Phương Pháp Nghiên Cứu Trong Kinh Doanh.pdf

lOMoARcPSD|38119299 DANH SÁCH NHÓM STT HỌ VÀ TÊN MSSV ĐÁNH GIÁ A Huỳnh Thị Xuân Nghi (NT) 20124398 A A Lê Thùy Tuyết Ngân 20124387 A A Phạm Phương Anh 20124262 A A Lê Nguyễn Hoàng Long 20124368 A Nguyễn Minh Tuấn 20124543 Nguyễn Thị Thảo 20124479 Võ Hồ Thanh Vy 20124253 Lê Quốc Trọng 20124533 Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Loại hình phát triển khu dân cư thiết kế sản phẩm có khả tiêu thụ thị trường sinh lời cao địa điểm đưa ra? Thế mạnh dự án môi trường cạnh tranh (thế mạnh bật dự án), giá thuê/giá thị trường đạt tỷ lệ bất động sản bán thuê theo định kỳ gì? Để giải hai câu hỏi trên, cần thực kiểu phân tích mang tính chất rộng hơn: Phân tích định tính giúp giải số khía cạnh câu hỏi liên quan đến địa điểm vị trí Cơng đoạn cụ thể gồm: • Việc phân tích địa điểm mơi trường nơi • Việc phân tích điều kiện thị trường địa phương • Việc sàng lọc sản phẩm thiết kế khách hàng mục tiêu muốn hướng đến Phân tích định lượng giúp giải khía cạnh hai câu hỏi trên, chẳng hạn xác định khả sinh lời qua kết hợp tiện nghi với nhau, đánh giá khả sinh lợi dự án hồn thành sau Mục tiêu cuối phân tích định lượng thúc đẩy doanh thu dự kiến dự án Đây yếu tố định đến việc đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thời điểm bắt đầu mở cửa hoạt động chiến lược cho giai đoạn dự án B Cải thiện/sàng lọc lại bối cảnh phát triển đánh giá điểm mạnh thị trường địa điểm cấp độ dự án (Xây dựng xây cho đối tượng khách hàng nào) Q1: Loại hình phát triển khu dân cư thiết kế sản phẩm có khả tiêu thụ thị trường sinh lời cao địa điểm đưa ra? Q2: Xu hướng cạnh tranh, khả sinh lợi tỉ lệ bất động sản bán thuê theo định kỳ đạt với phát triển hiểu gì? (Q1) Phân tích định tính • Phân tích địa điểm mơi trường nơi • Phân tích điều kiện thị trường địa phương • Sàng lọc sản phẩm thiết kế khách hàng mục tiêu muốn hướng đến (Q2) Phân tích định lượng • Phân tích giá thuê/ giá mua dự án: Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 • Tập trung vào việc ước lượng giá thuê/giá mua thông qua khác biệt cạnh tranh hay phân tích giá hưởng thụ (hedonic price: giá trị tài nguyên dịch vụ môi trường khơng có giá thị trường), xác định gói tiện nghi có khả sinh lời (sự kết hợp tiện nghi phát triển mật độ.) • Phân tích thu hút dự án • Tập trung vào đánh giá tính khả thi dự án định giá thời điểm khai trương giai đoạn thay Hình 9.1: Giai đoạn việc phân tích kinh tế vi mô cho dự án khu dân cư Trọng tâm việc phân tích giá thuê/giá bán dự án để đánh giá xác giá thị trường giá thuê yêu cầu cho dự án phát triển khu dân cư cụ thể thiết kế sản phẩm thị trường địa phương Dựa vào liệu có sẵn việc phân tích thực cách dùng phương pháp khác biệt cạnh tranh phương pháp định giá hưởng thụ Phương pháp định giá hưởng thụ rõ ràng hợp lý phương pháp trước chúng áp dụng phương pháp kinh tế lượng - phương pháp phổ biến rộng rãi Hơn nữa, phương pháp định giá hưởng thụ giúp phân tích xác định kế hoạch phát triển sinh lời thiết kế sản phẩm có lợi cách ước tính giá thị trường/giá th gói tiện ích mật độ phát triển khu dân cư Việc phát triển cách đánh giá thay thông qua phương pháp khác biệt cạnh tranh cồng kềnh xác nhiều Tương tự, trọng tâm phân tích khả thu hút dự án đánh giá thị phần thị trường hấp thụ mà dự án phát triển khu dân cư dự kiến nắm bắt lấy đặc trưng cụ thể thiết kế địa điểm Dựa vào số liệu có sẵn, phương pháp kế toán kinh tế lượng áp dụng việc ước lượng tỷ lệ Tỷ lệ ước tính cung cấp tảng cho việc thúc đẩy khả thu hút dự án doanh thu dự kiến Chính vậy, đưa hướng dẫn hữu ích việc đánh giá lựa chọn giải pháp thay giai đoạn dự án thời điểm dự án bắt đầu hoạt động PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC DỰ ÁN KHU DÂN CƯ Phân tích định tính dự án khu dân cư tập trung vào hội ràng buộc địa điểm thị trường nó, phải thực với mục tiêu cuối cùng: • Xác định nhóm hộ gia đình mục tiêu với sở thích phù hợp với đặc điểm địa điểm • Phát triển thiết kế sản phẩm dân dụng tương thích với địa điểm đặc điểm sở thích nhóm đối tượng Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Mục tiêu cuối xác định kiểu phát triển thiết kế sản phẩm tiếp thị nhiều địa điểm định Với mục tiêu này, phân tích tập trung vào 1) vào thuộc tính địa điểm vị trí, 2) điều kiện hoạt động thị trường địa phương Các tập trung vào thơng