PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

Đ Ạ I H Ọ C HU Ế TRƯ Ờ NG Đ Ạ I H Ọ C LU Ậ T NGUY Ễ N AN PHƯ Ợ NG PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU Chuyên ngành: Lu ậ t Kinh t ế Mã s ố : 838 0107 TÓM T Ắ T LU Ậ N VĂN TH Ạ C SĨ LU Ậ T H Ọ C TH Ừ A THIÊN HU Ế , năm 2022 Công trình được hoàn thành tại: Trư ờ ng Đ ạ i h ọ c Lu ậ t, Đ ạ i h ọ c Hu ế Ngư ờ i hư ớ ng d ẫ n khoa h ọ c: T S Hoàng Th ị H ả i Y ế n Ph ả n bi ệ n 1: : Ph ả n bi ệ n 2: Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc giờ ngày tháng năm Trường Đại học Luật, Đại học Huế MỤC LỤC M Ở Đ Ầ U 1 1 Tính c ấ p thi ế t c ủ a vi ệ c nghiên c ứ u đ ề tài 1 2 Tình hình nghiên c ứ u có liên quan đ ế n đ ề tài 2 3 M ụ c đích và nhi ệ m v ụ nghiên c ứ u 4 4 Đ ố i tư ợ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u 5 5 Phương pháp lu ậ n và phương pháp nghiên c ứ u 5 6 Ý nghĩa lý lu ậ n và th ự c ti ễ n c ủ a công trình nghiên c ứ u 6 7 K ế t c ấ u c ủ a lu ậ n văn 6 Chương 1 M Ộ T S Ố V Ấ N Đ Ề LÝ LU Ậ N PHÁP LU Ậ T V Ề BI Ệ N PHÁP CƯ Ỡ NG CH Ế KÊ BIÊN TÀI S Ả N C Ủ A NGƯ Ờ I PH Ả I THI HÀNH ÁN LÀ CÁC D Ự ÁN KINH DOANH B Ấ T Đ Ộ NG S Ả N 7 1 1 Khái quát v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê bi ên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 7 1 1 1 Khái ni ệ m bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án 7 1 1 2 Khái ni ệ m d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 7 1 1 3 Khái ni ệ m bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 8 1 1 4 Đ ặ c đi ể m c ủ a bi ệ n pháp cư ỡ ng cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 8 1 1 5 Đ ố i tư ợ ng tài s ả n và quy ề n tài s ả n c ủ a d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n b ị áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n 9 1 1 6 Đ ố i tư ợ ng tài s ả n không đư ợ c áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n 9 1 1 7 So sánh cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n nói chung và cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 9 1 2 Khái quát pháp lu ậ t v ề cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 10 1 2 1 Khái ni ệ m pháp lu ậ t đi ề u ch ỉ nh v ề cư ỡ ng ch ế kê biên tà i s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 10 1 2 2 Đ ặ c đi ể m pháp lu ậ t cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 10 1 2 3 N ộ i dung pháp lu ậ t v ề cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 10 1 3 Nh ữ ng y ế u t ố tác đ ộ ng đ ế n ph áp lu ậ t và áp d ụ ng pháp lu ậ t cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 10 1 3 1 Đi ề u ki ệ n kinh t ế - xã h ộ i 11 1 3 2 Y ế u t ố dân trí, ý th ứ c pháp lu ậ t 11 1 3 3 Y ế u t ố tâm lý 11 1 3 4 Y ế u t ố v ề năng l ự c t ổ c h ứ c cư ỡ ng ch ế THADS c ủ a ngư ờ i có th ẩ m quy ề n 11 1 3 5 Y ế u t ố v ề phong t ụ c, t ậ p quán 11 K ế t lu ậ n Chương 1 12 Chương 2 TH Ự C TR Ạ NG PHÁP LU Ậ T V Ề BI Ệ N PHÁP CƯ Ỡ NG CH Ế KÊ BIÊN TÀI S Ả N C Ủ A NGƯ Ờ I PH Ả I THI HÀNH ÁN LÀ CÁC D Ự ÁN KINH DOANH B Ấ T Đ Ộ NG S Ả N VÀ TH Ự C TI Ễ N ÁP D Ụ NG T Ạ I T Ỉ NH BÀ R Ị A - VŨNG TÀU 12 2 1 Th ự c tr ạ ng pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 12 2 1 1 Th ẩ m quy ề n cư ỡ ng kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 12 2 1 2 Trình t ự , th ủ t ụ c kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 12 2 1 3 Giao b ả o qu ả n tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên 14 2 1 4 Quy đ ị nh v ề th ẩ m đ ị nh giá tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên 14 2 1 5 Quy đ ị nh v ề bán đ ấ u giá tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên 14 2 2 Đánh giá pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 14 2 2 1 Ư u đi ể m 14 2 2 2 T ồ n t ạ i, h ạ n ch ế 15 2 3 Th ự c ti ễ n áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n t ạ i t ỉ nh Bà R ị a - Vũng Tàu 16 2 3 1 Tình hình áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n t ạ i t ỉ nh Bà R ị a - Vũng Tàu 16 2 3 2 Nh ữ ng vư ớ ng m ắ c, b ấ t c ậ p trong áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 16 2 3 3 Nguyên nhân c ủ a nh ữ ng vư ớ ng m ắ c, b ấ t c ậ p trong th ự c ti ễ n cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 18 K ế t lu ậ n Chương 2 19 Chương 3 Đ Ị NH HƯ Ớ NG, GI Ả I PHÁP HOÀN THI Ệ N PHÁP LU Ậ T VÀ NÂNG CAO HI Ệ U QU Ả ÁP D Ụ NG PHÁP LU Ậ T V Ề BI Ệ N PHÁP CƯ Ỡ NG CH Ế KÊ BIÊN TÀI S Ả N C Ủ A NGƯ Ờ I PH Ả I THI HÀNH CÁC D Ự ÁN KINH DOANH B Ấ T Đ Ộ NG S Ả N 19 3 1 Đ ị nh hư ớ ng hoàn thi ệ n pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 19 3 1 1 B ả o đ ả m nguyên t ắ c cư ỡ ng ch ế 19 3 1 2 Đ ả m b ả o hi ệ u l ự c thi hành b ả n án, quy ế t đ ị nh c ủ a Tòa án, quy ề n và l ợ i ích h ợ p pháp c ủ a đương s ự 20 3 1 3 C ủ ng c ố cơ ch ế ph ố i h ợ p tro ng áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n 20 3 2 Gi ả i pháp hoàn thi ệ n pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 20 3 2 1 Ban hành B ộ lu ậ t Thi hành án đi ề u ch ỉ nh t ấ t c ả các lĩnh v ự c thi hành án 20 3 2 2 S ử a đ ổ i b ổ sung Lu ậ t Thi hành án dân s ự và các văn b ả n hư ớ ng d ẫ n thi hành 20 3 2 3 Ban hành quy trình cư ỡ ng ch ế Thi hành án dân s ự 21 3 3 Gi ả i pháp nâng cao hi ệ u qu ả áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 22 3 3 1 Gi ả i pháp hoàn thi ệ n cơ ch ế áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 22 3 3 2 Nâng cao hi ệ u qu ả cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n t ạ i t ỉ nh Bà R ị a - Vũng Tàu 23 K ế t lu ậ n Chương 3 24 K Ế T LU Ậ N 25 DANH M Ụ C TÀI LI Ệ U THAM KH Ả O DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BA Bản án QĐ Quyết định BR - VT Bà Rịa - Vũng Tàu CHV Chấp hành viên KBTS Kê biên tài sản DAKDBĐS Dự án kinh doanh bất động sản THA Thi hành án TH ADS Thi hành án dân sự UBND Ủy ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án có hiệu lực pháp luật ra thi hành; đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật; bả o vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân và xã hội; góp phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy Nhà nước Để hiện thực hóa các quyền, nghĩa vụ đ ã ghi nhận trong bản án, quyết định của Tòa án c ũng như quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền được thi hành theo thủ tục thi hành án thì bên cạnh việc thuyết phục đương sự tự nguyện thi hành án , trong nhiều trường hợp cần phải áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự , tro ng đó biện pháp cư ỡng chế kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế chủ đạo, được áp dụng nhiều nhất và giữ vai trò rất quan tr ọng trong quá trình tổ chức thi hành án kinh doanh thương mại Thực tiễn tổ chức thi hành án cho thấy, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, trong cơ chế thị trường, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, số lượng dự án kinh doanh bất động sản ngày càng tăng và khi chủ thể là chủ các dự án n ày có phát sinh tranh chấp tại T òa án, đến thời điểm bản án , quyết định có hiệu lực pháp luật, các dự án kinh doanh bất động sản trở thành đối tượng tài sản của người phải thi hành án cần phải cưỡng chế kê biên, do nghĩa vụ phải thực hiện theo án tuyên của người phải thi hành án quá lớn nhưng họ không có tài sản k hác hoặc có nhưng không đủ để thực hiện nghĩa v ụ theo bản án, quyết định của T òa án Tuy nhiên, việc cưỡng chế kê biên tài sản đối với các dự án kinh doanh bất động sản trực tiếp tác động đến quyền về tài sản, về nhân thân của người phải thi hành án và nhữ ng người có liên quan, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể Do vậy, các quy định về cưỡng chế kê biên tài sản đối với các dự án kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng tiêu chí về bảo đảm hiệu quả của việc thi hành án , chống lại hành vi trốn tránh, cản trở, chống đối, trì hoãn việc thi hành án đồng thời phải bảo đảm tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan Việc nghiên cứu cho thấy , về cơ bản các quy định về cưỡng chế kê biên tài sản được pháp luậ t Việt Nam ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế Luật thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014 đã có những q uy định khá chi tiết, cụ thể về cưỡng chế kê biên tài sản Tuy nh iên qua thực tiễn cưỡng chế kê biên tài sản , tr ước xu thế phát triển của kinh tế thị trường, dự án kinh doanh bất động sản là một loại tài sản mới, trở thành đối tượng tài sản phải kê biên để đảm bảo thi hành nghĩa vụ của người phải thi hành án Song qua thực tiễn áp dụng pháp luật để cưỡng chế kê biên đối với loại tài sản này trong thi hành án ở án kinh doanh thương mại cho thấy, c ác quy định pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản đã bộc lộ những hạn chế, phát sinh khó khăn, vướng mắc do chưa có quy định cụ thể , có sự tồn tại chồng chéo, mâu 2 thuẫn so giữa các luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện hành, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn đặt ra ; dẫn đến chưa bảo vệ kịp thời và có hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của người được thi hành án và quyền lợi hợp phá p của đương sự khác trong thi hành án dân sự trong án kinh doanh thương mại Một số vụ việc cưỡng chế kê biên dự án kinh doanh bất động sản kéo d ài nhiều năm, có khiếu nại, tố cáo phức tạp , dư luận xã hội quan tâm c hưa được xử lý dứt đi ểm, vẫn còn sai phạm khi cưỡng chế , xử lý tài sản Trong khi đó, công tác xây dựng, hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự kê biên tài sản c òn chậm , chưa đáp ứng yêu cầu điều chỉnh từ thực tiễn đối với đối tượng tài sản kê biên đặc biệt này Việc nghiên cứu cũng cho thấy, hi ệu quả cưỡng chế kê biên dự án kinh doanh bất động sản thực sự c òn nhiều hạn chế, bất cập Tình trạng lú ng túng trong áp dụng pháp luật để cưỡng chế , xử lý tài sản kê biên là dự án kinh doanh bất động sản xảy ra với nhiều hình thức vi phạm khác nhau, dẫn đến chấp hành viên bị kỷ luật vì vi phạm pháp luật Thực trạng trên đò i hỏi phải có sự nghiên cứu sâu sắc về cưỡng chế cưỡng chế kê biên tài sản đối với đối tượng tài sản là dự án kinh doanh bất động sản dưới cả dưới góc độ lý luận và thực tiễn thực hiện nhằ m làm rõ cơ sở khoa học của việ c xây dựng các quy định về cưỡng chế kê biên tài sản đối với dự án kinh doanh bất động sản , đánh giá đúng thực trạng pháp luật và đề ra giải pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả cưỡng chế nói chung và kê biên tài sản nói riêng Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “ Pháp luật về kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ” làm luận văn nghiên cứu 2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Sách chuyên kh ả o Cho đ ế n nay, đã có m ộ t s ố công trình c ấ p đ ộ sách chuyên kh ả o có liên quan đ ế n đ ề tài Có th ể k ể đ ế n như: Sách “ Bình Lu ậ n khoa h ọ c B ộ lu ậ t T ố t ụ ng Dân s ự năm 2015 ” c ủ a PGS TS Tr ầ n Anh Tu ấ n (2017), Nhà xu ấ t b ả n Tư Pháp Trong đó, tác gi ả đã đưa ra nh ữ ng qua n đi ể m, nh ậ n xét v ề các đi ề u kho ả n c ủ a B ộ lu ậ t T ố t ụ ng Dân s ự năm 2015 cũng như có đánh giá, cách nhìn nh ậ n v ề bi ệ n pháp kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án Sách “ Chín bi ệ n pháp b ả o đ ả m nghĩa v ụ h ợ p đ ồ ng ” c ủ a Lương Thanh Đ ứ c (2019) Nhà xu ấ t b ả n chí nh tr ị qu ố c gia s ự th ậ t Trong cu ố n sách này, tác gi ả đã đi sâu phân tích v ề các bi ệ n pháp b ả o đ ả m th ự c hi ệ n nghĩa v ụ h ợ p đ ồ ng m ộ t cách chi ti ế t, t ổ ng quan Ngoài ra, công trình có đưa ra các nh ậ n đ ị nh v ề các bi ệ n pháp x ử lý tài s ả n b ả o đ ả m trong đó có bán đ ấ u giá tài s ả n b ả o đ ả m Lu ậ n văn, lu ậ n án Nh ữ ng đ ề tài nghiên c ứ u c ấ p đ ộ lu ậ n văn th ạ c s ỹ , lu ậ n án ti ế n s ỹ liên quan đ ế n đ ề tài có th ể k ể đ ế n như: Lu ậ n án: “ Bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ở Vi ệ t Nam ” năm 2019, Lu ậ n án Ti ế n s ỹ chuyên ngành: Lu ậ t D ân s ự và T ố t ụ ng dân s ự c ủ a Lê Th ị 3 Hương Giang t ạ i Trư ờ ng Đ ạ i h ọ c Lu ậ t Hà N ộ i Lu ậ n án đã h ệ th ố ng và b ổ sung, làm sâu s ắ c các v ấ n đ ề lý lu ậ n v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự g ồ m