tối cao; “Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất dai theo Luật Dat dai năm 2013”, tac giả Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện, Số chuyên đề 11/2014, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai thông qua Tòa án nhân dân”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Nguyệt Anh (2015), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Hoa giải tranh chấp đất dai - Nội dung quan trong trong pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai”, Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Không Thị Chanh (2015), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Bàn về thẩm quyên, thủ tục giải quyết tranh chấp đất dai tại cơ quan hành chính”, tác giả Lưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý số 05/2015, Trường Dai học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; “So sánh đổi chiếu giữa nội dung Luật Dat dai năm 2013 và Luật Dat dai năm 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai ”, tác giả Nguyễn Quang Tuyên và Nguyễn Vĩnh Diện, Tạp chí Tòa án nhân dân số 24/2015, Tòa án nhân dân tối cao; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp dat dai và thực tiên xét xử tại Tòa án nhân dân quận Binh Thạch, Thành pho Hồ Chi Minh”, Luận văn thạc sĩ luật học cua tác giả Dinh Thị Thanh Thảo (2016), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Những bat cập vé hòa giải ở cơ sở trong giải quyết tranh chấp dat dai theo Luật Đất dai 2013”, tác gia Đỗ Thị Hang, Tạp chí Thanh tra số 05/2016, Thanh tra Chính phủ; “Các dạng tranh chấp dat dai pho biến hiện nay”, Số chuyên đề 02/2017, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về hòa giải tranh chấp đất dai và thực tiễn thi hành trên địa ban quận Long Biên ”, Luận van thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hăng (2017), Trường Đại học Luật Hà

Phước, Tạp chí Luật học số 02/2017, Trường Dai học Luật Ha Nội; “Ban về mối quan hệ giữa Tòa án với cơ quan có thẩm quyên tại địa phương trong giải quyết tranh chấp đất đai”, tac giả Nguyễn Van Dũng (2018), Tap chí Tòa án nhân dân số 22, Tòa án nhân dân tối cao; “Thu jý tranh chấp đất dai theo thủ tục tổ tụng dân sự và thực tiễn áp dụng tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Sơn La”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cao Sơn (2018), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai và thực tiễn ap dụng tai Toa an nhan dân tỉnh Lang Son”, Luận văn thạc sĩ luật

học của tác giả Hoàng Hải Đoàn (2018), Trường Đại học Luật Hà Nội.

3 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là:

- Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau.

- Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự trên địa bàn tỉnh Lào Cai thông qua một số số liệu cụ thê trong những năm gần đây.

4 Phạm vi nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu về khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự; thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục t6 tụng dân sự tại Tòa án cấp sơ thầm.

- Luận văn nghiên cứu về thực trạng các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật tô tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

- Luận văn nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân ở tỉnh Lao Cai.

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài “Giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục t6 tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” có mục đích làm sáng tỏ những van đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án trên địa bàn tỉnh Lào Cai Từ đó đề

Đề đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tố tụng dân dự tại Tòa án nhân dân Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai hiện nay, nguyên nhân phát sinh, giải quyết tranh chấp đất đai và hiệu quả giải quyết các tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Nghiên cứu những van đề lý luận về quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố

tụng dân sự tại Tòa án nhân dân.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng pháp luật dé giải quyết tranh chap đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án hiện nay.

- Nêu các yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai và đưa ra một số kiến nghị, các giải pháp cụ thé, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng nói chung và Tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời song xa hoi.

6 Phuong pháp nghiên cứu

Phương pháp luận nghiên cứu của luận văn là chủ nghĩa Mác - Lê nin

về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng Cộng sản Việt nam và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Đồng thời áp dụng các phương pháp nghiên cứu tổng hợp, như: phân tích, bình luận, so sánh, tổng hợp, diễn dịch và quy nạp.

7.Y nghĩa khoa học và thực tiễn

Luận văn là nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp dat đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua thực

sở khoa học và thực tiễn Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thê có giá trị tham khảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về đất đai trong hệ thống Tòa án nhân dân.

8 Bố cục của luận văn

Ngoài phân mở dau, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận van gồm có 2 chương như sau:

Chương 1: Một số van dé chung về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng

dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai và kiên nghị hoàn thiện.

THEO THU TUC TO TUNG DAN SU TAI TOA AN NHAN DAN

1.1 Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chap dat dai theo thủ tục tô tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

1.1.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục t tụng

dân sự tại Toa an nhân dan

Muốn xây dựng được khái niệm về “giải quyết tranh chấp đất dai”, trước hết phải làm rõ khái niệm “anh chấp đất dai”.

Trong các văn bản pháp luật, thuật ngữ “anh chấp dat dai” cũng được quy định khác nhau Trong Luật Đất đai năm 1987); Luật Đất đai năm 1993 nhà làm luật không đưa ra giải thích chính thức về tranh chấp đất đai, loại tranh chấp này chỉ được xác định thông qua các quy định của pháp luật Đến Luật Dat dai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 tranh chấp đất đai được định nghĩa là: “ranh chấp về quyén và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất dai”.

Trong các công trình nghiên cứu khoa học, các tác giả cũng đưa ra

những quan điểm riêng về tranh chấp dat đai Giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thé khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản ly và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai” Theo khái niệm này thì tranh chấp đất đai được tiếp cận rất rộng, bao gồm tất cả các mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thê khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Còn giáo trình của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh lại đưa ra định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thé (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính” Theo định nghĩa này,

' Xem Điều 9, Điều 21, Điều 22.

? Giáo trình Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb CAND 2016, tr.300.3 Giáo trình Trường Đại học Luật Thành phô Hồ Chí Minh, 2012 Tr.357.

Trong luận văn này, khái niệm tranh chấp đất đai được tác giả tiếp cận theo nghĩa rộng Theo đó, ranh chấp đất dai được hiểu là những mâu thuân, xưng đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thé khi tham gia vào quan hệ pháp

luật đất dai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất dai.

Tranh chap đất đai là loại tranh chấp phố biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp đất đai chiếm phan lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam) Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhăm xác định chính xác việc đương Sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thâm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.

Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục t6 tung dân sự gồm có những loại tranh chấp nào? Hiện nay, có hai ý kiến khác nhau về vấn đề

Y kiến thứ nhất cho rang, tranh chap đất đai là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất Theo ý kiến này, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai phải là tranh chấp giữa các chủ thể về việc xác định phần quyền sử dung đất với một diện tích đất nhất định.

Y kiến thứ hai cho rằng, tranh chấp đất đai bao gồm những loại tranh chấp: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất Theo ý kiến này, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đương nhiên là tranh chấp đất đai Còn các tranh chấp còn lại, mặc dù có liên quan đến một số ngành luật nhất định như Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và gia đình nhưng trong quan hệ tranh chấp vẫn cần xác định quyền và

nghĩa vụ của các chu thê trong việc sử dung dat nên nó là tranh chap dat dai.

có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất Như vậy, tranh chấp đất dai sẽ bao gồm các loại tranh chấp sau:

+ Một là, tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất Các tranh chap phô biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

+ Hai là, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đắt, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho) Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói

+ Ba là, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia.

+ Bốn là, tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất, hoặc sau khi ly hôn.

Hiện nay theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 trang chấp đất đai có thé được giải quyết tại hai co quan có thẩm quyền đó là Uy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án có thê theo hai thủ tục là tố tụng dân sự và tố tụng hành chính Trong luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.

