Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cp thông tin vàthẩm định giá miền nam tại hà nội

Trang 10 Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội SIVC HN được thành lập ngaysau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.”Hiện nay Chi nhánh có chức năng thực hiệ

CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá

Theo Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11, doanh nghiệp được định nghĩa là tổ chức kinh tế có tên riêng, tài sản và trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật Mục đích chính của doanh nghiệp là thực hiện các hoạt động kinh doanh.

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005, doanh nghiệp được định nghĩa là một tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc đầu tư, với mục tiêu thực hiện các hoạt động kinh tế.

Doanh nghiệp là một pháp nhân độc lập, đã được đăng ký hoạt động theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp thực hiện các hoạt động sản xuất và kinh doanh, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội Mục đích hoạt động của doanh nghiệp thường được xác định bởi chủ sở hữu.

Theo Luật giá số 11/2012/QH13, doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp, đồng thời phải được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, cần tuân thủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá:

- Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp.

Để đảm bảo tính hợp pháp trong hoạt động thẩm định giá, cần có ít nhất ba thẩm định viên về giá Đối với công ty hợp danh, tất cả các thành viên phải là thẩm định viên về giá Trong trường hợp doanh nghiệp khác, người đại diện hợp pháp cũng phải là thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp tư nhân, chủ doanh nghiệp cần phải là thẩm định viên về giá Đối với công ty cổ phần, người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc phải là thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự ủy quyền bằng văn bản Chi nhánh này được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, với yêu cầu tối thiểu có hai thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đó Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm đối với hoạt động của chi nhánh mà mình thành lập.

Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá:

Yêu cầu các cơ quan, tổ chức và cá nhân đã ký hợp đồng thẩm định giá cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá Điều này bao gồm các số liệu và thông tin cần thiết, ngoại trừ các tài liệu mật theo quy định của pháp luật.

Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi nhận thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý.

- Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Điều 7 Nghị định này.

- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá:

Để đảm bảo chất lượng và tính chính xác trong thẩm định giá, các chuyên gia cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam Trong trường hợp Việt Nam chưa có quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, các tiêu chuẩn quốc tế hoặc khu vực có thể được áp dụng, nhưng phải được sự chấp thuận của Bộ Tài chính.

Chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về kết quả thẩm định giá, các chuyên gia thẩm định phải đảm bảo tính chính xác trong công việc của mình Nếu kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân, họ sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp là bắt buộc Chi phí cho bảo hiểm hoặc quỹ dự phòng này sẽ được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của Bộ Tài chính.

Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý của mình, các đơn vị cần đăng ký số lượng và tên các thẩm định viên với Bộ Tài chính Trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên, việc báo cáo kịp thời là rất quan trọng Đồng thời, các đơn vị cũng có trách nhiệm thông báo cho Bộ Tài chính về những thẩm định viên vi phạm quy định của pháp luật liên quan đến thẩm định giá.

- Cung cấp hồ sơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Thẩm định giá bất động sản trong các doanh nghiệp thẩm định giá

1.2.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc và phổ biến, nhưng vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau về nó Tuy nhiên, một điểm thống nhất là BĐS được định nghĩa là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.

“Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:

“9BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

Các tài sản khác do pháp luật quy định.””

1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản:

Hàng hóa bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt, mang những đặc điểm riêng biệt ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường Việc nghiên cứu các đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá BĐS.

Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, điều này xuất phát từ việc hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, không thể chuyển dịch Đất đai, là tài nguyên thiên nhiên có hạn chế về không gian, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS Do đó, khi đánh giá BĐS, cần xem xét kỹ lưỡng yếu tố vị trí để hiểu rõ tác động của nó đến giá trị tài sản.

Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng để đánh giá chính xác tác động đến giá trị bất động sản.

Tính bền vững của đất đai, một tài nguyên thiên nhiên quý giá, cho thấy khả năng tồn tại lâu dài mà không bị huỷ hoại Các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, và sau khi cải tạo, nâng cấp, một số có thể kéo dài hàng trăm năm Điều này không chỉ phản ánh giá trị kinh tế mà còn liên quan đến khía cạnh kỹ thuật, đặt ra những thách thức và cơ hội cho sự phát triển bền vững.

Khi đầu tư xây dựng, cần dự tính tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí và hạn chế việc đầu tư nhiều lần.

Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.

Lợi ích kinh tế từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, cần so sánh giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản để xác định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.

Mỗi bất động sản (BĐS) đều có sự khác biệt rõ rệt về vị trí, kết cấu, kiến trúc và quyền sở hữu Điều này không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và kiến trúc sư mà còn tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Sự khác biệt này có thể trở thành yếu tố thuận lợi nếu được khai thác đúng cách, nhưng cũng có thể trở thành bất lợi nếu không được quản lý hiệu quả.

Trong đầu tư phát triển bất động sản, việc khai thác tính khác biệt là rất quan trọng để gia tăng giá trị của các dự án Đồng thời, điều này cũng giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.

 “Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.”

Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và tính độc đáo, cố định về vị trí của bất động sản Điều này đặt ra nhiều vấn đề cần được giải quyết.

Quan hệ cung – cầu trong lĩnh vực bất động sản thường mất cân đối, với cung thấp hơn cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ Để quản lý hiệu quả nền kinh tế, nhà nước cần triển khai các chính sách chống đầu cơ bất động sản, ngăn chặn tình trạng giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.

Giá trị bất động sản thường rất cao do giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất lớn.

 “Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.”

 “Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.”

 “Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.”

 “Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.”

Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế, với giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, điều này sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai cũng như các công trình xây dựng trong khu vực Từ đó, vấn đề này đặt ra nhiều câu hỏi quan trọng về sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

 “Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.”

 “Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.”

 “Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời.”

Hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ các đặc điểm của tài sản Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá các đặc điểm này là cần thiết để thực hiện quy trình thẩm định giá trị BĐS một cách chính xác và hiệu quả.

1.2.1.3 Phân loại bất động sản:

Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá bất động sản

Hành lang pháp lí cho hoạt động thẩm định giá Bất động sản:

Các chính sách và quy định pháp luật về thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ các quy định này Hiện nay, có một số quy định cụ thể liên quan đến thẩm định giá mà các tổ chức và cá nhân cần nắm rõ để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá Nghị định quy định cụ thể về:

Các phương pháp thẩm định giá.

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá.

Giá dịch vụ thẩm định giá.

Doanh nghiệp thẩm định giá.

Thẩm định viên về giá.

Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp thẩm định giá.

Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Có 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:

Các yếu tố tác động đến hoạt động thẩm định giá vừa có ảnh hưởng tích cực vừa tiêu cực Các quy định là cơ sở cho việc thực hiện thẩm định giá một cách hợp pháp và bình thường, đồng thời hướng đến sự phát triển bền vững, mang lại lợi ích cho cộng đồng Tuy nhiên, những quy định này cũng có thể hạn chế sự phát triển của hoạt động thẩm định giá.

Việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về thẩm định giá là nhu cầu cấp bách và thiết yếu tại Việt Nam Các tiêu chuẩn này không chỉ mang tính hướng dẫn mà còn có tính bắt buộc, tạo ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Đồng thời, chúng cũng giúp xây dựng hệ thống quản lý cho ngành thẩm định giá và các nhà thẩm định giá, đảm bảo tính chuyên nghiệp và minh bạch trong lĩnh vực này.

Trình độ cán bộ thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo kết quả thẩm định chính xác, dựa trên nghiên cứu và phân tích kỹ thuật, thị trường Năng lực của cán bộ này ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả công việc của họ, do đó, việc nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định là cần thiết Họ cần đáp ứng yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ, nắm vững các văn bản pháp luật và chính sách của Nhà nước Bên cạnh đó, phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định cũng là yếu tố không thể thiếu trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng thẩm định Một quy trình hợp lý, khoa học và đầy đủ sẽ tạo nền tảng vững chắc cho công tác thẩm định giá, giúp đạt được kết quả chính xác và đáng tin cậy Ngược lại, nếu quy trình và phương pháp thực hiện không hợp lý hoặc sơ sài, chắc chắn sẽ dẫn đến những kết quả thẩm định không cao và thiếu tính khách quan.

Thông tin là nền tảng cho phân tích và đánh giá trong quá trình thẩm định, đóng vai trò như "nguyên liệu" thiết yếu Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin được hình thành từ các cuộc điều tra và khảo sát thị trường, hoặc được ghi chép từ các cuộc thẩm định giá Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định nguồn gốc của các chứng cứ thị trường và chất lượng thẩm định Để thực hiện thẩm định một cách chủ động và chính xác, cán bộ thẩm định cần có khả năng tiếp cận và thu thập thông tin đa dạng, cùng với khả năng xử lý thông tin hiệu quả.

Thẩm định giá bất động sản là một quá trình phức tạp, liên quan chặt chẽ đến nhiều hoạt động khác nhau Kết quả thẩm định phụ thuộc vào công tác tổ chức quản lý điều hành và sự phối hợp nhịp nhàng của cán bộ trong quá trình này Việc tổ chức điều hành tác động gián tiếp đến công tác thẩm định, do đó, cần được thực hiện một cách chặt chẽ và khoa học Điều này sẽ giúp khai thác tối đa mọi nguồn lực phục vụ cho hoạt động thẩm định giá bất động sản.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM - TẠI HÀ NỘI.

Tổng quan về chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) được thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của Trưởng Ban Vật giá Chính phủ Tiền thân của SIVC là Trung tâm Thẩm định giá Miền Nam, thuộc Bộ Tài chính Kể từ khi thành lập, SIVC đã phát triển thành đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín nhất tại Việt Nam.

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM( viết tắt SIVC)

Trụ sở chính: 359 Nguyển Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

Email: sivc@hcm.vnn.vn; sivc.vn@gmail.com; Website: sivc.gov.vn

 Các cơ sở pháp lý hoạt động:

Quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP ngày 9/9/1999 của Trưởng ban Vật giá Chính phủ đã chính thức thành lập Trung Tâm Thông Tin và Kiểm định Giá Miền Nam.

