Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Đắk Lắk

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THUY DUONG

PHAP LUAT VE TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT VA THỰC TIEN THI HANH TAI TINH ĐĂKLĂK

LUẬN VAN THAC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI- 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THUY DUONG

PHAP LUAT VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIEN THI HANH TAI TINH ĐĂKLĂK

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dan khoa học: TS TRAN QUANG HUY

HÀ NỘI - NĂM 2022

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập củariêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bổ trong bat kỹcông trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ

rang, được trích dẫn đúng theo quy định.

"Tôi sản chịu trach nhiệm vẻ tính chỉnh xác vả trung thực của Luân vănnay.

TAC GIẢ LUẬN VAN

Tran Thiy Duong

LỜI CẢM ƠN

Trước hét, xin gi lời cảm ơn chân thành tới toàn thé các thay giáo, cô

giáo trong Phòng Đào tao san đại học, Trường Dat học Luật Hà Nội đã giúp

đỡ và tạo điều Mện thuận lợi cho tôi trong suốt thời giam học tập tại Trường, Xin chân thành cảm ơn đến tất cả các thay, cô giáo đã giảng day,

dat những kién thức thuộc các học phần trong chương trình đào tao của

lớp học.

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trin Quang Huy — Trường Đại

gc Luật Hà NộiThiện luãn văn.

người đã hưởng dẫn, giúp đố tôi nghiên cứ, viết và hoàn

Cem ơn gia đình, ban bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đố, đông viên trong suốt thời gian tôi học tập và viét luận văn

Dit đã có nhiều có ging ty nhiên huận văn Không tránh kot những thiễu sót trong các nội dung nghiên cit của Dé tài Rat mong nhận được sie đồng góp J kiến của các thay, cô và tất cả mọi người.

Xin tran trọng căm on!

Dak ik ngày thẳng dăm 2022

HỌC VIÊN

Tran Thùy Dương.

1, Tinh cấp thiết của để tai

2 Tinh hình nghiên cứu liên quan đến để tài3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cửu.

3.1 Mục dich,3.2 Nhiệm vu

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cửu.

5 Cơ sở lý luận va phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiết

7 Kết cầu của luận văn

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT i

1.1 Khai niêm tai sin 81.2 Khải niêm tống cho tai sản 10

1.3 Khải niêm và đặc điểm của quyền sử dung đất 14 1.4 Khai niêm, đặc điểm của tăng cho quyên sử dung dat 18

1.5 Cơ cầu pháp luật điều chỉnh tăng cho quyền sử dụng đất 25

TONG KET CHUONG I 30

CHUONG 2: THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG BAT

2.1 Thực trang các quy định chung vé tăng cho quyển sử dụng đất 3

3.1.1 Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện tăng cho quyền sử dụng dat 3

2.1.2 Déi tương của tăng cho quyển sử dụng đất 38

2.2.3 Hình thức và thời điểm có hiệu lực của tặng cho QSDĐ 46

3.14 Quyển và nghĩa vụ của các bén tham gia xác lập, thực hiện trong tăngcho QSDB 51

3.1.5 Trình tự, thủ tục thực hiện ting cho QSDĐ 552.1.6 Giải quyết tranh chấp vé tăng cho QSDĐ 563.2 Một số han ché, vướng mắc của pháp luất thực định khi xác lập, thực hiển.tặng cho quyển sử dụng đất 58

3.2.1 Han chế, vướng mắc của pháp luệt thực định quy định vé chủ thể tham

gia xác lập, thực hiện tăng cho QSDB 58

2.2.2 Hạn chế, vướng mắc cla pháp luật thực định quy định vé đối tượng tăng cho lé QSDĐ va tải sản khác gắn lién với QSDB 59 2.2.3 Hạn chế, vướng mắc của pháp luật thực định quy định về hình thức va thời điểm có hiệu lực của tăng cho QSDĐ 66

2.2.4 Những bat cập, vướng mắc của pháp luật thực đính quy định về quyềnvvà nghĩa vu của các bên khi xác lập, thực hiện hợp cho QSDB áp2.2.5 Những bắt cập, vướng mắc phát sinh trong thực tế khi thực hiện thủ tụctặng cho QSDB n

TONG KET CHUONG 2 B

CHUONG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 'VÀ BẢO DAM HIEU QUA CUA VIỆC THỰC HIỆN TANG CHO

QUYEN SỬ DUNG DAT 4

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luêt, bão đảm hiệu qua việc thực hiên tăngcho quyền sử dung đất tại Việt Nam 43.1.1 Hoan thiện pháp luật phải căn cứ vào chủ trương, chính sách của Đăng

3.1.2 Hoan thiện pháp luật phải đảm bão tinh thống nhất, đồng bộ trong hệ

thống các văn ban pháp luật 753.1.3, Hoan thiện pháp luật phải gắn liên với việc thi hanh pháp luật 53.2 Giải pháp hoàn thiên pháp luật va bảo dim hiểu quả viéc thực hiện tangcho quyển sử dung đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay 16

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé tăng cho QSDĐ tại Việt Nam hiện.

nay 16

3.2.2 Giải pháp bao dm hiệu quả thực thi pháp luật về tăng cho quyền sit

dụng đắt tại Việt Nam hiện nay 78

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1.QSDD Quyén sử dung đất.

2.GCN QSDĐ._- Giấy chứng nhân quyển sử dụng dat.3.BLDS Bộ luật dan su,

4CP Chính phủ.5 TW Trung ương6 TCTS ‘Tang cho tai sản.

MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của dé tài

‘Dat đai có một ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, gắn liên với mỗi gia đỉnh, cơ quan, tổ chức, đơn vị kinh tế, xã hội và nha nước Dưới góc độ kinh tế quyền sử đụng đất trở thành một quyền tai sin đặc biệt quan trọng của công,

dân Nhà nước ngay cảng tao thuên lợi cho công dân trong việc đưa quyển sit

dung đất vao giao dich trong dân sự gop phân thúc đẩy kinh tế gia đính va xã hội thông qua hệ thống pháp luật Do dn định của pháp luật đất đai của nước ta chưa cao, chưa có tinh dai lâu, đặc biết có thời ky pháp luật đất đai chưa phủ hợp với thực tiễn đời sông xã hội đã tao ra các hoạt động ngâm trong lĩnh.

vực đất đai mà nhà nước không kiểm soát được Nhiéu trường hợp có "xung

đột” giữa pháp luật với thực tiến cuộc sống Vi vay sự điều chỉnh quan hé đất dai của nhà nước qua từng thời kỳ đều có tác động lên tắt cả các chủ thể trong

xã hôi Tặng cho quyển sử dung đất 14 mét trong những loại quan trong củagiao dich dân sự, bởi nó 1a một quan hệ dan sự phổ biển trong cuộc sống của

nhân dân đẳng thời cũng là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp xác lập vả thực hiện việc chuyển quyển sử dụng đất nhằm thöa mãn các nhu cau trong sản xuất kinh

doanh va trong đời sông sinh hoạt hang ngày Luật đắt dai năm 2003có hiệulực tử ngày 01/07/2004), Bộ luật dân sự năm 2005 (có hiệu lực từ ngày01/01/2007) đến Luật đất dai năm 2013(có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) tiếpsau đó là Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015(c6 hiệu lực tử ngay 01/01/2017)

đã có những quy định cụ thể chỉ tiết và tương đổi hoản thiện vẻ việc xác lập, thực hiên cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyển sit dung đất Với những quy định điều kiện về chủ thể của hợp đồng, đổi tượng

của giao dịch , khi nao thi người sử dung đất hợp pháp được thực hiện quyển

của người sử dung đất đã góp một phân tao nên sự ôn định về quan hệ tăng

cho quyền sử dung dat trong giai đoạn hiện nay Nhưng việc tặng cho quyển sử dụng đất ở nước ta tử trước cho tới nay diễn ra rất đa dạng phong phú vả.

‘Si qua nhiêu thời kỹ khác nhau Thời kỹ từ bản Hiển pháp năm 1080 tới Luậtđất đai năm 1987, Thời kỳ tử bản Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm.1993 tới Bộ luật dan sự năm 1905, Thời kỹ từ Luật đất đai năm 2003 đến Bồ.

luật dân sự năm 2005 vả đến nay lé bản Hiển pháp năm 2013, Ludt đắt đai năm 2013 vả Bộ luật dân sự năm 2015 Trong mỗi thời kỷ lại có những kể thửa, thay đổi, bé sung về pháp luật đất đai nhằm định hướng và tạo động lực thúc đây sự phát triển không ngừng của đời sông kinh tế xã hội Vi vậy việc nghiên cửu các quy định của pháp luật về tăng cho quyển sử dung đất nước ta

hiện nay để làm rõ cơ sở lý luôn Đây 1a công trình chuyên khão phân tích mộtcách có hệ thống vả toàn diện về tăng cho quyên sử dung dat

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.

