Đề tài Thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại tỉnh thừa thiên huế

Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.

Trang 1

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 45 Bảng 4.2 Diện tích các loại đất theo đối tượng sử dụng tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 48 Bảng 4.3 Diện tích các loại đất theo đối tượng quản lý tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 51 Bảng 4.4 Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 73 Bảng 4.5 Tình hình vận hành thống nhất theo mô hình tập trung bằng phần mềm TMV.LIS để khai thác, cập nhật đồng bộ cơ sở dữ liệu địa chính ở các chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 74 Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả phỏng vấn của 30 người dân về các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ 76

Trang 2

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ địa bàn nghiên cứu 34 Hình 4.2 Vị trí Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và các Chi nhánh trực thuộc 57 Hình 4.3 Tổng số lao động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và các Chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 58 Hình 4.4 Bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 59 Hình 4.5 Trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh nằm trong trụ sở của Sở Tài Nguyên và Môi trường 60 Hình 4.6 Trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế nằm trong trụ sở của UBND thành phố Huế 61 Hình 4.7 Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất tổ chức kinh tế, tôn giáo năm 2022 63 Hình 4.8 Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân toàn tỉnh năm 2022 63 Hình 4.9 Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 73 Hình 4.10 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp 78 Hình 4.11 Bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp .79

Trang 3

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai 3

2.1.2 Một số khái niệm về đăng ký đất đai 7

2.2 Cơ sở thực tiễn 11

2.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 11

2.2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam 13

2.3 Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 30

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 Đối tượng nghiên cứu 31

3.2 Phạm vi nghiên cứu 31

3.2.1 Phạm vi về không gian 31

3.2.2 Phạm vi về thời gian 31

3.3 Nội dung nghiên cứu 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 31

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 31

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 32

3.4.3 Phương pháp tổng hợp phân tích thông tin 32

Trang 4

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế 34

4.1.1 Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên tỉnh Thừa Thiên Huế 34

4.1.2 Các loại tài nguyên 37

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

4.1.4 Thực trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế 45

4.2 Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 54

4.2.1 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 54

4.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 59

4.2.3 So sánh hiệu quả tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình truyền thống hai cấp 78

4.3 Thuận lợi, khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô hình hai cấp thành một cấp 88

4.3.1 Thuận lợi và khó khăn của từng mô hình 88

4.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 90

4.4.1 Cơ sở để đề xuất giải pháp 90

4.4.2 Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

PHỤ LỤC 99

Trang 5

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biêntích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan

Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Vì vậy, việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt và điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai

Sau thời gian thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp, Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ tại các Chi nhánh cấp huyện, thành phố Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý,

cơ sở dữ liệu địa chính, giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên môn; quản

lý tốt việc biến động đất nhất là việc tách thửa đất không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó khăn cho công tác quy hoạch, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện Việc cập nhật các biến động quản lý dữ liệu địa chính được đi vào nề nếp Mặt khác, việc kiện toàn Văn phòng đăng ký một cấp đã bảo đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, thành phố đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và đến các Chi nhánh của Văn phòng đăng ký tại các huyện, thành phố

Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Thừa Thiên Huế được thành lập theo

quyết định số 481/QĐ-UBND ngày ngày 14 tháng 03 năm 2016 của Ủy ban nhân

dân tỉnh Thừa Thiên Huế trên cơ sở hợp nhất và chuyển giao nguyên trạng Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và 09 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của 09 huyện, thị xã và thành phố Huế kể từ ngày 21/3/2016

Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất

VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế đã hoạt động hơn 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa

có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động cũng như những tồn tại cần

Trang 6

khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân Xuất phát phát từ lý do trên, em quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ” với mục tiêu tìm hiểu hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế, phát hiện những tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

a Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế, từ đó đề xuất được những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.

Trang 7

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầmtích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai làmột diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trongquá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )"

Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồmkhí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tíchnước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá củacon người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, công trình thuỷ lợi khác Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo

sự giàu có của một quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểmvề tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng

Trang 8

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.

* Về mặt thổ nhưỡng

Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thựcvật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vậtmang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi

“vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các

hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [23]

* Về tài nguyên, tài sản

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất làmột diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

b Vai trò của đất đai

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, thông qua quá trình tác động của con người đã dần được cải tạo, là cơ sở để vạn vật sinh trưởng và phát triển Thực tế nếu không

có sự tồn tại của đất đai thì các ngành sản xuất không thể hoạt động, con người cũng không thể làm ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống

Đất đai có 3 vai trò chính như sau:

– Đất đai là một sản phẩm tuyệt vời của tự nhiên, quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ hoạt động sảnxuất nào được diễn ra, cũng không có môi trường sống cho động thực vật và cả con người trên trái đất

– Đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội và đời sống kinh tế của con người Con người xây dựng những công trình kiến trúc, giao thông, thuỷ lợi,… trênnhững mảnh đất to lớn để phục vụ cho đời sống và sản xuất

