Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 117, BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của GDDS: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luậ
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
-
MỘT BẢN ÁN SƠ THẨM CỦA TÒA ÁN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC TUYÊN BỐ GDDS VÔ HIỆU
DO VI PHẠM QUY ĐỊNH BẮT BUỘC VỀ HÌNH THỨC
Hà Nội, ngày 01 tháng 06 năm 2022
Trang 2BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA
LÀM BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN LUẬT DÂN SỰ 1
Ngày: 10/01/2022 Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội
Nhóm: 02 Lớp: 4615 – N08.TL1
Tổng số sinh viên của nhóm: + Có mặt: 14 + Vắng mặt: 0 Tên bài tập: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Tòa án liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc về hình thức mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu của đề bài” Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực hiện bài tập nhóm Kết quả như sau: STT Mã SV Họ và tên Đánh giá của SV SV ký tên Đánh giá của giáo viên A B C Điểm (số) Điểm (chữ) GV ký tên 1 461515 Hoàng Thu Hà X 2 461516 Phạm Bích Hà X 3 461517 Phan Thúy Hằng X 4 461518 Phạm Duy Hiển X 5 461519 Trần Thu Hòa X 6 461520 Nguyễn Trọng Huy X 7 461521 Vương Khánh Huyền X 8 461522 Vũ Quang Khải X 9 461523 Vi Trung Kiên X 10 461524 An Hoàng Thảo Linh X 11 461525 Bùi Thùy Linh X 12 461526 Võ Thị Tú Linh X 13 461527 Trần Thị Lương X 14 461528 Hà Thị Kiều Mai X - Kết quả điểm bài viết: + Giáo viên chấm thứ nhất:
+ Giáo viên chấm thứ hai:
- Kết quả điểm thuyết trình:
- Giáo viên cho thuyết trình:
- Điểm kết luận cuối cùng Giáo viên đánh giá cuối cùng:
Hà Nội, ngày 10 tháng 06 năm 2022
Trưởng nhóm
Vi Trung Kiên
Trang 3MỤC LỤC
DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT 1
A ĐẶT VẤN ĐỀ 1
B N ỘI DUNG 1
I Tóm t ắt nội dung vụ việc 2
1 Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các đương sự 2
2 Tóm tắt vụ án 2
II Nh ững điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm theo quan điểm c ủa nhóm: 3
III Cách gi ải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật 6
IV Ki ến nghị về việc hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành qua b ản án 7
C K ẾT LUẬN 9
DANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS B ộ luật dân sự
GDDS Giao d ịch dân sự
Trang 4A ĐẶT VẤN ĐỀ
GDDS là một trong những phương tiện pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc chuyển dịch tài sản và cung ứng dịch vụ GDDS tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia vào đời sống pháp lý nhằm đáp ứng những nhu cầu, đòi hỏi phục vụ cho những mục đích nhất định từ cuộc sống con người Từ tầm quan trọng và ý nghĩa của GDDS, BLDS nước ta đã có những quy định cụ thể, chi tiết về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều
kiện có hiệu lực của GDDS Việc xây dựng các quy định trên đã hình thành hành lang pháp lý, đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể tham gia GDDS
Tuy nhiên, hiện nay các quy định về GDDS vô hiệu vẫn còn gặp nhiều vướng mắc do tính đa dạng, phức tạp của GDDS Trên thực tế, có không ít trường hợp GDDS bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc
về hình thức Các GDDS này gây nên nhiều tranh cãi và khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật hiện nay
Với tư cách là sinh viên ngành Luật, nhận thức rõ việc hiểu, nắm vững các kiến thức về GDDS vô hiệu, đặc biệt là GDDS vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc về hình thức có ý nghĩa rất quan trọng trong cuộc sống thực
tiễn Với những lý do trên, nhóm 2 quyết định lựa chọn đề bài: “Hãy sưu tầm
một bản án sơ thẩm của Toà án liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc về hình thức mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật” làm nội dung tìm
hiểu, nghiên cứu, trao đổi, thảo luận để hoàn thành bài tập nhóm trong nội dung môn học này
B NỘI DUNG
Trong quá trình tìm hiểu, học tập, nghiên cứu các bản án sơ thẩm của Tòa án về việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định bắt buộc về hình thức, nhóm quyết định lựa chọn bản án số 507/2019/DS-ST ngày 07/11/2019 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
Trang 5về việc tranh chấp hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm nội dung phân tích trong bài tập này
I Tóm tắt nội dung vụ việc
1 Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các đương sự
Nguyên đơn:
Ông Phan Q, sinh năm: 1953 (Có mặt)
Bà: Lê Thị Bích T, sinh năm: 1957
Địa chỉ: 42 Hà Huy Giáp, phường TL, Quận 12, TP Hồ Chí Minh
Bị đơn
Ông: Lê Văn D, sinh năm: 1978, địa chỉ: 2/24D1, một phần thửa 504 tờ bản đồ số 40, Đường số 2, phường 15, quận G, TP Hồ Chí Minh (Có mặt)
Ông: Lê Sỹ T1 (1984), địa chỉ: 2/24D1, một phần thửa 504 tờ bản đồ số
40, Đường số 2, phường 15, quận G, TP Hồ Chí Minh (Có mặt)