Kết hợp giữa quy định của Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thâm phán

Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, nhận thấy rằng, trong các loại tranh chấp đất đai được phân tích ở trên thì riêng tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi

khởi kiện ra Tòa án Sau khi tranh chấp được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì từng tranh chấp đất đai mà xác định thủ tục áp dụng Đối với loại tranh chấp đất đai có giấy tờ thì sau khi hòa giải không thành thi chỉ duy nhất nhất có một co quan có thâm quyền giải quyết đó là Tòa án và thủ tục áp dụng là t6 tung dan su Đối với loại tranh chấp đất đai không có giấy tờ thì sau khi hòa giải không thành các bên có quyền lựa chọn một trong hai cơ quan có thâm quyền giải quyết đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Nếu sau khi giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính Cơ sở dé phân định thấm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự và t6 tụng hành chính phải dựa vào yêu cầu của các bên tranh chấp dé xác định ban chất của quan hệ tranh chấp Nếu các bên khởi kiện liên quan đến các chủ thể không bình đăng, yêu cầu giải quyết liên quan đến việc xem xét tính đúng đắn của các quyết định hành

chính, hành vi hành chính trong quá trình quản lý nhà nước thi thủ tục áp

dụng là tố tụng hành chính Còn nếu yêu cầu giải quyết liên quan đến các chủ thể bình đăng về địa vị trong quan hệ pháp luật và nội dung yêu cầu liên quan đến việc xác định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất thì thủ tục áp dụng là tố tụng dân sự Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ trải qua các giai đoạn đó là: khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất đai, chuẩn bị xét xử sơ thâm, phiên tòa sơ thâm; nếu sau khi có phán quyết của Tòa án cấp sơ thâm mà đương sự có kháng cáo, viện kiểm sát có kháng nghị phúc thẩm thì quá trình tố tụng có thể phát sinh thêm giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thâm và phiên tòa phúc thâm Trong luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất dai tại Tòa án cap sơ thẩm.

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tô tụng dân sự là việc Toà án sử dụng trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được quy định trong pháp luật tô tụng dân sự dé thảo gỡ những bat dong, xung đội, mâu thuân về quyên và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dung dat dai.

1.1.2 Đặc điểm về giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tỔ tụng

dân sự tại Toa an nhân dân

Tìm hiểu về giải quyết tranh chấp đất đai, cần hiểu những đặc trưng cơ bản của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự như sau:

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai tại Toa án được thực hiện bởi Tòa án với tư cách là cơ quan tài phán mang tính quyền lực Nhà nước và được tiễn hành theo trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ Đề giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng hoặc thỏa thuận Pháp luật đất đai không quản lý cách thức thỏa thuận hay thương lượng, chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan Nhà nước vào việc giải quyết đó Điều này thể

hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ

thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho các bên đương sự nếu như các bên không có sự thống nhất Khi đã có sự tham gia của cơ quan Nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan Nhà nước nắm rõ chủ thé nào có thâm quyên giải quyết tranh chấp và lựa chọn phương thức giải quyết theo trình tự, thủ tục phù hợp Trong các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án có ưu điểm vượt trội hơn so với các phương thức khác đó là mức độ các chủ thể được bảo vệ quyền lợi là cao nhất Bởi, Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, chức năng là bảo vệ quyền con người, quyền công dân; do đó phán quyết của Tòa án chắc chắn phải được bảo đảm bằng sự cưỡng chế của quyền lực Nhà nước Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án có hiệu lực pháp luật và được bao đảm bang quyén lực Nhà nước nên là cơ sở để bảo đảm quyên và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các bên tham gia tranh chấp qua đó cũng thé hiện tính nghiêm minh và thượng

tôn pháp luật Ngoài ra, hoạt động xét xử của Tòa án được tiễn hành theo một trình tự tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật, bảo đảm tính công khai, minh bạch tạo điều kiện dé người dân và công luận xã hội giám sát hoạt động này dé dang hơn Thông qua đó, giúp loại trừ đến mức thấp nhất những sai sót trong việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý cao nhất Vì vậy, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với các bên đương sự Hay nói cách khác, phán quyết của Tòa án phải bảo đảm được quyên và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp Tuy nhiên, một hạn chế của phương thức này là do phải tuân thủ theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thường kéo dai, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp Nhat là trong tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp có tình không hợp tác dé kéo dai quá trình giải quyết tranh chấp thi có thé gây ra ton that rat lớn về kinh tế.

Thứ hai, đỗi tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ của các chủ thé trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai Quan hệ pháp luật đất đai là một quan hệ xã hội thuộc hệ thống luật tự vì nó được hình thành dựa trên sự tự do, tự nguyện và bình đăng Tuy nhiên, đặc thù của quan hệ đất đai là các quyền và nghĩa vụ của các chủ thé liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, sử dụng và những lợi ích vật chất khác phát sinh từ quá

trình phát sinh một loại tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của các bên tranh

chấp tài sản đó thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước là đại diện chủ sở hữu Chủ thê trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được Nhà nước giao dat, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyền quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất Giống như các tranh chấp khác, chủ thể của các tranh chấp đất đai có thể là các cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp.

Tứ ba, giải quyết tranh chap đất đai tại Tòa án là hoạt động giải quyết cuối cùng sau khi tranh chấp đã được giải quyết ở giai đoạn khác mà không đạt kết quả (trừ một số trường hợp nhất định) Theo quy định của phát luật đất đai hiện hành, tranh chấp đất đai được chia làm hai loại là tranh chấp đất đai có giấy tờ và tranh chấp đất đai không có giấy tờ Đối với loại tranh chấp đất đai có giấy tờ thì thâm quyên giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân; còn tranh chấp đất đai không có giấy tờ thì các chủ thé tranh chấp có quyên lựa chọn giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết Ngoài ra, trong các loại tranh chấp đất đai thì chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng dat là phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành thì các đương sự có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự Nếu các bên tranh chấp chưa thực hiện thủ tục hòa giải

cơ sở mà đã khởi kiện ra Tòa thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện với lý do

quan hệ tranh chấp chưa đủ điều kiện khởi kiện Từ đó, có thé thấy, phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, trong một số trường hợp là phương thức cuối cùng dé bảo vệ quyền lợi của chủ thể trong lĩnh vực đất đai sau khi đã sử dụng một số phương thức khác.

1.2 Pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất

đai tại Tòa an nhân dân

1.2.1 Khởi kiện và thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai Điều kiện dé khởi kiện và thụ lý vụ án dân sự bao gồm: Thứ nhất, điều kiện về chủ thé khởi kiện

Để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai thi chủ thé khởi kiện phải có quyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Đây là điều kiện đầu tiên phải xác định khi đương sự thực hiện việc khởi kiện Người khởi kiện tranh chấp về đất đai có quyền khởi kiện được hiểu là phải có quyền và lợi ích hợp pháp trong lĩnh vực đất đai bị xâm phạm Người khởi kiện phải có năng lực hành vi tô tụng dân sự được hiểu là người đó phải từ đủ 18 tuổi trở

lên và có kha năng nhận thức, làm chủ hành vi.

Thứ hai, tranh chấp dat dai được khởi kiện phải thuộc thẩm quyên giải quyết của Tòa án

Tòa án chỉ thụ lý vụ án dân sự đối với những tranh chấp thuộc thâm quyền giải quyết của mình Việc xác định thâm quyền là một điều kiện cần thiết để bảo đảm cho hoạt động bình thường và hợp lý của bộ máy Nhà nước Đồng thời, việc phân định thẩm quyền giữa các Tòa án cũng góp phan cho các Tòa án thực hiện đúng nhiệm vụ và người dân dễ dàng thực hiện quyền khởi kiện Thâm quyền của Tòa án được xác định một cách chính xác sẽ tránh được sự chồng chéo trong việc thực hiện nhiệm vụ của Tòa án, góp phân giải quyết đúng đắn, tạo điều kiện cho các đương sự tham gia tô tụng bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của mình Đề vụ án dân sự được thụ lý, đơn khởi kiện phải gửi đến đúng Tòa án có thâm quyên giải quyết.

