Triển vọng trong thời gian tới...25 Trang 3 Bảng phân công và đánh giá mức độ hoàn thành của các thành viên trong bài tập lớnLink tiến độ hoàn thành bài tập lớn và phân công công việc :
Giới thiệu về quỹ Investors Real Estate Trust
Tổng quan lý thuyết về quỹ REIT
REIT (Quỹ tín thác bất động sản) là hình thức đầu tư cho phép cá nhân và tổ chức góp vốn vào các dự án bất động sản thông qua việc phát hành chứng từ như cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ Điều này giúp huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cho phép họ tự đầu tư 100% vào các dự án hoặc sở hữu các bất động sản thương mại mà họ đã đầu tư.
Cổ phiếu của REIT mang lại khả năng thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định Đầu tư vào REIT cũng tạo cơ hội cho nhà đầu tư có mức vốn đầu tư thấp hơn so với việc tự mình góp vốn vào các dự án bất động sản.
REITs có sự đa dạng về danh mục đầu tư, bao gồm căn hộ, khách sạn, resort, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khu công nghệ Chính nhờ vào sự đa dạng này, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản thường áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thậm chí có thể được miễn thuế hoàn toàn.
REIT (Real Estate Investment Trust) là một loại hình doanh nghiệp chuyên sở hữu và đầu tư vào các dự án bất động sản Với cơ cấu tổ chức đơn giản và sự giám sát chặt chẽ, REIT mang lại tính minh bạch cao hơn so với nhiều ngành khác.
REIT có tỷ lệ chia cổ tức cao, với 90% lợi nhuận được phân phối cho cổ đông dưới hình thức chia cổ tức, trong khi chỉ giữ lại 10% để duy trì quỹ.
Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp của REIT đảm bảo quỹ đầu tư ủy thác bất động sản hoạt động hiệu quả nhờ vào khung pháp lý vững chắc và kinh nghiệm phong phú.
REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân.
Theo đối tượng đầu tư
- Quỹ đầu tư tín thác bất động sản chia theo đối tượng đầu tư gồm 3 dạng, cụ thể như sau:
REIT (Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản) chủ yếu khai thác bất động sản, và hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào REIT đều thuộc loại này Các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản, thu lợi từ các hoạt động chuyển nhượng và cho thuê, sau đó phân phối cổ tức cho các cổ đông.
Thị trường ch ứ ng khoán
TR ƯỜ NG CH Ứ NG…
NHÓM-08-BÁO CÁO Đ Ầ U T Ư CH Ứ NG…
BT-TTCK-IN - Hope it's helpful Keep it…
Ttck v ở ghi - Th ị tr ườ ng ch ứ ng khoá…
REIT cho vay là hình thức quỹ đầu tư bất động sản huy động vốn từ việc bán cổ phần để đầu tư vào tài sản bất động sản, cũng như các chứng từ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán.
- REIT hỗn hợp: Loại REIT này được phân biệt bởi các đặc điểm như: REIT đóng và REIT mở hoặc các kỳ hạn hoạt động của quỹ.
REIT thường được tổ chức dưới dạng công ty phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp Có hai loại REIT chính: REIT tự quản lý và REIT được quản lý bởi các công ty bất động sản.
Theo cấu trúc vận hành
- Căn cứ theo cấu trúc vận hành, REIT được chia ra thành 3 loại là: REIT truyền thống, DOWNREIT, UPREIT.
- REIT truyền thống thường sẽ được trực tiếp nắm giữ tài sản của mình Khác với DOWNREIT và UPREIT sẽ nắm giữ tài sản thông qua các đối tác.
DOWNREIT được hình thành khi REIT trở thành công ty công chúng, không bao gồm các đối tác trong ban quản lý hiện tại Hình thức DOWNREIT thường được sử dụng để mở rộng quy mô công ty mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện có.
UPREIT là một loại REIT được hình thành từ việc liên kết các tài sản của những đối tác hiện hữu được chọn lọc Đặc điểm nổi bật của UPREIT là khả năng giữ quyền khống chế biểu quyết trong nhóm đối tác, tuy nhiên, nó không trực tiếp quản lý bất kỳ tài sản nào.
BTL TTCK NHÓM 7 - Bài t ậ p l ớ n Th ị …
1.4 Quy định thành lập và quản lý quỹ
- Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết);
- Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản.
(phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư).
- Ít nhất 65% NAV quỹ vào các bất động sản:
+ BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS;
+ Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quỹ có thể đầu tư tối đa 35% NAV vào các công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, cùng các loại chứng khoán và tài sản khác Đặc biệt, không được đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của một tổ chức phát hành, ngoại trừ trái phiếu chính phủ.
+ Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)
+ Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu.
- Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.
- Hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ.
Quy định về cho vay
- REITS không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm.
Khoản vay hợp pháp chỉ được phép là vay ngắn hạn, tối đa 30 ngày, nhằm mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ Điều này giúp tránh gia tăng nợ vay liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể chiếm tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống.
- Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống.
- Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư;
- Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành.
- Giá mua = 90% giá tham chiếu.