Phan nhiều các nước trên thể giới déu công nhân sé hữu tư nhân về đất

đai Vì vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thé trong xã hội

được quy định tương tư như việc tăng cho tải sản thông thường khác giữa các

chủ thé nay Ở nước ta, tại các Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Nam ky, Bộ én luật Bắc kỹ thi việc tăng cho quyển sử dụng đất giữa các chủ thể trong x hội là không cam Khi Luật dat đai năm 1987 ra đời thi đã có một sự thay đổi

lớn đó là quy định đất đai thuộc sở hữu toản dân do nha nước thống nhất quản.lý được quy định tại Điểu 1, Nhưng lại không có bat kỳ một điểu luật nàotrong Luật đất đai năm 1987 quy định vẻ việc tăng cho quyển sử dụng đấtén Luật đất dai năm 1003 cũng không cỏ điển luật náo quy định về tăng cho

quyền sử dung đất, Bộ luật dân sự năm 1905 ra đời đã đặt nén móng đâu tiên và đã có quy định vé hop đồng tăng cho bat động sin nhưng lại không nêu 16 chủ thể nao; loại đất nào được phép tăng cho Cho dén khi Luật đất dai năm 2003 và Bộ luật Dân sư năm 2005 ra déi thi mới có những quy định cụ thể vẻ việc tặng cho quyển sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội Trong đời

sống việc tăng cho bao gồm cả việc tăng cho tài sản giữa cá nhân với cá nhânvà việc ting cho người khác tải sản hợp pháp của mình la chuyện bình

thường, Nhiễu cơ quan, tổ chức va cá nhân tăng cho nhà tình nghĩa, nha tỉnh.

thương đổi với cả nhân, gia đình người có công đổi với đất nước trung côngcuộc bao vệ, xây dựng đất nước và đổi với người có hoàn cảnh khó khăn đặc

biệt được thực hiện hàng năm dé tn ân đối với các gia định, cả nhân được

hưởng chính sách wu đãi của Nha nước Công hỏa sã hội chủ nghĩa Việt Nam

và để gắn bó tinh doan kết với người có hoàn cảnh khó khăn Vé tặng cho

quyền sử dung đất đã có một sé công trình nghiên cứu của các nha khoa học,các chuyên gia nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai va trong Ngành tòa án Cácluận văn nghiên cứu sinh, luận văn thạc đ Các chuyên để nghiên cứu được

công bồ trên các tap chí của các chuyên gia đầu ngành như TS Nguyễn Hai An (2011), "Cơ sở lý luận va thực tiẫn vé tăng cho quyên sử dụng đất”, Luân án tiến i, Lê Xuân Ba: "Sw hình thanh và phát triển của thi trường bat đông sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb Khoa học kỹ thuật, 2003; Đố ‘Van Chỉnh (2008), “Tang cho quyền sử dung dat thực tiễn va ton tại”, Tạp chi tòa án nhân dân tháng 2-2008, Đỗ Van Đại (2009), "Thời điểm hợp ding tăng

Nam hiện nay", Luận án tiền sĩ vẻ cơ bản đã làm rõ về mất lí luân, thực títrong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tăng cho quyểnsử dụng đất, Tuy nhiên, các công trình nghiên cửu vẻ tăng cho quyên sử dụngđất ở thi chưa có nhiêu Vì vậy việc nghiên cửu khoa học một cách chuyênsâu vẻ tăng cho quyển sử dụng đất ở có ý nghĩa thiết thực vẻ mặt lý lân, cũng,

như thực tiễn áp dung đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của loại giao dich nảy Tác giả chon dé tải " Tặng cho quyển sử dung đất ở

theo pháp luật Việt Nam hiện nay" làm luận văn tốt nghiệp cũng nhắm tớimục dich nêu trên

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mặc dich

"Mục dich của việc nghiên cứu để tai nay là xây dựng cơ sử lý luân pháp

luật về ting cho QSDB Với cơ sở lý luân đó tác giả luận văn phân tích, dan giá các quy định của pháp luật thực định cũng như những phát sinh diễn ra trong thực tiễn khi áp dung pháp luật tăng cho QSDĐ Nhận điển mối quan hệ giữa lý luận, pháp luật vả việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn của tang

cho QSDĐ Nhân diện những bat cập và những nguyên nhân làm phát sinh

tranh chấp tăng cho QSDĐ Từ đó sắc đính được những bat cập trong thực tiễn để đưa ra đề xuất, giải pháp tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới mục.

dich là nhằm nâng cao hiệu quả củanviệc thực hiện quyển tăng cho QSDĐ.của người sử dung đất, giãi quyết các vẫn để liên quan dén tranh chấp tăngcho quyên sử dung đất của nước ta một cách thống nhất, đồng bộ, hiệu quảđẳng thời cũng nhằm đảm bao tinh khả thi khi áp dụng pháp luật trong thực

tiến đúng định hướng của Dang va Nha nước

đoạn hiện nay.

3⁄2 Nhiệm vụ

"Nghiên cứu về mặt lý luận, thực tiến các quy đính của pháp luật vé ché

định tăng cho quyển sử dụng đắt Với nhiệm vụ này Luân văn phân tích, lý

giải khải niêm và đặc điểm QSDĐ, khái niệm và đặc điểm của tặng cho.

QSDD , cơ cầu pháp luật điều chỉnh tăng cho QSDĐ ; từ viếc nghiên cứu đó

nhận điện được những yếu tô tác động đến pháp luật vé tặng cho QSDĐ , nhận điện tính đặc thù về mặt ly luận của tăng cho QSDĐ từ đó khẳng định tính tắt yếu va cân thiết của việc tặng cho quyền sử đụng đất được pháp luật

quy định Luận văn đánh giá thực trang của các quy định pháp luật hiện hảnhvẻ chủ thể, đối tượng, điều kiên, hình thức; quyền vả nghĩa vu của các bên khi

tham gia xác lập, thực hiên hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất chỉ ra những bắt câp, vướng mắc của pháp luật hiện hành khi các bên xác lâp, thực

hiển hop đồng tăng cho quyển sử dung đất và những khó khăn trong thực tế

xét xử của cơ quan tòa án về tranh chấp tăng cho QSDB Từ đó tác giả luân văn kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy đình của pháp luật phân giúp cho việc hướng dẫn thực hiện các quy của luật vẻ tăng cho QSDB

phù hop với thực tế, việc giải quyết các vụ án liên quan đến chế định tăng cho

QSDĐ được thông nhất, đồng bộ, co chat lượng hơn trong thời gian tới.

4, Đối trong và phạm vi nghiên cứu

Đồi tượng mả luận văn nghiền cứu là tăng cho QSDĐ theo pháp luậtViệt Nam hiện nay Tác giả tập trung nghiền cứu những quy định của phápuất thực định về tăng cho QSDB , không gian nghiên cứu la tại Việt Nam,thời gian nghiên cứu lả thời gian hiệnn nay Tuy nhiên trong quá trinh nghiên.cứu thì tác gia có nghiên cứu và đối chiêu luật thực định về tăng cho QSDĐ ,

trong mối quan hệ tặng cho quyển sử dung các loại đất khác, tải sản khác từ

khoảng thời gian ban Hiền pháp năm 1980 có hiệu lực, Luật đất đai năm 1987

có hiệu lực cho đền hiện nay Pham vi nghiên cứu tac giã luận văn nghiên cứu

các quy định vé tăng cho tai sản và tăng cho QSDĐ được quy định trong banHiển pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013, Bô luật dân sự năm 2015, các

văn ban hướng dẫn thi hành Luật dat dai năm 2013 va Bộ luật dân sự năm.

2015; Các chế định cia một số ngành luật khác có liên quan như Luật nhà ởnăm 2014; Luat công chứng năm 2014, Luật hôn nhân và gia đình năm 2000;

Luật xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bat đông sản năm 2014 với mục

đích phân tích, so sánh, đối chiều van để luân văn đang nghiên cứu.

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu.

Luận văn được hoàn thành dựa trên nguyên lý của chủ ngiĩa duy vậtbiển chứng va duy vat lịch sử, cơ sỡ phương pháp luôn trong nghiên cứu để

tải là triết học Mác ~ Lê Nin, sự thông nhất giữa lý luận vả thực tiễn, lý luận.

thất nguồn từ thực ly, phan ánh khải quát những van dé của thựcTuân phải đi sấu nghiên cứu khai pha và làm rổ sự phát triển của thưc

phan định hướng, thúc day thực tiễn phát triển đúng hướng Trong khi thực hiện để tai nay tác giả luận văn cũng sử dung một sé phương pháp nghiên cứu như phương pháp hệ thông để tim hiểu quá trình hình thành tặng cho quyền.

sử dung đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam tir bản Hiển pháp năm

1980, Luật dat đai năm 1987 cho đến nay; Phương pháp phân tích, tổng hợp để được sử dụng khi phên tích cơ sở lý luôn va nội dung quy định của pháp

luật vé tăng cho quyền sử dung đất va khải quát những nội dung cơ ban của

từng vấn để nghiên cửu của Luận văn Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định của pháp luật về hợp đông tăng cho quyên sử dụng dat ở trong từng thời kỳ gắn lién với Luât đất đai và B6 luật dân sự mã cụ thể la từ

Luật đất đai năm 1987 đến Luật dat đai năm 2013, B6 luật dân sư năm 1905đến Bộ luật dân sự 2015.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Là công hình nghiên cứu khoa hoc kam sáng td va day đủ sâu sắc hơn một cách có h thông lý luận pháp luật vẻ tăng cho QSDB từ đó đưa ra một

số kết luận mang tính khoa học vẻ pháp luật vé ting cho QSDB phản nao đógóp phẩn hoàn thiện vẻ mắt lý luận và thực thí pháp luật về tăng cho QSDĐ.nước ta trong giai đoan hiền nay Lun văn nghiên cứu các quy định pháp luậtthực định từ luật chung, luật chuyên ngành va luật có liên quan khác vẻ giao

dich tăng cho QSDĐ , tăng cho tài sản từ đó nhận ra những đặc điểm đặc thù

cơ ban của giao dich tăng cho QSDĐ tại Việt Nam Nhận diện được những

thất cập, chưa thống nhất của một số quy định của luất nội dung vẻ tăng cho QSDĐ Chi ra một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tặng cho QSDĐ.

Luận văn cũng đưa ra một sé kiến nghỉ giải pháp nhằm góp phẩn giúp cho

việc hướng dẫn thực hiện các quy của luật vẻ tăng cho QSDĐ phủ hợp với

thực tế, việc giải quyết các vụ án liên quan đền chế định hop đồng tăng cho

'QSDĐ được thông nhất va đông bô.

