Kỹ năng tư vấn của luật sư khi nêu ý kiến pháp lý về một vụ tranh chấp kinh doanh thương mại

Mở Đầu Trong bối cảnh Việt Nam thực công công nghiệp hóa- đại hóa đất nớc hội nhập toàn cầu nh đất nớc có nhiều đổi lĩnh vực thơng mại, nói góp phần vào công đổi có phần không nhỏ lực lợng doanh nghiệp Chính ý thức đợc vai trò to lớn mà doanh nghiệp không ngừng cố gắng, phát triển, phấn đấu đa doanh nghiệp hớng tới hoàn thiện để đóng góp cho đất nớc sản phẩm, dịch vụ có uy tín giúp cho công phát triển ngày tiến xa nữa.Thực tế Việt Nam nay, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp cha có thói quen sử dụng dịch vụ pháp luật hoạt động Vì lẽ đó, cần yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi ích bị bên khác xâm phạm họ thờng lúng túng, phải đâu, cung cấp tài liệu chứng nh nào, đợc kiến thức pháp luật để tự bảo vệ không đánh giá đợc điểm mạnh, điểm yếu đối phơng,điều làm cho doanh nghiệp vừa thời gian, tài vừa làm cho Thẩm phán khó tiếp cận yêu cầu khởi kiện Chính việc nhê tíi sù t vÊn cđa lt s lµ mét lựa chọn tối u việc đa ý kiến pháp lý luật s, bứớc khởi đầu quan trọng giúp khách hàng tiếp cận vụ việc lựa chọn hớng giải có lợi cho Văn phòng luật s Trần Sơn Cộng văn phòng luật s có uy tín việc t vấn, bảo vệ quyền lợi khách hàng dịch vụ kinh doanh thơng mại Với đội ngũ luật s có kinh nghiệm có trình độ pháp luật , văn phòng Luật s Trần Sơn Cộng đà giải thành công nhiều vụ tranh chấp phức tạp, bảo vệ tối đa quyền lợi khách hàng Đợc đồng ý luật s hớng dẫn, đà luật s hớng dẫn t vấn cho nhiều khách hàng doanh nghiệp việc đa ý kiến pháp lý để khách hàng lựa chọn hớng giải hợp lý cho Chơng I Kỹ t vấn luật s nêu ý kiến pháp lý vụ tranh chấp kinh doanh thơng mại I Sự cần thiết việc nêu ý kiến pháp lý trý kiến pháp lý ” tr tr íc chÝnh thøc nhËn vơ việc giải tranh chấp Với phát triển nhanh chóng nhiều loại hình doanh nghiệp kinh tế thị trờng , mối quan hệ kinh tế dân thơng mại ngày đa dạng phong phú Và vậy, tranh chấp hợp đồng nói chung tranh chấp kinh tế doanh nghiệp nớc nh doanh nghiệp có vốn đầu t nớc nói riêng có chiều hớng gia tăng số lợng gay gắt, phức tạp tính chất Các tranh chấp hợp đồng kinh tế thơng mại nói chung thời gian qua chủ yếu tập trung vào loại tranh chấp hợp đồng kinh tế - thơng mại phát sinh từ việc ký kết, thực hiện, thay đổi, chấm dứt hợp đồng; tranh chấp công ty với thành viên công ty, thành viên công ty với liên quan đến việc thành lập, hoạt động, giải thể công ty; tranh chấp liên quan đến việc mua bán cổ phiếu, trái phiếu; tranh chấp phát sinh việc không thực thực không hợp đồng hoạt động thơng mại Giữa doanh nghiêp đầu t níc cịng nh níc ngoµi cịng cã nhiỊu rÊt nhiỊu tranh chấp lên quan đến hợp đồng, vốn pháp định, vốn đầu t Trong tranh chấp Trong tranh chấp phát sinh ấy, có tranh chấp hòa giải đuợc nhng có tranh chấp giải đợc đờng hòa giải , việc tham gia giúp giải luật s vô quan trọng mang lại hiệu cao việc tránh cho doanh nghiệp hạn chế tối đa việc tổn thất kinh phÝ cïng nh phiỊn to¸i tranh tơng nÕu cã Tuy nhiên việc giải tranh chấp có nhiều cách khác nhau, việc nhờ tới luật s tham gia biện pháp tối u mà doanh nghiệp nên nghĩ đến xảy tranh chấp Thông thờng khách hàng tìm đến luật s để nhờ giải vụ việc tranh chấp lúc mà bên đà giải đợc mối bất đồng sau trình tự thơng lợng hoà giải bất thành Có nhiều trờng hợp khách hàng yêu cầu luật s xem xét hồ sơ đa quan điểm, ý kiến pháp lý tình trạng hớng giải phù hợp Có thể sau ®· chÝnh thøc ®a ý kiÕn ph¸p lý (Legal Opinion) khách hàng đà hiểu rõ vụ việc có cách thức giải phù hợp, theo đờng tiếp tục thơng lợng theo đờng tố tụng án trọng tài Nếu theo cách thức giải thứ hai luật s phải nghiên cứu kỹ hồ sơ, tìm sở pháp lý để soạn thảo đơn kiện luận bảo vệ quyền lợi khách hàng ý kiến pháp lý (YKPL) gì? Là quan điểm, đánh giá khách quan luật s tÝnh chÊt cđa vơ viƯc… Trong nh÷ng tranh chÊp gióp làm sở để khách hàng giải vụ việc Các nội dung ý kiến pháp lý: Trong phần nội dung YKPL luật s phải làm công việc nh: Tóm tắt nội dung vụ việc, nêu quan điểm khởi kiện, thủ tục tố tụng liên quan Trong tranh chấpngoài luật s cần phải làm công việc nh: 2.1 Liệt kê văn pháp luật tài liệu khách hàng cung cấp: Đây tài liệu bắt buộc phải có luật s phải yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ tàI liệu liên quan đến vụ việc , có nh việc nghiên cứu hồ sơ liên tục giúp cho việc đa YKPL xác có lợi cho khách hàng 2.2 Nêu diễn biến vụ tranh chấp lý dẫn đến vụ tranh chấp Trong phần luật s phải xếp c¸c sù kiƯn diƠn biÕn cđa vơ tranh chÊp theo trình tự thời gian, theo logic để khách hàng hình dung cách bao quát vụ tranh chấp Cũng nh việc luật s phải xác định rõ đợc đâu lý dẫn đến tranh chấp để nhằm đa hớng giải có hiệu mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng II Nêu quan điểm chất vụ việc: Thực tế khách hàng đà tìm đến giúp đỡ luật s nghĩa họ tìm đến hỗ trợ pháp lý làm sở để bảo vệ quyền lợi nhng lại bị hạn chế hiểu biết pháp luật Chính phần này, luật s phải phân tích cho khách hàng hiểu rõ chất vụ việc, điểm mạnh ,điểm yếu đối phơng nh quy định pháp luật vấn đề nh nào, sau đa quan điểm dới góc độ luật s giúp cho khách hàng đa định cuối Phân tích nội dung tranh chấp: Có thể nói phần quan trọng ý kiến pháp lý việc phân tÝch néi dung vơ viƯc cđa lt s sÏ gióp khách hàng hình dung cách rõ điểm mạnh, điểm yếu nh điểm mạnh, điểm yếu đối phơng để qua có phơng án hợp tác với luật s bảo vệ quyền lợi Nội dung tranh chấp toàn vấn đề đà phát sinh dẫn đến tranh chấp, t vấn cho khách hàng luật s cần phân tích nội dung nh: Xác định quan hệ ph¸t sinh tranh chÊp, xem xÐt thêi hiƯu khëi kiƯn, xác định Tòa án có thẩm quyền giải Trong tranh chấp Phân tích điểm mạnh, điểm yếu khách hàng Trong phần luật s cần phân tích cách rõ nét thuận lợi nh hạn chế khách hàng hiểu biết nh dẫn chứng pháp luật liên quan để khách hàng hiểu lợi để sử dụng tránh hạn chế để có hớng giải hợp pháp, đà hiểu đợc lợi nh hạn chế khách hàng có nhìn tổng quát thấu đáo chất vụ việc Phân tích điểm mạnh, điểm yếu đối phơng Khi đà hiểu đợc lại phải hiểu điểm mạnh, ®iĨm u cđa cđa ®èi ph¬ng ®Ĩ dù tÝnh ph¬ng án giải nhằm tránh tổn thất cho mình, với t vấn luật s, khách hàng nhận thấy rõ điều đó, phần luật s phải nghiên cứu kỹ tài liệu, tình tiết vụ việc nh văn bản, quy định pháp luật liên quan đến vụ việc để đa ý kiến xác hợp lý cho khách hàng hiểu qua lựa chọn phơng án giải III Tóm tắt thủ tục tố tụng giai đoạn tố tụng: Sơ thẩm, phúc thẩm, thi hành án Thông thờng khách hàng không hình dung đợc giai đoạn tố tụng có tranh tụng xảy ra, luật s cần tóm tắt cách cô đọng, dễ hiểu xác trình tự tố tụng phải làm để khách hàng hiểu hợp tác tranh tụng giúp làm thuận lợi việc bảo vệ quyền lợi khách hàng, Trong trờng hợp hồ sơ đà đợc Toà án thụ lý, nghiên cứu hồ sơ Toà luật s cần phải nghiên cứu theo nguyên tắc nghiên cứu kỹ hồ sơ tài liệu theo bút lục, ghi chép lại nội dung chủ yếu đơn kiện, đơn phản tố, đơn kháng cáo, lời khai, đối chất đơng sự, ngời làm chứng, kết giám định, ý kiến tổ chức quan liên quan Nếu luật s Bị đơn, nghiên cứu kỹ đơn kiện Nguyên đơn Thông qua việc nghiên cứu đơn kiện Nguyên đơn, luật s nắm đợc yêu cầu, đòi hỏi của Nguyên đơn, lý giải ban đầu Nguyên đơn tình tiết vụ việc Toà án dựa vào yêu cầu đơn khởi kiện Nguyên đơn để giải quyết, nên việc nắm chắc, hiểu xác yêu cầu cụ thể Nguyên đơn tạo cho luật s hớng để bảo vệ quyền lợi cho Bị đơn Nếu luật s Nguyên đơn, cần nghiên cứu tài liệu phía Bị đơn cung cấp Những tài liệu thờng văn bản, tài liệu mang tính chất phản bác lại yêu cầu Nguyên đơn chứng minh cho lý lẽ, yêu cầu Chính vậy, tài liệu quan trọng luật s nên tìm tòi, nghiên cứu kỹ để cố gắng phát đợc yếu điểm điểm mạnh đối phơng để có tìm sở luận bảo vệ quyền lợi khách hàng 1.Thủ tục tố tụng giai đoạn sơ thẩm nh sau: a Khởi kiện thụ lý vụ án: - Khi có đơn khởi kiện cá nhân, quan, tổ chức quan hệ pháp luật nhiều quan hệ pháp luật có liên quan với Tòa án thụ lý ®¬n khëi kiƯn víi ®iỊu kiƯn ®¬n khëi kiƯn ®ã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định ( Thời hiệu,năng lực hành vi dân đơng Trong tranh chấp ) Tòa án nhận đơn khởi kiện đ ơng nộp trực tiếp Tòa án gửi qua đờng bu điện phảI ghi vào sổ nhận đơn, thời hạn ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn khởi kiện Tòa án xem xét có định sau đây: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án, chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án