Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại agribank chi nhánh đông triều quảng ninh

..17 Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank Đông Triều ...28 Sơ đồ 3: Tổ chức quản lý thực hiện dự án ...45 Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án...46 Trang 5 D

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ 4

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

LỜI MỞ ĐẦU 6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG VÀ TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khái quát chung về tín dụng 8

1.1.1.Định nghĩa 8

1.1.2 Đặc điểm, vai trò của tín dụng 8

1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS có ảnh hưởng đến công tác thẩm định 10

1.2.1 Khái niệm BĐS 10

1.2.2 Đặc điểm của hàng hóa BĐS 11

1.2.3 Phân loại hàng hóa BĐS 12

1.2.4 Các quyền liên quan tới BĐS 13

1.2.5 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trường 13

1.2.6 Đặc điểm của dự án kinh doanh BĐS 14

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK CN ĐÔNG TRIỀU – QUẢNG NINH 16

2.1 Khái quát về Agribank chi nhánh Đông Triều 16

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của chi nhánh 16

2.1.2 Nhiệm vụ của chi nhánh 16

2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban 17

2.1.3.1 Cơ cấu tổ chức 17

2.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban 18

2.2 Hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Đông Triều 21

2.2.1 Hoạt động huy động vốn 21

2.2.2 Hoạt động sử dụng vốn 23

2.3 Hoạt động thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh Agribank Đông Triều 24

2.3.1 Hoạt động của thị trường BĐS trong thời gian gần đây 24

2.3.2 Căn cứ pháp lý 25

2.3.3 Căn cứ thẩm định dự án kinh doanh BĐS 26

2.3.4 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS 27

2.3.4.1 Mục đích của công tác thẩm định 27

2.3.4.2 Quy trình thẩm định 28

2.3.5 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư 30

2.3.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 30

2.3.5.2 Phương pháp so sánh đối chiếu 30

2.3.5.3 Phương pháp dự báo 31

2.3.5.4 Phương pháp phân tích độ nhạy 31

2.3.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 32

2.3.6.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 32

2.3.6.2 Thẩm định dự án 34

2.3.6.3 Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay 38

2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank chi nhánh Đông Triều 39

2.4.1 Kết quả cho vay dự án đầu tư BĐS 39

2.4.2 Ví dụ minh họa công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại khu chung cư cao cấp tại Bình Dương – Đông Triều – Quảng Ninh 40

2.4.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh 54

2.4.3.1 Những kết quả đạt được 54

2.4.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 56

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KINH DOANH BĐS 60

3.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của chi nhánh trong thời gian tới 60

3.1.1 Hoạt động kinh doanh 60

3.1.2 Định hướng đối với công tác thẩm định 61

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh 63

3.2.1 Giải pháp về quy trình thẩm định 63

3.2.2 Giải pháp về phương pháp thẩm định 63

3.2.4 Nâng cao chất lượng và chuyên môn hóa đội ngũ cán bộ thẩm định 67

3.2.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định 67

3.2.6 Điều chỉnh công tác phí và phương tiện phục vụ công tác thẩm định 68

3.2.7 Giải pháp tổ chức thực hiện 69

3.2.8 Nâng cao công tác quản lý rủi ro 69

3.2.9 Một số giải pháp khác 70

3.3 Kiến nghị 71

3.3.1 Với cơ quan Nhà Nước 71

3.3.2 Với ngân hàng Nhà Nước 72

3.3.3 Với ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 72

3.3.4 Với chủ đầu tư 73

KẾT LUẬN 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 77

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng kết tình hình nguồn vốn nội tệ huy động tại địa phương của chi

nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều .21

Bảng 2: Tổng kết tình hình nguồn vốn ngoại tệ huy động tại địa phương của chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều .22

Bảng 3: Tổng kết tình hình cho vay tại NHNo&PTNT huyện Đông Triều 23

Bảng 4: Bảng tính dòng tiền dự án 37

Bảng 5: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại Agribank Đông Triều .39

Bảng 6: Cổ đông sáng lập bao gồm 41

Bảng 7: Bảng thống kê dân số thành thị 44

Bảng 8: Tổng vốn đầu tư dự kiến dự án 47

Bảng 9: Dòng tiền dự án .50

Bảng 10: Bảng phân tích độ nhạy dự án .52

Phụ lục 1: Bảng quy hoạch sử dụng đất 77

Phụ lục 2: Bảng doanh thu dự kiến 78

Phụ lục 3: Bảng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật 78

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy chi nhánh Đông Triều 17

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank Đông Triều .28

Sơ đồ 3: Tổ chức quản lý thực hiện dự án 45

Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án 46

Biểu đồ 1: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn tại Agribank Đông Triều 39

KDKHDN : Kinh doanh khách hàng doanh nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hội nhập với nền kinh tế thế giới do đó nhu cầu về vốn đầu tư sản xuất kinh doanh là rất lớn Để đáp ứng nhu cầu về vốn của toàn bộ nền kinh tế, hệ thống ngân hàng đã phát triển nhanh chóng cả về số lượng lẫn chất lượng Hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, nó là kênh huy động và dẫn vốn cho hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh trong nước, góp phần nâng cao tốc độ lưu thông cũng như hiệu quả sử dụng của đồng vốn

Hiện nay, không chỉ những dự án về trung tâm thương mại, văn phòng, công ty, khách sạn, khu nghỉ dưỡng…trên khắp cả nước mà đặc biệt hơn khi dân số Việt Nam ngày càng gia tăng nhu cầu về nhà ở là điều kiện không thể thiếu Trong thời gian gần đây thị trường bất động sản đang trầm lắng do ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô và vi

mô Nhưng đến giai đoạn này Nhà Nước đang có những chính sách điều chỉnh thúc đẩy thị trường mới và giàu tiềm năng này sôi động trở lại

Trong hoạt động ngân hàng, hiệu quả trong công tác thẩm định dự án được đặt lên hàng đầu Bởi nó đảm bảo an toàn và hiệu quả của nguồn vốn ngân hàng, là nhân tố quan trọng quyết định sự hưng thịnh hay nói theo ý chủ quan là mang ý nghĩa sống còn đối với ngân hàng Bên cạnh đó, thị trường bất động sản (BĐS) lại là thị trường mới, nhạy cảm, thay đổi theo từng ngày, giàu tiềm năng và nhiều biến động Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn lớn và thường là những dự án dài hạn Ngân hàng với vai trò là bên cho vay những dự án lớn và dài hạn sẽ luôn tiềm ẩn những rủi ro và chịu sự biến động rất lớn của nền kinh tế thị trường đặc biệt là thị trường BĐS Mặt khác tiềm lực của các doanh nghiệp còn hạn chế thì việc huy động một lượng vốn lớn từ ngân hàng là điều kiện cần thiết Vì vậy để lựa chọn được những

dự án hiệu quả và khả thi thì vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư là rất quan trọng

Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cán bộ thẩm định phải có kiến thức chuyên ngành nhất định và linh hoạt, tư duy logic để dự đoán sự thay đổi một cách tương đối chính xác từ đó đề xuất ra giải pháp mang lại hiệu quả cao nhất và hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất có thể Việc nhìn nhận thực tế công tác thẩm định dự

án và tìm ra giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu tác động rủi ro trong công tác thẩm định

dự án kinh doanh bất động sản là điều cần thiết Nhận thức được tính cấp thiết của đề tài, là một sinh viên chuyên nghành Tài Chính - Ngân Hàng Em quyết định chọn đề

tài “ Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Agribank chi nhánh Đông Triều – Quảng Ninh” làm chuyên đề khóa luận tốt nghiệp

Nội dung chuyên đề khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về tín dụng và tín dụng cho vay BĐS

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Agribank chi nhánh Đông Triều Quảng Ninh

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của Ths.Phạm Thị

Hà cùng các anh chị làm việc tại chi nhánh Do kiến thức chuyên nghành và thời gian nghiên cứu đề tài còn hạn chế nên khó tránh khỏi thiếu sót Em rất mong những ý kiến đóng góp của quý thầy cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn và mang ý nghĩa thực tiễn đối với Em một chuyên viên thẩm định tín dụng trong tương lai