7 Kết cầu của luận văn.

Ngoài pl , Kết luận va Danh mục tải liệu tham khảo thì nội dungchính cia luận văn có kết cầu gém ba chương như sau:

Chương 1: Lý luân pháp luật về tăng cho quyền sử dung đấtChương 2: Thực trạng pháp luật vẻ tăng cho quyên sử dụng đất

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoán thiện pháp luật và bão đảm hiệu quả

của việc thực hiện hợp đông tăng cho quyền sử dung đất theo pháp luật Việt

Nam

(HUONG 1 LÝ LUẬN PHAP LUAT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DUNG BAT

1.1 Khai niệm tài sản

Từ điển Bách khoa Việt Nam năm 2010 định nghĩa vé tai sản như sau: "Tat sẵn là của cải vật chất ding vào nme đích sản xuất hoặc mục dich tiêu img" "Tài sẵn đồng một vai trỏ quan trọng trong quy định của Bộ Luật dân.

sự của Việt Nam, là van để trung tâm của mọi quan hệ zã hội nói chung vaquan hé pháp luật nói riêng Theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 thi

tải sản bao gồm: “1) Tải sản là vật, tiền, gidy tờ có gid và quyén tài sẵn 2)

Tài sẵn bao gém bắt đông sản và động sản Bắt động sản và động sản cô thlà tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai" Căn cứ theo quyđịnh nay thi tai sản được liệt kê va tổn tại ở mốt trong bồn hình thái lẫn lượtlà

hữu được nó thi cũng đồng nghĩa con người không thé tác động, định đoạt và

sử dung được nó, có thể lấy vi dụ như không khí, mặt trăng Bến canh đó,

pháp luật Việt Nam quy định tải sản la "vật" ma không quy định phải là "vật

có thực" Điều này khiến mỡ rộng khát niệm tai sẵn là vật có thé đang tổn tại

ở hiện thực hoặc vật chắc chấn được hình thảnh trong tương lai Theo quan

điểm của tác giả luận văn, vật để trở thành tai sản trong quan hệ pháp luật thì

nó còn phai có khả năng lưu thông dân sự, theo đó nó phải sác đính được giá

“Te điễn Bách koa Việt Nam nim 2010 do Nhà xuất băn Tử Didn Bich Khos, Ha Nội matin,

trang 127

trị trao déi của minh, được khai thác va sử dụng để đáp ứng nhu cầu vật chất

và tinh than cũa con người.

- Tai sản là tiên Tiên theo kinh tế chính tri học là vật ngang giá chung

được str dụng lam thước đo giá trị của các loại tai sản khác, Một tài sin đượccoi là tiên khi nó được Nha nước thừa nhận có giá trì và cho phép lưu hảnh

trên thức tế Tiển dung để trao đổi lấy hang hóa va dịch vụ nhằm thỏa mãn bản than va mang tính dễ thu nhân (ngiĩa là mọi người déu sn sảng chấp nhận sử dung) Tién khác với các loại vật là tai sản khác ở một số đặc did như sau: Đối với vat, con người có thé trực tiếp khai thác, sử dụng vả hưởng.

các lợi ích từ chính vật đó như dùng xe để di lại, ding quan áo để mặc con

con người không thể khai thác công dụng trực tiếp từ chính banthân tiên mã chỉ có thé sử dụng gián tiếp thông qua việc thanh toán, trao đổiđối với ti

Bên canh đó, tiên còn có tác dụng tích lũy tai sẵn và là công cụ giúp định gia,

đo lường các loại tai sản khác Vật có thể do nhiều chủ thể khác nhau tao ra nhưng tién chi do Nha nước độc quyển phát hảnh, thuộc vé quyền chủ quyền của mỗi quốc gia Vật được xác định bằng don vị đo lường số lượng còn tiên

ngoài số lượng côn được xác định thông qua mệnh giá Chủ sé hữu vật có

toàn quyên tiêu hủy, thay đổi vẻ hình dang, chức năng, cãi tiền vật thuộc sỡ ‘itu của mình nhưng đổi với tién thì không,

- Tài sản là giấy tờ có giá Giấy từ có giá được hiểu lá những loại giấy tờ tị giá được bang tiên va có thể chuyển giao được trong giao dich dân sự, Giấy tờ có giá hiên nay tôn tại đưới nhiều dang khác nhau như séc, cổ phiết

‘wai phiền, héi phiéu Cẩn lưu y thứ nhất là, các loại giấy tờ sắc nhận quyền.sở hữu, quyển sử dung đối với tai sin như giấy chứng nhân quyên sử dụng đt

‘va tài sản gắn liên với đắt, giấy đăng ký xe không phải la giấy tử có giá Thứ ‘hai, về nội dung, giấy từ có giá xác nhận quyển tải sản của một chủ thé xác.

định va quyền này được pháp luật ghi nhân va bão hộ, thứ ba, bản than giấy

tờ có giá có tính thanh khoản và lả công cụ có thể chuyển nhương trực tiếp

quyển tải sản từ chủ thé nay sang chủ thé khác Đây là thuộc tính phân biệt

các loại giây tờ ghí nhên quyền tai sản khác với giấy tờ có giả.

- Tài sản la quyển tai sản Được quy đính trong Bộ luật dân sự năm2015 tại Diéu 115 như sau: "Quyển tai sản là quyên tri gia được bằng tiên,

‘bao gồm quyén tải sản đổi với đối tương quyển sỡ hữu trí tu, quyền sử dung đất và các quyên tai sản khác” Theo đó, quyển tai sản để trở than tài sản phải trị giá được bằng tiên vả có thể được chuyển giao trong giao dich dan sự Quyền tải sản & đây là các quyền của chủ thể hay các hành vi được phép của chủ thể được xác định trong quan hệ pháp luật nhất định va được pháp luật

ghi nhên và bảo vê Theo đó, chủ thể có quyển tải sin được thực hiện các

hành vi nhất định và việc được phép thực hiện các hành vi nảy được phép chuyển nhượng và được định giá được thành tiền.

Tom lai, tải sản la quyền sử dung dat, một loại tai sản được biểu hiện đưới đang "Quyển" được pháp luật Việt Nam bảo hộ, được trị giá thành tién vả hoàn toan có quyền được chuyển giao trong giao lưu dân sự, thương mai; được quyền định đoạt quyển tai sin nảy theo ý chí va mục dich của người có.

quyền tải sẵn, trong đó, tăng cho quyển sit dụng đất ở cũng 1a một phương

thức chuyển giao tai sin được biểu hiện đưới dạng "quyền tải sẵn"

1.2 Khái niệm tặng cho tài sản.

TCTS la loại hợp đông thông dung và phổ biển ở Việt Nam cũng như trên thể giới Do đó, khái niêm về HĐTCTS đã được luật hoá trung rất nhiều

BLDS trên thể giới cũng như được để cập trong nhiễu công trinh khoa học

pháp lý Tác giả Trần Thi Minh? trong luận văn của minh định nghĩa: " Tăng

cho tài sẵn là một quan lê tăng cho được hình thành từ sự thoả thuận giữa

các bên dé thod mãn các niu câu về sản xuất, kinh doanh hoặc các niu cầu về sinh hoạt hằng ngày” Do các loại giây tờ nảy chỉ là công cụ để Nha nước.

ghi nhân quyển sở hữu đổi với tai san nhằm quản lý va bảo đảm quyển củaTrần Thị Minh, Luin vin lop ding ting Cho quyin sử img đt — Mớt vẫ để ý hàn vì tạ tổn”,

chủ sở hữu, không nhằm mục đích thanh khoản Vi vay, ban thận các loạigiấy tử này không trị giá được bằng tiên, việc đơn thuần chuyển giao các loại

giây từ này mà không thực hiện đăng ký sé không lâm phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu đổi với tải sản nó ghỉ nhận Qua đó có thé thay, một sô thuộc tính để phân biệt giấy tờ có giá với các loại tai sản khác bao gém: Thứ

nhất, vé mất hình thức, giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình.

thức, thoả thuân vẻ tăng cho tài sản” Định nghĩa đã lý giải TCTS dưới góc đồ là một quan hệ pháp luật din sự va dưới góc độ lả một chế định pháp luật ‘Voi cách tiếp cận tăng cho là một quan hệ pháp luật, định nghĩa trên đã làm.

sảng tö được cơ sở hình thành TCTS lả thông qua sự thoả thuân Còn vớinhận đính "tăng cho để thoã mãn các nhu cẩu về sản xuất, kinh doanh hoặc.

các nhu câu về sinh hoạt hang ngày” thi tác giả luôn văn lại có quan điểm

khác Bai 1é, mỗi bên trong TCTS có mục dich khác nhau khi zác lâp TCTS.

Mục dich của bên tăng cho hướng tới không nhằm thoả mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hay các nhu cầu về sinh hoạt hang ngày ma mục dich 1a nhằm chuyển giao tải sản va chuyển quyền sở hữu đối với tai sản của họ cho ‘bén được tặng cho Trên cơ sở kế thừa các điểm hợp lý được zây đựng trong định ngiữa trên, theo quan điểm của tác giã luân văn khi tiép cân tăng cho là một quan hệ pháp luật thi cén làm sáng tõ hơn các yếu tổ đặc trưng liên quan đến chủ thể, khách thể vả nội dung của quan hệ cứng như ban chat không có.

