Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở - Một Số Bất Cập Trong Thực Tiễn Áp Dụng.pdf

lOMoARcPSD|38590726 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận của Tác giả báo cáo thực tập Cán bộ hướng dẫn thực tập Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 DANH MỤC KÝ HIỆU HOẶC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân sự BLHS: Bộ luật Hình sự BLLĐ: Bộ luật Lao động BLTTDS: Bộ luật Tố tụng Dân sự BLTTHS: Bộ luật Tố tụng Hình sự HĐTP: Hội đồng Thẩm phán TANDTC: Tòa án Nhân dân Tối cao VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật HĐMB: Hợp đồng mua bán NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 MỞ ĐẦU Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự Trong đời sống hiện nay, nhu cầu có nhà ở là một nhu cầu chính đáng và hợp pháp của cá nhân Bời vậy, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn nhu cầu này của mình Đặc biệt ở những nơi tập trung đông dân cư như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… nhu cầu nhà ở của người dân lại càng trở nên bức thiết Việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình tạo điều kiện ổn định đời sống cho người dân, từ đó là động lực thúc đẩy kinh tế- xã hội, hạn chế được phần nào các tệ nạn xã hội vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước Tuy nhiên, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cao do các quy định của pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn thi hành có nhiều bất cập Chính vì vậy, đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở - một số bất cập trong thực tiễn áp dụng" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh Báo cáo chuyên đề là kết quả của quá trình thực tập, nghiên cứu, học hỏi, khảo sát và đánh giá của bản thân em trong thời gian thực tập 02 tháng tại Công ty Luật TNHH BROSS & Partners (BROSS và Cộng sự) Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy cô quản lý và phụ trách đoàn thực tập đã tạo điều kiện cho em có khoảng thời gian thực tập quý báu Cảm ơn các anh, chị ở công ty Luật BROSS & Partners đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và thực hiện báo cáo chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn! Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ CỞ SỞ THỰC TẬP 1.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY LUẬT BROSS & PARTNER 1.1.1 Giới thiệu chung Công ty Luật TNHH BROSS & Partners (BROSS và cộng sự) có trụ sở chính tại tầng 21, tòa nhà Charm Vit, số 117 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội Công ty BROSS & Partners được thành lập từ sự hợp nhất của 2 văn phòng luật sư và 2 công ty tư vấn luật có uy tín tại Việt Nam đã được thành lập và hoạt động trên 8 năm, với các luật sư có trình độ chuyên môn cao và nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong nhiều lĩnh vực pháp lý Với đội ngũ luật sư có nhiều kinh nghiệm cùng các trợ lý pháp lý, chuyên viên tư vấn có kiến thức chuyên sâu và tính chuyên nghiệp cao tại văn phòng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, BROSS & Partners đã chứng tỏ thế mạnh của mình trong việc cung cấp dịch vụ pháp lý có chất lượng cao cho khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt Nam Công ty đã xây dựng được lòng tin đối với rất nhiều khách hàng là các Công ty, Tập đoàn lớn trong nước và quốc tế từ sự phục vụ chuyên nghiệp, tận tình cùng với những giải pháp và giá trị gia tăng cho khách hàng nhờ những hiểu biết, sự nhạy cảm về kinh doanh và những nỗ lực không mệt mỏi trong việc đặt mình vào vị trí của khách hàng BROSS & Partners cũng là thành viên của các hiệp hội trong nước như: Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Hội Luật gia Việt Nam, Hội Sở hữu công nghiệp Việt Nam; thành viên trong các hiệp hội quốc tế: Hiệp hội Luật sư Châu Á-Thái Bình Dương, Hiệp hội Nhãn hiệu hàng hóa quốc tế, Hiệp hội quốc tế bảo hộ Quyền Sở hữu trí tuệ, Hiệp hội Luật sư sáng chế Châu Á BROSS & Partners được xếp hạng là một trong các Công ty Luật hàng đầu ở 04 lĩnh vực then chốt: Doanh nghiệp, mua bán và sáp nhập; Giải quyết Tranh chấp; Bất động sản và xây dựng; Sở hữu Trí tuệ Công ty hoạt động ở các lĩnh vực sau:  Tư vấn đầu tư;  Doanh nghiệp và Thương mại;  Mua bán và Sáp nhập;  Bất động sản và Xây dựng;  Tài chính và Ngân hàng;  Thuế;  Chứng khoán và Thị trường vốn;  Tranh tụng và Giải quyết Tranh chấp;  Sở hữu trí tuệ Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 1.