Luận văn thạc sĩ Luật học: Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai

Liên quan đến dé tài luận văn này có thé ké đến một số nghiên cứu, bàiviết đã được công bố: “Giải quyết tranh chấp đất dai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông ”, Luan văn thạc sĩ luật h

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phan Hữu Thư.

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bat ky côngtrình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn

này.

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Đỉnh Trọng Minh

đã trực tiếp hướng dẫn, định hướng và tận tình chỉ dạy trong quá trình tôi thực hiện

luận văn.

Xin được bay tỏ lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu nhà trường, Khoa

Sau đại học, Khoa Luật Dân sự trường Đại học Luật Hà nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô đã trang bị nhiều kiến thức

quý báu trong quá trình đào tạo tại trường Đại học Luật Hà Nội, anh chị, bạn bè

đồng nghiệp và gia đình đã luôn giúp đỡ và động viên để tôi có đầy đủ điều kiện và động lực dé hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, tháng 9 năm 2018

Tác gia

Dinh Trọng Minh

MỞ ĐẦU

Chương 1: MOT SO VAN DE CHUNG VE GIẢI QUYẾT TRANH

CHAP DAT DAI THEO THU TUC TO TUNG DAN SU TAI TOA

AN NHAN DAN

1.1 Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thu tục

tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

1.2 Pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

tại Tòa án nhân dân

Chương 2: THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP DAT DAI

THEO THỦ TỤC TÓ TỤNG DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN

DAN O TINH LAO CAI VÀ KIÊN NGHỊ HOÀN THIEN

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân

ở tỉnh Lào Cai những năm gần đây

2.2 Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai

tại các Tòa án hiện nay

2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh

chấp đất đai tại Tòa án

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra pho biến trong xã hội Đặcbiệt, khi nước ta chuyển đôi sang nén kinh té thi truong, đất đai trở thành mộtloại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày cànggia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp Tình trạng tranh chấp đấtđai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rấtđáng được quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cựcđến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, tổn thươngđến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạođức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mất ôn định chính trị, trật tự antoàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết đứt điểm

sẽ dé dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhândân đối với Nhà nước Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật

về giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đâycũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt

quan tâm.

Nhìn chung, trong thời gian qua các quy định của pháp luật về đất đai

đã từng bước đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo vệ có hiệuquả chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, góp phần đáng ké vào việc đưacông tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả

và tiết kiệm hơn Bộ luật Dân sự năm 1995 đã bước đầu thiết lập cơ chế dégiúp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Luật Đất đai năm 2013thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2015 thay thế cho

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã phần nào giải quyết được những hạn chế trongviệc đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất - một trong nhữngquyền cơ bản mang tính đặc thù được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và LuậtDat dai, gop phan ôn định trật tự, an toàn xã hội, thúc đây quá trình phát triểnkinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Mặc

dù vậy, hiện nay ở nước ta các văn bản pháp luật điều chỉnh việc tranh chấpđất dai và giải quyết tranh chấp đất đai có nhiều nhưng chưa thực sự đồng bộ:nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng

và có phần kém hiệu quả.

Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các tranhchấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng Mỗi năm, Tòa án nhân dâncác cấp thụ lý và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp đất đai Nhìn chung,ngành Tòa án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụtranh chấp về đất đai, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ đượcquyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân Tuy nhiên,cũng phải thừa nhận răng vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạtđộng giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mongmuốn, trong đó có cả yếu tô khách quan như: Pháp luật chưa thực sự đồng bộ;nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồngchéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung và yếu tố chủ quan như:Đội ngũ những người tiến hành tổ tụng chưa thực sự nhận thức day đủ về tínhchất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các tồn tai, vướngmắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môncủa một số Thâm phán còn hạn chế, v.v

Mặt khác, dé góp phan giải quyết những van đề lý luận và thực tiễn déhoàn thiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như nângcao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ở nước ta,cần có những công trình khoa học nghiên cứu một cách có hệ thống về cácvan dé này Đây là việc làm có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn cấp thiết

Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên và xét thấy địa bàntỉnh Lào Cai là nơi tác giả sinh sống và làm việc có tình hình tranh chấp đấtđai phức tạp và đặc thù nên việc nghiên cứu dé tài “Gidi quyết tranh chấp đấtdai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” làmột nhu cầu cấp thiết trong tình hình hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Van đề tranh chấp đất đai là một chủ đề “zó»g” Vì vậy, các chuyêngia trong ngành, nhà làm luật cùng với tình hình sửa đổi, b6 sung của các bộ

luật, luật và các văn bản quy phạm liên quan cũng xem đây là một đê tài

mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quảnghiên cứu khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận van

đề Liên quan đến dé tài luận văn này có thé ké đến một số nghiên cứu, bàiviết đã được công bố: “Giải quyết tranh chấp đất dai bằng con đường Tòa án

ở quận Hà Đông ”, Luan văn thạc sĩ luật học của tác gia Nguyễn Thị Thu Hà(2013), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Thẩm quyên giải quyết tranh chấp datdai của Tòa án theo Luật Dat dai năm 2013”, tác giả Đặng Thi Phượng, Tapchí Tòa án nhân dân số 06/2014, Tòa án nhân dân tối cao; “Một số điểm mới

về giải quyết tranh chấp đất dai theo Luật Dat dai năm 2013”, tac giảNguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện, Số chuyên đề 11/2014, Tạp chíDân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đấtdai thông qua Tòa án nhân dân”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả TrầnNguyệt Anh (2015), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Hoa giải tranh chấp đấtdai - Nội dung quan trong trong pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai”,Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Không Thị Chanh (2015), Trường Đại họcLuật Hà Nội; “Bàn về thẩm quyên, thủ tục giải quyết tranh chấp đất dai tại

cơ quan hành chính”, tác giả Lưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý số05/2015, Trường Dai học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; “So sánh đổi chiếugiữa nội dung Luật Dat dai năm 2013 và Luật Dat dai năm 2003 về giải quyếttranh chấp đất đai ”, tác giả Nguyễn Quang Tuyên và Nguyễn Vĩnh Diện, Tạpchí Tòa án nhân dân số 24/2015, Tòa án nhân dân tối cao; “Pháp luật về giảiquyết tranh chấp dat dai và thực tiên xét xử tại Tòa án nhân dân quận BinhThạch, Thành pho Hồ Chi Minh”, Luận văn thạc sĩ luật học cua tác giả DinhThị Thanh Thảo (2016), Trường Đại học Luật Hà Nội; “Những bat cập véhòa giải ở cơ sở trong giải quyết tranh chấp dat dai theo Luật Đất dai 2013”,tác gia Đỗ Thị Hang, Tạp chí Thanh tra số 05/2016, Thanh tra Chính phủ;

“Các dạng tranh chấp dat dai pho biến hiện nay”, Số chuyên đề 02/2017,Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về hòa giải tranhchấp đất dai và thực tiễn thi hành trên địa ban quận Long Biên ”, Luận vanthạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hăng (2017), Trường Đại học Luật Hà

Phước, Tạp chí Luật học số 02/2017, Trường Dai học Luật Ha Nội; “Ban vềmối quan hệ giữa Tòa án với cơ quan có thẩm quyên tại địa phương tronggiải quyết tranh chấp đất đai”, tac giả Nguyễn Van Dũng (2018), Tap chíTòa án nhân dân số 22, Tòa án nhân dân tối cao; “Thu jý tranh chấp đất daitheo thủ tục tổ tụng dân sự và thực tiễn áp dụng tại các Tòa án nhân dân ởtỉnh Sơn La”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cao Sơn (2018),Trường Đại học Luật Hà Nội; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai vàthực tiễn ap dụng tai Toa an nhan dân tỉnh Lang Son”, Luận văn thạc sĩ luật

học của tác giả Hoàng Hải Đoàn (2018), Trường Đại học Luật Hà Nội.

3 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là:

- Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai vàgiải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau

- Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụngdân sự trên địa bàn tỉnh Lào Cai thông qua một số số liệu cụ thê trong nhữngnăm gần đây

4 Phạm vi nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu về khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theothủ tục tố tụng dân sự, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục

tố tụng dân sự; thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục t6 tụng dân

sự tại Tòa án cấp sơ thầm

- Luận văn nghiên cứu về thực trạng các quy định của pháp luật đất đai

và pháp luật tô tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

- Luận văn nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủtục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân ở tỉnh Lao Cai

5 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài “Giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục t6 tụng dân sự tạicác Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” có mục đích làm sáng tỏ những van đề

lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theothủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án trên địa bàn tỉnh Lào Cai Từ đó đề

Đề đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai vàgiải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tố tụng dân dự tại Tòa án nhân dân

Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranhchấp đất đai cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặcđiểm của tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai hiện nay, nguyênnhân phát sinh, giải quyết tranh chấp đất đai và hiệu quả giải quyết các tranhchấp đất đai tại Tòa án nhân dân Nghiên cứu những van đề lý luận về quyền

sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố

tụng dân sự tại Tòa án nhân dân.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đấtđai và thực tiễn áp dụng pháp luật dé giải quyết tranh chap đất đai trên địa bàntỉnh Lào Cai, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giảiquyết tranh chấp đất đai của Tòa án hiện nay

- Nêu các yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai

và đưa ra một số kiến nghị, các giải pháp cụ thé, thích hợp góp phần hoànthiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơquan chức năng nói chung và Tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp nàymột cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đếnnhiều mặt của đời song xa hoi

6 Phuong pháp nghiên cứu

Phương pháp luận nghiên cứu của luận văn là chủ nghĩa Mác - Lê nin

về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Luận văn được thực hiện trên cơ sởvận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng Cộng sản Việt nam và Nhà nướctrong sự nghiệp đổi mới về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa Đồng thời áp dụng các phương pháp nghiên cứutổng hợp, như: phân tích, bình luận, so sánh, tổng hợp, diễn dịch và quy nạp

7.Y nghĩa khoa học và thực tiễn

Luận văn là nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp dat đai

và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua thực

sở khoa học và thực tiễn Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửađổi pháp luật Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thê có giá trị thamkhảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về đất đai trong

hệ thống Tòa án nhân dân

8 Bố cục của luận văn

Ngoài phân mở dau, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận vangồm có 2 chương như sau:

Chương 1: Một số van dé chung về giải quyết tranh chấp đất đai theothủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng

dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai và kiên nghị hoàn thiện.

