Trang 10 Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội SIVC HN được thành lập ngaysau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.”Hiện nay Chi nhánh có chức năng thực hiệ
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀTHẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Trung Thành Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của riêng Các số liệu, kết luận được đưa luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Phạm Mai Linh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ PGS.TS Lê Trung Thành, người đã quan tâm, trách nhiệm và nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả quá trình thực hiện nghiên cứu của mình Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Lê Thành Trung Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy, Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo Sau đại học, các bạn đồng nghiệp, lãnh đạo và cán nhân viên Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, các Khách hàng của Công ty, các bạn học viên lớp cao học 23E đã giúp đỡ tác giả suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn của mình Để đạt được những kết quả nghiên cứu tốt tương lai, tác giả rất mong tiếp tục nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các thầy Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo sau đại học phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học và hợp lý Tác giả luận văn Phạm Mai Linh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan doanh nghiệp thẩm định giá .4 1.2 Thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá 1.2.1 Những vấn đề bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản: 1.2.1.3 Phân loại bất động sản: 1.2.2 Thị trường bất động sản: .10 1.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản .10 1.2.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 10 1.2.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản 12 1.2.3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 13 1.2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 13 1.2.3.2 Vai trị mục đích thẩm định giá bất động sản kinh tế .18 1.2.3.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản 19 1.2.3.4 Cơ sở giá trị Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 22 1.2.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản .26 1.2.4 Các tiêu phản ánh mức độ hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản 34 1.3 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá bất động sản: 36 1.3.1 Nhân tố khách quan .36 1.3.2 Nhân tố chủ quan 36 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 38 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội (viết tắt SIVC HN) 38 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 38 2.1.2 Cơ cấu tổ chức SIVC HN 43 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 45 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội: .49 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC HN .49 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN 54 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng SIVC HN 56 2.3 Đánh giá Công tác thực thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 67 2.3.1 Những thành công hạn chế 67 2.3.1.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 68 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 71 2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng 74 2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan: 74 2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan: 77 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 79 3.1 Phương hướng hoạt động công ty giai đoạn năm 2016-2020 79 3.1.1 Định hướng phát triển chung .79 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS giai đoạn năm 2016-2020 .80 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 81 3.2.1 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản: 81 3.2.2 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin .83 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 86 3.2.4 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin .86 3.2.5 Kết hợp phương pháp thẩm định giá phù hợp .88 3.2.6 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 88 3.2.7 Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, công ty khác 90 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 90 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 90 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 91 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá 92 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 92 3.3.5 Mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng 93 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH BẢNG SƠ ĐỒ Sơ đờ 1.1: Mơ hình tổ chức công ty của SIVC 40 HÌNH Hình 1.1: Sơ đờ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 43 Hình 1.2: Số lượng hồ sơ theo từng loại tài sản năm 2015 46 Hình 1.3: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015 48 BẢNG Bảng 1.1: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH CỦA SIVC QUA CÁC NĂM 45 Bảng 1.2: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản (năm 2011-2015) 48 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá 57 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng đất 58 Bảng 2.3: Bảng các BĐS so sánh, tính toán các mức giá dẫn và xác định giá trị của BĐS cần thẩm định giá 60 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 64 Bảng 2.5: Kết quả đánh giá GTCL của công trình xây dựng đất 65 Bảng 2.6: Kết quả thẩm định giá 66 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT SIVC Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam SIVC HN Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội CBNV Cán nhân viên CN Chi nhánh DN Doanh nghiệp ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông HĐQT Hội đồng quản trị CTHĐQT Chủ tịch Hội đồng quản trị TGĐ Tổng giám đốc CTCP Công ty cổ phần BĐS Bất động sản DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động và nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam đã có những bước khá muộn so với các nước khác thế giới và hiện nó hình thành rộng khắp các tỉnh, thành cả nước Thẩm định giá là những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh ” Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là công cụ hỗ trợ đắc lực cho các quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng các vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu hiện giá trị của tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của kinh tế Việt Nam Giá trị của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân thì Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường các sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước còn định giá sớ tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều của Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm đinh giá miền Nam Hiện công ty đã có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh và 04 văn phòng các tỉnh, thành phố lớn cả nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội (SIVC HN) được thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.” Hiện Chi nhánh có chức thực hiện các dịch vụ tài đặc biệt cung cấp các dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, quá trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh còn tồn những vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng các phương pháp còn số bất cập kỹ thuật và các bước tiến hành, chưa tính đến ́u tớ tương lai của thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh sự thay đổi thực sự chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm số giải pháp để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ này Mục tiêu nghiên cứu Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam Hà Nội Nhiệm vụ: hệ thớng hóa lý thút; mơ tả, phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam Hà Nội; đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện những công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội từ năm 2011-2015.”