Quyết định số 103/QĐ-BVGCP ngày 17/7/2002 của Trưởng Ban Vật Giá Chính Phủ đã chính thức đổi tên Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền Nam thành Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.

Quyết định số 113/2003 QĐ-BTC ngày 25/7/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đã chuyển trung tâm thẩm định giá Miền Nam từ Ban Vật giá chính phủ về trực thuộc Bộ Tài chính Quyết định này nhằm tăng cường quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá trong khu vực phía Nam.

Quyết định số 3506/QĐ-BTC ngày 01/11/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt phương án chuyển Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam thành công ty cổ phần Quyết định này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động và quản lý của trung tâm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển bền vững trong lĩnh vực thẩm định giá tại khu vực miền Nam.

Quyết định số 3361/QĐ-BTC ngày 29/12/2014 công bố danh sách các tổ chức tư vấn định giá được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp Quyết định này nhằm hỗ trợ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp trong năm 2015, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc định giá.

- Giấy phép hành nghề: Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động khoa học và công nghệ số A010 ngày 13/09/2002 do Bộ khoa học công nghệ cấp.

Quyết định số 2800/QĐ-BTC ngày 29/12/2015 công bố danh sách các tổ chức tư vấn định giá được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cho cổ phần hóa năm 2016.

Thông báo số 19/TB-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2016.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0301618495 được cấp lần đầu vào ngày 11/01/2008 và đã trải qua 4 lần thay đổi, lần gần nhất vào ngày 22/09/2015, bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh, xác nhận việc đăng ký doanh nghiệp của Công ty.

Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.

Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức công ty của SIVC

(Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty)

 Hệ thống chi nhánh của SIVC

1 Chi nhánh Hà Nội 18 Chi nhánh Bình Phước

2 Chi nhánh Quảng Ninh 19 Chi nhánh Bình Dương

3 Chi nhánh Ninh Bình 20 Chi nhánh Đồng Nai

4 Chi nhánh Nghệ An 21 Chi nhánh Bà Rịa - Vũng Tàu

5 Chi nhánh Thừa Thiên Huế 22 Chi nhánh Tây Ninh

6 Chi nhánh Đà Nẵng 23 Chi nhánh Long An

7 Chi nhánh Quảng Nam 24 Chi nhánh Bến Tre

8 Chi nhánh Quảng Ngãi 25 Chi nhánh Vĩnh Long

9 Chi nhánh Phú Yên 26 Chi nhánh Cần Thơ

10 Chi nhánh Bình Định 27 Chi nhánh An Giang

11 Chi nhánh Kon Tum 28 Chi nhánh Sóc Trăng

12 Chi nhánh Đăk Lăk 29 Chi nhánh Bạc Liêu

13 Chi nhánh Đăk Nông 30 Chi nhánh Kiên Giang

14.Chi nhánh Lâm Đồng 31 Chi nhánh Cà Mau

15 Chi nhánh Khánh Hòa 32 Chi nhánh Đồng Tháp

16 Chi nhánh Bắc Giang 33 Chi nhánh Hậu Giang

17.Chi nhánh Bình Thuận

 Hệ thống Văn phòng đại diện:

1 - Văn phòng đại diện Thanh Hóa

2 - Văn phòng đại diện Sơn La

3 - Văn phòng đại diện Gia Lai

34 Chi nhánh Phú Quốc

35 Chi nhánh Quảng Bình

 Lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội

Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội, trước đây là Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, có địa chỉ tại 160 Phương Liệt, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103009056.

Do: phòng đăng ký kinh doanh- Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11/01/2008

- Quá trình thành lập:

+ Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, và những đòi hỏi nền kinh tế Công ty

Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã không ngừng nâng cao nghiệp vụ và mở rộng thị trường từ năm 1999 Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, vào năm 2005, Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội (SIVC HN) được thành lập Sau khi Trung tâm chuyển đổi thành Công ty cổ phần vào đầu năm 2008, SIVC HN đã chính thức mang tên mới là Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.

+ Cơ cấu tổ chức: Khi mới hình thành chi nhánh chỉ có 5 người Đến năm

Năm 2014, chi nhánh có tổng cộng 45 cán bộ nhân viên, được tổ chức thành 5 phòng ban: phòng hành chính tổng hợp, phòng kiểm soát chất lượng, phòng Nghiệp vụ 1 và phòng Nghiệp vụ 2.

2, phòng Nghiệp vụ 3, với biên chế mỗi phòng từ 8-9 nhân viên).

SIVC HN có đội ngũ 45 cán bộ nhân viên chuyên nghiệp, với chuyên môn đa dạng trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, động sản và xác định giá trị doanh nghiệp Trong số đó, 40 nhân viên tốt nghiệp đại học các chuyên ngành như kinh tế, luật, kế toán-kiểm toán, kiến trúc, ngoại ngữ và toán-tin, cùng với 5 nhân viên tốt nghiệp cao đẳng Giám đốc chi nhánh thường xuyên cập nhật thông tin về nghiệp vụ thẩm định giá nhằm phổ biến cho các phòng ban chuyên môn.