Ví du: A đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất X Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho B nhưng phần diện tích đất được cấp lại trùng với một phần diện tích đất mà A đã được cấp Khi đó, A có thê lựa chọn nhiều cách ứng xử khác nhau để bảo vệ quyên lợi của mình Nếu A khởi kiện Ủy ban nhân dân yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là vụ án thuộc thâm quyền giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính vì các chủ thể trong vụ án này một bên là công dân, một bên là cơ quan quyền lực Nhà nước liên quan đến việc ban hành các quyết định hành chính Nếu sau khi A và B hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành và A khởi kiện B ra Tòa án yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sử dụng đất với phần diện tích đất đang tranh chấp thì vụ án này thuộc tham quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tổ tụng dân sự Bởi lẽ, đây là tranh chấp đất đai thuộc loại ai là người có quyền sử dụng đất giữa hai chủ thể bình dang nên nó thuộc tranh chấp trong lĩnh vực dân sự Do đó, để Tòa án chấp nhận giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đó phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố

tụng dân sự.

Thứ ba, tranh chấp dat dai mà các bên yêu cau Tòa án giải quyết phải chưa được giải quyết tại một cơ quan Nhà nước có thẩm quyển hoặc giải quyết bằng một bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

Về nguyên tắc chung, nếu quan hệ dân sự đã được giải quyết thì Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các bên Điều này là hợp lý để tránh một quan hệ pháp luật mà có nhiều phán quyết của co quan có thẩm quyên giải quyết và tránh sự quá tải về khối lượng công việc mà Tòa án phải giải quyết nêu các bên yêu cầu giải quyết nhiều lần Nguyên tắc đó cũng được áp dụng trong việc xem xét đơn yêu cầu của các bên đối với các tranh chấp về đất đai Tuy nhiên, cần chú ý rằng, đối với các tranh chấp đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu thì các đương sự có quyền khởi kiện lại theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố

tụng Dân sự năm 2015.

Ngoài các điều kiện ở trên, để được Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai thì cần phải đáp ứng một số điều kiện khác Cụ thể:

- Điều kiện về nộp tiền tạm ứng án phí sơ thâm Việc pháp luật quy định khi đi kiện các đương sự có yêu cầu phải nộp tiền tạm ứng án phí là một cơ chế rằng buộc dé tránh sự lạm quyền khởi kiện của các đương sự Mức tạm ứng án phí được tính theo từng vụ án dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất có tranh chấp trong vụ án về đất đai Để xác định mức tạm ứng án phí sơ thâm cần căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQHI4 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, trong đó có hướng dẫn về việc xác định tiền án phí trong vụ án dân sự.

- Ngoài yêu cầu về việc khởi kiện phải đúng thẩm quyền dân sự của Tòa án theo loại việc thì muốn được Tòa án thụ lý, vụ án đó phải khởi kiện đúng tham quyền của Tòa án theo cấp và lãnh thổ.

Thâm quyên theo cấp được xác định theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Thông thường, các vụ án tranh chấp về đất đai sẽ thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, khi trong vụ án xuất hiện các dau hiệu như đương sự ở nước ngoài, tài sản ở nước ngoài, ủy thác tư pháp ở nước ngoài thì vu án đó sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Tham quyén của Toa án theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại Điều 39, 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Nguyên tắc xác định thâm

quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với các vụ án tranh chấp đất đai được xác

định như sau:

Một là, tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thâm quyền giải quyết Đối với tranh chấp bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có điều kiện thuận lợi nhất trong việc giải quyết vu an Sở di pháp luật tố tụng dân sự quy định như vậy là bởi vì pháp luật hiện hành tiếp thu tinh thần các học lí pháp luật thế giới và các đạo luật

của Việt Nam những thời kì trước xem xét phân chia tài sản theo 2 loại là động sản và bat động san dựa theo tinh chất cơ hoc của tài sản Tinh co học ở đây có thé hiểu là khả năng dịch chuyển của tài sản trong không gian, theo đó bất động sản thường là những tài sản khó có khả năng dịch chuyển trong không gian, mang đặc tính vật lí tồn tại khá bền vững và lâu dài về mặt thời gian (trừ tàu bay, tàu biển) Vì vậy, trong giao dịch dân sự các chủ thé thường tìm hiểu thông tin của bất động sản thông qua những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý Trên thực tế, các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bat động sản do cơ quan địa chính hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó lưu giữ Do đó, Tòa án nơi có bất động sản sẽ là Tòa án có điều kiện tốt nhất để tiễn hành xác minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bat động sản Trong hoạt động tố tụng, nếu Tòa án được tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác minh thông tin liên quan đến bất động sản sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả Tòa án và các đương sự, đồng thời, giúp Tòa án nhìn nhận vụ án một cách đúng đắn, khách quan, qua đó các tranh chấp sẽ được giải quyết công bằng, đúng pháp luật.

Một vu án được coi là tranh chấp về bat động sản phải đáp ứng 2 điều kiện đó là: tranh chấp đó phải có đối tượng tranh chấp là bất động sản và quan hệ về bat động sản phải là quan hệ chính Nếu thiếu một trong hai điều kiện nêu trên thì tranh chấp không được coi là tranh chấp về bất động sản Ví dụ: Ngày 27/8/2012 anh M chuyên quyền sử dụng mảnh dat có diện tích 130 mí (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho anh N với giá 3 ty đồng Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực Theo hợp đồng, anh N sẽ trả cho anh M 2,5 tỷ đồng, còn 500 triệu đồng sẽ trả dần

trong 2 năm sau Tuy nhiên, sau 2 năm anh N van không trả được sô tiên còn

nợ Anh M đã khởi kiện anh N ra tòa, yêu cầu anh N phải trả cho mình số tiền còn thiếu Trong tình huống này, tranh chấp xảy ra có liên quan đến bất động sản, nhưng bất động sản không phải là đối tượng chính của tranh chấp Đối tượng tranh chấp chính trong tình huống là về hợp đồng dân sự (quyền đòi nợ) nên vụ án này không được coi là tranh chấp về bất động sản.

Theo đó, trong vụ án về ly hôn nếu vợ chồng có yêu cầu chia tài sản là bất động sản thi vụ án đó chỉ được coi là tranh chấp “có liên quan đến bat động san” mà không phải tranh chấp “về bat động sản” Có thé nhận định chắc chăn như vậy bởi lẽ: trong vụ án về yêu cau ly hôn, đồng thời có yêu cầu chia tài sản chung là bat động sản thì quan hệ chính trong vụ án là quan hệ về ly hôn Quan hệ yêu cầu chia tài sản chung là bất động sản mặc dù có đối tượng của tranh chấp là bất động sản nhưng nó không phải là quan hệ chính mà Tòa án hướng tới để giải quyết Quan hệ yêu cầu chia tài sản là quan hệ “kéo theo” của quan hệ ly hôn Sở dĩ trong vụ án về Hôn nhân và gia đình, ngoài quan hệ ly hôn, Tòa án thường giải quyết luôn cả van đề nuôi con và tài sản khi có yêu cầu của đương sự là vì muốn tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết vụ an, tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự khi vụ án đó có những quan hệ có tính chất liên quan đến nhau Từ đó có thê kết luận: trong lĩnh vực Hôn nhân và gia đình có một tranh chấp được coi là tranh chấp về bat động san đó là ranh chấp về chia tài sản chung vợ chong trong thời ki hôn nhân, trong đó có tài sản là bất động sản Trong trường hợp này quan hệ mà Tòa án hướng đến dé giải quyết là quan hệ về tài sản Ở đây, quan hệ hôn nhân vẫn tồn tại, các đương sự chỉ yêu cầu Tòa án phân chia khối tài sản chung vợ chồng thành tài sản riêng của mỗi bên Và đương nhiên khi trong khối tài sản chung của vợ chồng có bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thâm quyền giải quyết.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì Tòa án có thâm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản Đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp mà xác định thâm quyền Nếu đối tượng trong tranh chấp là bất động sản thì áp dụng nguyên tac Tòa án nơi có bat động sản có thâm quyền giải quyết Ví dụ, A chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho B với giá 2 tỷ đồng theo thỏa thuận.

