Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Sơn La

PHAP LUAT ĐĂNG KY QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIEN AP DUNG TAI THANH PHO SONLA

LUẬN VAN THAC SY LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

Hà Nội - Năm 2020

QUÁCH THÚY HÀNG

PHAP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYEN SỬ DUNG DAT VẢ THỰC TIEN ÁP DUNG TẠI THÀNH PHO SƠN LA.

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thu Thủy.

Hà Nội - Năm 2020.

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cửa cũa riêng tôi Có swe

giúp đố, hỗ trợ từ Giảng viên hướng dẫn ià TS Phạm Tìm Thủy Các nội ding nghiên cứu và Xết quả nêu trong Luân văn là trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích nhận xét đánh giả được tác gid tìm thập từ các nguần khác nhan có ghủ r6 trong phần ch thích và phẫn tài liệu them khảo Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và aa thanh toán tat cả các ngiữa vụ tat chính theo quy định

của Trường Đại học Ludt Hà Nồi

Tây, tôi viết Tài cam đoan này dé nghi Trưởng Đại học luật Hà Nội xem xát để tôi được bảo vệ Luận văn.

Tôi xin châm thành căm on!

Hà Nội ngày thing năm2020

NGƯỜI CAM ĐOAN

Quách Thúy Hằng.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

Chữviết tắt Chữyết đây đã

BBS Bit đông sia

Gow Giấy ching nhận

GGNGEDP— | Giiy dhingabin quyia wi dmg d@

HồND Hai đồng nhân din

TNEMT Tai nguyên và Mỗi trường

LOT CAM DOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT MỠĐÀU

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VE ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG BAT 'VÀ PHÁP LUAT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DUNG DAT

1 fan để ý hận về đăng ký quyền sử dung.

LLL Khái iện, đặc dim, vai tr cũa đăng bộ quyễu sẽ dung đất 112 Nguyên tắc đăng kệ quyẫu sử dag đắt

1.13 Các trồng hợp đăng lý quyều sĩ dng đắt.

1.2.1 Kháiiệm pháp hật đăng lý quyền sử đụng đắt 1.2.2 Đặc diém pháp tật đăng bý quyầu sĩ dung đất

1.2.3, Yon cầu đối viphp nat đăng ý qnyằu sĩ dung đất 1.2.4 Noi dung điều chink của pháp Inge đăng ký quyầu sĩ mg

1.2% Tịch sĩ hình thành và phát triển cña pháp ật đồng bộ quyầu sc đụng đắt ti Vit

"Nam qua các tiời bộ 26

12.& Hệ thông pháp Int đăng kệ quyền sĩ dang đắt của các nước tr thé giới 31 KET LUẬN CHƯƠNG L 34.

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIỀN ÁP DỤNG PHAP LUAT VE ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG DAT

số vẫn đề lý hận về pháp luật đăng ký quyền sử dựng đất

TREN DIA BAN THÀNH PHO SƠN LẠ, TINH SƠN LA 1.38

24 Nội dụng pháp hạt về đăng ký quyền sử dng # 1.38

2LL Quy định về chủ thé đăng ký quyều sĩ dung đắt và các trồng hợp đăng ký quyền sẽ đụng đắt

2.1.2, Quy định về cơ quan có thâm quyầu đăng ký đắt dai 2.1.3 Quy dink về trnh thi tục đăng bý quyều sẽ dung đất.

2.14 Quy định thời

2.15 Quy định vễ tổ chic, hoại động cũa cơ quan đăng lý im có kiện lực v8 đăng ký quyầu sử dung

Các điều kiện tự nhiền, kinh tế, xã hội cia thành phố Sơn La, tinh Sen La ảnh hưởng đến công tác áp dung pháp hật về đăng ký quyÈn sử dung đất trên ấp bản thành phố Sơn La, tink Sơn La 188 2.2.1 Khái quit đu liệu ty nhiên, kink tx hội cũa thành phổ Son La 5 2.22, Tác động của điền kiện tr nhiều, kink tế - xã hội đễu việc áp đụng pháp hật'

it, quyền sỡ him nhà ở và ti sim khác gắn liều với

thành phd Sơn La giai down 2017 dén 06 tháng dn năm 2020.

23 Thục tiễn áp dung pháp Iuit về đăng ký quyền sử dung đất tai thành phố Sơn

La, tinh Sơn La

23.1 Những thành tu đã đạt được trong việc áp dung pháp huật về đăng ký quyẫu sic

dung ait rin địa bàn thành phổ Sơu La, fink Son La

2.3.2 Những khó khăn, vướng mic, bắt cập troug quá trink dp dụng pháp but về đăng hý quyều sĩ dung dt tren địn bàn thành phd Sou La tink Som La.

2.3.3, Nguyên nhân cũa những khô khăn, vướng mắc, bắt cập trong quá tình áp deg pháp hật về đăng ký quyễu sử dng dt ren địa bàn thành phố Son La, fink Sơ La 62 KET LUẬN CHƯƠNG II „68 Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT, NÂNG.

CAO HIỆU QUA THỰC THỊ PHÁP LUAT VE ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT TẠI THÀNH PHO SƠN LA, TINH SƠN LA đ6

3.1 Định huớng hoàn thiện pháp hát về đăng ký quyền sử dựng

ậtvà nâng cao hiệu quả thục thiphap

Xý quyền ie dung đt

4.2.1 Các giãipháp hoàn

4.2.2, Cúc giải pháp ning eno hiện quả thục hiệu pháp hột về đăng lý quyều sĩ dng

đắt đắt trì thin phỗ Son La, nh Son La KET LUẬN CHƯƠNG IIL

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Dit dei là loại tả sẵn có giá ti lồn và có tim quan trong đối vớ chủ sở dụng trong việc day tỉ, dim bão và phát iển cuộc sing Cần phi được xác lập quyển sỡ dạng một cách một cách rõ ring hợp phip nhim tạo cơ sở pháp i để bảo dim quyền và lợi ich hop hấp cho chỗ sử dụng trong quả trình rỡ đụng đất Tei mỗt quốc gia, pháp luật về đăng

ký bất động sin có vị tr quan trong trong vie bio dim an toàn pháp lý cho các tổ chúc,

cá nhân khi xác lip, thục hiện giao dịch qua đó giảm thiểu, ngắn ngờ tranh chấp phát

sinh và giúp thị trường bit đồng sin vận đông mình bach, antoàn, công khai Vin đỀ xác

lip quyên sỡ dụng dit, quyên rỡ Hữu nhà ở và tài sân khác gắn iễn với đất cia người dân được Ding và Nhà nước đặc biệt quan tâm, nhẫn hạn chỗ đến mức tối thiéu đa những kế hở pháp lý co thể gây mâu thuấn tranh chấp

phép năm 2013 đã khẳng định “Đất dala nin nguyên đặc biệt của quốc gia ngiền lực «quan trong phat tiễn đắt nước, được quân lý theo pháp luật “ Luật Dat dei năm 2013 đã thể chế hoá Hiễn pháp năm 2013, quy dinh ou thé về chỗ đồ sở hữu đắt đã, quyễn hen

đến nhiễu hệ luy khôn lường Hiến.

va trách nhiên của Nha nước trong vie dai diễn chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản ý vỀ dit đai, chế đô quân ý và sở dung dit ds, quyền và nghĩa vụ cũa NSDD Trong đó, host động ding ký quyền sử dụng dit cũa NSDĐ đã đoợc quy dinh chi tất trong Luật Đất dai nim 2013 và các vin bin hướng dẫn thi hành của Chính phi, các bổ, ngành Trong quá tình gin 10 năm thi hành Luật Đất đủ nim 2013, thực tiễn host đông đăng ký

it dai, nhà ở và tdi sẵn khác gắn liên với đất là yêu cầu không thé thiế

ý Nhà nước về đất đủ, đó cũng là yêu cầu bit buộc đối với người sử dụng đất Xuất phát

tiêm quan trong của host động đăng ký quyển sở dụng dit, rong những năm qua, Nhà

Tước đã áp dụng nhiÊu giải pháp để ting cường công tác này và dat được những két quả

tích cục nhơ Pháp loật về ding ký quyền sở dụng dit đã tùng bude được hoàn thiện, hệ

thẳng các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình "một cite” ð nhiễu dia phương công với một 26 cõi cách về thủ tue đăng kỷ đã tạo thuận lợi

trong việc quân.

hơn cho người dân

Thánh phổ Sơn La là trang tim chính t, kính ti, văn hỏa, xã hội và dich vụ cũa

finh Sơn La Đây là địa phương có nha cit đăng kỹ đất đi sôi động nhất of tinh Đất dai chỉ cô giá ti khi nỗ được xác nh rõ ranh giới, điên tích, mục ich, chủ cỡ dụng cụ thể

Hon nữa, việc đăng ký QSDĐ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đa; bài

co nim chắc được hiện trang sở đụng dit, y bién động trong quả trình sở dụng đất thi Nha nước mới có thể quân Lý dit đa Nhân thúc được vai trong và y ngiễa của host động này, thành phố Sơn La đã có nhiều nỗ lực trong việc diy nhanh tién độ thục hiện hoạt

đồng ding ký QSDĐ Thánh phố luôn giỡ võng phế huy và đạt được những mục iêu để

đồ ra th công tác quản lý nhà nước về đất đá, vé công ic đăng ký quyên sở đụng

iy ching nhận quyền sử dụng đất của V ấn phòng đăng ký quyển sử dạng đất là một rongnhữngnhiệm vụ trong tâm,

Bên cạnh những kết qué đạt được, hoạt đồng đăng ký quyền sử dụng đất vấn còn một số tên te, hạn chế cin khắc phục đồ là: toàn tinh Sơn La chưa có bản đỗ dia chính

hoàn chỉnh, công tác chỉnh lý, câp nhật cơ sở dữ liêu gấp nhiều khó khăn Việc cấp

GCNQSDĐ trước diy còn sai sot, việc tích do dia chính thửa đất thấm tra xác núnh của Chỉ nhánh với các th tục hành chính về đất đi vẫn phố có su tham gia cit cán bộ

8 bản dẫn đến kéo dai thời gian thực hiện.

xã phường,

ĐỂ khắc phục yêu kém này tì việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng linh vục pháp luật này tham chiếu từ thục inthe hiện tại thành phô Sơn La là vide lam có ý nghữa Vi vây, hoc viên lựa chọn để tii “Pháp hột đăng lý quyên sie dug đắt và thực tiễn áp

dung tại thành phễ Son La, nh: Sơn La” làn dé tủ loận vin thạc š loật học Qua đó,

situ nghiên cứu những vin dé ký luận cũa pháp luật về đăng oy quyền sử dụng đất nói

chứng xem xét đánh giá thục trang ofa các quy dinh pháp luật biện hành về ding ký

quyễn nữ dụng dit tei địa bản thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La, trên cơ sở đồ tim ra những bat cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm pháp luật về

đăng Lý quyền sử dụng dit được thục hiện công kh, minh bach, thuận lợi2 Tình hình nghiền cứu đề ti

Thời gian qua có một số công tỉnh nghiên cứu về lý luận và thục Hn rung

quanh pháp luật về đăng ký quyền sở dung đất tei Việt Nam hoặc các tinh thành, đồ là

= “Pháp luật đồng kỷ quyền sử chong đắt ở Tét Nam - tuân văn thạc si luật hoo!

Nguyễn Việt Ding, Trường Đai học Luật Ha Néi; PGS TS Nguyễn Quang Tuyển

hướng din; năm 2016

= “Những bắt cập cần khắc phục trong pháp luật đồng i, thễ chấp qp

ide” -N guyễn Thi Nga, tạp chí Nhà nước và pháp luật $6 12/2008

=" Pháp luật hiện hành về đồng hệ quyên sức ng đắt tài sân gắn lẫn với đất” — Nguyễn Thị Thu Hoà, Dương Thi Thủ Trang/ Tạp chi Dân chủ và Pháp luật — Sổ chuyên

sit cng

hương hưởng hoàn thiện” - Luận văn thạc đ luật học Đăng Trường Sơn, Cao học LuậtHãNõi năm 2008

= Sch “Binh luận chỗ Ảnh quản ý nhà nước về đất đu trong Luật Đắt đ 2013 —

TS Trần Quang Huy (chỗ tin), Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2017.

- “Hệ thống đăng lị đắt dea theo pháp luật đắt ea Tht Nam và Thay: Dién”, Luận

án tin a luật học của Đăng Anh Quân, Trường Dai học Luật thành ph Hồ Chỉ Minh,năm 2011.

= “Pháp luật về đăng kỹ quyền sử chong đất ở TTật Nam’ - Luân vấn thạc 8 luật

học cia Nguyẫn Thị Trả Mi, PGS.TS Pham Hữu Nghi hưởng dẫn Cao học Luật ĐHQG Ha

Nội, nim 2013

=" Pháp luật về đăng kỷ quyễn sử chong đắt và thực hỗn thre hận tại luyện Quỳnh

Ni tinh Som La’ ~ Luận vin thạc Š luật học côa Lò Thanh Thủy 2016), Trường Daihọc Luật Hà Nội

Các công tỉnh trên đây đã giã quyết được một số vẫn dé lý luận và thục tấn liên quan đến đồ tử luân văn, bao gm: Mot lá, phân tích khú niệm, đặc điểm và ý nghĩa của phip luật ding lý QSDĐ; Hoa là phân tích lich sở hình thành va phát tiễn của php luật

về pháp luật đăng ký QSDĐ; Ba là đánh thực trang pháp luật đăng ký QSDĐ và đưa ra

kiến nghị góp phin hoàn thiện pháp tuật về cắp pháp luật đăng ký QSDD

Din nay chưa có để tai nghiên cứu nào tim hiểu chuyên sấu vỀ pháp luật vé ding ký quyền sử dạng dit tên đabănthăhghốSonL« GihSonL& những ảnh buồng và tác đụng

của nó trong chỉnh sách quản li về dit dai của Nhà nước Luân vin kế thửa những mit

tích cục của các công tình trên để tham khảo cho đề tải "Pháp nt v đăng ký quyễu sĩ: dung đắt rà thực tiễn áp đụng ti thành phố Sơn La, tink Sơn La” dia ra đề xuất, kiên

nghị một số giải pháp nhằm bảo dim việc thục hiện pháp luật về ding ký quyền sửdang đất thành phô Sơn La, nh Sơn La, công nhờ hoàn thiện pháp luật quin lý nhà nước

vi đất đủ.