BĐS của quỹ - Giá tham chiếu = giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch.
- Có chức năng định giá.
- Không phải là người có liên quan của cty QLQ, NHGS, nhà đầu tư lớn của quỹ, không là đối tác giao dịch tài sản với quỹ.
- Có tối thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá + ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá.
- Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp.
NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả.
Công ty QLQ cần xây dựng sổ tay định giá theo nguyên tắc chi tiết và tuân thủ quy định pháp luật Điều này là cần thiết để công ty có thể quản lý hiệu quả danh mục bất động sản (BĐS) của mình.
- Trước khi đầu tư vào một hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng BĐS trong 5 năm;
- Phải có bộ phận quản lý quỹ BĐS bao gồm các nhân viên đáp ứng điều kiện:
+ Có năng lực dân sự và pháp luật đầy đủ.
+ Không vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong
+ Tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề QLQ.
+ Tối thiểu 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá & ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các cổ chức kinh doanh BĐS.
1.5 Mô hình hoạt động của quỹ
Thông tin tổng quan về Investors Real Estate Trust
- Tên: Investors Real Estate Trust (IRET) ( từ năm 2020 hoạt động kinh doanh với tên gọi Centerspace)
- Loại hình quỹ: Quỹ bất động sản tập chung chủ yếu
- Thời gian hoạt động: bắt đầu từ năm 1970
- Số lượng cổ phiếu đã phát hành: 15,573,000000 cổ phiếu
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Investors Real Estate Trust (IRET), được thành lập năm 1970 tại North Dakota, chuyên về sở hữu, quản lý, mua lại, phát triển và tái phát triển các khu chung cư Đến năm 2020, IRET đã đổi tên thành Centerspace nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân và đội ngũ nhân viên, hướng tới sự phát triển bền vững và sự hài lòng Mặc dù logo và trang web đã được thiết kế lại, tên pháp lý của công ty vẫn giữ nguyên là Investors Real Estate Trust, trong khi hoạt động kinh doanh diễn ra dưới tên gọi Centerspace.
Sở giao dịch chứng khoán New York có mã "CSR", và chứng chỉ cổ phiếu đang lưu hành của công ty vẫn giữ giá trị và không bị hoán đổi.
Hiện nay, CSR đang chú trọng đầu tư vào các thị trường có điều kiện kinh tế ổn định và đang phát triển, nơi mang lại cơ hội việc làm và chất lượng cuộc sống tốt Điều này tạo ra nhu cầu cao hơn đối với các căn hộ chung cư trong quỹ và giúp duy trì cộng đồng cư dân.
Quỹ hiện đang hoạt động trong lĩnh vực quyền sở hữu, quản lý, phát triển, tái phát triển và mua lại các cộng đồng căn hộ, với mỗi hoạt động diễn ra độc lập Người ra quyết định sẽ đánh giá hiệu quả hoạt động của từng tài sản để phân bổ nguồn lực và đo lường hiệu suất Các cộng đồng căn hộ có nền kinh tế dài hạn tương đồng, cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho cư dân, và không có cộng đồng nào chiếm hơn 10% tổng doanh thu, lợi nhuận hoặc tài sản hợp nhất Các cộng đồng này được tổng hợp thành một bộ phận, trong khi “tất cả các thành phần khác” bao gồm các thuộc tính không đa họ và các tài sản được chỉ định giữ để bán Đội ngũ quản lý sẽ đo lường hiệu suất dựa trên thu nhập hoạt động thuần (NOI), được xác định là tổng doanh thu bất động sản trừ chi phí hoạt động, bao gồm thuế bất động sản NOI là thước đo quan trọng cho hiệu suất hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi khấu hao, chi phí tài chính và quản lý.
Hiện tại, 0,96% cổ phần của công ty được nắm giữ bởi những người trong nội bộ, trong khi 84,86% cổ phần thuộc về các tổ chức Các cổ đông hàng đầu bao gồm Blackrock Inc với 18,54%, Vanguard Group, Inc với 15,85% và Wellington Management Group, LLP.
Năm 2020, tổng tài sản là 1,464,183 nghìn đô, trong đó tổng tài sản sở hữu của quỹ là 1,413,308 nghìn đô.
Năm 2021, tổng tài sản là 1,940,061 nghìn đô, trong đó tổng tài sản sở hữu của quỹ là 1,827,578 nghìn đô.
Chi phí quản lý tài sản
Chi phí quản lý tài sản, bao gồm cả chi phí quản lý tài sản và chi phí trả cho bên thứ ba, đã đạt 8,8 triệu đô la vào cuối năm 2021, tăng 50,9% so với cùng kỳ năm trước.
Năm 2020, công ty ghi nhận doanh thu 5,8 triệu đô la, tăng trưởng chủ yếu nhờ vào 1,2 triệu đô la từ công nghệ không lặp lại và 1,2 triệu đô la chi phí bồi thường liên quan đến việc lấp đầy các vị trí mở cũng như nhân sự bổ sung cho việc mua lại 17 cộng đồng.
