Khái niệm “Người sử dụng đất”“Người sử dụng đất” là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nướccho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, chophép nhận
lOMoARcPSD|38482106 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG 1 I Những vấn đề lí luận liên quan đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất1 1 Một số khái niệm liên quan đến vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất 1 1.1 Khái niệm “Người sử dụng đất” 1 1.2 Khái niệm “Quyền của người sử dụng đất” 1 1.3 Khái niệm “Quyền sử dụng đất” 1 2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - cơ sở làm phát sinh quyền của người sử dụng đất 1 3 Đặc điểm quyền của người SDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam 2 II Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ 3 1 Giai đoạn 1987 - 1993 .3 2 Giai đoạn 1993 - 2003 .4 2.1 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật 4 2.2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất 4 2.3 Quy định về giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 5 3 Giai đoạn 2003 - 2013 .5 3.1 Quyền được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5 3.2 Quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất 6 3.3 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất 6 3.4 Quyền sử dụng đất chung trong tài sản hôn nhân 6 4 Giai đoạn 2013 - nay .6 4.1 Quyền được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.6 4.2 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật 7 4.3 Quyền được sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171) 7 4.4 Quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172) 7 4.5 Quy định về giá đất .7 4.6 Quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 8 III Đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền cho người sử dụng đất trên thực tế, một số thành tựu và hạn chế 10 1 Thành tựu 10 2 Bất cập của pháp luật hiện hành đối với quyền của người sử dụng đất 11 III.Phương hướng nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất .12 1 Về giá đất 12 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 2 Về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 12 3 Về giao đất, cho thuê đất 13 4 Về cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .13 5 Cải cách thủ tục hành chính 13 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 MỞ ĐẦU Cùng với Hiến pháp, Luật Đất đai ra đời và trải qua các thời kỳ nhằm giải quyết căn bản những vấn đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện đầy đủ, trong đó có vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất Nhà nước đã khẳng định và bảo đảm thực hiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, quy định việc thực hiện giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, hoàn thiện quyền của người sử dụng đất Đây là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai Mặc dù đã đạt được những kết quả to lớn, song, trong thực tế, một số quy định về quyền của người sử dụng đất vẫn còn chưa đầy đủ Việc hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất theo hướng giải quyết hài hòa mối quan hệ về sở hữu đất đai và quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trường pháp lý minh bạch cho các giao dịch dân sự, thương mại về đất sẽ tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai Vì vậy, để tìm hiểu và nghiên cứu rõ hơn vấn đề này, nhóm 03 chúng em xin chọn đề bài số 05: “Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, anh (chị) hãy làm sáng tỏ nhận định: Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Anh (chị) có nhận định, đánh giá gì về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua?” làm đề tài cho bài tập nhóm Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện, chắc chắn còn thiếu sót, hạn chế, chúng em mong nhận được những đóng góp ý kiến quý báu của thầy, cô để chúng em có thể hiểu đúng đắn và sâu sắc hơn vấn đề, đồng thời có thêm kinh nghiệm cho những bài tập sau Chúng em xin chân thành cảm ơn! Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 NỘI DUNG I Những vấn đề lí luận liên quan đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất 1 Một số khái niệm liên quan đến vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất 1.1 Khái niệm “Người sử dụng đất” “Người sử dụng đất” là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong thời hạn sử dụng đất Quy định của pháp luật Việt Nam về người sử dụng đất có nhiều thay đổi qua các thời kỳ Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người sử dụng đất bao gồm 7 nhóm đối tượng bao gồm: tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 1.2 Khái niệm “Quyền của người sử dụng đất” “Quyền của người sử dụng đất” là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao 1.3 Khái niệm “Quyền sử dụng đất” “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước 2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - cơ sở làm phát sinh quyền của người sử dụng đất Hiến pháp năm 1980, quy định tại Điều 18: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, đều thuộc sở hữu toàn dân" Theo đó, từ thời điểm này ở Việt Nam chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân đối với đất đai Tiếp đó, Luật Đất đai 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Hay nói cách khác, kể từ đây, quyền sử dụng đất được chủ sở hữu toàn dân về đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản mang tính độc lập tương đối Đến Luật Đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà 1 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Việc xác lập và duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cần thiết dựa trên các căn cứ lịch sử, yếu tố khách quan và chủ quan của nước ta Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai này, đất đai được "chủ thể hoá” có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được luật pháp quy định Đây là cơ sở để khắc phục tình trạng "vô chủ" về quan hệ đất đai trước đây Sở hữu, suy cho cùng, là vì mục tiêu phát triển, sở hữu để sử dụng tốt nhất tiềm năng đất đai, khẳng định địa vị pháp lý quyền tài sản của người sử dụng kết hợp với tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước Đặc điểm của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý: Do không thể có cơ chế để toàn dân thực hiện tất cả các quyền chủ sở hữu mà quyền năng chủ sở hữu đối với đất đai được thực hiện thông qua vai trò của Nhà nước Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất thông qua việc ban hành chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai không phải là đối tượng của quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu: Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nên người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho trên cơ sở pháp luật Thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai phải đảm bảo sự công bằng trong việc tiếp cận và khai thác quyền sử dụng đất của các chủ thể: Việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai phải đảm bảo khả năng tiếp cận và khai thác quyền sử dụng đất của các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất một cách minh bạch, công bằng 3 Đặc điểm quyền của người SDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam Quyền sử dụng đất ngày càng được mở rộng với ý nghĩa là một quyền tài sản Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với 2 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 một tài sản khác đó là đất đai Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này Nội dung quyền của người sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất đai và quyền lợi của người lao động Quyền của người sử dụng đất được xác lập và đảm bảo thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền phái sinh, xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất Được hiểu theo nghĩa rộng không chỉ những quyền được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 mà còn được mở rộng hơn Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể II Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ 1 Giai đoạn 1987 - 1993 Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, người sử dụng đất đã được quyền cấp giấy CNQSDĐ Khoản 5 Điều 9 quy định: “Việc quản lý Nhà nước đối với đất đai bao gồm: 5 Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.” Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho người dân có một căn cứ pháp lý chắc chắn về quyền sử dụng đất của mình, đảm bảo những hoạt động của mình trên mảnh đất đã được cấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, điều đó cũng giúp cho người sử dụng bớt đi những rủi ro trong quá trình sử dụng đất Đó là một điểm mạnh trong quy định của Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Những bất cập trong Luật Đất đai 1987 khiến cho quyền của người sử dụng đất bị hạn chế: Luật Đất đai 1987 không quy định về giá đất: Việc không quy định giá đất dẫn đến hệ lụy là đất đai hoàn toàn không có giá trị, người dân xin cấp đất đều dựa trên cơ chế xin cho Trong luật cũng không quy định về trường hợp giao đất có thu tiền khiến cho quyền lợi của người sử dụng đất không được đảm bảo chặt chẽ, trong một số trường hợp thu hồi đất người dân sẽ không được đền bù thỏa đáng Không có cơ chế đền bù, hỗ trợ tái định cư: Việc không quy định giá đất dẫn đến cơ chế xin cho như trên khiến cho việc đền bù, hỗ trợ tái định cư không 3 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 được đặt ra trong luật Chỉ có một quy định tại Điều 49 quy định người sử dụng đất sẽ được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật Người sử dụng chỉ được đền bù phần giá trị tài sản trên đất hay phần tiền đã đầu tư vào mảnh đất đó chứ không được đền bù phần đất bị thu hồi Trong luật không nhắc đến vấn đề hỗ trợ tái định cư sau khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 1987 không cho phép các chủ thể chuyển nhượng, giao dịch đất: Việc các chủ thể không được chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch về đất đai cũng bắt nguồn từ cơ chế xin cho đã nêu ở trên Vì là cơ chế xin cho nên quyền lợi của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế Theo đó người sử dụng chỉ có thể sử dụng đất chứ không thể chuyển giao hay làm bất cứ hoạt động nào khác trên thửa đất được nhà nước cấp 2 Giai đoạn 1993 - 2003 2.1 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Luật Đất đai năm 1993 cũng đã bắt đầu có những quy định về giá đất cụ thể trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất có đền bù Cụ thể: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại (Điều 27) Đây là một trong những bước tiến trong quy định liên quan đến đất đai ở Việt Nam Việc quy định cụ thể về bồi thường khi thu hồi đất đã góp phần đảm bảo được lợi ích của người sử dụng đất 2.2 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất Lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê) Pháp luật đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy định 5 quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp vốn bằng QSDĐ) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng QSDĐ cho người sử dụng đất, có quy định về chủ thể sử dụng