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu.

31 Mee dich

Luin vin nhằm tạo ra mốt công tình nghiên cửa lý luận và thực tẤn có tính hệ thing vé đăng l quyển sử dụng dit rên cơ sở đỏ đưa ra được những giả pháp, kiến

nghị nhằm ning cao hiệu qui trong host động quấn lý và thục thi host động đăng ký

quyền sử dụng đất tại thành phổ Sơn La, tinh Sơn La 4.2, Béi hương nghiên cứ

- Các quy đính của Luật Bit đại năm 2013 và các văn bản hướng din thi hành về

đăng ký QSDĐ;

- Hé thống lý thuyết, trường phái học thuật, cơ sở lý luận về đăng ký QSDB.

- Công tác đăng ky quyền sử dụng đất

- Hoạt động cũa cơ quan nhà nước thực hiện đăng ky quyền sử đụng đất,

- Các đối tượng liên quan Cán bộ trực tấp làn việc, quản lý điều hành tạ Chỉ

nhánh Vin phòng Đăng đất dai thành phổ Sơn La, Người sử đụng đất các cá nhân tổ

chức, hộ gia dink sử đụng đất

- Các quy định và quan hệ pháp luật về đăng key quyền sử dụng đất, thục tiễn thực

biện pháp luật về đăng ký quyền sử dung đất trên đị bàn thành phổ Sơn La, inh Sơn La4.3, Phạm ví nghiên eine

Treng khuôn khổ của một bin luận văn thạc ấ luật tác gi giới hạn phạm vi

"nghiên cứu ở mốt sổ nội dụng cụ thé sau

- Giớt hạn về nội ching nghiền cin

Nghiên cứu các quy định về cấp GCNOSDĐ của Luật Dit dai năm 2013 và các

văn bin hướng dẫn thí hành, các quy đính hiện hành về cấp GCNOSDĐ cũa hộ gia định, cá nhân trên một số khía canh chủ yêu sau: Nguyên tic, đái trơng đăng ky QSDĐ, Điễu, kiện, thêm quyên cấp, chinh sữa đăng ký QSDĐ; Trinh ty, thủ tục đăng ký QSDĐ.

Luận vin tập trung nghién cứu, đánh giá thục trạng áp dụng pháp luật đăng ký

quyền sử dụng đất tạ Thánh phố Sơn La

+ Giới hạn vỀ Không gian: Nghiên cứu thực tẾn áp dung pháp luật về đăng ký

QSDB trong phạm vi thành phổ Sơn La, tinh Sơn La

= Giới hạn về thời gian: Nghiên cửa quá tình thục hiện pháp luật vé đăng ky

quyền sử dụng dit tei thành phố Sơn La tử năm 2017 đến 06 tháng đều năm 2020

4 Nhiệm vụ nghiền cứu

ĐỂ dat roe mục dich nêu trên luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cửu cụ thể su diy

“Một là, vẫn đề ty luận về pháp tuật đăng ký quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sin khác gắn lần với đất

luật về đăng ký QSDB.

Ba là nghiên cứu nội dang pháp luật vé ding ky QSDĐ và đánh giá thục tẾn ep dụng tại thánh phố Sơn La giai đoan 2017 đến 06 tháng đầu năm 2020

"Bến là đưa va định hướng và giải phip gip phần hoàn thiện phép luật về đăng ky QSDD; đồng thời, đề xuất giải pháp nâng ceo hiệu quả ép dụng tei thành phố Sơn La,

tinh Sơn La trong thoi gien ti

5 Nhiing đóng gép mới của hận văn

= Nghiên cứu lý luận pháp luât về đăng ký QSDĐ quy chiếu trong nên kinh tế thí trường dun trên lý thuyết về quyền tii sẵn của cá nhân, lý thuyết về quyền sử dung đất là

tài si.

- Đánh giá thực trang pháp luật vé đăng ký QSDD và thục tiễn áp dụng tại thành.

phố Sơn La, tinh Sơn La giet đoạn 2017 đến 06 tháng đầu năm 2020, luận văn đưa re giai

hấp Hoàn Thiện lĩnh vực pháp Tutt này và năng tao hiệu quá ép đụng tel thành phd Son

La trong thời gian tới Thông qua lun văn này tác giả cũng bi vọng luận vin sẽ l t liệu

tham khảo giúp cho cơ quan, tổ chúc có lin quan và vin để mà luận vin đề cập sẽ có cáchnhin tổng quit tir dé dich giá la công ác đăng ký quyền sỡ dụng đt tử đu phương

6 Các câu hỏi nghiên cứu của lận văn.

- Đăng ký quyền sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở va tai sản khác.

i? Vai trò của đăng ký quyên sử dụng ait? Các dạng ding ký quyền sở dạng git? Khí

nào người sử dụng đất pit đăng ký quyển sở đụng dit? tình tự thủ tục đăng ký quyển sử dụng ai?

- Pháp luật vỀ ding lý quyén sit dụng dit 1a g? Pháp luật về ding ký quyển sử

dạng đất có vai rò như thể nào rong sơ phát tiễn kinh ổ xã hội? Các yêu tổ ánh hưỗng

đắn việc thục hiện pháp uật về đăng quyên sử đụng dit?

- Hiên nay, việc thục hiện pháp luật về ding ký quyền sit dụng đất tiên dia bin

thành phố Sơn La, tinh Sơn La đã đạt được những kết quả g? Va có những vướng m

tổn tạ, hen chế nao? Nguyên nhân của những vướng mắt, tồn tạ, hạn chế 46?

- Giải pháp nào đã nông cao hiệu qua việc hoàn thiện và thục biện pháp luật về đăng,

ký quyền sở dụng đất trên địa bản thành phố Sơn La tỉnh Sơn La trong thời giøn tới?

7 Phươngp háp nghiên cứu

ĐỂ gi quyết các nội dụng nghiên cau và mục đích mà để tử đất ra luận vẫn chủ

ấu sử đụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cửa khoa học duy vật biện chứng và duy vật lich sử cũa

Chủ nghĩa Mác —Lénin sé bao trầm toàn bồ luận văn,

- Phương pháp hé thẳng, phn tích, phuong pháp lich wk đánh giá, tổng hợp được sit dạng dé nghiên cửu những vin dé ly luân cơ bản cũa pháp luật về ding ký quyền sử

dạng dit (Choơng 1);

- Phương pháp điều ra thụ tiễn nhm tha thập sổ liệu, tr liệu, thông tin cần phục

vvanghién cứu và bổ trợ cho nội dang côa luận vin (Chương 2);

- Phương pháp sơ sánh, phân tích, đánh giá, bình luận, thông kệ, tổng hop đoợc sử dạng đỂ nghiên cứu thục trang pháp luật về ding yy quyền sử dạng đất rên đa bản thành phé Sơn La, nh Sơn La nhằm phân tích những sổ tiêu thu thập được, tổng hợp, đảnh giá

đã có những kết loận dim bảo độ tin cậy (Chương 2);

- Phương pháp tổng hợp, đến gi

yêu cầu, giải phép nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

đăng ký quyền sở dạng đất (Chương 3) 8 Bồ cục cia hận văn

uy nạp được sử dụng để nghiên cứu về các

Ngoài phần mục lục lời nỡ đều kếtToân vã danh mục tử iu them Kho, luận vẫnđược bổ cục gim 3 chương:

Chương 1 Một sé vẫn đ ý luận vi ding ký quyên st dụng đắt và pháp luật đăngkỷ quyện sử dụng đất

Chương 2 Thục trạng pháp luật đăng ký quyền cử dung dit và thục tifa áp dụng

Bip uit vi đăng ký yên sĩ đụng đấ trên đa bàn Thành ph SơnLa ah Son L£

Chương 2 Đình hướng và gii pháp hoàn thiện pháp luật, ning cao hiệu quả thựcthi pháp luật về ding ký quyền sử dụng đất

PHAP LUAT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG DAT vin đề lý luận về đăng lý quyền sẽ đụng đất

im, đặc điẫm, vơ tro cña đăng ký quyên sẽ dung đắt 1.111 Khia miện đăng lộ quyển sử chong đắt

+ Hát viêm "đống ký

Đất đủ thuộc sở hồu toàn din do Nhà made đại điện chủ sở hồn, Nha nước đồng vaitro quân lý dit ds, nguời sử dụng đất được Nhà nước rao quyên sử dạng đất Người st

dạng đất được thục hiên các quyền chuyển đỗ, chuyễn nhượng, cho thu, cho thuê li, thửa kế, tăng cho, thé chấp, gop vốn quyền sử dung đất theo quy định của pháp luật.

ĐỂ hiễu rõ được khái niêm “đăng Lý quyền sử dụng dit” trước tin cân lâm rõ kháiniêm “ding ký" và khả niệm “quyên sỡ dang đất"

Thả niệm "đăng Lý” không phi là khá niện mới, ong thục t, nó đã được để cập

trong các từ đễn công tỉnh ngăên cửa và sich them khảo, cụthể nhờ say

Trong tir điễn Tiếng Việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hôi và Trung tim Tử điển, nim 1994 có định ngiĩa như sưu “ Đăng lý: Ghi vào sỗ của cơ quan quin Lý để chính, thúc công nhận cho hưởng quyền lợi hạ lam ngiấa vụ" (),

Tei cuốn Dai tr điển Tiếng Việc Nhà xuất Bán Văn hóa - Thông tin nim 1998

khẳng định: " Đăng ký: Đứngra khai báo để cấp gây công nhân về quyển hạn, nghĩa vụ nào đổ"Ô)

Trong cuốn từ điễn Gi thích thuật ngữ hành chính cöa Nhà xuất bin Lao động,

năm 2002 dinh nga " Đăng ký: là thể thúc ghi chép vào số Nhà ngớc dit ra như đăng Inj kết hôn, đăng kỷ Hình doanh, đăng ký chứng khoán Nhõng sơ kin ghỉ chép vio sỗ

là không thể chỗ cất được" @)

Trong cuốn Tử dién Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ dfn Bách khoa, năm 2005 có nêu, khổ niệm và đăng ký như sau: * Đăng ký: Ghỉ vào số cơ quan quân iy")

() Tein gii 0 dade ngi hh chink C00) ob Lao động, Hà Nội 8232

() Mein Tổng Pte 2005) Noa satin Tein Bicone 2)

Từ các dinh ngữa " ding lý" đã được nhìn nhận theo tùng khía canh khác nhau,

có thể thấy khả niệm đăng ky được xem xét ở các ba gúc đô 1 Đăng kỹ là ghi vào số

của cơ quan Nhà nước có thim quyên hoặc những sự lận, yêu cầu do người khác đưa ra,2 Đăng ký lâm phút sinh quyền, nghĩa vụ của người thục hiện đăng kỹ và mục đích ghỉ

đã công nhận mét nự ic, quyền lợi di khai báo, yêu cầu, 3 ĐỂ quân lý hoặc giã quyết nội dang di ghi vào số, những thông tin được ghi vào số cũa cơ quan đăng kỹ có

thấm quyển là những nự liên không thể chốt efi được, được công nhân và bảo về

+ Tát idm “ngắn sic chong đắt

Theo Từ đến Luật học của Viên Khoa học Pháp lý (Bộ Tư php): "đuyển ate

chong đt là quyễn ca các chủ thd được la thác công ng, hướng hoa Tot, lợi ch te việc sit đọng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuẩn giao từ những chủ thể khác thông qua vide chuyén dé, chuyn thương cho thuê, cho thể lai thấm kế tổng che những chủ thể khúc cô quyển sir cong để!" (9 Khả niệm này xác din quan

hệ giữa nhà nước với người sử dụng, quyền khs thác lợi ich từ đất của nguồi sử dụng,

xác Ảnh rõ ngudn gốc sử dụng đất

Đột với Tiến # Lê Xuân Bá cũng có khái niệm: “Oiyln sử chong đất là bổ phẩn

cấu thành cha quyẫn số lữu đắt Thông qua vide được đốc quyễn giao đắt cho Huế đắt,

“Nhà nước trao cho người sit dung đất tuc hiện trong thời hơn thud đắt nhận giao đất

những quyển và ngĩa vụ nhất Anh trong đó có sự phân bật theo lo đất theo đắt "ưongftgrời) sử đong đắt theo hình thức thuế hoặc giao đắP"( 9) Khai niềm này đã chỉ ta quyền sử đang đất là quyên phát sinh từ quyền sở hữu đất đá, xác đính quyền năng của chủ s hữu đại điên và phân rõ quyễn hen của từng loi chủ thể sử dụng đất

Điễu 189 Bồ luật Dân sơ năm 2015 quy đính chung về quyền sử dung tii sẵn

“Quyển sử dụng là quyên khai thác công chong hướng hoa lợi, li tức tet sân: Quyên

sử: đing có thé được cluyén giao cho người kháe theo thỏa thiền hoặc theo guy định cũa

pháp luật” Ở)

Từ các khái niệm nêu tiên “quyên sử dung đất" được nhìn nhân đưới ha gốc độ: Một

1a quyền kh thác các lợi ich tử đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, Ha là những

(9 Tit dién Luật học (2000), Viên Khoa bọc pháp lý, Bộ Tự pháp, Nab Ter pháp, Hà Ni, 665 (0) Bồ thẳng đăng hi đắt đại theo pháp luật đắt đi Viet Nom và Tay: Điễn (2011), Luận an tiến sĩ

Init học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chỉ Minh, Đăng Anh Quin, i83