Mục tiêu và đầu tư và chiến lược đầu tư của quỹ Investors Real Estate Trust
Thực trạng nền kinh tế Mỹ và quỹ Investors Real Estate Trust
a Tổng quan nền kinh tế Mỹ:
Hoa Kỳ, một trong những quốc gia có nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới, nổi bật với nền kinh tế tư bản chủ nghĩa kết hợp cùng công nghệ tiên tiến Sự phát triển và mức độ công nghiệp hóa của Mỹ được đánh giá ở mức cao, với GDP là chỉ số cho thấy Hoa Kỳ là cường quốc sở hữu nền kinh tế lớn nhất toàn cầu.
Theo thống kê, GDP bình quân đầu người của Hoa Kỳ đứng thứ 7 trên thế giới tính theo giá trị danh nghĩa Ngành dịch vụ tại Mỹ chiếm tỷ trọng lớn nhất, với hơn 80% GDP, và khoảng 80% lực lượng lao động làm việc trong lĩnh vực này.
Mỹ tập trung phát triển các ngành chính như dầu mỏ, khí thiên nhiên, hàng không vũ trụ, dược phẩm, thiết bị quốc phòng, y tế, công nghệ thông tin và dịch vụ tài chính Mặc dù giá trị xuất khẩu thấp hơn giá trị nhập khẩu, nền kinh tế Mỹ vẫn phát triển mạnh mẽ nhờ vào nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú Hơn nữa, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao năng suất lao động đã góp phần quan trọng vào sự phát triển này.
Có thể nói trải qua cuộc suy thoái trầm trọng trong giai đoạn đầu năm 2019, nền kinh tế
Mỹ đang trải qua sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ, được ví như lò xo bật trở lại Theo các chuyên gia kinh tế, khủng hoảng kinh tế đã qua và hiện tại, trong quý II năm 2021, GDP của Hoa Kỳ ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong 70 năm qua, theo thông tin từ đài CNN.
Vào tháng 6 năm 2022, nền kinh tế Hoa Kỳ đã có sự phục hồi mạnh mẽ, ghi nhận mức thâm hụt thương mại kỷ lục 75,7 tỷ USD Nhu cầu nhập khẩu của Mỹ đang tăng nhanh chóng, với tốc độ tăng trưởng vượt trội so với các quốc gia khác.
Bộ Thương mại quốc gia đã công bố GDP tăng trưởng 6,5% trong quý 2, mặc dù vẫn thấp hơn dự đoán 8,5% của các chuyên gia kinh tế Tuy nhiên, đây là mức tăng nhanh nhất kể từ khi dịch bệnh bùng phát, cho thấy nền kinh tế Hoa Kỳ đang phục hồi.
Kỳ đang có dấu hiệu phục hồi.
Vào ngày 27/7, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã điều chỉnh dự báo tăng trưởng của Mỹ trong năm nay lên 7%, trong khi mức tăng trưởng dự kiến cho năm 2022 là khoảng 4,9%.
Trong quý I năm nay, nền kinh tế Hoa Kỳ ghi nhận mức tăng trưởng 10,7% trong lĩnh vực tiêu dùng, với chỉ số lòng tin tiêu dùng tăng lên 88,3 vào tháng 4, theo khảo sát của Đại học Michigan Sự gia tăng tiêm chủng vắc xin và quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi.
Mặc dù thị trường nhà ở tại Mỹ trong năm 2022 có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại so với năm 2021, bên bán vẫn giữ quyền kiểm soát Người mua tiềm năng sẽ phải đối mặt với những "cuộc chiến" giá cả, nhiều đánh đổi khó khăn và cảm giác thất vọng.
Zillow, nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến hàng đầu tại Mỹ, dự đoán sẽ thu hút hơn 6 triệu người mua nhà vào năm 2022, trong đó có nhiều khách hàng lần đầu Những người mua này chắc chắn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong hành trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của mình.
Cạnh tranh trên thị trường bất động sản ngày càng gay gắt, tạo áp lực tăng giá nhà và khiến người mua lần đầu gặp khó khăn trong việc chi trả Họ không chỉ phải tiết kiệm đủ cho khoản tiền đặt cọc, mà còn phải đối mặt với những người mua có kinh nghiệm hơn.
Khi xem xét các lời đặt mua, các đại lý môi giới nhấn mạnh rằng một đề nghị trả hoàn toàn bằng tiền mặt sẽ thu hút sự chú ý từ bên bán nhà Tuy nhiên, đây không phải là lựa chọn dễ dàng cho nhiều người lần đầu mua nhà.
Nhu cầu nhà ở cho thuê đang tăng cao khi nhiều hộ gia đình tìm kiếm không gian sống lớn hơn, bao gồm sân chơi cho thú cưng và phòng làm việc tại nhà, hoặc chuẩn bị cho sự chào đời của thành viên mới Điều này sẽ tạo thêm áp lực lên thị trường bất động sản cho thuê.
