NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà chung cư là mô hình điển hình tại khu vực đô thị, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân Nhà chung cư có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung, cùng với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung Hệ thống hạ tầng phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được sử dụng chung, bao gồm cả nhà chung cư xây dựng với mục đích ở và nhà chung cư hỗn hợp cho cả ở và kinh doanh.
Căn hộ chung cư là tài sản sở hữu riêng của cá nhân, gia đình hoặc tổ chức trong một tòa nhà chung cư, bao gồm cả diện tích bên trong căn hộ và các khu vực như ban công, lô gia Theo quy định pháp luật, phần diện tích khác trong tòa nhà cũng được công nhận là sở hữu riêng, cùng với hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với căn hộ Căn hộ chung cư thuộc nhóm bất động sản và có thể được giao dịch mua bán hợp pháp.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 430), hợp đồng mua bán tài sản là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua thanh toán tiền Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, như một giao dịch mua bán tài sản, cần phản ánh bản chất tự do ý chí và sự đồng thuận, là kết quả của thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại là giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai Loại hình nhà ở này đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Theo Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng về nhà ở cần được các bên thỏa thuận và lập thành văn bản Điều 123 quy định rõ ràng rằng việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng phải được lập thành hợp đồng.
Việc mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng, mặc dù pháp luật hiện hành chưa định nghĩa cụ thể về hợp đồng này Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hiểu là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán có trách nhiệm giao căn hộ và chuyển quyền sở hữu, còn bên mua phải thanh toán theo thỏa thuận Việc phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác là cần thiết để làm rõ bản chất và đặc điểm của loại hợp đồng này, từ đó bổ sung lý luận về hợp đồng.
1.1.2 Bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng MBCHCC là một hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó nhà ở được xem như một loại tài sản Do đó, hợp đồng MBCHCC thực chất là một dạng hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (MBCHCC) thường liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, vì căn hộ thường chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch Do đó, MBCHCC được xem là một loại hợp đồng mua bán tài sản chưa hiện hữu.
Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (MBCHCC), việc chuyển giao tài sản và xác lập quyền sở hữu thường không diễn ra đồng thời Căn hộ được chuyển giao cho bên mua khi hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bàn giao theo quy định pháp luật Tuy nhiên, quyền sở hữu chỉ được xác lập khi người mua nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó hợp đồng MBCHCC cũng mang tính chất của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Căn hộ chung cư được xem như một loại tài sản bất động sản có thể giao dịch với nhiều mục đích, bao gồm cả việc mua nhà để ở và đầu tư kinh doanh Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần xác định rõ đây là tranh chấp hợp đồng dân sự hay hợp đồng kinh doanh thương mại Việc xác định đúng loại tranh chấp sẽ quyết định lựa chọn pháp luật phù hợp để giải quyết, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong quan hệ hợp đồng.
1.1.3 Đặc điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng MBCHCC là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở, do đó nó sở hữu đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thông thường.
Thứ nhất, đây là loại hợp đồng song vụ:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, bên mua và bên bán có quyền và nghĩa vụ đối ứng, nghĩa là quyền của bên này trở thành nghĩa vụ của bên kia Khi bên bán nhận lợi ích vật chất từ bên mua, bên mua phải chuyển giao căn hộ đúng như cam kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận căn hộ đúng thời hạn đã thỏa thuận, trong khi bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ đúng hạn, địa điểm và phương thức đã thống nhất Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng căn hộ được xác định trong hợp đồng.
Tính song vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thể hiện qua việc quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ được đảm bảo khi cả hai bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên mua, do đó, hợp đồng luôn được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau Mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý, đảm bảo quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ của mình.
Thứ hai, đây là loại hợp đồng mang tính chất của hợp đồng có đền bù:
Luận văn thạc sĩ Luật học
Trong quan hệ mua bán căn hộ, tính chất đền bù thể hiện rõ ràng khi bên bán nhận lợi ích từ việc bán căn hộ, đồng thời bên mua cũng nhận được quyền sở hữu tương ứng với khoản tiền đã trả Khoản tiền này được xem là đền bù theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật Hợp đồng mua bán căn hộ có đặc điểm đền bù, khác biệt với hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu trong thừa kế, vì trong trường hợp thừa kế, người chuyển nhượng không nhận được lợi ích vật chất nào và người thừa kế không phải thực hiện nghĩa vụ tài sản Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch.