Sau đó, B không trả tiền cho A nên A đã khởi kiện B để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyên lợi của mình Nếu A khởi kiện B yêu cầu B trả tiền theo hợp đồng thì đối tượng trong tranh chấp là nghĩa vụ hợp đồng nên thấm quyền giải quyết của Tòa án không phải là Tòa án nơi có bất động sản Nếu A khởi kiện B yêu cầu B trả lại nhà thì đối tượng của tranh chấp là bất động sản nên Tòa án có thâm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản Đối với tranh chấp về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về việc xác định thâm quyền Có ý kiến cho rằng loại quan hệ nay không áp dụng nguyên tắc Tòa án nơi có đất có thâm quyên giải quyết; ý kiến khác lại cho rằng Tòa án có thẩm quyền phải là Tòa án nơi có đất; hoặc có ý kiến lại cho rằng Tòa án có thâm quyền phải là Tòa án nơi mở thừa kế Xét về góc độ thực tiễn, tác giả cho rằng Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có điều kiện thuận tiện nhất dé giải quyết các tranh chấp về chia thừa kế là quyền sử dụng đất.

Tóm lại, trong tranh chấp đất đai, nguyên tắc Tòa án nơi có đất có thâm quyên giải quyết sẽ được áp dụng cho những vụ án sau: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản vợ chồng trong thời kì hôn nhân là quyền sử dụng đất; tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất nhưng đối tượng tranh chấp là bất động sản; tranh chấp về chia di sản thừa kế là bất động sản.

Điều kiện vụ án tranh chấp đất đai phải được hòa giải tiền tố tụng trước khi khởi kiện Trong các loại tranh chấp đất đai, không phải tranh chấp nào cũng phải thực hiện thủ tục hòa giải tiền tố tụng Đối với tranh chấp đất đai liên quan đến việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, chia tài sản vợ chồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn là quyền sử dung đất, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng dat thì các bên có quyền kiện thăng đến Tòa án mà không cần qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án Tuy nhiên với loại tranh chấp này cần xác định như sau: với tranh chấp có giấy tờ thì Tòa án có thâm quyền giải quyết; đôi với tranh chấp không có giấy tờ thì các bên được lựa chọn hoặc giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu

Uy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyên giải quyết; nếu Ủy ban nhân dân huyện giải quyết không thỏa đáng thì các bên có quyền kiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Sở di pháp luật quy định như vậy vì tranh chấp ai là người có quyền sử dụng dat thì Uy ban nhân dân - cơ quan quản lý dat đai là chủ thé có điều kiện thuận tiện nhất trong việc giải quyết tranh chấp Do đó, với loại tranh chấp

này mà các đương sự chưa thực hiện thủ tục hòa giải thì Tòa án sẽ trả lại đơnkhởi kiện.

1.2.2 Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Khi các tranh chấp dân sự xảy ra, các chủ thé có quyền tự thỏa thuận với nhau để giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các tranh chấp, có nhiều trường hợp các chủ thé không thé tự thỏa thuận với nhau và yêu cầu Tòa án giải quyết Từ khi thụ lý vụ án dân sự, Tòa án chính thức xác nhận thâm quyên và trách nhiệm của mình trong việc giải quyết vụ án dân sự Nếu như hòa giải không thành, Tòa án phải củng cố, hoàn thiện hồ sơ vụ án dé đưa vu án ra xét xử ở tại phiên tòa Các hoạt động này của Tòa án được gọi là chuẩn bị xét xử.

Như vậy, ta có thê đưa ra khái niệm chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự như sau: Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là tạo mọi điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật cho việc xét xử một vụ án lần đầu tại một Toà án có thâm quyên.

Hiện nay trong khoa học pháp lý, có nhiều cách tiếp cận khác nhau về khái niệm “chuẩn bị xét xử sơ thẩm” Nhưng hiểu chuẩn bị xét xử sơ thẩm với tính chất là một hoạt động tô tụng theo khái niệm thì chuẩn bị xét xử sơ thâm gồm những công việc cụ thể do những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tiến hành trên cơ sở quy định của pháp luật, phù hợp với địa vị tố tụng của họ dé phuc vu truc tiép cho thu tuc xét xtr so tham Cac công việc chuẩn bị xét xử chủ yếu của Tòa án bao gồm: phân công Thâm phán giải quyết vụ án; thông báo việc thụ lý vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự ; quyết định

đưa vụ án ra xét xử và triệu tập những người tham gia tô tụng đến tham gia

phiên tòa.

Chuan bị xét xử sơ thầm vụ án dân sự được bat dau từ khi Tòa án thụ lý vụ án dân sự và kết thúc khi Tòa án mở phiên toà xét xử sơ thâm vu án dân sự Day là hoạt động tố tụng bao gồm những công việc cụ thé do Tòa án tiến hành nhằm chuẩn bị những điều kiện cần thiết cho việc xét xử sơ thâm vụ án

dân sự.

Hoà giải là hoạt động t6 tung bắt buộc của Toa án trong giai đoạn này được quy định tại Điều 10 và Điều 205 Bộ luật Tố tụng Dân sự Khi tiến hành hoà giải giữa các đương su, Tòa án giữ vi trí đặc biệt quan trong.

Với tư cách là cơ quan xét xử của Nhà nước, Tòa án phải chủ động trong việc

hoà giải để giúp đỡ các đương sự thoả thuận với nhau Tuy nhiên, không phải bat ky vu án dan sự nao Toa án cũng phải tién hanh hoa giải, các vu án thuộc trường hợp những vụ án dân sự không được hoà giải (Điều 206 Bộ luật Tố tụng Dân sự) và những vụ án dân sự không tiến hành hoa giải được (Điều 207 Bộ luật Tổ tụng Dân sự) thì Toà án không tiễn hành hoà giải.

Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự có mối liên hệ mật thiết với các hoạt động tố tụng khác, trong quá trình chuẩn bị xét xử Tòa án sẽ nghiên cứu hồ sơ và tiễn hành các công việc cần thiết Việc chuẩn bị xét xử có liên quan mật thiết đến phiên toà sơ thâm và hoạt động tô tung của Tòa án sau này Nếu việc chuẩn bị xét xử mà tốt thì phiên toà sơ thâm diễn ra mới được thuận lợi, hạn chế tình trạng hoãn phiên toà do các yếu tô chủ quan cũng như hạn chế tình trạng xét lại Bản án, Quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án Bên cạnh đó, chuẩn bị xét xử một cách đầy đủ cũng giúp cho Toà án cấp phúc thâm giải quyết các kháng cáo, kháng nghị nhanh chóng, thuận lợi.

Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là giai đoạn thứ hai của quá trình t6 tung dan su Day la giai doan t6 tung dân sự quan trọng, trong đó, Toa án xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, từ đó xác định được đầy đủ nguyên đơn, bị đơn, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan Khi đã xác định được các đương sự trong vụ án, Toà án có thể yêu cầu họ cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình hoặc bác lại yêu cầu của đương sự khác Nếu cần phải bổ sung chứng cứ thì Toà án sẽ thu thập theo quy định của pháp luật tố tung dân sự dé hoàn thiện hé sơ vụ án.

Việc thu thập, xác minh chứng cứ đầy đủ sẽ bảo đảm tính khách quan, chính xác, bảo vệ đúng quyền và lợi ích hợp pháp của người bị vi phạm Nếu xác định thiếu đương sự trong vụ án sẽ ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợp pháp của họ, đồng thời việc thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án sẽ thiếu toàn diện, thiếu chính xác.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự, Tòa án sẽ tiễn hành nghiên cứu, xem xét hồ sơ vụ án Từ đó, Tòa án sẽ kiểm tra thật kỹ lưỡng tất cả các van đề liên quan tới vụ án dé chuẩn bị tốt cho phiên tòa sơ thâm, đồng thời dự liệu một số khó khăn gặp phải trong quá trình tiến hành giải quyết vụ án Không chỉ có vậy, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự, các đương sự có thể chuẩn bị cả về mặt tâm lý cũng như kiến thức pháp luật để sẵn sàng cho phiên tòa sơ thâm được tiễn hành sau đó.

