Mục tiêu của đề tài Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam là đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.
Trang 1NGUYEN VAN HIEU
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ 2018 | PDF | 155 Pages buihuuhanh@gmail.com
Trang 2NGUYÊN VĂN HIẾU
QUAN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI
CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
LUẬN VAN THAC SI QUAN LY KINH TE, Mã số: 60.34.04.10
Người hướng dẫn khoa học: TS TRÀN PHƯỚC TRỮ:
Trang 3Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa
từng được ai công bố trong bắt cứ công trình nào khác
Tác giả luận văn
Trang 41 Tính cấp thiết của dé tài 1
2 Mục tiêu của đề tài
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5 Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến để tài 3 3 4, Phương pháp nghiên cứu 4 5 2 6 Kết cầu của đề t
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1 KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC BOI VOI CAC DU AN
PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 13
1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở thương mại 1 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại 19 1.2.1 Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 21
1.2.2 Chức năng của quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh 2
1.2 NOL DUNG VA TIEU CHi ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ 6 THUONG MAI TAI CAC BON
VI HANH CHÍNH CAP TINH ° 24
1.2.1 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại tại các đơn vị hành chính cắp tỉnh 24
Trang 51.3.1 Điều kiện tư nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 30
1.3.2 Công tác quy hoạch của địa phương 3 1.3.3 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với các
cự án phát triển nhà ở thương mại 33
1.3.4 Bộ máy tổ chức quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà
ở thương mại 33
1.3.5 Năng lực của cán bộ, công chức quản lý nhà nước dối với các dự
án phát triển nhà ở thương mại 34
KET LUAN CHUONG 1 35
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẦN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC
DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TÍNH
QUẢNG NAM se ceeerrrrrrrrree c— 36
2.1 ĐẶC ĐIÊM ĐIÊU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA TỈNH
QUANG NAM 36
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36
2.1.2 Đặc điểm kinh tế 3g
2.1.3 Đặc điểm xã hội 41
2.1.4 Đánh giá tác động của các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của
tinh Quang Nam đến phát triển nhà ở thương mại 44
2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN DIA
BAN TINH QUANG NAM 46
2.2.1 Hign trang nhà ở 46
2.2.2 Hign trang phét trién nhà ở thương mại 56
2.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÔI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT
Trang 6thương mại 6
2.3.2 Công tác xây dựng và tô chức thực hiện chương trình, kế hoạch về
phát triển nhà ở thương mại 6
2.3.3 Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở
thương mại 60
2.3.4 Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nai,
tổ cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương
mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam T8
2.3.5 Công tác quản lý kê khai, thu thuế đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 80
2.3.6 Về bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
trên địa bàn tỉnh Quảng Nam g1
2.4 DANH GIA CHUNG VE CONG TAC QUAN LY NHA NUGC DOI VOI CÁC DY AN PHAT TRIEN NHA O THUONG MAI TREN DIA BAN
TINH QUANG NAM 85
2.4.1 Những thuận lợi và thành công 85
2.4.2 Những hạn chế 86
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 87
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 90
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TAC QUAN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC DỰ ÁN PHAT TRIEN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TREN DIA BAN TINH QUANG NAM —
3.1 QUAN DIEM VA BINH HUONG HOAN THIEN CONG TAC QUAN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐÔI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG
MAI TREN DIA BAN TINH QUANG NAM 1
Trang 73.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bản tỉnh Quảng Nam 9
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIÊN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC: QLNN BOI VOI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TREN DIA BAN TINH QUANG NAM 95
3.2.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án
phát triển nhà ở thương mại trên địa bản tỉnh Quảng Nam 95
3.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện QLNN đối với các dự án phát triển
Trang 8
STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 cor Chủ đầu tư
2 DIM "Đánh giá tác động môi trường 3 GON Giấy chúng nhận 4 GPMB Giải phóng mặt bằng 3 HDND Hội đồng nhân dân 6 TTKT Ha ting kỹ thuật T KCN Khu cong nghiệp 8 NDT Nhà đầu tư
9 NNNT "Nông nghiệp nông thôn
10 QHET ‘Quy hoach chỉ tiết
i QINN Quân lý nhà nước
12 QSDĐ Quyển sử dụng đất
1 TIDL “Thế thao du lịch
T4 UBND Uy ban nhân din
Trang 9Số 'Tên bảng ‘Trang higu 7 [Biến động ch đất phân theo loại đất trên địa ban tinh lu; | (Quảng Nam (201 1-2016) 22, | Lắng trường, chuyên địch cơ cầu kính tế ũnh Quảng Nam » (2012-2016)
2-3 [Dan số và lao động tinh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 + 2:4 |Số lượng nhà ở trên địa bản tỉnh Quảng Nam năm 2013 47 2s |Các ư ân phát triển nhà thương mại trên địa bản tính Quảng|_.„
‘Nam tinh đến tháng 11/2017
2ó, [Các đưán phát triển nhà thương mại đang tiên Khai en dial
lbàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017
2, [Các tự ấn phát tiện nhà ö thương mại trên địa bản tỉnh Quảng| 'Nam tính đến tháng 11/2017 phân theo địa phương
'Kết quả đánh giá của NDT về công tác ban hành văn bản hành| 2.8 |chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển|_ 65
thà ở thương trên địa bản tỉnh Quang Nam
