..17 Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank Đông Triều ...28 Sơ đồ 3: Tổ chức quản lý thực hiện dự án ...45 Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án...46 Trang 5 D
Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Toán MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG VÀ TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung tín dụng 1.1.1.Định nghĩa .8 1.1.2 Đặc điểm, vai trị tín dụng .8 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư lĩnh vực BĐS có ảnh hưởng đến công tác thẩm định .10 1.2.1 Khái niệm BĐS 10 1.2.2 Đặc điểm hàng hóa BĐS .11 1.2.3 Phân loại hàng hóa BĐS 12 1.2.4 Các quyền liên quan tới BĐS 13 1.2.5 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa thị trường 13 1.2.6 Đặc điểm dự án kinh doanh BĐS .14 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK CN ĐÔNG TRIỀU – QUẢNG NINH 16 2.1 Khái quát Agribank chi nhánh Đông Triều 16 2.1.1 Sự hình thành phát triển chi nhánh 16 2.1.2 Nhiệm vụ chi nhánh 16 2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ phòng ban 17 2.1.3.1 Cơ cấu tổ chức 17 2.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban .18 2.2 Hoạt động kinh doanh Agribank chi nhánh Đông Triều 21 Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn 2.2.1 Hoạt động huy động vốn 21 2.2.2 Hoạt động sử dụng vốn 23 2.3 Hoạt động thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh Agribank Đông Triều 24 2.3.1 Hoạt động thị trường BĐS thời gian gần 24 2.3.2 Căn pháp lý 25 2.3.3 Căn thẩm định dự án kinh doanh BĐS 26 2.3.4 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS 27 2.3.4.1 Mục đích cơng tác thẩm định 27 2.3.4.2 Quy trình thẩm định 28 2.3.5 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư .30 2.3.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 30 2.3.5.2 Phương pháp so sánh đối chiếu .30 2.3.5.3 Phương pháp dự báo 31 2.3.5.4 Phương pháp phân tích độ nhạy .31 2.3.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư .32 2.3.6.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 32 2.3.6.2 Thẩm định dự án .34 2.3.6.3 Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay .38 2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Agribank chi nhánh Đông Triều 39 2.4.1 Kết cho vay dự án đầu tư BĐS 39 2.4.2 Ví dụ minh họa cơng tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS khu chung cư cao cấp Bình Dương – Đơng Triều – Quảng Ninh .40 2.4.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS chi nhánh 54 2.4.3.1 Những kết đạt 54 2.4.3.2 Hạn chế nguyên nhân 56 Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KINH DOANH BĐS .60 3.1 Mục tiêu định hướng phát triển chi nhánh thời gian tới 60 3.1.1 Hoạt động kinh doanh 60 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định 61 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án BĐS chi nhánh 63 3.2.1 Giải pháp quy trình thẩm định 63 3.2.2 Giải pháp phương pháp thẩm định .63 3.2.4 Nâng cao chất lượng chun mơn hóa đội ngũ cán thẩm định .67 3.2.5 Giải pháp thông tin hỗ trợ thẩm định 67 3.2.6 Điều chỉnh cơng tác phí phương tiện phục vụ công tác thẩm định 68 3.2.7 Giải pháp tổ chức thực .69 3.2.8 Nâng cao công tác quản lý rủi ro .69 3.2.9 Một số giải pháp khác 70 3.3 Kiến nghị .71 3.3.1 Với quan Nhà Nước 71 3.3.2 Với ngân hàng Nhà Nước 72 3.3.3 Với ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam 72 