Hợp đồng ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng trong hợp đồng mua bán tài sản, đặc biệt là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí về các nội dung cơ bản, hợp đồng sẽ được coi là đã xác lập.
Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
1.2.1 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ
1.2.1.1 Khái quát về tranh chấp hợp đồng MBCHCC
Tranh chấp hợp đồng là xung đột hoặc mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng Sự bất đồng về việc đánh giá hành vi vi phạm hoặc cách giải quyết hậu quả từ vi phạm quyền và nghĩa vụ cũng được xem là một dạng tranh chấp hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng MBCHCC là những xung đột giữa bên bán và bên mua căn hộ chung cư, liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng MBCHCC xảy ra khi các bên không đồng thuận về cách giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ hợp đồng Những vấn đề này có thể liên quan đến hành vi, sự không hành động, hoặc hành động không đúng, không đầy đủ, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia Điều này có thể dẫn đến việc không đạt được mục đích hợp đồng hoặc đặt mục tiêu hợp đồng vào nguy cơ không thực hiện được.
Tranh chấp hợp đồng MBCHCC và vi phạm hợp đồng MBCHCC là hai khái niệm khác nhau Vi phạm hợp đồng xảy ra khi các bên không tuân thủ các điều khoản đã cam kết, trong khi tranh chấp hợp đồng là sự bất đồng quan điểm giữa các bên về hành vi vi phạm hoặc cách giải quyết hậu quả từ vi phạm đó Không phải mọi vi phạm hợp đồng đều dẫn đến tranh chấp, vì có thể có vi phạm mà không có sự phản kháng hay xung đột được thể hiện ra bên ngoài Đặc điểm nổi bật của tranh chấp hợp đồng MBCHCC thường liên quan đến các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi mà việc kiểm tra và xác nhận chưa thể thực hiện tại thời điểm giao dịch Tranh chấp thường phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng MBCHCC.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Theo quy định, bên bán nhà phải sử dụng mẫu hợp đồng đã được cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng phê duyệt, dẫn đến việc bên mua không có quyền đàm phán các điều khoản trong hợp đồng Hơn nữa, tranh chấp thường xảy ra giữa nhiều bên mua với bên bán liên quan đến một hoặc một số điều khoản trong hợp đồng, tạo ra những tranh chấp mang tính chất tập thể.
Tranh chấp hợp đồng MBCHCC có thể được phân loại dựa trên các đặc điểm khác nhau, bao gồm tranh chấp về hình thức hợp đồng, tranh chấp về nội dung hợp đồng, và tranh chấp liên quan đến cơ sở pháp lý để xác định đối tượng của hợp đồng.
Tranh chấp về hình thức hợp đồng MBCHCC liên quan đến các quy định pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng Các vấn đề thường gặp bao gồm: bên bán không có thẩm quyền ký hợp đồng, bên mua không đủ năng lực hành vi dân sự hoặc đang bị hạn chế, các bên ký kết không tự nguyện do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép, và trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, đặc biệt trong việc chuyển nhượng hợp đồng.
Tranh chấp về nội dung hợp đồng MBCHCC liên quan đến các điều khoản của hợp đồng, bao gồm diện tích sở hữu chung và riêng, phương pháp tính diện tích căn hộ, tiến độ xây dựng và bàn giao nhà, chất lượng công trình và thiết bị, điều khoản thanh toán, cũng như phí bảo trì nhà chung cư.
Tranh chấp về cơ sở pháp lý trong quan hệ hợp đồng xảy ra khi các bên không thống nhất về việc áp dụng pháp luật trong quá trình thực hiện và giải quyết các tranh chấp phát sinh Sự không rõ ràng trong các quy định pháp luật, cùng với nhiều cách hiểu khác nhau và sự tùy nghi trong lựa chọn của các bên, đã dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng gia tăng.
1.2.1.2 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng MBCHCC
Giải quyết tranh chấp hợp đồng là quá trình áp dụng các phương pháp và thủ tục pháp lý nhằm loại bỏ tranh chấp, khôi phục quyền lợi và bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng MBCHCC, mặc dù chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật, có thể được hiểu là các phương pháp và hoạt động nhằm xử lý các mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng Điều này bao gồm việc áp dụng các biện pháp hòa giải, thương lượng hoặc trọng tài để đạt được sự đồng thuận giữa các bên liên quan.