THEO THU TUC TO TUNG DAN SU TAI TOA AN NHAN DAN

1.1 Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chap dat dai theo thủ tục

tô tụng dân sự tại Tòa án nhân dân

1.1.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục t tụng

dân sự tại Toa an nhân dan

Muốn xây dựng được khái niệm về “giải quyết tranh chấp đất dai”,trước hết phải làm rõ khái niệm “anh chấp đất dai”

Trong các văn bản pháp luật, thuật ngữ “anh chấp dat dai” cũngđược quy định khác nhau Trong Luật Đất đai năm 1987); Luật Đất đai năm

1993 nhà làm luật không đưa ra giải thích chính thức về tranh chấp đất đai,loại tranh chấp này chỉ được xác định thông qua các quy định của pháp luật.Đến Luật Dat dai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 tranh chấp đất đaiđược định nghĩa là: “ranh chấp về quyén và nghĩa vụ của người sử dụng đấtgiữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất dai”

Trong các công trình nghiên cứu khoa học, các tác giả cũng đưa ra

những quan điểm riêng về tranh chấp dat đai Giáo trình của Trường Đại họcLuật Hà Nội định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hayxung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thé khi tham gia vàoquan hệ pháp luật đất đai các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản

ly và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai” Theo khái niệmnày thì tranh chấp đất đai được tiếp cận rất rộng, bao gồm tất cả các mâuthuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thê khi tham gia vào quan

hệ pháp luật đất đai

Còn giáo trình của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh lạiđưa ra định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủthé (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối vớimột (hoặc những) thửa đất nhất định tranh chấp đất đai có thể bao hàm cảcác tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính” Theo định nghĩa này,

' Xem Điều 9, Điều 21, Điều 22.

? Giáo trình Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb CAND 2016, tr.300.

3 Giáo trình Trường Đại học Luật Thành phô Hồ Chí Minh, 2012 Tr.357.

Trong luận văn này, khái niệm tranh chấp đất đai được tác giả tiếp cậntheo nghĩa rộng Theo đó, ranh chấp đất dai được hiểu là những mâu thuân,xưng đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thé khi tham gia vào quan hệ phápluật đất dai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất dai.

Tranh chap đất đai là loại tranh chấp phố biến, phức tạp nhất hiện nay(án tranh chấp đất đai chiếm phan lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắplãnh thổ Việt Nam) Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác địnhđược các dạng tranh chấp đất đai phổ biến Việc xác định chính xác dạngtranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhăm xác định chính xác việc đương

Sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự haythủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thâm quyền của tòa án nhân dânhay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xácđịnh trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp

Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục t6 tung dân sự gồm

có những loại tranh chấp nào? Hiện nay, có hai ý kiến khác nhau về vấn đề

này:

Y kiến thứ nhất cho rang, tranh chap đất đai là tranh chấp ai là người cóquyền sử dụng đất Theo ý kiến này, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trongquan hệ pháp luật đất đai phải là tranh chấp giữa các chủ thể về việc xác địnhphần quyền sử dung đất với một diện tích đất nhất định

Y kiến thứ hai cho rằng, tranh chấp đất đai bao gồm những loại tranhchấp: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịchliên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồngtrong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia di sản thừa kế

là quyền sử dụng đất Theo ý kiến này, tranh chấp ai là người có quyền sửdụng đất đương nhiên là tranh chấp đất đai Còn các tranh chấp còn lại, mặc

dù có liên quan đến một số ngành luật nhất định như Luật Dân sự, Luật Hônnhân và gia đình nhưng trong quan hệ tranh chấp vẫn cần xác định quyền và

nghĩa vụ của các chu thê trong việc sử dung dat nên nó là tranh chap dat dai.

có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất Như vậy, tranh chấp đất dai

sẽ bao gồm các loại tranh chấp sau:

+ Một là, tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất Các tranhchap phô biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ

đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùngdiện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là không đúng

+ Hai là, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụngđất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, chothuê, cho thuê lại quyền sử dụng đắt, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất, tặng cho) Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp

về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được ápdụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói

chung.

+ Ba là, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Thông thường đây làcác tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế Bản chất của dạng tranh chấpnày là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phảixác định ranh giới đất để phân chia

+ Bốn là, tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hônnhân là quyền sử dụng đất, hoặc sau khi ly hôn

Hiện nay theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 trang chấpđất đai có thé được giải quyết tại hai co quan có thẩm quyền đó là Uy bannhân dân và Tòa án nhân dân, tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án cóthê theo hai thủ tục là tố tụng dân sự và tố tụng hành chính Trong luận vănnày tác giả chỉ tập trung nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục

tố tụng dân sự

Kết hợp giữa quy định của Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 2Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thâm phán

Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện,quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, nhận thấy rằng, trong các loại tranh chấpđất đai được phân tích ở trên thì riêng tranh chấp ai là người có quyền sửdụng đất phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi

khởi kiện ra Tòa án Sau khi tranh chấp được hòa giải tại Ủy ban nhân dâncấp xã mà không thành thì từng tranh chấp đất đai mà xác định thủ tục ápdụng Đối với loại tranh chấp đất đai có giấy tờ thì sau khi hòa giải khôngthành thi chỉ duy nhất nhất có một co quan có thâm quyền giải quyết đó làTòa án và thủ tục áp dụng là t6 tung dan su Đối với loại tranh chấp đất đaikhông có giấy tờ thì sau khi hòa giải không thành các bên có quyền lựa chọnmột trong hai cơ quan có thâm quyền giải quyết đó là Ủy ban nhân dân cấphuyện hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Nếu sau khi giảiquyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên không đồng ý thì có quyềnkhiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục

tố tụng hành chính Cơ sở dé phân định thấm quyền giải quyết tranh chấp đấtđai tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự và t6 tụng hành chính phải dựa vàoyêu cầu của các bên tranh chấp dé xác định ban chất của quan hệ tranh chấp.Nếu các bên khởi kiện liên quan đến các chủ thể không bình đăng, yêu cầugiải quyết liên quan đến việc xem xét tính đúng đắn của các quyết định hành

chính, hành vi hành chính trong quá trình quản lý nhà nước thi thủ tục áp

dụng là tố tụng hành chính Còn nếu yêu cầu giải quyết liên quan đến các chủthể bình đăng về địa vị trong quan hệ pháp luật và nội dung yêu cầu liên quanđến việc xác định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất thì thủ tục áp dụng là tố tụngdân sự Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ trải qua cácgiai đoạn đó là: khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất đai, chuẩn bị xét xử

sơ thâm, phiên tòa sơ thâm; nếu sau khi có phán quyết của Tòa án cấp sơthâm mà đương sự có kháng cáo, viện kiểm sát có kháng nghị phúc thẩm thìquá trình tố tụng có thể phát sinh thêm giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thâm

và phiên tòa phúc thâm Trong luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu giải quyếttranh chấp đất dai tại Tòa án cap sơ thẩm

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tô tụng dân sự làviệc Toà án sử dụng trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được quy địnhtrong pháp luật tô tụng dân sự dé thảo gỡ những bat dong, xung đội, mâuthuân về quyên và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đailiên quan đến việc quản lý, sử dung dat dai.