tin làm sáng tỏ ưu điểm hạn chế địa điểm, khu vực địa lý mà dự án hoạt động cạnh tranh khách hàng, nhóm người tiêu dùng có nhiều khả bị thu hút vào địa điểm dự án đặc điểm thiết kế đơn vị có nhiều khả nhóm yêu cầu Ví dụ, địa điểm khơng có quyền truy cập thuận tiện đến trường học tốt, nhà phát triển cần nhắm mục tiêu hộ gia đình trẻ khơng có trẻ em, khơng phải hộ gia đình, người làm tổ trống Các kết luận rút từ phân tích định tính tính thiết kế sản phẩm tối ưu đóng góp chúng vào giá thị trường giá thuê dự án kiểm tra tinh chỉnh thơng qua phân tích định lượng PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM VÀ VỊ TRÍ Việc phân tích thị trường khơng gian bao gồm phân tích địa điểm mơi trường trực tiếp nó, phân tích điều kiện thị trường địa phương.Cơ sở lý luận cho việc phân tích có khác biệt giá thị trường phụ đô thị thị trường nhà không khác biệt chất lượng khu vực lân cận lợi / bất lợi khác vị trí mà cịn khác biệt vị trí nhu cầu nhà không phù hợp nguồn cung có nhu cầu cụ thể khu vực lân cận (Watkins, 2008)Jones et al (2003b) Đề xuất chứng từ nước Anh cho thấy thị trường nhà ổn định chúng theo thời gian Trong trường hợp này, địa điểm phân tích vị trí thường gọi phân tích suất (Parli, 2008)cần xem xét ba loại yếu tố sau: Các thuộc tính địa điểm mơi trường trực tiếp Vùng lân cận cộng đồng thuộc tính Truy cập liên kết Các yếu tố cụ thể cần kiểm tra theo loại liệt kê Hình 9.2 thảo luận ngắn gọn Phân tích Phân tích thuộc Phân tích quyền thuộc tính tính vùng lân cận truy cập liên trang địa điểm và cộng đồng kết mơi trường tức Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Đặc điểm vật lý Hình ảnh Chất lượng Tiếp cận trung • Kích thước, hình vùng lân cận tâm việc làm dạng • Tỷ lệ tội phạm Giai • Khoảng cách • Địa hình, địa chất đoạn phát triển Cơ cấu lại Tính sẵn có nhân học • Tiếp cận tiện ích Hạn chế • Cơ cấu sử dụng đường phố lớn mặt pháp lý sử nhân học • Giao thông công dụng Người di chuyển cộng • Phân vùng Sự phù hợp Tiếp cận dịch • Hạn chế riêng • Các xu hướng vụ cao cấp Môi trường địa Tiếp cận trung điểm Hàng hóa cơng địa tâm mua sắm, giải • Tác động tích cực phương Mơi trường trí, hoạt động văn đến tiện ích bên tài khóa hóa ngồi • Tài • Ảnh hưởng tiêu quyền địa phương cực từ bên • Dịch vụ quyền địa phương • Hệ thống trường học Ý nghĩa Quy định nhắm quyền địa phương mục tiêu • Kiểm soát tăng người trưởng tiêu • u cầu lơ tối thiểu dùng • Quy định FAR • Quy chuẩn xây dựng Ý nghĩa • Kiểm sốt tiền th thiết kế nhà sản • Quy định môi phẩm trường Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Địa Phương Thông tin người Thông tin sản phẩm Điều kiện thị tiêu dùng Người tiêu dùng trường địa Ai mua? mua gì? • Nhân học • Giá sản phẩm phương • Người mua lần bao nhiêu? đầu so với lần thứ Xu hướng tăng giá chung Tỷ lệ hấp thụ? Tỷ lệ trống? Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 hai • Các tính thiết • Họ đến từ đâu? kế mức độ thoải • Ai thuê ? mái sản phẩm gì? Trang Địa điểm Và Mơi Trường Ngay Lập Tức Của Nó Nhà phân tích trước tiên cần xem xét đặc điểm địa điểm, bao gồm đặc điểm vật lý, chẳng hạn kích thước, hình dạng, địa hình, địa chất, hệ thống nước, điều kiện môi trường đặc điểm vật lý khác tạo hội hạn chế cho việc phát triển khu dân cư; sẵn có cơng suất đường dây cơng ích; hạn chế pháp lý, bao gồm phân loại quy hoạch địa điểm, quy định sử dụng đất khác hạn chế phát triển hạn chế tư nhân, chẳng hạn hạn chế hành động, biện pháp giải quyết, v.v Thứ hai, vị trí kiểm tra mơi trường xác địnhcác tác động tích cực tiêu cực bên Chúng bao gồm tác động bên địa điểm, thường phát từ mục đích sử dụng liền kề ảnh hưởng tiêu cực tích cực đến khả mong muốn, khả thu nhập giá trị thị trường phát triển địa điểm Ví dụ tác động tích cực từ bên ngồi bao gồm tầm nhìn biển hồ, mặt tiền công viên không gian mở Các nghiên cứu tác động yếu tố bên đáng kể Các ví dụ thường trích dẫn tác động bên ngồi tiêu cự bao gồm ảnh hưởng từ giao thông tiếng ồn gần đó, ảnh hưởng từ hoạt động sử dụng gây gián đoạn gần đó, chẳng hạn khu công nghiệp, nhà cửa khu thương mại phát triển Các nghiên cứu tác động bên ngồi tiêu cực cục Việc xác định tác động quan trọng vị trí trang địa điểm cố định có tác động ngoại lai tiêu cực nghiêm trọng, nhà phát triển làm để chữa chúng hầu hết trường hợp Tại thời điểm này, điều quan trọng phải phân