Bên cạnh đó, còn có những vấn đề mang tính vĩ mô hơn mà người mua nhà khó có thể tác động. c Tình hình quỹ IRET:
Trong giai đoạn 2019-2022, IRET đã có những biến đổi quan trọng trong danh mục đầu tư và bảng cân đối kế toán, nhằm hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nhà cung cấp căn hộ hàng đầu tại các cộng đồng sôi động Công ty tập trung vào tính chính trực và phục vụ người khác, với năm 2019 đánh dấu nhiều tiến bộ đáng kể.
IREB đã tập trung vào việc xây dựng danh mục cộng đồng căn hộ với dòng tiền bền vững và tiềm năng tăng trưởng, dẫn đến việc bổ sung hai cộng đồng tại Minneapolis, Minnesota và một cộng đồng tại Denver, Colorado Để tài trợ cho những bổ sung này, IREB đã giảm bớt đầu tư vào các thị trường có tăng trưởng dòng tiền hạn chế, điều này bao gồm việc tái cấu trúc danh mục đầu tư ở Topeka, Kansas, Sioux Falls, South Dakota, Sioux City, Iowa và bán năm cộng đồng từ Bismarck, North Dakota.
Mục tiêu quản lý chất lượng của quỹ và mục tiêu quản lý rủi ro của quỹ
IRET tập trung vào quyền sở hữu, quản lý, mua lại, phát triển và tái phát triển các cộng đồng căn hộ Trong những năm qua, IRET đã tái định vị danh mục đầu tư từ một bộ sưu tập bất động sản đa dạng sang một phân khúc duy nhất chuyên về căn hộ Hiện tại, IRET đang thực hiện các cải tiến hoạt động nhằm nâng cao trải nghiệm cư dân, tái phát triển các cộng đồng căn hộ hiện có để phù hợp với nhu cầu thị trường và mua lại các cộng đồng căn hộ mới tại Minneapolis / St Paul và khu đô thị Denver.
- Khai thác giá trị trong danh mục đầu tư thông qua tái phát triển và nâng cao tài sản hiện có
Mục tiêu quản lý rủi ro của quỹ
a Các yếu tố rủi ro
Hoạt động tài chính của IRET đối mặt với rủi ro liên quan đến ngành bất động sản, đặc biệt là từ quyền sở hữu các cộng đồng căn hộ, được gọi là rủi ro hoạt động tài chính.
Hoạt động mua tài sản của IRET có thể không mang lại dòng tiền như kỳ vọng và tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả hoạt động Mặc dù IRET đã thực hiện các giao dịch mua lại và dự định tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư vào các cộng đồng căn hộ, nhưng thành công trong hoạt động mua lại vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức và rủi ro.
IRET có thể gặp khó khăn trong việc mua lại hoặc phát triển tài sản, cũng như mở rộng hoạt động vào các thị trường mới hoặc hiện tại một cách hiệu quả Công ty dự định tìm hiểu các cơ hội mua lại và phát triển bất động sản tại những thị trường địa lý mới và hiện có Tuy nhiên, việc mở rộng sang các thị trường mới và phát triển bất động sản mới cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
IRET có thể đối mặt với rủi ro thuế nếu không đủ điều kiện trở thành REIT, điều này có thể dẫn đến việc phải vay vốn trong bối cảnh thị trường không thuận lợi Do đó, việc quản lý rủi ro là rất quan trọng để đảm bảo sự ổn định tài chính và giảm thiểu các nghĩa vụ thuế.
IRET sử dụng hoán đổi lãi suất và các công cụ phòng ngừa rủi ro khác để quản lý rủi ro lãi suất Mặc dù các thỏa thuận này có thể bảo vệ một phần trước lãi suất tăng, nhưng chúng cũng có thể làm giảm lợi ích khi lãi suất giảm Nếu thỏa thuận phòng ngừa không được lập chỉ mục theo cùng tỷ lệ với khoản nợ, IRET có thể chịu thua lỗ do sự thay đổi độc lập giữa tỷ lệ điều chỉnh khoản nợ và thỏa thuận phòng ngừa Để giảm thiểu rủi ro tín dụng đối tác, IRET chỉ thực hiện các thỏa thuận phòng ngừa với các tổ chức tài chính cấp đầu tư.
Quản lý rủi ro lãi suất của IRET được thực hiện thông qua việc kết hợp hợp lý giữa nợ cố định và nợ thả nổi, cùng với việc sử dụng các hạn mức tín dụng Nguồn thanh khoản chính của IRET bao gồm tiền và các khoản tương đương tiền tại quỹ, cùng với luồng tiền từ hoạt động kinh doanh Ngoài ra, IRET còn có nguồn tài chính từ hạn mức tín dụng không đảm bảo, tiền thu được từ việc bán tài sản, bao gồm tiền mặt hạn chế liên quan đến thuế, và việc phát hành cổ phiếu ưu đãi cũng như cổ phiếu phổ thông theo các chương trình đã đăng ký.
IRET thực hiện bảo hiểm cho tài sản của mình với số lượng và loại hình mà họ tin rằng các chủ sở hữu tài sản tương tự thường áp dụng Điều này nhằm đảm bảo rằng IRET có đủ bảo vệ để đạt được các mục tiêu quản lý rủi ro của mình.
