(luận văn thạc sĩ) quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh quảng nam

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VĂN HIẾU QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Đà Nẵng – Năm 2018 download by : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VĂN HIẾU QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số: 60.34.04.10 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS TRẦN PHƢỚC TRỮ Đà Nẵng – Năm 2018 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hiếu download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài Kết cấu đề tài 12 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 13 1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 13 1.1.1 Một số khái niệm nhà thƣơng mại dự án phát triển nhà thƣơng mại 13 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 19 1.2.1 Quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh 21 1.2.2 Chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh 22 1.2 NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH 24 1.2.1 Nội dung quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh 24 1.2.1 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại đơn vị hành cấp tỉnh 29 download by : skknchat@gmail.com 1.3 NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 30 1.3.1 Điều kiện tƣ nhiên, kinh tế - xã hội địa phƣơng 30 1.3.2 Công tác quy hoạch địa phƣơng 32 1.3.3 Các văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 33 1.3.4 Bộ máy tổ chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 33 1.3.5 Năng lực cán bộ, công chức quản lý nhà nƣớc dự án phát triển nhà thƣơng mại 34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 35 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 36 2.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH QUẢNG NAM 36 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 2.1.2 Đặc điểm kinh tế 38 2.1.3 Đặc điểm xã hội 41 2.1.4 Đánh giá tác động đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Nam đến phát triển nhà thƣơng mại 44 2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 46 2.2.1 Hiện trạng nhà 46 2.2.2 Hiện trạng phát triển nhà thƣơng mại 56 2.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 63 download by : skknchat@gmail.com 2.3.1 Công tác xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại 63 2.3.2 Công tác xây dựng tổ chức thực chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà thƣơng mại 67 2.3.3 Công tác tổ chức thực pháp luật dự án phát triển nhà thƣơng mại 69 2.3.4 Công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp dự án đầu tƣ phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 78 2.3.5 Công tác quản lý kê khai, thu thuế dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 80 2.3.6 Về máy QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 81 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 85 2.4.1 Những thuận lợi thành công 85 2.4.2 Những hạn chế 86 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 87 KẾT LUẬN CHƢƠNG 90 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 91 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƢỚNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 91 download by : skknchat@gmail.com 3.1.1 Quan điểm hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 91 3.1.2 Định hƣớng hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 93 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 95 3.2.1 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 95 3.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 106 KẾT LUẬN CHƢƠNG 108 KẾT LUẬN 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (BẢN SAO) download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ CĐT Chủ đầu tƣ ĐTM Đánh giá tác động môi trƣờng GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật KCN Khu công nghiệp NĐT Nhà đầu tƣ NNNT Nông nghiệp nông thôn 10 QHCT Quy hoạch chi tiết 11 QLNN Quản lý nhà nƣớc 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 TTDL Thể thao du lịch 14 UBND Ủy ban nhân dân download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Số Tên bảng hiệu 2.1 2.2 Biến động diện tích đất phân theo loại đất địa bàn tỉnh Quảng Nam (2011-2016) Tăng trƣởng, chuyển dịch cấu kinh tế tỉnh Quảng Nam (2012-2016) Trang 37 39 2.3 Dân số lao động tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 42 2.4 Số lƣợng nhà địa bàn tỉnh Quảng Nam năm 2013 47 2.5 2.6 2.7 Các dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 Các dự án phát triển nhà thƣơng mại triển khai địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 Các dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 phân theo địa