bản án sơ thẩm của Tòa án liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của luật mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật

Trang 1 BỘ TƯ PHÁPTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI---BÀI TẬP NHÓMMÔN HỌC: LUẬT DÂN SỰĐề số 6: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Tòa án liênquan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do c

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

-BÀI TẬP NHÓM MÔN HỌC: LUẬT DÂN SỰ

Đề số 6: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Tòa án liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của luật mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp

luật, và giải quyết các yêu cầu được đưa ra.

LỚP: N14 – TL1 NHÓM 2:

463106 – NGUYỄN THÙY CHI

463107 – LÊ MINH DŨNG

463108 – VŨ THÁI DƯƠNG

463109 – VŨ MINH ĐẠT

463110 – HOÀNG THỊ HẢI HÀ

Hà Nội – 2022

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM

GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM MÔN HỌC LUẬT DÂN SỰ

Ngày: 15/06/2022 Nhóm: 02

Tổng số sinh viên của nhóm: 05 Lớp: 4631A (N14 – TL1)

Đề số 6: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Tòa án liên quan đến việc tuyên

bố giao dịch dân sự vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của luật mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu được đưa ra

Bảng đánh giá mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng thành viên

trong việc thực hiện bài tập nhóm.

STT Mã SV Họ và tên

Đánh giá của SV SV

ký tên

Đánh giá của giáo viên

A B C

Điểm (số)

Điểm (chữ)

GV ký tên

1 463106 Nguyễn Thùy Chi

2 463107 Lê Minh Dũng

3 463108 Vũ Thái Dương

4 463109 Vũ Minh Đạt

5 463110 Hoàng Thị Hải Hà

- Kết quả điểm bài viết:

+ Giáo viên chấm thứ nhất:

+ Giáo viên chấm thứ hai:

- Kết quả điểm thuyết trình:

+ Giáo viên cho thuyết trình:

- Điểm kết luận cuối cùng Giáo viên đánh giá cuối cùng:

Hà Nội, ngày 15 tháng 06 năm 2022

Trưởng nhóm

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU NỘI DUNG Câu 1: Tóm tắt bản án 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 về yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu 1 Câu 2: Phân tích những điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm 2 Câu 3: Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của pháp luật 5 Câu 4: Từ việc phân tích vụ án, nhóm hãy đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành 7 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015: “Giao dịch dân sự là

hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”, đây là hoạt động phổ biến giữa cá nhân, tổ

chức với nhau nhằm đạt được mục đích mình mong muốn trong nội dung cụ thể của giao dịch Tuy nhiên, thực trạng cho thấy giao dịch dân sự thường xuyên bị vô hiệu hóa vì không tuân thủ quy định bắt buộc trong hình thức Mặc dù vậy, quá trình sơ thẩm của Tòa án tối cao vẫn sẽ mắc phải sai lầm, quyết định xét xử chưa thực sự phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam

Chính vì vậy, nhóm sinh viên đã lựa chọn Bản án số 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu Bản án này có nhiều mối liên hệ với đề tài bọn em đã chọn và thông qua việc tóm tắt, nghiên cứu bản án, nhóm chúng em muốn phân tích điểm chưa phù hợp trong bản án

sơ thẩm cũng như đưa ra quan điểm giải quyết vụ việc, đưa ra kiến nghị hoàn thiện Bộ luật hiện hành

NỘI DUNG

Câu 1: Tóm tắt bản án 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 về yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu.

Vào năm 2007, vợ chồng ông T, bà P có mua lại bằng giấy viết tay một phần đất với diện tích 100m2 từ bà L, do cha mẹ để lại và thuộc phần đất được đứng tên anh trai bà là NLQ1 (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H0000 ngày 14.9.2005) với giá 65.000.000 đồng Việc mua bán giữa vợ chồng ông T và bà L đã có sự đồng ý và chữ ký xác nhận của NLQ1

Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng Ông T đã xây dựng nhà tại đất này và

ở đây đến 2014 thì bán lại nhà và đất này cho vợ chồng ông Tr và bà U với

giá 630.000.000 đồng Cho đến ngày 04/08/2014, vợ chồng ông T đã nhận được từ vợ chồng ông Tr số tiền 250.000.000 đồng, và đã tạm giao nhà, đất cho ông Tr và bà U sử dụng, kèm cam kết khi nào vợ chồng ông T có GCNQSDĐ thì vợ chồng ông Tr sẽ trả số tiền còn lại và có trọn quyền sở hữu ngôi nhà