có yếu tố nước ngoài cụ thể trong khoản 13 Điều 1 Với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền 4 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 năng của người sử dụng đất; QSDĐ đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất Nhà nước cho phép người dân mua, bán QSDĐ tạo điều kiện hoạt động kinh doanh mua bán đất đai Đây là một điểm mới đã đưa hoạt động mua bán vốn được thực hiện chui hoặc núp dưới hình thức giao dịch khác vào tầm quản lý của Nhà nước thông qua việc cho phép đăng kí lại QSDĐ, thu thuế và các loại phí khác liên quan 2.3 Quy định về giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Trong hai năm đầu thi hành Luật Đất đai năm 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư Đến năm 1996, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng kinh doanh nhà ở và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với hạ tầng chung Từ sau năm 1996, Ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế Vì vậy năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó tập trung chủ yếu về mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án, nhưng không thay đổi về cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc 3 Giai đoạn 2003 - 2013 3.1 Quyền được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Về thu hồi đất, bồi thường, tổ chức tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Để tránh tình trạng bất cấp, khó khăn cho người dân trong việc trả lại đất cho nhà nước, luật đất đai đã xác định rõ thời gian cần thiết phải thông báo cho người bị thu hồi đất tại khoản 2, Điều 39: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người thu hồi đất biết lí do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổn thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư” Như vậy, Luật đất đai 2003 yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện nguyên tắc công khai thông báo và công bố rộng rãi cho người bị thu hồi đất được biết và phải trước thời gian nhất định Mục đích của việc này là giúp cho người dân có thể có thời gian tìm được nơi ở, ổn định đời sống Về công tác bồi thường tái định cư: Để đảm bảo quyền lợi cho người dân trong trường hợp không có khu tái định cư, khoản 3, điều 42 Luật Đất đai 2003 đã nêu rõ: “Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua 5 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường đất ở đối với khu vực nông thôn” Bên cạnh đó, còn có khoản 4 Điều 42 được nhà nước quy định nhằm ổn định đời sống sản xuất, từ đó góp phần phát triển kinh tế, chính trị, xã hội hướng tới việc thực hiện chiến lước phát triển đất nước 3.2 Quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai 2003 quy định Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất (Điều 108) Quy định này tạo điều kiện cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân chủ động sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản, xóa dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt nam định cư ở nước ngoài 3.3 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất Quyền của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai 2003 đồng thời đã bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (Điều 113) Luật còn bỏ các quy định về các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế sử dụng đất nông nghiệp tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 3.4 Quyền sử dụng đất chung trong tài sản hôn nhân Mặc dù Việt Nam cam kết thúc đẩy bình đẳng giới, các nghiên cứu đều chỉ ra rằng nam giới tiếp cận nhiều với đất đai hơn nữ giới và phụ nữ đặc biệt dễ có nguy cơ mất quyền sử dụng đất khi ly hôn hoặc khi chồng mất Trước Luật Đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp dưới tên chủ hộ gia đình Nam giới đã được hưởng lợi hơn từ quy định này: Điều tra Mức sống hộ gia đình Việt nam năm 2004 đã cho thấy 66% đất đai được đăng ký quyền sử dụng dưới tên của chủ hộ là nam Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến quan trọng đối với bình đẳng giới trong việc yêu cầu giấy GCNQSDĐ phải ghi cả tên vợ và chồng đối với tài sản có trong hôn nhân 4 Giai đoạn 2013 - nay 4.1 Quyền được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật cũng dành Điều 100, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, một số trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền 6 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 sử dụng đất nhưng đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật 4.2 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Luật Đất đai đã sửa đổi và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất, nhằm khắc phục những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, gây lãng phí Về giá đất bồi thường áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất Do tính ổn định của bảng giá đất nên nó được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Giá đất cụ thể thì được xác định ở một thời điểm nhất định, dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, được xác định qua đội ngũ có chuyên môn về giá đất, có Hội đồng thẩm định xem xét, phê duyệt Giá đất cụ thể được xác định làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Quy định này giúp cho giá đất bồi thường được sát thực hơn và phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất 4.3 Quyền được sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171) Đây là quyền lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng các nhu cầu thực tế khách quan của các chủ thể sử dụng đất vì có vị trí và ranh giới đất cùng với các công trình công cộng, sinh hoạt liền