phƣơng 57 58 61 Kết đánh giá NĐT cơng tác ban hành văn hành 2.8 liên quan đến trình tự, thủ tục thực dự án phát triển 65 nhà thƣơng địa bàn tỉnh Quảng Nam 2.9 2.10 2.11 Kết đánh giá NĐT công tác quy hoạch phát triển nhà thƣơng mại Kết đánh giá NĐT công tác chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ dự án Đánh giá NĐT máy lực cán bộ, công chức QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại download by : skknchat@gmail.com 68 72 83 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Số Tên hình hình Trang 2.1 Bản đồ hành tỉnh Quảng Nam 36 2.2 GDP tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 (giá 2010) 39 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 Cơ cấu GDP tỉnh Quảng Nam qua năm giai đoạn 2012 - 2016 Cơ cấu dân số tỉnh Quảng Nam qua năm giai đoạn 2012 – 2016 Cơ cấu lực lƣợng lao động tỉnh Quảng Nam qua năm giai đoạn 2012-2016 Cơ cấu lao động làm việc tỉnh Quảng Nam qua năm giai đoạn 2012-1016 Cơ cấu dự án phát triển nhà thƣơng mại triển khai tỉnh Quảng Nam phân theo loại dự án Cơ cấu dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam phân theo địa phƣơng download by : skknchat@gmail.com 40 43 43 44 59 62 Phụ lục 3: Nội dung bƣớc thực dự án nhà thƣơng mại Lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà thƣơng mại Trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà thực lựa chọn chủ đầu tƣ theo quy định sau đây: a) Đối với khu vực thực bồi thƣờng, giải phóng mặt lựa chọn chủ đầu tƣ thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian quy trình đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá Trƣờng hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đƣợc quy hoạch để đầu tƣ xây dựng nhà theo dự án tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khu vực phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tƣ dự án theo quy định Điều 21 Luật Nhà ở, Khoản Điều 119 Luật Đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản; tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt triển khai thực dự án theo quy định Điều 12, 13, 15, 16 Điều 17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; b) Đối với khu vực chƣa thực bồi thƣờng, giải phóng mặt lựa chọn chủ đầu tƣ thơng qua hình thức đấu thầu có nhiều nhà đầu tƣ có đủ điều kiện theo quy định Điều 21 Luật Nhà đăng ký tham gia làm chủ đầu tƣ; trƣờng hợp có nhà đầu tƣ đủ điều kiện quy định Điều 21 Luật Nhà đăng ký tham gia định nhà đầu tƣ làm chủ đầu tƣ Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà quy định Điểm nầy Thời gian quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà đƣợc thực theo quy định pháp luật đấu thầu; c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan có thẩm quyền định lựa chọn chủ đầu tƣ trƣờng hợp quy định Điểm a Điểm b Khoản download by : skknchat@gmail.com Trƣờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tƣ theo quy định Điều 21 Luật Nhà có nhu cầu tham gia đầu tƣ xây dựng nhà Sở Xây dựng kiểm tra báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao cho nhà đầu tƣ làm chủ đầu tƣ Thời gian lựa chọn chủ đầu tƣ quy định Khoản 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận đƣợc văn đăng ký làm chủ đầu tƣ Lập thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Chủ đầu tƣ dự án tiến hành lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 với nội dung sau: Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cƣ, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; quy định quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch Xác định tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch Quy hoạch tổng mặt sử dụng đất: xác định chức năng, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao cơng trình, khoảng lùi cơng trình lơ đất trục đƣờng; vị trí, quy mơ cơng trình ngầm (nếu có) Xác định chiều cao, cốt sàn trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo cơng trình vật thể kiến trúc khác cho lô đất; tổ chức xanh công cộng, sân vƣờn, xanh đƣờng phố mặt nƣớc khu vực quy hoạch Quy hoạch hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật thị đƣợc bố trí đến mạng lƣới đƣờng nội bộ, bao gồm nội dung sau: download by : skknchat@gmail.com a) Xác định cốt xây dựng lô đất; b) Xác định mạng lƣới giao thơng (kể đƣờng có), mặt cắt, giới đƣờng đỏ giới xây dựng; xác định cụ thể hoá quy hoạch chung, quy hoạch phân khu vị trí, quy mơ bến, bãi đỗ xe (trên cao, mặt đất ngầm); c) Xác định nhu cầu nguồn cấp nƣớc; vị trí, quy mơ cơng trình nhà máy, trạm bơm nƣớc; mạng lƣới đƣờng ống cấp nƣớc thông số kỹ thuật chi tiết; d) Xác định nhu cầu sử dụng nguồn cung cấp lƣợng; vị trí, quy mô trạm điện phân phối; mạng lƣới đƣờng dây trung