biệt tác động tiêu cực từ bên ngồi “có thể chữa được” “khơng thể chữa được” Tác động “có thể chữa khỏi” định nghĩa tác động giảm thiểu với chi phí cận biên (MC) thấp lợi ích cận biên (MB) mà hiệu mà chúng mang lại giá trị doanh thu dự án Điều ngược lại với hiệu ứng “không thể chữa khỏi” Mặc dù “chữa trị” ngoại tác tiêu cực hầu hết trường hợp nhiệm vụ không khả thi nhiều lý tài phi tài chính, đơi việc mua phát triển lại mục đích sử dụng lân cận, trang địa điểm mục tiêu, chứng minh có lợi nhuận Nguyên tắc nỗ lực thu nhập từ cải tiến việc sử dụng lân cận kết hợp với nâng cao giá trị khả kiếm tiền trang địa điểm mục tiêu vượt chi phí cải tiến hai trang địa điểm Cần nhấn mạnh cần phải phân tích cẩn thận để đánh giá xác chi phí “chữa Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 trị” ngoại tác tiêu cực, chi phí tái phát triển, gia tăng giá trị dự kiến cải tiến theo kế hoạch Về nguyên tắc, tái phát triển có ý nghĩa giá trị đất cịn lại tăng lên (lợi ích cận biên) lớn chi phí tái phát triển (chi phí cận biên) Thuộc tính vùng lân cận cộng đồng Nhóm yếu tố thứ hai cần phân tích bối cảnh phân tích địa điểm vị trí bao gồm thuộc tính khu vực lân cận cộng đồng Việc kiểm tra thuộc tính quan trọng nhiều nghiên cứu thực nghiệm thuộc tính tích cực viết hoa thành giá thuê giá trị tài sản cao hơn, thuộc tính tiêu cực viết hoa thành giá thuê giá trị tài sản thấp Ví dụ, Anderson West (2006) xác nhận ảnh hưởng gần gũi với không gian mở giá trị nhà Đặc biệt, phát họ cho thấy hiệu ứng cao khu vực lân cận có mật độ dân cư cao hơn, gần khu trung tâm thương mại, có thu nhập cao tỷ lệ tội phạm cao Vì nhà đầu tư / nhà phát triển kiểm sốt thuộc tính này, chúng cần phân tích đánh giá cẩn thận trước đưa định tiếp tục dự án Giá trị dự án khu dân cư bị ảnh hưởng số thuộc tính khu vực lân cận cộng đồng ảnh hưởng đến nhu cầu địa phương / nguồn cung nhà địa phương Các thuộc tính phân loại theo danh mục rộng sau: • Các thuộc tính liên quan đến hình ảnh, chẳng hạn chất lượng tổng thể khu vực lân cận (cao cấp, trung cấp, cấp thấp) tỷ lệ tội phạm • Giai đoạn phát triển, đề cập đến việc khu vực lân cận khu vực phát triển, trưởng thành hay suy giảm • Cơ cấu nhân học, đề cập đến nhân học cư dân người di chuyển khu vực lân cận (người trẻ độc thân, chuyên nghiệp độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con, người có gia đình, người khơng có nhà, người hưu, v.v.) đặc điểm thu nhập họ • Thành phần sử dụng đất, đề cập đến kết hợp sử dụng đất khu vực lân cận địa điểm, tập trung vào loại hình sử dụng chủ yếu, bao gồm đặc điểm tự nhiên không gian mở, khả tương thích việc sử dụng xu hướng nổi, có, góp phần thay đổi hỗn hợp sử dụng đất cộng đồng Việc sử dụng đất khu vực lân cận quan trọng việc xác định loại hình phát triển khu dân cư rộng phù hợp cho khu vực xem xét Vì ví dụ, tất khu đất liền kề phát triển với nhà giá rẻ nhà phát triển cần phải suy nghĩ kỹ trước phát triển khu vực với sản phẩm nhà hoàn toàn khác với nhà giá rẻ • Hàng hóa cơng địa phương mơi trường tài chính, đề cập đến chất lượng dịch vụ công, chẳng hạn cảnh sát phòng cháy chữa cháy, Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 hệ thống trường học cơng lập, v.v., quyền địa phương cung cấp, tài khả tiếp tục cung cấp quyền địa phương dịch vụ mức độ phù hợp cạnh tranh Chất lượng sức khỏe hệ thống trường học cộng đồng có tầm quan trọng hàng đầu gia đình có trẻ em độ tuổi học • Các quy định quyền địa phương, chẳng hạn kiểm sốt tăng trưởng, u cầu quy mơ lơ đất tối thiểu quy định FAR, có tầm quan trọng hàng đầu việc xác định điều kiện cung cấp nhà triển vọng cộng đồng vị trí địa điểm Các quy định có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đất chúng ngăn cản phát triển địa điểm mật độ tối ưu Tuy nhiên, chúng đủ hạn chế đến mức tạo tình trạng thiếu hụt nguồn cung, chúng có tác động tích cực đến giá trị đơn vị nhà Jones cộng (2003b) trình bày chứng xu hướng giá khác biệt việc hạn chế nguồn cung tiểu siêu thị nhà khu đô thị Glasgow Một số quy định khác quyền địa phương ảnh hưởng đến dự án bao gồm quy chuẩn xây dựng, kiểm soát tiền thuê quy định môi trường Quy chuẩn xây dựng đề cập đến quy định áp dụng cho cải tiến công trường chúng đặt tiêu chuẩn đặc điểm kỹ thuật định loại vật liệu xây dựng sử dụng, tiêu chuẩn thực liên quan đến phòng cháy chữa cháy nói chung, hoạt