2.1.2 Cơ cấu tổ chức tại SIVC HN

Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định giá

Miền Nam tại Hà Nội

 Chức năng nhiệm vụ của SIVC HN:

SIVC HN là công ty hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá, quy tụ đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp và các chuyên gia có đạo đức, kinh nghiệm phong phú và năng lực vượt trội.

Thẩm định giá bất động sản tại SIVC bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại và giá trị lợi thế vị trí địa lý Đây là những thế mạnh nổi bật của SIVC trong lĩnh vực thẩm định giá.

Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty

ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tại Hà Nội:

2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC HN a) “ Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên cần xác định và nhận thức rõ ràng từ khách hàng Việc nêu rõ mục đích thẩm định giá trong báo cáo thẩm định sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác của quá trình thẩm định.

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:

Thẩm định viên cần xác định các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, các yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản, cũng như các giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu và việc sử dụng kết quả Đồng thời, thẩm định viên cũng phải tuân thủ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thẩm định giá Việc xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc này cần được thực hiện dựa trên cơ sở dữ liệu và quy định pháp lý hiện hành.

Khách hàng cần xác nhận bằng văn bản và hiểu rõ các điều kiện có thể ảnh hưởng đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên phát hiện các điều kiện hạn chế và ràng buộc không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, họ cần xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng.

- Xác định thời điểm thẩm định giá.

Việc xác định đặc điểm và bản chất của tài sản cần thẩm định giá là rất quan trọng và phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá Ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản cũng cần được đưa ra trong thời gian cho phép theo hợp đồng.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.

Để thực hiện việc thẩm định giá chính xác, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình tài sản và giá trị cần thẩm định, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Việc này giúp đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra hiệu quả và phù hợp với các tiêu chí đánh giá.

Việc xác định giá trị để làm cơ sở cho thẩm định giá cần tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Đồng thời, cần lập kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết và rõ ràng.

Lập kế hoạch cho một cuộc thẩm định giá là rất quan trọng để xác định rõ các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước, cũng như tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

Xác định các yếu tố cung-cầu phù hợp với chức năng và đặc tính của tài sản mua/bán là rất quan trọng Điều này bao gồm việc hiểu rõ các quyền liên quan đến tài sản và các đặc điểm của thị trường, giúp tối ưu hóa quyết định giao dịch.

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

Xây dựng tiến độ nghiên cứu là bước quan trọng trong quá trình thu thập và phân tích dữ liệu Cần xác định trình tự thu thập dữ liệu một cách rõ ràng, đồng thời đặt ra thời hạn cho từng giai đoạn của quy trình này để đảm bảo hiệu quả và tính khả thi của nghiên cứu.

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.” c) Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:

* Khảo sát hiện trường

- Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Đối với máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ, thẩm định viên cần khảo sát và thu thập dữ liệu về các yếu tố kỹ thuật như công suất, năng suất và công dụng Ngoài ra, vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới và cũ của tài sản cũng cần được xem xét cùng với các tài sản so sánh để đảm bảo việc thẩm định giá chính xác và hiệu quả.

+ Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

Vị trí thực tế của bất động sản cần được so sánh với vị trí ghi trên bản đồ địa chính, cùng với các mô tả pháp lý liên quan để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong giao dịch Việc này giúp xác định rõ ràng ranh giới, quyền sở hữu và các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến bất động sản.

Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản bao gồm diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng như cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường Ngoài ra, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu và sửa chữa cũng là những yếu tố quan trọng cần xem xét.

Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên cần kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin.

Đánh giá Công tác thực hiện thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tại Hà Nội

2.3.1 Những thành công và hạn chế

Mỗi quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những thành công và hạn chế nhất định Không có quy trình hay phương pháp nào được coi là tối ưu Tại SIVC, các quy trình và phương pháp thẩm định giá được áp dụng nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc định giá tài sản.

HN không nằm ngoài quy luật này Việc nhận diện những thành công và hạn chế, cùng với nguyên nhân của những hạn chế đó, là rất quan trọng để phát huy thành công và áp dụng các biện pháp khắc phục hiệu quả Dựa trên thực trạng hiện tại, chúng ta có thể rút ra những thành công, hạn chế và phân tích nguyên nhân của những hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS tại SIVC HN.

2.3.1.1 Thành công trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty

Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.

Công tác thẩm định giá BĐS ở SIVC HN trong thời gian qua nhìn chung đã đạt được một số thành công đáng kể :

Thứ nhất là về chất lượng dịch vụ: được đánh giá là khá tốt, theo kết quả ở trên thì:

+ Nguyên nhân phàn nàn do thái độ phục vụ là 0,04%

Độ tin cậy của dịch vụ thẩm định giá được xác định bởi chất lượng của báo cáo và chứng thư, với sự chính xác và khách quan là yếu tố then chốt Đáng chú ý, tỷ lệ phàn nàn về kết quả thẩm định chỉ chiếm 0,38% tổng số hồ sơ thực hiện, cho thấy sự uy tín và hiệu quả của dịch vụ này.

