Triển vọng trong thời gian tới...25 Trang 3 Bảng phân công và đánh giá mức độ hoàn thành của các thành viên trong bài tập lớnLink tiến độ hoàn thành bài tập lớn và phân công công việc :
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH -🙥🙥🙥 - BÀI TẬP LỚN MÔN : QUẢN LÝ QUỸ ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ QUẢN LÝ QUỸ ĐẦU TƯ INVESTOR REAL ESTATE TRUST Giảng viên: Th.S Ngô Thị Hằng Lớp học phần: FIN15A03 Nhóm thực đề tài: Nhóm 02 MỤC LỤC I Giới thiệu quỹ Investors Real Estate Trust 1 Tổng quan lý thuyết quỹ REIT 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm quỹ 1.3 Phân loại quỹ .1 1.4 Quy định thành lập quản lý quỹ 1.6 Ưu điểm quỹ Thông tin tổng quan Investors Real Estate Trust II Mục tiêu đầu tư chiến lược đầu tư quỹ Investors Real Estate Trust Thực trạng kinh tế Mỹ quỹ Investors Real Estate Trust Mục tiêu quản lý chất lượng quỹ mục tiêu quản lý rủi ro quỹ 11 Mục tiêu quản lý rủi ro quỹ 11 Chiến lược đầu tư quỹ 12 4.1 Chiến lược hoạt động .12 4.2 Chiến lược đầu tư 13 Danh mục đầu tư theo thời gian (năm) .13 III Đánh giá hiệu quản lý quỹ .15 Tỷ số sinh lời, tỷ số rủi ro .15 1.1 Về tỷ số sinh lời .15 Phân tích biến động NAV .19 Các số quỹ 20 IV Đánh giá triển vọng thu hút NĐT vốn 24 Về vấn đề huy động vốn 24 Triển vọng thời gian tới 25 V Trích nguồn tài liệu tham khảo .26 Bảng phân cơng đánh giá mức độ hồn thành thành viên tập lớn Link tiến độ hồn thành tập lớn phân cơng cơng việc : https://docs.google.com/spreadsheets/d/14SZXcqn4XT_-bpCWWgHCm51k17nEvCdLUNK1IaPwVA/edit#gid=0 Họ tên Mã sinh viên Email Số điện thoại Bùi Uyên Chi 21A401007 Chibui27012000@gmail.co m 096852702 Phạm Thị Hoàng Anh 22A406001 hoanganhsagi28@gmail.co m 034547650 Phạm Nhật Anh 22A401104 anhpn.sec@gmail.com 034598705 Lê Phương Thảo 22A401052 lephuongthaoclary@gmail.c om 081307833 Nguyễn Thu Hằng 22A401085 hang39n@gmail.com 098278651 Công việc phân cơng -Đánh giá hiệu quản lí quỹ -Tổng hợp word - Phân tích số quỹ +-Đánh giá tiềm thu hút quỹ với NĐT -Đánh giá, góp ý để hồn thiện tập nhóm -Thuyết trình - Tính lại số nhóm -Chuẩn bị ppt - Chuẩn bị nhóm "-Mục tiêu đầu tư -Chiến lược quỹ đầu tư -Đánh giá, góp ý để hồn thiện tập nhóm " -Mục tiêu đầu tư -Chiến lược quỹ đầu tư -Đánh giá, góp ý để hồn thiện tập nhóm - Tìm hiểu danh mục đầu tư - Tính tỉ suất biến động NAV, rủi ro TSSL Tỷ lệ đóng góp 20% 20% 20% 20% 20% quỹ - Đánh giá, góp ý để hồn thiện tập nhóm" LỜI NÓI ĐẦU: Bên cạnh hoạt động đầu tư vào thị trường chứng khốn hoạt động đầu tư vào quỹ đầu tư hình thức nhiều nhà đầu tư quan tâm đến Danh mục đầu tư quỹ đa dạng đầu tư từ cổ phiếu hình thức đầu tư lâu dài bất động sản Đối với thị trường bất động sản có xu hướng” tăng nhiệt” quỹ đầu tư bất động sản sao, hoạt động chúng em tìm hiểu qua báo cáo sau Nội dung báo cáo bao gồm : + Nội dung quỹ đầu tư bất động sản : REIT gì? Phân loại? Quy định thành lập… + Thơng tin quỹ đầu tư Investor Real Estate Trust + Đánh giá số quỹ từ đánh giá hiệu hoạt động quỹ Bài viết chúng em dựa số liệu mà công ty quản lý quỹ cơng bố, có tham khảo từ nguồn giúp đỡ từ giảng viên môn Em xin cảm ơn cô giúp đỡ chúng em báo cáo I Giới thiệu quỹ Investors Real Estate Trust Tổng quan lý thuyết quỹ REIT 1.1 Khái niệm - REIT (Real estate investment