Phương Pháp Nghiên Cứu Trong Kinh Doanh.pdf

Untitled DANH SÁCH NHÓM 9 STT HỌ VÀ TÊN MSSV ĐÁNH GIÁ 1 Huỳnh Thị Xuân Nghi (NT) 20124398 A 2 Lê Thùy Tuyết Ngân 20124387 A 3 Phạm Phương Anh 20124262 A 4 Lê Nguyễn Hoàng Long 20124368 A 5 Nguyễn Minh[.]

DANH SÁCH NHÓM 9

1 Loại hình phát triển khu dân cư và bản thiết kế sản phẩm nào có khả năng tiêu thụ trên thị trường và sinh lời cao nhất tại địa điểm được đưa ra?

2 Thế mạnh của dự án trong môi trường cạnh tranh (thế mạnh nổi bật của

dự án), giá thuê/giá thị trường có thể đạt được và tỷ lệ bất động sản được bán hoặc thuê theo định kỳ là gì?

Để giải quyết hai câu hỏi trên, chúng ta cần thực hiện 2 kiểu phân tích mang tính chất rộng hơn:

1 Phân tích định tính có thể giúp chúng ta giải quyết một số khía cạnh trong câu hỏi đầu tiên liên quan đến địa điểm và vị trí Công đoạn này cụ thể gồm:

• Việc phân tích địa điểm và môi trường tại nơi đó

• Việc phân tích các điều kiện tại thị trường địa phương

• Việc sàng lọc các sản phẩm thiết kế và khách hàng mục tiêu muốn hướng đến

2 Phân tích định lượng có thể giúp chúng ta giải quyết các khía cạnh của cả hai câu hỏi trên, chẳng hạn như xác định được khả năng sinh lời qua sự kết hợp tiện nghi với nhau, hay là đánh giá khả năng sinh lợi của dự án khi được hoàn thành và sau đó nữa Mục tiêu cuối cùng của phân tích định lượng là thúc đẩy doanh thu dự kiến của dự án Đây cũng là yếu tố quyết định đến việc đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính cũng như thời điểm bắt đầu mở cửa hoạt động và các chiến lược cho từng giai đoạn của dự án đó

B Cải thiện/sàng lọc lại bối cảnh phát triển và đánh giá điểm mạnh trong thị trường tại từng địa điểm và từng cấp độ của dự án (Xây dựng cái gì và xây cho đối tượng khách hàng nào)

Q1: Loại hình phát triển khu dân cư và thiết kế sản phẩm nào có khả năng tiêu thụ trên thị trường và sinh lời cao nhất tại địa điểm được đưa ra?

Q2: Xu hướng cạnh tranh, khả năng sinh lợi và tỉ lệ bất động sản được bán và thuê theo định kỳ có thể đạt được với sự phát triển như vậy được hiểu là gì?

(Q1) Phân tích định tính

• Phân tích địa điểm và môi trường tại nơi đó

• Phân tích các điều kiện tại thị trường địa phương

• Sàng lọc các sản phẩm thiết kế và khách hàng mục tiêu muốn hướng đến

(Q2) Phân tích định lượng

• Phân tích giá thuê/ giá mua của dự án:

• Tập trung vào việc ước lượng giá thuê/giá mua thông qua sự khác biệt trong cạnh tranh hay phân tích giá hưởng thụ (hedonic price: giá trị của những tài nguyên và dịch vụ môi trường không có giá thị trường), hoặc là xác định các gói tiện nghi có khả năng sinh lời (sự kết hợp các tiện nghi và phát triển mật độ.)