Trang 9

– Đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hay đầu tư Đất đai được coi như là thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia, con người trải qua các thế hệ xem sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo đảm to lớn về tài chính.Trong 03 vai trò kể trên thì vai trò thứ ba có lẽ là nội dung được biết đến và ghi nhận nhiều nhất Lịch sử cho thấy, các quốc gia không ngừng xâm phạm, mở rộng lãnh thổ của mình với mong muốn có được diện tích rộng và đông dân cư nhất Ngày nay, khi đất đai đã dần ổn định thì con người lại tìm cách khai thác chúng ở nhiều khía cạnh khác nhau Bởi vì đất đai không thể tự sinh ra thêm nên giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng dần theo sự phát triển của loài người.

Đất đai trong từng ngành đều có những vai trò nhất định, tùy vào mục đích sử dụng và tính chất riêng mà chúng được chia ra như sau:

 Các ngành thuộc nhóm phi nông nghiệp: Đất đai là cơ sở về mặt khônggian và vị trí địa lý để hoàn thiện quá trình lao động

 Các ngành nông – lâm nghiệp: Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết và là

cơ sở không gian, đồng thời cũng là công cụ và phương tiện lao động

 Trong giao dịch bất động sản, đất đai là đối tượng chính của hợp đồng muabán, là sản phẩm tạo ra lợi nhuận khủng cho người sử dụng Cũng chính vì kinh tếphát triển nên mối quan hệ giữa đất đai và con người có tính cạnh tranh gay gắthơn, một phần vì dân số tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn và giá trị đất đai ngàycàng được nâng tầm

Trang 10

c Bất động sản

- Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng

có những nét đặc thù riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

- Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

- Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa

ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật khôngliên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản

- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”[6]

- Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

2.1.2 Một số khái niệm về đăng ký đất đai

2.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Trang 11

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng

ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

2.1.2.2 Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai

a Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”[19].

Theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày 29/11/2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [20].

Trang 12

b Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày 29/11/2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

c Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất Đây là hệ thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã.

Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục

kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ Bản

đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai

đã thực hiện và chưa thực hiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.

d Đăng ký đất đai

Trang 13

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất.

Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng

ký là bắt buộc Bởi theo Luật đất đai 2013 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm [20].

Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê… Do vậy để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai Bên cạnh

đó, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật.

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào

đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài

Trang 14

sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ

sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho

hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần

đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa

phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.

2.1.2.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

Trang 15

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

- Đăng ký nhà ở là công cụ của nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, cũng như quan hệ về sử dụng đất đai và sở hữu nhà ở Đối với nhà nước, công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là công cụ để thực hiện thu các loại thuế như: lệ phí trước bạ nhà, thuế tài sản… Còn đối với công dân, người sở hữu nhà ở thì họ sẽ được nhà nước bảo vệ khi tham gia các giao dịch về nhà ở như mua bán, chuyển nhượng, chuyển dịch, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh.

- Đăng ký nhà ở giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở, đảm bảo nhà ở được sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao Và cũng để nhà nước có thể biết được hiện trạng phát triển nhà ở trong từng khu vực, từng địa phương để có những biện pháp, chính sách điều chỉnh kịp thời, đảm bảo mọi người dân đều có thể có được nhà ở và quyền được tạo lập, sở hữu nhà ở.

- Nhà ở cũng như đất đai đều là những tài sản có giá trị lớn, và

có những yếu tố nhạy cảm trong vấn đề sở hữu nó Do vậy, tranh chấp, khiếu kiện trong sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở là điều không thể tránh khỏi Đăng ký nhà ở giúp cung cấp thông tin liên quan đến nhà ở trong thời gian ngắn nhất với chi phí thấp nhất.

- Cùng với đăng ký đất đai, đăng ký nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai và

Trang 16

nhà ở Đăng ký nhà ở có quan hệ mật thiết với những nội dung quản

lý nhà nước về nhà ở, từ việc ban hành các văn bản pháp luật về nhà ở; ban hành các tiêu chuẩn nhà ở đến việc thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại; điều tra thống kê xây dựng dữ liệu về nhà ở.

- Công tác đăng ký nhà ở không chỉ là một thủ tục hành chính để nhà nước quản lý tốt quỹ nhà ở mà còn là một biện pháp để những người sở hữu nhà ở bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa

vụ của mình Đăng ký nhà ở sẽ cung cấp cho nhà nước những thông tin để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, và cũng nhờ đó mà người sở hữu nhà ở nói riêng và người dân nói chung được thực hiện theo những chính sách đúng đắn dựa trên tình hình thực

tế, nhờ đó có thể yên tâm thực hiện việc đầu tư vào nhà ở, thực hiện các giao dịch về nhà ở trên cơ sở được nhà nước bảo vệ các quyền lợi của mình.

a Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng

ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng

12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp [24].

Trang 17

b Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai năm 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng

ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan [14].

