Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ YÊN ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hướng nghiên cứu Mã số CN: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên: Nguyễn Thị n Lớp: Cao học Luật khóa 28 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Luật học “Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” công trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Phó giáo sư, Tiến sỹ Lê Minh Hùng Nội dung Luận văn bảo đảm tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Nguyễn Thị Yên DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân LBVNTD LKDBĐS LNO Luật Bảo vệ người tiêu dùng Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà NOTMHTTTL Nhà thương mại hình thành tương lai Nxb TAND Nhà xuất Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MUC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 10 1.2 Các điều kiện chung để giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 13 1.2.1 Điều kiện chung chủ thể giao kết hợp đồng .13 1.2.2 Điều kiện đối tượng hợp đồng 17 1.3 Các thủ tục pháp lý chủ đầu tư phải thực trước tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 19 1.3.1 Thông báo đủ điều kiện huy động vốn 19 1.3.2 Xác định số lượng hộ phép bán cho người nước 22 1.3.3 Đăng ký hợp đồng mẫu 24 1.3.4 Cung cấp thông tin dự án 28 CHƯƠNG ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ KHI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 31 2.1 Thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dự án nhà thương mại đưa vào kinh doanh 31 2.1.1 Chủ đầu tư dự án phải thành lập doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh bất động sản .31 2.1.2 Có dự án nhà thương mại hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 35 2.2 Có đủ lực tài theo quy định pháp luật 37 2.2.1 Điều kiện vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư 37 2.2.2 Khả huy động vốn chủ đầu tư 40 2.3 Đã thực việc ký quỹ để bảo đảm cho dự án mở bán thị trường 41 2.3.1 Các trường hợp phải ký quỹ để bảo đảm thực dự án .41 2.3.2 Hoàn tiền ký quỹ .43 CHƯƠNG ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC PHÉP ĐƯA VÀO GIAO DỊCH MUA BÁN 46 3.1 Điều kiện tính hợp pháp dự án nhà thương mại hình thành tương lai đưa vào giao dịch mua bán 47 3.1.1 Có quyền sử dụng đất hợp pháp phần diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà thương mại .48 3.1.2 Nhà thương mại hình thành tương lai có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt 52 3.2 Điều kiện tiến độ xây dựng thực tế điều kiện bảo đảm ngân hàng dự án 54 3.2.1 Điều kiện tiến độ xây dựng thực tế dự án nhà thương mại hình thành tương lai 54 3.2.2 Dự án phải bảo lãnh ngân hàng thương mại đủ điều kiện .60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện kinh tế ngày phát triển, doanh nghiệp nước ngày đầu tư mạnh mẽ vào thị trường Việt Nam, nhu cầu nguồn lao động đẩy mạnh, lượng người di chuyển đến thành phố gia tăng, nhu cầu ổn định sống vấn đề quan tâm Một điều kiện cần để đảm bảo ổn định sống chỗ đầy đủ tiện nghi với tiện ích xung quanh Chỉ đảm bảo sống ổn định người có động lực để làm việc, cống hiến hiệu công việc nâng cao Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 nêu rõ quan điểm: “Có chỗ thích hợp an toàn quyền bản, điều kiện cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước Phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân” Từ nhu cầu định hướng đặt mà dự án phát triển nhà ngày gia tăng, chủ yếu tập trung thành phố Việc mua bán nhà thương mại thực qua nhiều giai đoạn giao kết giai đoạn quan trọng để tạo lập hợp đồng, giai đoạn quan trọng ảnh hưởng đến trình thực hợp đồng sau đó, việc giao kết hợp đồng ngồi dựa ý chí bên cịn phải đảm bảo yêu cầu pháp luật, gọi điều kiện giao kết hợp đồng, nội dung quy định nhiều văn pháp luật (kinh doanh bất động sản, nhà ở, đất đai, xây dựng, doanh nghiệp, dân sự…), phức tạp; thực tiễn áp dụng chủ thể chưa đảm bảo tuân thủ pháp luật, hệ có nhiều tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng mà nguyên nhân chủ yếu từ việc bên chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành giao kết hợp đồng Trên thực tế, có trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật khiến cho nhiều người mua vừa tiền lại không quyền sở hữu nhà mà thực giao dịch mua bán với chủ đầu tư, cụ thể ngày 10/08/2018 Báo điện tử VTV đưa tin chung cư Long Phụng, quận Bình Tân chủ đầu tư vi phạm nhiều quy định pháp luật nhà vấn đề hộ bán cho nhiều người, chủ đầu tư chấp ngân hàng sau bị vỡ nợ cuối chủ đầu tư bỏ trốn, khiến người mua nhà hoang mang, phải cố thủ chung cư để đòi quyền lợi.1 Xuất phát từ đối tượng hợp đồng tài sản hình thành tương lai (tài sản chưa có thực thời điểm ký hợp đồng) dẫn tới nhiều rủi ro cho bên mua thời điểm giao kết, tài sản chưa hình thành Điều kiện để giao kết hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng vơ quan trọng để hạn chế rủi ro cho bên trình thực hợp đồng Do cần phải có quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ người mua Để làm rõ điều kiện mà chủ thể phải đáp ứng để giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tìm hiểu nguyên nhân dẫn tới vướng mắc từ thực tế liên quan đến điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà thương mại, tác giả lựa