trust) quỹ tín thác bất động sản hình thức góp vốn cho hay nhiều dự án bất động sản từ cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành chứng từ có cổ phiếu, chứng quỹ để huy động số vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư nhỏ lẻ cho phép họ tự đầu tư 100% vào dự án quyền sở hữu bất động sản thương mại mà nhà đầu tư rót vốn - REIT xem quỹ đầu tư mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư quan tâm việc trả cổ tức cao đặn 1.2 Đặc điểm quỹ - Cổ phiếu REIT ln có khả khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định Ngoài ra, việc đầu tư vào REIT có hội đạt mức vốn thấp so với việc nhà đầu tư tự góp vốn trực tiếp vào dự án bất động sản - Tính đa dạng danh mục REIT: Các bất động sản REITs bao gồm: hộ, khách sạn, resort, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu cơng nghệ, Chính đa dạng này, quỹ đầu tư tín thác bất động sản thường có sách ưu đãi thuế (hoặc miễn phí 100%) - REIT doanh nghiệp thiết kế để chuyên sở hữu (đầu tư) dự án bất động sản Vì vậy, REIT có tính minh cao ngành khác nhờ máy tổ chức đơn giản giám sát chặt chẽ - Tỷ lệ chia cổ tức cao REIT: Đa phần thu nhập REIT phân phối cho cổ đơng hình thức chia cổ tức 90% lợi nhuận REIT dùng để chia cổ tức cho nhà đầu tư giữ lại 10% để trì quỹ - Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp REIT: Quỹ đầu tư ủy thác bất động sản có hàng lang pháp lý đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm chuyên nghiệp REIT niêm yết, giao dịch OTC REIT tư nhân 1.3 Phân loại quỹ Theo đối tượng đầu tư - Quỹ đầu tư tín thác bất động sản chia theo đối tượng đầu tư gồm dạng, cụ thể sau: - REIT sử dụng (khai thác) bất động sản: Phần lớn tham gia vào REIT, nhà đầu tư thuộc loại Các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhận cổ tức từ hoạt động chuyển giao, cho thuê phân phối cổ tức tới cổ đông Document continues below Discover more from: Thị trường chứng khoán FIN13A Học viện Ngân hàng 258 documents Go to course Bt-TTCK - tập 42 Thị trường… 100% (13) BÀI TẬP THỊ 18 24 TRƯỜNG CHỨNG… Thị trường chứng… 95% (21) NHÓM-08-BÁO CÁO ĐẦU TƯ CHỨNG… Thị trường chứng… 100% (7) BT-TTCK-IN - Hope 16 it's helpful Keep it… Thị trường chứng… 100% (6) Ttck ghi - Thị 13 trường chứng khoá… Thị trường chứng… 100% (5) - REIT cho vay: Các REIT cho vay để huy động vốn từ việc bán cổ phầnTTCK đượcNHÓM đầu tư vào7 BTL - tài sản bất động sản, chứng từ chuyển quyền sở hữu nghĩa vụ toán Bài tập lớn Thị… - REIT hỗn hợp: Loại REIT phân biệt đặc26 điểm như: REIT đóng REIT Thị trường mở kỳ hạn hoạt động quỹ 100% (4) chứng… Theo tổ chức - REIT thường tổ chức dạng công ty có phát hành cổ phiếu thị trường sơ cấp thứ cấp Đối với mơ hình này, REIT chia làm loại là: REIT tự quản lý REIT quản lý công ty bất động sản Theo cấu trúc vận hành - Căn theo cấu trúc vận hành, REIT chia thành loại là: REIT truyền thống, DOWNREIT, UPREIT - REIT truyền thống thường trực tiếp nắm giữ tài sản Khác với DOWNREIT UPREIT nắm giữ tài sản thông qua đối tác - DOWNREIT thành lập REIT trở thành công ty công chúng (không bao gồm đối tác ban quản lý đối tác hữu) Bên cạnh đó, DOWNREIT thường dùng để mở rộng quy mô công ty mà không gây ảnh hưởng đến tài sản hữu - UPREIT REIT hình thành thơng qua việc liên kết tài sản từ nhóm đối tác hữu có chọn lọc Đặc biệt, REIT có khả giữ quyền khống chế biểu nhóm đối tác hữu không trực tiếp quản lý tài sản 1.4 Quy định thành lập quản lý quỹ NỘI DUNG Loại hình quỹ CHI TIẾT - Quỹ đầu tư bất động sản dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết); - Cơng ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản (phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư) - Ít 65% NAV quỹ vào bất động sản: + BĐS phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS; + Là nhà, cơng trình xây dựng hồn thành theo quy định pháp luật Tài sản đầu tư xây dựng - Tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết chưa niêm yết, loại chứng khoán tài sản khác, đảm bảo: + Không 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tư vào 10% tổng số chứng khoán lưu hành tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tư 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành nhóm cơng ty có quan hệ sở hữu Lợi nhuận quỹ - Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư - Hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập cấp độ quỹ - REITS không vay 5% giá trị tài sản ròng thời điểm cho vay - Khoản vay phép phải vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải chi phí hoạt động cần thiết quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo NHNN, cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng hệ thống) - Không sử dụng vốn tài sản quỹ vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống Chứng quỹ - Quỹ đầu tư bất động sản dạng quỹ đóng, khơng mua lại chứng quỹ theo yêu cầu nhà đầu tư; - Cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu phát hành Hoạt động giao dịch - Giá mua = 90% giá tham chiếu Quy định BĐS quỹ Tổ chức định giá - Giá tham chiếu = giá Tổ chức định giá xác định thời hạn tháng tính tới thời điểm thực giao dịch - Có chức định giá - Khơng phải người có liên quan cty QLQ, NHGS, nhà đầu tư lớn quỹ, không đối tác giao dịch tài sản với quỹ - Có tối thiểu nhân viên có thẻ thẩm định viên giá + năm kinh nghiệm định giá - Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp NAV quỹ Điều kiện để Cty QLQ quản lý danh mục BĐS NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả - Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định pháp luật - Trước đầu tư vào hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác sử dụng BĐS năm; - Phải có phận quản lý quỹ BĐS bao gồm nhân viên đáp ứng điều kiện: + Có lực dân pháp luật đầy đủ + Không vi phạm lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm năm gần + Tối thiểu người có chứng hành nghề QLQ + Tối thiểu nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên giá & năm kinh nghiệm thẩm định giá cổ chức kinh doanh BĐS 1.5 Mô hình hoạt động quỹ 1.6 Ưu điểm quỹ - IRET sử dụng hoán đổi lãi suất cơng cụ phịng ngừa rủi ro khác để quản lý rủi ro lãi suất Mặc dù thỏa thuận bảo vệ phần trước lãi suất tăng, chúng làm giảm lợi ích cho lãi suất giảm Nếu thỏa thuận phịng ngừa rủi ro khơng lập mục theo tỷ lệ với khoản nợ bảo hiểm rủi ro, IRET bị thua lỗ phạm vi tỷ lệ điều chỉnh khoản nợ tỷ lệ điều chỉnh thỏa thuận phòng ngừa rủi ro thay đổi độc lập với không hiệu bên khác thỏa thuận bảo hiểm rủi ro khiến IRET tăng rủi ro tín dụng Để giảm thiểu rủi