(itu 189, Tên my 2 Quyền đụng mục 1 đương 2H Bộ Luật Din seam 2015

+ hát niệm "đồng hộ quyền sir ảmg đất

Cho din trước khi Luật Đắt đu nim 2003 ra đời và sau này là Luật Dit đa 2013 có

Hiện lọc th thuật ngữ "đông lợ quyền sở đụng dit" vẫn chun đoợc öễu một cach thống nhất

Luật Đất đủ năm 2003 có tai Khoản 19 Điều 4 quy ảnh về đăng ký quyén sử dung

đất như su “Đăng hộ quyên sứ: chong đất là vide gội nhận quyền sie hong đẫt hợp pháp

di với một ti đất xác đnh vào hỗ sơ địa chink nhằm sác lập quyễn và ngiấn vụ của

người siting đất

Luật Đất dai năm 2013 ra đời, khái niệm riêng về đăng ký quyền sử dụng đất nhờ

trong Luật Dit đi năm 2003 không con, ma đưa ra mét khá niệm ở phạm vi rộng hon a

đăng ký đất đủ, nhà 6, ti sin khác gắn ién với dit, Tại Khoản 15 Điễu 3 Luật Dit dai năm 2013 dun ra một khái niém cụ thé, diy đồ như sau: “Đăng lý đất den, nhà ở, hà ec khác gẵn én von đắtlà việc kế hi và gi nhân nh trạng pháp lý về quyễn cứ ng đất quyền sở hữu nhà ở, tà sản khác gắn dn với đắtvà uyễn quản ý đất đỗ với một thie

cắt vào hỗ sơ dia chính” Là mật trong những los: đăng ký, đăng ký quyền sử dụng đất

là một thủ tục hành chính mà người sở dạng đất bất buộc phải thục hiện tei cơ quan nhà nước có thầm quyền; đổi tượng đăng ký là dit đi - mét loại tà sin đặc iệt có giá trì cũng như có tinh pháp lý đặc th, Ngui sở đụng đất được cấp mới giấy chúng nhân

qguyễn sử ding đất, hoặc được chỉnh ý giấy chứng nhận quyền sỡ dụng đất nhưng sẽ ty

thuộc vào ting trường hop Cơ sở để nhà nước tién hành quân lý đất đụ rên toàn bộ lãnh thổ theo pháp luật chính là việc thất lập hông in tiên hỗ sơ dia chính và cập gay chúng

nhận quyên sử dụng dit, quyền sở hữu nhà ở và tả sẵn khác gắn liên với đất cho nguồi stdạng đất có đã điều biện.

Đăng lý quyên sử ding đất theo quy định của Luật Dit đại năm 2013 và các vấn

bin hướng din thi hành, đã trở thành một nhiễm vụ bit buộc đối với các chỗ thể sở dụng

co liên quan theo quy ảnh của pháp luật, đạt được những thành quả

nhất nh Sau khi quyền sử dụng dit đã được ghi nhận tiên hé sơ die chính, người sở dạng dit đã được cập Giây chúng nhân quyén nữ dạng đất thi các thông tin trên hỗ sơ và iy tờ này vẫn có thi thay đổi do sự biến động đất đai dưới các hình thúc nhờ chuyển nhường cho thuê, thir ki, thé chip quyền sử dung đất Vì vậy, đăng ký dit đa phi được thực hiện thoờng xuyên liên tục, theo đúng những thay đổ: rên thự tế dé dim bảo

đất và các chủ

hồ sơ die chính luôn phần ánh đóng kip thời hiện trạng sử dung đất dim bảo người sử dạng đất được thục hién các quyễn và ngiĩa vụ cia mình bảo dim Nha nước nim bắt được chính xác tính hình đất dei đã ấn hành công tác quản lý

1.112 Đặc đẫm của ding lệ quyển sit chong đắt Đăng lý quyền sử dung dit có mốt sổ đặc điểm như sm

“Một à, công tác ding ký là công cụ hỖ trợ đắc tue giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình sử dụng đất đu, thục rang pháp lý sử dụng dit, cũng như sợ biển động của đất

đi Đăng ký quyền sử đụng dit, quyền sở hữu nhà ở và ti sẵn khác gắn liên vú đất phải

thục hiển đẳng thời cả hai việc vir ghỉ vào hỗ sơ die chính cũa cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quin lý nha nước đối với đất đi theo quy hosch và theo pháp luật, vie cấp giấy chứng nhân cho người sở dụng đất yên tâm đầu tơ vào việc sr dụng đất và

co điều kiện thực hiện các quyền của người sở dụng it theo pháp luật Đây là hoạt động

mang tính chất thường xuyên liên tục (sau công tác đăng ky ban đâu), mét khác mang lại

tran toàn sở hữu hoặc sử dụng đất nhằm đổi kháng với người thứ ba Người có aantoàn sử dụng là người có mr an toàn về việc chiêm Hữu và sỡ dung đất

Tại là đăng kỷ quyền sử dạng dit được điều chỉnh bãi Luật Đất đi và các vin bản hướng din thi hành: Việc ding lý quyền sử dụng đất đoợc thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ đị chỉnh của Nhà nước Ding lý quyền sử dụng dit được quy định rong những

vvin bin quy phạm pháp luật về dit đu, Nguẫn quan trong nhất cia đăng ký quyền sửdạng dit là Luật Dit đi, tấp theo là các ng dink, thông tr quyết Ảnh cũa các cơ quan

Nhà nước có thim quyền Quy định rong những vin bản quy phạm pháp luật về dit đi

là những quy định mang tinh bit buộc đổi với các chủ th liên quan Những quy inh

trong các vin bản quy pham pháp luật dit dei phấi phủ hop với các quy định tai Hiến

phip và Luật Dat đi

Bal, ding ký quyền sử dung đất là một nội dang mang tính đặc thù của quân lý

Nha nước về đất đi Tính đặc thù thể hiện như sư

+ Đăng ký quyển sở dung dit ath tục hành chính do Nhà nước quy din tổ chức

thục hiện và có tính bất bude đối với moi người nữ đụng dit còn đăng ký quyển sỡ hữu,tii sẵn gắn liên với dit không có tính bất bude ma do nhu cầu của chủ sở hữu ti sẵn gắnliền với đắt Đăng lý quyén nữ dạng đất là một thủ tac hành chính bắt bude đổi với ngườisit dung đất nhằm thiét lip méi quan hệ răng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sửdạng đất Đăng kỷ đất đ không chỉ la một kênh cung cập thông tin đầy đủ về thần dit

để xây dụng hộ thing thông tin co sở đỡ liệu về đất đủ phục vụ công tác quản lý nhà nước vé đất dai Kit quả của hoạt đông đăng ký đất đi là căn cử, cơ sỡ rt quan trong để cơ quan nhà nước cỏ thâm quyển cấp GCNQSDĐ cho tổ chúc, hồ ge ảnh, cá nhân, cơ

sổ tôn giáo, công đồng dân cự sử dụng dit - cơ sỡ pháp lý quan trong

dink, cá nhân thực hiện các quyén cia người sở đụng đất do phip luật quy Ảnh Maithức, hộ gia

quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà nước và người sở dang dit được thé hiện qua iệc Nhà nước cấp giấy chủng nhận quyền sở dụng đất cho người đăng ký quyển sỡ dụng

dit lẫn đều, nếu trường hợp không đã diéu kiện để cấp giấy chứng nhân quyền sử đụngđất tủ sẽ xác nhân việc đăng ký quyên sử dụng đất cho chủ sở Hồu và ght nhân những

tiến động về quyên sử dụng đất rong quá hình sử đụng đất vào hỗ sơ đa đính:

+ Đăng lý quyên sử dụng đắt là công việc của 86 máy Nhà nước, Bộ Tải nguyên và

Mỗi trường chịu trách nhiệm trước Chính phi,Quốc héi trong việc quản lý về tai nguyên.

và môi trường Đăng ký quyền sử dụng đất là hoạt động dua trên cơ sở quyễn lục nhà

nước Có ngiĩa là trong host động đăng ký quyền sở dụng đất, cơ quan đăng lợ quyén sử

dạng đất nhã tuân thủ các quy định của pháp luật bén canh đó, cơ quan này cũng có

qguyễn ban hành vin bản hướng dẫn vé quy tình thổ tục thục hiện việc đăng lý quyển sử

dạng đất

+ Đăng l quyền sử dụng đất là một nối dung cin quản Lý nhà nước về dit đi do cơ quan quân lý nhà nước có thẩm quyên về dit dai tiên hành Điều này có ngiĩa là không phii bit cử tổ chức, cá nhãn nào cũng thục hiện ding ký đất dei mã chỉ các co quan quản lý đất đi có thi quyén theo quy định côn pháp luật đất dai mới có chúc năng

lim việc này, Theo Luật Dit dei nim 2013, việc đăng ký quyền sử đụng dit được thục

Tiện bai Văn phông ding lý đất di cập tinh hoặc Chỉ nhánh V ăn phòng đăng iy dit di cấp quân huyện, thánh phổ Các cơ quan này có trách nhiệm tin hành nghiên cứu thâm,

din hỗ sơ và ghi nbn tinh trang pháp lý của đất

Bén là, đăng ký quyền sử dụng đất được thục hiện với đổi tượng đặc rệt là đất đi Bồi và đất đủ là tải sân đặc biệt có giá bỉ; giá trị đặc tiệt côn đất đi vừa thế

sử dang không

i hen về điện tích trong khi nhủ cầu sở dụng của xã hồi ngày cảng ting: giá đặc biệtthiêu và có ý ngiĩa sống còn với moi tổ chức, cá nhân, nhung chỉ có

của đất dei còn được thể hiện & giá đất và luân có xu hướng ting lồn theo từng thoi kỹ,

timg giá đoạn.

Đất dai thuộc sở hữu của toàn dân và Nhà nước là dai điện chủ sở hữu, thống nhất

qin Lý trong cả nước, nhưng Nhà nước không trục tiếp thục hiện các quyén của mình

ima Nhà nước trao quyển sở dụng đất cho người sử dụng đất theo quy Ảnh của php luật(Điễu4, Luật Dit dai 2013); người đăng ký chỉ được hưởng quyên sử dụng đất trong khi

đồ quyền sử dụng đất theo quy dinh của pháp luật li không đồng nhất giữa các thần dit có mục dich sử dụng khác nhan, do loại đối tương (t8 chức, cá nhân) khác nhau sử đụng:

"Người sỡ dạng đất thục hiên quyển sử dụng như đối với mét ti sẵn thông thường,

còn được thục hiện các quyén khác "quyền chuyển đỗ, chuyển nhương cho thuô, cho thuê lạ, thin kế, ting ch, thé chấp, gop vốn quyền sở dụng đấ và việc thục hiện các

quyễn này theo ding mục dich cỡ ding đất thoi han giao đất và ding quy đính của phápluật Trong khi đó quyển sử dụng đất theo quy đính cia pháp luật lại không đồng nhất

ain các tht dit có mục dich sở dạngkhác nhau dotỗ chức, cánhân, khác nhau sở đụng Đăng lý quyền sử dụng dit đẳng thờ thục hiện of bai việc: vừa ghỉ vào hồ sơ địa chính cia cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đốt với đất đi theo quy hoach và theo pháp luật, vừa cập giấy chúng nhân quyển sử dụng dit cho người sit dung đất yên tâm đầu tư vào vie sử đụng dit và co điều kiện thục hiện các quyén của

sinh theo phép luật

"Người sử dung dit không những có quyển sử dung đất mã phã có ngiễa vụ đổi với Nha nước rong việc sử dụng đất được gao, được thuê Đăng ký quyền sử dụng đất số là

(đều kiên để nguời sử dụng đất thục hiện các quyển và ngĩa vụ sử dụng đất theo quy

đảnh của pháp luật

“Năm là, đăng ký quyên sử đạng đất bảo về quyển con người và quyền công din

Đăng lý quyên sử dạng đất du được xây dợng hop lý và vận hành tốt nó s cổ ý

ngiĩa thêt thục giảm phiên hà cũng cổ quan hé giữa Nhà nước và công din Thục tẾ cho

thấy, ở dia phương nào đăng ký quyển sở dụng khi tiễn kha thục hiện xác lập đóng

hoàn thiện và vin hành hop ly th ð đó quyển con người, quyên công din sé được thục hiệnđây đủ và được bảo vi, hạn chế các si st, i pham

“Sâu là, đăng ký đất đi là hoạt động vùn meng tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật nghiệp vụ Có nga là đăng ký đắt dei phải tuân thổ các tiêu chỉ tiêu chuẩn kỹ

thuật do Bộ Tải nguyên và Mỗi trường ban hành dưới hình thức vấn bản quy phạm pháp

luật là quyết Ảnh, thông tư Mặt khác, ding ký đất dai phải do tổ chúc, cá nhân có đồ

năng lục, bình đồ chuyên môn thục hiện và tuân theo các biện pháp nghiệp vụ định mieký thuật

11.13 Tea rẻ của đăng it quyễn st dong đất

Host đồng ding ký dit dei không chi có vai tro trong quân lý nhà nước ma côn cổ

vai tro rất quan rong đối với các chỗ thể sử dụng đắt Trong phạm vi luân vin, việc xác

đảnh vai rò của pháp luật về đăng ký quyền sở dang đất la dn trên đối toợng thụ hướnglợi ích, bao gồm Nhà nước, chủ thé sử dụng đất và xã hội Cu

* Đối với Nhà nước

- Đăng lợ đất dai la công cụ hiệu quả đỂ Nhà nước quân li chất chế quỹ đất tiên

pham vi sã nước

Tài nguyên dit là loa tải nguyên hồu han cin quốc gia, số vei trò vô cùng quan

trong ngoti việc iên quan trục ếp din li ích của mốt cá nhân, công đồngxš hội mã còn

ảnh hướng lớn đn lợ ich của Nhà nước Ding ký quyên sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ

chế độ sở hữu toán din Trin cơ sở đăng ký đất đa, Nha nước kiểm soát được tính hình, sử dụng đất (chủ thể

cq lý thôi hạn sử dụng đắt bao lâu mục dich sử dụng đất là g, điện tích sở dụng đất là

ao nhiều cha ất tối từng thie đáo, Từ sợ kiểm zoát quin lý này Nhà nước có thể dim

bio nguin tài nguyễn dit không bi sở dung lãng phí ma được sử dangtheo nguyên tắc

hop lý, tất kiện, hiệu quả, đồng thời định kỹ thu đồ các ngiĩa vụ tải chính và tạo điều ‘én để hình thành nôn mốt thi troờng bắt đồng sin minh bach thông qua sự quản lý côn nhà nước Thông qua việc quản lý một hộ thing tử iệu dẾ ra cửa tiên đó phân ảnh nổi

dang giấy tờ có liên quan din đất dai được hình thành Điều này sẽ giúp Nhà nước thuc

hiện việc quản lý các giao dich đất đai trở nên dé dàng hơn.