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty Luật TNHH BROSS & Partners được xây dựng mô hình quản lý gồm giám đốc trực tiếp quản lý điều hành các hoạt động của doanh nghiệp và các phòng ban thực hiện các chức năng nhiệm vụ cụ thể như sau:  Phòng Tổng hợp: Bộ phận hành chính, kiểm soát nội bộ Bộ phận kế toán, chăm sóc khách hàng  Phòng Tư vấn Pháp luật Sở hữu trí tuệ: Bộ phận hỗ trợ thủ tục, đăng ký bảo hộ sở hữu trí tuệ Bộ phận ủy nhiệm Đại diện Thương hiệu  Phòng Luật sư Tranh tụng: Bộ phận Luật sư kinh tế Bộ phận Luật sư hình sự và dân sự Bộ phận Luật sư hành chính và lao động  Phòng Tư vấn Đầu tư: Bộ phận tư vấn Đầu tư và soạn thảo hợp đồng  Phòng Tư vấn Pháp luật Thuế: Bộ phận tư vấn Pháp luật Thuế  Phòng Tư vấn Pháp luật Đất đai và Xây dựng: Bộ phận tư vấn thủ tục đất đai Bộ phận tư vấn thủ tục xây dựng  Phòng Tư vấn Pháp luật Doanh nghiệp và Thương mại: Bộ phận tư vấn về luật Doanh nghiệp Bộ phận tư vấn về luật Thương mại 1.1.3 Nhiệm vụ Cung cấp nhanh chóng và kịp thời các dịch vụ pháp lý chất lượng cho khách hàng với chi phí hợp lý Ưu tiên việc tìm kiếm giải pháp cho các vấn đề của khách hàng nhằm tạo giá trị gia tăng thực sự cho những ý kiến pháp lý về tính hợp pháp hay hợp lệ của những vấn đề đó Đóng góp tích cực vào quá trình nâng cao chất lượng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật kinh doanh nói riêng 1.1.4 Các giá trị Giá trị của BROSS & Partners được hội tụ trong chính tên gọi của mình: B-R-O- S-S Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Business Mindset and Ethics - Tư duy và Đạo đức Kinh doanh: BROSS & Partners vận dụng tối đa các kiến thức và kinh nghiệm cùng với sự nhạy cảm về kinh doanh khi tiếp cận các vụ việc của Khách hàng để có ý kiến và giải pháp pháp lý phù hợp và hiệu quả nhất đối với kế hoạch kinh doanh của Khách hàng Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp luôn là ưu tiên cao nhất trong hoạt động của chúng tôi Responsiveness - Tính Kịp thời: BROSS & Partners luôn tâm niệm rằng thời gian là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với Khách hàng Vì thế, chúng tôi luôn đề cao tính nhanh chóng và kịp thời trong các trao đổi cũng như trong tiến độ giải quyết công việc của Khách hàng Open-mindedness - Tư duy Mở: BROSS & Partners luôn tâm niệm rằng sự cởi mở và chia sẻ về quan điểm, kiến thức và kinh nghiệm là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc nâng cao năng lực hành nghề của mỗi luật sư cũng như đảm bảo sự hài hòa về chất lượng và tính thực tiễn cao của dịch vụ pháp lý cung cấp cho Khách hàng Sense of Responsibility - Tinh thần trách nhiệm: BROSS & Partners luôn đặt ưu tiên cao nhất đối với quyền lợi của Khách hàng trong quá trình thực hiện dịch vụ pháp lý của mình Tinh thần trách nhiệm đòi hỏi sự cẩn trọng, tính chuyên nghiệp và các giá trị then chốt của đạo đức nghề nghiệp Solutions - Giải pháp: Cùng với Tư duy Kinh doanh và Tư duy Mở, mỗi nhân sự của BROSS & Partners luôn quyết tâm để dịch vụ pháp lý cung cấp cho Khách hàng không chỉ có tính chuyên nghiệp cao mà còn là các giải pháp đáp ứng nhiều nhất mong muốn và quyền lợi của Khách hàng một cách hợp pháp và hợp lý CHƯƠNG 2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu "Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả thuận, khi không có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại 2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, nó có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác Ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta) Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một số loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc Mặt khác, việc quy định này đảm cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nước thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung – cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đặc tính song Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đo người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuế Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều đặc điểm riêng biệt như: Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này bài báo cáo sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo CHƯƠNG 3 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 3.1 Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở 3.1.1 Mua bán nhà ở có thời hạn Theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác; Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định như sau: Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Cụ thể như sau: Về nguyên tắc: Việc bàn giao được xử lý theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu; Chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động: nhà ở được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời hạn xác định chủ sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức đang quản lý tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở; Tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam: chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu Nội dung này được thực hiện theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Nguyên tắc: theo thỏa thuận của các bên; Thứ nhất, trường hợp các bên không thỏa thuận: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai Thứ hai, trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu 3.1.2 Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Căn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau: Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác; Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó 3.1.