Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN VĂN SON

PHAP LUAT VE QUY HOẠCH SU DỤNG DAT TỪ THỰC TIEN THIHANH TẠI THÀNH PHO SON LA, TINH SƠN LA

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan dy là công tinh nghiền cửu của riêng tồi các hit luận, số Hiệu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực, dim bảo độ tn cập ⁄

Xie nhận của giảng viên hướng dẫn “Học viên khóa luôn tắtnghiệp

TS Phạm Thu Thủy Nguyễn Văn Sơn

LOI CẢM ON

“Trước tiên, học viên xin được gửi lời cảm on sâu sắc nhất tới TS Phạm Thu“Thủy - Bộ môn Luật Dit dai — Khoa Pháp luật Kinh tế Đại học Luật Ha Nội đểcảnh hưởng tân tinh chỉ bảo công như gop ý và sửa chữa cho những thiệu sốt của

học viên trong suốt quá tỉnh thục hi để tài này,

Họ: viên in gỗi lòng it om tới các thấy, cổ giáo Trường Đại học Luật HaNỗi nói chung và các thấy, cô giáo trong TỔ bộ môn Luật Dit Đai nói riêng đã

truyền đạt cho học viên rất nhiễu kiến thúc

và khš năng lý luận còn han chế, ánh mong sự chỉ din, đông góp cin các thấy, cô gio di đồ ti được hoàn thiên hơn.

hực hiện đề tài Do kiến thức

HAN, ngập 12 thing 07 năm 2020

Hoc viên khóa luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Sơn

DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT

Owyhonh OFSir aang a SBB

GHSDB, GRSDB,

TẾ hoạnh sử ding đất KESDDUy ben nhân din UEND

2 Tình hình nghiên cáu liên quan đến đ tài 2

3 Dai tuợng và phạm vinghiên cứu 44 Mục dich, nhiệm vụ nghiên cứu, 4

6 Ý nghia khoa hoc và thục tin cia Luận văn 6 7 Bồ cục cia Luận văn 6 Chương 1: NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE QUY HOẠCH SỬ DỤNG DAT 'VÀ PHÁP LUẠT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG BAT

11 Nhữngvấn để lý hận

11.1 Khái niệm QHSDĐ 7112 Đặc dim của QHSDĐ 10113, Tivi vai tồ cũa QHSDD 2

1114 MỖI quam hệ giữa QHSDD với các ay hoạch; kễ hoạch khác 18

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE QUY HOẠCH SỬ DỤNG BAT 'VÀ THỰC TIỀN THI HANH TẠI THÀNH PHO SƠN LA 26

311 Quy Ảnh cia php luậtvề nguyên te lập QHSDD 2621.2 Quy ảnh cũapháp luậtvễ hệ théng QHSDD 7

214 Các guy dinh về căn cử lập, nỗi hong QHSDD 29

215 Các any dinh về rách nhiệm thức lập lắtÿ adn QHSDB a1 21.6 Các any dinh về thẫm Ảnh thẫn quyển quyắt nh phê đuyệt QHSDD 33

218 Các guy đnh của pháp luật về công bổ công khai QHSDB 35

219 Các ay đmh về thục hiện QHSDD 36 22 ‘Thue trang thihinh pháp hật về QHSDĐ tạ thành phố Sơn la 37 221 Ehii quát đặc đẫm ne nhiên, kình tẾ chính tr, văn hóa - xã hội cia thành phổ Sơn La ảnh hưởng đồn việc thực hiện pháp luật về QHSDD 37

222 Thực hỗn th hành pháp luật về QHSDD tr thành phd Sơn La 39 Tiểu kết Chương 2 34

Chương 3 `

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG DAT VA BẢO ĐÂM THỰC HIỆN PHÁP LUAT QUY HOẠCH SỬ DỤNG BAT TAI TINH SƠN LA 55

31, Định hướng hoàn thiệnpháp hậtvề QHSDĐ 35

311 Hoàn thiên pháp luật về QHSDĐ phù hop với quan đễn, đường lỗi của

4.1.2 Hoàn thiện pháp iudtvé quy hoạch ke hoạch sử hong đắt phẩt gép phần dn nh tình lành chính tr, phát min lanh t - xã hội, quốc phòng ~ an manh; đân bảo

4.1.3 Hoàn tiện pháp luật vé qny hoach kễ hoạch sử ng đất phải đất rong mắt quam hệ chất chế vớt hoàn tiên tổng thd pháp luật đắt đơ và các Tĩnh vực khác cô

liên quan 73114 Daim bảo quỹ đắt sân xuất nông nghập, lên neha

thất cánh quan thiên nhiên, git gin và phát hug bản sắc văn hóa muyễn thẳng của

din tốc 3

31.5 Daim bảo tinh công khe, minh bạch din chỉ: tăng cường km tra, giám sát

» bảo vệ mỗi trường sinh

trong việc thực hiện 58

4⁄2 Giipháp hoàn thiện pháp hậtvề QHSDD 39 4.21 Đẳng bộ thông nhất QHSDD với các hệ thông qy hoạch khác so

4.22 Hoàn thiện quy dinh vé hệ thẳng QHSDĐ so

3.23 Hoàn thiện các quy đnhvề việc lật ÿ kiẫn cia người dân về OBSDĐ g0 4.24, Hoàn thiên các quy Ảnh về đẫu chính QHSDĐ 61 4.25 Hoàn thiện các quy dinh vé công bồ QHSDB él 4.26 Hoàn thiện các quy dinh vé thực hiện QHSDD a

3.3.1 Giã pháp năng cao du lực hiệu quả công tác quản ý QHSDD 6333.2 Giả pháp ning caoÿ thức pháp luật cũa người đân 65

33.5 Giả pháp lanh - tài chin 65

3.3.4 Giã pháp khoa học - công nghệ 65

335 Gide pháp dim bảo thực hiển quy định về bảo về môi trưởng trong

PHAN MỞ ĐÀU của đề t

1 Tínhcấp tủ

Dit dx là ngoễn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quy giá, ti sin thiêng hông

của mỗt quốc gia và là tơliệu sin xuất đặc biệt có vai tro đặc biết quan trong trong

công cuộc xây dụng, phất tidn đất nước Chính vì thể, công tác QHSDĐ luôn đượcĐăng và Nhà nước ta quan tân thục hiện từ rất som và bit đầu được quy ảnh chính,

thúc trong vin bản quy phạm pháp luật và triển khái từ Luật đất đủ năm 1987

Trong hơn ba muơi năm qua, các quy định của pháp luật vi QHSDD không aging

được nghiên cửu, nin đổi, bỗ ming hoàn thiện trong Luật Dit đụ 1993, Luật Dit xi 2003, Luật Đất đi 2013 và Luật sta đổi, bổ song một sổ điều cũa 37 Luật có liên quan din quy hoạch nim 2018, tạo hành lang pháp lý ngày cảng diy đã hơn để triển khe thục hiện, phục vụ kịp thời nhiing yêu sầu khác nheu của từng giai đoạn

phat tiễn kink thi cb dit nước

QHSDD là công ow đắc lọc để quản lý nhà nước về dit dei hiệu quả Quy hoạch nhẫn mục đích xác định cụ thé điện ích đất các loại đất sử đụng vào mục ich nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng và sở dụng được phân bỗ trong OHSDĐ cấp quốc ga; phân bổ sử dụng quy đất hop lý, khoa học, đáp ting

shu cầu nữ dạng đất cho các ngành, nh vục và da phương các cập, nhằm thực hiệnnhiệm vụ phát tiễn kink i xã hội, đồng thời dim bio chiên lược quản ly, sử đụng

Xô thác hiệu qua, phát huy tiém ting về đất dx, c tạo bai bổ đất và bảo vệ môi

trường sinh thủ trong những năm trước mặt và lầu di, Bến cánh đó, QHSDĐ còn

Tà cơ sở dé các ngành, Tĩnh vục lập quy hoạch, kể hoạch phát triển ngành, fish vực, cảnh hưởng cho các nhà đều tơtrong và ngoài nước đầu tơ có hiệu quả vio dit đi

ảnh tổ - xã hồi

Y váy, OHSDĐ di cũng góp một phần rất lớn thúc diy phát của đất nước

‘Tuy nhiên, công tác QHSDD ở nước ta hiện nay còn nhiều vướng mae, bat

cập với chất lương và hiệu qua con thấp, Chất lượng công tác dự báo và quy hoạchcòn nhiều han chi, chưa theo kip yêu cầu phát trién chưa bio dim tính tổng thi,

liên ngành, liên ving, chưa ổ trong tân, trong điểm và ngudn lực thục hién!, Chit

lương QHSDĐ chưa đáp ứng yêu cầu, đối khi còn mang tinh hình thúc va chưa theoJp so vớ tình hình SDD; công te du báo thiểu tim nhận chiên lược di hạn, rong

qué tình SDB phải điều chỉnh QH nhiễu lên QH thường đ smu thực tn din din tình trang QH “treo” vấn dfn ra khá phd biển, tin đổ lập, phé đuyệt và thục hiện

KHSDĐ hing nim của cấp huyện còn chân, tính khả thi không cao Nguyên nhân,

chỗ yêu dẫn đến tình rạng trần lá do pháp luật QH, KHSDD chứa quy định cụ thể, thiêu nhất quản, clam khoa học; kỷ cương kỷ luật rong khâu lập, phê đuyệt tổ

chúc thục hiện và quản lý QH, KHSDĐ chưa nghiên; mét s6 địa phương thục hiệnchưa nghiên, buông lông quản l, nôn nóng chạy theo lợi ich lạnh tổ trước mắt lâm,

ổi loạn tình hình SDB để lei nhiều hệ lợy về môi trường bất ẫn xã hồi

Som La la một đa phương nim trong ving trong diém về phát tiễn nh tế, ăn hỏa, da lịch của khu vục Tây Bắc, với vũ tí đa lý, đều Hiên tự nhiên khá thuận,

lợi, chính sách wu dai, thu hút đều tư thống thoáng niên những năm gin đây tinh

Hình kình tô xã hội cũa Sơn La có những chuyén biển tích cục, đối ống côn người dân ngày được nâng lồn, cơ sở ha Ying được đều h đáng LỄ Tuy nhiên, bên canh đó

công tác QHSDD cũng đang có nhiều vướng mắc, bất cập, như nạn 6 nhiễm môi.

trường, phá rùng khu thác khoáng sin trái phép, đặc biệt nỗi côm là những vẫn đềđiêu cực iên quan đắn quản lý, SDB

ĐỂ gửp phân nêu lin những kết quả dat được, chỉ ra những tên ti hạn chế, bit cập và nguyên nhân, đẳng thời, due ra những giã pháp, kién nghị để góp phần

tháo gf, tip tục hoàn thiện hệ thẳng pháp luật nâng cao nhận thức pháp luật vềcông tác QHSDD nói chung và việc thực hiện QHSDD nói riêng, học viên đã lựa

chon dé tài “Pháp hật về QHSDĐ từ thục tên áp dung tạ thành phố Sơn La”

lâm để tà luận văn tốt nghiệp thee đ của min

2 Tình hình nghiên cứu Hen quan đến đề tài

Công tác QHSDD dai ngày cảng có vai trò quan trong và được xã hội đặc

sân Việt ơn 2016), Văn ain Đạ hội đụ bu toàn quốc Sin TL No Chine que gà — Se

tiệt quan tâm, việc QH và SDD hop lý sf giúp dit nước tân dụng tối đa mọi tiém ning về dit để phát tiễn kinh tổ - xã hồi, tit kiệm đoợc các nguẫn lục tốt nhất đẳng tht là cơ sỡ để tiễn khui thục biện các chính sách pháp luật vé đất đi nhằm,

gốp phin én định chính i

dân phục vụ dic lực sơ nghiệp công nghiệp hỏa, biện đi hoa dit nước Với ý ngấa

hội, tạo việc làm, năng cao chất lượng đồi sống nhân và tim quan trong nar vây cho nên hiện nay cổ khá nhiề các luận án loân vẫn các

bài viết L công trình nghiên cứu khoa học, luân án, luận văn, bai báo nghiên cứu vé

vin để này, tiêu biễu là một số công trình nine

- Ths Lê Vin Binh (Bán thông tin khoa học Lập pháp sổ 01 —2013), Thực

trang any nh của pháp luật về QHSDD- Những én nghị và giả pháp hoàn thiện,

- Lê Thi Phúc (2014), Pháp luật về QHSDĐ qua thực tốn tại tình Thine

Thân Hud, Luận én Tiên š Luật học, Đại học Quốt ga Hà Nội,

- Nguyễn Thi Thio Hiển 2015), Đinh giá lết quả thực kiện guy hoạch kế

hoach si: cing đất huyện Tem Đảo, tồn Tĩnh Phúc, Luân văn Thạc 8, Trường Dai

học Khos học Tự nhiên = Đại học Quốc ga Hà Nội,

- Nguyễn Hồng Hải C017), Pháp luất về quy hoạch sử chong đắt và thực tiến

tha hành tạ quân Long Biên thành phd Hà Nội, Luận văn thạc đ Luật học, Dai hoc

Luật Hà Nội,

- Bài vất "Từng bước hoàn thiện qu dn về công tác yy hoạch, kế hoạch

sử chong đất ap thời luc vụ phát miễn lanh tế xã hội qua tig ti lộ” côn Tiên Nguyễn Đắc Nhẫn - Pho Cục trường Cục Quy hoạch dit dai - Tổng cục Quản lý đắt

xi (agiy 100972015);

