Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại tòa án nhân dân quận bình tân, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ THỊ HƯỜNG Lu ận GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG vă CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ n THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN th ạc QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH sĩ ật Lu HÀ NỘI – 2017 c họ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ THỊ HƯỜNG Lu ận GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG vă CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ n THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN th ạc QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH : 60.38.01.07 ật Mã số Lu : Luật Kinh tế sĩ Chuyên ngành NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HỒ NGỌC HIỂN HÀ NỘI – 2017 c họ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Tranh chấp phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 ận Lu Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 31 2.1 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 31 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh 33 2.3 Những vướng mắc phát sinh giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.4 Nguyên nhân tồn tại, vướng mắc 51 n vă ạc th sĩ ật Lu họ c Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 56 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 62 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay được, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đại hội Đảng lần thứ VI, tháng 12 năm 1986 đánh dấu bước ngoặt phát triển đời sống kinh tế – xã hội Việt Nam Sự đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh Lu tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ận tạo nên diện mạo đất nước, người Việt Nam hôm Một vă đổi đổi sách, pháp luật đất đai Luật Đất đai n năm 1993, năm 2003 2013 đời thể chế hóa sách đất th đai ban hành, đồng thời qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội ạc theo hướng dài hạn Nhờ đột phá quan trọng sách đất sĩ đai mang lại thành tựu to lớn nông nghiệp, công nghiệp Lu tăng trưởng kinh tế Việt Nam 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định ật trị – xã hội nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp bên tham gia vào quan hệ dân Trong năm gần đây, số lượng vụ án dân có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… luôn tăng ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Thực tiễn xét xử Tòa án cấp cho thấy loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ… tính c họ Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo quan hệ xã hội trở chất tranh chấp phức tạp vụ án dẫn đến việc giải cịn kéo dài, khó khăn, lúng túng, quan điểm đường lối giải tranh chấp trái ngược dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày nhiều Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện chế giải tranh chấp Tịa án Đồng thời tìm Lu phương hướng giải nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp ận đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp vă n trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử th dụng đất thời gian tới nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên ạc tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính tác giả sĩ chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, tạp chí…về hợp đồng dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, cụ thể như: - Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; c họ Tình hình nghiên cứu đề tài ật Hồ Chí Minh” để làm đề tài luận văn cao học luật Lu đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố - Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; - Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Ngồi cịn có luận văn thạc sỹ nghiên cứu với đề tài cụ thể như: - Lương Khải Ân (2006), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Lu Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; ận - Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn vă n Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; th - Nguyễn Đăng Khoa (2012), Giải tranh chấp đất đai Tòa án ạc nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa sĩ học xã hội; Lu - Lê Thị Xuân Mai (2014), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ật vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử huyện Hóc Mơn, họ Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã c hội Cùng với đề tài khoa học, cơng trình nghiên cứu nêu cịn có nhiều viết, bình luận khoa học đăng tài liệu chuyên khảo, tạp chí chuyên ngành nghiên cứu đề tài nhiều góc độ mức độ khác nhau… Ở nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Những đóng góp làm sở cho việc hoàn thiện quy định chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có luận văn sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án cấp quận (huyện) Hơn nữa, điều kiện kinh tế xã hội có thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tịa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” khn khổ luận văn thạc sĩ luật học cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Việc lựa chọn đề tài nêu để làm luận ận công bố