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG VÀ TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về tín dụng

1.1.1.Định nghĩa

Tín dụng là một phạm trù kinh tế và nó cũng là sản phẩm của nền kinh tế hàng hóa Tín dụng ra đời, tồn tại qua nhiều hình thái kinh tế - xã hội Quan hệ tín dụng được phát sinh ngay từ thời kỳ chế độ công xã nguyên thủy bắt đầu tan rã Khi chế độ

tư hữu về tư liệu sản xuất xuất hiện, cũng là đồng thời xuất hiện quan hệ trao đổi hàng hóa Thời kỳ này, tín dụng được thực hiện dưới hình thức vay mượn bằng hiện vật - hàng hóa Về sau, tín dụng đã chuyển sang hình thức vay mượn bằng tiền tệ

Cho vay, còn gọi là tín dụng, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất Do hoạt động này làm phát sinh một khoản nợ nên bên cho vay còn gọi là chủ nợ, bên đi vay gọi

là con nợ Do đó, Tín dụng phản ánh mối quan hệ giữa hai bên - Một bên là người cho vay, và một bên là người đi vay Quan hệ giữa hai bên ràng buộc bởi cơ chế tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả

Thực chất, tín dụng là biểu hiện mối quan hệ kinh tế gắn liền với quá trình tạo lập và sử dụng quỹ tín dụng nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu vốn tạm thời cho quá trình tái sản xuất và đời sống, theo nguyên tắc hoàn trả

1.1.2 Đặc điểm, vai trò của tín dụng

Đặc điểm của tín dụng:

- Phân phối của tín dụng mang tính hoàn trả: người đi vay không được quyền sở hữu vốn vay mà chỉ được quyền sử dụng vốn trong một thời gian nhất định, sau đó phải hoàn trả lại số vốn đó cho người cho vay Thời gian hoàn trả tín dụng (chu kỳ luân

chuyển tín dụng) phụ thuộc vào mục đích và đặc điểm tuần hoàn vốn vay

- Hoạt động của tín dụng có sự vận động đặc biệt của giá cả: giá cả của tín dụng – lãi

suất phản ánh giá trị sử dụng vốn trong khoảng thời gian nhất định

- Mặt khác thông qua tín dụng còn có thể đáp ứng kịp thời các nhu cầu thanh toán, có thể thanh toán không phân biệt không gian và thời gian làm cho hàng hóa dịch chuyển

từ nơi này đến nơi khác, dẫn đến kích thích quá trình lưư thông hàng hóa phát triển

- Tín dụng góp phần ổn định tiền tệ và giá cả: Tín dụng giúp vận chuyển tiền tệ từ nơi thừa sang nơi thiếu tạo ra dịch vụ dẫn đến tiền tệ trong nền kinh tế vừa phải không gây

ra lạm phát Điều này làm cho các nhà đầu tư sẽ bỏ tiền vào đầu tư cho nền kinh tế làm kích thích hàng hóa phát triển về chủng loại, mẫu mã, chất lượng, dịch vụ chăm sóc… làm cho nền kinh tế ổn định về giá cả

- Tín dụng góp phần ổn định đời sống, tạo công ăn, việc làm, ổn định trật tự xã hội: Tín dụng giúp cho các tổ chức, doanh nghiệp có đủ nguồn vốn kịp thời cho quá trình sản xuất kinh doanh, đầu tư mở rộng, đầu tư mới, dẫn đến việc tuyển thêm lao động trong nền kinh tế, làm dịch chuyển lao động từ khu vực này sang khu vực khác Từ đó góp phần ổn định đời sống cho người lao động, giảm tệ nạn xã hội, kích thích nhu cầu tiêudùng của người dân…

- Tín dụng góp phần tiết kiệm tiền mặt và chi phí lưu thông cho xã hội: Ngân hàng huy động tất cả các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội vào nguồn quỹ của ngân hàng Điều này làm cho lượng tiền mặt ngoài lưu thông giảm Bên cạnh đó một khối lượng lớn tiền cho vay qua các tổ chức kinh tế, các cá nhân thể hiện thông qua tài khoản, làm cho lượng tiền trong lưu thông giảm giúp tiết kiệm chi phí lưu thông cho xã hội

1.1.3 Phân loại tín dụng

- Tín dụng thương mại: Tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp dưới hình thức mua bán chịu hàng hóa Đây là quan hệ tín dụng giữa các nhà

sản xuất - kinh doanh được thực hiện dưới hình thức mua bán, bán chịu hàng hóa

- Tín dụng nhà nước: Tín dụng nhà nước là quan hệ tín dụng giữa nhà nước với doanh

nghiệp, các tổ chức kinh tế - xã hội và các cá nhân Tín dụng nhà nước xuất hiện nhằm

thỏa mãn những nhu cầu chi tiêu của ngân sách nhà nước trong điều kiện nguồn thu không đủ để đáp ứng; nó còn là công cụ để nhà nước hỗ trợ cho các ngành kinh tế yếu kém, ngành mũi nhọn và khu vực kinh tế kém phát triển, và là công cụ quan trọng để nhà nước quản lý, điều hành vĩ mô

- Tín dụng tiêu dùng:Tín dụng tiêu dùng là quan hệ tín dụng giữa dân cư với doanh nghiệp, ngân hàng và các công ty cho thuê tài chính

- Tín dụng thuê mua: Tín dụng thuê mua là quan hệ phát sinh giữa các công ty cho

thuê tài chính với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và cá nhân dưới hình thức cho thuê tài chính

- Tín dụng quốc tế: Tín dụng quốc tế là mối quan hệ giữa các nhà nước, giữa các cơ

quan nhà nước với nhau, hoặc với ngân hàng quốc tế và các tổ chức quốc tế, các cá nhân người nước ngoài và giữa các doanh nghiệp của các nước với nhau

- Tín dụng ngân hàng: Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng phát sinh giữa các ngân

hàng, các tổ chức tín dụng với các đối tác kinh tế - tài chính của toàn xã hội, bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước

+ Đặc điểm của tín dụng ngân hàng: Huy động vốn và cho vay vốn đều thực hiện dưới hình thức tiền tệ Ngân hàng đóng vai trò trung gian trong quá trình huy động vốn

và cho vay Quá trình vận động và phát triển của tín dụng ngân hàng không hoàn toàn phù hợp với quy mô phát triển sản xuất và lưu thông hàng hóa Tín dụng ngân hàng thúc đẩy quá trình tập trung và điều hòa vốn giữa các chủ thể trong nền kinh tế

+ Công cụ lưu thông của tín dụng ngân hàng: Công cụ lưu thông của tín dụng ngân

hàng là kỳ phiếu ngân hàng; là một loại chứng từ có giá của ngân hàng hay là một giấy

nhận nợ của ngân hàng phát hành cho các pháp nhân và thể nhân, nó được lưu hành không thời hạn trên thị trường

1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS có ảnh hưởng đến công tác thẩm định

1.2.1 Khái niệm BĐS

Có nhiều cách định nghĩa về BĐS Tuy nhiên, hiểu một cách khái quát, BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả

các tài sản gắn liền với nhà, các công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định

“Hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Trích Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh BĐS là

hoạt động bỏ vốn đầu tư để thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS trên thị trường BĐS, bao gồm: Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng Dự án các căn hộ cho thuê Dự án các trung tâm thương mại Dự án khách sạn, nhà hàng Dự án về dịch vụ nhà ở Dự án hạ tầng khu công nghiệp Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ đã kể trên Các loại mô hình khác (không thuộc các mục đã kể trên)

1.2.2 Đặc điểm của hàng hóa BĐS

Tính cá biệt và tính khan hiếm:

Tính khan hiếm: bởi diện tích đất đai trên bề mặt trái đất là có hạn, con người không thể sản xuất ra thêm đất đai dựa trên ý muốn chủ quan của mình nên đất đai là tài nguyên khan hiếm

Tính cá biệt: tính chất này xuất phát từ tính khan hiếm và tính cố định, không thể di dời của BĐS.Trong một khu vực, 2 lô đất liền kề nhau cũng có thể có sự khác nhau về kích thước, diện tích, vị trì mặt tiền, các công trình liền kề … Hoặc có 2 lô đất hoàn toàn giống nhau về kích thước, diện tích … thì vẫn có thể khác nhau vị trí, khu vực Trên thị trường BĐS, rất khó tồn tại cùng lúc 2 BĐS hoàn toàn giống nhau

Tính bền lâu:

Trừ khi đất đai bị phá hủy như bị thiên tai, lụt lội, xói lở,… đất đai được coi là một tài nguyên thiên nhiên không thể bị phá hủy Các công trình xây dựng, vật kiến trúc xây dựng trên đất đai có thể tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm, hàng nghìn năm Như các công trình cố: kim tự tháp Ai Cập, Vạn Lý Trường Thành…

Đất đai có hai loại tuổi thọ, là tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh

tế là loại tuổi thọ chấm dứt khi chi phí sử dụng BĐS bằng với lợi ích nhận được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý là loại tuổi thọ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa, không thể sử dụng được nữa Tuổi thọ

vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế Do có tính chất lâu bền, đất đai không bị hư hỏng, hao mòn sau thời gian sử dụng và tính chất chất cá biệt nên hàng hóa BĐS rất phong phú, đa dạng và thường có giá trị lớn

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:

Một BĐS có thể chịu ảnh hưởng lớn bởi các BĐS khác, đặc biệt là các BĐS liền kề, BĐS trong cùng một khu vực Thực tế cho thấy, giá trị của một BĐS sẽ tăng nếu gần kề một trung tâm thương mại hay một con đường giao thông lớn Thậm chí, ngay từ khi Nhà Nước mới có bản dự thảo về quyết định cho xây một con đường hay một trung tâm mua sắm cũng dần dần “đẩy” giá của BĐS quanh khu vực đó tăng lên

Hàng hóa BĐS chịu chi phối của yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Mỗi người dân sống trong một vùng, khu vực và quốc gia khác nhau có nhu cầu

về BĐS khác nhau Mà nhu cầu này chịu ảnh hưởng lớn từ tập quán, phong tục, thị hiếu, lối sống, tâm lý xã hội chung của vùng mà người dân sinh sống Do vậy, hàng

hóa BĐS cũng chịu chi phối lớn từ các yếu tố này

Hàng hóa BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại hàng hóa khác:

Nói chung, giá trị của hàng hóa BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng của con người hay chính là sự tác động của con người khiến cho BĐS có thể sinh lời, nếu khả năng sinh lời càng lớn thì giá trị càng cao và ngược lại Một lô đất được dùng vào lĩnh vực công nghiệp thường có giá trị cao hơn so với những lô đất dùng trong nông – lâm nghiêp, thủy hải sản

Ngoài ra, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào công tác quy hoạch Công tác quy hoạch hợp lý và chính xác, nhanh chóng cũng góp phần tăng giá trị BĐS được quy hoạch

1.2.3 Phân loại hàng hóa BĐS

Dựa trên mục đích sử dụng BĐS, ta có thể chia BĐS thành 3 nhóm chính:

- Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng: Bao gồm: nhà ở, nhà xưởng và các công trình

thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc,

… Trong đó, BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với đất đai) là nhóm quan trọng nhất, bởi nhóm này tác động trực tiếp lên quá trình công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước và đây cũng là nhóm chiếm tỷ lệ giao dịch lớn nhất trên thị trường BĐS trong nước và trên thế giới

- Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: Nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất như các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,…

Nhóm 3: BĐS đặc biệt: Đó là các BĐS có khả năng tham gia giao dịch trên thị trường

rất thấp, như: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa…

1.2.4 Các quyền liên quan tới BĐS

- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của

chủ sở hữu theo quy định pháp luật

- Quyền sử dụng: Là quyền mà chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,

lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có thể có quyền sử dụng nếu được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu được chuyển giao quyền sở hữu của mình

cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các quyền định đoạt khác đối với tài sản

Trong đó, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân hay các chủ thể khác có đủ 3 quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản BĐS

1.2.5 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trường

BĐS chỉ được coi là hàng hóa, một hàng hóa đặc biệt, được giao dịch trên thị trường khi thỏa mãn những điều kiện sau:

- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể;

- BĐS phải được pháp luật cho phép;

- BĐS phải đủ điều kiện giao dịch;

Cụ thể là: BĐS phải có giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu vực quy hoạch phải di dời hay thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà Nước và không gây ô nhiễm môi trường

1.2.6 Đặc điểm của dự án kinh doanh BĐS

BĐS là hàng hóa đặc biệt, do vậy, các dự án BĐS cũng có những nét đặc thù riêng ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án này tại chi nhánh:

Các dự án kinh doanh BĐS thường có nhu cầu vốn lớn:

Nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh BĐS thường rất lớn Tuy nhiên, số vốn

tự có của chủ đầu tư lại nhỏ, chủ yếu là số vốn chiếm dụng từ khách hàng (thông qua hình thức mua BĐS từ khi còn là dự án, khách hàng ứng tiền trước khi nhận được BĐS hoàn chỉnh) và vốn vay của các tổ chức tín dụng khác

Do vậy, cán bộ tín dụng đặc biệt thận trọng trong việc xác định tổng vốn đầu tư của dự án Từ tổng vốn đầu tư của dự án, cán bộ thẩm định tính ra tổng vốn tín dụng

có thể cho dự án vay, rồi so sánh với nhu cầu vay của chủ đầu tư để có quyết định cho vay cuối cùng Khi thẩm định chỉ tiêu hiệu quả của dự án, cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ lưỡng khả năng hoàn trả gốc và lãi đúng kì hạn Điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định tại Agribank phải có những hiểu biết chuyên sâu về BĐS và thị trường BĐS Bên cạnh đó, do nhu cầu vốn đầu tư lớn của dự án BĐS đòi hỏi cán bộ thẩm định phải đánh giá được tính chắc chắn của các nguồn vốn huy động để từ đó xem xét tính khả thi của

dự án

Dự án có thời gian kéo dài:

Một công trình xây dựng như trung tâm thương mại hay khu chung cư, khu công nghiệp,… thời gian thường dài, thậm chí kéo dài trong nhiều năm Thời gian đầu

tư của các dự án kinh doanh BĐS kéo dài tác động trực tiếp tới khả năng hoàn vốn của dự án Thời kì đầu tư kéo dài kèm theo sự biến đổi của các yếu tố ảnh hưởng tới kết quả của dự án

Xuất phát từ đặc điểm này, cán bộ thẩm định cần áp dụng hiệu quả phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy khi tiến hành thẩm định dự án nhằm dự báo được những thay đổi tiêu cực trong thời gian đầu tư dự án Đồng thời, cán bộ thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án Tránh tình trạng ứ đọng vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định, ảnh hưởng tới tiến độ chung của việc thực hiện toàn bộ dự án Thời gian thẩm định các dự án BĐS cũng cần đẩy nhanh, kịp thời, để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án như kế hoạch

Dự án BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật:

Các luật có liên quan đến dự án kinh doanh BĐS như: luật đầu tư, luật xây dựng, luật đất đai,…Tuy nhiên, hệ thống luật pháp ở nước ta còn chưa hoàn thiện, nhiều khi chồng chéo lẫn nhau, gây khó khăn trong việc thực hiện các dự án

Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ khía cạnh pháp lý của dự án BĐS đối với sự phát triển chung của toàn ngành, toàn khu vực và với sự phát triển kinh tế xã hội; xem xét tư cách pháp nhân, năng lực pháp lý của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của

dự án BĐS đối với các văn bản pháp quy của Nhà Nước, các quy định, chế độ khuyến

khích, ưu đãi,…đối với BĐS đó hay với loại hình kinh doanh BĐS đó

Các dự án BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro:

