Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là một trong những nhu cầu bức thiết của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Chính vì thế, quyền về nhà ở đã được ghi nhận trong Hiến pháp với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Trong thực tế đời sống, để đáp ứng nhu cầu có nhà ở, có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế,… đặc biệt là mua nhà ở. Hiện nay, với nhu cầu nhà ở trong điều kiện mật độ dân số cao đi liền với diện tích đất ngày càng bị thu hẹp, vấn đề mua bán nhà ở ngày càng được pháp luật quy định chặt chẽ và từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên, chính hành lang pháp lý này vẫn còn bộc lộ một số thiếu sót, tồn tại những quy định chưa gắn liền với thực tiễn cũng như thiếu sự rõ ràng, cụ thể. HĐ mua bán nhà ở trong quá trình giao dịch nhà ở không bao giờ là vấn đề đơn giản, đặc biệt là trong bối cảnh còn rất nhiều người bán cũng như người mua nhà ở hiện nay thiếu hiểu biết và ý thức pháp luật. Do đó, những tranh chấp phức tạp giữa các bên trong HĐ mua bán nhà ở không ngừng diễn ra và sẽ ngày càng gia tăng trong tương lai nếu không có những định hướng hiệu quả nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐ mua bán nhà ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Chính vì vậy, trong quá trình thực tập chuyên môn tại Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home một doanh nghiệp được thành lập từ năm 2015 với nhiều thành công đáng chú ý trong lĩnh vực kinh doanh phân phối, tư vấn và môi giới bất động sản, em đã có cơ hội tìm hiểu chuyên sâu hơn về HĐ mua bán nhà ở. Dưới sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn thực tập cùng với quá trình tự tìm tòi và nghiên cứu của bản thân, em được tiếp xúc và trực tiếp giải quyết các vấn đề pháp lý về HĐ mua bán nhà ở cũng như những tranh chấp liên quan. Từ đó, em nhận thấy được một cách sâu sắc những bất cập trong thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà ở. Vì vậy, em xin được chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở Một số bất cập từ thực tiễn áp dụng” thuộc bộ môn Luật Dân sự làm chuyên đề Báo cáo thực tập chuyên môn. Qua đó, mong rằng sẽ đem một cái nhìn khái quát và sâu sắc về HĐ mua bán nhà ở, đồng thời đóng góp một phần nhỏ ý kiến của bản thân nhằm khắc phục những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà ở tại Việt Nam hiện nay.
BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN KHÁNH DUYÊN 442151 BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG (CHUYÊN ĐỀ THUỘC BỘ MÔN: LUẬT DÂN SỰ) CƠ SỞ THỰC TẬP: CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN MY SECOND HOME Hà Nội – 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Cán hướng dẫn thực tập Tác giả báo cáo thực tập (Ký ghi rõ họ tên) ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS HĐ KDBĐS Nghị định 99/2015 : : : : Bộ luật dân Hợp đồng Kinh doanh bất động sản Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/ 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà MỤC LỤC iii Trang bìa i Lời cam đoan ii Danh mục chữ viết tắt .iii Mục lục iv MỞ ĐẦU NỘI DUNG Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm nhà hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà .4 Chương 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà 2.1.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng mua bán nhà .5 2.2.2 Các loại đối tượng hợp đồng mua bán nhà .6 2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà 2.2.1 Bên bán nhà 2.2.2 Bên mua nhà 2.3 Hình thức hợp đồng mua bán nhà 2.4 Nội dung hợp đồng mua bán nhà .9 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà 10 2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán hợp đồng mua bán nhà 10 2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua hợp đồng mua bán nhà .11 2.6 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 12 2.6.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 12 2.6.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 13 2.6.