khác hay trả lại đơn khởi kiện cho ngời khởi kiện - Sau thụ lý đơn khởi kiện Tòa thông báo cho ngời khởi kiện biết để đơng nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn ngµy lµm viƯc kĨ tõ ngµy thơ lý vơ án, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán giảI vụ án, thời hạn Tòa án thông báo cho Bị đơn, cá nhân, quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải vụ án, cho Viện kiểm sát việc Tòa án đà thụ lý vụ án b Hòa giải chuẩn bị xét xử: Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa tiến hành hòa giảI để đơng thỏa thuận với việc giảI vụ án, việc hòa giải đợc tiến hành theo nguyên tắc: Tôn trọng, tự nguyện, nội dung thỏa thuận đơng không trái pháp luật đạo đức xà hội.Việc hòa giải phảI đợc Th ký Tòa án ghi vào biên Phiên tòa sơ thẩm: - Phiên tòa sơ thẩm đợc tiến hành thời gian, địa điểm đà đợc ghi định đa vụ án xét xử giấy báo mở phiên tòa trờng hợp phảI hoÃn phiên tòa - Theo luật pháp Việt Nam, Hội đồng xét xử Toà sơ thẩm có quyền sau (i) chấp nhận toàn phần yêu cầu nguyên đơn (ii) từ chối toàn phần yêu cầu nguyên đơn, (iii) đình tạm đình vụ án xét thấy việc kiện kà thiếu sở pháp lý -Trớc án có hiệu lực pháp luật, vòng 15 ngày sau ngày công bố án ngày giao án cho đơng vắng mặt phiên (nếu có), đại diện uỷ quyền hợp pháp bên đơng có quyền nộp đơn kháng cáo đề nghị án cấp xử phúc thẩm vụ án Thủ tục tố tụng phiên tòa phúc thẩm: - Nếu bên nộp đơn kháng cáo không đồng ý với án sơ thẩm thời gian để tiến hành xử phúc thẩm án cấp phúc thẩm khoảng vòng 3-4 tháng kể từ ngày nhận đợc đơn kháng cáo - Toà phúc thẩm trờng hợp có thể: (i) định giữ nguyên hiệu lực án sơ thẩm lần, (ii) sửa nội dung án (iii) huỷ bỏ án, (iv) đình tạm đình vụ án xét thấy có đủ sở pháp lý -Bên có yêu cầu kháng cáo phải nộp án phí phúc thẩm 50.000 đồng -Bản án án cấp phúc thẩm có hiệu lực Thủ tục thi hành án: - Dựa phán Tòa án, bên thắng kiện có quyền yêu cầu bên thua kiện tự nguyện thi hành án - Nếu bên thua kiện không thực việc tự nguyện thi hành án, bên thắng kiện có quyền gửi đơn đề nghị thi hành án (cùng với phán án giấy tờ liên quan) cho quan thi hành án yêu cầu thi hành án - Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận đợc th yêu cầu (hoặc vòng ngày sau nhận đợc phán Tòa án giấy tờ liên quan từ Tòa án), ngời đứng đầu quan thi hành án định thi hành án Bên thua kiện nhận đợc thông báo từ quan thi hành án thông báo họ có thời gian 30 ngày để toán thực nghĩa vụ cho bên thắng kiện - Nếu bên thua kiện không thực việc toán tiền thực nghĩa vụ cho bên thắng kiện Phòng thi hành án thực biện pháp nh tịch thu đấu giá tài sản bên thuê để trả cho bên cho thuê, rút tài khoản đà đợc phong để toán cho bên cho thuê Các loại phí chi phí liên quan: Quy định án phí: Theo quy định luật pháp Việt Nam hành, Nguyên đơn phải tạm ứng án phí dựa giá trị khoản nợ nh sau: Giá trị kiện đòi Từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng án phí 18.000.000 đồng + 2% giá trị khoản nợ vợt mức 500.000.000 đồng 28.000.000 đồng + 0,1% giá trị khoản nợ vợt mức 1.000.000.000 đồng Từ 1.000.000.000 đồng trở lên Tuy nhiên, Nguyên đơn (CTBT) thắng kiện CTCPĐT phải chịu án phí giá trị đòi bồi thờng họ đợc án chấp nhận - Ngoài nghĩa vụ nộp án phí sơ thẩm, án phí phúc thẩm, đong phải nộp loại chi phí tố tụng khác nh: Chi phí cho giám định, chi phí định giá, chi phí cho ngời làm chứng, chi phí cho ngời phiên dịch, luật s IV Đề xuất hớng giải để khách hàng lựa chọn Trong phần luật s đa phơng án giải tranh chấp, phân tích u điểm nh hạn chế phơng án Luật s phải t vấn cho khách hàng nên lựa chọn phơng án có lợi Chỉ khả mà đối phơng chống lại khách hàng sở pháp lý khả Luật s cần đa vấn đề với khách hàng nhằm giúp khách hàng có chuẩn bị tốt có chủ động việc giải tranh chấp kinh tế Nh vậy, sở ý kiến pháp lý luật s đa ra, khách hàng có cách nhìn tổng quát vụ việc để dễ dàng định lựa chọn cách thức giải tranh chấp theo hớng tiếp tục thơng lợng, hoà giải, hay đa Trọng tài Toà án Kết luận Có thể nói xã hội phát triển cạnh tranh kinh doanh thương mại cao doanh nghiệp ý thức muốn thu lợi nhuận việc tạo uy tín với khách hàng cung cấp cho khách hàng