thế, hạ chiếu sáng đô thị; đ) Xác định nhu cầu mạng lƣới thông tin liên lạc; e) Xác định lƣợng nƣớc thải, rác thải; mạng lƣới nƣớc; vị trí, quy mơ cơng trình xử lý nƣớc bẩn, chất thải Đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc: a) Đánh giá trạng môi trƣờng điều kiện địa hình; vấn đề xã hội, văn hố, cảnh quan thiên nhiên; b) Phân tích, dự báo tác động tích cực tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng; đề xuất hệ thống tiêu chí bảo vệ mơi trƣờng để đƣa giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc hạ tầng kỹ thuật tối ƣu cho khu vực quy hoạch; c) Đề giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trƣờng đô thị triển khai thực quy hoạch; d) Lập kế hoạch giám sát môi trƣờng kỹ thuật, quản lý quan trắc môi trƣờng Bản đồ quy hoạch tổng mặt sử dụng đất hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể tỷ lệ 1/500 download by : skknchat@gmail.com Căn vào đồ án quy hoạch chi tiết Chủ đầu tƣ đự trình, quan chun mơn xây dựng tiến hành thẩm định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết với nội dung sau: Phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch chi tiết; tiêu dân số, đất đai, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật; cấu sử dụng đất; tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị cho lô đất; nguồn cung cấp giải pháp tổ chức mạng lƣới hạ tầng kỹ thuật đến lô đất; giải pháp tổ chức tái định cƣ (nếu có); giải pháp bảo vệ mơi trƣờng; hạng mục ƣu tiên đầu tƣ nguồn lực để thực hiện; vấn đề tổ chức thực hiện; danh mục cơng trình xây dựng khu vực quy hoạch Chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ: Trƣờng hợp xây dựng nhà thuộc diện sau Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp trƣớc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ: a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 đến dƣới 100 có số lƣợng nhà dƣới 2.500 khu vực đô thị; b) Dự án có quy mơ sử dụng đất từ 10 đến dƣới 50 có số lƣợng nhà dƣới 2.500 khu vực đô thị; c) Dự án khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, số lƣợng nhà nhƣng thuộc khu vực hạn chế phát triển nội đô lịch sử (đƣợc xác định đồ án quy hoạch) đô thị loại đặc biệt Đối với trƣờng hợp không thuộc diện quy định Khoản nêu phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ Cam kết thực dự án đầu tƣ (nếu có) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng; kế hoạch bảo vệ môi trƣờng download by : skknchat@gmail.com Tuân thủ theo quy định lập báo báo đánh giá tác động môi trƣờng phụ lục 2.3 Thông tƣ 27/2015/TT-BTNMT ngày 29/5/2015 đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh tác động moi trƣờng kế hoạch bảo vệ môi trƣờng Thẩm định phê duyệt tuân thủ theo quy định điều 14 Nghị định 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2105 phủ Quy định quy hoạch bảo môi trƣờng, đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh tác động moi trƣờng kế hoạch bảo vệ môi trƣờng Lập, thẩm định thiết kế sở, Chủ đầu tƣ tiến hành lập thiết kế sở gồm thuyết minh vẽ thể nội dung sau: a) Vị trí xây dựng, hƣớng tuyến cơng trình, danh mục quy mơ, loại, cấp cơng trình thuộc tổng mặt xây dựng; b) Phƣơng án công nghệ, kỹ thuật thiết bị đƣợc lựa chọn (nếu có); c) Giải pháp kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, kích thƣớc, kết cấu cơng trình xây dựng; d) Giải pháp xây dựng, vật liệu chủ yếu đƣợc sử dụng, ƣớc tính chi phí xây dựng cho cơng trình; đ) Phƣơng án kết nối hạ tầng kỹ thuật ngồi cơng trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ; e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đƣợc áp dụng kết khảo sát xây dựng để lập thiết kế sở Cơ quan chuyên môn thẩm định nội dung thẩm định thiết kế sở gồm tiêu chí sau: a) Sự phù hợp thiết kế sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt đƣợc chấp thuận với phƣơng án tuyến cơng trình đƣợc chọn cơng trình xây dựng theo tuyến; b) Sự phù hợp thiết kế sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả download by : skknchat@gmail.com kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực; c) Sự phù hợp phƣơng án công nghệ, dây chuyền cơng nghệ đƣợc lựa chọn cơng trình có u cầu thiết kế cơng nghệ; d) Sự phù hợp giải pháp thiết kế bảo đảm an tồn xây dựng, bảo vệ mơi trƣờng, phịng, chống cháy, nổ; đ) Sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật thiết kế; e) Điều kiện lực hoạt động xây dựng tổ chức, lực hành nghề cá nhân tƣ vấn lập thiết kế; g) Sự phù hợp giải pháp tổ chức thực dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu thiết kế sở Lập, thẩm định, phê duyệt thủ tục thu hồi đất tổ chức thực phƣơng án bồi thƣờng, GPMB hỗ trợ tái định cƣ Áp dụng Quyết định số 