động an tồn thích hợp tịa nhà (Dasso Ring, 1989; Peiser Hamilton, 2012) Các mã khác khu vực pháp lý khu vực đô thị Rõ ràng, quy chuẩn xây dựng khắt khe làm tăng chi phí dự án khu dân cư Các quy định môi trường đề cập đến loạt luật địa phương, tiểu bang liên bang nhằm ngăn ngừa hạn chế tác động xấu đến môi trường Các quy định đặc biệt phù hợp trường hợp phát triển dân cư khu vực có mơi trường nhạy cảm Cuối cùng, kiểm soát tiền thuê đề cập đến hạn chế phủ tiền th tính cho hộ Các biện pháp kiểm sốt có tầm quan trọng thiết yếu, có cộng đồng nơi có địa điểm, chúng hạn chế khả thu nhập dự án phát triển hộ đến mức không khả thi mặt tài Truy cập liên kết Thành phần thứ ba phân tích địa điểm vị trí cho dự án khu dân cư tập trung vào khả tiếp cận liên kết Tiếp cận thuận tiện với dịch Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 vụ điểm đến mà hộ gia đình cần tiếp cận để đáp ứng nhu cầu hàng ngày họ mang lại lợi cạnh tranh cho khu dân cư Đặc biệt: • Việc tiếp cận trung tâm việc làm lớn khu vực quan trọng hộ gia đình điển hình mong muốn giảm thiểu chi phí tiền bạc thời gian bất tiện làm hàng ngày Do đó, việc tiếp cận xa lộ, đường phố trạm giao thông công cộng, khoảng cách lại từ địa điểm cụ thể cần kiểm tra cẩn thận Tác động tiêu cực thời gian chi phí lại đến nơi làm việc việc lựa chọn vị trí dân cư xác minh số nghiên cứu thực nghiệm (Kim cộng sự, 2005).Việc xem xét thành phần việc làm trung tâm việc làm tiếp cận nhiều từ trang địa điểm quan trọng Những thơng tin cung cấp thông tin quan trọng manh mối liên quan đến đặc điểm người mua người thuê tiềm thu hút đến trang địa điểm • Người tiêu dùng cần tiếp cận với dịch vụ công đầy đủ chất lượng cao, chẳng hạn phòng cháy chữa cháy cảnh sát, trường công lập tốt, khiđánh giá vị trí dân cư khu vực pháp lý khác Ví dụ, Kim cộng (2005) xác minh chất lượng trường học có ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê đến giá trị dân cư • Tiếp cận dịch vụ khác, chẳng hạn nhà hàng mua sắm, sở văn hóa giải trí, có liên quan phải phần phân tích kinh tế vi mô địa điểm / dự án cụ thể chuyến đến điểm đến phần sống hộ gia đình điển hình PHÂN TÍCH TÌNH TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐỊA PHƯƠNG Bên cạnh việc phân tích thuộc tính địa điểm vị trí nó, nhà phân tích nên kiểm tra hoạt động điều kiện thị trường địa phương, chúng có ý nghĩa quan trọng thiết kế sản phẩm Phân tích thị trường địa phương tập trung vào: Thông tin người tiêu dùng  Thông tin người tiêu dùng  thông tin sản phẩm  điều kiện thị trường địa phương Khi thu nhập thơng tin người tiêu dùng nhà phân tích cần tập trung vào hồ sơ nhân học người mua thuê nhà lần đầu hay lần thứ hai họ đến từ đâu Khi thu thập thông tin sản phẩm , nhà phân tích cần xem xét loại nhà hộ cụ thể mà người đến mua thuê giá giá thuê Cuối thu thập thông tin thị trường địa phương ,nhà phân tích cần xem xét hoạt động bán hàng ,mức giá giá thuê ,xu hướng tăng giá chung biến động giá thuê hộ ,tỷ lệ nhà bán hộ hấp thụ tình trạng trống mức xu hướng tỷ giá Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Thời gian trung bình thị trường, thường biểu thị tháng, thường chuyên gia bất động sản sử dụng đánh giá tốc độ hấp thụ đơn vị nhà sẵn có để bán cho th Thơng tin thời gian trung bình thị trường cho đơn vị gia đình cấp quốc gia lấy từ thống kê nghiên cứu hiệp Hội môi giới quốc gia công bố Rõ ràng thời gian dài thị trường phản ánh tỷ lệ hấp thụ thấp Nếu xác, liệu thời gian thị trường giúp xã định nắm bắt dự án ngắn hạn Ví dụ thời gian thị trường trung bình 4,4 tháng Tuy nhiên có vấn đề sử dụng số để đánh giá tiến độ hấp thụ dự án hoàn thành từ 12-24 tháng kể từ thời điểm phân tích Điều xảy điều kiện thị trường thay đổi khoảng thời gian ? cịn thay đổi theo mùa nhu cầu sao? Những câu hỏi phù hợp lực lượng kinh tế mức cung cầu khu dân cư chắn thay đổi đáng kể khoản thời gian hai năm Nguồn cung tháng , đô tỉ lệ số nhà trống số nhà bán tháng trước ,là số khác thường nghành công nghiệp sử dụng để đánh giá mức độ chặt chẽ thị trường Ví dụ 375cawn nhà trống có sẵn để bán thị trường ngày hơm 54 nhà bán tháng trước , “ nguồn cung tháng ‘’ ngụ ý từ số 375/54 = 6.94 Con số cho biết tháng để hấp thụ 375 hộ trống có có số hộ hấp thụ tháng trước hấp thụ tháng Một số thường tính tốn cách sử dụng liệu từ nhiều danh sách nhà mơ giới xử lí