Căn cứ khoản 1Điều 97 Luật Đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chongười có quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtloại mẫu thống nhấ
Trang 1Chào cô và cả lớp, mình là Sau đây mình xin thay mặt nhóm 2 để thuyết trình về chủ đề của nhóm /
Trên màn hình máy chiếu là danh sách thành viên của nhóm /
Chủ đề của nhóm mình là chủ đề số 5: “Pháp Luật về cấp: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
và những bất cập trong thực tiễn áp dụng” /
Phương hướng triển khai chủ đề của nhóm mình như sau Chủ đề sẽ được chia làm hai ý chính: phần A lớn là Pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dất, sau đây sẽ được gọi là Giấy chứng nhận hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước hết ta sẽ tìm hiểu như thế là nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo các quy định của pháp luật
Tiếp đến là các trường hợp cấp Giấy chứng nhận, thẩm quyền và thủ tục cấp Giấy chứng nhận Sau đó là một số sự so sánh giữa Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai lần thứ nhất và lần thứ hai
Phần B lớn là những bất cập trong thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân và giải pháp Và cuối cùng là cái nhìn tổng quát về đề tài của nhóm. /
Sau đây ta sẽ đi vào / phần A lớn như đã trình bày, một lớn, / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
Trang 2với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất
để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền lợi của họ bị xâm phạm. /
Hai lớn, đặc điểm của Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất Căn cứ khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một loại mẫu thống nhất và áp dụng trong phạm vi cả nước
Căn cứ Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (thông tư Bộ Tài nguyên và
Môi trường) về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quy định về mẫu Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận gồm 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung có nền trắng; mỗi trang có kích thước 190 milimet nhân 265 milimet Bao gồm các nội dung theo quy định như sau: /
Trên đây là Trang thứ nhất, Gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận hay gọi là số seri gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; có dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường /
Tiếp theo là Trang thứ 2: In chữ màu đen gồm mục “II Thửa dất, nhà ở và
Trang 3trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; phần ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận /
Trang thứ 3: In chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
/
Trang thứ 4: In chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; phần nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; và phần mã vạch /
Và cuối cùng là Trang bổ sung: Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng
chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; phần số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang thứ tư của Giấy chứng nhận
Những nội dung trên do Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tự in, tự viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp Nội dung và hình thức cụ thể của Mẫu Giấy chứng nhận này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo thông tư này /
Tiếp theo là phần ba lớn, Ý nghĩa của việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định ai là người có
Trang 4căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai Nó cũng đem lại cho chủ sở hữu Giấy này những quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ví dụ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai
Giấy chứng nhận này là căn cứ để xác định có được bồi thường về đất khi thu hồi hay không theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai; là cơ sở pháp lí để khi có tranh cấp về quyền sử dụng đất sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 203 Luật Đất đai; làm căn cứ để xử lý vi phạm về đất đai theo các quy định có liên quan của Bộ luật hình sự hiện hành Ngoài ra có thể sử dụng làm căn cứ để xác định loại đất, xây dựng các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai /
Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch quyền
sử dụng đất trên thị trường đất đai Việc Nhà Nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho các cá nhân, hộ gia đình yên tâm sử dụng đất để sinh sống, phát triển, đưa kinh tế đất nước đi lên, xây dựng xã hội vững mạnh, thấy được biểu hiện thực tiễn của mục tiêu “Dân giàu nước mạnh” của Đảng và Nhà nước
Ngoài ra Nhà Nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân
sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản /
Bốn lớn, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai hiện hành, cụ thể như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất trường hợp
Trang 5phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chung cho các thửa đất đó
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận trao cho người đại diện nếu những người này có yêu cầu
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp người này không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp /
Giờ ta sẽ tìm hiểu về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phần năm lớn Thứ nhất là Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất /
Căn cứ khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành vậy thì căn cứ khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày
1 tháng 7 năm 2014;
Trang 6- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng dất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tôa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giải nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Điều này do Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP /
Tiếp theo là trường hợp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất ở phần hai nhỏ:
a, Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
Trang 7Thứ hai, người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1
Điều 100 Luật Đất đai mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng dất không có các loại giấy tờ hợp
lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai nhưng đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
Thứ năm, cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình là đền đình, miếu am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật đất đai
và đất đo không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng
Chính phủ quy định chi tiết điều này tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
b, Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất:
Một, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến 01/7/2014 chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
Hai, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy
Trang 8chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước /
Ba nhỏ, căn cứ Điều 102 Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Một, tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích
Hai, trường hợp tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho
thuê đất quy định tại Điều 56 Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ba, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất khi có đủ các điều kiện; được Nhà nước cho phép hoạt động; đất không
có tranh chấp; không phải đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004
Chính phủ quy định chi tiết Điều này tại Điều 28 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP /
Bốn nhỏ, căn cứ Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
Trang 9Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai; Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng; Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí, đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin, khu vui chơi giải trí ngoài trời, nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh /
Năm nhỏ, căn cứ Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và
Trang 10không thuộc trường hợp quy định tại khoản 01 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất thì được công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất thì được công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sử đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được UBND cấp
xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất /
Bốn lớn, căn cứ Điều 105 Luật Đất đai hiện hành, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Đối với Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: tổ
chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy bân nhân dân cấp
huyện: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam