Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất Đai.pdf

UBND huyện cũng gửi phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ông là: Giá đất bồi thường được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm theo bảng khung giá mà UBND cấp tỉn

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM

ký tên

Đánh giá của GV

(số)

Điểm (chữ)

GV

ký tên

Hà Nội, ngày 03 tháng 09 năm 2023

Kết quả điểm bài tập nhóm

ĐẶNG MAI LINH

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ĐỀ BÀI

I Những vấn đề pháp lý mấu chốt và những câu hỏi pháp lý đặt ra trong vụ việc ……….1

1 Những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc 1

1.1 Quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có diện tích 420m2 1

1.2 Thu hồi đất 2

1.3 Bồi thường và hỗ trợ 3

2 Những câu hỏi pháp lý đặt ra trong vụ việc 4

II Các căn cứ pháp lý cần phải áp dụng đề tư vấn vụ việc 5

1 Tư vấn về việc xác định loại đất và giá đất 5

2 Tư vấn về việc tranh chấp 7

3 Tư vấn về việc khiếu nại 8

III Phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền 9

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

PHỤ LỤC 1: ĐƠN KHIẾU NẠI 12

PHỤ LỤC 2: ĐIỀU LUẬT 14

ĐỀ BÀI

Ông A là khách hàng tìm đến trung tâm tư vấn pháp luật K ký hợp đồng tư vấn để yêu cầu giải quyết một vụ việc như sau:

hiện đang trồng rau xanh và đào ao thả cá Đất này ông chưa được cấp GCNQSDĐ Đầu năm 2014, UBND huyện ra thông báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thông, trong đó diện tích 220m2 ông trồng rau và đào ao thả cá thuộc phạm vi thu hồi UBND huyện cũng gửi phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ông là: Giá đất bồi thường được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm theo bảng khung giá mà UBND cấp tỉnh ban hành, mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30 kg gạo nhân với số lượng nhân khẩu và nhân với 12 tháng Ông A không đồng ý với phương án bồi thường và hỗ trợ với mức nêu trên Vì vậy, ông tìm đến trung tâm tư vấn với yêu cầu: Soạn thảo cho ông đơn khiếu nại

Với tư cách là chuyên gia tư vấn, Anh (Chị) hãy:

a Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt và những câu hỏi pháp lý đặt ra trong vụ việc nêu trên?

b Hãy xác định các căn cứ pháp lý cần phải áp dụng đề tư vấn vụ việc này?

c Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

I Những vấn đề pháp lý mấu chốt và những câu hỏi pháp lý đặt ra trong vụ việc

1 Những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc

1.1 Quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có diện tích 420m2

Trong vụ việc nêu trên, ông A chưa có GCNQSDĐ cho diện tích đất mà ông đang sử dụng Vì không có đầy đủ các giấy tờ cần thiết nên chưa thể xác định chính xác diện tích đất ở là 200m2 và diện và diện tích đất nông nghiệp là 220m2 theo như ông A cung cấp thông tin và UBND huyện nhận định Trong trường hợp này, cần xác định hạn mức công nhận đất ở tại địa phương để từ đó xác định chính xác diện tích đất ở và diện tích đất khác nhằm phục vụ cho việc

Giả sử cách phân chia diện tích đất như ông A cung cấp là chính xác, đầu tiên, ta cần xác định việc ông A chưa được cấp GCNQSDĐ là do ông A không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ hay đã đủ điều kiện nhưng chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp

Trong trường hợp ông A không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ,

ông A không sở hữu những giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất và không chứng minh được mình thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ khi không có các giấy tờ cần thiết theo quy định của pháp luật Khi đó, ông A không đủ điều

kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, trong trường hợp

220m2 đất mà ông A bị thu hồi là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà ông A là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù không

có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp Vậy nên, cần xác

1

Điều 100 Luật Đất đai 2013

định 220m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào mục đích nông nghiệp từ

Ngược lại, trong trường hợp ông A đủ điều kiện nhưng chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp, cần thực

hiện các thủ tục cần thiết để được cấp GCNQSDĐ Trước hết, cần tìm các giấy

tờ liên quan đến quyền sở hữu đối với mảnh đất, nếu không có các giấy tờ đó thì cần chứng minh ông A thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ khi không

có giấy tờ để có thể được nhận bồi thường

1.2 Thu hồi đất

thả cá để mở rộng đường giao thông Ở đây, ta cần xác định tính hợp pháp trong chủ trương thu hồi đất để mở rộng đường giao thông của UBND huyện, cụ thể