khái ni ệ m, đ ặ c đi ể m bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ; phân tíc h và lý gi ả i cơ s ở khoa h ọ c c ủ a vi ệ c xây d ự ng pháp lu ậ t v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ; xây d ự ng các n ộ i dung cơ b ả n v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự c ầ n pháp lu ậ t đi ề u ch ỉ nh Lu ậ n án cũng đã t ổ ng h ợ p, phân tích có h ệ th ố ng th ự c tr ạ ng p háp lu ậ t và th ự c ti ễ n áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ở Vi ệ t Nam; t ừ đó đánh giá nh ữ ng k ế t qu ả đ ạ t đư ợ c, nh ữ ng h ạ n ch ế , t ồ n t ạ i và nguyên nhân c ủ a nh ữ ng h ạ n ch ế , t ồ n t ạ i trong th ự c tr ạ ng pháp lu ậ t và th ự c ti ễ n áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự Lu ậ n án xây d ự ng và hoàn thi ệ n cơ ch ế bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ở Vi ệ t Nam có hi ệ u qu ả phù h ợ p v ớ i Lu ậ t đ ấ u giá tài s ả n, cơ ch ế th ị trư ờ ng, thông l ệ qu ố c t ế trên cơ s ở đưa ra 05 yêu c ầ u đ ề hoàn thi ệ n pháp lu ậ t v ề bán đ ấ u giá tài s ả n thi hành án dân s ự ở Vi ệ t Nam Lu ậ n văn th ạ c sĩ “ Cư ỡ ng ch ế tài s ả n là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t và quy ề n s ở h ữ u nhà ở trong thi hành án dân s ự ở Vi ệ t Nam ” năm 2019 c ủ a Lê Văn Nam, t ạ i Khoa lu ậ t, Đ ạ i h ọ c Qu ố c gia Hà N ộ i Lu ậ n văn ng hiên c ứ u cơ s ở lý lu ậ n c ủ a cư ỡ ng ch ế thi hành án dân s ự nói chung và cư ỡ ng ch ế tài s ả n là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t và quy ề n s ở h ữ u nhà nói riêng, t ừ đó ch ỉ ra đư ợ c các y ế u t ố ả nh hư ở ng đ ế n ho ạ t đ ộ ng này Đây là công trình phân tích và đánh giá th ự c tr ạ ng pháp lu ậ t và th ự c ti ễ n áp d ụ ng pháp lu ậ t trong ho ạ t đ ộ ng cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t và quy ề n s ở h ữ u nhà ở Vi ệ t Nam hi ệ n nay Lu ậ n văn th ạ c sĩ Lu ậ t h ọ c “ Kê biên quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t, theo pháp lu ậ t thi hành án dân s ự t ừ th ự c ti ễ n huy ệ n Đan Phư ợ ng, thành ph ố Hà N ộ i ” năm 2016 c ủ a tác gi ả Lê Quang Tu ấ n t ạ i Vi ệ n hàn lâm Khoa h ọ c Xã h ộ i Vi ệ t Nam Lu ậ n văn làm rõ m ộ t s ố v ấ n đ ề lý lu ậ n v ề kê biên quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t, tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đ ấ t N ộ i dung các quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t Vi ệ t Nam hi ệ n hành v ề kê biên quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t, tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đ ấ t và th ự c ti ễ n th ự c hi ệ n bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế này trên đ ị a bàn huy ệ n Đan Phư ợ ng, thành ph ố Hà N ộ i Lu ậ n văn cũng có đ ề c ậ p đ ế n khía c ạ nh cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t Ngoài ra còn có m ộ t s ố công tr ình liên quan đ ế n đ ề tài có th ể k ể đ ế n như Lu ậ n văn th ạ c s ỹ “ Pháp lu ậ t kê biên tài s ả n là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t đ ể đ ả m b ả o thi hành án dân s ự và th ự c ti ễ n th ự c hi ệ n trên đ ị a bàn t ỉ nh Hòa Bình ” năm 2019 c ủ a Hoàng Xuân Hi ể n t ạ i Đ ạ i h ọ c Lu ậ t Hà N ộ i ; Lu ậ n văn Th ạ c sĩ Lu ậ t h ọ c “ Cư ỡ ng ch ế thi hành án dân s ự th ự c ti ễ n ở t ỉ nh Nam Đ ị nh ” năm 2018 t ạ i Vi ệ n Hàn Lâm Khoa h ọ c Xã h ộ i - Vi ệ n Khoa h ọ c Xã h ộ i c ủ a tác gi ả Lương Ng ọ c Hưng; Lu ậ n văn Th ạ c sĩ Lu ậ t h ọ c “ Các bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế thi hành án dân s ự theo pháp lu ậ t Vi ệ t Na m hi ệ n nay t ừ th ự c ti ễ n thành ph ố Hà N ộ i ” năm 2016 c ủ a tác gi ả Lê Xuân Tùng t ạ i Vi ệ n Hàn Lâm Khoa h ọ c Xã h ộ i - Vi ệ n Khoa h ọ c Xã h ộ i Ngoài ra còn có các công trình nghiên c ứ u là các bài vi ế t trên các t ạ p chí chuyên ngành lu ậ t có liên quan đ ế n đ ề tài pháp l u ậ t kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n, có th ể k ể đ ế n như: “ M ộ t s ố v ấ n đ ề v ề cư ỡ ng ch ế kê biên, bán đ ấ u giá quy ề n s ử 4 d ụ ng đ ấ t đ ể thi hành án ” - Lê Anh Tu ấ n, t ạ p chí Dân ch ủ - pháp lu ậ t tháng 9 năm 2013, trang 44 - 52; “ T ổ ch ứ c bán đ ấ u giá tài s ả n chuyên nghi ệ p ban hà nh n ộ i quy hay quy ch ế bán ĐGTS ”, Nguy ễ n Th ị Thu H ồ ng, t ạ p chí Dân ch ủ - pháp lu ậ t s ố 6 năm 2014, trang 55 - 57 “ Lu ậ t thi hành án dân s ự năm 2008 - M ộ t s ố h ạ n ch ế vư ớ ng m ắ c c ầ n s ử a đ ổ i, b ổ sung ” Vũ Đ ứ c H ả i, t ạ p chí Nhà nư ớ c - pháp lu ậ t, s ố 6, năm 2014, tra ng 68 - 74 Các đề tài khoa học, nghiên cứu khoa học kể trên đã góp phần hoàn thiện lý luận về thi hành án dân sự nói chung và thi hành án bằng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản nói riêng ở Việt Nam Đồng thời đưa ra nhiều giải pháp, kiến nghị góp phần nâ ng cao hiệu quả trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật, hoàn thiện việc áp dụng pháp luật về thi hành án dân sự và cưỡng chế kê biên tài sản trong thực tiễn Tuy nhiên, bên cạnh đó, các nghiên cứu này chủ yếu nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự nói chung, một số đề tài có đề cấp đến các biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự, có công trình nghiên cứu cụ thể về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thi hành án dân sự Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu dưới góc độ lý luận và thực tiễn đặc thù pháp luật về kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi án kinh doanh thương mại là là một bi ện pháp cưỡng chế quan trọng, được áp dụng nhiều trong thi hành án dân sự và do đó cần được quan tâm và cần phải tiếp tục được triển khai nghiên cứu sâu hơn Do vậy việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự á n kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” là vô cùng cần thiết 3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3 1 Mục đích Đề tài tập trung làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hà nh án là các dự án kinh doanh bất động sản , nghiên cứu thực trạng pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng từ đó làm cơ sở