+ Thời gian cung ứng dịch vụ: nguyên nhân phàn nàn do sự chậm trễ chiếm 3,40% số hồ sơ thẩm định.

+ SIVC theo đuổi chính sách cạnh tranh về giá, cố gắng đưa đến khách hàng dịch vụ với mức phí cạnh tranh nhất.

SIVC hiện có 80 chuyên viên thẩm định, trong đó 16 người có thẻ thẩm định viên do Bộ Tài chính cấp và 11 người có chứng chỉ định giá bất động sản từ Sở Xây dựng, tất cả đều có trình độ đại học hoặc trên đại học Đội ngũ này bao gồm 75% chuyên viên trẻ dưới 30 tuổi, mang đến sự năng động và nhiệt huyết Kết quả khảo sát 105 khách hàng cho thấy 83,3% hài lòng về sự sẵn sàng phục vụ, 71,7% hài lòng về tác phong chuyên nghiệp và 61,7% hài lòng về giao tiếp lịch sự, phản ánh thái độ phục vụ tốt của đội ngũ nhân viên trẻ, đảm bảo các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.

Trong quá trình thẩm định giá, SIVC HN đã thường xuyên cập nhật đầy đủ các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định giá tài sản và thẩm định giá bất động sản.

Công ty chúng tôi đã cập nhật đầy đủ các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá bất động sản (BĐS) từ luật, nghị định đến thông tư hướng dẫn Việc nắm bắt, áp dụng và tuân thủ các văn bản này giúp quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS tại công ty được thực hiện đúng quy định và hợp lý, mang lại kết quả thẩm định giá có cơ sở khoa học chặt chẽ và đáng tin cậy.

Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, bao gồm những nội dung cơ bản nhất Quy trình này giúp các thẩm định viên có cái nhìn tổng quát và kế hoạch hành động rõ ràng, từ đó đưa ra kết luận có cơ sở và đảm bảo Mỗi bước trong quy trình đều quy định công việc cụ thể cho thẩm định viên, tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thẩm định giá.

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá vào ngày thứ năm là rất quan trọng, đảm bảo phù hợp với mục tiêu và nguyên tắc thẩm định Điều này giúp khai thác tối đa ưu nhược điểm của từng phương pháp, từ đó nâng cao hiệu quả trong quá trình thẩm định giá.

Các TĐV đã chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, phù hợp với mục tiêu thẩm định giá tài sản nhằm thế chấp vay vốn ngân hàng Giá trị cần xác định là giá trị thị trường, và các chứng cứ giao dịch trên thị trường hiện có sẵn, rõ ràng và đã được thừa nhận Do đó, việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hợp lý, giúp tạo ra kết quả có cơ sở vững chắc cho khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

Giá trị các công trình xây dựng thường được xác định theo phương pháp chi phí, đặc biệt đối với bất động sản công trình đã xây dựng lâu năm và xuống cấp, nơi có rất ít hoặc không có chứng cứ thị trường để so sánh Việc thiếu kế hoạch phát triển cụ thể trong tương lai làm cho việc dự báo lợi ích trở nên khó khăn, do đó không thể áp dụng phương pháp đầu tư để thẩm định giá trị bất động sản này Tuy nhiên, các kết quả điều tra về cấu trúc và tình trạng công trình có nguồn gốc đáng tin cậy hoàn toàn phù hợp khi áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng.

Vào thứ Sáu, tiến hành thu thập thông tin chi tiết về các chứng cứ giao dịch trên thị trường, cùng với các thông số kỹ thuật quan trọng của công trình và đặc điểm nổi bật của bất động sản mục tiêu.

Thẩm định viên đã so sánh ba bất động sản để phân tích và đánh giá giá trị của bất động sản mục tiêu Những bất động sản này có các đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định về các yếu tố chính Các cấu trúc chính của công trình xây dựng, bao gồm tường, mái, nền, cũng được đánh giá một cách đầy đủ.

Kết quả thẩm định được chọn lựa dựa trên phân tích và tính toán dữ liệu một cách chặt chẽ, đảm bảo độ tin cậy cao.

Công ty SIVC HN chú trọng công tác đào tạo nhân sự, đặc biệt là đội ngũ nhân viên trẻ nhiệt huyết Mỗi nhân viên mới đều được đào tạo thông qua hai hình thức: kèm cặp và cử đi học để nâng cao nghiệp vụ Nhân viên mới sẽ nhận được sự hướng dẫn và giám sát từ nhân viên kỳ cựu Tất cả nhân viên, cả cũ và mới, đều tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ, như khóa bồi dưỡng thẩm định giá của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam và khóa kiến thức về thẩm định giá của Goldland Thời gian học ngoài giờ làm việc giúp nhân viên nhanh chóng thích nghi với công việc.

