Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở - Một Số Bất Cập Trong Thực Tiễn Áp Dụng.pdf

"Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của

Cán bộ hướng dẫn thực tập

Tác giả báo cáo thực tập

DANH MỤC KÝ HIỆU HOẶC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật Dân sự

BLHS: Bộ luật Hình sự

BLLĐ: Bộ luật Lao động

BLTTDS: Bộ luật Tố tụng Dân sự

BLTTHS: Bộ luật Tố tụng Hình sự

HĐTP: Hội đồng Thẩm phán

TANDTC: Tòa án Nhân dân Tối cao

VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật

HĐMB: Hợp đồng mua bán

NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ

MỞ ĐẦU

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác

độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh

tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì

nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Trong đời sống hiện nay, nhu cầu có nhà ở là một nhu cầu chính đáng và hợp pháp của cá nhân Bời vậy, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn nhu cầu này của mình Đặc biệt ở những nơi tập trung đông dân cư như

Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… nhu cầu nhà ở của người dân lại càng trở nên bức thiết Việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình tạo điều kiện ổn định đời sống cho người dân, từ đó là động lực thúc đẩy kinh tế- xã hội, hạn chế được phần nào các tệ nạn xã hội vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Tuy nhiên, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn những rủi

ro pháp lý cao do các quy định của pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực

tiễn thi hành có nhiều bất cập Chính vì vậy, đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở - một số bất cập trong thực tiễn áp dụng" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở

thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh

Báo cáo chuyên đề là kết quả của quá trình thực tập, nghiên cứu, học hỏi, khảo sát và đánh giá của bản thân em trong thời gian thực tập 02 tháng tại Công ty Luật TNHH BROSS & Partners (BROSS và Cộng sự) Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy cô quản lý và phụ trách đoàn thực tập đã tạo điều kiện cho em có khoảng thời gian thực tập quý báu Cảm ơn các anh, chị ở công ty Luật BROSS & Partners đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và thực hiện báo cáo chuyên đề này

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ CỞ SỞ THỰC TẬP 1.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY LUẬT BROSS & PARTNER

1.1.1 Giới thiệu chung

Công ty Luật TNHH BROSS & Partners (BROSS và cộng sự) có trụ sở chính tại tầng 21, tòa nhà Charm Vit, số 117 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

Công ty BROSS & Partners được thành lập từ sự hợp nhất của 2 văn phòng luật

sư và 2 công ty tư vấn luật có uy tín tại Việt Nam đã được thành lập và hoạt động trên

8 năm, với các luật sư có trình độ chuyên môn cao và nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong nhiều lĩnh vực pháp lý

Với đội ngũ luật sư có nhiều kinh nghiệm cùng các trợ lý pháp lý, chuyên viên tư vấn có kiến thức chuyên sâu và tính chuyên nghiệp cao tại văn phòng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, BROSS & Partners đã chứng tỏ thế mạnh của mình trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý có chất lượng cao cho khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt Nam

Công ty đã xây dựng được lòng tin đối với rất nhiều khách hàng là các Công ty, Tập đoàn lớn trong nước và quốc tế từ sự phục vụ chuyên nghiệp, tận tình cùng với những giải pháp và giá trị gia tăng cho khách hàng nhờ những hiểu biết, sự nhạy cảm

về kinh doanh và những nỗ lực không mệt mỏi trong việc đặt mình vào vị trí của khách hàng

BROSS & Partners cũng là thành viên của các hiệp hội trong nước như: Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Hội Luật gia Việt Nam, Hội Sở hữu công nghiệp Việt Nam; thành viên trong các hiệp hội quốc tế: Hiệp hội Luật sư Châu Á-Thái Bình Dương, Hiệp hội Nhãn hiệu hàng hóa quốc tế, Hiệp hội quốc tế bảo hộ Quyền Sở hữu trí tuệ, Hiệp hội Luật sư sáng chế Châu Á

BROSS & Partners được xếp hạng là một trong các Công ty Luật hàng đầu ở 04 lĩnh vực then chốt: Doanh nghiệp, mua bán và sáp nhập; Giải quyết Tranh chấp; Bất động sản và xây dựng; Sở hữu Trí tuệ

Công ty hoạt động ở các lĩnh vực sau:

 Tư vấn đầu tư;

 Doanh nghiệp và Thương mại;

 Mua bán và Sáp nhập;

 Bất động sản và Xây dựng;

 Tài chính và Ngân hàng;

 Chứng khoán và Thị trường vốn;

 Tranh tụng và Giải quyết Tranh chấp;

 Sở hữu trí tuệ

1.1.2 Cơ cấu tổ chức

Công ty Luật TNHH BROSS & Partners được xây dựng mô hình quản lý gồm giám đốc trực tiếp quản lý điều hành các hoạt động của doanh nghiệp và các phòng ban thực hiện các chức năng nhiệm vụ cụ thể như sau:

 Phòng Tổng hợp:

Bộ phận hành chính, kiểm soát nội bộ

Bộ phận kế toán, chăm sóc khách hàng

 Phòng Tư vấn Pháp luật Sở hữu trí tuệ:

Bộ phận hỗ trợ thủ tục, đăng ký bảo hộ sở hữu trí tuệ

Bộ phận ủy nhiệm Đại diện Thương hiệu

 Phòng Luật sư Tranh tụng:

Bộ phận Luật sư kinh tế

Bộ phận Luật sư hình sự và dân sự

Bộ phận Luật sư hành chính và lao động

 Phòng Tư vấn Đầu tư:

Bộ phận tư vấn Đầu tư và soạn thảo hợp đồng

 Phòng Tư vấn Pháp luật Thuế:

Bộ phận tư vấn Pháp luật Thuế

 Phòng Tư vấn Pháp luật Đất đai và Xây dựng:

Bộ phận tư vấn thủ tục đất đai

Bộ phận tư vấn thủ tục xây dựng

 Phòng Tư vấn Pháp luật Doanh nghiệp và Thương mại:

Bộ phận tư vấn về luật Doanh nghiệp

Bộ phận tư vấn về luật Thương mại

1.1.3 Nhiệm vụ

Cung cấp nhanh chóng và kịp thời các dịch vụ pháp lý chất lượng cho khách hàng với chi phí hợp lý

Ưu tiên việc tìm kiếm giải pháp cho các vấn đề của khách hàng nhằm tạo giá trị gia tăng thực sự cho những ý kiến pháp lý về tính hợp pháp hay hợp lệ của những vấn

đề đó

Đóng góp tích cực vào quá trình nâng cao chất lượng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật kinh doanh nói riêng

1.1.4 Các giá trị

Giá trị của BROSS & Partners được hội tụ trong chính tên gọi của mình:

B-R-O-Business Mindset and Ethics - Tư duy và Đạo đức Kinh doanh: BROSS

& Partners vận dụng tối đa các kiến thức và kinh nghiệm cùng với sự nhạy cảm về kinh doanh khi tiếp cận các vụ việc của Khách hàng để có ý kiến và giải pháp pháp lý phù hợp và hiệu quả nhất đối với kế hoạch kinh doanh của Khách hàng Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp luôn là ưu tiên cao nhất trong hoạt động của chúng tôi

Responsiveness - Tính Kịp thời: BROSS & Partners luôn tâm niệm rằng thời gian là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với Khách hàng Vì thế, chúng tôi luôn đề cao tính nhanh chóng và kịp thời trong các trao đổi cũng như trong tiến độ giải quyết công việc của Khách hàng

Open-mindedness - Tư duy Mở: BROSS & Partners luôn tâm niệm rằng sự cởi

mở và chia sẻ về quan điểm, kiến thức và kinh nghiệm là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc nâng cao năng lực hành nghề của mỗi luật sư cũng như đảm bảo sự hài hòa về chất lượng và tính thực tiễn cao của dịch vụ pháp lý cung cấp cho Khách hàng

Sense of Responsibility - Tinh thần trách nhiệm: BROSS & Partners luôn đặt ưu tiên cao nhất đối với quyền lợi của Khách hàng trong quá trình thực hiện dịch vụ pháp

lý của mình Tinh thần trách nhiệm đòi hỏi sự cẩn trọng, tính chuyên nghiệp và các giá trị then chốt của đạo đức nghề nghiệp

Solutions - Giải pháp: Cùng với Tư duy Kinh doanh và Tư duy Mở, mỗi nhân sự của BROSS & Partners luôn quyết tâm để dịch vụ pháp lý cung cấp cho Khách hàng không chỉ có tính chuyên nghiệp cao mà còn là các giải pháp đáp ứng nhiều nhất mong muốn và quyền lợi của Khách hàng một cách hợp pháp và hợp lý

CHƯƠNG 2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

2.1 Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

"Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận

Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả thuận, khi không có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại

2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng

ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, nó có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác Ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta)

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một số loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc Mặt khác, việc quy định này đảm cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nước thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục

mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung – cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng

có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đặc tính song

vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà Trong quan

hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đo người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuế Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều đặc điểm riêng biệt như: Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này bài báo cáo sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo

CHƯƠNG 3 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

3.1 Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở

3.1.1 Mua bán nhà ở có thời hạn

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận

về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà

ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ

Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;

Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định như sau: Thời hạn bên

mua được sở hữu nhà ở; Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu;

Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Cụ thể như sau:

Về nguyên tắc: Việc bàn giao được xử lý theo thỏa thuận của các bên; nếu không

có thỏa thuận thì chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu;

Chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động: nhà

ở được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời hạn xác định chủ sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức đang quản lý tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn

03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở;

Tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu

tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam: chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

Xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu

Nội dung này được thực hiện theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Nguyên tắc: theo thỏa thuận của các bên;

Thứ nhất, trường hợp các bên không thỏa thuận: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang

sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ

sở hữu lần đầu Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai

Thứ hai, trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử

lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật

Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà

ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà

ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu

3.1.2 Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Căn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau:

Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác;

Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán

đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó

3.1.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà

ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không

có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp

vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự

Như vậy, theo quy định của pháp luât thì khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản, thì những người đó được gọi là đồng sở hữu Các đồng chủ sở hữu trong

sở hữu chung có quyền chung nhau cùng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung đó theo đúng quy định pháp luật nước ta

Ta nhận thấy, khái niệm nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) Sổ hồng chung sẽ được cấp cho ít nhất hai chủ thể là người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý Tài sản thuộc sở hữu chung nên các đồng chủ sở hữu đều

có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt tài sản chung đó theo quy định của pháp luật nước ta