Có thể nói, giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là giai đoạn rất quan trọng, tuy không đưa ra những phán quyết như giai đoạn xét xử sơ thâm, phúc thầm nhưng nó làm tiền đề, cơ sở pháp lý vững chắc bao đảm cho việc xét xử và ra các phán quyết của Toà án được khách quan, toàn diện và

đúng pháp luật.

Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự được tiễn hành dựa trên ý nghĩa quan trọng của giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thấm vụ án dân sự Đồng thời, các công việc cần thực hiện khi tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự như phân công Thâm phán giải quyết vụ án; thông báo việc thụ lý vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự và quyết định đưa vụ án ra xét xử, còn được thực hiện dựa trên những nguyên tắc bảo đảm quyền tham gia tổ tụng của đương sự Ví dụ như khi lập hồ sơ vụ án, cần bảo đảm nguyên tắc cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự; Tòa án chỉ có thê giải quyết một cách chính xác và công băng khi có đầy đủ các chứng cứ và các tình tiết của vụ án dân sự đã được làm sáng tỏ Ngoài ra, việc tiễn hành giai đoạn chuan bị xét xử so thâm còn dựa trên cơ sở bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa; đồng thời bảo đảm sự bình đăng giữa các bên đương sự.

1.2.3 Phiên tòa sơ thẩm về giải quyết tranh chấp đất dai

Chuẩn bị khai mạc phiên tòa được quy định tại Điều 237 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 là thủ tục của Thu ky Tòa án gồm các công việc: phd

biến nội quy, xác định sự vắng mặt có mặt theo giấy giới thiệu, ôn định trật tự, yêu cầu mọi người đứng dậy khi Hội đồng xét xử vào làm việc.

Sau khi chuẩn bị khai mạc phiên tòa thì thủ tục bắt đầu phiên tòa gồm

các công việc sau:

1.2.3.1 Khai mạc tại phiên tòa

- Chủ tọa phiên tòa khai mạc phiên tòa và đọc quyết định đưa vụ án ra

xét xử.

- Thư ký phiên tòa báo cáo Hội đồng xét xử về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia phiên tòa theo giấy triệu tập, giấy báo của Tòa án và lý do vắng mặt.

- Chủ tọa phiên tòa kiểm tra lại sự có mặt của những người tham gia phiên tòa theo giấy triệu tập, giấy báo của Tòa án và kiểm tra căn cước của đương sự, người tham gia tố tụng khác.

- Chủ tọa phiên tòa phổ biến quyền, nghĩa vu của đương sự và của người tham gia tô tụng khác.

- Chủ toạ phiên tòa giới thiệu họ, tên những người tiến hành tố tụng,

người giám định, người phiên dịch.

- Chủ tọa phiên tòa hỏi những người có quyền yêu cầu thay đổi người tiễn hành tố tụng, người giám định, người phiên dịch xem họ có yêu cầu thay đổi ai không.

- Yêu cầu người làm chứng cam kết khai báo đúng sự thật, nếu khai

không đúng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trừ trường hợp người làm

chứng là người chưa thành niên.

- Yêu cầu người giám định, người phiên dịch cam kết cung cấp kết quả giám định chính xác, phiên dịch đúng nội dung cần phiên dịch.

1.2.3.2 Thủ tục hỏi đương sự về việc thay đổi, bồ sung, rút yêu cau Chủ tọa phiên tòa hỏi đương sự về các vấn đề sau đây:

- Hỏi nguyên đơn có thay đôi, bố sung, rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện hay không.

- Hỏi bị đơn có thay đôi, bố sung, rút một phân hoặc toàn bộ yêu cầu phản tố hay không.

- Hỏi người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có thay đôi, bố sung, rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu độc lập hay không.

1.2.3.3 Hỏi đương sự vỀ việc các đương sự có thỏa thuận được với

nhau không

Chủ tọa phiên tòa hỏi các đương sự có thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án hay không: trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của họ là tự nguyện, không vi phạm điều cắm của luật và không trái đạo đức xã hội thì Hội đồng xét xu ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc giải quyết vụ

Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ

tục phúc thâm.

Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự chỉ có thé bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thâm nếu có căn cứ cho răng sự thỏa thuận đó là do bị nhằm lẫn, lừa dối, de dọa, cưỡng ép hoặc vi phạm điều cắm của

luật, trái đạo đức xã hội.

1.2.3.4 Trình bày cua đương sự

Trường hợp có đương sự vẫn giữ nguyên yêu cầu của mình và các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì các

đương sự trình bày theo trình tự sau đây:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày về yêu cầu và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu của nguyên don là có căn cứ và hợp pháp Nguyên đơn có quyền bổ sung ý kiến.

- Trường hợp cơ quan, tô chức khởi kiện vụ án thì đại diện cơ quan, tổ chức trình bày về yêu cầu và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu khởi kiện

là có căn cứ và hợp pháp.

- Người bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của bi đơn trình bày ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu của nguyên đơn; yêu cầu phản tố, đề nghị của bị đơn và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu, dé nghị đó là có căn cứ và hop pháp Bị đơn có quyên bồ sung ý kiến.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối với yêu cầu, đề nghị của nguyên don, bi đơn; yêu cầu độc lập, đề nghị cua người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu, đề nghị đó là có căn cứ và hợp pháp Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền bồ sung ý kiến.

1.2.3.5 Hỏi tại phiên tòa

Trình tự hỏi tại phiên tòa như sau:

- Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn hỏi trước, tiếp đến bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bi đơn, sau đó là người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Những người tham gia tố tụng khác - Chủ tọa phiên tòa, Hội thầm nhân dân - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

1.2.3.6 Tranh luận tại phiên tòa

Trinh tự phát biểu khi tranh luận:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày Nguyên đơn có quyền bổ sung ý kiến Trường hợp cơ quan, tổ chức khởi kiện thì đại điện cơ quan, tô chức trình bày ý kiến Người có quyền và lợi ích hợp pháp được bảo vệ có quyền bé sung ý kiến.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tranh luận, đối đáp Bị đơn có quyền bồ sung ý kiến.

- Người bảo vệ quyền va lợi ích hợp pháp của người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền bồ sung ý kiến.

- Các đương sự đối đáp theo sự điều khiến của chủ tọa phiên tòa 1.2.3.7 Phát biểu của Kiểm sát viên

Sau khi những người tham gia tố tụng phát biểu tranh luận và đối đáp xong, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thâm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng

trong quá trình giải quyết vụ án ké từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án.

1.2.3.8 Nghị an

Sau khi kết thúc phan tranh luận, Hội đồng xét xử vào phòng nghị án để nghị án.

Khi nghị án phải có biên bản ghi lại các ý kiến đã thảo luận và quyết định của Hội đồng xét xử Biên bản nghị án phải được các thành viên Hội đồng xét xử ký tên tại phòng nghị án trước khi tuyên án.

Trường hợp vụ án có nhiều tình tiết phức tạp, việc nghị án đòi hỏi phải có thời gian dài thì Hội đồng xét xử có thé quyết định thời gian nghị án nhưng không quá 05 ngày làm việc, ké từ khi kết thúc tranh luận tại phiên tòa.

Hội đồng xét xử phải thông báo cho những người có mặt tại phiên tòa và người tham gia tố tụng vắng mặt tại phiên tòa về giờ, ngày và địa điểm tuyên án Trường hợp Hội đồng xét xử đã thực hiện việc thông báo mà có người tham gia tố tụng vắng mặt vào ngày, giờ và địa điểm tuyên án thì Hội đồng xét xử vẫn tiến hành việc tuyên án theo quy định tại Điều 267 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

1.2.3.9 Tuyên an

Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án với sự có mặt của các đương sự, đại diện cơ quan, tô chức và cá nhân khởi kiện Trường hợp đương sự có mặt tại phiên tòa nhưng vắng mặt khi tuyên án hoặc vắng mặt trong trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 264 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Hội đồng xét xử vẫn tuyên đọc bản án.