Lu văn thạc sỹ luật học không trùng lặp với cơng trình khoa học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu vă n Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng th quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án, ạc đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng sĩ quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân quận Bình Tân, từ đề phương Lu hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng Luận văn sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh phân tích hạn chế, bất cập thường gặp Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án c Đối tượng phạm vi nghiên cứu họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án ật quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Tác giả lấy phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài Đồng thời tác giả sử dụng phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu truyền thống khoa học xã hội khoa học pháp lý như: phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch thống kê thực tiễn xét xử vụ án tranh ận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Lu chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn vă n Với luận văn này, tác giả nêu lên sở lý luận quy định hợp th đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đồng thời ạc phân tích hạn chế vướng mắc, bất cập trình thực tiễn xét xử, sĩ từ đề phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp Lu đưa gắn liền với thực trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hồn thiện pháp ật luật hợp đồng CNQSDĐ giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ họ Tòa án c Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án ận Lu n vă ạc th sĩ ật Lu c họ Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi tham gia vào quan hệ pháp luật nào, bên cạnh lợi ích Lu mà chủ thể mong muốn đạt “quyền” nội dung ận quan trọng quan tâm Song hành với nghĩa vụ, quyền yếu tố đảm bảo cho cơng lợi ích chủ thể mối quan hệ vă n tương tác lẫn th Nếu trước Hiến pháp 1980, Việt Nam cịn tồn ba hình thức sở ạc hữu đất đai sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư sĩ nhân, quyền người sử dụng đất lúc xác lập sở quyền sở Lu hữu đất đai họ, sau Hiến pháp 1980 ban hành với quy ật định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người thống quản lý, đai thuộc sở hữu Nhà nước Tuy nhiên chủ thể tập hợp máy lập pháp, hành pháp tư pháp tạo thành, Nhà nước khơng thể tự khai thác tiềm đất đai phạm vi toàn quốc để đem lại lợi ích cho tồn xã hội, nên việc sử dụng đất thực tế trao cho người sử dụng đất Khi khai thác thu lợi ích từ đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp khoản tài định cho Nhà nước Theo muốn thu lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu thơng qua việc quy định quyền người sử dụng đất c họ quyền người sử dụng đất kể từ thời điểm xác lập sở đất giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, theo quy định người u cầu chứng thực phải hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Nếu xảy thiệt hại, tranh chấp hợp đồng hay hợp đồng, giao dịch vô hiệu liên quan đến nội dung, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch bên liên quan tự chịu trách nhiệm thiệt hại xảy ra, Ủy ban nhân dân cấp xã thực việc chứng thực không chịu trách nhiệm Lu Quy định nêu dễ xảy tình trạng lừa đảo bên tham gia ận hợp đồng, giao dịch người yếu xã hội, chữ bị đối tượng xấu lôi kéo, lừa phỉnh để tham gia hợp đồng, giao dịch tình vă n trạng người dân nghèo cần vốn, muốn vay vài chục triệu làm ăn nên ký th Giấy ủy quyền bảo lãnh cho đối tượng xấu vay vốn, sau bọn chúng dựa ạc vào giấy ủy quyền để chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng với số tiền sĩ hàng trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng mà người dân (chủ sở hữu quyền sử Lu dụng đất) khơng hay biết Khi việc vỡ lở người dân bị ngân hàng siết ật nợ, phát quyền sử dụng đất, thiệt hại xảy không nhận thức họ đầy đủ không quan chứng thực tư vấn, giải thích thực tiễn c xảy nhiều vụ việc Ngồi ra, UBND cấp xã khơng chịu trách nhiệm nội dung, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch dẫn đến bất bình đẳng cho bên thỏa thuận nội dung điều khoản, thiếu thông tin, nhận thức hạn chế để bên lợi dụng, thỏa thuận bất lợi, lừa ký soạn thảo số điều khoản hợp đồng trái pháp luật buộc bên phải thi hành… Từ phân tích vừa nêu quy định Nghị định số 23/2015/NĐCP ngày 16/02/2015 Chính phủ chưa đảm bảo độ an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp động, giao dịch so với quy định công chứng hợp đồng, 63 giao dịch thực tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Luật Cơng chứng năm 2014 Chính vậy, quan có thẩm quyền cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vấn đề bất cập nêu để hoàn thiện quy định chứng thực hợp đồng, giao dịch, nhằm đảm bảo độ an tồn pháp lý, góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thứ ba, trọng lựa chọn án đưa vào án lệ nguồn pháp luật trình xét xử Tịa án Từ năm 2013, Hiến pháp quy định Tòa án nhân dân tối cao thực Lu việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống pháp luật ận xét xử Sau trình dài chuẩn bị, với ban hành Luật