Luận văn thạc sĩ Luật học
18 điều chỉnh nhằm loại trừ xung đột, bất đồng và mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng MBCHCC, góp phần khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Những điều chỉnh này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn duy trì trật tự kỷ cương trong xã hội.
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư có thể được phân loại thành giao dịch dân sự hoặc giao dịch kinh doanh, thương mại, tùy thuộc vào mục đích mua nhà Dù là giao dịch nào, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đều phải tuân theo các phương pháp nhất định như hòa giải, thương lượng, trọng tài, hoặc thông qua Tòa án Sự lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên hoặc sự đồng thuận khi tranh chấp xảy ra Thông thường, giải quyết tranh chấp hợp đồng MBCHCC chủ yếu diễn ra qua thương lượng trực tiếp hoặc qua người đại diện như Luật sư, và rất ít trường hợp được đưa ra Tòa án.
Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng MBCHCC được quy định rõ trong Luật Nhà ở, cụ thể tại Điều 177 của Luật Nhà ở năm 2014 Luật khuyến khích các bên liên quan giải quyết tranh chấp thông qua phương thức hòa giải Trong trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, hoặc các tranh chấp liên quan đến hợp đồng nhà ở, Tòa án nhân dân sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng MBCHCC, với tư cách là một quan hệ dân sự, yêu cầu quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án phải tuân theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, đã được sửa đổi và bổ sung trong giai đoạn 2010-2015.
2011) và trong giai đoạn tới đây sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2016)
1.2.2 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.2.2.1 Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
2.2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.2.1.1 Nhận xét chung về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng MBCHCC
Trong hệ thống quy phạm pháp luật, chế định về nhà ở đóng vai trò quan trọng và đang được hoàn thiện qua nhiều văn bản luật Các giao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, và Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Ngoài ra, có nhiều văn bản cá biệt được ban hành nhằm điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hợp đồng MBCHCC.
- Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ xây dựng, trong đó có ban hành hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại
- Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư;
- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
- Thông tư 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết về quản lý chất lượng công trình xây dựng
Quyết định 3185/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ban hành ngày 14/6/2014, công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Quyết định này nhằm quản lý và điều chỉnh giá dịch vụ, đảm bảo quyền lợi cho cư dân và nâng cao chất lượng sống trong các khu chung cư.
Để giải quyết tranh chấp liên quan đến chung cư và hợp đồng MBCHCC, cần áp dụng nhiều quy định pháp luật khác nhau Người áp dụng pháp luật phải hệ thống hóa và hiểu rõ các quy định từ các luật và văn bản hướng dẫn để đảm bảo việc áp dụng đúng Tuy nhiên, thực tế cho thấy sự tồn tại của nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh chung cư dẫn đến tình trạng quy định thừa và chồng chéo, ảnh hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật.
Các quy định pháp luật hiện hành đã tạo ra nền tảng pháp lý cho việc xây dựng, mua bán, quản lý và sử dụng chung cư Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số bất cập trong pháp luật liên quan đến nhà chung cư, bao gồm sự bất hợp lý, chồng chéo và mâu thuẫn trong các quy định Những vấn đề này đã dẫn đến xung đột trong việc hiểu và áp dụng pháp luật về nhà chung cư.
* Một số xung đột trong cách hiểu, áp dụng pháp luật như là:
- Quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
Luận văn thạc sĩ Luật học
Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 đều quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư, với Điều 225 của Bộ luật dân sự nêu rõ và Khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở liệt kê diện tích thuộc sở hữu chung Nghị định 71/2010/NĐ-CP tiếp tục hướng dẫn về sở hữu chung, nhấn mạnh việc liệt kê lại từ Luật Nhà ở và bổ sung một số trường hợp như nơi để xe và các thiết bị sử dụng chung Đặc biệt, Nghị định quy định rằng nơi để xe có thể thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng tùy theo quyết định của chủ đầu tư.