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý 13 Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 14 3.1 Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà .14 3.1.1 Khái quát tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà Việt Nam .14 3.1.2 Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà Cơng ty cổ phần tập Đồn My Second Home .15 3.2 Những ưu điểm thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà 17 iv 3.3 Những hạn chế thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà 17 3.4 Phương hướng hoàn thiện nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng mua bán nhà 19 3.4.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà 19 3.4.2 Phướng hướng nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà 20 KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .23 PHỤ LỤC 24 PHỤ LỤC v vi MỞ ĐẦU Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiết cá nhân, gia đình Chính thế, quyền nhà ghi nhận Hiến pháp1 với tư cách quyền công dân Trong thực tế đời sống, để đáp ứng nhu cầu có nhà ở, có nhiều phương thức tạo lập khác như: xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế,… đặc biệt mua nhà Hiện nay, với nhu cầu nhà điều kiện mật độ dân số cao liền với diện tích đất ngày bị thu hẹp, vấn đề mua bán nhà ngày pháp luật quy định chặt chẽ bước hồn thiện Tuy nhiên, hành lang pháp lý cịn bộc lộ số thiếu sót, tồn quy định chưa gắn liền với thực tiễn thiếu rõ ràng, cụ thể HĐ mua bán nhà q trình giao dịch nhà khơng vấn đề đơn giản, đặc biệt bối cảnh nhiều người bán người mua nhà thiếu hiểu biết ý thức pháp luật Do đó, tranh chấp phức tạp bên HĐ mua bán nhà không ngừng diễn ngày gia tăng tương lai khơng có định hướng hiệu nhằm hoàn thiện pháp luật HĐ mua bán nhà nâng cao hiệu thực pháp luật Chính vậy, q trình thực tập chun mơn Cơng ty Cổ phần Tập đồn My Second Home - doanh nghiệp thành lập từ năm 2015 với nhiều thành công đáng ý lĩnh vực kinh doanh phân phối, tư vấn môi giới bất động sản, em có hội tìm hiểu chuyên sâu HĐ mua bán nhà Dưới hướng dẫn cán hướng dẫn thực tập với q trình tự tìm tịi nghiên cứu thân, em tiếp xúc trực tiếp giải vấn đề pháp lý HĐ mua bán nhà tranh chấp liên quan Từ đó, em nhận thấy cách sâu sắc bất cập thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà Vì vậy, em xin chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà - Một số bất cập từ thực tiễn áp dụng” thuộc môn Luật Dân làm chuyên đề Báo cáo thực tập chun mơn Qua đó, mong đem nhìn khái quát sâu sắc HĐ mua bán nhà ở, đồng thời đóng góp phần nhỏ ý kiến thân nhằm khắc phục bất cập tồn thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà Việt Nam Trong thời gian thực tập không dài với kiến thức chuyên môn thực tiễn kinh nghiệm hạn chế, báo cáo thực tập em không tránh khỏi thiếu sót hạn chế Vì vậy, kính mong nhận nhận xét đóng góp từ thầy để báo cáo thực tập em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Khoản Điều 32 Hiến pháp năm 2013: “Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác.” NỘI DUNG CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm nhà hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm nhà Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hoá Theo phạm trù kinh tế học, nhà khối tài sản có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Khi tiếp cận phạm trù khoa học pháp lý, nhà nhìn nhận góc độ đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật khác Theo pháp luật xây dựng “nhà hiểu loại cơng trình xây dựng, sản phẩm tạo sức lao động, vật liệu xây dựng thiết bị lắp đặt công trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, xây dựng theo thiết kế”2 Theo pháp luật dân nhà loại bất động sản, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, tặng cho nhà ở,… Luật Nhà năm 2014 đưa khái niệm nhà Khoản Điều sau: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Trong đó, nhà phân loại bao gồm: nhà riêng lẻ, nhà chung cư, nhà thương mại, nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư, nhà xã hội, Nhà