SIVC HN áp dụng chính sách khuyến khích lao động hiệu quả thông qua việc thăng tiến và điều chỉnh lương hợp lý, nhằm tạo động lực và sự gắn bó lâu dài của nhân viên với công ty Nhân viên có năng lực và nỗ lực sẽ được xem xét để nâng cao vị trí và thu nhập, đồng thời công ty xây dựng cơ cấu tiền lương dựa trên năng lực và năng suất làm việc.

Phương hướng hoạt động của công ty trong giai đoạn năm 2016-2020

3.1.1 Định hướng phát triển chung

Thẩm định giá là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân nhờ vào ứng dụng quan trọng và lợi nhuận mà nó mang lại cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập và phát triển hiện nay, thẩm định giá trở thành nhu cầu thiết yếu Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đang phấn đấu xây dựng chi nhánh để trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, từng bước hội nhập khu vực và thế giới.

Là một trong những công ty thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, công ty đang nắm giữ nhiều cơ hội lớn trong bối cảnh nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và hội nhập Với lợi thế này, công ty cam kết nỗ lực hết mình để phát huy tối đa tiềm năng của mình.

Trong giai đoạn 2016-2020, Công ty sẽ mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng hoạt động trên toàn quốc, đặc biệt tại các thành phố lớn và trung tâm kinh tế, phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng từ tổ chức đến cá nhân Hoạt động của công ty sẽ được triển khai trong nhiều lĩnh vực khác nhau để đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng Đồng thời, công ty sẽ nỗ lực tăng doanh thu và lợi nhuận từ tất cả các hoạt động cũng như toàn bộ công ty trong năm tới.

Mục tiêu cụ thể giai đoạn năm 2016-2020:

Doanh thu: Tăng từ 2%/năm trở lên.

Lợi nhuận trước thuế hàng năm: Từ 20 ÷ 25%/vốn chủ sở hữu.

Lương bình quân: Tăng từ 5%/năm trở lên.

Theo kế hoạch hoạt động giai đoạn 2016-2020, Chi nhánh đặt mục tiêu doanh thu trên 10 tỷ đồng Để đạt được mục tiêu này, Chi nhánh đã xác định những hành động cụ thể ngay từ bây giờ.

Nâng cấp cơ sở vật chất làm việc, bao gồm hệ thống máy tính và các đồ dùng văn phòng khác, là yếu tố quan trọng giúp đảm bảo các hoạt động diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.

Chi nhánh sẽ xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện để nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác nghiệp, từ đó cải thiện dịch vụ thẩm định giá Điều này giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.

Chi nhánh sẽ tiến hành tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nhân viên để nâng cao chuyên môn và hiệu quả làm việc Những nỗ lực này nhằm xây dựng uy tín cho công ty, giúp chi nhánh phát triển và trở thành một công ty uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá cả trong nước và quốc tế.

3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS trong giai đoạn năm 2016-2020

Bất động sản (BĐS) và thẩm định giá BĐS là lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của công ty Dựa trên định hướng phát triển chung, SIVC HN sẽ tập trung vào việc phát triển dịch vụ thẩm định giá như một hoạt động chính của chi nhánh trong thời gian tới Kế hoạch hoạt động của công ty trong năm tới sẽ chú trọng vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng thị trường thẩm định giá BĐS.

Năm 2016, doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá của chi nhánh đạt khoảng 10 tỷ đồng, trong đó dịch vụ thẩm định giá bất động sản đóng vai trò chủ đạo.

Trong thời gian tới, chi nhánh sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ Bên cạnh đó, chi nhánh sẽ trang bị cho các TĐV kiến thức liên quan đến kiến trúc, xây dựng và phong thủy, giúp họ phục vụ khách hàng tốt hơn.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá Đồng thời, cải tiến quy trình và phương pháp thẩm định giá sẽ giúp công ty nâng cao khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.

Trong tương lai, SIVC đặt mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu, đáp ứng nhu cầu thị trường và từng bước hội nhập với đội ngũ thẩm định viên của Việt Nam và quốc tế.

Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

3.2.1 Hoàn thiện quy trình trong công tác thẩm định giá bất động sản:

Quy trình thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá và quyết định đến thành công của tổ chức Để trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, cần có quy trình thẩm định giá khoa học và hiệu quả Do đó, nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại SIVC HN trong thời gian tới, việc cải tiến quy trình thẩm định giá là điều cần thiết.

Quy trình thẩm định giá tại SIVC HN cơ bản đã đầy đủ nhưng còn mang tính chất chung và thiếu cụ thể Để nâng cao hiệu quả, cần cụ thể hóa từng bước trong quy trình, rõ ràng hóa các công việc và xây dựng một kế hoạch tổng thể để thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ này.

Trong quá trình lập kế hoạch thẩm định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ và thống nhất địa điểm cùng thời gian thẩm định với khách hàng, thẩm định viên cần thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của quá trình thẩm định.

Trong quá trình đánh giá, cần nhận biết các loại tài liệu quan trọng, bao gồm tài liệu về tài sản mục tiêu, căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, tài liệu chứng cứ và động thái thị trường Những tài liệu này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo đánh giá chính xác và hiệu quả.