khối lượng bán hàng lớn cấp số manh mối liên quan đến xu hướng thị trường ngắn hạn Ví dụ nguồn cung cú tháng tăng , điều có nghĩa điều kiện thị trường xấu tỉ lệ hấp thụ tương lai cần điều chỉnh xuống Nguồn liệu Dữ liệu địa điểm môi trường dược thu nhập cách kiểm tra địa điểm hồ sơ công khai Dữ liệu thuộc tính cộng đồng lấy từ quan quyền địa phương , chẳng hạn sở kế hoạch địa phương quan phát triển kinh tế Thông tin nhân khấu học vùng lân cận khác thuộc tính cộng đồng thu từ liệu điều tra dân số dược cập nhật Thông tin liên quan đến tiếp cận liên kết lấy từ quyền địa phương ,văn phòng kế hoạch phát triển kinh tế , từ tổng điều tra kinh tế Các mẫu kinh doanh từ quận , cung cấp thông tin việc làm theo mã SIC cho quân nước , xuất với độ trễ năm Ấn phẩm tìm thấy wed side : www.census.gov/programs-Survey / cbp.html Các danh bạ cơng nghiệp giúp hiểu rõ thành phần sở làm việc khu vực Cuối thông tin điều kiện thị trường nhà địa phương thu cách vấn nhà mô giới địa phương ,bằng cách kiểm tra Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 liệu từ nhiều dịch vụ niêm yết liệu mua từ công ty nghiên cứu nhà NHẮM VÀO MỤC TIÊU NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ CẢI TIẾN THIẾT KẾ SẢN PHẨM Mục đích cuối giai đoạn điều chỉnh khách hàng mục tiêu thiết kế sản phẩm theo cách tối đa hóa phù hợp thuộc tính dự án sở thích khách hàng Điều cung cấp sở để phát triển thiết kế sản phẩm hợp lý kiểm tra hồn thiện thơng qua kỹ thuật định lượng mô tả phần sau Để đạt điều này, nhà phân tích cần tổng hợp hiểu biết sâu sắc kết luận từ phân tích mơ tả đánh giá tác động chúng thuộc tính dự án Ví dụ: phân tích địa điểm vị trí nó, hoạt động thị trường địa phương, giúp hồn thiện thêm ý tưởng phát triển nhà ban đầu thiết kế sản phẩm theo cách sau: • Phân tích địa điểm mơi trường giúp hiểu rõ loại hình sử dụng khả thi thích hợp cho phát triển cung cấp số manh mối ban đầu tệp khách hàng rộng lớn bị thu hút vào dự án • Phân tích thuộc tính vùng lân cận cộng đồng giúp xác định rõ đặc điểm nhân học thu nhập hộ gia đình có nhiều khả đánh giá cao đặc điểm vị trí địa điểm Ví dụ, Smith Olaru (2013) đưa chứng gia đình lớn tuổi, người độc thân lớn tuổi cặp vợ chồng hưu đặt giá trị cao vị trí có khả tiếp cận tốt với tiện nghi thị • Phân tích khả tiếp cận liên kết với trung tâm việc làm cung cấp thêm thông tin nhân học mức thu nhập nhân viên có khả cân nhắc địa điểm định họ tìm kiếm nhà ở khoảng cách hợp lý từ nơi làm việc họ Triển vọng tăng trưởng công việc tập trung nên đánh giá kỹ lưỡng nhu cầu gia tăng quan trọng doanh thu • Phân tích điều kiện xu hướng thị trường địa phương giúp xác định cụ thể nhóm người tiêu dùng có nhiều khả bị thu hút địa điểm loại hình sản phẩm đặc điểm thiết kế có nhiều khả nhóm khách tìm kiếm Khảo sát người tiêu dùng giúp hồn thiện thêm định nghĩa nhóm khách hàng mục tiêu Hơn nữa, họ giúp xác định xác sở thích họ thuộc tính nhà số tiền họ sẵn sàng trả cho thuộc tính Các vấn với văn phịng mơi giới địa phương, đặc điểm thiết kế cụ thể thuộc tính dự án mà người mua hoạt động thuộc nhóm mục tiêu tìm kiếm, cung cấp thêm thơng tin thuộc tính sản phẩm bán thị trường Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Ma trận đánh giá dự án, chẳng hạn trình bày Bảng 9.1, cung cấp phương tiện để lập bảng cách hệ thống thơng tin nhóm khách hàng tiềm sở thích họ Một ma trận giúp đánh giá hiểu rõ loại hộ gia đình phù hợp với thuộc tính dự án Các hàng ma trận đề cập đến thuộc tính khác dự án đơn vị nhà cột đề cập đến loại khách hàng/ hộ gia đình khác Các loại hộ gia đình coi trọng hầu hết thuộc tính dự án loại có nhiều khả quan tâm đến việc mua thuê hộ dự án xem xét PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở - ƯỚC TÍNH TIỀN THUÊ NHÀ VÀ TỈ LỆ THU HÚT Khi bước vào thị trường, lợi nhuận dự án phụ thuộc vào giá thị trường thu hút Cả hai yếu tố cụ thể, địa vị cạnh tranh thị trường định Điều kiện hoàn thành Để phân tích chi tiết nhiệm vụ phân tích định lượng phân tích cạnh tranh Một thiếu tá phân tích mục đích cạnh tranh để tìm hiểu loại sản phẩm - thiết kế Tính bán tốt nhất, giá gì, dự án tối ưu thiết kế đánh giá phát triển thị trường địa phương Nhiệm vụ tối cao mục đích phân tích định lượng tính chất dự án khác nhauvề giá kế hoạch hấp thu bất động sản cạnh tranh Tỉ lệ trung bình thị trường địa phương Thơng