để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp d ụng pháp luật về vấn đề này 3 2 Nhiệm vụ Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn hướng tới những nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Xác định đúng và làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự ở án kinh doanh thương mại - Phân tích, đối chiếu lý luận về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự ở án kinh doanh thương mại để đánh giá thực trạng quy định của pháp luật - Xác đ ịnh rõ những vướng mắc bất cập, nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án 5 kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự ở án kinh doanh thương mại ở Việt Nam và là tiền đề để định hướng đề x uất các yêu cầu, kiến nghị để bảo đảm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này có hiệu quả - Phân tích chính xác thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự ở án kinh doanh thương mại ở tỉnh Bà Rịa, Vũng Tàu để đề xuất các kiến nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào những nội dung cơ bản sau đây: - Các quy định của pháp luật về về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự, gồm các văn bản pháp luật chuyên ngành và các văn bản pháp luật có liên quan - Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là dự án kinh doanh bất động sản trong thi hành án dân sự từ khi Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2014, Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành từ 1/7/2017 4 2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung nghiên cứu: Trong khuôn khổ luận văn , tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để làm dự án đầu tư xây dựng công trình với mục đích kinh doanh, sinh lợi nhằm thi hành bản án, quyết định về kinh doanh thương mại đã có hiệu lực pháp luật của T òa án dựa trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng từ khi Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2014 có hiệu lực P hạm vi về không gian : Luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản; về thực tiễn áp dụng pháp luật, luận văn nghiên cứu tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu - Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiê n cứu pháp luật hiện hành về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản; về thực tiễn áp dụng pháp luật, luận văn nghiên cứu tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trong phạm vi 05 năm trở lại đây , từ năm 2016 đ ế n năm 2021 5 Phương pháp l uận và phương pháp nghiên cứu 5 1 Phương pháp luận Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm, chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nh à nước 5 2 Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, tác giả Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: 6 Thứ nhất, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại chương 1 khi nghiên cứu n hững vấn đề lý luận về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản Thứ hai, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê , phương pháp diễn dịch, phương pháp suy luận logic được sử dụng tại chươn g 2 khi nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản Thứ ba , phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp duy vật biện chứng được tác giả sử dụng tại c hương 3 khi đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản 6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu Trên cơ sở nghi ên cứu các quy định của pháp luật về cưỡng chế và thực tiễn áp dụng pháp luật trong cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản trên thực tế, luận văn có những đóng góp sau đây: Về mặt lý luận: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần là m sáng tỏ các vấn đề lý luận về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản ; thực tiễn áp dụng pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản Về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp cho chấp hành viên , Cơ quan thi hành án, tổ chức cá nhân, đương sự nắm được các quy định của pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Góp phần hạn chế những v i phạm, những tranh chấp và vướng mắc có thể xảy ra trong quá trình tổ chức cưỡng chế kê biên Đồng thời góp phần hoàn thiện pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản là các dự án kinh doanh bất động sản 7 Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận va danh mục tài liệu tham khảo, Luận căn được kết cấu gồm 03 chương: - Chương 1: Một số vấn đề lý luận về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản - Chương 2: Thực trạng pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu - Chương 3 : Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản 7 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BIỆ N PHÁP CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN TÀI SẢ N CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 1 Khái quát về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản 1 1 1 Khái ni ệ m bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án Trong t ừ đi ể n ch ữ Nôm có gi ả i nghĩa, cư ỡ ng là thúc ép, bu ộ c tuân theo ý chí c ủ a mình 1 , ch ế là kì m gi ữ 2 Như v ậ y cư ỡ ng ch ế là m ộ t t ừ ghép đư ợ c t ạ o b ở i hai t ừ có nghĩa nêu trên Cư ỡ ng ch ế có th ể đư ợ c hi ể u là thúc ép, bu ộ c ai đó ph ả i th ự c hi ệ n theo Theo Cu ố n t ừ đi ể n ti ế ng Vi ệ t c ủ a Vi ệ n Ngôn ng ữ h ọ c, Nhà xu ấ t b ả n T ừ đi ể n bách khoa năm 2012 thì: Cư ỡ ng ch ế là dùng quy ề n l ự c Nhà nư ớ c b ắ t ph ả i tuân theo pháp lu ậ t” 3 Trong ti ế ng Anh cư ỡ ng ch ế là Coerce nghĩa là bu ộ c ai ph ả i làm cái gì 4 Như v ậ y, t ừ nh ữ ng nh ậ n đ ị nh trên có th ể đ ị nh nghĩa: “ Cư ỡ ng ch ế thi hành án dân s ự là vi ệ c ch ủ th ể có th ẩ m quy ề n s ử d ụ ng quy ề n l ự c nhà nư ớ c th ự c hi ệ n bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế theo quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t v ề thi hành án dân s ự đ ố i v ớ i t ổ ch ứ c, cá nhân nh ằ m b ả o đ ả m thi hành trên th ự c t ế quy ề n, nghĩa v ụ đã đư ợ c xác đ ị nh trong b ả n án, quy ế t đ ị nh đư ợ c thi hành theo th ủ t ụ c thi