đến bù của loại quan hệ này Cũng đưa ra định nghĩa về TCTS, tác giãNguyễn Văn Hiển nhân dink Tăng cho tài sản la sự thoả thuận của các bêntheo đúng quy định của pháp luật về tặng cho tài sản, theo đó bên tăng cho

giao tài sin của mình vả chuyển quyển sỡ hữu cho bên được tăng cho ma không yêu cầu dén bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận” Về cơ bản, định.

nghĩa nay được xây dựng theo quy đính tại Điều 465 BLDS năm 2005 vathêm cum từ "theo đúng quy định của pháp luật về tăng cho tài sin” Tác giả

Nguyễn Văn Hiển muốn nhân mạnh đến sự tuân thủ pháp luật của bên tăng.

cho va bên được tăng cho khi sác lập, thực hiện TCTS, Đây là yéu tổ bảo đămcho pháp luật được thực thí nghiêm chỉnh va đúng đắn trên thực tế Tuynhiên, tác giã luận văn lại tiếp cân TCTS đưới một cách nhìn khác, dù bêntặng cho và bên được tăng cho không tuân thủ theo đúng quy định của pháp

luật thi bin chất giao dich các bên xác lập vấn là TCTS Như bên tăng cho va

‘bén được tăng xác lập không đúng với hinh thức của TCTS hay ý chi của các

‘bén không tự nguyên khi xc lập TCTS không lam thay đổi bản chất của giao dịch là TCTS Thậm chí, trong những trường hop nay, TCTS vẫn có hiểu lực

thi hanh đổi với cả bên ting cho va bên được tăng cho Ví dụ: Trong lúc say

rượu, A tăng cho B 20 triệu đông Sau khi tỉnh rượu, A không yêu câu toa án.

tuyến bổ HĐTC A đã xác lập thực hiện với B là vô hiệu Do vay, tăng cho

nay vấn có hiệu lực mặc di không thod mén diy đủ các điều kiện có hiệu lực

theo quy định tại Điêu 117 BLDS năm 2015 hay trường hợp cha me tăng chonhà dat cho con cái, giao dich đã được lập văn bản nhưng chưa công chứng,

chứng thực nhưng nêu các bên hoặc một trong hai bến đã thực hiện được tối

thiểu 2/3 nghĩa vụ thì TCTS được công nhân (Điểu 129 BLDS năm 2015).

Ngoái ra, TCTS còn được định nghĩa “la sự thể hiện ý chi, sự tư nguyện, tự do théa thuận trong khuôn khổ quy định pháp luật của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyển sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng tai sản của

‘minh theo quy định của pháp luật cho bên được tăng cho ma không yêu cầu.dén bù, còn bên được tăng cho ding ý nhận” Cũng giống như định ngiĩa ở

trên, định nghĩa nảy khẳng định hợp đồng tăng cho tai sản phải theo quy định của pháp luật ~ Đây là van để ma tác giã luận văn có gic nhìn khác và đã

được tinh bay ỡ trên Bên cạnh đó, đây la đính nghĩa duy nhất ghi nhận “bên

tặng cho chuyển giao quyển sở hữu hoặc chuyển quyển sử dụng tai sản của

minh cho bên được tăng cho” Nội dung nay gây ra rat nhiễu băn khoăn chotác giả luân văn Theo các thuật ngữ được dùng trong định nghĩa trên, tăng

cho lả “chuyển giao quyên sở hữu” hoặc “chuyển quyên sử dung” đối với tai

sản Tuy vay, TCTS luôn lé hop ding chuyển giao quyển sở hữu tải sin đổi với mọi loại tai sin nói chung gém vật, tiền, giây từ có giá và quyền tai sản mà không phải là chuyển giao quyên sử dung tải sản Trường hợp tăng cho quyến tài sản như quyển sử dụng đất thi mục đích của hợp đồng chính là chuyển quyên sở hữu đổi với QSDĐ từ bên tăng cho sang cho bên được tăng cho Để dua ra được khi niệm day đỏ, hoàn thiện về TCTS, trước hết, cần

phải nghiên cứu bản chất của hop đồng Hop đồng là sự thoả thuân giữa các

'oên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385

BLDS năm 2015) Tăng cho là một trong các loại hợp đẳng nên phải theo lý

thuyết về sự hình thành hợp đồng, cụ thể, TCTS 1a sự thoả thuận, thông nhất ¥ chí của bên tăng cho và bên được tăng cho tải sẵn Nếu thiểu di

thuận" thi không thể hình thành được TCTS, Điểu nảy cũng thể hiện rat rõ trong định nghĩa về TCTS được ghi nhận tại Điển 457 BLDS năm 2015:

“Hop đồng tăng cho là sư thoả thuận giữa các bén ” và ngay trong định

nghĩa cũng đã đưa ra điều kiện về ý chi của bên được tăng cho “đồng ý nhân tải sin” Trên cơ sở kế thừa các định nghĩa vẻ TCTS đã được các nhà khoa

học xây dựng trước đó va cùng với sư phân tích, bình luận ở trên, tắc giã luân.văn đưa ra định nghĩa về TCTS như sau " Tăng cho tai sin Ja sự thoả thuận.giữa bên tăng cho và bên được tăng cho, theo đó khi còn sông, bên tặng cho

giao tài sin của mình va chuyển quyển sở hữu cho bên được tăng cho ma không yêu cầu dén bù, còn bên được tăng cho nhận chuyển giao tai sản Hop đẳng tăng cho có thể kèm điều kiện tăng cho hoặc không” Đôi chiếu theo các yếu tô cần được sử dụng khi xây dựng định nghĩa về TCTS thi định nghĩa TCTS được quy định tại Điều 457 BLDS năm 2015 đã phản ánh va thể hiện

được các nội dung cơ bản trên của loại hợp đồng này." Tăng cho tải sin la sựthoả thuin giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sin của mình và

chuyển quyển sở hữu cho bên được tăng cho ma không yêu câu dén bù, bên

được tăng cho đông ý nhận” So sánh giữa đính nghĩa tác giả luận văn sây

dựng và định nghĩa về TCTS được quy đính trong BLDS năm 2015 thì tac gialuận văn đã lược bd cụm “bên được ting cho đồng ý nhận” Bởi lế, theo như

phân tích ở trên, hợp đồng tăng cho có thể được hình thành từ sự dé xuất của

‘bén tăng cho hoặc của chính bên được tăng cho Trường hop bên tăng cho đưa

ra để xuất tăng cho thi can có sự dong ý của bên được tăng cho Ngược lại, nến bên được tăng cho để nghĩ một chủ thé tăng tai sản cho ho thì cén sự ding ý của người đó Nếu vay, định nghĩa đang được ghỉ nhận trong BLDS nam 2015 đang chỉ hướng tới trường hợp bên tăng cho đưa ra để nghỉ tng cho va

"bên được tặng cho đồng ÿ nhận ma chưa bao quát được tinh huồng bên đượctặng cho để zuất bên tăng cho tăng tai sản cho mình

Chai niệm va đặc điểm của quyền sử dụng dat

Trước khi Hiển pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt

Nam, Khải niêm “quyên sử dụng đất" chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất dai mà là khái niệm "quyền.

sở hữu" được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ hop thứ 7, Quốc hội khoá VI

đã thông qua Hiển pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đổi với đất

dai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ công hữu đưới tên gọi “sé hữutoán dân” Trên cơ sé đỏ, Ludt Bat dai năm 1987 được ban hành và khái niêm.“quyển sử dụng đất" chính thức được sử dụng, Từ đó cho đến nay, ai quanhiễu lẫn thay thé Hiến pháp và Luật Dat đai, chế đô sở hữu toàn din vé dat

dai tiếp tục được duy trì va khái niệm "quyền sử dụng đất” vẫn được sử dung Được ra đời trong bồi cảnh như vậy nên "quyển sử dụng đất” lả một sự sáng

tạo pháp lý nhằm thực hiện sé hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như

1ä một công cụ pháp ly để giúp Nha nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của minh Tw điển Luật học của Viên Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp do ‘Nba xuất ban từ điển bách khoa va Nha xuất bản tư pháp xuất bản năm 2006

định nghĩa: "Quyển sử đụng đất là quyển của các chủ thé được khai thác côngdụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho

thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thé khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng dat} Nội dung của khái niệm nảy xác đã định rõ

được nguồn géc sử dung đất, sác định được quan hệ giữa Nhà nước với người

sử dụng đất, xác định được quyền khai thác lợi ích tử đất của người sử dung đất Quyển sử dung đắt 1a bộ phận câu thành của quyền sở hữu dat dai Thông.

qua việc Nha nước được độc quyển trong giao giao dat, cho thuê đất, định giá

đất, thu hdi đất Nha nước trao cho người sử dung dat thực hiện trong thời han thuê đất, nhận giao đất những quyền vả nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biết theo loại đất, theo đổi tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao dat Đây là quan điểm của Tiên si Lê Xuân Bá Quan điểm nảy chỉ ra.

quyền sử dung đất là một quyển phái sinh từ quyển sở hữu đất đai, nó xác

định quyền năng của chủ sỡ hữu đại điện va phân 16 quyển han của từng loại chủ thể sử đụng dat Theo đó chỉ co nha nước mới là người dai diện chủ sở.

hữu về đất đai một cách toản ven va đúng nghĩa Nhà nước thực hiện quyển.dai điện chủ sở hữu đất đai thông qua việc quyết định giao đất, cho thuê

định giá đất, thu hôi đất đối với người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao dat,

cho thuê đất, định giá đất, thu hồi dat của nha nước đổi với người có nh cầusử dung đất là có thời hạn theo từng loại đất và đổi tương sử dụng dat Với

các quan điểm trên thì quyển sử dụng đất được nhìn nhận ở hai góc độ đó là

góc độ vé kinh tế và gúc độ vẻ pháp lý Nhìn ở góc đô về pháp lý thi quyền sit

dung dat là thuộc về nha nước, các quyền năng ma nha nước thông qua cing

cu pháp lý để quy định, công nhân cho chủ thể sử dụng đất được hưởng, được.thực hiện trong quá trình sử dụng đất Còn nhìn & góc đô vẻ kinh tế thì quyền

sử dung đất là quyển khai thác các lợi ích kinh tế từ đất của các chủ thể sit dung đất hợp pháp Quan điểm về quyền sở hữu va quyền sử dung đất tiếp tục

ie điễn Laật oc của Viên Khoa học pháp lý - Bộ te nháp do Nhà xuất bin te điẳnách khoa rà

(Nha xuất băn te nhập matin năm 2006

được khẳng định tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngảy 31/10/2012 của Hội nghị lân thứ 6 Ban chap hanh Trung ương Đảng khóa XI vẻ tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về dat đai trong thời kỳ day manh toàn diện công cuộc đổi moi,

tạo nên tăng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thảnh nước công nghiệp theo

hướng hiện đại Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là "một loại tai sản và

hàng hoa đặc biết, nhưng không phải la quyển sỡ hữu” Nhìn từ phương diện

kinh tế thì một hang hoá thông thường bao giờ cứng có giá trị và giá trị sử

dụng, trong đỏ giá tri của hang hoa được xác định bằng lao đông kết tỉnh

trong hang hoá (lao đông hao phí phải bé ra để tạo ra sin phẩm), nhưng gia trị

của quyền sử dung đất không được xác định thông qua quy luật thông thường,không có hao phi lao động nảo được bỏ ra dé hình thành nên đất (chỉ có lao

động bö ra để cải tao, tu bổ đất) Mặt khác đối tượng của quyên sử dụng đất là.