nhìn nhận phạm vi đề tài nghiên cứu HĐ mua bán nhà có số đặc điểm quan trọng sau: Nhà có tính bền vững, lâu dài; Nhà tài sản gắn liền với đất nên giao dịch liên quan đến nhà thường phức tạp khó khăn giao dịch khác; Giá nhà xác định đa dạng phức tạp so với giá loại tài sản khác; Việc giao dịch liên quan đến nhà phải thực chặt chẽ theo quy định pháp luật 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Theo đó, ta thấy nhà bất động sản - loại tài sản nên việc thực giao dịch nhà giao dịch tài sản nói chung Để đưa khái niệm HĐ mua bán nhà ở, trước tiên ta phải nắm rõ HĐ mua bán tài sản Điều 430 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” Có thể khẳng định rằng, HĐ mua bán nhà dạng đặc biệt HĐ mua bán tài sản Vì vậy, phải tuân thủ nguyên tắc mà BLDS năm 2015 quy định HĐ dân nói chung, bên cạnh cịn phải tn theo quy định riêng Luật Nhà HĐ mua bán nhà HĐ mua bán nhà phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua nhằm thoả mãn nhu cầu xã hội nhà quản lý Nhà nước Nó hình thành dựa Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr thoả thuận bên, tự ý chí tự định đoạt chủ thể Trên sở đó, ta đưa khái niệm chung HĐ mua bán nhà sau: Hợp đồng mua bán nhà thoả thuận văn bên việc chuyển quyền sở hữu nhà Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua theo quy định pháp luật nhà Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà tốn tiền cho bên bán theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Trong HĐ song vụ, bên chủ thể vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ, đồng thời quyền nghĩa vụ bên mang tính chất tương ứng Yếu tố song vụ HĐ mua bán nhà thể bật chỗ bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà toán tiền theo thoả thuận cho bên bán Đồng thời bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà toán tiền, cịn bên mua có quyền u cầu bên bán giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận Sự ưng thuận đặc điểm pháp lý quan trọng HĐ mua bán “Hợp đồng ưng thuận hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực xác định thời điểm giao kết” Vì vậy, HĐ mua bán nhà ở, quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau thoả thuận thống ý chí với nội dung HĐ như: đối tượng, giá cả, phương thức tốn… Thời điểm có hiệu lực HĐ không phụ thuộc vào thời điểm bàn giao nhà ở, việc bàn giao nhà coi hành động bên bán nhằm thực nghĩa vụ HĐ mua bán nhà có hiệu lực Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù “Hợp đồng có đền bù loại hợp đồng mà bên chủ thể sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên lợi ích tương ứng” Đa phần HĐ dân HĐ có đền bù Trong HĐ mua bán nhà ở, bên bán giao nhà cho bên mua nhận khoản tiền định từ bên mua, số tiền giá nhà mà bên thoả thuận với từ trước Điều hoàn toàn đứng vị trí bên mua việc bỏ khoản tiền để nhận lại tài sản có giá trị - nhà Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua HĐ mua bán tài sản nói chung xem xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận Bởi lẽ thông qua HĐ, quyền sở hữu tài sản chuyển giao từ chủ thể sang chủ thể khác Là dạng đặc biệt HĐ mua bán tài sản, HĐ mua bán nhà nhằm mục đích chuyển quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua Tuy nhiên, nhà loại tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu, việc chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua phải thực theo trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật nhà Thứ năm, hợp đồng mua bán nhà chịu điều chỉnh nhiều ngành luật khác Như nói nhà loại bất động sản, tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai Do vậy, quy chế pháp lý điều chỉnh giao dịch dân có đối tượng Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, tr.124 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, tr.122 nhà phức tạp chặt chẽ điều chỉnh loại tài sản khác Bên cạnh việc chịu điều chỉnh BLDS quy định chung hợp đồng, HĐ mua bán tài sản HĐ mua bán nhà chịu điều chỉnh pháp luật đất đai pháp luật nhà Trong thực tế, nội dung HĐ mua bán nhà kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất mà ngơi nhà nằm Vì vậy, HĐ mua bán nhà HĐ chuyển nhượng sử dụng đất thường có mối quan hệ mật thiết với Khơng vậy, HĐ mua bán nhà chịu điều chỉnh Luật KDBĐS chủ thể HĐ đáp ứng điều kiện định Luật này, đồng thời nhà đối tượng HĐ thuộc loại nhà thương mại Thứ sáu, hợp đồng mua bán nhà phải thể hình thức văn bản, có cơng chứng, chứng thực Nhà với tính chất loại tài sản có giá trị lớn, chịu quản lý nhà nước, nên HĐ mua bán nhà phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Chỉ đáp ứng điều kiện hình thức theo quy định pháp luật HĐ mua bán nhà có hiệu lực pháp lý Khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở, chủ thể phải ý tuân thủ quy định đặc thù áp dụng riêng với HĐ mua bán nhà mặt hình thức, nội dung, thủ tục để thuận tiện cho việc quản lý giao dịch nhà hạn chế tới mức thấp tranh chấp phát sinh 1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, việc ban hành quy định pháp luật HĐ mua bán nhà tạo hành lang pháp lý cho hoạt động mua bán nhà thực tế Pháp luật HĐ mua bán nhà có vai trò hướng dẫn chủ thể giao kết thực HĐ mua bán nhà Trong trình giao kết, bên bán bên mua phải thoả thuận, thống nội dung đảm bảo hình thức HĐ theo quy định pháp luật Trong trình thực giao dịch, HĐ mua bán nhà sở để theo dõi, giám sát trình thực bên Nếu phát sinh tranh chấp, bên HĐ ký kết để giải Vì vậy, nói quy định pháp luật HĐ mua bán nhà có ý nghĩa vô quan trọng việc ổn định thúc đẩy giao dịch mua bán nhà diễn ngày phổ biến sôi động Thứ hai, quy định pháp luật HĐ mua bán nhà phương tiện để nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà Quy định pháp luật HĐ mua bán nhà công cụ để nhà nước quản lý thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực đến phát triển kinh tế thị trường Một khung pháp lý vững giao dịch mua bán nhà yếu tố tiên để tạo thị trường minh bạch nhà ở, giảm thiểu tranh chấp khơng đáng có, giúp nhà nước thực hiệu chức năng, nhiệm vụ Thông qua quy định pháp luật nhà ở, nhà nước điều chỉnh giá nhà ở, thực sách quốc gia nhà ở, góp phần ổn định xã hội, giải hiệu vấn đề nhà người dân Thứ ba, quy định pháp luật HĐ mua bán nhà sở pháp lý để giải tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt quan thực chức xét xử Các quy định tạo hành lang pháp lý cho công việc xác lập trật tự ổn định hoạt động mua bán nhà ở, bảo đảm cho hoạt động vận hành thơng suốt an tồn mặt pháp lý Pháp luật mua bán nhà sở pháp lý cần thiết để hướng dẫn điều chỉnh hành vi vi phạm chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà tuân luận thực tiễn áp dụng khó khăn cho chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà Thứ hai, chủ thể tham gia HĐ mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện Theo quan điểm Tịa án Nhân dân Tối cao thì: “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện hiểu bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự bày tỏ ý chí, nguyện vọng mình, tự nguyện thoả thuận với nội dung giao dịch mà không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép từ phía bên người khác Các bên tự nguyện thoả thuận vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân mình” HĐ chủ thể xác lập, thực khơng tự nguyện bị vơ hiệu đương nhiên vô hiệu Theo quy định BLDS 2015, chủ thể mua bán nhà khơng có tự nguyện trọng trường hợp sau đây: HĐ mua bán nhà giả tạo, HĐ mua bán nhà xác lập nhầm lẫn, HĐ mua bán nhà xác lập bị lừa dối, HĐ mua bán nhà xác lập bị đe doạ, HĐ mua bán nhà xác lập lúc không nhận thức, điều khiển hành vi Thứ ba, mục đích nội dung HĐ mua bán nhà không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Nội dung HĐ tổng hợp quyền nghĩa vụ bên chủ thể tham gia HĐ thể điều khoản HĐ Cịn mục đích HĐ “lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt xác lập giao dịch” (Điều 118 BLDS năm 2015) Khi bên giao kết HĐ mua bán nhà nội dung, mục đích HĐ vừa không vi phạm điều cấm pháp luật, vừa không trái đạo đức xã hội Nếu HĐ mua bán nhà vi phạm điều kiện bị tun bố vơ hiệu Thứ tư, hình thức HĐ mua bán nhà phải đáp ứng quy định pháp luật Hình thức HĐ mua bán phương tiện để bên mua bên bán thể thỏa thuận, cam kết bên với bên Theo quy định Luật Nhà năm 2014 HĐ mua bán nhà HĐ cần đáp ứng điều kiện mặt hình thức, khơng tuân thủ quy định mặt hình thức HĐ vô hiệu Theo quy định cụ thể Điều 122 Luật Nhà năm 2014 HĐ mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở, trừ số trường hợp định theo quy định pháp luật 2.6.