3219/QĐ-UBND ngày 12/9/2016 UBND tỉnh ban hành Trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn tỉnh Quảng Nam Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế vẽ thi công (hoặc thiết kế kỹ thuật – có) Chủ đầu tƣ tiến hành lập thiết kế kỹ thuật thiết kế vẽ thi công với nội dung chủ yếu sau: Phƣơng án kiến trúc Phƣơng án cơng nghệ (nếu có) Cơng sử dụng Thời hạn sử dụng quy trình vận hành, bảo trì cơng trình Phƣơng án kết cấu, loại vật liệu chủ yếu Chỉ dẫn kỹ thuật Phƣơng án phòng, chống cháy, nổ Phƣơng án sử dụng lƣợng tiết kiệm, hiệu download by : skknchat@gmail.com Giải pháp bảo vệ môi trƣờng, ứng phó với biến đổi khí hậu Hồ sơ thiết kế đƣợc chuyển đến quan chuyên môn xây dựng để tiến hành thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế sở với nội dung sau: Sự phù hợp thiết kế xây dựng bƣớc sau so với thiết kế xây dựng bƣớc trƣớc: a) Thiết kế kỹ thuật so với thiết kế sở; b) Thiết kế vẽ thi công so với thiết kế kỹ thuật trƣờng hợp thiết kế ba bƣớc, so với thiết kế sở trƣờng hợp thiết kế hai bƣớc so với nhiệm vụ thiết kế trƣờng hợp thiết kế bƣớc Sự hợp lý giải pháp thiết kế xây dựng cơng trình Sự tn thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định pháp luật sử dụng vật liệu xây dựng cho công trình Đánh giá phù hợp giải pháp thiết kế cơng trình với cơng sử dụng cơng trình, mức độ an tồn cơng trình bảo đảm an tồn cơng trình lân cận Sự hợp lý việc lựa chọn dây chuyền thiết bị cơng nghệ thiết kế cơng trình có yêu cầu công nghệ Sự tuân thủ quy định bảo vệ mơi trƣờng, phịng, chống cháy, nổ Sự phù hợp khối lƣợng chủ yếu dự tốn với khối lƣợng thiết kế; tính đắn, hợp lý việc áp dụng, vận dụng định mức, đơn giá xây dựng cơng trình; xác định giá trị dự tốn cơng trình Điều kiện lực tổ chức, cá nhân thực khảo sát, thiết kế xây dựng Sau có kết thẩm định quan chuyên môn, Chủ đầu tƣ tiến hành phê duyệt thiết kế kỹ thuật thiết kế vẽ thi công làm sở triển download by : skknchat@gmail.com khai bƣớc Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ đầu tƣ phối hợp với địa phƣơng có dự án để thực thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định sau thực hồn thành việc giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cƣ Việc xác định giá đất thực theo Quyết định số 2352/QĐ-UBND ngày 01/7/2016 UBND tỉnh ban hành Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Quảng Nam Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất Chủ đầu tƣ đƣợc cấp gấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nộp tiền thuê đất, giao đất thuế, phí theo quy định 10 Cấp giấy phép xây dựng Trƣớc khởi cơng xây dựng cơng trình, chủ đầu tƣ phải có giấy phép xây dựng quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp theo quy định Luật Xây dựng, trừ trƣờng hợp quy định khoản dƣới Cơng trình đƣợc miễn giấy phép xây dựng gồm: a) Cơng trình bí mật nhà nƣớc, cơng trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp cơng trình nằm địa bàn hai đơn vị hành cấp tỉnh trở lên; b) Cơng trình thuộc dự án đầu tƣ xây dựng đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ, Bộ trƣởng, Thủ trƣởng quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp định đầu tƣ; c) Cơng trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính; d) Cơng trình xây dựng theo tuyến ngồi đô thị nhƣng phù hợp với quy hoạch xây dựng đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt download by : skknchat@gmail.com đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền chấp thuận hƣớng tuyến cơng trình; đ) Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt đƣợc thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định Luật này; e) Nhà thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà có quy mơ dƣới tầng tổng diện tích sàn dƣới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt; g) Cơng trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên cơng trình khơng làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công sử dụng, không làm ảnh hƣởng tới mơi trƣờng, an tồn cơng trình; h) Cơng trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngồi khơng tiếp giáp với đƣờng thị có u cầu quản lý kiến trúc; i) Cơng trình hạ tầng kỹ thuật nơng thơn yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tƣ xây dựng khu vực chƣa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cƣ nơng thơn đƣợc duyệt; k) Cơng trình xây dựng nơng thơn thuộc khu vực chƣa có quy hoạch phát triển đô thị quy hoạch chi tiết xây dựng đƣợc duyệt; nhà riêng lẻ nông thôn, trừ nhà riêng lẻ xây dựng khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa; l) Chủ đầu tƣ xây dựng cơng trình đƣợc miễn giấy phép xây dựng theo quy định điểm b, d, đ i khoản