Hướng dẫn của Nghị định đã gây ra nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu tầng hầm trong các chung cư Bên mua căn hộ cho rằng tầng hầm là tài sản chung để xe, trong khi bên bán (chủ đầu tư) lại khẳng định rằng tầng hầm thuộc sở hữu riêng của mình Tranh chấp này ngày càng phổ biến do quy định pháp luật không rõ ràng, đặc biệt là việc sử dụng từ "hoặc".
Theo Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích sàn căn hộ chung cư được xác định dựa trên kích thước thông thủy hoặc từ tim tường bao và tường ngăn chia căn hộ Quy định này hướng dẫn cụ thể cho việc mua bán căn hộ, đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP xác định rõ diện tích thuộc sở hữu chung trong các tòa nhà chung cư, bao gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu.
Tường bao ngôi nhà và tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung, tuy nhiên, Thông tư hướng dẫn lại quy định một phần của tường này được tính vào diện tích sở hữu riêng của căn hộ chung cư Điều này dẫn đến việc người mua nhà phải trả tiền cho cả phần diện tích đó, tạo ra sự không thống nhất và xung đột trong các quy định pháp luật về chung cư.
- Quy định về phương pháp xác định diện tích căn hộ chung cư
Luận văn thạc sĩ Luật học
Theo Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích sàn căn hộ được xác định theo hai phương pháp: tính theo kích thước thông thủy và tính theo kích thước tim tường Hai phương pháp này dẫn đến kết quả khác nhau; tính theo thông thủy không bao gồm diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật và tường bao ngoài, trong khi tính theo tim tường lại bao gồm cả những yếu tố này, do đó diện tích theo tim tường thường lớn hơn Chủ đầu tư thường chọn cách tính theo tim tường để lập hợp đồng và xác định thanh toán, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh mà khó có thể giải quyết theo pháp luật hiện hành.
- Quy định về hạn chế sử dụng ngoài hối theo Pháp lệnh ngoại hối Điều 22 Pháp lệnh quản lý ngoại hối năm 2005 quy định: “Trên lãnh thổ Việt
Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối,”[27]
Phương pháp quy định theo hình thức liệt kê như “mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo” đã trở nên không còn phù hợp, dẫn đến những kẽ hở trong thực thi pháp luật Nhiều hợp đồng MBCHCC hiện nay sử dụng ngoại tệ tham chiếu để xác định giá trị thanh toán Cụ thể, hợp đồng quy định rằng “đơn giá chuyển nhượng sẽ được áp dụng tại thời điểm tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đô la Mỹ là 20.880 VND/USD Nếu tỷ giá này biến động tăng hoặc giảm hơn 2% tại thời điểm bàn giao căn hộ, giá trị còn lại cần thanh toán sẽ được điều chỉnh theo tỷ giá bán ra giữa đồng Việt Nam và đô la Mỹ của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam.”
Khi đến thời điểm thanh toán, bên mua nhà thường phải chi trả số tiền thực tế cao hơn giá trị ghi trong hợp đồng do biến động tỷ giá ngoại tệ Điều này đặt ra câu hỏi về bản chất của điều khoản trong hợp đồng và liệu nó có vi phạm quy định về quản lý ngoại hối hay không Theo Điều 22 của Pháp lệnh ngoại hối, cần xem xét tính hợp pháp của điều khoản này trong bối cảnh quản lý tài chính.
Luận văn thạc sĩ Luật học
34 đồng này có thể thuộc vào các trường hợp cấm liên quan đến "mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo" Vì pháp luật chưa quy định chặt chẽ và đầy đủ, nên nội dung tương tự vẫn xuất hiện trong nhiều hợp đồng MBCHCC, dẫn đến tranh chấp chưa được giải quyết thỏa đáng.
Các quy định pháp luật hiện nay còn rải rác và không đồng bộ, gây ra tình trạng thiếu hụt các quy định điều chỉnh cụ thể về chung cư.
* Một số bất cập thiếu quy định như là:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT
Bối cảnh chung về tình hình kinh tế-xã hội và dự báo tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới ở Việt Nam
3.1.1 Tình hình kinh tế - xã hội ở Việt Nam
Quá trình đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam đã mang lại nhiều thành tựu quan trọng, với tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm luôn dương và tình hình chính trị, xã hội ổn định hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, gần đây, tốc độ phát triển kinh tế đã chậm lại do nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, bao gồm sự giảm giá dầu thô xuất khẩu và khủng hoảng tài chính toàn cầu Năm 2016 được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong hoạt động kinh tế nhờ vào việc kiểm soát tốt hơn các biến động trên thị trường tài chính và sự khởi sắc của thị trường bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong chính sách, mở ra hướng đi thông thoáng hơn cho thị trường bất động sản tại Việt Nam Việc mở rộng quyền cho người nước ngoài mua nhà để ở và kinh doanh đã tạo ra một kênh thu hút vốn đầu tư nước ngoài, góp phần làm tăng tính sôi động trong giao dịch bất động sản.