- Bài wit "Cách np cân QHSDD trong dic thio Luật Quy: hoạch" của GS,

TSKH, Ding Hing Võ - Nguyễn Thứ truờng Bộ Tai nguyên và Mi trường trênTap chỉ Kinh té và Dự báo 98072017

Các công tỉnh ngiên cửa trên đã tp cân, nhin nhận pháp luật vé QHSDĐở những góc đô khác nhu, đưa ra các vin để lý luận cơ bản về QHSDĐ va pháp

luật QHSDĐ; đã lý giải được sự cin thidt phat điều chính pháp loật đối với QHSDD, phân tích được các yêu cầu khách quan, yêu tổ ác động din việc thục

Tiên QHSDĐ; dễ ra một sổ tên tr,

“hoàn thiện pháp luật về QHSDĐ Trên cơ sở kế thừa các nói dung nghiên cứu của

các công trình kos học nói trên, kết hợp vớ việc sity phân ích định gi thee

trạng ih hình, kết qui thục iện QHSDD trên đa bản inh Sơn La một ch cổ hệ thống toàn diện Luận vin thạc đ này sẽ có đm mới nlar

cập cũng như đưa ra được một số giải pháp,

- Luân văn nghién cứu, phần tích, xây dụng những vin để lý luận vé

QHSDD, sự cần thit phii điều chỉnh pháp uất đối với QHSDD cũng nh việc thụciện pháp luật QHSDD

= Từ gúc đô lý luận, Luận văn xác định đặc đm, vị tr, vi trở của pháp luậtvà QHSDB, chi ra việc thục hiện pháp luật QHSDĐ Việt Nam chịu su chỉ phải cũa

các yêu tổ: Chính tủ, kinh tổ, vấn hóa xã hồi, ich sở và hội nhập quốc tế

- Phân tích và đốt chiêu với yêu cầu của pháp luật quy hoạch, chỉ re được

những bất cập cia việc thục hiện pháp luật vi QHSDĐ hiện hành Từ đó để xuất

các gii pháp hoàn thiện pháp luật QHSDD niur Đồng bổ, thống nhất QHSDB với

các hệ thống quy hoạch khác, Hoàn thiện quy định về hệ thống lấy y iễn của người đân, điều chỉnh, công bổ thục hiện QHSDĐ.

4 Đối tuong va phạm vinghiên cứu

- Đối lương nghiên cứu: Hệ thống lý luận về QHSDĐ và các quan đẫm,

đường lỗi của Đăng pháp luật của Nhà nước quy định về QHSDD; quy định của

tình Sơn La vé tổ chúc thục hiện pháp loật QHSDD và thục tin th hành ti thành, phd SonLa

- Phạm vi nghiên eins Pham vi nghiên cứu của Luận vấn là những quy dinh

của pháp luật về QHSDD ở Việt Nam, tập trung vào quy dinh của Luật Dat đai 2013 và các vin bin hướng din Luật Đất dei 2013, Luật sửa đổ, bổ sung mét số

du cin 37 Luật cóliên quan én quy hoạch nim 2018 Nghiên cứu thực trang thụciện pháp luật về QHSDĐ te thành phô Sơn La tử nấm 2015 din năm 2020, & sâunghiên cửu mốt số nót die trưng của ving miễn đó la việc thục hiện pháp luật

QHSDD đối với đất sin xuất nông nghiệp, dit rùng dit phát triển da lịch trong

QHSDD tri thành phố Sơn La

4 Mục dich, nhiệm vụ nghiên cứu

41 Mạc đích nghiều ci

Lim 18 những vẫn để lý luân và thục ifn côn pháp luật về QHSDD và thực

hiện pháp luật QHSDĐ Chỉ ra nhiing tổn tú, hạn chế, vướng mắc, bất cập và

nguyên nhân, từ đó để xuất dink hướng và giã pháp bão đầm tổ chức thục hiện phép luật về QHSDĐ tại thành phổ Son La

42 _ Nhiệm ou nghiền cứm

ĐỂ đạt được mục tiêu nghiên củu trên, đồ ti phải thực hiện các nhiễm vụ "nghiên cửu cụ thể smu đầy:

- Nghiên cửa, thing hoa nhống vin để lý luận vé QHSDD và pháp int về

- Đánh gá thực tạng thục hiền pháp luật về QHSDD tei thành phd Sơn La

nhầm xác định nhiing kết quả đạt được, những bạn chỗ cũng như nguyên nhân din

đến hạn chế đó,

uất gai pháp nhắm hoàn thiện pháp luật vi QHSDD, đồng thời đồ xuất ii pháp để ning cao hiệu qua thục hiện pháp luật OHSDĐ tr thành phổ Sơn La, thúc diy phát tiễn kinh tổ

truyền thống cia đẳng bio dân tộc ving Tây Bắc, bảo vệ méi trường báo về ngudn

xã hối mà không lâm mất & những giá bị văn hóa

5 Phương pháp nghiên cứu

ĐỂ thực hiện các nổi dụng nghiên cứu và mục đích mã dé tai đặt ra Luận vấnchủ yêu sử đụng các phương pháp nghiên cứu sa

- Phương pháp phân ích tổng họp, đánh giá để nghiên cửu những vin đi lý

tin và pháp lý về OHSDĐ và pháp luật về OHSDĐ (Chương 1)

- Phương pháp phân tich thing kê, đu tra tổng hop, so sánh, đánh giá,

tình luận, quan sét thục tổ được sử dụng để nghiên cửu thục trạng thục hiên pháp

Tuật về QHSDĐ tại thành phổ Sơn La (Chương 2).

- Phương phép tổng hep, đổi chiếu đến giữ, quy nạp được sử đụng để"nghiên cứu dé xuất các định hướng, giãi pháp hoàn thiện pháp lut vi QHSDĐ vàbio dim áp dụng pháp luật vỗ QHSDD tạ thành phố Sơn La (Chương 3)

6 Ý ngh khoa hạc và thục tiến của Luật

~ Ý ngiĩa khoa học: Luận vin dua ra một gốc nhìn mới, toàn điên và sấu

xông hơn vé hệ thing lý luân của pháp luật về OHSDĐ và thục tifa thi hành ta thành phố Sơn La Qua dé tip tục hoàn thiện hộ thống pháp luật và dim bio thục

Tiện có hiệu quả công tác OHSDĐ trong thời gian tới

= Ý nga và thục tin Kết quả nghiên cứu có thể làm từ liệu cho các tổ

chức, cá nhân, cán bộ, công chức và người din them khảo, nghiên cứu giảng day,

học tập những vin dé liên quan din pháp luật đất dai nói chung và pháp luật vé QHSDD nó riêng, đặc biết làm cơ sỡ để các nhà lập pháp, các vi đại biểu Quốc hồi, HỒND các cấp xem xét kiến nghĩ với cơ quan quản ý nhà nước sin đổi, bổ sung nhằm khắc phục những bit ci, han chế trong công tác QHSDD.

7 Bố cục của Luậnvăn

Ngoài phin mỡ đầu, kết luận va danh mu tả liêu tham khảo, nội dang để tài

gốm 3 chương

Chương 1: Những vin đi tý luận về QHSDĐ và pháp luật về QHSDD

Chương 2: Thục trang pháp luật về QHSDD và thực tin thi hành tạ thành, phd SonLa

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về QHSDD và béo dim thục hiện

pháp luật về QHSDĐ tai thành phổ Son La

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG DAT 'VÀ PHÁP LUẠT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG BAT 11-Nhãng vin đỀ lý hận về QHSDĐ.

111 Kháiviệu QHSDD

it đủ là nguôn tai nguyên thiên nhiên vô cũng quý gid của mỗt quốc gia, “mỗi din tộc La tư liệu sản xuất đặc biết, giới hạn v din tch, hình thể nhưng mie đồ sẵn xuất lẻ ph thuộc vào sự đều ta, hướng kha thác sử đọng của cơn người

Dit đu là thành phn quan trọng hing đều của méi trường sing, ia bản phân bổ vànoi difn ra moi hoạt động kính ti, văn hoá xã hội, en ninh và quốc phòng, Nói khác4 "không có đất sẽ không có sin xuất cũng nhu không có nytổn tạ của cơn người"

©) ĐỂ sử dạng dit đủ hợp lý tết kiệm việc sử dụng đất phấi được thông qua mt

quy hoạch, ké hoạch cụ thể và rõ rông,

Trong nữ sách còn giữ được, có ở hồ sơ đo đạc phục vụ cho việc kiểm soát sử dụng đất ở vùng trung lưu (Mesopotamia) và Châu thổ sông Nile Véo khoảng thể kỹ XI, khái niệm QHSDĐ xuất hiện chủ yêu là các phương án sử dụng đất nông nghiệp Đẫn khoảng giữa thể kỹ thứ XIX ki tốc độ đân sổ đô thi gia tổng nhanh.

chóng do công nghiệp hóa manh mé ở Chau âu, khái niềm của QHSDD hiện đại bao.gồm việc tính toán sử dụng đến tất cã các loại đất mới được it đến OHSDĐ hiện

dei trong các Tỉnh vục khác có thể hiện rõ ở km vục Đông A, một sổ nước khu vực Đông Nam Á Ở Việt Nam trong những năm gin diy hoạt đông QHSDĐ đã được

Đăng và Nhà nước ta quan tân thọc hiện bài bản, có lô tỉnh, Ảnh hướng 18 réngbién mạnh mé, ning cao chất lượng hiệu quả sử dụng đất đaQHSDD được gói nghiên cứu xem như là một hiện tượng kính tổ - xã hội, vừamang tính khoa học vừa meng tinh pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹthuật kính tế - xã hội được xử lý bằng các phương phép phân tích, tổng hợp về sự

' Vẽ Tạ Can (2008), Pac luận cơ bổn về guy hoạch sử đọng đế, Dự án 3.Chương tinh

"hợp tắc ViệtNam Thuy Điễn về đội mới hệ thông tai chính Ha Nội, 5

hân bé địa lý côn các điều kiện tynhiên, kính tỉ, xã hội để tổ chức lạ việc sở đụng

đắt theo pháp luật nhẫm đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lạ của xã hội một cáchẤt idm và có hiệu quả nhất