• Phân tích sự thu hút của dự án

• Tập trung vào đánh giá tính khả thi của dự án cũng như định giá tại thời điểm khai trương và các giai đoạn thay thế

Hình 9.1: Giai đoạn của việc phân tích kinh tế vi mô cho các dự án khu dân cư

Trọng tâm của việc phân tích giá thuê/giá bán của dự án là để đánh giá chính xác giá thị trường hoặc giá thuê được yêu cầu cho dự án phát triển khu dân cư cụ thể và thiết kế sản phẩm trong thị trường địa phương Dựa vào dữ liệu

có sẵn thì việc phân tích này có thể thực hiện bằng cách dùng các phương pháp khác biệt cạnh tranh hoặc phương pháp định giá hưởng thụ Phương pháp định giá hưởng thụ rõ ràng là hợp lý hơn phương pháp trước vì chúng áp dụng phương pháp trong kinh tế lượng - một phương pháp được phổ biến rộng rãi Hơn nữa, phương pháp định giá hưởng thụ có thể giúp bài phân tích xác định được kế hoạch phát triển nào sinh lời nhất và bản thiết kế sản phẩm nào có lợi nhất bằng cách ước tính giá thị trường/giá thuê của các gói tiện ích và mật độ phát triển của khu dân cư Việc phát triển các cách đánh giá thay thế thông qua các phương pháp khác biệt cạnh tranh như vậy thì khá cồng kềnh và kém chính xác hơn nhiều

Tương tự, trọng tâm phân tích khả năng thu hút của dự án là đánh giá thị phần của thị trường hấp thụ mà một dự án phát triển khu dân cư dự kiến nắm bắt lấy các đặc trưng cụ thể trong thiết kế và địa điểm đó Dựa vào số liệu có sẵn, các phương pháp cơ bản trong kế toán và kinh tế lượng có thể áp dụng trong việc ước lượng tỷ lệ Tỷ lệ được ước tính đó có thể cung cấp nền tảng cho việc thúc đẩy khả năng thu hút của dự án và doanh thu dự kiến Chính vì vậy, có thể đưa ra các hướng dẫn hữu ích trong việc đánh giá các lựa chọn các giải pháp thay thế trong giai đoạn dự án và thời điểm dự án bắt đầu hoạt động

PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC DỰ ÁN KHU DÂN CƯ

Phân tích định tính các dự án khu dân cư tập trung vào các cơ hội và ràng buộc địa điểm và thị trường hiện tại của nó, và nó phải được thực hiện với mục tiêu cuối cùng:

• Xác định các nhóm hộ gia đình mục tiêu với các sở thích phù hợp với đặc điểm của địa điểm

• Phát triển thiết kế sản phẩm dân dụng tương thích nhất với địa điểm đặc điểm và sở thích của nhóm đối tượng

Mục tiêu cuối cùng là xác định kiểu phát triển và thiết kế sản phẩm sẽ được tiếp thị nhiều nhất tại địa điểm nhất định Với mục tiêu này, phân tích tập trung vào 1) vào thuộc tính địa điểm và vị trí, 2) về điều kiện và hoạt động của thị trường địa phương Các tập trung vào thông tin có thể làm sáng tỏ những ưu điểm và hạn chế của địa điểm, khu vực địa lý mà dự án sẽ hoạt động và cạnh tranh khách hàng, nhóm người tiêu dùng có nhiều khả năng bị thu hút vào địa điểm và dự án và các đặc điểm thiết kế đơn vị ở có nhiều khả năng được các nhóm như vậy yêu cầu Ví dụ, nếu địa điểm không có quyền truy cập thuận tiện đến một trường học tốt, thì nhà phát triển có thể cần nhắm mục tiêu các hộ gia đình trẻ không có trẻ em, không phải hộ gia đình, hoặc những người làm tổ trống Các kết luận rút ra từ phân tích định tính về các tính năng thiết kế sản phẩm tối ưu và đóng góp của chúng vào giá thị trường hoặc giá thuê của dự án

sẽ được kiểm tra và tinh chỉnh thông qua phân tích định lượng

PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM VÀ VỊ TRÍ

Việc phân tích thị trường không gian bao gồm phân tích địa điểm và môi trường trực tiếp của nó, cũng như phân tích các điều kiện thị trường địa phương.Cơ sở lý luận cho việc này phân tích là có sự khác biệt về giá giữa các thị trường phụ trong một đô thị thị trường nhà ở không chỉ do sự khác biệt về chất lượng khu vực lân cận và những lợi thế / bất lợi khác của vị trí mà còn đối với sự khác biệt về vị trí nhu cầu về nhà ở và sự không phù hợp giữa nguồn cung hiện có và nhu cầu cụ thể của khu vực lân cận (Watkins, 2008)Jones et al (2003b) Đề xuất bằng chứng từ nước Anh cho thấy thị trường nhà ở và sự ổn định của chúng theo thời gian Trong trường hợp này, địa điểm và phân tích vị trí thường được gọi là phân tích năng suất (Parli, 2008)cần xem xét ba loại yếu

tố sau:

1 Các thuộc tính của địa điểm và môi trường trực tiếp của nó

2 Vùng lân cận và cộng đồng thuộc tính

3 Truy cập và liên kết

Các yếu tố cụ thể cần được kiểm tra theo từng loại được liệt kê trong Hình 9.2 và được thảo luận ngắn gọn dưới đây

Phân tích các

thuộc tính của

trang địa điểm và

môi trường tức thì

của nó

Phân tích các thuộc tính của vùng lân cận

và cộng đồng

Phân tích quyền truy cập và liên kết

Đặc điểm vật lý

• Kích thước, hình

dạng

• Địa hình, địa chất

Tính sẵn có của các

tiện ích Hạn chế về

mặt pháp lý khi sử

dụng

• Phân vùng

• Hạn chế riêng

Môi trường địa

điểm

• Tác động tích cực

đến tiện ích bên

ngoài

• Ảnh hưởng tiêu

cực từ bên ngoài

Hình ảnh Chất lượng vùng lân cận

• Tỷ lệ tội phạm Giai đoạn phát triển Cơ cấu nhân khẩu học

• Cơ cấu sử dụng và nhân khẩu học của Người di chuyển

Sự phù hợp

• Các xu hướng mới nổi

Hàng hóa công địa phương và Môi trường tài khóa

• Tài chính của chính quyền địa phương

• Dịch vụ của chính quyền địa phương

• Hệ thống trường học Quy định của chính quyền địa phương

• Kiểm soát tăng trưởng

• Yêu cầu lô tối thiểu

• Quy định FAR

• Quy chuẩn xây dựng

• Kiểm soát tiền thuê nhà

• Quy định về môi trường

Tiếp cận các trung tâm việc làm

• Khoảng cách đi lại

• Tiếp cận các đường phố lớn

• Giao thông công cộng

Tiếp cận các dịch

vụ cao cấp hơn Tiếp cận các trung tâm mua sắm, giải trí, hoạt động văn hóa

Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Địa Phương

Thông tin người

tiêu dùng

phương

Ai đang mua?

• Nhân khẩu học

• Người mua lần

đầu so với lần thứ

Người tiêu dùng đang mua gì?

• Giá của sản phẩm là bao nhiêu?

Xu hướng tăng giá chung

Tỷ lệ hấp thụ?

Tỷ lệ trống?

Ý nghĩa nhắm mục tiêu người tiêu dùng

Ý nghĩa thiết kế sản phẩm

• Họ đến từ đâu?

• Ai đang thuê ?

• Các tính năng thiết

kế và mức độ thoải mái của sản phẩm là gì?

Trang Địa điểm Và Môi Trường Ngay Lập Tức Của Nó

Nhà phân tích trước tiên cần xem xét các đặc điểm của địa điểm, bao gồm các đặc điểm vật lý, chẳng hạn như kích thước, hình dạng, địa hình, địa chất, hệ thống thoát nước, điều kiện môi trường và bất kỳ đặc điểm vật lý nào khác có thể tạo cơ hội hoặc hạn chế cho việc phát triển khu dân cư; sự sẵn có và công suất của các đường dây công ích; và các hạn chế pháp lý, bao gồm phân loại quy hoạch của địa điểm, các quy định sử dụng đất khác hạn chế sự phát triển của nó và các hạn chế tư nhân, chẳng hạn như các hạn chế về hành động, các biện pháp giải quyết, v.v

Thứ hai, vị trí kiểm tra môi trường ngay lập tức xác địnhcác tác động tích cực và tiêu cực bên ngoài Chúng bao gồm các tác động bên ngoài địa điểm, thường phát ra từ các mục đích sử dụng liền kề có thể ảnh hưởng tiêu cực hoặc tích cực đến khả năng mong muốn, khả năng thu nhập và giá trị thị trường của

sự phát triển tại địa điểm Ví dụ về các tác động tích cực từ bên ngoài bao gồm tầm nhìn ra biển hoặc hồ, hoặc mặt tiền của một công viên hoặc không gian mở Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng tác động của các yếu tố bên ngoài như vậy có thể

là đáng kể Các ví dụ thường được trích dẫn về các tác động bên ngoài tiêu cự bao gồm ảnh hưởng từ giao thông và tiếng ồn gần đó, cũng như ảnh hưởng từ các hoạt động sử dụng gây gián đoạn gần đó, chẳng hạn như các khu công nghiệp, nhà cửa hoặc khu thương mại sự phát triển Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng những tác động bên ngoài tiêu cực như vậy có thể rất cục bộ Việc xác định các tác động như vậy là rất quan trọng vì vị trí của trang địa điểm là cố định và nếu có các tác động ngoại lai tiêu cực nghiêm trọng, nhà phát triển có thể làm rất ít để chữa chúng trong hầu hết các trường hợp

Tại thời điểm này, điều quan trọng là phải phân biệt giữa các tác động tiêu cực từ bên ngoài “có thể chữa được” và “không thể chữa được” Tác động

“có thể chữa khỏi” được định nghĩa là những tác động có thể được giảm thiểu với chi phí cận biên (MC) thấp hơn lợi ích cận biên (MB) mà hiệu quả mà chúng có thể mang lại về giá trị và doanh thu của dự án Điều ngược lại đúng với các hiệu ứng “không thể chữa khỏi” Mặc dù “chữa trị” một ngoại tác tiêu cực trong hầu hết các trường hợp là một nhiệm vụ không khả thi vì nhiều lý do tài chính và phi tài chính, đôi khi việc mua và phát triển lại mục đích sử dụng lân cận, ngoài trang địa điểm mục tiêu, có thể chứng minh là có lợi nhuận Nguyên tắc cơ bản của nỗ lực đó là thu nhập từ những cải tiến trong việc sử dụng lân cận kết hợp với nâng cao giá trị và khả năng kiếm tiền của trang địa điểm mục tiêu sẽ vượt quá chi phí cải tiến trên cả hai trang địa điểm Cần nhấn mạnh rằng cần phải phân tích rất cẩn thận để đánh giá chính xác chi phí “chữa

trị” ngoại tác tiêu cực, hoặc chi phí tái phát triển, và sự gia tăng giá trị dự kiến

do các cải tiến theo kế hoạch Về nguyên tắc, tái phát triển sẽ chỉ có ý nghĩa nếu giá trị đất còn lại tăng lên (lợi ích cận biên) lớn hơn chi phí tái phát triển (chi phí cận biên)

Thuộc tính vùng lân cận và cộng đồng

Nhóm yếu tố thứ hai cần được phân tích trong bối cảnh phân tích địa điểm và vị trí bao gồm các thuộc tính khu vực lân cận và cộng đồng Việc kiểm tra các thuộc tính như vậy là rất quan trọng vì nhiều nghiên cứu thực nghiệm đã chỉ ra rằng các thuộc tính tích cực được viết hoa thành giá thuê và giá trị tài sản cao hơn, trong khi các thuộc tính tiêu cực được viết hoa thành giá thuê và giá trị tài sản thấp hơn Ví dụ, Anderson và West (2006) đã xác nhận ảnh hưởng của sự gần gũi với không gian mở đối với giá trị nhà ở Đặc biệt, phát hiện của họ cho thấy hiệu ứng này cao hơn ở những khu vực lân cận có mật độ dân cư cao hơn, gần khu trung tâm thương mại, có thu nhập cao hoặc tỷ lệ tội phạm cao Vì nhà đầu tư / nhà phát triển đã rất ít kiểm soát đối với các thuộc tính này, chúng cần được phân tích và đánh giá rất cẩn thận trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tiếp tục dự án nào

Giá trị của một dự án khu dân cư có thể bị ảnh hưởng bởi một số thuộc tính của khu vực lân cận và cộng đồng có thể ảnh hưởng đến nhu cầu địa phương và / hoặc nguồn cung nhà ở tại địa phương Các thuộc tính này có thể được phân loại theo các danh mục rộng hơn sau:

• Các thuộc tính liên quan đến hình ảnh, chẳng hạn như chất lượng tổng thể của khu vực lân cận (cao cấp, trung cấp, cấp thấp) và tỷ lệ tội phạm

• Giai đoạn phát triển, đề cập đến việc khu vực lân cận là một khu vực đang phát triển, trưởng thành hay suy giảm

• Cơ cấu nhân khẩu học, đề cập đến nhân khẩu học của cư dân hiện tại và những người di chuyển trong khu vực lân cận (người trẻ độc thân, chuyên nghiệp độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con, người có gia đình, người không

có nhà, người về hưu, v.v.) và đặc điểm thu nhập của họ

• Thành phần sử dụng đất, đề cập đến sự kết hợp sử dụng đất của khu vực lân cận của địa điểm, tập trung vào các loại hình sử dụng chủ yếu, bao gồm các đặc điểm tự nhiên và không gian mở, khả năng tương thích của việc sử dụng và các xu hướng mới nổi, nếu có, có thể góp phần thay đổi trong hỗn hợp sử dụng đất của cộng đồng Việc sử dụng đất ở các khu vực lân cận là rất quan trọng trong việc xác định loại hình phát triển khu dân cư rộng hơn phù hợp nhất cho khu vực được xem xét Vì ví dụ, nếu tất cả các khu đất liền kề được phát triển với nhà ở giá rẻ thì nhà phát triển cần phải suy nghĩ kỹ trước khi phát triển khu vực với một sản phẩm nhà ở hoàn toàn khác với nhà ở giá rẻ

• Hàng hóa công địa phương và môi trường tài chính, đề cập đến chất lượng của các dịch vụ công, chẳng hạn như cảnh sát và phòng cháy chữa cháy,

hệ thống trường học công lập, v.v., do chính quyền địa phương cung cấp, cũng như tài chính và khả năng tiếp tục cung cấp của chính quyền địa phương các dịch vụ đó ở mức độ phù hợp và cạnh tranh Chất lượng và sức khỏe của hệ thống trường học của cộng đồng có tầm quan trọng hàng đầu đối với các gia đình có trẻ em trong độ tuổi đi học

• Các quy định của chính quyền địa phương, chẳng hạn như kiểm soát tăng trưởng, yêu cầu về quy mô lô đất tối thiểu và các quy định của FAR, có tầm quan trọng hàng đầu trong việc xác định các điều kiện cung cấp nhà ở và triển vọng trong cộng đồng trong đó vị trí của địa điểm Các quy định này có thể

có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đất nếu chúng ngăn cản sự phát triển của địa điểm ở mật độ tối ưu của nó

Tuy nhiên, nếu chúng đủ hạn chế đến mức tạo ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung, chúng có thể có tác động tích cực đến giá trị của các đơn vị nhà ở hiện tại Jones và cộng sự (2003b) trình bày bằng chứng về xu hướng giá cả khác biệt trong việc hạn chế nguồn cung tiểu siêu thị nhà ở trong khu đô thị Glasgow

Một số quy định khác của chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng đến

dự án bao gồm quy chuẩn xây dựng, kiểm soát tiền thuê và các quy định về môi trường Quy chuẩn xây dựng đề cập đến các quy định áp dụng cho các cải tiến trên công trường và chúng đặt ra các tiêu chuẩn đặc điểm kỹ thuật chỉ định loại vật liệu xây dựng nào có thể được sử dụng, hoặc các tiêu chuẩn thực hiện liên quan đến phòng cháy chữa cháy và nói chung, hoạt động an toàn và thích hợp của tòa nhà (Dasso và Ring, 1989; Peiser và Hamilton, 2012) Các mã này có thể khác nhau giữa các khu vực pháp lý trong cùng một khu vực đô thị Rõ ràng, các quy chuẩn xây dựng khắt khe hơn làm tăng chi phí của các dự án khu dân cư

Các quy định về môi trường đề cập đến một loạt các luật địa phương, tiểu bang và liên bang nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các tác động xấu đến môi trường Các quy định này đặc biệt phù hợp trong trường hợp phát triển dân cư ở những khu vực có môi trường nhạy cảm