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ HĐ hợp pháp Vì vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực HĐ mua bán nhà có ý nghĩa quan trọng việc ràng buộc việc thực quyền nghĩa vụ bên Từ thời điểm HĐ có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết, không thực thực không đúng, không đầy đủ phải gánh chịu hậu pháp lý bất lợi Điều 122 Luật Nhà năm 2014 quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực HĐ mua bán nhà sau: Đối với trường hợp mua bán nhà phải thực công chứng, chứng thực HĐ thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm công chứng, chứng thực HĐ Đối với trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực HĐ bao gồm mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư mua bán nhà mà bên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định Khoản Điều 17 13 Luật KDBĐS năm 2014 thời điểm có hiệu lực HĐ bên thỏa thuận, bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm ký kết HĐ 2.6.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý HĐ mua bán nhà vô hiệu trường hợp HĐ khơng đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân phân tích Khi HĐ vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên tham gia kể từ thời điểm HĐ xác lập Hậu pháp lý HĐ mua bán nhà vô hiệu giải theo quy định pháp luật dân Theo đó, bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật quy trị giá thành tiền để hồn trả Bên có lỗi khiến HĐ vơ hiệu có trách nhiệm phải bồi thường cho bên theo quy định Điều 131 BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, trường hợp vơ hiệu lý khác pháp luật dân quy định thời hiệu khởi kiện khác nhau, vấn đề HĐ vơ hiệu có liên quan mật thiết với thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố HĐ vơ hiệu Theo đó, muốn u cầu tun bố HĐ mua bán nhà vô hiệu cần quan tâm đến thời hiệu yêu cầu theo Điều 132 BLDS năm 2015 Khi thời hiệu yêu cầu Tòa án tun bố HĐ vơ hiệu hết HĐ có hiệu lực kể từ thời điểm xác lập CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HỒN THIỆN 3.1 Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà 3.1.1 Khái quát tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà Việt Nam Theo báo cáo Bộ Xây dựng, đến năm 2020, diện tích nhà bình qn đầu người tồn quốc đạt 24,4 m2, diện tích nhà bình qn đầu người cao khu vực Đồng sông Hồng thấp khu vực Tây Nguyên Trong năm 2020, ảnh hưởng nặng nề dịch bệnh nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành công Đến năm 2021, số lượng giao dịch bất động sản thành công nước tăng lên đáng kể với số 282.105 giao dịch Trong đó, lượng giao dịch hộ chung cư, nhà riêng lẻ 111.640 giao dịch Đồng thời, giá hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà riêng lẻ tăng 15-20% so với năm 2020 10 Nhìn nhận tổng quan tình hình bất động sản, giao dịch mua bán nhà bật lên với vai trị loại hình giao dịch chủ yếu, giữ vị trí khơng thể thiếu thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật nhà nói chung HĐ mua bán nhà nói riêng ngày hồn thiện, bên cạnh nhà nước trọng thực sách nhà tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà thơng qua HĐ mua bán nhà Hiện này, hầu hết giao dịch mua bán nhà vắng bóng HĐ mua bán nhà ở, phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ Phụ lục 1: Biểu đồ diện tích nhà bình quân đầu người địa phương năm 2020 Thông cáo số 06/TB-BXD ngày 5/2/2021 Bộ Xây dựng việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sản Quý IV năm 2020 10 Thông cáo số 06/TB-BXD ngày 28/1/2022 Bộ Xây dựng việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sản Quý IV năm 2021 14