3.3.4 Với chủ đầu tư 73 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC .77 Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng kết tình hình nguồn vốn nội tệ huy động địa nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều 21 Bảng 2: Tổng kết tình hình nguồn vốn ngoại tệ huy động địa nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều 22 Bảng 3: Tổng kết tình hình cho vay NHNo&PTNT huyện Đông Triều 23 Bảng 4: Bảng tính dịng tiền dự án 37 Bảng 5: Số lượng dự án BĐS vay vốn Agribank Đông Triều 39 Bảng 6: Cổ đông sáng lập bao gồm 41 Bảng 7: Bảng thống kê dân số thành thị 44 Bảng 8: Tổng vốn đầu tư dự kiến dự án 47 Bảng 9: Dòng tiền dự án 50 Bảng 10: Bảng phân tích độ nhạy dự án 52 Phụ lục 1: Bảng quy hoạch sử dụng đất 77 Phụ lục 2: Bảng doanh thu dự kiến 78 Phụ lục 3: Bảng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật 78 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ Sơ đồ 1: Tổ chức máy chi nhánh Đông Triều 17 Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS Agribank Đông Triều 28 Sơ đồ 3: Tổ chức quản lý thực dự án .45 Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án 46 Biểu đồ 1: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn Agribank Đông Triều 39 Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CN : Chi nhánh BĐS : Bất động sản NHNo&PTNT : Ngân hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn DT : Doanh thu CP : Chi phí KH : Khấu hao TMĐT : Tổng mức đầu tư PCCC : Phòng cháy chữa cháy DAĐT : Dự án đầu tư NHNN : Ngân hàng Nhà Nước NHTM : Ngân hàng thương mại KDKHDN : Kinh doanh khách hàng doanh nghiệp DNNN : Doanh nghiệp Nhà Nước DAĐT : Dự án đầu tư DN : Doanh Nghiệp KTXH : Kinh tế xã hội VND : Việt Nam Đồng TCKT : Tổ chức kinh tế CBTD : Cán tín dụng CL : Chênh lệch Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập với kinh tế giới nhu cầu vốn đầu tư sản xuất kinh doanh lớn Để đáp ứng nhu cầu vốn toàn kinh tế, hệ thống ngân hàng phát triển nhanh chóng số lượng lẫn chất lượng Hệ thống ngân hàng đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế, kênh huy động dẫn vốn cho hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh nước, góp phần nâng cao tốc độ lưu thông hiệu sử dụng đồng vốn Hiện nay, dự án trung tâm thương mại, văn phịng, cơng ty, khách sạn, khu nghỉ dưỡng…trên khắp nước mà đặc biệt dân số Việt Nam ngày gia tăng nhu cầu nhà điều kiện thiếu Trong thời gian gần thị trường bất động sản trầm lắng ảnh hưởng kinh tế vĩ mô vi mô Nhưng đến giai đoạn Nhà Nước có sách điều chỉnh thúc đẩy thị trường giàu tiềm sôi động trở lại Trong hoạt động ngân hàng, hiệu công tác thẩm định dự án đặt lên hàng đầu Bởi đảm bảo an tồn hiệu nguồn vốn ngân hàng, nhân tố quan trọng định hưng thịnh hay nói theo ý chủ quan mang ý nghĩa sống ngân hàng Bên cạnh đó, thị trường bất động sản (BĐS) lại thị trường mới, nhạy cảm, thay đổi theo ngày, giàu tiềm nhiều biến động Với dự án đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn lớn thường dự án dài hạn Ngân hàng với vai trò bên cho vay dự án lớn dài hạn tiềm ẩn rủi ro chịu biến động lớn kinh tế thị trường đặc biệt thị trường BĐS Mặt khác tiềm lực doanh nghiệp cịn hạn chế việc huy động lượng vốn lớn từ ngân hàng điều kiện cần thiết Vì để lựa chọn dự án hiệu khả thi vai trị cơng tác thẩm định dự án đầu tư quan trọng Thẩm định dự án kinh doanh BĐS yêu cầu cán thẩm định