Ông: Khâu Văn S (1959), địa chỉ: 416/43/5 Dương Quảng Hàm, Phường 5, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh
2 Tóm tắt vụ án
Trước đây, vợ chồng ông Q, bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh từ ông Huỳnh Hữu L với diện tích 3500m2 Đến năm 2008, ông Q và bà T chính thức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất, ông Q và bà T có ký hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, ông T1, ông D, cụ thể: Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông S với diện tích 500m2đất; ngày 18/04/2009, ký chuyển nhượng cho ông T1 với diện tích 87m2 đất; ngày 18/04/2009, ký chuyển nhượng cho ông D với diện tích 87m2 đất Các hợp đồng chuyển nhượng đều là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Vì lý do đó, sau khi chuyển nhượng, ông Q và bà T yêu cầu bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng bộ và
Trang 6chuyển mục đích sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng Tuy nhiên, ngày 18/09/2013, ông D và ông T1 có ký hợp đồng chuyển nhượng tổng cộng 174m2 đất cho vợ chồng ông S Đến ngày 03/11/2015, ông S đã chuyển nhượng toàn bộ 674m2 đất cho ông D, sau đó ông D xây dựng trái phép trên phần đất này
Ông Q và bà T yêu cầu công nhận phần đất diện tích 674m2 thuộc thửa đất 504 chuyển nhượng giữa các bị đơn vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Q, bà T Yêu cầu các ông S, T1, D phải hoàn trả phần đất nêu trên
Trái lại, nguyên đơn ông D yêu cầu Tòa án chấp nhận để đồng nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu ông Q, bà T không thực hiện, yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng 674m2 đất để ông có đủ cơ sở pháp lý trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Yêu cầu công nhận các giao dịch chuyển nhượng giữa ông Q, bà T với ông D, ông T1 và ông S; giữa ông T1 và ông S Đồng thời đề nghị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do UBND quận G cấp cho ông Q bà T vào ngày 27/10/2008 Ông T1 đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận các yêu cầu phản tố của ông D Ông S đề nghị bác
bỏ yêu cầu khởi kiện của ông Q, bà T
II Những điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm theo quan điểm của nhóm:
Tại bản án sơ thẩm số 507/2019/DS-ST ngày 07/11/2019 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Q và bà T: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 đất đã ký giữa ông Q, bà T với ông S ngày 03/02/2002, công nhận quyền sử dụng 500m2đất cho ông Q, bà T Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông D: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 87m2đất, thửa 504 đã ký giữa ông Q, bà T với ông D
và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 87m2 đất, thửa 504 đã ký giữa ông Q, bà T với ông T1, tổng cộng là 174m2 Ông D được quyền liên hệ với
Trang 7Cơ quan có thẩm quyền để tách thửa và đăng ký quyềnsử dụng phần đất này
Qua nghiên cứu nội dung tình huống thực tiễn và quyết định của Tòa
án, từ nội dung kiến thức đã học, tập thể nhóm đồng ý với nhận định của tòa
án về việc nhận định GDDS giữa các bên không tuân thủ quy định về hình thức Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 117, BLDS năm 2015 về điều kiện có
hiệu lực của GDDS: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định” và điều 133, BLDS
năm 1995 về hình thức GDDS: “Trong trường hợp pháp luật có quy định
giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó.”; Điều 133, BLDS năm 2005: “Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó.”; Khoản 2, điều 119, BLDS
năm 2015 về hình thức của GDDS: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân
sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”
Theo đó, các GDDS giữa ông Q, bà T với các ông D, ông T1 và ông S tuy phát sinh trong các thời điểm khác nhau, song, tại các thời điểm đó, các BLDS có hiệu lực đều quy định rõ ràng về hình thức của GDDS Theo đó, tất
cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đều chỉ là hợp đồng bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực theo quy định của các BLDS năm 1995, 2005 và 2015 Do đó, việc Tòa án khẳng định giao dịch giữa các bên ông Q, bà T với các ông D, ông T1 và ông
S không tuân thủ đúng quy định về hình thức là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật
Tuy nhiên, trong bản án sơ thẩm trên, theo quan điểm của nhóm còn nhiều điểm chưa phù hợp Cụ thể:
Cả ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Q, bà T với
Trang 8các ông D, ông T1 và ông S đều không tuân thủ đúng quy định về mặt hình thức Tuy nhiên, Tòa án chỉ hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/02/2022 được ký kết giữa ông Phan Q và bà Lê Thị Bích T với ông Khâu Văn S về việc chuyển nhượng 500m2 đất thuộc thửa đất số 504, tờ bản