2g, |KẾt quả đình giá của NDT về công tắc quy hoạch phát ign] nhà ở thương mại
2 1o, [RE ave đánh giá cia NDT về công túc chấp thuận chủ tương| , dầu tư dự án
2 ¡¡ | Pánh giá của NT về bộ máy và năng lực của cán bộ, công|_._
Trang 10Số tình 'Tên hình ‘Trang|
2.1 |Ban dé hank chinh tinh Quang Nam | 36 |
22 |GDP cia tinh Quảng Nam giai đoạn 2012-2016 (gia 2010) [ 39 33, (Cơ sấu GDP cit tinh Quang Nam qua ee nm trong giai] 5 đoạn 2012 - 2016 lCơ cấu dân số tỉnh Quảng Nam qua các năm trong giai đoạn| 24 bo12-2016 ° 2s |C9 cấu lực lượng lo động tỉnh Quảng Nam qua ee nm giai] đoạn 2012-2016 22, (Cơ sấu lo động đang làm việ tỉnh Quảng Nam qua các năm| giai đoạn 2012-1016
2, [Cơ cấu các d án phát tiễn nhà ở thương mại dang triển Khai > tai tỉnh Quảng Nam phân theo loại dự án
2, (CƠ Vẫu dự ấn phát iển nhà ở thương mại trên địa bản th „
Trang 11Z1 'Quy trình thực hiện thủ tục dự án nhà ở thương mại 70
Trang 12
Nhà ở là một trong những nhu cẩu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi
người, mỗi gia đình, vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái
sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người Bên cạnh đó, nhà ở có tính kinh tế, xã hội sâu sắc, thể hiện sự thành đạt và vị trí của mỗi cá xã hội của
nhân trong xã hội, qua đó thẻ hiện một phần sự phát triển kinh tế
khu vực, của quốc gia Vì vậy, phát triển nha ở không chỉ giải quyết nhu cầu
cơ bản của nhân dân mà còn góp phần chỉnh trang không gian kiến trúc đô thị và nông thôn, cảnh quan và thúc đây tăng trưởng kinh tế địa phương, quốc
gia
Phát triển nhà ở thương mại theo dự án là một trong những nội dung quan trong trong chương trình phát triển nhà ở ở các địa phương Để phát
triển nhà ở thương mại hợp lý và di đúng hướng, cin tăng cường công tác quản lý nhà nước (QLNN) về vấn để này QLNN vẻ vấn đề này không chỉ thể
hiện vai trò của Nhà nước trong việc tạo môi trường và hành lang pháp lý cho
các dự án phát triển nhà ở thương mại phát triển theo cơ chế thị trường, mà còn giúp cho việc định hướng phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị của quốc gia, của địa phương
“Trong Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Quảng Nam đến năm 2020
tam ol năm 2030, ngoài lượng lớn nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng (4.848.000 m°), phát triển nhà ở thương mại với số lượng 1.291.400 m? san
xây dựng cũng là một mục tiêu hướng đến của tinh để đáp ứng nhu cầu nhà ở
trong tương lại trong quá trình đô thị hóa đang diỄn ra sâu rộng trên cả nước
nói chung và tỉnh Quảng Nam nói riêng Đến nay, sau hơn 2 năm triển khai
Trang 13tập trung chủ yếu tại các khu vực năng động như khu du lịch ven biển Điện
Bản - Hội An, khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, Hội An, Núi Thành
“Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, đến tháng 11/2017, trên địa bàn tỉnh có gần 120 dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu thực hiện hình thức đầu tư hạ tằng kỹ thuật theo quy hoạch và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô, bán nền để phát triển nhà ở
Trong khi đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương
mại trên địa bàn tỉnh còn tồn tại nhiều hạn chế, bat cập Việc triển khai thực
hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển cập, gap ling
túng bởi quy định khác nhau của nhiều Luật, Nghị định liên quan, đặc biệt
nhà ở thương mại trên địa ban tỉnh Quảng Nam còn nl
trong việc lựa chọn nhà đầu tư và xác định giá đất Bên cạnh đó, Quảng Nam
chưa ban hành văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án
phát triển nhà ở thương mại, gây trở ngại cho nhà đầu tư khi tiến hành thực
hiện các thủ tục hành chính, và khó khăn trong công tác quản lý hành chính
Hơn thế nữa, Quảng Nam chưa xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở thương mại hàng năm, chưa có danh mục các dự án thu hút đầu tư phát triển nhà ở
thương mại hàng năm trên địa bàn tỉnh, là nguyên nhân mà các dự án hiện nay và dừng lại ở hình thức phân lô bán nền Ngồi ra, cơng tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tư dự chỉ tập trung ở một vài nơi thuận
án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tinh gặp nhiều khó khăn gây thất
thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định chưa được thực hiện
Trang 14thực tế đó, tôi chọn vấn đề "Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển
nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài cho luận văn
2 Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tỗng quát: Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện
cơng tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bản tỉnh Quảng Nam 3.2 Mục tiêu cụ thể ~ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về QLNN với các dự án phát triển nhà ở thương mại; ~ Phân
, đánh giá thực trạng công tác QLNN đối với các dự án phát
triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam,
~ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
2.3 Câu hỏi nghiên cứu: Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, đề tài luận
văn sẽ trả lời các câu hỏi trọng tâm như sau: Thứ nhát, nhà ở thương mại và
cự án phát triển nhà ở thương mại là gi? 7hứ hai, QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm các nội dung nào? Thứ ba, thực trang công tác QLNN đ
tinh Quảng Nam đã được thực hiện như thể nào, đạt được những thành tựu gì,
với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bản còn tổn tại những hạn chế gì và nguyên nhân của những hạn chế đớ? Thứ ø, giải pháp gì để hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại trên địa bản tỉnh Quảng Nam?
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 ĐỐI tượng nghiên cứu: Những vẫn đề lý luận và thực tiễn có liên
Trang 15án phát triển nhà ở thương mại, không đẻ cập đến phát triển các loại hình nhà ở khác (nhà ở do người dân tự đầu tư xây dựng, nhà ở xã hội, .)