Chiến lược đầu tư của quỹ
IRET tập trung vào sứ mệnh cung cấp ngôi nhà tuyệt vời cho cư dân, nhân viên và nhà đầu tư bằng cách mang đến những lựa chọn có vị trí tốt, từ lực lượng lao động đến nhà ở phong cách sống Để hoàn thành sứ mệnh này, IRET hướng tới sự tăng trưởng thu nhập ổn định thông qua các hoạt động đặc biệt, phân bổ vốn có kỷ luật và hiểu biết thị trường Chiến lược đầu tư và hoạt động của IRET là nền tảng cho việc thực hiện sứ mệnh của mình.
IRET tập trung quản lý các cộng đồng căn hộ nhằm mang đến trải nghiệm cư dân xuất sắc và tối đa hóa hiệu quả tài chính cho bất động sản của mình Các sáng kiến của IRET nhằm tối ưu hóa hoạt động bao gồm việc cải thiện dịch vụ cư dân và nâng cao giá trị tài sản.
- Cung cấp dịch vụ khách hàng hoàn hảo để nâng cao sự hài lòng và giữ chân cư dân;
- Sử dụng các công nghệ mới giúp cộng đồng của IRET hiệu quả hơn và cư dân dễ tiếp cận hơn;
- Tối ưu hóa doanh thu;
- Kiểm soát chi phí hoạt động;
- Khai thác giá trị trong danh mục đầu tư thông qua tái phát triển và nâng cao tài sản hiện có.
Đầu tư vào các cộng đồng căn hộ không chỉ mang lại thu nhập tăng trưởng ổn định mà còn nằm ở những vị trí chiến lược trong các thị trường địa lý quan trọng Các khu vực này bao gồm những thành phố có dân số xếp hạng trong top 50 khu vực thống kê đô thị hàng đầu của Hoa Kỳ, đặc biệt là sự mở rộng tại các thị trường Minneapolis và Denver.
Lựa chọn các thị trường có đặc điểm thuận lợi là rất quan trọng, bao gồm triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ, dự báo việc làm tích cực, tỷ lệ lấp đầy cao, tiềm năng tăng giá thuê lớn và tính thanh khoản của các tổ chức.
- Tận dụng danh mục đầu tư của IRET để tận dụng kiến thức thị trường và kinh nghiệm khu vực ngày càng cao của IRET;
- Xây dựng sự hiện diện mạnh mẽ trên thị trường tại các thị trường mới; và
- Nhấn mạnh khả năng tiếp xúc của IRET với các thị trường cấp ba.
Danh mục đầu tư theo thời gian (năm)
Quỹ đầu tư vào các cộng đồng căn hộ mang lại thu nhập tăng trưởng dòng tiền ổn định và nằm ở vị trí chiến lược trong các thị trường địa lý quan trọng Các khu vực này bao gồm những thành phố có dân số xếp hạng trong 50 khu vực thống kê đô thị hàng đầu của Hoa Kỳ, đặc biệt là sự mở rộng tại các thị trường Minneapolis và Denver.
Phát triển thêm 32 cộng đồng mới tại các thị trường mục tiêu mà quỹ đưa ra với giá 1,3 tỷ USD.
Lựa chọn thị trường có triển vọng tăng trưởng mạnh và dự báo việc làm tích cực là rất quan trọng Các yếu tố như tỷ lệ lấp đầy cao, tiềm năng tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ và tính thanh khoản của tổ chức cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo đầu tư hiệu quả.
Tận dụng danh mục đầu tư của quỹ để tận dụng kiến thức thị trường và kinh nghiệm khu vực ngày càng cao của tổ chức;
Xây dựng sự hiện diện vững mạnh tại các thị trường mới là một yếu tố quan trọng, đồng thời nhấn mạnh khả năng tiếp cận của quỹ đối với các thị trường cấp ba.
Chúng tôi tập trung đầu tư vào các thị trường có điều kiện kinh tế ổn định và đang phát triển, với việc làm mạnh mẽ và chất lượng cuộc sống hấp dẫn, từ đó tạo ra nhu cầu cao về nhà ở và căn hộ, đồng thời duy trì tỷ lệ giữ chân cư dân sử dụng dịch vụ ở mức cao và ổn định.
Phần trăm danh mục có trọng số đang xây dựng
Phần lớn giá trị tài sản ròng (NAV) của quỹ đầu tư vào các danh mục bất động sản cụ thể Tính đến ngày 31/12/2021, quỹ đã sử dụng vốn cho các hoạt động như mua lại nhà và các công trình xây dựng hoàn thành theo quy định pháp luật Một trong những dự án đáng chú ý là Union Pointe, khu căn hộ gồm 256 ngôi nhà tại Longmont, Colorado, góp phần vào tổng giá mua của quỹ.