Tổ chức tòa án nhân dân, vừa qua Tòa án nhân dân Tối cao ban hành Quyết vă n định công bố án lệ Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao th thơng qua ạc Theo án lệ lựa chọn phải chứa đựng lập luận để làm rõ quy định sĩ pháp luật có cách hiểu khác nhau; phân tích, giải thích vấn đề, Lu kiện pháp lý nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp ật dụng vụ việc cụ thể Đồng thời, án lệ đáp ứng yêu cầu chuẩn mực bảo đảm vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý phải giải Do án đưa vào án lệ phải đảm bảo chuẩn mực, thực thi cho trường hợp giống có xét xử giống trình độ xử lý thẩm phán thẩm quyền thẩm phán Việt Nam khác với nước giới, chất lượng án chưa xác nước Thứ tư, tiếp tục tổng kết trình thực Bộ luật tố tụng dân năm 2015, qua hoàn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 64 c họ có giá trị hướng dấn áp dụng thống pháp luật xét xử, Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành tháo gỡ khó khăn vướng mắc BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), góp phần bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Tuy nhiên, bên cạnh đó, đến qua q trình triển khai thực số quy định chưa rõ ràng, khó khăn q trình giải vụ án riêng biệt, cần có văn hướng dẫn để áp dụng thống Cụ thể vài vấn đề sau: Về thẩm quyền Tòa án: Tại Điểm c Khoản Điều 39 BLTTDS Lu năm 2015 có quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ tranh ận chấp bất động sản “Đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” thực tế xảy tranh vă n chấp thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp hợp đồng th CNQSDĐ Do BLTTDS cần bổ sung quy định thẩm quyền Tòa án sĩ tối cao cần có Nghị hướng dẫn rõ vấn đề ạc theo lãnh thổ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án nhân dân Lu Thứ năm, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ật đồng thời ghi nhận việc chuyển nhượng người sử dụng có giấy tờ hợp quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng Nhà nước cơng nhận Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phương tiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều vừa đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, vừa tạo khoảng thời gian cho quan nhà nước hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trường hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa cấp Thứ sáu, ban hành văn giải thích khái niệm “đất khơng có tranh chấp” để việc hiểu áp dụng quy định thực cách thống 65 c họ pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý thể nhất, tránh tình trạng số cán tha hóa đạo đức, lợi dụng trường hợp để trục lợi từ người tham gia quan hệ chuyển nhượng Thứ bảy, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Vì quy định thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiều điểm chưa phù hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân nên cần phải tôn trọng quyền chủ động, tự giao kết hợp đồng, bên tham gia tự thể ý chí Lu khuôn khổ pháp luật Nhà nước không nên can thiệp sâu vào thể ận ý chí bên hợp đồng, bên tham gia hợp đồng mong muốn đạt mục đích đặt ban đầu, việc yêu cầu phải đăng ký vă n Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hợp đồng phát sinh hiệu lực th chưa hợp lý Bên cạnh đó, việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ạc dụng đất có hiệu lực thời điểm cơng chứng, chứng thực – thời điểm xác sĩ nhận kiện pháp lý xảy bên để Nhà nước kiểm soát hoạt Lu động chuyển nhượng ật Thứ tám, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân cần thiết, có số lượng người dân nhận thức hạn chế tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nước công tác quản lý đất đai Thứ chín, hình thành phát triển hệ thống thơng tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch liên quan 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật 66 c họ luật đất đai toàn dân để người dân hiểu rõ quy định pháp Công tác giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Trong nguyên nhân chủ yếu hạn chế hiệu xét xử hệ thống Tòa án Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng giải pháp nâng cao chất lượng hiệu xét xử hệ thống Tòa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội ận hàng năm nhiều Lu thẩm, bổ sung đầy đủ biên chế Thẩm phán cho Tịa án có số lượng án thụ lý Thực nhiệm vụ xét xử, Thẩm phán phải bảo đảm nguyên tắc xét xử vă n pháp luật Vì vậy, Thẩm phán phải có tư pháp lý tốt, có kiến thức xã th hội, kiến thức pháp luật tương đối có kinh nghiệm lẽ giải ạc tranh chấp dân nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử sĩ dụng đất cơng việc khó khăn phức tạp Do cần có lựa chọn Lu chuẩn xác từ đầu công tác tuyển chọn Thẩm phán Ngoài để ật nâng cao lực Thẩm phán giải tranh chấp dân dụng Thẩm phán người “đa di năng” xét xử vụ án hình sự, hành chính, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động cần phân cơng Thẩm phán theo chun ngành, chun lĩnh vực Đây điều kiện để Thẩm phán chun sâu lĩnh vực, từ tích lũy nhiều kinh nghiệm, góp phần nâng cao lực giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Về công tác bồi dưỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán, giải pháp quan trọng, đáng quan tâm cần phải thực thường