hành án dân s ự ” 1 1 2 Khái ni ệ m d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n D ự án trong ti ế ng Anh g ọ i là Project T ừ khi danh t ừ "d ự án" ra đ ờ i, ngư ờ i ta dùng danh t ừ này đ ể ch ỉ nh ữ ng ho ạ t đ ộ ng, nh ữ ng quá trình r ấ t khác nhau trong t ừ ng lĩnh v ự c c ụ th ể r ấ t đa d ạ ng Trên góc độ tổn g quát nhất, dự án có thể được hiểu là hệ thống các công việc được xác định rõ mục tiêu, nguồn lực cũng như thời gian bắt đầu và kết thúc Nói cách khác, dự án là một quá trình hoạt động đã xác định rõ mục tiêu cần phải đạt được trong những ràng buộc nhất định về thời gian và nguồn lực để đạt mục tiêu đó D ự án gồm có: Dự án đầu tư; dự án đầu tư công; d ự án hợ p tác công tư Kinh doanh, dưới góc độ xã hội, “ là việc tổ chức buôn bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh ”; dưới góc độ pháp lý, theo k hoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020, kinh doanh được hiểu “ là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận ” Bất động sản, theo Từ điển Tiếng Việt (2018) của Hoàng Phê, “ là tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa,… ” 1 Vi ệ n Hàn lâm khoa h ọ c xã h ộ i Vi ệ t Nam (2014), T ừ đi ể n ch ữ Nôm t ậ p 1, Nxb Khoa h ọ c xã h ộ i, Hà N ộ i, tr 381 2 Vi ệ n Hàn lâm khoa h ọ c xã h ộ i Vi ệ t Nam (2014), T ừ đi ể n ch ữ Nôm t ậ p 1, Nx b Khoa h ọ c xã h ộ i, Hà N ộ i, tr 256 3 Vi ệ n Ngôn ng ữ h ọ c (2012), T ừ đi ể n ti ế ng Vi ệ t, Nxb T ừ đi ể n bách khoa, Hà N ộ i, tr 309 4 T ừ đi ể n Vi ệ t - Anh 200, Nxb Thành Ph ố H ồ Chí Minh, tr 248 8 Kinh doanh bất động sản , dưới góc độ pháp lý, theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “ là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mụ c đích sinh lợi ” 1 1 3 Khái ni ệ m bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n M ộ t trong nh ữ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế THA là kê biên, x ử lý tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, k ể c ả tài s ả n đang do ngư ờ i th ứ ba gi ữ , đư ợ c quy đ ị nh t ạ i kho ả n 3 Đi ề u 71 Lu ậ t THADS năm 2008, s ử a đ ổ i, b ổ sung năm 2014 C ụ th ể hóa vi ệ c KBTS, t ừ Đi ề u 89 đ ế n Đi ề u 97 Lu ậ t THADS quy đ ị nh nguyên t ắ c, th ủ t ụ c KBTS trong m ộ t s ố trư ờ ng h ợ p nh ấ t đ ị nh như KBTS là quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t, tài s ả n ph ả i đ ăng ký quy ề n s ở h ữ u ho ặ c đăng ký giao d ị ch b ả o đ ả m; Kê biên, x ử lý tài s ả n đang c ầ m c ố , th ế ch ấ p; Kê biên v ố n góp; Kê biên đ ồ v ậ t b ị khóa, đóng gói hay kê biên nhà ở ; nhưng chưa có quy đ ị nh KBTS đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 1 1 4 Đ ặ c đi ể m c ủ a bi ệ n pháp cư ỡ ng cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 1 1 4 1 Tính ch ấ t cư ỡ ng ch ế Cư ỡ ng ch ế là m ộ t tính ch ấ t cơ b ả n c ủ a pháp lu ậ t Tính ch ấ t cư ỡ ng ch ế làm cho pháp lu ậ t khác v ớ i đ ạ o đ ứ c và phong t ụ c Theo Lênin thì pháp lu ậ t s ẽ không còn là gì n ữ a n ế u không có m ộ t b ộ máy có đ ủ s ứ c cư ỡ ng b ứ c ngư ờ i ta tuân theo nh ữ ng tiêu chu ẩ n c ủ a pháp quy ề n thì pháp quy ề n có cũng như không 1 1 4 2 Đi ề u ki ệ n áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n i) Theo b ả n án, quy ế t đ ị nh c ủ a Tòa án, ngư ờ i ph ả i thi hành án ph ả i th ự c hi ệ n nghĩa v ụ thanh toán ti ề n ii) Ngư ờ i ph ả i thi hành án có đi ề u ki ệ n thi hành án iii) H ế t th ờ i h ạ n t ự nguy ệ n nhưng không t ự nguy ệ n thi hành ho ặ c chưa h ế t th ờ i gian t ự nguy ệ n nhưng đ ể ngăn ch ặ n vi ệ c t ẩ u tá n, h ủ y ho ạ i tài s ả n 1 1 4 3 Ch ủ th ể áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n Trong ho ạ t đ ộ ng THADS, ch ủ th ể đư ợ c Nhà nư ớ c giao trách nhi ệ m thi hành các BA, QĐ c ủ a Tòa án là cơ quan THADS - đây là ch ủ th ể chính đư ợ c Nhà nư ớ c giao trách nhi ệ m thi hành cá c BA, QĐ c ủ a Tòa án, khi thi hành nhi ệ m v ụ , ch ỉ tuân theo pháp lu ậ t, ch ị u trách nhi ệ m trư ớ c pháp lu ậ t và đư ợ c pháp lu ậ t b ả o v ệ Vì v ậ y, ch ủ th ể áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế KBTS đ ố i v ớ i các DAKDBĐS là CHV cơ quan THADS 1 1 4 4 Ch ủ th ể b ị áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n bao g ồ m: - Ngư ờ i ph ả i th ự c hi ệ n nh ữ ng hành vi ho ặ c nghĩa v ụ v ề tài s ả n có giá tr ị l ớ n theo BA, QĐ c ủ a Tòa án, có đi ề u ki ệ n THA mà không t ự nguy ệ n thi hành trong th ờ i h ạ n t ự nguy ệ n THA do pháp lu ậ t quy đ ị nh ho ặ c trong trư ờ ng h ợ p ngư ờ i ph ả i THA, h ủ y ho ạ i tài s ả n 9 - Ngư ờ i đư ợ c THA đã nh ậ n tài s ả n THA, nhưng không ch ị u n ộ p kho ả n phí THA theo quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t mà cơ quan THADS đã thông báo 1 1 5 Đ ố i tư ợ ng tài s ả n và quy ề n tài s ả n c ủ a d ự án ki nh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n b ị áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n Trong thực tiễn, tài sản của người phải THA là các DAKDBĐS bị áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên thể hiện dưới bốn dạng như sau: - Dự án nhà ở; - Dự án khu đô thị mới; - Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ; - Dự án đầu tư xây dựng công trình 1 1 6 Đ ố i tư ợ ng tài s ả n không đư ợ c áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n V ớ i m ụ c đích nhân đ ạ o, b ả o đ ả m cu ộ c s ố ng bình thư ờ ng c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, pháp lu ậ t THADS quy đ ị nh c ụ th ể nh ữ ng tài s ả n không đư ợ c kê biên t ạ i Đi ề u 87 - Lu ậ t THADS, c ụ th ể : - Tài s ả n b ị c ấ m lưu thông theo quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t; tài s ả n ph ụ c v ụ qu ố c phòng, an ninh, l ợ i ích công c ộ ng; tài s ả n do ngân sách Nhà nư ớ c c ấ p cho cơ quan, t ổ ch ứ c - Tài s ả n sau đây c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là doanh nghi ệ p, h ợ p tác xã, cơ s ở s ả n xu ấ t, kinh doanh, d ị ch v ụ : + S ố thu ố c ph ụ c v ụ vi ệ c phòng, ch ữ a b ệ nh cho ngư ờ i lao đ ộ ng; lương th ự c, th ự c ph ẩ m, d ụ ng c ụ và tài s ả n khác ph ụ c v ụ b ữ a ăn cho