Hiển nay, trên thé gói có rất nhiễu tài Hiệu nghiên cửa ảnh ghia vi

QHSDD khác nheu từ dé dus din những quan điểm phát tiển và phương pháp được sử dụng trong OHSDĐ cũng khác nhau, Vi du nhực Theo cách hu của Dent (1988; 1993) QHSDD là "Phoơng tận giúp cho lãnh deo quyết định SDD dai nar thé nào thông qua việc đánh giá coh thing cho việc chọn mẫu hình trong SDÐ đa,

mà trong sự chon lựa nay sổ đáp ứng với những mục tu riêng biệt, và từ đó hình,

thành nến chính sich và chương tinh cho SDD dai" Trong phương pháp tổng hep

và người sỡ đụng dit dai la trung tim (UNCED, 1992; trong FAO, 1993) dint

nghĩa “QHSDĐ là một iến tình xây dựng những quyết ảnh để đơn din những hành đông rong việc phân của đất dst cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi

tận võng nhất (FAO, 1995)" Từ các nghién cứu của @AO, 1976), (Ven Diepen và

ctv, 1988), QHSDP lá "sự đánh giá tiém ning dit nước coe thông tinh thay đổi trong SDB dei và những điều kiên kinh tế xã hội để chon lọc và thục hiện các sơ

chon lựa SDB đa tốt nhất Đảng thoi QHSDD dai cũng là chon lọc và đơa vào thực

hành những SDD đại đó ma nó phi phủ hợp với yêu cầu cân thiệt côn con người về ‘bio về nguẫn tải nguyên thiên nhiên trong hương Ii”

Tei Việt Nam cũng có những khúi niệm vi QHSDĐ như Theo Giáo ar

Nguyễn Len thì quy hoạch là "nợ rù tính một cách cụ thé công việc sf tén hành để đạt kết quả tốt nhất) Theo Nguyễn Đình Bảng (2006) QH là “việc sắc định mat trật tự nhất dinh bằng những hoạt động nhy Phân

Xét vé mit thuật ngờ Theo từ đn Bách chon toàn th Vit Nam trục tuyểnbd trí, sắp xép,

quay hoạch đất dai là "Việc bổ tu, sip xắp và sỡ dụng các Losi đất đi mốt cách hop ý để sản cất ra nhiễu nông sin chất lượng cao, hiệu qua kink tỉ lớn Quy hoạch

đất đi chia lam ha lo: Quy hoạch dit dai cho các ving, các ngành, và quy hoạch

GS Nguyễn Lan (2006), Từ điển tc và ngữ Việt Nam, Nxb Tổng hop Thành phố Hồ Chi Minh,

tấT

đất dei rong nổi bộ xí nghiệp Việc quy hoạch giữa các vũng các ngành tay thuộcvào đều lên ty nhiên và có mốt liên hệ chất chế của tue lượng sẵn xuất với phânvũng côn cả nước Việt Nam đi và đang thục hiện quy hoạch la đất di trong néng

"nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cầu nh té, phát triển kink tế hàng hoa, hắc phục tính chất tự cấp, trie tên te trước đầy”

‘Vi mặt pháp lý, Luật Dit đại 2013 đưa ra khả niệm: “QH lá việc phân bổ và Ähoanh vùng dit đủ theo không gian sở đụng cho các mục tiêu phát tiễn kinh tổ -xã hộ, quốc phòng, ninh, bã

ning dit đi và nh cầu SDD của các ngành, nh vee đổi với tùng ving ảnh tổ xã hội và đơn vi hành chính trong một khodng thời gian xác dint

Nhữ vậy, có thể thiy QHSDĐ có thể hidu đưới nhiễu gốc đô với quan đm Xhác new có quan đn cho ring QHSDĐ đơn thuẫn là các biện pháp kỹ thuật shim thục hiện việc đo đạc, về la bản đỗ hiện trang sử dụng đất phân chia điên tích dit, giao dit cho các ngành thất kế xây dung đồng ruông, có quan điểm cho ring QHSDĐ là tổng hợp các host động dé thu hiện các quy định của pháp luật nhắn mạnh tinh pháp chế của quy hoạch Song gin như tất c các quan điển đều thống nhất ring OHSDĐ có ý ngiễa rit quan rong, liên quan hầu hết din các mit VỆ mỗi rường và thích ứng biển đối khí hi tiên

đời sống xã hội, là hộ thẳng các giã pháp vờ mang tinh pháp lý - nh tổ kỹ thuật

nhầm tỔ chúc lạ việc quân lý, sở dụng đất theo pháp luật, quản lý, sử dang ti

"nguyên dit dei bin vũng hợp lý tit kiệm, mang ei loi ích cao nhất không chi cho

Biện tei mã cé trong tương lạ, Trong dé Tính kink ổ được thể hiện bằng hiệu quả

sử dang đất đu; tink kỹ thuật bao gém các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nine

cấu tra khảo sát xây dung bin đổ, khoanh đnh, xử lý số liga tinh pháp chế

đượchiện thông qua xác lập tính pháp lý về mục dich và quyển sử dụng đất theo

dạy hoạch nhằm dim bảo sử dụng và quin lý đất đủ đúng pháp luật

Từ việc nghiên cửu các khá niệm trên, vi mất quản lý nhà nước có thể đơa

+a khói niệm: "QHSDĐ là việc nhà nước sử dụng hệ thống các biên pháp kinh tế, kỹ

thuật và pháp chế để phân bổ và khosnh ving dit đai theo không gian sử đụng cho

“Init Đất Đai năm 3013,Khoần 2 Điều 3

sắc mục tiêu phát tiễn kinh tế - xã hội, quốc phòng, en ninh, bãn về mỗi trưởng và thính tng biến đỗi khí hậu trong một khoăng thời gien xác định; đẳng thai phân ky thời gian phù hợp để thục hign việc phân bé và khoanh vùng đất dai đó” Việc lập

QHSDD có ý nghĩa dic biệt quan trong không chỉ cho trước mắt ma cả lâu đãi, cần.

(di yên đặc tiễn tự nhiény phương huồng: hiện vụ và mye tiều phốt biển kink tổ = xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, mai địa phương để xây dựng QHSDĐ, xác lập sự ổn nh 3 i HQ yi cũng lắc quất lý Hhš abe về đã da as Hồ bí &E dang đất hiệu quả dé đều tw, phất triển sin xuất, dim bảo an ninh lương thục và

gục vụ các nhụ cầu dan sinh, Mat khác, OHSDĐ edn 18 cổng cụ hữu hiệu cũe Nhà

tước để tổ chúc lạ việc sở dụng đất theo ding mục dich, tránh tình trạng sự chẳng chéo gậy ling phí đất đa, hạn chế việc chuyển mục dich tủy tiên làm giảm sit "nghiêm trong quỹ dit nông lâm nghiệp Ngăn chin các hiện tương têu cục, tranh chấp lên chiêm, hy hoại đất đa, phá vỡ cân bằng sinh thú, gây 6 nhiễm môi trường din din những tin thất hoặc lâm hấm sẵn xuất, phat tiễn inh - tổ xã hồi và

các hậu quả khỏ lường vé chính tủ, ninh quốc phòng ở từng địa phương

112 Đặc diém cia QHSDĐ

'Thứ nhất, QHSDĐ 1a một hiện tượng kinh tế - xã hội Mất hình thái kinh tế xã hi đều có mốt phương thức sin xuất thể hiện ð ha mất là hue lượng sin xuất (1a

sie thống nhất cũa hai yêu tỔ người lao động và tự liêu sân xuất) và quan hệ săn

xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản sud Trong QHSDD cũng luôn nãy sinh quan hệ giữa người với đất di, giữa nguôi với ngu, các việc làm của con người như điều tra do đạc, khoanh dink thiết kế đều có méi liên hệ mất

thiết vớ đất đủ, mục đích chính là dua đất đai vào sử đụng sao cho diy đủ, hop lý

và hiệu quả cao nhất QHSDĐ vừa là yêu tổ thúc đẫy phát tiễn lực lượng sẵn xuất vi là yêu tổ thúc dy các méi quan hệ sản xuất vi vây nó luôn là một bộ phân cũa phương thức sẵn xuất sã hội Các giá đoạn phát biển của QHSDĐ phải phù hợp

Với nựphát triển của nên sin suất xã hộ, nội dụng côn các phương pháp OHSDĐ vi

thé cũng luôn phát tiễn, bién đổi và hoàn thiên hơn đỄ phủ hop với yêu cầu cũa các hiệm wink chỉnh ti trong từng giai đoạn.

“Thử ba, QHSDD mang tinh ting thể đoợc thể hiện ở m tổng hòa côn nhiều

ngành, nhiều lĩnh vực khoa học, kinh té, xã hội như Khoa học tự nhiên, khoa họcxã hồi din sổ và dit đa, sin xuất công, nông nghiệp, méi trường sinh thế, Với tính

chất niy, buộc trong quả tỉnh lập OHSDĐ, cơ quan có thim quyền cân phãi tổng hợp toàn bộ nhủ cầu sử đụng dit, đều hoà các mâu thuấn về

Tah we, xây gmt phương én sử dụng đất họp ý Ngo OHSDĐ côn xáccảnh và đều phố phương hướng phương thức phân bổ SDB phù hop với mục tiêuảnh tổ - xã hội, dim bio cho nên kinh t quốc dén luôn phát iễn bên vũng én

nh Như viy, OHSDĐ phải hội tạ đoợc cả ba yêu tổ: Xác định hiển vọng, mục Tiêu và phương hướng phát tiễn cả rước mắt Tấn lâu đã, xác Ảnh không gian SDD

cân đổi quỹ đất giữa nh cầu sở đụng với mục iêu phục vụ phi tiển ánh tý - xã

hồi, bio vệ quốc phông an ninh

Thứ ba, QHSDD mang tinh chiến lược, được xây dụng gắn liễn với các

chính sich phát tiễn vĩ mô trong một thời kỹ nhất định như chính sich phat tiễn ảnh tổ - xã hội cũa dit nước, địa phương, cân đổi tổng quát niu cầu sở ding đất của các ngành, điều chỉnh cơ cầu sử dụng đất va hân bổ đất dai trong ving Vi vay QHSDD phải hưởng tới việc đình hướng cho sơ phát triển bên võng én din, lâu di, dim bảo phù hợp với đường 16, chính sách của Đăng pháp luật cũa Nhà nước tiên cơ sỡ khoe học, phủ hợp thực tiến nhằm đáp ứng quản lý đất đại một cách có hể

thống phục vụ nhu câu SDB lâu đãi

Tint QHSDĐ có đặc tinh trùng và dai bạn, điều này dave thể hiện rất «5

trong phương hướng, ké hoạch sở dụng đất Thời gian của QHSDĐ đai thường từ10 năm độn 20 năm hoặc lâu hơn nữa Căn cử vào các dự báo xu thé bién động dit

Than của những yêu tổ kinh tổ xã hội quan trong nh Sự thay đỗi về nhân khẩu học, ấn bộ kỹ thuật, đồ thi hoá, công nghiệp hoá hién dei hoá nông nghiép và cá finn Vực khác, từ đô xác Ảnh quy hoạch trùng và dai hen về sở dụng dit di, để ra các

ghơng hướng chính sich và biên php có tinh chiên lược, eo cần cử khoa hoc cho

xây dng kế hoạch sử dụng đất hing nim và ngắn hạn ĐỂ đáp ứng được nhờ cầu

đất cho phát tiển lâu di kink tế -xã hộ, OHSDĐ phải có tính dai hạn, nồ tao cơ sở

võng chắc, niễm tn cho các chủ đầu tự tao ra nôi rường pháp lý ôn din

at dai của các ngành,

114 Ví vai trò của QHSDD

- OHSDĐ là công cụ pháp lý dé Nhà nước sử hang quyẫn Ảnh đoạt đã với

đất đu

Khoản Điễu 5 Luật Dét đi 2003 quy dinh "Đất de thuộc sỡ hữu toàn dindo Nhà mage dai diễn chủ sỡ hôn" và Điều 4 Luật Dit dei 2013 quy dink: "Đất đủthuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại dién chủ sở hữu và thống nhất quản lý"5

Nha nước có diy đã ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sở

dang và quyền dinh đoạt, tuy nhiên diy lá loi tài săn đặc bit nên Nhà nước không

thể định dost dit dei như ti sin thông thường nhơ là bán, ting cho mà chỉ có thé

thục hiện quyển định đoạt thông qua hoạt động QHSDĐ và mốt s6 hoạt động khác

như quyết inh thụ hồi đất ảnh giá đất và chuyển đỗi mục đích sử đụng đất

= QHSDD là một rong những công cụ để quản i thông nhất về đất đi

QHSDD 1a cơ sở quan trong để nhà nước quân ý và đất đa, tay không phi

1à quy pham pháp luật nhưng li mang tinh pháp lý, gắn tiẫ với nhiệm vụ quản lý

của nhà nước.QHSDĐ sau khi được quyết định, xét duyét nó có hiệu lực thi hãnh,cơ quan có thẩm quyền quyết định hoạt đồng giao đất, cho thuê đất, cho phép.

chuyển mục dich sit dang đắt cấp giấy chúng nhận quyén sở dung đất đều phấ căn vào quy hoạch, kể hoạch sở dụng dit!