Bất động sản (BĐS) được phép kinh doanh theo quy định pháp luật, trong đó cho thuê nhà căn hộ là nguồn thu chính của quỹ Tính đến ngày 31/12/2021, quỹ đã sở hữu 79 khu tổ hợp căn hộ với 14,441 căn nhà, tổng giá trị đạt 2,1 tỷ USD Ngoài ra, quỹ còn đầu tư vào các công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết và chưa niêm yết, cùng các loại chứng khoán và tài sản khác để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Quỹ không chỉ tập trung vào việc cho thuê và bán nhà, căn hộ, mà còn đầu tư mạnh mẽ vào bất động sản bằng cách mua lại 499,8 triệu USD và 191 triệu USD bất động sản mới trong các năm 2020 và 2021.
Tái cơ cấu danh mục đầu tư:
Thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư nhằm duy trì chỉ số đòn bẩy ở mức hợp lý, tối ưu hóa khả năng sinh lợi và đảm bảo dòng tiền thu hàng năm ổn định.
Quỹ đang nắm giữ nhiều quỹ đất phục vụ cho chiến lược phát triển dài hạn và bền vững tại các thị trường tiềm năng, với hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và kết nối giao thông tốt Tổng giá trị các khoản đầu tư bất động sản của quỹ đạt 1,8 tỷ USD tính đến cuối năm 2021.
Trong năm kết thúc vào ngày 31/12/2021, quỹ đã thực hiện việc chuyển đổi danh mục đầu tư bằng cách thanh lý 5 cụm căn hộ và 1 bất động sản thương mại, đạt tổng giá trị 62,3 triệu đô la.
Từ ngày 31/12/2021, quỹ đã đầu tư 903 nghìn USD vào một liên doanh công nghệ bất động sản, bao gồm các tổ chức tư nhân phát triển công nghệ trong lĩnh vực này.
Đánh giá hiệu quả quản lý quỹ
Tỷ số sinh lời, tỷ số rủi ro
1.1 Về tỷ số sinh lời
Về tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA)
Hình 3.1 Sự thay đổi ROE của CSR qua từng năm (Nguồn: macrotrends.1)
Hình 3.2 Chi tiết về sự thay đổi ROE của CSR qua từng năm (Nguồn: macrotrends.1)
Hình 3.3 So sánh ROE của CSR với cổ phiếu của các quỹ bất động sản cùng ngành khác
Trong giai đoạn từ 2017-2022, ROA của CSR cho thấy sự không ổn định, với sự phân hóa rõ rệt Đặc biệt, vào cuối quý II năm 2022, ROA đã đạt mức cao nhất là 16,23%.
2018, tuy nhiên đến cuối quý III năm 2021 thì chỉ giảm về qua mức con số 0 cụ thể là -0,19%.
So sánh với ROA của các cổ phiếu trong cùng ngành, ROA của CSR hiện đang ở mức trung bình thấp, thậm chí vào cuối quý II 2022 đã ghi nhận mức sinh lời âm Điều này chỉ ra rằng khả năng sinh lời trên tổng tài sản của quỹ chưa đạt hiệu quả cao, cho thấy quỹ chưa khai thác triệt để các bất động sản (tài sản hiện có) của mình Sự không tương xứng này giữa khả năng sinh lời và mục tiêu sinh lời của quỹ cần được xem xét để cải thiện hiệu quả hoạt động.
Về tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ( ROE)
Hình 3.4 Sự thay đổi ROE của CSR qua từng năm (Nguồn: macrotrends.1)
Hình 3.5 Chi tiết về sự thay đổi ROE của CSR qua từng năm (Nguồn: macrotrends.1)
Hình 3.6 So sánh ROE của CSR với cổ phiếu của các quỹ bất động sản cùng ngành khác
Trong giai đoạn 2017-2022, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của CSR đã tăng mạnh từ đầu đến giữa năm 2018, nhưng sau đó có xu hướng giảm mạnh, đặc biệt từ cuối quý III năm 2021, với mức ROE thấp, thậm chí âm Nguyên nhân có thể do tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19 và việc quỹ đã từ bỏ các cơ hội thâm nhập thị trường mới mà không thu hồi được chi phí đã đầu tư Hơn nữa, ROE của CSR hiện thấp hơn so với các cổ phiếu quỹ cùng ngành, cho thấy sự biến động lớn và hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu kém trong 5 năm qua.
Từ năm 2021 đến nay, doanh nghiệp đang gặp khó khăn với tình hình thua lỗ, thể hiện qua chỉ số ROE nhỏ hơn 0 Trong bối cảnh quỹ này, nhà đầu tư có khả năng nhận được tới 90% lợi nhuận, nhưng thực tế, họ sẽ không thu về được khoản lợi nhuận nào do tình trạng hiện tại của quỹ.
Hiện nay, CSR đang gặp khó khăn trong khả năng sinh lời, cho thấy quỹ chưa đạt được mục tiêu lợi nhuận đề ra Điều này phản ánh hiệu quả hoạt động và khả năng quản lý chi phí của CSR trong 2-3 năm qua không tốt như các quỹ cùng ngành khác Tình trạng này có thể ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư của quỹ trên thị trường hiện tại.