kề với nhau được quyền khai thác, sử dụng mà không bị cản trở bởi các chủ thể khác Quy định này góp phần ngăn ngừa những xung đột, tranh chấp xảy ra phỏ biến trong thời gian qua về quyền khai thác, sử dụng đất liền kề của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vị trí giáp ranh với nhau 4.4 Quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172) Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất cho phù hợp hơn Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất dựa trên khả năng tài chính của người sử dụng đất Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất 4.5 Quy định về giá đất Điều 113 cũng quy định về khung giá đất cũng được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa 7 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất Trên căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất được quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ (Điều 114) tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước không bị thất thu, góp phần hình thành một thị trường bất động sản khởi sắc hơn Bước tiến quan trọng của Luật Đất đai 2013 là tháo gỡ những nút thắt trong việc bồi thường khi thu hồi đất, vấn đề mà bấy lâu nay đã từng gây bức xúc trong dư luận, là nguyên nhân gây ra những vụ khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định xã hội Luật Đất đai đã bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, làm rõ thẩm quyền cho phép để tránh tùy tiện trong thu hồi đất 4.6 Quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai sửa đổi và quy định cụ thể rõ ràng các đối tượng và điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhằm khắc phục việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan trong việc triển khai thực hiện dự án, gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí và kém hiệu quả trong thời gian qua, xác định rõ đối tượng được giao đất để phát triển kinh tế xã hội phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư Trường hợp này phải là các dự án theo Luật Đầu tư 2014 hoặc căn cứ vào khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 để xác định dự án thuộc trường hợp phát triển kinh tế xã hội nhằm tránh những cách hiểu không đúng ở địa phương Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp các trường hợp giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang hình thức cho thuê đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả Theo khoản 3 Điều 55, Luật Đất đai 2013 đã thể hiện sự mở rộng cần thiết cho các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở, tiến tới thiết lập trật tự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp với những cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia ký kết => Từ đây, nhà đầu tư nước ngoài không còn là “kẻ” ngoài cuộc trong các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Kết luận: Cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai, sự quan tâm của Nhà nước đối với chế định quyền của người sử dụng đất cũng được nâng cao Nếu Luật Đất 8 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 đai năm 1987 không cho phép sử dụng đất thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, chỉ cho phép chuyển quyền trong một số trường hợp nhất định không nhằm mục đích kinh doanh thì Luật Đất đai năm 1993 đã trao cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất 5 quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Tiếp đó qua 2 lần điều chỉnh thì Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 đã tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, họ có thêm quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Đồng thời không chỉ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất mà còn được Nhà nước cho thuê đất và các tổ chức kinh tế cũng được phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định Trong lần điều chỉnh thứ 2 bởi Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Nhà nước lại trao thêm cho người sử dụng đất quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Đến Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất lại có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất Hơn nữa người sử dụng đất còn có thể chủ động sử dụng nguồn vốn đầu tư của mình trong quá trình sử dụng đất sao cho hiệu quả thông qua quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Sự liên tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất chứng tỏ Nhà nước rất chú trọng việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, đảm bảo cho họ có thể an tâm đầu tư và đất đai và sử dụng đất ổn sịnh, lâu dài, kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất Bước tiến quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là tháo gỡ những nút thắt trong việc bồi thường khi thu hồi đất, vấn đề mà bấy lâu nay đã từng gây bức xúc trong dư luận, là nguyên nhân gây ra những vụ khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định xã hội Không chỉ vậy, Luật Đất đai đã bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, làm rõ thẩm quyền cho phép để tránh tùy tiện trong thu hồi đất Có thể nói, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục và giải quyết nhiều vấn đề phát sinh, tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 như: tình trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất; về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Như vậy, có thể khẳng định, quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất 9 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 III Đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền cho người sử