chất lượng dịch vụ sản phẩm tốt nhất, lẽ mà việc cạnh tranh trở nên khốc liệt, bên cạnh tư vấn trợ giúp luật sư việc đưa ý kiến pháp lý nhằm giúp khách hàng lựa chọn hướng giải tốt cho mình, doanh nghiệp phải tự trang bị cho vốn kiến thức pháp luật vừa đủ để tự bảo vệ xảy tranh chấp Việc luật sư đưa ý kiến pháp lý vụ tranh chấp thương mại hoạt động tư vấn luật sư việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên hữu quan tranh chấp kinh doanh thương mại, điều vơ quan trọng, bước khởi đầu cho thành cơng mà khách hàng có có tranh chấp xảy Với ý nghĩa vậy, xin trân trọng chia sẻ đồng nghiệp ký tư vấn luật sư nêu ý kiến pháp lý vụ tranh chấp kinh doanh thương mại Với mong muốn học hỏi, xin trân trọng cảm ơn quan tâm đồng nghiệp bạn tới viết mong nhận đóng góp ý kiến đồng nghiệp bạn Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày19 tháng 09 năm 2008 Ngi vit Trn Th im Chơng II Kỹ luật s nêu ý kiến pháp lý vụ việc tranh chấp kinh doanh thơng mại cụ thể Để có nhìn toàn diện kỹ luật s nêu ý kiến pháp lý, với t cách luật s tập văn phòng Luật s Trần Sơn Cộng xin đợc lấy ví dụ cụ thể mà đà luật s hớng dẫn t vấn cho khách hàng thông qua việc đa ý kiến pháp lý để khách hàng lựa chọn phơng án giải I Tóm tắt nội dung tranh chấp CTĐTXD LA đợc thành lập ngày 10/2/1993 theo Quyết định số 626/QĐUB UBNDTP Hà Nội, với chức kinh doanh sau: i Xây dựng công trình nhà ii Xây dựng công trình công nghiệp, công cộng iii Kinh doanh nhà (Tham khảo Quyết định thành lập CTĐTXD nêu trên); Thực việc kinh doanh nhà, CTĐTXD đà định xây nhà Trong tranh chấp Láng Hạ (ý kiến pháp lý trToà nhà tr) nhằm mục đích bán cho thuê hộ mặt Theo Biên họp Ban giám đốc, có đại diện phòng ban vào ngày 17/5/2003, 19/5/2003 16/6/2003 ý kiến thành viên tham gia họp tán thành phơng án cho Công ty TNHH BT thuê hai tầng 1&2 với giá thuê (diện tích xây thô) USD/m2 để làm trụ sở làm việc với lý CTBT cã thĨ tr¶ tríc mét kho¶n tiỊn lín để CTĐTXD có vốn thực dự án Vì vậy, vào ngày 03/7/2003 CTĐTXD CTBT đà ký Hợp đồng thuê văn phòng với số nội dung (nêu Mục II sau đây) (sau gọi tắt ý kiến pháp lý trHĐ1 tr) Sau ký HĐ1, CTBT đà toán số tiền thuê 775.000.000đồng vào ngày 04/7/2003 (lẽ sau ký HĐ phải trả hết số tiền 280.000 USD theo thoả thuận HĐ1) Sau CTBT tiếp tục thực 25 đợt toán tính đến ngày 07/6/2006 CTBT đà toán tổng cộng 6.542.747.840đ (tơng đơng 415.000 USD), thĨ lµ: T T Ngày toán Số Tiền TT 4/7/2003 30/9/2003 2/10/2003 4/11/2003 Céng luü kÕ 31/12/03 27/2/2004 11/3/2004 12/7/2004 28/7/2004 775.000.000 466.500.000 155.615.000 156.500.000 1.553.615.000 13 14 15 16 17 519.453.000 267.597.000 150.000.000 150.000.000 18 19 20 Ngày toán 1/2/2005 31/1/2005 2/2005 12/8/2005 17/8/2005 19/8/2005 24/8/2005 19/9/2005 Céng luü kÕ 31/12/05 Sè tiÒn 157.900.000 157.880.000 157.700.000 158.650.000 158.600.000 158.850.000 158.500.000 158.700.000 4.394.047.840 10 11 12 15/7/2004 29/9/2004 4/10/2004 23/11/2004 Céng luü kÕ 31/12/04 157.330.000 100.000.000 100.000.000 129.272.840 3.127.267.840 21 22 23 24 25 6/1/2006 23/2/2006 7/2/2006 3/4/2006 26/4/2006 477.000.000 476.700.000 477.660.000 238.830.000 318.800.000 26 7/6/2006 Céng lịy kÕ 31/12/06 159.710.000 6.542.747.840 Vµo ngµy 26/2/2004 CTĐTXD đợc Sở KHĐT Hà Nội cấp Giấy CNĐKKD số 105969 với nhiều nghành nghề kinh doanh khác nhau, chức ý kiến pháp lý trxây dùng vµ kinh doanh nhµ” tr Vµo ngµy 27/3/2006 hai bên ký Hợp đồng bổ sung HĐ thuê ngày 03/7/2003, với số điểm đợc đề cập Mục II dới Các HĐ thuê đà ký hai bên đợc Bên thuê Bên cho thuê ký, đóng dấu mà không thực việc xác nhận công chứng Tuy nhiên, sau ký HĐ thuê CTĐTXD LA bớc vào qúa trình cổ phần hoá Theo ý kiến CTCPĐT cáo bạch bán cổ phần CTĐTXD, Ban giám đốc Công ty Xây dựng LA Hà Nội không đa vào nội dung đà cho CTBT thuê tầng 1&2 nhà Ngày 12/1/2007 UBNDTP Hà Nội đà Quyết định số 168/QĐUBND việc cổ phần hoá Công ty Xây dựng Trong tranh chấp Trong tranh chấp Trong tranh chấp Trong tranh chấp.là CTĐTXD (ý kiến pháp lý trCTCPĐT tr) 10.Ngày 30/1/2007 CTCPĐT đợc Sở KHĐT Hà Nội cấp Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103015682 Theo tổng số vốn CTCPĐT 35 tỷ đồng, cổ đông sáng lập gồm Tổng công ty Đầu t Phát