Để dự án hiệu quả, cán bộ thẩm định cần phải có biện pháp quản lý rủi ro cụ thể Mỗi loại rủi ro khác nhau thì cán bộ thẩm định có các biện pháp quản lý rủi ro khác nhau Với rủi ro về cơ chế chính sách, cán bộ thẩm định cần thẩm định kỹ tư cách pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư, xem dự án có phù hợp với quy hoạch phát ttriển chung của toàn ngành, toàn khu vực không… Với rủi ro về thị trường, cán bộ thẩm định cần tập trung xem xét lại tính chính xác của các nội dung, như phân tích cung, cầu thị trường về sản phẩm dự án, rà soát lại sự biến động của giá cả hàng hóa BĐS trên thị trường…

Việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây dựng:

Do các BĐS đều phái gắn với hoạt động xây dựng nên các công trình cần phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì vậy, các dự án kinh donh BĐS đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này

Xuất phát từ đặc điểm trên, cán bộ thẩm định cần chú ý thẩm định kỹ năng lực của chủ đầu tư, các nhà thầu tham gia dự án Cán bộ thẩm định phải tiến hành xem xét

về kinh nghiệm, năng lực tài chính của họ xem có khả năng tham gia thực hiện dự án hay không Tất cả giải pháp về kiến trúc, xây dựng, giải pháp kĩ thuật của dự án BĐS cần phải được cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn về lĩnh vực này tiến hành thẩm định tỉ mỉ

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK CN ĐÔNG TRIỀU – QUẢNG NINH 2.1 Khái quát về Agribank chi nhánh Đông Triều

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của chi nhánh

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (NHNo&PTNT) huyện Đông Triều được thành lập theo quyết định số 280/QĐ – NH5 ngày 15/10/1996 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam

Agribank chi nhánh Đông Triều được coi là chi nhánh cấp 2 trực thuộc chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Quảng Ninh, tiền thân của NHNo&PTNT huyện Đông Triều là chi nhánh ngân hàng nhà nước Hiện nay, NHNo&PTNT huyện Đông Triều

có trụ sở tại 211 Trần Nhân Tông, thị trấn Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh

Hiện nay trên địa bàn huyện có 8 NHTM cùng hoạt động gồm có: chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều, chi nhánh NHNo&PTNT Mạo Khê, phòng giao dịch Ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Tây Nam Quảng Ninh, phòng giao dịch ngân hàng công thương chi nhánh Uông Bí, phòng giao dịch của ngân hàng Sài gòn công thương, Ngân hàng quốc tế chi nhánh Hải Dương, phòng giao dịch ngân hàng nhà Đồng bằng sông Cửu Long, ngân hàng chính sách xã hội huyện Đông Triều và kho bạc nhà nước huyện

2.1.2 Nhiệm vụ của chi nhánh

Chi nhánh huyện Đông Triều thực hiện các chức năng của NHTM chuyên kinh doanh tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng chuyên nghiệp, như:

- Huy động vốn tiền tệ bằng VND và ngoại tệ của các tổ chức kinh tế, và các tầng lớp dân cư trên địa bàn và các vùng theo luật định

- Thực hiện tái cấp vốn tiền tệ VND thông qua các nghiệp vụ vay vốn theo thể lệ tín dụng hiện hành với thành phần kinh tế, bao gồm cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn góp phần tạo điều kiện giúp các DN và kinh tế hộ sản xuất, kinh doanh, theo hướng công nghiệp hóa phát triển nông nghiệp và nông thôn

- Tổ chức dịch vụ thu chi tiền mặt, thanh toán chuyển khoản Nhận uỷ thác cho vay với các tổ chức tín dụng, các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước

- Thực hiện hạch toán kinh doanh và phân phối thu nhập theo quy định của ngân hàng nông nghiệp Thực hiện kiểm tra kiểm soát nội bộ chấp hành chế độ nghiệp vụ theo

- Thực hiện dịch vụ phân tích kinh tế liên quan đến hoạt động tiền tệ, tín dụng và xây dựng kế hoạch, đề ra các giải pháp kinh doanh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế

xã hội ở địa phương Tổ chức dịch vụ bán bảo hiểm cho các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân trong địa bàn huyện và một số dịch vụ khác được NHNN cho phép, ngân hàng nông nghiệp qui định

2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban

2.1.3.1 Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy chi nhánh Đông Triều

(Nguồn: Phòng hành chính)

Phòng GD T.T Đông Triều

Phòng kế

toán

Phòng kinh doanh

Phòng GD Thủy

An

Phòng hành chính nhân sự

Phòng kế hoạch

Phòng GD Bình Khê

GIÁM ĐỐC

Phòng GD Kim Sơn

PHÓ GIÁM ĐỐC

Phòng quản lí rủi

ro và nợ có vấn đề

Với mô hình quản lý như trên, Agribank Đông Triều đã thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ huy động vốn cũng như đầu tư cho vay vốn trên địa bàn huyện, qua đó góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương

2.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban

Phòng kinh doanh khách hàng:

- Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng, để khai thác vốn bằng Việt

Nam đồng (VND) & ngoại tệ; thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của Agribank Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp

- Thực hiện đầu tư vốn tín dụng cho các tổ chức kinh tế doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp ngoài quốc doanh và các hộ sản xuất Hoạch định kế hoạch kinh doanh, xây dựng kế hoạch cân đối vốn sử dụng vốn thực hiện chế độ thông tin báo cáo tổng hợp

- Nghiên cứu, xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng và đề xuất ưu đãi đối với khách hàng

- Khai thác nguồn vốn bằng VND & ngoại tệ từ khách hàng

- Thực hiện tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của Agribank Làm đầu mối bán các sản phẩm dịch vụ của Agribank đến khách hàng là các doanh nghiệp (DN)

- Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho cá khách hàng có nhu cầu giao dịch về tín dụng và tài trợ thương mại, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của Agribank

- Thực hiện nghiệp vụ tín dụng và xử lý giao dịch

- Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo theo quy định của Agribank

- Phân tích kinh tế theo ngành nghề, xây dựng danh mục khách hàng từ đó lựa chọn biện pháp cho vay đạt hiệu quả

- Phân tích kế toán tài chính, lãi lỗ của ngân hàng, thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn tìm ra nguyên nhân giải pháp khắc phục

- Phòng kinh doanh thẩm định dự án và đề xuất cho vay các dự án có hiệu quả

- Tổng hợp báo cáo, kiểm tra chuyên môn theo qui định, thực hiện các nhiệm vụ của Giám Đốc giao

Phòng Kế toán, Kho quĩ:

- Thực hiện nghiệp vụ quản lí tài sản, nhận tiền gửi Thực hiện thanh toán các đơn vị

tổ chức kinh tế thực hiện các nghiệp vụ thanh toán không dùng tiền mặt trong hệ thống ngân hàng Quản lí sử dụng thiêt bị thông tin, điện toán phục vụ cho nghiệp vụ kinh doanh theo qui định của ngân hàng nhà nước việt nam

- Quản lí kho quĩ theo qui định của ngân hàng Nhà Nước (NHNN) và chấp hành các qui định về an toàn kho quĩ Định mức tồn quĩ theo qui định của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (NHNo&PTNT VN)

Phòng giao dịch các chi nhánh:

- Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng; Cung cấp các

dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanh toán, xử lý hạch toán giao dịch Quản lý và chịu trách nhiệm với các giao dịch trên máy, quản lý quỹ tiền mặt đến từng giao dịch viên theo đúng quy định của Nhà nước và NHNo&PTNT VN

- Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng

- Thực hiện công tác liên quan đến thanh toán bù trừ, thanh toán điện tử, thanh toán liên ngân hàng; tính và trích nộp ngân sách theo quy định

- Quản lý thông tin, séc, tiền mặt, giấy tờ có giá, các chứng chỉ

- Thực hiện quản lý các giao dịch nội bộ, chi trả lương cho cán bộ nhân viên hàng tháng

Phòng tổ chức hành chính, nhân sự:

- Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chi nhánh theo

đúng chủ trương chính sách của nhà nước và quy định của Agribank VN

- Thực hiện theo quy định của Nhà nước và của Agribank VN có liên quan đến chính sách cán bộ về tiền lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế…

- Thực hiện quản lý lao động, tuyển dụng lao động, điều động, sắp xếp cán bộ phù hợp với năng lực, trình độ và yêu cầu nhiệm vụ kinh doanh theo thẩm quyền