dụng đất trên thực tế, một số thành tựu và hạn chế 1 Thành tựu Có thể nói, một trong những thành tựu rất lớn của pháp luật đất đai đó là ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng đất Từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền sản xuất, canh tác trên đất theo quy hoạch, chỉ đạo tuyệt đối của Nhà nước đến khi quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản, người sử dụng đất có thể chuyển giao phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình thông qua các giao dịch dân sự, kinh tế Quyền của người sử dụng đất căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất của người khác; được công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất với việc bổ sung một số quyền năng mới như quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Từ quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất trong trạng thái tĩnh (có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất), đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất trong trạng thái biến động theo giao dịch về các quyền của người sử dụng đất (quy định quyền của người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thuê lại, được thừa kế, nhận tặng cho, nhận thế chấp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Mối quan hệ giữa bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao được thiết lập trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện Việc chuyển giao quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật về điều kiện, thời hạn, mục đích sử dụng đất Với khả năng chuyển giao thông qua các quan hệ dân sự, kinh tế, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ở Việt Nam Pháp luật đất đai cũng ngày càng bình đẳng hơn khi ghi nhận quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam Trình tự thực hiện quyền của người sử dụng đất cũng bước đầu được chuyển biến từ cơ chế hành chính sang cơ chế dân sự Từ chỗ để thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải "xin" cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đến Luật Đất đai 2013, pháp luật quy định rõ các điều kiện thực hiện giao dịch, nếu đáp ứng các điều kiện này, người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình và cơ quan nhà nước có trách nhiệm đăng ký, bảo hộ các giao dịch này, xử lý tranh chấp phát sinh 10 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 => Nhờ các chính sách và quy định đúng đắn trên đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất Nhờ sự thay đổi trong chính sách đất đai, đã tạo môi trường thu hút vốn đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế Trong quá trình phát triển, pháp luật đất đai không ngừng được hoàn thiện theo hướng mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, thiết lập khuôn khổ và cơ chế pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, hạn chế tối đa sự can thiệp của các cơ quan công quyền khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất của mình 2 Bất cập của pháp luật hiện hành đối với quyền của người sử dụng đất Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Việc cấp GCNQSD sau dồn điền đổi thửa được thực hiện còn chậm và tỷ lệ cấp giấy chưa cao; kinh phí phục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý biến động trên một đơn vị diện tích còn thấp, lại được phân bố theo kê hoạch hàng năm nên chưa đảm bảo để thực hiện; số GCNQSDĐ đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình, các nhân còn nhiều, còn một số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình chưa được giải quyết do nguồn gốc phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định Về công tác giao đất, cho thuê đất: Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa phương; còn tồn tại những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; còn một số tổ chức sử dụng đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích, để bị lấn chiếm, cho thuê, cho mượn trái phép Về công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (công tác này được thực hiện vào năm 2014): Hệ thống các chỉ tiêu và bảng biểu thống kê, kiểm kê chưa đầy đủ, chưa phản ánh hết các mặt về hiện trạng sử dụng đất; các phương pháp thực hiện kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ chủ yếu là phương pháp truyền thống, chưa áp dụng nhiều các phương pháp công nghệ tiên tiến, hiện đại; công tác tổ chức triển khai thực hiện, kiểm 11 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 tra, nghiệm thu, thẩm định sản phẩm kiểm kê cần được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình mới; điều tra thiếu tập trung, còn chồng chéo; kết quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, cập nhật không thường xuyên Về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường, không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất; các dự án quy hoạch chưa hoàn toàn được công khai, việc thu hồi đất còn thiếu minh bạch, công tác đền bù, hỗ trợ tái định cư còn nhiều bất cập, gây bức xúc trong nhân dân như việc người dân khiếu nại về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm; tình trạng chuyển nhượng, giao dịch đất, đầu cơ “đẩy giá” đất tràn lan gây bất ổn tại một số địa phương Luật đất đai qua các thời kỳ đã không ngừng mở rộng quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên, trong một số trường hợp quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đối xử như một quyền tài sản III.Phương hướng nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1 Về giá đất Mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong thu hồi đất; giới