triển Hạ tầng Đô thị (chiếm 1.235.200 cổ phần) ông Nguyễn H (chiếm 986.500 cổ phần), 1.278.300 cổ phần thuộc 775 cổ đông góp vốn khác 11.Theo điều khoản HĐ thuê đà ký Bên cho thuê phải bàn giao toàn diện tích thuê cho CTBT vào ngày 01/8/2005 để Bên thuê đa diện tích thuê vào sử dụng từ tháng 10/2005 Và theo Điều 4.5 HĐ1 ý kiến pháp lý trtrong trờng hợp CTĐTXD chậm bàn giao vào ngày 1/8/2005 bị phạt theo mức 1,25%/tháng tính số tiền mà CTBT đà toán tr 12.Tính đến ngày 07/6/2006 CTBT đà toán tổng cộng 6.542.747.840đ (tơng đơng 415.000 USD) 13.Tuy nhiên, CTCPĐT cha bàn giao diện tích thuê CTBT đà nhiều lần gửi công văn yêu cầu CTCPĐT phải thực bàn giao theo Hợp đồng đà ký (Tham khảo th ngày 05/02/2007, 15/2/2007, 28/6/2007 CTBT) 14.Đối với lý chậm trễ việc bàn giao diện tích thuê, phía CTCPĐT cho cha hoàn thành thủ tục nghiệm thu kỹ thuật theo quy định Bộ xây dựng họ cha bàn giao mặt cho CTBT đợc (Tham khảo th ngày 14/2/2007 CTCPĐT) 15.Trong lúc diện tích thuê cha đợc bàn giao cho CTBT vào ngày 11/7/2007 CTCPĐT gửi th mời CTBT họp bàn việc lý HĐ thuê Tuy nhiên CTBT không đồng ý lý HĐ phản đối việc CTCPĐT phát hồ sơ mời thơng thảo cho thuê nhà 25 Láng Hạ, bao gồm toàn diện tích tầng 1&2 đà cho CTBT thuê (Tham khảo th ngày 28/6/2007 CTCPĐT th 28/6/2007 CTBT) 16.Trao đổi với lÃnh đạo Công ty CTCPĐT hiểu rằng: lý mà CTCPĐT không muốn/cha muốn bàn giao diện tích thuê do: a Ban lÃnh đạo CTĐTXD đà có sai sót việc không đa nội dung cho CTBT thuê tầng 1&2 Toà nhà vào cáo bạch, cổ đông (ngoài CTĐTXD) không đợc biết việc trớc mua cổ phần CTĐTXD; Do vậy, CTCPĐT không muốn tiếp quản HĐ thuê đà ký ngày 3/7/2003 CTĐTXD với CTBT b Mặt khác, giá thuê USD/m2 theo HĐ ngày 3/7/2003 rẻ lẽ giá thuê 28 USD/m2 (chênh lệch 19 USD/m2), thực HĐ CTCPĐT bị doanh thu khoảng gần 60 tỷ đồng Vì CTCPĐT đà tính đến giải pháp đơn phơng chấm dứt HĐ hoàn trả tiền đặt cọc phạt cọc cho CTBT 17.Cho đến nay, vụ việc cha đợc hai bên thống giải II.ý kiến pháp lý Về số nội dung Hợp đồng thuê đà ký: 1 Các Hợp đồng thuê đà ký có số nội dung nh sau: - Tổng diện tích thuê: 2080 m2 (toàn tầng &2); - Mục đích thuê: Kinh doanh dịch vụ thơng mại đại (HĐ2 không quy định mục đích thuê); - Thời hạn thuê: 10 năm tính từ tháng 10/2005 (theo HĐ2 thời hạn thuê đợc tính từ ngày bắt đầu đa diện tích thuê vào hoạt động); - Giá thuê: năm đầu USD/m2, sau 5năm vào giá thị trờng để tính lại nhng không +- 10% giá thuê ban đầu (tuy nhiên theo HĐ giá thuê cha bao gồm: phí sử dụng dịch vụ công cộng, loại phí sử dụng điện thiết bị điều hoà, sử dụng điện chiếu sáng, điện thoại, bảo vệ an ninh phạm vi diện tích thuê, phí lắp đặt hoàn thiện trần sàn cho diện tích thuê - Ngày bàn giao: Theo HĐ1 ngày bàn giao mặt bàng 1/8/2005 (tuy nhiên, theo HĐ2 CTĐTXD bàn giao trớc tháng nhiên không quy định rõ tính từ lúc nào?); - Phạt chậm bàn giao: Trong trờng hợp CTĐTXD không bàn giao mặt vào ngày 1/8/2005 bị phạt theo mức 1,25%/tháng tính số tiền mà CTBT đà toán; - Thời hạn toán: trả trớc cho 2,5 năm đầu (30 tháng) tổng cộng 561.600 USD, đợc toán theo đợt: - Đợt 1: Sau ký hợp đồng: 280.800 USD tơng đơng 50%; - Đợt 2: Sau xây dựng xong phần thô: 168.480 USD tơng đơng 30%; - Đợt 3: Sau bàn giao mặt bằng: 112.320 USD tơng đơng 20% - Quy định quan tài phán : Toà án Kinh tế Hà Nội giải bên không thơng lợng đợc - Các điểm HĐ2: HĐ2 đà có thêm điều khoản mà HĐ1 cha đề cập đến nh sau: - Tiện nghi dịch vụ khác (Điều 5); - Sửa chữa (Điều 6); Bàn giao (Điều 7); Bảo hiểm (Điều 8); Ra vào (Điều 9); Quyền nghĩa vụ Bên A (Điều 10); Quyền nghĩa vụ Bên B (Điều 11); Chấm dứt hợp đồng (Điều 12); Gia hạn hợp đồng (Điều 13); Trờng hợp bất khả kháng (Điều 14); Nội quy (điều 15); Thông báo (Điều 16); Điều khoản chung (Điều 17); Hiệu lực HĐ (Điều 18) Về điểm mâu thuẫn HĐ2 so với HĐ1: - Mặc dù HĐ2 có quy định Điều 17.3 ý kiến pháp lý trHĐ thoả thuận thức thay hoàn toàn thoả thuận, tài liệu trớc đó., , , nhng quy định lại hoàn toàn mâu thuẫn với mục 10 phần Giải thích thuật ngữ HĐ2 chỗ: mục quy định ý kiến pháp lý trHĐ hợp đồng bổ sung HĐ số 494/HĐKT ngày 03/7/2003 tức HĐ1, - Với quy định điểm bất lợi vụ việc phải đa giải Toà án, theo quy định HĐ1 giá trị pháp lý HĐ2 