- Pháp luật vỀ đăng iy quyền sử dang đất ảnh hưởng tới các hoạt đồng quia li nhà

lào sở dang nấu chua sử dạng thi do cơ quan nào c trách nhiệm

tước đổi với đất đại và có mỗi quan hệ mật thiết

Nhà nước là dai điên chủ sỡ hữu vi đất đa để trao cho người sỡ đụng quyền sitdạng dit thông qua các Hình thúc giao đất cho thuê đất, công nhận quyền sở dụng đất đãi

với người dang rỡ ding đất én dink, quy din quyền và ngiĩa vụ của nguời sử dụng đất

Thi rao quyền sử dụng cho người sở dụng đấ không phi là khoán thẳng hay giao thẳng

cho người sử dang dit ma Nhà nước phi thống nhất, có cơ ch kiểm soát thục hiện việc

quân lý dit dai rên ting địa phương và rong phạm vi cễ nước thông qua các cơ quan

quân lý vi đất de ti địa phương La mốt trong nhõng nội dung quân ly nhà nước đối với

dit dai, đăng ký quyển nở dụng đất anh hung din tắt cả các nổi dung khác, Trên thục t,

host động nay giỏp cơ quan quản lý nhà nước vé đất đi thực hiện tố các nối dang:

+ Quin ly được người sở dụng đất dang cử dụng thần dt rên thet;

+ Thụ hiện xây đụng bin đồ đa chính đốt với tùng tain đắt rên đa bản quản yj,

+ Quần lý, kiểm soát đoợc loại đất dang sử dụng, tình hình thục tẾ sở dạng đất đỂ

có hình the xở Lý thích hop trong trường hop vỉ phạm,

+ Thông qua đó quin ly được tinh inh iền động đổi với thie đất dang đụng,

+ Đăng lý quyên sử đụng dit tiết lập một nền ng hiệu quả và công bằng cho việc

xác định và thu các loại thuổ liên quan din đất đi (chua kỄ mốt nguồn tha khác cũngkhông nh từ các loại phí dich vụ của việc cũng cấp thông tin đất da) giúp xác dich và

quân lý được các khoăn thu cho ngân séch nhà nước

+ Việc thing kẽ và kiểm kê dit đai được nhanh ching và chính xác;

+ Whim bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cia người sỡ dạng dit, báo vệ quyên sờ Hữu toàn din đổi với đất dai trong giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất

si, giải quyết khiếu kiện đổi với đất đứ đoợc nhanh chóng

Pháp luật về ding Lý quyển nữ dụng dit rất quan trong đối với việc triển khai các

host động quản i nhà nước về đất di, đồng thời, là cơ sở cân thiét rong các hoat đôngqin ý này, Host động đăng ký quyên sử dung đất dem lạ lợi ích rất lớn cho Nha nước

hỗ trợ và thục hiện các chính sách đất di, quy hoạch sử dụng đất

* Di với người sử dung đất chủ sở hồu nhà 6, tải sẵn khác gắn in với đất

Đăng lý quyên sử dụng dit bảo vệ quyển và lo ich chính ding côn chà th sử dạng đắt

Đăng lý đất dei hình thành nên một quan hé pháp lý thông nhất có sự ring buộc giữa

Nha nước và nguùi sử dụng đất Bai vi, đăng ký quyén sử đụng đất có ý ngiĩa quan trong gn pho vo vẻ hở ấn ý ca Nhệ nước bo vỹquyễn ở hữ toe din đi vợ đ đa, én mang ý ngĩa vú rô quan ong đố với các chủ thé sử dụng đất H sơ đa

ch By chữngnhận uyên sỡ ông dit là c rổ ph ý được Nhà nước bảo hộ motcách chit chế đỂ bio vệ các quyên của người nữ dụng đất được tốt hơn, chống li ny ranh,

chấp, xâm pham từ các chủ thể khác, là cơ sỡ đŠ xác định các ngiĩa vụ mà người sử dụng, dat phải tuân thủ, nhất là các nghĩa vụ tải chính và nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới.

Trong trường hợp người sử đụng dit có các thi đất không có gây chứng nhận quyền st

dạng dit thi người sở đụng đất phit gánh chiu mốt trong các hitw quả sax Trong quá

trình thọc hiên các giao dich din mela không thể thục hiện được; Giá tị các thần đất thập hơn các thôa đất có giấy chứng nhận quyén sử dụng đất nêu có way ra tranh chấp thì họ

phi từ gánh chịu rồi ro, không được Nhà nước bảo vé quyén lợi, Khi thần dit bị Nhànước tha hỗ thì không được bổi thuờng thit hai về đất

*Déi với xã hội

Hiển nay các chính sich về đất dai đã bộc lộ toàn diện những khiẩm khuyết, thiêu st di nền ánh tổ chuyỄn sang nén link t thị trường Tính chất phúc tạp dẫn én những

din những cơn ốt đất gi tao của thi trường bit

kết quả không mong muốn đó lẽ

động sin dẫn dén sự khó kiểm soát và bién động tao nên những dot sốt đất thẫ bing giá

cao hơn với giá ti cia mảnh đất Kéo theo các vin để nấy sinh nhự tranh chấp dit ds,khiêu lúện, xung đột, phân hóa xã hội do tấp trung đất dai mã mục tiêu chính sich và xế

hồi không mong muốn Bên canh da, vin để 6 nhiễm mỗi trường và dim bảo nợ phát triển bin vững của tai nguyên quốc gia cũng được dit ra một cích khẩn thiệt Những thông tin di được xác lip, lưu trữ chính xác, các quyển đổi với đất dx, pham vĩ quyền đã

cung cấp cơ sở pháp lý đỄ cơ quan có thẳm quyển dựa vao đó gai quyễt tranh chip, phát triển thi rường bit đồng sản, dim bio sơ phát tiễn bền võng của tải nguyên quốc gia

* Đi với thị trường bất động sin

Noi din đất dai thi không thể phủ nhận diy là mốt loại tài sin có gia bị to lớn, có ý

nghĩa võ cing quan trong rong th trường giao dich bất động sin, đây là mốt hoạt độngdin ra khá phúc tp, không mình bạch nhim dim bio an toàn cho các gao dịch bitđồng săn th cin công khai các thông tn liên quan dén bất đông sin Vile đăng ký dit di

rit quan trong bai lẽ bin chất ofa host động này là Nhà nước công nhân tính pháp lý cia

các tha đất thiết lập hỗ sơ địa chính và cấp giấy chúng nhân quyển sở dụng dit, cácthông tin, ti liệu thể hiên chỉ tt về tùng thia đất Đăng ký quyén sử dung dit là cụngcấp các thông in cin thiết, đấy đủ và tổ rang, minh bạch hỏa về từng lô đất thôn đất khu

đất ids được dem ra thi trường góp phin thúc diy my phát triển lãnh manh, công kh,

minh bạch của th trường BĐS của nước ta Có thé thấy, với một hệ thông đăng ý chínhxác, thuận oi, chỉ phi hop ý sẽ giúp nâng cao sức canh tranh của thi trường bit động sin

và nên kin t và "Tâm được mu vật là gép phần biển đt thành tài sân the +8 lim: ciuyẫn trong quá trình lạnh doanh: đắt biễn thành ne bản cô lợi cho quả trình ng: đông vốn và phat ng nội lực vi tính canh tranh cũa nên hanh tế qude gia") Nhờ đó khi thưa

ga vio thi trường bất động sin, các 15 chức, cá nhân có thé tim hiểu tính xác thục cần

thủất khi giao dich hoặc có phát sinh các vướng mắc tin thị trường BĐS Cũng chính là

một dim bảo an toàn cho các chủ thể thông qua nr dim bảo quyền sử đụng và những lợi

ich khác khí thục biện geo địch, giảm được chỉ phí và thoi gian giải quyết nhanh chóng,

(yuma Duy Neh G009), Chon Nao Late Eeh tổ, NÓ Đụ bọc Que ga Hà Nội, TS.

HỆ thông thông tin ding ký quyên sở cng Ia kênh cùng cấp các thông tin kip thời, chính

xác cho các ổ chức, cả nhân đỂ ho có thời gin cân nhấc, quyết định đầu tư một cách chính xác nhất Sự dim bảo về quyễn sử dụng con có tác đụng kích thích nự phát triển

của thi trường vẫn tin dụng khi người cong cấp vốn tin dang hoàn toán yên tâm Ki

quyên và nghĩa vụ kha vay vẫn đi được dim bio thông qua ding lý và dim bio cia cơ quan Nhà nước có thần quyển

1.12 Nguyên tắc đồng lý uyều sĩ đụng đắt

Mita, đăng hi quyên sit chang đắt đâm bảo sie cổng khi minh bạch:

Công khi minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tinh bit bude đãi với hệ thống php luật nói chung và hộ thẳng pháp luật đắt đủ nà riêng, đăng Lý quyền sở dụng cũng

không phã là mốt trường hop agos lệ

Đăng lý quyễn sử dụng đất công khai được hiểu là tình tạ hổ tục và các giấy tờ cian thất ma người sở dụng đất cần phải có khi thục hiện công việc này phải được niêm, Ếttỗ rang tại trụ sở Ý ấn phòng đăng lợ đất đi cấp tỉnh, Chi nhánh Vén phòng đăng ký

dit di câp huyện; đồng thời, những nổi đang này phối được đăng tải công khe lên rang,điện tử, Website của V ăn phòng đăng ký đất dai cap tinh, Chi nhánh V ăn phòng đăng ky

dit dei cấp huyện để người din và tổ chức, hộ gia Ảnh, cá nhân được dẾ đăng tấp cận với thông tin đăng ký đất đại Hom nữa, các cơ quan có thim quyén đăng ký đất đủ phi

công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thất gia, số điện thoại đường dây nóng: công khai các ngiễa vụ ti chỉnh phãi thực hiện theo quy đính đỂ người din bit ki có như cầu, đăng ký đất di; đặt hôm thơ góp ý, hân ánh, ip đặt camera để giám sit việc thục hiện công mủ khi thục hiện ding yy đất dai của của bộ, công chức

Đăng lý quyển sở dung dit minh bạch được hidu là V ăn phông đăng ký đất dai cấp

finh, Chi nhánh Vén phòng ding ký dit đủ cép huyên phãi hướng dẫn cụ thể vi quy

tình thủ tc các bước thục hiện đăng ký đất dai; thời han thục hiện các bước, người có

tránh nhiệm tip nhân hỗ sơ, thấm tra và gii quyết wa kết quả; công bổ số đin thoại côn người có tách nhiệm giã quyết khiếu ng, tổ cáo của người sử dụng đất vé đăng ký

quyền nữ đụng,

Việc thục hiện đăng ký quyền sử dụng dit công khai minh bạch sẽ ngắn ngừa tỉnhtrạng những nhiễu, phiên ha, quan liêu, hách dich, cửa quyên, them nhũng tiêu cực6p phin ning cao chỉ số, mức đổ hai lòng của người dn vào qua tỉnh ct cách thủ tue

Thành chính về đất đa Hom nữa, thục hiện nguyên tắc này tao đu kin đỂ người sử đụng

dit được theo đối, giám sét hoạt động cũa các cơ quan công quyén đơa tiên quy định của

Luật Đất đủ năm 2013

Ta là đăng lý quyền sit ng di báo th chỉnh xác, đề? đất mung tne về hông tn

Tính chỉnh xác, diy đã trung thuc không chi là một iêu chi bất buộc ma con làmục dich cin đạt được cũa đăng ký quyền sử dụng đất Đi lẽ, không dim bảo nguyên

tắc này thông tin vé đất đu cập nhật được thông qua hoạt đông đăng lợ? quyền sử dụng

đất sẽ bị sai lệch, không có giá trị và nguy hai hơn nó tác động đến cơ quan quản lý nha

nước về đất đủ đơa ra gai phép, co chế, chính sách không phù hợp, sát thực với thục tổ Điễu này không chỉ làm giảm chỉ số công khai minh bạch cise thi trường bất ding sin sé còn âm cho xã hồi thiểu tin tưởng vào hệ thống cơ sở thông tin, đỡ liệu về đất dst

Tính chính xác, trung thục trong ding lý quyển sở dụng đất được hiểu các thông

tin, số liệu,đất đủ do người st dụng dit cong cấp khi đăng ký quyên sử dụng phit

được Văn phòng đăng ký đất dai cấp tỉnh, Chỉ nhánh V ăn phòng ding ký đất dai cấp huyện phân tính, đính giá, sơ sánh, đối chidu vớ thục tn sử đọng đất, với hộ thẳng số

sách, bin đổ, tả liêu về đất dai deng lưu giữ dim bio phân ánh chính xác về thuctrang sỡ dụng đất va những biễn động vé dit đa Việc quân lý, lưu giữ hệ thống thôngtin, số liệu về đất đu được sao chụp cin thin, số hỏa với quy tinh bảo mất tuyét đối

không để xây ra tình trạng ấy xóa, sửa chữa làn sư lệch tinh chính xác

Tinh diy đã trong đăng kỷ quyền sử dụng dit đợc hidu là Văn phòng ding ky dit di cấp tính, Chỉ nhánh V ấn phòng ding iy đắt đai cập huyện yêu cầu người sử đụng đắt phi kê khai diy đã thông tin về thôn dit mà minh dang sở dụng Trên cơ sở đăng ký, co

quan có thẩm quyền đổi chiếu, đánh gia va bổ sung dim bảo hệ thông thông tín về đất dai phin ảnh diy đủ và chi thể nữ đụng dit, điện tích đất vị trí, nh thé, mục dich sử dụng thời han sỡ đụng nguồn gốc sử đụng giấy tờ pháp lý và những biển đồng rong quá tình:

sử dụng đất wv

Bala, đăng lý quyển sử chong đắt dim bảo sith hiên, dom giãn it tén hẻm cho người sử ding đất

Đăng lý quyin sử dụng dit không chi la nghĩa vụ bất buộc cia người sử đụng đất

xả côn là trách nhiệm của Nhà nước, bởi lẽ, khỏ có thể quân ý đất dei có hiệu quả nêu

Không nắm bit chính xác, kip thời và diy đồ các thông tin về đất di, Muỗn vậy thi một

trong những phương thức là phải thục hiện đăng lý quyển sở dụng đất Vì vậy, Luật Dat đại năm 2013 quy định đăng ký quyền sử dụng là bit bude Tuy nhiên, trên thực tỉ không,

phi bit cứ người sở dụng đất nào cũng hr giác tain thi nghĩa vụ này, Hon nia, nêu ding

ký quyền nữ dạng dit không đưa rên nguyên tắc dim bão nợ thuân tiên, đơn giãn it tin

Xkến thi sẽ khó khuyên khích được người sở đụng dit te giác thực hiện công việc này Đăng lợ quyền sở dụng dit dim bảo ar thuân tiên đơn giản được hiểu là Văn

phòng ding ký đất đủ cấp tinh, Chỉ nhánh V ăn phòng đăng ký đất đi cập huyện cân xácdink thục hiện nhiệm vụ này trước hit là ghục vụ và dim bio quyền lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất Nén quy tình thục hiển ding lý quyền sở dụng phit đơn giản,thin tin rách gây phiễn hà cho người sử dạng dit Cán bổ, công chức nhà nước côn

Vin phông đăng ký dit dei cấp tinh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký dit đi cấp huyện

phii xác định tính thân, ý thức, thái độ phục vụ người dân chi cổng, vô tư.