xuyên Song song cần có biện pháp, tạo điều kiện cho Thẩm phán việc 67 c họ trước tiên cần đổi tư sử dụng, đào tạo Thẩm phán, thay sử nghiên cứu, tự học hỏi, nâng cao lực, trình độ cho thân Ngoài ra, cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập, sáng tạo q trình giải vụ tranh chấp Về biên chế Thẩm phán: cần bổ sung kịp thời, đầy đủ, phù hợp biên chế Thẩm phán cho Tịa án có Tịa với số lượng án lại dư biên chế, có Tịa với số lượng án nhiều lại thiếu biên chế Đơn cử Tòa án nhân dân Bình Tân, Thẩm phán phải giải 11-14 vụ/tháng dẫn đến chất lượng xét xử bị ảnh hưởng Lu Hiện nay, đội ngũ Hội thẩm chưa học qua lớp bồi dưỡng giống ận lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm phán dẫn đến tình trạng phận Hội thẩm tham gia phiên tịa hình thức, chủ yếu nghe theo đề xuất Thẩm vă n phán, không đưa lý lẽ riêng quan điểm Nhằm nâng cao th lực đội ngũ Hội thẩm tham gia giải vụ án dân nói ạc chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng cần chọn người có Lu thẩm, tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho Hội thẩm sĩ sức khỏe, có lực, có điều kiện tham gia xét xử để đề nghị bầu làm Hội Thực tế cho thấy, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số vụ việc cụ thể nội dung Tịa án lại có quan điểm khác Điều dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây tổn thất thời gian công sức cho bên tham gia chuyển nhượng Vì vậy, hàng năm Tịa án nhân dân tối cao phải tổng kết công tác xét xử, đưa học kinh nghiệm hướng dẫn cụ thể để tạo thống công tác giải tranh chấp hợp đồng Tòa án cấp Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 c họ hướng dẫn áp dụng thống pháp luật ật Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm Trong trình giải tranh chấp dân sự, đặc biệt tranh chấp liên quan đến đất đai Tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc thu thập chứng liên quan từ xác định xác nội dung vụ án, sở cho việc giải vụ án xác triệt để Vì vậy, cơng tác phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Lu Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời ận phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vướng mắc vă n việc áp dụng pháp luật tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Do đó, cơng th tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải xác định nhiệm vụ ạc thường xuyên Tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác ật Kết luận chương Lu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tình hình sĩ thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Trước tiên định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau đó, luận văn nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải pháp hoàn thiện pháp luật nêu bao gồm giải pháp sau: giải pháp không nên quy định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải pháp hoàn thiện giao dịch, chứng thực hợp đồng CNQSDĐ; 69 c họ Trong chương luận văn, tác giả tập trung đưa số phương giải pháp trọng lựa chọn án chuẩn mực đưa vào án lệ nguồn pháp luật trình xét xử Tòa án; giải pháp tiếp tục tổng kết trình thực Bộ luật tố tụng dân năm 2015, qua hồn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chủ yếu đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu xét xử hệ thống Tịa án, theo giải pháp nêu bao gồm: nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm; thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp Lu dụng thống pháp luật; phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan ận giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử n vă ạc th sĩ ật Lu c họ 70 KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng tượng xã hội mang tính khách quan điều kiện kinh tế thị trường đất đai ngày trở nên có giá tranh chấp đất đai, có tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ngày gia tăng số lượng phức tạp nội dung Pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta ngày hồn thiện, đóng góp to lớn cho đổi phát triển đất nước Tuy nhiên, qua phân tích nội dung quy Lu định pháp luật nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển ận nhượng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ vă Chí Minh, nhận thấy qua trình thực nhiệm vụ mình, Tịa n án cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Ngồi ngun nhân chủ quan th ạc ngành Tịa án lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận Thẩm phán hạn chế, chưa cập nhật, trang bị đầy đủ kỹ bản, cần sĩ Lu thiết giải án nguyên nhân khách quan hệ thống sách, ật pháp luật đất đai nước ta chưa ổn định, nhiều quy định chưa rõ ràng, họ chồng chéo khơng giải thích kịp thời dẫn đến thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu giao dịch Trên sở phân tích số liệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, đánh giá yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp Trong sâu phân tích nhận định tính phù hợp bất hợp lý quy định pháp luật hợp đồng CNQSDĐ áp dụng giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tịa án Từ tìm nguyên nhân, hạn chế nhằm xây dựng giải pháp, kiến nghị để nâng 71 c chưa cao, chưa bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án thời gian tới Với phạm vi giới hạn nghiên cứu có hạn luận văn thạc