1.1.2 Đặc điểm về giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục tỔ tụng

dân sự tại Toa an nhân dân

Tìm hiểu về giải quyết tranh chấp đất đai, cần hiểu những đặc trưng cơbản của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự như sau:

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai tại Toa án được thực hiện bởiTòa án với tư cách là cơ quan tài phán mang tính quyền lực Nhà nước vàđược tiễn hành theo trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ Đề giải quyết một tranhchấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng hoặcthỏa thuận Pháp luật đất đai không quản lý cách thức thỏa thuận hay thươnglượng, chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi

có sự tham gia của cơ quan Nhà nước vào việc giải quyết đó Điều này thể

hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ

thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho các bênđương sự nếu như các bên không có sự thống nhất Khi đã có sự tham gia của

cơ quan Nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cầnthiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính

cơ quan Nhà nước nắm rõ chủ thé nào có thâm quyên giải quyết tranh chấp vàlựa chọn phương thức giải quyết theo trình tự, thủ tục phù hợp Trong cácphương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì phương thức giải quyết tranhchấp tại Tòa án có ưu điểm vượt trội hơn so với các phương thức khác đó làmức độ các chủ thể được bảo vệ quyền lợi là cao nhất Bởi, Tòa án là cơ quanthực hiện quyền tư pháp, chức năng là bảo vệ quyền con người, quyền côngdân; do đó phán quyết của Tòa án chắc chắn phải được bảo đảm bằng sựcưỡng chế của quyền lực Nhà nước Kết quả giải quyết tranh chấp đất đaithông qua Tòa án có hiệu lực pháp luật và được bao đảm bang quyén lực Nhànước nên là cơ sở để bảo đảm quyên và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho cácbên tham gia tranh chấp qua đó cũng thé hiện tính nghiêm minh và thượng

tôn pháp luật Ngoài ra, hoạt động xét xử của Tòa án được tiễn hành theo mộttrình tự tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật, bảo đảm tính công khai,minh bạch tạo điều kiện dé người dân và công luận xã hội giám sát hoạt độngnày dé dang hơn Thông qua đó, giúp loại trừ đến mức thấp nhất những sai sóttrong việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý caonhất Vì vậy, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với cácbên đương sự Hay nói cách khác, phán quyết của Tòa án phải bảo đảm đượcquyên và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp Tuynhiên, một hạn chế của phương thức này là do phải tuân thủ theo một trình tự,thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thườngkéo dai, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp Nhat là trongtình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thờihạn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp

có tình không hợp tác dé kéo dai quá trình giải quyết tranh chấp thi có thé gây

ra ton that rat lớn về kinh tế

Thứ hai, đỗi tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa

vụ của các chủ thé trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý,

sử dụng đất đai Quan hệ pháp luật đất đai là một quan hệ xã hội thuộc hệthống luật tự vì nó được hình thành dựa trên sự tự do, tự nguyện và bình đăng.Tuy nhiên, đặc thù của quan hệ đất đai là các quyền và nghĩa vụ của các chủthé liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai Đối tượng của tranh chấp đấtđai là quyền quản lý, sử dụng và những lợi ích vật chất khác phát sinh từ quá

trình phát sinh một loại tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của các bên tranh

chấp tài sản đó thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước là đại diện chủ sở hữu.Chủ thê trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được Nhànước giao dat, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyền quyền

sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.Giống như các tranh chấp khác, chủ thể của các tranh chấp đất đai có thể làcác cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị hànhchính Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranhchấp đất đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp

Tứ ba, giải quyết tranh chap đất đai tại Tòa án là hoạt động giải quyếtcuối cùng sau khi tranh chấp đã được giải quyết ở giai đoạn khác mà khôngđạt kết quả (trừ một số trường hợp nhất định) Theo quy định của phát luật đấtđai hiện hành, tranh chấp đất đai được chia làm hai loại là tranh chấp đất đai

có giấy tờ và tranh chấp đất đai không có giấy tờ Đối với loại tranh chấp đấtđai có giấy tờ thì thâm quyên giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân; còn tranhchấp đất đai không có giấy tờ thì các chủ thé tranh chấp có quyên lựa chọngiải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu Ủy ban nhândân cấp huyện giải quyết Ngoài ra, trong các loại tranh chấp đất đai thì chỉ cótranh chấp ai là người có quyền sử dụng dat là phải hòa giải tại Ủy ban nhândân cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhândân xã không thành thì các đương sự có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theothủ tục tố tụng dân sự Nếu các bên tranh chấp chưa thực hiện thủ tục hòa giải

cơ sở mà đã khởi kiện ra Tòa thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện với lý do

quan hệ tranh chấp chưa đủ điều kiện khởi kiện Từ đó, có thé thấy, phươngthức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, trong một số trường hợp làphương thức cuối cùng dé bảo vệ quyền lợi của chủ thể trong lĩnh vực đất đaisau khi đã sử dụng một số phương thức khác

1.2 Pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất

đai tại Tòa an nhân dân

1.2.1 Khởi kiện và thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai

Điều kiện dé khởi kiện và thụ lý vụ án dân sự bao gồm:

Thứ nhất, điều kiện về chủ thé khởi kiện

Để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai thi chủ thé khởi kiện phải cóquyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự theo quy định tạiđiểm a khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Đây là điều kiệnđầu tiên phải xác định khi đương sự thực hiện việc khởi kiện Người khởikiện tranh chấp về đất đai có quyền khởi kiện được hiểu là phải có quyền vàlợi ích hợp pháp trong lĩnh vực đất đai bị xâm phạm Người khởi kiện phải cónăng lực hành vi tô tụng dân sự được hiểu là người đó phải từ đủ 18 tuổi trở

lên và có kha năng nhận thức, làm chủ hành vi.

Thứ hai, tranh chấp dat dai được khởi kiện phải thuộc thẩm quyên giảiquyết của Tòa án

Tòa án chỉ thụ lý vụ án dân sự đối với những tranh chấp thuộc thâmquyền giải quyết của mình Việc xác định thâm quyền là một điều kiện cầnthiết để bảo đảm cho hoạt động bình thường và hợp lý của bộ máy Nhà nước.Đồng thời, việc phân định thẩm quyền giữa các Tòa án cũng góp phan chocác Tòa án thực hiện đúng nhiệm vụ và người dân dễ dàng thực hiện quyềnkhởi kiện Thâm quyền của Tòa án được xác định một cách chính xác sẽ tránhđược sự chồng chéo trong việc thực hiện nhiệm vụ của Tòa án, góp phân giảiquyết đúng đắn, tạo điều kiện cho các đương sự tham gia tô tụng bảo vệquyên, lợi ích hợp pháp của mình Đề vụ án dân sự được thụ lý, đơn khởi kiệnphải gửi đến đúng Tòa án có thâm quyên giải quyết

Ví du: A đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất với mảnh đất X Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho B nhưng phần diện tích đất được cấp lại trùng với một phần diệntích đất mà A đã được cấp Khi đó, A có thê lựa chọn nhiều cách ứng xử khácnhau để bảo vệ quyên lợi của mình Nếu A khởi kiện Ủy ban nhân dân yêucầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là vụ án thuộcthâm quyền giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính vì các chủthể trong vụ án này một bên là công dân, một bên là cơ quan quyền lực Nhànước liên quan đến việc ban hành các quyết định hành chính Nếu sau khi A

và B hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành và A khởi kiện B ra Tòa ányêu cầu Tòa án xác định phần quyền sử dụng đất với phần diện tích đất đangtranh chấp thì vụ án này thuộc tham quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục

tổ tụng dân sự Bởi lẽ, đây là tranh chấp đất đai thuộc loại ai là người cóquyền sử dụng đất giữa hai chủ thể bình dang nên nó thuộc tranh chấp tronglĩnh vực dân sự Do đó, để Tòa án chấp nhận giải quyết tranh chấp đất đai thìtranh chấp đó phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố

tụng dân sự.

Thứ ba, tranh chấp dat dai mà các bên yêu cau Tòa án giải quyết phảichưa được giải quyết tại một cơ quan Nhà nước có thẩm quyển hoặc giảiquyết bằng một bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

Về nguyên tắc chung, nếu quan hệ dân sự đã được giải quyết thì Tòa án

sẽ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các bên Điều này là hợp lý đểtránh một quan hệ pháp luật mà có nhiều phán quyết của co quan có thẩmquyên giải quyết và tránh sự quá tải về khối lượng công việc mà Tòa án phảigiải quyết nêu các bên yêu cầu giải quyết nhiều lần Nguyên tắc đó cũng được

áp dụng trong việc xem xét đơn yêu cầu của các bên đối với các tranh chấp vềđất đai Tuy nhiên, cần chú ý rằng, đối với các tranh chấp đòi quyền sử dụngđất cho thuê, cho mượn mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu thì các đương sự

có quyền khởi kiện lại theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố

Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản

lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, trong đó có hướng dẫn về việc xác địnhtiền án phí trong vụ án dân sự

- Ngoài yêu cầu về việc khởi kiện phải đúng thẩm quyền dân sự củaTòa án theo loại việc thì muốn được Tòa án thụ lý, vụ án đó phải khởi kiệnđúng tham quyền của Tòa án theo cấp và lãnh thổ