Đăng ly quyén sử dung đất it tén kém được biểu là người rỡ dung dit không mắt

quá nhiễu thối gia công mác tin bạ cho việc đăng ý quyên sĩ dụng đất Ho khôngmức thủ phi đăngmit thôi gan, công súc để chờ do: được đăng ký quyền st đụng

ký quyền sử dụng dit nhã phủ hợp với khả năng kinh t, tha nhập cia người leo đồng,của người làm công ăn lương Có như vậy mới khuyến khích người sở dạng đất tự giác

đăng ký quyền sở dụng đất

“Bồn là đăng kỷ quyển sử hog dt phat mg công nghề tiên tin hận đại

Mon thục hién nguyên tắc đăng ký quyền sỡ dụng đất dim bảo sự thuân tin, đơn, in, ít tốn kim cho người sử dụng đất thì quá tình thục hiện không thé không sử dụng

công nghệ tên tiên hiện đụ Bồi l việc sở dụng cổng nghệ iên tiên hiện đ trong đăng

ký quyên sử dung đất sẽ giúp tiết kiêm công súc, thời gian cho cán bô, công chức được

gto thọc hiện nhiệm vụ này cũng nhơ người sử dụng dit Điễu này lai cing có ý ngĩatrong béi cảnh hội nhập kinh tế và đứng trước ngưỡng cite của cuộc Cách meng Côngnghiệp 40 Hơn nữa, thực tn the hiện ding ký quyển sở dụng thông qua hình thức

online trực huyền đã cho thấy rõ hiệu quả Nó vin dim bảo tính chính xác, đây đã, hạn chế din mức thấp nhất những mu sót via dim bio sựthuân tiện, đơn giãn i tin kểm cho

"người sử dụng dit hi thục hiện đăng ký quyén sở dụng đất

11.1 Các trường hop đăng kj quyén sử dung đắt

Đất đi là lo tài sin đặc biệt được Nhà nước quan Lý, do vậy việc đăng ký đất dai

là bit buộc đối với các chỗ thể sỡ dang đất va nguời được giao đất đ quân ý Đăng ký dit dai, nhà ð và tả sẵn khác gắn liên với dit gém đăng ký lần đầu và ding ký biến động, được thục hiện tei Văn phòng ding ky đất đu cấp huyện hoặc cơ quan tiép nhận hỗ sơ,

Hình thúc đăng iy được sở dung ha loại đ là trên giấy hoặc đăng ký đin tổ, đu cd giátrì php lý nh hao.

113.1 Đăng ý đất đm, tài sân gắn hẳn von đất lấn đầu

Theo Khoản 2, Điều 3, Thông tr số 240014/TT-BTNMT quy ảnh vé hỗ sơ dia chính của Bộ Tải nguyên và Môi trường đăng ký đất dai, tả sẵn gắn liên vớ đất lên đu (hay còn gợi là đăng l lẫn div) 1a việc thực hiện thủ tục lên đâu để ghi nhân tinh trang phip lý về quyên sử dụng dit, quyền sở hồu nhà 3, tải sin khác gắn lin với đất và quyền

quên lý đất đối với một thửa dit vào hỗ sơ địa chinh(®)

Đăng lý dit đa lẫn đầu được thuc hiện đối với thite đất dang có nguời rỡ dụng, chơn đăng ký, chum đoợc cập mốt loại giấy chứng nhân nào (Giấy chúng nhận QSD, Ấy ching nhân quyén sỡ hấu nhà ở và quyền sở dụng dit 3, gây chúng nhận quyền sờ dạng dit, quyền sở hữu nhà ở và tải sin khác gắn iễn với dt)

Kit quả đăng ký lần đầu chính là việc Uỷ ban nhân din cập có thé quyên cấp tho tổ chức, hộ gia định, cá nhân Giây chứng nhận quyên sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sin gin liên với đất Giây chúng nhân quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu nhà 6 và tài sản khác gin lin với đắt là chúng thự pháp lý dé Nhà nước ác nhân quyén sở đụng đất,

quyền sở hữu nhà ở va tải sin khác gắn HÊn với dit mét cách hợp phip cũa người có

quyền nở đụng đất, quyển sở hu nhà ở và tài sân khác gắn én với đất Do đó, smu khi cổ Giấy chứng nhân thi tổ chức, hộ gia dink cả nhân đoợc Nhà nước công nhân quyền sĩ

dạng dit và được thực hiện các giao dich liên quan din thin dit đố, Theo quy ảnh cũa

php luật dit đi thi Giấy chứng nhân quyền sở đụng dit, quyén sỡ hữu nhà ở va ti sin khác gắn iễn với đất 1à chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyển sở dụng dit hop nhấp của người có quyển sở dụng đất Đẳng thôi, sau khi được Nhà nước cấp Giây chứng nhận quyển sử dạng dit, quyền sở hữu nhà 6 và ti sin khác gin lién với đất nều có đã

các điều kiện quy inh tại Điễu 188 Luật Đất dai năm 2013 thì người sở đụng đất cingphi thục hiện hủ tue đăng ký biễn động khi thục hién các quyén của minh đã được Luật

Đất đu quy định (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thu lạ, thửa kệ, thể chấp quyền sit dụng đất ting cho, góp vốn bằng ga ti quyền sử dụng ait), Tóm Ie, đăng kỷ quyên sử dạng đất lẫn đều sẽ chính thie công nhân quyền sở dụng đất hop pháp của ngui sit dụng đất Đây là thoi đểm Nhà nước trao quyén đi dién hợp pháp cho

người sử dụng đất

242014/TT-BTNMT quy đạh vì hỗ s đạ chà:

1.132 Đăng ý biển đồng đất cea

Đăng lợ biến đồng dit dni, tả sin gắn liên với đất (smu đầy gi là ding iy biến đồng) là việc thục hiện thủ tue để ghi nhận ar thay đãi về một hoặc mét sổ thông tin đã

ding ky vào hỗ sơ dia chính theo quy đính cia pháp luật (Khoản 3 Điều 3 Thông te342014/TT-BTNMD,

Đăng lý biển động về quyền sở dụng dit, sở hữu ti sin gắn tiẫ với đất thục hiện

Với một thin đất tải sẵn khác gắn hiền với dit đã được cấp giấy chứng nhân quyển sở dạng đất ma có they đổi về nội dung gh tiên gầy chúng nhận Việc thọc hiện thủ tue để fi nhân sự thay đỗi về một hay mét sổ thông tin rong quá trình quản lý và sử đụng dit

đã đăng ký vio hỗ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Điễu kiện để đăng ký bién ding và thực trạng dit đa là người sở dụng đất đã tin, hành việc đăng ký lẫn đầu Như vậy, đăng Lý biển động đất đa được thực hiện đối với truờng hop đã được cập Gidy chúng nhân hoặc đã đăng ký mã có they đổi thông tin vé

dia lý của thin đất (điên tích đất, hình dạng, kich thước ) hoặc they đổi về tinh rạng hấp lý của thia dit (mục dich sử dung thời hạn sử dạng chuyển quyển sử dạng đất thay đỗ: quyền sử đụng đất chia, tách )

1.2.Mat số vẫn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sẽ đựng đất 13.1 Khái việm pháp hut đồng ký quyằu sử dng đất

Thuật ngữ pháp luật ding ký dit di, nhà ð và tai sân khác gắn liên với đất chưa

được giã thích trong Luật Đất dai năm 2013 công như các vin bản quy pham pháp luật

‘ben hành kèm theo, Tuy nhiên, qua qué trình nghiên cứu, tim hiểu các quy đính về đăng, kỷ đất đa, chúng ta cô thi iỄu pháp luật về đăng ký đất đa là một bộ phin (hoặc một

Tinh vực) cia pháp luật đắt đa, Khú niêm đăng ky quyin sử dụng đất được Luật Dat đi

nnăn 2013 giả thích cụ thé chỉ Hết tei Khon 15 Điễu 3; tin cơ sở khá niệm “ quyền sĩ dang dit", đăng ký quyền nữ đụng dit" đã được phân tích ở rên, thông que nghiên cửa, tìm hiểu các quy ảnh về ding ký quyén nữ dụng qua những quy định của Luật Dit đái và

các vin bản hướng dẫn thị hành, có thi đơn ra kh niệm chung v pháp luật đăng ký quyền nữ đụng đất như sae

“Pháp luật về ding hộ 4u

Tổng hop các ng phạm pháp luật do Nhà nước có thẫm qu

thực hiện nhầm đu chính các nhóm quan hd xã hội phát sin trong quá trình đăng ký

đất Âm, quyẩn số lu Nhà ở và tài sản gẵn lễn với đất giữa tễ chức, hỗ gia dinh cá in sit chong đất là một lanh vực của pháp luật đất cen

in bạn hành và đâm báo

nhân sit chang đắt với các cơ quan quân Int mước về dit cen hoặc giữa các cơ quan quấn I nhà nước về đắt đm với nhac

Có thể thấy ring pháp luật về đăng ký quyền sở dụng đất bao gim tổng hợp các cqay pham pháp luật đất dai do cơ quan nhà nước có thẫm quyển ben hành và bio dim

thục hiện bing sóc manh cưỡng chế của Nhà nước nhẫn đều chỉnh nhóm quan hệ xã hồiphit sinh trong finh vue ding ký đất đủ và cấp, chỉnh sửa, dinh chính và th hồiGCNQSDD

Đăng ký đất dx, nhà ở và ti sẵn khác gắn tiễn với đất được quy định rong những

vvin bản quy phạm pháp luật vé đăng lợ bắt đông sản Ngudn quan trong nhất côn pháp

luật đăng ký đất đa, nhà ð và tit sin khác gắn tiễn với dit là Luật Dit đa, iệp theo làcác Nghĩ ảnh, Thông tụ Quyết định của các cơ quan Nhà nước có thim quyền Những

dư định trong các văn bản quy pham pháp luật đăng lý đất đa, nhà ở và ti sin khác in liễn với đất phải phủ hợp với các quy dinh tại Hiễn pháp va Luật Đất đi hiện hành.

Việc xây ding và hoàn thiên pháp luật về ding ký quyén sử dụng để Nhà nước có

thé quân lý dit dai một cách hiệu quả Muốn đạt hiệu qua ốt nhất pháp luật vé đăng ký

qguyễn nữ đụng đất phải đạt được cả hai mục tiêu sau

Thứ nhất se giá nhân của Nhà nước về quyên sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu quản

ý nhà nước đối vớ đất de theo đăng quy hoạch và ding quy tình, quy định côn pháp luậtThứ hai, cip gay chứng nhận quyền nữ dụng dit cho người sở dụng đất có đã điều

iện để ho thục hiên các quyền của người nữ dụng đất theo quy ảnh của pháp luật đất đi

vi các vin bản pháp luật khác

1.2.2, Đặc diém pháp luật đăng ký quyầu sử đựng đất

Pháp uật về đăng ý uyên ử dụng đất có nhống đặc đẫm cơ bin nar say

Thứ nhất pháp luật đất dai nói chung và pháp luật về đăng ký đất di nó riêng là một trong các phương thúc để Nhà nước thục hiện việc quản lý đất đa, Điều này có

ghia là pháp luật vỀ đăng iy đất đủ quy dink

và nguyên tắc, trình ty thủ tue đăng ký đất đi v.v buộc cơ quan nhà nước, t8 chúc, cá

nhân phải tuân thủ Thông qua đó, Nhà nước không chỉ xác lập trật tư trong quản lý đất

đủ, ngăn ngừa tinh trang cấp GCNOSDD sei thẫm quyền, bùa bã, sử dụng dit ty tin, lãng phí, ma con ghip Nhà nước nim được hiện trang sử đụng đất, hoàn thiện hệ thống

cơ sở đã liêu thông tin về đất đủ, phân loại các chủ thể sử dụng dit, bao gém người sử

dạng đất hop pháp (đoợc cập GCNOSDĐ) và người sử dụng dit chưa hợp pháp (chưa

được cắp GCNOSDĐ) nhằm phục vụ công ác quản lý nhà nước về đất dat

quyển đối tương đều liên, căn cứ

Thứ hơi, pháp luật và đăng ký quyén sử dụng dit la tổng hợp các quy pham pháp

Tuất vim mang tinh pháp , wie mang tinh kỹ thuật, vừn mang tinh nghiệp vụ chuyên môn.