ro tín dụng đối tác nào, IRET thực thỏa thuận phòng ngừa rủi ro với tổ chức tài cấp đầu tư - Quản lý rủi ro lãi suất thơng qua việc sử dụng thích hợp hỗn hợp nợ cố định nợ thả sử dụng hạn mức IRET Nguồn khoản IRET tiền khoản tương đương tiền quỹ, luồng tiền tạo từ hoạt động kinh doanh Các nguồn khác bao gồm khả dụng theo hạn mức tín dụng khơng đảm bảo IRET, tiền thu từ việc định đoạt tài sản, bao gồm tiền mặt hạn chế liên quan đến tiền thu hỗn thuế rịng, chào bán cổ phiếu ưu đãi cổ phiếu phổ thông theo tuyên bố đăng ký thời hạn sử dụng IRET, bao gồm việc chào bán cổ phiếu phổ thơng theo Chương trình ATM 2019 IRET, nợ khơng có bảo đảm khoản chấp có bảo đảm dài hạn tín dụng khoản vay có kỳ hạn thích hợp; - IRET thực bảo hiểm tài sản với số lượng loại mà IRET tin chủ sở hữu tài sản tương tự thường nhận đủ để đạt mục tiêu quản lý rủi ro IRET Chiến lược đầu tư quỹ Hoạt động kinh doanh IRET tập trung vào sứ mệnh - cung cấp nhà tuyệt vời cho cư dân, nhân viên nhà đầu tư IRET thực sứ mệnh cách cung cấp cho người thuê lựa chọn có vị trí tốt, từ lực lượng lao động đến nhà phong cách sống Trong hoàn thành sứ mệnh mình, IRET tìm kiếm tăng trưởng thu nhập quán thông qua hoạt động đặc biệt, phân bổ vốn có kỷ luật, hiểu biết thị trường hiệu Hoạt động chiến lược đầu tư IRET tảng để hoàn thành sứ mệnh 4.1 Chiến lược hoạt động IRET quản lý cộng đồng hộ với trọng tâm cung cấp trải nghiệm cư dân đặc biệt tối đa hóa kết tài bất động sản IRET Các sáng kiến IRET để tối ưu hóa hoạt động bao gồm: - Cung cấp dịch vụ khách hàng hoàn hảo để nâng cao hài lòng giữ chân cư dân; - Sử dụng công nghệ giúp cộng đồng IRET hiệu cư dân dễ tiếp cận hơn; - Tối ưu hóa doanh thu; 13 - Kiểm sốt chi phí hoạt động; - Khai thác giá trị danh mục đầu tư thông qua tái phát triển nâng cao tài sản có 4.2 Chiến lược đầu tư - Đầu tư vào cộng đồng hộ mang lại thu nhập tăng trưởng dịng tiền phân phối nằm vị trí then chốt thị trường địa lý với dân số xếp hạng 50 khu vực thống kê đô thị hàng đầu Hoa Kỳ, bao gồm mở rộng thị trường Minneapolis Denver; - Lựa chọn thị trường có đặc điểm thị trường thuận lợi, bao gồm triển vọng tăng trưởng mạnh dự báo việc làm, tỷ lệ lấp đầy cao, tiềm tăng giá thuê mạnh tính khoản thể chế; - Tận dụng danh mục đầu tư IRET để tận dụng kiến thức thị trường kinh nghiệm khu vực ngày cao IRET; - Xây dựng diện mạnh mẽ thị trường thị trường mới; - Nhấn mạnh khả tiếp xúc IRET với thị trường cấp ba Danh mục đầu tư theo thời gian (năm) Quỹ đầu tư vào cộng đồng hộ mang lại thu nhập tăng trưởng dịng tiền phân phối nằm vị trí then chốt thị trường địa lý với dân số xếp hạng 50 khu vực thống kê đô thị hàng đầu Hoa Kỳ, bao gồm việc mở rộng thị trường Minneapolis Denver (Nguồn: Centerspace INVESTOR PRESENTATION) 14 Phát triển thêm 32 cộng đồng thị trường mục tiêu mà quỹ đưa với giá 1,3 tỷ USD Lựa chọn thị trường có đặc điểm thị trường thuận lợi, bao gồm triển vọng tăng trưởng mạnh dự báo việc làm, tỷ lệ lấp đầy cao, tiềm tăng trưởng giá thuê mạnh tính khoản tổ chức; Tận dụng danh mục đầu tư quỹ để tận dụng kiến thức thị trường kinh nghiệm khu vực ngày cao tổ chức; Xây dựng diện mạnh mẽ thị trường thị trường mới; nhấn mạnh khả tiếp xúc quỹ với thị trường cấp ba Chủ yếu tập trung đầu tư vào thị trường đặc trưng