2.2.1.2 Anh

Ở Anh việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ

cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm

1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [14].

2.2.1.3 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và

đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn

Trang 18

chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản

do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành

hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp Cơ quan đăng ký đất đai; có 93 Văn phòng đăng

ký đất đai mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển.

Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án.

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế

Trang 19

chấp, đăng ký chuyển quyền, … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [14].

2.2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam

2.2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam từ năm

1980 đến nay

* Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Trong thời gian này, Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác đăng ký đất đai, nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác quản lý đất đai trong cả nước

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đấtnông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất

* Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, phường và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [18]

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 20

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thựchiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc muabán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm

vụ này

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến ngày 30/6/2014

- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đăng kýquyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửađất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng

do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích

sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý

hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’[19]

* Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) đến nay

Luật Đất đai năm 2013 quy định hẳn một chương quy định về “đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, theo đó “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”[20]

Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan

Trang 21

quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Trên cơ sở đó, cơ quan đăng ký đất đai là Văn phòng đăng đất đai: “Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở

dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu”

2.2.2.2 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai của cả nước

- Thực hiện Luật Đất đai năm 2013; Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ; Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liênBộ: Tài nguyên và Môi trường, Nội vụ, Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai đã tập trung chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa

phương thực hiện việc kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai một cấp theo quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; trong năm 2016 đã cùng với Lãnh đạo Bộ trực tiếp chỉ đạo, kiểm tra, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký tại 04 tỉnh, thành phố (Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Long và Đồng Nai)

Kết quả thành lập và hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tính đến tháng 1/2017 nay như sau:

- Về tình hình thành lập, đến nay đã có 53/63 tỉnh đã thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai và đi vào hoạt động Còn 10 tỉnh, thành phố còn lại đã xây dựng Đề án,đang trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, bao gồm: Điện Biên, Lai Châu, Yên Bái, Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình

- Để đẩy nhanh tiến độ thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Tổng cục quản lý đất đai đã tham mưu để Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chỉ đạo tại Công văn số 2726/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/7/2016, về việc đẩy nhanh tiến độ thành lập văn phòng đăng ký đất đai, đến nay đã có 04 tỉnh có báo cáo Trong đóthành lập theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có tỉnh Ninh Bình, Hà Nam; tỉnh Quảng Bình đang trình đề án đã qua thẩm định lên Ủy ban nhân dân tỉnh; tỉnh Quảng Ninh đề nghị chưa thành lập

- Về hiệu quả hoạt động, việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được cắt giảm xuống từ 5 đến 25ngày

- Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng

- Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở một số địa phương đã tăng đáng kể như Hà Nội (sau 20

Trang 22

tháng thành lập) tăng 665.000 giấy; Thành phố Hồ Chí Minh (sau 11 tháng thành lập) tăng 299.000 giấy, Đồng Nai tăng 982.369 giấy.

- Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất Chất lượng thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố do Văn phòng đăng ký đất đai đã thường xuyên kiểm soát, phát hiện những sai sót để điều chỉnh, hướng dẫn các Chi nhánh Thực hiện thủ tục giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã đảm bảo được tiến độ theo quy định,tình trạng tồn đọng

hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt

- Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai là cơ sở nền tảng cho việc liên thông

dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Hiện nay đã có 7 tỉnh, thành phố liên thông và chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính với cơ quan thuế để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu

- Các Văn phòng đăng ký đất đai đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống, đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính củađịa phương, nhất là việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của hồ sơ địa chính theo quy định

- Nhiều Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Một số Văn phòngđăng ký đất đai đã thực hiện tốt hoạt động cung cấp dịch vụ công với doanh thu lên đến hàng chục tỷ đồng một năm như Đồng Nai, Đắk Lắk, Vĩnh Long

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích có được, do mới thành lập nên hoạt động của Văn phòng đăng ký cũng có những khó khăn như như kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh, trụ sở hoạt động của chi nhánh, trang thiết bị, việc luân chuyển hồ sơ do còn có hạn chế về hạ tầng cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện, việc giải quyết khối lượng hồ sơ công việc lớn cũng tạo áp lực cho một số vị trí Tuy nhiên các khó khăn này có thể khắc phục được trong thời gian tới nếu được Nhà nước quan tâm đầu tư xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

- Về giải pháp nâng cao năng lực hoạt động, đối với Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cần bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương cho thực hiện nhiệm vụ thường xuyên hàng năm về đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng cơ

sở dữ liệu đất đai; xây dựng, phê duyệt cơ chế tài chính cho hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai theo đúng cơ chế đơn vị sự nghiệp bán tự chủ, trên cơ sở cân đối giữa khả năng tự chủ tài chính từ các nguồn thu phí, lệ phí, dịch vụ được giữ lại sử dụng của từng đơn vị và nguồn kinh phí phải được bố trí từ ngân sách cho biên chế sự nghiệp; kinh phí thực hiện nhiệm vụ do Nhà nước đặt hàng và mua sắm, sửa chữa thiết bị, tài sản