Tính pháp lý đó là các tổ chúc, cá nhân tục hiện quyền sử ding đất trong sy quân lý

đăng ký quyin sử dụng đất

thục hiên theo quy đính cit pháp luật chiu sự điều chỉnh của pháp luật, cơ quan nhà

của quy dinh từ phía Nhà nước, các quy phạm pháp luật

nước có thim quyên ben hành, mang tính bit bude chung dim bảo bing sức manh cưống

lỗ chúc, cá nhân vĩ phạm vé đăng Lý quyền sỡ dụng đất sẽbil theo ch ti do pháp uất quy dnt,

Tính kỹ thuật nghiệp và thể hiện các quy ảnh vé ding ký đất đủ không chi do Các

dư phạm này dé câp đến dinh múc, phương pháp đo về, lập bản đổ địa chính, bản đồ

gi thin, in an mẫu giấy chúng nhận QSDD và hướng dẫn việc tich lục sơ đồ tha đất trong giấy chúng nhận QSDB, về quy tình đăng lý đất đi

Tính chuyên môn đó là hoạt động đăng ký quyển sử dụng đất đuợc thụ hiện bốichế của Nhà nước, Bên cạnh.

các cơ quan chuyên môn, đổi ngõ cán bộ, công chúc nhà nước có tình độ chuyên mén,"nghiệp vụ kỹ năng và kinh nghiệm dim nhân.

Thứ ba pháp luật vé đăng ký quyền sở dạng đất là mét Tính vục thuộc pháp luật công Tính quyển ty - phục ting đoợc th hiện õ nét, theo đó, cơ quan nhà nước có thẳm, quyền có quyền ben hinh mệnh lnh và người sử dung dit có ngiấa vụ chấp hành mệnh lênh đồ Hay ni cách khác, việc đăng ký đất đi và cấp, chỉnh sửa, thu héiGCNQSDĐ gu thuộc phân lớn vào ý chí chủ quan cũa cơ quan nhà nước có thấm quyền Điễu nay có nghĩa là khi người sử dụng dit có niu cầu đăng ký đất đủ; cấp GCNOSDĐ thé hiện

trong đơn xin câp GCNOSDĐ và phải lâm hỗ sơ, thục hiện thủ tue theo quy định cianhấp luật Vay để đều chỉnh nhóm quan hệ xã hội đăng ký quyền sử dụng đất phải thông

«qo phương phép mệnh lành hành chính

Thứ nợ pháp luật về ding ký quyển sỡ dang đất có mốt liên hệ chất chế với pháp luật đăng kỹ nhà ð, công tinh xây dng và tả sin khác gin lién với đất Không chỉ vậy còn có tác động tương hi qua lạ với nhau gop phần xác lập khung pháp lý đăng i tai

sản là BĐS ở nước ta

Ngoài ra đăng ký quyén sử dụng đất có liễn quan trực tấp đến các quy định vé thắng kẽ dit di, do đạc dit đi, lập bản đỗ địa chính, bản dé hién trang sở dụng đt, lap hồ sơ dia chính và cấp giấy ching nhân quyén sử dạng đất, quyên sở hiếu nhà ở và tà sẵn

khác gắn liền với đất Đăng ky QSDD nhằm xác lập lý lịch, hỗ sơ địa chính của ting

thin đất hy con được goi là đông gai đất dai trước kh được đơn ra trao đổi, mua bán ou thông trên thị trường BĐS dé din tay nguời có nhu cầu

1.2.3 Yên cần đối vớipháp luật đăng ký quyẫn sĩ dung đất

6 mỗt quốc gia và rong mỗt gia đoạn lich sử khác nhe các yêu cầu được đất ra

đổi với pháp luật đăng ký quyên sử dụng đất cũng khác nhu Hiến pháp năm 1980 ra

đời đã thay abi căn bin chỗ độ sở hôu đất đa ð muớc ta Sở hữu toàn din vỀ đất dai ra

đời là hình thức sở hữu they thé tất of các hình thúc sở hữu khác Dé: với nước ta,

xây dụng pháp luật về đăng ký đất dei, nhà ö va ti sin khá gắn lién vớ đất cần phải đáp

ting các yêu cầu chủ yéu sau đây

Thứ nhất, ding kỷ quyền sit dạng đất dim bảo chỉnh xác về mit pháp lý Việcđăng ký đất đi phải đúng đối tương được sỡ dụng dit, đúng với dân tích đã được giao,

cho thuê, công nhận, chuyển nhượng đúng mục dich, đăng thời hạn, ding trình tụ thổ tue và ding thim quyền Đảo dim quyền và loi ich của người sử dụng đất phòng nga

và chia sẽ rồi ro, tạo ra hành lang an toàn pháp lý: Các quy định điều chỉnh việc đăng

kỷ quyển sử dụng đất phi cu thể, chuẩn xác, én định hiệu qua đỗ bão dim an toàn

cho các bên, chỉ phí thip, khuyên khích việc đăng ký đúng pháp luật

Việc xây dạng được hộ thống pháp luật về ding ký quyền sở dụng đất đẳng bổ, thống nhất, cụ thể, én định dim bảo ding iy quyền sử dụng dit được thực hiện nhanh chống, an toàn, có thể phòng chống và chia sẽ rồ ro, Diy manh việc xây đựng mốt cơ

chế dé bảo dim cho các quy nh pháp luật được thục thi có hiệu quả

Thứ hai, việc xây đưng pháp luật vi đăng ký đất di, nhà ð và tài sin khác gin tiễn với đất phi đáp ứng yêu cầu chính xác v mất kỹ thuật khách quan, minh bạch và cổng khi

Các quy ảnh cin được xây đong theo hướng để việc ding lý đất dai phãi bão dim say chính xác về mất 1ổ thuật khách quan Đó là các thông sổ liên quan đồn thửa đất hy các ải sân gin liên với đất như din tích, bình th, và tí phải được due trén kắt quả khảo sát do đạc khách quan và chính xác Hệ thống đồng ký phải thể hiện chính xée nhất

thông tin vi tình trang pháp lý côn quyển sỡ dụng it, quyên sở hữu nhà ð và ti sẵn khácgắn liên với đất Việc đăng ký ph ding đối ương đoợc nữ dụng đất được sở hữu nhà 6,

đăng thời hen mục đích, đúng tình từ hổ tue và đúng thẫm quyển Các quy phạm pháp

luật về đăng lý dit đã, nhà ở và tải sân khác gắn tiền với dit có nối dng cụ thổ, rõ răng

và df hiễu, đẳng hỏi phii có ar trơng thích, đồng bổ, thống nhất về nối dụng và cổ thé điêu trước được các tinh huồng rit ro có thé xây ra rong quá tỉnh ding ký: Các quy

đảnh này cần được công bổ một cách công ki, minh bạch và rông rấi ân các cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước dé các cá nhân, t8 chúc d dng tim hiểu,

Tính minh bạch của pháp luật đăng ký quyền sử đụng đất đó 1a minh bạch trongcác thủ tục hành chính, trong quy đính ph và lẽ phi

Ngodi ra cin xây đụng pháp luật về đăng ký đất dei, nhà ð và các ti sin khác gin

liền với đắt theo hướng mình bạch, công khai vé thủ tục đăng Lý, chính sách t chính khi

thục hién ding lý và các biện pháp xở lý vi phạm về ding lợ nhẹ hành vi không thụchiện ding iy lên đầu và bin động dit dei Các hoạt đồng công kh trong pháp luật đăng

toy quyén sử dang đất đỏ là các thông tin đất đa, quy hoach sử đọng đất thủ tục hành chính và đất dx.

Thứ ba, pháp luật vé đăng ký đắt đi, nhà va tri sẵn khác gắn liên với đắt phi bảo đâm quyền và loi ich cia nguùi sử dụng dit, chủ sở hồu tạ sẵn gắn liền với đắt Đăng ký tii sin nói chúng và ding ký bất động sin nó riêng có thể nhìn nhận như một cơ chế,

cách thúc df Nhà nước ghi nhận và bảo hồ quyền sử đụng quyển sở hữu ti sin hop pháp

hội Mét hệ thẳng pháp luật về đăng lý bất động sẵn

của các cá nhân, t8 chúc rong

được Nhà nước tổ chức thực hiện nghiêm túc, diy đồ sẽ nâng cao hiệu quả thực thi quyền, tii sẵn trong xã hội, tr đó góp phn bảo vệ quyén cơn người

Ngodi việc xây dụng các quy định pháp luật vi đăng lý đất đủ, nhà ở và tit săn khác gắn lên vớ đất theo những yêu cầu tiên, ting cường xây dưng một cơ chế để bão

đâm cho các quy dinh được thọc thí hiệu qué cũng cén chủ trọng din, Điễn hình nh ting

cuồng phit tiễn mô hình văn phòng đăng ký đất dx, nhà ở và ti sẵn khác gắn liền với dit mét cắp, xây đụng hé thing cơ quan cấp GiẤy chimg nhận quyền sử dụng đất quyên

sở hữu tài sân gắn hién với đất “một cấp" nhanh chong tién lợi, xây đơng hệ thống cơquan lập, quản lý lưu trổ và cung cấp thông tin iên quan din quyền sử dụng đất quyền,sở hữu nhà ở và các tải sân khác gắn liên với đất, xây đụng một kho lưu h điện tố tia

học hoá các thông tin vé tình trang pháp lý của bắt động sin để đáp ting yêu cầu ra cửu

của người dân, doanh nghiệp

Thứ tr, thục hiện triệt ip thời: moi chủ thé bit đầu sử dụng đất hay trong

quá tình sử dung dit có biển động đều phải làm thủ tue đăng ký với cơ quan Nhà

nước có thẫm quyển, bảo dim cho Nhà nước quản lý chit chế dit dei trén trần toàn bổ Tãnh thé với cơ sở là một hệ thông hỗ sơ địa chính luôn phân ảnh đúng hiện trang sử dạng đất Tuy nhiên, trong qué tình thực hiện nhiễu khi người din chưa nhận thúc

đây đã về vai rò của đăng ký dit dei, cũng như né tránh các ngiĩa vụ ti chính nêncòn chua chủ động thục hiện

Thứ năm, tính dẾ êp cận và mỡ rông phạm vi ảnh hướng của pháp luật đất đủ

Đây là mốt trong những iêu chi đánh giá mức đô hoàn thiện và ny phủ hợp cia bắt kỹ

hệ thống pháp luật nào trên thé giới Moth thing pháp luật được coi là đế tiếp cận khi hệ thông pháp luật đó tra cu thông tin df nhất, phd thông, các đế iệu vé đăng ký quyền

ử dạng dit di đọc, df uiễu, of ding thục hiện, không gây ranh cất và suy luận trú chiều nho Đây là host động meng tinh bit buộc yêu cầu quy đình cite pháp uất la nhã bảo đăm việc th liên quyên co thé them gia côa 9 đông người din

13⁄4 Nội dung điều chỉnh của pháp Int đăng ký quyền sĩ dung đất

Pháp luật về đồng lý quyền sở dụng dit trong luận vấn này xin được xem xét ð khíacanh nội dung, bao gém những nhóm quy pham chủ yêu sau diy

Thứ nhắt nhỏ copy pham guy nh về chỉ thễ đăng lộ quan sứ ding đắt và các

trường hợp đồng hộ quyền sir hong đắt

Trong nhóm quy phạm này những chỗ thé có nga vụ đăng ký quyển sở dạng dit

là các quy dinh về tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước có nghĩa vụ đăng lý quyển

sử dung đất khi Nhà nước giao dit, cho thuê dit, được công nhận quyển sử đụng dit,

nhận quyền sử đụng đất ce người khác, ủy ban nhân din cấp xã ding ký quyền sử dung

đắt đối vớ đắt nông nghiệp nữ dụng mục đích công ich

Thứ hai nhềm quy phạm về thé quyển đồng h quyển sử dong đất

Nhỏm quy pham này shim dua ra các hoạt động cia cơ quan co thấm quyén vé đăng ký dit đa Là cơ quan tiếp nhận hỗ sơ và trả kết quả giã quyét thả tục ding lợ dit

di, tải sin khác gắn hỗn với đất, cấp, cấp đổi, cấp lu Giấy chứng nhân là V ấn phòng

đăng kỷ đất đủ ân phòng ding ký quyên sử đụng đất cấp huyén tấp nhân h sơ đổi với

hồ gia din cá nhân, công đồng dân cức nguồi Việt Nam ảnh sư ở nước ngoài được sỡ hữu

hà 6 gắn iên với quyên sử đụng dit ở tử Việt Nam, Việc trấp nhận hỗ sơ đổi vớ tổ chúc, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam din cư ð nước ngoài thực hiện dự án đầu ty tổ chúc

nước ngoti, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vấn đầu tư nước ngoài là Vn phòng

đăng kỷ quyền sở dạng đất cấp tin,

Thứ ba nhôm các qy pham pháp luật về trình t thủ tục đăng lý QSDD

"Nhôm này bao gém các quy ảnh về các bước chuẩn bị hỗ sơ, nộp hỗ sơ, thi tra xét duyét hỗ sơ xin cấp GCNQSDĐ; các quy định v tinh tạ thủ tue đăng lý QSDĐ;

các quy dinh về tình tự thủ tục Ảnh chính GCNOSDĐ; các quy định vé tỉnh tự thủ tục thụ hồi GCNQSDĐ; các quy dinh vé tinh tụ, thi tục ding gy đất đi xác nh nga

va ti chính thông báo nghĩa vụ thuẾ cho người sử đụng đất thôi hạn thục hiện th tụcThứ hẹ nhềm guy phạm any dinh về t chức, hoạt đồng cia cơ quan đồng ký: 8e là

any định chung vé tổ chúc và host đông tiêu chuẩn, kiến thúc chuyên môn, nghiép vụ của cán bộ trực tp thục hién đăng ký quyền sử đụng dit của ăn phòng Đáng ky đất dai cấp huyện và cấp tinh