Phòng kế hoạch:

- Thực hiện nhiệm vụ đưa ra các kế hoạch đề xuất lên Giám Đốc như các cuộc họp, hội

nghị, đại hội…và thực hiện các nhiệm vụ đó

- Hỗ trợ phòng kinh doanh đưa ra kế hoạch về phương án cho vay và hạn mức cho vay hợp lý và trình lên cấp trên phê duyệt

- Kiểm soát, đảm bảo lượng tiền lưu chuyển trong ngày về ngân hàng tỉnh và báo cáo cho Giám Đốc

Phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề:

- Phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề có nhiệm vụ tham mưu cho Giám đốc chi nhánh về công tác quản lý rủi ro, quản lý giám sát thực hiện danh mục cho vay, đầu tư đảm bảo tuân thủ giới hạn tín dự án, phương án đề nghị cấp tín dụng Thực hiện chức năng đánh giá, quản lý rủi ro, xử lý nợ có vấn đề trong toàn bộ các hoạt động ngân hàng theo chỉ dụng cho từng khách hàng

- Thực hiện thẩm định độc lập hoặc tái thẩm định

- Tái thẩm định, đánh giá rủi ro đối với các khoản bảo lãnh, khoản cấp tín dụng khác hoặc đề nghị cơ cấu lại thời hạn trả nợ theo yêu cầu của Giám Đốc chi nhánh

- Kiểm tra hoàn thiện hồ sơ tín dụng, giám sát thực hiện các khoản cấp tín dụng và việc nhập dữ liệu đối với khách hàng có quan hệ tín dụng với NH

- Nghiên cứu các danh mục tài sản bảo đảm tiền vay, cảnh báo rủi ro trong việc nhận tài sản bảo đảm

2.2 Hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Đông Triều

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có thêm kênh huy động vốn bằng hình thức ngoại

tệ Đây cũng là một đóng góp đáng kể cho nguồn vốn của Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều Điều này được thể hiện qua bảng sau đây:

Bảng 2: Tổng kết tình hình nguồn vốn ngoại tệ huy động tại địa phương của chi

nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều

Đơn vị: triệu đồng

Chênh lệch

2010/2009 2011/2010 Năm

Chỉ tiêu

2009 (tỷ giá

16.975)

2010 (tỷ giá

18.945)

2011 (tỷ giá

Theo dõi cả 2 bảng, ta nhận thấy tình hình huy động vốn của Chi nhánh NHNo

& PTNT huyện Đông Triều có sự tăng trưởng vượt bậc qua các năm.Tại bảng 1 “Tổng kết tình hình nguồn vốn nội tệ huy động tại địa phương từ năm 2009 đến năm 2011” ta

thấy nguồn vốn nội tệ huy động có xu huớng tăng trưởng mạnh qua các năm Tuy nhiên, sự tăng trưởng của các chỉ tiêu lại không đồng đều Nếu như lượng tiền gửi của dân cư và các TCKT không ngừng tăng lên mạnh mẽ, thì các chỉ tiêu khác lại chỉ tăng trong năm 2010 so với 2009, nhưng đến năm 2011 lại có xu hướng giảm sút Trong đó đặc biệt phải kể đến tiền gửi của các TCTD Tại bảng 2 “Tổng kết tình hình nguồn vốn

ngoại tệ huy động tại địa phương từ năm 2009 đến 2011”, Từ đây có thể nhận thấy sự

hội nhập linh hoạt của nền kinh tế địa phương

Như vậy nguồn vốn kinh doanh của Ngân hàng có mức tăng trưởng tốt, đây là

cơ sở vững chắc cho việc mở rộng đầu tư và mở rộng quy mô tín dụng của ngân hàng

2.2.2 Hoạt động sử dụng vốn

Hình thức sử dụng vốn của NHNo&PTNT huyện Đông Triều khá phong phú và

đa dạng như: Cho vay ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn Để nâng cao hiệu quả tín dụng, ngân hàng đã không ngừng tăng cường kiểm tra, thẩm định cho vay, kiểm tra kiểm soát trước, trong và sau khi cho vay để phát hiện và ngăn ngừa những trường hợp

vi phạm sử dụng vốn sai mục đích để có biện pháp xử lý kịp thời hạn chế nợ xấu phát sinh

Bảng 3: Tổng kết tình hình cho vay tại NHNo&PTNT huyện Đông Triều

Tỉ trọng

+ Nợ nhóm II: Nợ cần chú ý tính đến ngày 31/12/2011 toàn đơn vị chiếm 1,49% tổng

dư nợ VND (1,48%tổng dư nợ cả ngoại tệ quy đổi) tăng 8.637 triệu so với đầu năm, tỷ

lệ tăng 1,06% (từ 0,43% đầu năm lên 1,49%)

+ Nợ xấu 31/12/2011 tỉ lệ nợ xấu 1,52% tăng 0,82 so với đầu năm (1,5% tổng dư nợ cả ngoại tệ quy đổi) Trong đó nợ xấu doanh nghiệp đạt 1,93% tăng 7.038 triệu so với đầu năm, nợ xấu kinh tế hộ là 501triệu, chiếm 0,24% dư nợ Giảm 0,03% so với đầu năm trong đó:

PGD Bình Khê : 6 triệu tỷ lệ 0,03%

PGD thị trấn Đông Triều : 41 triệu tỷ lệ 0,12

Hộ SX hội sở : 99 triệu tỷ lệ 0,19%

PGD Kim Sơn : 75 triệu tỷ lệ 0,24%

PGD thủy An : 280 triệu tỷ lệ 0,4%

Bảng 3 cho thấy việc đầu tư tín dụng có xu hướng tăng mạnh Có được kết quả như vậy là do Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều đã áp dụng cơ chế cho vay linh hoạt, đầu tư đúng hướng theo kế hoạch phát triển kinh tế của huyện Chi nhánh đã chọn lọc những khách hàng có uy tín, có khả năng tài chính và khả năng kinh doanh,

dự án có tính khả thi, tài sản đảm bảo để cho vay

2.3 Hoạt động thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh Agribank Đông Triều

2.3.1 Hoạt động của thị trường BĐS trong thời gian gần đây

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản,

mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007 Trong năm 2007, giá bán nhà ở, chung cư cao cấp và giá đất đều tăng cao

Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn Lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007 Tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản kéo dài hết năm 2009 và đến năm 2010 mới bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi Tình trạnh sốt đất theo quy hoạch bắt đầu từ tháng 4/2010 đã làm cho thị trường BĐS Hà Nội nóng lên và biến động trong một thời gian dài Tuy nhiên, việc đầu cơ thổi giá đất đã gây ra hiện tượng tăng giá ảo mang lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

và thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường thị trường BĐS minh bạch và thuận lợi hơn đã gỡ rối cho thị trường BĐS Qua đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tài chính mới có thể cạnh tranh và tồn tại Đồng thời, nó cũng đã hạn chế được

những hợp đồng mua nhà trên giấy, giảm tình trạnh đầu cơ sinh lời Hơn nữa, nghị định đã đưa chung cư do tư nhân xây dựng (chung cư mini) vào diện quản lý, được cấp

sổ hồng tạo điều kiện cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp có thể mua được nhà Mặc dù diện tích nhỏ nhưng giá của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở có giá phải chăng, phù hợp với những người có thu nhập trung bình Chính vì vậy, phân khúc này đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết Ngoài ra, các BĐS du lịch cũng thu hút một lượng vốn đầu tư lớn

Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, nhà

ở cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh với tổng số 1.609 căn hộ chung cư Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên

cả nước là rất lớn Theo thống kê hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng

Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ đô la (USD) nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài

Năm 2011 - 2012, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã đưa ra các biện pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động sản và chứng khoán Các ngân hàng thương mại (NHTM) đã hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn vốn thực hiện dự án

2.3.2 Căn cứ pháp lý

- Căn cứ pháp lý bao gồm: chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh

tế - xã hội của Nhà Nước, địa phương, ngành, lĩnh vực BĐS

- Một số thông tư, quyết định, thông tư liên tịch do NHNN ban hành để quản lý hoạt động của NHTM như: Thông tư 15/2010/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN

- Các tiêu chuẩn, quy phạm, định mức về môi trường (hệ thống nước thải), phòng cháy chữa cháy…

- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung bao gồm: luật đầu tư, luật doanh nghiệ, luật xây dựng, luật môi trường, luật đất đai, luật khoáng sản, luật tài nguyên,…

- Các văn bản thể hiện chủ trương quy hoạch và phát triển của ngành, địa phương Đối với dự án kinh doanh BĐS đây là các văn bản quan trọng

- Quy định số 4288/QĐ – QLD1 của tổng Giám Đốc Agribank Việt Nam về quy trình,

thủ tục và quyền hạn cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh nghiệp

Quyết đinh số 37/QĐ HĐQT ngày 02/08/2007 của hội đồng quản trị ngân hàng về Quy chế cho vay đối với dự án BĐS

Quyết đinh số 61/QĐ HĐQT ngày 06/05/2007 của hội đồng quản trị ngân hàng về việc xác định giới hạn tín dụng đối với dự án kinh doanh BĐS

- Quyết định số 78/ QĐ- HĐQT ngày 20/08/2007 của hội đồng quản trị ngân hàng về quy trình cho vay, quản lý tín dụng

- Quyết định số 87/QĐ-NHNN&PTNNVN ngày 12/08/2006 của giám đốc ngân hàng NHNN&PTN về việc ban hành quy trình cấp vốn với khách hàng doanh nghiệp

- Các chính sách ưu đãi của chính phủ đối với các dự án BĐS như: dự án chung cư cho

người thu nhập thấp…

- Ngoài ra, kinh nghiệm thực tế của cán bộ thẩm định cũng là căn cứ quan trọng trong thẩm định dự án kinh doanh BĐS

2.3.3 Căn cứ thẩm định dự án kinh doanh BĐS

Theo văn bản quản lý hiện hành, hồ sơ tín dụng (hồ sơ dự án) bao gồm thuyết minh và thiết kế cơ sở:

Thuyết minh của dự án bao gồm:

+ Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường; địa điểm xây dựng,…

+ Mô tả về quy mô, diện tích công trình, các hạng mục công trình; phân tích phương

án kỹ thuật,

+ Các giải pháp thực hiện

+ Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an

ninh quốc phòng

+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn; phương án hoàn trả

vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả KTXH

Thiết kế cơ sở:

Nội dung phần này của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước tiếp theo bao gồm :

+ Thuyết minh thiết kế cơ sở: tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực…

+ Các bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ công nghệ, bản vẽ xây dựng, bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ

2.3.4 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS

móc Bởi vậy, cán bộ thẩm định trong quá trình làm việc sẽ tính tới cả các yếu tố khách quan và chủ quan của dự án để đưa ra tỷ lệ vay phù hợp, có lợi cho cả ngân hàng và khách hàng

2.3.4.2 Quy trình thẩm định

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank Đông Triều

Khách hàng Cán bộ thẩm định Trưởng, phó phòng TĐ

Đưa yêu cầu;

giao hồ sơ vay

Lập Báo cáo thẩm định

Kiểm tra – kiểm soát

Cụ thể:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ:

- CBT hướng dẫn khách hàng lập và hoàn thiện hồ sơ

- nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn: Cán bộ thẩm định tiếp nhận hồ sơ của khách hàng, kiểm tra tính xác thực, hợp lệ của hồ sơ Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cán bộ thẩm định sẽ báo cáo lên lãnh đạo và thực hiện các bước tiếp theo, nếu hồ sơ còn thiếu, yêu cầu khách hàng bổ sung hoàn thiện cho đến khi hợp lệ

Bước 2: Kiểm tra sơ bộ hồ sơ:

- Trưởng, phó phòng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra sơ bộ

- Sau khi nhận được hồ sơ dự án và hướng dẫn khách hàng bổ sung đầy đủ để có hồ sơ hợp lệ, cán bộ thẩm định trình hồ sơ vay vốn cho trưởng phó phòng thẩm định kiểm tra

sơ bộ hồ sơ Tiếp đó, trưởng phó phòng thẩm định sẽ lập ra nhóm thẩm định, thẩm định khách hàng và dự án vay vốn

Bước 3: Thẩm định chi tiết:

- Cán bộ (nhóm cán bộ) được giao nhiệm vụ thẩm định dự án vay vốn tiến hành thẩm định chi tiết dự án

- Nếu trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định phát hiện ra thiếu giấy tờ hoặc sai sót, có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung lại Đồng thời cán bộ thẩm định tiến hành thu thu thập thông tin từ đối tác của khách hàng vay: những thông tin liên quan tới khách hàng, quan hệ tín dụng của khách hàng tại các tổ chức tín dụng khác tính đến thời điểm gần nhất

Bước 4: Lập báo cáo thẩm định:

Cán bộ thẩm định sau khi thẩm định chi tiết dự án sẽ lập báo cáo thẩm định trình cấp trên, đưa ra ý kiến nhận xét của mình về khoản vay, cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật và cấp trên về ý kiến đó Nếu dự án có khả năng thực hiện và khả năng trả nợ cao, cán bộ thẩm định sẽ yêu cầu ngân hàng cho vay vốn và đề xuất khoản vay phù hợp, thời hạn vay, lãi suất cũng như thời gian ân hạn và tài sản thế chấp cho dự án

Bước 5: Kiểm tra – kiểm soát:

Trưởng phó phòng thẩm định sẽ kiểm tra tính hợp lệ, chính xác của báo cáo thẩm định Đồng thời cho ý kiến nhận xét về báo cáo thẩm định, về đề xuất của cán bộ thẩm định đối với dự án

Bước 6: Báo cáo ban giám đốc, thông báo kết quả cho khách hàng:

Bước này được thực hiện bởi trưởng phó phòng thẩm định Báo cáo thẩm định sau khi được ban Giám Đốc chi nhánh ký duyệt sẽ được giữ lại 1 bản cho phòng tín dụng để cán bộ thẩm định tiếp tục việc hoàn tất hồ sơ Một bản nữa được gửi cho lãnh đạo nơi trực tiếp ra quyết định cho vay cùng vói hồ sơ vay vốn nếu khoản vay vượt quá thẩm quyền chi nhánh Đồng thời ngân hàng cũng thông báo kết quả thẩm định cho khách hàng

Bước 7: Lưu hồ sơ dự án và tài liệu có liên quan vào sổ theo dõi:

Quy trình thẩm định được tiến hành trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận đầy đủ

hồ sơ hợp lệ của khách hàng đối với những dự án vay vốn ngắn hạn và không quá 30 ngày với những dự án vay vốn trung và dài hạn

2.3.5 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư

2.3.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

+ Phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ được cán bộ thẩm định tại Agribank Đông Triều áp dụng khi thẩm định dự án BĐS theo trình tự từ tổng quát đến chi tiết dự án + Trước hết, sau khi nhận được hồ sơ vay vốn từ khách hàng, cán bộ thẩm định xem xét những nội dung chung nhất của dự án BĐS để bước đầu có nhận định khái quát về các vấn đề quan trọng của dự án BĐS như: mục đích, quy mô vốn, các lợi ích cơ bản, … của

dự án Cán bộ thẩm định có thể đưa ra đánh gía sơ bộ về sự đầy đủ của bộ hồ sơ dự án, năng lực pháp lý của chủ đầu tư,… Tại bước đầu tiên này, nếu cán bộ thẩm định phát hiện

ra sai sót hay thiếu các giấy tờ theo quy định ngân hàng đối với dự án BĐS thì có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung

2.3.5.2 Phương pháp so sánh đối chiếu

+ Phương pháp này được các cán bộ thẩm định tại chi nhánh Agribank Đông Triều sử dụng rất nhiều khi thẩm định dự án kinh doanh BĐS Tại chi nhánh, khi thẩm định dự