Cuối cùng, kiểm soát tiền thuê đề cập đến các hạn chế của chính phủ đối với tiền thuê có thể được tính cho các căn hộ Các biện pháp kiểm soát như vậy

có tầm quan trọng thiết yếu, nếu có trong cộng đồng nơi có địa điểm, vì chúng

có thể hạn chế khả năng thu nhập của các dự án phát triển căn hộ đến mức không khả thi về mặt tài chính

Truy cập và liên kết

Thành phần thứ ba của phân tích địa điểm và vị trí cho các dự án khu dân

cư tập trung vào khả năng tiếp cận và liên kết Tiếp cận thuận tiện với các dịch

vụ và điểm đến mà các hộ gia đình cần tiếp cận để đáp ứng nhu cầu hàng ngày của họ mang lại lợi thế cạnh tranh cho một khu dân cư Đặc biệt:

• Việc tiếp cận các trung tâm việc làm lớn của khu vực là rất quan trọng

vì mọi hộ gia đình điển hình đều mong muốn giảm thiểu chi phí tiền bạc và thời gian cũng như sự bất tiện khi đi làm hàng ngày Do đó, việc tiếp cận các xa lộ, các đường phố chính và các trạm giao thông công cộng, cũng như khoảng cách

đi lại từ địa điểm cụ thể cần được kiểm tra cẩn thận Tác động tiêu cực của cả thời gian và chi phí đi lại đến nơi làm việc đối với việc lựa chọn vị trí dân cư đã được xác minh bởi một số nghiên cứu thực nghiệm (Kim và cộng sự, 2005).Việc xem xét thành phần việc làm của các trung tâm việc làm có thể tiếp cận nhiều nhất từ trang địa điểm cũng rất quan trọng Những thông tin này có thể cung cấp những thông tin quan trọng manh mối liên quan đến các đặc điểm của người mua hoặc người thuê tiềm năng có thể được thu hút đến trang địa điểm

• Người tiêu dùng cần được tiếp cận với các dịch vụ công đầy đủ và chất lượng cao, chẳng hạn như phòng cháy chữa cháy và cảnh sát, và các trường công lập tốt, khiđánh giá các vị trí dân cư ở các khu vực pháp lý khác nhau Ví

dụ, Kim và cộng sự (2005) đã xác minh rằng chất lượng trường học có ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê đến giá trị dân cư

• Tiếp cận các dịch vụ khác, chẳng hạn như nhà hàng và mua sắm, cũng như các cơ sở văn hóa và giải trí, cũng có liên quan và phải là một phần của phân tích kinh tế vi mô của một địa điểm / dự án cụ thể vì các chuyến đi đến những điểm đến như vậy là một phần trong cuộc sống của một hộ gia đình điển hình

PHÂN TÍCH TÌNH TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐỊA PHƯƠNG

Bên cạnh việc phân tích các thuộc tính của địa điểm và vị trí của nó, nhà phân tích cũng nên kiểm tra hoạt động và điều kiện thị trường địa phương, bởi

vì chúng có thể có ý nghĩa quan trọng đối với thiết kế sản phẩm Phân tích thị trường địa phương tập trung vào: Thông tin người tiêu dùng

 Thông tin người tiêu dùng

 thông tin sản phẩm

 điều kiện thị trường địa phương

Khi thu nhập thông tin người tiêu dùng nhà phân tích cần tập trung vào

hồ sơ nhân khẩu học của người mua hoặc thuê nhà lần đầu hay lần thứ hai và họ đến từ đâu Khi thu thập thông tin sản phẩm , nhà phân tích cần xem xét những loại nhà hoặc căn hộ cụ thể mà những người mới đến đang mua hoặc thuê hoặc giá cả và giá thuê Cuối cùng khi thu thập thông tin thị trường địa phương ,nhà phân tích cần xem xét hoạt động bán hàng ,mức giá và giá thuê hiện tại ,xu hướng tăng giá chung và biến động giá thuê căn hộ ,tỷ lệ nhà bán hoặc căn hộ được hấp thụ và tình trạng trống các mức và xu hướng tỷ giá