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau: Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật; Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật; Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự Như vậy, theo quy định của pháp luât thì khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản, thì những người đó được gọi là đồng sở hữu Các đồng chủ sở hữu trong sở hữu chung có quyền chung nhau cùng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung đó theo đúng quy định pháp luật nước ta Ta nhận thấy, khái niệm nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) Sổ hồng chung sẽ được cấp cho ít nhất hai chủ thể là người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý Tài sản thuộc sở hữu chung nên các đồng chủ sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt tài sản chung đó theo quy định của pháp luật nước ta Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 3.1.4 Mua bán nhà ở đang cho thuê Theo khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau: Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này Theo đó, bên cho thuê được quyền bán nhà khi hợp đồng cho thuê còn thời hạn Tuy nhiên, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà được biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở Lúc này, người thuê nhà được quyền ưu tiên mua trước và trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì bạn được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn Trường hợp bên cho thuê chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014) Như vậy, khi bán nhà trong thời gian cho thuê, bên cho thuê cần phải thông báo cho người thuê được biết và đảm bảo quyền được tiếp tục thuê nhà cho người thuê trong thời hạn hợp đồng 3.1.5 Mua bán trước nhà ở Căn cứ Điều 128 Luật Nhà ở 2014, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có) Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý 3.2 Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 3.2.1 Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc Đô la , do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch mua bán nhà ở bằng với công cụ quy định khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán về nhà ở; đăng Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng Các giao dịch mua bán nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có giao dịch nhà ở bằng các công cụ, quy định khung pháp lý và các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch về thông tin, ổn định và an toàn hơn Thông qua kiểm soát thị trường nhà ở, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản 3.2.2 Là cơ sở pháp lý để các bên tham gia quan hệ giao dịch thực hiện nguyên tắc tự do thỏa thuận Hợp đồng mua bán nhà ở là một lĩnh vực cụ thể của hợp đồng Do đó, tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, chi phối toàn bộ quá trình xây dựng hợp đồng Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của luật dân sự Bằng nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi hội đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia thực hiện quyền giao kết bất kỳ một giao dịch hợp đồng dân sự nào phù hợp với nhu cầu và đáp ứng nguyện vọng của mình Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước, lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, trong đó có việc kiểm soát sự tự do hợp đồng bằng những giới hạn pháp lý Sự kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được thực hiện thông qua quy định bởi pháp luật trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế 3.2.3 Là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và phát sinh bất đồng quan điểm về điều khoản trong hợp đồng để đi đến thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở để xác định tính tuân thủ quy định, tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, các hành vi vi phạm liên quan trong quá trình thực hiện Đồng thời, các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm 3.2.4 Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên Khi hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền, nghĩa vụ khác Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao và quyền nhận giá trị thanh toán của bên mua bán là quan trọng nhất Thông qua các cơ quan chức năng, Nhà nước công nhận hợp đồng