HĐ bổ sung cho HĐ1, việc CTCPĐT chậm trễ bàn giao so với thời hạn (1/8/2005) kéo theo hậu pháp lý 3.Về giá trị pháp lý HĐ thuê đà ký: 3.1 Điều kiện để đảm bảo tính hiệu lực HĐ thuê: (a) Yêu cầu nội dung giao dịch: - HĐ1 đợc ký vào ngày 03/7/2003 vào thời điểm mà Pháp lệnh HĐKT hiệu lực pháp luật Do vậy, HĐ1 đà ký hợp đồng kinh tế theo quy định Pháp lệnh HĐKT đợc ký pháp nhân có đăng ký kinh doanh nhằm mục đích kinh doanh Tuy nhiên HĐ2 lại đợc ký vào ngày 27/3/2006 vào thời điểm Pháp lệnh HĐKT đà hết hiệu lực pháp luật (vì Bộ luật Dân sửa đổi đà thay PLHĐKT từ ngày 1/1/2006), quy định BLDS điều chỉnh mối quan hệ nảy sinh từ HĐ2 Tuy nhiên, HĐ HĐ thuê nhà quy định thuê nhà BLDS (1995) BDSD sửa đổi (1/1/2006) đợc áp dụng - Theo quy định PLHĐKT để bảo đảm cho HĐKT có hiệu lực Bên cho thuê phải có chức kinh doanh để thực nội dung mà HĐKT đà thoả thuận, không đáp ứng điều kiện HĐ bị vô hiệu toàn theo quy định Điều 8.1(b) PLHĐKT - Tham khảo Quyết định số 626/QĐUB 10/2/1993 UBNDTP Hà Nội việc thành lập Công ty Xây dựng Trong tranh chấp Trong tranh chấp Trong tranh chấpHà Nội nh Giấy CNĐKKD số 105969 ngày 26/2/2004 Sở KHĐT Hà Nội cấp cho CTĐTXD CTĐTXD có nhiều ngành nghề kinh doanh khác nhau, chức ý kiến pháp lý trxây dựng kinh doanh nhà tr Nh vậy, theo Bên cho thuê đà ®¸p øng ®iỊu kiƯn kinh doanh “ý kiÕn ph¸p lý tr cho thuê nhà, theo quy định pháp luật Vì vậy, HĐ không bị vô hiệu nội dung giao dịch (b)Yêu cầu hình thức giao kết Hợp đồng: Theo quy định Điều 133 Bộ luật dân 1995 (BLDS) thì: trờng hợp giao dịch dân quy định phải công chứng, chứng thực hay đăng ký phải tuân theo quy định Điều 489 Bộ luật dân 1995 Điều 492 BLDS 2006 quy định "hợp đồng thuê nhà có thời hạn 06 tháng phải đợc lập thành văn phải đợc công chứng đăng ký quan nhà nớc cã thÈm qun"  Nh vËy, ®èi chiÕu víi quy định HĐ thuê CTĐTXD CTBT phải đợc xác nhận công chứng có giá trị pháp lý, nhng không đợc công chứng HĐ thuê đà ký bị vô hiệu hình thức hai bên đề nghị Toà tuyên bố HĐ vô hiệu 3.2 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu vi phạm hình thức: Trong thực tiễn xét xử mà đợc biết HĐ thuê nhà với thời hạn tháng đợc ký, đóng dấu mà không xác nhận công chứng vụ việc phải đa Toà án/Trọng tài xét xử bị tuyên ý kiến pháp lý trhợp đồng vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức, vi phạm quy định Điều 134 BLDS Theo quy định tai Điều 139 BLDS 1995 Điều 134 BLDS 2006 hợp đồng bị vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức ý kiến pháp lý trtheo yêu cầu bên, Toà án, quan nhà nớc có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch bị vô hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thờng thiệt hại, 3.3 Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố buộc bên phải thực quy định hình thức thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch bị vô hiệu: (a) Theo quy định Điều 134 BLDS trờng hợp HĐ đà ký cha tuân thủ hình thức giao dịch (cha công chứng) theo yêu cầu bên, Toà án định buộc bên thực công chứng HĐ, thời hạn quy định mà bên không công chứng HĐ bị vô hiệu Tuy nhiên, có Toà án có quyền tuyên bố HĐ vô hiệu (b) Theo quy định Điều 136 BLDS thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân bị vô hiệu (vì không công chứng) năm tính từ thời điểm xác lập Căn vào quy định HĐ1 đợc ký kết vào ngày 03/7/2003 thời hạn cuối để bên yêu cầu Toà án tuyên bố HĐ bị vô hiệu 03/7/2005 Thế nhng, cho dến ngày 03/7/2005 kể cho đên thời điểm bên không yêu cầu Toà án buộc bên phải công chứng HĐ Toà án không thụ lý giải tuyên bố vô hiệu HĐ1 đà hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu HĐ Chính HĐ1 đà bị vô hiệu toàn Từ việc HĐ1 đà bị vô hiệu (tức giá trị pháp lý) thoả thuận bổ sung, sửa đổi HĐ1 bị vô hiệu theo Chính theo quan điểm chúng tôi, xem HĐ2 hợp đồng bổ sung HĐ1 HĐ2 ký ngày 27/3/2006 giá trị pháp lý, đà bị vô hiệu theo (c) Thế nhng, nh thẩm phán cho HĐ2 HĐ thay toàn HĐ1 thời hiệu để bên yêu cầu Toà án tuyên buộc bên thực việc công chứng còn, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố HĐ bị vô hiệu ngày 27/3/2008 Hậu pháp lý giao dịch dân bị vô hiệu Căn vào phân tích đây, HĐ thuê bị vô hiệu không công chứng Do đó, theo quy định