Trình tự và thủ tục khi tiến hành hoạt động thu hồi đất bao gồm một số

nội dung như xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản

1.3 Bồi thường và hỗ trợ

Như đã trình bày ở trên, trong quá trình thu hồi đất của người dân dù là

để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, việc đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua hoạt động bồi thường và hỗ trợ là vô cùng quan trọng Từ những thông tin được ông A cung cấp, một số vấn đề liên quan đến bồi thường

và hỗ trợ có thể được xác định như sau

Bồi thường bằng đất: Theo đúng trình tự luật định, trước khi đề xuất bồi

thường bằng tiền với giá dựa trên bảng khung giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cùng với mức hỗ trợ gạo nhân khẩu và 12 tháng, UBND huyện cần phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị

Bồi thường bằng tiền: Khi không có đất để bồi thường, UBND huyện

bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Như đã trình bày ở trên, do ông

A chưa có GCNQSDĐ nên cần xác định chính xác diện tích đất ở và diện tích đất khác để từ đó phục vụ cho việc định giá đất, bởi từng loại đất khác nhau sẽ

Bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi: UBND huyện cần bồi thường

ông A.8

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Trong trường hợp

rau và đào ao thả cá của ông A có phải một trong những nguồn thu nhập chính

của gia đình Nếu có, UBND huyện còn có trách nhiệm hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm vì khi đó trường hợp thu hồi đất của ông A là thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.9

2 Những câu hỏi pháp lý đặt ra trong vụ việc

❖ Cơ sở pháp lý áp dụng: Áp dụng LĐĐ của năm nào và các văn bản pháp

luật liên quan nào để giải quyết vụ việc?

không? Ông A có giấy tờ liên quan tới đất hay những giấy tờ có ý nghĩa tương đương quyền sử dụng đất hay không?

❖ Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất: Ông A có quyền sở hữu đất hay chỉ

quyền sử dụng? Gia đình đã sử dụng diện tích đất này trong một thời gian dài, nhưng chưa có GCNQSDĐ

❖ Sử dụng đất theo thời gian: Diện tích đất mà ông A sử dụng để xây nhà

và trồng rau đã được gia đình sử dụng từ năm 1976 Liệu có quy định nào về việc bảo vệ quyền sử dụng đất trong trường hợp như này?

❖ Hiện trạng sử dụng đất: Ông A đang sử dụng diện tích còn lại để trồng

rau xanh và đào ao thả cá Liệu việc sử dụng đất này có được bảo đảm theo quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp?

❖ Diện tích đất thu hồi: Diện tích đất của ông A bị thu hồi là loại đất gì

(đất ở hay đất nông nghiệp)? Việc UBND huyện xác định phần đất bị thu hồi của ông A là đất nông nghiệp có phù hợp hay không? Căn cứ pháp

- Thời gian UBND huyện bồi thường áp dụng khung giá đất vào lúc nào? Trước hay sau khi luật đất đai 2013 có hiệu lực?

- Phương án bồi thường và hỗ trợ của UBND huyện liệu có đáp ứng đúng quy định pháp luật về việc này? Cách tính giá đất bồi thường và mức hỗ trợ liệu có theo đúng bảng khung giá của UBND cấp tỉnh?

- UBND huyện quy định mức hỗ trợ cho gia đình ông A dựa trên số lượng nhân khẩu và thời gian Liệu cách tính này có phản ánh đúng tình hình và nhu cầu của gia đình ông?

❖ Thu hồi đất: UBND huyện có quyền thu hồi đất để mở rộng đường giao

thông không? Diện tích thu hồi và phạm vi thuộc về ông A liệu có được xác định đúng cách?

❖ Quyền khiếu nại: Ông A có quyền khiếu nại và yêu cầu xem xét lại

phương án bồi thường và hỗ trợ không? Quyền này được bảo đảm theo luật pháp hay không?

II Các căn cứ pháp lý cần phải áp dụng đề tư vấn vụ việc

1 Tư vấn về việc xác định loại đất và giá đất

Có thể thấy rằng ông A sử dụng đất từ năm 1976 là thời kỳ đất nước chưa thống nhất và vẫn còn tồn tại 2 thể chế chính trị vì thế nên tồn tại 3 hình thức

sở hữu về đất đai là: Nhà nước, tập thể, tư nhân Thế nhưng sau năm 1980 đến nay thì ở Việt Nam chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân, và điều này được quy định trong hiến pháp năm 1980 Sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta bắt đầu được xác lập từ Hiến pháp năm 1980, thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, đối với những trường hợp đất đai sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể thì sẽ được nhà nước tiếp tục giao quyền sử dụng đất theo điều 18 hiến pháp