Thâm quyên theo cấp được xác định theo quy định tại Điều 35 Bộ luật

Tố tụng Dân sự năm 2015 Thông thường, các vụ án tranh chấp về đất đai sẽthuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, khitrong vụ án xuất hiện các dau hiệu như đương sự ở nước ngoài, tài sản ở nướcngoài, ủy thác tư pháp ở nước ngoài thì vu án đó sẽ thuộc thẩm quyền giảiquyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Tham quyén của Toa án theo lãnh thổ được xác định theo quy định tạiĐiều 39, 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Nguyên tắc xác định thâm

quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với các vụ án tranh chấp đất đai được xác

của Việt Nam những thời kì trước xem xét phân chia tài sản theo 2 loại làđộng sản và bat động san dựa theo tinh chất cơ hoc của tài sản Tinh co học ởđây có thé hiểu là khả năng dịch chuyển của tài sản trong không gian, theo đóbất động sản thường là những tài sản khó có khả năng dịch chuyển trongkhông gian, mang đặc tính vật lí tồn tại khá bền vững và lâu dài về mặt thờigian (trừ tàu bay, tàu biển) Vì vậy, trong giao dịch dân sự các chủ thé thườngtìm hiểu thông tin của bất động sản thông qua những giấy tờ chứng minh tìnhtrạng pháp lý Trên thực tế, các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bat động sản do

cơ quan địa chính hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó lưugiữ Do đó, Tòa án nơi có bất động sản sẽ là Tòa án có điều kiện tốt nhất đểtiễn hành xác minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thu thậpcác giấy tờ, tài liệu liên quan đến bat động sản Trong hoạt động tố tụng, nếuTòa án được tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác minh thông tin liên quanđến bất động sản sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả Tòa án và cácđương sự, đồng thời, giúp Tòa án nhìn nhận vụ án một cách đúng đắn, kháchquan, qua đó các tranh chấp sẽ được giải quyết công bằng, đúng pháp luật

Một vu án được coi là tranh chấp về bat động sản phải đáp ứng 2 điềukiện đó là: tranh chấp đó phải có đối tượng tranh chấp là bất động sản và quan

hệ về bat động sản phải là quan hệ chính Nếu thiếu một trong hai điều kiệnnêu trên thì tranh chấp không được coi là tranh chấp về bất động sản Ví dụ:Ngày 27/8/2012 anh M chuyên quyền sử dụng mảnh dat có diện tích 130 mí(có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho anh N với giá 3 ty đồng Hopđồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực Theohợp đồng, anh N sẽ trả cho anh M 2,5 tỷ đồng, còn 500 triệu đồng sẽ trả dần

trong 2 năm sau Tuy nhiên, sau 2 năm anh N van không trả được sô tiên còn

nợ Anh M đã khởi kiện anh N ra tòa, yêu cầu anh N phải trả cho mình số tiềncòn thiếu Trong tình huống này, tranh chấp xảy ra có liên quan đến bất độngsản, nhưng bất động sản không phải là đối tượng chính của tranh chấp Đốitượng tranh chấp chính trong tình huống là về hợp đồng dân sự (quyền đòinợ) nên vụ án này không được coi là tranh chấp về bất động sản.

Theo đó, trong vụ án về ly hôn nếu vợ chồng có yêu cầu chia tài sản làbất động sản thi vụ án đó chỉ được coi là tranh chấp “có liên quan đến batđộng san” mà không phải tranh chấp “về bat động sản” Có thé nhận địnhchắc chăn như vậy bởi lẽ: trong vụ án về yêu cau ly hôn, đồng thời có yêu cầuchia tài sản chung là bat động sản thì quan hệ chính trong vụ án là quan hệ về

ly hôn Quan hệ yêu cầu chia tài sản chung là bất động sản mặc dù có đốitượng của tranh chấp là bất động sản nhưng nó không phải là quan hệ chính

mà Tòa án hướng tới để giải quyết Quan hệ yêu cầu chia tài sản là quan hệ

“kéo theo” của quan hệ ly hôn Sở dĩ trong vụ án về Hôn nhân và gia đình,ngoài quan hệ ly hôn, Tòa án thường giải quyết luôn cả van đề nuôi con và tàisản khi có yêu cầu của đương sự là vì muốn tạo điều kiện thuận lợi cho việcgiải quyết vụ an, tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự khi vụ án đó cónhững quan hệ có tính chất liên quan đến nhau Từ đó có thê kết luận: tronglĩnh vực Hôn nhân và gia đình có một tranh chấp được coi là tranh chấp vềbat động san đó là ranh chấp về chia tài sản chung vợ chong trong thời kihôn nhân, trong đó có tài sản là bất động sản Trong trường hợp này quan hệ

mà Tòa án hướng đến dé giải quyết là quan hệ về tài sản Ở đây, quan hệ hônnhân vẫn tồn tại, các đương sự chỉ yêu cầu Tòa án phân chia khối tài sảnchung vợ chồng thành tài sản riêng của mỗi bên Và đương nhiên khi trongkhối tài sản chung của vợ chồng có bất động sản thì Tòa án nơi có bất độngsản sẽ có thâm quyền giải quyết

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì Tòa án có thâmquyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản Đối với tranh chấp về giaodịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp mà xác địnhthâm quyền Nếu đối tượng trong tranh chấp là bất động sản thì áp dụngnguyên tac Tòa án nơi có bat động sản có thâm quyền giải quyết Ví dụ, Achuyên nhượng quyền sử dụng đất cho B với giá 2 tỷ đồng theo thỏa thuận

Sau đó, B không trả tiền cho A nên A đã khởi kiện B để yêu cầu Tòa án bảo

vệ quyên lợi của mình Nếu A khởi kiện B yêu cầu B trả tiền theo hợp đồngthì đối tượng trong tranh chấp là nghĩa vụ hợp đồng nên thấm quyền giảiquyết của Tòa án không phải là Tòa án nơi có bất động sản Nếu A khởi kiện

B yêu cầu B trả lại nhà thì đối tượng của tranh chấp là bất động sản nên Tòa

án có thâm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản Đối với tranh chấp

về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì hiện nay có nhiều quan điểmkhác nhau về việc xác định thâm quyền Có ý kiến cho rằng loại quan hệ naykhông áp dụng nguyên tắc Tòa án nơi có đất có thâm quyên giải quyết; ý kiếnkhác lại cho rằng Tòa án có thẩm quyền phải là Tòa án nơi có đất; hoặc có ýkiến lại cho rằng Tòa án có thâm quyền phải là Tòa án nơi mở thừa kế Xét vềgóc độ thực tiễn, tác giả cho rằng Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án cóđiều kiện thuận tiện nhất dé giải quyết các tranh chấp về chia thừa kế là quyền

là bất động sản

Điều kiện vụ án tranh chấp đất đai phải được hòa giải tiền tố tụng trướckhi khởi kiện Trong các loại tranh chấp đất đai, không phải tranh chấp nàocũng phải thực hiện thủ tục hòa giải tiền tố tụng Đối với tranh chấp đất đailiên quan đến việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, chia tài sản vợchồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn là quyền sử dung đất, giao dịch liênquan đến quyền sử dụng dat thì các bên có quyền kiện thăng đến Tòa án màkhông cần qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giảitại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án Tuy nhiên với loạitranh chấp này cần xác định như sau: với tranh chấp có giấy tờ thì Tòa án cóthâm quyền giải quyết; đôi với tranh chấp không có giấy tờ thì các bên đượclựa chọn hoặc giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu

Uy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyên giải quyết; nếu Ủy ban nhân dânhuyện giải quyết không thỏa đáng thì các bên có quyền kiếu nại đến Ủy bannhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Sở di pháp luật quy định như vậy vì tranh chấp ai là người có quyền sửdụng dat thì Uy ban nhân dân - cơ quan quản lý dat đai là chủ thé có điều kiệnthuận tiện nhất trong việc giải quyết tranh chấp Do đó, với loại tranh chấp

này mà các đương sự chưa thực hiện thủ tục hòa giải thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.

1.2.2 Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Khi các tranh chấp dân sự xảy ra, các chủ thé có quyền tự thỏa thuậnvới nhau để giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết cáctranh chấp, có nhiều trường hợp các chủ thé không thé tự thỏa thuận với nhau

và yêu cầu Tòa án giải quyết Từ khi thụ lý vụ án dân sự, Tòa án chính thứcxác nhận thâm quyên và trách nhiệm của mình trong việc giải quyết vụ án dân

sự Nếu như hòa giải không thành, Tòa án phải củng cố, hoàn thiện hồ sơ vụ

án dé đưa vu án ra xét xử ở tại phiên tòa Các hoạt động này của Tòa án đượcgọi là chuẩn bị xét xử

Như vậy, ta có thê đưa ra khái niệm chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân

sự như sau: Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là tạo mọi điều kiện cầnthiết theo quy định của pháp luật cho việc xét xử một vụ án lần đầu tại mộtToà án có thâm quyên

Hiện nay trong khoa học pháp lý, có nhiều cách tiếp cận khác nhau vềkhái niệm “chuẩn bị xét xử sơ thẩm” Nhưng hiểu chuẩn bị xét xử sơ thẩmvới tính chất là một hoạt động tô tụng theo khái niệm thì chuẩn bị xét xử sơthâm gồm những công việc cụ thể do những người tiến hành tố tụng và thamgia tố tụng tiến hành trên cơ sở quy định của pháp luật, phù hợp với địa vị tốtụng của họ dé phuc vu truc tiép cho thu tuc xét xtr so tham Cac công việcchuẩn bị xét xử chủ yếu của Tòa án bao gồm: phân công Thâm phán giảiquyết vụ án; thông báo việc thụ lý vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự ; quyết định

đưa vụ án ra xét xử và triệu tập những người tham gia tô tụng đến tham gia

phiên tòa.