Khi tuyên án, mọi người trong phòng xử án phải đứng dậy, trừ trường

hợp đặc biệt được sự đồng ý của chủ tọa phiên tòa Chủ tọa phiên tòa hoặc một thành viên khác của Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án và có thê giải thích thêm về việc thi hành bản án và quyền kháng cáo.

Trường hợp Tòa án xét xử kín theo quy định thì Hội đồng xét xử chỉ tuyên công khai phần mở đầu và phần quyết định của bản án.

Trường hợp đương sự cần có người phiên dịch thì người phiên dịch phải dịch lại cho họ nghe toàn bộ bản án hoặc phần mở đầu và phần quyết

định của bản án được tuyên công khai.

¬ Kết luận Chương 1

Tranh châp đât đai là một hiện tượng tât yêu xảy ra trong giai đoạn

nước ta đang xây dựng nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đất đai từ chỗ được giao sử dụng, không phải thu tiền sử dụng chuyên thành

một thứ hàng hóa có giá tri trên thi trường nên đã làm nảy sinh những mâu

thuẫn về quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai ngày càng tăng không chỉ về số lượng mà còn về tính chất phức tạp của tranh chap; có thé phân tranh chap đất đai thành nhiều loại khác nhau dựa trên những tiêu chí khác nhau.

Giải quyết tranh chấp đất đai là một việc làm cấp thiết hiện nay vì tranh chấp đất đai kéo dài có thể bị những thành phần phản động kích động, lôi kéo người dân tạo ra “điểm nóng” làm mất 6n định an ninh chính trị Việc giải quyết dứt điểm tranh chấp đất đai mang lại những lợi ích lớn về an ninh, chính trị, kinh tế, xã hội Tuy tranh chấp đất đai rất phong phú, đa dạng nhưng việc giải quyết phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Hiện nay, ở nước ta có các phương thức dé giải quyết tranh chấp dat dai là: hòa giải, giải quyết tại các cơ quan hành chính và giải quyết tại các Tòa án Tuy nhiên theo quy luật chung của thế giới cũng như định hướng của Đảng và Nhà Nước thì khi tranh chấp dat đai xảy ra néu không hòa giải được thì sẽ do hệ thống Tòa án có thâm quyên giải quyết.

Quá trình kế thừa, xây dựng và phát triển, hệ thống pháp luật nội dung và hình thức về giải quyết các tranh chấp đất đai ngày càng được hoàn thiện, tạo ra một hành lang pháp lý an toàn để các bên tranh chấp đất đai vận dụng nhằm bảo vệ quyên và lợi ich hợp pháp của mình, đồng thời cũng là căn cứ dé cơ quan có thâm quyên áp dụng giải quyết các tranh chấp đất dai cho phù

hợp.

Chương 2

THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP DAT DAI THEO THỦ TỤC TÓ TỤNG DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN Ở TỈNH LÀO CAI

VA KIEN NGHỊ HOAN THIEN

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai những năm gần đây

2.1.1 Danh giá sơ bộ

Trong những năm trở lại đây, những tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai hết sức phức tạp, không chỉ tăng về số lượng mà còn tăng cả về tính chất phức tạp của tranh chấp Theo số liệu thống kê từ năm 2013 đến năm 2017, riêng Tòa án nhân dân thành phố Lao Cai đã thụ lý tông số vụ án liên quan đến giải quyết tranh chấp về đất đai như sau:

Năm 2013: Thụ lý 109 vụ việc liên quan đến đất đai trong đó đã giải quyết được 35 vụ liên quan đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đạt 32,1 %; tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất là 1 vụ, chiếm 0,9%; hợp tác xã bị giải thể là 4 vụ, chiếm 3,6%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 7 vụ, chiếm 6,4%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 33 vụ, chiếm 30,2%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất 29 vụ, chiếm 26,6% Tòa án đưa ra xét xử 7 vụ; công nhận sự thỏa thuận giữa các

đương sự 87 vụ; đình chỉ 9 vụ; tạm đình chi 6 vụ.

Năm 2014: Thụ lý 134 vụ việc liên quan đến đất đai, trong đó đã giải quyết được 65 vụ liên quan đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đạt 48,5% đền bù giải phóng mặt băng là 1 vụ, chiếm 0,7%; hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất là 2 vụ, chiếm 1,5%; hợp tác xã bị giải thể là 5 vụ, chiếm 3,7%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 31 vụ, chiếm 23,1%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 30 vụ, chiếm 22,4% Tòa án đưa ra xét xử 15 vụ, công nhận sự thỏa thuận của

các đương sự 104 vụ; Dinh chỉ 7 vụ, tạm đình chi 8 vụ.

Năm 2015: Thụ lý 69 vụ việc liên quan đến đất đai, trong đó đã giải quyết được 23 vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất,

đạt 33,3 %; tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất là 1 vụ, chiếm 1,4%; hợp tác xã bị giải thể là 4 vụ, chiếm 5,8%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 2 vụ, chiếm 2,9%;

tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 20 vụ, chiếm 28,9%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 19 vụ, chiếm 27,5% Tòa án

đưa xét xử 8 vụ, công nhân sự thoả thuận của các đương sự là 58 vụ; Dinh chi2 vụ; Tạm đình chỉ 01 vụ.

Nam 2016: Thụ lý 78 vu, đã giải quyết được 42 vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyên nhượng đất, đạt 53,8%; hợp tác xã bị giải thể là 4 vụ, chiếm 5,1%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 3 vụ, chiếm 3,8%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 14 vụ, chiếm 17,9%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 15 vụ, chiếm

19,2% Toa án đưa ra xét xử 18, Tòa công nhân sự thoả thuận của các đươngsự là 59 vụ; Dinh chỉ 01 vụ.

Năm 2017: Thụ lý 114 vụ, đã giải quyết được 62 vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyên nhượng đất, đạt 54,4%; hợp tác xã bị giải thé là 4 vụ, chiếm 3,5%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 1 vụ, chiếm 0,9%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 22 vụ, chiếm 19,3%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 25 vụ, chiếm 21,9% Tòa án đưa ra xét xử 7, Tòa công nhân sự thoả thuận của các

đương sự là 103 vụ; Dinh chi 01 vụ; Tạm đình chỉ 03 vu.

(Số liệu trên tác giả trích lay từ báo cáo tổng kết cuối năm của ngành Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai)

Có thể khái quát kết quả đạt được trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất, quá trình giải quyết tranh chấp đất dai tại các Tòa án nhân

dân tỉnh Lào Cai luôn thượng tôn pháp luật.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật Tố tụng Dân sự Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có

quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp dé khởi kiện vụ án tại Tòa án có thâm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó) Trong quá trình giải quyết tranh chấp, dựa vào độ phức tạp, tính chất đặc thù và các quan hệ khác nhau trong đời sống, Tòa án có thẩm quyền có thé xem xét áp dụng Luật Dat

đai, Luật Công chứng, Luật Xây dựng, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Nhà

ở, Luật Đầu tư, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành khác đề giải quyết vụ

Thứ hai, Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai luôn giữ gìn đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước trong giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp trong lĩnh vực đất đai tác động lớn đến tâm lý, tính thần của không chỉ đối với người trực tiếp tham gia vào tranh chấp mà còn có thé gây nên tình trạng căng thắng, mất đoàn kết, mất ôn định trật tự xã hội, làm ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân đối với đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước Do đó, các phương thức giải quyết loại tranh chấp này ngoài việc bảo đảm quyền, lợi ích của người dân, của Nhà nước thì còn phải góp phần ôn định lòng người, ôn định trật tự an ninh, xã hội, củng cô lòng tin của nhân dân đối với Đảng, Nhà nước Để nâng cao chất lượng xét xử, Tòa án nhân dân trong tỉnh đã triển khai đồng bộ các giải pháp góp phần giữ gìn ôn định trật tự xã hội, tạo sự đồng thuận và xây dựng khối đoàn kết trong nhân dân Thông qua các buổi sinh hoạt chi bộ, họp giao ban, lãnh đạo Tòa án thường xuyên quán triệt, triển khai thực hiện các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước dé từ đó các cán bộ trong

ngành Toa án luôn giữ vững lập trường, công tâm, minh bach trong thực hiện

giải quyết khi có tranh chấp phát sinh.