10

Phụ lục 2, mục 1

420m2 là được cha ông để lại và gia đình đã sử dụng từ năm 1976 cho đến nay chính vì thế ông A hoàn toàn có 6 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn) đối với mảnh đất của mình Và việc ông A sử dụng đất là đúng với những quy định của pháp luật

không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc

có những giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở phải được xác định theo hạn mức công nhận ở địa phương Đối với trường hợp của ông A trước tiên cần xem xét hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi ông A đang sinh sống Vì hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là khác nhau nên cần chia thành 3 trường hợp sau đây:

Trường hợp 1, hạn mức công nhận ở địa phương nhỏ hơn 200m2 thì nên

xác định loại đất theo mục đích sử dụng đất như quy định tại Điều 10 LĐĐ

2013 Lúc ấy sẽ xác định diện tích đất ở là 200m2 và 220m2 là đất nông nghiệp

Trường hợp 2, hạn mức đất tại địa phương ông A sinh sống lớn hơn

200m2 và nhỏ hơn 420m2 thì nên xác định diện tích đất ở theo hạn mức mà địa phương quy định vì khi ấy diện tích đất ở được xác định bằng diện tích đất hạn mức tức là hơn 200m2 và diện tích đất nông nghiệp khi ấy chắc chắn sẽ nhỏ hơn 220m2 Lúc này UBND huyện sẽ phải đền bù theo 2 giá đất là giá đất ở và giá đất nông nghiệp

Trường hợp 3, mức công nhận đất ở có diện tích lớn hơn 420m2 thì lúc

này toàn 420m2 đất nhà ông A sẽ được công nhận là đất ở, khi ấy 220m2 ông

A trồng rau và nuôi cá cũng được xác định là đất ở và cần đền bù theo giá đất

ở chứ không phải là đất nông nghiệp như uỷ ban đã nhận định

, trong quá trình thực hiện, cơ quan

quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

11

Phụ lục 2, mục 2

12

Phụ lục 2, mục 3

để tư vấn xác định giá đất của ông A một cách cụ thể Việc xác định giá đất nhà ông A phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

2 Tư vấn về việc tranh chấp

Căn cứ theo khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi

, tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

Thứ nhất, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên

tranh chấp đất đai đưa ra, cụ thể ở đây là mọi chứng từ của ông A Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì các bên tranh chấp có nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án Chứng cứ là những gì có thật và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án tranh chấp đất đai Căn cứ vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình

sử dụng đất như ý kiến làm chứng của những hộ gia đình xung quanh nhà ông

A để biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng thì Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định giải quyết hoặc Tòa án sẽ ra bản án để xác định người có quyền sử dụng đất;

Thứ hai, thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài

diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

13

Phụ lục 2, mục 5

Thứ ba, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp

với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Thứ tư, chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

Thứ năm, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận

đó phải cung cấp được chứng cứ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của mình

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 75 LĐĐ 201314 quy định về các điều kiện trong 06 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Theo đó, ông A có thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng

3 Tư vấn về việc khiếu nại

Căn cứ khoản 6 điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi

hành một số điều của LĐĐ, ông A sẽ có quyền khiếu nại về quyết định bồi

thường đất chưa thỏa đáng của UBND cấp tỉnh

Căn cứ theo khoản 2 điều 204 LĐĐ 2013, trình tự, thủ tục giải quyết đơn khiếu nại của ông A sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại

Về thời hiệu khiếu nại: Căn cứ Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết

14

Phụ lục 2, mục 4

được quyết định/hành vi hành chính Vì vậy nếu trong khoảng thời gian này ông A yêu cầu tiến hành hoạt động khiếu nại thì có thể tiến hành được hoạt động khiếu nại quyết định của UBND huyện

Về thẩm quyền giải quyết khiếu nại: Chủ tịch UBND cấp huyện Bởi lẽ khiếu nại ông A khiếu nại lần đầu, mà theo quy định khoản 1 Điều 18 Luật Khiếu nại 2011: “Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình.” nên đơn khiếu nại của ông A sẽ được Chủ tịch UBND huyện giải quyết

III Phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhà nước

- Ngày, tháng, năm khiếu nại;

- Tên, địa chỉ của người khiếu nại (ở đây là họ tên đầy đủ, Căn cước công dân

và địa chỉ của ông A);

- Tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại (ở đây nếu là khiếu nại lần đầu sẽ là UBND huyệnđã ra thông báo thu hồi đất và gửi phương án bồi thường, hỗ trợ và địa chỉ là nơi trụ sở UBND đó được đặt);

- Nội dung, lý do khiếu nại:

+ Tóm tắt việc khiếu nại: Đầu năm 2014, UBND huyện thông báo thu hồi đất

để mở rộng đường giao thông Trong đó, 220 mỏ đất gia đình ông A đào ao, thả cá trồng rau (trong tổng diện tích 420m gia đình ông sử dụng) thuộc phạm

15

Phụ lục 1