Chuan bị xét xử sơ thầm vụ án dân sự được bat dau từ khi Tòa án thụ lý

vụ án dân sự và kết thúc khi Tòa án mở phiên toà xét xử sơ thâm vu án dân

sự Day là hoạt động tố tụng bao gồm những công việc cụ thé do Tòa án tiếnhành nhằm chuẩn bị những điều kiện cần thiết cho việc xét xử sơ thâm vụ án

dân sự.

Hoà giải là hoạt động t6 tung bắt buộc của Toa án trong giaiđoạn này được quy định tại Điều 10 và Điều 205 Bộ luật Tố tụng Dân sự Khitiến hành hoà giải giữa các đương su, Tòa án giữ vi trí đặc biệt quan trong

Với tư cách là cơ quan xét xử của Nhà nước, Tòa án phải chủ động trong việc

hoà giải để giúp đỡ các đương sự thoả thuận với nhau Tuy nhiên, không phảibat ky vu án dan sự nao Toa án cũng phải tién hanh hoa giải, các vu án thuộctrường hợp những vụ án dân sự không được hoà giải (Điều 206 Bộ luật Tốtụng Dân sự) và những vụ án dân sự không tiến hành hoa giải được (Điều

207 Bộ luật Tổ tụng Dân sự) thì Toà án không tiễn hành hoà giải

Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự có mối liên hệ mật thiết với cáchoạt động tố tụng khác, trong quá trình chuẩn bị xét xử Tòa án sẽ nghiên cứu

hồ sơ và tiễn hành các công việc cần thiết Việc chuẩn bị xét xử có liên quanmật thiết đến phiên toà sơ thâm và hoạt động tô tung của Tòa án sau này Nếuviệc chuẩn bị xét xử mà tốt thì phiên toà sơ thâm diễn ra mới được thuận lợi,hạn chế tình trạng hoãn phiên toà do các yếu tô chủ quan cũng như hạn chếtình trạng xét lại Bản án, Quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị khángnghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ

án Bên cạnh đó, chuẩn bị xét xử một cách đầy đủ cũng giúp cho Toà án cấpphúc thâm giải quyết các kháng cáo, kháng nghị nhanh chóng, thuận lợi

Chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là giai đoạn thứ hai của quá trìnht6 tung dan su Day la giai doan t6 tung dân sự quan trọng, trong đó, Toa ánxác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, từ đó xác định được đầy đủnguyên đơn, bị đơn, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan Khi đã xácđịnh được các đương sự trong vụ án, Toà án có thể yêu cầu họ cung cấpchứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình hoặc bác lại yêu cầu củađương sự khác Nếu cần phải bổ sung chứng cứ thì Toà án sẽ thu thập theoquy định của pháp luật tố tung dân sự dé hoàn thiện hé sơ vụ án

Việc thu thập, xác minh chứng cứ đầy đủ sẽ bảo đảm tính khách quan,chính xác, bảo vệ đúng quyền và lợi ích hợp pháp của người bị vi phạm Nếuxác định thiếu đương sự trong vụ án sẽ ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợppháp của họ, đồng thời việc thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án sẽ thiếutoàn diện, thiếu chính xác.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự, Tòa án sẽ tiễnhành nghiên cứu, xem xét hồ sơ vụ án Từ đó, Tòa án sẽ kiểm tra thật kỹlưỡng tất cả các van đề liên quan tới vụ án dé chuẩn bị tốt cho phiên tòa sơthâm, đồng thời dự liệu một số khó khăn gặp phải trong quá trình tiến hànhgiải quyết vụ án Không chỉ có vậy, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm

vụ án dân sự, các đương sự có thể chuẩn bị cả về mặt tâm lý cũng như kiếnthức pháp luật để sẵn sàng cho phiên tòa sơ thâm được tiễn hành sau đó

Có thể nói, giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự là giai đoạnrất quan trọng, tuy không đưa ra những phán quyết như giai đoạn xét xử sơthâm, phúc thầm nhưng nó làm tiền đề, cơ sở pháp lý vững chắc bao đảm choviệc xét xử và ra các phán quyết của Toà án được khách quan, toàn diện và

đúng pháp luật.

Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thâm vụ án dân sự được tiễn hành dựatrên ý nghĩa quan trọng của giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thấm vụ án dân sự.Đồng thời, các công việc cần thực hiện khi tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét

xử sơ thâm vụ án dân sự như phân công Thâm phán giải quyết vụ án; thôngbáo việc thụ lý vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự và quyết định đưa vụ án ra xétxử, còn được thực hiện dựa trên những nguyên tắc bảo đảm quyền tham gia

tổ tụng của đương sự Ví dụ như khi lập hồ sơ vụ án, cần bảo đảm nguyên tắccung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự; Tòa án chỉ có thê giảiquyết một cách chính xác và công băng khi có đầy đủ các chứng cứ và cáctình tiết của vụ án dân sự đã được làm sáng tỏ Ngoài ra, việc tiễn hành giaiđoạn chuan bị xét xử so thâm còn dựa trên cơ sở bảo đảm pháp chế xã hội chủnghĩa; đồng thời bảo đảm sự bình đăng giữa các bên đương sự

1.2.3 Phiên tòa sơ thẩm về giải quyết tranh chấp đất dai

Chuẩn bị khai mạc phiên tòa được quy định tại Điều 237 Bộ luật Tốtụng Dân sự năm 2015 là thủ tục của Thu ky Tòa án gồm các công việc: phd

biến nội quy, xác định sự vắng mặt có mặt theo giấy giới thiệu, ôn định trật

tự, yêu cầu mọi người đứng dậy khi Hội đồng xét xử vào làm việc

Sau khi chuẩn bị khai mạc phiên tòa thì thủ tục bắt đầu phiên tòa gồm

các công việc sau:

1.2.3.1 Khai mạc tại phiên tòa

- Chủ tọa phiên tòa khai mạc phiên tòa và đọc quyết định đưa vụ án ra

- Chủ tọa phiên tòa phổ biến quyền, nghĩa vu của đương sự và củangười tham gia tô tụng khác

- Chủ toạ phiên tòa giới thiệu họ, tên những người tiến hành tố tụng,

người giám định, người phiên dịch.

- Chủ tọa phiên tòa hỏi những người có quyền yêu cầu thay đổi ngườitiễn hành tố tụng, người giám định, người phiên dịch xem họ có yêu cầu thayđổi ai không

- Yêu cầu người làm chứng cam kết khai báo đúng sự thật, nếu khai

không đúng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trừ trường hợp người làm

chứng là người chưa thành niên.

- Yêu cầu người giám định, người phiên dịch cam kết cung cấp kết quảgiám định chính xác, phiên dịch đúng nội dung cần phiên dịch

1.2.3.2 Thủ tục hỏi đương sự về việc thay đổi, bồ sung, rút yêu cauChủ tọa phiên tòa hỏi đương sự về các vấn đề sau đây:

- Hỏi nguyên đơn có thay đôi, bố sung, rút một phần hoặc toàn bộ yêucầu khởi kiện hay không

- Hỏi bị đơn có thay đôi, bố sung, rút một phân hoặc toàn bộ yêu cầuphản tố hay không

- Hỏi người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có thayđôi, bố sung, rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu độc lập hay không.

1.2.3.3 Hỏi đương sự vỀ việc các đương sự có thỏa thuận được với

nhau không

Chủ tọa phiên tòa hỏi các đương sự có thỏa thuận được với nhau vềviệc giải quyết vụ án hay không: trường hợp các đương sự thỏa thuận đượcvới nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của họ là tự nguyện, không viphạm điều cắm của luật và không trái đạo đức xã hội thì Hội đồng xét xu raquyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc giải quyết vụ

đó là do bị nhằm lẫn, lừa dối, de dọa, cưỡng ép hoặc vi phạm điều cắm của

luật, trái đạo đức xã hội.

1.2.3.4 Trình bày cua đương sự

Trường hợp có đương sự vẫn giữ nguyên yêu cầu của mình và cácđương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì các

đương sự trình bày theo trình tự sau đây:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày vềyêu cầu và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu của nguyên don là có căn cứ

và hợp pháp Nguyên đơn có quyền bổ sung ý kiến

- Trường hợp cơ quan, tô chức khởi kiện vụ án thì đại diện cơ quan, tổchức trình bày về yêu cầu và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu khởi kiện

là có căn cứ và hợp pháp.

- Người bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của bi đơn trình bày ý kiếncủa bị đơn đối với yêu cầu của nguyên đơn; yêu cầu phản tố, đề nghị của bịđơn và chứng cứ dé chứng minh cho yêu cầu, dé nghị đó là có căn cứ và hoppháp Bị đơn có quyên bồ sung ý kiến

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyên lợi,nghĩa vụ liên quan trình bày ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quanđối với yêu cầu, đề nghị của nguyên don, bi đơn; yêu cầu độc lập, đề nghị cuangười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và chứng cứ để chứng minh cho yêucầu, đề nghị đó là có căn cứ và hợp pháp Người có quyền lợi, nghĩa vụ liênquan có quyền bồ sung ý kiến.