Thứ năm, nhôm guy pham guy: di về cimg cấp thông t và giả tí pháp lý của thông tn được cing cấp: Cán tổ chức, cá nhận có quyền yêu cầu cơ quan lưu giữ hồ so dis chính cũng cấp thông tin đất dai từ hỗ sơ dia chính, cơ quan nhà nước có thẫm quyên

cung cấp thông tin, các quy đ nh về giá trí pháp lý cia thông tin được cũng cập, đồng

thoi công khai ph địch vụ cung cập thông tin Sự kiểm soát của Nhà nước vé thông tin quyền sử dụng đất và quản lý đất dai; née định inh trang pháp lý cũa quyền nữ ding dit được đăng ký tao nr an toàn pháp ly cho các giao dich về quyền sở dạng dit bằng các thông tin chính xác của việc đăng ký quyên sử đụng dit

41.2.5, Lich sẽ lành thành và phát trig cầu pháp nit đăng hệ quyên sĩ đụng đắt

tí Việt Nam qua các thời Kỳ

12.51 Thước lên có Luật Đắt dex

Ở Vide Nam công tác quân lý điền địa đã co lich sử tương đối lâu đổi

Thời kỷ phong tên Việc do đạc, đng ký đất đi đã được tién hành ngay từ nhữngnim đầu tiên của quốc gia độc lập Tuy nhiên việc do đạc mang tính hệ thống trênpham vi cả nước chưa được tién hành việc lập điển ba không được chủ trong Tailiệu hiện nay con lưu git được là hệ thông sỗ dia bạ thời Gia Long và thời Minh Meng

Ngày nay, chúng ta vấn còn lưu giữ được hệ thống số địa bạ thời Gia Long và thời Minh Mang (3 cấp độ đơn giản ~ chưa có bản đồ) Ở Việt Nam, công tác đạc din và

qguânlý đền die được bắt đều làm từ thể kỹ thứ VI trở lạ đầy và nỗ bật nhất là

Thời kỳ Gia Long: đắt dai được quin lý bing số địa bạ được lập cho tùng xã phân, tiệt ;õ dit công din và đất tư đn Theo quy Ả nh mỗi năm tẫu t một lẫn, 5 năm thi phải dai tụ mét int

(CO) Nghi inca bard Non Biển Hồn Sing Bé Đằng NH Bà Ria ng Taupin Dh Đu in

‘Vin Giáo gớiuệu TP Hồ Chi Men Db Thúnh phê Hỗ Chỉ Ma, 191

Thời kỳ Minh Mang Số Dis bộ được lép to ting làng xã v tiền bộ hơn sổ thời Gia Long Quan phủ quan huyện cần cử vào đơn thỉnh nguyện cia didn chibi cần tit kế, cho bin hoặc hờ bố chủ quyễn, phấ xem xét ngay tại chỗ, su đó tình lên quan Bồ chánh phê

huấn rổ mới ghi vào số dia bội)

Thời Pháp thuộc, thời kỹ này tén tai nhiều chế độ đền địa khác nha, áp dụng chế

đô đăng ký đất đủ khác nheu cho từng miện

6 Nam Kỹ áp dụng chỗ độ quân quản địa b6 và chế độ dién thổ Pháp đã ấn hành.

xây dụng 3 loi bản đổ bản đổ bao đạc, bin dé giải thôn và phác hoa giả thôn được do

đạc chính xác và lập số dién thd Các loại bên đổ thời kỳ nay được lập với nhiễu tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đôn 1/10000 hiện cho một lô đắt cöa mỗi chủ sở dạng trong đó ghỉ 18: điện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vin để liên quan đến sở hữu và sử dụng/19.

Chỗ độ quản thủ đa chính tử Trùng Kỳ: đã tiến hành do đạc bin đỗ gui thie, số dia bổ, số điền chủ tai chủ bộ để thục hiên quản thi dia chính phải tién hành đo đạc giải thửa lập đa ba, điển be và sỗ các chủ sở hữu gầm các bước: Phân ranh gii xã, Phân

xanh gói các thi, Do đạc lập bản dé địa chính tỷ lê L2 000; Lập dia bộ danh sich cácthôn đất

Chế đô dién thd và quản thủ dia chính tai Bắc Kỷ: do đặc thi đất đa ở miễn Bắc anh mn, phúc tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đổ đơn giản và lập được hệ thống

sổ đa chính SỐ din chính lập theo thử tự tia đất ghỉ thân tích Losi đất tin chủ Ngoài xe còn được lập các sỗ cách khác như sỗ điền chi, số khai báo (2) thời kỳ này hệ thống quản lý đất đứ ở Việt Nem đã din hoàn tiện hơn, ghương pháp do đạc ngiy cảng

chính xée và phương pháp quản ly nghy cảng chit chế được du nhập từ phương Tay

Sau Cách meng tháng Tên 1945 do hoàn cảnh chiến tranh nôn công tắc đăng ký

dit dai vẫn chưa được tiễn khai cho đến những năm 80 của thé kỹ XX Tuy nhiên, thời kỷ này Chính quyền cich mang đặc biệt quan tim din vin để ruông đất Nhiều Sắc

ênh được ban hành: Sắc lệnh về sở dụng ruống dit bỗ hoang, Sắc lệnh sổ 120-SL ngày

11/0/1950 về tam cấp ruộng đất Sắc lành số 2 SL ngày 13/03/1952 về sở dạng công

dién công thổ, Sắc lãnh sô S7-SL ngày 03/5/1952 về chỉnh sách uông đắt nồi chung

(0°) Bling Anh Quin QOL), ệ Đồng đông lý đẫ đa theo php hậtđấ đa Vt Nom và Tay Đẫn,

Toàn am tên 4 it bóc, Thường Das foe Laat hank po Hộ Chi Min 123.

CÔ gna tóc ie 0083) one chal alana iach PN

(°) Nguyễn Thắc Bio (1985), So lược về lich sit địa chinh và địa chính Việt Neon.

‘Nam 1957 smu cuộc cách mang cdi cách sudng dit chính quyền Cách mang tch ths

nuông dit của đa chủ chia cho din nghéo, người củy có uống Vio đầu những nim

1960, nguời nông dân đóng góp nuồng vào hop tác xã thời dim nay quyén sở hữu dit đi cin người nống din trở thành quyển sở hữu tập thé, hop tác xã hiện trang đất dai nhiễu bin đông không co sơ gỉ nhân chính thức, không có các Hình thúc đăng đất đi

Giai đoạn 1954-1975 ở miễn Nam: thực hiên một số chính sich cất cách đối với

host động đăng ký quyển sử dụng đất nhưng this gian này chính quyền Việt Nam Cônghòn vẫn chưa có quy đinh của riêng mình ma chỗ yêu vẫn là kể thừa những chỗ đồ đến

thd của Pháp Miễn Nam trong giai đoạn này tổn tú hai chế độ về Đăng lợ đất đại là Tân chế đồ điện thổ theo Sắc lệnh 1925; Là chế độ quân thủ điễn đa Gia đoạn này Chính quyền đã ben hành Sắc lệnh 124-CTNT triển khm công tác kién điền và quan thủ

iin đa

Năm 1980,hoạt đông đăng ký quyền sử dạng đất thực hién trở Ini Ngày

01/7/1980, Hội đồng Chính phi ben hành Quyết định số 201-CP quy định v thủ tue

đăng ký thing kê đất dai trong cả nước; ngày 10/11/1980 Thi trởng Chính phi ben

hành Chỉ thi 299-TTg về công tác đo đạc, phin hang và đăng ký thống kê mung đất tuy nhiên chi thực hiện với tinh chất điều tra phần ánh hiện trang sử dụng dit, việc cấp giấy

chúng nhân quyên st đụng đất chưa được thục hiện (9,

12.32 Pháp luật đồng lý quyên sit cong at theo Luật Đất dea năm 1987

Cuốt năm 1987, Luật Đất dai đầu tiên của nước tera đời Theo khoăn 5, Điễu9 của

Luật niy, ding ký dit dai được coi là mốt nối dung trong quản lý nhà nước đối với đất đai Đẳng thi, Điễu 18 Luật Dit dei năm 1987 cũng quy định người sử dụng đất phi xin đăng kỷ đất đủ ti Uỷ ban nhân din quận, thành phd thuộc tin, tị x, thị rên và Uỷ ben nhân din xã thuộc huyện rong trường hợp được cơ quan nhà nước có thâm quyền giao dit, cho phép chuyển quyền sỡ dang they đổi mục đích nữ dang hoặc dang nữ dng dit hop phép ma chưa đăng ký: Theo đổ, các cơ quan nhà nước có thim quyền này có trách nhiên lập, gữ số dia chink, vào số dia chính cho người sử dang đất và ty mình đăng ý đất chưa sử dang vào sỗ die chính Sau khi đăng ký, ngui sở dụng dit sẽ được cập giây

chứng nhân quyên sử đọng đất Tuy Luật đất đủ năm 1987 chưa đơa ra được những quy

() Đăng Anh Quân C011), Hệ dhdng đồng hi đắt đi theo pháp luật đất đai Vit Nam và Duy Đền,

Thận an tin Z hit học, Trường Đại học Luật thành phố Hà Chí Minh tr128 130

đánh cụ thể về host động đăng ký đất đa Nhang từ kh có văn bên Luật dit đủ năm 1987 đăng ký đất đu đi bit đầu trở thành một nhiệm vụ bit buộc đối với các chủ thể sử

dạng đất thực hiện cho din bây giờ

"Ngày 14/7/1989, Tổng cục quân ý nuông đất đã ban bánh Quyết định số 201/ĐETK, vi đăng ký dit đa, câp GCNOSDĐ, kèm theo đỏ la Thông tr số 302/TT.ĐETK ngày 28/10/1989 tnaimg dẫn thi hành Quyết dinh số 201/DKTK Chính việc ban hinh các vin bin này ma cổng tác quản lý đất đủ đã có bước phát tidn mi, công tác đăng ký đất dai thời didm này có thay đổi mạnh mé và được thục hiện đẳng lost vào những năm tiếp

heo rên phạm vũ cả nước

12.33 Pháp luật đồng hộ quyễn s ng đắt theo Luật Đắt đi năm 1993 Luật Dit dei năm 1993 đã khẳng định “

nước thống nhất quản lý" va đậy là đạo luật vi dit đa lần đều Nên khẳng định “đất di có git’, cho pháp "Hộ ga nh, sá nhin được Nhà nước giao dit có quyển chuyển đã, chuyển nhượng cho thuê, tha kế, thé chấp quyền sử ding đất" Nhà nước, người sử

dạng đất cảng có nr hiểu rõ hơn vé tim quan trong cin host ding ding lý quyên sử

dung đất, đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giẩy chứng nhân quyền sử dụng đất Luật Đất dsi năm 1993 đã kỉ thừa những quy định về đăng ký đất dai của Luật Dit dai năm 1887 Đăng ký đất đủ vấn được quy Ảnh là công việc quân lý nhà nước về đất đủ đồng this là ngiấa vụ côn người sử dụng đất Tuy nhiên, có thé thấy một diém khác biệt duy nhất đó la và thẫm quyển của cơ quan nhà nude tiễn hành việc đăng ký đất Luật Dit đa

năn 1993 đã thụ hep phạm và cơ quan có thim quyển thục hiện việc ding ký đất là

UBND cấp xã bao gém UBND xã, phường, thị trần thay vì hai cơ quan là UBND quận,

thành phổ thuộc tỉnh, thi xã, thi trân và UBND xã thuộc huyện.

Luật Dit đu nim 1993(được sta đổi, bổ mg nim 1998, 2001) và các văn bản

hướng dẫn thi hinh thi thủ tuc đăng ký quyền sử dung đất lạ bị tach rồi khối thủ tue

at đại thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

cấp giấy chúng nhận quyền sở dụng dit Năm 2001, Tổng cue Địa chính đã ban hành "Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 sit đỗi cơ bản thủ tuc đăng ký biển động

đất đa, cinh i đơn giản hỗ sơ đa chin, tạo sự chủ động theo đều liện của địa phuơng C9,

(C5) Đăng Anh Quân C011), Hệ Hồng đồng hi đắt đi theo pháp luật đất đai Vit Nam và Duy Brin,

Thận an tin đ hit học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chỉ Minh, t 136.

1.254 Php luật đăng lý quyẫn sử chong đất theo Luật Đắt ân năm 2003

"Nhân chang các quy định về ding ký đất đi trong Luật Đất đi nim 2003 đã trở nôn cu thể, rổ ring và hoàn thiên hơn so với các Luật Dit đi bạn hành thời kỷ rước KẾ thừa

vã hết iễn các quy định cin Luật dit dai năm 1993, Luật Dat đi năm 2003 ra đời thay thể cho Luật Đất đi năm 1993 tao nên khuôn khổ pháp lý they đổi nhận thúc trong quan Hệ giữ nhà nước, các cơ quan quân lý nhà nước và nguời sở đụng đất Trong đó, đăng ký quyền sử dung đắt là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất dei được quan. tim hing đều đã được quy Ả nh cụ thể và hoin chỉnh vé việc ding ký đất đa, Theo đó "nghĩa va ding ký đất đi là ngiĩa vụ chung của người sỡ dạng đất, com các nổi dụng nhạy các trường hop phải đăng ký, hình tạ thủ tue đăng ký chuyển nhương ting cho, thừa ké, thé chấp, xóa thé chấp quyền nữ đụng đất được ghi nhân Theo khoản 19, Điều 4 Luật

này ding ký quyên sử dụng đất là la việc ghi nhân quyển sở ding đất hợp pháp đối với

một thốn đất xác định véo hỗ so dia chính nhằm xác lập quyền và ngiĩa vụ của người st

dạng đất Luật Đất đủ năm 2003 đá cụ thi hỏa và quy dinh hoàn chinh về phân chia đăng

ký đất đu thành nhiễu loq: đăng ký chuyỂn nhượng ting cho, thừa ký, cho thuê, th chấp quyền sử dụng dit cụ thé hơn Luật Đất dai 1993 Các điều khoản quy đảnh về đăng ký

đất dai được quy định nhiễu hơn chứng minh sự chủ trong cia Nhà nước rong công tác

qin lý vi đất đu ĐỂ thể chế hóa các quy dinh vé đăng ý quyền sở dụng đất Nhà nước đã ban hành các vin bin đưới luật bướng dẫn chỉ tt việc tiễn khai thục hiện đăng ký

quyền sử dụng đất tin tne t thống nhất hiệu quả Cụ thé: Neha Ảnh sổ 181/2004 ngày, 29/10/2004 quy định chi tết thi hành Luật đắt đủ, Nghị ink 88/2009/NĐ- CP quy ảnh về

cấp giấy chúng nhân QSDD, quyền sở hồu nhà ở và ti sẵn khác gắn tiên với đất Tuy

nhiên su 10 năm tổ chức thục hiện uit vin con bộc 16 nhiễu bất cẽp không phù hợp với a phit tiễn rong công cuộc đỗi mới dit nước và hội nhập quốc tế

2.5.5 Pháp luật đồng h quyền sir đụng đất theo Luật Đắt đu năm 2013

Luật Dit dai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tạo nên khuôn.