có trách nhiệm thơng báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến quan quản lý xây dựng địa phƣơng để theo dõi, lƣu hồ sơ Tùy theo tính chất cơng trình mà chủ đầu tƣ vào Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại thu hồi giấy phép xây dựng theo quy định dƣới để tiến hành xin cấp phép xây dựng: download by : skknchat@gmail.com - Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cơng trình cấp đặc biệt - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng cơng trình xây dựng cấp I, cấp II; cơng trình tơn giáo; cơng trình di tích lịch sử văn hóa, cơng trình tƣợng đài, tranh hồnh tráng đƣợc xếp hạng; cơng trình tuyến, trục đƣờng phố thị; cơng trình thuộc dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức quan - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng cơng trình, nhà riêng lẻ xây dựng đô thị, trung tâm cụm xã, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn quản lý, trừ cơng trình xây dựng quy định hai điểm Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại thu hồi giấy phép xây dựng cấp Trƣờng hợp quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng cấp khơng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp định thu hồi giấy phép xây dựng 11 Nghiệm thu cơng trình xây dựng Hạng mục cơng trình, cơng trình xây dựng hồn thành đƣợc phép đƣa vào khai thác, sử dụng sau đƣợc nghiệm thu bảo đảm yêu cầu thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho cơng trình, quy định quản lý sử dụng vật liệu xây dựng đƣợc nghiệm thu theo quy định Luật Xây dựng Chủ đầu tƣ có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu cơng trình xây dựng Tổ chức, cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm sản phẩm xác nhận nghiệm thu cơng trình xây dựng download by : skknchat@gmail.com 12 Huy động vốn cho nhà thƣơng mại Thông báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn Sở Xây dựng Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc thực thơng qua hình thức quy định Khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở; trƣờng hợp ký hợp đồng huy động vốn không với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà quy định Điều khơng đƣợc pháp luật cơng nhận, chủ đầu tƣ bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời tham gia góp vốn Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thƣơng mại phải tuân thủ quy định sau đây: a) Trƣờng hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải đáp ứng hình thức, điều kiện theo quy định Luật Nhà quy định Khoản Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tƣ, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm đƣợc phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tƣ khơng đƣợc áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ƣu tiên đăng ký, đặt cọc, hƣởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên đƣợc huy động vốn, trừ trƣờng hợp góp vốn thành lập pháp nhân để đƣợc Nhà nƣớc giao làm chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở; b) Trƣờng hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tƣơng lai mà thu tiền trả trƣớc ngƣời mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tƣơng lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chủ đầu tƣ phải có văn gửi Sở Xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy download by : skknchat@gmail.com tờ chứng minh nhà có đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua theo quy định Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; trƣờng hợp chấp dự án đầu tƣ xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tƣ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp việc giải chấp đƣợc mua bán, thuê mua nhà đó; trƣờng hợp khơng chấp dự án chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tƣ phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm văn gửi Sở Xây dựng Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ đề nghị chủ đầu tƣ, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định điểm Sở Xây dựng phải có văn thơng báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tƣ; hồ sơ chƣa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Trƣờng hợp chủ đầu tƣ gửi hồ sơ nhƣng thời hạn quy định điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua chủ đầu tƣ đƣợc quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tƣơng lai nhƣng phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thông báo văn thơng báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua sau nhận đƣợc hồ sơ đề nghị chủ đầu tƣ Trƣờng hợp sau Sở Xây dựng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua nhƣng chủ đầu tƣ không bán, cho thuê mua mà thực chấp nhà việc bán, cho thuê mua nhà