đất dai, một tai sẵn thuộc quyển sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chi sỡ

hữu quản lý, Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu

được toan quyển định đoạt, quyền sử dung đất là loại hang hoá ma sự tén tại

phụ thuộc rất nhiều vao ý chí của Nha nước (quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định thu hồi đắt ) Qua đó, chúng ta có thể nhận thây tính chat đặc tiệt của loại hang hoá “quyển sử đụng đất” trên thị trường, cũng như để

quyền sử dung đắt phát huy được vai trò 1a một loại hang hoa đặc biệt trên thitrường thì Nhà nước phải sác lập cơ chế quản lý hữu hiệu, phủ hợp nhằm.trước hết là tôn trong quyển của người có tải sin là quyển sử dụng đất đãđược Nhà nước sác lap và công nhận hợp pháp, theo đó, họ được quyền chủđộng vả linh hoạt trong việc khai thác, sử dụng vả định đoạt tải sẵn ấy theo ý

chi, nguyên vọng vả mong muốn của minh; cơ chế pháp lý ấy phải hướng tới "mục đích tôn trọng va bao vệ quyển tai sản cho người có quyền sử dung đất Mũi sự can thiệp sâu, cắm đoán hay tao ra những rao căn pháp lý để gây khó

khăn, căn trở cho việc khai thác, sử dung và thực hiển các giao dich về quyền.

tải sin nảy cũng déu dẫn đến nguy cơ sâm phạm tới quyền tài sin của người

có quyển sử dụng đất Tuy nhiên, như trên đã phân tích, cơ sở phát sinh và

nguén gốc để xác lập cho người có quyền tải sẵn nay lả Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại điện đôi với đất đai nên ý chí va mong muén của Nha nước uôn hướngtới sự chỉ phối, kiểm soát đổi với các hành vi sit dụng tải sẵn nay Sự quan ly và kiểm soát đó một mặt thể hiện quyền lực của Nha nước vừa với.

chức năng quan lý moi mặt đời sống kinh tế, 28 hội, vừa với chức năng daiđiện chủ sở hữu, song mặt khác còn với mong muốn định hướng, "kiến tạo"cho quyền sử dung đất ấy được khai thác, sử dụng có hiệu qua trên cơ sỡ quỹđạo chung thống nhất, hải hòa lợi ích của Nha nước, người có tải sản la quyển.

sử dung đất va cao hơn là lợi ich chung của x8 hội Ở một khía canh khác, sự

quản lý va kiểm soát của Nha nước cn giúp cho các giao địch về quyển sitdung đất được bảo dim thực thi mốt cách hợp pháp, ngăn ngửa việc lợi dung

sự mỡ rông của pháp luật về quyển tai sẵn, quyển tự do kinh doanh để thực hiện những mưu đổ bat hợp pháp, từ lợi cá nhân làm ảnh hưởng tới quyền vả lợi ich hợp pháp của các chủ thể khác Có thể nhận thấy ring thông qua mỗi quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hô gia định, cá nhân sử dung đặc biệt là từ cách thức xử l của pháp luật khi quy định vẻ các quyển của

người không phải là chi sỡ hữu đổi với tải săn, trong đó có quyển sử dụng đắtvà phương thức bão vệ các quyền đổi với tải sản của người không phải la chủ

sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tai sin, có thể nhận thay rõ bản chất của quyền sử dụng đất của người sử dụng đắt như sau: Quyên sử dung đất là quyền tai sin thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đính, cả nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, công nhận quyển sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển hoặc từ các giao dịch nhân chuyển quyển sử dụng đất Việc chiém hữu, sử dụng, đính đoạt quyền sử

dụng đất phải tuân thủ các diéu kiên, thũ tục do pháp luật quy định Nhân điển.

được bản chất của quyền sir dụng đất tổn tai trong chế định sỡ hữu toàn dân

về đất đai mi Nhà nước đóng vai trở là chủ sở hữu đại điện có ý nghĩa vô

củng quan trọng, là cơ sở tiễn dé quan trong trong việc nghiên cứu và đánh giá về giới han của quyền tai sản là quyền sử dung đất của người có quyển tài sản trong các giao lưu dân su, kinh tế trong đời sống xã hôi Đông thời, đó cũng là cơ sở để nghiên cứu giới hạn của sư chỉ phổi vả kiểm soát của Nha

nước với tư cảch là đại diện chủ sở hữu đổi với tai sin là đất đai quyền tải sản.

Ja quyển sử dụng đất của các tổ chức, ca nhân khi ho thực hiện các quyên đổi

với tải sin của mình Tặng cho quyển sử dung

pháp đối với tai sản này cũng l quyển vô cùng ý nghĩa ỡ cả phương điện kinh

đổi với người có quyền hop

tế va văn hóa, quyển nay đã va đang được thực hiện vô cùng rộng rãi trong.

đối sông dân sự hiện nay.

Chai niệm, đặc điểm của tặng cho quyền sử dung đất.

Pháp luật hiện hành không có khái niệm vẻ ting cho QSDB, cảng

không có khái niệm cụ thé vẻ tăng cho QSDĐ Nội ham của tăng cho QSDB chi được dé cập trong Giáo trình Luật Dat đai của Trường Dai học Luật Hà nội, theo đó “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chat cũng chỉ lả một dang đặc tiệt của chuyển nhượng quyển sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng nay

có giá tri thanh toán bằng không" Sỡ di, giáo tình nêu trên cho rằng, tăng

cho QSDĐ 1a một dang đặc biệt cia quan hé chuyển nhượng QSDĐ bởi nêu xét về hanh vi thi chuyển nhượng hay tăng cho QSDĐ cứng déu 1a sự chuyển.

giao QSDĐ từ người có QSDĐ hop pháp sang cho người khác và hệ quả pháp

lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đền la: Chim dứt QSDĐ của người chuyển giao vả zác lập QSDĐ cho chủ thể mới la chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép Tuy nhiên, tinh khác biệt của hai phương thức giao dich nay thể hiện @ chỗ: trong quan hệ chuyển nhượng thi sự chuyển giao đó có dén bủ một khoản lợi ích vật chất trên cơ sử thỏa thuận của các bên va tủy thuộc vào thi trưởng về quyển sit dung đất tai thời điểm chuyển nhượng ma giá trị dén bù đó cao hay thấp Trong khi đó, trong quan hệ tăng cho, việc chuyển giao đó không được biểu.

‘hién bang bat kỷ một giá trị vat chất nao, ma chi là sự tự nguyện của người có QSDB trao QSDĐ đó cho một người khác ma ho mong muốn và được chủ thể nay chap nhận Bởi vậy, quan hệ tặng cho QSDĐ diễn ra cũng không phụ thuộc và chỉ phối bởi tình hình thị trường QSĐĐ diễn ra như thể nào tại thời điểm thực hiện quyển nay Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao địch chuyển quyển sử dụng đất: chuyển nhượng và tặng cho Dưới góc đô pháp luật dat dai, tăng cho quyền sử dụng la các quy phạm pháp luật của Nha

nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tăng cho phát sinh trong quá trình.

địch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau Bo la các quy định

vẻ điều kiện, nội dung, hình thức của hợp ding tăng cho quyển sử dung đấtgiữa bên tăng cho va bên được tăng cho Theo đó, tăng cho quyên sử dung đất

được hiểu là một quyền tải sản trong giao lưu dan sự, kinh tế của thị trường,

bất động sản Đây là quyển tài sản được Nha nước - đại điển chủ sỡ hữu —cho phép, thửa nhận và bảo vê Dưới góc dé pháp luật dân sự, tăng cho quyển.

sử dung đất là một giao dich dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tăng cho quyển sử dung đất dé làm phat sinh các quyển và nghĩa vụ dén sự nhất định nhằm théa mấn các nhu cầu sử dụng đất Su théa thuận về việc tăng cho quyền sử dụng đất nay 1a sự thong nhất ý chí giữa bên tăng cho và bên được tặng cho Theo đó, bên tăng cho chuyển giao quyền sử

dụng đất của mình cho bên được tăng cho ma không yêu câu bên được tăng

cho trả cho minh bất kỷ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyển sử dung đất ma bên kia cho tăng Khi hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực sé lam phát sinh quyên va nghĩa vụ của các bên trong

việc tăng cho Như vậy, hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đắt không chỉ là sự

thöa thuên để địch chuyển quyền sử dung dat từ bên ting cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thöa thuận dé làm phat sinh hay chấm dit các quyển ‘va nghĩa vụ của mỗi bên Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, có thể hiểu

khái niềm tăng cho quyên sử đụng đất là sự thöa thuận lâm phát sinh quyển và

ngiữa vụ dân sw theo hợp đồng tăng cho quyên sử dụng dat giữa bên tăng cho và bến được tăng cho Nếu tăng cho quyền sit dung đất dưới góc độ dân sự

hướng tới việc định nghĩa nó như một quan hệ tng cho tai sản hình thành từsu thöa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu câu sử dung đất thì tăng choquyền sử dụng dưới gúc đô pháp luật đắt dai lả sư quy đính và yên câu củaNha nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tăng cho đốt vớiquyền sử dung đất Theo đó, chỉ khi người sử dụng đất thực hiện ding cácquy đính của pháp luật thi việc tặng cho quyển sử dụng đất mới được Nhanước thừa nhân và hop đồng ting cho quyển sử dụng đất mới có hiệu lực,quyển và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuôn mới được pháp luật côngnhận và bao vê Pháp luật Việt Nam đã đưa ra khái niệm hop đồng tăng choquyền sử dụng đất tai Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: “Hop dngtăng cho quyển sử dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó bên tăng

cho giao quyển str dụng dat cho bên được tăng cho mà không yêu cầu dén bi,

con bên được tăng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này va phápuất về đất đai” Khai niệm nay đã nêu được một số nét đặc trưng của ting cho

quyền sử đụng đất nhưng vẫn chưa thể hiện được tính đặc thù đưới góc độ của t dai Theo đó, tăng cho quyển sử dụng đất không chỉ là sự théa thuận chuyển giao quyển sở hữu đối với quyển sử dụng đất đơn thuần giữa

pháp luật

‘bén tặng cho và bên được tăng cho theo đúng yêu cẩu của pháp luật về dân sự

và đất đai ma nó còn là công cụ pháp lý thể hiện quyền của chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) trao quyên cho các chủ thé sử dung đất được quyền dịch chuyển.