Phân tích biến động NAV
NAV = Tổng giá trị tài sản – Nợ phải trả
Tổng giá trị tài sản 1336 1392.42 1464.18 1940.06
Thu nhập từ hoạt động đầu tư của quỹ trong các năm có sự biến động nhưng nhìn chung vẫn tích cực NAV của quỹ đạt 568.79 triệu USD vào cuối năm 2018, tăng lên 635.62 triệu USD vào năm 2019, tương ứng với mức tăng 11.75% so với đầu năm Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, NAV của quỹ giảm nhẹ xuống còn 635.62 triệu USD, giảm 0.14% so với đầu năm.
Năm 2021, NAV tăng mạnh lên 797,36 triệu USD, tăng 25,62% so với năm 2020, bất chấp tình hình dịch bệnh phức tạp trong 6 tháng đầu năm Sự khởi sắc trong 6 tháng cuối năm đã tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư Thị trường có thể kỳ vọng vào sức hấp dẫn của quỹ nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô cải thiện và tình hình dịch COVID-19 lắng xuống sau khi đạt tỷ lệ tiêm chủng cao.
Các chỉ số của quỹ
Hệ số Sharpe trong tiếng Anh là Sharpe Ratio.
Hệ số Sharpe đo lường mức lợi nhuận đạt được trên mỗi đơn vị rủi ro khi đầu tư vào tài sản hoặc áp dụng chiến lược kinh doanh.
Hệ số Sharpe, do William F Sharpe phát triển, là công cụ giúp nhà đầu tư đánh giá lợi tức của khoản đầu tư so với mức độ rủi ro Hệ số này thể hiện lợi nhuận trung bình vượt trội hơn lợi nhuận phi rủi ro trên mỗi đơn vị rủi ro, từ đó cung cấp cái nhìn rõ hơn về hiệu quả đầu tư.
Rp là tỉ suất lợi nhuận của danh mục đầu tư
Rf là tỉ suất lợi nhuận phi rủi ro σp là độ lệch chuẩn của tỉ suất lợi nhuận vượt quá của danh mục
NGÀY TỶ SỐ SHARPE CỦA DANH MỤC
Hệ số sharpe của danh mục quỹ cao nhất là vào năm 2021 là 0.55 ( nhỏ hơn 1 )
Danh mục quỹ hiện tại chưa đạt tiêu chuẩn tối ưu và vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy nhiên, những rủi ro này được xem là chấp nhận được Tình hình chung của ngành bất động sản tại Mỹ năm 2021 cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 và các chính sách thắt chặt từ Chính phủ.
Mỹ để kiểm soát suy thoái
Hệ số Sharpe của quỹ trong 3 năm qua không ghi nhận giá trị âm, đặc biệt trong giai đoạn từ 2019 đến 2021, khi dịch COVID-19 bùng phát và ảnh hưởng nặng nề đến nhiều nền kinh tế Mặc dù vậy, IRET (Centerspace) vẫn duy trì hiệu quả quản lý ổn định Đến năm 2021, Centerspace đã tăng tổng tài sản danh mục đầu tư lên 21% so với năm 2019, nhờ vào việc bán bất động sản cũ để đầu tư vào các bất động sản mới có giá trị khai thác lâu dài, chủ yếu từ cho thuê căn hộ, cửa hàng và bán đất Các bất động sản mới được IRET (Centerspace) thêm vào danh mục đầu tư được thể hiện qua bảng sau.
Thước đo Treynor, được phát triển bởi Treynor vào năm 1965, là một chỉ số hiệu suất quan trọng giúp đánh giá mức lợi nhuận vượt mức mà mỗi đơn vị rủi ro trong danh mục đầu tư mang lại Chỉ số này xác định lợi nhuận vượt mức, tức là lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận từ các khoản đầu tư không rủi ro.
Thước đo Treynor liên quan chặt chẽ đến alpha trong đầu tư, phản ánh tỷ suất sinh lời vượt trội của danh mục đầu tư so với rủi ro hệ thống Tương tự như alpha, thước đo này sử dụng đường SML để xác định danh mục chuẩn, giúp nhà đầu tư đánh giá hiệu quả đầu tư một cách chính xác hơn.
Rủi ro trong tỷ lệ Treynor liên quan đến rủi ro hệ thống, được đo bằng hệ số beta của danh mục đầu tư Hệ số beta phản ánh mức độ biến động của lợi nhuận danh mục so với sự thay đổi của lợi nhuận thị trường chung.
Tỉ lệ Treynor có hạn chế do tính chất nhìn về quá khứ, khiến khả năng đầu tư trong tương lai có thể khác biệt so với quá khứ Độ chính xác của tỉ lệ này phụ thuộc vào việc lựa chọn các điểm chuẩn phù hợp để đo lường beta.
Do số liệu báo cáo của IRET không đủ để tính toán hệ số Beta do có ít quan sát, chúng ta sẽ sử dụng hệ số Beta của cổ phiếu công ty CSR để tính hệ số Treynor.
Hệ số Treynor của DMĐT như sau:
Hệ số Treynor của quỹ tuy không cao nhưng vẫn duy trì sự ổn định mà không có biến động lớn Trong 3 và 5 năm qua, beta không thay đổi, nhưng độ biến động có sự thay đổi Trong 3 năm gần đây, do ảnh hưởng của dịch bệnh, danh mục đầu tư của quỹ chưa đạt hiệu quả như mong đợi Tuy nhiên, quỹ luôn thực hiện tái cấu trúc danh mục để tối ưu hóa lợi nhuận, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường chứng khoán đầu năm 2020.