thường, có hai loại cơng nghệ hồn thành nhiệm vụ này, nhà phân tích sử dụng thơng tin thay danh sách đơn giản: Kỹ thuật khác cạnh tranh kỹ thuật đánh giá Kỹ thuật định giá theo chủ nghĩa khoái lạc Phương pháp phân biệt cạnh tranh mô tả giải thích chi tiết Clapp (1987) Các chi tiết, có yêu cầu liệu nhỏ sử dụng không đo lường kinh tế họcvới số cạnh tranh dự án Thứ tự sử dụng tảng để ước lượng giá cả/ thuê thu nhập từ dự án Giá thành bất động sản địa phương/ thuê thu nhập th baothị trường Thay vào đó, phân tích giá trị đặc trưng xây dựng rộng rãi Công nghệ đo lường kinh tế trực tiếp ước tính giá thị trường thuộc tính sản phẩm dự án nhà Cho phép ước tính giá thị trường bị trói buộc,mơ tả tḥc tính dự án nhà Do áp dụng phương pháp cần nhiều liệu  Tín hiệu nguy hiểm : Sự khác biệt cạnh tranh kỹ thuật đánh giá hào thảo luận bên cung cấp giá tiền thuê giá trị nghiêm ngặt thời gian thời gian mà phân tích thực Trừ dự án dự đoán đưa vào thị trường sau kết thúc phân tích Tác dụng kỹ thuật cần tiếp tục theo cách phản chiếu thay đổi thời gian mà dự định xảy can thiệp thời gian phân tích thị trường dự án Nhiều phương pháp thích hợp để phát triển dự án giá qua kỹ thuật khác Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 cạnh tranh hay phương pháp khác Thị trường tăng trưởng đánh giá kinh tế Nếu kinh tế dự báo Khơng có dịch vụ bán nhà, phân tích cân hàng cầu cần phải thực để cung cấp sở cho việc đánh giá thị trường Giá thuê thay đổi theo thời gian dự án hoàn thành, thời gian thời gian thuê nhà PHÂN TÍCH CẠNH TRANH : KỸ THUẬT CẠNH TRANH KHÁC BIỆT Toàn thảo luận kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh trình bày phần phần tiếp theo, bao gồm ví dụ số trình bày đây, dựa theo Clapp (1987) Về chất, kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh thể phân tích chi tiết tất dự án cạnh tranh (đang có, xây dựng lên kế hoạch) khu vực thị trường phát triển Do đó, giai đoạn địi hỏi phải có thời gian chi phí đáng kể nhà phân tích để thu thập liệu sơ cấp Nếu khu vực thị trường sơ cấp bao gồm số lượng lớn bất động sản cạnh tranh, vượt hạn chế thời gian ngân sách nghiên cứu, phân tích cạnh tranh tập trung vào khu vực nhỏ hơn, thường gọi thị trường phụ dự án Điều quan trọng cần nhấn mạnh kỹ thuật khác biệt cạnh tranh có hai mục tiêu đặc biệt: Để ước tính số vị trí cạnh tranh (CPI) dự án để sử dụng làm sở tính tốn tiến độ hấp thụ dự án thời điểm dự kiến hoàn thành thời gian thuê Để ước tính giá / thuê dự án yêu cầu dựa đặc điểm giá thị trường thời điểm phân tích Hai mục tiêu phân biệt đòi hỏi phải xem xét tập hợp đặc tính có khả cạnh tranh khác Đầu tiên yêu cầu xem xét tất bất động sản có khả cạnh tranh, bao gồm có bất động sản xây dựng giai đoạn lập kế hoạch, khu vực sử dụng làm khung tham chiếu để ước tính tỷ lệ thu hồi dự án Mục tiêu thứ hai, nhiên cần tập trung vào bất động sản cạnh tranh có thông tin giá thị trường giá thuê thời điểm phân tích Do đó, bất động sản bao gồm dự án khu dân cư cạnh tranh tỷ lệ tăng giá thuê thị trường ước tính theo kinh tế lượng Nếu khơng có dự báo kinh tế lượng biến động giá thuê thị trường, cần phải thực phân tích cân cung cầu để làm sở đánh giá giá thuê / giá thị trường thay đổi vào thời điểm dự án hoàn thành, thời gian thuê Giai đoạn hoàn thành hoạt động thị trường địa phương, dự án phát triển nhà thực bán số trước hoàn thành (bán kế hoạch) Tiền đề kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh lợi bất lợi dự án so với bất động sản cạnh tranh xác định mức độ hoạt động dự án tốt thị phần hấp thụ giá / giá th Vì vậy, ví dụ, Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 dự án nhà đánh giá tốt 10% so với dự án phát triển khu dân cư cạnh tranh gói tiện ích nó, dự án có giá giá th cao 10% Kỹ thuật vi phân cạnh tranh so sánh thuộc tính thuộc tính chủ thể với thuộc tính thuộc tính cạnh tranh ấn định điểm số cho thuộc tính kiểm tra Những điểm số cung cấp sở để xây dựng thước đo tổng thể sức mạnh cạnh tranh tài sản chủ thể, sử dụng để điều chỉnh thị phần hấp thụ thị trường hợp lý dự kiến dự án Những điểm số cung cấp sở để xây dựng số tiện nghi tương đối cho biết mức độ tốt thuộc tính đối tượng từ thuộc tính cạnh tranh đưa vào phân tích Sau đó, giá trị thứ hai sử dụng báo việc giá trị giá thuê dự án phải thấp cao so với giá thị trường giá thuê bất động sản tương đương có sẵn