Bén cạnh việc tuân thủ quy hoạch rong quản lý dit đa thì người sở dụng đất

trong quá trình sử dung đất và thực hiện các quyền của mình không được tiến hành.

các host đông làm ảnh hường đến quy hoạch kế hoạch sử ding đất Xét về bản

chit, QHSDĐ là my định hưởng chiến lược cho công tác quản lý và sỡ dụng đất trong toơng lei, giúp bảo dim cho dit đi được sở dụng đúng mục đích, tt kiém và

đạt hiêu quả kinh tế cao, đẳng thôi ngân ngừa tinh trang giao dit, cho thuê đất tủy

ấn, trả thim quyển hay sử đụng đất không ding mục dich, trẻ quy Ảnh Tóm lại,

QHSDD ggữ vai tro quan trong trong việc nâng cao hiệu lục và hiệu quả của quần lýNha nước về đất di

oe đắt nin 2013

° Bà Man He Q007), ớt số piương hung hoàn tit phương php ng hoạch sử ding

THồnthão hos học vì Quy hoach sitcom đấtng 24/0007, 5

ˆ Bộ Thi ngyễn vi Mỗi trường (2012), Bo cáo sd 19808C- BINT ngty 04/0901 về Tổng kết hi

1S ve

- ØHSDĐ là công cụ dé nhà me cơ edu lại quỹ đắt bảo dion vide cử dìng

“đắt des hợp j, hắt liệm

Bing QHSDD nhà nước tinh toán đến các điều kiện lính , chính tri xã hội, shu cầu sử dang đất cho các mục tiêu phú tiễn của dit nước để cơ câu, điều phải

Ini quỹ đất cả nước và tùng địa phương sao cho phủ hợp với nh hình thục te, phátThay tối đa các tằm năng của đất di, tao nguồn lực vé vẫn phục vụ cho các mục iêu

phat tiễn, bảo dim quốc phòng en ninh và ci thiện môi trường: đồng thi, bão vé hop lý quỹ đất nông nghiệp, lâm nghišp, nhất la diện tích đất trồng tia nước có ning uất cao, chủ động nguồn nue tui, điện tích đất có rùng xung yêu,

- QSDD điều hắt thị tường bắt động sân và thức đẫy nén lanh tế quốc dân

tăng trưởng ban vững

Xét vi gộc đô kink tỉ, QHSDD là quá tình tốt da hoe giá bị của bất động sản theo đó, QHSDD phải trở thành một sin phim cia cơ chế th trường - ngấa là "mỗi thin dit đều phải được sỡ dang theo cách dim bio tổng sổ các tit đất rong vũng quy hoạch có giá tối da theo các tiêu chuẩn thi trường QHSDD làm thay đỗi nh chất mục dich sử dung đất làn ting thêm giá tri của đất tạo ra nhiều hàng

Hhón mới cho thi trường bit ding sin, tác động manh mé din thi trường bất đồngsản Vì vậy, rong công tác QHSDD phải dim bio cho quy hoạch phi dé trước một

ước, nhim phát iễn th trường bất đông sin đúng mục đích, cân đổi và hiệu quả Từ đó lam cho tổng giát đất đủ trong ving được ting cao, ning cao giá tì của bắt đông sin thúc diy nên kink tỉ quốc đân phát biển

= QHSDD gép phn ning cao chất lượng sống cho công đồng

Dui góc đồ xi hồi, nêu QHSDD được xây đụng tốt dip ứng tốt các yêu cầu

đất ra nh quy hosch hop ý, cân đốt các nhủ cầu sử dụng đất cũa các chủ thổ, phát triễn bén vững thị trường bit động sản, tác động tích cực dn thi trường lao ding và

thị trường ti chính sẽ gop phân nâng cao chất lương séng cho công đẳng, Ngoàichức năng là nguẫ lực vật chất đất dai còn là địa bản, là nơi phân bổ din cư là nơi

tỔ chức các hoạt động sống của con người (an minh quốc phòng đường xã, lim dn

td Luật Bde et 2003 và đọ lường sữa dt De Bee 1£

cut công trinh văn hóa co số y 18 chlich nghĩ dưỡng lim báo vệ thiên nhiên và muối trưởng ) Kinh nghim những quốc gia những vùng lãnh thổ xây đụng được

cgay hoạch tốt hop lý sổ thúc đấy kin t- xã hội phát triển đẳng thời nâng cao chấtlương sống cho con người, đáp ứng những nhủ cầu vật chất và như cầu chấm sóc

sr khốc, tinh thin cho nhân din Tóm lạ, QHSDĐ tốt sẽ "p]át lạ tu năng đất dâm, phục vụ cho mục tiêu phát mẫn lanh tế - xã hội, quốc phông, an nh chuyển Gi cơ cắn lao động thông qua chuyển đỗi cơ câu sử dùng đất tạo việc làm mới tăng thu nhập, edit thiện đời sống cho nhân din’),

- QHSDB là một công cụ lu du thực hiện mục tiêu phát miễn ban vững

Trong chương tình Nghỉ ny21 cia Việt Nem ban hành kèm theo tei Quyết

định số 153/2004/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính Phủ ngày 17/8/2004 Vể vide ban "hành Định hướng chiến lược phát riễn bén vững ở Tiét Nam cũng 8ã khẳng ảnh: Mạ tiêu tổng quất của phát biển bén vũng là dat được a diy đã vé vật chit, sơ âu có vé tính thân và văn hóa, sự bình đẳng của công dân và nr đồng thuân cũa xã hồi, my hài hôn giữa con người và tự nhiên: phát iển phii kết hợp chất chế, hop lý và hãi hòa được 3 mặt là phát tiễn nh tế, phát triển xã hội và báo về mối trường" và trong Quyết ảnh 432/QĐ-TTg ngày 12/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ về Phé “đuyật Chấn lược phát mn bén vững Tiệt Nam giai đoạn 2011-2020 tp tục khẳng

nh * fue tiêu tổng quát Ting trường bén vũng có hiệu quả, di đổi với tiên độ,

công bing xã hô, bảo về tử nguyên và mối trường giữ võng én nh chính ti - xã

hồi, bảo vệ vững chấc độc lập, chit quyền, thống nhất và toàn ven lãnh thổ quốc itu này cho thấy phát biển bén vũng là cơn đường tất yêu cũa Việt Nam, Sự phát hiển đó dựa tin 3 nên ting không thổ tách rồi nheu là phát hiễn nh tỉ, ‘bio vệ môi trường và công bằng xã hội ĐỂ gắn kết 3 nên tăng nêu trên thi QHSDD

là giải pháp hữu hiệu, bởi QHSDĐ sẽ lựa chon va ưu tiên nhũng hoạt động phát

triễn ánh tổ ma không ảnh hưởng đồn mối trường

° BộTừinggắnvì Môi wong QUID), ác cáo 1937C.87NMT gay 09092017 v8 Ty tất

‘tenon Late ĐÁ đa 2003à Hường sữa ate Bk 14

11⁄4 Mỗi quan hệ giãn QHSDB với các quy hoạch, ké hoạch khác

= MỖI quan hệ giãa QHSDD với kễ hoạch sic ng đổ

QHSDD và KHSDD là mốt thể thống nhất không thé tach rồi trong quản

lý Nhà nước về dit dai, giữa chúng có méi liên hộ gắn bó mắt thit, hỗ trợ lấn nhau đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quân lý, giám sắt việc SDD

hiệu quả, tt kiệm

Quy hoạch với đặc didm tổng thể là nự thể hiện tim nhìn xây dong khung vĩ

mô về tổ chúc không gian df chủ đông hướng tối mụ: tiêu, dat hiệu quả cao, phát

triễn bên ving Trong khi đó Kế hoạch là sự cu thé hóa của quy hoạch là cổng cụ để quin ly và đều hinh việc nở dụng đất nó xác định mét cách hệ thắng những ruc iêu, chỉ iêu và các cơ chế chính sich vé thu hỗ, chuyễn đỗi sỡ dụng dit rong một thời kỳ nhất ảnh, KẾ hoạch sử đụng dit phần chia quy hoạch thành các ô trình, gin hơn, xác đnh nhiệm vụ cần phải đạt được trong ting gia đoạn phát triển, đặt xe một cách củ hể hệ thống mục tiêu chỉ âu và những giả pháp, chính sich thích

Hợp cho thời kỹ kể hoạch

QHSDD được tính toán, xây dụng rước rối din KHSDĐ, nói dung OH đượcxây dạng có cơ sở khoa học, định hướng bao quát khoanh inh 18 răng bao nhiều

thi KH căng có điều kiện để thục hiện hiệu qua bây nhiêu Việc xây đang KH phải

căn cứ vào QH, phải coi QH là cơ sở quan trong trong toàn bộ các khâu thực hiện.cia KH

Niurviy, give QHSDĐ với KHSDĐ có mỗi liên hệ nhân qua với nhan luôn

song hành và không tách rời, nếu không có OHSDĐ thi KHSDĐ không có căn cử để thọc hiện việc xây dụng QH phải dự tỉnh được việc thục hiện cña KH, ngược li kết quả thục hiện KHSDĐ là co sở để nhìn nhận, đánh giá quá tình xây dung

QHSDD như thé nào.

= MỖI quan hệ gia quy hoạch kễ hoach sir ng đất với quy hoạch tổng thể fd hoạch phát mẫn lanh - vã hội

QE tổng thé phát tiễn kinh tổ - xã hộ là mét trong những tién để cung cấp i xây dụng KH phát tiển nh tế xã hộ, bao gồm những thành, phin QH chủ yếu: QH phát biển xã hội, SDD: phứ triển đồ thí, phút biển cổng

"nghiệp, nông nghiệp; sử ding tai nguyên nước, giao thông, vận ti; thương mui,dich vụ Như vậy, OHSDĐ là mốt bộ phận trong QH phit tiễn kinh té - xã hồi,căn cứ khoa học

trong đó dé cập din dự kiẫn SDD ở mute độ phương hướng và một số nhiệm vụ chữ ấu Ngoài ra, giữa QHSDD và QH phát triển tình tổ xã hội cũng có những điểm

Xhác nhau cơ bin đồ là

Thứ nhất, đi tượng điều chính cia QH tổng thể phát tiễn nh tế — xã hồi xông hơn nhiều so với đổi tương cia QHSDB Nhiệm vụ chủ yêu của QHSDĐ là xác định cơ cấu và phương hướng SDB, xây dựng phương án QH phân phối SDD xi thống nhất va hop lý Can đối tương của QH tổng thể phát triển kinh tổ — xã hồi à các vẫn đồ về kinh té xã hội, đnh hướng phát tiễn kính tế - xã hội tin tt cả

dang của OH tổng thể phát triển kink tổ — xã hối.OHSDĐ đưa ra các gi pháp, các KHSDD mốt cách ow thi, hiệu quả, hân bổ và nữ dụng các tử nguyên đất theo

chính sich của dit nước, vùng hoặc dia phương Trong khi đó nội dang của QH

tổng thé phát triển nh tế — xã hội chỉ mang tinh nh hướng cho sợ phát iển ảnh, tổ xã hội, đưa ra các chính sich đường lỗi trên moi mất của xã hội để phat triển

toàn điện đất nước, vùng hoặc đa phương nào đó

Thử ba, về thời gián của kỷ QH QH tổng thể phát triển kinh tổ - xã hộ lập cho thời l 10 nim, có tầm nhìn từ 15 én 20 năm và thể hiện cho từng thời kỹ 5 năm Nó được rà soát điều chỉnh bỗ sung phù hop với tỉnh hinkinh tế xã hội ð

ting giai dom khác nhau Côn kỳ QHSDD là 10 năm, điều chỉnh, bỗ sung rit hen

chế chỉ trong trường hop thật cần thất, cấp bách Tuy nhiên, giữa chúng còn có ar piu thuộc, liên quan lấn nhau Không chỉ có OHSDĐ mới hưởng ti đối oợng là Hà