đồ số 40, tọa lạc tại Phường 15, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, Tòa án công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 18/04/2009 được ký kết lần lượt giữa ông Phan Q và bà Lê Thị Bích T với ông Lê Văn D, ông Lê Sỹ T1 về việc chuyển nhượng 87m2 đất thuộc thửa đất
số 504, tờ bản đồ số 40 tọa lạc tại Phường 15, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh
Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 129 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân
sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông S, ông D, ông T1 đã nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Q và bà T Theo đó, cả ba nguyên đơn
là ông D, ông T1 và ông S đều thực hiện được ⅔ nghĩa vụ của hợp đồng chỉ còn thiếu nghĩa vụ đăng ký hợp đồng công chứng, chứng thực và thực hiện đăng ký biến đổi sử dụng đất theo quy định (điều này đã được thể hiện tại phần phụ lục của biên bản xét xử) Như vậy, theo đúng quy định tại khoản 2, điều 129 BLDS năm 2015 Tòa án phải công nhận cả ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa nguyên đơn với các bị đơn Việc Tòa
án cấp sơ thẩm chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp
Với những lí lẽ trên, tập thể nhóm cho rằng việc Tòa án quyết định hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 đất, thửa đất số 504, tờ bản
đồ số 40, tọa lạc tại Phường 15, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh đã ký giữa
Trang 9ông Q, bà T với ông S ngày 03/02/2002 là không đúng và trái với các quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D, ông S và ông T1
III Cách giải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật
Trong quá trình giải quyết các tranh chấp, Tòa án cần xem xét các tình tiết liên quan đến tố tụng, quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện, nội dung, tình tiết sự việc,…
Xét về thời hiệu khởi kiện trong tình huống, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002, năm 2009 đều vi phạm điều cấm của luật: người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp; diện tích đất chuyển nhượng cho ông D, ông T1 không đảm bảo điều kiện tách thửa; thủ tục chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Khoản 3, điều 132, BLDS năm 2015 quy định rõ: “Đối với giao dịch
dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế” 1
Theo quy định trên, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế
Theo quy định tại khoản 2, điều 117, BLDS năm 2015 về điều kiện có
hiệu lực của GDDS: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định” và quy định tại
khoản 2, điều 129 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng
văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều vi phạm quy định bắt
1 Điều 123, BLDS năm 2015 quy định về “GDDS vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội” và điều 124, BLDS năm 2015 quy định về “GDDS vô hiệu do giả tạo”.
Trang 10buộc về hình thức bởi đó là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, đã giao nhận tiền và giao nhận đất; bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và đang quản lý, sử dụng đất tranh chấp
Để đảm bảo áp dụng đúng các quy định pháp luật, phù hợp với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên nguyên đơn và bị đơn, theo quan điểm của nhóm, Tòa án cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 đất đã
ký giữa ông Q, bà T với ông S ngày 03/02/2002; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 87m2đất, thửa 504 đã ký giữa ông Q, bà T với ông D
và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 87m2 đất, thửa 504 đã ký giữa ông Q, bà T với ông T1, tổng cộng là 174m2 Ông D được quyền liên hệ với
Cơ quan có thẩm quyền để tách thửa và đăng ký quyềnsử dụng phần đất này
IV Kiến nghị về việc hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành qua bản án
Qua nghiên cứu bản án và nội dung các quy định của pháp luật hiện hành, tập thể nhóm nhận thấy: Các quy định của pháp luật hiện hành đã quy định nhiều giao dịch phải tuân thủ đúng các quy định về hình thức để có hiệu lực thi hành trong thực tế Tuy nhiên, vẫn còn nhiều GDDS vi phạm điều kiện
về hình thức theo quy định của pháp luật Từ những vấn đề được nêu trên, nhóm chúng em xin được đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành
Thứ nhất, đề xuất việc quy định cụ thể những loại hợp đồng cần phải
tuân thủ điều kiện hình thức và trường hợp nào thì hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Có thể thấy, khoản 1, khoản 2 điều 129
Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể về những loại hợp đồng phải tuân thủ điều kiện về mặt hình thức Trong khi đó, một số văn bản pháp luật chuyên ngành đặt ra yêu cầu về hình thức hợp đồng cụ thể như: Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản…Điều này khiến cho những người ít tìm hiểu về pháp luật sẽ gặp phải khó khăn khi tham gia giao dịch dân sự Ngoài