phải có kiến thức chuyên ngành định linh hoạt, tư logic để dự đốn thay đổi cách tương đối xác từ đề xuất giải pháp mang lại hiệu cao hạn chế rủi ro đến mức thấp Việc nhìn nhận thực tế cơng tác thẩm định dự án tìm giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu tác động rủi ro công tác thẩm định Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn dự án kinh doanh bất động sản điều cần thiết Nhận thức tính cấp thiết đề tài, sinh viên chuyên nghành Tài Chính - Ngân Hàng Em định chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Agribank chi nhánh Đông Triều – Quảng Ninh” làm chuyên đề khóa luận tốt nghiệp Nội dung chuyên đề khóa luận gồm chương: Chương 1: Tổng quan tín dụng tín dụng cho vay BĐS Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Agribank chi nhánh Đông Triều Quảng Ninh Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn, giúp đỡ tận tình Ths.Phạm Thị Hà anh chị làm việc chi nhánh Do kiến thức chuyên nghành thời gian nghiên cứu đề tài hạn chế nên khó tránh khỏi thiếu sót Em mong ý kiến đóng góp q thầy bạn để đề tài hoàn thiện mang ý nghĩa thực tiễn Em chuyên viên thẩm định tín dụng tương lai Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG VÀ TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung tín dụng 1.1.1.Định nghĩa Tín dụng phạm trù kinh tế sản phẩm kinh tế hàng hóa Tín dụng đời, tồn qua nhiều hình thái kinh tế - xã hội Quan hệ tín dụng phát sinh từ thời kỳ chế độ công xã nguyên thủy bắt đầu tan rã Khi chế độ tư hữu tư liệu sản xuất xuất hiện, đồng thời xuất quan hệ trao đổi hàng hóa Thời kỳ này, tín dụng thực hình thức vay mượn vật hàng hóa Về sau, tín dụng chuyển sang hình thức vay mượn tiền tệ Cho vay, gọi tín dụng, việc bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài cho đối tượng khác (bên vay) bên vay hồn trả tài cho bên cho vay thời hạn thỏa thuận thường kèm theo lãi suất Do hoạt động làm phát sinh khoản nợ nên bên cho vay gọi chủ nợ, bên vay gọi nợ Do đó, Tín dụng phản ánh mối quan hệ hai bên - Một bên người cho vay, bên người vay Quan hệ hai bên ràng buộc chế tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả Thực chất, tín dụng biểu mối quan hệ kinh tế gắn liền với trình tạo lập sử dụng quỹ tín dụng nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu vốn tạm thời cho trình tái sản xuất đời sống, theo nguyên tắc hoàn trả 1.1.2 Đặc điểm, vai trị tín dụng Đặc điểm tín dụng: - Phân phối tín dụng mang tính hồn trả: người vay khơng quyền sở hữu vốn vay mà quyền sử dụng vốn thời gian định, sau phải hồn trả lại số vốn cho người cho vay Thời gian hồn trả tín dụng (chu kỳ ln chuyển tín dụng) phụ thuộc vào mục đích đặc điểm tuần hồn vốn vay - Hoạt động tín dụng có vận động đặc biệt giá cả: giá tín dụng – lãi suất phản ánh giá trị sử dụng vốn khoảng thời gian định Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Tốn Vai trị tín dụng: - Tín dụng có vai trị quan trọng việc góp phần thúc đẩy sản xuất lưu thơng hàng hóa phát triển - Thơng qua hoạt động tín dụng đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho doanh nghiệp trình sản xuất kinh doanh, qua làm kích thích sản xuất chẳng hạn doanh nghiệp vay vốn để sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng, mở rộng nhà xưởng… - Mặt khác thơng qua tín dụng cịn đáp ứng kịp thời nhu cầu tốn, tốn khơng phân biệt khơng gian thời gian làm cho hàng hóa dịch