Thời gian trung bình trên thị trường, thường được biểu thị bằng tháng, thường được các chuyên gia bất động sản sử dụng đánh giá tốc độ hấp thụ các đơn vị nhà ở sẵn có để bán hoặc cho thuê Thông tin về thời gian trung bình trên thị trường cho các đơn vị gia đình ở cấp quốc gia có thể được lấy từ thống kê nghiên cứu do hiệp Hội môi giới quốc gia công bố Rõ ràng một thời gian dài hơn thị trường sẽ phản ánh tỷ lệ hấp thụ thấp hơn Nếu chính xác, dữ liệu về thời gian trên thị trường có thể giúp xã định nắm bắt dự án trong ngắn hạn Ví

dụ nếu thời gian trên thị trường trung bình 4,4 tháng Tuy nhiên có thể có vấn đề khi sử dụng con số này để đánh giá tiến độ hấp thụ một dự án sẽ hoàn thành từ 12-24 tháng kể từ thời điểm phân tích Điều gì sẽ xảy ra nếu các điều kiện thị trường thay đổi trong khoảng thời gian đó ? còn về sự thay đổi theo mùa trong nhu cầu thì sao? Những câu hỏi này rất phù hợp vì các lực lượng kinh tế mức cung và cầu cơ bản của khu dân cư chắc chắn có thể thay đổi đáng kể trong khoản thời gian một hoặc hai năm

Nguồn cung của tháng , được đô bằng tỉ lệ số nhà trống trên số nhà bán được trong tháng trước ,là một chỉ số khác thường được nghành công nghiệp này sử dụng để đánh giá mức độ chặt chẽ của thị trường Ví dụ nếu 375cawn nhà đang trống và có sẵn để bán trên thị trường ngày hôm nay và 54 căn nhà đã được bán trong tháng trước , thì “ nguồn cung của tháng ‘’ ngụ ý từ những con

số này là 375/54 = 6.94 Con số này cho biết sẽ mất bao nhiêu tháng để hấp thụ

375 căn hộ trống hiện có nếu có cùng một số căn hộ đã được hấp thụ trong tháng trước được hấp thụ trong mỗi tháng tiếp theo Một chỉ số như vậy thường được tính toán bằng cách sử dụng dữ liệu từ nhiều danh sách hoặc nhà mô giới

xử lí khối lượng bán hàng lớn và nó có thể cũng cấp một số manh mối liên quan đến xu hướng thị trường ngắn hạn Ví dụ nếu nguồn cung cú tháng tăng , điều

đó có nghĩa là điều kiện thị trường đang xấu đi và tỉ lệ hấp thụ trong tương lai

có thể cần được điều chỉnh xuống

Nguồn dữ liệu

Dữ liệu về địa điểm và môi trường của nó có thể dược thu nhập bằng cách kiểm tra địa điểm và hồ sơ công khai Dữ liệu về các thuộc tính của cộng đồng có thể được lấy từ các cơ quan chính quyền địa phương , chẳng hạn như các sở kế hoạch địa phương và các cơ quan phát triển kinh tế Thông tin về nhân khấu học và các vùng lân cận khác và các thuộc tính cộng đồng có thể thu được

từ dữ liệu điều tra dân số dược cập nhật Thông tin liên quan đến tiếp cận và liên kết cũng có thể được lấy từ chính quyền địa phương ,văn phòng kế hoạch và phát triển kinh tế , cũng như từ các cuộc tổng điều tra kinh tế Các mẫu kinh doanh từ quận , cung cấp thông tin việc làm theo mã SIC cho mọi quân trong cả nước , nhưng nó được xuất bản với độ trễ là 2 năm Ấn phẩm mới nhất có thể tìm thấy tại wed side này : www.census.gov/programs-Survey / cbp.html Các danh

bạ công nghiệp cũng có thể giúp hiểu rõ hơn về thành phần cơ sở làm việc của khu vực Cuối cùng thông tin về điều kiện thị trường nhà ở địa phương có thể thu được bằng cách phỏng vấn các nhà mô giới địa phương ,bằng cách kiểm tra