- Tiếp tục kiện toàn tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, cơ chế hoạt động và các điều kiện làm việc cho Văn phòng đăng ký đất đai (hiện nay ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, đa số các Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai đang sử dụng chung trụ sở với các Phòng Tài

Trang 23

nguyên và Môi trường có diện tích làm việc và kho lưu trữ chật hẹp, chưa đáp ứngđược yêu cầu) Tiếp tục xem xét hỗ trợ kinh phí cho các địa phương có khó khăn để xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bảo đảm cho mô hình Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động có hiệu quả theo mô hình dịch vụ công; trước mắt, hỗ trợ kinh phí cho các địa phương để hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chocác huyện được chọn làm mẫu của mỗi tỉnh, thành phố Đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hệ thống ứng dụng công nghệ thông tin cho Văn phòng đăng ký đất đai để có thể trao đổi thông tin với cơ quan thuế theo hình thức điện tử khi xác định nghĩa

vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

2.2.2.3 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai

a Mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp theo Luật Đất đai 2003

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Căn cứ Nghị định số 45/2003/NĐ-CP ngày 09/5/2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Nội vụ;

Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất như sau:

1 Vị trí và chức năng

1.1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là cơ quan dịch vụ cụng có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh l?ý thống nhất biến động về

sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý,

sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc

Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trang 24

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có

đủ kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc do nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất không lớn mà không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện do Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp thực hiện (trừ những việc mà bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế "Một cửa" đang làm theo quy định tại Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa" tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương).

1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành

2 Nhiệm vụ và quyền hạn

2.1 Đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

2.1.1 Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

2.1.2 Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

2.1.3 Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ

sơ địa chính gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ bannhân dân xã, phường, thị trấn;

2.1.4 Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thịtrấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính;

2.1.5 Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với

Trang 25

người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài(trừ trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

2.1.6 Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm 2.1.1 khoản 2.1 này;

2.1.7 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sửdụng đất cấp tỉnh;

2.1.8 Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai; cung cấpbản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

2.1.9 Theo quy định của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai;

2.1.10 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường;

2.1.11 Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật

2.2 Đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

2.2.1 Giúp Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà

ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư;

2.2.2 Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư;

2.2.3 Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ

sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh gửi tới; hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ

sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn;

2.2.4 Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư;

2.2.5 Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm 2.2.1 khoản 2.2 này;

2.2.6 Thực hiện trích đo địa chính thửa đất; thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

Trang 26

2.2.7 Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơđịa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

2.2.8 Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

2.2.9 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

2.2.10 Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật

3 Tổ chức và biên chế

3.1 Tổ chức

3.1.1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và từ một đến hai Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

3.1.2 Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc Văn phòng

3.1.3 Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện theo đề nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội

Trang 27

3.2 Biên chế

Việc quản lý và sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước

b Mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp theo Luật Đất Đai 2013

- Hầu hết các tỉnh việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đều thực hiện sau thời điểm năm 2004 (thời điểm Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất có hiệu lực thực hiện) và tiếp theo thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2005 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị có tư cách pháp nhân, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành

Hiện nay, Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo Thông tư liên tịch số: 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính Về Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Về cơ cấu tổ chức:

a) Phòng Hành chính - Tổng hợp;

b) Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trở lên);

c) Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;

d) Phòng Thông tin - Lưu trữ;

đ) Phòng Kỹ thuật địa chính;

e) Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trang 28

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.

- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp

có thẩm quyền phê duyệt.

2.2.2.4 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

* Luật Đất đai 2003 quy định: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh được thành lập từ năm 2005 theo Luật Đất đai năm 2003 bao gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện/thành phố trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi trường Mô hình tổ chức và hoạt động thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã

có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [19]

Trang 29

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lýthống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [19].

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBNDhuyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường [7]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắctrong quản lý nhà nước về đất đai

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tàichính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứngyêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướngdẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảolãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụthể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Cácquyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở

đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sảnhợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong

hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa

Trang 30

VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

- Cơ chế chính sách hoạt động, chức năng quản lý nhà nước giữa VPĐK và cơ quan Tài nguyên & Môi trường không rõ ràng, còn nhiều chồng chéo, bất cập trong công tác cấp GCN, cập nhật chỉnh lý biến động, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính

- Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạtđộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

Do đó, tại Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 năm 201, đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp cũng là đơn

vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, cấp huyện/thành phố là các Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai Trên cơ sở đó, nhiều tỉnh đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp tiến đến xây dựng cơ

sở dữ liệu về đất đai chính quy, hiện đại.