quyền sử dụng đất (mét trong các quyền của chủ sở hữu đất đai) nhằm đápting các nhủ cầu khai thác và sử dụng đất dai QSDĐ Z cũng là một trong các

loại QSDĐ được Nha nước trao cho các chủ thể sử dụng đất va theo đó, người được trao QSDĐ được hưởng quyển va thực hiện các ngiấa vu tuân theo pháp

luật và ý chí của người có quyên sỡ hữu là Nhà nước Quy định của pháp luậthiện hành không có bat kỳ quy định nao riêng cho tăng cho QSDĐ ở ma

chúng được thực hiện trên cơ sỡ các quy định chung của pháp luật dân sự vềtặng cho tải sản, ting cho bất đông sẵn va các quy định về tăng cho QSDĐ nóichung trong pháp luật dat đai Tuy nhiên, như đã dé cập, QSDĐ có những đặc.

điểm khác biệt so với các tai sản khác về nguồn gốc hình thành, vẻ các tai sẵn

khác không phải lả QSDĐ nhưng luôn luôn phải được xem ét và đặt ra khithực hiện các QSDĐ ở như: nhà ở, công trình xây dưng, vườn cây và các tải

sản khác được hình thành trên đất ở với tính cách là một khối thống nhất không thé phân chia, không thể tách rời, hoặc trên thực tế có thể phân chia

hoặc tách rời nhưng chúng lại mắt hoặc giảm di tính năng va gia trị sử dung

Mất khác, QSDĐ có thể thuộc quyển sử hữu và sử dung hợp pháp, duy nhất của một chủ thể, song cũng có thé lại bao gồm nhiều chủ thể Vi vay, nghiên cứu tặng cho QSDĐ ngoải việc phải tuên thủ cụ thể các quy đính của pháp

Tuật dân sự, pháp luật dat đai vẻ tặng cho tài sin, tăng cho quyền sử dung đất

nói chung, còn phải xuất phát tử tính chất và đặc điểm riêng có của QSDĐ nói

tiếngquan tâm va chú trọng khi thiết lập vả thực hiện giao dich một cáchhợp pháp, bao về quyền vả lợi ích hợp pháp của các bên, của các chủ thể kháccó liên quan va vì trật tự chung của Nhà nước và toàn zã hội Từ quy định vềhợp đồng tăng cho QSDĐ được quy định trong Độ luật dân sự năm 2005, căn.

cứ vào tính năng sử dụng của từng loại đất theo quy định của nha nước có thể

định ngiấa * tăng cho quyển str dụng đất là sự thöa thuên giữa các bén, theođó bên tăng cho giao quyển sử dụng at của mình cho bên được tăng cho ma

không yêu cầu đền bù, còn bên được tăng cho đồng ý nhân tuân theo các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự vả pháp luật khác có liên quan"

'Với những đặc tính đặc biết cia tai sản lả QSDD , tăng cho QSDĐ có một sốđặc tính sau đây cần lưu ý:

- Những giao dich tăng cho QSDĐ được thiếp lập hợp pháp, tuân thủđây đủ các quy đính của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác

có liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tăng cho khác nhau: đó là,

tặng cho QSDD thông thưởng va tăng cho QSDĐ có điều kiện Tặng cho

QSDB thông thường được thực hiện trong trường hợp bến tăng cho va bênnhận tăng cho đáp ứng di điều kiện chung của pháp luật dat dai vẻ điều kiệnchuyển quyền sử dung đất nói chung và vẻ ting cho quyển sử dụng đất nóiriêng, về hình thức và hiệu lực của hợp đẳng tăng cho quyển sử dung quyđịnh trong Luật Dat dai, B ô luật Dân sự va pháp luật khác có liên quan thiquan hệ ting cho QSDĐ là quan hệ hợp pháp, được pháp luật thừa nhân vàbảo vệ Tăng cho QSDĐ thông thường cũng được nhìn nhận ở trường hợptặng cho QSDĐ được xác lập, thực hiện giữa các bên nhưng trong nội dung

của tặng cho không có bat ky điều khoản nao quy định vé bên được nhận tang

cho phải đến bù hoặc phải thực hiện bat kỳ một nghĩa vu nào Tặng choQSDD có điều kiện: được thực hiện trong trường hợp mà ban thân người cóQSDP hop pháp với từ cách là người tăng cho va cả người được tăng chophải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngất của pháp luật Đỏ la QSDD được quy

hoạch nằm trong các dia bản, khu vực được Nha nước bao vệ nghiêm ngặt

như: trong phân khu bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hay người nhân.

tặng cho là những chủ thé ma theo pháp luật hiện hảnh đang bị hạn chế về

QSDD , quyền sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam đính cư ỡnước ngoái, cá nhân người nước ngoài sở hữu nba 6 gin liên với QSDĐ ở tạiViet Nam Tăng cho QSDĐ có điều kiện còn đất ra trong trường hợp: QSDBkhi đang thuộc quyển sử dung hợp pháp người tăng cho thi chúng la QSDĐ ,

song một số chủ thể nhân tăng cho đặc biết như Nhà nước, công đồng dân cư thì liêu các chủ thể nay sau khi nhận tặng cho có bắt buộc phai sử dụng đất ‘vao mục đích để ở hay không? Thực tế cho thấy, việc giữ nguyên mục dich 1a

QSDD sau khi nhân ting cho đối với chủ thể như Nhả nước, công ding din

cư là không phủ hợp với tính chất, đặc điểm và mục đích sử dung của chủ thể

nay Tặng cho QSDĐ có điều kiện còn đặt ra trong trường hợp trong nội dungcủa tăng cho QSDĐ có điều khoăn quy định yêu cầu bên được nhận tăng cho

phải đến bù hoặc phải thực hiến một số nghĩa vụ nhất định vả bên nhận tăngcho đồng ý thực hiện nghia vụ này.

- Đối tượng tăng cho không chỉ la QSDĐ ma có cả tải sản trên đất Cn

ưu ý vẻ cơ sở pháp lý xác lập đối với tài sẵn trên đất đó ở một sổ vẫn để như.QSDD và tải sản trên đất như nba ỡ, công trình xây dựng có được xác lap

đẳng thời cing mốt thời điểm hay tách rời? QSDĐ va nhà, công trình xây

dựng có đẳng thời cing thuộc sở hữu va sử dung hợp pháp của bên tặng cho

hay thuộc của nhiều chủ thể Điểu nảy có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc zác định tinh hợp pháp của chủ thé tăng cho va xác định cụ thể đối

tượng tăng cho trong hợp đồng tăng cho QSDĐ.

- Chủ thể tăng cho không chi là chủ thể duy nhất có QSDĐ ma thuộc thiền sử dong cửi nhật thũ thể khác, Ve nguyên tốc: dẫu Độc các đồng sỹ:

hữu déu đồng ý ting cho QSDĐ đó thì không có van để gì phải bản cấi, tuy

nhiên, van dé sẽ trở nên phức tap hơn nêu một hoặc một số chủ thé có quyền.

hop pháp đối với QSDD ở đó không đỏng ý, tán thảnh việc tăng cho QSDĐ.đó thi van để tặng cho sẽ trở nên phức tap hơn Đặc biết, QSDĐ la tải sin

chung hợp nhất của nhiều chủ thể ma QSDĐ đó lại không thể phân chia (QSDD là nơi ở duy nhất của tat cả các chủ thé) thì việc tăng cho của một với tải sản đó cho người khác rất có thể sẽ ảnh hưởng tới quyển và lợi ích của các chi thể có QSDĐ còn lại nhất là người được tăng cho lại không hé có mối quan h hôn nhân, huyết thông, nuôi

dưỡng hay than thích thi việc sau khi nhận tăng cho ho cùng chung sống với

các chủ thể khác cỏ QSDĐ đỏ là van dé không đơn giản và dé dàng Vì vay,

vấn dé này cân phải được lãm sảng t8 trong quá trình thực thí tăng cho QSDB

trên thực tế Đặc tính riêng có của tăng cho QSDĐ cũng có thé được nhận.