Chỉ số S&P 500 của Mỹ đã giảm xuống mức 2304.92, đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua Tuy nhiên, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhờ xu hướng cư dân quay về các thành phố lớn và việc kiểm soát dịch bệnh, tạo ra tiềm năng tăng trưởng cho năm 2022.
( Biểu đồ chỉ số S&P 500 Index- Finance Yahoo) c Hệ số jensen
Alpha sau đầu tư, hay còn gọi là Jensen’s Alpha, được phát triển bởi Jensen vào những năm 1968-1969, sử dụng đường thị trường chứng khoán (SML) để đánh giá chất lượng đầu tư Alpha thể hiện khả năng vượt trội của một chiến lược đầu tư so với thị trường, giả định rằng danh mục đầu tư đã được đa dạng hóa tối đa, loại bỏ rủi ro phi hệ thống Rủi ro chính của danh mục đầu tư đa dạng chủ yếu đến từ rủi ro thị trường, do đó, beta là thước đo rủi ro phù hợp Alpha sau đầu tư được coi là tỷ suất sinh lời khác biệt của danh mục so với tỷ suất sinh lời yêu cầu để bù đắp rủi ro hệ thống trong thời gian đánh giá.
R (i) = lợi nhuận thực nhận của danh mục đầu tư hoặc sự đầu tư
R (m) = lợi nhuận thực nhận của chỉ số thị trường phù hợp
R (f) = lãi suất phi rủi ro trong khoảng thời gian β : beta của danh mục đầu tư trong mối tương quan với chỉ số thị trường đã chọn.
Lãi suất phi rủi ro 1.92% 0,93% 1,52%
Theo bảng trên, chỉ số alpha chỉ dương vào năm 2020, cho thấy quỹ đã tối ưu hóa lợi nhuận và đạt hiệu suất vượt trội trong năm đó Ngược lại, năm 2019 và 2021, chỉ số alpha âm cho thấy quỹ chưa quản lý hiệu quả Do đó, quỹ cần tái cơ cấu danh mục đầu tư để nâng cao hiệu quả hoạt động trong tương lai.
Đánh giá triển vọng thu hút NĐT của vốn
Về vấn đề huy động vốn
Mức độ tăng trưởng tài sản ổn định trong giai đoạn 2019-2021 cho thấy quỹ vẫn thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư, bất chấp tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19 đối với nền kinh tế Mỹ và ngành bất động sản.
2019 Cụ thể, tổng tài sản của danh mục đầu tư trong giai đoạn 2018-2021 đạt giá trị như sau:
( Biểu đồ được vẽ dựa trên báo cáo tài chính hàng năm 2019-2021 của CSR)
Chỉ sau 3 năm, vốn của IRET đã tăng thêm 644.716 nghìn USD, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của quỹ Cơ cấu danh mục được điều chỉnh định kỳ nhằm tối ưu hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư trong tương lai Sự tăng trưởng của chỉ số FTSE NAREIT từ năm 2019 đến 2021 là tín hiệu tích cực cho ngành quỹ đầu tư bất động sản, tạo kỳ vọng cho sự tăng trưởng đột biến của CSR trong năm 2022.
( Biểu đồ chỉ số FTSE Nareit Equity REITs Index- Finance Yahoo)
Triển vọng trong thời gian tới
Năm 2022 là một năm mà IRET đã đặt mục tiêu tăng trưởng ổn định, tuy nhiên nền kinh tế của
Mỹ trong giai đoạn này lại có sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ lạm phát tăng cao khiến cho nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng.
Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam trong năm 2022 ước tính khoảng 6 triệu người, mở ra cơ hội lớn cho ngành bất động sản phát triển Với mạng lưới nhà ở dày đặc, IRET có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ trong năm nay Tổng giá trị bất động sản tính đến cuối năm 2021 đạt hơn 2 tỷ USD với tỷ suất sinh lời 21%, khiến IRET trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư Đồng thời, chỉ số quỹ bất động sản đang có xu hướng tăng, tạo thêm tiềm năng cho sự phát triển của IRET.
Trích nguồn tài liệu tham khảo
Bài viết REIT là gì ? - https://online.vinhomes.vn/reit-la-gi
Báo cáo thường niên của Centerspace ( CSR) hay IRET: https://bit.ly/3fCPNu1
Kinh tế Mỹ tăng trưởng cao bất ngờ - NLĐO – 2022 : https://nld.com.vn/thoi-su-quoc-te/kinh-te- my-tang-truong-cao-bat-ngo-20220128094733362.htm
The U.S economy is grappling with a crisis triggered by the COVID-19 pandemic, as highlighted by the Department of the Treasury in 2020 The pandemic has led to unprecedented challenges, affecting various sectors and prompting significant government intervention Economic recovery efforts are underway, focusing on stabilizing the financial system and supporting businesses and individuals impacted by the crisis.