BLDS, HĐ thuê bị vô hiệu dẫn đến hậu pháp lý sau: (i) HĐ vô hiệu ý kiến pháp lý trkhông làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm xác lập, ; (ii) Khi HĐ vô hiệu ý kiến pháp lý trcác bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho đà nhận, không hoàn trả đợc vật phải hoàn trả tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thờng" Từ quy định HĐ bị vô hiệu cho nên, CTBT không chứng minh đợc CTĐTXD bên có lỗi làm cho HĐ bị vô hiệu CTBT khó đòi đợc CTCPĐT thực điều khoản hợp đồng, kể việc bàn giao mặt nh phạt chậm bàn giao tháng 1,5% tính số tiền đà toán Từ lý nêu trên, cho án không thụ lý vụ kiện liên quan đến HĐ1 thơì hiệu khởi kiện đà hết Tuy nhiên, trờng hợp Toà án cho HĐ2 đà thay toàn HĐ1 trờng hợp Toà án thụ lý giải vụ việc xảy trờng hợp sau: (i) Theo yêu cầu CTBT, Toà án ấn định thời hạn yêu cầu bên phòng công chứng để ký lại HĐ thuê; (ii) Nếu bên bên không thực việc công chứng Toà án tuyên bố HĐ bị vô hiệu; (iii) Theo quy định Điều 137(2) BLDS 2006 Bên có lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu phải bồi thờng thiệt hại cho bên lỗi Điều đợc hiểu rằng: bên không thực việc công chứng hợp đồng bị coi có lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu phải bồi thờng cho bên lỗi (là bên đồng ý công chứng) Và trờng hợp bên không chịu công chứng HĐ lỗi thuộc bên Các thủ tục tố tơng liªn quan: 5.1 VỊ qun khëi kiƯn cđa CTBT: Theo quy định HĐ thuê ngày 1/8/2005 thời điểm mà CTĐTXD phải bàn giao mặt cho CTBT hoàn thiện nội thất Tuy nhiên, theo hiểu CTBT đà toán xong hai đợt, đợt (sau ký HĐ) 280.000 USD đợt (sau xây dựng xong phần thô) 168.480 USD) Theo quy định đợt (112.320 USD) đợc toán sau kho bàn giao mặt Tuy nhiên, CTCPĐT cha bàn giao mặt cho CTBT với đa lý đa ý kiến pháp lý trphải có giấy chứng nhận chất lợng công trình trớc đa nhà vào sử dụng bàn giao, Thế nhng, CTBT không chấp nhận lý họ cho CTCPĐT chào cho thuê nhà, kể diện tích thuê họ Vì lẽ đó, mặt lý thuyết CTBT khởi kiện CTCPĐT án có thẩm quyền họ cho CTCPĐT đà không thực HĐ đà gây thiệt hại cho CTBT Nếu CTBT khởi kiện yêu cầu án buộc CTCPĐT phải bàn giao mặt vào HĐ1 (từ 1/8/2005) khó khả thi lý sau: - Thứ nhất: Thời hiệu khởi kiện nội dung đà hết vì: việc CTĐTXD không bàn giao mặt từ ngày 1/8/2005 có nghĩa quyền lợi CTBT bị vi phạm tính từ ngỳa 1/8/2005 Và theo quy định BLDS vòng năm kể từ ngày xác định quyền lợi bị vi phạm (sau ngày 1/8/2005 1/8/2007) CTBT phải khởi kiện CTĐTXD CTCPĐT Thế nhng CTBT không khởi kiện theo quan điểm thời hiệu khởi kiện mặt nội dung đà hết - Thứ hai: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu án buộc bên phải công chứng HĐ đà hết, nh đà phân tích Mục 3.3 trên, quyền yêu cầu án buộc bên phải công chứng HĐ đà hết từ ngày 03/7/2005 5.2 Toà án có thẩm quyền: Theo thoả thuận HĐ thuê có tranh chấp xảy bên đa vụ việc giải Toà kinh tế - Toà án Nhân dân Thành phố Hà Nội Tuy nhiên, cho TANDTP Hà Nội không thụ lý vụ kiện theo quy định Bộ luật tố tụng Dân (BLTTDS) án có thẩm quyền giải vụ việc án nơi c trú làm việc Bị đơn Căn vào quy định mục (a) Bên thuê (CTBT) có quyền khởi Bên cho thuê (CTCPĐT) TAND Quận Đống Đa (vì án đà đợc tăng thẩm quyền để giải vụ việc kinh tế thơng mại vụ việc có yếu tố nớc ngoài) 5.3 Quy định án phí Theo quy định luật pháp Việt Nam hành, Nguyên đơn phải tạm ứng án phí dựa giá trị khoản nợ nh sau: Giá trị kiện đòi án phí Từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng 18.000.000 đồng + 2% giá trị khoản nợ vợt mức 500.000.000 đồng 28.000.000 đồng + 0,1% giá trị khoản nợ vợt mức 1.000.000.000 đồng Từ 1.000.000.000 đồng trở lên Tuy nhiên, Nguyên đơn (CTBT) thắng kiện CTCPĐT phải chịu án phí giá trị đòi bồi thờng họ đợc án chấp nhận 5.4 Các thủ tục tố tụng : 5.4.1 Hoà giải: (a) Theo luật pháp Việt Nam, sau nhận đợc đơn khởi kiện trớc tiến hành xử sơ thẩm, trờng hợp kiện dân sự, án gửi th triệu tập đến bên yêu cầu bên tiến hành hoà giải án (b) Nếu việc hoà giải thành công, Toà án lập ý kiến pháp lý trBiên hoà giải thành tr, bên nhận đợc gốc biên Trong vòng 15 ngày sau bên thay đổi thoả thuận án ấn định ngày tiến hành xử Trong khoảng thời gian không bên phản đối nội dung biên hoà giải thành