1.2.3.5 Hỏi tại phiên tòa

Trình tự hỏi tại phiên tòa như sau:

- Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơnhỏi trước, tiếp đến bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bi đơn,sau đó là người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợiích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

- Những người tham gia tố tụng khác

- Chủ tọa phiên tòa, Hội thầm nhân dân

- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa

1.2.3.6 Tranh luận tại phiên tòa

Trinh tự phát biểu khi tranh luận:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày.Nguyên đơn có quyền bổ sung ý kiến Trường hợp cơ quan, tổ chức khởi kiệnthì đại điện cơ quan, tô chức trình bày ý kiến Người có quyền và lợi ích hợppháp được bảo vệ có quyền bé sung ý kiến

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tranh luận, đốiđáp Bị đơn có quyền bồ sung ý kiến

- Người bảo vệ quyền va lợi ích hợp pháp của người có quyên lợi,nghĩa vụ liên quan trình bày Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền

bồ sung ý kiến

- Các đương sự đối đáp theo sự điều khiến của chủ tọa phiên tòa

1.2.3.7 Phát biểu của Kiểm sát viên

Sau khi những người tham gia tố tụng phát biểu tranh luận và đối đápxong, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng củaThâm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng

trong quá trình giải quyết vụ án ké từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hộiđồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án.

Trường hợp vụ án có nhiều tình tiết phức tạp, việc nghị án đòi hỏi phải

có thời gian dài thì Hội đồng xét xử có thé quyết định thời gian nghị án nhưngkhông quá 05 ngày làm việc, ké từ khi kết thúc tranh luận tại phiên tòa

Hội đồng xét xử phải thông báo cho những người có mặt tại phiên tòa

và người tham gia tố tụng vắng mặt tại phiên tòa về giờ, ngày và địa điểmtuyên án Trường hợp Hội đồng xét xử đã thực hiện việc thông báo mà cóngười tham gia tố tụng vắng mặt vào ngày, giờ và địa điểm tuyên án thì Hộiđồng xét xử vẫn tiến hành việc tuyên án theo quy định tại Điều 267 của Bộluật Tố tụng Dân sự năm 2015

1.2.3.9 Tuyên an

Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án với sự có mặt của các đương sự, đạidiện cơ quan, tô chức và cá nhân khởi kiện Trường hợp đương sự có mặt tạiphiên tòa nhưng vắng mặt khi tuyên án hoặc vắng mặt trong trường hợp quyđịnh tại khoản 4 Điều 264 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Hội đồngxét xử vẫn tuyên đọc bản án

Khi tuyên án, mọi người trong phòng xử án phải đứng dậy, trừ trường

hợp đặc biệt được sự đồng ý của chủ tọa phiên tòa Chủ tọa phiên tòa hoặcmột thành viên khác của Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án và có thê giảithích thêm về việc thi hành bản án và quyền kháng cáo

Trường hợp Tòa án xét xử kín theo quy định thì Hội đồng xét xử chỉtuyên công khai phần mở đầu và phần quyết định của bản án

Trường hợp đương sự cần có người phiên dịch thì người phiên dịchphải dịch lại cho họ nghe toàn bộ bản án hoặc phần mở đầu và phần quyết

định của bản án được tuyên công khai.

¬ Kết luận Chương 1

Tranh châp đât đai là một hiện tượng tât yêu xảy ra trong giai đoạn

nước ta đang xây dựng nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Đất đai từ chỗ được giao sử dụng, không phải thu tiền sử dụng chuyên thành

một thứ hàng hóa có giá tri trên thi trường nên đã làm nảy sinh những mâu

thuẫn về quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai ngày càng tăng không chỉ về

số lượng mà còn về tính chất phức tạp của tranh chap; có thé phân tranh chapđất đai thành nhiều loại khác nhau dựa trên những tiêu chí khác nhau

Giải quyết tranh chấp đất đai là một việc làm cấp thiết hiện nay vì tranhchấp đất đai kéo dài có thể bị những thành phần phản động kích động, lôi kéongười dân tạo ra “điểm nóng” làm mất 6n định an ninh chính trị Việc giảiquyết dứt điểm tranh chấp đất đai mang lại những lợi ích lớn về an ninh,chính trị, kinh tế, xã hội Tuy tranh chấp đất đai rất phong phú, đa dạng nhưngviệc giải quyết phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Hiện nay, ở nước

ta có các phương thức dé giải quyết tranh chấp dat dai là: hòa giải, giải quyếttại các cơ quan hành chính và giải quyết tại các Tòa án Tuy nhiên theo quyluật chung của thế giới cũng như định hướng của Đảng và Nhà Nước thì khitranh chấp dat đai xảy ra néu không hòa giải được thì sẽ do hệ thống Tòa án

có thâm quyên giải quyết

Quá trình kế thừa, xây dựng và phát triển, hệ thống pháp luật nội dung

và hình thức về giải quyết các tranh chấp đất đai ngày càng được hoàn thiện,tạo ra một hành lang pháp lý an toàn để các bên tranh chấp đất đai vận dụngnhằm bảo vệ quyên và lợi ich hợp pháp của mình, đồng thời cũng là căn cứ dé

cơ quan có thâm quyên áp dụng giải quyết các tranh chấp đất dai cho phù

hợp.

Chương 2

THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TRANH CHAP DAT DAI THEO THỦ TỤC

TÓ TỤNG DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN Ở TỈNH LÀO CAI

VA KIEN NGHỊ HOAN THIEN

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhândân ở tỉnh Lào Cai những năm gần đây

2.1.1 Danh giá sơ bộ

Trong những năm trở lại đây, những tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnhLào Cai hết sức phức tạp, không chỉ tăng về số lượng mà còn tăng cả về tínhchất phức tạp của tranh chấp Theo số liệu thống kê từ năm 2013 đến năm

2017, riêng Tòa án nhân dân thành phố Lao Cai đã thụ lý tông số vụ án liênquan đến giải quyết tranh chấp về đất đai như sau:

Năm 2013: Thụ lý 109 vụ việc liên quan đến đất đai trong đó đã giảiquyết được 35 vụ liên quan đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, đạt 32,1 %; tranh chấp quyền sử dụng đất trong trườnghợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất là 1 vụ, chiếm 0,9%; hợp tác xã bị giảithể là 4 vụ, chiếm 3,6%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việcngười Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứngtên hộ là 7 vụ, chiếm 6,4%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai

là 33 vụ, chiếm 30,2%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất 29 vụ,chiếm 26,6% Tòa án đưa ra xét xử 7 vụ; công nhận sự thỏa thuận giữa các

đương sự 87 vụ; đình chỉ 9 vụ; tạm đình chi 6 vụ.

Năm 2014: Thụ lý 134 vụ việc liên quan đến đất đai, trong đó đã giảiquyết được 65 vụ liên quan đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, đạt 48,5% đền bù giải phóng mặt băng là 1 vụ, chiếm0,7%; hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất là 2 vụ, chiếm 1,5%; hợp tác xã

bị giải thể là 5 vụ, chiếm 3,7%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đấtđai là 31 vụ, chiếm 23,1%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là

30 vụ, chiếm 22,4% Tòa án đưa ra xét xử 15 vụ, công nhận sự thỏa thuận của

các đương sự 104 vụ; Dinh chỉ 7 vụ, tạm đình chi 8 vụ.

Năm 2015: Thụ lý 69 vụ việc liên quan đến đất đai, trong đó đã giảiquyết được 23 vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất,

đạt 33,3 %; tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào tậpđoàn sản xuất là 1 vụ, chiếm 1,4%; hợp tác xã bị giải thể là 4 vụ, chiếm 5,8%;tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ởnước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 2 vụ, chiếm 2,9%;

tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 20 vụ, chiếm 28,9%;tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 19 vụ, chiếm 27,5% Tòa án

đưa xét xử 8 vụ, công nhân sự thoả thuận của các đương sự là 58 vụ; Dinh chi

2 vụ; Tạm đình chỉ 01 vụ.

Nam 2016: Thụ lý 78 vu, đã giải quyết được 42 vụ tranh chấp liên quanđến hợp đồng chuyên nhượng đất, đạt 53,8%; hợp tác xã bị giải thể là 4 vụ,chiếm 5,1%; tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc người ViệtNam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ là 3

vụ, chiếm 3,8%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 14 vụ,chiếm 17,9%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 15 vụ, chiếm

19,2% Toa án đưa ra xét xử 18, Tòa công nhân sự thoả thuận của các đương

là 1 vụ, chiếm 0,9%; tranh chấp tài sản khi ly hôn liên quan đến đất đai là 22

vụ, chiếm 19,3%; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là 25 vụ,chiếm 21,9% Tòa án đưa ra xét xử 7, Tòa công nhân sự thoả thuận của các

đương sự là 103 vụ; Dinh chi 01 vụ; Tạm đình chỉ 03 vu.