và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là căn cứ pháp lý để các bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình, kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vô hiệu Cơ sở đó thể hiện ở việc, các bên xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng như từng điều khoản của hợp đồng Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật về hợp đồng mua bán, chủ thể đó sẽ bị xử lý để khôi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 3.2.5 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về mua bán nhà ở Chính nhờ sự an toàn, ổn định này mà các chủ thể yên tâm tham giao kết hợp đồng Nhờ vậy, khuyến khích các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản Nhờ vậy tạo nên sự minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích cực của thị trường nhà ở; loại bỏ những yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minh bạch, đầu cơ Chỉ khi giá trị của nhà ở là phù hợp với giá cả; nhà ở là đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân, cơ sở pháp lý đảm bảo cho các giao dịch là phù hợp thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng mới phát triển ổn định Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng được khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ, thúc đẩy và lành mạnh hóa các quan hệ pháp lý về giao dịch nhà ở 3.2.6 Ổn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phát sinh Pháp luật về mua bán nhà ở có vai trò quan trọng trong ổn định quan hệ sở hữu nhà ở và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh khi các bên thực hiện việc giao dịch Tuy nhiên, vai trò này chỉ có thể đạt được nếu các quy định pháp luật là hoàn chỉnh, phù hợp thực tiễn Nhờ các chế tài áp dụng với các bên tham gia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như: bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại, hủy giao dịch mà tạo ra sự ổn định, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật của các bên, đồng thời khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm công bằng xã Qua đó, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản có giá trị lớn là nhà ở Dựa trên khung pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể biết rõ quyền, nghĩa vụ của mình cũng như những thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Sự minh bạch hóa thông tin, yêu cầu trong quản lý hợp đồng và giao dịch mua bán nhà ở tạo nên sự vững chắc và an toàn cho quan hệ pháp lý này CHƯƠNG 4 MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 4.1 Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở 4.1.1 Ưu điểm trong thực tiễn áp dụng Về chủ thể Tại điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam cư trú ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này Theo như quy định tại luật này thì chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cả cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về chủ thể Như vậy theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì chủ thể của hợp đồng dân sự rộng hơn, tạo điều kiện mua bán, sử dụng đối với các đối tượng khác nhau về vấn đề sở hữu nhà ở Đặc biệt là đối với người nước ngoài thì Luật dân sự nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để họ có thể sử dụng và là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam Từ đây Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 cũng tạo điều kiện thúc đẩy ngoại giao cũng như phát triển nền kinh tế nhờ vào vốn đầu tư của những nhà đầu tư nước ngoài Về quy định và nghĩa vụ của các bên Về bên bán nhà ở : Pháp luật nước ta đã đảm bảo được quyền lợi của bên bán qua những quy định cụ thể tại điều 452 Bộ luật dân sự, tránh được những rủi ro xảy ra ngoài hợp đồng làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên bán Các nhà làm luật cũng đưa ra chế tài hợp lí xử lý đúng đắn, phù hợp đối với các trường hợp vi phạm hợp đồng Đồng thời tại đây, Bộ luật dân sự cũng quy định rõ nghĩa vụ bảo hành, cũng như bồi thường thiệt hại do lỗi của bên bán gây ra, tạo tính công bằng cho bên mua Về bên mua: Pháp luật nước ta cũng đã có những quy định cụ thể để đảm bảo quyền lợi cho bên mua nhà ở Đặc biệt, pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về các bên mua nhà ở như quy định về việc cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hưu nhà (Điều 160), quy định về thuê, mua nhà ở xã hội Như vậy, Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định pháp luật hoàn chỉnh nhằm đảm bảo quyền lợi của bên bán cũng như bên mua, thể hiện chính sách tiến bộ của Đảng cũng như nhà nước ta về chính sách nhà ở đối với người dân Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu đã tạo điều kiện pháp lý cho các bên được quyền tự do ý chí, thống nhất với nhau về thời điểm cụ thể Quy