Báo cáo của Tổng cục Thống kê gửi Chính phủ cho thấy tình hình kinh tế-xã hội trong 6 tháng đầu năm 2016 đã có sự tăng trưởng tích cực, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản với mức tăng 3,77%, cao nhất kể từ năm 2011 So với các năm trước, mức tăng của ngành này trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ đạt 0,3%.
2012 giảm 0,75%; năm 2013 tăng 0,76%; năm 2014 tăng 1,87% và năm 2015 tăng 2,35%)[48]
Luận văn thạc sĩ Luật học
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong tháng 4/2016, Hà Nội ghi nhận 1.250 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 6% so với tháng trước Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc nhiều dự án mới được chủ đầu tư mở bán và nhận được phản hồi tích cực từ thị trường.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số này là 1.150 giao dịch thành công, tăng khoảng 7% so với tháng trước[46] Chi tiết từng tháng như biểu đồ sau:
Nguồn: Bộ Xây Dựng, VNREA tổng hợp
Sự phục hồi của thị trường bất động sản tại Việt Nam là tín hiệu tích cực cho sự phát triển kinh tế-xã hội trong tương lai Điều này tạo ra bối cảnh thuận lợi cho các dự báo về tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới.
3.1.2 Dự báo về tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới ở Việt Nam Để đáp ứng được nhu cầu về nơi ở cho cư dân thành thị, nhà chung cư sẽ tiếp tục là một trong những giải pháp hợp lý trong những năm tiếp theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương thực hiện các giải pháp để tăng tỷ trọng nhà ở chung
Luận văn thạc sĩ Luật học
61 cư tại khu vực đô thị; phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng
Đến năm 2020, mục tiêu là tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đạt trên 90%, trong khi các đô thị loại I và II đạt trên 60%, và đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới, với tổng diện tích sàn lên tới 100 triệu m².
Để đạt mục tiêu tăng khoảng 100 triệu m2 nhà ở mỗi năm, Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ có 90% tổng số nhà ở là chung cư, dẫn đến nhiều dự án chung cư mới sẽ được triển khai trong những năm tới.
Xu hướng hiện nay trong thiết kế nhà chung cư không chỉ dừng lại ở việc cung cấp chỗ ở mà còn tích hợp các không gian thương mại và văn phòng trong cùng một tòa nhà Điều này dẫn đến việc hình thành các tòa nhà ở phức hợp, tương tự như mô hình phổ biến ở nhiều quốc gia phát triển Tuy nhiên, các tòa nhà phức hợp có những đặc điểm phức tạp hơn so với nhà chung cư truyền thống, bao gồm nhiều không gian sử dụng chung Do đó, việc bảo trì, quản lý dịch vụ và đảm bảo an toàn sử dụng trở thành những thách thức mới, đòi hỏi cần có các quy định pháp luật kịp thời để điều chỉnh.
Pháp luật về chung cư hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, dẫn đến việc mua bán căn hộ thiếu tính chuyên nghiệp Chủ đầu tư thường chiếm ưu thế trong việc xây dựng hợp đồng, với các điều khoản mang tính hình thức và chung chung về trách nhiệm Trong khi đó, bên mua thường thiếu kiến thức pháp luật, không thể đảm bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch Điều này làm tăng khả năng phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Xu hướng phát triển nhà chung cư phức hợp và sự thiếu chuyên nghiệp trong quan hệ mua bán, cùng với sự không đồng bộ trong pháp luật, dự báo rằng tranh chấp mua bán chung cư sẽ diễn biến phức tạp trong những năm tới Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật về chung cư và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư là rất cần thiết, nhằm duy trì sự hiện diện của pháp luật trong các giao dịch mua bán chung cư và trên thị trường bất động sản nói chung.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Phương hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
Sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế hiện nay đã làm cho các giao dịch dân sự trở nên đa dạng và phức tạp hơn Do đó, việc hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội và các quan hệ mới trong đời sống dân sự và kinh doanh thương mại là cần thiết Áp dụng pháp luật một cách chính xác, công bằng và minh bạch trong giải quyết tranh chấp sẽ tạo niềm tin cho người dân vào công lý, một giá trị cốt lõi trong xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Để đạt được mục tiêu này, Nhà nước cần thực hiện những định hướng chung trong thời gian tới.