Thứ ba, Toa án nhan dân tỉnh Lao Cai luôn chú trọng thực hiện công

tác hoà giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.

Xác định con người là yếu tố quan trọng, lãnh đạo Tòa án nhân dân 2 cấp luôn chú trọng nâng cao chất lượng, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ, đảng viên, người lao động ngành tòa án Theo Chỉ thị số 04/2017/CT-CA ngày 03/10/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về việc tăng cường công tác hòa giải tại Tòa ánh nhân dân, với yêu cầu toàn thé cán bộ, đảng viên hiểu rõ

ý nghĩa, tâm quan trọng của công tác hòa giải và vận dụng vào từng vụ việc

cụ thê Đồng thời, lãnh đạo các Tòa án nhân dân luôn tạo điều kiện để các Thâm phán, Thư ký tham gia các lớp tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng, quy trình hòa giải Hàng tháng, trong các buổi họp giao

ban, các phòng, ban chuyên môn lựa chọn những vụ, việc có tính chất phức tạp dé các thâm phan, thư ký trao đổi, thảo luận tim ra mau chốt của tranh chấp và đưa ra các biện pháp hòa giải giữa các bên.

Tứ tư, số lượng vụ việc tranh chấp đất đai có diễn biến tăng lên qua

các năm.

Tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh ngày cảng có xu hướng tăng cả về số lượng va mức độ phức tạp Do đó dé tránh tình trang án tồn đọng, không giải quyết kịp thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện trong thời gian vừa qua Tòa án nhân dân tinh đã chỉnh đón lè lối, tác phong làm việc của đội ngũ Tham phán, cán bộ Tòa án, đây nhanh tiến độ thụ lý giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai Một số đơn kiện không đúng quy định, không đúng yêu cầu hoặc không đúng thâm quyền giải quyết vụ việc đều đã được các cán bộ Tòa án nhanh chóng hướng dẫn người dân và có hồi đáp nhanh nhất, tránh trường hợp án lưu, án tồn Các tranh chấp đất đai hau hết đều được các Tòa án nhân dân tỉnh giải quyết dứt điểm, nhanh chóng, theo tinh thần thượng tôn pháp luật, được các bên tham gia tranh chap và được phan lớn dư luận trong nhân dân đồng tinh.

Những kết quả trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của tỉnh, phần lớn các bản án, quyết định của Tòa án các cấp xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất đều căn cứ theo pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thi hành Điều này đã góp phần quan trọng vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bảo vệ các giao dịch hợp pháp Nâng cao hiệu lực quản lý của Nhà nước, củng cố niềm tin của

nhân dân trong toàn tỉnh.

2.1.2 Những hạn chế và vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất dai tại tỉnh Lào Cai

Qua tìm hiểu thực tiễn, nhìn chung các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đã tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng trong việc giải quyết các

vụ án dân sự Phần lớn các Bản án, Quyết định của Tòa án nhân dân xét xử các loại tranh chấp về đất đai có căn cứ pháp luật, phù hợp với lịch sử, được nhân dân đồng tình bao đảm hiệu lực thi hành Luôn kiên trì và chú trọng công tác hoà giải vì vậy số vụ việc được Tòa án nhân dân tuyên công nhận sự thoả thuận của các bên rất cao Đường lối xét xử tốt Chất lượng giải quyết ngày một tăng cao Góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hiệu quả trong việc quản ly của Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích của người được Nha nước giao đất, bảo vệ các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sông xã hội Tuy nhiên vẫn còn một số những hạn chế trong quá trình thực hiện giải quyết tranh chấp như sau:

Tht nhất, việc hoãn các phiên Tòa không đúng quy định van còn xảy ra làm kéo dài thời gian giải quyết của một số vụ án.

Thứ hai, một số vụ việc tranh chấp đất đai chưa được nghiên cứu kĩ các tài liệu, chứng cứ chưa đầy đủ dẫn đến đánh giá thiêu khách quan làm kéo dài thời gian, qua nhiều cấp xét xử hoặc xét xử nhiều lần.

Tht ba, việc áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp cũng rất đa dạng và phức tạp, các đương sự tham gia khởi kiện, trình độ, nhận thức, nghề nghiệp cũng khác nhau dẫn đến phương thức làm việc của từng vụ án cũng khác nhau Khi vụ án được đưa ra xét xử và có bản án hầu như các đương sự không hài lòng với kết luận cuối cùng của Tòa án tuyên trong bản án Do đó, các vụ án bị đưa ra xét xử thường bi khang cao, kháng nghị nhiều hơn so với các quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Thi tư, vướng mắc trong cơ chế phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thầm quyền như Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, các cơ quan thi hành

án, các Sở, ban, ngành có liên quan trong việc xác minh vụ việc, thu thập,

đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất còn thiếu chặt chẽ Theo Bộ luật Tổ tụng Dân sự thì đương sự phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ chứng cứ cho Tòa án nhưng trên thực tế thì đối với người dân hầu như việc lấy thông tin trong kho lưu trữ của các cơ quan Nhà nước về các tài liệu có thể chứng minh cho việc khởi kiện của minh là không thé, ngay cả việc Thâm phán trực tiếp đi thu thập thì không phải lúc nào cũng gặp thuận lợi Đây chính là một

trong những nguyên nhân làm cho việc giải quyêt vụ án bị kéo dài, án bị cải

sửa hoặc bị hủy nhiều do phát sinh những tình tiết mới tại giai đoạn phúc thâm hoặc giám đốc thẩm, tái thẩm, dẫn đến những quyết định sai hoặc vi phạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng còn tương đối cao.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Tht nhất, hành lang pháp ly còn nhiều bat cập.

Số lượng các vụ án mà tranh chấp liên quan đến đất đai mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết ngày càng tăng, tính chất vụ việc ngày càng phức tạp Có trường hợp các văn bản trước tuy hết hiệu lực nhưng vẫn còn được áp dụng để giải quyết một số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm xảy ra tranh chấp và tình tiết của vụ án đã khiến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn hơn, đôi khi có sự mâu thuẫn do cách hiểu và áp dụng pháp luật của các Thâm phán không giống nhau Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tổ tụng Dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền và giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự (Khoản 3 Điều 26) và giải quyết các tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 9 Điều 26) Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không còn phân biệt thâm quyền của Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những vụ án là các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tòa án gặp vướng mắc, không rõ áp dụng khoản nào của Bộ luật Tố tụng Dân sự dé thụ lý, giải quyết.

Tứ hai, vướng mắc khi áp dụng quy định về thủ tục hòa giải bắt buộc

tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai thì hoa giải ở cơ sở là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, hiện nay khi Ủy ban nhân dân triệu tập các bên đề hòa giải trong nhiều trường hợp phía bị đơn không đến (mặc dù đã được tống đạt giấy triệu tập hợp lệ) do vậy phát sinh van dé: khi bi đơn không đến thi Uy ban nhân dân không thé tiến hành hòa giải được, trong biên bản hòa giải cũng không thê có chữ ký của bị đơn Giả sử Ủy ban nhân dân có lập

biên bản không hòa giải vì bị đơn không đến thì việc biên bản này có được

coi là biên bản hòa giải không thành không và tòa án có được căn cứ vào đó

để thụ lý giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự hay không là rất khó xác định.

Ngoài ra, kết quả hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân không có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên đương sự, vì vậy sẽ rất khó xử lý nếu sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải thành mà các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ Vì trong thực tế, có nhiều trường hợp trong thời gian chờ thực hiện kết quả hòa giải thành thì hết thời hiệu khởi kiện Van dé này cũng có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng cần tính cả thời gian hòa giải vào thời hiệu khởi kiện cho đương sự nhưng cũng có quan điểm cho răng không đồng tình Trong trường hợp này nên chăng tính thời gian hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã vào thời hiệu khởi kiện cho đương sự vì đó cũng là một bước trong giải quyết tranh chấp đất đai.