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, vợ chồng ông T không được cấp GCNQSDĐ vì việc mua bán nhà đất năm 2007 với bà L là trái với quy định của Luật Đất đai 2003 và BLDS 2005 khi chỉ có giấy viết tay Giao dịch mua bán đất của vợ chồng ông T với vợ chồng ông Tr bà U là trái với quy định pháp luật khi giao dịch đó được thực hiện mà không có GCNQSDĐ, và đều

có lỗi từ cả hai bên Do bà L đã chết nên thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với phần đất có diện tích 100m2 không thể thực hiện được Vì vậy, Ông T, bà P đã yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng nhà đất vô hiệu, hậu quả giao dịch vô hiệu, yêu cầu ông Tr, bà U phải bàn giao toàn bộ nhà đất, đồng thời vợ chồng ông T phải trả lại số tiền 250.000.000 đồng đã được ông

Tr, bà U thanh toán từ trước Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông T và bà P, theo đó tuyên bố giao dịch đặt cọc lập ngày 14/7/2014

và hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 06/8/2014 giữa vợ chồng ông T, bà P

và ông Tr, bà U là vô hiệu; yêu cầu ông T và bà P phải trả lại số tiền 250.000.000 đồng đã nhận được trước đó từ vợ chồng ông Tr và bà U; ghi nhận số tiền 10.000.000 đồng mà vợ chồng ông T và bà P tự nguyện hỗ trợ cho vợ chồng ông Tr và bà U; và không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông

Tr đối với vợ chồng ông T, bà P phải bồi thường số tiền 1.416.310.807 đồng

Câu 2: Phân tích những điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm.

Dựa trên những kiến thức về Luật Dân sự, chúng em cho rằng khi Tòa tuyên hợp đồng giao dịch này vô hiệu và sắp xếp đền bù thiệt hại cho các bên

là còn nhiều thiếu sót và có những điểm chưa phù hợp như sau:

Thứ nhất, tuyên bố giao dịch đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông T, bà P và ông Tr, bà U là vô hiệu

Theo những nhận định ban đầu, việc chuyển giao mảnh đất có diện tích 100m2 được bà L làm giấy viết tay để chuyển nhượng cho bà P, ông T, Tòa

đã công nhận rằng đây là một hình thức giao dịch không hợp lệ và không đủ điều kiện trở thành một giao dịch dân sự có hiệu lực dựa vào Khoản 2 Điều

117 BLDS 2015, ngoài ra tại thời điểm đó mảnh đất vẫn chưa có GCNQSDĐ Chính vì vậy, Tòa cho rằng ngay từ đầu ông T và bà P đã không phải là những người chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó để có thể xác lập các quan

hệ dân sự đối với ông Tr, bà U

Tuy nhiên, ngày 29/10/2017, việc chuyển nhượng giữa bà L và ông T,

bà P có Giấy chuyển nhượng đất được viết tay bao gồm các nội dung như sau: nêu rõ nguồn gốc của mảnh đất (thuộc thửa đất số 51 và anh trai NLQ1 đứng tên); ủy quyền sử dụng đất của bà L cho ông T, bà P bằng cách yêu cầu NLQ1 phải cắt phần đất này ra khỏi thửa số 51; bán miếng đất này cho ông T, bà P với giá 65.000.000 đồng Ông NLQ1 cũng có kí xác nhận rõ về nội dung đã nêu trên trong hợp đồng chuyển nhượng Năm 2014, ông T và bà P đã nhận bàn giao đất và xây dựng nhà cấp 4 kiên cố trên đất và theo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2014: tại tiểu mục 2.3 mục 2, phần II, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993:

“Nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.” Tòa án chưa sử

dụng điều này mà đã tuyên bố phán quyết là bất hợp lí Vì lẽ trên, đây chính

là cơ sở để hình thành giao dịch dân sự tiếp theo của ông T, bà P đối với ông

Tr, bà U với tư cách là người sở hữu mảnh đất hợp pháp

Vậy nên, hợp đồng mua bán nhà, đất bị Tòa tuyên vô hiệu do cho rằng ông T, bà P không phải là người sở hữu hợp pháp của mảnh đất nên từ đó, không thể bán nó cho vợ chồng ông Tr, bà U là thiếu căn cứ, chưa xem xét kĩ càng các lời khai của những cá nhân liên quan, cũng như chưa đối chiếu chặt chẽ các tình tiết vụ án đối với các điều luật đương thời tại Điều 129 BLDS

2015 và các nghị quyết vẫn còn hiệu lực

Thứ hai, Tòa án không chấp nhận yêu cầu bồi thường của ông Tr, bà U 1.416.310.807 đồng