(Số liệu trên tác giả trích lay từ báo cáo tổng kết cuối năm của ngành Tòa án

nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai)

Có thể khái quát kết quả đạt được trong thực tiễn giải quyết tranh chấpđất đai như sau:

Thứ nhất, quá trình giải quyết tranh chấp đất dai tại các Tòa án nhân

dân tỉnh Lào Cai luôn thượng tôn pháp luật.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quyđịnh chung tại Bộ luật Tố tụng Dân sự Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có

quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp dé khởi kiện vụ án tạiTòa án có thâm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó) Trong quá trình giảiquyết tranh chấp, dựa vào độ phức tạp, tính chất đặc thù và các quan hệ khácnhau trong đời sống, Tòa án có thẩm quyền có thé xem xét áp dụng Luật Dat

đai, Luật Công chứng, Luật Xây dựng, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Nhà

ở, Luật Đầu tư, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành khác đề giải quyết vụ

xử, Tòa án nhân dân trong tỉnh đã triển khai đồng bộ các giải pháp góp phầngiữ gìn ôn định trật tự xã hội, tạo sự đồng thuận và xây dựng khối đoàn kếttrong nhân dân Thông qua các buổi sinh hoạt chi bộ, họp giao ban, lãnh đạoTòa án thường xuyên quán triệt, triển khai thực hiện các chủ trương, đườnglối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước dé từ đó các cán bộ trong

ngành Toa án luôn giữ vững lập trường, công tâm, minh bach trong thực hiện

giải quyết khi có tranh chấp phát sinh

Thứ ba, Toa án nhan dân tỉnh Lao Cai luôn chú trọng thực hiện công

tác hoà giải trong giải quyết tranh chấp đất đai

Xác định con người là yếu tố quan trọng, lãnh đạo Tòa án nhân dân 2cấp luôn chú trọng nâng cao chất lượng, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán

bộ, đảng viên, người lao động ngành tòa án Theo Chỉ thị số 04/2017/CT-CAngày 03/10/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về việc tăng cường công táchòa giải tại Tòa ánh nhân dân, với yêu cầu toàn thé cán bộ, đảng viên hiểu rõ

ý nghĩa, tâm quan trọng của công tác hòa giải và vận dụng vào từng vụ việc

cụ thê Đồng thời, lãnh đạo các Tòa án nhân dân luôn tạo điều kiện để cácThâm phán, Thư ký tham gia các lớp tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độchuyên môn, kỹ năng, quy trình hòa giải Hàng tháng, trong các buổi họp giao

ban, các phòng, ban chuyên môn lựa chọn những vụ, việc có tính chất phứctạp dé các thâm phan, thư ký trao đổi, thảo luận tim ra mau chốt của tranhchấp và đưa ra các biện pháp hòa giải giữa các bên

Tứ tư, số lượng vụ việc tranh chấp đất đai có diễn biến tăng lên qua

các năm.

Tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh ngày cảng có xu hướng tăng cả về

số lượng va mức độ phức tạp Do đó dé tránh tình trang án tồn đọng, khônggiải quyết kịp thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngườikhởi kiện trong thời gian vừa qua Tòa án nhân dân tinh đã chỉnh đón lè lối,tác phong làm việc của đội ngũ Tham phán, cán bộ Tòa án, đây nhanh tiến độthụ lý giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai Một số đơn kiện không đúngquy định, không đúng yêu cầu hoặc không đúng thâm quyền giải quyết vụviệc đều đã được các cán bộ Tòa án nhanh chóng hướng dẫn người dân và cóhồi đáp nhanh nhất, tránh trường hợp án lưu, án tồn Các tranh chấp đất đaihau hết đều được các Tòa án nhân dân tỉnh giải quyết dứt điểm, nhanh chóng,theo tinh thần thượng tôn pháp luật, được các bên tham gia tranh chap vàđược phan lớn dư luận trong nhân dân đồng tinh

Những kết quả trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của tỉnh,phần lớn các bản án, quyết định của Tòa án các cấp xét xử các loại tranh chấp

về quyền sử dụng đất đều căn cứ theo pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch

sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thihành Điều này đã góp phần quan trọng vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bảo vệ các giao dịchhợp pháp Nâng cao hiệu lực quản lý của Nhà nước, củng cố niềm tin của

nhân dân trong toàn tỉnh.

2.1.2 Những hạn chế và vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấpđất dai tại tỉnh Lào Cai

Qua tìm hiểu thực tiễn, nhìn chung các Tòa án nhân dân trên địa bàntỉnh đã tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng trong việc giải quyết các

vụ án dân sự Phần lớn các Bản án, Quyết định của Tòa án nhân dân xét xửcác loại tranh chấp về đất đai có căn cứ pháp luật, phù hợp với lịch sử, đượcnhân dân đồng tình bao đảm hiệu lực thi hành Luôn kiên trì và chú trọngcông tác hoà giải vì vậy số vụ việc được Tòa án nhân dân tuyên công nhận sựthoả thuận của các bên rất cao Đường lối xét xử tốt Chất lượng giải quyếtngày một tăng cao Góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,hiệu quả trong việc quản ly của Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích của ngườiđược Nha nước giao đất, bảo vệ các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sông

xã hội Tuy nhiên vẫn còn một số những hạn chế trong quá trình thực hiệngiải quyết tranh chấp như sau:

Tht nhất, việc hoãn các phiên Tòa không đúng quy định van còn xảy ralàm kéo dài thời gian giải quyết của một số vụ án

Thứ hai, một số vụ việc tranh chấp đất đai chưa được nghiên cứu kĩ cáctài liệu, chứng cứ chưa đầy đủ dẫn đến đánh giá thiêu khách quan làm kéo dàithời gian, qua nhiều cấp xét xử hoặc xét xử nhiều lần

Tht ba, việc áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấpcũng rất đa dạng và phức tạp, các đương sự tham gia khởi kiện, trình độ, nhậnthức, nghề nghiệp cũng khác nhau dẫn đến phương thức làm việc của từng vụ

án cũng khác nhau Khi vụ án được đưa ra xét xử và có bản án hầu như cácđương sự không hài lòng với kết luận cuối cùng của Tòa án tuyên trong bản

án Do đó, các vụ án bị đưa ra xét xử thường bi khang cao, kháng nghị nhiềuhơn so với các quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự

Thi tư, vướng mắc trong cơ chế phối hợp giữa các cơ quan nhà nước

có thầm quyền như Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, các cơ quan thi hành

án, các Sở, ban, ngành có liên quan trong việc xác minh vụ việc, thu thập,

đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất còn thiếu chặt chẽ Theo Bộluật Tổ tụng Dân sự thì đương sự phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ chứng cứcho Tòa án nhưng trên thực tế thì đối với người dân hầu như việc lấy thôngtin trong kho lưu trữ của các cơ quan Nhà nước về các tài liệu có thể chứngminh cho việc khởi kiện của minh là không thé, ngay cả việc Thâm phán trựctiếp đi thu thập thì không phải lúc nào cũng gặp thuận lợi Đây chính là một

trong những nguyên nhân làm cho việc giải quyêt vụ án bị kéo dài, án bị cải

sửa hoặc bị hủy nhiều do phát sinh những tình tiết mới tại giai đoạn phúcthâm hoặc giám đốc thẩm, tái thẩm, dẫn đến những quyết định sai hoặc viphạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng còn tương đối cao.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số vướng mắc trong quá trình áp dụng phápluật trong giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Tht nhất, hành lang pháp ly còn nhiều bat cập

Số lượng các vụ án mà tranh chấp liên quan đến đất đai mà Tòa án phảithụ lý, giải quyết ngày càng tăng, tính chất vụ việc ngày càng phức tạp Cótrường hợp các văn bản trước tuy hết hiệu lực nhưng vẫn còn được áp dụng

để giải quyết một số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tùy thuộc vào thờiđiểm xảy ra tranh chấp và tình tiết của vụ án đã khiến việc áp dụng gặp nhiềukhó khăn hơn, đôi khi có sự mâu thuẫn do cách hiểu và áp dụng pháp luật củacác Thâm phán không giống nhau Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 9Điều 26 Bộ luật Tổ tụng Dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền và giảiquyết tranh chấp về hợp đồng dân sự (Khoản 3 Điều 26) và giải quyết cáctranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 9 Điều 26).Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không còn phân biệt thâm quyềncủa Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch

có đối tượng là quyền sử dụng đất Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những

vụ án là các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tòa án gặpvướng mắc, không rõ áp dụng khoản nào của Bộ luật Tố tụng Dân sự dé thụ

lý, giải quyết

Tứ hai, vướng mắc khi áp dụng quy định về thủ tục hòa giải bắt buộc

tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một

số điều của Luật Dat đai thì hoa giải ở cơ sở là một thủ tục bắt buộc trong giảiquyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, hiện nay khi Ủy ban nhân dân triệu tậpcác bên đề hòa giải trong nhiều trường hợp phía bị đơn không đến (mặc dù đãđược tống đạt giấy triệu tập hợp lệ) do vậy phát sinh van dé: khi bi đơn khôngđến thi Uy ban nhân dân không thé tiến hành hòa giải được, trong biên bảnhòa giải cũng không thê có chữ ký của bị đơn Giả sử Ủy ban nhân dân có lập

biên bản không hòa giải vì bị đơn không đến thì việc biên bản này có được

coi là biên bản hòa giải không thành không và tòa án có được căn cứ vào đó

để thụ lý giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự haykhông là rất khó xác định