chuyển từ nơi đến nơi khác, dẫn đến kích thích q trình lưư thơng hàng hóa phát triển - Tín dụng góp phần ổn định tiền tệ giá cả: Tín dụng giúp vận chuyển tiền tệ từ nơi thừa sang nơi thiếu tạo dịch vụ dẫn đến tiền tệ kinh tế vừa phải không gây lạm phát Điều làm cho nhà đầu tư bỏ tiền vào đầu tư cho kinh tế làm kích thích hàng hóa phát triển chủng loại, mẫu mã, chất lượng, dịch vụ chăm sóc… làm cho kinh tế ổn định giá - Tín dụng góp phần ổn định đời sống, tạo công ăn, việc làm, ổn định trật tự xã hội: Tín dụng giúp cho tổ chức, doanh nghiệp có đủ nguồn vốn kịp thời cho trình sản xuất kinh doanh, đầu tư mở rộng, đầu tư mới, dẫn đến việc tuyển thêm lao động kinh tế, làm dịch chuyển lao động từ khu vực sang khu vực khác Từ góp phần ổn định đời sống cho người lao động, giảm tệ nạn xã hội, kích thích nhu cầu tiêudùng người dân… - Tín dụng góp phần tiết kiệm tiền mặt chi phí lưu thơng cho xã hội: Ngân hàng huy động tất nguồn vốn nhàn rỗi xã hội vào nguồn quỹ ngân hàng Điều làm cho lượng tiền mặt ngồi lưu thơng giảm Bên cạnh khối lượng lớn tiền cho vay qua tổ chức kinh tế, cá nhân thể thông qua tài khoản, làm cho lượng tiền lưu thơng giảm giúp tiết kiệm chi phí lưu thơng cho xã hội 1.1.3 Phân loại tín dụng - Tín dụng thương mại: Tín dụng thương mại quan hệ tín dụng doanh nghiệp hình thức mua bán chịu hàng hóa Đây quan hệ tín dụng nhà sản xuất - kinh doanh thực hình thức mua bán, bán chịu hàng hóa - Tín dụng nhà nước: Tín dụng nhà nước quan hệ tín dụng nhà nước với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế - xã hội cá nhân Tín dụng nhà nước xuất nhằm Nguyễn Sỹ Tùng Lớp 508TCN Khoa: Tài Chính – Kế Toán thỏa mãn nhu cầu chi tiêu ngân sách nhà nước điều kiện nguồn thu không đủ để đáp ứng; cịn cơng cụ để nhà nước hỗ trợ cho ngành kinh tế yếu kém, ngành mũi nhọn khu vực kinh tế phát triển, công cụ quan trọng để nhà nước quản lý, điều hành vĩ mơ - Tín dụng tiêu dùng: Tín dụng tiêu dùng quan hệ tín dụng dân cư với doanh nghiệp, ngân hàng cơng ty cho th tài - Tín dụng thuê mua: Tín dụng thuê mua quan hệ phát sinh cơng ty cho th tài với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế cá nhân hình thức cho th tài - Tín dụng quốc tế: Tín dụng quốc tế mối quan hệ nhà nước, quan nhà nước với nhau, với ngân hàng quốc tế tổ chức quốc tế, cá nhân người nước doanh nghiệp nước với - Tín dụng ngân hàng: Tín dụng ngân hàng quan hệ tín dụng phát sinh ngân hàng, tổ chức tín dụng với đối tác kinh tế - tài tồn xã hội, bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, quan nhà nước + Đặc điểm tín dụng ngân hàng: Huy động vốn cho vay vốn thực hình thức tiền tệ Ngân hàng đóng vai trị trung gian trình huy động vốn cho vay Q trình vận động phát triển tín dụng ngân hàng khơng hồn tồn phù hợp với quy mơ phát triển sản xuất lưu thơng hàng hóa Tín dụng ngân hàng thúc đẩy trình tập trung điều hòa vốn chủ thể kinh tế + Cơng cụ lưu thơng tín dụng ngân hàng: Cơng cụ lưu thơng tín dụng ngân hàng kỳ phiếu ngân hàng; loại chứng từ có giá ngân hàng giấy nhận nợ ngân hàng phát hành cho pháp nhân thể nhân, lưu hành khơng thời hạn thị trường 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư lĩnh vực BĐS có ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định 1.2.1 Khái niệm BĐS Có nhiều cách định nghĩa BĐS Tuy nhiên, hiểu cách khái quát, BĐS tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể 10