sau chấp đƣợc thực có đủ điều kiện có văn thông báo Sở Xây dựng theo quy định điểm này; c) Trƣờng hợp vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài phát hành trái phiếu để huy động số vốn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà download by : skknchat@gmail.com phải đáp ứng điều kiện theo thỏa thuận hợp đồng vay vốn theo quy định phát hành trái phiếu Việc huy động vốn để đầu tƣ xây dựng nhà theo quy định Điểm a Khoản Điều phải thông qua hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tƣ hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tƣ đƣợc ký kết hợp đồng sau có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tƣ xây dựng nhà đƣợc phê duyệt theo quy định pháp luật; b) Dự án đầu tƣ xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án đƣợc phê duyệt; c) Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; d) Đã có thơng báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Chủ đầu tƣ phải có văn kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn thơng báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn để đầu tƣ xây dựng nhà Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ đề nghị chủ đầu tƣ, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định Điểm Sở Xây dựng phải có văn thông báo nhà đủ điều kiện đƣợc huy động vốn gửi chủ đầu tƣ; hồ sơ chƣa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện đƣợc huy động vốn phải có văn nêu rõ lý Trƣờng hợp đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản chủ đầu tƣ gửi hồ sơ đề nghị nhƣng thời hạn quy định Điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo chủ đầu tƣ đƣợc quyền ký hợp đồng huy động vốn nhƣng phải chịu trách nhiệm việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng báo khơng có văn thông báo việc đủ điều kiện đƣợc huy động vốn sau nhận đƣợc hồ sơ đề download by : skknchat@gmail.com nghị chủ đầu tƣ Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định Khoản Khoản phải sử dụng nguồn vốn huy động vào mục đích xây dựng nhà dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tƣ huy động vƣợt số tiền mua, thuê mua nhà đƣợc ứng trƣớc khách hàng theo quy định pháp luật; trƣờng hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động chiếm dụng vốn huy động huy động vƣợt số tiền mua, thuê mua nhà ứng trƣớc khách hàng phải hồn lại số tiền huy động sai quy định, phải bồi thƣờng (nếu gây thiệt hại) bị xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật 13 Bảo hành, bảo trì cơng trình Chủ đầu tƣ dự án (bên bán, bên cho thuê, thuê mua) có trách nhiệm bảo hành cơng trình nhà thƣơng mại Nhà đƣợc bảo hành kể từ hoàn thành việc xây dựng nghiệm thu đƣa vào sử dụng với thời hạn nhƣ sau: - Đối với nhà chung cƣ tối thiểu 60 tháng; - Đối với nhà riêng lẻ tối thiểu 24 tháng Nội dung bảo hành nhà bao gồm sửa chữa, khắc phục hƣ hỏng khung, cột, dầm, sàn, tƣờng, trần, mái, sân thƣợng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nƣớc hệ thống cấp nƣớc sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nƣớc thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục trƣờng hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua nhà Đối với thiết bị khác gắn với nhà bên bán, bên cho thuê mua nhà thực bảo hành sửa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sản xuất Chủ sở hữu nhà có trách nhiệm thực bảo trì nhà ở; trƣờng hợp download by : skknchat@gmail.com chƣa xác định đƣợc chủ sở hữu ngƣời quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà Việc bảo trì nhà phải đƣợc thực theo quy định Luật pháp luật xây dựng Chủ sở hữu, đơn vị thực bảo trì nhà phải bảo đảm an toàn cho ngƣời, tài sản bảo đảm vệ sinh, mơi trƣờng q trình bảo trì nhà 14 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất Sau khi đầu tƣ đồng hạ tầng kỹ thuật, nộp đầy đủ khoản nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuế phí theo quy định, quan nhà nƣớc cấp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản đất cho hộ gia đình 15 Bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phƣơng Chủ đầu tƣ tiến hành bàn giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phƣơng theo hồ sơ đƣợc phê duyệt hồ sơ nghiệm thu theo quy định hành 16 Quyết toán đầu tƣ: Thực theo quy định hành công tác tài download by : skknchat@gmail.com ... QLNN dự án phát triển nhà thƣơng mại địa bàn tỉnh Quảng Nam 81 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM. .. TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 91 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƢỚNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN... SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1.1 Một số khái niệm nhà thƣơng mại