Ngày 14/3/2016, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 481/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế trên cơ sở hợp nhất và chuyển giao nguyên trạng Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và 09 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của 09 huyện, thị xã và thành phố Huế kể từ ngày

21/3/2016

2.2.2.5 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có các chức năng và nhiệm

vụ sau:

a Chức năng

- Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước

bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

b Nhiệm vụ

Trang 31

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theoquy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng kýđất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiệnhành và tình hình thực hiện nhiệm vụ, công tác được giao

* Ngoài những chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được quy định tại Thông tư liêntịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tỉnh Thừa Thiên Huế thực hiện thí điểm thêm cơ chế tài chính như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự

nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động thường xuyên theo quy định hiện hành của pháp luật Các chi nhánh hạch toán phụ thuộc vào Văn phòngđăng ký cấp tỉnh, có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụ theo thẩm quyền

2.2.2.6 Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động điều phốiđất đai chính là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện những thông tin về thửa đất đã được Nhà nước ghi nhận đầy đủ trong hồ sơ địa chính và quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất chính thức được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ Vì vậy, giữa đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất có mối liên hệ mật thiết với nhau Dù một bên là hoạt động dịch vụ công và một bên là hoạt động quản lý hành chính, nhưng kết quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện tính hiệu quả của hoạt động

Trang 32

đăng ký đất đai Có thể khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ) áp dụng thống nhất cấp cho người sử dụng đất Tuy nhiên, trong giấy đỏ không thể hiện tài sản trên đất, cụ thể là nhà ở tại đô thị vì chức năng quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng Để đáp ứng nhu cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ

trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ sở làm việc tạicác cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím), áp dụngcấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục đăng ký đất đai và 03 loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do 03 hệ thống cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ chức thực hiện, gồm: liên quan đến tài sản của người sử dụng đất có giấy đỏ - thuộc ngành TNMT và giấy hồng - thuộc ngành Xây dựng; liên quan đến tài sản Nhà nước có giấy tím - thuộc ngành Tài chính Chưa kể tại một số thành phố lớn (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian chưa

có giấy hồng, để quản lý nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng - người có giấy trắng được coi là sử dụng đất hợp

lệ, vẫn được công nhận quyền sử dụng đất và chỉ cần làm thủ tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho người sử dụng đất

Do sự tách biệt thẩm quyền gây khó khăn trong quản lý bất động sản (đất và nhà

ở là hai tài sản gắn liền với nhau) nên ở một số thành phố trực thuộc trung ương (Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh) đã sáp nhập Sở Địa chính (quản lý đất đai) và Sở Nhà đất (quản lý nhà và đất có nhà) thành Sở Địa chính - Nhà đất và

cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng

Với quy định của Luật Đất đai 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được thay thế bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành thống nhất trên phạm vi cả nước, kể cả trường hợp có nhà ở, tài sản gắn liền trên đất Nhưng do một số thuật ngữ trong quy định chưa được rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế Cụ thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất sẽ được thể hiện trên giấy đỏ thông qua việcghi nhận theo yêu cầu của người sử dụng đất

Vấn đề đặt ra là sự ghi nhận này có phải là sự công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hay chỉ là thể hiện sự tồn tại, hiện diện của tài sản trên đất tức là giá trị pháp lý của việc ghi nhận Hơn nữa, việc ghi nhận là không bắt buộc mà tiến hành theo yêu cầu của người sử dụng đất Nếu người sử dụng đất không yêu cầu và không khai báo về tài sản trên đất thì Nhà nước có quản lý được tình hình bất động sản và giải quyết được các tranh chấp bất động sản xảy ra hay không Nếu áp dụng quy định này, việc quản lý, đăng ký nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ trước đến nay thuộc ngành Xây dựng phải chuyển sang cho ngành TNMT Đây là lí do dẫn đến sự tranh chấp thẩm quyền giữa Bộ Tài nguyên và Môi

Trang 33

trường và Bộ Xây dựng trong một thời gian dài kể từ thời điểm Luật Đất đai 2003

có hiệu lực thi hành

Vì sự không rõ ràng trong vấn đề sở hữu tài sản trên đất, khoảng một năm sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu Theo đó, cùng một thửa đất có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy định cũ (giấy hồng cũ- giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và một cho nhà trênđất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02 cơ quan quản lý khác nhau

Chưa kể với quy định chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản thì còn có sự tham gia của Bộ Tưpháp vào mối quan hệ tranh chấp về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi hiện ở Việt Nam vẫn chưa có luật thống nhất về đăng ký bất động sản, trong khi trách nhiệm soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản thuộc về Bộ Tư pháp Theo Điều 29 Dự thảo Lần 7 Luật Đăng ký bất động sản, người đăng ký bất động sản sẽđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận này sẽ được sử dụng để dần thay thế cho các giấy chứng nhận đỏ, hồng hiện có Quy định này chưa được thông qua mà đang được tiếp tục

bổ sung, hoàn thiện, nhưng cũng thể hiện được mong muốn thống nhất thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý bất động sản, mà trước hết là thống nhất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì lợi ích người dân hay vì lợi ích cục bộ của ngành, điều này chỉ có chính bản thân cơ quan có thẩm quyền biết rõ.Tuy nhiên, từ thực trạng bộ máy, cán bộ quản lý đất đai tương tự như quản lý nhà