án, cán bộ thẩm định tiến hành so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh doanh,… So sánh đối chiếu là

phương pháp thẩm định đơn giản, trực tiếp nhất Phương pháp này cho phép cán bộ

thẩm định xác định giá trị một BĐS dựa vào giá trị hay mức giá thẩm định của những BĐS “tương tự” Trên thị trường BĐS, không bao giờ tồn tại hai BĐS giống nhau y hệt mà chỉ có những BĐS tương tự Đó là những BĐS giống nhau về khu vực, vị trí, diện tích,… Cán bộ thẩm định sẽ so sánh và tính toán những “sai số” những phần lệch

về giá trị giữa những BĐS tương tự đó để đưa ra giá trị thẩm định thích hợp cho BĐS cần đánh giá

+ Phương pháp này được cán bộ thẩm định sử dụng trong khi thẩm định hầu hết nội dung thẩm định dự án BĐS Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này tại chi nhánh thể hiện một số hạn chế như: các chỉ tiêu để so sánh, đối chiếu còn chưa được cập nhật thường xuyên, không còn phù hợp với thực tế; việc so sánh đối chiếu còn khá cứng nhắc, máy móc; khi so sánh trực tiếp hai BĐS “ tương tự” cán bộ thẩm định chưa nêu

rõ được các nguyên nhân dẫn tới sai số, tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa chúng

2.3.5.3 Phương pháp dự báo

+ Các dự án kinh doanh BĐS hầu hết đều mang tính chất lâu dài Do đó, việc cán bộ tín dụng vận dụng phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là rất quan trọng Phương pháp này thường được cán bộ thẩm định tại Agribank chi nhánh Đông Triều sử dụng trong thẩm định khía cạnh thị trường và thẩm định hiệu quả tài chính của dự án BĐS Theo phương pháp này, cán bộ thẩm định tại Agribank sử dụng các số liệu điều tra thống kê ( như thống kê về nhu cầu của người dân trong khu vực đối với hàng hóa dự án cung cấp, thống kê mức thu nhập người dân qua các

năm, ), vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung, cầu hàng hóa BĐS đối với thẩm định khía cạnh thị trường Còn trong nội dung hiệu quả tài chính, cán bộ thẩm định cần dự báo được các yếu tố chi phí, doanh thu, lạm phát, có tác động trực tiếp tới khả năng trả nợ của dự án Đối với khía cạnh kỹ thuật, phương pháp

dự báo được cán bộ thẩm định sử dụng để dự báo sự biến động về chi phí giải phóng, đền bù của dự án, biến động về giá cả các yếu tố đầu vào,…

+ Tuy nhiên, do nguồn thông tin cán bộ thẩm định thu thập phục vụ công tác dự báo chưa phong phú, số liệu thống kê không đầy đủ dẫn tới công tác dự báo thiếu chính xác, đặc biệt là việc dự báo nhu cầu BĐS của người dân trong tương lai, ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định dự án Phương pháp dự báo hay được áp dựng tại chi nhánh

là ngoại suy thống kê mà chưa áp dụng các phương pháp khác như phương pháp hệ số hồi quy tương quan, hệ số co giãn

2.3.5.4 Phương pháp phân tích độ nhạy

+ Phân tích độ nhạy là một trong các phương pháp được cán bộ thẩm định tại

Agribank Đông Triều sử dụng nhiều trong thẩm định hiệu quả tài chính dự án BĐS Cán bộ thẩm định tiến hành phương pháp phân tích độ nhạy nhằm kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án BĐS Bằng cách xác định các yếu tố gây ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của dự án BĐS như: tổng vốn đầu tư, chi phí vận hành, lãi

vay, giá thuê (bán) một văn phòng (một căn) của dự án BĐS,… Sau đó, cán bộ thẩm định cho các yếu tố đó thay đổi theo thời gian Nếu ngay trong trường hợp các yêu tố ảnh hưởng tới dự án BĐS có biến động mà dự án vẫn đạt hiệu quả kinh tế thì dự án BĐS đó có đọ an toàn cao Ngược lại, cán bộ thẩm định cần xem xét lại tính khả thi của dự án Phương pháp phân tích độ nhạy không những giúp cán bộ thẩm định lựa chọn được những dự án BĐS có độ an toàn cao, mà còn giúp cán bộ thẩm định nhận thấy được đâu là yếu tố ảnh hưởng nhiều hay ít tới hiệu quả dự án

+ Tuy nhiên, tại chi nhánh, khi phân tích độ nhạy dự án BĐS mới chỉ dừng lại phân tích độ nhạy một chiều mà chưa có phân tích theo nhiều chiều

2.3.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư

2.3.6.1 Thẩm định khách hàng vay vốn

Dựa vào hồ sơ vay vốn khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định tiến hành đánh giá tổng quát về khách hàng.Thẩm định khách hàng vay vốn giúp cán bộ thẩm định đưa ra những nhận định về năng lực pháp lý cũng như năng lực tài chính của chủ đầu

tư Qua đó cũng phản ánh được khả năng thực hiện dự án và khả năng trả nợ ngân hàng của khách hàng Để thực hiện hiệu quả nội dung này, cán bộ ngân hàng có thể sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu: so sánh giữa hồ sơ vay vốn với các giấy tờ, văn bản theo quy định của Agribank

Cụ thể, nội dung này bao gồm:

Thẩm định tư cách, năng lực pháp lý của khách hàng:

Năng lực pháp lý của khách hàng được thể hiện thông qua các giấy tờ:

- Quyết định thành lập đối với DNNN hoặc Giấy phép hoạt động đối với các thành phần kinh tế khác

- Người đại diện chính thức của DN: tên, địa chỉ liên hệ, chi nhánh giao dịch

Điều lệ doanh nghiệp (trừ Doanh nghiệp tư nhân) Nêu tóm tắt điều lệ như: quyền hạn, nghĩa vụ về tài chính của DN đó

- Đăng ký kinh doanh: nêu rõ hình thức kinh doanh BĐS của công ty (cho thuê, chuyển nhượng văn phòng, gian hàng, căn hộ hay bán căn hộ )

- Biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập

Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng:

Năng lực tài chính của khách hàng được thể hiện thông qua các nội dung:

- Thị phần của doanh nghiệp vay vốn

- Bằng phương pháp dự báo, cán bộ thẩm định tại Agribank Đông Triều đánh giá thị phần BĐS của DN thông qua việc dự báo cung, cầu thị trường đối với BĐS dự án cung cấp DN có thị phần càng lớn chứng tỏ DN đó có năng lực tốt, có uy tín nhất định trên thị trường và ngược lại

- Năng lực điều hành và quản lý của bộ máy lãnh đạo (thể hiện thông qua hiệu quả

kinh doanh của DN) Việc này được tiến hành qua ba bước:

+ Bước 1: kiểm tra độ chính xác của báo cáo tài chính (3 năm gần nhất) của DN Do

hồ sơ dự án do khách hàng lập nên khó tránh tình trạng người lập có cách nhìn không khách quan, sửa chữa nhằm đạt mục đích vay vốn ngân hàng hay trong quá trình tính toán có sai sót Báo cáo tài chính là tiều liệu quan trọng để thẩm định dự án, bởi vậy, đây là bước quan trọng, cần lưu ý

+ Bước 2: đánh giá khả năng tài chính của DN

Khả năng tài chính của DN cho phép cán bộ ngân hàng đánh giá khả năng thực hiện, cũng như khả năng trả nợ của khách hàng Nội dung này chủ yêu tập trung thẩm định các chỉ tiêu: nợ phải trả, nguồn vốn chủ sở hữu, hệ số thanh toán ngắn hạn, hệ số thanh toán nhanh

Phân tích quan hệ tín dụng của khách hàng với các tổ chức tín dụng:

Kinh doanh BĐS yêu cầu vốn lớn, bởi vậy, hầu hết các DN kinh doanh lĩnh vực này đều có quan hệ mật thiết với các tổ chức tín dụng Trong phần này, cán bộ ngân hàng cần kiểm tra xem DN dự kiến cho vay có quan hệ tín dụng với những ngân hàng nào, tổng mức vay đối với mỗi ngân hàng, tình hình trả nợ, có nợ xấu hay không