Bản án số 31/2021/DS - ST ngày 28/9/2021 được khởi kiện bởi ông T,

bà P để yêu cầu hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà đất cho ông Tr, bà U vô hiệu Để bảo vệ những quyền lợi dân sự của mình trong giao dịch mua bán nhà đất với trường hợp giao dịch được Tòa tuyên vô hiệu, bà U, ông Tr buộc ông T, bà P phải bồi thường khoản tiền 1.416.310.807 đồng đã bao gồm tiền bồi thường thiệt hại về cả tinh thần và vật chất cho vợ chồng ông bà

Tuy nhiên, các kết luận của phiên Tòa sơ thẩm đã tuyên bố giao dịch mua bán mảnh đất 100m2 giữa ông T, bà P và ông Tr, bà U vô hiệu nhưng không thụ lý yêu cầu bồi thường buộc ông T, bà P phải bồi thường số tiền đã nêu trên Việc ông Tr, bà U đưa ra yêu cầu bồi thường hoàn toàn có căn cứ khi từ ngày 06/8/2014, mảnh đất 100m2 bao gồm cả ngôi nhà trên đất đã được ông T bàn giao lại cho vợ chồng bà ngay sau nhận đặt cọc 250.000.000 đồng và từ đó tới khi xuất hiện tranh chấp, ông bà thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ về thuế nhà, thuế đất Ngoài ra, ông bà còn có công sửa chữa, cải tạo lại nhà và đất sau khi mua tốn 165.000.000 đồng Trong khoảng thời gian 7 năm sinh sống từ 2014 đến 2021, đây là mái ấm của vợ chồng ông bà nhưng không thể trọn vẹn khi mảnh đất này vẫn chưa được ông T, bà P bàn giao các giấy tờ pháp lý và thậm chí đến bây giờ ông T, bà P đã làm đơn yêu cầu Tòa tuyên bố việc mua bán nhà đất của ông bà không có hiệu lực Đây có thể nói là một yêu cầu chắc chắn sẽ tạo rất nhiều bất lợi cũng như làm mất đi hoàn toàn lợi ích hiện nay đối với mảnh đất đã vô cùng thân thuộc với bà U, ông Tr Vì vậy,

yêu cầu được bồi thường không chỉ về tổn thương tinh thần; tổn thất về vật chất biến động theo thời gian mà còn là hệ quả do việc ông T đã hứa hẹn cung cấp một giao dịch hợp pháp, đầy đủ các giấy tờ chứng minh nhưng không thể hoàn thành nghĩa vụ trọn vẹn cho ông bà Dựa trên Khoản 4 Điều 131 BLDS

2015: “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”, ở đây ông T đã không

thể hoàn thành nghĩa vụ, từ đó gây thiệt hại cho vợ chồng ông Tr Ngoài ra, ông T và bà P có hỗ trợ 10.000.000 đồng là mang cơ sở tự nguyện nhưng không giải quyết được những tổn hại bởi tranh chấp gây ra Vì vậy, trên cả tình lẫn lý, việc Tòa phải thụ lý giải quyết về yêu cầu được nhận bồi thường của ông Tr, bà U mới được coi là hợp lý

Qua quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã chưa phân tích, xem xét các lời khai của những cá nhân có liên quan, chưa liên kết các tình tiết của vụ án với những điều luật và nghị quyết hiện hành có quy định mà từ

đó, đưa ra những phán quyết không khách quan, thuyết phục, tồn đọng nhiều vấn đề chưa được giải quyết hợp lí, gây ảnh hưởng trực tiếp lên tư cách tham gia giao dịch dân sự, làm tuột mất các lợi ích chính đáng của nhiều cá nhân

Câu 3: Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của pháp luật.

Một giao dịch dân sự có hiệu lực thì nó cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117, nếu không, giao dịch dân sự đó

sẽ được coi là vô hiệu Khi tuyên một giao dịch dân sự là vô hiệu nó sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý đối với các bên chủ thể tham gia vào việc xác lập giao dịch dân sự Vì vậy, việc xác định một giao dịch dân sự vô hiệu hay không phải được điều tra vô cùng kĩ càng, cẩn thận để hạn chế đem lại hệ quả bất lợi cho các bên chủ thể tham gia Tuy nhiên, tại bản án sơ thẩm về tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu nêu trên, nhóm sinh viên nhận thấy quyết định của Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng có phần chưa phù hợp, thiếu khái quát và toàn diện Vì

vậy, nhóm sinh viên xin đề xuất một số cách giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật như sau:

Thứ nhất, Tòa án cần phải xác định lại hiệu lực giao dịch chuyển

nhượng giữa bà L với ông T và bà P theo như phân tích tại câu 2 Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất và giao dịch đặt cọc giữa ông T, bà P và ông Tr, bà

U không phải giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm, vi phạm đạo đức xã hội tại Điều 123 BLDS như Tòa án sơ thẩm đã tuyên Tòa án cần phải xét đến vấn

đề giao dịch đặt cọc và đặc biệt là hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông T, bà P với ông Tr, bà U không được công chứng theo quy định của Luật Đất đai

2013 tại Khoản 3 Điều 167 và hợp đồng mua bán nhà đất chưa thực hiện được

ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch bởi lẽ theo như nhóm sinh viên nhận thấy:

thứ nhất, 250.000.000 mà ông Tr và bà U chuyển nhượng cho vợ chồng ông

T, bà P so với 630.000.000 tiền bán nhà thì chưa đủ 2/3 nghĩa vụ trong giao

dịch; thứ hai, việc ông T, bà P giao nhà và đất cho vợ chồng ông Tr, bà U

không được coi là hoàn thành ít nhất 2/3 nghĩa vụ giao dịch vì ở đây nhà và đất là bất động sản và khi chuyển nhượng phải là chuyển giao ít nhất 2/3 quyền, cụ thể là quyền sử dụng đất, trong khi đó vợ chồng ông T không được GCNQSDĐ do giao dịch mua bán đất năm 2007 sai với quy định của pháp luật và ông T cũng không thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tr, bà U Như vậy, có thể thấy, hợp đồng bán nhà giữa ông T bà P và ông Tr bà U phải là vô hiệu do vi phạm hình thức quy định theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015

Thứ hai, bên cạnh việc yêu cầu hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì

đã nhận mà Tòa sơ thẩm đã tuyên, theo Khoản 4 Điều 131 “Bên có lỗi gây

thiệt hại thì phải bồi thường”, nhóm sinh viên nhận thấy Tòa án cần phải yêu

cầu cả hai bên đều phải bồi thường cho nhau vì hai lí do: thứ nhất, khi thành

lập giao dịch mua bán nhà đất, cả hai bên tham gia giao dịch đều không đem hợp đồng viết tay đó đi công chứng tại văn phòng công chứng theo quy định

của Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013; thứ hai, ông T và bà P cũng cần

phải bồi thường cho ông Tr, bà U do sự nhập nhằng, không minh bạch trong việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ nhà đất khi bán nhà dẫn đến các thiệt hại về vật chất và tinh thần cho ông Tr, bà U Ngoài ra, khi tuyên giao dịch đặt cọc cũng như hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, Tòa cần xác định mức thiệt hại của

vợ chồng ông Tr, làm rõ giá trị mà vợ chồng ông Tr đã đầu tư để cải tạo khi

sử dụng đất và nhà để làm căn cứ cho việc yêu cầu hai bên bồi thường thiệt hại

Thứ ba, dựa trên quy định của BLDS cũng như Hiến pháp, Luật Dân sự

luôn coi trọng sự thỏa thuận đồng nhất của các bên chủ thể tham gia, vì vậy, Tòa án nên tiến hành hòa giải giữa ông T, bà P và ông Tr, bà U để hai bên chủ thể tự thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại sao cho phù hợp với ý chí mong muốn của cả hai bên Trong trường hợp hai bên không thể đạt được thỏa thuận chung, và có đệ đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lí do giao dịch dân sự vô hiệu thì lúc này Tòa án mới tham gia xét xử và đặt ra mức bồi thường thiệt hại sao cho phù hợp

Thứ tư, căn cứ theo lời khai của NLQ1, ông khai rằng mảnh đất 100m2

mà bà L bán cho ông T, bà P là đất thuộc lô đất 520m2 do bố mẹ để lại và thuộc phần đất nông nghiệp Theo Khoản 1, Điều 6 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng đất, tức là đối với đất nông nghiệp, không được phép xây nhà, nếu muốn phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất Khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, ông T có thể sẽ bị xử phạt theo Điều 9 hoặc Điều 11 tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Tòa án cần phải điều tra, xác minh chính xác mảnh đất 100m2 mà bà L bán cho vợ chồng ông T có là đất nông nghiệp hay không để xem xét đưa ra mức xử phạt đối với ông T và yêu cầu ông T chuyển đổi mục đích sử dụng đất