ở, có thể hình dung những rắc rối, tiêu cực và khó khăn mà người sử dụng đất phải gánh chịu trước quy định không thống nhất của cơ quan có thẩm quyền Mộtnăm sau, sự bất cập này được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua quy định tại Điều 11 Luật Nhà ở: thống nhất đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồngmới)

Ngay cả giấy hồng mới theo Luật Nhà ở khi được áp dụng cũng nảy sinh rắc rối

So với mẫu giấy hồng cũ, mẫu giấy mới không có trang cập nhật thông tin giao dịch bảo đảm (thế chấp) Điều này rất rủi ro khi người đi vay sử dụng giấy tờ nhà,đất giả trong khi tổ chức tín dụng cho vay không có khả năng kiểm chứng, hoặc khó khăn cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản để thu hồi

nợ và cả vấn đề xác định các quyền hạn chế của bất động sản đối với người có nhu cầu

Vẫn với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt dưới sự quản lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài nguyên và Môi trường, cuối cùng cũng được hoàn thành Với quy định của Luật sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đầu tư xây dựng cơ bản và các văn bản hướng

Trang 34

dẫn thi hành, như đã đề cập, kể từ ngày 01/8/2009, giấy chứng nhận chung cho

cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và được chính thức cấp từ ngày 10/12/2009 Giấy mới có bìa màu hồng cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý bất động sản và hướng tới xây dựng một hệthống thông tin đất đai thống nhất Thế nhưng, sự thay đổi này chỉ là bước khởi đầu Vẫn còn đó nhiều khó khăn cần giải quyết Làm thế nào để có được sự phối hợp, hỗ trợ nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý bất động sản, tránh tình trạng tranh chấp thẩm quyền là một trong những điều quan trọng

2.3 Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trần Thị Kim Hiền (2013) trong Luận văn Thạc sĩ “Phân tích hiệu quả mô

hình thí điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp hiện nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà Nẵng” đã tìm ra một số hạn chế khi tiến hành thí điểm

mô hình một cấp so với hai cấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian 3 năm từ 2010 đến 2013

Nguyễn Văn Phúc (2017) trong Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Đại

học Huế “Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh

Đồng Nai ” đã đánh giá được những ưu, nhược điểm về hoạt động và tổ chức của

Văn phòng đăng ký tỉnh Đồng Nai

Tuy nhiên, những kết quả nghiên trên chỉ phân tích trong giai đoạn mới bắt đầu chuyển đổi mô hình của hệ thống Văn phòng ĐKĐĐ, vẫn còn chưa tự chủ và chỉ nghiên cứu ở mỗi địa phương có thực trạng sử dụng đất cũng như điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác với tỉnh Thừa Thiên Huế Trong khi đó, trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến nay chưa có một nghiên cứu cụ thể nào về Thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại tỉnh Thừa Thiên Huế để góp phần nâng cao hiệu của hoạt động của mô hình này

Vì vậy, Khóa luận tốt nghiệp này là thực sự cần thiết cho vấn đề nêu trên

Trang 35

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế một cấp (áp dụng từ ngày 14/03/2016 đến năm 2021)

- Các văn bản pháp luật có liên quan

- Người sử dụng đất đến giao dịch và cán bộ trực tiếp quản lý và thực hiện các công việc tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản

lý đất đai ở tỉnh Thừa Thiên Huế

- Thực trạng tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế

- Đánh giá hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế sau khi chuyển đổi quản lý từ mô hình hoạt động 2 cấp thành một cấp

- Phân tích thuận lợi và khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô hình 2 cấp thành một cấp

- Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

3.4.1.1 Số liệu, tài liệu thứ cấp

- Điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Trên cơ sở các

số liệu này, tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu

- Tại Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế: thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế

từ tháng 3/2016 đến năm 2022

Trang 36

- Tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế: thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai, các báo cáo về tình hình hoạt động kết quả thực hiện nhiệm vụ từ tháng 3/2016 đến năm 2022.

3.4.1.2 Số liệu, tài liệu sơ cấp

Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Phỏng vấn sâu một số cán bộ của Sở Tài

nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế, cán bộ địa chính và người dân Đề tài đã phỏng vấn 10 cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và 30 người dân đến thực hiện giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đaitỉnh Thừa Thiên Huế

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu

- Đề tài sử dụng chức năng thống kê mô tả của phần mềm Microsoft Excel để thực hiện thống kê, mô tả, tạo thành các bảng và biểu đồ thể hiện những thay đổivề tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính

- Trên cơ sở các số liệu điều tra đã có, xử lý số liệu bằng Excel, tổng hợp các vấn đề để từ đó đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và đưa ra các giảipháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế

3.4.3 Phương pháp tổng hợp phân tích thông tin

Trong quá trình thực hiện đề tài, sử dụng các phương pháp tổng hợp thông tin như:

- Bảng thống kê: Các số liệu thu thập đã được sắp xếp một cách khoa học, có định hướng và theo từng mục đích cụ thể, vì vậy, bảng thống kê giúp cho việc đánh giá, so sánh, đối chiếu được thuận tiện và linh hoạt

- Biểu đồ, hình vẽ: sử dụng các loại biểu đồ, hình vẽ được trong đề tài này để hiểnthị khách quan sinh động vấn đề phân tích thông tin

3.4.4 Phương pháp thang đo Likert

Trong quá trình thực hiện đề tài, sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để phân tích mức độ đánh giá của các đối tượng được phỏng vấn về các vấn đề xoay quanh việc chuyển đổi quản lý từ mô hình VPĐKĐĐ 2 cấp thành một cấp.Thang đo Likertđược dùng phổ biến trong các nghiên cứu về đo lường thái độ, ý kiến, quan điểm, nhận thức, sở thích….của đối tượng được khảo sát đối với một vấn đề nào đó Trong khóa luận này, thang đo Likert 5 mức được xác định như sau:

Ý nghĩa không Rất

hài lòng

Không hài lòng

Bình thường Hài lòng Rất hài lòng

Giá trị khoảng cách (a) được xác định là: a = Max−Min

n ; với n là số bậc của

thang đo; min là giá trị nhỏ nhất của thang đo; max là giá trị lớn nhất của thang

đo Với min = 1, max = 5 và n = 5 nên a = 5−1

5 = 0,8 Khoảng giá trị của thang

Trang 37

đo được xác định dựa trên cơ sở giá trị khoảng cách a của thang đo, các khoảng giá trị được xác định là:

(m là giá trị trung bình chung theo đánh giá của các đối tượng được phỏng vấn, là

số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ )

Giá trị m được tính theo công thức sau:

m = W 1 X 1+W 2 X 2+…+Wn Xn

W 1+W 2+…+Wn Trong đó:

m: Giá trị trung bình

X1, X2…Xn: Ký hiệu các tiêu chí được đánh giá trong bảng hỏi

W1, W2…Wn: Trọng số tương ứng với các tiêu chí được đánh giá

Trang 38

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế

4.1.1 Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên tỉnh Thừa Thiên Huế

a Vị trí địa lý

Hình 4.1 Sơ đồ địa bàn nghiên cứu

Nguồn: Website UBND tỉnh Thừa Thiên Huế

Thừa Thiên Huế là tỉnh ven biển nằm ở vùng Bắc Trung Bộ Việt Nam có tọa độ ở 16-16,8 độ vĩ Bắc và 107,8-108,2 độ kinh Đông Diện tích của tỉnh là 5.053,99 km²

Thừa Thiên Huế có chung ranh giới đất liền với tỉnh Quảng Trị, Quảng Nam, thànhphố Đà Nẵng, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào và giáp biển Đông

Phía Bắc, từ Đông sang Tây, Thừa Thiên Huế trên đường biên dài 111,671 km tiếpgiáp với các huyện Hải Lăng, Đakrông và Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị Từ mặt Nam, tỉnh có biên giới chung với huyện Hiên, tỉnh Quảng Nam dài 56,66km, với huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng dài 55,82 km Ở phía Tây, ranh giới tỉnh (cũng là biên giới quốc gia) kéo dài từ điểm phía Bắc (ranh giới tỉnh Thừa Thiên Huế với tỉnh Quảng Trị và nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào) đến điểm phía Nam (ranh giới tỉnh Thừa Thiên Huế với tỉnh Quảng Nam và nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào) dài 87,97km Phía Đông, tiếp giáp với biển Đông theo đường

bờ biển dài 120km

Trang 39

Phần đất liền, Thừa Thiên Huế kéo dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, nơi dài nhất 120 km (dọc bờ biển), nơi ngắn nhất 44 km (phần phía Tây); mở rộng chiều ngang theo hướng Đông Bắc - Tây Nam với nơi rộng nhất dọc tuyến cắt từ xã Quảng Công (Quảng Điền), thị trấn Tứ Hạ (Hương Trà) đến xã Sơn Thủy - Ba Lé (ALưới) 65km và nơi hẹp nhất là khối đất cực Nam chỉ khoảng 2-3km.