Nhận diện các cơ quan và tổ chức có trách nhiệm cung cấp tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng là rất quan trọng Những nguồn tài liệu này không chỉ giúp đảm bảo thông tin chính xác mà còn hỗ trợ trong việc ra quyết định và nghiên cứu.

Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:

Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.

Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.

Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.

Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.

Thứ hai, cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình nghiệp vụ.

Phân tích tài liệu là một bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng Tuy nhiên, bước này thường không được cụ thể hóa rõ ràng, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình thực hiện Để hoàn thiện quy trình thẩm định giá, sau khi lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, việc phân tích thông tin là cần thiết.

Dựa trên tài liệu hiện có, TĐV cần thực hiện các loại phân tích chính bao gồm phân tích thị trường, nhằm nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần thẩm định.

Phân tích tài sản: nhận biết những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của nó.

Phân tích và so sánh là quá trình quan trọng trong việc lựa chọn các tiêu chuẩn phù hợp để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh Việc này cần được thực hiện một cách cẩn thận để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả cho từng giao dịch chứng khoán cụ thể.

Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.”

Các giải pháp được đề xuất dựa trên thực trạng, hạn chế và nguyên nhân của những khó khăn trong việc áp dụng các phương pháp và quy trình thẩm định giá tại SIVC HN Để đạt được hiệu quả, các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ, toàn diện và liên tục Đồng thời, trong quá trình thực hiện, cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước cũng như các cấp ngành liên quan.

3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin

Thông tin là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, thông tin cần thiết hơn bao giờ hết vì nó quyết định trực tiếp đến giá trị bất động sản cần thẩm định Để đạt được kết quả thẩm định chính xác, cần có nguồn thông tin chất lượng cao, thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Tại SIVC HN, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa tốt Để cải thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp như tăng cường đào tạo nhân lực và áp dụng công nghệ thông tin trong thu thập dữ liệu.

Trước khi bắt đầu thu thập thông tin, các TĐV cần xác định rõ những thông tin cần thiết và phân biệt giữa các nguồn thông tin chính và phụ.

Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:

Thông tin về tài sản mục tiêu.

Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,

Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.

Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…

Việc xác định các thông tin cần thu thập là rất quan trọng, giúp TĐV tránh bỏ sót những thông tin, đặc biệt là các thông tin quan trọng.

Các TĐV cần liệt kê thông tin chi tiết và phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để đánh giá giá trị BĐS Để thu thập thông tin hiệu quả, nên lập biểu mẫu chung với danh mục thông tin cần điều tra cho tất cả các BĐS Ví dụ, khi điều tra thông tin về các thương vụ so sánh, có thể sử dụng biểu mẫu với các chỉ tiêu cơ bản.

Các tiêu chí SS Giống nhau

Khác nhau BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3 vị trí

Mục đích sử dụng

Tình trạng mua bán

Sau khi thu thập thông tin, việc lưu giữ dữ liệu trên máy tính là rất quan trọng để tạo thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động thẩm định giá khác.

Thứ hai, TĐV cần phải xác định được các nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin.

Các thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:

Khách hàng cung cấp.

Qua khảo sát thực tế.

Qua cơ sở dữ liệu.

Qua các tổ chức có liên quan như: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ,…

Xác định nguồn thu thập thông tin là yếu tố quan trọng giúp TĐV kiểm tra độ tin cậy và tính thị trường của các thương vụ so sánh Từ đó, TĐV có thể lựa chọn các nguồn thông tin phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể Ví dụ, khi đánh giá các BĐS so sánh, TĐV cần dựa vào giá giao dịch được điều tra gần nhất thay vì giá đất do chính quyền địa phương công bố Đồng thời, tùy thuộc vào loại và tính chất của thông tin, TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, tránh thu thập từ các nguồn không đủ tin cậy, vì điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng thẩm định giá Việc lựa chọn nguồn thông tin chỉ nên mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ.

Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá BĐS ở nước ta hiện nay

3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản

Thẩm định giá là trung tâm của các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của kinh doanh thông qua khái niệm giá trị Việc thẩm định giá nhằm xác định giá trị thị trường và phi thị trường của tài sản, đóng vai trò quan trọng trong các quyết định liên quan đến mua bán, tài chính, cầm cố, sở hữu, quản lý, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm và kinh doanh tài sản.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, giúp đưa ra quyết định trong nhiều tình huống như mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn và làm cơ sở cho đấu giá công khai Mục đích thẩm định giá khác nhau sẽ dẫn đến các kết quả khác nhau cho cùng một bất động sản.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) bằng cách tạo ra sự công khai và minh bạch về giá cả, từ đó thúc đẩy các giao dịch chính thức Hoạt động này không chỉ giúp tăng cường tính hiệu quả kinh tế cho xã hội mà còn khẳng định vai trò thiết yếu của thẩm định giá như một nghề trong nền kinh tế thị trường.