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại tỉnh Quảng Nam
~ Về thời gian: Đánh giá thực trạng từ năm 2012 đến 2016, các giải pháp và kiến nghị có ý nghĩa đến 2030
4 Phương pháp nghiên cứu 4⁄1 Phương pháp nghiên cứu
~ Phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp đối chiếu, so sánh trong việc tổng hợp và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và các văn bản pháp uật
của Nhà nước về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương
mại làm cơ sở lý thuyết cho đề tài;
~ Phương pháp điều tra xã hội học nhằm thu thập dữ liệu sơ cấp về ý kiến
đánh giá của các nhà đầu tư và các nhà quản lý về thực trạng công tác QLNN
đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại;
~ Phương pháp thống kê mô tả, so sánh, tổng hợp nhằm phân tích, đánh giá tình hình thực tế về công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại ở tỉnh Quảng Nam
4.2 Nguôn dữ liệu
- Dữ liệu thứ cấp: những tải liệu, báo cáo của các cơ quan quản lý như Chính phủ, Bộ Xây dựng Cục Thống kê Tỉnh Quảng Nam, UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Kế hoạch - Đầu tư tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng tỉnh 'Quảng Nam, các báo cáo, các đề tài, dự án, các công trình nghiên cứu đã được
công bố về các vấn đề liên quan đến QL.NN đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại nói chung và trên dia ban tinh Quảng Nam nói riêng
Trang 16ở thương mại Bảng hỏi được thiết kế sẵn và gởi đến các nhà đầu tư dựa trên
các tiêu chí đánh giá về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại và gửi đến các nhà đầu tư (xem phụ lục 1) Thông tin thu thập được xử lý
bằng MS Excel, thống kê mô tả nhằm cung cấp minh chứng cho các phân tích thực trạng và đề xuất ý kiến nhằm hồn thiện cơng tác QLNN đối với các
cdự án phát triển nhà ở thương mại ở tỉnh Quảng Nam
5 Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài
Các đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác QLNN đã được đẻ cập
nhiều trong các nghiên cứu, các dé tài luận văn, luận án, có thể kể đến các đề
tài sau
~ Học viện Hành chính quốc gia (2014), Giáo trình những vấn đề quan by
hành chính nhà nước, NXB Lý luận chính trị Hà Nội [6]: đã đưa ra khái niệm
về quản lý nhà nước: Quán lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước
do các cơ quan nhà nước tiền hành đối với tắt cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyên lực nhà nước
có tính chất cường chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ich chung của cả công đồng, duy tr ồn định, an ninh tật tự và thúc đây xã hội phát triển theo một định hướng thẳng nhắt của nhà nước Như vậy, quản lý nhà nước (QL.NN) là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội QLNN được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hôi và có thé xem là hoạt động chức năng đặc biệt QLNN được hiểu theo hai nghĩa Theo nghĩa rộng, QI.NN là toàn bộ hoạt động của bộ máy n hoạt động tư pháp Theo
nhà nước, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành phi
nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp
- Trần Đình Tuần, Phan Doãn Thức và Nguyễn Thị Châu (2012) “Quin
Trang 17dựng cơ sở hạ tằng khu đô thị ở tỉnh Quảng Ninh: (1) Thực trạng việc ban hành các thủ tục hành chính liên quan đến việc lập, phê duyệt và thực hiện dự án; (2) Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch; (3) Thực trạng công tác thẩm định, phê duyệt vàquản lý giám sát quá trình thực hiện các
durin dau tư, (4) Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; (6) Thực trạng công tác thu nộp tiền sử dụng đất; (5) Thực trạng công tác thanh kiểm tra, xử lý sai phạm và tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị tỉnh Quảng Ninh, bao gồm: cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ,
hiệu lực, hiệu quả, công khai, minh bach; Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch; Nâng cao chất
lượng công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư và quản lý giám sát quá
trình thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án; Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng và đặc biệt chú trọng đến việc tạo quỹ đất sạch; Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đắt; và làm tốt công tác thanh kiểm tra,
kiên quyết xử lý sai phạm các dự án
- Hoàng Thị Kim Ngân (2017), Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Quản lý nhà nước vẻ đắt dai trén dja bain huyén Kon Ray, tinh Kon Tum, Dai
học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng [9]: đã sử dụng các phương pháp phân tích
thống kê, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát dựa trên các số liệu thứ cấp
448 phân tích, đánh giá công tác QLNN về đắt đai trên địa bản huyện Kon Ray, tinh Kon Tum, trén 07 phương điện: (1) Triển khai thì hành Luật Đắt đai; (2) Cong tác kỹ thuật về đất đai và nghiệp vụ địa chính; (3) Quản lý quy hoạch,
Trang 18và quản lý các hoạt động dịch vụ công vẻ đất đai; (7) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đắt dai; giải quyết tranh chấp vẻ đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó,
tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn huyện
Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum
~ Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giái pháp phát triển nhà ở xã hội ở' thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Đại học Đà Ning
[15]: đã sử dụng phương pháp thống kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh,
tính toán để đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đả Nẵng,
chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong phát
triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng trên các phương diện: các chương
trình phát triển nhà ở xã hội; các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở
xã hội; các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội; và kết quả phát triển nhà ở xã
hội về diện tích, dịch vụ cung cấp và chất lượng Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua từ nhiều phía: (1) chính quyền địa phương còn thiếu cơ chế thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng như lựa chọn đối tương thụ hưởng, chưa đủ chế tài cho các
dự án nhà ở xã hội sai phạm về chất lượng; (2) các nhà đầu tư thiếu vốn và đất, khó khăn trong khâu xác định giá bán và danh sách đối tượng mua nhà ở
xã hội; (3) người dân khó khăn trong việc tiếp cân được thông tin về nhà ở xã
bội, trong khi thủ tục còn rườm rả trong việc chứng nhận đổi tượng và hình
thức thanh toán; giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập hiện tại của người dân Trên cơ sở thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm
Trang 19~ Nguyễn Trọng Ninh và cộng sự (2008), đề tài thuộc Dự án sự nghiệp
“Điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa
phương trọng điểm, làm cơ sở đề đề xuất các giải pháp vẻ phát triển nhà ở
thương mại trong quả trình soạn thảo các vẫn bản hướng dẫn thí hành Luật “Nhà ở và triển khai”, Cục Quan ly nha - Bộ Xây dựng [10]: nhóm tác giả đã
'thực hiện điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa phương trọng điểm trong 2 năm 2006-2007, tổng quan về tình hình phát triển nhà ở theo dự án, đánh giá thực trạng các dự án phát triển nha ở tại
một số địa phương, từ đó rút ra một số vấn đề từ các dự án phát triển nhà ở
thương mại Trên cơ sở đó đề tài It các cơ chế chính sách một cách đồng
bộ để thúc diy va quản lý công tác phát triển nhà ở theo dự án Kết quả
nghiên cứu của đề tài này đã được áp dụng trong quá trình soạn thảo các văn
bản hướng dẫn thỉ hành Luật Nhà ở và triển khai thực hiện định hướng phát
triển nhà ở Để tài đã có những đóng góp nhất định trong việc ban hành văn
bản quy phạm pháp luật của ngành Xây dựng nói riêng và của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật đầu tư và xây dựng nói chung, đóng góp thiết 'thực trong việc thúc đây lĩnh vực đầu tư bắt động sản ở Việt Nam
~ Dương Thị Bình Minh và công sự (2012), Chính sách phát triển nhà ở
thương mại tại thành phố Hỗ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Phương
Đông, Cả Mau [S]: đã tiếp cân các lý thuyết hiện đại về thị trường nhà ở
thương mại, các lý thuyết về chính sách cũng như các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở thương mại; tiếp cận trên góc độ kinh tế học để xem xét cung cầu và giá cả nhà ở thương mại, lý thuyết tin dụng và tài chính công hiện
đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở thương mại,
Trang 20sách, luật pháp của nhà nước về thị trường nhà ở thương mại, và trên cơ sở đó,
phân tích, đánh giá các mặt mạnh, yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm
2010 và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở thương mại
tại TP.HCM đến năm 2015
~ Chu Xuân Khánh và các thành viên (2003), Xá: dựng các tiêu chí đánh
giá chất lượng hoạt động quản lý nhà nước cấp Bộ nước ta, đề tài khoa học mã số 2000-98-073, Học viện Hành chính Quốc gia, Bộ Nội vụ [7]: đã xây su chi đánh giá chất lượng QLNN cap Bộ ở Việt Nam, bao gồm: (1) tành chính: tính định hướng của thé lập quy đề xuất và được chấp nhận, tính đồng bộ của đựng bộ tiêu chí đánh giá về chất lượng thí al lượng sáng kí tính thời cơ trong việc ban hành văn bản quản lý, tính hợp pháp và thể chế,
hợp lý trong quản lý, tác động của các văn bản quy phạm pháp luật đối với xã
hội; (2) tiêu chí đánh giá mối quan hệ quản lý với các đối tượng thuộc thẳm
“quyền: uy tín của Bộ với xã hội, sự hải lòng của nhân dân, trách nhiệm của Bộ
trong giải quyết các vấn đề của địa phương, (3) tiêu chí đánh giá hoạt động kiểm soát của Bộ đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền: tính chủ động, tính
kịp thời trong phát hiện và xử
ra giải pháp; (4) tiêu chí đánh giá chất
lượng của việc sử dụng các nguồn lực; (5) tiêu chí đánh giá bộ máy quản lý; (6) tiêu chí đánh giá trình độ hiện dai hóa QLNN; (7) tiêu chí đánh giá chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức; (8) tiêu chí đánh giá chất lượng cung cấp
dich vụ công Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu cũng xây dựng bộ tiêu chỉ đánh
giá chất lượng QLNN của các Bộ quản lý ngành, bao gồm: tiêu chí phản ánh
vị trí của ngành quản lý; tiêu chí đánh giá tính định hướng của những thể chế do cấp Bộ ban hành cho ngành; tiêu chí đánh giá sự kết hợp quản lý ngành
Trang 21phản ánh chất lượng đại diện chủ sở hữu Ngoài ra, nhóm nghiên cứu để xuất
những tiêu chí đánh giá chất lượng hoạt động của các Bộ quản lý lĩnh vực
tổng hợp, bao gồm: tiêu chí đánh giá tính phức tạp của lĩnh vực quản lý; tiêu
chí đánh giá về sự phối hợp quản lý giữa các Bộ; tiêu chí đánh giá về sự phân
cấp trong quản lý lĩnh vực
~ Nghị định 59/2012/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2012 của Chính phủ về theo dõi tỉnh hình thỉ hành pháp luật [2]: đã chỉ rõ các tiêu chí đánh giá tình hình thỉ hành pháp luật, bao gồm: (1) Đánh giá tình hình ban hành văn bản quy định chỉ tiết thỉ hành văn bản quy phạm pháp luật trên các tiêu chí: -
Tính kịp thời, đẩy đủ của việc ban hành văn bản quy định chỉ tiết; - Tính
thống nhất, đồng bộ của văn bản; - Tính khả thi của văn bản; (2) Xem xét,
đánh giá tình hình bảo đảm các điều kiện cho thi hành pháp luật trên các tiêu
chí: - Tĩnh kịp thời, đầy đủ, phù hợp và hiệu quả của hoạt động tập huấn, phổ biến pháp luật; - Tính phù hợp của tổ chức bộ máy; mức độ đáp ứng về nguồn
nhân lực cho thi hành pháp luật; - Mức độ đáp ứng về kinh phí, cơ sở vật chất "bảo đảm cho thí hành pháp luật, (3) Xem xét, đánh giá tỉnh hình tuân thủ pháp luật trên các tiêu chí: - Tính kịp thời, đầy đủ trong thi hành pháp luật của cơ
quan nhà nước và người có thẩm quyền; - Tính chính xác, thống nhất trong
hướng dẫn áp dụng pháp luật và trong áp dụng pháp luật của cơ quan nhà
nước và người có thẩm quyền; - Mức độ tuân thủ pháp luật của cơ quan, tổ
chức, cá nhân
'Qua các nghiên cứu trên, có thể nhận thấy rằng, phân tích, đánh giá về
Trang 22bản quy phạm pháp luật của các đối tượng liên quan; 5/ Công tác quản lý tài
chính về ngành, lĩnh vực Bên cạnh đó, tùy thuộc vào đặc trưng của từng
ngành, từng lĩnh vực mà nội dung QLNN sẽ được điều chỉnh cho phù hợp 'Các tiêu chí về tính phù hợp, tính kịp thời, tính thống nhất, tính hiệu quả đã được sử dụng trong việc đánh giá công tác QLNN
Đối với nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn, các văn bản quy phạm pháp luật là những cơ sở quan trọng cho việc tổng quan các vấn đề liên quan đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thương mại Trong đó, quan trọng nhất là Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Nhà ở năm:
2014) và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chỉ
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Trong Luật và Nghị định và
mày, các khái niệm và quy định liên quan đến nhà ở thương mại và phát triển
nhà ở thương mại được nêu cụ thể Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện
tích nhà ở Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và
phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12] Ngoài ra, Luật này còn quy
định rõ các nội dung QLNN đối với nhà ở Bên cạnh đó, một số Luật và văn 'bản dưới luật có liên quan đến phát triển nhà ở thương mại theo hình thức dự
án, cụ thể: (1) Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Xây dựng năm 2014) và Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng: quy định các nội dung liên quan đến thắm
định, thẩm tra thiết kế, dự toán, làm cơ sở tính toán khấu trừ chỉ phí đầu tư
cho nhà đầu tư (2) Luật Đầu thầu số 43/2013/QH13 (gọi tắt là Luật Đấu thầu