Phần thềm lục địa biển Đông của Thừa Thiên Huế kéo dài tự nhiên từ đất liền đến đường cơ sở rộng 12 hải lý gọi là vùng nội thủy Chiều rộng vùng nội thủy của thềm lục địa Thừa Thiên Huế được tính theo đường thẳng nối liền điểm A11 (đảo Cồn Cỏ, Quảng Trị) với tọa độ 17010'00'' vĩ Bắc và 107000'26" kinh Đông đến điểm A10 (đảo Lý Sơn, Quảng Ngãi) với tọa độ 15023'01'' vĩ Bắc và 109009'00" kinh Đông Vùng đặc quyền kinh tế mở rộng đến 200 hải lý tính từ đường cơ sở.Điều đáng lưu ý là trên thềm lục địa biển Đông ở về phía Đông Bắc cách mũi cửa Khém nơi gần nhất khoảng 600m có đảo Sơn Chà Tuy diện tích đảo không lớn (khoảng 160ha), nhưng có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, bảo

vệ an ninh quốc phòng đối với nước ta nói chung và tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng

Thừa Thiên Huế nằm trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc-Nam, trục hành lang Đông - Tây nối Thái Lan - Lào - Việt Nam theo đường 9 Thừa Thiên Huế ở vào vị trí trung độ của cả nước, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất nước ta, là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của cả hai miền Nam - Bắc Thừa Thiên Huế là một trong những trung tâm văn hoá, du lịch, trung tâm giáo dục đàotạo, y tế lớn của cả nước và là cực phát triển kinh tế quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

Bờ biển của tỉnh dài 120 km, có cảng Thuận An và vịnh Chân Mây với độ sâu 18 - 20m đủ điều kiện xây dựng cảng nước sâu với công suất lớn, có cảng hàng không Phú Bài nằm trên đường quốc lộ 1A và đường sắt xuyên Việt chạy dọc theotỉnh, có 81 km biên giới với Lào

Vị trí địa lý như trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho Thừa Thiên Huế phát triển sản xuất hàng hoá và mở rộng giao lưu kinh tế - xã hội với các tỉnh trong cả nước và quốc tế

b Khí hậu

Thừa Thiên Huế có khí hậu nhiệt đới gió mùa Vùng duyên hải đồng bằng có hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 3 đến tháng 8, trời nóng oi bức, có khi lên tới gần 40oC Từ tháng 8 đến tháng 1 là mùa mưa, bão, lụt, nhiệt độ thường dao động quanh 19,7oC, lạnh nhất là 8,8oC Vùng núi mưa nhiều, khí hậu mát, nhiệt độ thấp nhất là 9oC và cao nhất là 29oC

c Đặc điểm địa hình

Dưới tác động của các quá trình hình thành địa hình nội sinh và ngoại sinh đối lậpnhau, địa hình Thừa Thiên Huế bị biến đổi không ngừng trong lịch sử tồn tại và phát triển kéo dài hàng trăm triệu năm, đặc biệt là trong giai đoạn tân kiến tạo cho đến hiện tại Địa hình tại đây được chia làm 4 loại:

Địa hình khu vực núi trung bình: khu vực núi trung bình chủ yếu phân bố ở phía Tây, Tây Nam và Nam lãnh thổ, chiếm khoảng trên 25% lãnh thổ của tỉnh

Trang 40

Địa hình khu vực núi thấp và gò đồi: núi thấp và đồi phân bố trên diện tích rộng nhất của khu vực địa hình đồi núi (trên 65%) và chiếm khoảng 50% lãnh thổ toàn tỉnh.

Địa hình khu vực đồng bằng duyên hải: chiếm khoảng 16% diện tích tự nhiên của tỉnh Đồng bằng duyên hải Thừa Thiên Huế trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam trên 100km

Địa hình khu vực đầm phá và biển ven bờ: Đầm phá, cồn cát chắn bờ và biển ven

bờ tuy khác nhau về hình thái và vị trí phân bố, nhưng lại có quan hệ tương hỗ, quyết định lẫn nhau trong suốt quá trình hình thành toàn bộ hệ thống lãnh thổ này

d Hệ thống sông ngòi

Tổng chiều dài sông suối và sông đào đạt tới 1.055km, tổng diện tích lưu vực tới 4.195km2 Mật độ sông suối dao động trong khoảng 0,3-1km/km2, có nơi tới 1,5-2,5 km/km2.

Trên lãnh thổ Thừa Thiên Huế từ Bắc vào gặp các sông chính sau:

ba Bằng Lãng, nơi hai dòng này gặp nhau và tạo nên sông Hương.Từ Bằng Lãng đến cửa sông Thuận An, sông Hương dài 33 km và chảy rất chậm (bởi vì mực nước sông không cao hơn mấy so với mực nước biển).

Ngoài các sông thiên nhiên, xung quanh thành phố Huế còn gặp nhiều sông đào như:

Tiêu đề	Thực Trạng Tổ Chức Và Hoạt Động Của Hệ Thống Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Một Cấp Tại Tỉnh Thừa Thiên Huế
Trường học	Trường Đại Học Thừa Thiên Huế
Chuyên ngành	Quản Lý Đất Đai
Thể loại	luận văn
Năm xuất bản	2022
Thành phố	Thừa Thiên Huế

Định dạng
Số trang	115
Dung lượng	727,61 KB
File đính kèm	Thực trạng tổ chức và hoạt động.rar (687 KB)