điều kiện kinh tế ổn định phát triển, việc làm mạnh mẽ chất lượng sống hấp dẫn mà kết hợp với tạo nhu cầu cao nhà hộ với tỷ lệ giữ chân cư dân tiếp tục sử dụng dịch vụ mức cao ổn định Phần trăm danh mục có trọng số xây dựng (Nguồn: Centerspace INVESTOR PRESENTATION) Phần lớn NAV quỹ đầu tư vào danh mục bất động sản cụ thể: Trong năm kết thúc vào ngày 31/12/2021 quỹ sử dụng vốn cho hoạt động bao gồm mua lại nhà, cơng trình xây dựng hồn thành theo quy định pháp luật xây dựng Union Pointe, khu hộ gồm cộng đồng hộ gồm 256 nhà Longmont, Colorado, để tổng hợp giá mua $ 76,9 triệu BĐS phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS, cho thuê nhà hộ nguồn doanh thu quỹ, số liệu tính đến 31/12/2021 quỹ sở hữu 79 khu tổ hợp hộ bao gồm 14,441 nhà với tổng giá trị 2,1 tỷ USD Đầu tư vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết chưa niêm yết, loại chứng khoán tài sản khác, đảm bảo 15 Description Buildings & Improvements ($) Percent (%) Same-Store 1,568,450 69.06 Non-Same-Store 675,799 29.76 Other - Mixed Use 24,809 1.09 Other - Commercial 2,112 0.09 Total 2,271,170 Ngoài việc cho thuê bán nhà, hộ, bất động sản để thu khoản vơ lớn quỹ cịn mua lại 499,8 triệu USD 191 triệu USD bất động sản năm kết thúc vào ngày 31/12/2021 năm 2020 Tái cấu danh mục đầu tư: Thực chiến lược tái cấu danh mục đầu tư với mục tiêu đảm bảo số đòn bẩy mức tốt, khả tạo lợi nhuận cao, dòng tiền thu hàng năm ổn định: Quỹ sở hữu nhiều quỹ đất cho chiến lược phát triển dài hạn bền vững thị trường tiềm năng, hạ tầng kỹ thuật hồn chỉnh, kết nối giao thơng tốt Tài sản chủ yếu bao gồm khoản đầu tư bất động sản với tổng giá trị 1,8 tỷ USD tính đến hết năm 2021 Trong năm kết thúc vào ngày 31/12/2021, quỹ tiếp tục chuyển đổi danh mục đầu tư cách lý cụm hộ bất động sản thương mại với tổng trị giá 62,3 triệu đô la Kể từ ngày 31/12/2021, quỹ tiếp tục đầu tư 903 nghìn USD vào liên doanh công nghệ bất động sản bao gồm tổ chức tư nhân phát triển công nghệ liên quan đến ngành bất động sản III Đánh giá hiệu quản lý quỹ Tỷ số sinh lời, tỷ số rủi ro 1.1 Về tỷ số sinh lời Về tỷ suất sinh lời tổng tài sản (ROA) 16 Hình 3.1 Sự thay đổi ROE CSR qua năm (Nguồn: macrotrends.1) Hình 3.2 Chi tiết thay đổi ROE CSR qua năm (Nguồn: macrotrends.1) Hình 3.3 So sánh ROE CSR với cổ phiếu quỹ bất động sản ngành khác (Nguồn: macrotrends.2 ) 17 Có thể thấy giai đoạn từ 2017-2022 ROA CSR khơng ổn định mặt chung có phân hóa mạnh có lúc ghi nhận ROA lên đến 16,23% vào cuối quý II năm 2018, nhiên đến cuối quý III năm 2021 giảm qua mức số cụ thể -0,19% So sánh với ROA cổ phiếu ngành khác ta thấy ROA CSR mức trung bình thấp , chí tính đến thời điểm cuối quý II 2022 rơi vào mức thấp với mức sinh lời âm Điều cho thấy, khả sinh lời tổng tài sản quỹ chưa cao, hay nói cách khác quỹ chưa khai thác bất động sản( tài sản có) có cách hiệu triệt để Điều dường không tương xứng với khả sinh lời, mục tiêu sinh lời quỹ Về tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu ( ROE) Hình 3.4 Sự thay đổi ROE CSR qua năm (Nguồn: macrotrends.1) 18 Hình 3.5 Chi tiết thay đổi ROE CSR qua năm (Nguồn: macrotrends.1) Hình 3.6 So sánh ROE CSR với cổ phiếu quỹ bất động sản ngành khác (Nguồn: macrotrends.2 ) Trong giai đoạn 