"nguyên dit mà QH tổng thể phát iển lánh tổ — xã hồi cũng hướng đồn nguồn tải

"nguyên dic biệt niy, nó nghiên cứu, phân tích đảnh ga, dự báo về các yêu tổ, đều, ‘én phát biển, khả năng kh thác, sử dụng hop lý, có hiệu quả lợi thể về đều liên

tynhiên để phát tiễn kinh tổ —

- MỖI quan hệ giữa iy: hoạch Id hoach sử cng ade với quy hoạch, kế

hoạch của các ngành khác

Mi quan hệ giõa OHSDĐ với QH phát tiễn các ngành phi nông nghiệp,

"ngành xây đựng giao thông yti, văn hóa, giáo đạc đầu căn cứ vio QH"hội, trong đó có tài nguyên đất

g thể phat triển kình tổ - xã hội nhằm đạt muc tiêu chung của sơ phát hiển, cing có đổi tương chính là đất đa và bổ trí SDD VẢ thời hạn QH giũa hai loại QH này, s6 thời hạn QH không thống nhất Thời đễm lập QH khác nhau cũng là nguyên, shin dẫn độn mâu thuẫn về nối dung giữa hei loại QH trên cũng một địa bản cụ thé,

và QHSDĐ là định hướng trước cho QH xây dựng, do đó néu hai loại QH khôngcũng thời đểm sẽ mang tính tự phat của QH xây dụng không theo QHSDB VỀ

không gian và các Losi hình các cấp QH cũng khác nhau, QHSDĐ được lập theo

pham ví lãnh thổ cũa các đơn vi hành chính, trong khí đồ QH ngành phi néng

nghiệp như ngành xây đừng có thé theo hoặc khống theo phạm vi lãnh thé của các

đơn vị hành chính Như vậy, giữa QHSDĐ với QH ph iễn các ngành phi nông,

"ghiập luôn biểu hiện cả những mặt phủ hợp có tác động tích cục, hỗ tro lẤn nhau, đồng thời tiểu hiện ef những mâu th

QH, thim định va phê duyệt QH, nối dung lập QH, tổ chúc thục hiện QH nên việc

phốt hợp giữa ha loại QH này gặp nhiêu khỏ khăn

Mỗi quan hệ giữa QHSDĐ với QH phát tiễn nông nghiệp QH phát triển

“nông nghiệp là mốt trong những cén cứ chủ yêu của QHSDĐ, vi QH nông nghiệp

(bao gần nông lâm, thi lor) chiêm tỷ lê điện ích đất cao nhất và meng tinh đặc thù cao trên lãnh thổ QHSDĐ dự báo yêu cầu SDD của các ngành trong nông "ghiêp, những chi có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hòa QH phát tiễn

“nông nghiệp Hei loại QH này có mỗi điêu hòa qua lại vô cing mật thất và không

thể thay thé lẫn nhau QH phát hiển nồng nghiệp phii phủ hop, thống nhất với QHSDD; đặc tiệt là việc xác đính cơ cấu SDD phii dim bảo chống suy thoi, 6 nhiễm đất và bảo về môi trường,

bất cập trong quá trình lập, điều chỉnh

12.Nhãng vấn đề lý hận)

121 Kháiviệu pháp hật về QHSDB

Tei Điễu 53 Hiển pháp 2013 quy inh "Dit dai, tải nguyên nước, ti nguyênXhoảng sin, ngudn lợi ở vùng biển, wing trời, tai nguyên thiên nhiên khác và các tisin do Nhà nước đầu ty quản ý là tải sin công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

dei điện chỗ sở hiểu và thống nhất quân ly! Nhơ vậy, việc quản lý đất đi theo quy

hoạch và theo pháp luật được nhà nước đặc bit quan tâm trong host động quản lý

à sử dung đất trong gist đoạn hiển nay, thể hiện rõ nhất thông qua việc OHSDĐ a

một trong mui lần nối dang quân lý nhà nước vé dit đa, được ghỉ nhận tai

chương V, KrĐiễu 35 đến Điệu 51 Luật Dit đu 2013

Đổi với công tác quản ly dit đa, QHSDĐ chính la cơ sở khoa học là tiễn để php lý quan trong để Nhà nước quản lý các biến động vé dit dai, no trục tấp thé

Tiện phương thức yêu cầu trong công tac quan ly và sỡ dụng dit đứ OHSDĐ dai là

một trong những công cu df nhà nước hiện thực hỏa các chỗ troơng; chính sách đất

đủ cia mình, giúp cho nhà nước can thiệp một cách sâu sắc vào qué tình sử dung

dit, đẳng thời khắc phục những tổn tạ, hạn chế do lịch sử đ lạ Việc quản lý dit xi theo quy hoạch chỉnh là điều kiện để đất đa được sử dụng hop lý và có hiệu quả

Dit dai dù là nguồn ti nguyên có phong phủ, da dạng din đầu thi nó cũng

không phii là vô tân, ma là một đại lượng hồu hạn, trong khi nh cầu sử đụng đất ngiy cing ga tăng Trong thực hiện nay, có nhiều loại dit được sử dung với mục ich khách nhu, người nở dung dit có thể chuyễn đỗ từ mục đích này sang mục ich khác nhưng nhất thiết phi phủ hop với quy hoạch, néu trai với quy hoạch là trấi với pháp luật Nhà nước không thé cho phép các như cầu sỡ dụng đất bự điều chinh mét cách tw phát ma phi theo một quy hoạch, kế hoạch, Tổ tình cụ thổ, có sự iu tt cho phù hop với quả tình phát triển land tế - xã hô QHSDĐ sau khi để được quyết định, phê duyét là biên pháp, chính sách, phương thức để nhà nước quản ý đất dei, các cơ quan quân lý đất đa, người sử dụng dit phải tuyệt đối tuân thủ

“Biến nhấp 2013

theo quy hoach, kế hoạch nữ dụng đất di được cơ quan nhà nước có thim quyền xát

dhyệt Vi về

hs thác, sử dang đất là tiền để cho việc thục hiện đúng din các nổi dụng quấn lý

nhà nước về dit đa Pháp lit về OHSDĐ được hình thành và phát tiễn tử yêu cầu và nho cầu hết ate tự nhiên, khách quan do nhằm dim bảo phát huy các giá ti và QHSDD là cơ sở khoa học của qué bình xây đọng các chiến lược vé

vei trò của QHSDĐ, nâng cao hiệu quả của QHSDĐ Ngoài ra, pháp luật còn là

công cụ dé Nhà nước thục hiện quyễn quản lý Nhà nước nói chung và quản lý vé đắt dei nói iêng, đều chinh các mốt quan hệ xã hồi liên quan dén quả tình sử đụng đất của moi tổ chúc, hồ ga inh, cá nhân và quá bình quin Lý đất dai côn các cơ quan quản lý nhà nước về đất đại

Tóm lại: Pháp luật QHSDD là hệ thông các quy tắc xử sự bắt buộc chương do sơ qian nhà mae có tim quyển ban hành nhằm đầu chỉnh các quan hệ xã hột

phát anh trong quả bình xập ng quân và tổ chức thực hiện QHSDD

122 Đặc điều pháp hật về QHSDD

Thử nhất thể hiện tính đa chiễu, chứa đụng nhiễu yêu tổ, trong đó mang dim ‘yeu tổ lánh tế - xã hội, nối ham của QHSDĐ 1a quy định nội dung, trình tự thủ tục, thim quyền xây dụng và tổ chúc thục hiện việc SDB; ngoài ra pháp luật QHSDD còn quy Ả nh v yêu tổ tác động môi trường, xã hội và nh tổ Khi xây dụng mốt công tình, dự án có liên quan đến đất đại, ảnh hưởng trực tếp đến mỗi trường tht

đu phải lập phương án SDB, đánh giá tác động môi trường Pháp luật QHSDD

cũng luôn tinh din các yêu tổ mang tính xã hội như phong tục tập quán, ga ti vin hóa, những hoạt động công đồng, đặc biệt còn mang yêu tổ kinh t, bởi vi suy cho cing tất c@ đều nhẫm mục tiêu thúc đấy phát tiển Lành td - xã hối, dim bão cho các host động kính tế phát triển đúng hướng,

Thử hi, vừa thể hiện yêu tổ pháp lý vừa mang tinh kỹ thuật Pháp Huật

QHSDD ngoài meng dic diém về tinh bit buộc, tính cuống chế, tinh bảo đăm thi

hành, tính thông nhất, tinh giáo duc thi nó côn chứa đọng nhiễu yêu tổ meng tính, kỷ thuật như phải xác dinh rõ oai đất thành phân rong đất thổ nhuống các yêu tổ

này phải sỡ dạng din các thất bi, thông sổ kỹ thuật mới có thể ght nhận, thực hiện

được Yêu tổ kỹ thuật tao nén sợ khác biệt cia pháp luật OHSDĐ so với các chế

cảnh khác cite pháp luật đất dai nh các quy đính về giao đất cho thuê đất thụ hồ: dit, giã quyết tranh chip đất đa, thu tiên SDB, đều giá quyên SDB, tai chính về

đất đa

1.2.3 Viti, vai tờ cña pháp hật về QHSDD

"Pháp luật về QHSDĐ có vai tro quan trọng trong công tác quản ly Nhà nước về đắt đủ, thúc đấy phá tiễn ln tổ zã hối của đắt nước, được thé hiện đưới mốt số gốc

đô nh () Là công cụ để thể chi hóa chủ trương, đường lô, dính sich, diễn lược

của Đăng Công sân Việt Nam vi OHSDĐ; Q) là phương tin shim dim bảo những

quyện lợi cơ bin của công dân nine quyền dân chủ bình ding quyển tả sẵn quyền cơ trả quyên tấp cân thông tin thông qua việc được đáp ứng nh cầu cỡ dang đất cho công din, @) chính thức hỏa quy tình phương pháp xây dụng quy hoạch, yêu cầu cia

công tác QHSDĐ; xác định rõ trách nhiệm, ngiễa vụ của các chủ thé tham gia xâydung thục biện QHSDĐ; (4) là một công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý QHSDD va

dim báo tính khả thi cia các OHSDĐ, (5) Pháp luật OHSDĐ cũng là công cụ để đều it định ining th trường bit đồng sin phát tiễn bên vũng tác đồng tích cực tới mr hết hiển kinh tế xã hội rong thôi kỹ nh tế hội nhập