ngư ờ i lao đ ộ ng; + Nhà tr ẻ , trư ờ ng h ọ c, cơ s ở y t ế và thi ế t b ị , phương ti ệ n, tài s ả n khác thu ộ c các cơ s ở này, n ế u không ph ả i là tài s ả n đ ể kinh doanh; + Trang thi ế t b ị , phương ti ệ n, công c ụ b ả o đ ả m an toàn lao đ ộ ng, phòng, ch ố ng cháy n ổ , phòng, ch ố ng ô nhi ễ m môi trư ờ ng 1 1 7 So sánh cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n nó i chung và cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 1 1 7 1 Đi ể m gi ố ng nhau gi ữ a cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n nói chung và cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Đ ề u đư ợ c pháp lu ậ t quy đ ị nh là m ộ t bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế ng hiêm kh ắ c nh ấ t , th ể hi ệ n quy ề n l ự c nhà nư ớ c, do CHV cơ quan THADS áp d ụ ng nh ằ m thi hành có hi ệ u qu ả BA, QĐ c ủ a Tòa án trên th ự c t ế , đ ả m b ả o các phán quy ế t c ủ a Tòa án đi vào cu ộ c s ố ng 1 1 7 2 S ự khác bi ệ t gi ữ a cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n nói chung và cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n i) T heo quy đ ị nh c ủ a Lu ậ t THADS thì cư ỡ ng ch ế THADS đư ợ c phân lo ạ i thành 06 bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế THADS g ồ m: (1) Kh ấ u tr ừ ti ề n trong tài kho ả n; thu h ồ i, x ử lý ti ề n, gi ấ y t ờ có giá c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, (2) T r ừ vào thu nh ậ p c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, (3) Kê biên, x ử lý tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, c ả tài s ả n đang do ngư ờ i th ứ ba gi ữ , (4) Khai thác tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i THA, (5) Bu ộ c chuy ể n giao v ậ t, chuy ể n giao quy ề n tài s ả n, gi ấ y t ờ , (6) Bu ộ c ngư ờ i ph ả i THA th ự c hi ệ n ho ặ c không đư ợ c th ự c hi ệ n công vi ệ c nh ấ t đ ị nh 10 ii) Kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS là m ộ t v ấ n đ ề m ớ i phát sinh t ừ th ự c ti ễ n trong th ờ i gian g ầ n đây, chưa đư ợ c Lu ậ t THADS quy đ ị nh, đi ề u ch ỉ nh, chưa có trình t ự th ủ t ụ c áp d ụ ng th ố ng nh ấ t Q ua th ự c ti ễ n t ổ ch ứ c THA , CHV ch ỉ th ự c hi ệ n KBTS c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS trong trư ờ ng h ợ p ngư ờ i ph ả i THA không còn tài s ả n nào khác ho ặ c có tài s ả n nhưng không đ ủ đ ể THA 1 2 Khái quát pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản 1 2 1 Khái ni ệ m pháp lu ậ t đi ề u ch ỉ nh v ề cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Để quản lý nhà nước và đảm bảo trật tự an toàn xã hội, Nhà nước sử dụng nhiều cô ng cụ, biện pháp khác nhau (pháp luật, đạo đức, tập quán ) trong đó pháp luật được coi là công cụ quan trọng nhất - đó là hệ thống quy phạm có hiệu lực bắt buộc chung, được áp dụng lặp đi lặp l ại nhiều lần đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi cả nước hoặc đơn vị hành chính nhất định, do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định và được Nhà nước bảo đảm thực hiện Thứ nhất, nhóm quan hệ mang tính chất nội dung Thứ hai, nhóm quan hệ mang tính tổ chức - quản lý đối với hoạt đ ộng cưỡng chế KBTS Thứ ba, nhóm quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục về cưỡng chế KBTS 1 2 2 Đ ặ c đi ể m pháp lu ậ t cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Thứ nhất, pháp luật về cưỡng chế KBTS đối với các DAKDBĐS đảm bảo tín h độc lập và chủ động của chấp hành viên Thứ hai, pháp luật về cưỡng chế KBTS đối với các DAKDBĐS đảm bảo tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể liên quan Thứ ba, pháp luật cư ỡng chế KBTS đối với các DAKDBĐS quy định chặt chẽ các trình tự, thủ tục, buộc các chủ thể liên quan phải thực hiện 1 2 3 N ộ i dung pháp lu ậ t v ề cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là các d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n N ộ i dung quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t cư ỡ ng ch ế KBTS đ ố i v ớ i các DAKDBĐS là s ự th ể ch ế hóa ch ủ trương, đư ờ ng l ố i c ủ a Đ ả ng, chính sách c ủ a Nhà nư ớ c, nhu c ầ u khách quan c ủ a xã h ộ i, t ạ o nên cơ ch ế h ữ u hi ệ u đ ể đương s ự , cá nhân, t ổ ch ứ c liên quan tôn tr ọ ng và ch ấ p hành nghiêm ch ỉ nh 1 3 Những yếu tố tác động đến pháp luật và áp dụng pháp luật cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản Cưỡng chế KBTS của người phải THA là các DAKDBĐS được áp dụng dựa trên những cơ sở lý luận về cưỡng chế T HADS và thực tiễn nhất định Tuy nhiên, hiệu quả của việc cưỡng chế này c òn phù thuộc vào khâu tổ chức thực thi các quy định của pháp luật Dưới góc độ này cần nghiên cứu để nhận diện được 11 những yếu tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả KBTS của người phải T HA là các DAKDBĐS 1 3 1 Đi ề u ki ệ n kinh t ế - xã h ộ i Điều kiện kinh tế - xã hội là yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến hoạt động THADS nói chung, cưỡng chế KBTS nói riêng, nhất là đối với người phải THA và người được THA Kinh tế khó khăn thường gây nên sự căng thẳng, thúc giục hay phản kháng đối với việc THADS từ phía đương sự, kể cả những cá nhân khác có liên quan đến việc THADS Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, khi KBTS là dự án KDBĐS thì người phải THA sẽ có những phản ứng, cản trở, gây khó khăn quyết liệt đ ối với hoạt động cưỡng chế KBTS 1 3 2 Y ế u t ố dân trí, ý th ứ c pháp lu ậ t Nếu đương sự có trình độ dân trí, ý thức pháp luật cao thì sẽ nhận thức đúng đắn quyền, nghĩa vụ về THADS theo quy định pháp luật, từ đó tích cực phối hợp, giảm thiểu khả năng cưỡng c hế KBTS hoặc nếu có cưỡng chế KBTS thì giảm thiểu khả năng phải huy động lực lượng tham gia vào quá trình cưỡng chế; giảm thiểu những khiếu nại, tố cáo về cưỡng chế KBTS đối với DAKDBĐS 1 3 3 Y ế u t ố tâm lý Khi BA, QĐ có hiệu lực thi hành, người được THA phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục tố tụng trước đó và phải tốn kém thời gian, kinh tế, do đó họ có tâm lý muốn THA nhanh để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình, vì vậy thường thúc giục, yêu cầu CHV