2017-2022, tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu CSR ghi nhận tăng vọt đáng kể vào khoảng thời gian từ đầu đến hết nửa năm 2018 Tuy nhiên, nhìn tổng thể thời gian gần ROE CSR có xu hướng lao dốc giảm đặc biệt từ cuối quý III năm 2021 đến ghi nhận mức ROE thấp chí âm tức việc bỏ vốn chủ sở hữu để đầu tư thu lợi nhuận sau thuế nhỏ không hay nói cách khác khơng mang lại lợi nhuận sau thuế Nguyên điều phần tác động ảnh hưởng vĩ mô ngành từ việc thời điểm bắt đầu xuất bùng phát đại dịch Covid cộng thêm việc giai đoạn mà quỹ thâm nhập vào thị trường nhiên sau có từ bỏ hội thâm nhập lý liên quan mà khơng thu hồi lại được chi phí phát sinh trước thâm nhập vào Ngồi ra, ROE CSR thời gian gần nhìn chung thấp so với ROE cổ phiếu quỹ ngành khác Điều cho thấy giai đoạn năm trở lại tỷ suất sinh lời vốn chủ CSR biến động mạnh, hoạt động quỹ không hiệu việc sử dụng vốn chủ sở hữu, đặc biệt từ cuối quý III năm 2021 doanh nghiệp làm ăn thua lỗ với minh chứng cụ thể ROE nhỏ 0, mà quỹ nhà đầu tư chia đến 90% lợi nhuận nhà đầu tư khơng có thu khoản lợi nhuận cho tình trạng quỹ Tóm lại, thấy rằng, CSR dường bị tụt hậu khả sinh lời Việc cho ta thấy quỹ chưa bám sát với mục tiêu sinh lời đề gián tiếp cho thấy hiệu hoạt động, khả quản lý chi phí CSR 2-3 năm trở lại chưa thực tốt hiệu quỹ ngành khác Yếu tố 19 ảnh hưởng đến khả cạnh tranh thu hút nhà đầu tư quỹ thị trường thời điểm Phân tích biến động NAV NAV = Tổng giá trị tài sản – Nợ phải trả ( Đơn vị: triệu USD ) NĂM 2018 2019 2020 2021 Tổng giá trị tài sản 1336 1392.42 1464.18 1940.06 Nợ phải trả 767.21 756.8 829.42 1142.7 NAV 568.79 635.62 634.76 797.36 Thu nhập từ hoạt động đầu tư quỹ qua năm biến động tăng giảm nhìn chung kết giai đoạn tích cực NAV quỹ cuối 2018 mức 568.79 triệu USD, đến 2019 số tăng đến mức 635.62triệu USD tương ứng mức tăng 11.75% so với đầu năm Tính đến cuối 2020, ảnh hưởng đại dịch Covid19 tác động đến hoạt động kinh tế NAV quỹ giảm nhẹ mức 635.62 triệu USD, giảm 0.14% so với đầu năm Năm 2021 năm mà NAV tăng mạnh đạt mức 797.36 triệu USD tăng 25,62% so với thời điểm năm 2020 tháng đầu năm 2021 tình hình dịch bệnh cịn diễn biến vơ phức tạp có dấu hiệu khởi sắc vào tháng cuối năm, điều phần ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư Dẫu vậy, thời gian tới, thị trường kì vọng chứng tỏ sức hấp dẫn nhà đầu tư quỹ nhờ tảng tích cực tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện dịch COVID-19 lắng xuống sau đạt tỷ lệ tiêm chủng cao Các số quỹ a Sharpe Hệ số Sharpe tiếng Anh Sharpe Ratio Hệ số Sharpe thước đo xem lợi nhuận thu đơn vị rủi ro đầu tư vào tài sản hay đầu tư theo chiến lược kinh doanh Hệ số Sharpe phát triển William F Sharpe sử dụng để giúp nhà đầu tư hiểu lợi tức khoản đầu tư so với rủi ro Hệ số lợi nhuận trung bình kiếm vượt lợi nhuận phi rủi ro đơn vị rủi ro 20 Công thức tính Hệ số Sharpe = (R – R )/ σ p f p Trong đó: R tỉ suất lợi nhuận danh mục đầu tư p R tỉ suất lợi nhuận phi rủi ro f σ độ lệch chuẩn tỉ suất lợi nhuận vượt danh mục p NGÀY TỶ SỐ SHARPE CỦA DANH MỤC 31/12/2021 0,55 31/12/2020 0,21 31/12/2019 0,21 Hệ số sharpe danh mục quỹ cao vào năm 2021 0.55 ( nhỏ ) => Danh mục quỹ chưa phải tốt nhất, danh mục không tối ưu, có nhiều rủi ro chấp nhận được.Rủi ro đến từ tình hình chung ngành bất động