Để phát triển nhà chung cư một cách hiệu quả, cần hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ từ quy hoạch vị trí, không gian, chất lượng công trình, đến giao dịch mua bán và quản lý sử dụng Điều này không chỉ tạo ra môi trường sống phù hợp cho cư dân thành phố mà còn góp phần xây dựng diện mạo văn minh, hiện đại cho đô thị Việc sửa đổi và hoàn thiện các văn bản pháp luật hiện hành là cần thiết để khắc phục tình trạng tản mạn, phân tán trong quy định về nhà ở chung cư hiện nay.
Xây dựng cơ chế pháp lý nhằm tăng cường khả năng tự giải quyết tranh chấp dân sự thông qua thương lượng và hòa giải, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để công nhận các thỏa thuận giữa các bên trong việc giải quyết tranh chấp ngoài tố tụng tại tòa án.
Vào thứ ba, cần mở rộng và thúc đẩy hoạt động tố tụng tranh tụng trong giải quyết các vụ án dân sự tại Tòa án Việc nâng cao vai trò và trình độ chuyên môn của Thẩm phán trong tố tụng tranh tụng là rất quan trọng Đồng thời, cần tạo điều kiện thuận lợi và thúc đẩy vai trò của Luật sư trong quá trình này.
Cần hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp dân sự, sẵn sàng tiếp nhận và xử lý mọi yêu cầu khởi kiện khi các bên đồng ý đưa ra Tòa án Mục tiêu là rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp và mở rộng khả năng áp dụng thủ tục rút gọn Đồng thời, cần đơn giản hóa các thủ tục và biểu mẫu trong hoạt động tố tụng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và phù hợp cho các bên liên quan.
Luận văn thạc sĩ Luật học
Công nghệ thông tin đang được áp dụng rộng rãi trong hoạt động của các tòa án, bao gồm cả tòa án cấp quận, huyện Việc xây dựng, công bố và hiển thị hóa quy trình giải quyết vụ án trên các bảng tin điện tử giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin về tiến trình giải quyết vụ việc Điều này không chỉ tạo thuận lợi cho việc khởi kiện mà còn nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.
Thứ năm, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (nhất là Bộ Xây dựng, Sở
Bộ Tư pháp và Sở Tư pháp cần tăng cường hoạt động tuyên truyền pháp luật liên quan đến xây dựng, quản lý và sử dụng chung cư, đặc biệt là đối với người dân đô thị có nhu cầu mua hoặc đang sinh sống tại các chung cư Việc hướng dẫn và phổ biến các tiêu chuẩn, quy định về mua bán căn hộ, quản lý và sử dụng sẽ giúp đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường, từ đó giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong các khu chung cư.
Vào thứ sáu, cần tăng cường giám sát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là từ các cơ quan dân cử, cũng như giám sát trực tiếp của công dân trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án Bên cạnh đó, khi tranh chấp mới phát sinh mà các bên không thể đạt được thỏa thuận qua hòa giải hoặc thương lượng, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là chính quyền địa phương, nên chủ động đóng vai trò trung gian hòa giải để ngăn chặn các phản ứng cục bộ, quá khích có thể dẫn đến xung đột lan rộng và biểu tình gây mất trật tự công cộng như đã xảy ra trong thời gian qua.
Vào thứ bảy, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành thống kê quá trình và kết quả giải quyết tranh chấp, phân tích hiệu quả của các vụ việc để rút ra kinh nghiệm nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp Tòa án nhân dân tối cao và các tòa án ở đô thị sẽ lựa chọn những vụ án điển hình để nghiên cứu, từ đó khái quát hóa thành các chuẩn mực xét xử, tạo cơ sở cho việc áp dụng pháp luật hoặc án lệ trong giải quyết các vụ án dân sự.
Luận văn thạc sĩ Luật học