12⁄4 Co-cin pháp hậtề QHSDD

Thứ nhất nhóm quy phơm gi đảnh nghyên tắc, căn c: thớt hơn chủ phí lập

Nhóm quy pham này cia pháp luật giúp cho pháp luật QHSDD được xây

dang một cách đẳng bộ, thống nhất đơn rên nguyên tắc, căn cử chung đủ là quy

hoạch của quốc gia hay bit cử vùng, địa phương nào Quy dinh và thời hạn lập quy

hoạch sổ giúp cho các ngành, các cập chủ đông trong việc tiển khai thục hiền các

nói dung quản ly về đất đai, bởi QHSDD là căn cứ pháp lý quan trong cho moi hoạt

đông quin lý Nhà nước vi đất dei (giao đắ: cho thuế đất cấp giấy chứng nhân cuyẫn sử ng đắt thu hồi đất cho php chugrén muc dich sử chong đt ) Quy ảnh vi chi phí trong host động xây dụng quy hoạch giúp Nhà nước kiểm soát được chỉ phi trong quản lý dit dei, tt kiệm phòng chống tham những, đồng thỏi bio dim

tinh công khai, minh bạch trong pháp luật QHSDD

Thứ ha, nhém quy phạm guy định ni chong phương pháp lộ QHSDĐ, đâu

chink QHSDĐ

Nhóm quy định về nội đụng phương pháp tién hành đầm bảo QHSDĐ được

xây dựng có chất lượng có tính khả thị, phù hop với mỗi cập, mdi ngành rên cơ sở đấu kiên thục tổ về tự nhiên, kinh tổ - xã hội và ảnh hướng phát tiễn côa mdi ngành, mỗi dia phương tử đó lựa chon được một phương án sử dụng đất đt hiệu

quả cao nhất, dim bảo công kùsi, minh bạch Ngoài ra nội dụng của OHSDĐ cũng

thể hiện được tính kinh tế thông qua nho cầu của tị trường thúc diy nên kinh té quốc din phát tiển Quy định và l quy hoạch hay còn goi là thời hạn cia quy hoạch thể hiện tim nhin và nh hướng cho twong la, làm cơ sở để Nhà nước quản ý việc thọc hiện oda các ngành, các cấp theo đúng tiến độ cũng nữ có thoi gian để iu chỉnh những bién đồng về đất dai khi cén thất Việc có thể điều chính quy

hoạch, điều kiện điễu chỉnh quy hoạch giúp quy hoạch vie dim bảo được tính nh.

host, mém dio lại vẫn giỡ được tính én din lâu dat

Thứ ba, nhóm guy pham guy nh về trình tự thẫm quyên xy mg thâm

cảnh phế duyệt các QHSDĐ

Pháp luật cén quy Ảnh cụ thể về tình tự t quyền xây dụng QHSDĐ, hay nói cách khíc là các bước trong quá tình lập QHSDD Trong , tri mất bước

trong quy tình xây ding quy hoạch sẽ quy đính rõ các cơ quan nào có thậm quyểnthục hiện hoặc tổ chúc thục hiện, xác dinh rõ trách nhiệm, thời gian và kắt quả thục

hiện Quy dinh này thể hiện sự minh bạch hóa hệ thống php luật về quy hoạch cia Nhà nước, bảo dim sơ he gia, kiểm te, giám sát của nhân din đối với hoạt đông

xây dựng QHSDB

Ngoài ra kết quả cin việc triển khai thực hiện QHSDB phụ thuộc vào chất

lương cia QHSDĐ đã được phê duyệt Nói cách khác, QHSDĐ được lập và phôyt hãi thục sự cổ tính khoa học, cổ mục tiêu và giải pháp sắt với thực tổ đỂ dim

ảo tính khả thí vi vay, phi cỏ quy định ou thể về công tác thim đãnh và phế duyit để dim bảo OHSDĐ thục nự phát huy được hiệu quả sau ki đưa vào tổ chúc

thục biện.

Thứ nr nhâm qu pham quy nh về công bổ lật ÿ kiến thực hiện QHSDD

Đây la một nổi đang rất quan tong của việc xây dụng OHSDĐ Công bổ

công khai là động thái thể hiện my công khi, minh bạch của Nhà nước, đẳng thôi phat huy tinh thin dân chi oie nhân dân nhẫm han chế tiêu cục, những nhiễu rong qua tình thục hiện các sách về đất đa, mua bản thông tin về QHSDĐ, lam trong sạch thi trường bất động sản Pháp luật cần quy định chit chế, ou thể về nội đang này như hành tháo, quy tình nối đang thim quyền công bổ quy hoạch gúp cho

"người din được tấp căn diy đủ thông tin về quy hoạch, tránh việc công bé mangtinh nh thúc hoc có tinh chất đối phổ của cơ quan xây dụng quy hoạch Quy định

công bỗ QHSDD cũng giúp hạn ch tinh trăng mua bán thông tin về quy hoạch din din đầu cơ dit đi, ác đông tiéu cục din thi trường bit đông sẵn và ảnh buồng đến oi ich kình tế của người sở dạng đất Quy định thục hiện quy hoach là một bước cự

thể hộ nhẫn gúp đơn các đâu khoản được quy ih ong văn bin để tin khe,áp dang vào thục tiễn đời sống xã hồi, giải quyết cácmốt quan hệ phát sinh liênquan đến dit dai Déng thời, thông qua kết qui thục hiên sẽ đánh giá được chấtlương tinh khả th, hiệu quả côn quá hình lập, thâm định, phê duyệt QHSDD, giảmtinh trang quy hoạch treo, chẳng lãng phi

Thứ năm, nhóm quỹ phan guy (Ảnh quản i, giảm sát trách nhậm cũa các

chủ thễ tham gia xdy dưng và tổ chức thực hiện QHSDĐ

Trong gisi doen hiên my, với xu hướng cải cách tư phip, giảm tién

tăng hân laễm, pháp luật QHSDD cần quy định về trách nhiệm của các chỗ thể thục Tiện quản lý kiểm tra gián sất sau khi quy hoạch di được xét đuyệt, công bố và thục hiện Quy Ảnh này giúp quy hoạch cau khi có hiệu lực sẽ được giám sắt đ tên

ảnh đóng tiên độ, 16 tình, ding thời nguời sở đụng đất được quyền bit tiến độ

thục hiên quy hoạch dé có kể hoạch chỗ động về ti chính, cư trú và việc làm cho

phi hợp Trong trường hợp người sử dụng dit có diện ích dit bị thu hỗi theo các

aqoyit Ảnh phục vụ cho các mục tiêu an ninh, quốc phòng, phát hiển kính tế - xã hồi, thì người sỡ đạng dit cân được bd: thường thôn ding vé giá bị quyền sử dụng đất chi phí i chuyển, chỉ ph chuyển đổi ngành nghề và được wa tién có nơi ở mới

tốthơn hoặc bing với nơi ở mà ho bi thụ hỗi đất

nh hướng đến pháp tật QHSDĐ ẳ chính trị

từng điện tic đất ting ving đất cụ thể và chỉ có Nhà nước mới có quyền đâu chỉnh,

mục dich sử đụng các loại đất Pháp luật QHSDD phải dim báo dia rên cơ sở đất di

thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước lá đi én chủ sở hồu và thống nhất quản l, đây là nguyên ắc xuyên sudt trong quá tình xây dụng và thre hiện phát luật vé đất đa,

trong đó có phép luật QHSDD, trên cơ sở đó các cơ quan Nhà nước sổ tổ chức xây

dang và tiễn ha thục hiện theo chức năng nhiệm vụ ce mình

1252 Yéur8 anh té

Dit dai thuộc loại hing hỏa đặc biệt, được tiền tệ hỏa để tham gia vào nên

ảnh té với vai trò vin là hiệu sẵn xuất tử liêu sinh hoạt wie là nguồn vẫn đều tr

cho sự phát tiễn, do vây để nguẫn lục từ đất đi được sử dụng hiệu qua hợp lý tt kiểm, điều phối được mất quan hệ cũng - cầu thi đi hồi phai có nự chỉ phải, quản ý của pháp luật bằng OHSDĐ Trong những năm gin diy, khi tốc độ đổ thi hoa và chuyển đổi cơ câu lánh tế đn ra nhanh chóng lâm tăng nh cầu về bit đông sin để thôn mãn phù hợp với các host động kinh tế, đời sống xã hi, sin xuất kinh đoanh, đầu từ thì QHSDĐ cần phải lam tốt vi rd của nó để đáp ting nhủ cầu SDB, phát Tay ti da các tiêm năng do đất dai mangle, tham ga trực iẾp vio quá tỉnh ta ra

lợi nhuận bing các ình thúc vin đông cụ thé

1253 Yên

hi xây amg QHSDD ngodi việc cin cứ vào thuc trang và nhủ cầu SDDlăn hóa —xã hội

thục t tinh hành inh té - xã hội còn phii cần cử vào các yêu tổ về vin hóa — xã, dia phương Trướcôi quyết định và phân bổ các chi tiêu SDĐ cho các ngành Tỉnh we, da phương thi

không thể bỗ qua yêu tổ vấn hóa —xã hội, vì đây là cơ sở hình thánh nên những đặc iim riéng vi phong tue, tip quân của mỗi đa phương tâm lý tin nguống, đời sống

"ôi, phong tục tập quán truyền thống của tùng vùng, lãnh

của cơn nguùi Như vậy, Pháp luật QHSDĐ không chỉ bi chỉ phối bai ý chi chủ

quan của Nhà nước mang yêu tổ chính ti, nh tế, lịch sở mà còn phụ thuộc nhiều

vio yêu tổ văn hồn —xã hội

Phép luật về QHSDĐ là sư định hướng, sắp xếp, lua chon các phương án SDD cho hiện ti va tương la, đập ứng nho cầu SDB cũa th trường song cũng không thể tích rời hiên trang SDD mang nhiéu dầu ấn lich sở các giá ti vin hoa truyễn thống

còn lưu lạ; đẳng thỏi pháp luật về OHSDĐ phải

shu cầu SDB dai cho mục tiêu phat iễn kính — tế xã hội cho tuong tei gin với kế thừa và xử Lý hợp i các vấn để cia quá khử; các vẫn dd lich rỡ đổ lạ

1255S Ché a6 26 hinctoin dinvé di cea

Ngiyên tắc đất đi huộc số hữu toản én, do Nhà noớc dai điện chủ sở hữubiên sự hãi hòa giữa vin đề về

và thống nhất quân lý được ghỉ nhân tei Điễu 53, Hién pháp 2013 niu sau: “ĐÁP

daa, tài nguyên mate, tài nguyên lioáng sân ngiễn lợi ở ving biển vũng tr, tà

"tgtyên thiên nhiên khác và các tài sẵn do Nhà nước đầu tr quản ý là tài sân công

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đụ điện chỉ sở hữu và thẳng nhất quản B® Dit dai là một bộ phân quan trong của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được Hình thành, tổn tại và phat tiễn cùng với lich sử dụng nước và g nước côn din

tốc Trãi qua nhiều thé hệ, nhân dân ta di bd ra biết bao công sức km phá, cõi tạođất công như xương máu dé gin giữ tùng tắc đất của quốc ga Vi vậy, dit đu là

thành quả của sự nghiép giữ nước và dụng nước lâu đề của of din tộc, không thé để cho một số người nào đó có quyén đốc chiém sở hữu nin dit đi phải thuộc sử Hữu chung của toàn dân, không thể thuốc

Hữu toàn dân tao điều kién để những người lao động có điều kiện tấp cân đất đi at cứ một cá nhân, tổ chức nào Sở, i tạo ra cn cãi và tao ra cuốc rổng ngày cảng tốt hơn cho đi sing nhân dân nói chung ring cũng như én định tình hình lánh xi hội nói chung