2013) và Nghị đỉnh số 30/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết thì hành một số điều của Luật Đầu thầu v lựa chọn nhà đầu tư (3) Luật Đắt đai số 45/2013/QH13
Trang 2315/5/2014 quy định chỉ tiết thì hành một số điều của Luật Đắt đai: quy định
điều kiện các chủ dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đắt dưới
hình thức phân lô, bán nẻn (4) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết phương pháp
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đắt, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định gid dat
Cho đến nay, tác giá chưa tìm thấy các nghiên cứu về QLNN liên quan đến phát triển nhà ở thương mại tại tỉnh Quảng Nam Đây là vấn đề khá mới mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở
thương mại trên địa bản tỉnh Quảng Nam trong bối cảnh quá trình đô thị hóa
đang phát triển một cách nhanh chóng ở Quảng Nam Đề tải sẽ kế thừa có
chọn lọc ở các nghiên cứu trước day và dựa trên các văn bản quy phạm pháp
luật để xác định khung lý thuyết về QLNN đối với các dự án phát triển nha &
thương mại, kết hợp với thực tiễn công tác QLNN về vấn đề này trên dia bin
tỉnh Quảng Nam trong thời gian qua để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện
cho giai đoạn tiếp theo
6 Kết cầu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục, bố cục luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhả nước đối với các dự án phát
triển nhà ở (hương mại
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
Trang 24CHUONG 1
CO SO LY LUAN VE QUAN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI
CAC DY AN PHAT TRIEN NHA Ở THƯƠNG MẠI
1.1 KHÁI NIỆM VE QUẦN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà
ở thương mại
4a Nhà ở thương mại
Dưới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở
Dưới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống
con người, là bộ phận quan trong trong bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên
“Theo Luật Nhà ở 2014 của Việt Nam: “
ở là công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các như câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [12, điều 3, khoản 1],
‘Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp
công trình dân dụng, công nghiệp và ha ting ky thuat d6 thi [1, tr.10], nha 6 được phân thành hai loại
+ Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đắt ở riêng biệt thuộc “quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tẳng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tằng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
Trang 25dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Ngoài ra, theo chức năng và đối tượng sử dụng, Luật Nhà ở 2014 phân biệt nhà ở thành các loại:
+ Nhà ở công vụ: Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng cho các đối tượng
thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tắc
+ Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này + Nhà ở để phục vụ tái định cư: là nhà ở để bó trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hỏi theo quy định của pháp luật
+ Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [12, điều 3]
Như vậy, nhà ở thương mại bao gồm các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà
chung cư được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo co chế thị trường Cơ chế thị trường là tổng thể các yếu tố cung, cầu, giá cả và thị trường cùng các mối quan hệ cơ bản vận động dưới sự điều tiết của các
cquy luật thị trường trong môi trường cạnh tranh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận
Nhà ở để bán là nhà ở được xây dựng nhằm mục đích kinh doanh mua bán! , mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản
'Nhà ở cho thuê là nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục dich cho thuê, bên cho thuê có quyền sở hữu nhà ở, bên thuê có quyển sử dụng nhà ở trong thời gian thuê Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên
Trang 26có điều kiện thanh toán trước thì được thanh tốn khơng q 50% giá trị nhà ở
thuê mua; số tiễn còn lại được
bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà thành tiền thuê nhà để trả hàng thang cho ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó [12, điều 3]
b, Phát triển nhà ở'
Luật Nhà ở 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở [12, điều 3] Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở
theo hộ gia đình, cá nhân [12, điều 17] Các trường hợp phát triển nhà ở bao
gồm: a) Phát
sn nhà ở thương mại; b) Phát triển nhà ở xã hội; e) Phát triển
nhà ở công vụ; đ) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; đ) Phát triển nhà ở
của hộ gia đình, cá nhân [12, điều 18]
Nhu vay, phát triển nhà ở thương mại có thể hiễu là việc déu te, xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nha chung cw nhằm mục dích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế thị trường
“Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương (tinh) xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở Chỉ
lược phát triển nhà ở
quốc gia, quy hoạch tông thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng
Trang 27phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Dự án phát triển nhà ở thương mại
~ Khải niệm dự án phát triển nhà ở thương mại
Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản
phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự rằng buộc
về nguồn lực trong bối cảnh khơng hồn tồn chắc chắn [1 1, tr.6] Hay có thể
hiểu đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, được thực hiện bởi một chủ
thể, nhằm đạt được một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một "kinh phí dự kiến
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn đề tiền
hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bản cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định [13, điều 3, khoản 2] Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ
chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cỗ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế;
đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư [13, điều 3,
khoản 5]
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo 1, duy trì, nâng cao chất lượng công trình 3, khoản công trình xây dựng nhằm phát trị hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chỉ phí xác định [14, 15] Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tằng kỹ thuật, ha tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa
điểm nhất định [12, điều 3, khoản 8] Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ đầu tư xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tư xây dựng,
Trang 28công trình ha tang ky thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung, cấp năng lượng, chiều sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác Hệ thống công trình hạ tầng xã
hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công
công, cây xanh, công viên và công trình khác [14, điều 3, khoản 22-23] Dự
án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: (-) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải
tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ớ, trừ nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân: (-) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tằng kỹ thuật và hạ tằng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (-)
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; (-) Dự án đầu tư xây dựng
công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
“Trên cơ sở các khái niệm vẻ nhà ở thương mại, phát triển nhà ở thương
mại, dự án đầu tư xây dựng nhà ở nêu trên, có thể khái quát về dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: Đự án phát triển nhà ở thương mại là tổng
hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tằng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, hoặc xây dựng lại, sửa chữa, cải
tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư trên một dia
điểm nhất định, trong thời hạn và chỉ phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Dự án phát triển nhà ở thương mại bao gdm:
1⁄ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tằng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây
dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt Trong đó các công trình hạ tằng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực
Trang 29chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp II) “Chủ đầu tư cấp II là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo
‘quy định của pháp luật kinh doanh bắt động sản, pháp luật đắt đai
2⁄ Dự án đầu tư xây dựng công trình Nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với
mục dích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở,
văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ tằng kỹ thuật, hạ tằng xã hội (dự án cắp II hoặc trong khu đô thị mới), hoặc dự án phát
triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo
3/ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tằng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên
một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch xây
dựng được cắp có thẩm quyền phê duyệt
4/ Dự án Khu đân cự: là nhà dự án nhà ở mà chủ dầu tư dự án được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đầu tư đồng bộ hạ tằng kỹ thuật tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quan nội thành của các đô thị đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao vi trúc
cảnh quan, khu vực trung tâm vả xung quanh các công trình là điểm nhắn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến
đường cảnh quan chính trong đô thị
5/ Due én Khu du lịch (có kinh doanh bắt động sản): là dự án xây dựng nhà ở trong các dự án khu du lịch ven biển theo quy định của Ủy ban nhân ân tỉnh
~ Khái niệm về chủ đầu tư
Trang 30được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải đáp ứng các tiêu chí sau [12, điều 21]
+ Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam
+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bắt động sản
và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật
về đầu tư
+ Có chức năng kinh doanh bắt động sản theo quy định của pháp luật 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà
ở thương mại
& Quản lý nhà nước
“Quản lý nhà nước là hoạt động thực thì quyền lực nhà nước do các cơ
quan nhà nước tiến hành đối với tắt cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tắt cá các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyển lực nhà
nước có tính chất cường chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích
chung của cả cộng đồng, đuy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thắng nhất của nhà nước "[6, tr 8] Nhu vay, quản lý nhà nước (QLNN) là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội QLNN
được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt QLNN được hiểu theo hai nghĩa
Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tư pháp Theo nghĩa hẹp, 'QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp
€QLNN được đề cập trong Luận văn này là khái niệm QL.NN theo nghĩa
Trang 31đối tượng quản lý va vin đề tư pháp đổi với đối tượng quản lý cần thiết của
nhà nước Hoạt động QLNN chủ yếu và trước hết được thực hiện bụ
các cơ quan nhà nước, song có thể các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể
quần chúng và nhân dân trực tiếp thực hiện nếu được nhà nước uỷ quyền, trao quyền thực hiện chức năng của nhà nước theo quy định của pháp luật
b Đặc điểm của quản lý nhà nước
Từ khái niệm về QLNN nêu trên, có thể rút ra các đặc điểm của QLNN cả
như sau:
~ QLNN mang tính quyền lực đặc biệt, tính tổ chức cao và tính mệnh lệnh đơn phương của nhà nước QLNN được thiết lập trên cơ sở mồi quan hệ
“quyển uy” va "sự phục tùng”
~ QLNN mang tính tổ chức và điều chỉnh Tổ chức ở đây được hiểu như
một khoa học về việc thiết lập những mối quan hệ giữa con người với con
người nhằm thực hiện quá trình quản lý xã hội Tính điều chinh được hiểu là
nhà nước dựa vào các công cụ pháp luật để buộc đối tượng bị quản lý phải thực hiện theo quy luật xã hội khách quan nhằm đạt được sự cân bằng trong
xã hội
~ QLNN mang tính khoa học, tính kế hoạch Đặc trưng này đổi hỏi nhà nước phải tổ chức các hoạt động quản lý của mình theo một chương trình nhất quán, cụ thể và theo những kế hoạch được vạch ra từ trước trên cơ sở nghiên
cứu một cách khoa học
~ QUNN là những tác động mang tính liên tục, và ôn định lên các quá
trình xã hội và hệ thống các hành vi xã hội Cùng với sự vận động biến đổi
Trang 32thống hành vi xã hội được ổn định
€ Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
'Từ sự phân tích về khái niệm QLNN, khái niệm dự án phát triển nhà ở
thương mại, tác giả để xuất khái niệm vẻ QLNN đối với các dự án phát triển
nhà ở thương mại như sau
OLNN déi véi các dự án phát triển nhà ở thương mại là hoạt động thực
thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với các dự án
phát triển nhà ở thương mại nhằm mục tiêu phát triển, nẵng cao hiệu quả các
“dự án phát triển nhà ở thương mại và thúc đây kinh tế - xã hội phát triển theo một định hướng thẳng nhất của nhà nước
Đặc
~ Chủ của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại:
tủa QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là
các cơ quan nhà nước và cán bộ, công chức có thẩm quyền phủ hợp với chức
năng, nhiệm vụ được giao Những chủ thẻ này tham gia vào quá trình t6 chức
quyền lực nhà nước về lập pháp, hành pháp và tư pháp đối với các dự án phát
triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật
~ Đối tượng của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
bao gồm tắt cả các các dự án phát triển nhà ở thương mại trong phạm vi lãnh
thổ nhất định (địa phương, quốc gia)
- Các công cụ của QLNN đối với các dự án phát
nhà ở thương mại chủ yếu là pháp luật, chính sách, quy hoạch, kế hoạch
~ Mục tiêu của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là
nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả của các các dự án phát triển nhà ở
thương mại đáp ứng các mục tiêu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường,
1.13 Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương
Trang 33Ở Việt Nam, thuật ngữ “chính quyền địa phương” đã được sử dụng tương đối rộng rãi và phố biển trong các văn kiện của Đảng, các văn bản pháp luật của Nhà nước, các sách báo chính trị pháp lý, cũng như trong các bài phát biểu của lãnh đạo Đảng và Nhà nước ở trung ương và địa phương Chính
quyển địa phương được hiểu là một tổ chức hành chính có tư cách pháp nhân
được Hiến pháp và pháp luật công nhận sự tổn tại vì mục đích quản lý một
khu vực nằm trong một quốc gia
Chính quyền địa phương là thuật ngữ được sử dụng để chỉ những thiết chế nhà nước, có tư cách quyền lực công, được thành lập một cách hợp hiến,
hợp pháp để quản lý điều hành mọi mặt đời sống, kinh tế, trị, văn hóa, xã hội trên một đơn vị hành chính - lãnh thổ của một quốc gia, trong giới hạn
thấm quyền, cách thức, thủ tục do pháp luật quy định
'Ở Việt Nam, chính quyền địa phương bao gồm 3 cap: cap tinh, huyện, xã và tương đương (trừ các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt)
Vậy, có thể hiểu chính quyền cấp tỉnh là hệ thống các cơ quan được Nhà
nước thành lập hoặc thừa nhận nhằm thực hiện hoạt động quản lý trên các
lĩnh vực của đời sống xã hội trên địa bàn cắp tỉnh theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trên địa bàn và lợi ích
của nhà nước
QLNN déi với các dự ân phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành
chính cắp tỉnh là quá trình nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh sử:
dụng các công cụ khác nhau tác động tới đối tượng quản ý thuộc thẩm quyển “để đảm bảo cho lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại theo dự án trên địa bàn tinh vận động, phát triển đạt được mục tiêu đã xác định của nhà nước nói chung và của cộng đồng dân cư trên địa bàn tỉnh nói riêng
1.1.4 Chức năng của quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển
Trang 34“Chức năng là những phương diện hoạt động cơ bản, QL.NN đối với các
cự án phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh có các chức năng
cơ bản sau đây:
“Chức năng dự báo, tham mau
Công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại của cấp
tỉnh là một hoạt động quản lý khoa học trên cơ sở chủ trương, chính sách và
khung pháp luật do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên vẫn cần sự nghiên cứu và phân tích tình hình thực tế để dự báo được tình hình các dự án phát triển nhà ở thương mại sẽ diễn ra ở địa phương Qua đó, để xuất hoặc tham mưu cho chính quyền trung ương thay đổi chính sách, pháp luật về các
cdự án phát triển nhà ở thương mại cho phủ hợp lành
“Chức năng tổ chức và
Chức năng tổ chức và điều hành của chính quyền cấp tỉnh thể hiện khá
rõ trong việc triển khai các qui định pháp luật về các dự án phát triển nhà ở
thương mại mà chính quyền trung ương đã ban hành, như về tổ chức bộ máy
quản lý các dự án phát triển nhà ở thương mại ở địa phương; về triển khai các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở Đề thực hiện tốt
chức năng này phải có sự phối hợp tốt nhất trong hệ thống các cơ quản QLNN trong việc ban hành phối hợp thực hiện các qui phạm pháp luật điều chỉnh các
hoạt động của các dự án phát triển nhà ở thương mại
Chức năng báo hộ và hỗ trợ
Cùng với chính quyền trung ương, các chính quyền cấp tỉnh có vai trò
bảo vệ cho quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại Chức năng bảo hộ và hỖ trợ của Nhà nước được thực hiện trước
hết ở việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản và lợi nhuận hợp pháp của nhà đầu tư
bằng các qui định pháp luật ở do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên
Trang 35nhà đầu tư, ví dụ như về an ninh trật tự xã hội, về đảm bảo nguồn nhân lực, về
các thông tin dự án đầu tư
Chức năng ồn định trật tự các quan hệ đầu tư thông qua các hoạt động
kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
16 cáo trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại
Đây là chức năng cơ bản của chính quyển cấp tỉnh trong quản lý các dự án phát triển nhà ở thương mại Căn cứ vào chế độ, chính sách, kế hoạch và các qui định của pháp luật, các cơ quan QLNN kiểm tra phát hiện những sai sót, lệch lạc trong quá trình triển khai và thực hiện dự án để có biện pháp đưa
các hoạt động này vận động theo qui định thống nhất Hoạt động kiểm tra, giám sát còn là công cụ phản hỗi thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả và
mức độ hợp lý của những chính sách qui định đã ban hành Ngoài ra hoạt
động kiểm tra, thanh tra giám sát còn nhằm tạo điều kiện giúp đỡ các nhà đầu
tự và các bên liên quan đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tháo gỡ những khó khăn trong khi triển khai và đưa dự án vào hoạt động
1.2 NOI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIÊN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÁC: ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CÁP TỈNH 1.2.1 Nội dung quản lý nhà nước đối các dự án phát triển nhà ở tỉnh thương mị
Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thé
khóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối
thương mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh các đơn vị hành chính các dự án phát triển nhà ở Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bat kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh Theo quy định
của pháp luật, chính quyền trung ương mới có quyền ban hành khung pháp
Trang 36chức thực hiện tại địa phương mình, các hình thức văn bản thường là nghị
quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh Việc ban hành
các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các dự án
phát triển nhà ở thương mại được dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn Ngoài ra, có trường hợp có những vấn để phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại mà chính quyền trung ương chưa qui
định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ương và xử lý các tình huống này ở địa phương bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phương
Bán hành qui định pháp luật cụ thé hóa các văn bản pháp luật của trung
ương về các dự án phát triển nhà ở thương mại có những nội dung cơ bản sau
đây:
~ Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại,
~ Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà
đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại
b Công tác xây dựng và tỗ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh
Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch liên quan
đến phát triển nhả ở thương mại là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN
đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử
Trang 37đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt Trên cơ sở chương
trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 0S năm trên địa bản bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,
nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12,
điều 15] Do đó, phát triển nhà ở thương mại là một trong những nội dung cần được lập chiến lược và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phương
Chiến lược phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng của địa phương phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phủ hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất
nước, của từng địa phương, từng vùng, mi
trong từng thời kỳ Thứ hai, phải
phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch sử dụng đắt và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương trong từng giai đoạn Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về
nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng, thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi
trường, an tồn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên
tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai Thứ tư,
phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương
trình xây đựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc,
kiện tự nhiên của từng vùng, miền
Do vậy, việc xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan
Trang 38tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở hằng năm, việc lập danh sách các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn kêu gọi đầu tư là một trách nhiệm của chính quyền địa phương để định hướng phát triển
nhà ở của địa phương đi đúng hướng,
e Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triễn nhà ở'
thương mại tại các đơn vị hành chính cắp tỉnh
Ban thân pháp luật mới chỉ là những quy định thể hiện ý chí của nhà
nước Điều quan trọng là làm sao để pháp luật trở thành một đại lượng tồn tại ‘hop qui luật, bám rễ chặt trong cuộc sống, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm
tắt cả công dân, tổ chức, cơ quan (trong đó có cả nhà nước) tuân theo Trong, Tĩnh vực phát triển nhà ở thương mại, pháp luật Việt Nam chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia có sự hiểu biết đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện
đúng đắn những quy phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng, và những vấn đẻ
khác liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở Nội dung tổ chức thực hiện pháp luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại theo dự án cũng bao gồm rắt
nhiều vấn để, tuy nhiên trong phạm vi luận văn, tác giả chi đề cập tới vấn đề
đảm bảo sự thye thi nghiêm túc trên thực tế những quy định về dự án phát triển nhà ở thương mại của trung ương và của tỉnh, bao gồm 16 nội dung sau
(1) Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
(2) Lap và thắm định phê duyệt quy hoạch chỉ tiết 1/500
(3) Chấp thuận chủ trương đầu tư
(4) Cam kết thực hiện dự án đầu tư (nếu có)
(5) Lập, thẳm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; kế
hoạch bảo vệ môi trường
(6) Lập, thẩm định thiết kế cơ sở
Trang 39{§) Lập, thắm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công (hoặc thiết kế kỹ
thuật ~ nếu có)
(9) Quyết định giao dat, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đắt, xác
định giá đất, ký hợp đồng thuê đắt, cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt
(10) Cấp giấy phép xây dựng,
(11) Nghiệm thu công trình xây dựng
(12) Huy động vốn cho nhà ở thương mại và Thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng
(13) Bảo hành, bảo trì công trình
(14) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản trên đất
(15) Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, ha tầng xã hội (nếu có) cho địa
phương,
(16) Quyết toán đầu tư
d Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tế cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương
mại trên địa bàn tỉnh
Đây là một nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cắp tỉnh đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại Thông qua việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, chính quyền địa phương đảm bảo tốt hơn việc thực thi
êm tra lại các
pháp luật trên địa bản tỉnh, ngoài ra còn giúp cho nhà nước
chính sách, pháp luật đã ban hành, kịp thời phát hiện những vấn để bắt cập để
đề xuất, kiến nghị chính quyền trung ương sửa đổi, bỗ sung
Trang 40trong lĩnh vực này cũng là điều không tránh khỏi bởi lẽ mục dich của các nhà
đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là tối đa hóa lợi nhuận, họ tìm
những cách thức để giảm thiểu chỉ phí đến mức thấp nhất, dễ dẫn đến những
vi phạm pháp luật Do vậy, việc xử lý những vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở thương mại theo mô hình dự án cũng là nội dung QLNN về các dự án
phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh e Công tác quản lý kê khai, thu thuế:
“Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Nộp thuế theo quy định của pháp luật là nghĩa vụ và quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân Cơ quan, tô chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế Quản lý thuế là công cụ đảm bảo thực thi việc thu nộp thuế được diễn ra một cách nghiêm
túc, đúng quy định và có hiệu quả Trong phát triển nhà ở thương mại theo dự
án, các chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm kê khai vả nộp thuế theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại địa phương Do vậy, quản lý kê khai và thu thuế là một trong những nội dung của
công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
1.2.2 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với các dự án phát
triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Cho đến nay, vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, về các tiêu chí đánh giá về QLNN
thương mại Trên cơ sở lý luận về dự án phát triển nhà ở thương mại và quản lý nhà nước, có thé dé xuất một số tiêu chỉ để đánh giá công tác QLNN đối
toàn diệt với các dự án phát triển nha &
với các dự án phát triển nhà ở thương mại như sau:
~ Tiêu chỉ hiệu lực: chỉ mức độ tuân thủ và mức độ thực hiện quyền lực
chỉ huy và phục tùng trong mối quan hệ giữa chủ thể quản lý và đối tượng
quản lý Trong trường hợp này, hiệu lực QLNN đối với các dự án phát triển