sản Mỹ năm 2021- bị chịu ảnh hưởng đại dịch COVID -19 sách thắt chặt Chính phủ Mỹ để kiểm sốt suy thối Hệ số sharpe quỹ vịng năm khơng có giá trị âm, thời gian năm 2019-2021 thời điểm mà dịch COVID -19 bùng phát lên cao trào vào nửa cuối năm 2021 khiến nhiều kinh tế, ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề Tuy nhiên, IRET hay Centerspace giữ hiệu quản lý khơng q biến động Đặc biệt, tính đến năm 2021 Centerspace nâng tổng tài sản danh mục đầu tư lên 21% so với năm 2019, phần tăng nhờ vào việc IRET ( Centerspace ) bán bất động sản cũ để mua bất động sản có giá trị khai thác lâu dài tương lai ( chủ yếu từ việc cho thuê hộ, cửa hàng bán đất….) Cụ thể bất động sản IRET ( Centerspace ) thêm vào danh mục đầu tư thể qua bảng sau: 21 b Chỉ số Treynor Thước đo Treynor (Treynor 1965) hay tỷ lệ biến động phần thưởng, số hiệu suất để xác định mức lợi nhuận vượt mức tạo đơn vị rủi ro bên danh mục đầu tư Lợi nhuận vượt mức theo nghĩa có nghĩa lợi nhuận kiếm cao lợi nhuận kiếm khoản đầu tư không rủi ro Thước đo Treynor có mối liên hệ với alpha sau đầu tư Giống alpha, thước đo Treynor liên hệ tỷ suất sinh lời vượt trội DMĐT với rủi ro hệ thống danh mục Do đó, sử dụng đường SML sau đầu tư để tạo danh mục chuẩn 22 Rủi ro tỉ lệ Treynor đề cập đến rủi ro hệ thống đo hệ số beta danh mục đầu tư Beta đo lường xu hướng lợi nhuận danh mục đầu tư thay đổi để tương ứng với thay đổi lợi nhuận thị trường chung Hạn chế tỉ lệ Treynor chất nhìn khứ Việc đầu tư có khả thực phản ứng khác tương lai so với trước Độ xác tỉ lệ Treynor phụ thuộc nhiều vào việc sử dụng điểm chuẩn thích hợp để đo beta Vì số liệu báo cáo IRET khơng đủ để tính hệ số Beta có quan sát nên ta dựa vào hệ số beta cổ phiếu cơng ty CSR để tính hệ số Treynor Hệ số Treynor DMĐT sau: - năm: 0,12 - năm : 0,128 - 10 năm : 0,175 Hệ số Treynor không cao ổn định khơng có biến động lớn Cụ thể beta năm khơng có thay đổi giữ nguyên, độ biến động có thay đổi Trong năm gần ảnh hưởng dịch khiến cho danh mục đầu tư quỹ chưa thực hoạt động hiệu Tuy nhiên, quỹ ln có tái cấu trúc danh mục để cho danh mục thu lại nguồn lợi tốt cho quỹ thêm vào đó, tình hình đầu năm 2020 thị trường chứng khoán Mỹ liên lục giảm điểm số S&P 500 giảm xuống 2304.92 - mức giảm thấp năm trở lại Tuy nhiên, sau thị trường có vực lại, xu hướng cư dân tập trung lại thành phố lớn dịch bệnh kiểm soát nên tạo tiềm lực tăng trưởng năm 2022 ( Biểu đồ số S&P 500 Index- Finance Yahoo) 23 c Hệ số jensen Alpha sau đầu tư (hay gọi Jensen’s Alpha - Jensen 1968,1969) sử dụng đường thị trường chứng khoán (Security Market Line - SML) làm chuẩn cho mục tiêu đánh giá chất lượng Alpha thuật ngữ sử dụng lĩnh vực đầu tư, dùng để khả đánh bại thị trường chiến lược Với giả định danh mục đầu tư đa dạng hóa tối đa (nghĩa rủi ro phi hệ thống loại bỏ) Vì nguồn rủi ro danh mục đầu tư đa dạng xuất phát từ rủi ro thị trường (rủi ro hệ thống) nên beta thước đo rủi ro phù hợp Có thể coi Alpha sau đầu tư tỷ suất sinh lời khác biệt danh mục so với tỷ suất sinh lời yêu cầu để bù đắp rủi ro hệ thống danh mục thời gian đánh giá Công thức tính Alpha: Trong đó: R (i) = lợi nhuận thực nhận danh mục đầu tư đầu tư R (m) = lợi nhuận thực nhận số thị trường phù hợp R (f) = lãi suất phi rủi ro khoảng thời