định này đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu Có thể thấy ở quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu ưu tiên áp dụng theo các quy định của luật chuyên ngành, nếu không có luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên Các trường hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản của chủ thể Ngoài ra, nếu tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thực tiễn, nhiều trường hợp khi người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà theo hợp đồng, nhưng chưa nhận nhà, phổ biến là với nhà chung cư, thì việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư sẽ gây ra những tranh chấp về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý và sự cố chất lượng nhà ở Về quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà có công năng dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ có công năng sử dụng là dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian Trường hợp nhà ở có khuôn viên sử dụng riêng thì phần diện tích khuôn viên sử dụng riêng cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở: Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ trong hợp đồng mua bán Thứ hai, nhà phải có các loại giấy tờ liên quan xác định chủ quyền, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện là loại giấy tờ xác định quyền sở hữu hiện đang lưu hành theo luật định ngoài ra còn có các loại giấy tờ khác như bằng khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở … Đó chính là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng nhà nước căn cứ theo pháp luật quy định để bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo luật định, bao gồm: Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán; Không bị cấm lưu thông dân sự; Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người Về điểm này, Luật nhà ở 2014 đã đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho cả bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà Các quy định cụ thể về đối tượng đảm bảo cho việc mua bán trở nên đúng luật, hợp pháp, không xảy ra tranh chấp về lâu về dài Tại khoản này Luật quy định rõ đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc một diện tích nhà ở nhất định Hơn nữa, tại Chương VIII Giao dịch về nhà ở cũng quy định rõ các quy định có liên quan về mua bán nhà ở, có phân loại rõ các đối tượng có thể tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở nhằm tạo điều kiện để các đối tượng, nhóm người trong xã hội đều có quyền sở hữu nhà ở làm nơi cư trú, làm ăn và sinh sống Về quy định hình thức mua bán nhà ở Tại Điều 117 chương VIII Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở, Luật nhà ở 2014 quy định: Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, và uỷ quyền quản lý nhà ở Như vậy, Luật nhà ở 2014 đã có quy định về hình thức mua bán nhà ở khá phong phú Hơn nữa, đây chính là cơ sở pháp lý khẳng định giá trị pháp lý của hợp đồng của bên bán cũng như bên mua, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên Đồng thời, việc quy định về hình thức hợp đồng cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lí các giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về nhà ở hợp lý phù hợp với tình hình trên thực tế Một số ưu điểm khác trong thực tiễn áp dụng quy định Hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng về mua bán nhà ở nói riêng đang dần được hoàn thiện thông qua các văn bản pháp luật, và hiện nay được hoàn chỉnh trong Luật nhà ở 2014 Bên cạnh đó nhà nước cũng chú trọng thực hiện chính sách về nhà ở tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà Ngoài ra trình độ dân trí ngày càng tăng nên họ cũng chú ý tuân theo các quy định của pháp luật về nhà ở khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 4.1.2 Nhược điểm trong thực tiễn áp dụng Về chủ thể Các quy định về chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở còn chung chung và chưa cụ thể Đặc biệt, chưa có quy định cụ thể về độ tuổi của người khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở để tạo điều kiện giao kết được minh bạch, thuận lợi, tránh được những rắc rối về chủ thể và hạn chế được trường hợp đồng vi phạm do chủ thể giao kết không đủ điều kiện về năng lực chủ thể Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên Vẫn còn những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở dẫn đến tranh chấp Ví dụ như quy định về tời điểm chuyển giao quyền sở hữu theo Bộ luật dân sự 2015 là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng kí tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó cũng là thời điểm chuyển rủi ro Tuy nhiên, hiện nay đang có sự thiếu thống nhất trong quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua Đây cũng là một bất cập dễ dẫn đến những tranh