chọn đề tài “Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình khảo sát, tìm hiểu, tác giả tìm số tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu, cụ thể: Về giáo trình có Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản thừa kế Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019) Ở phần phân loại tài sản giáo trình có đề cập khái niệm phân loại tài sản hình thành tương lai, có phân biệt khác tài sản hình thành tương lai tài sản có, giáo trình đề cập cách khái quát loại tài sản hình thành tương lai mà khơng đề cập đến nhà hình thành tương lai Tuy nhiên với nội dung mà giáo trình cung cấp tảng để tác giả sâu vào nghiên cứu đặc điểm, tính chất, u cầu loại tài sản hình thành tương lai nhà để từ phân tích điều kiện mà chủ thể phải đáp ứng điều kiện nhà hình thành tương lai để thực giao kết hợp đồng.2 Thế Hà, “Một hộ bán cho nhiều người chung cư Long Phụng”, https://vtv.vn/trong-nuoc/mot-canho-ban-cho-nhieu-nguoi-tai-chung-cu-long-phung-2018081009014738.htm, ngày 25/11/2018 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr 76 – tr 79 Đối với sách chuyên khảo Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, tác giả Đỗ Văn Đại (2017), tác giả khơng có đề cập loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nhiên tác giả có phân tích điều kiện giao dịch chung giao kết hợp đồng, kiến thức chung liên quan đến giao kết hợp đồng mà tác giả vận dụng để nghiên cứu chuyên sâu điều kiện giao kết loại hợp đồng mà tác giả nghiên cứu Sách Bình luận khoa học tài sản luật dân Việt Nam tác giả Nguyễn Ngọc Điện (2001), nghiên cứu tác giả khơng đề cập trực tiếp tài sản hình thành tương lai, cụ thể nhà hình thành tương lai, nhiên tác giả có manh nha đề cập loại tài sản đặc biệt này, cụ thể tác giả có đề cập loại hình bất động sản trở thành bất động sản trước thời hạn Về cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học liên quan đến đề tài tác giả, qua khảo sát, tác giả tìm số cơng trình cụ thể sau: Tác giả Lê Chí Cường với đề tài Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2011) Với đề tài tác giả nghiên cứu cách khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cụ thể nghiên cứu vấn đề pháp lý hình thức, nội dung giao kết hợp đồng đưa bất cập, rủi ro gặp liên quan tới loại hợp đồng Tuy nhiên đề tài tác giả Lê Chí Cường có phạm vi nghiên cứu rộng tác giả chưa sâu vào nội dung vấn đề đặt loại hợp đồng Ngoài đề tài tác giả Lê Chí Cường nghiên cứu thời điểm LKDBĐS năm 2014 LNO năm 2014 chưa tồn tại, đề tài mà tác giả nghiên cứu dựa sở nội dung mà tác giả Lê Chí Cường phân tích nhiên có điều chỉnh để phù hợp với quy định luật đồng thời tác giả không nghiên cứu cách khái quát tất nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà sâu tìm hiểu, nghiên cứu điều kiện để chủ thể giao kết loại hợp đồng Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với đề tài Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2014), nghiên cứu tác giả phân tích làm rõ sở pháp lý, thực trạng giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, đánh giá quy định pháp luật hành liên quan, đề tài đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Tuy nhiên viết nghiên cứu cách tổng quát, chung vấn đề liên quan đến hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với đề tài Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2018) Tác giả nghiên cứu cách khái quát quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, tác giả có giới thiệu chung khái niệm, đặc điểm hợp đồng, hình thức giao kết, quyền, nghĩa vụ chủ thể hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu…Từ tác giả đưa bất cập liên quan đến loại hợp đồng nhìn từ góc độ thực tiễn, nghiên cứu này, thời điểm tác giả nghiên cứu LKDBĐS năm 2014, LNO năm 2014 có hiệu lực, nội dung mà tác giả đề cập sát với thực tiễn áp dụng pháp luật nay, nhiên tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân chưa sâu vào nghiên cứu điều kiện để chủ đầu tư phép giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Do tác giả sâu nghiên cứu vào điều kiện để chủ đầu tư phép giao kết, có tham khảo nội dung mà tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân nghiên cứu liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tác giả Nguyễn Đình Phong tác giả Nguyễn Thu Hương với viết “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” đăng tạp chí điện tử TAND ngày 22/3/2018, viết tác giả chủ yếu thẳng vào vấn đề đưa ra, phân tích bất cập mà thực tiễn xảy loại hợp đồng nghiên cứu nhiên pháp luật lại chưa có hướng giải quyết, tác giả làm rõ số vấn đề bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cụ thể liên quan đến vấn đề huy động vốn góp, luật chưa quy định cụ thể, việc chưa quy định cụ thể dẫn đến tranh chấp q trình thực loại giao dịch này, ngồi tác giả đề cập đến bất cập liên quan đến vấn đề thông báo đủ điều kiện phép bán nhà hình thành tương lai Tác giả đề cập đến phần nhỏ liên quan đến điều kiện giao kết mà chưa sâu vào loại điều kiện cụ thể Trong khuôn khổ viết tạp chí, nội dung yêu cầu ngắn gọn, súc tích thẳng vào vấn đề tác giả không đề cập nội dung khác liên quan đến loại hợp đồng Bài viết không đề cập cụ thể điều kiện giao kết loại hợp đồng này, nhiên nội dung mà viết đưa liệu để tác giả tham khảo nghiên cứu đề tài