thực hiện nhanh chóng các trình tự, thủ tục THA, nhất là trong trường hợp không tự nguyện THA thì phải cưỡng chế 1 3 4 Y ế u t ố v ề năng l ự c t ổ ch ứ c cư ỡ ng ch ế THADS c ủ a ngư ờ i có th ẩ m quy ề n CHV là người có thẩm quyền tổ chức thi hành các BA,QĐ có hiệu lực pháp luật và là người có thẩm quyền tiến hành cưỡng chế kê biê n đối với DAKDBĐS của người phải THA Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn đó, CHV có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện đúng các quy định pháp luật về cưỡng chế KBTS để bảo vệ công lý; mang lại sự công bằng, đảm bảo ổn định, phát triển x ã hội 1 3 5 Y ế u t ố v ề phong t ụ c, t ậ p quán Việt Nam là một nước Á Đông với tư tưởng tôn trọng các phong tục, tập quán, truyền thống dân tộc nên đây là vấn đề ảnh hưởng nhiều đến cưỡng chế THADS nói chung và KBTS là các DAKDBĐS nói riêng Điều này cho thấy rằng áp dụng pháp luật nói chung, áp dụng pháp luật về cưỡng chế KBTS l à các DAKDBĐS nói riêng phải tuân thủ pháp luật và phải tính đến những yếu tố phong tục, tập quán; cụ thể, pháp luật cũng quy định phạm vi về không gian và thời gian không được tổ chức cưỡng chế THADS Đó là không được tổ chức cưỡng chế kê biên DAKDBĐS có huy động lực lượng trước và sau Tết Nguyên đán khoảng thời gian nhất định; không được cưỡng chế kê biên DAKDBĐS vào các ngày Quốc khánh, ngày giỗ Tổ Hùng Vương; ngày bầu cử 12 Kết lu ậ n C hương 1 Pháp lu ậ t v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế KBTS c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS th ể hi ệ n rõ nh ấ t b ả n ch ấ t c ủ a N hà nư ớ c trong s ử d ụ ng quy ề n l ự c c ủ a mình mà c ụ th ể là thông qua ho ạ t đ ộ ng c ủ a CHV, cơ quan THADS đ ể tác đ ộ ng đ ế n ngư ờ i ph ả i THA nh ằ m đ ả m b ả o hi ệ u l ự c c ủ a các BA, QĐ trên th ự c t ế T ạ i Chương 1, tác gi ả đã nghiên c ứ u khái quát chung v ề bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế KBTS c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS; phân tích đ ặ c đi ể m c ủ a bi ệ n pháp cư ỡ ng cư ỡ ng ch ế này và phân tích pháp lu ậ t đi ề u ch ỉ nh, các y ế u t ố tác đ ộ ng đ ế n pháp lu ậ t cư ỡ ng ch ế KBTS c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS K ế t qu ả nghiên c ứ u c ủ a Chương 1 s ẽ là ti ề n đ ề đ ể phân tích th ự c tr ạ ng pháp lu ậ t và th ự c ti ễ n áp d ụ ng pháp lu ậ t v ề cư ỡ ng ch ế KBTS c ủ a ngư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS ở Chương 2 Chương 2 T HỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN LÀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH BÀ RỊ A - VŨNG TÀU Pháp luật về cưỡng chế THADS hi ện nay, chủ yếu quy định tại Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Các quy định về cưỡng chế THADS đáp ứng tốt yêu cầu đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân và xã hội , nâng cao hiệu quả công tác THADS 2 1 Thực trạng pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản 2 1 1 Th ẩ m quy ề n cư ỡ ng kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Theo quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t THADS ở Vi ệ t Nam hi ệ n nay thì CHV cơ quan THADS s ự có th ẩ m quy ề n ti ế n hành cư ỡ ng ch ế THADS Đ ể đ ả m b ả o th ẩ m quy ề n cư ỡ ng ch ế c ủ a CHV , pháp lu ậ t đã quy đ ị nh v ề cơ c ấ u t ổ ch ứ c c ủ a h ệ th ố ng THADS ; nhi ệ m v ụ , quy ề n h ạ n c ủ a cơ quan thi THADS nơi CHV làm vi ệ c và c ủ a CHV ; v ề nh ữ ng vi ệ c CHV không đư ợ c làm; v ề vi ệ c tuy ể n ch ọ n CHV ; cơ s ở pháp lý đ ể CHV th ự c hi ệ n nhi ệ m v ụ , quy ề n h ạ n c ủ a mình và các đi ề u ki ệ n đ ả m b ả o cho CHV áp d ụ ng các bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế 2 1 2 Trình t ự , th ủ t ụ c kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 2 1 2 1 Nguyên t ắ c cư ỡ ng ch ế Lu ậ t THADS hi ệ n hành ch ỉ quy đ ị nh chung v ề cư ỡ ng ch ế THA bao g ồ m các n ộ i dung v ề căn c ứ cư ỡ ng ch ế THA, bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế THA, k ế ho ạ ch cư ỡ ng ch ế THA, chi phí cư ỡ ng ch ế THA, xác đ ị nh phân chia, x ử lý tài s ả n chung đ ể THA, gi ả i quy ế t tranh ch ấ p, yêu c ầ u h ủ y gi ấ y t ờ , giao d ị ch liên quan 13 đ ế n tài s ả n THA Các quy đ ị nh này đư ợ c thi ế t ch ế t ừ Đi ề u 70 đ ế n Đi ề u 75 c ủ a Lu ậ t THADS và chưa có đi ề u lu ậ t quy đ ị nh v ề nguyên t ắ c cư ỡ ng ch ế KBTS nói chung và kê biên DAKDBĐS nói riêng 2 1 2 2 Ra quy ế t đ ị nh kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n và thông báo vi ệ c cư ỡ ng ch ế Đ ể ti ế n hành cư ỡ ng ch ế KBTS là DAKDBĐS, CHV ra quy ế t đ ị nh cư ỡ ng ch ế Quy ế t đ ị nh cư ỡ ng ch ế KBTS ph ả i th ể hi ệ n bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên đư ợ c l ự a ch ọ n áp d ụ ng; ch ủ th ể b ị cư ỡ ng ch ế ; DAKDBĐS b ị cư ỡ ng ch ế kê biên Đ ố i v ớ i các trư ờ ng h ợ p KBTS khác căn c ứ vào các bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế KBTS đư ợ c pháp lu ậ t quy đ ị nh c ụ th ể t ạ i Lu ậ t THADS, CHV có th ể ra nhi ề u lo ạ i quy ế t đ ị nh cư ỡ ng ch ế KBTS tùy theo tài s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i THA có th ể đ ả m b ả o nghĩa v ụ theo án tuyên Tuy nhiên đ ố i v ớ i lo ạ i tài s ả n là DAKDBĐS, Lu ậ t THADS chưa quy đ ị nh đ ố i tư ợ ng tài s ả n này là m ộ t lo ạ i tài s ả n kê biên đ ể hư ớ ng d ẫ n trình t ự c th ủ t ụ c th ự c hi ệ n Do đó, CHV ph ả i v ậ n d ụ ng Đi ề u 94 - Lu ậ t THADS là bi ệ n pháp Kê biên t ài s ả n g ắ n li ề n v ớ i đ ấ t đ ể ra quy ế t đ ị nh cư ỡ ng ch ế KBTS là DAKDBĐS 2 1 2 3 Xác minh đi ề u ki ệ n cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Pháp luật thực định chỉ mới quy định việc xác minh điều kiện THA tại Điều 44 - Luật THADS, theo đó trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết thời hạn tự nguyện THA mà người phải THA không tự nguyện thi hành thì CHV tiến hành xác minh đối với DAKDBĐS ; trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì phải tiến hành xác minh ngay Ngư ời phải THA phải kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, thu nhập, điều kiện THA với cơ quan