gian β : beta danh mục đầu tư mối tương quan với số thị trường chọn THỜI GIAN Thông tin 2019 Danh mục đầu tư 2020 Chỉ số 2021 Chỉ số Chỉ số ^FNAR Danh mục đầu tư ^FNAR Danh mục đầu tư ^FNAR TSSL 1% 11,61% 9% -9,817% 21% 38,45% Hệ số β 0,7 1,1 1,02 Lãi suất phi rủi ro 1.92% 0,93% 1,52% Rm-Rf (%) 9.69% -8,887% 36.93% Hệ số α -0,077 0,1785 -0,1819 Qua bảng ta thấy được, số alpha dương vào năm 2020 Điều cho thấy, năm 2020 quỹ quản lý tốt tối đa hóa lợi nhuận đem lại mức lợi nhuận 24 vượt trội cho quỹ Năm 2021 2019 số alpha âm, cho thấy quỹ chưa thực quản lý tốt Như vậy, quỹ cần tái cấu danh mục đầu tư để hoạt động quỹ hiệu tương lai IV Đánh giá triển vọng thu hút NĐT vốn Về vấn đề huy động vốn Mức độ tăng trưởng tài sản năm từ 2019-2021 cho ta thấy việc huy động vốn quỹ ổn định NĐT quan tâm giai đoạn kinh tế Mỹ nói chung ngành bất động sản nói riêng chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch COVID năm 2019 Cụ thể, tổng tài sản danh mục đầu tư giai đoạn 2018-2021 đạt giá trị sau: ( Biểu đồ vẽ dựa báo cáo tài hàng năm 2019-2021 CSR) Chỉ sau năm vốn IRET tăng thêm 644.716 nghìn USD, cấu danh mục thay đổi định kỳ để mang lại lợi nhuận tối ưu cho NĐT tương lai Chỉ số FTSE NAREIT có xu hướng tăng giai đoạn từ năm 2019-2021 dấu hiệu tích cực ngành quỹ đầu tư bất động sản giúp nhà đầu tư kì vọng vào tang trưởng đột biến CSR năm 2022 25 ( Biểu đồ số FTSE Nareit Equity REITs Index- Finance Yahoo) Triển vọng thời gian tới Năm 2022 năm mà IRET đặt mục tiêu tăng trưởng ổn định, nhiên kinh tế Mỹ giai đoạn lại có suy thối kinh tế, tỷ lệ lạm phát tăng cao khiến cho nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng Tuy nhiên, nhu cầu nhà lại tăng cao ước tính khoảng triệu người cần tìm mua nhà năm 2022 Như vậy, hội ngành bất động sản phát triển Với mạng lưới nhà dày đặc IRET có hội lớn để tang trưởng năm Với tổng giá trị bất động sản tính tới cuối năm 2021 tỷ USD tỉ suất sinh lời 21% IRET khoản đầu tư hấp dẫn với NĐT số quỹ bất động sản nói chung có xu hướng tăng tiềm IRET phát triển V Trích nguồn tài liệu tham khảo Bài viết REIT ? - https://online.vinhomes.vn/reit-la-gi Báo cáo thường niên Centerspace ( CSR) hay IRET: https://bit.ly/3fCPNu1 Kinh tế Mỹ tăng trưởng cao bất ngờ - NLĐO – 2022 : https://nld.com.vn/thoi-su-quoc-te/kinh-temy-tang-truong-cao-bat-ngo-20220128094733362.htm Kinh tế Hoa Kỳ đối mặt với khủng hoảng đại dịch COVID- 19 – Bộ Tài Chính – 2020: https://mof.gov.vn/webcenter/portal/btcvn/pages_r/l/tin-bo-tai-chinh? dDocName=MOFUCM176132&fbclid=IwAR1ubxiEGUcb23FhGoo7kxrzwCY4BakLWwUUe8T SxzgrYKSlPf0E-GHmrXE 26 Bất Động Sản Mỹ Khởi Sắc Nhờ Đà Tăng Trưởng Của Nền Kinh Tế - https://usis.us/tin-tucusis/bat-dong-san-my-khoi-sac-nho-da-tang-truong-cua-nen-kinh-te? fbclid=IwAR2aybKvE9HZm4bl_g8HCgIxVYF890_VE9x-U3Gar_guyS649Kngfb33B58 Thị trường bất động sản Mỹ "xì hơi", tháo chạy bắt đầu? – WSJ – Dịch : Băng Băng : https://cafebiz.vn/thi-truong-bat-dong-san-my-xi-hoi-cuoc-thao-chay-sap-bat-dau20220721150423019.chn?fbclid=IwAR01V_sa-nu2KVSKaZJ9WO2zlAqiPMjaHDmpDqyBuAYTGyp9b9mi_vmIsI Thị trường bất động sản Mỹ “ bùng nổ “ – Minh Hằng : https://bnews.vn/thi-truong-bat-dong-sanmy-bung-no/190127.html?fbclid=IwAR1tZvKmCDsHaXJRqHYSWpAC1ZrY4mM6_OCLcGGtgqPHo-TxzAETqC5b2w 27