Ngoài ra, kết quả hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân không có giá trịbắt buộc thực hiện đối với các bên đương sự, vì vậy sẽ rất khó xử lý nếu saukhi Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải thành mà các bên không thực hiện đúngnghĩa vụ Vì trong thực tế, có nhiều trường hợp trong thời gian chờ thực hiệnkết quả hòa giải thành thì hết thời hiệu khởi kiện Van dé này cũng có nhiềuquan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng cần tính cả thời gian hòa giảivào thời hiệu khởi kiện cho đương sự nhưng cũng có quan điểm cho răngkhông đồng tình Trong trường hợp này nên chăng tính thời gian hòa giải ở

Ủy ban nhân dân cấp xã vào thời hiệu khởi kiện cho đương sự vì đó cũng làmột bước trong giải quyết tranh chấp đất đai

Để cụ thé hoá những vướng mắc ké trên, tác giả xin nêu thêm những vuviệc tranh chấp đất đai được Tòa án nhân dân trong tỉnh giải quyết được phân

loại như sau:

* Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

Trong các quyên năng của người sử dung đất, thì quyền thừa kế có vịtrí hết sức đặc biệt Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này nên Bộluật Dân sự năm 1995 có quy định thừa kế quyền sử dụng đất thành mộtchương riêng, nhưng Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn quy định chế độpháp lý riêng biệt về thừa kế quyền sử dụng đất Tuy nhiên, khi xem xét vềthừa kế quyền sử dụng đất, phải vận dung ca các quy định của Luật Dat dai déviệc giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này Tranh chấpthừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất là một trong những tranhchấp phô biến trên nhiều địa phương nói chung và tỉnh Lào Cai nói riêng Một

số trường hợp các Tòa án nhân dân khi xử lý những vụ việc này còn lúng túngtrong việc kiểm tra, xác minh, đánh giá chứng cứ, tính thời hiệu chưa chínhxác, thiểu thống nhất va đã có trường hợp bỏ sót người tố tụng Tình tiếtnhững vụ việc tranh chấp này thường phức tạp vì giá trị tranh chấp lớn, thànhphần tham gia tố tụng đông và thường hay bị kháng cáo, kháng nghị

Vi du: Di sản có nguồn gốc của ông bà, cha mẹ dé lại là đất ở Mộthoặc một số người con, cháu đã đứng tên kê khai và có tên trong số địa chính.

Nay, ông ba, cha mẹ đã qua đời và không có di chúc Việc chứng minh, xác

định tài sản đất ở đó có phải là di sản thừa kế quyền sử dụng đất hay không là

khá khó khăn.

* Giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lich sử chiến tranh dé lại dẫn đến sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai

và đôi mới chính sách về kinh tế Theo đó, sự biến động mạnh mẽ của thịtrường bất động sản trong 10 năm qua cũng làm tăng lên những mâu thuẫn,bất đồng dẫn đến tranh chấp về quyền chuyên nhượng quyền sử dụng dat.Nhiều địa phương, tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

đã trở thành điểm nóng, Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cũng không phải làngoại lệ Có ba dạng tranh chấp chủ yếu ở tỉnh Lào Cai là tranh chấp về hợpđồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất do vi phạm điều kiện về nội dung;tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hìnhthức của hợp đồng, yêu cầu tuyên bố văn ban công chứng vô hiệu; tranh chap

về hop đồng chuyền nhượng quyên sử dụng đất giả tạo Số vụ việc tranh chấpnày diễn ra trên địa ban tỉnh ngày một gia tăng, với tính chất ngày càng phứctạp Qua thực tế giải quyết tranh chấp cho thấy Tòa án nhân dân thành phố vàtỉnh trong thời gian qua đã gặp không ít những khó khăn nhất định Tình trạnghợp đồng chuyên nhượng viết tay hoặc không làm hợp đồng chuyển nhượngnhưng lại chuyên nhượng cho bên thứ ba bằng giấy viết tay không tuân thủquy định của pháp luật hiện hành, khi giá đất tăng cao, các bên thay đổi ýđịnh chuyển nhượng dẫn đến tranh chấp Việc quy định không rõ ràng giữa

công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực

về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quyđịnh đề được làm thủ tục chuyên nhượng là khá phổ biến Việc xác định đúngquyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm chí

bề tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra tòa án để xác định chủ sử dụng đấthợp pháp, ai là người có quyền sử dụng đất Thêm vào đó, thời điểm có hiệulực của hợp đồng luôn gặp trắc trở do các bên đương sự thiếu kiến thức phápluật (thời điểm đăng ký hợp đồng hay thời điểm đăng ký sang tên quyền sử

dụng dat) Va thực tiễn cho thấy, nhiều hợp đồng chuyên nhượng không côngchứng, chứng thực gây cản trở trong quá trình giải quyết tranh chấp trên địa

bàn tỉnh.

Ví dụ: Theo đơn khởi kiện đề ngày 21/7/2017 của ông Nguyễn Văn C,

bà Đào Thị L, lời khai của các đương sự và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án,xác định tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụngđất giữa hai bên phát sinh từ đầu năm 201 1 Đến ngày 20/9/2013, ông NguyễnVăn C làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã S, huyện B giải quyết tranh chấp.Lần cuối hòa giải giữa các bên là ngày 14/11/2013 nhưng không thành Đếnngày 21/7/2017, ông Nguyễn Văn C, bà Đào Thị L có đơn khởi kiện, Tòa ánnhân dân huyện B đã thụ lý vụ án dân sự số 18/2017/TLST-DS ngày

01/8/2017.

Tòa án nhân dân huyện B xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dụng đất” nên thời hiệu khởi kiện đối với loạitranh chấp này là 03 năm theo quy định của Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Ngô Văn V và bà Nguyễn Thị Xyêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện trước khi Tòa án cấp sơ thâm rabản án, quyết định Tính từ thời điểm phát sinh tranh chấp (năm 2011) đếnthời điểm ông Nguyễn Văn C, bà Đào Thị L khởi kiện vụ án tại Tòa án (ngày21/7/2017) đã quá 03 năm nên thời hiệu khởi kiện đã hết Vì vậy, tại Quyếtđịnh số 08/217/QĐST-DS ngày 29/9/2017, Tòa án cấp sơ thâm đã căn cứđiểm e khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 dé đình chỉ giảiquyết vụ án

Trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thâm, Tòa án nhân dân tỉnh LàoCai đã thu thập thêm một số tài liệu, chứng cứ mới làm thay đôi nội dung vụ

án gồm: Công văn số 68/NHNo.TD ngày 14/11/2017 của Ngân hàng nôngnghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện B kèm theo hợpđồng tin dụng ngày 22/3/2010 và Don đề nghị dé ngày 15/11/2017 của ôngNgô Văn V và bà Nguyễn Thị X Những tài liệu, chứng cứ nêu trên thé hiện:Ngày 22/3/2010, ông V và bà X đã thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp vàphát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện B hai Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất số AO 685337 và Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất số

D0900727 cấp cho hộ ông Ngô Văn V, bà Nguyễn Thị X dé dam bao chonghĩa vụ trả nợ Đến ngày 19/02/2013, hộ ông V đã trả hết nợ và ngày20/02/2013 ngân hàng đã giải chấp tài sản trả cho hộ gia đình ông V Nhưvậy, tại thời điểm ông Ngô Văn V và bà Nguyễn Thị X chuyên nhượng quyền

sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn C, bà Dao Thị L (ngày 04/11/2010), GiấyCNQSDD số D0900727 đang được thé chấp tại Ngân hàng Ông V, bà X đã

tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Chủ, bà Lộc mà không được

sự đồng ý của Ngân hàng là vi phạm quy định tại Điều 348 và 349 Bộ luậtDân sự 2005 Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat có nộidung không rõ ràng: Không ghi rõ số, ngày cấp, tên chủ sử dụng đất trên GiấyCNQSD đất, diện tích đất chuyên nhượng Hình thức của hợp đồng cũngkhông đúng quy định của pháp luật (Hợp đồng viết tay không có công chứng,

chứng thực).

Qua vụ việc trên, quan điểm của cá nhân có một số bình luận như sau:Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự sơ thâm số 08/217/QDST-DS

ngày 29/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Lào Cai là chưa đúng Sau

khi bố sung thu thập tài liệu, chứng cứ mới có thể làm thay đôi vụ án tại giaiđoạn chuẩn bị xét xử phúc thấm, Hội đồng phúc thầm xét thấy, cần xác địnhHợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat giữa các đương sự là vô hiệu do

vi phạm điều cắm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sựnăm 2015 Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015,thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế

Vì vậy, cần hủy Quyết định đình chỉ giải quyết vu án dân sự sơ thẩm số08/217/QDST-DS ngày 29/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện B và chuyênh6 sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện B để tiếp tục giải quyết vụ án

* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Vi dụ: Ngày 13/4/2015, Công ty cô phần Thương mại dich vụ D (Nay

là Công ty Cổ phần liên doanh Xuất nhập khâu MT, sau đây gọi tắt là Công tyMT) đã ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với

vợ chồng ông Dinh Ngoc A, bà Nguyễn Thị T dé thuê 4 thửa đất tại thôn P,

xã B, huyện M với tông diện tích: 8.793,1 m” thời hạn thuê là 30 năm, thờihạn thanh toán là 01 năm/01 lần, ấn định vào ngày 13/4 hàng năm, tiền thuê là