3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá

Thị trường bất động sản luôn là thách thức cho các nhà quản lý, vì vậy việc hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan là cần thiết để minh bạch và ổn định thị trường Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động thông suốt của thị trường bất động sản Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, cần thiết phải đưa ra các quy định nhằm điều tiết hoạt động này một cách hiệu quả hơn.

Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và thẩm định giá, vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là thiếu chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý và các phương pháp thẩm định chưa đồng nhất, dẫn đến sự nghi ngờ về tính chính xác của kết quả thẩm định trong bối cảnh thị trường biến động Sự thay đổi trong chính sách quản lý và quy hoạch đất đai đã làm giảm tính bền vững của kết quả thẩm định giá BĐS Để thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS và nâng cao hiệu quả định giá, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý BĐS và thẩm định giá, tránh tình trạng chồng chéo và thiếu sót hiện nay Cụ thể, cần có các chính sách đất đai, quy phạm pháp luật về sử dụng đất, cùng với hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá và tiêu chuẩn thẩm định phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế Đây là vấn đề cần thiết để có những chính sách định hướng vĩ mô từ Nhà nước, sự hỗ trợ từ các tổ chức quốc tế và học hỏi kinh nghiệm từ các nước trên thế giới.

3.3.3 Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo thẩm định giá

Công tác đào tạo và bồi dưỡng thẩm định viên là yếu tố then chốt để xây dựng đội ngũ chuyên môn vững mạnh và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Để đạt được điều này, cần thiết phải triển khai một chiến lược cải cách đào tạo hiệu quả, nhằm nâng cao năng lực và kỹ năng cho các thẩm định viên.

Để nâng cao chất lượng đào tạo, cần xây dựng các nội dung chuẩn và cụ thể cho từng lĩnh vực, đồng thời áp dụng phương pháp đào tạo phù hợp với điều kiện của mỗi thẩm định viên.

Cần có chính sách mở rộng các loại hình và đối tượng đào tạo để nâng cao trình độ thẩm định giá Đầu tiên, cần tiến hành đào tạo dài hạn về thẩm định giá tại các trường đại học Đồng thời, cần tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn cho cán bộ tại các cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp, đặc biệt là những người đã tốt nghiệp đại học kinh tế hoặc kỹ thuật, nhằm nâng cao kỹ năng thẩm định giá.

Vào thứ Ba, chúng ta có thể tăng cường hoạt động đào tạo liên kết với các nước có lĩnh vực thẩm định giá phát triển Điều này có thể bao gồm việc thiết lập liên kết đào tạo đại học, tổ chức các buổi hội thảo quốc tế, và triển khai chính sách ưu đãi cho cá nhân đi học tập nghiên cứu ở nước ngoài, từ bậc đại học đến sau đại học trong lĩnh vực thẩm định giá.

3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá

Việc nhận thức rõ tầm quan trọng của thông tin trong thẩm định giá là cần thiết để xây dựng một ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động này Tổ chức lưu trữ dữ liệu về bất động sản đã và đang giao dịch, bao gồm lịch sử giao dịch và mức giá, sẽ có tác động tích cực đến thẩm định giá, thúc đẩy sự phát triển toàn diện của ngành Đồng thời, ngân hàng dữ liệu này sẽ tạo cầu nối hiệu quả giữa khách hàng và các tổ chức thẩm định giá.

Phân vùng lưu trữ dữ liệu bất động sản cần được thực hiện tại từng địa phương cụ thể Mỗi khu vực phải có cơ quan lưu trữ được quản lý và giám sát bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính.

Yêu cầu các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá và kinh doanh bất động sản hợp tác xây dựng một hệ thống thông tin hoàn chỉnh nhằm tạo ra ngân hàng dữ liệu tối ưu Mỗi doanh nghiệp sẽ được phân quyền sử dụng hệ thống dựa trên mức độ đóng góp dữ liệu có giá trị, cũng như từng bước thực hiện việc mua bán thông tin có giá trị, góp phần nâng cao chất lượng của hệ thống thông tin và ngân hàng cơ sở dữ liệu trong tương lai.

3.3.5 Mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng

Thẩm định giá tại Việt Nam, dù mới hình thành, đã thể hiện rõ vai trò và tầm quan trọng trong nền kinh tế thị trường Do đó, việc mở rộng hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, cả về chiều rộng và chiều sâu là rất cần thiết Cần tiến hành các biện pháp cụ thể để thúc đẩy sự phát triển này.

Để nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực thẩm định giá, cần tạo điều kiện thống nhất các quy trình thẩm định giá của các doanh nghiệp, đồng thời đồng bộ hóa các tiêu chuẩn pháp luật liên quan Việc này không chỉ giúp cải thiện chất lượng dịch vụ mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động thẩm định giá.

Để nâng cao khả năng thẩm định giá, các doanh nghiệp cần được tạo điều kiện thuận lợi thông qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động thẩm định giá của Trung Ương Hoạt động này có thể được xem như một chuẩn mẫu, giúp các doanh nghiệp mới trong lĩnh vực thẩm định giá dễ dàng hơn trong quá trình hành nghề.