Fh pip 2013

Tiểu kết Chương 1

'QHSDĐ có vai tro quan trong trong công tác quản lý Nhà nước vé đất dai, là công cụ để Nhà nước quản lý dit di thing nhất, bio dim cho việc sở đụng đất đi được hiệu quả, hop lý hit kiệm, đồng thời là công cụ để Nhà nước thé hiện quyén

lọc, quyén định dost thông qua việc lập quy hoạch quyết định mục dich sử dung

đất tối đa hóa giá của bit động sẵn thúc Aly kinh t xã hội phát triển, nâng ceo chất lượng sống cho cổng đẳng, dim bảo phí tiển bin vững QHSDĐ có những dic tính cơ bản nhưy La một hiện tượng kinh - xã hộ, có tinh tổng thể, chiến lược vi cổ dic tính trung và đã hen QHSDĐ có mối quan hệ mất thiết, gắn bo với nhiêu lost quy hoạch kế hoạch khác là cần cứ để xây dụng kệ hoạch sử dụng ait, đồng thời tác động, trợ tích cục din quy hoạch các ngành xây dựng giao thông, yt, vin hỏa, giáo duc shim đạt được mục tiêu chung của QH tổng thé phát biển lạnh,

tổ-xã hội

ĐỂ xây dụng được mốt QHSDD hợp lý, phù hợp, phát huy tối đa được hi aq trong quá tình tổ chức thục hiện, nhất thiét phi có nơ đề chỉnh côa hệ thống ghép luật, phi có nhiing quy tắc, quy định đoợc thất lập 4 đều chính các quan hệ

phat sinh trong quá tình QHSDD Pháp luật về QHSDD được xây dung bao gầm

các nhóm quy cơ bin đỂ quản ý, điêu chỉnh một cách toàn điện, hiệu qua thiết thực

các quan hệ phát sinh trong qué tỉnh QHSDD từ đỏ tao nên hing lang pháp lý vừachất chế li thông thoáng, giúp nâng cao chất lượng hiệu quả host đồng QHSDĐNgoài ra, như các chế định khác pháp luật quy hoạch, pháp luật về QHSDĐ cũng

chấu các yêu tổ khánh quan chủ quan chỉ phố, bao gin: Yêu tổ chính bị, yêu tổ ảnh tế thí trường yêu t lich ok yêu tổ văn hóa xã hồi Đây sẽ la cơ sở để đối chiếu, phân tích đánh giá thục trang thi hành pháp loật QHSDD tr Việt Nam va tim

xe giải pháp hoàn thiên trong tuơng lạ

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG DAT VA ‘THY TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO SƠN LA

2 Thue trạng quy định pháp hật về QHSDĐ.

Trude năm 2013, pháp luật QHSDD được điều chỉnh bi Luật Dat đa 2003

iin khi Luật Đất dai 2013 được ban hình, pháp luật QHSDD được quy nh tạ Chương4, với 17 đều từ Điều 35 dén Điều 51 Tuy nhiễn, qua quá tình tiển khai, thục hiện pháp luật QHSDD tiép tục phát sinh một số vướng mắt, bit cập, đ khắc phục những tén tủ, hạn chế đó, năm 2018 Quốc hồi đ ban hành Luật Sữa đổi, bổ

sung một sổ đu của 37 luật có liin quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14, LuậtQuy hoạch Trên cơ sỡ các Luật đã có hiệu lọc thi hành k từ ngày 01/01/2019, tácgi si tập trung đánh giá, phân tích pháp luật QHSDD ở một số nôi đăng cơ bản

được ghi nhân trong Luật Sita đối, 06 sung một số đều cia 37 uật có liền quan đền

quy hoạch số 35/2018/QH14, Luật Quy hoach theo các yêu cầu và nội dung điều.

cảnh đã được hân tích ð Chương L có mr so sinh, đối chiếu với Luật Đất đủ 2003 fit dai 2013.

211 Ony di QHSDD

Theo quy định cin Luật hiện nay thi việc lập QHSDĐ phải tuần thổ cácvà Luật

nguyên tắc: QHSDĐ quốc gia phải bảo đâm tính đặc thù liên kết của các ving, QHSDD cấp huyện phải thể hiện nội dụng SDĐ ci cập xã, Béo vé nghim ngặt đắt chuyên tring lúa, đất rùng phòng hộ, đất rùng đặc dụng: Bão dim av cân bằng giữa nhu cầu SDD của các ngành, Hnh vực, đa phương và khả ning quỹ đất của quốc

gi nhẫn SDB tất iệm và có hiệu quả, Khai thác hop lý tii nguyên thiên nhiên,

thích ứng với biễn đỗ ki hậu, Nối dung phân bổ và SDD trong OH ngành quốc

ge, QH ving QH tinh phối bảo đêm phù hợp vớiQHSDD quốc gia.

KẾ thừa một số quy ảnh nguyên tic lập QHSDD của Luật Dit đai 2003,

Luật Dit dai 2013, Luật hiện hành đã có sửa đổ, bổ ming một số nội dung để phù: hop với điều kiện tình hình thụ tế hiên nay của Việt Nam vã xu thế hội nhập thé

giới Cu thể Luật hiện hành đã quy dinh cach rồi, nông biệt về nguyên tắc lập

QHSDD và KHSDD, khác với các quy dinh trước diy là hop nhất thành một

"nguyên tắc chúng việc đổ: mới này là họp ý, không thé gắn nguyên

công tác lập QHSDD với nguyên tắc lip KHSDD, bi vì OHSDĐ lá ý đổ, chiếnlược SDD trong tương lạ, còn KHSDĐ 1a việc xác định một cách cụ thể phương

php thực hiện gắn với timg thin điểm nhất dinh

Ngoài 1a, Luật hiện hành công đã bô một số nguyên tắc nh "Dân chủ côngchi đạo cho

khai, bảo dim wu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích.aude ga, công công an ninh lương thu và bão vé môi trường, được lập tử

din chi tiét, QHSDĐ của cấp đưới phải phù hợp với QHSDĐ của cấp trên” Việc

không quy định các nguyên tắc này có thể s lâm hạn chế quyền tấp cân thông tinliên quen đến QHSDĐ cia nhân din, ảnh hưởng đến phục vụ cho mục đích quốcghòng — an nin, vì lợi ích quốc gia dân tốc, việc lập QHSDĐ cổ nguy cơ chẳng

cho, nhiệm vụ học hiện cia cập đưới không tuân thủ hoặc trái với QHSDĐ cấp trên.

2.1.2 Ôny định cũa pháp hật về hệ thống QHSDD

Hệ thống QHSDĐ theo Luật hiện hành được quy dinh, bao gồm: QHSDĐ

quốc gia, QHSDD cấp huyện QHSDD quốc phong OHSDĐ anninh Dé với

cấp tỉnh phương án phân bỗ và khoanh vùng đất đai theo khu chúc năng và theo oxi dit đến tùng don vi hành chính cấp huyện là mốt nội dang của QH tinh Theo Luật Đất dai 2003, hệ thing QHSDD được quy định gồm 04 cập cấp quố: gia cấp tinh, cấp huyện, cấp xã Dén Luật Dit dai 2013 đã bố QHSDD cập xã, bổ sung QHSDD đất quốc phòng, dit an ninh, nin có 5 cấp: cấp quốc gia cấp tỉnh cấp huyện dit quốc phòng, đất an ninh Tuy nhiên, Luật hiển hành đã b6 QHSDĐ cấp tink, thay vào dé đối với cấp tinh, phương án phân bổ va khoenh ving dit dai theo iu chức năng và theo loi dit đến từng đơn vi hành chính cấp huyện là một nổi

dung của QH tỉnh.

2.1.3 Các quy định vé thời kỳ 0HSDĐ.

Tei Luật dit dei năm 2003, kỹ OHSDĐ là 10 năm; đến Luật đất dei năm,

2019, 1 QHSDD vẫn được giữ nguyên Luật dit dai năm 2013 vấn quy ánh kỷ kệ

hoạch là 5 năm đối với QHSDD quốc phòng, an ninh va ké hoạch sử dung đất cấp ốc gia, cap tình và, kế thừa Luật dat dai năm 2003 Riêng kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, Luật dit đa năm 2013 quy định “Ké hoach sử dụng dit cấp huyện dave

lập hing năn” nhằm dim bảo tính khả thi cia kể hoạch sỡ dụng dit, Nhằm khắc

phục tình trạng giao đất cho thué it, chuyển mục dich sử dụng đất tản lan (hưởng tập tang vào những năm đầu cia kễ hoạch sử dụng đắt 5 năm và cũng chính là đầu nhậm > nhu: đã dẫn ra trong ti gian que), tránh tình trang bô hoxng hóa, gây lãng phí ti nguyên dit! việc adi mới này cùng với adi mới về căn cứ để giao it, cho thuê đất, cho pháp chuyỄn mục dich sử dụng đất chi duy nhất là

“kÊ hoạch sử đụng dit hàng năm oie cập huyện"

Luật Dit dei 2013 quy định kỷ QHSDD là 10 năm để ding bộ với thời gen của kế hoạch phát tiễn kink tổ - xã hội 10 năm Xuất phát ừ những đặc điểm, vai tò của quy hoạch đất dai nhơ QHSDD mang tinh dự báo, chiến lược, tính đãi hạn đồng thời lại mang tính khả biển, tie bản thin guy hoạch đất vừa có yêu cầu én cảnh nhưng vấn có thể thay đổi cho phù hợp với sự phá tr

hồi quắc gia hay tùng vùng lãnh thổ vi vây quy ảnh về kỳ OHSDĐ là thục sự cần

của nên kinh tế - xã

Tuy nhiên quy dinh về kỷ QHSDĐ chúng cho các cấp quy hoạch 1à 10 nim, du đó dẫn din tinh trang quy hoạch thường xuyên bị điều chữnh, chấp vá và không

dây bảo true được tinh hình biển động của các quan hệ xã hội Việc quy định về

du chỉnh quy hoạch đã không được hướng dẫn cụ thể, chính xác, tạo khe h cho

các iên cục phát sinh, pha vỡ tinh bin võng trong quy hoạch, không dim báo đượctinh dự báo và dn định, Hiện tương bể cong quy hosch, đều chỉnh quy hoạch tùy

tiên đã ifn ra khắp cả nước, điện ích nông ngưệp ti thu hep để chư sang các

uục dich sở đụng khác, đe dos din an nành lương thục quốc gia

Thực tế có nhiều mâu thuấn khi ma căn cứ đỂ cho thuê đất và gao đất là phụ

thuộc vào quy hoạch, kể hoạch sở dụng đất nung ma “tuổi tho” của quy hoạch, kế

'TS Nguyễn Đắc Nhấn - Pho Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai - Tổng cục Quin lý đất đại 2015) Bài vất.“img base how tain co dh vl công tác quy hoch, LỆ hoạch sở ang đt ep tiple và nh tần

Kane sĩ hộ qua từng tờIlợ" agty 1092015)

hoạch lạ ngắn hơn nhiéu lên sơ với chr án đầu tư, cùng với đó, các dự án đầu tư có thời gen thuê đất giao dit 50 nim káo dai hơn rit nhiều sơ với kỹ quy hoạch nên

trong trường hop dự án được giao không phủ hợp với tình hình kinh ổ xã hội hoặccö QHSDD mới của dia phoơng thi x lý như thể nào, đều chỉnh quy hoạch sau đóthuộc nhà đầu bơ hãi điệu chỉnh dự án đầu bơ cho phù hợp hay quy hoạch bude phãi

lo bố phần điện ích này, điều do sé dễ dẫn din không dim bio tin chỉnh thể, thống

shit và khoa hoe ofa quy hoạch Đặc biệt đối với những dự án đã được giao những

chưa thục hin vì lý do khách quan, nay thay đổi quy hoach kể hoạch dẫn đến việc doanh nguập không thể thục hiện được mục iêu ben đẫu cũa dự án Đối với những

trường này, Nhà nước cần có quy đính hoàn tr sổ tần sử đụng đất, in thuê đất màdoanh ngiệp đã đông nêu doanh nghiệp không thể thục hiện dy án, đồng thoi cổ cơ

chế bi thường thiệt hai đối với những giá bị đã đầu tư cho doanh nghiệp

2.14 Các quy định về căn cứ lập, ội dung QHSDD

- Đồi với ude gia

QHSDD quốc gia khi xây dựng phải căn cử vào chiến lược phát triển kinh tế

hội, phất tiễn ngành, Tnh vực trong cing giai đoạn, điều kiện tư nhiên, nh té

- xã hội, hiện trang SDB, tiêm năng đất dei và kết quả thực hiện QHSDD quốc gia

thời kỹ trước, nhu cầu SDB của các ngành, Tĩnh vực và của cấp tỉnh Trên cơ sởấm ning dit di và nu cầu SDÐ cña các ngành Tỉnh vue mang tính liên ving, liên

tinh, nối dung QHSDD quốc gia xác định việc phân bổ và tổ chức không gian SDD cho các mục iêu quốc phòng, an ninh, phát tiễn lanh tế - xã hộ, bio vệ môi trường phòng chống thiên tải và ứng pho bién đổi khí hậu.