sĩ, chưa bao quát toàn vấn đề, song tác giả mong muốn nội dung luận văn phần góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật đất đai nói chung với nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tịa án Tuy nhiên, luận văn khơng tránh khỏi ận thầy, cô đồng nghiệp Lu sai sót, hạn chế Vì vậy, tơi mong nhận góp ý chân thành n vă ạc th sĩ ật Lu c họ 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Lu cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội th Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch ạc quyền sử dụng đất, Nxb Lao động sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, Quyển Lu Tập 1, Trường Đại học Cần Thơ ật n vă ận ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp họ đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số c 5), tr 39 - 41 Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 73 10 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tòa án, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (Số 7), tr 42 - 49 11 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội ận Nội Lu 15 Quốc hội (1946), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 16 Quốc hội (1959), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà vă n Nội th 17 Quốc hội (1980), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà ạc Nội sĩ 18 Quốc hội (1992), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Lu Nội ật 19 Quốc hội (2013), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 21 Quốc hội (1993), Luật Ðất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Lê Văn Thiệp (2012), Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (Số 5), tr 50 - 53, 64 74 c 20 Quốc hội (1987), Luật Ðất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội họ Nội 26 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (Số 24), tr 37 - 41, 51 27 Trần Lệ Thu (2015), Hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Tạp chí Thanh tra, (Số 08), tr 66-68 28 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2012), Báo cáo thống kê 29 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2013), Báo cáo thống kê 30 Tòa án nhân dân quận Bình Tân (2014), Báo cáo thống kê Lu 31 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2015), Báo cáo thống kê ận 32 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2016), Báo cáo thống kê 33 Tòa án nhân dân quận Bình Tân (2012), Báo cáo tổng kết cơng tác vă n 34 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2013), Báo cáo tổng kết công tác th 35 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2014), Báo cáo tổng kết cơng tác ạc 36 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2015), Báo cáo tổng kết cơng tác sĩ 37 Tịa án nhân dân quận Bình Tân (2016), Báo cáo tổng kết cơng tác Lu 38 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Bản án số ật 1533/2012/DS-PT ngày 17/12/2012 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 39 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Bản án số 97/2013/DS-PT ngày 21/01/2013 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Bản án số 157/2013/DS-PT ngày 24/01/2013 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Bản án số 545/2013/DS-PT ngày 17/04/2013 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 c họ quyền sử dụng đất 42 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Bản án số 405/2014/DS-PT ngày 26/03/2014 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại 43 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Bản án số 1055/2016/DS-PT ngày 15/09/2016 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Danh sách án hủy, sửa Tịa án nhân dân quận Bình Tân Lu 45 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Danh sách án ận hủy, sửa Tòa án nhân dân quận Bình Tân 46 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Danh sách án n vă hủy, sửa Tịa án nhân dân quận Bình Tân ạc hủy, sửa Tòa án nhân dân quận Bình Tân th 47 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Danh sách án sĩ 48 Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Danh sách án Lu hủy, sửa Tòa án nhân dân quận Bình Tân ật 49 Tịa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban Thẩm 26/11/2015 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản đất 50 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQHĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 51 Tịa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQHĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân 76 c họ phán (2015), Quyết định Giám đốc thẩm số 12/2015/DS-GĐT ngày tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình 52 Hồng Tuấn Trọng (2015), Một số ý kiến trao đổi việc khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tịa án nhân dân (Số 6), tr 32 – 36 53 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 54 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Lu Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức ận 55 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội vă n 56 Liên đoàn lao động quận Bình Tân, Vị trí địa lý đồ quận Bình th Tân, http://ldldbinhtanhcm.org.vn/vn/default.aspx?cat_id=796#content, ngày ạc cập nhật 25/10/2016 sĩ ật Lu c họ 77