hạn, thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử dụng, để tránh cào bằng giữa các thửa đất cùng loại đất nhưng có mục đích sử dụng đất khác nhau Cần có quy định về khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố khắc phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm nhưng có giá khác nhau 2 Về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi thường sát với thực tế Từ đó mới bồi thường đúng được các thiệt hại của người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng bị thu hồi đất và góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những người bị thu hồi đất Pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù giữa các chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh và người sử dụng đất Cần bổ sung một số quy định để buộc những chủ đầu tư, những tổ chức, cá nhân được hưởng lợi do Nhà nước giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ 12 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 sở hạ tầng giao thông, làm giá đất tăng lên, nhất là những khu đất ở mặt đường, phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước 3 Về giao đất, cho thuê đất Cần bổ sung một số quy định để thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó với đất và yên tâm sản xuất Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 4 Về cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cần bổ sung quy định để đảm bảo sự thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài Đẩy mạnh thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 Cải cách thủ tục hành chính Chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai và các lĩnh vực có liên quan Hình thành hành lang pháp lý cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất một cách minh bạch, trên cơ sở khẳng định địa vị pháp lý của người sử dụng với các quyền được pháp luật bảo đảm Giảm dần các thủ tục hành chính để tiết giảm chi phí quản lý, chi phí giao dịch Xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ đối với các cơ quan nhà nước thực thi chức năng chủ sở hữu và quản lý đất đai 13 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 KẾT LUẬN Trải qua hơn 30 năm ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai đã ngày càng hoàn thiện để nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Có thể nói rằng, đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường thì quan hệ đất đai luôn vận động và phát triển không ngừng Đây là điều kiện khách quan để pháp luật xác lập và mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất đã mang lại những kết quả to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả Vấn đề đặt ra hiện nay là ngày càng mở rộng hơn nữa quyền năng hợp lý của người sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính để người dân tiếp cận với các quyền của mình một cách nhanh nhất, đơn giản nhất mà Nhà nước vẫn đảm bảo được các quyền đó được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 TS Trần Quang Huy (Chủ biên),“Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, N.x.b Công an Nhân dân, 2016 2 Lưu Quốc Thái (Chủ biên), “Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, N.x.b Hồng Đức, 2016 3 Trần Quang Huy - Nguyễn Thị Nga (Chủ biên), “Giáo trình Luật Đất đai”, Viện Đại học Mở Hà Nội, N.x.b Tư pháp, 2016 4 Đinh Thị Nga Phượng, “Khoá luận tốt nghiệp: Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2003” 5 Phạm Hữu Nghị, “Về những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7/2004 6 Phạm Hương Thảo, “Luận văn Thạc sỹ Luật học: Pháp luật về quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam”, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội, 2015 7 “Luật Đất đai năm 2013”, N.x.b Lao động, 2017 8 Luật Đất đai năm 2003 9 Luật Đất đai năm 1993 10 Luật Đất đai năm 1987 11.http://baotayninh.vn/can-khac-phuc-nhung-han-che-trong-quy-hoach-xay- dung-va-do-thi-a100009.html 12.http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx? ItemID=385 13.http://tnmthanam.gov.vn/index.php/vi/news/Quan-ly-dat-dai/Tong-ket- hoat-dong-kiem-ke-dat-dai-lap-ban-do-hien-trang-su-dung-dat-den-het- nam-2014-1987/ 14.http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dong-trong-nganh/Dam- bao-tinh-xac-thuc-1902.html 15.http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx? ItemID=291 16.http://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx? tabid=286&Group=9&NID=3796&nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chung- nhan-quyen-su-dung- dat&dnn_ctr905_Main_rg_danhsachkhacChangePage=8 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 17.http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx? ItemID=385 18.http://luathongbang.com.vn/cac-van-de-ve-quyen-va-loi-ich-cua-nguoi- su-dung-dat-qua-cac-bo-luat-dat-dai trashed/ 19.http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx? ItemID=2168 20.http://moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/ qt/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi&ListId=75a8df79-a725-4fd5-9592- 517f443c27b6&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e6- 4bd81e36adc9&ItemID=2097&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d6- 64e9cb69ccf3 21.https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/che-dinh-so-huu-dat-dai-qua- cac-thoi-ky-va-giai-phap-tang-cuong-quan-ly-nha-nuoc-doi-voi-dat- dai.aspx 22.http://luathongbang.com.vn/quyen-va-nghia-vu-cua-nguoi-su-dung-dat- tu-nam-1993-den-nay trashed/ Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 PHỤ LỤC Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com)