điện rõ nét hon khi chúng ta nghiên cứu trong mỗi quan hệ so sinh với thừakế QSDP theo di chúc Tăng cho QSDĐ hay thừa kế QSDĐ theo di chúc đều

Ja một dạng chuyển quyển sử dung đất từ chủ thé nảy sang chủ thể khác

hoặc một số thành viên

không có đền bù Người chuyển quyền không đòi hoi người nhận quyền phải

thanh toán cho minh một lượng giá tr tiễn tương đương với gid trì tài sản

chuyển giao Tuy nhiên, sự chuyển quyển trong quan hệ tặng cho quyển sử dung đất được hình thành, thực hiện va châm dứt trên cơ sở quan hệ hợp đồng thể hiện sự tự do ý chí của các bên để giao kết ở bắt ky thời điểm nao Theo đó, việc chuyển giao quyên sở hữu va sử dụng hợp pháp doi với QSDĐ và các tải sin gin liễn với đất ở nếu có sẽ được thực hiện theo sự thương lượng giữa

các bên trong giao dich tăng cho Trong khi đó, di chúc đưởi gúc độ pháp lý là

“sự thể hiện ý chi của cá nhân nhằm chuyển tải sản của minh cho người khác sau khi chết” Theo đó, di chúc chỉ có hiệu lực hay nói cách việc chuyển giao

tải sin chi thực hiện sau khí người lap di chúc chết, bat chấp việc di chúc có

thể được hình thành ở bắt ky thời điểm nào Khoa học pháp lý nêu những đặc điểm của di chúc như sau: “Di chúc là ý chí đơn phương của một bên Di chúc là sự thể hiên ý chi của mốt cả nhân, là hình thức chứa đựng ý chi của bên lap

đã chúc”, "Dĩ chúc là hành vi pháp lý đơn phương của người lập di chúc, dođồ di chúc phải tuân thủ các điểu kiến có hiệu lực của giao dich dân sự nóichung va di chúc nói riêng” ; hoặc “Di chúc lả giao dich pháp lý một bên Dichúc được hình thành bai sự bây tổ ý chi của người lập di chúc, chứ không

phải bi sự gặp gỡ của hai hay nhiễu ÿ chi tại một thời điểm như trong quan

hệ hop đồng Nó là giao dịch pháp lý một bên, theo đó người có tai san quyết

định chuyển giao không có đến bit một phin hoặc toàn bô tải sản của mình

hay nhiễu người khác mà không cân biết đến ý chí của người thụ hưởng việc

chuyển giao dy” Theo các quan điểm nảy, có thé thay giữa tăng cho QSDĐ ‘va thừa kế QSDĐ có một điểm khác biệt như sau: Thời điểm việc chuyển giao QSDD có hiệu lực trong tặng cho là kể tử thời điểm đăng ký và vào số địa chính, còn trong thừa kế theo di chúc là khi người lập di chúc chết, Thừa kế theo di chúc là bảnh vi pháp lý đơn phương nến việc chuyển nhương QSDĐ không cân sự đồng ý của bên nhân di sản, tuy nhiền bến nhận di săn vẫn có

quyển từ chỗi, déng thời người lập di chúc cĩ quyển tự minh sửa đổi, bổ

sung, thay thé di chúc cia minh một cách tự do Trong khi đĩ, tăng cho la sựthưa thuân giữa bên tặng cho vả bên được tăng cho đưới dang hợp đồng Vì

thể, việc chuyển giao QSDĐ chi cĩ hiệu lực khí bên được tăng cho chấp thuận.

đồng ý nhân; đẳng thời người tăng cho khơng được quyển tư ý chỉnh sữa,thay thé, chấm đút hợp déng tăng cho mà khơng cĩ sự déng ý của bên nhân.tặng cho Việc tự ý thực hiện của bên tăng cho mà khơng cĩ sự ding y của‘bén nhận tăng cho sẽ phải chiu các trách nhiệm dân sự theo thỏa thuận tronghợp đồng va theo quy định của pháp luật Xét về điều kiện của đối tương tăng

cho QSDĐ ở 1a đối tượng trong hợp đồng tăng cho với điều kiện tiên quyết là.

đã được cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà vả tải sẵn

gin liên với đất, trong khí đĩ, đối tượng QSDĐ ở trong quan hệ thừa ké cĩ thể đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nha ở và tài sản trên dat, song cũng co thể khơng cĩ loại giấy tờ nảy ma 1a các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật hộc khơng cĩ bat ky loại giấy tờ nào nhưng di diéu kiên để Nhà nước xét cơng nhận QSDĐ.

15 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh tặng cho quyền sử dụng đất.

Cơ cầu pháp luật diéu chỉnh vẻ hợp đồng tăng cho QSDĐ là một tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuộc nhiễu lĩnh vực pháp luật khác nhau, cĩ mỗi liền hệ nồi tai hữu cơ với nhau, rang buộc lẫn nhau và cùng liên thơng diéu chỉnh Cĩ thể khẳng định rằng, da mỗi quy phạm pháp luật thuộc Tĩnh vực pháp luật khác nhau, song khi chúng được áp dụng để điều chỉnh trực.

tiếp hoặc gián tiếp quan hệ tăng cho QSDĐ thi chúng nhiều hoặc ít cĩ mỗi

quan hệ nội tại thống nhất và đan xen với nhau, củng hướng tới việc bảo dam cho giao dich tăng cho QSDĐ éduoc vận hành, bảo dam quyền và lợi ích của

các bên tham gia quan hệ va vi lợi ích chung của nhà nước, của xã hội Tơmlại, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tăng cho QSDĐ cĩ cơ cầu gồm nhữngnội dung cơ bản sau đây:

- Nhóm quy phạm pháp luật diéu chỉnh về chủ thể tham gia zác lập, thực hiên

hop đồng tặng cho QSDB Chủ thể tham gia sác lập, thuc hiện tăng choQSDP bao gồm bên tăng cho và bên nhân tặng cho Đối với bên tăng cho

QSDB : Phải là chủ thể có QSDĐ hợp pháp va chủ thể nảy có mong muốn và nguyện vọng chuyển giao QSDĐ hop pháp của minh cho một chủ thể khác va

chuyển giao cho bén nhân QSDB „ thậm chi ngay cả khi QSDĐ đó chưa được.chuyển giao mà mới đang ở những thỏa thuân ban đầu như thỏa thuận đếtcoc, biển bản thỏa thuân, gầy nhận đặt cọc hay théa thuận nguyên tắc Sự

khác biệt nay nằm ở chỗ: Mục đích bên trong của mối quan hệ nay chỉ thuần.

túy là thực hiện một quyền vé tải sản cho những người thân, có mỗi quan hệđặc biệt ý nghĩa đối với chính bến ting cho hoặc đổi với công đồng, xã hôi,

mà không có mục đích thương mai, kiếm lời Đôi với bên nhận tăng cho QSDD: Lé di nhiên là chủ thé ma được bên tặng cho muốn nhắm tới, an định trước để chuyển giao QSDĐ đó cho mình Chủ thể nay có thé la hộ gia đỉnh,

cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người

nước ngoài nhưng phải đủ điều kiện để được xác lập QSDĐ tại Việt Nam hoặc quyển sở hữu nha ở gắn liên với QSDĐ Như đã dé cập trong phan bản.

chất của tăng cho QSDĐ lả ưng thuận nên ngay cả khi bên tăng cho không cóthất kỹ đôi hôi gi vé lợi ích vật chất đỗi với bén nhân tăng cho song giao dich

này chi có sự chấp thuên va đồng ý của bền nhận tặng cho, Thoat đầu nghe như có vẽ hơi khiên cưỡng, hình thức song nếu nghiên cứu sâu vẻ bản chất

của giao dich tăng cho sẽ nhận diện thấy sự hop lý của quy đính này Theo đó,nhận tăng cho được bên tăng cho nhắm tới chính lả những

người cỏ quan hệ thân thuộc như huyết thông, ho hang thân thích hoặc những

người có môi quan hệ đặc biệt đổi với họ Theo đó, thể hiện sự dong ý, ưng thuận của việc chuyển giao đó phải trên cơ sở tư nguyên, không có bat kỳ sự rang buộc, ép buộc nao để bên nhận tăng cho ho cảm thay được thoi mái và họ zứng đáng được nhén QSDĐ - tai sản có giá trị lớn trong đời sông xã hồi Điều đó sẽ là tiên để để tiếp tục môi quan hệ lâu dai, bền vững vả tot dep của

bên tăng cho va bên nhân tặng cho Tết lý Đạo Phat trong 14 li răn củaPhat đã chỉ rằng "Món ng lớn nhất trong cuộc đời là món nợ tinh căm”, bởithể, ting cho đù không biểu hiện của giá trị vật chất, song lại rang buộc họ ởnhững quan hệ tinh cảm, khiến người được tăng cho phải lệ thuộc vào tìnhcảm, mối quan hệ mà họ không mong muốn thì cũng không phản anh đúng,

bản chất va mục dich của giao dich tăng cho Ở một góc độ khác, việc đồng ý và ưng thuận nhên QSDĐ của bên nhên tăng cho cũng là mét sự kiểm định rõ ràng của chủ thể tặng cho về việc có hay không các chủ đích khác "ẩn phía sau" của việc tăng cho nảy Chẳng han: việc tặng cho của bên tặng cho nhằm gay lòng tin về một môi quan hệ tốt đẹp, tạo tiên dé để lôi kéo, dụ dé thậm chi

là yêu cầu bên nhận tặng cho QSDĐ phải thực hiện những hành đông tráipháp luật.

- Nhóm quy phạm vẻ đổi tương va điều kiện của hợp đồng tăng choQSDD Đối tượng của hop đồng tăng cho QSDĐ là QSDĐ Nhóm quypham nay bao gém các quy định hướng tới việc làm rõ các yêu câu của pháp

luật về từng loại tai sẵn đủ điều kiện để thiết lập quan hệ tặng cho Cụ thể Điều kiện đối với QSDĐ được phép tăng cho lả dat phải có giầy chứng nhân QSDD; đất không có tranh chấp, QSDD không bị kê biến để đảm bảo thi

hành án va trong thời hạn sử dung đất, Diéu kiên đối với nha ở, công trình.

trên dat, tải sản gắn liên với đất ở với tính cách lả một thể thông nhất không thể tách rồi với QSDD , Điều kiện đối với nhả ở gắn liên với đất ở hình thành

trong tương lai Đây là điểu khác biệt so với các tai sản thông thường khác

bởi lẽ QSDD , tải sin là nha, công trình xây dựng, kể cả hình thành trong

tương lai là những tải sản có giá ti lớn, được Nha nước quản lý chất chế, làđổïtương điều chỉnh của nhiễu văn bản pháp luật Vi thé, việc quy đính rõ

QSDD và các tài sin gắn lién trên đất ở với điền kiện não thi đủ điều kiện

được tăng cho là cẩn thiết, đâm bao không làm ảnh hưởng đến việc quản lý,

khai thác đất đai, quyền va lợi ích hợp pháp của các chủ thé sử dụng đất khác vả việc kiểm tra, giám sát hoạt động khai thác, sử dụng dat của các cơ quan nh nước có thẩm quyền.