thơng tin Các bước phân tích Các bước rộng cụ thể việc ước tính giá thị trường giá thuê có khả xảy dự án nhà thời điểm phân tích sử dụng kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh tóm tắt sau: Xác định phát triển khu dân cư cạnh tranh dự án hồn thành có, dự án xây dựng, dự án cấp giấy phép dự án lên kế hoạch có khả hồn thành trước khoảng thời gian dự kiến hoàn thành dự án khu dân cư xem xét Thu thập lập bảng thơng tin thuộc tính dự án khu dân cư cạnh tranh xác định với thông tin dự án nhà xem xét Đánh giá khác biệt cạnh tranh tài sản lập bảng thông qua kỹ thuật số tiện nghi: a) Chuyển đổi thơng tin thuộc tính thành điểm số / số phản ánh khác biệt tương đối thuộc tính khả mong muốn thuộc tính b) Ước tính tổng số tiện nghi cho dự án kiểm tra (bao gồm thuộc tính chủ thể) cách tính tổng có trọng số khơng có trọng số điểm tất thuộc tính c) Xây dựng số tiện ích tương đối cho dự án khu dân cư theo xem xét cách chia tổng số tiện nghi cho tổng số tiện nghi số đối tượng so sánh Tính giá thị trường cạnh tranh (hoặc giá thuê) cho dự án theo xem xét a) Sử dụng số tiện nghi tương đối ước tính giá thị trường biết tiền thuê tài sản so sánh tương ứng để ước tính giá thay tiền thuê tài sản chủ thể Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 b) Ước tính giá tiền thuê mà đối tượng lệnh trung bình có trọng số khơng có trọng số ước tính từ bước 4(a) VÍ DỤ SỐ Trong việc trình bày bước khác kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh, tập trung vào ví dụ số dựa Clapp (1987), thuộc tính thuộc tính chủ thể so sánh với thuộc tính thuộc tính cạnh tranh để ước tính giá XÁC ĐỊNH CÁC DỰ ÁN CẠNH TRANH DỰ ÁN Bước việc áp dụng kỹ thuật khác biệt cạnh tranh xác định cẩn thận tất dự án khu dân cư cạnh tranh khu vực thị trường dự án thị trường sơ cấp, tùy thuộc vào hạn chế ngân sách Điều quan trọng xác định không dự án có, mà dự án xây dựng, dự án cấp phép chưa chưa động thổ, dự án lên kế hoạch có khả hồn thành phạm vi quy hoạch dự án Nhiệm vụ thực thông qua khảo sát thực địa, kiểm tra hồ sơ cơng khai văn phịng quyền địa phương sở quy hoạch, vấn nhà môi giới địa phương, nhà phát triển khu dân cư quan chức quy hoạch Dữ liệu có sẵn từ nhà cung cấp dạng “ liệu đường ống”, cung cấp thông tin cho tất dự án giai đoạn phát triển khác nhau, từ lập kế hoạch thiết kế giai đoạn xây dựng Tuy nhiên, không liệu cung cấp thông tin chi tiết đặc điểm dự án đơn vị cần thu thập cho ứng dụng kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh THU THẬP VÀ BỔ SUNG THÔNG TIN VỀ CÁC PHÂN PHỐI CỦA CÁC DỰ ÁN CẠNH TRANH Ở Giai đoạn này, nhà phân tích khơng cần tập trung vào đặc điểm địa điểm vị trí dự án quy hoạch mà vào đặc điểm cấu trúc, chức chất lượng nó, tiện nghi cung cấp hai đơn vị tồn phát triển Khi thuộc tính phát triển, cấu trúc, địa điểm vị trí lập bảng cẩn thận, nhà phân tích cần thu thập thông tin tương tự cho phát triển cạnh tranh (hiện có, xây dựng lên kế hoạch) khu vực cạnh tranh dự án Thơng tin tổng hợp thơng qua khảo sát kính chắn gió, cách kiểm tra liệu từ nhiều dịch vụ niêm yết, cách vấn nhà môi giới, nhà phát triển thẩm định viên địa phương cách xem xét nghiên cứu tác động môi trường (EIS) cho dự án chưa hoàn thành Khi áp dụng kỹ thuật chênh lệch cạnh tranh, thông tin đối tượng đối tượng so sánh kiểm tra lập bảng Bảng 9.2, trình bày ví dụ Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 liệu cụ thể thu thập để phân tích Với mục đích minh họa, bảng trình bày thơng tin cho hai phát triển so sánh Tuy nhiên, nghiên cứu thực tế, chắn nên bao gồm đặc tính so sánh Một số vấn đề cần lưu ý liên quan đến liệu trình bày Bảng 9.2 Đầu tiên, cuối bảng này, giá dự án cạnh tranh biết trước, giá bất động sản chủ thể đề cập cần ước tính Thứ hai, lưu ý rằng, bên cạnh thuộc tính địa điểm vị trí, bảng bao gồm số tính / tiện nghi thuộc tính đánh giá “tiện nghi dự án” “tiện nghi đơn vị cấu trúc” Cuối cùng, cần lưu ý số báo cáo cho số yếu tố khó đo lường, chẳng hạn sử dụng gần đó, mặt tiền, tiếng ồn, cảnh quan, an ninh kiến trúc, không đại diện cho số lượng thực tế Thay vào đó, số đại diện cho số mức độ lựa chọn để phản ánh khác biệt tương đối dự án theo đánh giá nhà phân tích Rõ ràng, số phán đốn cần áp dụng nhà phân tích việc xác định mức số cho thuộc tính này, điều làm cho việc định lượng chúng trở nên khách quan Vui lòng đọc