Kết thúc phần thẩm định khách hàng vay vốn, cán bộ thẩm định phải đưa ra những kết luận cụ thể về khách hàng, đó là: khách hàng có năng lực pháp lý tốt hay không; tiềm lực tài chính của khách hàng; uy tín và khả năng trả nợ khách hàng

Nếu kết quả thẩm định nội dung này khả quan, cán bộ thẩm định sẽ tiếp tục thẩm định phần tiếp theo

2.3.6.2 Thẩm định dự án

Thẩm định tài liệu pháp lý của dự án:

Khi thẩm định tài liệu pháp lý của dự án BĐS, cán bộ thẩm định tại Agribank chi nhánh Đông Triều đã sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

Các tài liệu pháp lý của dự án, bao gồm các tài liệu sau:

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo khả thi;

- Giấy chứng nhận đầu tư;

- Quyết định cho phép đầu tư của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền;

- Quyết định phê duyệt phương án kỹ thuật, giải phóng mặt bằng và tái định cư của dự

Thẩm định sự cần thiết đầu tư:

Thẩm định sự cần thiết đầu tư giúp cán bộ thẩm định đánh giá lại việc thực hiện

dự án có phù hợp với chiến lược, quy hoạch phát triển chung của vùng, khu vực không, có phù hợp với định hướng phát triển Nhà Nước đặt ra đối với thị trường BĐS

trong thời gian dự án thực hiện hay không Bằng cách so sánh, đối chiếu các nội dung

của dự án với các văn bản về chiến lược quy hoạch, cán bộ thẩm định đã tiến hành thẩm định sự cần thiết đầu tư của dự án BĐS Cụ thể tại Agribank chi nhánh Đông Triều đã tiến hành: Đánh giá sự phù hợp của dự án với: Quy hoạch nhà ở cho người dân, các vấn đề tái định cư tromg khu vực xây dựng BĐS của dự án có xét tới năm 2020; Quy hoạch phát triển khu đô thị, các tuyến đường giao thông trong khu vực từ năm 2006 - 2015…

Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án:

Thị trường tiêu thụ sản phẩm đầu là yếu tố quyết định sự thành bại của dự án kinh doanh BĐS Vì vậy, cán bộ ngân hàng đánh giá, xem xét kỹ khía cạnh này khi thẩm định dự án Bằng các phương pháp: dự báo, so sánh đối chiếu, cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định khía cạnh thị trường với các nội dung cụ thể như sau:

+ Đánh giá khái quát thị trường BĐS dự án cung cấp sản phẩm

+ Đánh giá thị trường mục tiêu của dự án

+ Thẩm định sản phẩm dự án

+ Đánh giá phương án tiếp thị của dự án

+ Đánh giá khả năng cạnh tranh của dự án

Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án:

- Thẩm định địa điểm dự án

- Thẩm định phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Đánh giá giải pháp kiến trúc, kỹ thuật, tác động môi trường

- Đánh giá vấn đề môi trường và phòng cháy chữa cháy

Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:

Cán bộ thẩm định tại Agribank chi nhánh Đông Triều thường sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự để thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án

Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án:

Agribank Đông Triều là người cấp vốn cho dự án BĐS vay nên đặc biệt quan tâm tới công tác thẩm định khía cạnh tài chính dự án BĐS Thông qua việc thẩm định nội dung này, Agribank Đông Triều sẽ có cái nhìn toàn diện về dự án như: nhu cầu vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, chi phí sử dụng vốn, khả năng trả nợ và hiệu quả tài chính của dự án Qua đó chi nhánh sẽ lựa chọn được những dự án có khả năng thực hiện và trả nợ cao

Bằng các phương pháp: phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu, phân tích độ nhạy, các cán bộ thẩm định tại Agribank Đông Triều đã tiến hành nội dung trên với các công việc cụ thể như sau:

- Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn

- Thẩm định lãi suất chiết khấu của dự án

Công thức tính lãi suất chiết khấu được sử dụng tại Agribank Đông Triều là :

1

1 WACC =

m

k k k m k k

I r r

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân

m : số nguồn vốn huy động được cho dự án

k

I : số vốn đầu tư của nguồn vốn thứ k

k

r : lãi suất tương ứng với nguồn vốn thứ k

Thẩm định doanh thu, chi phí sản xuất hàng năm của dự án

Cán bộ thẩm định cần thận trọng khi thẩm định doanh thu và chi phí sản xuất hàng năm của dự án để thấy được dự án lỗ hay lãi Doanh thu và chi phí sản xuất của

dự án là cơ sở để tính toán bảng dòng tiền dự án Khi thẩm định nội dung này, cán bộ thẩm định tại Agribank đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để xác định tính đầy đủ, chính xác của doanh thu và chi phí của dự án Cụ thể:

- Doanh thu hàng năm của dự án kinh doanh BĐS thường bao gồm: Doanh thu từ việc bán căn hộ; cho thuê căn hộ; kinh doanh trung tâm thương mại, các công trình phụ (bãi

đỗ xe, vệ sinh môi trường…) Cán bộ thẩm định tiến hành so sánh, đối chiếu giá bán BĐS và các dịch vụ đi kèm của dự án với các dự án tương tự để đánh giá xem đã hợp

được từ việc thẩm định doanh thu và chi phí của dự án từ nội dung trước, cán bộ sẽ tiếp tục thẩm định dòng tiền dự án

Có hai phương pháp tính dòng tiền dự án: phương pháp trực tiếp và phương pháp gián tiếp Tại Agribank Đông Triều quy định dòng tiền tính theo phương pháp gián tiếp Mẫu bảng dòng tiền được áp dụng tại ngân hàng như sau:

Thu nhập chịu thuê =(1)-(4)-(5)-(6)

Thuế thu nhập DN Thuế suất* (6)

Lợi nhuận sau thuế = (6)-(7)

(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của phòng kinh doanh)

Căn cứ vào bảng dòng tiền cán bộ thẩm định để tiến hành tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: giá trị hiện tại thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, thời gian thu hồi vốn

và tỷ suất lợi ịch chi phí … để từ đó đánh giá tính chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả được dự án tính toán

2.3.6.3 Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay

Thông qua việc sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu dự án đối với các văn bản hiện hành về giao dịch bảo đảm, kết luận về hiệu quả tài chính dự án cũng như khả năng trả nợ, kết hợp việc dự báo khả năng xảy ra rủi ro, cán bộ thẩm định sẽ lựa chọn hình thức đảm bảo tiền vay phù hợp

Để thẩm định được tài sản đảm bảo cho dự án, cần dựa vào các nguồn thông tin liên quan như: Hồ sơ dự án, thông tin do khách hàng cung cấp, các giấy tờ có giá do cơ quan có thẩm quyền cấp và các nguồn khác…

Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm:

+ Thẩm định tính pháp lý của các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản

+ Xem xét nguồn gốc tài sản, đặc điểm của tài sản

+ Tài sản hiện nay có nằm trong diện tranh chấp hay không

+ Kiểm tra xem tài sản có được phép giao dịch hay không

+ Tài sản có dễ bán, dễ chuyển nhượng hay không

+ Có bảo hiểm tài sản không

Công việc tiếp theo và có ý nghĩa quyết định đó là xác định giá trị tài sản bảo đảm Cán bộ tín dụng phân tích tài sản sẽ xem xét phân loại tài sản: Tài sản là quyền sử dụng đất (sẽ xác định theo quy định của Nhà nước); tài sản không phải quyền

sử dụng (tiền, kim loại quý, giấy tờ có giá, máy móc, kim loại…) Cuối cùng, cán bộ thẩm định đưa ra quyết định: Tài sản đảm bảo có đủ điều kiện để cấp tín dụng không

Cụ thể chi tiết về tài sản đảm bảo sẽ được nêu rõ trong Hợp đồng tài sản đảm bảo sau này

2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại Agribank chi nhánh

Đông Triều

2.4.1 Kết quả cho vay dự án đầu tư BĐS

Bảng 5: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại Agribank Đông Triều

Tỉ trỉng sỉ tiỉn cho vay dỉ án BĐS

so vỉi tỉng sỉ tiỉn cho vay các dỉ