THADS và phải chịu trách nhiệm về việc kê khai của mình 2 1 2 4 L ậ p k ế ho ạ ch cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n C ă n c ứ k ế t qu ả xác minh đi ề u ki ệ n cư ỡ ng ch ế nêu trên, CHV đánh giá tình hình, d ự li ệ u nh ữ ng di ễ n bi ế n có th ể x ả y ra và l ự c lư ợ ng c ầ n huy đ ộ ng đ ể th ự c hi ệ n cư ỡ ng ch ế và l ậ p k ế ho ạ ch cư ỡ ng ch ế , trong đó th ể hi ệ n các n ộ i dung chính như: Tên ngư ờ i b ị áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế ; th ờ i gian, đ ị a đi ể m cư ỡ ng ch ế ; phương án ti ế n hành cư ỡ ng ch ế ; yêu c ầ u v ề l ự c lư ợ ng tham gia b ả o v ệ cư ỡ ng ch ế và d ự trù chi phí cư ỡ ng ch ế 2 1 2 5 T ổ ch ứ c th ự c hi ệ n quy ế t đ ị nh cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n Trước khi tổ chức việc cưỡng chế kê biên DAKDBĐS , CHV phải chuẩn bị các điều kiện phục vụ cho việc cưỡng chế (các loại biên bản; hồ sơ thi hành án ) Đồng thời, đối với tài sản là DAKDBĐS thì trước khi kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc, CHV phải thô ng báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việ c THA 14 2 1 2 6 Gi ả i quy ế t tranh ch ấ p phát sinh trong quá trình cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n (i) Gi ả i quy ế t tranh ch ấ p phát sinh trong quá trình cư ỡ ng ch ế kê biên d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n : V ề nguyên t ắ c, trư ớ c khi kê biên, CHV ph ả i xác minh tài s ả n d ự (ii) Gi ả i quy ế t khi ế u n ạ i đ ố i v ớ i quy ế t đ ị nh, hành vi cư ỡ ng ch ế kê biên d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n 2 1 3 G iao b ả o qu ả n tài s ả n là d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên Giao b ả o qu ả n tài s ả n THA đã kê biên đư ợ c th ự c hi ệ n b ằ ng m ộ t trong các hình th ứ c theo th ứ t ự quy đ ị nh t ạ i Đi ề u 58 Lu ậ t THADS c ụ th ể : (1) giao cho ngư ờ i ph ả i THA, ngư ờ i thân thích c ủ a ngư ờ i ph ả i THA ho ặ c ngư ờ i đang s ử d ụ ng, b ả o qu ả n; (2) cá nhân, t ổ ch ứ c có đi ề u ki ệ n b ả o qu ả n; (3) b ả o qu ả n t ạ i kho c ủ a cơ quan THADS 2 1 4 Quy đ ị nh v ề th ẩ m đ ị nh giá tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên Theo quy đ ị nh t ạ i Kho ả n 1 Đi ề u 98 Lu ậ t THADS: “ Ngay khi kê biên tài s ả n mà đương s ự tho ả thu ậ n đư ợ c v ề giá tài s ả n ho ặ c v ề t ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá t hì Ch ấ p hành viên l ậ p biên b ả n v ề th ỏ a thu ậ n đó Giá tài s ả n do đương s ự tho ả thu ậ n là giá kh ở i đi ể m đ ể bán đ ấ u giá Trư ờ ng h ợ p đương s ự có tho ả thu ậ n v ề t ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá thì Ch ấ p hành viên ký h ợ p đ ồ ng d ị ch v ụ v ớ i t ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá đó…” Theo qu y đ ị nh t ạ i kho ả n 2 Đi ề u 98 Lu ậ t THADS: “ Trong th ờ i h ạ n 5 ngày làm vi ệ c, k ể t ừ ngày kê biên tài s ả n, Ch ấ p hành viên ký h ợ p đ ồ ng d ị ch v ụ v ớ i t ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá trên đ ị a bàn t ỉ nh, thành ph ố tr ự c thu ộ c trung ương nơi có tài s ả n kê biên trong các trư ờ ng h ợ p sau đây: a) Đương s ự không th ỏ a thu ậ n đư ợ c v ề giá và không th ỏ a thu ậ n đư ợ c vi ệ c l ự a ch ọ n t ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá; b) T ổ ch ứ c th ẩ m đ ị nh giá do đương s ự l ự a ch ọ n t ừ ch ố i vi ệ c ký h ợ p đ ồ ng d ị ch v ụ ; c) Thi hành b ả n án, quy ế t đ ị nh quy đ ị nh t ạ i Kho ả n 1 Đi ề u 36 c ủ a Lu ậ t này” 2 1 5 Quy đ ị nh v ề bán đ ấ u giá tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n đã kê biên (i) Giai đo ạ n trư ớ c khi bán đ ấ u giá tài s ả n Thông thư ờ ng h ợ p đ ồ ng d ị ch v ụ bán đ ấ u giá tài s ả n đư ợ c ký k ế t gi ữ a ch ủ s ở h ữ u tài s ả n (ho ặ c ngư ờ i đ ạ i di ệ n the o ủ y quy ề n) và t ổ ch ứ c bán đ ấ u giá Trong khi đó h ợ p đ ồ ng này đư ợ c ký k ế t gi ữ a cơ quan THADS (do CHV làm đ ạ i di ệ n) và t ổ ch ứ c bán đ ấ u giá Đây là đi ể m khác bi ệ t cơ b ả n nh ấ t gi ữ a vi ệ c bán đ ấ u giá tài s ả n đ ể THA v ớ i bán đ ấ u giá thông thư ờ ng Theo quy đ ị nh t ạ i đi ể m a kho ả n 1 và kho ả n 2 Đi ề u 101 Lu ậ t THADS “… (ii) Giai đo ạ n x ử lý tài s ả n sau khi bán đ ấ u giá không thành Trư ờ ng h ợ p bán đ ấ u giá không thành thì CHV ti ế n hành ra thông báo v ề vi ệ c bán đ ấ u giá đ ồ ng th ờ i t ố ng đ ạ t cho đương s ự theo quy đ ị nh 2 2 Đánh giá pháp luật về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án là các dự án kinh doanh bất động sản 2 2 1 Ưu đi ể m Qua nghiên c ứ u cho th ấ y các quy đ ị nh pháp lu ậ t v ề cư ỡ ng ch ế THADS tuy t ừ ng bư ớ c đư ợ c hoàn thi ệ n, có tính rõ ràng và khoa h ọ c hơn, đáp ứ ng t ố t hơn yêu c ầ u v ề b ả o đ ả m quy ề n con ngư ờ i, quy ề n cơ b ả n c ủ a công dân, như: Quy ề n 15 yêu c ầ u áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế THADS l ầ n đ ầ u tiên đư ợ c quy đ ị nh thành m ộ t n ộ i dung c ụ th ể t ạ i đi ể m a kho ả n 1 Đi ề u 7 Lu ậ t THADS, theo đó quy ề n yêu c ầ u áp d ụ ng bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế THADS c ủ a ngư ờ i đư ợ c THA đã đư ợ c ghi nh ậ n, đáp ứ ng yêu c ầ u c ủ a th ự c ti ễ n THADS Th ẩ m quy ề n ti ế n hành cư ỡ ng ch ế THADS đư ợ c quy đ ị nh ch ặ t ch ẽ dành cho CHV cơ quan THADS 2 2 2 T ồ n t ạ i, h ạ n ch ế 2 2 2 1 Pháp lu ậ t t hi hành án dân s ự chư a q uy đ ị nh kê biên tài s ả n đ ố i v ớ i d ự án kinh doanh b ấ t đ ộ ng s ả n c ủ a ngư ờ i ph ả i thi hành án là m ộ t bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế kê biên tài s ả n T rong t ừ ng m ụ c, Lu ậ t THADS quy đ ị nh th ủ t ụ c cư ỡ ng ch ế THADS đ ố i v ớ i nh ữ ng tài s ả n c ụ th ể Tuy nhiên đ ố i v ớ i tài s ả n c ủ a n gư ờ i ph ả i THA là các DAKDBĐS, hi ệ n nay Lu ậ t THADS chưa quy đ ị nh, phân lo ạ i thu ộ c nghĩa v ụ THA nào, đ ể t ừ đó quy đ ị nh thành m ộ t bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế riêng bi ệ t như 11 bi ệ n pháp cư ỡ ng ch ế đã đư ợ c quy đ ị nh t ạ i Lu ậ t THADS 2 2 2 2 Pháp lu ậ t chưa q uy đ ị nh nguy

Định dạng
Số trang	35
Dung lượng	790,25 KB