Để cụ thé hoá những vướng mắc ké trên, tác giả xin nêu thêm những vu việc tranh chấp đất đai được Tòa án nhân dân trong tỉnh giải quyết được phân

loại như sau:

* Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

Trong các quyên năng của người sử dung đất, thì quyền thừa kế có vị trí hết sức đặc biệt Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này nên Bộ luật Dân sự năm 1995 có quy định thừa kế quyền sử dụng đất thành một chương riêng, nhưng Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn quy định chế độ pháp lý riêng biệt về thừa kế quyền sử dụng đất Tuy nhiên, khi xem xét về thừa kế quyền sử dụng đất, phải vận dung ca các quy định của Luật Dat dai dé việc giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất là một trong những tranh chấp phô biến trên nhiều địa phương nói chung và tỉnh Lào Cai nói riêng Một số trường hợp các Tòa án nhân dân khi xử lý những vụ việc này còn lúng túng trong việc kiểm tra, xác minh, đánh giá chứng cứ, tính thời hiệu chưa chính xác, thiểu thống nhất va đã có trường hợp bỏ sót người tố tụng Tình tiết những vụ việc tranh chấp này thường phức tạp vì giá trị tranh chấp lớn, thành phần tham gia tố tụng đông và thường hay bị kháng cáo, kháng nghị.

Vi du: Di sản có nguồn gốc của ông bà, cha mẹ dé lại là đất ở Một hoặc một số người con, cháu đã đứng tên kê khai và có tên trong số địa chính.

Nay, ông ba, cha mẹ đã qua đời và không có di chúc Việc chứng minh, xác

định tài sản đất ở đó có phải là di sản thừa kế quyền sử dụng đất hay không là

khá khó khăn.

* Giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lich sử chiến tranh dé lại dẫn đến sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai và đôi mới chính sách về kinh tế Theo đó, sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong 10 năm qua cũng làm tăng lên những mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp về quyền chuyên nhượng quyền sử dụng dat Nhiều địa phương, tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất đã trở thành điểm nóng, Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cũng không phải là ngoại lệ Có ba dạng tranh chấp chủ yếu ở tỉnh Lào Cai là tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất do vi phạm điều kiện về nội dung; tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức của hợp đồng, yêu cầu tuyên bố văn ban công chứng vô hiệu; tranh chap về hop đồng chuyền nhượng quyên sử dụng đất giả tạo Số vụ việc tranh chấp này diễn ra trên địa ban tỉnh ngày một gia tăng, với tính chất ngày càng phức tạp Qua thực tế giải quyết tranh chấp cho thấy Tòa án nhân dân thành phố và tỉnh trong thời gian qua đã gặp không ít những khó khăn nhất định Tình trạng hợp đồng chuyên nhượng viết tay hoặc không làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng lại chuyên nhượng cho bên thứ ba bằng giấy viết tay không tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành, khi giá đất tăng cao, các bên thay đổi ý định chuyển nhượng dẫn đến tranh chấp Việc quy định không rõ ràng giữa

công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực

về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định đề được làm thủ tục chuyên nhượng là khá phổ biến Việc xác định đúng quyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm chí bề tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, ai là người có quyền sử dụng đất Thêm vào đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng luôn gặp trắc trở do các bên đương sự thiếu kiến thức pháp luật (thời điểm đăng ký hợp đồng hay thời điểm đăng ký sang tên quyền sử

dụng dat) Va thực tiễn cho thấy, nhiều hợp đồng chuyên nhượng không công chứng, chứng thực gây cản trở trong quá trình giải quyết tranh chấp trên địa

bàn tỉnh.

Ví dụ: Theo đơn khởi kiện đề ngày 21/7/2017 của ông Nguyễn Văn C, bà Đào Thị L, lời khai của các đương sự và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, xác định tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên phát sinh từ đầu năm 201 1 Đến ngày 20/9/2013, ông Nguyễn Văn C làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã S, huyện B giải quyết tranh chấp Lần cuối hòa giải giữa các bên là ngày 14/11/2013 nhưng không thành Đến ngày 21/7/2017, ông Nguyễn Văn C, bà Đào Thị L có đơn khởi kiện, Tòa án nhân dân huyện B đã thụ lý vụ án dân sự số 18/2017/TLST-DS ngày

Tòa án nhân dân huyện B xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất” nên thời hiệu khởi kiện đối với loại tranh chấp này là 03 năm theo quy định của Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Ngô Văn V và bà Nguyễn Thị X yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện trước khi Tòa án cấp sơ thâm ra bản án, quyết định Tính từ thời điểm phát sinh tranh chấp (năm 2011) đến thời điểm ông Nguyễn Văn C, bà Đào Thị L khởi kiện vụ án tại Tòa án (ngày 21/7/2017) đã quá 03 năm nên thời hiệu khởi kiện đã hết Vì vậy, tại Quyết định số 08/217/QĐST-DS ngày 29/9/2017, Tòa án cấp sơ thâm đã căn cứ điểm e khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 dé đình chỉ giải quyết vụ án.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thâm, Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai đã thu thập thêm một số tài liệu, chứng cứ mới làm thay đôi nội dung vụ án gồm: Công văn số 68/NHNo.TD ngày 14/11/2017 của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện B kèm theo hợp đồng tin dụng ngày 22/3/2010 và Don đề nghị dé ngày 15/11/2017 của ông Ngô Văn V và bà Nguyễn Thị X Những tài liệu, chứng cứ nêu trên thé hiện: Ngày 22/3/2010, ông V và bà X đã thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện B hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 685337 và Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất số

D0900727 cấp cho hộ ông Ngô Văn V, bà Nguyễn Thị X dé dam bao cho nghĩa vụ trả nợ Đến ngày 19/02/2013, hộ ông V đã trả hết nợ và ngày 20/02/2013 ngân hàng đã giải chấp tài sản trả cho hộ gia đình ông V Như vậy, tại thời điểm ông Ngô Văn V và bà Nguyễn Thị X chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn C, bà Dao Thị L (ngày 04/11/2010), Giấy CNQSDD số D0900727 đang được thé chấp tại Ngân hàng Ông V, bà X đã tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Chủ, bà Lộc mà không được sự đồng ý của Ngân hàng là vi phạm quy định tại Điều 348 và 349 Bộ luật Dân sự 2005 Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat có nội dung không rõ ràng: Không ghi rõ số, ngày cấp, tên chủ sử dụng đất trên Giấy CNQSD đất, diện tích đất chuyên nhượng Hình thức của hợp đồng cũng không đúng quy định của pháp luật (Hợp đồng viết tay không có công chứng,

chứng thực).

Qua vụ việc trên, quan điểm của cá nhân có một số bình luận như sau: Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự sơ thâm số 08/217/QDST-DS

ngày 29/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Lào Cai là chưa đúng Sau

khi bố sung thu thập tài liệu, chứng cứ mới có thể làm thay đôi vụ án tại giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thấm, Hội đồng phúc thầm xét thấy, cần xác định Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat giữa các đương sự là vô hiệu do vi phạm điều cắm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế Vì vậy, cần hủy Quyết định đình chỉ giải quyết vu án dân sự sơ thẩm số 08/217/QDST-DS ngày 29/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện B và chuyên h6 sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện B để tiếp tục giải quyết vụ án.

* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Vi dụ: Ngày 13/4/2015, Công ty cô phần Thương mại dich vụ D (Nay là Công ty Cổ phần liên doanh Xuất nhập khâu MT, sau đây gọi tắt là Công ty MT) đã ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với vợ chồng ông Dinh Ngoc A, bà Nguyễn Thị T dé thuê 4 thửa đất tại thôn P, xã B, huyện M với tông diện tích: 8.793,1 m” thời hạn thuê là 30 năm, thời hạn thanh toán là 01 năm/01 lần, ấn định vào ngày 13/4 hàng năm, tiền thuê là