chấp trên thực tế Về quy định hình thức, thủ tục hợp đồng Pháp luật nước ta quy định về hình thức cũng như thủ tục về hợp đồng mua bán nhà ở còn rườm rà, phải qua nhiều cửa, gây không ít khó khăn cho người dân Hơn nữa, việc quy định về chuyển quyền sở hữu trong khi tiến hành thủ tục mua bán nhà vẫn chưa được quy định tại Luật nhà ở, làm cho các bên khó xác định rủi ro mà họ phải gánh chịu Đây cũng là điểm bất cập mà các nhà làm luật cần lưu ý và sửa đổi Các điểm hạn chế khác Các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn chồng chéo nhau, chưa có sự đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật, khiến cho tình trạng các địa phương khác nhau tuỳ theo cách hiểu và nhận thức của mình để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Chính điều này đã khiến cho tình trạng xét xứ các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa cao, số án xét xử tại cấp phúc thẩm và xét xử giám đốc thẩm còn nhiều Hơn nữa trong quy định của phá luật vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, cụ thể: Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác Tuy nhiên, điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư không được ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở cho bên được huy động vốn, nhưng quy định chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến vẫn tồn tại thỏa thuận “ngầm” Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 Ngoài ra, nhận thức của người dân khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù được nâng cao nhưng vẫn chưa hình thành ý thức tuân thủ các điều kiện của pháp luật khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Đặc biệt, vì sự bất cập và thiếu vắng của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu, về năng lực chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng… mà khi tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà xảy ra, nhiều trường hợp Toà án thiếu cơ sở pháp lý khi giải quyết vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài hoặc đưa ra các phán quyết không bảo đảm quyền và lợi ích hợp cho các đương sự được thoả đáng Một khó khăn nữa là chất lượng của đội ngũ thẩm quyền xét xử chưa đồng đều, ảnh hưởng tới chất lượng xét xử các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án 4.2 Giải pháp, phương hướng hoàn thiện Qua nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nước ta và tìm hiểu thực tiễn các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra ở nước ta trong những năm vừa qua, cùng với các tài liệu văn bản, tư liệu nghiên cứu tại cơ sở thực tập, theo quan điểm của tôi, để cho pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải: Một là, cần bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, hoàn thiện được đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung Hai là, Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện các quy chế pháp lý để thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định: Khi thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định, sẽ giúp người dân có thông tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân Mặt khác, nó cũng giúp cho các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật Ba là, các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân Bốn là, cần tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Năm là, cần nâng cao hiệu quả đảm bảo thi hành hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Để nâng cao hiệu quả và chất lượng xét xử và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì cần thiết phải nâng cao trình độ năng lực chuyên môn, bồi dưỡng phẩm chất chính trị nhất là kiến thức về xã hội cho đội ngũ Thẩm phán nhằm phục vụ cho hoạt động là vấn đề cần quan tâm Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội Đúc kết trong quá trình làm báo cáo và thông qua việc thực tập, nghiên cứu, trải nghiệm thực tiễn tại cơ sở thực tập Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp, mang tính lâu dài với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com) lOMoARcPSD|38590726 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2 Nghị định 30/2021/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 3 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân sự, 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015, Hà Nội 4 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai, 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, Hà Nội 5 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà ở, 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014, Hà Nội 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014, 66/2014/QH13 sửa đổi bổ sung năm 2020 7 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia Downloaded by BINH NGUYEN (tailieuso.15@gmail.com)