ghi cuối Bảng 9.2 để biết rõ định nghĩa cách số thuộc tính liệt kê bảng đo lường Cần nhấn mạnh yếu tố trình bày Bảng 9.2 khơng đại diện cho danh sách đầy đủ tất yếu tố liên quan việc đánh giá dự án khu dân cư so với dự án cạnh tranh Danh sách cần điều chỉnh để bao gồm tất tính dự án cụ thể coi ảnh hưởng đến giá trị khả thị trường Các tính đặc trưng cho dự án cạnh tranh, khơng có thuộc tính chủ thể, chắn phải đưa vào bảng lập bảng để điểm yếu dự án sau so với dự án trước tính đến cách hợp lý đánh giá sức mạnh cạnh tranh ĐÁNH GIÁ SỰ KHÁC BIỆT CẠNH TRANH THÔNG QUA CÁC KỸ THUẬT CHỈ SỐ ĐA NĂNG Ở giai đoạn này, nhà phân tích cần chuyển số mơ tả thuộc tính khác dự án thành số điểm số phản ánh vị trí tương đối thuộc tính đối tượng so với đối thủ cạnh tranh Các số hữu ích chúng cho phép nhà phân tích, mặt, cộng điểm từ tất thuộc tính đưa số tiện nghi tổng thể cho dự án mặt khác, để định lượng điểm thuộc tính chủ thể so với điểm "trung bình" ngụ ý số tiện nghi tất dự án cạnh tranh xem xét Điểm "trung bình" tất dự án cạnh tranh xem xét coi mức độ tiện nghi trung bình thị trường thị trường phụ (tùy thuộc vào trọng tâm địa lý phân tích cạnh tranh) mà dự án phải Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 cạnh tranh Vị cạnh tranh dự án so với mức độ tiện nghi “trung bình” phải yếu tố định đến thị phần hấp thụ thị trường mà cuối chiếm Bảng 9.2 Bước 1: Thu thập thơng tin thuộc tính dự án cạnh tranh Thuộc tính Đối tượng Comps Dự án Dự án Dự án Địa điểm môi 20 trường 15 22 105 Giao thông lân 110 100 105 cận(1) 120 100 100 Sử dụng lân 105 95 cận(2) Tất thuộc 3500 Mặt tiền (2) tính giống 3700 Tiếng ồn (2) 0.02 Sự ô nhiễm 0.025 4000 Vùng lân cận / 35.000 cộng đồng 0.025 37.500 Hệ thống trường 2.1 học 0.8 Chi tiêu / học 37.500 0.6 sinh 2.3 1500 Tỷ lệ tội phạm(3) 1000 400 Thuế tài sản 0.7 300 Đường phương tiện công cộng 1300 Trong khoảng 350 cách Uy tín / thu nhập khu vực lân cận Dịch vụ cảnh sát Cảnh sát PCCC / nghìn Phịng cháy chữa cháy Lực lượng Cứu hỏa / nghìn Tổng chi / người Chi phí đầu tư/người Truy cập / liên Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 kết: 1.25 3.25 Khoảng cách đến: 10 Trường học 15 12 Việc làm Tất thuộc Mua sắm (4) tính giống Giải trí 1.5 Tiện ích dự án 105 110 Mật độ: 1.5 Đơn vị/mẫu Tất thuộc 100 100 Khơng gian mở tính giống 99 98 (mẫu) 12.700 14.000 Hồ bơi Tất thuộc tính giống 60 90 Sân tennis 1.5 Tất tḥc Sức khỏe / thể tính giống dục $135,550 $149,500 105 Cảnh quan An ninh Tất thuộc Chỗ đậu xe / đơn tính giống vị Công cụ cấu trúc 105 Kiến trúc 100 Tuổi (tháng) (5) 13.200 Cỡ (Diện tích ft.) Tất tḥc Phịng ngủ tính giống Bếp (Diện tích 64 ft.) Phịng tắm 1.5 Hiên nhà Tất tḥc tính giống Pháo hoa Giá ? Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com) lOMoARcPSD|38119299 Ghi chú: xe cộ cao điểm 100 khơng có tác dụng với giá trị tài sản Một mục cao trăm cho thấy dương tính (âm tính) tác động bên ngồi Tội ác hình hàng ngàn dân Khoảng cách tới trung tâm mua sắm gần 100 dẫn tòa nhà Giả sử mức giá cắt giảm hàng năm, tính phụ lục giảm theo điểm sáu tháng tuổi *Ví dụ rút từ Clapp (1987) Bảng 9.3 trình bày kết việc áp dụng bước thứ ba ví dụ số xem xét Sự khác biệt bảng so với Bảng 9.2 tất số trình bày dạng số / điểm số Khi tạo số này, nguyên tắc sử dụng Nguyên tắc đặt phép đo thuận lợi thành 100 Khi xác định phép đo thuận lợi nhất, nhà phân tích cần xem xét liệu số đếm thấp hay lớn ưu tiên cho thuộc tính xem xét Ví dụ: yếu tố giao thông lân cận, tỷ lệ tội phạm, thuế suất bất động sản, mật độ dự án khoảng cách đến điểm đến khác nhau, chẳng hạn trường học, trung tâm việc làm mua sắm, số lượng thấp thích hợp số đếm lớn Ngược lại yếu tố, chẳng hạn chi tiêu hệ thống trường học cho học sinh, số lượng tuyến giao thông công cộng khoảng cách bộ, thu nhập trung bình khu vực lân cận, số lượng cảnh sát lính cứu hỏa nghìn dân, tổng chi tiêu quyền địa phương người, tổng chi tiêu vốn cho người, diện tích khơng gian mở, diện tích hộ, số phịng ngủ, kích thước nhà bếp số lượng lò sưởi, số lượng cao người tiêu dùng xem thuận lợi so với số lượng thấp Do cách người tiêu dùng nhìn nhận hai nhóm yếu tố khác nhau, nên sử dụng công thức khác để chuyển đổi số lượng thành số Hộp 9.1 trình bày công thức cần sử dụng để xây dựng số cho nhóm số hai nhóm tiện nghi Downloaded by van nguyen (nguyenbecoi.0705@gmail.com)