~ Nhóm quy pham quy đính vẻ hình thức và hiệu lực của tăng choquyển sử dụng đất Xu hướng chung của pháp luật trên thể giới là đối vớinhững giao dich giá trị lớn, mang tinh chất đặc thủ thi bat buộc giao dich đó

phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản Chẳng han, Điển 11 Luật Hop đồng của Trung Quốc quy định: “Một hợp đảng phãi được thiết lập

bằng văn bản nếu pháp luật hoặc quy địnhhảnh chính liên quan yêu câu” Cu

thể, Điều 197 quy định hợp đồng vay tiến, Diéul25 quy định hợp đông cho thuê có thời han tử 6 tháng trở lên, Điểu 270 quy định hop đồng đối với các công trình xây dung phải lập thảnh văn bản Ở Việt Nam, pháp luật thực

đính cũng theo xu hướng nay Khoản 1 Điều 459 BLDS 2015 quy định:

“Tang cho bat đông sản phải được lập thanh văn ban có công chứng, chứng

thực hoặc phải đăng ký, néu bat đông sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quyđính của luật" Luật Bat đai 2013 tại điểm a Khoản 3 Điểu 167 quy định:

“Hop đồng chuyển nhương, tăng cho, thé chap, gop vn bằng quyền sử dụng đất, quyển sử dung đất và tai sản gắn liên với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản nay” Và tai khoản 3 Dida 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, thừa kể, tặng cho, thé chấp quyền sử dung dat, góp vin bing quyên sử dụng đất phải đăng ký tai co quan đăng ký đất dai va có hiệu lực từ thời điểm đăng ký va Số địa chính” Như vậy có thé thay, hình

thức pháp lý thể hiện quan hệ tăng cho hop pháp đổi với QSDĐ là hợp đẳng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký, vào số dia chính của tại cơ quan nha nước có thẩm quyển Tại hợp đồng nay, các bên

thöa thuận với nhau vẻ tai sản tăng cho, về quyển và nghĩa vu của các bên, về

phương thức chuyển giao QSDD , vẻ thay đổi, hủy bö hop đồng tang cho Trên cơ sở những théa thuân đó, cơ quan nh nước có thẩm quyền xác lập hop đồng, kiểm tra tinh hợp pháp của tai sin tăng cho, mục đích của ting cho,

điểu kiện tăng cho và các vấn để khác phù hợp với quy định của pháp luật

~ Nhóm quy phạm quy định vẻ trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng tăng.

cho QSDĐ Trinh tự, thủ tục là các cách thức, các quy tình va các bước cu

thể ma các chủ thể khi tham gia giao dich tăng cho QSDĐ phải tiền hảnh tại cơ quan nba nước có thẩm quyền nhằm thiết lap một trật tự hành chính có trật tự Gn định, giúp Nha nước kiểm soát chặt chế giao dich tặng cho, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ, của các chủ thể khác có liên quan va

vi trat tự chung của zã hội Cũng thông qua các thủ tục hành chính mả Nhànước bên cạnh việc đính hướng giao dịch tuên thủ trật tự chung, còn có vai trò

kiểm tra, sảng lọc nhằm ngăn ngừa các giao dịch trái pháp luật Theo đó,

trường hợp nảo dap ứng đủ điều kiến theo quy định của pháp luất thi Nha

nước mới tiếp nhận hé sơ vả thực hiện các địch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác.

lập va thực hiên giao dich Ngược lại, nếu hỗ sơ không đây đủ, các điều kiến.

vẻ chủ thể, vẻ đổi tượng không tuân thủ đứng quy định của pháp luật thì cơ quan nha nước có thẩm quyền có quyền từ chéi tiếp nhận hé sơ vả không cho.

phép thực hiện giao dich đó Trình tự, thủ tục thực hiện giao dich tống cho

QSDP còn giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý thông tin va hoàn thiện hệ thống hỗ sơ dia chính Thông qua đó, giúp Nha

nước theo đối nấm chắc tinh hình đất đai Bay là những quy đính bắt buộc cản.

phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch tăng cho QSDB

- Nhóm quy pham quy đính về giãi quyết tranh chấp về hợp đẳng tăng

cho quyển sử dung đất ở Day lả nhóm quy pham biểu hiện về ca hình thức và nội dung liên quan đến giải quyết tranh chấp vé giao dich tăng cho phát sinh trong thực tế Ở khía cạnh hình thức la bao gồm các quy định về điều kiện thu lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp vẻ tăng cho của đương sự, vẻ thẩm.

quyền va thành phan tham gia giãi quyết tranh chấp, về thời gian va quy tình

giải quyết tranh chấp Ở khia cạnh nội dung lả bao gồm các quy định của.

pháp luật đất dai, nha ở, kanh doanh bat động sin, xây dựng, dân sự và phápuất khác có liên quan đến việc xác lập, thực hiện và cham dứt quan hệ tăngcho, về cách thức thực hiện giao dich của các bén và những van dé phát sinhtrong quá trinh thực hiện giao dich tặng cho Nhóm quy pham nêu trên được

cơ quan nha nước có thẩm quyền áp đụng để giải quyết khi có tranh chấp về

tặng cho QSDĐ phát sinh trên thực tế

TONG KET CHƯƠNG I

Tang cho QSDĐ là một dang đặc biệt của quan hệ chuyển QSDĐ, được thực hiện trên cơ sỡ tự nguyên va thể hiện ÿ chí, nguyên vong của chủ thể có quyển hợp pháp đối với QSDĐ đất ở đó (bên tặng cho) chuyển giao cho chủ thể khác (bên được tặng cho) ma không yêu câu đền bu, thông qua một hợp đẳng dan sự được lập thành văn bản, trên cơ sở được chủ thể nảy (bên được

tặng cho) đồng ý, chấp thuên theo các quy đình của pháp luật đất đai, pháp

luật dân sự và pháp luật khác có liên quan Do bi chỉ phối bởi quyền sỡ hữu toàn dân vé dat dai mi Nhà nước là đại điện chủ sở hữu nên tăng cho QSDB có những điểm khác biệt so với tặng cho các tai sẵn thông thường khác thuộc quyền sở hữu của người tăng cho Mat khác, sư khác biệt của tai sin tăng cho

1a QSDĐ - tai sản thường gắn liên với nha, công trình xây dựng gắn liên với

QSDB nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người nên pháp luật điều chỉnh giao dich tăng cho QSDĐ cũng mang nhiễu yêu tổ khác biết so với pháp luật điểu chỉnh tặng cho đối với tài sản khác Sự rộng lớn của hệ thống pháp luật

ao gồm: pháp luật dân sư, pháp luật đất dai, pháp luật nha ở, pháp luật xây

dựng, pháp luật vẻ tai sản vợ chẳng, pháp luật vé ding ký là minh chingcho tinh khác biết nay mà không chỉ đơn thuần 1a pháp luất đất đai liến quanđến việc diéu chỉnh tăng cho QSDĐ Chính vi vay, hé thông pháp luật nay

khi xây dưng đã thể hiền trong bản thân nó những yếu té tác đông, chi phối

‘bat yếu tô sở hữu, kinh tế, xã hội.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYEN Ứ DỤNG DAT

2.1 Thực trang các quy định chung về tặng cho quyền sử dụng đất.

2.11, Chit thé tham gia xác lập, thực hiệu tặng cho quyéu sic dung đất

Chủ thể đang quản lý, sử dụng QSDĐ hợp pháp là chủ thể của tăng cho quyền sử dụng đất Trong trưởng hop này cần tách bạch đất dai thuộc sỡ hữu toán dân do Nhà nước làm đại điền chủ sỡ hữu va thông nhất quản lý Mã cần

nhìn & góc độ người sử dung đất ở đã được nha nước trao quyền quản lý, sit

dung đất Được nha nước cho phép tham gia vào các giao dịch về chuyển é 1a giao dich tặng cho quyền sử dụng dat thông qua

quyền sử dụng đất cụ

hợp đồng tăng cho quyên sử dung đất ở là chủ thể của tăng cho quyền sử dung

đất , Quan hệ tăng cho quyền sử dung đất là quan hệ pháp luật dân sự nên ban

than các chủ thể khi tham gia quan hệ phải đáp ứng các điều kiện chung về chủ thể tham gia giao dịch dan sự Khi tham gia giao

tặng cho quyền sir dung đất ở các chủ thể phải có năng lực pháp luật dan sựvà năng lực hành vi dân sự phủ hợp Cá nhân khi tham gia giao kết, thực hiệnhợp đồng tăng cho quyên sử dụng đất ở phải có đây di năng lực hành vi dân.sự Năng lực hành vi dân sự của cá nhân la khả năng của cá nhân bằng hảnhvi của mình xc lập, thực hiện quyên, ngiĩa vụ dân sự (Điều 19 BLDS năm.2015) Như vay Luật đã quy đính rất rõ là cá nhân được coi là cỏ day đủ năng

lực hành vi dên sự khi cá nhân đó nhận thức được rõ về hành vi và hậu quả của hành vi của mình Người đó có đủ khả năng độc lập điều khiển các hanh vi của bản thân, Tức phải là người từ đủ mười tam tuổi trở lên, có tri não phát triển một cách bình thường không mắc bệnh khác ma không thể nhận thức,

lâm chủ được han vi hoặc người có khó khăn trong nhân thức, im chủ han

vi do do tình trang thé chat hoặc tinh than mà không di kha năng nhận thức,

lâm chủ hảnh vi nhưng chưa đến mức mắt năng lực hảnh vi dân sự hoặc bị

L thực hiện hợp đồng,