Xhỗ pháp lý ghỉ nhận tinh trang pháp lý vi quyển sở dạng đất, quyén sở hive ah, ti

sin khác gin liên với đất và quyền quản ly đất đối với mét thừa đất vào hỗ sơ địa chính.trong quan hệ ga Nhà nước, các cơ quan quin lý nhà nước và người sử dạng đất

"Trong đó, đăng kỹ quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quân ly nhà nước về dit dai đợc quan tâm hàng đầu và mang tinh bất buộc: Luật Đắt dei 2013 quy định đăng Inj đất dai là bất buộc, cụ thể là bất buộc với moi đối tượng nữ đụng đất tử Điễu 5 any

được giao dit a8 quản lý tei Điều § Luật Dat đại năm 2013 Đăng ký dit đủ la bit buộc đối với người nữ dụng đất và nguội được geo dit a quản lý, ding lý quyén sở hiếu nhà ở và tai sản khác gin liên với đất thực hiện theo yêu cầu côn chỗ sở hữu Khoản 1 điều 95) Riêng đối với vide đăng lý tài sân gắn iễn với đất tả thục hiện theo yêu cầu cit chủ

sở hữu Ngày 15/5/2014, Chính phủ ben hành Nghĩ định 43/2014/NĐ-CP vỀ thi hành Luật

Đất dai quy ảnh rõ các trường hop đăng ký quyển sở dung đất lẫn đầu và ding iy biên

đồng quyền sữ dụng đắt cũng nhơ người chứ trách nhiệm đăng ký quyền sở dụng đất Niar

vây, mca đối của Luật Đất đi 2013 phin nào đáp ứng yêu cầu đơn giản hón thủ tục hành chính, thống nhất việc quân ly đất đủ và tải sin gắn tiễn với đất không phụ thuộc loại đắt mục dich sử dung đất tạo thuân lợi cho host động quân lý cia nhà made cũng như cho

"người nữ dụng đất

đôxš hội cũng như Nhà nước khác nhau có sự phát triển và kế thir Tuy nhiên, do hiển

tranh mr thay đỗ chế độ sở hữu, hoạt động đăng ký dit dai không thể kế thi những hỗ

sơ ci Nhà nước đã thống nhất quản ly nhằm dim bảo sử dụng dit một cách diy đã hop

ý và cô hiệu quả cao nhất

1.2.6 Hệ thỗng pháp luật đăng ký quyên sit dung đắt cũa các me trên thế giới 1.2.61 Hệ Hồng đồng lý quyển sứ dùng đất tạ Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gầm ding ký quyền sở hữu đất dei và các dich

va liên quen din đất dxi do cơ quan quản lý đất dai cia các bang giữ nhiện vụ chủ bì

Các cơ quan này đều phát tiễn theo bướng sử đụng một phần đầu te cis chính quyền

hang và chuyển din sing cơ chế tr trang tri chí phi

Ban đầu gây chúng nhân được cấp thành 2 bản 1 bản giữ li Vin phòng đăng ký

và mét bản giao cho chủ sở hữu giữ Tử năn 1990, việc cấp giấy chứng nhân dẫn chuyển sang dang số Bản gốc gy chúng nhận được lưu giữ rong hệ thing máy tinh và bản, gy được cấp cho hủ sở hồn: Ngiy nny, tai Vin phòng giấy chứng nhân, người mua có

thể kiểm tra gây chứng nhận của bất động sẵn mà mình doag có niu cầu mua

Đặc điển chủ yêu cia hệ thống đăng ký đất dai tei Ue: Giấy chúng nhận được đâm bảo bai Nhà nước, Hệ thống ding iy đơn giản, an toàn và tiên lợi, Mỗt trang côn số đăng kỹ là một tả liêu duy nhất đặc trong cho hỗ sơ hiên hữu vé quyền và lợi ich đăng kỷ, ây phòng cho đăng ký bién đông lầu đà; Giấy chứng nhận à một vin bản được tỉnh: bay hiễu cho công chúng Sơ đổ trích lục thũa dt bằng khoán có thé dễ dang kiểm tra,

tham khảo, Giá thành hộ thing hop Lý tt kiệm được chỉ phí va thoi gián xây dung, HỆ

thing được xây dựng trên nén ting công nghệ, thông tin iện dei, of đăng cập nhất ra cứu côngnhaphát hiển dip ứng yêu câu quản ý và sỡ dụng

1.2.62 Hệ thông đồng lý quyển s ng đắt tư Anh

Trước khi có hệ thing đăng ký din tổ, người Ảnh đã tùng thục hiên việc đăng ý

dit dai bằng cách sử dụng bút lông và mục in trên vãi, kế băn sao cũng được lâm bingty Vin phòng đăng ký đất đai giữ bin gốc và các bản sao được khâu lạ, sử dụng kim

và sợi Các giấy chúng nhận la bing ching không thé chốt ei về quyễn của chủ đất và iệc to ra các ching cử giã mao la tối hình sự Thời dim này các thông tin đất dai chỉ có cơ quan nhà nước mới cỏ quyên tấp cin, Thôi kỹ đều, ở nước Ảnh, hệ thống tà liệu đăng ký đất đủ là “đóng”, nguời din không được tiép cận Din năm 1986, nước Anh

có vấn phòng đầu tên thực hiện việc ding ký din tik việc đăng ký có hiệu lực tương hr

như đăng ký tuyển thống Tờ thời đễm đó các thông tin đăng ký đất đi đã được * mỡ" cho công ching tiếp căn Din năm 1994, Anh đã chuyển toàn bô hệ thống đăng ký dit

dai từ hệ thống đăng iy thủ công trên giấy sang hệ thing đăng ky tự đồng trên máy tính

nổi mang đăng đỡ liêu số Dữ liệu số là đỡ liệu có tinh pháp lý nếu đỡ liêu đó do Văn

phòng ding ky đất đu cấp

Moi hoạt động của hệ thing đăng ký hoàn toàn tên hf thống máy tính nổi mang

theo một hệ thống thống nhất (máy lam vide không kết nối với Intemet chỉ nối mang nổi

bé nhẫn bão mật đỡ iu) Cơ sở đăng ký được quy đính chit chế trong Luật đăng ky dit

đai được sửa đổi fi‘va ban hành mới vào nim 2002, có ising dẫn chỉ tất vào năm 2003 và

được cập nhật, chữnh sia, bỗ sung năm 2009 Diém nỗ bật trong Luật Bit dai và Luật

Đăng lợ có quy định rất chit chế về ding ký, bất kỹ người nào sở hữu đất đi và bất

đồng sin trên lãnh thd Anh đều phải ding kỷ tei Văn phông ding iy đất ds Nhà nước

chỉ bảo hô quyên sở hồn họp php của chủ sỡ Hồu 6 én trong hệ thẳng ding ý đt dat

Vé đổi tượng đăng ký theo Luật Dit đứ của Anh lấy dom vị thi dit làm đơn vt

đăng kỹ, các tải sản khác gin liên với dit đoợc đăng lÿ kèm theo thin dit dưới dạng thông tin thuộc tính V chỗ sỡ hữu chỉ phân biệt chủ sử hữu cá nhân và sở hữu tập thể

12.63 Hệ thông đồng hý quyền si dong đất tạ Hoa KỆ

Các bang ð Hoà kỹ đều có luật ding lý và hộ thẳng thi hành hoàn chỉnh Bắt kỷ yêu,

tổ nào về quyền sở hữu của mét thie dit ở một hat nào đó đâu có thể tiền hành đăng lý &

1¬" rẽ ẽ

hat đó Quy nh này để bio vé cho người sở hữu đất đủ Mục đích đăng ký là nó cho "người khác bit mua đất đã có quyền sở hữu đất đủ Nấu mun đất không có đăng iy thi có thể bi người bản đất thờ hai gây thiết hai đăng iy bão vé người mua dit cho quyền a

tiên đổi với nguời đăng ký Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức tiễn hành

đăng kỷ đỄ chứng tô quyên sở hữu dit đã thay đổi, đồng thời cũng ngin chân người dn rua rau tiếp tục mua, kd of việc di lấy 56 đăng lý trước, Nội đang có thể đăng ký được bit kỹ các yêu tổ nào có liên quan như kh ớc, thé chip hợp đồng chuyỄn nhượng hoặc yi tổ có ảnh hường đến quyên lợi đất dei; Phía bán đất phi thửa nhân hợp đẳng mua bin qua công chúng cùng cấp diéw kiên để ngắn chin giả mao; về mất hao tá thi người mua dit hoặc đi diễn ce minh theo hop đẳng, khế ốc nôp cho nhân viên ding ký các huyện vio số đăng Lý, én hành chụp kh ước và sắp xép theo thử tự thôi gian

"Nhờ vậy, qua nghiên cứu hộ thống ding lợ đắt đai của một số nước thấy rằng hoạt đồng đăng Lý đất dei ở các nước phat tiễn rất sem, việc đăng ký đất dai được pháp luật bio hô chất chẽ Viée quân tý thông in dt đi được quin lý trên hệ thống đế iệu số hiện

di, công din dễ ding tiếp căn đổ cập nhất tea cứu cũng như đáp ứng yêu cầu quân lý vàử đang Hệ thing đăng ký đơn giãn en toàn, tính bảo mất cao do ding mang nội bộ và

tiên lợi cho người nữ đụng Ngoài quy ảnh vi việc đăng ký lá bit buộc và được thược hiện cả bằng hình thúc ding ký điện tờ đã giúp nit ngắn được thôi gan và thủ tục gi

quyết cho công dân hạn chế được các trường hợp tranh chấp, khiếu kiện vé đất đại

KET LUẬN CHƯƠNG I

Chương 1 luân vin di situ nghiên cứu một số vin để lý luận đăng lý quyền sử dụngđất và pháp luật đăng ký QSDĐ, lem trú vào các nội dung cơ bản sau:

1 Đăng ky quyền st dung dit là việc kê khai hiện trang sở đụng đất trong các nổi

dàng vỀ diên tích vi bí dey, mục dich sử dụng dit tinh trạng pháp lý quyén sử dụng

đất của cơ quan Nhà nước có thim quyễn Déi với nguời sử dạng đất trong các hoạt đồng đăng oy quyên sử dụng đắt là nghĩa vụ bit bude, hoạt đồng đăng lợ quyên sử dụng,

dit là host động phin bảo vi quyển sở dụng dit hop pháp, dang va tr quan trong trong,

iệc quấn lý nhà made về đất đu, cũng như mảnh bạch hóa trong host động của thi trường

bit đông sẵn đang rắt sôi động nhu hiện nay

2 Pháp luật đăng ký quyển sử dụng dit ra đời nhim tạo khuôn khổ pháp lý cho hot động đăng ký QSDĐ No bao gim các quy phạm pháp luật mang tinh nội dụng và

các quy phạm pháp luật mang tính hình thúc him điều chỉnh các quan hệ xã hội phátsinh trong lính vực đăng ký QSDD

‘Yeu cầu của việc điều chỉnh pháp luật đổi với hoạt ding đăng QSDĐ phải dimbảo hoạt động đăng ky QSDD thực hiện công khai minh bach, công bing, bình đẳng,đúng pháp luật, thủ tục đăng ký QSDĐ phải đơn giản, tạo thuận tiên cho người có nlmcầu cập GCNQSDĐ; tt kiệm thời, gian công súc và ít tốn kám tit chính cho người sử

dang đất Pháp luật về đăng lý quyển sử dụng dit là hot đông vừa mang tính kỹ thuật,

vite mang tinh nghiệp vụ chuyên môn, vừa meng tinh pháp lý Việc xây dụng pháp luậtđăng ký quyển sử dụng dit dim bão tinh đồng b6 với host đồng đăng ký bit đồng sẵn

cũng như trong pháp luật về đăng iy

Hiểu qua thu hiện pháp luật đăng lý QSDĐ phụ thuộc vào một số đều liận cơ

bên bao gầm điều liện pháp luật, đều kiên về năng lục, tình độ chuyên môn, sự hấu tiết pháp tut, thái đô phục vụ, phim chất đạo đúc của đội ng cán bộ, công chức quan lý

động sản.

"hà nước về đất đai, điều kiên về ý thức phép luật cũa người din; điều kiện về vốn, cơ sỡ

vật chất

Chương I phân tích những vẫn để lý luận cơ bản tao cơ sỡ để đánh giá thực trang pháp luật về đăng ký QSDĐ va thục tiễn thi hành tei thành phổ Sơn La, tinh Son La, dua

1a giải pháp hoàn thiên lính vực pháp luật này và nông cao hiệu quả thí hành tại thành.phổ Sen La, tinh Sơn La ở các chương tiép theo cña luận vẫn.