án "Quyết định việc công nhận thoả thuận đơng tr định có giá trị nh án có hiệu lực thi hành không bên kháng cáo sau 15 ngày kể từ ngày bên nhận đợc biên hoà giải thành (c) Nếu bên bị đơn không thi hành định biện pháp thi hành án đợc áp dụng 5.4.2 Tiến hành xử sơ thẩm: (a) Theo quy định hành thủ tục giải vụ án dân sự, vòng 01 tháng (hoặc 02 tháng trờng hợp đặc biệt) kể từ ngày án định đa vụ việc xét xử án mở phiên xét xử công khai (b) Thời gian xét xử vụ án dân thực tế phụ thuộc vào chất tính chất phức tạp vụ việc Tuy nhiên, lý đặc biệt vụ án dân đợc xử xong vòng tháng theo thủ tục xử sơ thẩm Về mặt nguyên tắc có năm bớc đợc thực trình tự xử sơ thẩm nh sau: (i) khai mạc phiên toà, (ii) thẩm vấn (iii) tranh luận (iv) nghị án (v) công bố án (c) Một án Toà án tuyên gồm thông tin liên quan đến nội dung vụ án, chứng cứ, định quyền kháng cáo bên (d) Theo luật pháp Việt Nam, Hội đồng xét xử Toà sơ thẩm có quyền sau (i) chấp nhận toàn phần yêu cầu nguyên đơn (ii) từ chối toàn phần yêu cầu nguyên đơn, (iii) đình tạm đình vụ án xét thấy việc kiện kà thiếu sở pháp lý (e) Trớc án có hiệu lực pháp luật, vòng 15 ngày sau ngày công bố án ngày giao án cho đơng vắng mặt phiên (nếu có), đại diện uỷ quyền hợp pháp bên đơng có quyền nộp đơn kháng cáo đề nghị án cấp xử phúc thẩm vụ ¸n 5.4.3 Toµ thÈm : (a) NÕu mét bên nộp đơn kháng cáo không đồng ý với án sơ thẩm thời gian để tiến hành xử phúc thẩm án cấp phúc thẩm khoảng vòng 3-4 tháng kể từ ngày nhận đợc đơn kháng cáo (b) Toà phúc thẩm trờng hợp có thể: (i) định giữ nguyên hiệu lực án sơ thẩm lần, (ii) sửa nội dung án (iii) huỷ bỏ án, (iv) đình tạm đình vụ án xét thấy có đủ sở pháp lý (c) Bên có yêu cầu kháng cáo phải nộp án phí phúc thẩm 50.000 đồng (d) Bản án ¸n cÊp thÈm sÏ cã hiƯu lùc Khả thắng kiện CTBT họ khởi kiện: (a) Nh đà phân tích trên, nh HĐ1 giá trị pháp lý cha bị thay HĐ2 (và cha hết thời hiệu khởi kiện) điều khoản HĐ1 có giá trị ràng buộc bên, đặc biệt quy định thời hạn bàn giao mặt chế tài áp dụng CTCPĐT không bàn giao mặt theo thoả thuận Điều 4.5 HĐ1 Vì khởi kịện CTBT yêu cầu CTCPĐT phải bàn giao mặt bồi thờng thiệt hại đà thoả thuận 1,5%/tháng tính số tiền đà toán (b) Tuy nhiên, nh đà phân tích trên, HĐ thuê đà ký vô hiệu hình thức nh thời hiệu khởi kiện đà hết Vì vậy, CTBT biết đợc khả HĐ bị vô hiệu ®· hÕt thêi hiƯu khëi kiƯn th× rÊt cã thĨ họ theo hớng đàm phán mà không khởi kiện khởi kiện án không thụ lý vụ kiện (liên quan đến yêu cầu phải bàn giao mặt bằng) hết thời hiệu khởi kiện (c) Tuy nhiên, không loại trừ trờng hợp CTBT cho HĐ2 đà thay HĐ1 họ khởi kiện Toà ¸n vÉn thơ lý vơ kiƯn, th× trờng hợp án yêu cầu bên công chứng HĐ2 trớc giải phần nội dung Và bên không công chứng tuyên HĐ2 bị vô hiệu, bên có công chứng tiếp tục giải yêu cầu nội dung lien quan (nh việc bàn giao mặt bằng, phạt chậm bàn giao, v.v) Tuy nhiên, trờng hợp quy định HĐ1 không giá trị pháp lý CTCPĐT không bị ràng buộc quy định trả lÃi suất 1,5%/tháng nh thời hạn bàn giao 1/8/2005 Thủ tục thi hành án (a) Dựa phán án, bên thắng kiện có quyền yêu cầu bên thua kiện tự nguyện thi hành án (b) Nếu bên thua kiện không thực việc tự nguyện thi hành án, bên thắng kiện có quyền gửi đơn đề nghị thi hành án (cùng với phán án giấy tờ liên quan) cho quan thi hành án yêu cầu thi hành án (c) Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận đợc th yêu cầu (hoặc vòng ngày sau nhận đợc phán án giấy tờ liên quan từ án), ngời đứng đầu quan thi hành án định thi hành án Bên thua kiện nhận đợc thông báo từ quan thi hành án thông báo họ có thời gian 30 ngày để toán thực nghĩa vụ cho bên thắng kiện (d) Nếu bên thua kiện không thực việc toán tiền thực nghĩa vụ cho bên thắng kiện Phòng thi hành án thực biện pháp nh tịch thu đấu giá tài sản bên thuê để trả cho bên cho thuê, rút tài khoản đà đợc phong để toán cho bên cho thuê Một số đề xuất hớng giải (a) Rõ ràng so với giá thuê việc CTĐTXD cho CTBT thuê với giá USD/m2 thấp so với nhà lân cận đờng LH.Tuy nhiên, CTBT đà ký HĐ từ đầu đà trả trớc khoản tiền lớn (415.000 USD) CTCPĐT nên cân nhắc khả thơng lợng nâng giá thuê ký lại HĐ (b) Theo khả thơng lợng tăng giá thuê đợc vào thực tế HĐ thuê đà ký bị vô hiệu nh thời