Nội dang QHSDĐ quốc gia phải dim bảo các yêu cầu Phân tích, đánh giá VỀ các yêu tổ, đều kiên tơ nhiên, nguồn lọc, bắt cảnh trục iếp tác động và thục

trăng SDB cit các ngành, finh vục, đự bảo xu thé biến đông của việc SDD; xác

dio các quan dim và mục iêu SDD trong thời kỷ mới, ảnh hoớng phân bé không gan và ch tiêu SDĐ nông nghiệp, đất rùng, inh hung phân bổ không gian va chỉ

êu SDĐ phi nông nghiệp, xác định không gian dit chưa sỡ đụng, giải pháp, nguồnlực thực hiện QH.

- Đối với cấp huyện

Khi lập QHSDĐ fj

hồi, hiện trang SDB, tiền ning dit dei và kết quả trục kiện QHSDDhuyện phải cần cứ vào QH tinh, điều kiện tự nhiên,Kính t - x

cập huyện thời kỳ rước, nhu câu SDB cña các ngành, lính vực, của cấp huyện, cấpxã, Định mức SDB, tiễn bộ hoa học và công nghệ có liên quan đến việc SDD.

Nội dụng QHSDD cấp huyện bao gồm; Định hướng SDD 10 năm; xác định các chỉ tiêu SDD theo losi đất gim cli tiêu SDĐ do QH tình phân bổ cho cấp huyền vva chỉ iêu SDB theo nhủ cầu SDĐ của cập huyện và cấp xã, xác định các khu vực

SDD theo chức năng sử dụng dn tùng đơn vị hành chính cấp xã; xác định điện tích

các loại dit đã xác dinh đốn tùng đơn vị hành chính cấp xã theo quy định, lập bản, đồ QHSDĐ cấp huyện, đối với khu vục QH it trồng lúa khu vục QH chuyễn mục ich SDB theo quy đính th thể hiện ci tiết ain tùng đơn v hành chính cấp xã, gai

pháp thục hiện quy hosch SDD

- ĐÃ với đắt quốc phòng và đắt am tình

Khi lập QHSDD quốc phòng, an ninh phải căn cử vào: Điều kiện te nhiên,

Xanh tế - xã hội, hiện trạng SDB, tiém năng đất dai và kết quả thục hiện QHSDĐ

quốc phòng QHSDĐ an mình thời ky trước, nhu cầu SDD quắc phòng, an ninh,

đánh mức SDD

Nội dụng QHSDD quốc phòng, an ninh thuộc QH ngành quốc gia được quy đánh trong Luật Quy hoạch, bao gồm Đánh giá tác động của việc khai thác, sử dụng, tà nguyên, phân ich, dénh giá điều kiện tơ nhiên, đều tre, khảo si, thăm do hiện

trạng khei tháo, sở dung tái nguyên, de báo tiên bộ khoa học, công nghệ va phát

tod lãnh tổ xã hội ác động tới việc bảo vệ, thi thác, sỡ đụng ti nguyên trong

thời kỳ QH, phân teh, đánh giá chủ trương, đøh: hướng phát iển kính tổ - xã hộiliên quan din việc kh thác, sỡ đụng i nguyên, bio vệ mỗi tường quốc ga về các

CHH có liên quan; quan đễm, mục tiêu khe thác, sử đụng tử nguyên phục vụ phế tiễn lin tổ - xã hội; xác nh khu vục cấm, ea vục hen chế, khu vục khuyên

khích khai thác, sử dung ti nguyên; giải pháp, nguễn lục thục hiện, QH dinh hướng

bio vệ mối trường phông ching thin tử và ứng phó với iễn đãi khí hậu

- Phương án phân bd và khoanh vùng đất đ theo khu chức năng và theo loại

«ids đồn ting đơn vị hành chinh cắp luyện rong any hoạch lĩnh: KHSD cáp tình

Căn cử lập phoơng án gầm: Nhu cầu SDD cise các ngành Tình vực, cũn cấptink, cấp huyện, dinh nuúc SDD; tin bồ Kos hoc và công nghệ có liên quan, tim

ning đất đi và kết quả thục hiện phương én SDB cấp tinh hồi kỷ trước

So với Luật Dit dai 2003, Luật Dit đa 2013 và Luật hiện hành đã lồng ghép nối dang SDD cấp xã vio QHSDD cấp huyện Việc dua nội dang QHSDD cấp xã vào QHSDD cấp huyện nhắm khắc phụ: việc thiêu tính Hân kết, đồng bộ giữa QH của các xã rên dia bản huyện, đẳng thoi khắc phục được tình rang tring lấp trong

công tác lập QH; tt kiệm tình ph, nhân lục, thời gian lập QHSDB.

2S Các uy định về trách nhiệm tổ chức lập, ly 5 kiến QHSDĐ.

- Trách nium tổ chức lập QHSDB:

Luật hiện hành đã phân nh rõ trách nhiệm của các cấp, ngành, địa phương,

don vi liên quan trong tổ chức lập và chịu trách nhiệm lập QHSDD Cu thể tei Điều

42 Luật Dit Đai 2013 quy ảnh về tách nhiệmdạng đất như sa

“L Chinh phủ tễ chức lập quy hoạch kễ hoạch sử ng đất cắp quốc gia Bộ

thúc lập quy hoạch, kế hoạch sử

Tan nguyên và Môi trường chỉ tì giúp Chinh phủ trong vige lập guy hoạch kể

hoạch sử ng đất cấp qiốc gia

2 Ủy bem nhân cin cắp tinh tễ chức lập any hoạch kễ hoach sử ng đắt sắp tinh; Uy ban nhân din cấp huyện tổ chúc lập au hoạch, kễ hoạch sử dong đất sắp tyện

it ân cấp tỉnh cấy luyện chủ tr giúp Ủy bạn nhân dân cing cấp trong việc lập quy hoạch Xễ hoạch sit dụng đắt

3 Bổ Qude

“B6 Công an tổ chức lập quy hoạch, kể hoạch sử dụng dé an ran 4 Chinh phi uy dh chí hết Đầu này

Quy hoạch kế hoạch sử dung đất sẽ do hé thẳng cơ quan hành chính ổ chức lập Trong đó, QHSDĐ cắp quốc gia do Chính phủ lập dưới sự hổ tro của Bộ Tải

Co quan quản lệ

phòng tễ chức lập ạt hoạch hễ hoạch sứ đứng đắt ude phòng:

"nguyên và Môi trường Bán quy hosch kể hoạch của cập hành chính nào sẽ do cấp 45 tổ chức lip: Cập tinh do UBND cấp tỉnh lip, cấp huyện do UBND cấp huyện

gu trích dit quốc phòng do Độ Quốc phòng dim nhiệm và đất an ninh s do BộCông an phụ trách

Quy dinh này nhẫn tăng cường trách nhiệm trong việc quản ly Nhà nước vé

đất du, có nự phân cổng phân nhiễm cụ thổ, tránh tình trang chẳng chéo ki thực

iện nhiệm vu của các cấp ngành, trồng lập nối dong lip OHSDĐ, góp phân bảo

đâm công kha, din chi, minh bạch và ning cao chất lượng quân ý về dit đã, Tuy

ác cơ quan, đơn vi phii git QHSDD

din Hội đồng thim din, đẳng thời, chưa có quy định vé chế tit pháp ly shim dim

nhiên, Luật chưa quy định về thời gian cụ

bio cho các cơ quan nhà nước thục hiện rách nhiệm của mình theo quy din

- tắt ÿ hắn về 0H5DĐ.

Việc lây ý kiến đổi với nhóm về OHSDĐ quốc gia, OHSDĐ quốc phòng,QHSDD an ninh thực hiện theo quy dinh của Luật Quy hoạch, gm các bước seu

Cơ quan lập QH và cơ quan tổ chúc lip QH có trách nhiệm lay ý kiễn theo quy nh, bằng hình thúc git hồ sơ, ti liệu và đăng ti trên rang thông tin din tử của sơ quan lip QH Cơ quan tổ chức dave lay ý ldê có trách nhiệm tr lội bằng vin

bin Ý kiến đồng góp phải được nghiên cửa tip thy gi tình và báo cáo cấp có thim quyển xem xứt trước khi thẳm dink, quyết định hoặc phê duyệt QH Cơ quan

lập QH có trách nhiệm công bổ, công khe ý tiễn đồng góp và việc tấp thy ginh ý kién dong góp,

Đổi với QHSDĐ cấp huyện UBND cấp huyền có trích nhiệm lấy ý liến

bing hình thức tổ chúc hộ nghị, lấy ý liễn trục tp và công khm thông tn trêntrang thông tin điên tử cũa UBND cấp tinh và UBND cập huyện, Thời gian ly ÿ

iến 1à 30 ngày ké từngày quyết din tổ chúc

QHSDD, các dự án cổng tình thục hiện trong thời kỹ QHSDĐ; UBND cấp huyện.có trách nhiệm xây ching báo cáo tổng hợp, tấp th, giải tình ý liền oie nhân dân

Và hoàn thiện phương én QHSD cấp huyện trước kh hình Hội đồng thâm định 3o với Luật Dit đi 2003 và Luật Dit dei 2013, thì Luật hiện hành quy dink

ý liên, Nội dụng gần các dã tiêu

vide lay yin được thục hién chất ch, khoa học cả vi nội dang lẫn hình thú, tích tiệt wie lay ý kiến gita nhóm về OHSDĐ quốc gia, QHSDD quốc phòng QHSDD

sn nành với cập huyện Tuy nhiễn, Luật Hiện hành chỉ quy định lấy ý kiên đối với

QHSDD, còn KHSDD thi không lấy ý liên, kd cả cấp huyện, trong khi KHSDĐ hằng năm của cấp huyện là cơ sở pháp lý quan trong dé làm cơ sỡ giao đất, thủ hải

dit, chuyén mục dich SDD và cấp gây chứng nhận quyền SDD.

21.6 Các qny định về thầm dink, thm quyền quyẫt định, phê dnyét QHSDB

- Thẫn dink uy hoạch kd hoạch sit hong đắt

Theo quy định của Luật hiện hành, việc thấm dinh QHSDD quốc gia

QHSDD quốc phòng OHSDĐ an ninh duye thực hiện theo Luật Quy hoạch,

thim quyền thánh lập Hồi đồng thim định thuộc Thủ tưởng Chính phủ Báo cáo thim định phi thể hiện rổ ý kiến của Hội đồng thim định về nội dung thim định

và kết luận vi việc đã điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện tình phê duyệt Báo cáo

thim định phải được gi đến cơ quan tổ chức lip hoặc cơ quan lập chim nhất là 15 ngày kể tử ngày kết thúc thẩm định Cơ quan tổ chức lập hoặc cơ quan lập có trách nhiệm chỉ dao hoặc nghiên cửu, giả tình, tp thu ý lễn thim đính để

chỉnh lý, hoàn thiện

Nội dang thẫm định OHSDĐ cấp huyện bao gim: Cơ sỡ pháp Lý, cơ sở khoa hoc; mức độ phù hop của phương án QHSDD với chién lược phát tién kính té - xã hồi, QH cấp quốc gia, OH vùng, QH tình, hiệu qué kinh tỉ xã hộ, méi trường tinh

Xhš thí của phương én

Nhân chứng, quy ảnh vé thẫm đính QHSDD của Luật hiện hành cơ bin có snr thir so với các quy định cin các Luật trước diy ông đối với việc thẫm định QHSDD quốc gia QHSDD quốc phòng QHSDD an ninh được thể hiện 8 ring cụ thể hơn về nổi dung hình thúc, bình ty Tuy nhiên, đốt với thẩm định QHSDB cá

huyện Luật chưa quy dinh thời gian cu thể Hội đồng thim định gối báo cáo thim

cảnh cho cơ quan tổ chức lập sau khi kết thúc wie thẩm đính Xét mốt cách tổng thể thim đình QHSDD là việc kiểm ta kiểm duyệt, đánh gia hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thim quyền phê duyét Điễu này đôi hỗi các cơ quan quân lý, cá t8 chúc